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DIREITO IMOBILIRIO

Direito Imobilirio
Marcos Ehrhardt

O contexto econmico-social A situao ftica permite


formulao de pedido de antecipao dos
Momento favorvel ao setor da efeitos da tutela?
construo civil: Qual o entendimento
Aquecimento do mercado jurisprudencial?
Programa Minha casa, minha
vida ELABORANDO A PETIO INICIAL
Novos modelos de
financiamento imobilirio Quais os itens obrigatrios?
Falta de mo-de-obra
Art. 282. A petio inicial indicar:
especializada
I - o juiz ou tribunal, a que dirigida;
Falta de matria prima
II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e
residncia do autor e do ru;
Pesquise peculiaridades locais
III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificaes;
Qual o cenrio de oferta de mo de
V - o valor da causa;
obra e matria prima em sua cidade?
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos
Quais as principais construtoras?
fatos alegados;
Existem muitos empreendimentos
VII - o requerimento para a citao do ru.
lanados sem concluso das obras?
Existe efetiva fiscalizao dos
rgos Municipais de controle e do O tema no NCPC:
Ministrio Pblico?
Existe alguma questo ambiental Art. 319. A petio inicial indicar:
relevante? I - o juzo a que dirigida;
II - os nomes, os prenomes, o estado civil,
Recebendo o cliente a existncia de unio estvel, a profisso,
o nmero de inscrio no Cadastro de
Necessidade de buscar informaes: Pessoas Fsicas ou no Cadastro Nacional
Quando celebrou o contrato? da Pessoa Jurdica, o endereo eletrnico,
Qual objetivo da aquisio? o domiclio e a residncia do autor e do
O cliente tem casa prpria? ru;
Que outras despesas foram efetivadas III - o fato e os fundamentos jurdicos do
por conta da aquisio do imvel? pedido;
Qual a postura da construtora IV - o pedido com as suas especificaes;
durante a vigncia do contrato? V - o valor da causa;
Diante da atual situao, o que o VI - as provas com que o autor pretende
cliente pretende (rever o contrato ou demonstrar a verdade dos fatos alegados;
resolv-lo?) VII - a opo do autor pela realizao ou
J ocorreu alguma tentativa de no de audincia de conciliao ou de
negociao extrajudicial do contrato? mediao.
Verificao da documentao e
solicitao de documentao Qual o juzo competente?
complementar
Contratao dos servios (contrato Foro da situao do imvel
de honorrios e procurao) Verificar clusula de foro do
Anlise das possibilidades do caso contrato e lembrar da incidncia do CDC
Quais os fundamentos jurdicos da Possibilidade de ajuizamento da
pretenso do seu cliente? demanda no Juizado Especial
Quais os principais argumentos Nome e qualificao das partes
contrrios a sua tese ? Verifique os dados que constam do
contrato

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Informar o endereo de modo mais


completo possvel, incluindo o CEP
Se caso do adquirente ser pessoa
jurdica, lembrar de juntar aos autos o
contrato social ou estatuto

Qual o valor da causa?


Art. 259, CPC. O valor da causa constar sempre da petio inicial
e ser:
I - na ao de cobrana de dvida, a soma do principal, da pena e
dos juros vencidos at a propositura da ao;
II - havendo cumulao de pedidos, a quantia correspondente
soma dos valores de todos eles;
V - quando o litgio tiver por objeto a existncia, validade,
cumprimento, modificao ou resciso de negcio jurdico, o valor
do contrato;

O tema no NCPC:

Art. 292. O valor da causa constar da


petio inicial ou da reconveno e ser:
I - na ao de cobrana de dvida, a soma
monetariamente corrigida do principal, dos
juros de mora vencidos e de outras
penalidades, se houver, at a data de
propositura da ao;
II - na ao que tiver por objeto a
existncia, a validade, o cumprimento, a
modificao, a resoluo, a resilio ou a
resciso de ato jurdico, o valor do ato ou
o de sua parte controvertida; QUAL A LEI APLICVEL?
V - na ao indenizatria, inclusive a
fundada em dano moral, o valor Relao de consumo
pretendido; Existncia de cadeia de
VI - na ao em que h cumulao de fornecedores que respondem
pedidos, a quantia correspondente soma solidariamente
dos valores de todos eles; Dilogo das fontes (aplicao
Quais as provas que necessitam ser subsidiria do CC/02)
apresentadas?
Prova documental
Prova pericial
Depoimento pessoal das partes
Prova Testemunhal

Fundamentao jurdica

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O fundamento do dever de indenizar,


aqui, o risco da atividade: por isso a
responsabilidade objetiva se aplica a todas
as hipteses decorrentes de danos
experimentados pelo consumidor em
decorrncia de relao jurdica de
consumo (CDC 6. VI E 8).
(Nelson Nery Jnior e Rosa Maria de Andrade
Art. 6 - So direitos bsicos do
Nery, da obra Cdigo Civil Comentado e
consumidor:
Legislao Extravagante, Revista dos
III - a informao adequada e clara sobre
Tribunais, 2005)
os diferentes produtos e servios, com
especificao correta de quantidade,
Excludentes do dever de indenizar e o
caractersticas, composio, qualidade e
risco do empreendimento
preo, bem como sobre os riscos que
Fora Maior
apresentem;
Caso Fortuito
VI a efetiva preveno e reparao de
Fato de Terceiro
danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos e difusos;
Fato de terceiro na doutrina
VIII a facilitao da defesa de seus
direitos, inclusive com a inverso do nus
...O fato de terceiro somente exclui a
da prova, a seu favor, no processo civil,
indenizao quando realmente se
quando, a critrio do juiz, for verossmil a
constituir em causa estranha conduta,
alegao ou quando for ele
que elimina o nexo causal. Cabe o agente
hipossuficiente, segundo as regras
defender-se, provando que o fato era
ordinrias de experincias;
inevitvel e imprevisvel (...) O fato de
terceiro deve equivaler fora maior. A
Sero invlidas as disposies que
tendncia da jurisprudncia admitir
ponham em desequilbrio a equivalncia
apenas excepcionalmente o fato de
entre as partes. Se o contrato situa o
terceiro como excludente de culpa. (...)
consumidor em situao inferior, com
Destarte, se o agente no lograr provar
ntidas desvantagens, tal contrato poder
cabalmente que o terceiro foi a causa
ter a sua validade judicialmente
exclusiva do evento, tendo tambm o
questionada, ou, em sendo possvel, ter
indigitado ru concorrido com culpa, no
apenas a clusula que fere o equilbrio
elide o dever de indenizar. Recorde-se de
afastada.
que o art. 942 (antigo, art. 1.518)
(Felipe Peixoto Braga Netto, in Manual de
estabelece a responsabilidade solidria
Direito do Consumidor, Salvador: Edies
para todos os causadores do dano.
Juspodivm, 2009).
(VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil.
So Paulo: Saraiva, 2003, p. 47/48)
Responsabilidade OBJETIVA do
Excludentes na jurisprudncia
Fornecedor
...mera dificuldade detectada no setor da
Art. 14 - O fornecedor de servios
construo civil no leva a configurar caso
responde, independentemente da
fortuito ou fora maior como hipteses
existncia de culpa, pela reparao dos
excludentes, de modo a desobrigar a
danos causados aos consumidores por
construtora-incorporadora da
defeitos relativos prestao dos
responsabilidade contratual pelo atraso
servios, bem como por informaes
verificado, consoante o prazo pactuado
insuficientes ou inadequadas sobre sua
para a efetiva entrega da coisa vendida.
fruio e riscos.
(...) (TJDFT APC 45105/97 5 T.Cv.
Risco da atividade
Rel. Des. Dcio Vieira J. 01.12.1997)
DANOS PASSVEIS DE RESSARCIMENTO
Posio do STJ (RESP 955.134)

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DIREITO DO CONSUMIDOR E Assim, mantm-se a condenao do


PROCESSUAL CIVIL. RECURSO fornecedor - construtor de imveis - em
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE restituir integralmente as parcelas pagas
COMPRA E VENDA DE IMVEL. pelo consumidor, acrescidas de multa de
RESCISO POR CULPA DA 2% (art. 52, 1, CDC), abatidos os
CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS aluguis devidos, em vista de ter sido
DE CONSTRUO. ARBITRAMENTO DE aquele, o fornecedor, quem deu causa
ALUGUIS EM RAZO DO USO DO resciso do contrato de compra e venda
IMVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A de imvel.
TTULO DE SUCUMBNCIA, DE LAUDO (REsp 955134/SC, Rel. Ministro LUIS
CONFECCIONADO FELIPE SALOMO, QUARTA TURMA,
EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012)
VENCEDORA.DESCABIMENTO. EXEGESE Jurisprudncia sobre a possibilidade de
DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSO reparao por danos extrapatrimoniais
DE CLUSULA CONTRATUAL QUE APELAO CVEL ATRASO NA
PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM ENTREGA DE APARTAMENTO Resciso
BENEFCIO DO FORNECEDOR, PARA A contratual e devoluo das parcelas
HIPTESE DE MORA OU pagas: juridicidade. Exceo de contrato
INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. no cumprido. Inaplicao. Indenizao.
POSSIBILIDADE. Dano moral. Ocorrncia. Improvimento.
1. Apesar de a resciso contratual ter Confessado pela construtora o atraso na
ocorrido por culpa da construtora entrega da obra e inexistindo qualquer
(fornecedor), devido o pagamento de circunstncia legal justificadora, cabvel
aluguis, pelo adquirente (consumidor), a resciso do contrato de aquisio de
em razo do tempo em que este ocupou o imvel e devoluo das prestaes pagas,
imvel. O pagamento da verba independentemente da cominao
consubstancia simples retribuio pelo indenizatria por dano moral ante as
usufruto do imvel durante determinado agruras enfrentadas pelo comprador pela
interregno temporal, rubrica que no se demora na entrega do bem. (TJBA AC
relaciona diretamente com danos 16.054-1/06 (12700) Rel. Des. Paulo
decorrentes do rompimento da avena, Furtado DJU 28.06.2006)
mas com a utilizao de bem alheio. Da IMVEL CONTRATO COMPRA E
por que se mostra desimportante indagar VENDA RESCISO CLUSULA PENAL
quem deu causa resciso do contrato, se PARCELAS RETENO REDUO
o suporte jurdico da condenao a DANO MORAL CARATERIZADO
vedao do enriquecimento sem causa. rescindido o contrato de compra e venda
Precedentes. de imvel quando descumpridas as
2. Seja por princpios gerais do direito, clusulas contratuais relativas ao prazo de
seja pela principiologia adotada no Cdigo entrega do bem. Deve ser reduzido o
de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por percentual estabelecido em clusula penal
comezinho imperativo de equidade, de contrato de compra e venda de imvel,
mostra-se abusiva a prtica de se estipular quando esse se mostrar manifesta
penalidade exclusivamente ao desvantagem para o consumidor no
consumidor, para a hiptese de mora ou momento da resciso contratual.
inadimplemento contratual, ficando isento devida a indenizao por dano moral
de tal reprimenda o fornecedor - em quando frustradas as expectativas de
situaes de anlogo descumprimento da compra da casa prpria pelo
avena. Assim, prevendo o contrato a inadimplemento contratual por parte da
incidncia de multa moratria para o caso construtora. (TJRO AC
de descumprimento contratual por parte 100.001.2002.017862-9 2 C.Cv. Rel.
do consumidor, a mesma multa dever Juiz Lo Antnio Fachin J. 26.07.2006)
incidir, em reprimenda do fornecedor, caso
seja deste a mora ou o inadimplemento.

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Direito Civil, consentneo com o artigo 1


do CDC, que estabelece proteo e defesa
do consumidor, imperativo da funo
social do contrato e com base nesse
interesse social que a construtora
responde objetivamente pelos danos
causados como fornecedora de servios.
3. No se confunde dano moral com o
dano material, este pode ser avaliado
monetariamente, enquanto o dano moral
lesa os direitos de personalidade e no
DIREITO CIVIL COOPERATIVA prescinde de provas. 4. O caso concreto
HABITACIONAL RESCISO DO demonstra ter havido mais do que meros
CONTRATO INADIMPLEMENTO dissabores, vez que o fato perdurou por
CONTRATUAL DA COOPERATIVA considervel lapso de tempo, razo pela
DEVOLUO DAS QUANTIAS PAGAS EM qual devido o dano moral. 5. No
PARCELA NICA DESPESAS DE "extra-petita" a sentena cuja deciso d a
ADMINISTRAO FIXAO EM 10% adequada soluo ao caso concreto,
(DEZ POR CENTO) ALEGAO DE diante da clara exposio dos fatos.
DANO MORAL INOCORRNCIA
SENTENA CONFIRMADA (...) 4 - O RECURSO CONHECIDO E NO PROVIDO.
desconforto trazido para o contratante em (TJPR AC 0366793-8 9 C.Cv. Rel.
decorrncia da inobservncia de clusulas Des. Rosana Amara Girardi Fachin J.
contratuais, decorrente da frustrao 16.11.2006)
quanto aquisio de imvel na data Dano moral na doutrina
aprazada, no representa anormal ofensa Vale citar entendimento de nio Santarelli
personalidade, tratando-se de Zuliani em artigo denominado, DANO
acontecimento inerente prpria vida em MORAL: A ERA DA JURISPRUDNCIA,
sociedade. Inexistncia de dano moral a publicada na Revista Sntese de Direito
ser indenizado. Apelao cvel da r Civil e Processual Civil n 13 - SET-
desprovida. Recurso adesivo dos autores OUT/2001, pg. 20, in verbis:
desprovido. (TJDFT APC Como relator da Ap. 085.852-4/4, julgada
20050710243486 2 T.Cv. Rel. Des. pela Terceira Cmara da Seo de Direito
Angelo Passareli DJU 21.08.2007 p. Privado do TJSP, anotei como fundamento
112) da admissibilidade de indenizao por
ENTREGA DA OBRA DEFEITO NA dano moral pela inadimplncia de contrato
CONSTRUO DANO MATERIAL imobilirio: (...) conceder dano moral ao
COMPROVADO INTELIGNCIA DO comprador do apartamento que sofre, na
ARTIGO 1.245, CCB 1916 ARTIGO 618, alma e no bolso, com a irresponsabilidade
CCB/2002 APLICAO DO CDIGO DE gerencial de uma incorporao regulada
DEFESA DO CONSUMIDOR DANO pela L. 4.591/64, significa mais do que
MORAL INCIDNCIA PRINCPIO DA resgatar a auto-estima do candidato
SUCUMBNCIA RECPROCA NO condominial, livrando-o da desumana pena
OCORRNCIA DE JULGAMENTO" EXTRA- que se paga pela culpa alheia. Uma fraude
PETITA" comercial nunca assimilada
corretamente pelos amigos ou conhecidos
1. As concluses periciais, devidamente do lesado, pelos inimigos, pelas
comprovadas, demonstram as falhas na autoridades em geral e at por certos
construo, bem como afirmam a familiares que passam a propagar, velada
responsabilidade do Apelante pelos ou publicamente, um tipo de incapacidade
defeitos do imvel. 2. Com o advento do volitiva da vtima do engodo.
Cdigo de Defesa do Consumidor, houve Esses desafortunados no recebem
profunda alterao dos institutos de indulgncia e sofrem presso e estresse

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que os aproximam do desprezo pela a beirar situao aberrante a cobrana


prpria integridade fsica e mental. So reversa de juros compensatrios, de quem
lanados no fogo ou no caldeiro dos entrega o capital por aquele que o toma de
otrios cada vez que repetem as emprstimo.
justificativas da frustrao e do prejuzo, 3. Recurso especial improvido.
perdem o respeito em casa e tornam-se (REsp 670.117/PB, Rel. Ministro LUIS
alvos das piadas de salo, dos risinhos FELIPE SALOMO, QUARTA TURMA,
cnicos, da complacncia que mais lhes julgado em 14/09/2010, DJe 23/09/2010)
agrava a situao do que os salva do EMBARGOS DE DIVERGNCIA. DIREITO
desprezo que lhes dilacera a alma. A CIVIL. INCORPORAO IMOBILIRIA.
sentena condenatria cala a maldade e, IMVEL EM FASE DE CONSTRUO.
sem terapia, cura o psquico abalado, COBRANA DE JUROS
servindo de referencial para que se COMPENSATRIOS ANTES DA ENTREGA
respeitem mais do que o patrimnio DAS CHAVES. LEGALIDADE.
material do comprador lesado pelo 1. Na incorporao imobiliria, o
comportamento doloso das ENCOLS da pagamento pela compra de um imvel em
vida. fase de produo, a rigor, deve ser vista.
Nada obstante, pode o incorporador
PONTOS ESPECFICOS oferecer prazo ao adquirente para
pagamento, mediante parcelamento do
1) Clusula de tolerncia preo. Afigura-se, nessa hiptese, legtima
2) Juros no p a cobrana de juros compensatrios.
3) Congelamento do Saldo devedor 2. Por isso, no se considera abusiva
4) Vcios Redibitrios clusula contratual que preveja a cobrana
5) Hipoteca da unidade adquirida de juros antes da entrega das chaves, que,
6) Prescrio da Ao ademais, confere maior transparncia ao
contrato e vem ao encontro do direito
A DISCIPLINA DOS JUROS NOS informao do consumidor (art. 6, III, do
CONTRATOS DE AQUISIO DE IMVEIS CDC), abrindo a possibilidade de correo
NA PLANTA de eventuais abusos.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. 3 No caso concreto, a excluso dos juros
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE compensatrios convencionados entre as
IMVEL. COBRANA DE JUROS partes, correspondentes s parcelas pagas
COMPENSATRIOS DURANTE A OBRA. antes da efetiva entrega das chaves, altera
"JUROS NO P". ABUSIVIDADE. o equilbrio financeiro da operao e a
INEXISTNCIA DE EMPRSTIMO, comutatividade da avena.
FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE 4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP,
CAPITAL ALHEIO. Relator Ministro CARLOS ALBERTO
1. Em contratos de promessa de compra e MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA,
venda de imvel em construo, descabe a julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306,
cobrana de juros compensatrios antes REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF,
da entrega das chaves do imvel - "juros REsp n.1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF,
no p" -, porquanto, nesse perodo, no h relatado pelo Ministro PAULO
capital da construtora/incorporadora FURTADO(Desembargador convocado do
mutuado ao promitente comprador, TJBA), e REsp n.1.193.788/SP, relatado
tampouco utilizao do imvel prometido. pelo Ministro MASSAMI UYEDA.
2. Em realidade, o que h uma verdadeira 5. Embargos de divergncia providos, para
antecipao de pagamento, parcial e reformar o acrdo embargado e
gradual, pelo comprador, para um imvel reconhecer a legalidade da clusula do
cuja entrega foi contratualmente diferida contrato de promessa de compra e venda
no tempo. Vale dizer, se h aporte de de imvel que previu a cobrana de juros
capital, tal se verifica por parte do compensatrios de 1% (um por cento) a
comprador para com o vendedor, de sorte partir da assinatura do contrato.

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(EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI importador respondem,


BENETI, Rel. p/ Acrdo Ministro independentemente da existncia de
ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA culpa, pela reparao dos danos causados
SEO, julgado em 13/06/2012, DJe aos consumidores por defeitos
26/11/2012) decorrentes de projeto, fabricao,
construo, montagem, frmulas,
VCIOS REDIBITRIOS manipulao, apresentao ou
acondicionamento de seus produtos, bem
Da Responsabilidade por Vcio do Produto como por informaes insuficientes ou
e do Servio inadequadas sobre sua utilizao e riscos.
Art. 18. Os fornecedores de produtos de 1 O produto defeituoso quando no
consumo durveis ou no durveis oferece a segurana que dele
respondem solidariamente pelos vcios de legitimamente se espera, levando-se em
qualidade ou quantidade que os tornem considerao as circunstncias
imprprios ou inadequados ao consumo a relevantes, entre as quais:
que se destinam ou lhes diminuam o valor, I - sua apresentao;
assim como por aqueles decorrentes da II - o uso e os riscos que razoavelmente
disparidade, com a indicaes constantes dele se esperam;
do recipiente, da embalagem, rotulagem III - a poca em que foi colocado em
ou mensagem publicitria, respeitadas as circulao.
variaes decorrentes de sua natureza,
podendo o consumidor exigir a DA PRESCRIO E DECADNCIA
substituio das partes viciadas.
1 No sendo o vcio sanado no prazo Art. 26. O direito de reclamar pelos vcios
mximo de trinta dias, pode o consumidor aparentes ou de fcil constatao caduca
exigir, alternativamente e sua escolha: em:
I - a substituio do produto por outro da I - trinta dias, tratando-se de fornecimento
mesma espcie, em perfeitas condies de de servio e de produtos no durveis;
uso; II - noventa dias, tratando-se de
II - a restituio imediata da quantia paga, fornecimento de servio e de produtos
monetariamente atualizada, sem prejuzo durveis.
de eventuais perdas e danos; Art. 27. Prescreve em cinco anos a
III - o abatimento proporcional do preo. pretenso reparao pelos danos
3 O consumidor poder fazer uso causados por fato do produto ou do
imediato das alternativas do 1 deste servio prevista na Seo II deste Captulo,
artigo sempre que, em razo da extenso iniciando-se a contagem do prazo a partir
do vcio, a substituio das partes viciadas do conhecimento do dano e de sua
puder comprometer a qualidade ou autoria.
caractersticas do produto, diminuir-lhe o
valor ou se tratar de produto essencial. HIPOTECA DA UNIDADE
4 Tendo o consumidor optado pela
alternativa do inciso I do 1 deste artigo, A hipoteca firmada entre a construtora e o
e no sendo possvel a substituio do agente financeiro, anterior ou posterior
bem, poder haver substituio por outro celebrao da promessa de compra e
de espcie, marca ou modelo diversos, venda, no tem eficcia perante os
mediante complementao ou restituio adquirentes do imvel. (Smula 308,
de eventual diferena de preo, sem SEGUNDA SEO, julgado em 30/03/2005,
prejuzo do disposto nos incisos II e III do DJ 25/04/2005 p. 384).
1 deste artigo.
Da Responsabilidade pelo Fato do Produto OUTRAS DECISES
e do Servio
Art. 12. O fabricante, o produtor, o
construtor, nacional ou estrangeiro, e o

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Clusula que no prev penalizao de aluguis que os autores desembolsaram


construtora por atraso na entrega de desde janeiro de 2011 at a entrega do
imvel abusiva imvel, acrescido de atualizao
Os Juzes de Direito integrantes da monetria.
3 Turma Recursal Cvel consideraram TJSP - Processo n 0010019-
abusiva clusula contratual de venda de 27.2012.8.26.0008
imvel que prev tolerncia de at 180 dias Atraso na entrega de imvel gera
em caso de atraso na obra, com a indenizao
condenao de construtora ao pagamento Ao adquirir um imvel da empresa
de multa, alm do reconhecimento de PDG Realty S/A Empreendimentos e
danos morais pela demora na entrega da Participaes, R.P.D.S. e M.P.D.S.
casa prpria. esperavam que fosse cumprido o prazo de
TJRS - Recurso n 71003826450v entrega, previsto para julho de 2010. A
Em seu voto, o Juiz de Direito Carlos data, no entanto, no foi respeitada. Em
Eduardo Richinitti, relator do processo, consequncia disso, a 5 Cmara de
explicou: Direito Privado fixou a indenizao por
"A chamada clusula de tolerncia danos morais no valor de R$ 10 mil reais
tem sido imposta e aceita como algo em favor dos compradores. Condenou,
absolutamente normal, quando no . ainda, a empresa ao pagamento dos lucros
Infringe mais de um dispositivo do Cdigo cessantes, equivalente ao valor dos
do Consumidor (CDC), que demonstram a aluguis que os autores desembolsaram
abusividade na extenso do prazo de desde janeiro de 2011 at a entrega do
entrega sem qualquer penalizao". imvel, acrescido de atualizao
Observou que a desvinculao de monetria.
qualquer penalizao no estendida ao TJSP - Processo n 0010019-
consumidor-contratante, que em caso de 27.2012.8.26.0008
atraso de uma prestao, que seja apenas O desembargador relator Moreira Viegas
por um dia, j sofre cobrana de juro e afirmou em seu voto que:
multa. incontroversa a mora da r,
Sobre os danos morais, o observando-se que foram emitidas
magistrado afirmou: "No h como se notificaes postergando o prazo da
desconhecer todos os transtornos e entrega, o que finalmente s aconteceu em
frustraes daquele que adquire a to 27.04.2011.
sonhada casa prpria e se v no pesadelo a r no pode repassar ao
da incerteza da entrega. H diversos casos consumidor o risco da atividade que
de pessoas que tem que morar em hotis exerce, impondo aos autores que
ou prorrogar locaes. Todo o suportem os prejuzos pelo atraso na
planejamento de vida resta frustrado e entrega do imvel. O imvel no foi
deve ser compensado". entregue no prazo ajustado, tampouco na
Atraso na entrega de imvel gera prorrogao contratual dos 180 dias, o que
indenizao resulta na responsabilizao dela pelo
Ao adquirir um imvel da empresa atraso na entrega do bem.
PDG Realty S/A Empreendimentos e Alm dos danos materiais, Moreira
Participaes, R.P.D.S. e M.P.D.S. Viegas destacou em seu voto, que
esperavam que fosse cumprido o prazo de reconhece-se ainda o cabimento dos
entrega, previsto para julho de 2010. A danos morais, porque o descumprimento
data, no entanto, no foi respeitada. Em do contrato, de fato, ocasionou angstia e
consequncia disso, a 5 Cmara de desgosto aos autores, pois notrio que
Direito Privado fixou a indenizao por quem adquire o imvel e efetua o
danos morais no valor de R$ 10 mil reais pagamento regular das prestaes, sente-
em favor dos compradores. Condenou, se frustrado por no poder dispor do bem,
ainda, a empresa ao pagamento dos lucros sofrendo aflio psicolgica, em razo do
cessantes, equivalente ao valor dos prolongado martrio de espera pela

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entrega da casa prpria. e sofrimento indenizvel pela sua


Consequentemente, os danos gravidade.
extrapatrimoniais se fazem presentes. 2. A Corte local, para reformar a sentena
Construtora condenada a ressarcir por e julgar procedente o pedido de
defeitos em prdio novo indenizao por danos morais, concluiu
O juiz da 16 Vara Cvel de Braslia que o atraso na entrega do imvel, de
condenou a construtora RV LTDA a pagar aproximadamente 9 (nove) meses, por si,
a proprietrio de apartamento novo em frustrou a expectativa do casal de ter um
prdio da construtora a quantia de R$ lar, causando, consequentemente,
21.501,44 por ressarcimento de gastos transtornos por no ter domiclio prprio.
com problemas no imvel. Com efeito, o Tribunal de origem apenas
TJDFT - Processo n superestimou o desconforto, o
2009.01.1.031202-7 aborrecimento e a frustrao da autora,
Segundo o autor, ele adquiriu em sem apontar, concretamente, situao
2006 um apartamento em um prdio novo, excepcional especfica, desvinculada dos
pelo valor de R$ 829.600,00. Com pouco normais aborrecimentos do contratante
tempo de uso o imvel apresentou que no recebe o imvel no prazo
defeitos diversos no acabamento e na contratual.
estrutura. 3. A orientao adotada na deciso
Alegou tambm que o imvel foi agravada no esbarra no bice contido no
adquirido com trs vagas de garagem, as enunciado n. 7 da Smula do STJ, tendo
quais apresentam espao reduzido e, por em vista que foram consideradas, apenas,
isso, no h como efetuar manobras, o as premissas fticas descritas no acrdo
que compromete a utilidade do bem. recorrido.
Acrescentou que as paredes do 4. Agravo regimental desprovido.
apartamento tambm esto fora do (AgRg no REsp 1408540/MA, Rel. Ministro
esquadro, o que impossibilita a colocao ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
de mveis em condies normais. Relatou TURMA, julgado em 12/02/2015, DJe
ainda falhas na instalao eltrica, o que 19/02/2015)
gera queima constante de lmpadas e
soltura do miolo de tomadas. MATERIAL COMPLEMENTAR
A construtora, embora tenha WWW.MARCOSEHRHARDT.COM.BR
efetuado reparo, utilizou materiais de baixa CONTATO
qualidade. Afirmou tambm que foi E-mail: contato@marcosehrhardt.com.br
atingido em sua honra, pois um Twitter: @marcosehrhardt
empregado da empresa o chamou de
"chato", alm de ter que enfrentar uma
maratona para a soluo de todos os
defeitos do imvel.
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. AO DE
OBRIGAO C/C INDENIZAO POR
DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA
DE IMVEL. ABORRECIMENTO E
DISSADOR. EXAME DAS PREMISSAS
FTICAS DO ACRDO RECORRIDO.
ENUNCIADO N. 7 DA SMULA DO STJ.
NO INCIDNCIA.
1. O simples descumprimento contratual,
por si, no capaz de gerar danos morais,
sendo necessria a existncia de uma
consequncia ftica capaz de acarretar dor

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DIREITO IMOBILIRIO
Direito Imobilirio
Marcos Ehrhardt

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