PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE INMUEBLES

La prescripcin adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de bienes por la

posesin continua de estos durante el tiempo y condiciones que fija la ley, cuando
su anterior propietario deja pasar el tiempo para reclamarlo.
Los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripcin
adquisitiva de inmuebles cuando existe posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante diez aos.

Requisitos

Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por

abogado.
Plano de ubicacin, de localizacin y perimtrico y memoria descriptiva del
inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el
municipio o autoridad administrativa correspondiente.
Certificacin municipal o administrativa de quien figura como propietario o
poseedor en sus registros.
Copia literal del inmueble o certificado de bsqueda catastral, expedidos por
los Registros Pblicos.
Declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis testigos
mayores de veinticinco aos.
Evidencia de la posesin del inmueble.
Recibo de pago del Impuesto Predial correspondiente al ao en el cual se
extiende la declaracin notarial de prescripcin o constancia de inafectacin
de este tributo.
Presentada la solicitud sta se anota preventivamente en el Registro de
Predios y se publica un aviso por tres das con un extracto de la misma en
el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulacin, con intervalo
de tres das tiles entre cada uno de ellos, notificndose a(l) titular(es)
registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas
indicadas en la solicitud.
El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar la posesin
pblica y pacfica del solicitante y toma declaracin a los testigos
propuestos.
Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que
medie oposicin el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite
partes al Registro de Predios para su inscripcin.
En caso de oposicin por terceros el Notario suspende su actuacin y
remite el expediente al Poder Judicial.
La prescripcin adquisitiva opera en base a una situacin de hecho llamada
posesin; as, quien oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deber
cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir, ejercer la posesin de
manera continua, pacfica, pblica y como propietario,
a. Posesin continua.- Que se tenga en posesin un bien de modo continuo no
quiere decir que se debe estar en un permanente contacto con este, de esta forma,
no se necesita una injerencia actual sobre el bien, pues basta una injerencia
potencial, a la cual se le aade la abstencin de terceros[3].
La ley tambin ofrece herramientas tiles que puede alegarse a efectos de la
posesin continua tales como los artculos 898 (sobre la suma de plazos
posesorios) y 915 (acerca de la presuncin de continuidad de la posesin) del
Cdigo Civil.
As, no es necesario que la continuidad de la posesin sea mantenida por el
mismo sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripcin puede darse la
suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual
aprovecharse del periodo de tiempo que posey el anterior con la intencin de
alcanzar el tiempo necesario para la prescripcin establecido por la ley, sin que el
poseedor actual haya posedo por periodo similar.
En el caso del artculo 915, el legislador ha establecido la presuncin de
continuidad de la posesin, lo que permite al poseedor demostrar que posey en
un periodo anterior y que posee en la actualidad, para que se presuma que
tambin posey en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presuncin admite
prueba en contrario.
b. Posesin pacfica.- Por posesin pacfica debe entenderse a aquella exenta de
violencia fsica y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe
mantenerse por la fuerza.
Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripcin adquisitiva
debe considerarse el transcurso del plazo legal, desde el momento en que la
violencia ces.
c. Posesin pblica.- Siendo la posesin la exteriorizacin de la propiedad y la
prescripcin adquisitiva la herramienta para evitar pruebas engorrosas, el
poseedor deber comportarse como lo hara el verdadero titular del derecho.
Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesin
frente a su entorno no podr presumirse como titular del derecho, pues siendo la
prescripcin una manera til y necesaria de proteccin del legtimo propietario esta
no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pblica
posesin.
Adems de ello, la posesin pblica obedece tambin a otro propsito elemental
que es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad,
permitir al legtimo propietario oponerse a tal posesin, lo cual no podra hacerse si
aquel mantiene una posesin clandestina, negndose al verdadero titular del
derecho la oportunidad de proteger su propiedad.
d. Posesin como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad
mediante la prescripcin deber tener la intencin de comportarse como
propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es tambin un filtro importante
pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrn usucapir ya que no
presentan el mencionado animus.
As, por ejemplo, el poseedor inmediato no podr pretender la prescripcin
adquisitiva ya que reconoce en otra persona el poseedor mediato- a quien
ostenta el derecho de propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al servidor de la
posesin ya que este no posee para s mismo sino en beneficio de otra persona en
quien ha reconocido, igualmente, un mejor derecho.
e. El justo ttulo y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripcin en
general, sino que permite a quien posee con justo ttulo y ha actuado con buena fe
la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente ms
breve.
Ello se debe a que, quien posee con justo ttulo y buena fe presenta una mayor
presuncin de ser el legtimo propietario, el que solo busca a travs de la figura en
cuestin evitar las complicaciones probatorias antes mencionadas con el fin de
obtener un ttulo firme que acredite su condicin de propietario.

REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIN DEL PROCESO DE

PRESCRIPCIN
Adems de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artculo 424
del Cdigo Procesal Civil as como sus anexos, recogidos en el artculo 425, el
mencionado cuerpo normativo establece requisitos especiales para la tramitacin
de la prescripcin adquisitiva de dominio, los que a continuacin se enumeran:

Se deber indicar el tiempo de la posesin del demandante y de sus

causantes; la fecha y forma de adquisicin, as como, de ser el caso, la
persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda,
los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los
bienes colindantes.
Se deber describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de
inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como
descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o
administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificacin
municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o
poseedora del bien. El juez podr, si lo considera necesario, exigir la
presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al
bien.
Al tratarse la prescripcin adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles
en registros, se deber acompaar copia literal de los asientos respectivos
de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos
si se trata de inmuebles rsticos o certificacin que acredite que los bienes
no se encuentran inscritos.
Adems, se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin
testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de
veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se
estime pertinentes.