DIREITO IMOBILIRIO

Crditos

Ncleo de Educao a Distncia

O assunto estudado por voc nessa disciplina foi planejado pelo
professor conteudista, que o responsvel pela produo de contedo
didtico, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta
por profissionais de diversas reas, com o objetivo de apoiar e facilitar o
processo ensino-aprendizagem.

Coordenao do Ncleo de Educao a Distncia: Lana Paula

Crivelaro Monteiro de Almeida Superviso Administrativa:

Denise de Castro Gomes Produo de Contedo Didtico: Darlene

Braga Arajo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas

Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amlia Campos Farias

Roteiro de udio e Vdeo: Glauber Peixoto Rocha Produo

de udio e Vdeo: Jos Moreira de Sousa Identidade Visual/

Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Srgio Oliveira Eugnio

de Souza, Viviane Cludia Paiva Programao/Implementao:

Jorge Augusto Fortes Moura Editorao: Rgis da Silva Pereira

Reviso Gramatical: Lus Carlos de Oliveira Sousa

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 DIREITO IMOBILIRIO
Unidade 7: Incorporaes Imobilirias e Loteamentos

Sumrio: 1. Incorporaes Imobilirias Conceito, Finalidade, Requisitos (3) 2. Documentos Necessrios ao Registro da Incorporao (5) 2.1.
Ttulo de Propriedade (6) 2.2. Certido Vintenria Atualizada e Histrico de Propriedade (6) 2.3. Projeto de Construo (7) 2.4 Avaliao de
Custos (8) 2.5. Clculo de reas e Fraes Ideais (8) 2.6. Memorial Descritivo das Especificaes do Projeto (8) 2.7. Minuta de Conveno de
Condomnios (9) 2.8. Declarao da Parcela Sub-rogada (9) 2.9. Mandatos (9) 2.10. Prazo de Carncia (9) 2.11. Atestado de Idoneidade
(10) 2.12. Certides do Incorporador (10) 2.13. Vagas de Garagem (11) 2.14. Memorial de Incorporao (11) 2.15. Requerimento de
Incorporao (11) 3. Patrimnio de Afetao (12) 4. Loteamento fundamentao Legal, Conceito e Requisitos para o Registros (14) 4.1.
rea onde ser possvel realizar um Loteamento (15) 4.2. Projeto de Loteamentos (15) 4.3. Requisitos dos Loteamentos (17) 4.4. Documentos
Necessrios para a Aprovao do Projeto na Prefeitura Municipal (17) 4.5. Aprovao Municipal e Estadual (18) 4.6. Destinao das reas no
Loteamento (19) 4.7. O Cancelamento do Loteamento (19) 4.8. O Procedimento no Registro Imobilirio (20) 4.9. O Registro do Loteamento (22)
4.10. Destinao das reas Pblicas do Loteamento (23) 4.11. Loteamentos No Aprovados (23) 5. Documentos a serem arquivados no Registro
de Imveis para Loteamentos (24) 5.1. O Contrato de Venda de Lotes (26) 6. Responsabilidade do Registrador, do Loteador e do Incorporador
(27) 6.1. A Responsabilidade do Registrador (27) 6.2. Responsabilidades Penais no Loteamento (28) 6.3. Responsabilidade na Incorporao
(29) 6.4. Responsabilidade do Incorporador e dos Adquirentes (29) 7. Usucapio Administrativo (32) 7.1. A Urbanizao da populao e o
Crescimento Desordenado das Cidades (32) 7.2. Instrumentos da Poltica Urbana (36) 7.3. Procedimentos de Usucapio Administrativo (41)
R eferncias (43) A notaes (47)

Para uma melhor compreenso do contedo, o objetivo da unidade ser apresentado a seguir:

Chegamos Unidade 7 da disciplina Direito Imobilirio. E agora vamos

tratar temas como as Incorporaes Imobilirias e Loteamentos.
Bons estudos!

Objetivo

A Unidade 7 tem como objetivo analisar a importncia do procedimento de

incorporao para a garantia das transaes imobilirias feitas sobre unidades
futuras, assim como a importncia do procedimento de registro de loteamento nas
transaes feitas sobre terrenos loteados, luz dos requisitos legais para registro de
memorial de incorporao e de loteamento.

Para que voc possa assimilar melhor este contedo, conhea o objetivo desenvolvido para esta unidade:

1 Incorporaes Imobilirias Conceito, Finalidade, Requisitos

Consideraes Iniciais
Podemos conceituar Incorporao Imobiliria como sendo a atividade exercida com a
finalidade de realizao de construo para alienao de unidades autnomas ou de frao ideal,
vinculada unidade habitacional. O referido instituto regulamentado pela Lei 4.591/64, segunda
parte. O ttulo I, que tratava do condomnio, fora derrogado pelo Cdigo Civil de 2002, o qual passou
a disciplinar o condomnio edilcio, nos artigos 1.331 a 1.358 (Parte Especial Livro III Ttulo III
Captulo VII Do Condomnio Edilcio).
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 Direito Imobilirio

Antes dos comentrios, vamos dar uma olhada na Lei 4.591\64, Ttulo II: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm

A requerimento do incorporador e mediante a apresentao da documentao, feito o registro

da Incorporao. Se dentro de 180 dias do registro, no se iniciar o registro de venda das fraes
ideais, o incorporador ter que revalidar toda a documentao, para maior segurana do comprador.
Falando em incorporador, necessrio apresentar a definio de incorporador trazida pela Lei n
4.591/64, no Art. 29:

Lei

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que,
embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de
terreno, objetivando a vinculao de tais fraes ideais a unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em
determinadas condies, das obras concludas.

Unidades autnomas podem ser apartamentos, casas, lojas, salas, flats, garagens, ou seja, tudo
que poder configurar um condomnio, aps a concluso da obra. Antes do trmino da construo, o
que negociado so fraes ideais que futuramente correspondero s unidades autnomas descritas
no projeto de incorporao registrado.
A fundamentao legal deste instituto encontra guarida na Lei 4.591, de 16 de dezembro de
1964. A citada norma tem como finalidade dar notcia de construo sobre referido imvel, tornar
pblico o projeto, dar maior segurana ao comprador e garantir a caracterizao fsica e jurdica do
empreendimento.

Importante
Requisitos Essenciais para o Registro da Incorporao:
Que o terreno esteja apto a receber a construo;
Que o terreno esteja registrado no nome do incorporador ou que este tenha
autorizao para efetuar a incorporao em terreno de terceiro;
Que os adquirentes possam, aps a construo, registrar suas unidades
autnomas.

Sobre a possibilidade de cancelamento da incorporao, lembre-se o disposto no artigo 255,

da Lei 6.015/73, segundo o qual, a incorporao somente pode ser cancelada a requerimento do
incorporador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transao averbada ou mediante o
consentimento de todos os compromissrios ou cessionrios.
Sobre o procedimento registral para publicitar a incorporao, cumpre destacar que toda a
documentao da incorporao apresentada em duas vias, uma das quais ficar arquivada no registro
imobilirio. A outra, ser devolvida ao incorporador que utilizar, normalmente, no stand de vendas do
empreendimento e reproduzir alguns de seus elementos nos contratos de alienao das fraes ideais.

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 Direito Imobilirio

Apresentada a documentao, o registrador analisar se cumpre todos os requisitos legais.

No cumprindo, indicar as exigncias no prazo de 15 dias da apresentao da documentao. Neste
prazo, o registrador realizar o exame da legalidade do ttulo, verificando a titularidade do terreno
onde ser edificado o empreendimento projetado; a validade do alvar de construo; a validade das
certides apresentadas; a uniformidade dos dados tcnicos em todos os documentos. Lembrando-se
que o registrador no tem nenhuma responsabilidade sobre a regularidade tcnica da obra.
Estando toda a documentao regular, o registrador proceder a um ato de registro na matrcula do
imvel, mencionando que naquele terreno ser edificado o empreendimento e descrevendo o empreendimento.
A partir do registro da incorporao, todas as vendas efetivadas das fraes ideais que
correspondero s unidades autnomas sero registradas na matrcula do imvel de maneira sucessiva,
conforme sejam apresentadas ao registro de imveis. Sem o registro da incorporao, estas vendas
ficam no limbo jurdico e geram apenas relaes obrigacionais e no reais.
Aps a concluso da obra, o incorporador dever promover a averbao de construo do
edifcio junto ao registro de imveis, apresentando a regularidade do empreendimento junto ao INSS e
Prefeitura da localidade do imvel. Com a realizao da averbao de construo, o empreendimento
deixa de ser projeto e passa a ser um imvel composto de vrias unidades autnomas, perfeitamente
identificadas, as quais devero ser regidas por normas condominiais, razo pela qual, o prximo passo
jurdico apresentar a Conveno de Condomnio e o Regimento Interno para registro. Somente
aps completar este procedimento, podero ser abertas matrculas individualizadas para cada unidade
autnoma, a partir de ento, elas passam a configurar imveis independentes com vida jurdica prpria.

2 Documentos Necessrios ao Registro da Incorporao

Para registrar a incorporao, devem ser apresentados os documentos elencados no artigo
32, da Lei de Incorporao (Lei 4.591/64), so eles: Ofcio ao Cartrio competente solicitando o
Registro da Incorporao; Contrato Social; ltimo Aditivo; Declarao de Firma Individual; Certido
Simplificada da JUCEC; Procuraes; Memorial de Incorporao; Escritura Original de aquisio do
terreno; Registro do Imvel no Cartrio de Registro de Imveis; Certido de Quitao IPTU; Certido
de Tributos Federais; Certido da Fazenda Nacional; Certido de Dvida Ativa do Estado; Certido
Distribuio da justia Federal; Certido de Distribuio da Justia Comum; Certido de Distribuio
de Protesto; Certides de Protesto; Histrico do Ttulo de Propriedade do Imvel; Certido Vintenria;
CND do INSS da proprietria pessoa jurdica; Cpia autenticada do Alvar de Construo; Declarao
Divergncia entre rea Construda do Alvar e Quadro da NBR 12.721, antiga NB 140; Declarao
das reas e Fraes Ideais; Declarao do Custo Total da Obra e por Unidade; Declarao das Vagas
de Estacionamento; Declarao sobre o Regime de Carncia; Declarao de Parcela Sub-rogada;
Memorial Descritivo e Especificaes Tcnicas; Quadros da NBR 12.721, antiga NB 140 (I ao VIII);
Minuta da Futura Instituio, Especificao e Conveno de Condomnio; Atestado de Idoneidade
Financeira, com Procurao anexa e firma reconhecida; Certido de Quitao do CREA do Engenheiro

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 Direito Imobilirio

Responsvel, e ART do CREA da obra e do Engenheiro Responsvel pela obra e pela elaborao dos
quadros; Jogo de Planta Arquitetnico aprovado pelo rgo da Prefeitura competente.
Estando toda a documentao regular, o registrador proceder a um ato de registro na matrcula
do imvel, mencionando que naquele terreno ser edificado o empreendimento descrito no projeto
apresentado. e descrevendo o empreendimento. A partir do registro da incorporao*, todas as vendas
efetivadas das fraes ideais que correspondero s unidades autnomas, sero registradas na matrcula
do imvel de maneira sucessiva, conforme sejam apresentadas ao registro de imveis. Sem o registro da
incorporao, estas vendas ficam no limbo jurdico e geram apenas relaes obrigacionais e no reais.
Vejamos, ento, a importncia e a finalidade de cada um dos documentos indicados na Lei de
Incorporao (Lei 4.591/64).

2.1 Ttulo de Propriedade

Ttulo de Propriedade o registro do imvel a ser incorporado, que pode ser Transcrio,
Inscrio ou Matrcula, os dois primeiros podero ser verificados em registros antigos, realizados
antes do advento da Lei 6.015/73.

Ateno
importante lembrar que o procedimento do registro da incorporao burocrtico,
mas no complexo. O que o dificulta, muitas vezes, a preparao do registro do
imvel para receb-la. Desta forma, no se pode perder de vista a necessidade de
observao do Princpio da Continuidade; a realizao de averbaes e registros
precedentes, tais como: demolio de prdios, unificao de terrenos; e, ainda,
a adequao do registro aos requisitos da Lei 6.015/73, sobretudo, ao Princpio
da Especialidade, por exemplo, examinando a dimenso do imvel constante no
registro e o mencionado no projeto aprovado, tendo em vista que a divergncia
de informaes culminar em uma retificao de registro que atrapalhar o
procedimento da incorporao, protelando-o at culminar a retificao.

2.2 Certido Vintenria Atualizada e Histrico de Propriedade

A certido vintenria conta a histria do imvel em vinte anos retroativos, contados da data de
sua expedio. Dever ser apresentada no original e cpia autenticada para a 2 via. Como expedida
pelo registro de imveis, normalmente tem prazo de validade. A Lei 4.591/64 omissa quanto ao prazo

Glossrio: Registro da Incorporao - O registro da incorporao deve ser anterior ao lanamento do empreendimento,
sob pena de configurar um crime ou contraveno contra a economia popular, tendo em vista a proibio legal de
negociar as fraes ideais do terreno antes de cumprir os requisitos previstos na legislao e a vedao de fazer falsa
publicidade sobre a construo. O crime ser punido com pena de recluso de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o
maior salrio-mnimo legal vigente no pas. A contraveno ser punida com pena de multa de 5 a 20 vezes o maior
salrio-mnimo legal vigente no pas. O crime ou a contraveno sero configurados de acordo com a ao do agente,
como estabelecem os Arts. 65, 66, da Lei n 4.591/64. Lembrando-se que incorrem nestas penas, corretor, incorporador,
construtor, registrador, advogado, ou seja, quem estiver envolvido na publicidade sem o registro.

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de validade da certido expedida pelo registro de imveis para fins de incorporao e a Lei 7.433/85,
artigo 1, inciso IV, menciona a necessidade de apresentao da certido do registro de imveis para
fins de lavratura de escritura pblica, fixando o seguinte: IV a certido de aes reais e pessoais
reipersecutrias*, relativas ao imvel, e a de nus reais, expedidas pelo Registro de Imveis competente,
cujo prazo de validade, para este fim, ser de 30 (trinta) dias. Desta forma, algumas localidades
aplicam, por analogia, a citada regra para conferir o prazo de 30 dias para todas as certides emitidas
pelo registro de imveis. No entanto, podem existir localidades no pas que no aplicam tal analogia
e fixam prazos diferenciados, como no Cear, onde existe um Provimento emitido pela Corregedoria
Geral da Justia, estabelecendo 90 dias como prazo de validade das certides emitidas pelo registro
imobilirio, para fins de loteamento e incorporao.

2.3 Projeto de Construo

Trata-se do desenho tcnico da edificao que ser submetido aprovao da autoridade
municipal competente. Ao ser encaminhado para a publicidade registral dever estar aprovado e o
registrador deve analisar o prazo de validade do projeto consignado pelo rgo municipal competente
por sua anlise. A aprovao municipal corresponde anlise da adequao do projeto s normas do
municpio, tais como: a obedincia a recuos obrigatrios, destinao da edificao conforme o local
onde ser construdo, ndice de aproveitamento fixado para a localidade, quantidade de pavimentos
autorizados por regio, taxa de ocupao do solo; taxa de impermeabilidade do solo (tipo de solo, o qual
influencia no clculo das fundaes); espcies de obras por regio Cdigo de Obras do Municpio,
Lei de Uso e Ocupao do Solo e Estatuto da Cidade; regularidade dos responsveis tcnicos pela
edificao, junto ao CREA; etc.
Normalmente o Projeto Arquitetnico compreende a Planta de Situao (situao do terreno
em relao s ruas); Planta de Locao (situao do prdio em relao ao prprio terreno, observando
os recuos determinados pelo rgo municipal); Planta de Fachada (incluindo as quatro fachadas
da edificao); Planta de Detalhes (aspectos da obra no visveis na planta baixa); Planta Baixa dos
diversos pavimentos (subsolo, mezanino, cobertura, tipo, trreo, etc. - contendo a diviso interna dos
pavimentos); Planta de Cortes (Longitudinal e Transversal); Planta de Coberta (telhado).
O mesmo projeto ser submetido ao registro junto ao CREA, onde exigida a apresentao de projetos
complementares (ex.: clculo de estrutura, instalaes hidrossanitrias, eltricas, de gs e incndio, etc.).
As Plantas devero conter o carimbo de aprovao da autoridade municipal e alguns ofcios
imobilirios exigem o reconhecimento de firma de todos os representantes do municpio que assinarem as
plantas. Ademais, o jogo de plantas dever ser apresentado em duas vias: original e cpia autenticada, caso

Glossrio: Aes Reais e Pessoais Reipersecutrias - Aes pessoais que podem recair sobre o imvel. O histrico
vintenrio configura a narrao da certido vintenria, tornando mais fcil para o leitor, perceber os acontecimentos
jurdicos sobre o imvel, afinal nem toda pessoa que manusear a incorporao compreende o registro e como ele se
apresenta formalmente.

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o incorporador no queira arquivar o original no registro de imveis, poder autenticar uma via e submet-
la assinatura do engenheiro responsvel, reconhecendo a firma deste. Lembrando-se que junto com as
plantas devero seguir duas cpias autenticadas do alvar de construo e duas vias da ART da obra.

2.4 Avaliao dos Custos

O custo da obra poder ser real ou presumido, sendo este ltimo calculado com a utilizao do
CUB (Custo Unitrio Bsico). O CUB calculado mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo
civil (SINDUSCON). Assim, pelo custo estimativo, o clculo do valor da obra obtido multiplicando-
se a rea construda pelo valor do metro quadrado (CUB), de acordo com o tipo do empreendimento
(padro, baixo e elevado). O custo real nunca utilizado para as incorporaes, pois estas so feitas antes
da concluso da obra, razo pela qual se utiliza a estimativa das despesas com a mesma.

Ateno
Dever ser apresentada Declarao do Custo Unitrio e do Custo Global, em duas
vias, as quais devero ser assinadas pelo Engenheiro responsvel e pelo Incorporador,
com firma reconhecida de ambos.

2.5 Clculo de reas e Fraes Ideais

Clculo de reas e Fraes Ideais dever ser realizado por meio da elaborao de oito quadros
regulados pela NBR 12.721, de 01/01/93 1 edio, com 2 edio em 28/08/2006, vlida a partir de
01/02/2007, com verso corrigida em 29/01/2007. Os quadros so os seguintes: Quadro de Informaes
Preliminares; I Clculo das reas nos pavimentos e nas reas globais; II Clculo das reas das
unidades autnomas; III Avaliao do custo global da construo e do preo por metro quadrado
da construo; IV-A Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma; IV-B- Resumo
das reas reais para os atos de registro e escriturao; IV-B1 Resumo das reas reais para os atos de
registro e escriturao; V Informaes Gerais; VI Memorial Descritivo dos equipamentos; VII
Memorial Descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo; VIII Memorial Descritivo
dos acabamentos das dependncias de uso comum.

2.6 Memorial Descritivo das Especificaes do Projeto

do Memorial Descritivo das Especificaes do Projeto que se extrai os elementos para
elaborao dos Quadros VI, VII e VIII. Nestes quadros constam as especificaes dos materiais que
sero utilizados no prdio.
Ademais, dever ser apresentada Declarao de reas e Fraes Ideais, alm do j mencionado
Memorial Descritivo das Especificaes do Projeto e do Memorial de Incorporao, todos em duas
vias, os quais devero ser assinados pelo Engenheiro responsvel e pelo Incorporador, com firma
reconhecida de ambos. Devero ainda, ser apresentadas duas vias da ART do engenheiro responsvel
pela elaborao dos quadros da NBR.

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Todas as declaraes so feitas com base nos quadros confeccionados e os quadros

confeccionados com base nos projetos. Todas as informaes contidas nos quadros, no projeto e nas
declaraes devem coincidir, o que ser analisado pelo registrador.

2.7 Minuta da Conveno de Condomnio

A Minuta da Conveno de Condomnio contm normas legais e clusulas que as partes
estipularem para regular o condomnio. Na sua confeco devem ser observados os artigos 1.331 a
1.358 do Cdigo Civil e Lei 4.591/64. Esta minuta servir de base para o registro da instituio do
condomnio aps a concluso da obra.
A minuta da futura Conveno de Condomnio dever ser apresentada em duas vias, as quais
devero ser assinadas pelo Incorporador, com firma reconhecida deste.

2.8 Declarao da Parcela Sub-rogada

Consideram-se parcelas sub-rogadas as unidades do empreendimento que sero dadas em
pagamento pelo terreno onde ser edificado o prdio. Assim, a declarao sobre a parcela do preo
de que trata a Lei de Incorporao imperiosa quando o incorporador promete permutar com o
proprietrio do terreno uma rea ideal deste por unidades autnomas do edifcio projetado. Com ela,
ficam os adquirentes cientes do encargo que vo suportar, correspondente ao custo da construo
das unidades que afinal sero transmitidas ao dono do terreno. A referida declarao discriminar
a parcela em dinheiro que eventualmente tiver que ser paga ao proprietrio, alm da entrega das
unidades permutadas pelo terreno, e esclarecer se o alienante do terreno ficou, ou no, sujeito a
qualquer prestao ou encargo. Ademais, dever-se- consignar a cota-parte ideal do terreno, expressa
em metros quadrados, que ser atribuda s unidades autnomas entregues em pagamento do terreno,
bem como a especificao dessas unidades. Vale lembrar que nem toda obra possui parcela sub-rogada.
A Declarao de rea sub-rogada dever ser apresentada em duas vias, as quais devero ser
assinadas pelo Incorporador e engenheiro responsvel, com firma reconhecida de ambos.

2.9 Mandatos
Caso a incorporao seja autorizada pelo titular do terreno, este outorgar ao incorporador,
poderes bastantes para todos os negcios tendentes alienao das fraes ideais correspondentes
as unidades autnomas. Tal procurao poder ser pblica ou particular e dever acompanhar os
documentos no processo de incorporao junto ao registro de imveis.

2.10 Prazo de Carncia

o termo dentro do qual se faculta ao incorporador desistir do empreendimento, denunciando
o fato aos interessados e restituindo as importncias recebidas. O prazo de carncia no poder ser
superior a 180 dias e improrrogvel. No sendo fixado o prazo de carncia, a incorporao torna-se
irretratvel desde o momento em que o incorporador negocie qualquer unidade do edifcio. Havendo
declarao de prazo de carncia, nela dever conter o seguinte: a) prazo dentro do qual o declarante

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poder desistir da incorporao; b) obrigao de comunicar o fato aos adquirentes, restituindo-lhes,

dentro de 30 dias, as quantias que deles houver recebido, sob pena de sujeitar-se a cobrana por via
executiva; c) os fatos que justifiquem a desistncia, tais como aumento do custo do material e mo de
obra, greve, calamidade pblica, retrao do mercado e etc.
Caso no seja fixado prazo de carncia na incorporao, este no poder ser fincado em nenhum
outro documento entre o incorporador e o adquirente de unidades autnomas. A comunicao da
desistncia feita aos interessados, depois de averbada no ofcio registral imobilirio.
A Declarao de prazo de carncia dever ser apresentada em duas vias, as quais devero ser
assinadas pelo Engenheiro responsvel e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos.

2.11 Atestado de Idoneidade

O Atestado de Idoneidade deve ser expedido por estabelecimento de crdito que opere no
Brasil h mais de cinco anos.

Comentrio
Entendem os doutrinadores que este documento desprovido de qualquer
importncia, pois se trata de documento meramente gracioso que no obriga
nem vincula o Banco declarante. Ocorre, porm, que nenhum estabelecimento
de crdito idneo expede uma declarao desta natureza: dando por abonada e
moralmente credenciada pessoa que no o seja.

certo que o Banco no afiana, nem se torna avalista do incorporador, no cumprimento

de suas obrigaes assumidas perante os interessados na incorporao. Mas nem por isso o atestado
deixa de constituir valiosa informao sobre o conceito econmico do incorporador, sua tradio no
ramo, exprimindo, outrossim, a lisura com que at ento atuou no mundo dos negcios.
O Atestado de Idoneidade tambm dever ser apresentado em duas vias, as quais devero ser
assinadas pelo representante do Banco, com firma reconhecida deste. Vale destacar que alguns ofcios
imobilirios exigem a cpia autenticada da procurao do representante do Banco. Outros solicitam a
assinatura do incorporador e seu reconhecimento de firma.

2.12 Certides do Incorporador

O processo de incorporao ser composto de vrios documentos que instruiro o processo.
Dentre estes documentos, devero ser apresentadas certides fiscais, de protesto, de distribuio de
protesto e de Distribuio da Justia Comum e Federal em nome do incorporador e do proprietrio
do terreno, caso sejam pessoas distintas, as quais fornecem um retrato da situao do incorporador
em relao s suas obrigaes. A apresentao de certides positivas no impede o registro da
Incorporao, apenas geram uma averbao para que os futuros adquirentes das unidades tenham
cincia de como anda a situao do incorporador na sociedade. Lembre-se que todas devero estar
dentro do prazo de validade quando apresentadas ao registro de imveis.

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 Direito Imobilirio

Caso alguma certido de Distribuio da Justia seja positiva, providenciar a certido narrativa
correspondente ao(s) processo(s) encontrado(s). Observar que o prazo de validade das certides
narrativas tambm de trinta dias. Estas certides demonstraro a natureza e a fase em que se encontra
o processo judicial. Assim, o interessado no empreendimento poder concluir se a demanda judicial
que tramita poder interferir no regular fluxo da obra ou da incorporao.
O prazo de validade das certides apresentadas ser examinado pelo registrador. Normalmente,
as certides so a ltima providncia a ser tomada para registro de uma incorporao. Ademais, o
incorporador dever apresentar as certides em original e uma cpia autenticada de cada uma delas.

2.13 Vagas de Garagem

As vagas de garagem devem ser especificadas numericamente ou alfabeticamente, no
podendo ser globalizadas. Seu uso no pode ser restringido pela necessidade de manobristas, se assim
o for, dever ser consignado na minuta da conveno de condomnio quem arcar com as despesas de
manuteno do servio e como o mesmo ser fornecido aos condminos.
A indicao do nmero de veculos que a garagem do empreendimento comporta e os locais
destinados guarda dos mesmos, devero constar na declarao de vagas de garagem. Devendo
constar ainda, se as vagas so, ou no, unidades autnomas.
A Declarao de Vagas de Garagem dever ser apresentada em duas vias, as quais devero ser
assinadas pelo engenheiro responsvel e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos.

2.14 Memorial de Incorporao

Memorial de Incorporao o resumo de todas as caractersticas fsicas e jurdicas do
empreendimento objeto da Incorporao Imobiliria a ser registrada. Resume todo o contedo
contido nas demais declaraes.
Lembre-se que se houver nus sobre o imvel onde ser construdo o empreendimento, ser
necessrio constar no Memorial de Incorporao tal nus, indicando o registro onde foi efetuado. Tal
gravame dever constar em todas as declaraes tambm.
O memorial de incorporao dever ser apresentado em duas vias, assinadas pelo Engenheiro
responsvel e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos.

2.15 Requerimento de Incorporao

O Requerimento de Incorporao a primeira pea do processo de Incorporao, onde se fixa
a solicitao do registro da mesma. Neste documento poder ser includa a relao dos documentos
anexos, como uma espcie de ndice do processo de Incorporao apresentado para registro. Vale
lembrar, que no se trata de uma exigncia legal, mas decorrente do Princpio da Instncia, ou seja, o
registrador precisa ser provocado para a realizao de todo ato registral. O Requerimento dever ser
apresentado em duas vias, assinadas pelo Incorporador, com firma reconhecida.

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3 Patrimnio de Afetao
Um aspecto que merece destaque no procedimento da Incorporao Imobiliria a
possibilidade de instituir o Patrimnio de Afetao, conforme previso contida no artigo 30 da Lei
4.591/64, o qual constitudo pelo objeto da incorporao, e os bens e direito a ele vinculados, que
se mantm separados do patrimnio do incorporador, destinando-se a consecuo da incorporao
correspondente entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.

Ateno
O patrimnio de afetao constitudo por meio de averbao no Registro de
Imveis, mediante requerimento do incorporador e, quando for o caso, tambm
pelos proprietrios do terreno. Podendo ser instituda a qualquer tempo, ou seja, no
momento do registro da incorporao ou em qualquer momento no curso da obra.

Cabe destacar que mesmo existindo nus reais constitudos sobre o imvel objeto da incorporao
para garantia do pagamento do preo de sua aquisio ou do cumprimento de obrigao de construir o
empreendimento, no haver impedimento para a constituio do patrimnio de afetao.
No demais lembrar que fica a critrio do incorporador, submeter a incorporao ao regime
da afetao. Assim sendo, somente aps ao do incorporador junto ao registro de imveis, o terreno
e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao,
destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos
respectivos adquirentes.
Desta forma, aps a instituio do patrimnio de afetao, este no se comunica com os demais
bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao
por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva, e o
incorporador assume a responsabilidade pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao.

Ateno
Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser
objeto de garantia real em operao de crdito cujo produto seja integralmente
destinado consecuo da edificao correspondente e entrega das unidades
imobilirias aos respectivos adquirentes. No caso de cesso, plena ou fiduciria,
de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades imobilirias
componentes da incorporao, o produto da cesso tambm passar a integrar o
patrimnio de afetao. Assim sendo, pode-se concluir que os recursos financeiros
integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para pagamento ou
reembolso das despesas inerentes incorporao.

importante frisar que, conforme dispe o 8 do Art. 31-A da Lei n 4.591/64, ficam excludos
do patrimnio de afetao, o seguinte:

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 Direito Imobilirio

I os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra

(art. 44), considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os recursos
necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver; e
II o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade vendida,
no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por empreitada
(art. 55) ou por administrao (art. 58).

Caber comisso de representantes e instituio financiadora da construo, nomear, s

suas expensas, pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o patrimnio de afetao.
No que tange s obrigaes do incorporador relacionadas ao patrimnio de afetao, o Art.
31-D, da Lei de Incorporao estabelece o seguinte:

Lei

I promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio de

afetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais;

II manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao;

III diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma

prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessrios concluso da obra;

IV entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do

estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros
que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados por profissionais
habilitados, ressalvadas eventuais modificaes sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela
Comisso de Representantes;

V manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de

depsito aberta especificamente para tal fim;

VI entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil,

relativos a cada patrimnio de afetao;

VII assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem como
aos livros, contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V deste
artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimnio de afetao; e

VIII manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.

Da mesma forma que sua instituio feita por meio de averbao, o patrimnio de afetao
extinguir-se- tambm por averbao quando for efetuada a averbao da construo; em razo da
desistncia da incorporao, depois de restitudas aos adquirentes as quantias por eles pagas ou ainda,
quando da liquidao deliberada pela assembleia geral nos casos de falncia ou insolvncia civil do
incorporador. Todavia, no se pode olvidar que os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil
do incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal
o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao.
Nesse sentido, bom saber que nos sessenta dias que se seguirem decretao da falncia
ou da insolvncia civil do incorporador, o condomnio dos adquirentes, por convocao da sua
Comisso de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de fraes ideais, ou, ainda,
por determinao do juiz prolator da deciso, realizar assembleia geral, na qual, por maioria simples,

13
 Direito Imobilirio

ratificar o mandato da Comisso de Representantes ou eleger novos membros, e, em primeira

convocao, por dois teros dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocao, pela maioria
absoluta desses votos, instituir o condomnio da construo, por instrumento pblico ou particular,
e deliberar sobre os termos da continuao da obra ou da liquidao do patrimnio de afetao.
Caso decidam pela continuao da obra, os adquirentes ficaro automaticamente sub-rogados nos
direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato
de financiamento da obra, se houver.
Portanto, o patrimnio de afetao, trata-se, de uma garantia a mais para os adquirentes de
imveis em construo. Uma inovao legal de aprimoramento do sistema de registro de imveis para
conferir ainda mais segurana s transaes imobilirias dessa natureza.

4 Loteamento Fundamentao Legal, Conceito e Requisitos para o Registro

Consideraes Gerais
O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento e
est regulado na Lei n 6.766/79, sobre a qual passaremos a nos debruar:
Lei do parcelamento do solo urbano, N 6.766\79: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
Conforme disposio do artigo 2 da lei em comento, o parcelamento do solo urbano poder
ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das
legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1 Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com abertura de
novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
2- Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao,
com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
4 Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses atendam aos
ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
5A infraestrutura bsica dos parcelamentos constituda pelos equipamentos urbanos de
escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua
potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao.
Considera-se, portanto, como sendo loteamento, dividir terrenos em pequenas partes denominadas
de lotes, que sero destinados construo, ou seja, edificao. Esta diviso provocar a abertura de
novas vias de circulao, ou seja, ruas (logradouros pblicos), podendo ainda, gerar prolongamento de
vias pblicas j existentes e, ainda, modificao ou ampliao das vias anteriormente existentes.
Diferentemente do loteamento, o desmembramento diz respeito subdiviso de terreno, na qual
no implica o aparecimento de novas vias de circulao ou alterao das j existentes, sendo realizado
mediante o aproveitamento do sistema virio j instalado na localidade onde o parcelamento ser realizado.

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 Direito Imobilirio

4.1 rea Onde Ser Possvel Realizar Um Loteamento

Destaca-se que cabe lei municipal estabelecer as reas onde ser possvel realizar um Loteamento.
Devendo, portanto, a lei municipal estabelecer onde ser admitido o parcelamento do solo
para fins urbanos. Desta forma, o parcelamento dever ocorrer em zonas urbanas ou de expanso
urbana na forma como ficar definido na legislao de cada municpio. Assim, os interessados em
obter autorizao para promover um parcelamento do solo devero analisar as condies fixadas no
municpio onde se localiza o terreno ou gleba que ser subdividido.
Neste sentido, importante destacar a previso contida no Art. 3, pargrafo nico, da Lei de
Parcelamento do Solo, Lei n 6.766/79, que define onde no ser permitido o parcelamento do solo:

Lei

Art. 3 No ser permitido o parcelamento do solo:

I em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para

assegurar o escoamento das guas;

II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que
sejam previamente saneados;

III em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas
exigncias especficas das autoridades competentes;

IV em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;

V em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies

sanitrias suportveis, at a sua correo.

4.2 Projeto de Loteamento

Sobre o projeto de Loteamento, importante lembrar que o interessado dever observar a
legislao municipal antes de elaborar o projeto, no intuito de atender aos requisitos municipais
j na sua fase de confeco. Desta forma, o interessado no parcelamento do solo dever solicitar
autoridade competente que especifique as diretrizes para o uso do solo, assim como, a forma como
os lotes devero ser delimitados, alm do traado do sistema virio e dos espaos livres e das reas
reservadas para equipamento urbano e comunitrio.
Desta forma, o interessado dever apresentar autoridade competente um requerimento
solicitando tais informaes. Este requerimento dever ser acompanhado de uma planta do imvel
contendo as divisas do terreno a ser loteado.

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 Direito Imobilirio

Lei

Art. 6. Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar

Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para
o uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas
para equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este fim, requerimento e planta
do imvel contendo, pelo menos:

I as divisas da gleba a ser loteada;

II As curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III a localizao dos cursos dgua, bosques e construes existentes;

IV a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de

comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios existentes no local
ou em suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;

V o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.

Acrescente-se ainda que a Lei de Parcelamento do Solo, no Art. 4, pargrafo 2, considera

como sendo comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares.
Resta destacar que de acordo com os incisos e o pargrafo nico do Art. 7 da Lei n 6.766/79,
a autoridade competente dever indicar nos documentos apresentados pelo interessado na aprovao
do projeto de parcelamento do solo, o seguinte:
I as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem o sistema virio da cidade e do
municpio, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;

II o traado bsico do sistema virio principal; a localizao aproximada dos terrenos

destinados a equipamento urbano e comunitrio e das reas livres de uso pblico;

III as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas
no edificveis;

IV a zona ou zonas de uso predominante da rea, com indicao dos usos compatveis.

Pargrafo nico. As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de 4 (quatro) anos.

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 Direito Imobilirio

4.3 Requisitos dos Loteamentos

O loteador dever atender aos requisitos fixados na Lei de Parcelamento do Solo para obter a
aprovao do projeto de Loteamento. Estes requisitos esto fixados no Art. 4, a saber:

Lei

Art. 4. Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e

comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de
ocupao prevista para a gleba;

II os lotes tero rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar urbanizao especfica
ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
rgos pblicos competentes;

III ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias,
ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros
de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica;

IV as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou

projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Alm dos requisitos acima indicados, importante destacar que existe um percentual mnimo de
rea que os projetos de loteamento devem reservar para figurar como reas pblicas. Este percentual no
poder ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) do terreno objeto do loteamento. Todavia, no se pode
esquecer que caso o loteamento seja destinado ao uso industrial e se os lotes forem maiores do que 15.000
m (quinze mil metros quadrados), este percentual poder ser reduzido pelas diretrizes municipais.
A aprovao de um projeto de loteamento uma atitude que interfere no crescimento da
cidade, por tal razo, as diretrizes municipais podero prever faixas de terra onde no ser permitida
a edificao, consoante disposto no Art. 5, da lei ora enfocada:

Lei

Art. 5. O Poder Pblico competente poder complementarmente exigir, em cada loteamento,

a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Pargrafo nico. Consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de abastecimento de gua,

servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.

Esta previso de rea no edificvel garante a instalao dos servios bsicos necessrios
populao que ir se residir nos lotes que compem o loteamento.

4.4 Documentos Necessrios para a Aprovao do Projeto na Prefeitura Municipal

Feita a consulta ao Municpio sobre as diretrizes que devero ser obedecidas na elaborao do
projeto de loteamento, o loteador submeter o projeto aprovao municipal. Para tanto, o projeto
dever conter as plantas do loteamento com a demarcao dos lotes, das quadras e das reas pblicas,
acompanhadas do memorial descritivo de cada uma das reas.

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 Direito Imobilirio

Juntamente com a documentao tcnica (plantas e memoriais), o loteador dever apresentar

o ttulo de propriedade (documento que comprova a aquisio do terreno objeto do loteamento), bem
como, o registro do imvel, comprovado atravs de certido atualizada.
Acrescente-se ainda, que o loteador dever juntar no pedido de aprovao do projeto uma certido
de quitao de tributos municipais relativa ao imvel que ser objeto do parcelamento do solo urbano.
Sobre os desenhos das plantas que sero submetidos aprovao municipal, importante
destacar que conter: a subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas dimenses e numerao; o
sistema de vias com a respectiva hierarquia; as dimenses lineares e angulares do projeto, com raios,
cordas, arcos, pontos de tangncia e ngulos centrais das vias; os perfis longitudinais e transversais de
todas as vias de circulao e praas; a indicao dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados
nos ngulos de curvas e vias projetadas; a indicao em planta e perfis de todas as linhas de escoamento
das guas pluviais.
Acerca do Memorial Descritivo que acompanhar as plantas, deve ser encaminhado
autoridade municipal com a finalidade de obter aprovao do projeto de loteamento, necessrio
lembrar o que estabelece o De acordo com o pargrafo 3, do Decreto Lei 5.372/82:

Lei

Art. 9. Pargrafo 2. O memorial descritivo dever conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I. a descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixao da zona ou zonas

de uso predominante;

II. As condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas
construes, alm daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III. A indicao das reas pblicas que passaro ao domnio do municpio no ato de registro
do loteamento;

IV. A enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servios pblicos ou de

utilidade pblica, j existentes no loteamento e adjacncias.

4.5 Aprovao Municipal e Estadual

Fixadas as diretrizes a serem seguidas pelo projeto de parcelamento do solo (loteamento ou
desmembramento), este projeto dever ser aprovado pela autoridade municipal, para que possa ser
apresentado ao registro de imvel e, finalmente, exposto venda no Mercado Imobilirio.
Todavia, necessrio lembrar que em alguns casos, cabero aos Estados o exame e a anuncia
prvia para que somente aps a aprovao Estadual os Municpios possam apreciar o projeto de
Loteamento. Nestes casos, a aprovao Estadual requisito do projeto de loteamento, ou seja, antes de
submeter apreciao municipal, o interessado dever colher a aprovao estadual.
Assim, ser necessria a apreciao estadual nos projeto de loteamento e desmembramento
nas condies estabelecidas nos incisos do Art. 13 da lei ora examinada:

18
 Direito Imobilirio

Lei

Art. 13.

I quando localizados em reas de interesse especial, definidas por decreto estadual, tais
como as de proteo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, histrico, paisagstico e
arqueolgico, assim definidas por legislao estadual ou federal;

II quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em rea limtrofe do municpio,

ou que pertena a mais de um municpio, nas regies metropolitanas ou em aglomeraes
urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III quando o loteamento abranger rea superior a 1.000.000 m.

Pargrafo nico. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em rea de

municpio integrante de regio metropolitana, o exame e a anuncia prvia aprovao do
projeto cabero autoridade metropolitana.

4.6 Destinao das reas no Loteamento

Como se percebe, no projeto de loteamento, ou seja, nas plantas e memoriais descritivos, existe
a caracterizao individualizada das reas que sero destinadas negociao (lotes), das ruas (sistema
virios), das reas verdes, das reas institucionais, das reas no edificveis, enfim, de todas as reas
que perfazem a totalidade do terreno objeto do loteamento.
Diante de tal especificao, bom salientar que aps a aprovao do projeto, as reas pblicas
no podem ser alteradas pelo loteador.

Lei

Art. 17. Os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios
pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, no
podero ter sua destinao alterada pelo loteador, desde a aprovao do loteamento, salvo as
hipteses de caducidade da licena ou desistncia do loteador, sendo, neste caso, observadas
as exigncias do art. 23 desta lei.

4.7 O Cancelamento do Loteamento

O Loteamento poder ser cancelado, no entanto, dever observar as diretrizes legais para que
este cancelamento no seja prejudicial sociedade. Desta forma, pode-se frisar que as regras para o
cancelamento do Loteamento so dispostas no Art. 23, da Lei n 6.766/79 que dispe da seguinte forma:

Lei

Art. 23. O registro do loteamento s poder ser cancelado:

I por deciso judicial;

II a requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando

for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia

da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

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 Direito Imobilirio

necessrio destacar ainda, que a prefeitura e o Estado podero se opor ao pedido de

cancelamento do loteamento, no caso do cancelamento resultar em comprovado inconveniente para
o desenvolvimento urbano ou se j se tiver realizado qualquer melhoramento na rea loteada ou
adjacncias, assim como prev o pargrafo 1, do Art. 23, da Lei de Parcelamento do Solo.
Diante da hiptese de possibilidade de cancelamento de loteamento j enfocadas, cumpre
destacar que quando o cancelamento no for motivado por determinao judicial, o Oficial do Registro
de Imveis far publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento.
Publicado o Edital de pedido de cancelamento, este poder ser impugnado por quem se julgar
prejudicado com tal ato, que poder ser um particular ou a autoridade pblica.
As possveis impugnaes sero aceitas no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da ltima
publicao. Ao final do prazo de 30 (trinta) dias, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao juiz
competente para homologao do pedido de cancelamento. No processo de pedido de cancelamento do
loteamento ser necessariamente ouvido o Ministrio Pblico, o qual atua como defensor da sociedade.
Antes da homologao do cancelamento do loteamento, o juiz mandar que seja realizada uma
vistoria judicial, a qual tem a finalidade de comprovar a inexistncia de adquirentes instalados na rea
loteada. Afinal, os lotes podem ter sido vendidos e as vendas podem no ter sido registradas, mas no
local as pessoas podem at mesmo j ter edificado suas moradias.

4.8 O Procedimento no Registro Imobilirio

Aps aprovao do projeto de loteamento no rgo municipal competente, o loteador
submeter o projeto aprovado ao registro imobilirio para que seja feita a publicidade da aprovao e
toda a sociedade possa tomar conhecimento da regularidade do empreendimento imobilirio.
A apresentao do projeto aprovado ao servio registral dever ser feita no prazo de 180 (cento
e oitenta) dias aps a aprovao municipal. No sendo feita a apresentao neste prazo, a aprovao
poder caducar, ou seja, perder a validade.
O projeto do loteamento aprovado dever ser apresentado ao registro imobilirio juntamente
aos documentos a seguir relacionados: ttulo de propriedade do imvel; histrico dos ttulos de
propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos
comprovantes; certides negativas de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o
imvel; certides negativas de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos; certides
negativas de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a Administrao Pblica;
certides dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
certides de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos; certides de nus reais
relativos ao imvel; certides de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos, nos
termos dos incisos I a III do Art. 18 da Lei n 6.766/79.

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 Direito Imobilirio

Alm dos documentos retromencionados, o loteador dever apresentar tambm cpia do ato de
aprovao do loteamento e, ainda, o comprovante do termo de verificao pela Prefeitura da execuo
das obras exigidas por legislao municipal. Estas obras esto relacionadas com a infraestrutura do
loteamento, portanto, o termo de verificao dever conter, pelo menos, a execuo das vias de circulao
do loteamento, ou seja, a previso de execuo das obras relacionadas com o arruamento do loteamento.
Ademais, o termo de verificao municipal dever conter a demarcao dos lotes, para que possam
ser identificados pelos futuros compradores, bem como das quadras e dos logradouros que fornecero
aos interessados no loteamento a preciso de identificao do imvel que ser por eles adquirido.
Todavia, o termo de verificao no conter somente a identificao dos lotes, quadras e
logradouros, mas dever mencionar a execuo das obras de escoamento das guas pluviais.
Resta destacar que caso as obras de demarcao dos lotes, das quadras, dos logradouros e de
escoamento pluviais ainda no tenham sido realizadas pelo loteador no momento de aprovao do
projeto, o loteador poder apresentar um cronograma de execuo de tais obras, que dever ter a durao
mxima de 2 (dois) anos. Tal cronograma deve ser igualmente aprovado pela Prefeitura Municipal e ser
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras. Desta forma, caso
as obras no sejam realizadas no prazo programado, a Prefeitura poder executar a garantia e com o
numerrio arrecadado providenciar a execuo das obras necessrias implantao do loteamento.
Acrescenta-se ainda, como exigncia legal para o registro do loteamento disposto nos incisos
VI e VII, do Art. 18, da Lei n 6.766/79, respectivamente: exemplar do contrato padro de promessa
de venda, ou de cesso ou de promessa de cesso e a declarao do cnjuge do requerente de que
consente no registro do loteamento.
Tambm dever ser encaminhada ao registrador de imveis, juntamente aos demais
documentos j relacionados. Lembre-se, contudo que a declarao no dispensar o consentimento do
declarante para os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos a eles relativos,
que venham a ser praticados pelo seu cnjuge.
Vale destacar que as certides emitidas em nome do loteador podem ser positivas, nos termos
do Art. 18, pargrafo 2 da Lei n 6.766/79, a saber:

Lei

Art. 18, 2. A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as

referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar
os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imveis julgar insuficiente a comprovao
feita, suscitar a dvida perante o juiz competente.

O registrador receber toda a documentao apresentada pelo loteador e far o necessrio exame
da legalidade do ttulo. Neste caso, entende-se como sendo ttulo o processo de loteamento formado
pelos documentos indicados na Lei de loteamento. Sobre o procedimento adotado pelo registrador,
convm destacar o que estabelece o caput e os pargrafos 1 e 2 do Art. 19 da Lei n 6.766/79:

21
 Direito Imobilirio

Lei

Art. 19. Examinada a documentao e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imveis

encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho
de localizao da rea, edital do pedido de registro em 3 (trs) dias consecutivos, podendo
este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima publicao.
Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais de
circulao diria. Nos demais municpios, a publicao se far apenas num dos jornais locais,
se houver, ou, no havendo, em jornal da regio.

1. Findo o referido prazo consignado no edital sem impugnao, ser feito imediatamente
o registro. Se houver impugnao de terceiros, o Oficial do Registro de Imveis intimar o
requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre
ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com
tais manifestaes o processo ser enviado ao juiz competente para deciso.

2. Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps instruo
sumria, devendo remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior indagao.

Por fim, cumpre lembrar que toda a documentao apresentada e registrada na Serventia
Imobiliria ficar arquivada e poder ser consultada por qualquer pessoa mediante pagamento prvio
dos emolumentos relativos consulta. No entanto, dada a natureza social do registro do loteamento, o
legislador julgou por bem tornar ainda mais pblico o registro do loteamento, permitindo a consulta
do processo de loteamento independente do pagamento de emolumentos, assim como prev o Art. 24
da Lei de Loteamento: O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartrio podero
ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas
ou emolumentos, ainda que a ttulo de busca.

4.9 O Registro do Loteamento

Curiosidade
Estando toda a documentao apta ao registro, ser o Loteamento aprovado
na municipalidade tornado pblico e aps a publicidade registral, o registrador
expedir uma certido e a enviar para a Prefeitura, no intuito de comunicar a
realizao do registro.
A Lei de Loteamento prev que o registro do loteamento ser feito em livro prprio,
mediante extrato. Todavia, atualmente o registro feito na prpria matrcula do
imvel, obedecendo sequncia dos atos registrais.

Destaca-se ademais, que no registro do loteamento dever haver o resumo da descrio

do empreendimento, com a individualizao dos lotes, quadras, reas livres, reas institucionais,
logradouros, reas verdes e praas.
bom lembrar que pode acontecer de uma rea loteada estar situada em mais de uma
circunscrio imobiliria. Neste caso, o loteador dever observar a prescrio constante no Art. 21 da
Lei de Loteamento abaixo transcrito:

22
 Direito Imobilirio

Lei

Art. 21. Quando a rea loteada estiver situada em mais de uma circunscrio imobiliria,
o registro ser requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior
parte da rea loteada. Procedido ao registro nessa circunscrio, o interessado requerer,
sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante
cada qual o registro efetuado na anterior, at que o loteamento seja registrado em todas.
Denegado registro em qualquer das circunscries, essa deciso ser comunicada, pelo Oficial
do Registro de Imveis, s demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se
ocorrer a hiptese prevista no 4 deste artigo.

1. Nenhum lote poder situar-se em mais de uma circunscrio.

2. defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscries, pedidos

de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infrao a esta norma.

3. Enquanto no procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se- o

loteamento como no registrado para os efeitos desta lei.

4. O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrio no determinar o

cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela no
se estender rea situada sob a competncia desta, e desde que o interessado requeira a
manuteno do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovao
prvia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

4.10 Destinao das reas Pblicas do Loteamento

No projeto de loteamento constam as reas pblicas, tais como as vias de circulao, praas, reas
verdes e reas institucionais. Tais reas tero destinao pblica a partir do registro do Loteamento.
Desta forma, no h necessidade de nenhuma formalidade para que estas reas sejam consideradas
pblicas, assim como estabelece o Art. 22 da Lei n 6.766/79:

Lei

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domnio do Municpio as
vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

4.11 Loteamentos No Aprovados

Existem parcelamentos do solo que no obedecem aos ditames legais para aprovao na
autoridade municipal e publicidade registral. Tais parcelamentos (loteamentos ou desmembramentos)
so irregulares e por tal razo no podem ser vendidos e nem dados em promessa de venda. No
entanto, caso o proprietrio de um terreno faa a subdiviso de terra em total descumprimento da
Lei de Loteamento e algum adquira um imvel em um parcelamento irregular, dever suspender o
pagamento das prestaes vincendas (ainda no vencidas) logo que descobrir a falta de registro ou da
aprovao da autoridade municipal.
Aps suspender o pagamento das prestaes restantes, o adquirentes dever notificar o loteador
para regularizar a situao do parcelamento do solo, ou seja, submeter o projeto aprovao municipal
e providenciar o registro do loteamento aprovado, observando todas as prescries da Lei n 6.766/79.

23
 Direito Imobilirio

No caso de suspenso do pagamento das prestaes restantes para a quitao do lote, o

adquirente dever efetuar o pagamento do seu dbito na Serventia de Registro de Imveis competente,
ou seja, junto ao Ofcio Imobilirio da zona onde se localiza o imvel objeto do parcelamento irregular,
na forma prevista no pargrafo 1 do Art. 38, Lei n 6.766/79:

Lei

Art.38, 1. Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do

caput deste artigo, o adquirente efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao Registro
de Imveis competente, que as depositar em estabelecimento de crdito, segundo a ordem
prevista no inciso I do art. 666 do Cdigo de Processo Civil, em conta com incidncia de juros
e correo monetria, cuja movimentao depender de prvia autorizao judicial.

Quando o loteamento for regularizado pelo loteador necessrio que ele promova uma ao judicial
para solicitar o recebimento das prestaes que foram pagas junto ao registro imobilirio. O levantamento
das prestaes depositadas ser feito com os devidos acrscimos legais, ou seja, com a correo monetria e
juros que incidirem sobre o depsito efetuado pelo registrador, sendo necessria a citao da Prefeitura, ou
do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia
do Ministrio Pblico, conforme estabelece a parte final do 3 do Art. 38, da Lei n 6.766/79.
Finda a ao judicial e se esta reconhecer a regularidade do loteamento, caber ao loteador
notificar os adquirentes dos lotes, por intermdio do Registro de Imveis competente, para que
passem a pagar diretamente as prestaes restantes, a contar da data da notificao, consoante se
depreende da leitura do 4 do Art. 38, da Lei n 6.766/79.

5 Documentos a Serem Arquivados no Registro de Imveis para

Loteamentos
Os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79, estabelecem os documentos necessrios para a publicidade
registral do loteamento. Desta forma, no registro de imveis devero ser apresentados o ttulo de
propriedade; histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos,
acompanhado dos respectivos comprovantes; as certides negativas de Tributos e Contribuies
Federais, Estaduais, Municipais incidentes sobre o imvel; Aes Reais referentes ao imvel, pelo
perodo de 10 (dez) anos (Justia comum e Justia Federal); Aes Penais relativas aos crimes contra o
patrimnio e a administrao pblica Distribuio da Justia Comum e da Justia Federal; Certides
dos Ofcios de protesto de ttulos em nome do Loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos: Aes pessoais,
em relao ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos; nus Reais incidentes sobre o imvel (includa
na vintenria); Sentenas penais condenatrias do loteador qualificadas pela coisa julgada; Cpia do
ato de aprovao do Loteamento dentro do prazo de validade (plantas e memorial descritivo dos lotes,
quadras, rea institucional, etc.).

24
 Direito Imobilirio

Dever, ainda, ser apresentado ao registrador, o comprovante do termo de verificao, fornecido

pelo municpio da realizao das obras exigidas pela legislao municipal, a inclurem, no mnimo,
a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das
obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com durao mxima
de 02 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a consecuo das obras;
Exemplar do contrato-padro de promessa de venda, de cesso ou de promessa de cesso; Declarao
do cnjuge do requerente, consentindo no registro do loteamento; Aprovao pela SEMACE;
Aprovao pelo INCRA loteamentos realizados em terrenos rurais; Declarao do Loteador, sob as
penas da Lei, que assume a responsabilidade com relao ao imvel objeto da alienao, respondendo
por eventuais danos causados aos futuros compradores, promitentes compradores ou cedentes. Esta
declarao dever conter a firma reconhecida do signatrio e substituir as certides dos alienantes que
tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel objeto do loteamento, pelo perodo de 20 (vinte)
anos, tudo isso com base no que estabelecem os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79.
Ressalte-se, por oportuno, que a declarao do cnjuge no dispensar o seu consentimento para
os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes ou direitos a eles relativos, a serem praticados.
de bom alvitre esclarecer que a existncia de protestos noticiada nas certides de distribuio
de protesto; e ainda, a existncia de aes civis ou de aes penais em nome do loteador, constante em
certides de distribuio do Frum, no impediro o registro do loteamento. Todavia, o loteador ter
que comprovar, inequivocamente, que no acarretaro quaisquer prejuzos aos adquirentes. Caso o
Oficial, do ofcio de registro de imveis competente para o registro do Loteamento, julgar insuficiente
a comprovao, suscitar dvida.

Importante
Relativamente necessidade de aprovao do projeto de Loteamento na Prefeitura,
SEMACE e INCRA, vale ressaltar que a exigncia de tais aprovaes deve-se ao fato
do dever institucional de tais instituies para como o meio ambiente, e ainda,
obrigao estatal de preservao da natureza em benefcio da humanidade. A ausncia
destas aprovaes impedem registro do loteamento de pleno direito. Estes rgos so
responsveis pela execuo de estudos de risco e impacto ambiental que o loteamento
possa vir a causar na regio.

Examinada a documentao pelo registrador e encontrada em ordem, o oficial de registro

de imveis encaminhar comunicado PMF e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de
localizao da rea, edital do pedido de registro. Esta publicao ser feita por um perodo de 03 (trs)
dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias constados da data da
ltima publicao. Destacando-se que os custos com a publicao so de exclusiva responsabilidade do
Loteador. Na capital, a publicao feita no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais de circulao
diria. Nos demais municpios, a publicao se far apenas num dos jornais locais, se houver. No
havendo, em jornal da regio.

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 Direito Imobilirio

Por fim, no se pode olvidar que para registro do loteamento o registrador de imveis observar:
se todos os documentos exigidos por lei foram apresentados; se todas as certides, autorizaes e projetos
esto dentro dos prazos de validade; o reconhecimento de firma em todos os documentos assinados
pelo loteador e, se todas as caractersticas tcnicas do empreendimento esto uniformes em todos os
documentos apresentados (reas, medidas, localizao dos lotes, quantidade dos mesmos, etc.)

5.1 O Contrato de Venda de Lotes

Sobre o contrato de compromisso de compra e venda de lotes integrantes de loteamento
regularizado, pode-se afirmar que so irretratveis, assim como tambm so as cesses e promessas
de cesso, desde que atribuam direito adjudicao compulsria. Ademais, estando registrados tais
contratos, eles atribuem direito real oponvel a terceiros.
Quanto aos requisitos contratuais, o Art. 26 da Lei n 6.766/79 relaciona os requisitos
mnimos que devem constar nos contratos relacionados com o Loteamento, lembrando-se que estes
mesmos requisitos devem estar presentes na minuta de contrato que deve ser apresentada no Ofcio
Imobilirio juntamente aos demais documentos necessrios ao registro do Loteamento. Sobre o
assunto, vale trazer ao foco a redao literal do Art. 26 da Lei n 6.766/79, a saber:

Lei

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero

ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo como modelo
depositado na forma do inciso VI do Art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:

I nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, nacionalidade, estado civil
e residncia dos contratantes;

II denominao e situao do loteamento, nmero e data da inscrio;

III descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontaes, rea e
outras caractersticas;

IV preo, prazo, forma e local de pagamento bem como a importncia do sinal;

V taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no

pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do dbito e s
exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora superior a 3 (trs) meses;

VI indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o
lote compromissado;

VII declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento, supletivas da

legislao pertinente.

Ao ser elaborado o contrato, este dever ser reproduzido em 3 (trs) vias. Uma via ser para
comprador, outra para o vendedor e a terceira para arquivo no registro imobilirio. Desta forma, cada uma
das partes envolvidas no contrato ficar com sua via e outra ser arquivada aps o registro. Se uma das
partes estiver representada por procurao, esta dever ser apresentada em original, a qual ser arquivada
na serventia de registro de imveis juntamente com a via do contrato destinada a publicidade registral.

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 Direito Imobilirio

Cumpre lembrar agora que o Loteamento poder sofrer alterao do projeto. Tal alterao
dever ser aprovada pela autoridade municipal e se for o caso de autorizao estadual, esta tambm
dever ser concedida para a alterao proposta pelo Loteador. Neste caso, havendo contratos
registrados no registro imobilirio, os compradores dos lotes porventura envolvidos na alterao,
devero ser ouvidos para anuir ou no com a mudana pretendida. Destaca-se ainda, que o mesmo
procedimento dever ser adotado em caso de cancelamento do Loteamento, ou seja, aprovao das
autoridades responsveis e anuncia dos adquirentes dos lotes atingidos.
Aprovada a alterao ou o cancelamento, com a devida anuncia das partes interessadas, ser
encaminhado ao registro imobilirio o pedido de averbao da alterao ou do cancelamento para que
seja averbado e seja tornado pblico para toda sociedade.
Ainda tratando sobre o contrato de loteamento, ressalte-se que pode ocorrer a resciso por falta
de pagamento das prestaes por parte do comprador, neste caso as benfeitorias necessrias ou teis
por ele levadas a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio
contratual em contrrio, conforme estabelece a parte final do Art. 34, da Lei de Loteamento. Ademais,
o pargrafo nico do mesmo dispositivo legal dispe que No sero indenizadas as benfeitorias feitas
em desconformidade com o contrato ou com a lei.
Todavia, pode ocorrer o inadimplemento aps o pagamento de um tero do contrato. Nesta
hiptese, aplica-se o disposto no Art. 35, da Lei n 6.766/79:

Lei

Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo

havido o pagamento de mais de 1/3 (um tero) do preo ajustado, o Oficial do Registro de
Imveis mencionar este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente ser efetuado
novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituio do valor pago pelo
vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depsito em dinheiro sua disposio
junto ao Registro de Imveis.

Por fim, o Art. 36 em seus incisos da Lei de Loteamento prev as formas de cancelamento do
registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso, quais sejam: I - por deciso judicial; II - a
requerimento conjunto das partes contratantes; III - quando houver resciso comprovada do contrato.

6 Responsabilidade do Registrador, do Loteador e do Incorporador

6.1 A Responsabilidade do Registrador
A norma legal que regulamentou o procedimento de aprovao e publicidade registral do
Loteamento visa trazer o mximo de segurana para o adquirente de lotes e nem mesmo o registrador de
imveis, delegado do poder pblico, escapa das previses legais. Desta forma, a Lei de Loteamento estabelece
uma punio para o registrador de imveis que efetuar o registro em desacordo com as exigncias fixadas
pela citada Lei, ficando sujeito multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados
para o registro, na poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio, sem prejuzo
das sanes penais e administrativas cabveis, nos termos do Art. 19, 4 da Lei n 6.766/79.
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 Direito Imobilirio

6.2 Responsabilidade Penal e o Loteamento

O legislador da Lei de Loteamento no atribuiu responsabilidade somente para o registrador de
imveis, mas para toda pessoa que descumprir as prescries da citada norma jurdica, a qual est em vigor
desde 1979 e at os dias atuais ainda se encontra, espalhados por todo o pas, parcelamentos de solo irregulares.

Lei

Art. 50. Constitui crime contra a Administrao Pblica:

I dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies
desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;

II dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para

fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena;

III fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a

interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Verificado o crime em uma das hipteses acima, a pena ser de recluso, de 1(um) a 4 (quatro) anos,
e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas, conforme parte final do
artigo retromencionado. Acrescenta-se ainda, que o crime ser qualificado, conforme elencam os incisos do
pargrafo nico do mesmo dispositivo legal acima indicado, caso o crime seja cometido da seguinte forma:

Lei

I por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos
que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado
no Registro de Imveis competente;

II com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado,

ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.

Sendo qualificado o crime, a pena ser de recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a
100 (cem) vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas, conforme parte final do pargrafo nico do Art. 50.
A Lei estabelece ainda no Art. 51, que quem, de qualquer modo, concorra para a prtica
dos crimes antes mencionados incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos
praticados na qualidade de mandatrio de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Acrescenta-se, por fim, que o registrador, na prtica dos atos prprios de sua serventia
tambm pode cometer um delito relacionado com o loteamento, uma vez que registrar loteamento ou
desmembramento no aprovado pelos rgos competentes constitui delito penal.
Ainda dentro da prtica registral, caso o oficial de registro d publicidade de contrato de venda,
compromisso de compra e venda, cesso ou promessa de cesso de direitos, relacionados com lotes
integrante de loteamento no registrado, tambm cometer crime penal previsto na Lei de Loteamento
no Art. 52, o qual estabelece como para este delito a deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de
5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das sanes
administrativas cabveis.
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 Direito Imobilirio

6.3 Responsabilidade na Incorporao

O registro da incorporao deve ser anterior ao lanamento do empreendimento, sob pena
de configurar um crime ou contraveno contra a economia popular, tendo em vista a proibio legal
de negociar as fraes ideais do terreno antes de cumprir os requisitos previstos na legislao e a
vedao de fazer falsa publicidade sobre a construo. O crime ser punido com pena de recluso de
1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no pas. A contraveno ser
punida com pena de multa de 5 a 20 vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no pas. O crime ou a
contraveno sero configurados de acordo com a ao do agente, como estabelecem os artigos 65, 66,
da Lei 4.591/64. Lembrando-se que incorrem nestas penas o corretor, o incorporador e o construtor.
Feito o lanamento do empreendimento, aps o registro da incorporao no ofcio de registro
de imveis competente, o incorporador fica vinculado s especificaes constantes na documentao
arquivada no registro imobilirio.

6.4 Responsabilidade do Incorporador e dos Adquirentes

Feito o registro da incorporao, aps a devida aprovao do projeto de construo no rgo
municipal competente, os responsveis tcnicos indicados nas ARTs (Anotao de Responsabilidade
Tcnica), respondem pelas informaes nelas contidas.

Dica
O incorporador responsvel por acompanhar a execuo da obra nos moldes
aprovados no projeto de construo e entregar no prazo estipulado no registro da
incorporao e nos contratos e escrituras de transferncia das unidades futuras.

Devem as unidades entregues obedecer ao padro de construo estabelecido na Declarao

de Especificaes Tcnicas, ou seja, o material utilizado na obra deve corresponder ao que estava
previsto no memorial de incorporao.
Ademais, concluda a obra, cabe ao incorporador providenciar a regularizao da construo,
ou seja, providenciar toda a documentao necessria averbao de construo, regularizando o
empreendimento em todos os rgos pblicos, tais como INSS, prefeitura e cartrio de registro de
imveis, para que a unidade transacionada saia da fico jurdica e entre para a regularidade cadastral,
possibilitando o registro do imvel e no apenas da frao ideal. Sem essa providncia, no ser possvel
obter financiamento para quitao do saldo devedor, tendo em vista que a instituio financeira exigir
como garantia real o prprio imvel para o qual est liberando o financiamento.
A Lei de Incorporao estabelece que aps a concesso do habite-se* pela autoridade
administrativa, o incorporador dever requerer a averbao da construo das edificaes, para efeito
de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas

Glossrio: Entende-se por habite-se, o documento emitido pela prefeitura municipal declarando que a construo foi
realizada obedecendo ao projeto que foi aprovado pelo rgo.

29
 Direito Imobilirio

e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao. Diante de tal disposio legal,
alguns cartrios de registro de imveis somente averbam a construo de imveis incorporados por
meio da apresentao do citado documento. Todavia, importante lembrar que se o incorporador no
requerer a averbao o construtor requerer-la-, sob pena de ficar solidariamente responsvel com
o incorporador perante os adquirentes e ainda, que na omisso do incorporador e do construtor, a
averbao poder ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Percebe-se, portanto, que a responsabilidade do incorporador vai alm da entrega da unidade
em condies de habitabilidade, mas tambm deve ocupar-se na regularizao jurdica do imvel.
Importante lembrar que dever constar expressamente no contrato de construo a meno dos
responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo das unidades que
no tenham tido a responsabilidade pela sua construo assumida por terceiros.
Cabe destacar que o incorporador tem algumas obrigaes no curso da obra. Assim sendo,
cumpre lembrar, com relao regularizao do terreno onde o empreendimento ser erguido, que
se no registro da incorporao houver sido fixado um prazo de carncia, o Art. 35 da Lei n 4.591/64
estabelece que o incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de
carncia, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao ideal de terreno, e, bem
assim, do contrato de construo. No havendo prazo de carncia, o prazo para cumprimento dessa
obrigao se contar da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
Na existncia de prazo de carncia constante no registro da incorporao, a obrigao somente
deixar de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies
previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imveis, a no concretizao do empreendimento,
ou seja, a desistncia da incorporao dever ser AVERBADA a requerimento do incorporador.
Desta forma, se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, o
proprietrio do terreno poder faz-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carncia, e nesse caso
ficar solidariamente responsvel com o incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes
ou candidatos aquisio houverem entregado ao incorporador, resguardado o direito de regresso.
Havendo desistncia da incorporao, se o incorporador no restituir aos adquirentes as
importncias pagas no prazo de at 30 dias a contar da denncia, os adquirentes podero cobr-la
por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em funo do ndice geral
de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variaes no
poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
Se no registro do imvel objeto da incorporao constar nus real ou fiscal ou se contra
os proprietrios do terreno houver ao que possa compromet-lo, o fato ser obrigatoriamente
mencionado em todos os documentos da incorporao, com a indicao de sua natureza e das condies
de liberao para que os adquirentes tomem conhecimento. Cabe destacar que tambm constar,

30
 Direito Imobilirio

obrigatoriamente nos documentos que compem a incorporao, se o imvel encontrar-se ocupado,

esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as condies de desocupao. Desta forma,
tais fatos sero averbados logo aps o registro da incorporao, porque assim, todos os interessados
em comprar uma unidade futura integrante do empreendimento podero ver a publicidade do nus
ao providenciarem a certido atualizada do registro.
Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo global
compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega
da unidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo e poder
estipular-se que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa construo ou
frao ideal do terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da parte construda,
mas, tambm, sobre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

Lei

Nos termos do Art. 43 da Lei n 4.591/64, quando o incorporador contratar a entrega da

unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa
fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:
I informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses,
o estado da obra;
II responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes
ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao
ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra
o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
III em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel
maioria prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio
de unidades sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade
do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da
construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;
V no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda
no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo de obra, salvo se tiver sido expressamente
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;
VI se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais
de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no
prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a
notificao, poder o incorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das
importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.
VII em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da afetao e
no sendo possvel maioria prosseguir na construo, a assembleia geral poder, pelo voto
de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais
bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao, mediante leilo ou outra forma que
estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos que comprovadamente tiverem
aportado, o resultado lquido da venda, depois de pagas as dvidas do patrimnio de afetao
e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art.
40; no se obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada
na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com o incorporador,
os adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena no reembolsada,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.

31
 Direito Imobilirio

Aps a concluso da obra, o incorporador dever promover a averbao de construo do

edifcio junto ao registro de imveis, apresentando a regularidade do empreendimento junto ao INSS e
Prefeitura da localidade do imvel. Com a realizao da averbao de construo o empreendimento
deixa de ser projeto e passa a ser um imvel composto de vrias unidades autnomas, perfeitamente
identificadas, as quais devero ser regidas por normas condominiais, razo pela qual, o prximo passo
jurdico apresentar a Conveno de Condomnio e o Regimento Interno para registro. Somente aps
completar este procedimento, podero ser abertas matrculas individualizadas para cada unidade
autnoma, a partir de ento, elas passam a configurar imveis independentes com vida jurdica prpria.
Neste tpico teremos a oportunidade de estudar a usucapio administrativa, um instituto criado
pela Lei Federal n 11.977/2009, no mbito da regularizao fundiria de interesse social, o qual visa
possibilitar que os beneficirios da regularizao venham a ser proprietrios do imvel que ocupam.

7 Usucapio Administrativo

7.1 A Urbanizao da Populao e o Crescimento Desordenado das Cidades

Antes de adentrarmos propriamente no tema, necessrio entender a importncia desta
nova ferramenta de regularizao imobiliria e seu alcance social. Desta forma, cumpre destacar
que o estabelecimento de um adensamento populacional numeroso facilitou o desenvolvimento das
comunidades urbanas. Todavia, a falta de planejamento do assentamento das famlias gerou inmeros
inconvenientes sociais. Assim, assistiu-se a criao de inmeras cidades diferentes entre si pelo
tamanho e pela funo. A Revoluo Industrial, durante o sculo XX, ocasionou a produo industrial
e o crescimento das atividades comerciais e bancrias, o desenvolvimento demogrfico da cidade e a
concentrao da populao, nas reas urbanas. Alm disso, tambm gerou efeitos na agricultura, nos
transportes, na comunicao e nas ideias econmicas e sociais. Jos Afonso Silva (2008, p.107) pondera
que at meados de 1930, o planejamento das cidades no estava definido como os problemas mais urgentes
dos legisladores brasileiros, quando realmente se iniciou o processo de industrializao e, seguidamente,
a urbanizao brasileira. Na dcada de 1940, as cidades brasileiras eram visualizadas como possibilidade
de avano e modernidade em relao ao campo que representava a base da economia no Brasil Colonial.
Na dcada de 1990, a imagem das cidades passa a ser associada violncia, poluio, marginalidade,
trfego catico, entre outros inmeros males que se estendem at os dias de hoje.
A falta de acesso a uma moradia digna enfrentada pelas populaes pobres da Amrica Latina
encontra-se associada ao padro de urbanizao e desenvolvimento das cidades, cujo crescimento
desordenado e excludente, intensificou-se a partir da metade do sculo XX, impulsionado pelo
processo migratrio do campo e pelo incio da industrializao. Assim, a evoluo mostrou que, a
partir de um intenso crescimento econmico, o processo de urbanizao formou-se ao lado de um
crescimento desigual, ocasionando zonas de grande pobreza e marginalidade.

32
 Direito Imobilirio

A origem desta desigualdade encontra-se no passado colonial e nas instituies coloniais

relacionadas escravido e ao controle poltico da colonizao e distribuio das terras. Nenhum
outro fator, entretanto, contribuiu historicamente de maneira to significativa para os atuais nveis de
desigualdade econmica e poltica no pas quanto desigual distribuio de terras.
Apesar da crescente urbanizao e da perda de poder poltico das elites rurais em muitas
cidades brasileiras, o problema da distribuio de terras no foi resolvido. A maioria dos processos
de reforma agrria no pde ser institudo em sua totalidade devido s sucessivas crises econmicas,
polticas e sociais ocorridas durante o sculo XX. E Betania Alfonsin (2004, p. 18), ao mesmo tempo
em que afirma que o Brasil o pas mais desigual do mundo, complementa o entendimento tratando
sobre a irregularidade habitacional do pas:
A informalidade habitacional no Brasil, tem aumentado significativamente nos ltimos
anos, a ponto da taxa de crescimento da populao que reside em assentamentos irregulares
representar quase o dobro da taxa de crescimento total da populao. No entanto, no existem
ndices regionais, nem mesmo nacionais sobre os nmeros da informalidade. Em geral esse
fenmeno ocasionado pelo fato dos censos no registrarem dados sobre assentamentos
informais devido a dificuldades para quantificar a diversidade da informalidade expressa por
incontveis formas de manifestao.

Cabe destacar que enquanto a indstria da construo civil enfrenta srios problemas para
exercer a atividade privada em observncia aos ditames constitucionais, cada vez mais aumenta o
nmero de ocupaes ilegais pelo pas, em reas sem demarcao, desprovidas de saneamento,
arruamento, iluminao regular e sem o cumprimento de nenhum regramento urbanstico. Fazendo
desaparecer ruas, praas, reas verdes e imveis privados, cedendo lugar para assentamentos
irregulares, totalmente na contramo do corolrio da dignidade humana.
Nesse contexto, Denis Lerrer Rosenfield (2008, p. 26) pondera que a propriedade privada
cada vez mais questionada em nosso pas e, em nome de movimentos ditos sociais, que so, na verdade,
organizaes polticas com projetos de cunho socialista-autoritrio, os atentados e questionamentos
se multiplicam contra a livre iniciativa e a liberdade econmica. Todavia, como diria Rui Barbosa, a
fora do direito deve superar o direito da fora. Assim a sociedade tem resistido a esses movimentos
que maculam o direito fundamental da propriedade, a dignidade humana e a prpria economia, e o
movimento dos sem-teto no encontra guarida no assentimento popular porque o trabalhador se sente
aviltado de ter que trabalhar duramente para pagar sua prpria casa em detrimento de quem nada
paga. Mesmo sentimento de indignao decorrente de projetos sociais que visam conceder moradia
gratuita. Por que um indivduo, pinado do contexto social ser beneficiado pelo Estado, enquanto
uma proporo muito maior tem que trabalhar para conquistar sua moradia?
Destaca-se, portanto, que a invaso gera uma instabilidade no instituto da propriedade privada
e, consequentemente, na economia, gerando inclusive um alto custo social para restaurao da paz, ou
seja, o Estado paga a conta para proteger a propriedade invadida, na medida em que os equipamentos
pblicos acabam sendo demandados, como o caso do Judicirio, a quem compete reintegrar a posse
e h ainda a questo do retorno fsico da coisa ao status original, anterior invaso. Sobre o tema,
Denis Lerrer Rosenfield (2008, p. 27) acrescenta:
33
 Direito Imobilirio

Uma vez a propriedade invadida, cria-se todo um problema legal de reintegrao de posse,
como se os invasores no devessem ser retirados imediatamente pela polcia. Mutatis mutandis,
seria equivalente a pedir autorizao para desalojar um bandido da prpria casa. Em caso de
crescimento desse tipo de ao, toda a cadeia produtiva da construo civil ficaria prejudicada.

Em geral, os trabalhadores vo construindo pequenas moradias ou mais precisamente favelas

nas periferias, pois os baixos salrios recebidos no so suficientes para adquirir um terreno ou alugar
uma casa nas reas centrais das cidades e, assim, quantifica-se o crescimento desordenado das cidades.
Todavia, cumpre frisar que esse crescimento prejudicial ao cidado, economia e ao meio ambiente.
Esses assentamentos irregulares e o crescimento desordenado so reflexos do crescimento
populacional e tambm da desigualdade verificada no Brasil, relacionada a vrios aspectos da vida
dos cidados, como a distribuio de renda, a educao, a sade, a moradia, os servios pblicos, o
trabalho, o tratamento policial e judicial, a participao poltica, dentre outros. Por outro lado, o Brasil
tambm o pas mais urbanizado do mundo, tendo 75% da populao vivendo em cidades. Porm,
o ndice regional de urbanizao no reflete as situaes urbanas nacionais, pois encobre o alto grau
de heterogeneidade existente entre os pases latino-americanos, tanto no que se refere ao grau de
urbanizao, quanto no que diz respeito velocidade do processo.
Cabe destacar que a propriedade privada deve ser tutelada com a finalidade de servir
coletividade. Portanto, a cidade (entendida em seu carter coletivo) tem um compromisso com a
dignidade da pessoa humana e com a garantia dos direitos humanos fundamentais: moradia, trabalho,
sade, educao, lazer, acesso justia, segurana, entre tantos outros. Detentora desse mesmo
entendimento Liana Mattos (2002, p. 86) que acrescenta:
Num pas em que o deficit habitacional absoluto chega a quase 7 milhes de moradias e sendo
o direito moradia um direito social fundamental que deve ser perseguido na cidade , no se
pode conceber que o direito d abrigo a propriedades ociosas, sem destinao de uso, espera
de uma valorizao futura a ser auferida, sobretudo, em razo de investimento do Poder Pblico.

No entendimento de Betnia Alfonsin (2004, p. 18-19), a desigual distribuio de terras

brasileiras um dos fatores responsveis pelo aumento exagerado da marginalizao dos segmentos
mais vulnerveis da populao. Nas regies no urbanizadas, a desigualdade no acesso terra e aos
servios essenciais de infraestrutura tem contribudo para a proliferao das moradias precrias e
irregulares em reas inadequadas ou imprprias moradia.
No perodo de realizao da Conferncia Nacional das Naes Unidas (Rio+20- Conferncia
da Organizao das Naes Unidas, realizada em junho de 2012 no Rio de Janeiro), em que a moradia foi
um dos principais temas debatidos, a Rede Globo de Comunicao transmitiu uma matria, dentro de
uma srie de reportagens exibida pelo programa Fantstico, intitulada: Planeta Terra Lotao Esgotada.
Na ocasio abordou o desafio mundial de conjugar o crescimento populacional, a questo da moradia
digna e o desenvolvimento sustentvel, tendo em vista j que no ltimo sculo, a populao da Terra teve
um crescimento absurdo, quintuplicando-se e chegando a 7 bilhes de habitantes, fazendo emergir o
problema da moradia digna sem abandonar o respeito ao meio ambiente. Na referida matria, afirmou-
se que metade da populao do mundo vive nas cidades e at 2040, 70% ocupar as reas urbanas.
34
 Direito Imobilirio

Quando concentramos gente, precisamos criar infraestrutura, gua, esgoto, energia, habitao
digna. Todavia, na maioria dos pases, urbanizao e favelizao andam juntas. Por tal razo, o rgo
das Naes Unidas para habitao calcula que 4 de cada dez famlias que vivem nas cidades do planeta,
esto em barracos, sem gua, sem esgoto e sem acesso a servios bsicos. Na frica, o nmero de
favelados dobrou nos ltimos 15 anos, j so 200 milhes, mais do que o total da populao brasileira
vivendo em condies que fazem as comunidades pobres do Brasil parecem classe mdia.
Em Luanda, sete em cada dez, moram em favelas. Mas no subrbio, uma cidade est sendo
erguida na savana. Ainda parece uma cidade-fantasma, mas o maior projeto habitacional da frica.
Uma cidade para 100 mil habitantes. Kilamba sai do projeto completa. Vai ter comrcio formal, escolas,
at uma universidade. Tudo financiado pelo governo, com juros mais baixos. Todavia, a questo ambiental
foi esquecida e com toda a falta de energia e gua, o pas est perdendo a oportunidade de resolver o
problema habitacional de maneira sustentvel, porque no projetou sequer aquecimento solar para gua.
O modelo da cidade sustentvel a selva de pedra, j que quanto mais concentrada a
populao, menos recursos so necessrios para instalar e manter a infraestrutura, pois encanamentos,
estradas, linhas eltricas chegam a mais gente percorrendo menos distncia. E quanto mais adensvel
a populao, mais as relaes interpessoais e a questo patrimonial precisam ser bem reguladas e
tuteladas. Desta forma, juntamente com modernizao das cidades e urbanizao da populao,
mais seguras precisam ser as relaes jurdicas envolvendo a questo patrimonial.
Neste sentido, cabe uma crtica aos programas governamentais que criam conjuntos
habitacionais e estimulam a construo de moradias em subrbios, o que alm de andar na contramo
da qualidade de vida do cidado, tambm no contribui em nada para a preservao do meio ambiente,
tendo em vista que espalhar geograficamente a populao obriga as pessoas a percorrer grandes
distncias de carro.
Percebe-se, portanto, que a estruturao das cidades modifica-se constantemente, devido a novas
necessidades e exigncias do ser humano, mas com criatividade, tecnologia e apoio estatal podem fazer a
famlia humana morar bem, desfrutar de todos os confortos e garantir um futuro sustentvel.
Assim, tem-se de um lado o problema do deficit habitacional e o crescimento populacional que
impulsionaram a urbanizao acelerada e as ocupaes irregulares, por outro lado, no que tange aos interesses
da indstria da construo civil, verificou-se que de 2008 a 2010 o mercado imobilirio estava aquecido e foi
um perodo de bonana para as construtoras que, com o crescimento sem planejamento, algumas comearam
a amargar prejuzos em 2011, o que pde ser verificado no atraso das obras e at mesmo na qualidade das
obras concludas no perodo, conforme informaes da Cmara Brasileira da Indstria da Construo.
As causas do tropeo so tpicas de quem ficou eufrico com a demanda do mercado em
expanso, sem avaliao correta dos custos e riscos dos projetos. As construtoras enxergaram uma
excelente oportunidade para aumentar seus lucros e, em pouqussimo tempo, compraram terrenos em
todo o pas, com oramentos preliminares ao toque de caixa e venda de empreendimentos em ritmo
frentico, dando muitas vezes o passo largo demais para se manterem equilibradas. Para algumas
empresas o sonho dourado comeou a perder o brilho reluzente.
35
 Direito Imobilirio

A falta do planejamento gerou um erro de clculo das construtoras que julgaram que o
aumento da demanda traria apenas bnus, sem lembrar que para construir e vender mais unidades,
preciso contratar mais profissionais de diversas reas (engenheiros, arquitetos, advogados, pedreiros,
eletricistas, encanadores), sem que houvesse tantos profissionais qualificados disposio no mercado.
Desta forma, entra em ao a velha lei da oferta e da procura, j que o aumento da procura pela mo
de obra fez com que os salrios disparassem, bem como o preo dos terrenos e material de construo.
Com isso, o custo final dos empreendimentos foi s alturas. Acrescenta-se nessa conta de prejuzo,
outro fato que j est sendo vivenciado pelo pas: cada dia existem menos terrenos disponveis para
construo. E ainda, existem menos imveis no mercado juridicamente regularizados disposio
para empreendimentos imobilirios.

Ateno
Como o conceito de cidade engloba, alm do territrio, a questo do planejamento,
a gesto e a ordenao resultante da aplicao do Plano Diretor, a expresso deste
processo inovador deve ter o intuito de favorecer o bem-estar da coletividade. Neste
contexto, as informaes constantes no registro imobilirio podem ser utilizadas pelos
entes pblicos e particulares para fins econmicos e sociais. Nesse sentido, destaca-se
a importncia dos instrumentos de poltica urbana previstos no Estatuto da Cidade
que podem auxiliar na concretizao da funo social da propriedade.

7.2 Instrumentos da Poltica Urbana

A funo social foi sendo moldada paulatinamente, levando em conta o fluxo de diversos
pensamentos e ideais que passaram a identificar a importncia do interesse coletivo da sociedade,
impondo ao proprietrio o dever de exerc-la em benefcio de outrem e no, apenas, de no a exercer
em prejuzo de outrem. Neste contexto, a Constituio brasileira de 1988 institui que a poltica urbana
tem por finalidade ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-
estar de seus habitantes (art. 182, in verbis)

Lei

Art.182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo poder pblico municipal,

conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tm por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. O 1 do sobredito
artigo ressalta a importncia do plano diretor como principal instrumento de planejamento
urbano e efetivao do princpio da funo social da propriedade.

Hely Meirelles (2008, p. 552) define urbanismo como o conjunto de medidas estatais destinadas
a organizar os espaos habitveis, de modo a propiciar melhores condies de vida ao homem na
comunidade. O planejamento urbanstico incumbncia de todos os governos e compreende todas as
reas da cidade e do campo onde o trabalho do homem ou a preservao da natureza possa contribuir
para o bem-estar individual e coletivo. No posicionamento de Jos Afonso da Silva (2008, p. 90) o
processo de planejamento encontra fundamentos slidos na Lei Maior, Art. 21, IX, que reconhece

36
 Direito Imobilirio

a competncia da Unio para elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do

territrio e de desenvolvimento econmico e social. O art. 174 1 tambm inclui o planejamento
entre os instrumentos de atuao do Estado no domnio econmico, estatuindo que a lei estabelecer
as diretrizes e bases do planejamento do desenvolvimento nacional equilibrado, o qual incorporar e
compatibilizar os planos nacionais e regionais de desenvolvimento.
Adilson Dallari (2006, p. 30) entende que os projetos de lei apresentados para oferecer diretrizes
de desenvolvimento urbano foram frutos da tentativa de se estabelecer para o pas uma poltica urbana
que atendesse s necessidades de organizar as cidades de modo que todos nelas se apropriassem para
melhoria das condies de vida. Entretanto, uma poltica urbana deve considerar diversos aspectos
da realidade, pois no se pode colocar em dvida que os fatores de natureza econmica e social,
presentes, so desafiantes do planejamento urbano.
O Estatuto da Cidade criado pela Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, o instrumento capaz
de garantir o exerccio dos institutos jurdicos e administrativos facilitadores da ao urbanstica e, no
exerccio de tais direitos, a Administrao Pblica conta com o auxlio de colaboradores espalhados
por todo o pas: os registradores de imveis. Com o Estatuto da Cidade, o atendimento da norma
constitucional estruturado da seguinte forma: lei municipal especfica para rea includa no Plano
Diretor* determinando ao proprietrio uma adequada utilizao sua propriedade urbana. Em suma,
o Estatuto da Cidade autorizou o municpio a editar ato para compelir o proprietrio a fazer uso
adequado de sua propriedade urbana, concernente edificao, habitao, aluguel ou venda.
Segundo Alfonsin (2004, p. 220)
O Estatuto da Cidade uma lei federal, editada com base na competncia estabelecida no art.
24, I e art. 182, 4 da Constituio federal. O art. 24, I, estabelece a competncia da Unio,
Estado e Distrito Federal para legislar concorrentemente em matria de direito urbanstico.

O Estatuto da Cidade representa ainda a expresso legal da poltica pblica urbano-ambiental

que cria um sistema que interage com os diversos agentes construtores da cidade, que reconhece o
espao urbano como um local plural no qual a irregularidade no est margem da lei, mas est
reconhecida como matria a ser enfrentada por aqueles que constroem a cidade. Aqui tambm
os registradores assumem um importante papel, j que pelo Princpio da Obrigatoriedade, os
empreendimentos imobilirios tm passagem certa pela publicidade registral e ela nasce somente se
o interessado submeteu-se ao cumprimento de todas as diretrizes da autoridade competente para a
aprovao da construo do imvel (por exemplo). No tendo aprovao do rgo competente, o ato
registral pretendido no ser realizado.

Glossrio: O Plano Diretor o mais importante instrumento de planificao urbana previsto no Direito Brasileiro,
sendo obrigatrio para alguns Municpios e facultativo para outros; deve ser aprovado por lei e tem, entre outras prerro-
gativas, a condio de definir qual a funo social a ser atingida pela propriedade urbana; e de viabilizar a adoo dos
demais instrumentos de implementao da poltica urbana (parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, IPTU
progressivo, desapropriao com pagamento em ttulos, direito de preempo, outorga onerosa do direito de construir,
operaes urbanas consorciadas e transferncia do direito de construir).

37
 Direito Imobilirio

Com a finalidade de fazer prevalecer a funo social da propriedade, o Estatuto da Cidade,

encarrega o Poder Pblico de uma srie de mecanismos que podem ser utilizados para ordenar,
coordenar e restringir a utilizao de reas localizadas em zonas urbanas. Acrescenta-se ainda que
o Art. 2 do Estatuto da Cidade, em seu inciso I, introduz o conceito legal de garantia do direito
a cidades sustentveis (epicentro das discusses da Rio+20 de 2012, reunio da Confederao das
Naes Unidas). Por sua vez, o Art. 53 acrescenta Lei da Ao Civil Pblica o direito ordem
urbanstica como um direito difuso, passvel de ser protegido por intermdio de Ao Civil Pblica.
A Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade, foi promulgada para
regulamentar os artigos 182 e 183, da Constituio Federal e estabelecer normas gerais de ordem
pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da
segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental.

Lei

Art. 1. Na execuo da poltica urbana de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio
Federal ser aplicado o previsto nesta Lei. Pargrafo nico. Para todos os efeitos, esta Lei,
denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pblica e interesse social que
regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar
dos cidados, bem como do equilbrio ambiental.
Art. 2. A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana,
moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios
pblicos, ao trabalho e ao lazer, para todas as geraes.
II gesto democrtica por meio da participao da populao e de associaes representativas
dos vrios segmentos da comunidade na formulao, execuo e acompanhamento de planos,
programas e projetos de desenvolvimento urbano.
III planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das
atividades econmicas do municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar
e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.

No entanto, trata-se de um conceito jurdico em aberto a ser completado e construdo tanto

nas legislaes municipais quanto nas polticas pblicas, verifica-se o que est previsto no art. 4 do
Estatuto da Cidade, onde esto discriminados os instrumentos da poltica urbana, divididos em: I)
planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e do desenvolvimento econmico
e social; II) planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies; III)
planejamento municipal; IV) institutos tributrios e financeiros; V) institutos jurdicos e polticos;
VI) estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).
Acrescenta-se que a Emenda Constitucional n 26, de 14.02.2002 inseriu a moradia como um direito
social previsto no art. 6 da Lei Maior, que ficou assim expresso:

Lei

Art. 6. So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a

previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na
forma desta Constituio.

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 Direito Imobilirio

Desse modo, como primeiro instrumento da poltica urbana destacam-se os planos nacionais,
regionais e estaduais de ordenao do territrio e do desenvolvimento econmico e social (inc. I do
art. 4 do Estatuto da Cidade). Assim sendo, o planejamento das aes a serem executadas em qualquer
nvel governamental, constitui-se em um dos mais importantes instrumentos de implementao das
polticas propostas pelo Estatuto da Cidade, objetivando, dessa forma, minimizar as desigualdades
regionais existentes. Cabe frisar que todo esse planejamento poder passar a constar no registro
imobilirio, tornando o acesso a essas informaes bem mais cleres e menos onerosas. Eis uma das
sugestes que se pretende apresentar argumentao favorvel.
Ruben Rodrigues (2002, p. 36) aponta o inc. II, art.4, do Estatuto da Cidade que trata do planejamento
das regies metropolitanas. De acordo com a Constituio brasileira de 1988, as regies metropolitanas podem
ser criadas por meio de leis estaduais quando houver um grupo de municpios ocupantes de um mesmo
territrio e um alto ndice de populao urbana com problemas comuns. Em seguida, o terceiro instrumento
contemplado pelo Estatuto da Cidade o planejamento municipal (inc. III do art. 4).
Patrcia Flores (2000, p. 38) adianta que o aspecto financeiro tambm foi considerado como
fator importante no planejamento municipal. O art. 4, inc. III, letras d e e, coloca o plano plurianual,
as diretrizes oramentrias e o oramento anual como instrumentos da poltica urbana. Quanto aos
institutos tributrios e financeiros, o art. 4, inc. IV, do Estatuto da Cidade, destaca o Imposto sobre a
Propriedade predial e Territorial Urbana IPTU, a contribuio de melhoria e os incentivos e benefcios
fiscais financeiros. Acerca dos instrumentos de poltica urbana, destaca que o Estatuto da Cidade
ainda prev os institutos jurdicos e polticos a serem utilizados na poltica urbana com a utilizao
dos seguintes instrumentos: desapropriao; servido administrativa; limitaes administrativas;
tombamento de imveis ou de mobilirio urbano; instituio de unidades de conservao; instituio
de zonas especiais de interesse social ZEIS*; concesso de direito real de uso; concesso de uso
especial para fins de moradia; parcelamento, edificao ou utilizao compulsria; usucapio especial
de imvel urbano*; direito de superfcie*; direito de preempo; outorga onerosa do direito de

Glossrio: As zonas especiais de interesse social (ZEIS) podem ser institudas sempre que houver assentamentos habi-
tacionais irregulares.

Glossrio: A usucapio especial urbano tem a finalidade de propiciar a regularizao dos conglomerados urbanos, sem
a necessidade de retirar a populao dos lugares ocupados em que j estabeleceram laos de convvio social. Sobre os
transtornos gerados pelas remoes das favelas na Cidade de Fortaleza.

Glossrio: O Direito de Superfcie passou a ser tratado no ordenamento jurdico ptrio com o advento do Estatuto da
Cidade, Lei n 10.257/2001 (Arts. 21-23) e depois ratificado pelo Cdigo Civil de 2002, Lei n 10.406/2002 (Arts. 1.369
a 1.377). Consiste em uma concesso que o proprietrio faz a outrem (superficirio), para que utilize sua propriedade,
tanto para construir como para plantar. Evita que o imvel sofra esbulho ou turbao, finalidades comuns enfiteuse
de outrora. Bom destacar, que o contrato que lhe d origem somente gera efeitos entre as partes. A eficcia de direito
real somente obtida com o registro imobilirio.

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 Direito Imobilirio

construir e de alterao de uso; transferncia do direito de construir; operaes urbanas consorciadas;

regularizao fundiria; assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais
menos favorecidos; referendo popular e plebiscito.
A regularizao fundiria de lotes, tambm disposta como instrumento de poltica urbana,
tem como objetivo urbanizar os assentamentos, proporcionando a pessoas de baixa renda moradia
adequadas e integrao cidade. Objetiva ainda adequar a legislao urbanstica s necessidades
de determinada rea, sendo sensvel s necessidades de cada regio. Como ltimo instrumento da
poltica urbana, o inc. VI do art. 4 prev a instituio e elaborao de estudo prvio de impacto
ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV). E como saber se um determinado
lote integra uma rea em que foi realmente feito este estudo obrigatrio? Analisando a matrcula do
imvel. No entanto, se tal informao no for apresentada ao registrador, no h como o destinatrio
do lote ou terceiros, terem acesso mesma, por lhe faltar a oponibilidade erga omnes, prpria do
registro de imveis feito no mbito das serventias delegadas.
Embora no exista uma obrigatoriedade de aplicao de todos os instrumentos citados,
pelos municpios, deve-se preservar a autonomia municipal, ou seja, o cumprimento de todos os
instrumentos de poltica urbana fica condicionado necessidade de cada um. Patrcia Flores (2002, p.
40) assegura que imprescindvel para todo e qualquer municpio.
Um destes instrumentos de poltica urbana a usucapio especial prevista no Estatuto da
Terra, Lei n 4.504/64, sobre o qual Paulo Napoleo Gonalves Quezado e Marcelo Vincius Gouveia
Martins (1982, p. 13) mencionam que alm de procurar minorar os conflitos reinantes na posse
da terra, os fins da Lei so estimulantes do incremento da produo agrcola, tornando imperioso
ao posseiro o cultivo da gleba, edificao de sua residncia. Depreende-se que j naquela poca,
o legislador federal vislumbra a aquisio prescritiva, de lapso temporal reduzido, com o intuito
econmico de fazer com que a propriedade cumpra sua funo social.
Enfim, com a Constituio brasileira de 1988, o municpio apresenta-se como um ente
federativo, com independncia administrativa, legislativa e financeira, passando seus governantes a
representar uma parcela maior de responsabilidade perante seus muncipes. O exerccio de ordenar os
espaos habitveis de certo ncleo urbano, estabelecendo um planejamento urbano, conferindo-lhes
equilbrio e harmonia na convivncia de suas mltiplas formas, mais uma especificao das diversas
funes que o Estado possui. Nesse contexto, Joo Macruz (2002, p. 13) admite que a poltica urbana
deva ser de tal espcie que proponha objetivos realizveis, segundo as potencialidades existentes
em cada cidade, considerando sempre a problemtica em que se encontra. Assim sendo, ressalta
que a definio de uma poltica urbana deve ser aquela que atenda s necessidades da populao,
todavia, devido a uma srie de fatores outros, pode no ser perfeita, mas deve ser a melhor possvel e
sua divulgao deve ser feita porque certamente afetar economicamente a sociedade, ao ponto que
gera benefcios individuais e coletivos na esfera dos cidados, tambm possui reflexos para a cadeia
produtiva e, consequentemente, afeta a economia municipal.

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 Direito Imobilirio

7.3 Procedimento de Usucapio Administrativo

Falar em usucapio administrativo sinnimo de regularizao fundiria. Na verdade o
tema passou a ser enfocado aps o advento da Lei n 11.977/09, originria da Medida Provisria n
2.220/2001, que alterou inclusive a Lei n 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos), incluindo no Art.
167, I, os itens 40, 41 e 421, bem como no inciso II, os itens 19 a 24, 26 a 292.
Dentre os dispositivos includos na lei de Registros Pblicos, destaca-se a Converso da
Legitimao de Posse em Propriedade, tambm conhecida como Usucapio Administrativa,
importante instrumento de regularizao fundiria, instituda pela Lei n 11.977/09 que instituiu
principalmente o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal.
Pode-se afirmar que o Procedimento da Usucapio Administrativa realizado em cinco
etapas para que haja a efetiva trasladao da titularidade sobre o bem imvel objeto de usucapio
administrativa. Essas etapas so as seguintes: a) Averbao do Auto de Demarcao Urbanstica;
b) Elaborao do Projeto de Regularizao Fundiria; c) Registro do Parcelamento decorrente do
Projeto de Regularizao Fundiria; d) Registro da Legitimao de Posse; e) Registro da converso
da legitimao de posse em propriedade; ou f) Averbao do cancelamento da Legitimao de Posse.
Resta destacar a grande importncia da participao do poder pblico nesse processo de
Regularizao fundiria que se torna pblico com a participao do registrador de imveis para a
publicidade de cada uma das etapas do procedimento administrativo. Na etapa final, h a possibilidade
de registro de propriedade de bem pblico em favor do particular, o que pode ser considerada uma
inconstitucionalidade, como entende Marcelo Mureb.
Nesse contexto, observe-se que o art. 60, da Lei 11.977/2009, trata da converso em propriedade,
faz referncia expressa usucapio constitucional urbana, que notoriamente no poderia ser aplicada a
imveis pblicos. Todavia, entre os imveis passveis de demarcao urbanstica encontram-se os imveis
pblicos, que podem ser objeto de legitimao de posse posteriormente convertida em propriedade.

1. Lei de Registros Pblicos - Art. 167, I, 40) do contrato de concesso de direito real de uso de imvel pblico. (Redao
dada pela Medida Provisria n 2.220, de 2001); 41) da legitimao de posse; (Includo pela Lei n 11.977, de 2009); 42)
da converso da legitimao de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;(Includo
pela Lei n 12.424, de 2011).

2. Lei de Registros Pblicos - Art. 167, II, 18) da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios de
imvel urbano: (Includo pela Lei n 10.257, de 2001); 19) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
(Includo pela Lei n 10.257, de 2001); 20) da extino do direito de superfcie do imvel urbano. (Includo pela Lei n
10.257, de 2001); 21) da cesso de crdito imobilirio. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004); 22) da reserva legal; (Includo
pela Lei n 11.284, de 2006): 23) da servido ambiental. (Includo pela Lei n 11.284, de 2006); 24) do destaque de im-
vel de gleba pblica originria. (Includo pela Lei n 11.952, de 2009); 26) do auto de demarcao urbanstica. (Includo
pela Lei n 11.977, de 2009); 27) da extino da legitimao de posse;(Redao dada pela Lei n 12.424, de 2011); 28)
da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;(Includo pela Lei n 12.424, de 2011); 29) da extino da
concesso de direito real de uso. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011).

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 Direito Imobilirio

Lei

Lei 11.977/2009 Art. 60. O detentor do ttulo de legitimao de posse, aps 5 (cinco) anos
de seu registro, poder requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em
registro de propriedade, tendo em vista sua aquisio por usucapio, nos termos doart. 183
da Constituio Federal.

Outrossim, analisando o crescimento desordenado das cidades, vimos a necessidade de uma

atitude Estatal para a resoluo de to grave problema social. Assim sendo, entendemos como Srgio
Jacomino, a nova lei representa um auspicioso passo no sentido da desburocratizao do setor
urbanstico, podendo impulsionar, se convenientemente interpretada, o destravamento dos processos
e procedimentos necessrios para a regularizao das cidades.

Chegamos ao final da unidade 7 da disciplina Direito Imobilirio. Agora

o momento de voc interagir com seus colegas no ambiente virtual de
aprendizagem. Aproveite para tirar todas as dvidas!

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 Direito Imobilirio

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