Perfil Inmobiliario

Proyecto Habitacional de Inters Social en Laderas

del Cerro El Agustino
N 01-2015/VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP

Marzo 2015
REA DE ESTUDIOS Y PROYECTOS
 Resumen Ejecutivo

El presente estudio analiza los principales aspectos del potencial de negocio

inmobiliario del predio en estudio, planteando una de las diversas propuestas que
puedan existir en las que se satisfaga la expectativa tanto del desarrollador
inmobiliario como del PGSU. El estudio se estructura de la siguiente manera:

Un Anlisis comercial, que incluye la situacin actual de la demanda que

especficamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y la
situacin actual de la oferta que vara en un rango de precio de vivienda entre
S/.153, 000 y S/. 214, 000.

Un Anlisis Tcnico, en el que se desarrolla un esquema grfico de la distribucin

de las viviendas obteniendo un aproximado de 4, 160 departamentos, as mismo se
esbozan los costos preponderantes, el precio de vivienda de S/. 77, 000 para T.P.,
S/. 140, 600 para NCMV y se plantea un cronograma de 6 aos.

Un Anlisis Financiero, que incluye una estructura de los costos con egresos por
S/.487048,848 e ingresos por S/. 647529, 245 y sus respectivos flujos de caja.

Un anlisis econmico, donde se muestran la inversin, los beneficios y los ratios

de gestin del proyecto. Obteniendo una utilidad operativa de 15%
"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos
 1.- ANALISIS COMERCIAL
Oferta y Demanda, Precios, Potencial de venta, Estrategias de Promocin
 OFERTA

Proyectos segn su envergadura

Totalidad de
N de proyectos Rango de precio Total Metraje Cuota Mensual*
departamentos

GRAN ENVERGADURA
2 S/153,500 a S/214,200 58 a 77 m2 S/1250 a S/1670 4000
CONDOMINIOS

EDIFICIOS/
2 S/150,000 a S/326,000 57 a 82 m2 S/1170 a S/2540 40
RESIDENCIALES

AUTOCONSTRUCTORES 5 S/. 130,000 a 310,000 80 a 120 m2 S/. 1000 a 2410 70

:Comprendido por casa Clubs, condominios con ms de 4000 departamentos por proyecto.
:Comprendido por edificios, residenciales con ms de 20 departamentos por proyecto.
:Comprendido por casa Clubs, condominios con ms de 14 departamentos por proyecto.
*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.

* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 OFERTA

Principales Proyectos

* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 DEMANDA

Personas que de manera consistente manifestaron que Definitivamente s compraran

un departamento en el proyecto antes y despus de conocer el precio.

TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA

971,378 HOGARES
VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA
Fuente: ENAHO 2012

PENETRACIN DISTRITOS EN UN RADIO DE 4KM (22%) 208,664 HOGARES

PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O

DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE (15%) 31,398 HOGARES
S/.2,500 A MS (USTED + PAREJA)

INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO* (21%) 6,489 HOGARES

INTERESADOS DESPUS DE CONOCER EL PRECIO* * (55%) 3,558 HOGARES

DEMANDA
FINAL
* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 DEMANDA

Potencial de venta del Terreno

Los terrenos analizados tienen un enorme potencial de venta por los siguientes motivos:
El Entorno se encuentra saturado de edificaciones y los pocos terrenos libres son de
dimensiones menores.
Existe una amplia demanda efectiva de vivienda de 3, 558 hogares por el proyecto analizado.
Existen atractivos complementarios importantes como el telefrico y el parque Bicentenario

Estrategias de promocin y ventas

La promocin debera estar dirigida a la poblacin de menores recursos
A un precio de venta que no supere los S/. 150, 000
Hacer incapie en el insight de los interesados Un proyecto novedoso y moderno que
mejorar mi calidad de vida
Plantear oportunidades de mejora ante los factores negativos tales como:
En el Entorno: Seguridad, convivencia Orden, altura de los edificios, desconfianza de la
realizacin del proyecto
En el Departamento: Poco metraje, Distribucin 1 solo bao

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

2.- ANLISIS TCNICO
Esquema Urbano, Costos, Cronogramas
 PROPUESTA

Nmero de Viviendas = 4,000

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Nmero de Viviendas = 160

Estacionamientos = 34

Poblacin Beneficiada Directos:

800 habitantes
160 unidades aproximadamente - MI VIVIENDA
Beneficiarios:
Estar abierto a todas las personas que puedan acceder al
crdito financiero.

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Propuesta de dimensin de vivienda

Caractersticas

- rea: 60 m2
- 3 dormitorios
- 2 baos

Precios Inicales

-Catalina Huanca
S/.140,600
- El Agustino

Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que el predio es
rentable. La propuesta que finalmente se realice no debera tener otro limite exigible del precio que el
del mximo monto para NCMV.

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Cabida

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Perfil del Producto y Mercado Objetivo

El mercado objetivo sera el Segmento C, con ingresos familiares
estimados de alrededor de S/. 3,000 a 3,500 mensuales.
Por lo tanto, nuestro segmento
objetivo podr adquirir
viviendas de alrededor de S/.
140,000 considerando:

-Cuota inicial del 10%

-Saldo financiado mediante el

Nuevo Crdito MiVivienda
(NCMV) en 240 cuotas (20
aos), incluyendo un Premio
por Buen Pagador (PBP) de
S/. 12,500.

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Costos Principales del proyecto

Costo del Terreno Area PU (S/.)

Ca tal i na Hua nca 7,321.67 13.50
El Agus tino 194,174.98 7.30

Costos de Construccion Area PU

Habilitacion Urbana
Servi ci os Publ i cos (a gua , des a gue y l uz) x bl oque 50,000.00
Pa vi mentos y Vereda s x bl oque 35,000.00
Edificacion
Cons trucci on de Vi vi enda s Mi Vi vi enda "Ca tal i na Hua nca " x m2 1,140.00
Cons trucci on de Vi vi enda s Techo Propi o "El Agus tino" x m2 1,020.00
Cons trucci on de Vi vi enda s Mi Vi vi enda "El Agus tino" x m2 1,140.00
Cons trucci on de Area Comerci a l x m2 1,020.00

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

CRONOGRAMA DEL CONCURSO PUBLICO

ADQUIRIENTE DE BASES:
Empresa que compra bases
Tiempo: 6 semanas (42 das)
ADQUIRIENTE DE BASES
APTO:
Venta de Bases Empresa que cumplen con los
2 sem. requisitos e impedimentos de
Notifica Levantamiento las bases.
Observaciones Observaciones
(A) (B) Precalifica Evaluacin
POSTOR:
1 sem. Empresa que presenta el
1 sem.
1 sem. Sobre N 1
1 sem. 1 sem. 1 sem.
CONVOC. ABSOLUCION DE DECLARACION PRESENTACION
PRESENTACION DE OTORGA
CONSULTAS ADQUIRIENTES DE SOBRE N BUENA
POSTOR PRECALIFICADO:
SOBRE N 2 Y N
DE BASES 1 PRO Empresa que cumple con el
3
APTOS contenido del Sobre N 1

(A) Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos) POSTOR ADJUDICADO:
(B) Plazo para que adquirientes de bases APTOS preparen propuestas. Empresa que ofrece la mejor
propuesta.

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

6 meses
(prorroga mxima
de 6 meses 6 aos
7 das 42 das
(1 semana) (6 semanas) adicionales)

APROBACION CONVOCATORIA OTORGA BUENA

PRO
SUSCRIPCIN DE
DE BASES CONCURSO FIN DEL
FMV CONTRATO DE CV
FMV EMPRESA PROYECTO

CV

CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario

CV - SBN (Superintendencia de Bienes Nacionales) transfiere predios al Postor Adjudicado.
- El Postor Adjudicado compra los predios y asume obligaciones.

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

3.- ANLISIS FINANCIERO
Estructura de costos y Flujos
 PROPUESTA

Estructura de Costos del Proyecto

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Flujos de Caja

Flujo de Caja Acumulado (S/.)

120,000,000.00

100,000,000.00

80,000,000.00

60,000,000.00

40,000,000.00

20,000,000.00

0.00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
-20,000,000.00

-40,000,000.00

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

4.- ANLISIS ECONMICO
Inversin, Beneficios y Ratios
 PROPUESTA

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (S/.)

INGRESOS POR VENTAS 647,529,245.43

COSTO DE VENTAS

Terreno 1,561,809.50
Gastos Pre Operativos 8,603,421.17
Construccin 476,883,618.14
UTILIDAD BRUTA 160,480,396.63

Gastos Operativos 64,189,220.29

UTILIDAD OPERATIVA
96,291,176.34

Gastos Financieros 7,153,254.27

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

89,137,922.07
(UAI)

Impuesto a la Renta (30%) 26,741,376.62

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 62,396,545.45

UAI / EGRESOS TOTALES 14%

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos

 PROPUESTA

Condiciones de venta propuestas:

Condiciones de Venta
Cuota Inicial al Contado 10%

Desembolso del Crditos Hipotecarios 90%

Indicadores Econmicos

Tasa de Descuento Anual 18.00%

VAN (S/.) 39,640,785
TIR Anual 100%

"PHISL Cerro El Agustino rea de Estudios y Proyectos