Reforma Tributaria 2014: IVA a la Construccin

Actualmente las empresas constructoras tienen una franquicia tributaria consistente en un

descuento del 65% del IVA, por la venta de inmuebles habitacionales y por contratos generales
de construccin de inmuebles para la habitacin que no sean por administracin, de un valor de
hasta 4.500 UF, con un tope del crdito de hasta 225 UF. Las viviendas que superen las 4.500
UF deben soportar la totalidad del IVA.

El Proyecto rebaja el valor mximo de las viviendas para la procedencia del beneficio a 2.000
UF, y del lmite del crdito, a 100 UF, segn el siguiente calendario:
Desde el 1 de enero de 2015: el crdito proceder para viviendas de hasta 4.000 UF, con
un tope de hasta 200 UF.
Desde el 1 de enero del ao 2016: el crdito proceder para viviendas de hasta 3.000 UF,
con un tope de hasta 150 UF.
Desde el 1 de enero del 2017: el crdito proceder para viviendas de hasta 2.000 UF, con
un tope de hasta 100 UF.

En un ejemplo, bajo el supuesto de una venta de vivienda de 1.500 UF, cuando la modificacin
est en rgimen completamente operativa, suponiendo un 20% de ganancia, el valor a pagar
por el comprador sera de 2.541,9 UF, contra las actuales 2.279,70 UF.

Segn la interpretacin administrativa del SII, la finalidad de este Crdito Especial es evitar el
encarecimiento del precio en los contratos generales de construccin destinados a la
habitacin, ya que representa el 65% del Dbito Fiscal IVA relacionado con este tipo de
contratos. Ello permitira evitar un recargo en el costo del inmueble. De acuerdo a ello, el
beneficio de crdito especial para el adquirente de un inmueble destinado a fines habitacionales
puede constituir una rebaja en el precio final. El SII tambin seala que e l beneficiario del 65%
de crdito especial a la construccin es el comprador no contribuyente de IVA, puesto que debe
pagar un menor precio al concretar un contrato de construccin o de compraventa, relacionado
con el inmueble que ha sido destinado para fines habitacionales.

Tabla de contenido

I. Introduccin................................................................................................................................................1
II. IVA en General...........................................................................................................................................2
III. IVA en la Construccin............................................................................................................................ 2
1.A quien se aplica el IVA en la construccin.......................................................................... 2
2.Habitualidad.......................................................................................................................... 3
3.Crdito Especial IVA para Empresas Constructoras............................................................ 3
4.Finalidad del Crdito Especial IVA de la Construccin........................................................ 4
5.Algunos aspectos operativos del Crdito Especial IVA en la Construccin......................... 4
IV. Modificacin propuesta en la Reforma Tributaria de 2014.................................................................. 5
V. Ejemplos.................................................................................................................................................... 5
6.Ejemplo N 1, simple, en que no vara el Neto, pero s el precio final................................. 5
7.Ejemplo completo, en que no vara el precio final................................................................ 7
I. Introduccin

Se analiza la modificacin al Crdito Fiscal Especial del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la
Construccin, contenido en el Proyecto de Ley de Reforma Tributaria que modifica el sistema

Biblioteca del Congreso Nacional. Juan Pablo Cavada Herrera. Asesora Tcnica Parlamentaria. jcavada@bcn.cl,
Anexos: 3905 y 1873. 20.05.2014.
 2

de tributacin de la Renta e introduce diversos ajustes en el sistema tributario (Boletn N 9290-

05).

Para ello se describe sintticamente el mecanismo legal modificado conforme el proyecto de ley
y se sealan dos ejemplos numricos que permiten apreciar las diferencias legales en la
facturacin de la venta de un inmueble por una empresa inmobiliaria, bajo la ley vigente, y bajo
la norma propuesta.

II. IVA en General

El IVA es un impuesto que grava la venta de bienes y prestaciones de servicios sealados en el

Decreto Ley N 825 (D.L. N 825), efectuadas entre otras, por empresas comerciales,
industriales, mineras y de servicios, con tasa de 19%. Este impuesto se aplica sobre la base
imponible de ventas y servicios que establece el D.L. N 825.

El IVA afecta al consumidor final, pero se genera en cada etapa de la comercializacin del bien
o servicio. El IVA a pagar al Fisco surge de la diferencia entre el Dbito Fiscal IVA, que es la
suma de los impuestos recargados en las ventas y servicios efectuados en el perodo de un
mes, y el Crdito Fiscal IVA, que es el impuesto recargado en las facturas de compra y de
utilizacin de servicios1. En otras palabras, es el IVA de las ventas menos el IVA de las
compras, dentro de un mismo mes.

Si dentro de un mismo perodo (mes), el Dbito Fiscal IVA (IVA de las ventas) menos el Crdito
Fiscal IVA (IVA de las compras), da como resultado un exceso de Crdito Fiscal IVA (IVA de las
compras), o saldo o remanente (es decir, ms compras que ventas), ste se acumula al perodo
tributario siguiente y as sucesivamente hasta su extincin. Adicionalmente, existe un
mecanismo especial para recuperar dicho remanente, acumulado durante seis o ms meses
consecutivos cuando ste se origina en la adquisicin de bienes del activo fijo (cuando las
ventas de 6 meses o ms no alcanzan a amortizar las compras de activo fijo).

III. IVA en la Construccin

1. A quien se aplica el IVA en la construccin

El IVA, en la actividad de la construccin, se aplica solo a las empresas constructoras, calidad

que reviste cualquier persona natural o jurdica, incluyendo las comunidades y las sociedades
de hecho, que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su
propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero
para ella2.

1
En el caso de importaciones, el impuesto pagado por la importacin de especies.
2
En la actividad o giro de construccin el IVA se aplica solo a quienes cumplen con los requisitos de ser vendedor en
los trminos del artculo 2, n 1, del D.L. N 825, y que realice ventas de inmuebles en los trminos definidos en el n 3
del mismo artculo, o que preste servicios, en trminos generales.
El art. 2, n 1, citado, define venta como , toda convencin independiente de la designacin que le den las partes, que
sirva para transferir a ttulo oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles de propiedad de
una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella, de
una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o
contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta.
El n 3 del artculo 2 sealado define vendedor como cualquiera persona natural o jurdica, incluyendo las comunidades
y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles, sean ellos de su
propia produccin o adquiridos de terceros. Asimismo se considerar vendedor la empresa constructora, entendindose por
tal a cualquier persona natural o jurdica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma
 3

2. Habitualidad

La habitualidad en la venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa

constructora, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un
tercero para ella, es un elemento esencial para calificar a un contribuyente como empresa
constructora. Se trata de un elemento exigido legalmente, pero definido solo en el Reglamento
de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios 3. El artculo 4 del Reglamento contiene las
normas para calificar la habitualidad, estableciendo que el Servicio de Impuestos Internos (SII),
para estos efectos, considerar la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice
la venta de los bienes corporales muebles de que se trate y, con estos antecedentes,
determinar si el nimo que gui al contribuyente fue adquirirlos para su uso o para la venta 4.

Si bien la norma citada faculta exclusivamente al SII para calificar la habitualidad, el artculo 4
del Reglamento solo establece un marco de referencia al que deben ceirse los dictmenes
sobre la materia.

De acuerdo a ello es vendedor quien se constituya como empresa organizada para construir y
vender inmuebles, aunque el giro de la construccin no sea exclusivo, e incluso, cuando sea
espordico o de menor importancia, o bien cuando exista una organizacin empresarial distinta
que sea aprovechada ocasionalmente para construir o vender uno o varios inmuebles 5. Es
decir, empresa constructora es la organizacin que especficamente tiene por objeto vender
inmuebles que construye total o parcialmente, y cualquier persona natural o jurdica, comunidad
o sociedad de hecho que realice operaciones permanente o eventualmente, como giro nico o
como parte principal o no de ese giro, existiendo habitualidad 6.
En consecuencia, el IVA grava las ventas de bienes corporales muebles e inmuebles de
propiedad de una empresa constructora, construidos totalmente por ella o que en parte hayan
sido construidos por un tercero para ella, y tambin la prestacin de servicios que se efecten o
utilicen en el pas. Afecta a las empresas privadas, al Fisco, instituciones semifiscales,
organismos de administracin autnoma, municipalidades y a las empresas de todos ellos o en
que tengan participacin.

3. Crdito Especial IVA para Empresas Constructoras

El artculo 21 del D.L. N 910 de 1975 establece que las empresas constructoras tendrn
derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales mensuales obligatorios de la Ley sobre
Impuesto a la Renta el 0,65 del Dbito Fiscal IVA originado en la venta de bienes corporales
inmuebles para habitacin construidos por ellas cuyo valor no exceda de 4.500 Unidades de
Fomento (UF), con tope de hasta 225 UF, y en los contratos generales de construccin, con
igual tope por vivienda, que no sean por administracin de dichos inmuebles. En trminos
simples, las empresas constructoras pueden descontar en los casos sealados, el 65% del
Dbito Fiscal IVA generado en sus operaciones gravadas con dicho impuesto, pagando
entonces solo el 65% del 19%, lo que es lo mismo, el 35% del IVA.

habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan
sido construidos por un tercero para ella. Corresponder al Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la
habitualidad..
3
D.S. N 55, de 1977.
4
Comentado por el SII en la Circular N 26, de 5.08.87.
5
Esta conclusin a la que puede llegarse en base a la norma citada, tambin se sustenta en los Oficios del SII, N 3.463
de 14, 09.93, N 3.807 de 17.09.92, N 2.742 de 11.11.97 y N 4.383 de 9.11.87.
6
dem.
 4

La norma extiende la franquicia, sin las limitaciones de monto antes indicadas, a los contratos
generales de construccin que no sean por administracin, que las empresas constructoras
celebren con determinadas instituciones, entre las cuales se encuentra el Cuerpo de Bomberos
de Chile, Comit Nacional de Jardines Infantiles, Consejo de Defensa del Nio, Consejo
Nacional Proteccin a la ancianidad, COANIL, y otras que cumplan con los requisitos que son
exigibles. Para acceder al beneficio la constructora debe solicitarlo al Ministerio de Hacienda,
acompaando el contrato de construccin y una Declaracin Jurada en que se seale el uso
que se dar al bien construido. Para acceder al beneficio la empresa constructora debe contar
con el respectivo permiso municipal de edificacin.

El SII estima que s procede el Crdito Especial del 65% en los contratos generales de
construccin por suma alzada, que se refiera a urbanizaciones de sectores poblacionales, que
incluye inmuebles con un destino distinto al habitacional, pero constitutivas de obras
complementarias de equipamiento del conjunto poblacional, tales como edificios destinados al
culto, polica, atencin de salud, educacin, etc., siempre que dichas obras estn comprendidas
en el mismo proyecto de urbanizacin, pues de acuerdo del D.L. N 910, queda comprendido en
el concepto de inmuebles destinados a fines habitacionales 7.

Por el contrario, el SII estima que no procede el crdito especial del 65% para los contratos
generales de construccin por suma alzada por construcciones de establecimientos
educacionales con dependencias para alojamiento de estudiantes, pues no se cumplira con el
requisito bsico de construir inmuebles destinados a la habitacin. Tratndose de la
construccin de un establecimiento educacional, aunque comprenda dependencias para el
alojamiento de estudiantes, se infiere que por su naturaleza no es un inmueble que revista
caracteres de vivienda8.

4. Finalidad del Crdito Especial IVA de la Construccin

Segn el Servicio de Impuestos Internos, la finalidad de este Crdito Especial es evitar el

encarecimiento del precio en los contratos generales de construccin destinados a la
habitacin, ya que representa el 65% del Dbito Fiscal IVA relacionado con este tipo de
contratos. Ello permite evitar un recargo en el costo del inmueble. De acuerdo a lo expuesto, el
beneficio de crdito especial para el adquirente de un inmueble destinado a fines habitacionales
puede constituir una rebaja en el precio final9.

5. Algunos aspectos operativos del Crdito Especial IVA en la Construccin

El derecho al Crdito Fiscal especial de 65% en un contrato general de construccin, destinado

a la habitacin, slo procede cuando ha sido deducido de las facturas de venta 10.

Es condicin para usar el Crdito Fiscal especial que las facturas se emitan conforme con las
instrucciones contenidas en la Circular N 26, de 1987, del SII, dejando especialmente
constancia de dicha rebaja en la respectivas facturas, acreditando que este menor precio fue
traspasado al comprador11.

7
Manual Tributario, Franquicias y Beneficios Tributarios Para Empresas y Personas, del SII, del 30.06.06, disponible
en http://www.sii.cl/contribuyentes/actividades_especiales/manual_franquicias_tributarias_junio2006.pdf (Mayo, 2014).
8
Ibdem.
9
Fuente:http://www.sii.cl/contribuyentes/actividades_especiales/manual_franquicias_tributarias_junio2006.pdf y
http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1873.htm (Mayo, 2014).
10
Manual Tributario, Franquicias y Beneficios Tributarios Para Empresas y Personas, del SII, del 30.06.06, disponible
en http://www.sii.cl/contribuyentes/actividades_especiales/manual_franquicias_tributarias_junio2006.pdf (Mayo, 2014).
11
Ibdem.
 5

Sin embargo, esto no garantiza que la rebaja sea traspasada al cliente final, pues el comprador
no necesariamente ser el habitante, sino que puede ser una inmobiliaria que a su vez venda el
inmueble al cliente final, en forma exenta de IVA, ya que las inmobiliarias no estn afectas a
IVA.

As, la inmobiliaria, que puede ser del mismo grupo al que pertenece la constructora, percibe del
cliente final el mismo precio que habra cobrado si el vendedor directo fuese la constructora,
pero ahorrndose el IVA, lo que disminuye sus egresos y aumenta sus ingresos, pues todo el
precio de compraventa ser exento de IVA.

IV. Modificacin propuesta en la Reforma Tributaria de 2014

En trminos generales, se grava con IVA la venta habitual de bienes inmuebles nuevos o
usados, se grava con IVA a las empresas inmobiliarias (actualmente no afectas a IVA), y se
reduce el Crdito Fiscal IVA especial para la construccin.

Para ello el artculo 3 del Proyecto, rebaja el lmite de valor de las viviendas, para la
procedencia del beneficio, de las actuales 4.500 UF, a 2.000, y rebaja el lmite de este
beneficio, de las actuales 225 UF a 100 UF.

Luego, el artculo sptimo del proyecto, establece un calendario de entrada en vigencia de

ambas modificaciones, de la siguiente manera:
Desde el 1 de enero de 2015: el crdito proceder para viviendas de hasta 4.000 UF, con
un tope de hasta 200 UF.
Desde el 1 de enero del ao 2016: el crdito proceder para viviendas de hasta 3.000 UF,
con un tope de hasta 150 UF.
Desde el 1 de enero del 2017: el crdito proceder para viviendas de hasta 2.000 UF, con
un tope de hasta 100 UF.

V. Ejemplos

A continuacin se presentan dos ejemplos de la aplicacin del articulado propuesto,

sealndose en cada caso los supuestos.

6. Ejemplo N 1, simple, en que no vara el Neto, pero s el precio final

En este ejemplo se compara la facturacin de dos inmuebles de distinto valor, bajo la norma
vigente y bajo la norma propuesta. Los valores netos propuestos responden a que la ley vigente
no especifica si el lmite de 4.200 UF es con o sin impuestos incluidos. El SII ha interpretado
administrativamente que el lmite es antes de impuestos 12. El ejercicio permite apreciar los
lmites del beneficio para una vivienda de valor inferior a las 4.500 UF antes de impuestos y
despus de impuestos. En ambos casos, bajo la norma vigente, el beneficio resulta procedente.
Bajo la norma propuesta, se ve que en ambos casos el beneficio es improcedente, por expresa
disposicin de la norma, lo que elevara la facturacin de la vivienda.

12
Circular N 39 del ao 2009. Ello obviamente significa que el beneficio resulta aplicable para viviendas de mayor
valor, que si el lmite fuese con impuesto incluido.
 6

Norma vigente Con reforma

Valores en UF Valores en UF
Inmueble 1 Inmueble 2 Inmueble 1 Inmueble 2
Neto 3.500 4.200 3.500 4.200
IVA13 665 798 665 798
CEEC14 -22515 -22516 0 0
Total 3.940 4.773 4.165 4.998
Fuente: tabla de elaboracin propia.

13
19% del valor Neto.
14
Crdito Especial Empresa Constructora.
15
El 65% de 665 es 432 pero el lmite legal es 225.
16
El 65% de 798 es 519 pero el lmite legal es 225.
 7

7. Ejemplo completo, en que no vara el precio final

En el siguiente ejemplo se grafica la modificacin en la facturacin de una empresa inmobiliaria para la venta de una propiedad, bajo la norma vigente y
bajo la norma propuesta. Para ello se explicitan los siguientes supuestos:

8. Se ha supuesto que la reforma est en rgimen, en su tercer ao, desde el 1 de Enero de 2017, en que el costo de venta mximo que puede
optar al beneficio es 2.000 UF. De la mima manera, el beneficio es un descuento del 0,65 sobre el IVA dbito de la Constructora, y el descuento
mximo puede llegar a 100 UF por vivienda.
9. La norma se aplica a la factura de la Constructora a la Inmobiliaria o al cliente final, pero siempre desde la Constructora.
10. Se ha supuesto que el terreno no est afecto a IVA.
11. Se ha despreciado el efecto de Impuesto de Timbres y Estampillas en el valor del eventual crdito que deba tomar el comprador.
12. Se ha supuesto un 20% de margen de ganancia.

Supuesto del ejercicio de la nueva ley Supuesto del ejercicio de la actual ley

Costo Costo
Construcc. 1.500 Costos de Inmob. s/IVA Construcc. 1.500 Costos de Inmob. s/IVA
IVA 285 Arquitectos 30 IVA 285 Arquitectos 30
Desc. Especial 100 Clculos 30 Desc. Especial 185,25 Clculos 30
IVA final 185 Abogados 10 IVA final 99,75 Abogados 10
Factura final 1.685 Promocin 30 Factura final 1.599,75 Promocin (c/IVA) 30
Costo Terreno 150 Costo Terreno 150
Gastos Grales. 50 Gastos Grales 50
Costo final Inmob. 300 Costo final Inmob. 300
Promocin c/IVA 5,7 Promocin c/IVA 5,7

FACTURA DE LA INMOBILIARIA FACTURA S/IVA DE LA INMOBILIARIA

Elementos Elementos

Costo Inmobiliaria s/ terreno 150 Costo Inmobiliaria s/ terreno 150

Costo Construccin 1.500 Costo Construcc. Incluye IVA 1.599,75
Costo terreno 150 Costo terreno 150
sub total 1 1.800 sub total 1899,75
 8

Supuesto del ejercicio de la nueva ley Supuesto del ejercicio de la actual ley

Margen 20% 360 Margen 20% 379,95

subtotal 2 2.160
IVA (s/terreno) 381,9 Factura Total a pagar cliente 2.279,7
Factura Total a pagar cliente 2.541,9 Ejercicio de IVA para la Inmobil.

Supuesto: que los terrenos no se afecten con IVA Costos Directos 99,75
COSTO PARA EL CLIENTE IVA RECAUDADO POR EL
Ejercicio de IVA para la Inmob. FINAL Factura Constructora 99,75 FISCO

2.541,9 Factura Promociones 0 99,75

Crditos 190,7
IVA RECAUDADO POR EL
Factura Constructora 185 FISCO
Pago de IVA Neto para la Inmob. COSTO PARA EL CLIENTE
Factura Promociones 5,7 DE LA INMOB 191 por casa 99,75 FINAL
2.279,70
Dbitos 381,9

Pago de IVA neto para la TOTAL IVA PAGADO POR EL

Inmob. por casa 191,2 COMPRADOR
RECAUDADO POR
FISCO 191
Fuente: Tabla de elaboracin propia.