Tiempo Compartido - Nuevo CCCN

Colecciones de Derecho
Nro. 2 Ao 2015 - Facultad de Derecho y Ciencias Sociales del Rosario UCA Rosario Argentina
ISSN 2408-4735
TIEMPO COMPARTIDO. UN DERECHO COMPLEJO EN EL CDIGO CIVIL Y

COMERCIAL DE LA NACIN.
Alicia Puerta de Chacn *
RESUMEN
Se analiza el instituto del Tiempo compartido, receptado en el nuevo Cdigo Civil y Comercial,
tratando de perfilar todas las aristas de este derecho complejo, includo entre los derechos
reales. El nuevo rgimen legal tiene por objeto tutelar derechos de uso peridico y por turnos de
bienes que se afectan a distintos fines como hospedaje, alojamiento, comercio, turismo o
industria. La terminologa Tiempo compartido abarca distintos fenmenos: a) sistema de
afectacin a tiempo compartido; b) derecho real de derecho compartido; c) relacin de consumo;
d) propiedad coparticipativa.
ABSTRACT
This paper analyses the Timeshare institute incorporated into the new Civil and Commercial
Code, trying to profile all the sides of this complex right, included among real rights. The
purpose of the new legal regime is to protect the rights to use in turns, and on temporary-bases,
property allocated to different purposes such as accommodation, lodging, commerce, tourism and
industry. The term Time sharing encompasses different phenomena: a) system for the creation
of real-estate timeshare; b) timeshare interests: c) consumer relationship; d) co-ownership rights.
PALABRAS CLAVES
Derechos reales. Nuevo Cdigo Civil y comercial. Tiempo compartido.
KEYWORDS
Real Rights, New Commercial and Civil Code. Timeshare.
80
Fecha de recepcin: 10/08/2015

Fecha de aceptacin: 25/11/2015
1. NUEVO RGIMEN LEGAL.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (CCyC) sancionado por Ley 26.994 que entra
en vigencia el 1 de agosto de 2015 por imperio de la Ley 27.077 recepta el instituto conocido
con la denominacin de Tiempo compartido en el Captulo II del Ttulo VI relativo a los
Conjuntos inmobiliarios correspondiente al Libro Cuarto de los Derechos Reales.
Este Cdigo reconoce como antecedente el Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin de 2012 elaborado por la Comisin Redactora integrada por los Dres. Ricardo Luis
Lorenzetti (presidente), Elena Highton de Nolasco y Ada Kemelmajer Carlucci, designada por
decreto del PEN 191/11, que reforma, actualiza y unifica la legislacin civil y comercial.
Los miembros de la Comisin Redactora del citado Anteproyecto en los Fundamentos
exponen: se acepta que el objeto del derecho real sea un bien taxativamente sealado por la
Ley, pensando en casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie
en la modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en casos de los derechos complejos como el
tiempo compartido (Fundamentos del Captulo I del Ttulo I del Libro Cuarto de los Derechos
Reales).
La estructura y la naturaleza jurdica del derecho de tiempo compartido han constituido
desde su aparicin en el trfico jurdico un verdadero dilema 1. Como bien lo califica la citada
Comisin es un derecho complejo. El CCyC lo incluye entre los derechos reales (Art. 1887 inc.
e) y afirma que se le aplican las normas de los derechos reales (Art. 2101).
1
A partir del estudio inicial de esta figura con anterioridad a la sancin de este Cdigo- se suscit la problemtica
de su encuadre jurdico en el derecho vigente y proyectado. Conf. Highton, Elena, Alvarez Juli, Luis,
Lambois, Susana, Wierzba, Sandra M. y De Hoz, Marcelo, Nuevas formas de dominio, Ed. Ad-Hoc,
Buenos Aires, 1987, ps. 439 y ss. y 1993, ps. 292 y ss.-
81
El estudio de este nuevo derecho real permita avizorar la dimensin con que el nuevo
ordenamiento del derecho privado le da cabida y -en alguna medida- conmueve la ortodoxia
tradicional del estatuto de los derechos reales.
Cabe sealar que el nuevo rgimen sigue los lineamientos de la Ley 26.356 que crea y
regula los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC), con la diferencia que ampla su
alcance a todo tipo de bienes y de finalidades y establece disposiciones generales para todos los
sistemas de tiempo compartido. La apertura del objeto de los derechos reales caracteriza el
ordenamiento de los derechos reales (Art. 1883) con el fin de obtener un mayor aprovechamiento
y utilidad de los bienes, la amplitud de objeto tambin se incorpora a la renovada anticresis (Art.
2212).
El artculo 3 inciso g) de la Ley 26.994 deroga los Captulos III (constitucin del STTC),
IV (contrato de tiempo compartido), V (administracin del STTC) y IX (extincin del STTC) de
la Ley 26.356 que subsiste como rgimen especial en el mbito turstico en las normas que no
han sido suprimidas, en cuanto a los aspectos no previstos en la normativa especial quedan
sujetos a las disposiciones de este Cdigo.
2. UN FENMENO JURDICO.
Para entender el nuevo rgimen legal del Tiempo compartido se debe partir de una visin
sistmica, comprensiva de un conjunto de medidas que tienen por objeto tutelar los derechos de
uso peridico y por turnos de bienes que se afectan a distintos fines, como alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.
El Art. 2087 da el siguiente concepto: Se considera que existe tiempo compartido si uno
o ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.
82
Ello significa que el tiempo compartido no solo es un derecho sino que se inserta en un
fenmeno jurdico todava ms complejo que el ordenamiento aborda desde diferentes ngulos y
en diversos plexos normativos que el intrprete debe articular.
Adems la terminologa tiempo compartido se emplea con distintos sentidos, segn las
distintas piezas que lo conforman y que es necesario distinguir para no incurrir en confusin,
tales son:
a) Sistema de afectacin a tiempo compartido: la norma transcripta en concordancia con los
artculos 2088 a 2093 y 2099 regula la afectacin de los bienes al sistema de tiempo compartido.
Los bienes afectados permanecen en un status jurdico que limita las facultades dispositivas del
derecho del propietario afectante (Arts. 2091 y 2093). La operatividad del sistema exige el
cumplimiento de deberes por el emprendedor, los usuarios y el administrador (Arts. 2094, 2095
y 2096). Se da la particularidad de que el ejercicio del derecho real del usuario requiere del
cumplimiento de prestaciones a cargo de terceras personas. El emprendedor y el administrador
deben garantizar al titular el goce del derecho real y esta obligacin de garanta resulta
imprescindible para su ejercicio, ms all de que trastoque los dogmas del dualismo tradicional
que distingue los derechos reales de los personales y que caracteriza al derecho real en
principio- como un derecho autnomo (Art. 1882).
b) Derecho real de tiempo compartido. El Cdigo utiliza la expresin tiempo compartido para
individualizar este nuevo derecho real (Arts. 1887 inc. e), 1888 y 2101). Esta denominacin es
observable porque entre los titulares de estos derechos no se comparte el tiempo sino los bienes
afectados en distintos turnos, precisamente cada uno de los usuarios tienen la titularidad por un
perodo temporal propio. Pero se reconoce que es el nombre ms usual en el trfico jurdico y
mantiene coherencia terminolgica con el empleado por la Ley 26.356.
El artculo 1888 lo tipifica como un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
aunque otras normas lo califican como derecho de uso peridico y por turnos como si se tratare
de una desmembracin del dominio o propiedad.
Llama la atencin al intrprete que no haya sido definido como los dems derechos reales
(dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, servidumbre, hipoteca
83
prenda y anticresis); tampoco tenga un rgimen legal especfico, dado que el artculo 2101 remite
a las disposiciones generales de los derechos reales.
Uno de sus elementos estructurales es el perodo temporal (semana, quincena o mes de
cada ao calendario), evidentemente el factor tiempo es un bien incorporal de valor econmico
que, excepcionalmente, se incorpora al objeto del derecho real (Art. 1883).
El artculo 2088 agrega otra dificultad al estudio de este derecho, en tanto dispone que los
bienes integran el tiempo compartido con independencia de la naturaleza de los derechos que
se constituyen o transmiten. Probablemente ello obedece a que el derecho de uso peridico y
por turnos por sus caracteres pueda ser configurado como un derecho real o como un derecho
personal.
c) Relacin de consumo. Otra arista a considerar es la faz contractual relativa a la adquisicin y
ejercicio de este derecho y la injerencia del ordenamiento protectorio de consumidores y
usuarios. El artculo 2100 establece: La relacin entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho
de uso peridico se rige por las normas que regulan la relacin de consumo, previstas en este
Cdigo y en las leyes especiales. En virtud de ello los preceptos del Captulo 2 del Ttulo VI
del Libro Cuarto atinentes a este derecho se relacionan con los del Ttulo III del Libro Tercero
que reglamentan el contrato de consumo (Arts. 1092 a 1122) y son de aplicacin concurrente con
la Ley 24.240 de Defensa de consumidores modificada por la Ley 26.361 y por la Ley 26.994.
Se debe recordar que la gran difusin del denominado derecho de tiempo compartido, en
el mercado internacional y nacional, se vincula especialmente a los inmuebles con fines
tursticos, siendo esta la variante que ha concitado principalmente la atencin de juristas
extranjeros2 y nacionales que lo han enmarcado en de la rbita del derecho de consumidores y
usuarios3.
2
Conf. Lete Achirica, Javier, El contrato de multipropiedad y la proteccin de los consumidores, Cedecs
Editorial S.L., Barcelona, 1997. Conf. Munar Bernat, Pedro A., Derecho de aprovechamiento por turnos, en
Curso sobre proteccin jurdica de los consumidores, Coordinadores Gema Botana Garca y Miguel Ruiz Muoz,
ed. Mc Graw Hill, Madrid, 1999. Snchez-Ca, Angel, Multipropiedad, Timesharing y Aprovechamiento por
Turno. La Ley 42/1998. Comentarios Jurdicos, ed. Edijus, Zaragoza, 1999.
3
Kemelmajer de Carlucci, Ada, El Tiempo compartido (mal llamada multipropiedad) y la defensa de los
consumidores en el derecho comunitario europeo. Posible proyeccin al MERCOSUR, en Derecho del
84
La experiencia en nuestro pas en la comercializacin de este producto turstico y las

situaciones de abuso que ha debido resolver la jurisprudencia fue determinante de la sancin de la
Ley 26.356 de los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC) 4. El legislador en
cumplimiento de las directivas del Artculo 42 de la Constitucin Nacional, instituy un
microsistema protectorio de los adquirentes de derecho de uso o disfrute peridico por turnos en
unidades vacacionales, frente a la posicin dominante que en el mercado ejercen las empresas
promotoras y comercializadoras. No obstante algunas deficiencias de esta ley sealadas por la
doctrina 5 y la reglamentacin tarda han impedido lograr los resultados esperados.
d) Propiedad coparticipativa. El derecho real de tiempo compartido se inscribe en las
denominadas formas de propiedad coparticipativas. El disfrute de bienes compartidos en distintos
perodos por turnos, sin que exista la estructura de una comunidad de bienes entre los usuarios de
tiempo compartido, se asienta en una concepcin economicista y a la vez solidarista del
aprovechamiento de las cosas.
Consumidor, Vol. 7, director Gabriel A. Stiglitz, ed. Juris, 1996, Rosario, p. 93 y ss. - Lorenzetti, Ricardo,
Tratado de los Contratos, ed. Rubinzal-Culzoni, Bs.As., 2000, T.II, p. 460 y en Consumidores, Ed. Rubinzal-
Culzoni, Santa Fe, 2009, p. 359. Conf. Acquarone, Mara T., Las nuevas urbanizaciones y aspectos del Tiempo
compartido, ed. baco, Bs.As., 1998, p. 191. Puerta de Chacn, Alicia, Tiempo compartido Un producto
Turstico?, en Turismo, Derecho y Economa, ps. 129 y ss. y en La denominada multipropiedad o Tiempo
compartido. Nuevos modelos de cooperacin social, Ponencia presentada en el Encuentro del Instituto de
Sociologa Jurdica, Antigua Universidad de Oati, Gipuzkoa, Pas Vasco, Espaa, 26 a 28 de setiembre 2002
Lovece, Graciela y Ghersi, Carlos, Contrato de Tiempo compartido (Timesharing), ed. Universidad, Bs.As.,
2000. Fazio de Bello, Marta E. y Moreda, Graciela, El llamado Tiempo compartido y algunos aspectos de
su problemtica. Tratamiento prioritario de los derechos del consumidor, Rev. J.A. 2001-II, p. 905 y ss., entre
otros autores.
4
Puerta de Chacn, Alicia, Sistemas Tursticos de Tiempo compartido, Comentario de los artculos de la Ley
26.356 en Cdigo Civil y Leyes Complementarias. Comentado, Anotado y Concordado, Dir. Zannoni. Coord.
Kemelmajer de Carlucci, T 13, ed. Astrea, p. 457 y ss.-
5
Cossari, Nelson, Tiempo compartido. Impacto de la Ley 26.356 sobre el sistema de los derechos reales, LL
2008-F-1266; Tranchini, Marcela. H., Sistemas Tursticos de Tiempo compartido. Ley 26.356, LL 2008-C-1171;
Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., La Ley 26.356 sobre Tiempo compartido y el acreedor
hipotecario, LL 9/3/2009. Flah, Lily R. y Aguilar, Rosana I., Tiempo compartido un nuevo derecho
real?, JA 2009-III-1117; Loiza, Fabin M., Primeras reflexiones sobre la reciente Ley de Tiempo compartido,
9/4/2008, microiuris Cita: MJD3409; Puerta de Chacn, Alicia, Sistemas tursticos de Tiempo compartido.
Insuficiencias de la Ley 26.356 desde la ptica de los derechos reales, JA 2009-IV-1159.-
85
La ley impone deberes al emprendedor y al administrador, tambin a los usuarios, que

posibilitan la subsistencia del sistema y el ejercicio de los derechos de los usuarios. Es indudable
que estos elementos de naturaleza personal exigen flexibilizar algunos conceptos tradicionales en
la materia para comprender la tipologa de las nuevas titularidades reales.
Probablemente esta razn explique la ubicacin metodolgica del Tiempo Compartido en
el Ttulo VI de los Conjuntos inmobiliarios, aunque se estima que este trato metodolgico no es
del todo apropiado; el tiempo compartido puede recaer sobre cosas muebles que necesariamente
no sean accesorios de inmueble, hubiere sido conveniente su reglamentacin en un ttulo
especfico como se ha previsto para el derecho de superficie.
3. SISTEMA DE AFECTACIN A TIEMPO COMPARTIDO.
El sistema de tiempo compartido se constituye mediante la manifestacin de voluntad

expresa del propietario, y en su caso tambin del emprendedor, de afectar las cosas o bienes a la
finalidad de aprovechamiento peridico por turnos.
La afectacin es un acto jurdico unilateral formal y constituye el presupuesto necesario
para la posterior comercializacin de los derechos de tiempo compartido. El antecedente de esta
norma es el artculo 9 derogado de la Ley 26.356 que a su vez tomara los lineamientos de la Ley
19.724 de Prehorizontalidad tambin derogada por la Ley 26.994.
El sistema de afectacin se reglamenta en varios aspectos:
a) Objeto. Respecto del objeto el Art. 2088 expresa: Bienes que lo integran. Con
independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen
legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y
muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados.
La doctrina extranjera explica que en sus orgenes la modalidad de aprovechamiento de
bienes alternado en el tiempo entre distintos titulares estuvo estrechamente vinculada a la
adquisicin de costosos equipos de computacin y a las embarcaciones. Tambin a inmuebles
con diversos destinos productivos, tales como pastoreo e invernadero de animales, plantaciones
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estacionales; e inclusive a bienes inmateriales como software, marcas, patentes u otros

susceptibles de aprovechamiento peridico 6.
Esta figura reviste inters en la actualidad para su implementacin en distintos tipos de
inmuebles, tales como cocheras, consultorios y oficinas profesionales que se utilizan en diversos
perodos del ao y tambin a cosas muebles cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (por
ejemplo, cosechadoras, sembradoras, helicpteros, aparatos mdicos de alta complejidad, casas
rodantes, etctera)7.
Con esta amplitud de criterio el Cdigo extiende la aplicacin del rgimen legal del
tiempo compartido a todo tipo de bienes y con diversas finalidades que pueden ser comerciales,
industriales, tursticas y las que propongan los emprendedores en el mercado de acuerdo con el
destino de los bienes y las preferencias de los consumidores-usuarios
Adems existen cosas muebles no fungibles de gran valor que tambin se destinan
peridicamente a actividades artsticas, educativas, filantrpicas, cientficas, como puede ser una
coleccin pictrica o de otras obras de arte, instrumentos musicales, vehculos de coleccin u
otros perfectamente identificables.
No siempre la afectacin de los bienes a tiempo compartido ser encarada por promotores
que buscan inversores en el mercado. Posiblemente se puedan gestar estos derechos por iniciativa
de asociaciones profesionales, entidades educacionales, deportivas, empresariales e inclusive
amigos que sean o no condminos y organicen este sistema sin fines de lucro y en su propio
inters, sin que caiga este derecho en la rbita de una relacin de consumo. De all que el objeto y
los fines de esta figura pueden ser muy variados y su implementacin revestir mayor o menor
complejidad.
El Artculo 2088 dispone que este derecho se integra con inmuebles y muebles en tanto la
naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados. Adems es un derecho real que se
6
Conf. Cal, Emanuele, Multipropiedad y Consumer protection en los Estados Unidos de Amrica, Revista de
Derecho Privado, T LXX-1986, p. 909, Madrid. Torres y Torres Lara, Carlos (1998), La Multipropiedad.
Turismo. Recreacin. Descanso, Revista Peruana de Derecho de la Empresa, Serie Nuevas Tendencias Jurdicas,
Asesorandina editores.
7
Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., El Tiempo compartido en el Proyecto de Cdigo, La
Ley 2013-C, 679.
87
ejerce por la posesin (Art. 1891), consecuentemente su objeto debe ser una cosa determinada, se
trate de cosa mueble o inmueble (Art. 1912). En virtud de estos preceptos se interpreta que como
derecho personal es aplicable a bienes inmateriales como software, marcas, patentes u otros
susceptibles de aprovechamiento peridico, de conformidad con el rgimen jurdico especial a
que se encuentran sometidos estos bienes.
b) Rgimen jurdico de los bienes afectados. La afectacin a tiempo compartido es
independiente del rgimen legal al que se encuentran sometidos los bienes. Ello significa que se
debe distinguir el rgimen legal de los bienes afectados, del derecho de uso o disfrute peridico
por turnos.
Los bienes afectados al sistema de tiempo compartido pueden ser objeto del derecho real
de: dominio (Art. 1941), condominio (Art. 1990), propiedad horizontal (arts. 2037), propiedad
horizontal especial en el caso de los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2075),
propiedad superficiaria (Art. 2120) y an de propiedad fiduciaria (Art. 1702 y 1704).
El derecho de uso o aprovechamiento peridico por turnos como derecho real coexiste con
el derecho real sobre la cosa propia afectada y las atribuciones conferidas al usuario de tiempo
compartido sobre los bienes afectados importan un verdadero gravamen que desmembra el
derecho del titular afectante (Art. 1964).
Existe una dualidad de rgimen jurdico sobre el mismo bien, de un lado el dominio (o
condominio, propiedad horizontal, propiedad superficiaria) sobre la cosa afectada y de otro los
derechos de tiempo compartido que se constituyen a favor de los usuarios. Si bien todos son
derechos reales sobre objeto propio, se trata de derechos con distinta tipicidad real y autonoma
jurdica. As es posible que los condminos de una cosa en lugar de celebrar entre ellos un pacto
de asignacin de uso y goce en distintos perodos temporales con efectos meramente personales
(Art. 1987) constituyan para s derechos reales de tiempo compartido que les permita su
comercializacin futura a terceras personas.
En inmuebles con destino turstico sometidos al rgimen de propiedad horizontal es
frecuente que una parte del complejo hotelero se comercialice por el sistema de tiempo
compartido. Se registran casos en que la totalidad del edificio se somete al rgimen de la
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propiedad horizontal y el desarrollista acuerda con los adquirentes de las unidades funcionales
someterlas al sistema de tiempo compartido y tomar a su cargo la administracin. Esta modalidad
es muy ventajosa para quien disea el negocio, porque traslada los costos de construccin a los
adquirentes de la propiedad horizontal de las unidades funcionales, a quienes tambin les resulta
interesante la posibilidad de obtener una renta significativa de la inversin que realizan, si es que
pueden ejercer el debido contralor de la administracin del sistema de tiempo compartido.
c) Legitimacin. En cuanto a quines deben otorgar el acto de afectacin, el Artculo 2090
establece: Legitimacin. El instrumento de afectacin de un tiempo compartido debe ser
otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la
persona del emprendedor, ste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectacin
instrumentada.
La afectacin a tiempo compartido es un acto dispositivo que altera la destinacin del bien
que constituye su objeto y limita el poder dispositivo del titular afectante. El legitimado para
otorgar el instrumento afectacin del tiempo compartido es el titular del dominio; tambin los
condminos pueden afectar la cosa objeto del condominio por consentimiento unnime (Art.
1990); los titulares del derecho de propiedad horizontal (Art. 2045) y an los titulares de la
propiedad superficiaria (Art. 2120) y de la propiedad fiduciaria (art. 1688), conforme lo expuesto
en el punto precedente.
El artculo establece que en el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del
emprendedor, ste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectacin instrumentada. La
ley reconoce que el emprendedor cumple un rol protagnico en la constitucin del sistema y en
orden a la efectiva tutela de los adquirentes de los derechos de tiempo compartido establece su
participacin en el acto de afectacin para hacer efectiva su responsabilidad (Art. 2094).
El o los afectantes no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes (Art. 2091). El
notario y el registrador deben controlar que no existan otras interdicciones asentadas en el
registro que impidan la afectacin; tales como incapacidad (Art. 24 inc. c), inhabilitacin (Art.48)
u otras limitaciones al poder de disposicin jurdico dispuestas judicialmente y asentadas en la
seccin de anotaciones personales de registros respectivos.
89
Adems es necesario, en su caso, que se otorgue el asentimiento del cnyuge o la

autorizacin judicial sustitutiva (Arts, 456 y 458 respectivamente) o del conviviente (Art. 522).
La omisin de este recaudo da lugar a que el registrador practique la inscripcin provisional de la
afectacin (Art. 9 inc. b) Ley 17.801).
d) Formalidades constitutivas. El Artculo 2089 dispone: Afectacin. La constitucin de un
tiempo compartido requiere la afectacin de uno o ms objetos a la finalidad de
aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pblica, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.
La afectacin de cosas inmuebles al sistema de tiempo compartido requiere la
formalizacin por escritura pblica (Art. 1017 inc. a) y para su oponibilidad a terceros
interesados de buena fe es necesaria la inscripcin de este documento en el Registro de la
Propiedad Inmueble (Art. 1893).
Respecto de las cosas muebles registrables (automotores, embarcaciones, aeronaves,
animales, etctera) se debe aplicar el rgimen jurdico especfico conforme lo establecen las
disposiciones generales en materia de derechos reales (arts. 1890, 1892, 1893) y las leyes
especiales que se dicten en el futuro.
El problema de la formalidad constitutiva de la afectacin se suscita con las cosas
muebles no registrables, por ejemplo, equipos informticos u otros electrnicos,
electrodomsticos, maquinarias, mobiliario, obras artsticas, etctera; al menos la afectacin se
debe formalizar en instrumento privado con firma autenticada para su inscripcin en el Registro
de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido u otros que sean
creados en el futuro.
En cuanto a las cosas muebles que no se puedan identificar, no existe impedimento legal
para afectarlas al sistema de tiempo compartido, en tal caso debern estar inventariadas y la
inoponibilidad de la afectacin que invoquen terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso
(Art. 1895) deber ser resuelta entre los contratantes de acuerdo a lo previsto para las
obligaciones de gnero (Art. 762).
90
e) Estado jurdico de los bienes. La afectacin requiere que el afectante tengan plena libertad de
disposicin y adems que los bienes se encuentren libres de gravmenes y restricciones. Estos
recaudos son la contrapartida de la intangibilidad del derecho de tiempo compartido.
En tal sentido el Artculo 2091 expresa: Requisitos. Los bienes deben estar libres de
gravmenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el administrador y el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede
constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripcin de la escritura de
afectacin, con los efectos previstos en el artculo 2093.
Respecto de la terminologa el CCyC reconoce expresamente como cargas o gravmenes
reales a los derechos reales sobre cosa ajena (Art. 1888). No sucede lo mismo con el vocablo
restricciones que tiene una significacin ms restringida en el derecho administrativo y que no
utiliza este Cdigo en la regulacin de los lmites al dominio (captulo 4 del Ttulo III de este
Libro). Existen numerosas restricciones de naturaleza administrativa en virtud del ejercicio del
poder de polica estatal en la reglamentacin de los derechos subjetivos, prcticamente no existe
derecho de dominio que no sufra restricciones en el inters pblico y tambin respecto de las cosa
inmuebles en el inters privado de los vecinos. Por esta razn la referencia de la norma a los
gravmenes y restricciones requiere analizar la casustica:
1) En principio, cabe interpretar la necesidad de que se trate de un dominio (o
condominio, propiedad horizontal) sin desmembraciones (Art. 1946). En tal sentido el bien debe
estar libre de derechos reales de goce sobre cosa ajena como usufructo, uso y habitacin. Sin
embargo son frecuentes en los inmuebles las servidumbres (de trnsito, acueducto), inclusive las
de naturaleza administrativa (electroducto, acueducto) y estas servidumbres no impiden el
ejercicio del derecho de tiempo compartido, en consecuencia no significan obstculo para la
afectacin del inmueble.
2) Los bienes afectados tambin deben estar libres de los derechos reales de garanta:
hipoteca, anticresis y prenda. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripcin de la escritura de afectacin con los efectos previstos en el artculo
2093.
91
3) Tampoco deben pesar sobre los bienes medidas cautelares dispuestas por los jueces,
tales como embargos, medida de no innovar, prohibicin de contratar, anotacin de litis u otras
no tipificadas que perjudiquen el derecho del usuario de tiempo compartido. As mismo las
restricciones administrativas que impongan inhabilitaciones para el uso de los bienes tambin
impiden la afectacin (por ejemplo, inmuebles, vehculos, que no se encuentran en condiciones
de uso).
4) Las limitaciones voluntarias al poder de disposicin jurdica del propietario admitidas,
como las clusulas de no enajenar impuestas en los actos a ttulo gratuito (Art. 1972) obstan a la
afectacin durante su vigencia.
5) La afectacin a vivienda (Art. 244 y siguientes) se considera incompatible con la
afectacin a tiempo compartido.
6) En cambio es factible la afectacin de las cosas objeto de un dominio imperfecto por su
temporalidad, como el dominio revocable y el dominio fiduciario.
El artculo 2099 inciso a) contempla como causal de extincin del tiempo compartido el
vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin. Corresponde interpretar entonces
que el sistema de afectacin a tiempo compartido puede estar sujeto al mismo plazo que el
dominio del propietario afectante, siempre que se trate de un plazo resolutorio expreso, que de
ello se deje constancia en el documento de afectacin y en los contratos de comercializacin; y
adems lo publicite el respectivo registro de la propiedad si se trata de una cosa registrable,
resguardando de este modo los derechos de los usuarios y de los terceros.
Respecto del dominio fiduciario, el artculo 9 de la Ley 26.356 derogado contemplaba la
constitucin de un fideicomiso a favor de los usuarios para la construccin del inmueble afectado
a tiempo compartido, supuesto que este Cdigo omite. No obstante se considera que no existe
obstculo para la constitucin de un fideicomiso si el propietario fiduciario est facultado para
afectar los bienes fideicomitidos al sistema de tiempo compartido, lo requieren los fines del
fideicomiso y es en beneficio de los usuarios (Art. 1688). El fideicomiso no reviste el carcter de
un gravamen ni importa una restriccin de las previstas en el artculo 2090, inclusive dara mayor
seguridad a los derechos adquiridos por los usuarios al encontrarse los bienes afectados dentro de
92
un patrimonio separado afectado a tal fin. Por otra parte los derechos reales de uso de tiempo
compartido pueden ser temporales, y an encuadrarse como derechos personales, por lo que no se
detecta riesgo alguno cuando se ejercen en bienes fideicomitidos.
f) Inscripcin del instrumento de afectacin. Con relacin a la inscripcin del instrumento de
afectacin cabe distinguir los bienes registrables de los que no lo son y el registro de la propiedad
del Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
El Art. 2092 expresa: Inscripcin. El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el
respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados
a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la Ley especial, previo a todo anuncio,
ofrecimiento o promocin comercial.
La inscripcin en el Registro de la Propiedad slo es posible para los bienes registrables.
En funcin de la diversidad de objeto (inmuebles, automotores, embarcaciones, aeronaves,
animales, etctera) corresponde aplicar normativa registral respectiva.
Respecto del Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido la Ley 26.356 lo contempla en el mbito del Ministerio de Turismo de la Nacin
(Art. 6 de la citada ley y decreto reglamentario 760/2014), para otro tipo de bienes o finalidades
deber ser creado por leyes especiales.
En virtud de la aplicacin concurrente de la Ley 24.240 -a falta de ley especial- se
entiende que se debe llevar por la autoridad de aplicacin, es decir la Secretara de Comercio
Interior dependiente del Ministerio de Economa y Produccin en el orden nacional y por las
autoridades locales que ejercen el control, vigilancia y juzgamiento en el cumplimiento de la
citada ley y de sus normas reglamentarias (Art. 41 LDC). La inscripcin en este registro tambin
tiene efectos con relacin a la habilitacin y control administrativo del establecimiento; el
incumplimiento hace pasible al propietario y en su caso al emprendedor y comercializador de las
sanciones administrativas que imponga la autoridad de aplicacin respectiva. En el caso de los
derechos de tiempo compartido en unidades tursticas rige lo dispuesto en el artculo 38 de la Ley
26.356.
93
Con anterioridad a estas inscripciones le est vedado al propietario o emprendedor todo

anuncio, ofrecimiento o promocin comercial de los derechos de tiempo compartido.
g) Efectos de la registracin en el registro de la propiedad. El Artculo 2093 estatuye: Efectos
del instrumento de afectacin. La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute
no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
El ttulo de este artculo no guarda correspondencia con su contenido porque regula los
efectos que operan a partir de la inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo
Registro de la Propiedad y no a partir de la instrumentacin de la afectacin.
Los efectos de la registracin son:
1) Limitacin al poder de disposicin. La afectacin importa una limitacin a las
facultades jurdicas de propietario, en la medida que altere o disminuya el derecho de los
usuarios.
El bien afectado queda sujeto al sistema de tiempo compartido para la comercializacin de
los periodos de disfrute. El propietario no puede alterar este destino, salvo la desafectacin en los
casos previstos por el artculo 2099.
Se estima que la inscripcin de la afectacin no opera el cierre registral, el propietario
afectante puede transmitir su derecho de propiedad sobre el bien afectado o constituir un
usufructo siempre que el adquirente respete la destinacin del inmueble y la intangibilidad de los
derechos de los usuarios.
Respecto de medidas cautelares dispuestas judicialmente sobre los bienes afectados, el
registrador debe tomar razn de las mismas y hacer conocer al juez rogante la afectacin
existente y los derechos de los usuarios inscriptos. El conflicto de oponibilidad que se pueda
94
suscitar con los acreedores que trabaron cautelares deber ser resuelto en sede judicial. Los
derechos de los usuarios son intangibles y la tutela efectiva de los mismos corresponde al juez y
no al registrador.
El propietario afectante puede disponer por otras modalidades contractuales de los
perodos de disfrute no enajenados por el sistema de tiempo compartido (por ejemplo, dar en
comodato, locacin, usufructo, garantas reales, etctera).
2) Intangibilidad de los derechos de los usuarios. De acuerdo con lo dispuesto por el
artculo 2091 el propietario afectante tiene la facultad de hipotecar o constituir otros gravmenes
con posterioridad a la afectacin pero esos actos son inoponibles a los usuarios de tiempo
compartido.
El artculo 2093 inc. b) establece que los derechos adquiridos por los usuarios no deben
ser alterados o disminuidos por los sucesores particulares o universales, ni por los terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. En
consecuencia en la ejecucin individual o colectiva de los bienes afectados al sistema de tiempo
compartido se debern respetar los derechos de los usuarios.
La intangibilidad es la caracterstica ms importante del derecho de tiempo compartido,
pero cabe hacer la salvedad que debe encontrarse inscripto el respectivo documento que lo
constituye, porque el ordenamiento tambin tutela a los terceros interesados de buena fe en aras
de la seguridad del trfico jurdico de los bienes (Art. 1893).
h) Extincin del sistema. El Artculo 2099 establece: Extincin. La extincin del tiempo
compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido
la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez.
El artculo contempla en el inciso a) como causal de extincin del tiempo compartido el
vencimiento del plazo de la afectacin. El afectante puede sujetar la afectacin a un plazo
resolutorio expreso en la escritura de constitucin del sistema, en los contratos de
95
comercializacin del tiempo compartido y en la matrcula registral del inmueble o de la cosa

mueble registrable (art. 1893).
Tambin admite la retractacin de la afectacin en cualquier momento en los casos que
no se hubieren producido enajenaciones o se rescindieren la totalidad de los contratos, de esta
circunstancia tambin se debe dejar constancia registral. La desafectacin debe ajustarse a los
recaudos formales de la afectacin, es necesaria la escritura pblica si se trata de un inmueble o
del instrumento que requieran los registros de cosas muebles registrables o dispongan las leyes
especiales que se dicten, otorgado por los legitimados para la afectacin (art. 2089).
La derogacin de los captulos III, IV, V y IX de la Ley 26.356 ha suprimido la
posibilidad de la que contemplaban los artculos 10 inc. b) y 39 inc. b) y quedan por tanto sujetas
a este rgimen del Cdigo las causales de extincin del STTC.
En cuanto a la destruccin o vetustez la Ley 26.356 de STTC en el Art. 10 derogado
estableca que la escritura de constitucin del STTC expresamente deba contener las reglas
aplicables a los supuestos de destruccin parcial o total y vetustez del o de los inmuebles
afectados. El Cdigo nada dice respecto de las consecuencias jurdicas que acarrean la
destruccin parcial o total o la vetustez del bien afectado al tiempo compartido.
Probablemente esta omisin obedece a que depende de la naturaleza jurdica de los
derechos uso que se constituyan a los usuarios, la duracin de los mismos y la medida temporal o
por puntos que les correspondan.
La norma enumera las causales de extincin del tiempo compartido, no obstante pueden
darse otras causales no previstas, por ejemplo la clausura definitiva del establecimiento por no
cumplir con las condiciones necesarias para funcionar; la expropiacin por causa de utilidad
pblica, etctera.
4. DERECHO DE TIEMPO COMPARTIDO.
a) Naturaleza jurdica. Controversia doctrinaria. Uno de los dilemas que presenta este
derecho refiere a su naturaleza jurdica. En el mbito de la teora dualista de los derechos
96
subjetivos, el debate se ha planteado en los siguientes trminos: s corresponde configurarlo

nicamente como derecho real o tambin es posible encuadrarlo como derecho personal.
1) Antecedentes. Indudablemente la dificultad del ropaje jurdico de este derecho es fruto
de su complejidad estructural. Durante aos la doctrina nacional debati respecto de esta
cuestin. Asimismo quienes formulaban concebirlo entre los derechos reales, se dividan entre los
que postulaban la creacin de un derecho real sobre cosa propia y los que optaban por un derecho
real de disfrute sobre cosa ajena 8. An bajo el formato del derecho real sobre cosa propia, unos
sugeran un nuevo derecho llamado multipropiedad 9, mientras que otros con criterio menos
innovador proponan su configuracin como condominio con indivisin forzosa con particin del
uso y goce temporal alternativo 10, postura que adoptara el Proyecto de Cdigo Unificado de
199811.
Una muestra de este abanico de posiciones fueron los despachos divergentes de las XXII
Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2009 que manifestaron: es necesario que el Poder
legislativo regule adecuadamente el tiempo compartido: A. Opcin por un derecho real o
personal. B. Exclusivamente como derecho real. C. Exclusivamente como derecho personal.
8
Kemelmajer de Carlucci, Ada y Puerta de Chacn Alicia, en El derecho real de disfrute peridico.
Pautas para una futura legislacin, Ponencia presentada a la Comisin N4 Derechos Reales. Manifestaciones
actuales relativas al derecho de dominio de las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, realizadas en la
Universidad de Belgrano (agosto de 1987), Buenos Aires. Posteriormente las autoras advirtieron la importancia de
las normas de proteccin de consumidores y usuario para regular este fenmeno independientemente de su naturaleza
jurdica.
9
Despacho del VI Congreso Nacional de Derecho Registral de Posadas, 1986. Conf. Highton, Elena, Alvarez
Juli, Luis, Lambois, Susana, Wierzba, Sandra M. y De Hoz, Marcelo, Nuevas Formas de Dominio.
Clubes de Campo. Cementerios y Cementerios Privados, Tiempo compartido o Multipropiedad, ob. cit.- Acerca de la
polmica y los diversos proyectos legislativos, ver Alvarez Juli, Luis, Multipropiedad o Tiempo compartido,
Revista de Derecho Privado y Comunitario, Vol. 2002-2, ed. Rubinzal-Culzoni, pg. 59 y ss.-
10
Conf. VIII Jornada Notarial Cordobesa (Crdoba 1988). Idem: Di Filippo, Mara Isabel, Tiempo compartido.
Un condominio especial, ed. Abeledo Perrot, Bs.As., 1987, p. 179 y ss..; Causse, Jorge y Tranchini,
Marcela, Encuadre pragmtico del negocio, Rev. del Notariado, N 805, p.164.
11
El artculo 2030 del mencionado Proyecto dispone: Tiempo Compartido dispone: La asignacin de usos y goces
sucesivos o alternados por perodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al rgimen de los
derechos personales o del condominio con indivisin forzosa sin lmite de tiempo. En este caso el condominio con
indivisin forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pblica del reglamento de condominio y
administracin y su inscripcin en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administracin con el
carcter de mandatario irrevocable. El reglamento de condominio y administracin se integra al ttulo de
asignacin del uso y goce.
97
Sin embargo con el tiempo fue ganando terreno otra posicin que no se encorsetaba en el
encuadre dogmtico del derecho de tiempo compartido, sino que siguiendo las directivas del
derecho comunitario europeo puso el acento en la rbita contractual y las regulaciones
protectorias del consumidor 12. Con esta orientacin la Ley 26.356 de los Sistemas Tursticos de
Tiempo compartido no hace distincin respecto de la naturaleza jurdica del derecho adquirido
(art. 1).
2) Exgesis de las normas del CCyC. Distintos criterios subsisten a partir de la
hermenutica de las disposiciones legales. Una interpretacin de los Artculos 1887 inc. e), 1888
y 2101 infiere que el derecho de tiempo compartido solamente ha sido estructurado como
derecho real13. Mientras que otra tesitura hace hincapi en el texto del Artculo 2088 que recepta
la afectacin a tiempo compartido independientemente de la naturaleza de los derechos que se
constituyen o transmiten, en cuya virtud reconoce la doble configuracin como derecho real y
como derecho personal14.
La autora de este trabajo entiende que una interpretacin sistemtica del nuevo
ordenamiento legal da sustento a la postura amplia que, sin desconocer la creacin de un nuevo
derecho real, estima factible concebirlo como derecho personal. Cabe considerar respecto de esta
cuestin, que contina vigente el artculo 1 de la Ley 26.356 -antecedente del citado Art. 2088-
que admite los derechos de tiempo compartido en inmuebles con destino turstico de distinta
naturaleza y la doctrina ha interpretado esta ley en el sentido de que este derecho puede ser de
naturaleza real o personal15.
12
Di Filippo, Mara I., Tiempo compartido: Su actualizacin a la luz del derecho de daos, Jurisprudencia
Argentina 2003-I-937.Lorenzetti, Ricardo Luis, Consumidores, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2009, p. 359.
Silvestre, Norma y Lubiniecki, Raquel, La proteccin del consumidor en el contrato de Tiempo compartido en
Ley de defensa del consumidor, comentada y anotada, dirigida por Picasso- Vzquez Ferreyra, tomo II, Ed. La
Ley, Buenos Aires, 2009, p. 261.
13
Abreut de Begher, Liliana, Impacto de la reforma de los derechos reales, en Rivera, Julio C. (Dir.),
Medina, Graciela (Coord.), Comentarios al Proyecto de Cdigo Civil y Comercial de la Nacin de 2012, Abeledo
Perrot, Bs.As., 2012, p.1012.
14
Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., El Tiempo compartido en el Proyecto de Cdigo, La
Ley 2013-C, 679. Saucedo, Ricardo J., El rgimen jurdico del tiempo compartido en el Cdigo Civil y en el nuevo
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, Revista Jurisprudencia Argentina N 13, 2014-IV, p. 39.
15
Esta interpretacin de la norma antecedente del Anteproyecto 2012 es compartida por diversos autores. Conf.
Mariani de Vidal, Marina y Abella Adriana, ob. cit.- Tranchini, Marcela H., Consideraciones sobre los conjuntos
98
El Artculo 2095 inc. a) del CCyC dispone que el usuario debe ejercer su derecho,
conforme a su naturaleza; la exgesis de la norma admite considerar derechos de distinta
naturaleza. Por su parte el Artculo 2101 expresa: Derecho real del adquirente de tiempo
compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas de los
derechos reales. Es evidente que a los derechos reales en particular se le aplican las normas de
los derechos reales en general, es la sistemtica metodolgica que caracteriza el nuevo Cdigo. Si
este dispositivo no admitiera otra configuracin jurdica del derecho de tiempo compartido cabra
calificarlo como sobreabundante. Por otra parte la caracterstica primordial del derecho del
usuario es la intangibilidad frente al constituyente y a los terceros, y esta nota saliente se puede
dar en ambas categoras de derechos.
Si bien con respeto de la tradicin jurdica este Cdigo mantiene la clasificacin dualista
de los derechos subjetivos patrimoniales en derechos personales y derechos reales como columna
vertebral (Libros Tercero, cuarto y Sexto), se advierten soluciones legales que distinguen los
derechos subjetivos como derechos oponibles e inoponibles, independientemente de que se trate
de un derecho real o personal.
Las facultades de persecucin y preferencia tpicas de los derechos reales (Arts. 1882 y
1886) para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe requieren de publicidad suficiente
(Art. 1893). Adems el Cdigo contempla la oponibilidad a terceros de derechos personales con
publicidad suficiente; por ejemplo, el boleto de compraventa de inmuebles (arts. 1170 y 1171); el
derecho del tomador de leasing antes del ejercicio de la opcin de compra (Arts. (Art. 1234 y
concordantes); la atribucin de la vivienda familiar (Arts. 444 y 522), etctera.
Con este razonamiento cabe entender que el registro de la propiedad no podr impedir el
acceso registral del documento que constituya al derecho de tiempo compartido como derecho
personal. Se debe recordar que esta solucin fue preconizada en las XXII Jornadas Nacionales de
Derecho Civil.
inmobiliarios, Tiempo compartido y cementerios privados en el Proyecto de Cdigo Civil y Comercial 2012.
Nuevos derechos reales para pocos?, JA. Nmero especial, Estudios de Derechos Reales con referencia al Proyecto
de Cdigo Civil y Comercial 2012, p. 78. Cossari, Nelson, Tiempo compartido. Impacto de la Ley 26.356 sobre el
sistema de Derechos Reales, - LL 2008-F, 1266. Puerta de Chacn, Alicia, Sistemas tursticos de Tiempo
compartido. Insuficiencias de la Ley 26.356 desde la ptica de los derechos reales, JA Nmero Especial Estudio de
Derechos Reales, 25 de noviembre de 2.009. pg. 49 y JA 2009-IV-1159.
99
Se detecta que la nota esencial de autonoma tpica de los derechos reales (Art. 1882) se
debilita ante la intervencin de otro sujeto que posibilita al titular el ejercicio de su derecho. Para
el usuario de tiempo compartido son fundamentales los servicios que debe prestar el sistema y
ello explica que se pueda constituir como derecho real o como derecho personal de acuerdo a la
voluntad contractual. Para el legislador parece indiferente uno u otro porque en definitiva estas
situaciones se rigen por las normas de proteccin al consumidor o usuario que tornan intangible
el derecho frente al transmitente y los terceros.
b) Tiempo compartido como derecho real. Estructura y caracteres. El CCyC se aparta de la
solucin que postulaba el Proyecto de Cdigo de 1998 como tambin de los proyectos
legislativos que adoptaban la denominada multipropiedad 16 y crea un nuevo derecho real de
entidad peculiar.
El derecho real de tiempo compartido (Art. 1887 inc. e) recae sobre cosa mueble o
inmueble total o parcialmente propia (Arts. 1888 y 2088) y en perodo temporal propio
(Art.2087); es principal (Art. 1889); registrable o no segn su objeto (Art. 1890) y se ejerce por la
posesin que consiste en el uso o aprovechamiento de la cosa en el turno propio (Art. 1891).
1) Cuestin de la estructura. La naturaleza jurdica como derecho real tambin provoca
cavilaciones, el Cdigo no lo regula en particular como a los dems derechos reales sino que
directamente remite a las disposiciones generales (Arts. 1882 a 1907). En cuanto a los artculos
contenidos en el Captulo 2 del Ttulo VI refieren principalmente al sistema de afectacin a
tiempo compartido y no especficamente al derecho de uso o aprovechamiento peridico por
turnos, por lo que tambin se deben extraer de estas normas las relativas a su tipicidad y notas
distintivas.
Los autores formulan algunos interrogantes tales cmo es posible que coexistan dos
derechos reales sobre cosa propia? El derecho de propiedad que pertenece al afectante del
sistema de tiempo compartido y el derecho de tiempo compartido que pertenece al usuario? 17.
16
Alvarez Juli, Luis, Multipropiedad o Tiempo compartido, Revista de Derecho Privado y Comunitario, Vol.
2002-2, ed. Rubinzal-Culzoni, pg. 59 y ss.-
17
Mariani de Vidal, Marina y Abella Adriana, ob. cit.-
100
Esta cuestin puede tener una respuesta: son dos derechos sobre cosa propia de distinta
tipicidad real. Una situacin jurdica semejante se da con la propiedad superficiaria y la
propiedad separada del titular del suelo (Arts. 2114 y 2115).
Pero adems este derecho en cuanto al goce- es de contenido ms acotado que el derecho
real de usufructo (Art. 2129) y el derecho real de uso (Art. 2154). Se aproxima ms a una
desmembracin del dominio que a un derecho real sobre cosa propia.
Posiblemente la respuesta a este dilema est dada por determinar cmo se estructuran los
elementos que lo componen como derecho complejo.
Cabe destacar que la ley no recepta la estructura de la comunidad de bienes entre los
usuarios como se da en la multipropiedad y el condominio. El derecho del usuario recae
singularmente sobre la cosa afectada y se integra con un elemento incorporal: el lapso temporal
del perodo de disfrute (semana, quincena, mes). El artculo 2093 inc. a) refiere a que el
emprendedor comercializa los perodos de disfrute. Este elemento es un bien inmaterial propio
con valor econmico (Fundamentos pto. II Mtodo, 7.3 Bienes).
Adems existe en la estructura del derecho real un elemento personal, la obligacin del
emprendedor y del administrador de garantizar al usuario el goce de su derecho. La estructura
tpica del derecho real se modifica con la existencia del sujeto pasivo determinado, ms cuando
ese sujeto puede no coincidir con el propietario afectante.
2) Adquisicin: el derecho de tiempo compartido se adquiere por ttulo derivado entre
vivos (Art. 1892); por causa de muerte (Art. 2277) y por causa de la ley (Arts. 1894 y 1895). La
formalidad constitutiva depender del rgimen legal al que estn sometidas las cosas sobre las
que recae. Se puede adquirir tambin por prescripcin adquisitiva si el usuario ejerce los actos
posesorios sobre la cosa afectada en el mismo turno del perodo de tiempo durante en los plazos
legales de la prescripcin adquisitiva, mxime si se trata de una prescripcin corta que sanea el
justo ttulo con buena fe (Arts. 1889, 1891, 1897 a 1905 y 2565).
3) Caracteres: es un derecho transmisible por actos entre vivos y por causa de muerte
(Arts. 1906 y 2277). El artculo 2095 inc. c) admite la cesin total o parcial del derecho, podra
101
ser dado en usufructo (art. 2130 inc. b) no obstante que el Art. 2131 no lo contempla de manera
expresa.
4) Duracin: segn el contrato puede ser temporal o perpetuo (artculo 2099 inc. a). La
duracin queda sujeta a la subsistencia del sistema de tiempo compartido (Art. 2099).
5) Intangibilidad: Se ha dicho que de conformidad con lo dispuesto por el Artculo 2093
inc. b) los derechos adquiridos por los usuarios no deben ser alterados o disminuidos por los
sucesores particulares o universales, ni por los terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. En consecuencia en la ejecucin
individual o colectiva de los bienes afectados al sistema de tiempo compartido se debern
respetar los derechos de los usuarios. La oponibilidad del derecho a los terceros interesados de
buena fe requiere de publicidad suficiente segn el rgimen de la cosa objeto del derecho (Art.
1893).
6) Acciones. El usuario de tiempo compartido tiene legitimacin para la defensa
extrajudicial (Art.2240), las acciones posesorias (Arts. 2238 a 2246) y el derecho real de tiempo
compartido est tutelado en cada caso por las acciones reivindicatoria, confesoria y negatoria
(Arts. 2247 a 2268).
c) Tiempo compartido como derecho personal. El artculo 2088 admite la afectacin a tiempo
compartido con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten y se interpreta que el derecho de tiempo compartido se puede estipular como derecho
personal.
102
Precisamente la gran difusin del tiempo compartido en los complejos hoteleros ha sido el
modelo societario 18, en tanto se acomoda mejor a la prestacin de los servicios que requiere el
usuario en el inmueble 19.
La propiedad de los bienes se atribuye a una sociedad y la titularidad de la accin o
calidad de socio se vincula con el goce por turno del alojamiento vacacional. El vnculo entre la
accin y la unidad puede ser de distinta naturaleza: un derecho real de uso o un derecho personal
en comodato.
Otra modalidad menos frecuente es la denominada multiarriendo que es una locacin. El
usuario como locatario es titular del derecho personal a usar y gozar del alojamiento vacacional y
sus accesorios por un perodo temporal recurrente mientras dure el contrato. Como el servicio que
se presta importa un hospedaje, la utilizacin de la frmula de la locacin debe conectarse a una
locacin de servicios, a fin de asegurar al locatario el acceso a todas las prestaciones que hacen al
funcionamiento del complejo hotelero. El derecho extranjero concede al locatario un ttulo
susceptible de cesin y transmisin hereditaria 20.
Tambin se aplica en otros pases el sistema cooperativo21, el fideicomiso y la membresa
de clubes vacacionales que es una modalidad que se utiliza combinada con el servicio anexo del
intercambio vacacional22. En estos sistemas la unidad vacacional puede ser fija o flotante y el
18
El modelo societario llamado multipropiedad accionaria ha tenido gran difusin, especialmente en Italia y
Francia. La Ley francesa 1986-18 regul las Sociedades de Atribucin de Inmuebles en rgimen de Disfrute a
Tiempo compartido. Con posterioridad la Ley 98-566 del 8/7/1988 ha contemplado el contrato de disfrute de un
inmueble a Tiempo compartido con posibilidad de configurarlo a travs de cualquier figura jurdica (Seccin 9 del
Captulo I del Ttulo II de Libro I del Cdigo de Consumo). Conf. Cal, Emanuel, Nota sobre el proyecto italiano
de multipropiedad, Rev. De Derecho Privado, T XXXIV-1, p.233, Espaa. Alpa, Guido e Iasiello, Marina, La
Multipropiet, ed. Biblioteca Guiridica, Attualit 8, Padova, 1993; Cal, Emanuel y Corda, Tommaso Antonio, ob.
cit. p. 55; Caselli, Giovanni, Multipropiet. La Direttiva comunitaria 94/47 del 26 ottobre 1994. Dottrina
Giurisprudenza. Proposte di legge in Italia, Giufr Editore, Milano, 1995, p.14 y ss.-
19
Conf. Carregal, Mario, Las llamadas propiedades especiales en el proyecto de Cdigo Civil Unificado (Con
especial referencia a cementerios privados y Tiempo compartido), LL 2001-B, 1062. Silvestre, Norma y Lubiniecki,
Raquel, La proteccin del consumidor en el contrato de Tiempo compartido en Ley de defensa del consumidor,
comentada y anotada, dirigida por Picasso- Vzquez Ferreyra, tomo II, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2009, p. 261.
20
Esta modalidad contractual fue regulada en Grecia por la Ley 1652 del 30/10/86 y ha tenido desarrollo
conjuntamente con otros modelos en Suiza, Italia y EEUU.
21
Torres y Torres Lara, Carlos (1998), La Multipropiedad. Turismo. Recreacin. Descanso, Turismo. Recreacin.
Descanso, Revista Peruana de Derecho de la Empresa, Serie Nuevas Tendencias Jurdicas, Asesorandina editores
cooperativa.
22
En Gran Bretaa ha tenido gran desarrollo la figura conocida como club-trustee por la cual se combina la
modalidad del club con la del fideicomiso. En esta variante la sociedad propietaria del complejo turstico crea, con
103
turno asignado al titular del derecho de tiempo compartido tambin puede ser fijo o flotante
segn las modalidades del intercambio vacacional. Ello significa que si la unidad no est
determinada el derecho de tiempo compartido solamente puede revestir el carcter de un derecho
personal oponible entre las partes contratantes.
En cambio si el inmueble y el perodo temporal son fijos, aunque se constituya como
derecho personal, el instrumento debidamente publicitado por el registro es oponible a terceros,
gozar de un derecho preferente, y de la intangibilidad prevista por el Artculo 2093.
5. OBLIGACIN DE GARANTA A FAVOR DEL USUARIO.
La operatividad del sistema de tiempo compartido debe garantizar a los usuarios el

efectivo disfrute de los bienes afectados. Para ello es necesaria la prestacin de diversos servicios
que estn a cargo de terceros. Estos servicios son los que comprenden la administracin del
sistema, el mantenimiento de los bienes y todos los complementarios que aseguren el ejercicio de
los derechos. Los responsables de estas actividades son el emprendedor y el administrador y el
Cdigo los regula como deberes:
a) Deberes del emprendedor. El Artculo 2094 le impone los siguientes deberes:
a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman
parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el
que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso,
el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las
unidades, y los cambios de titularidad;
otras sociedades encargadas de la administracin de aqul, un Club o asociacin cuyo objeto es garantizar a sus
asociados el disfrute peridico de los distintos apartamentos. La condicin de miembro del club, conlleva el derecho
de disfrute. A los fines de conferir mayor seguridad a los asociados, las cuotas de participacin en el club y el ttulo
de propiedad del complejo hotelero se confan a un trustee, entidad de reconocida solvencia y prestigio, que tiene
como misin controlar el funcionamiento del Club y de la sociedad propietaria a fin asegurar los derechos de los
asociados o beneficiarios.
104
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
La figura del emprendedor es la persona que organiza e implementa el sistema de tiempo
compartido. Si el propietario no asume este rol, el emprendedor es la persona que
profesionalmente lo asesora en la etapa de organizacin del sistema y luego durante la ejecucin.
Por esta razn interviene conjuntamente con el propietario en la afectacin al sistema (Art. 2089).
El emprendedor cumple una funcin protagnica semejante al proveedor en la relacin de
consumo (Art. 1092 y arts. 2 y 3 Ley 24.240 modificada por Ley 26.361.
La enumeracin del artculo no es taxativa, otros deberes se desprenden del conjunto de
este plexo normativo (arts. 1096 a 1116 y concordantes) y de las leyes complementarias. Cabe
sealar las siguientes:
1) El emprendedor o promotor debe establecer el rgimen de utilizacin y administracin
de las cosas y servicios que forman parte del sistema de tiempo compartido y controlar el
cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador. La norma debi prever el
reglamento de uso y administracin de los bienes como parte integrante de la escritura o
documento de afectacin, con el mismo criterio que se adopta para los conjuntos inmobiliarios
(arts. 2078, 2080) y para los cementerios privados (arts. 2104 y 2105) e indicar las clusulas que
obligatoriamente debera contener el reglamento. El usuario debe conocer de antemano el
reglamento de uso de los bienes como parte integrante del contrato de adquisicin del derecho.
2) Tambin debe controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador. La funcin del administrador como la del emprendedor giran en torno a la
prestacin principal: dar y garantizar el uso y goce del bien en el perodo de tiempo
comprometido. La gestin y coordinacin en el mantenimiento del uso de los bienes que integran
el tiempo compartido es una funcin que ejercen conjuntamente, por esta razn ambos son
responsables ante su incumplimiento o deficiente cumplimiento frente a los usuarios. El artculo
2096 consagra la responsabilidad solidaria del emprendedor conjuntamente con la del
administrador.
105
3) Otra imposicin es la habilitacin de un Registro de Titulares a supervisar por la

autoridad de aplicacin. En este registro debe asentar los datos personales de los usuarios, los
perodos de uso, los establecimientos a que corresponden, las categoras de los bienes y los
cambios de titularidad. La Ley 26.356 de STTC estableca que este recaudo deba cumplirse en el
plazo de diez das de celebrado el contrato de consumo (Art. 19 derogado) el nuevo rgimen con
contempla plazo.
4) Finalmente la norma consagra la obligacin de garantizar el ejercicio del derecho de
los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas.
Evidentemente la autonoma del derecho real (Art. 1882) se debilita ante la necesaria
existencia de otros sujetos que posibilitan al titular el ejercicio de su derecho.
b) Administrador. Funcin y deberes. Con relacin a la administracin, el Artculo 2096
expresa: La administracin puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero
designado por l. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del
tiempo compartido, por la debida gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de los
bienes.
1) Funcin. El administrador es eje del sistema de tiempo compartido. Sus facultades son
mucho ms amplias que las de un administrador de de edificio o conjunto inmobiliario afectado a
propiedad horizontal porque ste administra slo lo referente a los bienes comunes, mientras que
aqul gestiona tambin el ejercicio de prerrogativas exclusivamente individuales de los usuarios
como garantizar el ejercicio del derecho de disfrute en la unidad durante el perodo temporal
adquirido y en el turno que le corresponde23.
La norma contempla el supuesto de que este rol se desempee por el propio emprendedor
o bien por un tercero designado por ste. En los STTC con frecuencia la empresa o persona que
toma a su cargo el desarrollo del emprendimiento hotelero conserva la administracin mientras
comercializa las unidades y an despus como parte de su negocio. Si el emprendedor no designa
al administrador ser el propietario de los bienes afectados quien tendr esta facultad.
La designacin del administrador y el control de la administracin en el sistema de tiempo
compartido tambin difieren con el de la propiedad horizontal. El usuario de tiempo compartido
23
Acquarone, Mara T, ob. cit., p. 184.
106
tiene una relacin mediatizada con la cosa, la usa solo en el turno que le corresponde y puede que
ella se ubique lejos de su residencia como sucede en el STTC. El usuario no se puede ocupar de
los asuntos de la administracin como el propietario de la unidad funcional en propiedad
horizontal. Por otra parte el nmero de titulares de los derechos de tiempo compartido y la falta
de contacto entre ellos imposibilitan en la prctica la existencia y la vida de un consorcio de
usuarios. Por esta razn el administrador es designado por el emprendedor quien adems lo
controla (Art. 2094 inc. a).
Probablemente por estas razones la norma no toma textualmente el antecedente del
artculo 22 derogado de la Ley 26.356 de STTC. Esta disposicin contemplaba la facultad de que
el administrador pudiere ser designado o removido por los usuarios cuando en los regmenes
especiales as se dispusiera.
El Cdigo no ha previsto el caso de que coincidan los roles de propietario, emprendedor y
administrador en la misma persona y que la administracin quede acfala cualquiera sea la causa
(renuncia, remocin, disolucin, etc.) sin que en el reglamento de administracin se haya previsto
el procedimiento de sustitucin del administrador.
Es una anomala semejante a la que presenta el STTC con la inhabilitacin del complejo
hotelero o de la sociedad titular del complejo o, en su caso, al emprendedor. Si as fuera los
autores se preguntan cmo se garantizar la prestacin del servicio a futuro a los usuarios
exponiendo que sta es una respuesta que falta en la ley y que queda delegada para la
reglamentacin24.
Se opina que la autoridad de aplicacin debe garantizar a los usuarios del sistema el
efectivo cumplimiento de las obligaciones contradas y de los servicios ya contratados, y tambin
debe proveer la designacin de un administrador provisorio. Una solucin puede consistir en la
licitacin de los servicios que se prestan a los usuarios y convocar especialmente a quienes ya se
encuentran habilitados en el Registro de Prestadores lleva la autoridad de aplicacin de la ley. Por
cierto queda a salvo el derecho de los usuarios para acudir a la justicia para resolver el conflicto
con la propietaria de los bienes que integran el sistema.
24
Silvestre, Norma y Lubiniecki, Raquel, ob. cit., p. 309.
107
2) Deberes del administrador. El Artculo 2097 le asigna al administrador tareas de gestin,

contables, de contralor y disciplinarias, en tanto dispone: El administrador tiene los siguientes
deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regmenes legales especficos:
conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso comn, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de
las reservaciones;
verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y
gastos certificadas por contador pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el
sistema de ajuste alzado relativo;
entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al emprendedor o a quien ste
indique, al cesar su funcin;
comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los usos y prcticas
del sector.
El precepto establece que se debe comportar como lo hara un buen administrador de
acuerdo con los usos y prcticas del sector. El administrador reviste el carcter de un mandatario
legal y rigen las obligaciones y prohibiciones que la ley impone a todo mandatario (arts. 1324,
1325, 1334 y concordantes).
3) Cobro de gastos del sistema: El artculo 2098 establece el cobro ejecutivo de estos
gastos y prev El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos
del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye ttulo para
108
accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva, previa intimacin fehaciente por el plazo
que se estipula en el reglamento de administracin
La norma refiere a gastos del sistema y no a expensas comunes, esta terminologa es
compatible la estructura singular del derecho de tiempo compartido.
El administrador debe preparar la va ejecutiva mediante la intimacin extrajudicial
fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administracin y perseguir el cobro de
las cuotas en mora por juicio ejecutivo segn el procedimiento judicial regulado en la ley
procesal de la respectiva jurisdiccin, con las limitaciones en materia de excepciones y de prueba
que conlleva este tipo de proceso ejecutivo.
Respecto del clculo del monto el STTC aplica dos variantes de procedimiento para el
clculo del monto de los gastos de mantenimiento: a) por liquidacin que es el mtodo que se
utiliza generalmente en la propiedad horizontal. El administrador percibe el importe necesario
para afrontar los gastos, segn lo que haya erogado y la cuota puede variar segn los desembolsos
reales de cada perodo; y b) por ajuste alzado que consiste en establecer una cuota fija invariable
por un perodo de tiempo. Esta cuota se calcula mediante elementos relacionados con el valor de
la semana o turno (valor del mercado); la ubicacin del inmueble y el perodo de uso.
Los factores objetivos mediante los cuales se determinar la proporcin de gastos
correspondientes a cada usuario deben indicarse expresamente en el contrato de tiempo
compartido y especificar los rubros que van a conformar los gastos o expensas comunes.
Una cuestin que provocar probablemente disparidad de criterio interpretativo es el
privilegio que el Cdigo le reconoce al crdito por expensas comunes en la propiedad horizontal
(arts. 2582 y 2586 inc. c) y lo omite para los distintos tipos de conjuntos inmobiliarios regulados
en este Ttulo.
La concepcin solidarista que sustenta a las propiedades coparticipativas exige reconocer
extensivamente el privilegio especial de las expensas comunes de la propiedad horizontal. El
artculo 2582 contempla en el inciso a) los gastos del conservador y en ellos incluye el crdito de
las expensas comunes en la propiedad horizontal.
109
Con fundamento en las pautas de interpretacin que estatuye el artculo 2 de este Cdigo
y la finalidad del privilegio del crdito por expensas comunes que consiste en posibilitar el
funcionamiento de la propiedad horizontal y tambin de la propiedad horizontal especial que
reconoce a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2075 2do. prrafo), el privilegio
tambin alcanza al crdito por gastos del sistema.
6. PROPIEDAD COPARTICIPATIVA.
La subsistencia del sistema de tiempo compartido requiere tambin del cumplimiento de

deberes a cargo de los usuarios. Se ha manifestado que el derecho real de tiempo compartido que
recepta el Cdigo no reconoce una estructura comunitaria como el derecho de condominio (Art.
1893) ni la persona jurdica del consorcio de la propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h) y 2044) o
de los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074); ello no implica desconocer las
implicancias que tiene el aprovechamiento de los mismos bienes por los usuarios en los distintos
perodos temporales que les pertenecen.
El Artculo 2095 enumera los deberes a cargo de los usuarios, no as sus atribuciones,
ello obedece que el deber de uno es la facultad de los otros. Los deberes tambin son de origen
convencional en virtud de que el emprendedor establece el reglamento de uso de los bienes
afectados (Art. 2094 inc. a) y el administrador controla su observancia y aplica las sanciones a las
infracciones (Art. 2097 inc. c).
Los deberes establecidos por el Artculo 2095 son:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
110
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,

conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
1) Obligacin de custodia y conservacin. Los usuarios deben utilizar las cosas afectadas
de acuerdo con su naturaleza y destino; por ejemplo, si es inmueble, el rgimen de ocupacin
(visitas, clientela, tenencia de animales, actividades productivas), los turnos y horarios de uso, los
usos prohibidos o actividades y elementos que comprometen la seguridad, etctera.
2) Responsabilidad por daos. El incumplimiento del deber de custodia y conservacin
tiene como consecuencia la responsabilidad de los usuarios por los daos ocasionados. La fuente
de esta norma general es el artculo 20 inc. b) de la Ley 26.356 derogado que contemplaba
especficamente los daos ocasionados a la unidad vacacional, al establecimiento hotelero o a sus
reas comunes y que cabe extender en los inmuebles a daos en las instalaciones y muebles
accesorios.
Los usuarios debern responder por los daos provenientes de un uso prohibido o
antirreglamentario de su parte y de los acompaantes o personas autorizadas por ellos para
ocupar los bienes (Arts. 1753 a 1756), sin perjuicio de los seguros por daos totales o parciales
con que cuentan los establecimientos o bienes afectados al sistema de tiempo compartido.
La norma excluye de la responsabilidad del usuario a los deterioros que son efecto natural
del paso del tiempo o producto de un uso y goce racional de las cosas. Sin embargo respecto de
estos deterioros no responder el usuario individualmente pero s en el mantenimiento del bien,
sus instalaciones y accesorios que estn incluidos a cargo de todos los usuarios en los gastos
comunes de conservacin.
3) Notificacin en caso de cesin. El usuario debe comunicar a la administracin toda
cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el
reglamento de uso (arts. 2094 inc. b).
4) Pago de gastos del sistema. El usuario est obligado al pago de la cuota peridica por
gastos del sistema, del fondo de reserva y de todo otro gasto que se le impute en particular. La
111
falta de pago pone en crisis todo el sistema de tiempo compartido.

Los usuarios deben contribuir en forma proporcional a lo que se abona por los gastos
ordinarios de funcionamiento del sistema (administracin, mantenimiento, servicios comunes) y a
un fondo de reserva para gastos imprevistos o extraordinarios de manera anloga a las expensas
comunes de la propiedad horizontal (Art. 2046 inc.). Tambin los gastos que insuman de manera
particular los usuarios por servicios especiales; por ejemplo en el STTTC el intercambio
vacacional, traslados, clases de deportes, etctera. La jurisprudencia ha sido estricta respecto del
cumplimiento de esta obligacin 25.
7. RELACIN DE CONSUMO.
El Artculo 2100 estatuye la existencia de una relacin de consumo entre el propietario,

emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o
utiliza el derecho de uso peridico, que se rige por las normas previstas en este Cdigo y en las
Leyes especiales.
La ptica de la que parte el legislador es la del sistema de tiempo compartido aplicado a
los inmuebles destinados a fines tursticos; la experiencia en el mbito nacional e internacional
ha demostrado que las empresas comercializadoras ejercen una posicin dominante en el
mercado frente al adquirente en las diferentes etapas de la contratacin: el ofrecimiento en venta
de los perodos de disfrute con el empleo de tcnicas publicitarias fuertemente persuasivas; los
contratos de enajenacin con clusulas predispuestas y la administracin discrecional de los
bienes afectados.
Con esta orientacin la Directiva Comunitaria 94/47 dictada por el Parlamento Europeo
encauza la problemtica del tiempo compartido en emprendimientos hoteleros dentro de la rbita
del derecho de consumo e instituye reglas mnimas y homogneas para todos los Estados
miembros del rgimen de proteccin de los consumidores de este tipo de bienes, sin pronunciarse
25
C.Nac.Com., Sala F, 5/10/2010, Playa Palace S.A. v. Pealoza Leandro H. con nota de Puerta de Chacn, Alicia,
Cuestiones procesales del adquirente del sistema turstico de Tiempo compartido. Carga de
la prueba, Jurisprudencia Argentina 2011-III- 406.
112
por la configuracin jurdica del derecho en particular 26. Las leyes de los pases miembros que
han traspuesto esta Directiva admiten con amplitud cualquier configuracin jurdica siempre que
en las fases pre-contractual, contractual y post-contractual se tutele efectivamente al adquirente
de derecho27.
En Argentina el microsistema protectorio de los derechos de tiempo compartido
inicialmente se asent en el artculo 42 de la Constitucin Nacional y en las disposiciones Ley
24.240 de Defensa de consumidores modificada posteriormente por Ley 26.361 que los
comprenda expresamente en su artculo 1.
Con anterioridad a la sancin de la Ley 26.356 de STTC diversos proyectos legislativos se
orientaron en esta direccin28 y recomendaciones de la doctrina nacional postularon la aplicacin
del derecho de consumidores y usuarios.
En virtud de estas razones el rgimen legal que establece este Captulo mediante
disposiciones generales para todos los sistemas de tiempo compartido se enmarca en el rgimen
protectorio del consumidor y se complementa con las normas generales de este Cdigo que
regulan los contratos de consumo (Arts. 1092 a 1122), las disposiciones generales de derecho
internacional privado (Arts. 2594 y siguientes) y las especiales para estos contratos (Arts. 2654 y
2655).
La proteccin del usuario no slo recae respecto de quienes se hallan vinculados a travs
del contrato de adquisicin del derecho de tiempo compartido sino tambin a la publicidad,
comercializacin y gestin del sistema tiempo compartido (promocin, comercializacin,
26
Snchez-Ca, ngel, Multipropiedad, Timesharing y Aprovechamiento por Turno. Ley 42/1998, ed. Edijus,
Zaragoza, Espaa, 1999.
27
La Ley 4/2012 de Espaa traspuso esta Directiva y crea los derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turstico (Art. 23 inc. 1) sujetos a un plazo mximo de duracin de cincuenta aos y mnimo de
tres (Art. 24 inc.1), sin descartar la figura del arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada. El
legislador espaol asume una marcada postura de proteccin al adquirente como usuario y regula el derecho real
sobre cosa ajena con el fin de que el propietario que ha constituido este rgimen contine vinculado al mismo, dado
que debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implcitos en su titularidad.
Adems exige la concurrencia de la empresa que ha de prestar los servicios propios del contenido esencial del
derecho de aprovechamiento por turno al acto de otorgamiento de la escritura reguladora del rgimen, salvo que el
propietario o promotor manifieste expresamente que asume directamente su prestacin (Art. 25 inc. 3) y
responsabiliza a ambos en caso de incumplimiento por la empresa de servicios.
28
Proyecto de Lafferriere de 1991; el Proyecto 5610-D-01 y el Proyecto de Camao de 2002.
113
administracin y prestacin de servicios). Se dice que es importante rechazar un concepto

ajustado del consumidor y ms bien proteger al dbil contra los abusos del ms fuerte29. Siempre
caso de duda debe prevalecer la solucin ms favorable para el usuario (Art. 1094 y Artculo 3
de la Ley 24.240).
Adems quienes integran la relacin consumo deben cumplir con las Leyes, reglamentos
y dems normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del
sistema (Art. 2102).
Los artculos 41 y 42 de la Ley de Defensa de consumidores (LDC) establecen claramente
el principio de concurrencia entre la Nacin y las autoridades locales. La Ciudad Autnoma de
Buenos Aires y las provincias actan como autoridades locales de aplicacin ejerciendo el
control, vigilancia y juzgamiento en el cumplimiento de la ley y de sus normas reglamentarias
respecto de las presuntas infracciones cometidas en sus respectivas jurisdicciones.
Esta disposicin impone la sujecin de todos los sujetos involucrados en la relacin de
consumo al cumplimiento de la normativa nacional, provincial y municipal relativa a
funcionamiento del sistema.
El Decreto 760/2014 que reglamenta la Ley 26.356 dispone que el ente fiscalizador es el
Ministerio de Turismo o el organismo que en el futuro lo reemplace y crea un Consejo Tcnico
Consultivo.
El artculo 50 de la LDC sustituido por la Ley 26.994 dispone que Las sanciones
emergentes de la presente ley prescriben en el trmino de TRES (3) aos. La prescripcin se
interrumpe por la comisin de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones
administrativas. El plazo trienal coincide con el previsto por el Art. 2561 2do. prrafo de este
Cdigo.
Por su parte el Art. 37 de la Ley 26.356 de los STTC expresa: Las acciones por
infraccin a las leyes, decretos y resoluciones que rijan la prestacin de los servicios de tiempo
compartido, prescribirn a los DOS (2) aos, contados desde la fecha de comisin de la
29
Crovi, Luis Daniel, Contrato de consumo: influencia de su actual regulacin en los contratos civiles y
comerciales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Consumidores. Consumidores, 2009-1, Ed. Rubinzal-
Culzoni, pg. 424.
114
infraccin. Tambin en este tpico debe estarse al plazo ms favorable para el consumidor-
usuario (Art. 3 LDC).
Cabe advertir que pueden presentarse supuestos en que no exista una relacin de
consumo, en razn de que los sujetos intervinientes no revistan la calidad de consumidor o de
proveedor que tipifica el ordenamiento especial protectorio. En tal sentido se ha sealado que los
sistemas de tiempo compartido tienen en las nuevas normas un carcter multifinalista (fines
empresariales, comerciales e industriales, etc.); ello significa que el adquirente de tiempo
compartido podr invocar las normas protectoras del Derecho de Consumo solo cuando se den en
el caso concreto los requisitos exigidos por el sistema consumerista 30.
8. CONCLUSINES.
a) El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (CCyC) sancionado por Ley 26.994 en el

Captulo II del Ttulo VI relativo a los Conjuntos inmobiliarios correspondiente al Libro Cuarto
de los Derechos Reales tipifica el sistema de Tiempo compartido de bienes que se afectan a
distintos fines, como alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros para brindar las
prestaciones compatibles con su destino. El rgimen legal parte de una visin sistmica,
comprensiva de un conjunto de medidas que tienen por objeto tutelar los derechos de tiempo
compartido o aprovechamiento peridico y por turnos.
. b) El CCyC crea el derecho real de tiempo compartido que se distingue del derecho real
que pertenece al propietario de las cosas afectadas al sistema de tiempo compartido que se
desmembra.
c) El derecho real de tiempo compartido (Art. 1887 inc. e) recae sobre cosa mueble o
inmueble total o parcialmente propia (Arts. 1888 y 2088) y en perodo temporal propio
30
Caliri, Jos Luis, Tiempo compartido en el Nuevo Cdigo Civil y Comercial. Consecuencias de su carcter
multifuncionalista. Especial referencia al art. 2100. Conjuntos inmobiliarios, ponencia presentada en las V
Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil y I Congreso Internacional de Derecho Privado, San Juan, 13, 14 y 15 de
mayo 2015.
115
(Art.2087); es principal (Art. 1889); registrable o no segn su objeto (Art. 1890) y se ejerce por la
posesin que consiste en el uso o aprovechamiento de la cosa en el turno propio (Art. 1891).
d) Es un derecho real complejo, su estructura se integra con un elemento incorporal: el

lapso del perodo de disfrute (semana, quincena, mes); y con un elemento obligacional, cual es la
garanta de goce que otorga el emprendedor y tambin el administrador que debilita la autonoma
como derecho real.
e) El derecho de tiempo compartido o de uso peridico y por turnos puede revestir la

naturaleza de un derecho real o un derecho personal.
f) La inscripcin de la escritura de afectacin al sistema de tiempo compartido en el

registro de la propiedad -respecto de las cosas registrables- impide modificar el destino de los
bienes afectados y confiere intangibilidad a los derechos de tiempo compartido que gozan de
publicidad suficiente frente a los terceros interesados de buena fe.
g) El derecho real de tiempo compartido se inscribe en las denominadas formas de

propiedad coparticipativas, sin que exista comunidad de bienes. El disfrute de los mismos bienes
por los usuarios en distintos perodos se asienta en una concepcin economicista y solidarista. La
ley impone a los usuarios el cumplimiento del reglamento de uso y el pago de los gastos del
sistema. Estos deberes son correlativos de las facultades. Ello explica la ubicacin metodolgica
en el Ttulo de los Conjuntos inmobiliarios.
h) La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del

tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las
normas que regulan la relacin de consumo, siempre que se cumplan los presupuestos legales
previstos por el CC yC y las leyes especiales de Defensa del consumidor.
116
El Cdigo con realismo jurdico ha creado un derecho real de tiempo compartido

complejo y con rasgos originales; se perfila como una simbiosis entre el derecho real de objeto
propio y de objeto ajeno aunque tambin se aproxima a un derecho personal. En definitiva lo
que interesa es el mayor aprovechamiento de los bienes y la intangibilidad del derecho del
usuario (real o personal) en funcin de la tutela a la parte ms vulnerable de una relacin de
consumo.
Con razn los estudiosos han expresado que se revela como un derecho multiforme que
engloba bajo la misma denominacin estructuras jurdicas diversas con aspectos afines 31.
31
Cossari, Nelson, Tiempo compartido. Impacto de la Ley 26.356 sobre el sistema de Derechos Reales, ob.
cit.-
117

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Colecciones de Derecho

TIEMPO COMPARTIDO. UN DERECHO COMPLEJO EN EL CDIGO CIVIL Y

Alicia Puerta de Chacn *

Fecha de recepcin: 10/08/2015

1. NUEVO RGIMEN LEGAL.

La experiencia en nuestro pas en la comercializacin de este producto turstico y las

La ley impone deberes al emprendedor y al administrador, tambin a los usuarios, que

3. SISTEMA DE AFECTACIN A TIEMPO COMPARTIDO.

El sistema de tiempo compartido se constituye mediante la manifestacin de voluntad

estacionales; e inclusive a bienes inmateriales como software, marcas, patentes u otros

Adems es necesario, en su caso, que se otorgue el asentimiento del cnyuge o la

Con anterioridad a estas inscripciones le est vedado al propietario o emprendedor todo

comercializacin del tiempo compartido y en la matrcula registral del inmueble o de la cosa

4. DERECHO DE TIEMPO COMPARTIDO.

subjetivos, el debate se ha planteado en los siguientes trminos: s corresponde configurarlo

5. OBLIGACIN DE GARANTA A FAVOR DEL USUARIO.

La operatividad del sistema de tiempo compartido debe garantizar a los usuarios el

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

3) Otra imposicin es la habilitacin de un Registro de Titulares a supervisar por la

2) Deberes del administrador. El Artculo 2097 le asigna al administrador tareas de gestin,

La subsistencia del sistema de tiempo compartido requiere tambin del cumplimiento de

c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,

falta de pago pone en crisis todo el sistema de tiempo compartido.

El Artculo 2100 estatuye la existencia de una relacin de consumo entre el propietario,

administracin y prestacin de servicios). Se dice que es importante rechazar un concepto

a) El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (CCyC) sancionado por Ley 26.994 en el

d) Es un derecho real complejo, su estructura se integra con un elemento incorporal: el

e) El derecho de tiempo compartido o de uso peridico y por turnos puede revestir la

f) La inscripcin de la escritura de afectacin al sistema de tiempo compartido en el

g) El derecho real de tiempo compartido se inscribe en las denominadas formas de

h) La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del

El Cdigo con realismo jurdico ha creado un derecho real de tiempo compartido

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