Cmara 8a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba

Ferrera, Hugo Javier c. Trust Development S.A.

12/06/2008

Voces

COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ CONTRATO ~ CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ~ DAO MORAL ~ DAOS Y
PERJUICIOS ~ INMUEBLE ~ RESCISION DEL CONTRATO ~ RESOLUCION DEL CONTRATO ~ VICIO DE FABRICA ~ VICIO DE LA COSA

Tribunal: Cmara 8a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba

Fecha: 12/06/2008

Partes: Ferrera, Hugo Javier c. Trust Development S.A.

Publicado en: LLC 2008 (octubre), 953, con nota de Juan Carlos Ghirardi;

Hechos

Un comprador retuvo el pago de las cuotas de un inmueble a estrenar adquirido, debido a los defectos que aqul posea. La
empresa constructora vendedora rescindi el contrato. El juez de grado consider injustificada a la resolucin. La Cmara
confirm dicho decisorio.

Sumarios

1 - Result injustificada la resolucin del contrato de compraventa dispuesta por la empresa constructora vendedora debido
al incumplimiento en el pago de las cuotas por parte del adquirente, pues se encuentra acreditado que el inmueble posea
graves defectos de fabricacin, por lo que la retencin del pago efectuada por el comprador result ajustada a derecho,
mxime cuando aqulla se encontraba en mora al disponer el distracto.

2 - Corresponde otorgar una indemnizacin en concepto de dao moral al comprador de un inmueble a estrenar debido a que
el bien le fue entregado con defectos de fabricacin, por cuanto surge evidente la incomodidad material y aflicciones
espirituales generados por el hecho denunciado.

TEXTO COMPLETO:

2 Instancia. Crdoba, junio 12 de 2008.

1 Es justa la Sentencia apelada? 2 Qu pronunciamiento corresponde dictar?

1 cuestin. El doctor Hctor Hugo Liendo dijo:

1) Contra la Sentencia nmero Ciento Cincuenta y uno, dictada por el Sr. Juez en lo Civil y Comercial de 27 Nominacin, el
veintisis de abril de dos mil seis, interpusieron recursos de apelacin la parte demanda y actora, que fueran concedidos
mediante provedos de fs. 479 y de fs. 481.

Radicados los autos en este Tribunal de Alzada, ha expresado agravios la parte demandada a fs. 500/516, los que fueron
contestados por la parte actora a fs. 519/530.

Asimismo, la parte actora expres agravios a fs. 532/541, los que fueron contestados por la parte demandada a fs. 548/567.

Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta.

2) La sentencia contiene una relacin fctica que satisface las exigencias del art. 329 CPCC, por lo que a ella me remito por
razones de brevedad.

3) La parte demandada expres en sntesis los siguientes agravios: Que la Sentencia agravia a su mandante al admitir
parcialmente la demanda interpuesta en estos obrados, siendo que a su criterio resulta enteramente improcedente. Los
fundamentos se desarrollan en los Considerandos VI y VII.1.2. En trminos generales, -entiende- que los errores de la
resolucin son: Establecer la invalidez de la resolucin contractual, dispuesta por su parte, en el considerando VI. Entiende
que tal decisin se basa, a su vez en el error, de considerar que su parte incumpli el contrato de compraventa, y ese
incumplimiento justific la suspensin de pago por la actora y la constitucin en mora. Establecer la condena a realizar la
prestacin contractual en especie, en el considerando VII. Esta decisin se basa en el error de considerar que su parte
incumpli el contrato de compraventa.

Seala la parte recurrente que los errores se pueden agrupar en: Primer error: no est probado que su parte haya incumplido
el contrato. El primer error reside en entender que su parte no cumpli de manera acabada con su prestacin contractual. El
tribunal estableci que el actor "no recibi acabadamente terminado el objeto del negocio contractual", procediendo a
fundar esta consideracin a fs. 448 vta. a fs. 450 (Considerando VIl). El razonamiento del tribunal resulta errneo, por las
siguientes razones: No est probado que los defectos existentes en el in-mueble sean imputables a su parte ni que haya
habido un defectuoso cumplimiento. El tribunal descarta la defensa de su parte, indicando que al hacer jugar todas las
presunciones que emergen de los elementos de prueba, puede conjeturarse que su mandante no puso prevencin ni cuidado
en la realizacin de la obra. Este razonamiento es manifiestamente errneo. El primer defecto que cabe puntualizar es que
el a-quo no funda su razonamiento, que deviene en dogmtico y vulnera el deber de fundar lgica y legalmente la sentencia
(arg. art. 326 C.P.C.C). Ello es as pues no expresa el tribunal cules son las presunciones que hace jugar, ni de qu modo se
conectan las diversas pruebas, despejando las dudas acerca de que su mandante fue responsable de los defectos
constructivos verificados. Este extremo determina la nulidad del razonamiento. El segundo error deriva de considerar
probado que los defectos constructivos del inmueble fueron causados por su parte, lo que no ocurri en autos. En esta
instancia, cabe destacar que el a-quo parte de una defectuosa apreciacin de la carga de la prueba. En efecto, a partir de
una errnea interpretacin del art. 1201 C.C., parece exigir a su parte que pruebe haber cumplido el contrato para accionar
por resolucin. All se advierten diversos errores. El primero, de orden general: el actor en un juicio de cumplimiento, como
lo es Ferrera, es quien debe probar los extremos inherentes a su pretensin, por aplicacin del principio general por el cual
el actor debe probar aquello que afirma en juicio. De all que es Ferrera quien deba demostrar los diversos aspectos de su
planteo, en especial el incumplimiento de su mandante y su entidad, al igual que la cuanta de la indemnizacin dineraria
sustitutiva. El segundo, que no considera las normas sustantivas que juegan en el caso de marras, y establecen que la carga
de la prueba pesaba con Ferrera. Por un lado, como explicara luego, el encuadramiento en el art. 1201 C.C. debe hacerse
considerando que Ferrera suspendi el pago del precio invocando una exceptio non rite adimpleti contractus o excepcin de
cumplimiento irritual o irregular. Esta excepcin, a diferencia de la excepcin de incumplimiento en general, no se funda en
el incumplimiento liso y llano, sino que denuncia que el cumplimiento de una determinada prestacin ha sido inexacto,
insuficiente, irregular. Esta particularidad de la exceptio non rite adimpleti contractus es la que explica que en este caso,
quien se niega a cumplir invocando la irregularidad del cumplimiento de la otra parte, es quien debe probar dicha
irregularidad. Dicho de otro modo, "la prueba del carcter inexacto del incumplimiento le corresponde al excepcionante (...)
por cuanto ha existido cumplimiento, con lo que la prestacin a cargo del accionante ha sido realizada o entregada, de
donde es el excepcionante quien debe probar que el incumplimiento fue incompleto" (conf. (Gonzlez - Tinti - Caldern -
Riba, "Teora general de los contratos", Abaco, Bs. As. 2003, pg. 251). Esto significa que, si Ferrera apoy su falta de pago en
un supuesto incumplimiento irregular de su parte, es l quien deba probar dicho incumplimiento. A esta circunstancia cabe
aadir otra. Ferrera denuncia la aparicin de defectos ocultos, con posterioridad a la recepcin del inmueble pero cuya
causa atribuye a su construccin. Esto significa que Ferrera basa su pretensin en defectos que supuestamente existan al
tiempo de la adquisicin, aunque ocultos. Ello le impone la carga de probar que el vicio que ocasion los defectos
mencionados exista al tiempo de la adquisicin, so pena de considerarse que los defectos obedecen a una causa posterior, no
imputable a su parte, a tenor del art. 2168 C.C. A su vez, Ferrera debe acreditar a fin de que proceda su planteo que los
defectos no eran ostensibles a la fecha de la recepcin de la cosa, a fin de evitar que una eventual responsabilidad de su
mandante se extinga a tenor del art. 779 C.C. Por fin, cabe destacar que el tribunal yerra al sostener que es su mandante
quien para resolver el contrato deba probar su cumplimiento pues, a ms de los fundamentos ya dados, el art. 1201 C.C.
importa una regla sustantiva y no una pauta de inversin de la carga probatoria, que traslade a quien demanda por
resolucin la acreditacin de hechos extintivos u obstativos de su pretensin. Dicho de otro modo: la parte que resolvi el
contrato no puede ser cargada con el peso de la prueba de todos los extremos que hacen no ya a su pretensin resolutoria,
sino a la excepcin de la contraria. De todo lo dicho, resulta que Ferrera debi haber probado que los defectos que se
presentan en su inmueble respondan a su defectuosa construccin y terminacin por su mandante, y no a otras causas
diferentes. Que, no lo hizo, habindose acreditado ms bien lo contrario. Existe en principio una valoracin arbitraria de la
prueba pericial tcnica. El tribunal se atiene a las conclusiones del perito oficial (fs. 449 vta.) en el sentido de que la obra no
se hizo cumpliendo con el pliego de especificaciones tcnicas, pero lo hace de manera acrtica, dogmtica e irreflexiva. En
efecto, la adhesin a la pericia oficial no se basa en sus fundamentos cientficos, sino que se realiza sin ms, sin ningn
razonamiento sustentador y, lo que es an ms grave, sin considerar las impugnaciones que sobre su eficacia probatoria
realiz su mandante al alegar de bien probado. Agrega que el perito oficial slo se refiere a las presuntas causas de algunos
vicios, sin explicarlas tcnicamente ni aclarar si son de responsabilidad del constructor o responden a la falta de tareas de
mantenimiento. En otros casos, directamente no responde acerca de las causas de los defectos observados. La falta de
precisiones del perito torna en infundado su examen sobre el punto. Ocurre que la valoracin judicial de la prueba pericial
debe realizarse circunstanciadamente y en forma coordinada con el restante material probatorio, teniendo en cuenta la
competencia del perito, los principios cientficos o tcnicos en que se funda, la concordancia de su aplicacin con las reglas
de la sana crtica, las observaciones formuladas por los consultores tcnicos o los letrados, y los dems elementos de
conviccin que la causa ofrezca (conf. art. 477 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin). En este sentido ha dicho
la jurisprudencia que "Los dictmenes periciales no son ms que un elemento probatorio en el proceso; la funcin
jurisdiccional es de exclusiva incumbencia del rgano judicial. El juez no est obligado a seguir su dictamen y deber
apreciar su mrito segn las reglas de la sana crtica" (C5CC, 29/11/84, SJ 14.2.85; CFC, 6/9/84, LLC, II-252, citado por
Martnez Crespo, "Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba", pg. 331, Advocatus, Crdoba 1996). Como
se ve, el perito deja sin responder en numerosos casos la pregunta acerca de la causa de los defectos. En otros, seala causas
sin indicar quien es el responsable (su mandante al construir o Ferrera al no mantener). Finalmente, en algunos casos imputa
los defectos a la construccin, pero sin indicar por qu no podran responder a otras circunstancias ajenas a su mandante. No
hay una indicacin unvoca de causalidad. Es evidente que, atenindonos a la pericia oficial, sera materialmente imposible
establecer si existe o no un nexo causal entre la conducta de su mandante y todos y cada uno de los defectos que exhibe la
construccin. Por ello es preciso recurrir a la pericia de parte.

Se ha dicho que "el tribunal puede desechar las argumentaciones, la conclusin pericial y aceptar cualesquiera de las
contenidas en los informes de los consultores, proporcionando de esa manera razones para su sentencia" (Machado
Schiaffino, "El perito y la prueba", pg. 131 y ss., La Rocca, Bs. As. 1988). Ms contundente an resulta la propia letra de la
ley, que exige al juez apreciar el mrito de la prueba pericial "debiendo considerar el informe de los peritos de control, si los
hubiere" (C.P.C.C., art. 283 in fine). En este sentido, debe tenerse en cuenta la pericia de parte obrante a fs. 316/321, por
contener una respuesta detallada y fundada sobre las causas de los desperfectos observados. La primer aclaracin que
contiene tal pericia, rigurosamente compatible con las mximas de la experiencia, seala que el inmueble (entregado en
mayo de 2001) "No es una vivienda nueva ni a estrenar, sino que se encuentra ocupada y es utilizada desde hace ms de tres
aos, sufriendo los deterioros propios del uso" no surgiendo que "se hayan realizado tareas de mantenimiento o refaccin de
ninguna especie durante ese tiempo". Esto implica que "Cualquier inmueble, despus de tres aos de uso, presenta deterioros
que no estn presentes en uno nuevo", siendo que "es imposible determinar si los deterioros que presenta el inmueble y se
constatan pericialmente existan al momento en que el inmueble fue entregado. Examinndose el inmueble ms de tres aos
despus desde que comenz a ser habitado, los deterioros pueden responder a mltiples causas, en especial, el uso, la falta
de cuidado en la conservacin y la falta de realizacin de refacciones ordinarias". La conclusin lgica es que no se puede
"sostener que las deficiencias que hoy presenta el inmueble tienen su causa en defectos en la construccin. No es posible,
por ejemplo, dar adecuada respuesta a preguntas como la cuatro, pues a tal fin se debera haber examinado el inmueble al
momento de entrega". El informe pericial de control (al que se remite por razones de brevedad) seala con particular
precisin las causas de cada defecto, estableciendo conclusiones para cada rubro. Con respecto a la fachada, expresa que
presenta "slo algunos defectos de detalle, atribuibles al tiempo transcurrido desde la entrega de la vivienda y a la falta de
mantenimiento durante ese tiempo".

Dictamina igualmente que "no existen vicios en el contrafrente en la calidad de los materiales ni la ejecucin de la obra,
presentndose solamente defectos de detalle resultantes de las causas mencionadas (impacto del sol, exceso de riego, etc.),
sin vinculacin con la construccin del inmueble". Seala que "los defectos comprobados en el interior del inmueble no son
de gravedad, y responden a las causas en cada caso descriptas, y no a vicios constructivos o en la calidad de los materiales".
Como conclusin general indica que los defectos observados "En cuanto a su existencia y sus causas, se remito a las
sealadas, reiterando que se explican por el uso, el paso del tiempo, la falta de mantenimiento, y no por defectos en la
construccin". De este desarrollo, es claro que el tribunal equivoca el rumbo cuando se atiene a las conclusiones de una
pericia oficial infundada y equvoca, que no poda vlidamente fundar la sentencia. Al tener que atenerse a la pericia de
control de su parte, debera haber tenido por probado que los defectos observados en el inmueble no obedecan a vicios de
construccin, sino a otras causas. e) Tambin se advierte una valoracin arbitraria de la prueba testimonial. Aqu incurre el
tribunal en el vicio de establecer que todas las viviendas que comercializara su mandante acusaron las mismas insuficiencias
edilicias que la del actor. Se trata de una conclusin falsa y sobre pruebas inconducentes. Falsa, porque no todos los testigos
declararon que sus inmuebles presentaron deficiencias. Otros vecinos del emprendimiento, como los Sres. Visotky (fs. 358) y
Prez (fs. 360) dejan constancia de que los inmuebles eran entregados en perfecto estado, y los inconvenientes que pudieran
mostrar eran prontamente solucionados por la empresa. Se trata de testigos objetivos, que carecen de relacin con Ferrera
(hecho que no puede predicarse de los testigos por l propuestos) y con su mandante (excepto la de ser compradores), y que
contraponen sus consideraciones a las de los testigos de Ferrera. En este estado, cuanto menos debe tenerse por inexistente
un conjunto de testimonios concordantes en el sentido de la entrega en condiciones defectuosas, no quedando probado el
punto. Incurre entonces en un caso de omisin de valoracin de prueba y en una falacia lgica de falsa generalizacin el
tribunal, al sostener que "todas" las viviendas presentaban iguales inconvenientes, siendo que algunas de ellas no tenan
ningn defecto, como lo expresan los testigos citados. Sobre pruebas inconducentes, porque estas testimoniales no se
refieren en absoluto al objeto de la litis. El testigo Ferrario (fs. 274) no es consultado sobre la causa de los vicios existentes
en el inmueble de Ferrera, dirigindose la mayor parte de las preguntas a interrogar sobre el estado de su propio inmueble,
cuestin ajena a la litis. Los testigos Romero (fs. 275) y De La Fuente (fs. 276) tampoco responden sobre dicha relacin
causal. Es decir que los testigos no declaran sobre los hechos de la causa, que se encontraban acotados a la existencia y
causa de defectos en el inmueble de Ferrera. Si algn otro inmueble tuvo deficiencias, es irrelevante, inconducente o ajeno
a la litis. Ya hemos visto que otros inmuebles estaban en perfectas condiciones, por lo que no puede generalizarse la tesitura
de que todos presentaban defectos, so pena de caer en una falacia de induccin y de realizarse una afirmacin que no se
puede colegir de la prueba rendida. f) Por fin, incurre en una valoracin arbitraria de una supuesta prueba confesional, que
en realidad no es tal. Luego de resear genricamente las comunicaciones epistolares entre las partes, el tribunal establece
(sin precisar a qu misiva de su mandante se refiere) que su mandante realiz una "explcita confesin de que los
detrimentos que se observaran en la construccin fueron completamente reparados por ella" y luego que el actor contaba
"con el reconocimiento expreso de la demandada de que la casa que le entregara presentaba falencias que la obligaban a
refaccionarla", por lo que qued "parcialmente demostrado que no hubo, de parte de esta, un cumplimiento acabado de la
prestacin de la que era acreedor" (fs. 447). A ms de la generalidad de las manifestaciones del a-quo, que dificultan
identificar en el material probatorio dnde advierte la existencia de una confesin, seala que puede sealar diversos vicios
valorativos. En primer lugar, su mandante no confes de manera algn no haber cumplido el contrato ni haber realizado su
prestacin de manera defectuosa. Su mandante aludi a las observaciones realizadas por el actor y dej constancia que de
comn acuerdo se convino que realizara las obras "como una gestin comercial de buena voluntad" (fs. 46). Esto significa
que no se reconoci defecto alguno en la prestacin ni responsabilidad por defectos, limitndose la expresin de su
mandante a apuntar que por razones comerciales consider conveniente practicar algunas tareas y terminaciones, sin duda
de escasa gravedad. Insiste: no es lo mismo declarar que se repara un defecto porque se debe reparar, al haber sido su
causante, que sealar que se dar cumplimiento a observaciones del comprador como una gestin comercial de buena
voluntad. Si lo primero tiende a reconocer alguna responsabilidad, lo segundo implica exclusivamente la indicacin de que a
la empresa le conviene, comercial y publicitariamente, realizar tareas mnimas y de escaso valor que, no integran la
prestacin comprometida por contrato, pero sirven para satisfacer y conformar a sus clientes y mejorar su imagen. No existe,
entonces, confesin extrajudicial. Asimismo, su mandante aludi a la efectiva realizacin de estas tareas e hizo constar que
se referan a observaciones que "distan absolutamente de los reclamos ahora efectuados" (fs. 46). Esto implica que, an en el
caso de que su mandante hubiera reconocido algn defecto constructivo, no sera ninguno de los que motivan la demanda,
sino otros que fueron oportuna y suficientemente rectificados. En este sentido, no media una confesin extrajudicial
especfica, que se refiera concreta y puntualmente a los hechos de la presente causa. Esta misma tesitura se mantiene en
todas las misivas obrantes en fs. 47/51. A todos estos defectos, derivados de la falta de apreciacin adecuada de la prueba
rendida, se suma un error lgico evidente. Si el tribunal considera que esta supuesta confesin se refiere a los vicios que
motivaron la suspensin de pago por parte de Ferrera, su razonamiento es contradictorio y contrario a las constancias de
autos, pues su mandante dej perfectamente aclarado que se refera a otras observaciones, que ya estaban completadas. Si,
por el contrario, utiliza la manifestacin de su mandante para entender que si se confes (supuestamente) la existencia de
uno o varios defectos, se est confesando la existencia tambin de otros que no fueron expresamente comprendidos, cae en
un sofisma de cantidad, confundiendo el todo con la parte. De una u otra forma, el razonamiento se encontrara lgicamente
inficionado. Por lo dicho, esta pretensa confesin no podr ser valorada en el sentido que el a-quo le atribuye. g) Por fin,
incurre el tribunal en otros errores en la valoracin de la prueba. El tribunal advierte, correctamente, que el acta labrada al
momento de la entrega de la posesin no consigna la existencia de defectos individualizndolos del mismo modo que la
demanda, pero a rengln seguido expresa errneamente que no obstante ello en la demanda "dej asentado que con el
transcurrir del tiempo pudo apreciar otras imperfecciones distintas que aquellas que se le aparecieron como evidentes en
aquella primera instancia, teniendo en cuenta su falta de aptitud tcnica para descubrirlos" (fs. 448 in fine /449). La primera
deficiencia es que el tribunal decide sin ms "creerle" al actor. No se trata de que Ferrera haya probado que los supuestos
defectos aparecieron con posterioridad a la entrega del inmueble, sino simplemente que lo dijo, y esto le bast al a-quo para
tener por acreditado el carcter sobreviviente de los defectos. La cuestin es relevante, pues si dichos defectos eran
ostensibles a la fecha de la recepcin del inmueble, no podran haber dado lugar a reclamacin ulterior no mediando reserva
(conf. arts. 779, 1647 bis y 2164 C.C.). Por ello, mereca prueba especfica por parte del actor. En este sentido, es arbitrario
el proceder del tribunal que tiene por ciertas las afirmaciones del actor sin ninguna prueba que las avale. h) La primera
conclusin es que Ferrera no prob que los defectos que se observan en su inmueble respondan a un cumplimiento
defectuoso de parte de su mandante. A su vez, debe estarse a la pericia de control de su mandante (frente a la imprecisin y
falta de fundamentacin de la pericia oficial), que acredita que los defectos no responden a un cumplimiento defectuoso de
parte de su mandante, sino a otras causas que no le son imputables.

Agrega el recurrente que Ferrera no demostr la inexistencia de obras y servicios de urbanizacin en el inmueble que
constituyan un incumplimiento de su parte. a) Establece el tribunal a fs. 449 vta. que considerando los folletos de publicidad
y de acuerdo a la prueba informativa rendida, a la fecha en que ingres el actor a la vivienda no contaba con servicios de gas
y telefona. Este planteo, que entraa una censura a su mandante por supuestamente no haber cumplido de manera
adecuada con el contrato, es el resultado de una valoracin arbitraria de las constancias de autos. Asimismo, no se
consideraron en absoluto (ni para acoger ni para rechazar) los planteos realizados por su mandante respecto a este tpico, lo
que constituye un caso de omisin de tratamiento y falta de fundamentacin. b) Al respecto, seala que su mandante no se
oblig a entregar un "desarrollo urbanstico" ni se comprometi a realizar a su favor servicio alguno. El contrato celebrado
fue de compraventa, quedando su mandante obligada exclusivamente a entregar la cosa vendida. El exacto contenido de su
obligacin surge del contrato de fs. 3/10, sin que su mandante haya asumido otra obligacin diversa respecto de Ferrera
(conf. testigo Bustos, fs. 348). Y, como puede leerse en dicho convenio, su mandante no se comprometi a tener terminada
la infraestructura en una fecha determinada ni anterior a la entrega del contrato, dejando todo supeditado a las
autorizaciones municipales (clusula cuarta). Por ende, es errneo medir el grado de cumplimiento de la realizacin de obras
de infraestructura por su terminacin al momento en que Ferrera fue a vivir al inmueble, siendo que su mandante no se
comprometi a que estuvieran terminadas a esa fecha. No obstante, aunque se hubiera establecido una pauta de esas
caractersticas, se encuentra probado que Ferrera ingres al inmueble vendido con anterioridad al vencimiento del plazo.
Ello fue as por expresa solicitud de Ferrera, quien la justifica en una supuesta necesidad habitacional de su mandante (fs.72
vta.), y antes de que se pagara el porcentaje que habitualmente se cobra antes de la entrega de la tenencia de inmuebles
(conf. Bustos, fs. 348, Pujol, fs. 349 vta.). De este modo, si el ingreso anticipado fue producto de la solicitud y necesidad del
propio Ferrera, resulta de evidente mala fe endilgar a su mandante la falta de terminacin de determinadas obras de
infraestructura que, si se hubiera entregado la vivienda con posterioridad (desoyendo la solicitud del comprador), hubieran
estado seguramente terminadas. Adems de lo dicho, agrega que Ferrera no demostr que la infraestructura no haya estado
terminada en tiempo oportuno. Con respecto a la pavimentacin, no produjo prueba que responda la fecha en que estuvo
terminada (ver oficio de fs. 297/301, que no responde sobre el punto). Con respecto a la telefona, si bien se informa que no
exista por cable, las empresas respectivas afirman que contaban con tecnologa inalmbrica (wireless) para prestar el
servicio telefnico (oficios de fs. 219 y 220). Con respecto al servicio de gas, habra sido instalado en el emprendimiento en
junio de 2001, es decir, un mes despus al de la entrega de la tenencia (fs. 214). Ms all de que el gas hubiera estado
instalado a la fecha de entrega si Ferrera no hubiera solicitado su tenencia antes del vencimiento del plazo, es evidente que
un mes es el nico tiempo que pudo haber permanecido sin gas natural, careciendo de entidad el eventual incumplimiento.
En cuanto a los testigos, Vizotzky (fs. 358) y Prez (fs. 360), quienes adquirieron unidades del mismo tipo que Ferrera,
especifican expresamente contar con todos los servicios e infraestructura a que se haba comprometido su mandante. No
produce prueba Ferrera sobre ningn otro servicio o elemento de infraestructura, por lo que no se encuentra probado
incumplimiento alguno. e) Aunque no se hubiera producido el oportuno desarrollo de la infraestructura, ello no hubiera
supuesto incumplimiento de su parte. Es que, como es lgico, el desarrollo de la infraestructura qued sujeta a trmites
burocrticos y habilitaciones que no dependan de su mandante (previstos por la clusula cuarta del contrato), y se fue
practicando a medida que estos entes lo permitieron (conf. testigo Montecino, fs. 346 vta.). De este modo, an en caso de
demora, estara demostrada una causal objetiva y ajena a su parte, por lo que tampoco existira incumplimiento contractual.
Finalmente dice que an en caso que hubiera mediado incumplimiento, se habra purgado con la realizacin de las
instalaciones pertinentes e infraestructura con que cuenta el emprendimiento en la actualidad. Ello significa que la actitud
de no pago de Ferrera debera haber cesado, con independencia de sus reclamos por eventuales perjuicios ocasionados. En
consecuencia, la censura examinada y realizada por el a-quo resulta invlida, al no apoyarse en una recta interpretacin de
la prueba rendida y de las constancias de autos. An en el caso de existir incumplimiento, se hubiera purgado por la falta de
colaboracin de Ferrera. El tribunal comete otro error, al omitir considerar un argumento dirimente de su mandante (en lo
que implica un caso de omisin de tratamiento), relativo a la purga de cualquier eventual incumplimiento. Al no haber sido
tratado, reitero el argumento respectivo para su consideracin en esta alzada. An en el caso de que su mandante hubiera
incurrido en incumplimiento del contrato al entregar el inmueble en condiciones defectuosas, el mismo se hubiera purgado
ante la actitud de Ferrera. Es que, contrariamente a lo que manifiesta en las cartas documentos enviadas, Ferrera jams
permiti a su mandante acceder a su inmueble para realizar las reparaciones pertinentes. Por el contrario: de inmediato
convirti a cifras dinerarias la supuesta deuda para con l, y se coloc en la posicin de que no seguira pagando. An en el
caso de que su mandante hubiera entregado el inmueble en condiciones defectuosas, un deber de colaboracin fundado en la
buena fe (arg. art. 1198 C.C.) impona a Ferrera permitir que los equipos tcnicos procedan a su refaccin. Al no hacerlo, se
produce una situacin de mora del acreedor, que no presta la colaboracin necesaria para que se produzca el cumplimiento
exacto de la prestacin que le es debida. Y, por ello, el eventual incumplimiento de su mandante no habilita la suspensin
del pago, en la medida que para que proceda la excepcin de incumplimiento contractual es imprescindible "que el
excepcionante no haya incurrido en mora en su carcter de acreedor impidiendo el cumplimiento (...)" (Gonzlez - Tinti -
Caldern - Riba, "Teora general de los contratos", Abaco, Bs. As. 2003, pg. 249). Por qu razn Ferrera no le habra
permitido a su mandante reparar los defectos? Lo expresa el testigo Surez a fs. 347. Cuando Surez (a cargo de los equipos
tcnicos de su parte) fue al inmueble de Ferrera para apreciar los defectos que ste denunciaba y eventualmente realizar
reparaciones, el padre de Ferrera le dijo "que observara pero que no le iba a permitir que se hicieran las reparaciones,
porque a l le convena para hacerle juicio a la empresa, que el se dedicaba a eso porque era abogado" (fs. 347). En el relato
de este testigo quedan claramente explicitadas las motivaciones de Ferrera al no cumplir el contrato. Agrega que Ferrera no
prob ninguna de las dems circunstancias necesarias para la procedencia de la accin. Falla igualmente el tribunal, al omitir
considerar otro argumento dirimente de su mandante (en lo que implica un caso de omisin de tratamiento), relativo a la
falta de acreditacin de otros extremos requeridos para la procedencia de la accin. Al no haber sido tratado, reitera el
argumento respectivo para su consideracin en esta alzada. Si los vicios eran aparentes al momento de la entrega de la cosa,
su mandante no hubiera debido responder por otros diversos de los que fueron sealados en el acta de recepcin y entrega
(arg. arts. 779 y 1647 bis C.C.). Agrega el recurrente que Ferrera no prob en ningn momento que los vicios no fueran
ostensibles al momento de la recepcin, por lo que todo derecho a formular reclamo que hubiera tenido por los que no
fueron denunciados en el acta de recepcin se encuentra extinto. En este sentido, por ejemplo, cualquier diferencia entre el
pliego de especificaciones tcnicas y la terminacin del inmueble, no puede ser ya reclamada por Ferrera, quien recibi el
inmueble tal como se hallaba, extinguindose la obligacin de su mandante (arg. art. 779 C.C.). Ello, claro, sin perjuicio de
que dicho pliego fue respetado, segn lo expresa el perito de control a fs. 316/321, en conclusin que debe prevalecer sobre
la del perito oficial, que resulta dogmtica e infundada. Se remite a las razones brindadas por el perito de control sobre el
punto. No probado el carcter oculto de los restantes vicios, no cabe lugar a reparacin alguna. Sin embargo, Ferrera
tampoco prob que dichos vicios tenan su causa o existan al momento de la adquisicin del inmueble, de modo que su
mandante tuviera que responder por los mismos. Por esta causa, estima que tampoco debe su mandante responder por dichos
defectos (arg. arts. 2164 y 2168 C.C.). En consecuencia, estima el recurrente que no se encuentra probado que los defectos
se encuentren jurdicamente a cargo de su parte, al no demostrarse su existencia al momento de la adquisicin, ni su
carcter oculto.

En conclusin entiende la demandada que no se encuentra acreditado incumplimiento alguno de su parte, de manera que la
promocin de una demanda por cumplimiento de contrato carece de sustento fctico en la inexistencia de incumplimiento.

Contina afirmando el recurrente que la resolucin del contrato fue vlida.

El segundo error que dice que incurre el tribunal reside en considerar ilegtima la resolucin contractual decidida por su
parte. Considera que el ter argumental de la resolucin, se trata en realidad del primer error (contenido en el Considerando
VI), pero es tratado en segundo trmino a los fines de la apelacin, al tener como prius lgico la existencia de
incumplimiento de su parte. Los errores en que se apoya esta resolucin invlida son los siguientes: Su mandante no
incumpli el contrato, por lo que la actora no poda ejercer la exceptio non adimpleti contractus. El tribunal da por sentado
que su mandante entreg una casa con carencias que obligaban a refaccionarla, no realizando un cumplimiento acabado de
la prestacin y justificando al actor a emplazar el cumplimiento (fs. 447 in fine/448). Es decir que el tribunal legitima el
ejercicio de la retencin del pago, principalmente, en el hecho del incumplimiento de su parte, lo que entraa un error. Dice
que ya ha verificado que no existe incumplimiento de su parte. A tales fines, remite al apartado anterior. En consecuencia,
mal poda Ferrera recurrir al art. 1201 C.C. y ejercer una excepcin de incumplimiento que lo habilitara a dejar de pagar,
pues uno de los presupuestos de dicha defensa es el incumplimiento de la otra parte. No demostrando Ferrera el
incumplimiento, su negativa a seguir pagando el precio del contrato deviene en absolutamente infundada. Esto demuestra el
primer error del tribunal, que incurre adems en un sofisma de falsa premisa (conf. Camilo Tale, "Sofismas", El Copista,
Crdoba 1996, pg. 31), al partir en su razonamiento de una premisa (incumplimiento de su parte) manifiestamente errnea.
An en el caso de haber existido incumplimiento de su parte, la actora no podra haber suspendido el pago del precio, dando
pie a una resolucin. Sin perjuicio de la referida inexistencia de incumplimiento, el tribunal deduce de manera directa, del
supuesto incumplimiento, la validez del comportamiento de la parte actora, lo que tambin es errneo. Es que, antes de
establecer la legitimidad de los emplazamientos de cumplimiento de contrato bajo retencin del precio, no le bastaba al
tribunal con tener por probado dicho incumplimiento, sino que deba establecer su gravedad. Esta cuestin fue planteada por
su mandante al contestar demanda y al alegar de bien probado, no habiendo sido tratada por el a-quo, en lo que comporta
una omisin de tratamiento, caso paradigmtico de falta de fundamentacin. En efecto, la recta interpretacin del art. 1201
C.C. establece que el incumplimiento requerido para suspender el pago de la prestacin propia debe ser grave y referirse a
la obligacin central de la contraparte. Slo entre las prestaciones centrales (entrega de la cosa y pago del precio) se
establece una correspectividad que, ante el incumplimiento de una prestacin, habilita el incumplimiento de la recproca.
Cuando se trata de un cumplimiento irritual de escasa gravedad, no juega la misma regla. Es que para que juegue la exceptio
non rite adimpleti contractus es imprescindible la gravedad del incumplimiento. Si ste no es de gran entidad, no se puede
suspender el pago del precio, existan o no vas para reclamar el cumplimiento exacto del contrato. No es la excepcin de
incumplimiento contractual (C.C. art. 1201) la que invoca el comprador, sino la excepcin de cumplimiento irritual (o
"exceptio non rite adimpleti contractus"), por cuanto es evidente que su mandante ha cumplido con su obligacin de entrega
de la cosa vendida. Y siendo que ha existido cumplimiento, no slo que cabe a quien pretende que el mismo no ha sido
exacto la demostracin de dicha circunstancia, sino que en su caso slo un grave incumplimiento podra justificar el ejercicio
de la excepcin (conf. Alterini, Atilio, "Contratos", pg. 538, Abeledo Perrot, Bs. As. 1998). Se ha sealado que "(...) la
procedencia de la excepcin requiere un incumplimiento que, siendo parcial, resulte significativo e importante, de modo que
justifique la parlisis de la accin. Si no hay incumplimiento relevante, la accin ser admitida, como se indica luego. Esto se
vincula con el recaudo de buena fe en la interposicin de la excepcin" (Gonzlez - Tinti - Caldern -Riba, "Teora general de
los contratos", Abaco, Bs. As. 2003, pg. 250). Y la interposicin de buena fe "(...) reclama cierto parmetro de conducta por
parte del excepcionante", importando que "exista un incumplimiento importante y no insignificante de la otra parte"
(Gonzlez - Tinti - Caldern -Riba, "Teora general de los contratos", Abaco, Bs. As. 2003, pg. 249). La jurisprudencia ha
resuelto que "La exceptio non rite adimpleti contractus no puede esgrimirse de mala fe por quien intenta acreditar el
incumplimiento de su contraria, nfimo y accesorio frente al suyo" (C. Nac. Com., sala C, 6/7/1994, - Girgenti, Carlos v.
Empresa Constructora Constantino S.R.L., JA 1996-IV-sntesis). Tambin ha indicado que "Si el incumplimiento contractual es
de leve entidad, la exceptio non rite adimpleti contractus resulta improcedente" (Sup. Corte Just. Mendoza, sala 1,
30/5/1995, - Cuyo Pack S.R.L. v. Cuyo Placas S.A. (JA 1996 - IV - sntesis). En este marco, pretender suspender el
cumplimiento de una de las prestaciones esenciales (en este caso, el pago del precio) con fundamento en un incumplimiento
que no resulta de envergadura, importa un ejercicio abusivo del derecho por parte del excepcionante (arg. art. 1071 C.C.),
que no se encuentra legitimado por la ley ni da lugar a un ejercicio vlido de la suspensin de pago. Agrega el recurrente
que, an en caso de existir en el inmueble defectos imputables a su mandante (extremo negado oportunamente), stos
careceran de gravedad suficiente como para suspender el pago. Que surge claramente que los defectos que presentara el
inmueble no revisten gravedad. La prueba ms relevante en este aspecto es la pericial. En este punto, el perito oficial no
realiza ninguna consideracin acerca de la gravedad de las imperfecciones que afectan el inmueble. Por el contrario, el
perito de control de su mandante (fs. 316/321) las valora tcnicamente, llegando a la conclusin de que carecen de
gravedad. All, el perito sostiene que "La falta de defectos y/o vicios estructurales fue comprobada mediante todos los
estudios necesarios a tales fines, que fueron practicados al momento de realizarse la pericia" y que "la gravedad de los que
se observan no es sustancial, pues no afecta su solidez ni su habitabilidad". La ms elocuente prueba de ello es que el
inmueble se encuentra habitado por Ferrera desde su entrega. Al examinar los distintos tems, el perito alude a "microfisuras
sin gravedad", "no apreciables a simple vista"; a imperfecciones en la rejilla de ventilacin cuya "magnitud es insignificante";
seala que "No existen descascaramientos de la pintura en magnitud, ni localizados ni generalizados" y que "la fachada
presenta slo algunos defectos de detalle"; indica que "no existen vicios en el contrafrente en la calidad de los materiales ni
la ejecucin de la obra, presentndose solamente defectos de detalle"; expresa que las fisuras del enlucido de yeso "son
mnimas en cantidad y se encuentran localizadas y estabilizadas"; indica que las fisuras en la losa de entrepiso estn
"estabilizadas y que no comprometen en absoluto la solidez estructural de la vivienda"; etc. La obvia conclusin es que "las
deficiencias observadas no revisten gravedad, al no ser estructurales ni hacer inhabitable o antifuncional el inmueble". Se
trata de defectos menores. Por ser el nico dictamen tcnico en autos que se refiere especficamente al punto, V.E. deber
tenerlo en consideracin para resolver. La prueba testimonial no hace ms que ratificar esta posicin. Los testigos Montecino
(fs. 346) y Surez (fs. 347) tambin explican la escasa gravedad de los defectos que pudieran presentar los inmuebles
entregados por la empresa. A ello cabe aadir una prueba indiciaria: si al momento de demandar, en el ao 2002, y cuantifica
los daos sufridos en la suma de $5.620, es evidente que (considerando los valores de mercado existentes en esa poca) no
estaba reclamando de graves defectos constructivos que comprometan la seguridad del inmueble. La mera observacin del
monto reclamado marca su desproporcin con la gravedad de los supuestos daos.

c) La consecuencia de lo dicho es evidente: el inmueble presenta defectos menores, sin gravedad suficiente como para
suspender el pago. An suponiendo que dichos defectos sean imputables a su parte, la reaccin de Ferrera al no pagar es
completamente desproporcionada y abusiva, con lo cual deviene en injustificada. Est claro que los defectos del inmueble no
le impidieron a Ferrera vivir en l desde su entrega y hasta la fecha, sin plantearse ningn perjuicio adicional. De all que,
mediante la suspensin del pago, Ferrera est usufructuando los beneficios de la compraventa (adquisicin del inmueble),
pero pretenda sustraerse a sus sacrificios (pago del precio). Debe repararse que Ferrera slo abon el 10% del precio, y
habita el inmueble hace aproximadamente cuatro aos. Ese comportamiento abusivo (y destructivo de la bilateralidad
intrnseca del contrato) no se encuentra avalado por la ley. La excepcin de incumplimiento fundada en defectos sin
gravedad y empleada para obstar al pago del precio debe ser rechazada. El abuso en que incurri Ferrera queda expuesto por
la declaracin de uno de sus testigos, el Sr. Ferrario (fs. 274 vta.), quien seala que no realiz reclamos porque su inmueble
presentaba defectos menores y que podran haber sido compensados con una suma mdica en relacin al valor del inmueble.
Este es el razonamiento que debi seguir Ferrera. Lo cierto es que Ferrera se vali de defectos de detalle o escasamente
significativos para dejar de cumplir. Continu ocupando el inmueble pero sin pagar ms su precio. Especul con la licuacin
de su deuda producto de los cambios acaecidos en la economa. Su conducta es evidentemente abusiva e injustificada, no
pudiendo ser protegida en justicia. Y, no llenando los recaudos de la excepcin de incumplimiento contractual, no poda
suspender el pago de precio, so pena de incumplir el contrato. Marca como, otro error del razonamiento a-quo. Que el
tribunal omite considerar que la falta de gravedad de los defectos que eventualmente poda presentar el inmueble quitaba
legitimidad a la decisin del comprador de suspender el pago, por lo que su razonamiento deviene en ilegtimo. Siendo
ilegtima la suspensin del pago, el actor no qued amparado por el art. 1201 C.C. ni pudo enervar la facultad resolutoria de
su parte. Seala que aqu se verifica el error central del tribunal. Al partir de que el actor estaba legitimado para emplazar a
su mandante a cumplir el contrato reteniendo el pago del precio hasta que se produzca el cumplimiento de su mandante (fs.
448), arriba naturalmente a la conclusin de que su parte, para resolver el contrato (o requerir el pago del precio), deba
primeramente acreditar haber realizado los trabajos requeridos. La conclusin es manifiestamente errnea, y parte de los
errores precedentemente sealados. El actor no poda suspender el pago ni constituir en mora a su mandante, ni condicionar
su facultad de demandar el cumplimiento o la resolucin del contrato a la previa realizacin de trabajos o refacciones. Esto
es as porque no haba incumplimiento de su mandante y, de haber existido, no hubiera sido de gravedad, de donde jams el
actor pudo haber retenido los pagos de saldo de precio. El actor deba seguir pagando. Y en caso de no pagar, su mandante
estaba perfectamente habilitada a resolver el contrato por incumplimiento. Insiste: an en el caso de que hubiera existido
mora precedente de su mandante en la realizacin de reparaciones, ella no habra obstado a que su mandante resuelva el
contrato por falta de pago del precio, pues en este caso no juega la conexin entre las prestaciones que caracteriza a la
excepcin de incumplimiento contractual. En este sentido, no era necesario que su mandante demostrara (como lo exige el
tribunal a fs. 448) haber realizado los trabajos emplazados como presupuesto de la resolucin, pues an estando en mora al
respecto se tratara de un incumplimiento leve, que no justificaba el incumplimiento del actor, y que no obstaba al ejercicio
de la facultad resolutoria. En razn de lo dicho, yerra el tribunal cuando condiciona la resolucin de su mandante al previo
cumplimiento de los trabajos de reparacin. Entiende comprobado que el supuesto incumplimiento de su mandante no
bastaba para justificar la suspensin del pago del precio por el actor. Por ende, el actor se coloc en una situacin de
incumplimiento objetivo. Tambin dice que ha sealado que al no estar amparado el actor por la excepcin de
incumplimiento contractual, tena que cumplir, pudiendo ser demandado por cumplimiento o por resolucin. Que en el caso
de que su mandante accionara contra el actor, este no poda escudarse en un supuesto incumplimiento en la entrega de la
cosa, pues su falta de gravedad le quitara entidad para impedir el progreso de la resolucin. Entiende que la resolucin fue
ejercida ilegtimamente. Al haberse constatado que su mandante estaba legitimado a resolver el contrato en caso de darse
los requisitos generales de la figura, no existiendo bice alguno que le impidiera hacerlo, es claro que la resolucin ejercida
fue legtima. Por una parte, Ferrera reconoce abiertamente haber dejado de pagar el precio, por lo que se trata de una
cuestin ajena a la litis. El incumplimiento objetivo, presupuesto sustancial de la resolucin, se encuentra reconocido. La
falta de pago supone adems un incumplimiento culpable del contrato de parte de Ferrera, puesto que el justificativo
aducido se apoya en circunstancias que no importan responsabilidad de su mandante y no tienen la gravedad suficiente a los
fines de provocar una actitud de liso y llano incumplimiento de la obligacin nuclear y sustantiva consistente en el pago del
precio (por tratarse de defectos de detalle). Por otro lado, Ferrera tampoco ofreci cumplir de una manera adecuada el pago
del precio, tal como correctamente lo entendi el tribunal a-quo a fs. 453/454. De este modo, siendo que "para que proceda
la excepcin de incumplimiento, quien la opone debe cumplir u ofrecer cumplir la prestacin a su cargo" (C. Civ. y Com.
Paran, sala 2, 26/6/1995, - Scola de Quintana, Hilda N. v. Arnal, Vctor G., JA 1996 -IV- sntesis), es indudable que Ferrera
no se neg a seguir cumpliendo de manera vlida. Por el contrario, su oposicin fue infundada, y la retencin de los pagos
constituy un acto de incumplimiento del contrato. Por lo dicho anteriormente, manifiesta que se encuentra acreditado que
la resolucin fue perfectamente vlida. En este sentido, el argumento del tribunal consistente en que su mandante debi
probar su cumplimiento a fin de resolver el contrato carece de validez, pues entiende acreditado que dicho incumplimiento
no existi y que, de existir, habra carecido de entidad suficiente como para enervar la facultad resolutoria de su mandante.
No existe ninguna otra razn obstativa de la resolucin. A este efecto, del examen de los argumentos brindados en estos
obrados (y su juicio conexo) por Ferrera en este sentido. El argumento central de Ferrera para impugnar la validez de la
resolucin consiste en la inexistencia de incumplimiento de su mandante (fs. 104). Desvirtuado dicho planteo, la resolucin
resulta inobjetable. Es que la nica razn que podra determinar la nulidad de la resolucin practicada sera la inexistencia
de la facultad jurdica de su mandante para dejar sin efecto el contrato. Demostrada la existencia de esa facultad (nacida
del incumplimiento de Ferrera), la de su ejercicio -entiende- que es inobjetable. Agrega que vinculada con este planteo, se
encuentra la referencia dogmtica de Ferrera en el sentido que la resolucin importara un ejercicio abusivo del derecho. Es
evidente que, habiendo suspendido Ferrera el cumplimiento de su obligacin principal (pago del precio) pese a encontrarse
en posesin y ejercer el uso y goce del inmueble vendido, la resolucin no fue abusiva, comportando slo un medio de
ejercicio necesario por su mandante para defender sus derechos. Ocurre que la falta de pago del precio deja completamente
insatisfecho el inters del vendedor en la compraventa, pues se trata de la prestacin central que tuvo en miras a contratar,
comportando el nico motivo por el que entreg la cosa (arg. art. 1139 C.C.). En tanto seala que Ferrera se limit a pagar
$5.592,79, cuando el precio contractual ascenda a $ 65.941, por lo que se abon una suma inferior al 10% del total. De este
modo, el abuso debe descartarse ab initio. Tambin es insostenible la alusin a la constitucin en mora realizada por Ferrera.
Seala que su mandante nunca incurri en mora o incumplimiento alguno, y que an de ser as se tratara de un
incumplimiento purgado por la conducta de Ferrera. De all que, sin mora, el argumento referido resulta estril. Y, como se
dijo al contestar demanda, an de mediar mora de su mandante la resolucin sera igualmente vlida, pues existiendo
incumplimiento de ambas partes debe medirse su magnitud, asistiendo la facultad de resolver el contrato a la parte cuyo
incumplimiento es menor o secundario si el de la otra es esencial. Ferrera postula la existencia de causa simulada,
apuntando que lo que motiv a su mandante fue extinguir un contrato que le era econmicamente inconveniente luego de la
devaluacin de la moneda y que buscaba colocarse en una mejor posicin para negociar con Ferrera. No existe demostracin
alguna en autos de estas peregrinas afirmaciones, que comportan dogmatismos que no fueron objeto de especficas
probanzas. Tampoco se prob la realizacin de gestiones tendientes al pago del precio con posterioridad a la resolucin del
contrato. An ms: de las testimoniales rendidas se deriva que una vez resuelto el contrato slo existieron comunicaciones
con Ferrera con el objeto de exigirle la restitucin de la cosa y el pago de los daos. Lo cierto es que quien alega una
simulacin debe probarla (art. 955 y ss. C.C.), cosa que no hizo el actor. S se encuentra acreditada la falta de pago del
precio, que es el presupuesto de la resolucin. Reitera igualmente lo dicho al contestar demanda: la simulacin es un vicio
de los actos jurdicos y no de sus "causas", no comprendindose a qu se refiere el actor al aludir a la causa simulada (si a la
causa fin, a la causa objetiva, a la causa fuente). El hecho demostrativo ms elocuente de que su mandante fue coherente
en su voluntad de desvincularse del actor mediante resolucin contractual es la promocin de un juicio ("Trust &
Development S.A. c. Ferrera, Javier Hugo - Declarativo") con la especfica finalidad de materializar las consecuencias de la
resolucin (restitucin del inmueble y pago de los daos). De esta suerte, no acredit Ferrera el carcter simulado de la
resolucin, que por el contrario se encuentra plenamente justificada en el incumplimiento ya referido. En consecuencia,
contra lo establecido por el tribunal, su mandante ejerci vlidamente su potestad resolutoria. En conclusin seala que el
tribunal yerra al establecer que su mandante no poda resolver vlidamente el contrato y que la resolucin operada fue
ilegtima y, con ello, carente de efectos. Para reparar dicho error, deber revocar la sentencia, estableciendo que el contrato
se encontraba resuelto al tiempo de promocin de la demanda. Y, como al estar resuelto no puede ser cumplido, resulta
abstracta toda pretensin de cumplimiento de contrato, como la deducida por el actor, por lo que la demanda incoada es
manifiestamente improcedente, debiendo ser rechazada. Tercer error: el monto de condena es excesivo (planteo
subsidiario).

De modo subsidiario, para el nico y exclusivo caso de que fueran rechazados los agravios precedentes y admitida
parcialmente la demanda en los trminos decididos por el a-quo, sin que ello implique renuncia alguna a la facultad de
recurrir una resolucin en tal sentido, cuestiono formalmente el quantum de la indemnizacin establecida por el tribunal
para el caso de incumplimiento de la reparacin en especie (fs. 450). Hace constar que el monto mximo por el que podra
proceder la reparacin dineraria sustitutiva del cumplimiento es la suma por la que la fija el tribunal ($5.720), por haber sido
la suma demandada y a tenor del principio de congruencia (art. 330 C.P.C.C). No obstante, la suma resulta excesiva,
conforme las constancias de la causa. El monto condenado es ilegtimo, por las siguientes razones: En primer lugar, porque el
tribunal no fundamenta la cuanta ni expresa de qu manera se acredit su procedencia, incurriendo en una hiptesis de
falta de fundamentacin. Ello es as desde que, luego de tratar el reclamo de cumplimiento en especie (fs. 450), el tribunal
establece a fs. 450 vta. la procedencia de la indemnizacin sustitutiva en dinero por el valor "en que ha estimado el costo de
esa misma obra", pero no apoya la pretensin dineraria en una valoracin probatoria ni en un razonamiento que acrediten su
correccin. De esta manera, se vulnera el deber de fundar lgica y legalmente la resolucin (arg. art. 326 C.P.C.C), lo que
provoca la nulidad del decisorio. En todo caso, lo dictaminado por el perito oficial no funda adecuadamente el monto
indemnizatorio reclamado por el actor, debiendo estarse a la suma establecida por el perito de control de la demandada
(respuesta a la pregunta quinta, fs. 321/321 vta), que asciende a $ 3.589,50. Agrega que sealara en qu medida la pericia
de control de su mandante resulta ms fundada que la del perito oficial. En relacin a las reparaciones a efectuar y a sus
montos, debe tenerse por reproducida dicha reflexin. Es que el perito oficial se limita a fs. 310/311 a realizar un listado de
supuestas reparaciones y los montos estimados, sin fundar en absoluto su procedencia y su quantum, y contradicindose con
sus afirmaciones precedentes acerca de la coincidencia con el informe del arquitecto Nizzo, que estima las reparaciones por
un valor muy inferior. Frente a este dictamen infundado y contradictorio, el perito de control de su mandante demuestra que
"el sistema de clculo utilizado por el perito oficial resulta tcnicamente errneo, y arroja resultados desproporcionados con
la realidad", en la medida que considera de manera global y genrica los tems ms onerosos (sin realizar un anlisis claro de
la composicin de los costos unitarios de cada uno), y comprendiendo tems que no se corresponden con los detallados en la
revista que cita el perito oficial. Esta salvedad fue realizada respecto a los tems Exterior 3 y 4; Planta Baja Interior 1,
Planta Alta Interior 1 y Exterior Vivienda 3, cuantificados por el perito oficial en $ 6.580 y por el de control en $ 500. De este
modo, queda invalidada la tesitura del perito oficial (que podra convalidar la procedencia de la demanda hasta el monto
mximo de $5.720, que fue el demandado), debe estarse a la del perito de control, por lo que las tareas a realizarse debern
establecerse conforme su dictamen y cuantificarse en la suma de $ 3.589,50.

Cuarto error: la cuantificacin de los honorarios fue realizada de manera errnea, en perjuicio de su parte. Dice el
recurrente que incurre en un error el tribunal en la cuantificacin de los honorarios. El error y el agravio es que el tribunal,
luego de mencionar que funda la cuantificacin de los honorarios en los arts. 29, 34, 36, 42, 43, 47 y 48 de la ley 8226, sin
ms razonamiento ni explicaciones, regula los honorarios profesionales de los letrados de la actora (Dres. G. P. y Del C.) en la
suma de $9.400, y los honorarios de los letrados de la demandada (Dres. M., E. y P.) en la suma de $7.300. La cuantificacin
de los honorarios de los abogados de la parte actora es excesiva, como se ver luego, resultando por lo dems infundada la
regulacin practicada. El hecho de haber cuantificado excesivamente los honorarios profesionales de los letrados de la actora
ocasiona un agravio a su mandante, que se encuentra legitimado a recurrir en su carcter de condenado parcialmente en
costas (por hasta un 13%). En caso de haber sido correcta la estimacin de los emolumentos profesionales, la suma a abonar
por su proporcin a su condena por su mandante hubiera sido inferior, por lo que la sobre cuantificacin la perjudica,
quedando habilitada a recurrir. La falta de fundamentacin. Lo primero es que el tribunal no funda de manera adecuada la
cuantificacin de los honorarios, vulnerando las previsiones legales en tal sentido. Conforme al art. 27 de la ley 8226, la
resolucin debe ser fundada, por lo que debe explicitar el mtodo y pautas empleadas a los fines de practicar la regulacin.
A su vez, el art. 326 C.P.C.C. ordena dictar pronunciamientos fundados lgica y legalmente, sin eximir de este requisito
ningn tpico especial de las sentencias, tal como el de los honorarios. Ambas normas reglamentan un mandato
constitucional, contenido en el art. 155 de la Const. Provincial, relativo a la fundamentacin de las resoluciones judiciales.
En el presente caso, el a-quo se limita a apuntar las normas aplicables, pero no expresa ni cual es la base regulatoria, ni
cuales los porcentajes que se consideran (dado que las disposiciones citadas contienen mnimos y mximos, pudiendo
escogerse conforme las pautas cualitativas cualquier porcentaje intermedio), etc. Esta circunstancia impide advertir la base
considerada y los porcentajes, por lo que tampoco ser posible actualizar la regulacin, ni recurrira (ya sea las partes
sustanciales del proceso, en cuanto condenadas en costas, ya los letrados intervinientes por su propio derecho). De los
extremos indicados en la resolucin resulta imposible conocer la base y porcentajes tenidos en cuenta. Tampoco es posible
saber qu criterios cualitativos fueron considerados. Es necesario detallar los criterios seguidos como condicin de ejercicio
del derecho de defensa (C.N. art. 18) de su parte, desde que al no explicitarse las pautas aritmticas asumidas para regular
los honorarios de la contraria, resulta verdaderamente dificultoso realizar los cuestionamientos recursivos respectivos. La
falta de fundamentacin en materia de regulaciones de honorarios es una causal de arbitrariedad de la sentencia, que
habilita su revocacin (conf. Ana Mara Molas, "Honorarios del abogado", ED 648-103; Mario Martnez Crespo, "Cdigo
Arancelario", Advocatus, Crdoba 1993, pg. 48). b) Con motivo de la aclaratoria interpuesta, el a-quo intenta legitimar esta
defectuosa fundamentacin a fs. 475/476, valindose de dos argumentos que son improcedentes. Por una parte, considera
que la enumeracin de normas aplicables al caso satisface los recaudos de fundamentacin. No es cierto. El razonamiento
que explcita la manera en que se arriba razonadamente al resultado, desde lo aritmtico pero tambin desde lo valorativo
(en relacin a los parmetros cualitativos del art. 36), no puede ser suplido por una mera enumeracin de normas, que sera
por lo dems igual en todos los procesos. As lo ha declarado nuestra jurisprudencia, indicando que "se exige adems de la
cita de la norma legal, la explicacin de las consideraciones que sustentan a cifra final" (Cm. Civ. y Com., de Familia y del
Trabajo de Marcos Jurez, in re "Incidente de levantamiento de embargo presentado por el Sr. Vctor Bernardo Faras en
autos: Trombetta, Carlos Alberto c. Juan Jos Barreneche y otros - Demanda ejecutiva", A.l. 51, 25/06/97, Foro de Crdoba
39, pg. 244). En igual sentido se ha manifestado la doctrina local (Ferrer, Adn L., "Cdigo arancelario para Abogados y
Procuradores", pg. 56, Advocatus, Crdoba 2000). Por otra parte, alude a las atribuciones discrecionales "que no es
menester explicitar" (fs. 476). Seala el recurrente que ello implica afirmar que las facultades discrecionales del tribunal no
precisan estar explicitado ni dar lugar a un desarrollo en la sentencia. Es una posicin errnea. Por ms que se juzgare que el
rol del tribunal en la determinacin de la remuneracin es prudencial, ello no exime al juzgador de explicar cabalmente las
razones por las que se fija un monto y no otro diferente. Esta es la regla fijada para los casos de prudente arbitrio judicial en
la determinacin de montos por nuestro Tribunal Superior de Justicia, quien in re "Canutto, Horacio O. y otro" (15/06/99,
LLC, 2000-1296), resolviendo sobre el dao moral pero en un aspecto ntegramente aplicable al presente caso, indic que "el
juez debe vincular las pautas que utilice al caso concreto pues las meras descripciones doctrinarias o las remisiones
jurisprudenciales, sin especificar los casos, as como las aseveraciones dogmticas (...) violan el derecho de defensa en juicio
del damnificado dado que impiden la crtica concreta a los argumentos vertidos por el juzgador", siendo que "Corresponde
hacer lugar al recurso de casacin interpuesto por incurrir en el vicio de motivacin aparente en la cuantificacin del monto
(...), pues el sentenciante se limit a enunciar pautas genricas y se bas en aseveraciones dogmticas, acarreando la
nulidad del pronunciamiento, por cuanto la motivacin es la nica forma a travs de la cual las partes intervinientes pueden
efectuar de manera eficaz el contralor del razonamiento del juez, garantizando el derecho de defensa en juicio -art. 18,
Constitucin Nacional; arts. 39 y 155, Constitucin de la Provincia de Crdoba-". En base a este decisorio del T.S.J., se indica
que "el Mximo Tribunal provincial advierte categricamente que la mera descripcin de pautas genricas, abstractas o
indeterminadas -ya sean doctrinaras o jurisprudenciales- y la afirmacin puramente dogmtica de que la cantidad acordada
"es justa constituyen una fundamentacin aparente. Sentencias de este tipo podrn ser anuladas mediante recurso de
casacin" y que "El Tribunal Superior les impone textualmente el deber de exponer, transparentar y explicitar detalladamente
las razones de hecho en virtud de las cuales han llegado a tal cifra y no a otra" (Gonzlez Zavala, Rodolfo M., "Casacin y
monto del dao moral. Reaccin del Tribunal Superior contra las fundamentaciones aparentes", LLC, 2000-1295). En
consecuencia, por ms que existiera un margen de discrecionalidad en la determinacin de los honorarios, no eximira al
tribunal de la obligacin de fundar la resolucin de manera acabada. En consecuencia, la cuantificacin de honorarios de los
abogados de la actora es infundada, por lo que deber ser revocada. La errnea aplicacin de los criterios de cuantificacin
de honorarios. a) A dicho extremo cabe aadir otra circunstancia: el tribunal aplica de un modo evidentemente errneo los
criterios de regulacin de honorarios, arribando a un resultado inadmisible. De la mera lectura de la causa se advierte que
los honorarios de los letrados de la actora fueron regulados en $9.400, suma superior en un 22,4 % a los honorarios regulados
a los letrados de la parte demandada ($7.300). Esta cuantificacin es errnea, por sobreestimar la labor profesional de los
letrados de la actora. En efecto, el clculo realizado es equivocado, por las razones que siguen. Si consideramos que el xito
en el juicio correspondi principalmente a la parte demandada, conforme puede inferirse del criterio empleado por el a-quo
para distribuir las costas en un 13% a la demandada y un 87% a la actora, surge una primera percepcin en el sentido de que
la resolucin impugnada es inequitativa. Es que carece de justicia un decisorio que regula una suma mayor en concepto de
honorarios en favor de los letrados de la parte perdidosa que a favor de aquella que triunf. Esta percepcin se ratifica en el
caso de marras con la lectura de las reglas de evaluacin cualitativa del art. 36 de la ley 8226. Tales reglas son de aplicacin
imperativa y "se deben tener en cuenta" al momento de regular honorarios. Pues bien: examinando dichas reglas en relacin
a la presente causa, encontramos una simetra importante respecto de los abogados de ambas partes. Ambas partes debieron
afrontar una cuestin compleja (inc. 2), comprometiendo idntica responsabilidad profesional (inc. 4), respecto de un asunto
de igual cuanta (inc. 7) y que demor igual cantidad de tiempo (inc. 10). En esto, las tareas de ambas partes son similares.
La diferenciacin se produce, fundamentalmente, en relacin al xito obtenido (inc. 5): la demanda prosper parcialmente,
pero el propio tribunal estableci que la actora puede considerarse vencida en un 87% y la demandada en un 13%. De esta
lectura surge con claridad que el xito, en lo sustancial, perteneci a la demandada. Y es el nico criterio cualitativo que
puede diferenciar las posiciones de los letrados de ambas partes, pues los dems los presentan equiparados. Esto significa
que el criterio cualitativo que diferencia a los letrados es el xito obtenido, y es favorable a los letrados de la demandada.
En ese marco, es inadmisible que los letrados de la actora hayan tenido una regulacin de honorarios ms elevada que los de
la demandada. La lgica, y los ya aludidos criterios cualitativos, indican que los honorarios de los letrados de la parte actora
deberan haber sido inferiores a los de los letrados de la demandada. En el peor de los casos, y ya desconociendo
parcialmente las pautas cualitativas, podran haber sido iguales. Pero nunca podra haber sido superior la regulacin de
honorarios de los letrados de la parte actora, lo que torna invlida la regulacin practicada. Por fin, cabe sealar que a tenor
de la base econmica aplicable, el monto regulado a los letrados de la actora es excesivo. Segn el art. 29 inc. 1 de la ley
8226, la base para el abogado de la actora es el monto de la sentencia. El monto de la sentencia dictada en autos debe
establecerse en la suma fijada para la indemnizacin dineraria sustitutiva, esto es, $5.720 ms intereses. Aplicando los
intereses fijados por el a-quo (Tasa Pasiva Promedio por todo el perodo y un adicional nominal mensual del 2% desde la
demanda hasta el 01/07/03 y del 1% en adelante), tenemos que a la fecha de la sentencia la suma condenada ascenda a
$11.179,78. Si consideramos que la regulacin de honorarios de los letrados de la actora fue de $9.400, nos encontramos con
que asciende al 84% de la base. Esto es inadmisible, considerando que el art. 34 de la ley 8226 establece un mximo del 30%.
Esto implica que la suma mxima que se podra haber mandado a pagar a los letrados de la parte actora es la de $3.353,93
(30% de $11.179,78). Esta circunstancia confirma el error en la regulacin de honorarios. Conclusin deber revocar la
sentencia a-quo, reduciendo los honorarios de los letrados de la parte actora, que no podrn en ningn caso exceder el
mximo legal ni el monto de los letrados de la parte demandada. Concluye el recurrente, que la parte demandada no
incurri en incumplimiento alguno del contrato, por lo que no procede demanda alguna por cumplimiento. Que el contrato
fue validamente resuelto, por lo que no procede demanda por su cumplimiento. Que los rubros demandados y sus montos son
improcedentes. Que los honorarios de los letrados de la parte actora fueron errneamente calculados. Por lo que
corresponde acoger el recurso revocando la sentencia en lo que fue materia de agravios y rechazarse la demanda,
imponiendo las costas del juicio a la parte actora. Formula reserva del caso federal.

4) Que la parte actora a fs. 519/530 contesta los agravios de las demandadas solicitando se rechace el recurso de apelacin
con costas por los argumentos que vierte en el libelo al que se hace remisin en aras a la brevedad.

5) A fs. 532/541 la parte actora expresa agravios que le causa la sentencia, manifestando como primer agravio en relacin a
la cuantificacin de las obras a realizar. Se agravia de la decisin del sentenciante de condenar a la demandada, en caso de
que no cumpliere con su obligacin de realizar las reparaciones segn el pliego de especificaciones tcnica, al pago de la
suma de $ 5.620; ya que al resolver la cuestin planteada el a quo manifiesta que "... bajo apercibimiento de abonar al actor,
al vencimiento de dicho trmino, la suma de pesos cinco mil seiscientos veinte, con ms los intereses compensatorios
descriptos precedentemente, desde el da veintisiete de junio de dos mil dos y hasta su efectivo pag, a los efectos de que el
actor pueda encarar l mismo, del modo en que lo decida, la construccin de la misma obra..." (sic), es decir, se condena a
la accionada a la realizacin de las obras y subsidiariamente al pago de la suma indicada para que sea su parte quien ejecute
las obras, el agravio se funda en el hecho de que de manera subsidiaria se condena a la demandada al pago de una suma
ostensiblemente menor a la que fue determinada con la prueba producida. Que su parte al momento de interponer demanda
(27/06/2002), y cumplimentando con un imperativo legal, cuantifico el monto de las mismas en la suma de Pesos cinco mil
seiscientos veinte ($5.620), supeditando dicho monto "... a lo que en ms o menos resulte de la prueba a rendirse en
autos...". Cumpliendo con lo prescripto por el art. 175 inc. 3 del Cdigo Ritual, se estimo el monto de las reparaciones cuya
realizacin se reclamaba pero se supedito dicho monto a lo que surja de la prueba a rendirse. Se desprende de la demanda
que el objeto principalmente demandado es la realizacin de las obras, y la cuantificacin de dichas obras lo fue de un modo
subsidiario para el caso de que la demandada no las realizara y su parte se debiera hacer cargo de las mismas. La
cuantificacin de las obras obedeci al hecho de cumplir con un imperativo legal impuesto por nuestro cdigo ritual de
determinar la cosa demandada con exactitud, y para la alternativa de que dichas obras sean ejecutadas por un tercero, tal
como lo dispone el art. 630 del C.C. Aunque dicha cuantificacin siempre estuvo sujeta "a lo que en ms o menos resulte de
la prueba a rendirse". Claro est que si no hubiera cumplido con el precepto legal de especificar la cosa demandada hubiera
sido pasible de una excepcin de defecto legal. La pericia tcnica producida en autos determin que el costo de las
reparaciones a realizar en el inmueble, a la fecha de la pericia ascendan a la suma de Pesos Dieciocho mil quinientos
veintinueve ($ 18.529) ms IVA. Dicha pericia data del 19/10/2004. Esta claro que el valor de las reparaciones sobre el
inmueble que determina la pericia oficial es ostensiblemente mayor al monto demandado y ello se debe sin duda alguna a
que los costos de la construccin constituyen uno de los rubros que mayor incremento ha tenido desde la crisis econmica del
2001. Resulta evidente la diferencia entre los costos determinados en el informe preeliminar adjuntado al interponerse la
demanda y lo establecido por el perito oficial de su informe. Es ms el experto determina que el informe tcnico adjuntado a
la demanda es acorde a las obras a realizar, pero al referirse a los costos de dichas obras el perito triplica los valores
estimados en demanda. Esto lleva a preguntar: Cmo pueden triplicarse los costos de las obras en cuestin en un lapso de
dos aos existente entre el informe de parte adjuntado a la demanda y el producido en la causa por el perito oficial? Dicho
interrogante slo puede ser respondido teniendo en cuenta que la cuantificacin realizada por su parte fue realizada dentro
de la ms grave crisis econmica que sufriera nuestro pas, en donde cualquier parmetro que se tomara resultaba incierto y
en donde el caos econmico con un panorama hiperinflacionario hacia casi imposible cuantificar valores y presupuestos de
obras de construccin. Cabe sealar que tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en sostener que en un
proceso que persigue la reparacin de daos y perjuicios, que dependa de circunstancias de hecho y cuya cuantificacin
resulte dificultosa, permite que el actor supedite el monto de lo reclamado a la prueba a producir. En el caso de autos hasta
que no se realiz una pericia sobre el inmueble afectado no poda determinar con exactitud ni las obras a realizar ni el
monto de las mismas, puesto que tanto los trabajos a realizar y su respectivo valor dependan de la cuanta y extensin de
los daos que tenia el inmueble; y estos daos -reitero- slo podan ser determinados con una pericia tcnica. Lo dicho se
encuentra avalado por nuestros Tribunales al decir: "Si un dao no puede determinarse en sus justos alcances sino despus de
producida la prueba, es razonable que el actor deje supeditado su reclamo al resultado de aquella" (CNCiv., sala I, 30/3/95
V.M. c. D'Amgelo Francisco y otro). "En las demandas de daos y perjuicios la actora no queda encerrada en la cifras
estimadas cuando deja a cubierto la posibilidad de obtener una cantidad mayor con frases que difieren la cuestin a la
prueba a rendir" CNCiv., Sala F, 21/11/2002 Roteila Marcelo el Lpez Gerardo y otro). "En juicios de daos y perjuicios no es
esencial determinar su monto en la demanda, pero s los rubros qu la componen (C4CC, 8/2/79 A 2)". La estimacin
realizada en su momento por su parte al respecto no fue caprichosa ni arbitraria, sino que se fund en un examen tcnico
realizado por un profesional de la materia, y que sirvi en su oportunidad para fundar el reclamo, el que se encontraba
sujeto a lo que surgiera de la prueba a rendirse. No hacer lugar al agravio planteado, implicara lisa y llanamente darle a la
demandada la posibilidad de cumplir la Sentencia mediante la entrega de una suma de dinero que no alcanzara para realizar
ni una pequea parte de las reparaciones a las que fue condenada, desvirtuando el sentido y alcance de la Resolucin en
crisis, implicando un enriquecimiento sin causa a favor de la accionada con el correlativo empobrecimiento -tambin sin
causa- de mi parte. El enriquecimiento sin causa al que se refiere surge de manera clara y palmaria ya que se dan en el caso
todos los requisitos para configurar est indebida situacin, a saber: a) el empobrecimiento de una de las partes; b) el
enriquecimiento de la otra; c) la vinculacin entre el empobrecimiento y el enriquecimiento y d) la falta de justificacin
para el enriquecimiento. Es ms no slo se configurara un enriquecimiento indebido en caso de no hacer lugar a lo
peticionado, sino que adems se violaran principios fundamentales de nuestro ordenamiento, lesionndose
injustificadamente a su parte quien recibira una suma insuficiente para cubrir integralmente el perjuicio sufrido (art. 1083.
C.C.), violndose la mxima de "Dar a cada uno suyo". A esta altura del agravio corresponde destacar que la expresin
utilizada en la demanda "y/o lo que en ms o en menos resulte de la prueba a rendirse en autos", no resulta una frase vaca o
una muletilla o un simple agregado formal, sino que adquiere una vital importancia para dilucidar la procedencia -a no
dudarlo- del agravio planteado. El Dr. Mario Martnez Crespo en su obra Temas Prcticos de Derecho Procesal Civil (Ed.
Advocatus, Ao 2003, pg. 334) expresa: "Cuando se reclame en la demanda una suma determinada con el aadido o lo que
en ms o menos resulte de la actividad probatoria", se discute en el medio jurdico si el juez puede en estos casos condenar
a una suma mayor. La Corte Suprema se expidi en forma afirmativa al declarar que "la salvedad formulada en la demanda
deja en claro que el actor no limito sus pretensiones a la suma indicada en ese escrito" (JA, 1967-11-58. CS, 25/2/75, ED, 63-
299. CS, 8/11/63, LA LEY, 152-421. CS, 22/12/77, LA LEY, 1978-B, 365). La aceptacin de esta frase no implica ni una
violacin del derecho de defensa, ni una alteracin de los trminos en los que quedo trabada la litis ni violacin al principio
de congruencia, ya que el quantum demandado estuvo desde un primer momento supeditado a lo que en ms o menos surja
de la prueba a rendirse. "Ninguna lesin al derecho de defensa experimenta la demandada, sobre todo cuando en el informe
tcnico acompaado al escrito introductorio de la litis se especifica que el computo y presupuesto de reparacin son
provisorios y estimativos supeditados al dao final que experimente la propiedad... .En definitiva, ya desde el inicio de la
litis qued demarcado el carcter provisional de la pretensin y su subordinacin a la prueba. En su virtud, la demandada se
encontraba en perfectas condiciones para refutar y suministrar demostracin adversa al invocado proceso de agravacin e,
inclusive, en cuanto a la inexactitud de la cuantificacin en el peritaje de algunos rubros valuados en ms respecto del
informe tcnico originarios. La subordinacin a las resultas probatorias tambin implicaba que los actores quedaban sujetos a
la cuantificacin pericial, si ella hubiera sido inferior a la de dicho informe. En supuestos como el examinado de reclamacin
supeditada a prueba, se concluye unnimemente en que, sobre la base de la misma demanda que ha abierto el proceso y sin
alteracin del principio de congruencia, puede el juez condenar al pago de la suma cuya importancia se ha determinado
durante el estado probatorio, aunque sea superior (o inferior) a la que el actor estimara de modo interino (Doctrina Judicial,
Solucin de Casos, Dra. Zavala de Gonzlez, T 5, Pgs. 142/143)". La Jurisprudencia es conteste en este sentido y as ha
dicho: "Estimamos que, pese a que esa ampliacin no haya sido peticionada, el pretensor tendra derecho a la mayor suma
resultante de la prueba, acorde con los trminos condicionales en que cuantifico su reclamacin originara (TSJ, Sent. N 23,
mayo de 1986)". "La demanda por una cantidad determinada, seguida de la expresin 'o lo que en ms o menos fije el
Tribunal'", permite a este condenar por importe mayor al justipreciado por la actora sin violar la congruencia, siempre que
tal incremento oficioso se corresponda con un cuadro probatorio del cual emerja la verdad de lo afirmado por el actor en su
escrito inicial (Capel. CC Rosario, sala I, setiembre 10-985. Daniele Juan c. Juan M. Bertoni). "La sentencia no incurre en el
vicio de ultra petita en la fijacin de una suma mayor a la pedida en la demanda, si en esta se dej establecido que se
estaba a lo que en ms o menos resultase de la prueba a producir durante el juicio (CNCiv., Sala G, 17-981) ED 94-451 - JC
981-19-591. Por ultimo cabe sealar que la pericia oficial determina el valor de las obras a realizar en la suma de $ 18.529
ms IVA, la pericia de mi parte fija dicho valor en $ 25.277 y la pericia de la demandada en la suma de $ 3.589,50; de donde
se desprende que la discrepancia existente entre el perito oficial y el perito de su parte es ostensiblemente inferior a la
discrepancia existente con la pericia tcnica de parte presentada por la accionada, lo cual da una idea de objetividad e
imparcialidad del informe presentado por su parte. En virtud de lo dicho y de lo que suplir el elevado criterio, solicita se
haga lugar al agravio y se condene a la demandada para el caso de que no ejecute las obras, al pago de la suma de Pesos
Dieciocho mil quinientos veintinueve ($ 18.529) ms IVA, tal como surge del informe pericial con ms los pertinentes
intereses y adicionales.

Expresa como segundo agravio sobre el rechazo de la pretensin de indemnizacin por Dao Moral, que al considerar el
Sentenciante que no se acredit en autos los extremos en los que se funda la pretensin de dao moral, sosteniendo "... que
es un principio prevalente en el derecho de daos que la lesin infringida a un bien patrimonial no autoriza por si solo a
inferir que inconcusamente la misma habr de derivar en otro orden espiritual, sin perjuicio de que sea susceptible de
infringirlo" o " la apariencia externa de la edificacin de que se trata, conforme a lo apreciable en las tomas fotogrficas,
no revelan tal significacin que autoricen a inducir que el inmueble, as como fuera entregado, careciera de los rasgos
caractersticos de una unidad habitacional digna....". Agrega que considera que la decisin del A-quo en este sentido ha sido
fruto de una errnea valoracin de la prueba y de las dems circunstancias que obran en la causa. Sus razones se sientan en
que al entablar la demanda manifest "Como consecuencia de lo manifestado he sufrido grandes molestias y padecimientos
psquicos y espirituales que han impactado en lo ms profundo de mi persona, generando una situacin de angustia e
inseguridad que subsisten hasta la fecha, por lo que la condena deber hacer lugar al pago de los daos y perjuicios
sufridos... que se estiman en la suma de Pesos Nueve mil ($9.000)...". Seala que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia
son contestes en sostener que el dao moral es un dao in re ipsa, es decir, que surge de los hechos mismos y as nos dicen:
"En definitiva y a los efectos de la carga probatoria, no es esencial la ndole del deber incumplido (previamente asumido o el
genrico de no perjudicar), ni el consiguiente encuadramiento de la responsabilidad como contractual o aquiliana, sino las
caractersticas del perjuicio en confrontacin con el suceso fuente. Cuando, acorde con el curso natural y ordinario de las
cosas, dicho resultado se presenta habitualmente en situaciones anlogas (as estas no sean comunes), bastar al actor poner
de relieve la accin antijurdica para que el dao indemnizable se repute configurado in re ipsa (por la fuerza de los hechos
mismos Doctrina Judicial, Solucin de Casos. Dra. Zavala de Gonzlez, Tomo V, Pgs. 128/129., Ed. Alveroni, Ao 2004). "El
dao moral es un dao in re ipsa que se prueba por los hechos mismos, recayendo sobre el responsable la prueba que lo
excluya o disminuya, que ninguna relacin precisa con respecto al dao material, pues puede el dao patrimonial ser
cuantioso y no existir dao moral, o inversamente, un grave dao moral y escaso dao patrimonial, y ninguna pauta de
jurisprudencia ha mencionado el quejse a los fines de que la alzada la evalu para recoger, fundadamente, la significativa
disminucin que pretende. (Cm. 7a C. y C. Mrquez Mario c. Empresa 12 de Octubre. Sent. N 30 23/4/97)". Agrega el
recurrente que se apreciar el dao moral cualquiera sea su origen, contractual o extracontractual, no requiere de prueba
directa sobre su existencia sino que su configuracin y magnitud se aprecia va presuncional sobre la base de los distintos
hechos que permitan inferirlo. Es en torno a esta idea central donde se produce el agravio, ya que el A-quo rechaza la
pretensin analizada en base a que no habra prueba suficiente. Corresponde entonces analizar si en el caso de autos se dan
las circunstancias que permitan inferir la existencia de dao moral a favor a su parte que deba ser reparado. Agrega que obra
en la causa un certificado mdico debidamente reconocido mediante el cual se le prescribe al actor "Arplax", manifestando
el galeno que lo expidi que dicho medicamento se receta para la ansiedad en algunos casos o para sndrome de pnico en
otros de fecha Julio de 2001, es decir, dos meses despus de haber entrado en posesin del inmueble adquirido a la
demandada. Respecto de este certificado el Sentenciante dice: "... viendo que ni el certificado mdico, ni el testimonio
rendido para convalidarlo, son unvocos para esclarecer ni la patologa de la afectacin, ni la etiologa a la que obedeciera,
no se trasluce que , de haber en verdad menoscabo de la salud del actor, esto responda necesariamente a la causa del
incumplimiento contractual, lo cual le resta legitimidad a la pretensin", frente a lo cual cabe destacar que dicho
certificado fue reconocido casi 3 aos despus de haberse emitido y que ningn galeno puede determinar con la exactitud
que requiere el Sentenciante la etiologa por la que se receta un u otro medicamento, no obstante lo cual se expreso que el
mismo se prescribe a pacientes con trastornos de ansiedad o pnico. Tal circunstancia no fue valorada al momento de
dictarse Sentencia. Hay otra circunstancia que fundamenta el rubro reclamado y que se encuentra debidamente acreditado
en la causa. El incumplimiento contractual de la demandada. Este hecho legitima por s solo el reclamo formulado y se
encuentra debidamente acreditado y tan es as que el Sentenciante hizo lugar a la demanda condenando a la realizacin de
las obras pretendidas. Fue el incumplimiento de la accionada lo que gener los trastornos y padecimientos psquicos y
anmicos, los que deben ser reparados mediante la indemnizacin reclamada. Le corresponda a su parte probar el
incumplimiento contractual y no como sostiene el A-quo probar los trastornos, ya que por tratarse de circunstancias
personales que hacen a la esfera intima de la persona no son susceptible de prueba directa si no que se deducen -en este
caso- del incumplimiento contractual. De los hechos mencionados se desprende claramente la existencia del dao
demandado aunque para el Sentenciarte las circunstancias sealadas no permiten inferir la existencia del dao alegado.
Agrega que haciendo una valoracin integral de los hechos en los que se funda la demanda para determinar resulta
procedente el dao moral invocado. Expresa que adquiri una vivienda a estrenar, entr en posesin de la misma, se percat
de serias deficiencias y solicit su reparacin, se intentaron realizar arreglos para lo cual se reclam obreros en la vivienda
sin resultado alguno, se cursan Cartas Documento y requerimientos notariales. Destaca que en dichos requerimientos se le
imput a su parte un actuar malicioso y de violar un pacto entre personas "de bien", con posterioridad a ello se le imput
mora en el pago, le declararon resuelto el contrato y lo intimaron para que desaloje la vivienda y le promovieron juicio por
desalojo de la misma. Frente a estos hechos (todos reconocidos en la causa y debidamente probados) se pregunta Cmo se
siente una persona que a los 10 meses de haber adquirido una vivienda es intimado para que en el plazo de 15 das la
desaloje en base a una causal inexistente y tiene que aguardar 4 aos para que un Tribunal lo dictamine? Slo hay que
ubicarse en la situacin de incertidumbre que atraves -y atraviesa- que justifica plenamente la indemnizacin reclamada
por el dao moral ocasionado.

La compra de una vivienda siempre se encuentra rodeada de un halo de expectativa independientemente de la situacin del
comprador, ya que no estamos frente a una compra menor o cotidiana, mxime si quien la adquiere la usa como vivienda
familiar. Este ultimo hecho de que la vivienda adquirida es una vivienda familiar y la calidad de recin casado invocada por
su parte en la demanda y que para el A-quo no est probado, surge de la prueba la testimonial aportada en la causa
(testimonios de los Sres. Romero, Ferrario y De la Fuente) en donde todos los testigos fueron contestes en sostener que el
estado civil que no es otro que el invocado en la demanda, es decir, casado; y la calidad de recin casado se deduce de una
simple lectura de la causa, ya que si al momento de suscribir el contrato de compra venta era soltero (enero de 2001, vase
el contrato ), y al momento de interponer la demanda en (Junio 2002) se manifiesta que es casado, surge entonces que se
mud su estado civil de soltero a casado en el trmino de 17 meses, por lo que la calidad de "recin casado" se desprende
con claridad.

Reitera que la compra de una vivienda siempre genera una expectativa en la persona del adquiriente y eso es lo normal, la
falta de esa expectativa trasunta lo "anormal", por lo que la prueba de ello debi recaer en la contraria que ninguna prueba
produjo al respecto. Si en el dao moral se entiende incluido todo quebranto que supone la privacin o disminucin de
valores espirituales como la paz, la tranquilidad de espritu, la libertad individual, la integridad fsica y, en general, todo
menoscabo a los ms sagrados afectos (Sup. Corte Bs. As., Ac. 35579 del 22/4/86), corresponde su indemnizacin en el caso
de autos, ya que, el incumplimiento de la demandada repercuti de manera directa en el mbito privativo por excelencia, es
decir, en su hogar. En el ao 2002 se inici la presente demanda por incumplimiento de contrato a Trust & Development,
incumplimiento que a la postre as qued confirmado por sentencia en primera instancia. Advertir S.E. que este proceso
insumi a su parte tiempo, gener gastos, provoc no pocas angustias y molestias, originando una incertidumbre, inseguridad
y ansiedades, en definitiva, un contexto que afect claramente el estado de nimo del reclamante, su vida familiar y social.
Todo ello consecuencia de un proceso que no habra tenido necesidad de vivir de no haber existido el incumplimiento que lo
motiv y le dio origen, lo que en s ya demuestra la existencia de un dao, de cuya cuanta podr discutirse, pero en absoluto
de su existencia. Es evidente que un proceso de este tipo no tiene para quien se ve forzado a recurrir al mismo para ejercer
su legtimo derecho, el grado de rutina que presenta para un letrado. Como parte actora (y demandada siendo que en el caso
se han acumulado dos causas antagnicas) el proceso judicial es en s mismo un padecimiento (y por lo tanto un perjuicio)
para quien debi recurrir a l ante la necesidad de reclamar por el incumplimiento de la otra parte. De modo que a la hora
de reflexionar sobre la procedencia de un resarcimiento por este concepto, adems de lo ya expuesto, cabe tener presente
la existencia de este proceso que sin ms, afect la tranquilidad espiritual de su parte, supuso la privacin o disminucin de
bienes como la paz, la tranquilidad de espritu, la libertad individual, la integridad fsica y, en general, todo menoscabo a los
ms sagrados afectos, lo que constituye condicin suficiente para fundar el reclamo atento a su aplicacin directa al caso
expuesto. Pero por si los padecimientos derivados de una casa adquirida de buena fe y entregada sin cumplir con las pautas
contractuales, y de un proceso que alter el acontecer diario no fuera suficiente, habra su parte de verse an ms
perjudicada por las afirmaciones de la contraria que resultaron ofensivas y que nunca encontraron asidero, como el sostener
que la causa por su parte iniciada, no persegua otro fin que el evitar ingresar los pagos contractuales, es decir, no honrar los
compromisos contrados. Y estos agravios a ttulo gratuito constituyen una clara lesin al honor objetivo. Es ms el
Sentenciante a fs. 454 expresa: "... aun cuando hiciera notar que con esa actitud quera dejar evidenciada su voluntad de
cumplir con sus obligaciones, y la conducta intimatoria de la demandada para con el resultaba injuriosa..." (sic), surge as
que el A-quo no obstante reconocer que su parte fue objeto de injurias -que justifican la reparacin perseguida- considera
que no resulta procedente la pretensin resarcitoria invocada. De all la gravedad del dao que ha causado Trust &
Development, y la prueba de su accionar del todo reido con la buena fe que exige todo contrato, falta que se reitera entre
otros, en el incumplimiento del trmite de escrituracin de la vivienda y la inscripcin de su respectiva hipoteca (ver en la
prueba aportada el oficio librado al Registro de la Propiedad) siendo que el gasto de ambos conceptos haba sido cancelado
con anticipacin conforme consta en la causa. A fin de poder precisar las circunstancias apuntadas y as determinar si resulta
legitimo el dao reclamado transcribe dos citas para denotar lo acertado del presente agravio. "A veces se torna difcil de
asimilar, desde el punto de vista sociolgico y tcnico del anlisis del caso, como avezado comerciante, el presidente de una
poderosa sociedad annima, o en general quienes ocupan cargos de altsima responsabilidad, son influenciados a nivel
personal por situaciones que objetivamente aparecen como nimias. Los ruidos molestos continuados, las filtraciones de agua
y humedad sin solucin por parte del consorcio y en general las inmisiones de todo tipo, afectan a esta persona en grado
notorio provocndole un desasosiego y un perjuicio espiritual que a veces no lo sufren en decisiones de muchsima
importancia que incide en su faz profesional o comercial. En nuestra opinin esta incidencia se debe al retorno y a la mayor
concientizacin que en la sociedad genera la idea de regreso a 'la paz del hogar'. Son tantas las presiones que genera la
sociedad en un mundo altamente competitivo donde desde el punto de vista operativo ya casi no existen obligaciones de
medio y de resultado, pues el cliente, paciente o comerciante privilegia el nivel de resultados y no la dedicacin del
profesional, ms todas las otras situaciones de stress a las cuales nos enfrentamos todos en forma diaria, que en la mente de
cada uno se espera el fin de la jornada laboral a altas horas de la noche, pensando en encontrar la ansiada tranquilidad en
nuestro hogar y junto a la familia. Cuando este pensamiento no se concreta efectivamente por los problemas apuntados, el
ser humano se revela contra la situacin y su expresin de sufrimiento se patentiza con mayor agudeza..." (La vivencia del
"hogar, dulce hogar" en la determinacin del dao moral en las relaciones consorciales, por Juan Antonio Costantino, LA LEY,
1995-A, 1). "La proteccin jurdica del consumidor, no apunta primordialmente a la tutela de los intereses econmicos del
pblico. Esencialmente, intenta amparar a la persona humana: su vida, salud, integridad fsica y espiritual. Pero aun en el
mbito del incumplimiento contractual, no se trata slo de tutela de los intereses econmicos de los consumidores. Est en
juego la propia dignidad de la persona. La dignidad del consumidor que, para acceder a una vivienda prefabricada o a un
viaje estudiantil, etc., debe atravesar un sendero espinoso de agresiones, abusos, excesos y desviaciones del mercado de
consumo: a) acceder al consumo disminuido en su espontaneidad de eleccin, por la influencia de la publicidad y las tcnicas
de comercializacin, b) someterse a clusulas abusivas en los contratos a los cuales debe rgidamente prestar adhesin para
acceder a los bienes y servicios deseados. Si luego de exponer toda su debilidad en la relacin contractual, toda su
vulnerabilidad (Cdigo Brasilero de defensa del consumidor de 1991, art. 4), desamparado adems por el Estado
desregulador -que no controla la veracidad de la publicidad, la moderacin de las tcnicas de comercializacin, ni la equidad
de las condiciones contractuales- todava ha de soportar el incumplimiento de las obligaciones del empresario, o recibir una
prestacin defectuosa, entonces no estar en juego slo el bolsillo del consumidor, sino la dignidad de la persona. Por ello, el
Derecho del Consumidor debe buscar la vuelta al equilibrio a travs de un severo sistema de proteccin jurdica. Que en el
campo resarcitorio -como acertadamente resolvieron las Cmaras platenses- incluya la recta aplicacin (sin restricciones) del
art. 522 CC, pues "en verdad el carcter del perjuicio moral es el mismo, tanto si proviene de un acto ilcito, como del
incumplimiento de una obligacin contractual" (LA LEY, 1991-A, 100 - Incumplimiento Contractual y Dao Moral Por Gabriel A.
Stiglitz)". Agrega el recurrente que las citas sealadas son un fiel reflejo de lo que se pretende dar a entender en este
agravio. Seala que los requisitos para configurarse la responsabilidad civil por dao moral contractual sobre lo que el Dr.
Ramn Pizarra expresa: 1) Existencia de una obligacin preexistente vlida. 2) Incumplimiento obligacional. 3) Imputabilidad.
Factores de Atribucin. 4) Relacin de causalidad. 5) Dao moral resarcible, manifestando que la prueba sobre el mismo
-dao moral- se rige por los principios generales de la materia (Dao moral en el incumplimiento contractual, Ramn Pizarro,
Revista de Derecho Privado y Comunitario, Responsabilidad Contractual, Ed. Rubinzal Culzoni, 1998, Pg. 119 y ss.); agrega el
recurrente que en el caso de autos se configuran todos y cada uno de los requisitos. En sntesis, sabiendo que el dao moral
no es objeto de prueba directa sino que se aprecia va presuncional sobre la base de los distintos hechos que permitan
inferirlo, sostenemos sin temor a equivocarnos que la decisin del A-quo de rechazarlo, no se condice con las constancias
obrantes en la causa ni con la naturaleza de la cuestin debatida en autos, ya que, la situacin personal de su parte, el
probado incumplimiento de la demandada y el contenido de ese incumplimiento (respecto de una vivienda) y su significacin
social, permiten deducir a las claras el agravio moral que debe ser reparado, por lo que solicita se revierta la resolucin en
crisis y hacindose lugar al agravio formulado y en consecuencias, se condene a la accionada al pago del dao moral
reclamado. Cita la siguiente jurisprudencia, "El agrietamiento de los muros de la vivienda es motivo de padecimientos cuya
demostracin es innecesaria, por tratarse de una consecuencia lgica del dao causado. A nadie escapa que la vivienda
familiar es la sede de intimidad ms sensible que nuestra cultura nos ha impuesto, ya que hasta el ordenamiento jurdico
protege no solo la salud fsica sino tambin particularmente la seguridad espiritual que el hogar significa", (Cm. 7 Civ. y
Com., 29/5/97 "Ocafto Jos c. Lucrecia Orueta s/Ds. y Pj. Recurso Directo hoy recurso de revisin"). "Probado el dao que la
empresa vendedora le caus a los demandantes, ante el retardo en el cumplimiento de sus obligaciones, y las fallas
constructivas que hicieron que los ocupantes convivan con ellas desde su ocupacin hasta tanto sean reparadas;
ponderndose las molestias que ocasionan los obreros trabajando en una casa durante el tiempo que estima el perito para las
refacciones, todo ello conforma un sufrimiento de la actora que hace procedente la partida indemnizatoria reclamada (Cm.
Civ. y Com., San Isidro, sala I 25/6/96. Ferrarazo c. Valtecno)". En virtud, de lo expresado solicito se modifique el decisorio
en crisis en el sentido apuntado y, en consecuencia, se haga lugar al dao moral reclamado.

Expresa como tercer agravio sobre el rechazo de la consignacin formulada, este tercer agravio surge al haberse rechazado
la consignacin formulada por su parte, expresando el a-quo que: "... Lo que tampoco dice, y en ese sentido no se entiende
por qu la omisin, es acerca de cul era la legitimacin que lo autorizaba a proceder de tal modo, puesto que el pago por
consignacin es un instituto suficientemente legislado, razn por la cual debi ponderar el motivo por el que adoptaba una
forma concebida como de excepcin para obtener la liberacin de la obligacin de pago, ya que dentro de la normativa que
lo informa se discriminan los supuestos que habilitan la va que instituye. Sin perjuicio de que aquellos a los que alude el art.
757 no revisten carcter taxativo..." posteriormente manifiesta: "... si se observa su falta de ponderacin al interpretar la
suficiencia del depsito como para pretender que se le asignara fuerza de pago, puesto que tratndose de obligaciones
vencidas, segn el acuerdo del que emergieran, no previo darle satisfaccin a los intereses devengados por el atraso...".

A fin de comprender lo errneo del planteo formulado por el a-quo, cabe sealar -brevemente- los hechos que
constituyen el sustento fctico de la presente demanda. As seala que adquiri la vivienda con fecha 02/01/2001. La
vivienda se entrega en mayo del 2001 y el vencimiento de la primera cuota se estipulo para el 10/08/2001 (ver Carta Doc. fs.
98). Con fecha 06/08/2001 su parte constituye en mora a la accionada (ver Carta Doc. fs. 28). Con fecha 02/04/2002 la
demandada declara resuelto el contrato de compra venta celebrado (fs. 50). Todos estos hechos se encuentran
suficientemente acreditados y reconocidos por ambas partes en la causa. Ahora bien, el a-quo rechaza la pretensin
analizada sosteniendo que su parte no menciono cual era su legitimidad para proceder como lo hizo, ya que no fund su
pretensin en ningn supuesto de derecho ni en hecho alguno, todo lo cual estima desacertado. Por las siguientes razones:
Los supuestos de hecho que habilitan el pago mediante el instituto de la consignacin surgen de las constancias obrantes en
autos y los de derecho de aplicar al caso el principio "iura novit curia". Su parte, ejerciendo su derecho retuvo los pagos
hasta que la demandada diera cabal cumplimiento a las obligaciones por ella asumidas, lo que nunca ocurri, pese a que
expresamente se la intim para hacerlo. Esta retencin legitima de los pagos fue reconocida por el Sentenciante al expresar:
"Por tanto, se desestima la validez de la declaracin disolutoria en que se sustenta la defensa de la demandada..." (fs. 448
vta.) para luego decir "Comprobado el incumplimiento de la demandada..." (fs. 450). Esta retencin de pagos fue dispuesta
mediante Carta Documento del 06/08/2001, luego de ello, en abril del 2002 la demandada decide declarar resuelto el
contrato. Esta circunstancia de declarar resuelto el contrato -resolucin que a la postre se demostr que era ilegitima- puso
de manifiesto la voluntad de la demandada de no sujetarse a la condiciones contractuales estipuladas y entre ellas la de no
recibir el pago, configurndose as una de las causales que establece el Cdigo Civil para la aplicacin del instituto de la
consignacin (art. 757 inc. 1 C.C.). Frente a la resolucin contractual dispuesta por la demandada, como poda su parte
cumplir con el pago de las cuotas, mxime cuando ante el incumplimiento de la contraria, previamente haba hecho
retencin de su pago. La conducta de la accionada de resolver el contrato configura un hecho por dems notorio y refleja de
modo inequvoco su negativa a recibir el pago de cuotas, y esta conducta exime a mi parte de cualquier requerimiento
tendiente a demostrar que la accionada se negaba a recibir el pago. "Si el demandado por pago por consignacin se limita a
pedir el rechazo de la consignacin por improcedente, por no existir una relacin contractual entre las partes, est implcita
su negativa a recibir el pago, por lo que la prueba de sta se hace innecesaria" (CCMerc. II, 1/10/85, LA LEY, 1986-A, 243).
Por tanto se ha admitido, ms all del texto legal, que cuando ocurra una "real dificultad" o un "serio riesgo" en practicar el
pago directamente en manos del acreedor, no cabe vacilar sobre la procedencia del juicio por consignacin que quiera
entablar quien tenga derecho de pagar la deuda (CNCiv. F. 13/6/82, ED 101-174). El A-quo expresa que "... fue un argumento
del actor en la demanda la alusin al hecho de que por propia voluntad decidi suspender el pago del precio hasta tanto
recibiera en forma la contraprestacin de la demandada..." (fs. 454 vta.). Destaca que esa voluntad de su parte de retener
los pagos -ejerciendo un legtimo derecho- se mantuvo hasta que la demandada decidi declarar resuelto el contrato. Luego
de ello, su parte ya no tena posibilidad alguna de realizar los pagos directamente a la accionada. Ya que la resolucin que
esta dispuso, exclua la posibilidad de que los recibiera, por un lado, y por el otro lado, expona a su parte al riesgo de que la
accionada no le diera valor liberatorio al pago los importes que le abonara a la accionada. As, la consignacin formulada en
autos con posterioridad a la indebida resolucin dispuesta por la demandada, tuvo por objeto darle seguridad y valor
liberatorio a los pagos que hiciera su parte. Agrega que al momento de proceder a la consignacin la demandada haba
declarado resuelto el contrato, por lo que mal poda cumplir de manera normal con el pago de las cuotas pactadas. Ello la
legitim a valerse del instituto de la consignacin para cumplir con sus obligaciones. Tambin en el decisorio en crisis al
tratar este tema se manifiesta: "... que tratndose de obligaciones vencidas, segn el acuerdo del que emergieran, no previo
darle satisfaccin a los intereses devengados por el atraso,..." (fs. 450 vta.). Yerra el inferior al respecto, atento a que no
estamos en presencia de obligaciones vencidas pues su parte, con anterioridad al vencimiento de dichas obligaciones, haba
constituido en mora a la accionada la que por tal razn no poda exigir el cumplimiento de las obligaciones a su cargo hasta
tanto no demostrara haber cumplido las obligaciones por ella asumida. Como lo expresara: la constitucin en mora data del
06/08/2001 y el vencimiento de la 1 cuota es del 10/08/01. Por lo que ante la inexistencia de mora por su parte, las
obligaciones a su cargo mal podran generar un inters que su parte debiera satisfacer. Destaco lo dicho por la jurisprudencia
al respecto: "Procede la consignacin efectuada con posterioridad al tiempo sealado para el cumplimiento siempre que el
deudor no haya incurrido en mora y con mayor razn si quien se halla incurso en ella es el acreedor" (CF 2/4168, LA LEY, 132-
73). En sntesis el recurrente expresa que su parte retuvo el pago de cuotas en legtimo ejercicio de un derecho; cuando la
accionada declara resuelto el contrato su parte solo poda proceder al pago de las cuotas a su cargo mediante la consignacin
judicial, lo que as ocurri y atento a que de su parte no hubo mora, ya que la constitucin en mora de Trust & Development
S.A. es anterior al vencimiento de las cuotas, no corresponde que las mismas tengan inters alguno. Por todo lo expuesto
solicita que se haga lugar al agravio formulado y en consecuencia, asigne fuerza de pago a las consignaciones formuladas.
Como cuarto agravio se alza en cuanto a la omisin de declarar la invalidez de la resolucin contractual en la parte
resolutiva de la sentencia. La decisin del Sentenciante de haber omitido en la parte resolutoria de la sentencia en crisis la
invalidez de la resolucin contractual dispuesta por Trusts Development S.A., agravia a su parte por los siguientes motivos. Al
interponer demanda su parte en el punto referida al "objeto" expresamente solicito: "... deber, declararse la improcedencia
de la resolucin del boleto de compraventa dispuesta por la demandada..." (fs. 71), luego en el "petitum" (fs. 78vta.)
expres: "... Previo los trmites de ley declare mal resuelto el contrato de compraventa...". Agrega que como se aprecia la
declaracin de nulidad de la resolucin contractual fue uno de los objetos de la presente demanda y que por lo tanto deba
ser resuelto. Si bien en los considerndoos de la resolucin apelada el a-quo se plantea este problema al decir: "... por
resultar de imperativa importancia develar si tcticamente la disolucin, alegada por la requerida, tuvo entidad jurdica o si,
en cambi, la voluntad por la que sta se manifestara se encontraba limitada para generar efectos validos por la
inobservancia de algn recaudo legal obstativo para otorgarle entidad desvinculatoria..." (fs. 447) para ms adelante
responder tal interrogante de la siguiente manera: "... Por tanto, se desestima la validez de la declaracin disolutoria en que
se sustenta la defensa de la demandada..." (fs. 448 vta.), omite en la parte resolutiva declarar la nulidad de la resolucin
dispuesta por Trust & Development S.A. Agrega que mal podra decirse que dicha omisin debi ser planteada mediante un
recurso de aclaratoria atento a que no estamos en presencia de un error material, sino ante una falencia formal en la parte
resolutoria. No podr sostenerse que el inferior omiti resolver la resolucin contractual planteada ya que esta cuestin se
encuentra resuelta en la Sentencia la misma debi ser expresada en el Resuelvo, y tan es as que se encuentra resuelta que
la contraria produjo agravio sobre ello. A mayor abundamiento cito: "Finalmente, conforma la estructura de toda sentencia
su parte resolutiva; sobre la interdependencia lgica que necesariamente debe observarse entre esta parte y los
considerandos, se ha resuelto que la parte resolutiva de una sentencia debe interpretarse con el alcance que le dan sus
considerandos, ya que la sentencia constituye una unidad lgico-jurdica cuya parte dispositiva debe ser la conclusin final y
necesaria, por derivacin razonada del anlisis de los presupuestos fcticos y normativos efectuados en su consideracin (LA
LEY, 1997-C, 993 con nota de Dolores Miguens). Por lo expuesto solicita que S.E. declare la nulidad de la resolucin
contractual dispuesta por la demandada.

Expresa como quinto agravio en relacin a la imposicin de costas, que surge claro a poco que examine el resultado de la
sentencia dictada y la imposicin de costas determinadas por el inferior. As, se conden a su parte al pago de las costas en
una proporcin del 87% y a la demandada en una proporcin del 13%.

Ahora bien, es preciso destacar que su parte a la par de demandar la realizacin de obras a cargo de la demandada y la
indemnizacin por dao moral tambin se solicit que se declar nula la resolucin contractual dispuesta unilateralmente
por Trust & Development S.A., a lo que el a-quo hizo lugar. Como podemos apreciar se declar la continuacin de un contrato
de U$S 65.000 aprox., tal como se solicit en la demanda, y si a ello le sumamos que el Tribunal conden a la accionada a la
realizacin de las obras, surge sin lugar a dudas que su parte sali victoriosa en el presente pleito por lo que no se explica la
distribucin de las costas impuestas por el A-quo.

En materia de costas, la imposicin de las mismas debe guardar relacin con el resultado del proceso y si bien su parte no
desconoce que en la materia existe un margen de discrecionalidad del Tribunal, el principio general establecido en el art.
130 del C. de P.C., es el de que la parte vencida debe afrontar el pago de las costas. "No basta para la aplicacin de las
costas a la contraparte, la coincidencia formal entre lo pedido en la demanda y lo otorgado en la sentencia, sino que se hace
necesario indagar exhaustivamente, la calidad de autntico vencido en el juicio del litigante que lo fuere, ya que la
circunstancia objetiva de la derrota, es la premisa ineludible para establecer dicho rgimen (C1 CC Baha Blanca, sala II,
febrero 23-982 - Beta Ingeniera Soc. de Com. por Accs. c. Bartola Lucero) DJBA 123-126). En virtud de lo expresado solicita
se modifique el decisorio en crisis en el sentido apuntado y se impongan la totalidad de las costas a la parte demandada.
Finalmente hace reserva del caso federal.

6) Que la parte demanda a fs. 543/567 contesta los agravios del actor, solicitando se rechace el recurso de apelacin, con
costas por los argumentos que vierte en el libelo al que se hace remisin en aras a la brevedad.

7) Ingresando al tratamiento de los agravios de la parte demandada, en razn de la vinculacin no escindible de los agravios
relativos a la falta de responsabilidad de la demandada en el cumplimiento del contrato y la consecuente condena, como as
tambin el referido al ejercicio de la facultad resolutoria contractual, expresados en los agravios primero y segundo; y
tambin en cuanto a la argumentacin relativa a que el accionante no se encontraba autorizado a retener el pago del precio,
todas cuestiones coincidentes en argumentos vertidos en el recurso de apelacin in re "Trust & Development S.A. c. Ferrera,
Hugo Javier - Ordinario - Cumplimiento / Resolucin de Contratos - Recurso de Apelacin (expte. 162229736)", en donde se
ha resuelto la improcedencia de la accin deducida por la demanda en los mencionados obrados, es que por la vinculacin
sealada y por idnticas consideraciones debe rechazarse los agravios expresados en estos autos en relacin a la
responsabilidad de la demandada en el incumpliendo contractual. Es as que tal como all estimramos no le asiste razn al
aqu recurrente; ya que los pilares sobre los que se asientan los agravios de la recurrente, de que no se encuentra probado el
incumplimiento en la ejecucin del contrato por parte de la accionada, o bien que este incumplimiento de la demandada no
fuera de tal naturaleza que no le impidiera ejercer la resolucin contractual, sobre lo que sostienen la validez de la
resolucin contractual que dispusiera esta.

En cuanto al agravio referido a la descalificacin de la determinacin efectuada por el iudex, en cuanto a que el
incumplimiento de la parte demandada del contrato celebrado con la actora, se constitua en una circunstancia que obstaba
a la conducta resolutoria ejercida por la accionada. La recurrente efecta sus argumentaciones con las que se pretende
desvirtuar el razonamiento del juez, agravindose en que no se encontrara probado que los defectos existentes en el
inmueble le sean imputables, o que de alguna manera incurriera en un cumplimiento defectuoso. Adems agrega que las
obras y servicios de la urbanizacin determinadas en el endilgado incumplimiento no existe prueba de ello sea as. En tanto
tambin sostiene que el actor no colabor con su obrar a los fines de la reparacin comprometidas con el mismo. Ahora bien,
-sostenemos- que en cuanto a la prueba de los de los defectos existentes en el inmueble imputables a la accionada, resulta
suficientemente acreditada conforme al acta de entrega y tenencia del inmueble -fs. 27/28- y las observaciones que surgen
de la misma, de donde se dejo constancias de los defectos de la obra, lo que no se encuentra en discusin, de lo que puede
concluirse que el origen de ellos son responsabilidad de la demandada, por resultar responsable por la calidad asumida en el
contrato, valga la insistencia a dichas observaciones constructiva, dado que por la posicin asumida por la accionada se
encuentran reconocida por la misma, por lo que no es un hecho que ahora pueda ser discutido. Lo que tiene fundamental
importancia como bien lo considera el juez a quo, ya que desde el inicio de la entrega del inmueble esta comprobado el
incumplimiento por lo defectuoso de la ejecucin de la obra, conforme a la mencionada acta de recepcin, que la propia
demandada reconoce por observaciones a la obra y aceptadas por ella, por lo que no resulta atendible que pueda
pretenderse que los vicios sobrevinieron despus o que los defectos no fueran ostensibles para considerar la excepcin de
responsabilidad invocadas por aplicacin de los arts. 779, 2168, 1647 bis del Cd. Civil.

Adems -ello- se ha acreditado con la prueba testimonial y pericial, que con la valoracin de la documental sealada,
determinan tambin que esencialmente los defectos en su origen son los que determinan la controversia por lo que tampoco
resulta atendible que sean posteriores como pretende insistentemente la accionada. Es as que por el contrario a lo sostenido
por el recurrente -como bien lo seala su contraparte- la accionada no ha demostrado sus afirmaciones de que cumpli las
obligaciones a su cargo, o que el actor no prest colaboracin para las reparaciones comprometidas, para poder considerar
que la resolucin contractual se ajustaba a derecho, recurdase que es de aplicacin en materia de prueba que quien afirma
un hecho positivo debe probarlo, y los dos hechos sealados por la accionada as lo son y debi ella probarlos, lo que no hizo.

Tampoco resulta atendible el cuestionamiento de la valoracin a la prueba de la pericial oficial, de que la misma no
expresara las causas de los defectos constructivos. Que ello se encuentra contradicho de la respuesta a la pregunta primera
en donde el perito ha determinado que la causa de las fisuras, son por falta de calidad del mortero; los cambios de matiz en
los colores de las paredes, revelan una pintura de muy baja calidad o a la escasez de la misma en la aplicacin; que los
cermicos rajados son consecuencia de un contrapiso mal ejecutado; los problemas de humedad en el dormitorio indican
defecto de terminacin en la impermeabilizacin del techo y las aberturas de la cocina y balcn seala que la clase de
madera empleada o la falta de estacionamiento de la misma no es la adecuada. Por su claridad basta para rechazar el
agravio por inconsistente, lo mismo que el que pretende inducir que los defectos eran de detalle y que no resultaban
relevantes. Igual criterio corre respecto a la valoracin de la prueba testimonial prestada por los vecinos del barrio como los
testigos Ferrari, Romero y De la Fuente, cuestionados por la recurrente porque entiende que se refieren a cuestiones ajenas
a litis, ello no es as, dado que como lo seala su contraria, resulta que en la contestacin de la demanda refiri que
problemas similares tenan algunas casas de vecinos, y en cuanto a lo relacionado al desarrollo urbanstico vendido, por lo
que la valoracin de tales declaraciones resulta pertinente, y acreditan un hecho afirmado en la contestacin de la
demanda. Vinculado a este agravio en el sentido de que aun que pueda considerarse un exceso en la argumentacin del iudex
en el sentido, que critica el recurrente en relacin a que todas las viviendas, presentaban iguales inconvenientes, pero ello
no desvirta que la vivienda del recurrido padece de desperfectos sealados como surge de las constancias de autos. En
cuanto a la otra crtica al iudex de que la accionante resultara confesa fictamente respecto al incumplimiento de la
prestacin a su cargo, tampoco merece recepcin toda vez que de las observaciones firmadas por ambas partes del acta de
recepcin surgen con evidencia los distintos defectos, y por mal que le pese a la accionante, se ha comprometido ms all de
las invocadas justificaciones de que asuma la reparacin por una gestin comercial de buena voluntad a la correccin de los
defectos constructivos, argumento poco aceptable ya que nadie asume un compromiso de tal naturaleza si no est obligado o
se siente obligado a ello, adems que las circunstancias en que el mismo se produjo aumentan la incredulidad de tal excusa
para intentar desobligarse de lo que resulta obvio, por el contrario ello implica un claro reconocimiento de su
responsabilidad, por lo que a nuestro criterio la valoracin del iudex sobre esta cuestin resulta acertada y conforme a las
reglas de la sana crtica y la experiencia. Reiterase que la prueba de los defectos surge del acta de recepcin adems de la
pericial oficial de los autos anexos, lo que manifiesta la falta de cumplimiento del pliego de especificaciones tcnicas en la
construccin, corroborando la responsabilidad del accionado por los defectos constructivos. Todos estos hechos resultan de
por s suficiente para tener por acreditado el incumplimiento del demandado en relacin al contrato de autos, resultando a
los fines defensivos sobre abundante si el demandado prob o no que se obligaba la demandada a la construccin de la
infraestructura y de la inexistencia de obras y servicios de urbanizacin, sealase a mayor abundamiento que el argumento
es contradictorio con lo afirmado luego por la demandada de que si la vivienda se hubiere entregado con posterioridad,
hubieran estado seguramente terminadas la infraestructura, y adems es tambin contradictorio con la afirmacin de que
luego se efectu la infraestructura por lo que la mora a ese respecto se encontrara purgada. En cuanto a la afirmacin del
recurrente de que no se haba obligado a entregar un desarrollo urbanstico completo, aunque los folletos de promocin que
seala la contrara desmiente tal afirmacin de la actora y que se encontrara obligada en confrontacin con lo dispuesto por
el art. 8 ley 24.240, pero que de no ser as; como tambin las otras cuestiones relativa a la infraestructura, carece de
relevancia a los fines de imputar la responsabilidad endilgada, porque basta por s solo el resto de los incumplimientos
ponderados para tener por acreditado el incumplimiento por parte de la accionante.

Tampoco asiste razn al recurrente sobre la falta de colaboracin del demandado a la realizacin de las reparaciones, toda
vez que considerando la reconocida manifestacin por parte de la demandada de que el actor le requiriera que especificara o
identificara que personas se constituirn en la vivienda a efectuar las reparaciones, -esta conducta- contrario a los sostenido
por el accionante demuestra una clara intencin de colaborar por parte de Ferrera, ya que sin vacilacin alguna puede
afirmarse que es derecho de este el controlar los trabajos de reparacin, por lo que tambin es un argumento inconsistente
el sostenido por el recurrente.

En cuanto al resto de la argumentacin relativa a la falta de valoracin de prueba que se seala como falta de
fundamentacin, recurdese que el juez forma su conviccin con las reglas de la sana crtica y no tiene deber de expresar la
valoracin de toda la prueba producidas, sino nicamente de las que fueren esenciales y decisiva para el fallo de la causa
conforme lo establece el art. 327 del rito, no advirtindose en el fallo ninguna violacin a la norma de la sana critica
racional.

Por todo lo valorado precedentemente debe destacarse, que no se encuentra discutido en autos, que la causa del presente
litigio se origina a raz del incumplimiento de lo convenido en el contrato, la cuestin gira en torno a saber si el actor
incumpli en primer trmino las obligaciones emergentes de tal convencin para que sea procedente la excepcin sustancial
opuesta por la demandada, desde que resulta necesario verificar si la prestacin debida a cargo del demandado tena entidad
suficiente para justificar la conducta del actor de retener el pago de la cuotas invocando el principio del art. 1201 del Cd.
Civil. Los defectos sealados y peritados resultan determinantes que no eran insignificantes, por lo que se encuentra
justificada la retencin del pago (vide Borda Contratos II pg. 124), y el desarrollo de los acontecimientos demuestran que la
accionada fue previamente constituida en mora el 06/08/01, lo que surge de sus propios dichos, quien no contest en tiempo
a esa comunicacin, adems no acredit sus afirmaciones para enervar los recaudos de cumplimento emplazados a su
respecto por Ferrera. Como contrapartida de ello asiste razn a la valoracin efectuada por el iudex de que la demandada no
se encontraba habilitada para resolver el contrato por encontrarse ella en mora, encuadrando con exactitud el caso en la
normativa sealada y la convencin asumida, con lo que se contesta como inadmisible el agravio de la recurrente vertido en
el sentido de que la resolucin contractual dispuesta fue vlida, ya que considera que no ha existido incumplimiento de la
parte demandada, subsidiariamente plantea que en caso de haber existido incumplimiento el mismo no tena la entidad para
suspender el pago por lo que la misma se torn ilegtima, todo lo que queda desmentido con lo anteriormente sealado.

A mayor abundamiento sealase que la constitucin en mora tuvo por efectos que la accionada no puede pretender que el
actor cumpliera lo que haba emplazado legalmente de retener por incumplimiento de la contratante, por lo que esta no
puede pretender el cumplimiento de las obligaciones sin haber cumplido previamente con las que le correspondan a su
parte, conforme lo dispone expresamente el art. 510 del Cd. Civil, en las obligaciones reciprocas, un obligado no incurre en
mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligacin respectiva, en el caso al demandante no se lo puede
considerar incurso en mora debido a la mora de la accionada. Que tambin asiste razn al accionante en cuanto a que en la
demanda se ha reconocido que la Carta Documento del 06/08/01 de constitucin en mora no fue rechazada en tiempo
porque la consideraron improcedente, de ello se deriva la consecuencia de que la constitucin en mora no slo fue anterior a
la pretensin resolutiva, sino que adems aquella no fue purgada y desde ese momento se constituy en un obstculo a la
facultad resolutoria contractual. Por lo que la accionada no puede pretender cumplimiento de obligacin sin cumplir
previamente ella, como ha sido resuelto en la anterior instancia. Por todo ello es que estos agravios deben ser desestimados.
En cuanto al agravio tercero subsidiario relativo al monto de la condena por considerarlo excesivo, el mismo debe ser tratado
conjuntamente con el igual agravio del accionante en cuanto a que se pretende la ampliacin del monto de la condena,
corresponde adelantar que no merece recepcin ninguno de los agravios de las partes y debe confirmarse al respecto lo
resulto por el iudex. Ello es as primeramente porque la pericia oficial no merece menoscabo alguno en la determinacin del
quantum reparatorio y la misma desmiente los valores determinados por el perito de control de la demanda, existiendo una
sustancial diferencia entre los valores de una y otra. Adems el perito oficial dictamino que el valor de los arreglos en la
suma de $ 18.529 ms impuesto al valor agregado y el perito de control propuesto por la parte accionante en la suma de $
25.277 y el perito propuesto por la demandada en la suma de $ 3.589,50; por lo que dos de las pericias acreditan
justificadamente la moderacin del monto solicitado en demanda, resultando en exceso la diferencia existente entre lo
dictaminado por la pericia oficial y lo expresado por el perito de la demandada es la prueba ms cabal de lo caprichoso y
arbitrario del planteo formulado, por lo que el mismo deber ser rechazado en todas sus partes. Pero como bien lo seala la
parte recurrida la cuestin debe resolverse sobre la base de la congruencia, ya que monto demandado no fue oportunamente
ampliado y la pericia oficial justifica suficientemente el monto de la condena, por lo que esta se ajusta al principio de
congruencia por correlacionarse estrictamente a la pedido y probado. Si bien el recurrente al demandar dej supeditada su
pretensin a la prueba a rendirse, una vez rendida la misma, en oportunidad de valorarla (al alegar) no reajust su
pretensin.

En cuanto al agravio cuarto referido a la cuantificacin de los honorarios de los letrados de la accionante, resultando este
agravio dependiente de el grado de imposicin de las costas que uno de los motivos del recurso de apelacin de la actora,
ser tratado el mismo conjuntamente en el discernimiento el tratamiento del recurso de la esta.

8) Ingresando al tratamiento de los agravios de la parte actora. En cuanto al primer agravio referido al monto de la condena
a la demandada, en caso de que no cumpliere con su obligacin de realizar las reparaciones segn las especificaciones
tcnicas, este agravio debe rechazarse por las mismas consideraciones efectuadas al tratar el agravio tercero de la parte
accionada, en el cual se ha determinado como correcta la suma dictaminada por el iudex en funcin del estricto respecto de
la congruencia conforme al art. 330 del CPC, a lo que se hace remisin.

En cuanto al agravio segundo de la parte accionante referido al rechazo de la pretensin del dao moral, como lo ha
sostenido esta Cmara en precedentes similares, que el dao moral no requiere de prueba especfica, no es menester que la
vctima pruebe la perturbacin psquica, sino que se presume "in re ipsa". Si bien no todo "disgusto" o "molestia" puede ser
idneo para hacer procedente la reparacin por dao moral, sino es menester que revista cierta entidad, cierta prolongacin
en el tiempo y que lesione sentimientos espirituales; es decir debe tener la importancia necesaria para producir un
menoscabo en la tranquilidad espiritual, en el bienestar de la persona, una zozobra espiritual. No es menester que se
produzca una prueba directa sobre tal estado de nimo o psquico para tenerlo por acreditado. Se induce e infiere de las
caractersticas de cada caso particular y que se encuentren arrimadas a la causa. De analizar las constancias y pruebas de
autos entendemos que los daos producidos en el inmueble, detallados en el informe periciales, como as tambin
considerados en tratamiento a los agravios anteriores, de lo que surge que se requieren de determinadas reparaciones, lo
que acredita de por s una incomodidad materiales y sufrimientos espirituales ante la permanente subsistencia daos y
defectos en la vivienda. Sumado al tiempo transcurrido desde el acaecimiento del hecho productor, y los trabajos a realizar
para su integral reparacin, no cabe duda alguna sobre las aflicciones y pesares espirituales consecuentes, teniendo en
cuenta que se trata de una vivienda a estrenar. A lo que se agrega la demora en resarcir el dao moral, determinando la
agravacin del perjuicio espiritual originario. Por todo ello es que estimamos que el agravio es recibo. A esos fines estimamos
que el monto el monto resarcitorio solicitado resulta excesivo. En efecto, en el caso sub-lite, frente al cumplimiento
defectuoso, por responsabilidad contractual corresponde fijar el rubro solicitado conforme al arts. 522 del C. Civil. Por lo que
habindose acreditado todos los elementos de la responsabilidad civil, esto es factor de atribucin, daos y la relacin
causal, nace el derecho de la actora a obtener una indemnizacin solicitada, la que cuantificamos en la suma de dos mil
pesos ($ 2.000), suma a la que deber adicionarse intereses desde la fecha de la de toma de posesin del inmueble del
18/05/01 a la tasa pasiva del BCRA, con ms el adicional del 0,5 % hasta el 7/01/02 y desde all hasta su efectivo pago el
adicional se fija en el 2 % hasta su efectivo pago.

En cuanto al agravio tercero por el rechazo de la consignacin formulada, el accionante recurrente como bien lo seala la
recurrida ha dejado subsistente el argumento dirimente el iudex, en el sentido de que la insuficiencia de la consignacin
ponderada por el juez en donde seala acertadamente que el accionante "no atendi tampoco a la actualizacin instituida
por la ley de emergencia, segn el ndice que corresponda", lo que obsta a la procedencia de la consignacin por insuficiente
en orden a lo dispuesto por el art. 758 del C.Civil. Este argumento que no ha sido motivo de embate recursivo, lo que obsta a
la procedencia del recurso, a lo que cabe agregar que no puede pretenderse ante la normas de pesificacin y disposiciones
que reglan las relaciones como las de la especie, ignorar los aplicacin de las mismas, lo que incluye los ndices de correccin
determinados por legislador para poder considerar el cumplimiento de la integridad en el pago, lo que en la especie como se
sealara no se cumple.

En cuanto al cuarto agravio relativo a la omisin de declarar la invalidez de la resolucin contractual en la parte resolutiva
de la sentencia, carece trascendencia ya que por lo extensamente tratado a su respecto y lo resuelto in re Trust &
Development S.A. c. Ferrara, Hugo Javier Ordinario Cumplimiento / Resolucin de Contrato Recurso de Apelacin Exp.
162229736, en que se rechaza la demanda de restitucin del inmueble con fundamento en la resolucin contractual, a la que
se le ha negado derecho a la accionada, el agravio carece de sustancia; y adems se encuentra resuelto implcitamente al
haberse hecho lugar a la demanda de cumplimiento.

En cuanto al agravio cuarto del accionada referido a la cuantificacin de los honorarios de los letrados de la parte actora y el
agravio quinto de la misma parte actora referido -este- al grado de imposicin de las costas, que se tratan conjuntamente
conforme se dijera ut supra. Corresponde primeramente considerar que asiste parcialmente razn a la actora en orden al
grado imposicin de las costas, y en mrito a que la demanda prospera parcialmente debern distribuirse conforme al xito
obtenido, ello en funcin de la correcta interpretacin del art. 132 del C.P.C., adhiriendo a los conceptos vertidos al
respecto en "El Nuevo Cdigo Arancelario" por Adn Luis Ferrer, La Ley Crdoba, 1993-171 y sgtes., a los que hago remisin en
aras a la brevedad. Para tal distribucin se deber tener en cuenta que la pretensin del actor no ha prosperado en su total
plenitud; pero morigerando los aspectos cuantitativo o sea la diferencia resultante entre lo reclamado en la demanda y
monto que prospera en la sentencia, sino que tambin debe tenerse en cuenta que en la especie se ha discutido lo atinente
al reclamo de cumplimiento contractual y la declaracin de su vigencia que se encuentra implcita, y el resultado referido a
la valuacin de los daos, la consignacin pretendida, en base a tales pautas y ponderando que si bien no se recibi en el
alcance pretendido el referido a la cuantificacin de daos y se rechaza la pretendida consignacin, pero valorando la
procedencia sustancial de los rubros, estimamos que las costas de primera instancias deben ser impuestas en igual proporcin
a cada parte por existir vencimientos recprocos equiparables conforme a las pautas sealadas y lo dispuesto por el art. 132
del C.P.C., lo que amerita que las costas sean impuestas en ambas instancias en un cincuenta por ciento (50%) a cada parte.
En cuanto al agravio de la parte accionada referido al monto de los honorarios regulados, si bien le asiste parcialmente razn
sobre la falta de clara definicin de las bases tenidas en consideracin a los fines de practicar la regulacin lo que impide su
deba corroboracin y contralor, es que corresponde dejar sin efecto la regulacin practicada a los letrados de la parte
actora, y tambin debido a que al admite parcialmente la procedencia del agravio relativo al dao moral, ello tambin
amerita dejar sin efecto la mencionada regulacin, por tener directa incidencia en la base econmica a los fines de practicar
la nueva regulacin, es que corresponde acoger tambin el agravio de la accionada, con la incidencia que tendr el grado de
imposicin de costas aqu admitido, por ello es que el juez a quo deber proceder a practicar una nueva regulacin, con
clara determinacin de las bases econmicas tenidas en cuenta en mrito a lo aqu dictaminado.

En cuanto a las costas de la segunda instancia. La generadas por el recurso de apelacin de la parte demandada, toda vez
que el recurso prospera mnimamente, slo en la cuantificacin de los honorarios de la parte actora, rechazndose
sustancialmente en el resto de los agravios, amerita que la costas se distribuyan en el 90 % a la parte recurrente y el 10 % a
la parte demandada.

Las generadas por el recurso de apelacin del actor, puesto que su recurso prospera parcialmente, conforme al xito
obtenido y con igual criterio de valuacin que el expresado al evaluar el grado de imposicin de costas de la primera
instancia y expresados ut supra, las costas por este recurso se imponen en un 90 % a la actora y un 10 % a la demandada.

El doctor Jos Manuel Daz Reyna dijo:

Adhiero a la solucin propiciada por el Sr. Vocal preopinante, expidindome en igual sentido.

La doctora Graciela Junyent Bas dijo:

La cuestin debe resolverse conforme lo propicia el Dr. Liendo, expidindome en el mismo sentido.

2 cuestin. El doctor Hctor Hugo Liendo dijo:

Estimo debe resolverse: 1) Admitir parcialmente el recurso de apelacin de la parte demandada, slo en orden a la
regulacin de honorarios de los letrados de la parte actora, la que deber practicarse nuevamente conforme a las pautas
fijadas en la presente resolucin, rechazndose el recurso en todo lo dems que ha sido motivo de agravios. Distribuir la
imposicin de costas en la alzada en un noventa y ocho por ciento (98 %) a la parte demandada y un dos por ciento (2 %) a la
parte actora. Fijar los porcentajes regulatorios a los fines de practicar la regulacin de honorarios de los Dres. J. R. G. P. y A.
Del C. en conjunto y proporcin de ley (arts. 130 del C.P.C. y 25, 25 bis, 29, 31, 34 y 37 de la Ley 8226) en el treinta y cinco
por ciento del punto medio del art. 34 de la ley 8226. Fijar el porcentaje regulatorio del Dr. J. F. M. en el treinta por ciento
sobre dos puntos del mnimo del art. 34 de la ley 8226. 2) Admitir parcialmente el recurso de apelacin de la parte actora,
admitiendo el rubro dao moral en la suma e intereses sealadas al tratar la primera cuestin; y el agravio referido al grado
de imposicin de las costas en primera instancia que se determinan en el cincuenta por ciento (50%) a cada parte.
Rechazndose el recurso en todo lo dems que ha sido motivo de agravios. Distribuir la imposicin de costas en la alzada en
un noventa por ciento (90 %) a la parte actora y un diez por ciento (10 %) a la parte demandada. Fijar los porcentajes
regulatorios a los fines de practicar la regulacin de honorarios de los Dres. J. R. G. P. y A. Del C. en conjunto y proporcin
de ley (arts. 130 del CPC. y 25, 25 bis, 29, 31, 34 y 37 de la Ley 8226) en el treinta por ciento sobre dos puntos del mnimo
del art. 34 de la ley 8226. Fijar el porcentaje regulatorio del Dr. J. F. M. en el treinta y cinco por ciento sobre el punto medio
del art. 34 de la ley 8226.

El doctor Jos Manuel Daz Reyna dijo:

Adhiero a la solucin propiciada por el Sr. Vocal preopinante, expidindome en igual sentido.

La doctora Graciela Junyent Bas dijo:

La cuestin debe resolverse conforme lo propicia el Dr. Liendo, expidindome en el mismo sentido.

Por lo expuesto, SE RESUELVE: I. Admitir parcialmente el recurso de apelacin de la parte demandada, dejando sin efecto la
regulacin de honorarios de los letrados de la parte actora, los que deber determinarse y practicarse nuevamente conforme
a las pautas fijadas en la presente resolucin. II. Rechazar el recurso en todo lo dems que ha sido motivo de agravios. III.
Distribuir la imposicin de costas en la alzada en un noventa y ocho por ciento (98 %) a la parte demandada y un dos por
ciento (2 %) a la parte actora. Fijar los porcentajes regulatorios a los fines de practicar la regulacin de honorarios de los
Dres. J. R. G. P. y A. Del C. en conjunto y proporcin de ley (arts. 130 del C.P.C. y 25, 25 bis, 29, 31, 34 y 37 de la Ley 8226)
en el treinta y cinco por ciento del punto medio del art. 34 de la ley 8226. Fijar el porcentaje regulatorio del Dr. J. F. M. en
el treinta por ciento sobre dos puntos del mnimo del art. 34 de la ley 8226. IV. Admitir parcialmente el recurso de apelacin
de la parte actora, fijando el rubro dao moral en la suma de pesos dos mil ($2.000), con ms los intereses fijados en los
considerandos; y dejar sin efecto el grado de imposicin de costas fijados en primera instancia los que se determinan en el
cincuenta por ciento (50%) a cada parte. V. Rechazar el recurso en todo lo dems que ha sido motivos de agravios. VI.
Distribuir la imposicin de costas en la alzada en un noventa por ciento (90 %) a la parte actora y un diez por ciento (10 %) a
la parte demandada. Fijar los porcentajes regulatorios a los fines de practicar la regulacin de honorarios de los Dres. J. R.
G. P. y A. Del C. en conjunto y proporcin de ley (arts. 130 del C.P.C. y 25, 25 bis, 29, 31, 34 y 37 de la Ley 8226) en el
treinta por ciento sobre dos puntos del mnimo del art. 34 de la ley 8226. Fijar el porcentaje regulatorio del Dr. J. F. M. en el
treinta y cinco por ciento sobre el punto medio del art. 34 de la ley 8226. Hctor Hugo Liendo. Jos Manuel Daz Reyna.
Graciela Junyent Bas.