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CALCULO DA INDENIZAO
Autores:
IBAPE/Brasil
O objetivo deste estudo ento apresentar metodologias para clculos das indenizaes
devidas, em virtude da instituio de servido em lotes, glebas e reas rurais.
Os mtodos deixam claro que ocorrncias eventuais devem ser analisadas para
indenizao somente quando dos fatos, pois podem ser de extenso e indenizao
variadas, de impossvel mensurao prvia.
Entretanto, o autor tem a certeza de que, com os critrios aqui propostos, o avaliador ter
mais segurana nos trabalhos que ir elaborar, pois levaro a indenizaes mais
precisas, justificveis e, portanto, mais justas.
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INDICE
RESUMO....................................................................................... 2
1 OBJETIVO................................................................................. 4
2 DEFINIES............................................................................. 5
3 CRITERIOS TCNICOS............................................................ 5
4 PROCEDIMENTOS GERAIS.................................................... 7
5 LOTE.......................................................................................... 9
6 GLEBA URBANIZVEL............................................................. 12
7 IMVEL RURAL........................................................................ 13
8 CONCLUSES E RECOMENDAES.................................... 14
9 BIBLIOGRAFIA........................................................................... 15
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1 OBJETIVO
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2 DEFINIES
3 CRITRIOS TCNICOS
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Por sua vez, a Norma NBR 14.653 da ABNT estipula:
Critrios alternativos:
Indo de encontro aos ditames de tais normas, partimos ento do princpio segundo o qual
todo e qualquer imvel vale pelo que pode proporcionar de aproveitamento ou
renda, seja ele terreno, gleba ou rea rural, edificado ou no.
Assim, a metodologia a ser apresentada para os principais tipos bsicos de imveis e de
servides, tem ento por objetivo a busca do quantum referente perda de valor, em
virtude da alterao nas condies de aproveitamento ou renda que o prdio matriz
venha a apresentar, em decorrncia da instituio de servido.
Ento, A INDENIZAO:
Ressalta-se que a proposta leva em conta que toda a rea afetada deve ser analisada e
ser objeto de indenizao; o fato de ter aproveitamento j comprometido parcial ou
totalmente por algum impedimento qualquer no motivo para que deixe de ser estudada
indenizao pela instituio da servido.
De qualquer maneira, ao avaliador cabe calcular a indenizao somente caso tenha
como comprov-la.
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4 PROCEDIMENTOS GERAIS
4.1 CADASTRO
4.2 VISTORIA
De posse dos dados e anlise detalhada da questo, deve o avaliador vistoriar a regio,
o imvel serviente e particularmente a parte do mesmo que ser gravada pela servido.
4.3 CONSULTAS
4.4 ANLISE
Sobre a planta cadastral do prdio matriz, com a posio da rea de servido indicada,
deve o avaliador desenhar o que apurar com respeito s condies atuais ou futuras de
uso, ocupao e acesso ao remanescente.
Dessa maneira, poder verificar e demonstrar a perda que sofrer o imvel no s em
rea de terreno, mas tambm em alterao da localizao e extenso da rea construda
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eventualmente existente ou passvel de edificar, cotejando a situao anterior com a que
ser possvel no remanescente.
Deve ainda o avaliador analisar a extenso e formato da rea remanescente sob o
aspecto de vocao e mercado imobilirio do entorno.
No caso de seccionamento do prdio matriz em duas ou mais partes, analisar a
possibilidade de uso de cada uma. Caso conclua pela impossibilidade de aproveitamento
de uma ou mais reas remanescentes, tal fato deve ser muito bem relatado no laudo e
avaliadas para incluso na indenizao. Tratar-se-o, portanto, de uma ou mais partes
que devero ser indenizadas por inteiro, pois em tais casos no caberiam servides.
Dessa maneira, dever com clareza expor suas ponderaes, que levaro ao critrio a
adotar e indenizao decorrente.
Para cada um dos trs tipos de imveis, lote, gleba ou rea rural, vale o descrito
anteriormente, no que couber, alm daquilo que iremos discorrer na metodologia
especfica, que a nosso ver a mais adequada e que portanto deve levar ao mais justo
valor de indenizao pela instituio da servido.
Em cada um deles, procuramos apresentar solues que atendam a maior parte das
situaes que se apresentam na prtica. Os estudos enfocam a indenizao
correspondente ao que ocorre com o imvel, seja devido perda de parte da sua rea,
seja em decorrncia de alterao de aproveitamento do remanescente.
Nos captulos seguintes, apresentamos as propostas para cada um dos citados tipos de
imveis.
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5 LOTE
5.2 MTODO
Vi = Vt x K
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Onde:
Vi = valor da indenizao correspondente perda do valor do terreno pela
instituio da servido;
K = coeficiente de servido.
ou
Em outras palavras, o mtodo parte da realidade segundo a qual quanto menos for
possvel edificar, menos passar a valer o lote.
Traduzimos ento tais propostas pelas expresses a seguir:
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APa = rea de projeo da construo existente ou a mxima legalmente permitida
antes da instituio da servido.
APd = rea de projeo da construo que remanescer ou a mxima que legalmente
seja permitida depois da instituio da servido.
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6 GLEBA URBANIZVEL
6.1 MTODO
Enfocamos aqui, glebas cujo melhor aproveitamento sob o enfoque legal e de mercado
seja o loteamento, por exemplo.
Tendo em vista a inexistncia de projeto, cabe admitir que a rea de servido atingiria o
prdio matriz em pores tericas correspondentes s partes que seriam destinados a
lotes, a sistema virio, a reas institucionais e a reas verdes. Assim, caso estas
totalizem, por exemplo, 35% conforme a legislao urbanstica do municpio onde se
encontra o imvel em estudos, o calculo da indenizao seria:
35% da rea da servido que seria doada municipalidade, devendo ser
indenizada razo de 20% do unitrio de gleba (indenizao mnima adotada
neste estudo);
65% da rea da servido destinada a lotes, devendo ser indenizada razo de
100% do unitrio de gleba. importante frisar que no se aplica unitrio de lote,
pois este no existe sob nenhum aspecto, legal ou de fato.
EXEMPLO Vide no ANEXO II.
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6.1.2 Gleba urbanizvel com projeto de loteamento em fase de aprovao ou
aprovado, porem no implantado
O clculo da indenizao se dar lote a lote, com unitrio coerente com a localizao e
infra-estrutura disponvel a cada um, da forma proposta no captulo referente LOTE,
deste estudo.
7 IMVEL RURAL
MTODO
No caso das reas rurais, vale tambm a premissa bsica, segundo a qual o proprietrio
deve ser indenizado pela implantao da servido, na razo direta das perdas que venha
a sofrer. Neste caso, falaremos da reduo da renda que a rea de servido esteja ou
poderia estar proporcionando ao proprietrio.
O Eng. Jos Carlos Pellegrino desenvolveu um critrio que toma por base a rentabilidade
do imvel, segundo o qual:
A indenizao pela instituio de servido, deve ser num montante tal que propicie ao
proprietrio uma remunerao lquida, pela aplicao da mesma no mercado
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financeiro, igual quela que vinha auferindo com a explorao da rea objeto da
servido.
Vi = Vs .t / i
8 CONCLUSES E RECOMENDAES
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BIBLIOGRAFIA
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ANEXO PAG.1/12
ANEXO I
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ANEXO PAG 2/12
Seja um lote de 500,00 m2, que tenha uma edificao trrea com 200,00 m2, atingido por
servido em 100,00 m2 do terreno, e 50,00 m2 da construo. O remanescente
construvel, a rea da servido no pode ser edificada, porm utilizada com restries. A
rea da servido pode ser includa no clculo do coeficiente de aproveitamento futuro
(no h perda de rea edificada). No pode ser includa no calculo da projeo da
construo (taxa de ocupao).
Admitindo ser de 100% ou 1,00 o coeficiente de aproveitamento permitido e de 50% ou
0,5 sobre a rea do terreno, a taxa de ocupao ou rea de projeo mxima (legislao
de uso e ocupao do solo), indaga-se qual o valor da indenizao devida, pela
implantao da servido e a interpretao do valor da mesma.
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ANEXO PAG 3/12
RESOLUO
Coef. de aproveitamento = 1
Taxa de ocupao = 0,5
ATa = 500,00m(antes)
ATs = 100,00m (servido)
ATd = 400,00m (depois)
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ANEXO PAG 4/12
ANLISE DO RESULTADO:
A rea objeto da servido isoladamente valia:
Va = 100,00 x Vu
A indenizao vale:
Vi = 125,00 x Vu
Assim, tais clculos mostram que a indenizao pode superar o valor pleno de venda da
rea de servido (neste caso 25% a mais), pois inclui a indenizao pela reduo da
capacidade construtiva do imvel, o que comumente se intitula de depreciao do
remanescente.
Devem ser acrescidos os valores correspondentes parte construda que dever ser
demolida, adaptaes do projeto interno e externo da construo remanescente, alem de
verbas referentes a outras perdas decorrentes.
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ANEXO PAG 5/12
ANEXO II
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ANEXO PAG 6/12
Seja uma gleba sem projeto de loteamento, e que foi atingida parcialmente por servido.
rea da servido = 15.000,00 m2
Unitrio vlido para toda a gleba, tendo em vista suas dimenses e caractersticas:
R$ 5,00/m2
Parte terica destinada a sistema virio, reas institucionais e rea verde (35%):
V1 = 15.000,00m2 x 0,35 x R$ 5,00/m2 x 0,20 = R$ 5.250,00
Total da indenizao:
V = V1 + V2
V = R$ 5.250,00 + R$ 48.750,00 = R$ 54.000,00
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ANEXO PAG 7/12
ANEXO III
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ANEXO PAG 8/12
Seja uma rea rural na qual desenvolvida cultura de cana de acar, atingida em 1,5 ha
por servido. Efetuadas pesquisas, conclumos que a terra vale R$ 20.000,00/ha e que o
arrendamento de propriedades na regio, para a mesma finalidade, corresponde a 3%
de renda lquida ao ano, calculado sobre o valor da terra, ou seja:
O proprietrio deve receber uma indenizao de montante tal que, aplicado no mercado
financeiro, obtenha a mesma receita de R$ 900,00/ano.
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ANEXO PAG.9/12
ANEXO IV
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ANEXO PAG.10/12
CALCULO
CASO CONSEQUENCIA
INDENIZATORIO
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ANEXO PAG. 11/12
ANEXO V
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ANEXO PAG. 12/12
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