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OD ireito, LegisLao
peraes Imobilirias
e tica
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3e
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Operaes Imobilirias

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4 Edio - Abril/2006 pela produo de cpias.
ndice
Apresentao............................................................................................................ 8

Lio 1 - Exerccio da Profisso


Introduo.............................................................................................................. 11
1. Atribuies.................................................................................................... 11
1.1 Mediao.................................................................................................. 11
1.2 Vantagens de um Mediador.................................................................... 11
1.3 Capacitao............................................................................................. 11
1.4 Compete ao Corretor de Imveis............................................................ 12
2. Prestao de Servios Alguns Conceitos.................................................. 13
3. Tabela de Comisses e Servios do CRECI . .............................................. 13
4. Decreto n 81.871 de 29 de Junho de 1978.................................................. 16
Exerccios Propostos.............................................................................................. 22

Lio 2 - Avaliao do Imvel


Introduo.............................................................................................................. 25
1. Fatores que Influenciam a Avaliao.......................................................... 25
2. Garantias de um Negcio............................................................................. 25

Lio 3 - Registro do Imvel


Introduo.............................................................................................................. 27
1. Efeitos do Registro........................................................................................ 27
2. Capacidade para Comprar e Vender........................................................... 27
3. Proibies de Venda..................................................................................... 28
4. Procurao (ou Mandato)............................................................................. 29

Lio 4 - Conhecimentos Obrigatrios para o Corretor


Introduo.............................................................................................................. 31
1. Cdigo do Consumidor (Lei n 8.078 de 11/09/90)..................................... 31
1.1 O Cdigo de Defesa do Consumidor e a Construo Civil................... 31
1.2 Medidas Cautelares de Produo Antecipada de Provas.................... 33
1.3 Cdigo de Defesa do Consumidor para o Loteamento......................... 34
1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979.................................................. 50
1.5 Cdigo de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Prpria... 52
1.6 Cdigo de Defesa do Consumidor e o Condomnio.............................. 55

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2. Pontos de Acesso Terra............................................................................. 63
3. Manual de Orientao Cooperativas Habitacionais............................... 66
3.1 Introduo................................................................................................ 66
3.2 O Cooperativismo.................................................................................... 67
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa............................. 67
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer................................ 67
3.5 O Que Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa.......................... 68
3.6 O Que Preciso Saber sobre o Material de Publicidade..................... 69
4. A Lei do Inquilinato..................................................................................... 69
5. Cartrios de Registros de Imveis............................................................... 84
Exerccios Propostos.............................................................................................. 85

Lio 5 - Impostos, Taxas e Certides


Introduo............................................................................................................... 89
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)............................................... 89
1.1 Elementos................................................................................................. 89
1.2 No-Incidncia........................................................................................ 89
1.3 Iseno...................................................................................................... 90
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural......................................... 90
3. Certides Negativas...................................................................................... 90
4. Encargos Previdencirios............................................................................. 91
5. Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis............................................. 91
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA.............................................. 92
6.1 nus e Gravames..................................................................................... 92
6.2 Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA)........ 92
7. Encargos da Transao Imobiliria............................................................ 92
Exerccios Propostos............................................................................................... 94

Lio 6 - Condomnio Edilcio


Introduo.............................................................................................................. 95
1. Conveno do Condomnio.......................................................................... 95
2. Assemblia..................................................................................................... 96
3. Decreto n 4.591, de 16 de Dezembro de 1994............................................ 97
4. O Cdigo Civil e o Condomnio................................................................. 103
5. Quorum........................................................................................................ 107
6. Fundo de Reserva........................................................................................ 107
7. Penalidades................................................................................................. 108
8. Contratos e Seguro..................................................................................... 108
8.1 Valor do Seguro..................................................................................... 108
8.2 Benfeitorias............................................................................................ 109
9. Locatrios.................................................................................................... 109
10. Administrao de Condomnio................................................................ 109
10.1 Com o Auxlio de Administradoras................................................... 109

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11. Documentao.......................................................................................... 109
12. Elevadores................................................................................................. 110
12.1 Cuidados com os Elevadores.............................................................. 110
12.2 Instrues da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usurios.............. 111
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes Segurana.......................... 112
14. Assaltos..................................................................................................... 112
Exerccios Propostos............................................................................................ 114

Lio 7 - Incorporaes Imobilirias.


Introduo............................................................................................................ 115
1. Tipos de Incorporao................................................................................ 115
2. Lei n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.................................................. 116

Lio 8 - Crdito Imobilirio


Introduo............................................................................................................ 133
1. Sistema Financeiro da Habitao............................................................. 133
1.1 Sistemas de Amortizao..................................................................... 133
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitao................. 134
1.3 Seguro Especial..................................................................................... 135
1.4 Utilizao do FGTS na Amortizao do SFH.................................... 135
2. Carteira Hipotecria................................................................................... 135
3. Sistema de Financiamento Imobilirio..................................................... 136
4. Consrcio..................................................................................................... 136
Exerccios Propostos............................................................................................ 137

Lio 9 - Cdigo Civil Dispositivos de Interesse


Introduo............................................................................................................ 139

Lio 10 - Glossrio de Termos Tcnicos e Expresses Jurdicas


Introduo............................................................................................................ 153

Anexo - Modelos de Minutas, Contratos e Outros Documentos


Introduo............................................................................................................ 179

Respostas dos Exerccios Propostos................................................................... 220

Bibliografia........................................................................................................... 222

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Apresentao
Antes de mais nada, queremos parabeniz-lo(a) pela escolha da pro-
fisso de Corretor de Imveis e pela sua opo de realizar seus estudos
conosco. Ao longo deste Mdulo de Operaes Imobilirias, voc vai
adquirir uma bagagem de conhecimentos muito ampla que lhe sero
teis, no somente no desempenho da profisso, mas tambm nas suas
atitudes como cidado().

Na Lio 1, Exerccio da Profisso, voc ter a oportunidade de


conhecer as vantagens em se contratar um Corretor na compra e venda
de um imvel, o que necessrio para ser um Corretor de Imveis, um
pouco sobre prestao de servios, ver a tabela de comisses aplicada
pelo CRECI, alm do decreto que regulamenta a profisso.

A Lio 2, intitulada Avaliao do Imvel, mostra ao futuro pro-


fissional da rea os fatores que devem ser levados em conta na deter-
minao do valor financeiro do imvel em questo.

A Lio 3, Registro do Imvel, apresenta o Oficial de Registro de


Imveis e suas responsabilidades. Ensina, ainda, os efeitos do registro
e a capacidade de compra e venda de acordo com o Cdigo Civil.

O Cdigo do Consumidor o tema da Lio 4, que tem a pretenso


de se tornar um livro de cabeceira do profissional Corretor de Imveis.
Ela transcreve o Cdigo de Defesa do Consumidor em todos os itens rela-
cionados s transaes imobilirias, e a Nova Lei do Inquilinato; mostra
as regras bsicas para se viver em condomnios (muito importante no
apenas para o profissional, mas, principalmente, para o cidado); mostra
os pontos de acesso terra e fala tudo sobre Cooperativas Habitacionais.

A Lio 5 dedicada aos Impostos, Taxas e Certides.

A Lio 6, Condomnio em Edificao, um manual para o Corretor


que acumula a funo de administrador de condomnios, fala sobre se-
gurana, assemblias, documentao, fundo de reserva, etc. Assim como
a Lio 4, de extrema importncia para quem vive em condomnio.

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Instituto Monitor

A Lio 7, Incorporaes Imobilirias, transcreve na ntegra


a Lei n 4.591.

A Lio 8 aborda os Financiamentos e o Sistema Financeiro


da Habitao.

A Lio 9 apresenta os artigos do Cdigo Civil que so de


interesse do profissional Corretor de Imveis.

Na Lio 10, voc tem um utilssimo Glossrio, em que so


esclarecidos os termos tcnicos e as expresses jurdicas que apa-
recem ao longo desta apostila.

Por fim, o anexo de extrema utilidade, pois oferece modelos


de minutas, contratos e outros documentos.

Bom estudo!

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lio

1 Exerccio da Profisso
Introduo encarregar um intermedirio (corretor ou
empresa imobiliria) de fazer essa venda.
Nesta lio voc ter uma viso comple-
ta da profisso de Tcnico em Transaes 1.2 Vantagens de um Mediador
Imobilirias, suas atribuies e os princi-
pais conceitos da prestao de servios nesta A contratao de um corretor de imveis
promissora rea, bem como a ntegra da Lei sempre mais vantajosa, pois o profissional
que regulamenta a profisso. j sabe quais so os melhores dias para anun-
ciar um imvel localizado num determinado
1. Atribuies bairro; sabe em qual jornal, pgina e coluna
deve sair o anncio, alm de redigi-lo com
De acordo com o Decreto n 81.871, de economia e todas as informaes atrativas
29/06/78, art. 2: compete ao corretor de para a venda. Alm disso, o corretor, nor-
imveis exercer a intermediao na compra, malmente, um profissional altamente ca-
venda, permuta e locao de imveis e opi- pacitado, preparado, conhecedor da regio e
nar quanto comercializao imobiliria, do mercado, conhecendo, ainda, as tcnicas
o que significa que o corretor pode agir como necessrias de marketing e de toda a docu-
um perito judicial. mentao necessria para que a transao
seja feita sem embaraos.
O corretor de imveis, no exerccio de sua
funo, presta assessoria s partes interessa- 1.3 Capacitao
das, tornando a transao livre e desemba-
raada de nus, encargos, litgios e taxas ou Para estar capacitado a exercer a pro-
impostos atrasados. sua funo, tambm, fisso de Corretor de Imveis, o profissional
intervir nos contratos de compra e venda de deve ter realizado o curso de Tcnico em
imveis, permutas, promessas de venda, ces- Transaes Imobilirias e ter sua inscrio
ses de direitos e, em se tratando de adminis- junto ao CRECI da sua regio. Entre os
trao de imveis, seus servios se estendem s conhecimentos exigidos de um Corretor de
incorporaes, hipotecas, financiamentos, lo- Imveis, esto noes de:
teamentos, locaes e administrao de bens.
Arquitetura: para saber interpretar plan-
1.1 Mediao tas de cortes, fachadas, etc.
Engenharia: para avaliar a necessidade de
Para vender um imvel, o proprietrio reparos nos imveis comercializados.
pode:
Direito: muito importante que o profis-
anunciar o que pretende vender e aguardar sional tenha conhecimento da Legislao
que algum interessado o procure, ou Imobiliria e Tributria.

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Instituto Monitor

Economia: para melhor orientar o cliente tar perda de tempo do corretor e, TEMPO
sobre planos de pagamentos, SFH (Sistema DINHEIRO; portanto, no destrate o cliente,
Financeiro da Habitao), juros, correo apenas leve em considerao, na hora de
monetria, etc. firmar o contrato de prestao de servios,
estas possveis perdas.
1.4 Compete ao Corretor de Imveis
Preencher o modelo padro de proposta de
Compra do adquirente. Na lio 9 damos
1) Avaliar o imvel comercializado: para fa-
alguns modelos-padro de contratos.
zer a avaliao do imvel a ser vendido ou
locado, de forma precisa, existem algumas Em caso de financiamento, faz parte do
regras que devem ser seguidas. So elas: trabalho do corretor orientar sobre a
legislao vigente e as diferentes moda-
Lei de Zoneamento do local.
lidades de financiamentos.
Localizao do imvel.
Encaminhar proposta do possvel interes
Analisar toda a infra-estrutura de ser- sado ao proprietrio, bem como inform-
vios pblicos e particulares existentes lo da aprovao, ou no, da mesma.
na regio.
Concretizar a venda, compra ou locao.
Condies de acesso ao local.
Acompanhar toda a elaborao de
Caractersticas do imvel, bem como o contratos e clusulas estipuladas pelas
aproveitamento do mesmo. partes at o momento final das assina-
turas. Observao: ao Contrato de Lo-
Aspectos gerais, arquitetnicos, restri-
cao deve sempre se anexar o Termo de
es, etc.
Vistoria de entrada no imvel.
2) Fazer uma anlise geral de toda a docu- Registrar todos os contratos.
mentao necessria para que a transao
se efetive sem nenhum nus posterior. 5) No caso do imvel comercializado ser um
loteamento:
3) Elaborar para o cliente/investidor um re-
latrio com estimativas de custos, valor de O corretor deve obter a aprovao do
mercado, valor de compra e rentabilidade. plano e da planta do loteamento pelos
rgos competentes.
4) Combinar o preo e as condies de com-
pra e venda ou locao. Elaborar o plano de vendas do loteamento.
Firmar contrato de prestao de servio.
6) Na funo de administrador do imvel,
Determinar e acompanhar, alm de pr cabe ao corretor:
a termo (documentar, emitir documen-
Receber e emitir recibos de aluguis e
to) a vistoria do imvel (que deve fazer
encargos.
parte do contrato).
Vistoriar periodicamente o imvel.
Mostrar o imvel aos possveis interes-
sados. Elaborar e remeter mensalmente ao cliente
CUIDADO: caracterstica do ser humano os balancetes e demonstraes de con-
almejar sempre mais do que lhe possvel tas da administrao.
comprar. Algumas vezes, isto pode acarre-
Prestar assessoria constante aos clientes.

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Instituto Monitor

2. Prestao de Servios chidos. Ao assinar, o vendedor deve estar de


Alguns Conceitos acordo com o valor e as condies de venda,
alm do percentual ajustado (veja a tabela de
Temos que distinguir a prestao de comisses e servios) e do prazo estipulado
servios, da locao de servios: para o corretor completar a mediao.
a) Na prestao de servios o corretor faz a Publicidade - Os corretores sindicalizados
mediao objetivando a venda, permuta ou tm direito a um preo especial na coloca-
locao de imveis e recebe na concluso o de anncios de publicidade de imveis
do negcio a quantia previamente ajustada; e para prestao de seus servios. Nesses
anncios obrigatria a meno do nome
b) Na locao de servios o corretor de im
completo do corretor, do seu endereo e do
veis administra um imvel j locado (por
nmero do CRECI.
ele ou no) ou um condomnio e recebe
mensalmente pelo servio. Honorrios - A corretagem devida so-
mente no ato da concluso do negcio,
Contrato de Intermediao - um contrato de sempre obedecendo aos direitos do cliente,
prestao de servios por prazo determinado, pois, de acordo com o Cdigo do Consu-
onde o dono do imvel autoriza o corretor midor, o comprador tem o prazo de 7 dias
a promover a venda. Este documento deve para desistir da compra. O pagamento da
ser feito em duas vias e assinado, tanto pelo comisso se efetiva ou no ato da assinatura
proprietrio (vendedor) quanto pelo corretor, da escritura do imvel ou no ato da assi-
com todos os campos devidamente preen- natura do contrato de compra e venda.

3. Tabela de Comisses e Servios do CRECI

Tabela de Comisses e Servios - Creci - 2 Regio


1) O corretor deve contratar, por escrito e com exclusividade, a pres-
tao de seus servios profissionais, conforme Lei n 6.530/78 e
resoluo Cofeci 458/95.

2) A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, es-


pecialmente quanto aos limites mnimos nela estabelecidos, sendo
vedado ao corretor contratar e trabalhar com ndice abaixo dos
aqui estabelecidos.

VENDA

1. Imveis Urbanos....................................................................... 6 a 8%
2. Imveis Rurais.......................................................................... 6 a 10%
3. Imveis Industriais................................................................... 6 a 8%
4. Venda Judicial................................................................................................................................5%

NOTA 1: a mesma comisso ser devida quando a proposta e a con-


traproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as

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partes realizarem a transao sem a presena do corretor, tendo ele


feito a aproximao til das partes.

NOTA 2: nos casos de vendas com transferncia de financiamento a


comisso ser devida sobre o total da transao realizada.

COMPRA

Autorizao expressa da procura do imvel.....................................6%

PERMUTA E DAO EM PAGAMENTO

Nas permutas e ou dao em pagamento, a comisso ser devida


pelos respectivos proprietrios, sobre o valor de cada propriedade
envolvida na transao, observando-se a mesma porcentagem de
venda, seja total ou parcial.

HIPOTECAS

Sobre o valor do emprstimo..............................................................5%

INCORPORAO DE REA EDIFICADA


(Horizontal ou Vertical)

1)Venda de empreendimentos imobilirios, incluindo-se organizao


e planejamento de vendas......................................................... 6 a 8%
2)Vendas de imveis com financiamento - SFH - carteira hipotecria e
outras, incluindo-se organizao e planejamento de vendas e acom-
panhamento dos processos dos muturios at a escritura..... 7 a 9%

Nota: no esto includas nos percentuais acima as despesas de


promoo e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS

1)Estudo, organizao de vendas de reas loteadas (urbanas),


j aprovadas e registradas..................................................... 10 a 12%
2)Idem, rural ou fora da sede.................................................... 15 a 20%
3)Administrao, controle e recebimento de prestaes........ 5 a 10%

Nota: as prestaes de promoo e outros atos de administrao


no esto includos na tabela acima.

FUNDOS IMOBILIRIOS

Intermediaes de cotas. Sobre o valor da transao..................... 10%

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LOCAO

De qualquer espcie e Equivalente ao


sempre por conta do locador valor do 1 aluguel.

Nota: as despesas com reconhecimento de firmas e com o registro do


contrato no esto inclusas na comisso pela locao.

ADMINISTRAO DE BENS

Sobre o aluguel recebido.............................................................. 7 a 10%

ADMINISTRAO DE CONDOMNIO

Sobre o arrecadado pelo condomnio mensalmente 5 a 10%

PARECERES

1) Parecer por escrito quanto comercializao do imvel.


Sobre o valor apresentado, at.......................................................1%

2) Parecer verbal quanto por hora tcnica,


a operaes imobilirias a partir de 10%
do valor da anui-
dade vigente do
CRECI 2 Regio.

DIVISO DE COMISSO ENTRE


CORRETORES E PARTICIPANTES DO COI

1) Corretor e ou empresa imobiliria do vendedor.............................. 50%


2) Corretor e ou empresa imobiliria do comprador........................... 50%
3) Corretor em regime de co-participao com Empresa Imobiliria na
venda de imveis de terceiros, somadas as comisses de captao e
venda 30%
4) Corretores de Planto de Incorporao mnimo.............................. 25%
5) Corretagem de participao entre imobilirias............................... 50%

Esta tabela foi aprovada na 27 Reunio de Diretoria do SCIESP, em


16/10/96 e homologada pelo CRECI 2 Regio, na 354 Reunio Ple-
nria, de 17/10/96.

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Instituto Monitor

4. Decreto N 81.871 de
29 de Junho de 1978 Art. 5 Somente poder anunciar publica-
mente o Corretor de Imveis, pessoa fsica
Regulamenta a Lei n 6.530, de 12 de ou jurdica, que tiver contrato escrito de me-
maio de 1978, que d nova regulamentao diao ou autorizao escrita para alienao
profisso de Corretor de Imveis, disciplina o do imvel anunciado.
funcionamento de seus rgos de fiscalizao
e d outras providncias. Art. 6 O Conselho Federal e os Conselhos
Regionais so rgos de disciplina e fiscaliza-
O Presidente da Repblica, no uso das atri- o do exerccio da profisso de Corretor de
buies que lhe confere o Artigo 81, item III Imveis, constitudos em autarquias, dotadas
da Constituio, e tendo em vista o Artigo 24 de personalidade jurdica de direito pblico,
da Lei n 6.530 de 12 de maio de 1978, decreta: vinculado ao Ministrio do Trabalho, com
autonomiaadministrativa, operacional e fi
Art. 1 O exerccio da profisso de Corretor nanceira.
de Imveis, em todo o territrio nacional,
somente ser permitido: Art. 7 O Conselho Federal de Corretores de
I - ao possuidor do ttulo de Tcnico em Imveis tem por finalidade orientar, supervi-
Transaes Imobilirias, inscrito no Con- sionar e disciplinar o exerccio da profisso
selho Regional de Corretores de Imveis da de Corretor de Imveis, em todo o territrio
jurisdio, ou nacional.
II - ao Corretor de Imveis inscrito nos
termos da Lei n 4.116 de 27 de agosto de Art. 8 O Conselho Federal ter sede e foro
1962, desde que requeira a revalidao de na capital da Repblica e jurisdio em todo
sua inscrio. o territrio nacional.

Art. 2 Compete ao Corretor de Imveis Art. 9 O Conselho Federal ser composto


exercer a intermediao na compra, venda, de dois representantes efetivos e suplentes,
permuta e locao de imveis e opinar quan- de cada Conselho Regional, eleitos dentre os
to comercializao imobiliria. seus membros.
Pargrafo nico: O mandato dos membros
Art. 3 As atribuies constantes do artigo a que se refere este artigo ser de trs anos.
anterior podero tambm ser exercidas por
pessoas jurdicas, devidamente inscritas no Art. 10 Compete ao Conselho Federal:
Conselho Regional de Corretores de Imveis I - eleger sua diretoria;
da jurisdio. II - elaborar e alterar seu regimento;
Pargrafo nico: O atendimento ao pblico III - exercer funo normativa, baixar reso-
interessado na compra, venda, permuta ou lues e adotar providncias para a realiza-
locao de imvel, cuja transao esteja sen- o dos objetivos institucionais;
do patrocinada por pessoa jurdica, somente IV - instituir o modelo das Carteiras de
poder ser feito por Corretor de Imveis Identidade Profissional e dos Certificados
inscrito no Conselho Regional da jurisdio. de Inscrio;
V - autorizar a sua diretoria a adquirir e
Art. 4 O nmero da inscrio do Corretor onerar bens imveis;
de Imveis ou da pessoa jurdica constar VI - aprovar o relatrio anual, o balano e as
obrigatoriamente de toda propaganda, bem contas de sua diretoria, bem como elaborar
como de qualquer impresso relativo ativi- a previso oramentria para o exerccio
dade profissional. seguinte;

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VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e I - O percentual de 20% (vinte por cento) so-
sub-regies, fixando-lhes sede e jurisdio; bre as anuidades e emolumentos arrecadados
VIII - baixar normas de tica profissional; pelos Conselhos Regionais;
IX - elaborar contrato padro para os servi- II - a renda patrimonial;
os de corretagem de imveis, de observncia III - as contribuies voluntrias;
obrigatria pelos inscritos; IV - as subvenes e dotaes oramentrias.
X - fixar multas, anuidades e emolumentos
devidos aos Conselhos Regionais; Art. 13 Os Conselhos Regionais de Corretores
XI - decidir as dvidas suscitadas pelos de Imveis tm por finalidade fiscalizar o
Conselhos Regionais; exerccio profissional na rea de sua juris-
XII - julgar os recursos das decises dos dio, sob superviso do Conselho Federal.
Conselhos Regionais;
XIII - elaborar o regimento padro dos Con- Art. 14 Os Conselhos Regionais tero sede
selhos Regionais; e foro na Capital do Estado, ou de um dos
XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Estados, a critrio do Conselho Federal.
Regionais;
XV - aprovar o relatrio anual, o balano e Art. 15 Os Conselhos Regionais sero com-
as contas dos Conselhos Regionais; postos por vinte e sete membros, efetivos e
XVI - credenciar representantes junto aos suplentes, eleitos 2/3 (dois teros) por votao
Conselhos Regionais, para verificao de ir- secreta em Assemblia Geral, especialmente
regularidades e pendncias acaso existentes; convocada para esse fim, e 1/3 (um tero) in-
XVII - intervir temporariamente nos Conse- tegrado por representantes dos Sindicatos dos
lhos Regionais, nomeando Diretoria provis- Corretores de Imveis, que funcionarem regu-
ria, at que seja regularizada a situao ou, se larmente na jurisdio do Conselho Regional.
isso no ocorrer, at o trmino do mandato: Pargrafo nico: O mandato dos membros
a) se comprovada irregularidade na admi- a que se refere este artigo ser de trs anos.
nistrao;
b) se tiver havido atraso injustificado no Art. 16 Compete ao Conselho Regional:
recolhimento das contribuies. I - eleger sua Diretoria;
XVIII - destituir Diretor do Conselho Regio- II - aprovar seu Regimento, de acordo com o
nal, por ato de improbidade no exerccio de Regimento padro elaborado pelo Conselho
suas funes; Federal;
XIX - promover diligncias, inquritos ou III - fiscalizar o exerccio profissional na rea
verificaes sobre o funcionamento dos Con- de sua jurisdio;
selhos Regionais e adotar medidas para sua IV - cumprir e fazer cumprir as resolues
eficincia e regularidade; do Conselho Federal;
XX - deliberar sobre casos omissos; V - arrecadar anuidades, multas e emolu-
XXI - representar em juzo ou fora dele, em mentos e adotar as medidas destinadas
todo o territrio nacional, os legtimos inte- efetivao da sua receita e a do Conselho
ressados da categoria profissional. Federal;
VI - aprovar o relatrio anual, o balano e as
Art. 11 O Conselho Federal se reunir com contas de sua Diretoria, bem como a provi-
a presena mnima de metade mais um de so oramentria para o exerccio seguinte,
seus membros. submetendo essa matria considerao do
Conselho Federal;
VII - propor a criao de sub-regies, em
Art. 12 Constituem receitas do Conselho
divises territoriais que tenham um nmero
Federal:

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mnimo de Corretores de Imveis, fixado pelo Pargrafo nico: Aplicar-se- ao profissio-


Conselho Federal; nal inscrito que deixar de votar sem causa
VIII - homologar, obedecidas as peculiarida- justificada, multa em importncia corres-
des locais, tabelas de preos de servios de pondente ao valor da anuidade.
corretagem para uso dos inscritos, elabora-
das e aprovadas pelos sindicatos respectivos; Art. 20 1/3 (um tero) dos membros dos
IX - decidir sobre os pedidos de inscrio de Conselhos Regionais, efetivos e respectivos
Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas; suplentes, sero indicados pelos Sindicatos
X - organizar e manter o registro profissional de Corretores de Imveis, dentre seus asso-
das pessoas fsicas e jurdicas inscritas; ciados, diretores ou no.
XI - expedir carteiras de Identidade Profis- 1: Caso haja mais de um Sindicato com base
sional e Certificado de Inscrio; territorial na jurisdio de cada Conselho
XII - impor as sanes previstas pelo regu- Regional, o nmero de representantes de cada
lamento; Sindicato ser fixado pelo Conselho Federal.
XIII - baixar resolues, no mbito de sua 2: Caso no haja Sindicato com base ter-
competncia; ritorial na jurisdio do Conselho Regional,
XIV - representar em juzo ou fora dele, na 1/3 (um tero) dos membros que seria desti-
rea de sua jurisdio, os legtimos interesses nado indicao pelo Sindicato, ser eleito
da categoria profissional; na forma do artigo anterior.
XV - eleger, dentre seus membros, represen- 3: Caso o Sindicato ou os Sindicatos da
tantes, efetivos e suplentes, que comporo o Categoria com base territorial na jurisdio
Conselho Federal; de cada Conselho Regional, no indiquem
XVI - promover, perante juzo competente, seus representantes, no prazo estabelecido
cobrana das importncias correspondentes em Resoluo do Conselho Federal, o tero
s anuidades, multas e emolumentos, esgota- destinado indicao pelo Sindicato ser
dos os meios de cobrana amigvel. eleito na forma do artigo anterior.

Art. 17 O Conselho Regional se reunir com Art. 21 O exerccio do mandato de membro


a presena mnima de metade mais um de do Conselho Federal e Conselhos Regionais
seus membros. de Corretores de Imveis, assim como a
respectiva eleio, mesmo na condio de
Art. 18 Constituem receitas de cada Conselho suplente, ficaro subordinados ao preen-
Regional: chimento dos seguintes requisitos mnimos:
I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e I - inscrio na jurisdio do Conselho Re-
emolumentos; gional respectivo h mais de dois anos;
II - as multas; II - pleno gozo dos direitos profissionais,
III - a renda patrimonial; civis e polticos;
IV - as contribuies voluntrias; III - inexistncia de condenao a pena su-
V - as subvenes e dotaes oramentrias. perior de dois anos, em virtude de sentena
transitada e julgada.
Art. 19 2/3 (dois teros) dos membros dos
Conselhos Regionais, efetivos e respectivos Art. 22 A extino ou perda do mandato de
suplentes, sero eleitos pelo sistema de voto membro do Conselho Federal e dos Conse-
pessoal, secreto e obrigatrio dos profissio- lhos Regionais ocorrer:
nais inscritos, nos termos em que dispuser o I - por renncia;
Regimento dos Conselhos Regionais, consi- II - por supervenincia de causa de que re-
derando-se eleitos efetivos os dezoito mais sulte o cancelamento da inscrio;
votados e suplentes os seguintes. III - por condenao a pena superior a dois

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anos, em virtude de sentena transitada e sujeitam-se aos mesmos deveres e tm os mes-


julgada; mos direitos das pessoas fsicas nele inscritas.
IV - por destituio de cargo, funo ou em- Pargrafo nico: As pessoas jurdicas a que
prego, relacionada prtica de ato de impro- se refere este artigo devero ter como scio-
bidade na administrao pblica ou privada, gerente ou diretor um corretor de imveis
em virtude de sentena transitada em julgado; individualmente inscrito.
V - por ausncia, sem motivo justificado, a
trs sesses consecutivas ou seis intercaladas Art. 30 O exerccio simultneo, temporrio
em cada ano. ou definitivo de profisso em rea de jurisdi-
o diversa da do Conselho Regional onde foi
Art. 23 Os membros dos Conselhos Federal efetuada a inscrio originria do Corretor
e Regional podero ser licenciados, por de- de Imveis ou da pessoa jurdica, fica condi-
liberao do plenrio. cionado inscrio e averbao profissional
Pargrafo nico: Concedida a licena de nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem
que trata este artigo, caber ao Presidente as reas em que exercerem as atividades.
do Conselho convocar o respectivo suplente.
Art. 31 Ao corretor de imveis inscrito ser
Art. 24 Os Conselhos Federal e Regional fornecida a Carteira de Identidade Profissio-
tero cada um, como rgo deliberativo o nal, numerada em cada Conselho Regional,
Plenrio, constitudo pelos seus membros, e contendo, no mnimo, os seguintes elementos:
como rgo administrativo a Diretoria e os I - nome por extenso do profissional;
que forem criados para a execuo dos servi- II - filiao;
os tcnicos ou especializados indispensveis III - nacionalidade e naturalidade;
ao cumprimento de suas obrigaes. IV - data de nascimento;
V - nmero e data de inscrio;
Art. 25 As Diretorias dos Conselhos Federal e VI - natureza da habilitao;
Regional sero compostas de um Presidente, VII - natureza da inscrio;
dois vice-presidentes, dois secretrios e dois VIII - denominao do Conselho Regional
tesoureiros, eleitos pelo Plenrio, dentre os que efetuou a inscrio;
seus membros, na primeira reunio ordinria. IX - fotografia e impresso datiloscpica;
X - assinatura do profissional inscrito, do Pre-
Art. 26 A estrutura dos Conselhos Federal sidente e do Secretrio do Conselho Regional.
e Regional e atribuies da Diretoria e dos
demais rgos, sero fixadas no regimento Art. 32 pessoa jurdica inscrita ser for-
de cada Conselho. necido Certificado de Inscrio, numerado
em cada Conselho Regional, contendo no
Art. 27 Junto aos Conselhos Federal e Regio- mnimo os seguintes elementos:
nal funcionar um Conselho Fiscal composto I - denominao da pessoa jurdica;
de trs membros, efetivos e suplentes eleitos II - nmero e data de inscrio;
dentre os seus membros. III - natureza da inscrio;
IV - nome do scio-gerente ou diretor, ins-
Art. 28 A inscrio do Corretor de Imveis crito no Conselho Regional;
e da pessoa jurdica ser efetuada no Con- V - nmero e data de inscrio do scio-
selho Regional da jurisdio, de acordo com gerente ou diretor no Conselho Regional;
Resoluo do Conselho Federal. VI - denominao do Conselho Regional que
efetuou a inscrio;
Art. 29 As pessoas jurdicas inscritas no VII - assinatura do scio-gerente ou diretor, do
Conselho Regional de Corretores de Imveis Presidente e do Secretrio do Conselho Regional.

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Art. 33 As inscries do Corretor de Im- IX - violar obrigao legal concernente ao


veis e da pessoa jurdica, o fornecimento da exerccio da profisso;
Carteira de Identidade Profissional e do Cer- X - praticar, no exerccio da atividade pro-
tificado de Inscrio e certides, bem como fissional, ato que a lei defina como crime de
o recebimento de peties, esto sujeitos contraveno;
ao pagamento da anuidade e emolumentos XI - deixar de pagar contribuio ao Con-
fixados pelo Conselho Federal. selho Regional;
XII - recusar ou facilitar a terceiros tran-
Art. 34 O pagamento da anuidade ao Con- saes ilcitas ou que, por qualquer forma,
selho Regional constitui condio para o prejudiquem interesses de terceiros;
exerccio da profisso de Corretor de Imveis XIII - recusar a apresentao da Carteira
e da pessoa jurdica. de Identidade Profissional, quando couber.

Art. 35 A anuidade ser paga at o ltimo dia Art. 39 As sanes disciplinares consistem em:
til do primeiro trimestre de cada ano, salvo a I - advertncia verbal;
primeira, que ser devida no ato da inscrio II - censura;
do Corretor de Imveis, ou da pessoa jurdica. III - multa;
IV - suspenso da inscrio, at 90 (noventa) dias;
Art. 36 O pagamento da anuidade fora do V - cancelamento da inscrio, com apreen-
prazo sujeitar o devedor multa fixada pelo so da carteira profissional.
Conselho Federal. 1: Na determinao da sano aplicvel,
orientar-se- o Conselho pelas circunstn-
Art. 37 A multa aplicada ao Corretor de Imveis cias de cada caso, de modo a considerar leve
ou pessoa jurdica, como sano disciplinar, ou grave a falta.
ser, igualmente, fixada pelo Conselho Federal. 2: A reincidncia na mesma falta determi-
nar a agravao da penalidade.
Art. 38 Constitui infrao disciplinar da 3: A multa poder ser acumulada com ou-
parte do Corretor de Imveis: tra penalidade e, na hiptese de reincidncia,
I - transgredir normas de tica profissional; aplicar-se- em dobro.
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interes- 4: A pena de suspenso ser anotada na
ses que lhe forem confiados; Carteira Profissional de Corretor de Imveis
III - exercer a profisso quando impedido de ou responsvel pela pessoa jurdica e se este
faz-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu no a apresentar para que seja consignada
exerccio aos no-inscritos ou impedidos; a penalidade, o Conselho Regional poder
IV - anunciar publicamente proposta de convert-la em cancelamento de registro.
transao a que no esteja autorizado atra- 5: As penas de advertncia, censura e multa
vs de documento escrito; sero comunicadas pelo Conselho Regional
V - fazer anncio ou impresso relativo ati- em ofcio reservado, no se fazendo constar
vidade profissional sem mencionar o nmero dos assentamentos do profissional punido,
de inscrio; seno em caso de reincidncia.
VI - anunciar imvel loteado ou em condom-
nio sem mencionar o nmero do registro do Art. 40 Da imposio de qualquer penalidade
loteamento ou da incorporao no Registro caber recurso, com efeito suspensivo, ao
de Imveis; Conselho Federal:
VII - violar o sigilo profissional; I - voluntrio, no prazo de 30 (trinta) dias a
VIII - negar aos interessados prestao de contar da cincia da deciso;
contas ou recibo de quantia ou documento que II - ex-ofcio, nas hipteses dos itens IV e V
lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo; do artigo anterior.

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Art. 41 As denncias somente sero recebidas quando assinadas,


declinada a qualificao do denunciante e acompanhada da indi-
cao dos elementos comprobatrios do alegado.

Art. 42 A suspenso, por falta de pagamento de anuidades, emolu-


mentos ou multas s cessar com a satisfao da dvida, podendo
ser cancelada a inscrio, de acordo com critrios a serem fixados
pelo Conselho Federal.

Art. 43 As instncias recorridas podero reconsiderar suas pr-


prias decises.

Art. 44 O Conselho Federal ser a ltima e definitiva instncia nos


assuntos relacionados com a profisso e seu exerccio.

Art. 45 Aos servidores dos Conselhos Federal e Regional de Cor-


retores de Imveis aplica-se o regime jurdico da Consolidao
das Leis do Trabalho.

Art. 46 Em caso de interveno em Conselho Regional, cabe ao


Conselho Federal baixar instrues sobre cessao da interveno
ou realizao de eleies, na hiptese de trmino de mandato.

Art. 47 O disposto no artigo 15 somente ser observado nas elei-


es para constituio dos Conselhos Regionais, aps o trmino
dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978.

Art. 48 Este Decreto entrar em vigor na data da sua publicao,


revogadas as disposies em contrrio.

Braslia, DF, em 29 de junho de 1978; 157 da Independncia e


90 da Repblica.

ERNESTO GEISEL
Arnaldo Prieto

Anotaes/dicas

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Exerccios Propostos
1 - Mencione quatro situaes em que um Corretor de Imveis pode intermediar.
1. _ ___________________________________
2. _ ___________________________________
3. _ ___________________________________
4. _ ___________________________________

2 - Por que vantajoso utilizar a intermediao de um Corretor de Imveis?


______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

3 - Complete:

_______________________ e ____________________ capacitam o Corretor de Imveis para


poder atuar no mercado.

4 - O Corretor de Imveis dever ter, ao menos, conhecimentos bsicos sobre as se-


guintes disciplinas, para melhor exerccio da profisso:
( ) a) Arquitetura, Fsica e Qumica.
( ) b) Direito, Economia e Estatstica.
( ) c) Direito, Economia, Arquitetura e Engenharia Civil.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

5 - Conceitue Contrato de Mediao.


______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

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6 - Para anunciar, o Corretor de Imveis deve mencionar:
( ) a)nome completo do corretor, apenas.
( ) b)nome completo, endereo e n do CRECI.
( ) c)nome completo e endereo.
( ) d)nome completo e n do CRECI.

7 - Qual a condio para que o Corretor de Imveis, que exerce suas atividades nos
termos da Lei n 4.116 de 27/08/72, possa continuar exercendo sua atividade?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

8 - O Conselho Federal de Corretores de Imveis pode criar e extinguir os Conselhos


Regionais.
Esta afirmao est:
( ) Certa ( ) Errada

9 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis podem homologar tabelas de


preos de servios de corretagem? Justifique.
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

10 - Todo Corretor de Imveis pode atuar fora de sua jurisdio? Justifique.



______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

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lio

2 Avaliao do Imvel
Introduo tros de largura e 14 metros de profundidade,
totalizando 84 metros quadrados de rea.
Avaliar um imvel atribuir-lhe um Nesse mesmo terreno, pode-se construir um
valor para venda ou locao, analisando sobrado com at 185 metros quadrados de
fatores fsicos e tambm a documentao do rea, obtendo-se, assim, um melhor apro-
mesmo. veitamento do terreno.

O valor de um imvel determinado, Localizao - a posio do terreno no


principalmente, pela Lei da Oferta e da Pro- logradouro (rua). A posio pode ser ve-
cura, ou seja, dever estar o mais prximo rificada em relao ao sol e sombra, face
possvel da realidade de mercado, com um sul ou face norte (face norte sempre me-
preo adequado tanto para o proprietrio, lhor, pois recebe o sol da manh, havendo
quanto para o cliente. a possibilidade de acontecer o mesmo
tarde), distncia das ruas ou logradouros
1. Fatores que Influenciam que limitam a quadra, meios de conduo
a Avaliao existentes no local (metr, nibus, etc.),
vizinhana como fatores de valorizao
Dois imveis idnticos podem variar de ou desvalorizao, largura e pavimentao
preo conforme varia o bairro onde esto si- da rua, servios urbanos (gua, luz, gs,
tuados. Por outro lado, dois imveis situados esgoto, telefone, etc.), etc.
no mesmo bairro podem variar de preo de
acordo com trs fatores essenciais: propor 2. Garantias de um Negcio
o do imvel, aproveitando do terreno e
localizao. Para garantir um negcio seguro e bem
feito, deve-se sempre exigir do vendedor (pro
Proporo do Imvel - o tamanho do prietrio do imvel) os seguintes documentos:
imvel propriamente dito. Quando se
trata de casa, levada em considerao a 1) Certido de Matrcula do Imvel em nome
largura ou a frente do terreno em relao do vendedor (emitida pelo RGI);
sua extenso ou fundos. 2) Certido vintenria atualizada (emitida
Aproveitamento do Terreno - Nmero de pelo RGI);
metros quadrados de construo que as leis 3) Certido negativa de tributos municipais
vigentes permitem no terreno em questo. (emitida pela prefeitura);

Exemplo1: em um terreno com 10 metros 1. Cada municpio tem o seu parcelamento do solo
especificado em lei, que a chamada Lei de Zonea-
de largura e 20 metros de profundidade, mento. Este apenas um exemplo prtico. No esto
respeitados todos os recuos exigidos por lei, sendo levadas em considerao as Leis de Zoneamento
pode-se construir uma casa trrea com 6 me- vigentes para clculo de recuos.

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4) Certido negativa de multas por muro, pas diante do Cartrio de Registro Civil das
seio e limpeza (emitida pela prefeitura); Pessoas Jurdicas.
5) Certido negativa de dbitos condominiais 13) Certido comprovando e regularizando
(emitida pelo atual sndico do condom- a firma comercial ou sociedade annima
nio); perante o Registro do Comrcio.
6) Certido negativa de protestos de ttulos 14) Documento legal, se o imvel estiver alu-
(emitida pelo servio central de protesto gado, provando a desistncia do inquilino
de ttulos); quanto preferncia de aquisio (con-
7) Certido negativa cveis e da fazenda p forme modelo apresentado na lio 9).
blica em nvel estadual e federal (emitida 15) Antes de se lavrar o instrumento, quem o
pelos cartrios distribuidores dos respec fizer deve verificar a necessidade ou no
tivos fruns); de algumas providncias, tais como:
8) Certides negativas trabalhistas (emiti- a) Averbao da construo.
das pelo cartrio distribuidor do frum b) Averbao da demolio.
trabalhista); c) Averbao da alterao do nome da
rua, do nmero e demolio do imvel.
9) Certides negativas criminais e de execu d) Averbao da reconstruo.
es criminais (emitidas pelos respectivos e) Averbao de desmembramento.
cartrios distribuidores); f) Averbao de alterao do nome do
10) Certido atestando se o imvel est ou no vendedor e/ou de seu cnjuge.
sujeito rea de recuo ou investidura ou g) Averbao do estado civil do vendedor
se est sujeito zona de influncia do me e/ou de seu cnjuge.
tropolitano-metr (emitida pela Secretaria h) Reconhecimento das firmas dos ven-
Municipal de Obras e Servios Pblicos); dedores e testemunha em ttulos de
instrumento particular.
11) Certido negativa do INSS para os ca-
sos em que se obrigam pessoas naturais
ATENO: Cuidado com a oferta! A escri-
e jurdicas (expedida pela repartio
tura sempre passada ou feita com base
previdenciria);
no valor venal, que diferente do valor
12) Certido comprovando que a associao ofertado.
ou sociedade civil se acha formalizada

Anotaes/dicas

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lio

3 Registro do Imvel

Introduo 3) Com a averbao na folha de matrcula ou


o competente registro, pode ser determi-
Nesta lio voc tomar cincia da nada a extino do respectivo direito real.
importncia do registro do imvel, os efeitos 4) O registro garante a existncia dos di-
desse registro em Cartrio, bem como as de- reitos reais e do domnio sobre o imvel,
terminaes legais para a compra e a venda ressalvando-se os direitos de terceiros.
de imveis.
2. Capacidade para
O Oficial de Registro de Imveis o res- Comprar e Vender
ponsvel pelos seguintes atos:
Conforme determina o Cdigo Civil, em
Registro: o cadastro de propriedade im seu artigo 497 sobre a compra e qualquer de
vel e por ele se constituem, se alteram e se suas modalidades, inclusive em hasta pbli-
extinguem os direitos reais. Estabelece o ca, verificamos que:
direito de propriedade e retrata a situao
jurdica do imvel. Art. 497 Sob pena de nulidade, no podem
ser comprados, ainda que em hasta pblica:
Averbao: o lanamento de todas as
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros
ocorrncias que, por qualquer modo, al-
e administradores, os bens confiados sua
terem o registro.
guarda ou administrao;
Matrcula: a especializao do imvel. II - pelos servidores pblicos, em geral, os
bens ou direitos da pessoa jurdica a que ser
1. Efeitos do Registro virem, ou que estejam sob sua administrao
direta ou indireta;
Os atos do Registro de Imveis produzem
efeitos importantes, como: III - pelos juzes, secretrios de tribunais,
arbitradores, peritos e outros serventurios
ou auxiliares da justia, os bens ou direitos
1) Forma de aquisio de um imvel com o sobre que se litigar em tribunal, juzo ou
registro do ttulo de transferncia, ope- conselho, no lugar onde servirem, ou a que
rando sempre a validade contra terceiros. se estender a sua autoridade;
Somente quem pode fazer este registro
o dono do imvel. IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens
de cuja venda estejam encarregados.
2) O modo de se constiturem e transferirem
Pargrafo nico: As proibies deste artigo
os direitos reais, tanto os de gozo quanto
estendem-se cesso de crdito.
os de garantia, sobre imveis alheios.

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Instituto Monitor

A capacidade do vendedor para vender 5) Se o vendedor for divorciado, deve apre-


sua propriedade, tambm deve ser objeto sentar a Certido de Divrcio. O Formal
de anlise. Alm de provar a posse do im- de Partilha deve ser averbado na Certido
vel, o vendedor deve provar que est apto de Casamento.
para vender e, para isso, so feitas algumas
6) Se o vendedor for casado no exterior, deve
exigncias:
apresentar a Certido por Instrumento
Pblico com as formalidades legais de
1) Se o vendedor tiver idade superior a 16
traduo.
anos e inferior a 18, sua capacidade res-
trita (capacidade relativa) e ele deve: 7) Se o vendedor for naturalizado, deve apre-
a) apresentar documento de emancipao sentar Ttulo de Naturalizao (Carteira
por escritura pblica averbada (esta de Identidade Modelo 19).
emancipao somente pode ser feita pelo 8) Se o vendedor estiver ausente em lugar
juiz, pelo pai ou pela me); ou incerto e no-sabido, deve-se apresentar
b) comprovar o exerccio de funo pblica Alvar Judicial Comprovador. Este alvar
(para exercer cargo pblico, o indiv- concedido pelo juiz aps a comprovao
duo com idade inferior a 18 anos deve, de 5 anos de desaparecimento.
obrigatoriamente, ser emancipado pois,
segundo nossa legislao, o funcionrio 9) Se o vendedor estiver ausente temporaria-
pblico dotado de f pblica); ou mente, deve-se apresentar Procurao com
c) apresentar certido de casamento (para poderes legais.
o casamento nesta faixa etria neces- 10) Se o vendedor for residente no exterior,
srio que os pais tanto do noivo quanto deve-se apresentar Procurao por instru-
da noiva, se os dois forem menores, os mento pblico, submetido ao consulado
tenham emancipado); ou do pas de outorga. Esta procurao deve
d) a presentar diploma de ensino supe- ser traduzida por tradutor juramentado.
rior (com diploma em curso superior,
11) Se o vendedor for portador de defeito
pressupe-se que o diplomado exercer fsico que o impossibilite de assinar, ou
uma atividade de responsabilidade civil analfabeto, deve apresentar instrumento
e, portanto, emancipado); ou assinado a rogo e sob f pblica do tabe
e) apresentar alvar judicial expedido pelo lio.
juiz competente.
12) Se o imvel a ser vendido for um bem
2) Se o vendedor for casado dever apre de esplio ou de massa falida, deve-se
sentar a autorizao de seu cnjuge (exceto apresentar Alvar expedido pelo juzo
no regime de separao de bens): do inventrio ou da falncia.
outorga uxria autorizao da esposa
outorga marital autorizao do marido 3. Proibies de Venda
3) Se o vendedor for vivo, deve apresentar
Existem, ainda, outras proibies de
Certido de bito do cnjuge. O inventrio
venda, como as citadas a seguir:
deve ser averbado na Certido de Casa-
mento.
1) Os pais no podero hipotecar, alienar ou
4) Se o vendedor for separado, deve apre- gravar de nus os imveis dos filhos que
sentar a Ao de Separao Judicial ou estejam sobre seu poder familiar, a no ser
de Anulao do Casamento. O Formal de no caso em que demonstrem a necessidade
Partilha deve ser averbado na Certido de (passando fome, com problemas para o
Casamento. sustento da famlia) ou convenincia (obter

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alguma vantagem) e, dessa forma, s com 1) Os bens de herana, os bens legados ou


autorizao judicial. bens doados que tenham clusula de in-
comunicabilidade.
2) Os menores de 16 anos, os surdo-mudos, os
loucos, os declarados totalmente incapazes 2) Os bens que estejam gravados de fidei-
por ato de juiz, tambm no podem vender. comisso, ou seja, com disposio testa-
So os chamados absolutamente incapazes. mentria impondo obrigao a um dos
herdeiros de, por sua morte, transmitir
3) Da mesma forma, os declarados com relati-
a outro a herana e o direito do herdeiro,
va incapacidade, ou seja, os maiores de 16
antes da realizao da condio sus
anos e menores de 18 anos, e os prdigos4.
pensiva.
4) Os ascendentes no podem vender aos des-
3) Os bens reservados.
cendentes sem que haja o consentimento
dos demais descendentes. Juridicamente, 4) As dvidas anteriores ao casamento, exce-
esta venda no permitida conhecida tuando-se as contradas com os prepara-
como Adiantamento de legtima. tivos deste ato ou em benefcio comum.
5) O falido no pode dispor de seus bens a 5) Se um dos cnjuges fizer doao antenup-
partir do momento da abertura da falncia cial que tenha clusula de incomunicabi-
ou da decretao do seqestro dos bens. lidade.
6) O condmino5 no pode vender a sua parte 6) Os frutos civis do trabalho em comum dos
em coisa individual a terceiros ou a estra- cnjuges ou de cada um.
nhos, a menos que atenda aos preceitos
7) A fiana que for prestada pelo marido
legais do Cdigo Civil, art. 1.3146.
sem o consentimento expresso de sua
7) No podem ser alienados os bens inalie- mulher.
nveis, a menos que tenham autorizao
8) O dote que tenha sido prometido ou ex-
judicial.
pressamente constitudo isoladamente por
8) Os imveis adquiridos pelo Sistema Fi- um dos cnjuges a um filho comum ou a
nanceiro da Habitao sem o assentimento um filho de outro leito.
(aprovao) da entidade financiadora.
9) As obrigaes advindas de prticas ilcitas.
Cabe-nos, ainda, ressaltar que alguns
4. Procurao (ou Mandato)
bens esto excludos da comunho (unio
civil de duas pessoas, casamento). So estes:
Procurao a incumbncia (obriga-
o) dada por algum a outra pessoa para,
4. Prdigo - Aquele que dissipa seus bens, gasta mais em seu nome, praticar atos ou administrar
do que o necessrio; gastador, esbanjador, perdulrio.
interesses.
5. Condmino - Aquele que tem parte no bem. Exem-
plo: 5 irmos so donos de uma casa; portanto, os 5
so condminos. um documento que pode ser particu-
6. Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa lar, quando feito sem o testemunho de um
conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os cartrio, mas com reconhecimento de firma.
direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte Quando feita em cartrio (Tabelionato de
ideal, ou grav-la. Notas), a procurao passa a ser considerada
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alte- um instrumento pblico.
rar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso
ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

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Segundo o Cdigo Civil:


Art. 653 Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem
poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
A procurao o instrumento do mandato.

Art. 654 Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao


mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a
assinatura do outorgante.
1o - O instrumento particular deve conter a indicao do lugar
onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a
data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos
poderes conferidos.

Anotaes/dicas

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lio

Conhecimentos Obrigatrios
4 para o Corretor
Introduo A falta de observao das normas, bem
como deficincias no material e na mo-
Diz-se, popularmente, que o Corretor de de-obra, aliadas eventual negligncia dos
Imveis um Plantador de Cidades, um pro- construtores, pode ocasionar vcios e defeitos
fissional com uma srie de atributos que exi- construtivos.
gem dele uma vasta gama de conhecimentos.
Vcios construtivos so anomalias da cons-
Nesta lio voc ir conhecer os prin- truo; vcios por inadequao de qualidade
cipais pontos do Cdigo do Consumidor, os prometida ou esperada, ou de quantidade;
principais pontos de acesso terra, as Coo- so falhas que tornam o imvel imprprio
perativas Habitacionais, a Lei do Inquilinato para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso
e os Cartrios de Registro de Imveis. Todos acontece em casos especficos. Por exem-
estes itens so imprescindveis para o bom plo, um flexvel mal apertado, um pequeno
desempenho da sua funo. defeito na pintura, alguma pequena falha
no rejuntamento de azulejos, uma esqua-
1. Cdigo do Consumidor dria mal regulada, entre muitos outros,
(Lei n 8.078 de 11/09/90) no tornam o imvel imprprio para uso e
nem lhe diminuem o valor. Um profissional
Os principais pontos referentes ao C- habilitado poder avaliar os danos mais
digo do Consumidor que dizem respeito comprometedores.
profisso de Corretor de Imveis so os que
tratam de: Defeitos so falhas que fazem com que o
fornecimento de produtos ou servios afetem
Construo Civil ou possam afetar a sade e a segurana do
Loteamento consumidor.
Compra da Casa Prpria
Condomnio Os vcios e os defeitos podem ser aparen-
tes ou ocultos. Vcios ou defeitos aparentes
1.1 O Cdigo de Defesa do Consumidor so os de fcil constatao, que podem ser
e a Construo Civil notados quando da entrega do imvel. Os
demais so os vcios ocultos que diminuem,
De acordo com o Cdigo de Defesa do ao longo do tempo, o valor da coisa ou a
Consumidor (CDC), obrigatrio o respeito tornam imprpria ao uso a que se destina.
s normas tcnicas brasileiras elaboradas pela Se o consumidor, na aquisio do servio
ABNT (Associao Brasileira de Normas Tc- ou produto, tivesse conhecimento do vcio
nicas) e sua desobedincia corresponde a uma oculto, poderia pleitear abatimento no preo
infrao legal, ensejando as sanes cabveis. ou desistir da compra.

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De acordo com o artigo 18 do Cdigo de O construtor (executor da obra) tem


Defesa do Consumidor, somente possvel ao responsabilidade pela reparao dos danos
consumidor pleitear abatimento no preo ou causados, independentemente da existncia
desistir da compra no caso da existncia de de culpa; basta haver relao de causa e efei-
vcios que tornem o imvel imprprio para to entre o dano causado e o defeito ou vcio
o uso ou diminuam o valor, respeitadas as que originou esse dano.
variaes decorrentes da natureza do pro-
duto, no caso, imvel construdo, e desde O engenheiro (responsvel pela obra) res-
que o consumidor tenha exigido a reparao ponde apenas se a culpa dele ficar provada.
do vcio e o mesmo no tenha sido sanado A culpa definida pelo artigo 927 do Cdigo
no prazo compreendido entre 7 e 180 dias, Civil: Aquele que por ato ilcito (arts. 186
conforme pactuado entre as partes. e 187), causar dano a outrem, fica obriga-
do a repar-lo. Nesse caso, a reparao
Danos so as conseqncias dos vcios e dos danos causados exige que se prove que
defeitos, que, na construo civil, afetam a houve ao ou omisso voluntria, neglign-
prpria obra, ou ao imvel vizinho, ou aos cia ou imprudncia. O profissional liberal
bens, ou s pessoas nele situadas, ou ainda (engenheiro) est sob o regime em que a culpa
a terceiros (transeuntes e outros). deve ser provada.

A partir da entrega do imvel (chaves), O consumidor, assim entendido como


de modo geral, o consumidor tem 90 dias toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou
para reclamar o vcio ou defeito. Quando for utiliza produto ou servio como destinatrio
o caso de vcios ou defeitos de fcil constata- final (art. 2 do CDC), deve receber o Manual
o, o consumidor tem 90 dias, aps a entrega de Uso e Manuteno do empreendimento,
da obra, para reclamar. Quando se trata de bem como as plantas com a colocao correta
vcio ou defeito oculto, os 90 dias comeam a dos pontos e das tubulaes de luz e de gua e
correr a partir do momento em que tal falha receber as informaes necessrias nos casos
constatada. No caso de vcios, esse prazo de omissos ou duvidosos (CDC e norma NB-578
90 dias aps constatada a imperfeio oculta da ABNT, de julho de 1989).
pode ser utilizado at o ltimo dia do quinto
ano, contado a partir da data da entrega da Uma vez de posse desses documentos, o
obra. J para o defeito que afeta a solidez e consumidor torna-se responsvel pelo uso e
a segurana da obra ou a sade do morador, manuteno correta do imvel. Caso no siga
esse prazo se estende at 20 anos. Entende- as instrues recebidas e disso decorrer algum
se aqui entrega da obra como entrega das dano ao imvel, ele no poder reclamar disso,
chaves ao consumidor, e no o habite-se. j que o usou indevidamente. Um exemplo
disso furar uma parede por onde passa um
Esse prazo de 90 dias, porm, interrom- cano de gua, constante da planta do prdio
pido com a reclamao comprovadamente recebida pelo consumidor. Porm, se a planta
formulada pelo consumidor perante o for- estiver incorreta e o cano no passar pelo
necedor de produtos e/ou servios at a res- local indicado, a responsabilidade do cons-
posta negativa correspondente, que deve ser trutor, que forneceu a informao errada.
transmitida de forma inequvoca (art. 26, II,
pargrafo 2 do CDC). Portanto, aconselha- Por outro lado, recomenda-se que as
se que esta reclamao seja registrada em modificaes ou reformas de grande monta
Cartrio de Ttulos e Documentos. (instalaes hidrulicas, por exemplo) que

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iro ser efetuadas aps a entrega do imvel incio da obra, para que no possa vir a ser
ao usurio tambm integrem o rol dos docu- responsabilizado como seu causador.
mentos citados, com a discriminao de seu
responsvel, preferencialmente com a anlise Ao vizinho interessa provar a inexis-
prvia do engenheiro ou construtor do im- tncia de anomalias (trincas, vazamentos,
vel, a fim de assegurar que as modificaes telhas quebradas, salpicos em pisos e pare-
pleiteadas no interfiram ou prejudiquem o des externas, recalques diferenciais), enfim,
mesmo. o estado fsico de seu imvel, de forma que
se possa presumir a culpa do construtor no
De acordo com o art. 17 do CDC, equi- caso de aparecimento de novos problemas,
param-se aos consumidores todas as vtimas ou agravamento dos existentes.
do evento. Isto quer dizer que, se algum es-
tiver passando na rua e for vtima de algum Nesses casos, a produo antecipada de
material cado da obra, deve ser indenizado, provas pode ser feita em carter amigvel,
independentemente da culpa do construtor no-judicial, sendo feita de comum acordo
e como se fosse um consumidor. por perito(s) contratado(s) pelas partes que
elabora(m) laudo nico, tambm assinado
1.2 Medidas Cautelares de pelas partes. Em casos urgentes, em que
Produo Antecipada de Provas uma das partes se recusa a assinar, pode ser
adotada a vistoria por uma s das partes,
As medidas cautelares so um procedi- constituindo laudo individual averbado
mento tcnico/jurdico e esto previstas no imediatamente no Registro de Ttulos e
art. 796 e seguintes do Cdigo de Processo Documentos, na forma prevista na norma
Civil. de Percias do IBAPE/SP. Esses laudos,
ainda que amigveis, passam a constituir
A medida cautelar de produo antecipa- instrumento jurdico, perfeitamente aceito
da de provas tem por finalidade colher as pro- como pea documental em eventual ao
vas de causas ou conseqncias provenientes judicial.
de vcios ou defeitos na construo que
porventura iro instruir uma ao principal Outro caso muito comum de produo
(de indenizao ou obrigao de fazer), antecipada de provas ocorre quando uma
evitando que, no decorrer dessa ao princi- parte move ao para identificar o causador
pal, que normalmente muito demorada, as de danos em sua propriedade, que depois se
provas desapaream, ou sejam alteradas. transforma na ao principal de execuo
(cobrana). Caso tpico o de ao movida
Vistorias em imveis vizinhos obra que por dano de apartamento atingido por vaza-
se ir iniciar nas imediaes (no h neces- mento vindo de cima, onde podem ser rus
sidade de ser vizinho do imvel ao lado, no os proprietrios dos apartamentos superiores
caso de cravao de estacas, por exemplo) ou o prprio condomnio (vazamentos nas
correspondem a casos muito comuns de colunas ou ramais de distribuio).
produo antecipada de provas envolvendo
danos s construes. Trecho extrado integralmente do ABC do Condom-
nio, editado pelo PROCON e o Governo do Estado
de So Paulo.
Ao construtor interessa provar
a pr- existnciadeanomalias(trincas,
vazamentos,descolamentos de argamassa,
desalinhamento ou inclinaes de muros
divisrios, etc.) nos imveis lindeiros9 ao 9. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limtrofe.

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1.3 Cdigo de Defesa do Consumidor para o Loteamento

O que voc precisa saber antes, durante e depois de comprar


um lote? Quais so os documentos necessrios? Que cuidados voc
deve tomar para no ser enganado?

Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclare-


cimentos e apoio ao consumidor. Explica todos os passos que se
deve dar na compra de um lote: desde a localizao e a verificao
da infra-estrutura, at a leitura e assinatura do contrato.

Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos


postos de atendimento do Procon, que est pronto para atend-lo
no caso de dvidas ou problemas na compra de lotes.

Anotaes/dicas

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Os Direitos do Consumidor 1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979

Direito ao consumo: acesso a bens e servi- Dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano
os bsicos. e d outras Providncias.
Direito segurana: garantia contra pro-
Art. 1 O parcelamento do solo para fins ur
dutos ou servios que possam ser nocivos
banos ser regido por esta Lei.
vida ou sade.
Pargrafo nico: Os Estados, o Distrito
Direito escolha: opo entre vrios pro- Federal e os Municpios podero estabelecer
dutos e servios com qualidade satisfatria normas complementares relativas ao parce
e preos competitivos. - lamento do solo municipal para adequar o
Direito informao: conhecimento dos previsto nesta Lei s peculiaridades regio-
dados indispensveis sobre produtos ou nais e locais.
servios para uma deciso consciente.
CAPTULO I
Direito a ser ouvido: os interesses dos Disposies Preliminares
consumidores devem ser levados em conta
no planejamento e execuo de polticas Art. 2 O parcelamento do solo urbano
econmicas. poder ser feito mediante loteamento ou
Direito indenizao: reparao finan- desmembramento, observadas as disposies
ceira por danos causados por produtos ou desta Lei e as das legislaes estaduais e
servios. municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso
Direito educao para o consumo: meios
de gleba em lotes destinados a edificao,
para o cidado exercitar conscientemente
com abertura de novas vias de circulao,
sua funo no mercado.
de logradouros pblicos ou prolongamento,
Direito a um meio ambiente saudvel: de- modificao ou ampliao das vias existentes.
fesa do equilbrio ecolgico para melhorar 2 - considera-se desmembramento a
a qualidade de vida agora e preserv-la subdiviso de gleba em lotes destinados a
para o futuro. edificao, com aproveitamento do sistema
virio existente, desde que no implique na
Esta cartilha foi reeditada pela Secre- abertura de novas vias e logradouros pbli-
taria da Justia e da Defesa da Cida- cos, nem no prolongamento, modificao ou
dania, rgo do Governo de So Paulo, amplicao dos j existentes.
sob a responsabilidade da Coordena- 4 - Considera-se lote o terreno servido de
doria de Proteo e Defesa do Consumidor Procon.
infra-estrutura bsica cujas dimenses aten
Maro de 1993
dam aos ndices urbansticos definidos pelo
plano diretor ou lei municipal para a zona
Secretrio da Justia e da Defesa da Cidadania:
Manuel Alceu Affonso Ferreira em que se situe.
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodr 5 - Consideram-se infra-estrutura bsica
Equipe Tcnica: Ana Thereza Cardoso, Betty os equipamentos urbanos de escoamento das
Gindler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, guas pluviais, iluminao pblica, redes
Elisete Miyazaki, Maringela Sarrubbo, Maria de esgoto sanitrio e abastecimento de gua
Regina Bucco, Snia Amaro, Sandra Castro. potvel, e de energia eltrica pblica e domi
Edio: Admond Bem Meir, Jos Carlos Torres, ciliar e as vias de circulao pavimentadas
Marcy Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum ou no.
e Ximena Contrera. 6 - A infra-estrutura bsica dos parcela
Jornalista Responsvel: Slvia Jabbur - MTb. 17.244 mentos situados nas zonas habitacionais

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declaradas por lei como de interesse social II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cen-
(ZHIS) consistir, no mnimo, de: to e vinte e cinco metros quadrados) e frente
I - vias de circulao; mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a
II - escoamento das guas pluviais; legislao estadual ou municipal determinar
III - rede para o abastecimento de gua maiores exigncias, ou quando o loteamento
potvel; e se destinar a urbanizao especfica ou edifi-
IV - solues para o esgotamento sanitrio e cao de conjuntos habitacionais de interesse
para a energia eltrica domiciliar. social, previamente aprovados pelos rgos
pblicos competentes;
Art. 3 Somente ser admitido o parcelamen- III - ao longo das guas correntes e dormen-
to do solo para fins urbanos em zonas urba- tes e das faixas de domnio pblico das ro-
nas, de expanso urbana ou de urbanizao dovias e ferrovias, ser obrigatria a reserva
especfica, assim definidas pelo plano diretor de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze)
ou aprovadas por lei municipal. metros de cada lado, salvo maiores exign-
Pargrafo nico. No ser permitido o par- cias da legislao especfica;
celamento do solo: IV - as vias de loteamento devero articular-
I - em terrenos alagadios e sujeitos a inun- se com as vias adjacentes oficiais, existentes
daes, antes de tomadas as providncias ou projetadas, e harmonizar-se com a topo-
para assegurar o escoamento das guas; grafia local.
II - em terrenos que tenham sido aterrados 1 - A legislao municipal definir, para
com material nocivo sade pblica, sem cada zona em que se dvida o territrio do
que sejam previamente saneados; Municpio, os usos permitidos e os ndices
III - em terreno com declividade igual ou urbansticos de parcelamento e ocupao
superior a 30% (trinta por cento), salvo se do solo, que incluiro, obrigatoriamente, as
atendidas exigncias especficas das autori- reas mnimas e mximas de lotes e os coe-
dades competentes; ficientes mximos de aproveitamento.
IV - em terrenos onde as condies geolgicas 2 - Consideram-se comunitrios os equipa
no aconselham a edificao; mentos pblicos de educao, cultura, sade,
V - em reas de preservao ecolgica ou lazer e similares.
naquelas onde a poluio impea condies 3o - Se necessria, a reserva de faixa no-
sanitrias suportveis, at a sua correo. edificvel vinculada a dutovias ser exigida
no mbito do respectivo licenciamento am-
CAPTULO II biental, observados critrios e parmetros
Dos Requisitos Urbansticos para que garantam a segurana da populao e a
Loteamento proteo do meio ambiente, conforme esta
belecido nas normas tcnicas pertinentes.
Art. 4 Os loteamentos devero atender, pelo
menos, aos seguintes requisitos: Art. 5 O Poder Pblico competente poder
I - as reas destinadas a sistemas de circu complementarmente exigir, em cada lote-
lao, a implantao de equipamento urbano amento, a reserva de faixa no-edificvel
e comunitrio, bem como a espaos livres de destinada a equipamentos urbanos.
uso pblico, sero proporcionais densidade Pargrafo nico. Consideram-se urbanos os
de ocupao prevista pelo plano diretor ou equipamentos pblicos de abastecimento de
aprovada por lei municipal para a zona em gua, servios de esgotos, energia eltrica,
que se situem. coletas de guas pluviais, rede telefnica e
gs canalizado.

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1.5 Cdigo de Defesa do Consumidor 6 - a rea da unidade (total, privativa, co-


para a Compra da Casa Prpria mum, de garagem);
7 - o memorial descritivo, onde conste a
A Secretaria da Justia e da Defesa da qualidade e as marcas dos equipamentos
Cidadania, atravs do Procon, elaborou a serem utilizados (elevador, azulejos,
este roteiro com as orientaes bsicas para pisos, metais);
aquisio da casa prpria, de acordo com as
Leis n 4.591/64 e n 8.078/90. 8 - quem est vendendo, construindo e in-
corporando;
Neste trabalho constam os procedimen- 9 - se a empresa incorporadora e construtora
tos que devem ser seguidos antes e depois j construiu outros imveis, visitando os
da compra de um imvel. So orientaes locais e consultando outros adquirentes-
quanto: I - ao imvel; II - ao recibo de sinal, compradores sobre a construo;
proposta e contrato; III e IV - documen-
10 - se a obra est sendo financiada por agen-
tao necessria para a anlise e outorga
te do Sistema Financeiro da Habitao,
da escritura de contratos dentro e fora do
identificando o mesmo, se houver;
Sistema Financeiro da Habitao; V - s
providncias a serem tomadas aps a ob- 11 - se a planta est aprovada pela prefeitura
teno da escritura. e se no houve retificao da mesma;
12 - se o projeto de incorporao est devida-
I - Quanto ao imvel, o adquirente- mente registrado no cartrio de registro
comprador dever verificar os de imveis competente, identificando o
seguintes itens: nmero do registro e o cartrio;

1 - se o que consta nos prospectos, propa- 13 - o regime de construo (se por emprei-
ganda e anncios condiz com a planta tada ou por administrao, tambm
aprovada pela prefeitura e com o memo- conhecido como preo de custo);
rial descritivo da edificao, registrados 14 - o preo total e se o valor apresentado
no cartrio imobilirio competente; est atualizado para a data da assina-
tura do contrato;
2 - o local da construo durante o dia, noite
e fins de semana, observando possveis 15 - se no h projeto de desapropriao para
inconvenientes, como feiras-livres, es- o local.
colas, excesso de barulho, clubes, etc.;
II - Quanto ao recibo de sinal, proposta e
3 - a localizao da edificao (zona resi-
contrato, verificar os seguintes itens:
dencial), em guias ou planta oficial da
prefeitura;
1 - a anlise prvia de qualquer documen-
4 - a planta da edificao, no tocante s esca- to de ajuste. No assine nada antes de
las mtricas usadas e diviso interna da entender todo o contedo do contrato,
unidade (nmero de quartos, despensa, proposta e/ou recibo do sinal. Havendo
tambm chamada de quarto reversvel dvidas, procure o Procon ou um advo-
ou opcional, banheiros, dependncias de gado especializado;
empregada, etc.); 2 - as confrontaes, caracterizaes e lo-
5 - na planta da edificao, a localizao calizao da unidade pretendida, com-
da unidade pretendida (se de frente, parando-a com a planta aprovada pela
fundos, ventilao, sol, etc.); prefeitura;

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3 - a qualificao completa das partes con- 12 - o valor dos encargos previstos, no caso
tratantes (nome, RG, CPF, estado civil de ocorrer atraso no pagamento das
e, se casado, regime de bens e data do prestaes. As multas decorrentes de
casamento, nacionalidade, residncia, atraso no podero ser superiores a 10%
domiclio e profisso); do valor da prestao;
4 - a anotao por escrito de devoluo do 13 - os casos possveis de resciso, lembrando
sinal em dobro, no caso de desistncia que, nas vendas fora do estabelecimento
do vendedor e de perda do sinal, se a comercial, especialmente por telefone ou
desistncia for do comprador; em domiclio, o consumidor pode desis-
tir do contrato no prazo de sete dias a
5 - o valor total do imvel atualizado (valor contar de sua assinatura, devendo pro-
da cota do terreno e da construo); tocolar seu pedido por escrito e receber
6 - se, alm do preo total, no existe clu- corrigidos os valores pagos;
sula de pagamento de outros encargos 14 - se o imvel apresenta algum tipo de nus
(elevador, centro recreativo, playground, e as condies de sua liberao;
melhorias, etc.);
15 - a quem cabero as despesas com ligaes
7 - a forma de reajuste das prestaes (perio- de servios pblicos;
dicidade, ndice, local de pagamento, vin-
16 - a forma e eventual valor cobrado no caso
culao a notas promissrias, etc.). Nos
de transferncia dos direitos e obriga-
imveis contratados para entrega futura,
es para terceiros;
recomendvel a adoo de ndice de
preos para o reajuste das prestaes que 17 - a poca em que o adquirente-comprador
vencerem aps a entrega das chaves (IPC/ assumir a responsabilidade por tribu-
FIPE, INPC/IBGE, etc.), pois, durante a tos e encargos (IPTU, energia eltrica,
construo, pode ser adotado um ndice gua, gs, condomnio, etc.);
setorial de custos (CUB/SINDUSCON,
18 - a poca e a forma de transferncia da
ICC/FGV, etc.). Sugere-se a determina-
posse, normalmente feita aps a liberao
o exata do ndice a ser utilizado, uma
do financiamento e/ou do habite-se;
vez que alguns ndices so regionais e
outros nacionais; 19 - se existe financiamento do SFH (Sistema
Financeiro da Habitao) para constru-
8 - o prazo para o incio e a entrega da obra, o da edificao, identificando o agente
devendo constar, no mnimo, o ms e o financeiro;
ano;
20 - a composio da renda familiar, pois
9 - a existncia de multa por atraso na en- cada agente financeiro possui regras
trega da obra; prprias quanto ao nmero de pessoas
10 - a estipulao ou no do prazo de ca- que integraro a renda, grau de paren-
rncia dentro do qual as partes podero tesco, percentual de comprometimento
desistir do empreendimento; da renda, etc.;

11 - o regime de construo, se por empreita- 21 - a quem compete o pagamento de en-


da (preo fechado) ou por administrao cargos relativos liberao do finan-
(preo de custo). Em qualquer um dos ciamento, que varia para cada agente
casos, solicite a relao dos adquirentes- financeiro;
compradores e dos membros da comis- 22 - se no houve financiamento para a cons-
so de representantes; truo pelo SFH e houver clusulas que
permitam a captao de recursos dentro

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do SFH, a quem caber a obteno e a Obs.: os contratos particulares, nos quais


liberao do financiamento; faam parte entidades que integram o SFH,
23 - caso no haja possibilidade de aceitao possuem carter de escritura pblica. Quan-
de financiamento, quais sero as con- do se tratar de primeira aquisio, pode ser
dies de pagamento a prazo e a forma solicitado abatimento de 50% sobre os emo
de correo das prestaes, bem como o lumentos do cartrio imobilirio.
prazo para pagamento;
IV - Quanto documentao necessria
24 - condies ou no de retratabilidade ou para anlise e outorga de escritura de
revogabilidade; contratos fora do SFH, o adquirente-
25 - o foro para dirimir questes oriundas do comprador dever verificar o seguinte:
contrato no mbito judicial;
A) Quanto documentao pessoal do ven-
26 - que o contrato no esteja em branco;
dedor:
nunca assinar nestas condies;
27 - que no sejam deixados espaos em 1 - certides dos distribuidores cvel, crimi-
branco; risque aqueles que estiverem nal e federal;
nestas condies;
2 - certido negativa de protestos;
Aps a leitura e o entendimento de to- 3 - cpia autenticada do RG, CIC, certido
das as clusulas, date e assine o contrato, de casamento.
rubricando as demais pginas. Solicite que
o contratoseja assinado na presena de B) Quanto documentao do imvel:
testemunhas qualificadas e do vendedor.
Exija na hora uma via do contrato original, 1 - escritura definitiva registrada no cartrio
reconhecendo firma de todas as assinaturas. de registro de imveis;
2 - certido negativa de nus, com filiao
III - Quanto documentao necessria vintenria;
para anlise e outorga de escritura
de contratos do SFH, verificar os 3 - certido negativa municipal (imvel ur-
seguintes itens: bano), ou do INCRA Instituto Nacional
de Colonizao e Reforma Agrria (im-
1 - os comprovantes de renda familiar (hol- vel rural);
lerites, declarao de Imposto de Renda, 4 - comprovantes de pagamento de contas de
etc.); gua, esgotos, energia eltrica, telefone,
2 - a quem compete o pagamento de en- gs, etc.;
cargos relativos liberao do finan- 5 - declarao negativa do sndico sobre
ciamento, que varia para cada agente dbitos condominiais;
financeiro;
6 - certificado do INSS (pessoa jurdica) ou
3 - o pagamento do imposto de transmisso, declarao de no-condio de empre-
que varia em cada municpio; gador e de que no se acha abrangido
4 - o pagamento de emolumentos de cartrio pelas restries da Lei Orgnica da Pre-
imobilirio competente; vidncia Social e do Funrural nos imveis
urbanos (pessoa fsica);
5 - a documentao do imvel, que dever ser
apresentada pelo incorporador ou vende- 7 - carn do IPTU (Imposto Predial Terri-
dor. torial Urbano) do ano em curso e do ano

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anterior. Verificar tambm se a metragem 1.6 Cdigo de Defesa do


constante da escritura coincide com a do Consumidor e o Condomnio
carn.
Como Viver em Condomnio
C) Quanto s despesas:
Atualmente, o pagamento do condomnio
1 - o valor do pagamento feito ao tabelio representa uma despesa significativa na ren-
de notas (para lavratura da escritura); da familiar, independentemente do padro
do edifcio. Por isso, necessrio que todos
2 - o valor do imposto de transmisso;
os moradores de edifcios, sejam inquilinos
3 - o valor dos emolumentos do cartrio de ou proprietrios, conheam os termos da
registro de imveis (registro da escritu- conveno do seu condomnio, alm da le-
ra). gislao em vigor.

Obs.: salvo disposio em contrrio, cabe A Secretaria da Justia e da Defesa da


ao vendedor o pagamento das despesas de Cidadania, atravs do PROCON, atualizou
corretagem e certides e ao comprador o esta cartilha em ordem alfabtica, esclare-
pagamento das despesas de transmisso. cendo os pontos bsicos da legislao, dando
dicas para reduzir os custos das contribui-
V - Quanto s providncias a serem es mensais do condomnio e informando
tomadas aps a obteno da escritura, o os seus direitos e deveres como condmino
adquirente-comprador dever solicitar: (proprietrio do imvel), inquilino ou locat-
rio (quem aluga o imvel) ou locador (quem
1 - a alterao do cadastro do proprietrio cede o imvel prprio para aluguel).
nas concessionrias de gua e esgoto,
energia eltrica, gs e IPTU, na prefei- Nesta cartilha, condomnio significa o
tura; direito exercido pelas pessoas sobre suas
unidades privativas e sobre as fraes das
2 - a baixa da hipoteca, se houver, no car- dependncias de uso comum da edificao.
trio imobilirio, aps o trmino do pa-
gamento do imvel. A lei bsica que regula o condomnio
a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justia existindo tambm regulamentao na Lei n
e da Defesa da Cidadania, rgo do Governo de So 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteo e Defesa do Consumidor Procon.
Maro de 1993
Secretrio da Justia e da Defesa da Cidadania: Ma-
nuel Alceu Affonso Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodr
Equipe Tcnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gind-
ler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, Elisete
Miyazaki, Maringela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Snia Amaro, Sandra Castro. Administradora
Edio: Admond Bem Meir, Jos Carlos Torres, Marcy
Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum, Ximena Pode ser uma pessoa fsica ou jurdica:
Contrera. encarregada das funes administrativas
Jornalista Responsvel: Slvia Jabbur MTb. 17.244 relativas ao condomnio. Normalmente uma

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Instituto Monitor

empresa especializada, escolhida pelo sndico Assemblia Geral Especial


e aprovada em assemblia, depois de uma
anlise do contrato de prestao de servios. realizada em casos especiais definidos
em lei, quais sejam:
A administradora no tem direito a
voto e obedece s decises tomadas em a) Ocorrncia de sinistro total ou que destrua
assemblia. Pode ser destituda na forma mais de 2/3 da edificao;
estabelecida pela conveno e deve prestar
contas periodicamente. Sugere-se que essa b) Para deciso sobre demolio e recons-
prestao de contas seja feita mensalmente. truo da edificao ou ainda sobre a
alienao do imvel, quer por motivos
Animais urbansticos, arquitetnicos ou em de-
corrncia de condenao da edificao em
Respeitados os requisitos essenciais do
virtude de insegurana ou insalubridade.
direito de vizinhana o poder judicirio
tem decidido favoravelmente presena de
Assemblia Geral Extraordinria
animais em condomnios independente de
quaisquer proibies na conveno ou no
realizada sempre que os interesses do
regulamento interno.
condomnio exigirem, convocada pelo sndico
Tais requisitos so: segurana, sossego ou 1/4 dos condminos. Geralmente, deve ter
e sade. A Justia analisar caso a caso, a maioria dos presentes com direito a voto.
quando necessrio.
Assemblia Geral Ordinria
Assemblia
Assemblia significa reunio. nela que os realizada uma vez por ano. Sua prin-
moradores tomam decises a respeito do con- cipal finalidade aprovar as verbas para as
domnio. Essas decises s podem ser anuladas despesas de condomnio do prximo exer-
judicialmente ou por deliberao em outra as- ccio, bem como apresentar a prestao de
semblia. As decises so as leis do condomnio. contas do exerccio que se encerrou.

Atraso no Pagamento

O artigo 12, 3, da Lei 4.591/64, estabe-


lece que, no caso de atraso de pagamentos,
pode-se cobrar uma multa de at 20% (cabe
conveno fixar essa porcentagem), mais
juros de 1% ao ms e correo monetria a
partir do vencimento, para dbitos inferiores
a seis meses.

Os atrasos nos pagamentos, alm de pre-


judicar o oramento de todo o condomnio,
podem acarretar aes judiciais.

Autogesto

So os prprios condminos que admi-


nistram o condomnio, sem a presena da
administradora. A opo pela autogesto
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Instituto Monitor

deve ser decidida em assemblia. Neste caso, discriminao e especificaes das reas
necessria uma especial ateno quanto s comuns e privativas;
normaslegais (civis, trabalhistas, previden
definio das funes de diferentes partes;
cirias, de segurana, etc.) e sugere-se a
prestao de contas mensalmente. definio das regras de utilizao dos ob-
jetos e servios comuns;
Conselho Consultivo discriminao da forma e proporo dos
pagamentos de despesas ordinrias e ex-
So os condminos eleitos para asses- traordinrias;
sorar o sndico na soluo dos problemas
do condomnio. Exercem as atribuies forma de escolha do sndico e do conselho
definidas pela conveno. O conselho deve consultivo;
ser constitudo por trs condminos, mais atribuies do sndico e definio se seu
suplentes. O mandato de, no mximo, dois trabalho ser ou no remunerado;
anos, com direito reeleio.
modo e prazo de convocao das assem-
A destituio dos membros s pode ser blias, bem como o quorum exigido;
feita atravs de uma assemblia geral. forma de contribuio para constituio
do fundo de reserva;
Construo e Obras
forma e quorum necessrio para alterao
Reformas ou alteraes nas reas in- da conveno e do regimento interno. As
ternas privativas so permitidas, desde que alteraes devem ser registradas em Car-
estejam dentro do estabelecido em conveno trio de Registro de Imveis;
e no comprometam a estrutura do edifcio definio das funes do conselho consul-
nem prejudiquem os outros moradores. tivo.

Para alteraes nas reas de uso comum


necessria a aprovao de todos os con-
dminos, com a conveno disciplinando
expressamente a matria.

Conveno

o conjunto de normas do condomnio,


a sua lei interna. Deve ser aprovada por no
mnimo 2/3 das fraes ideais. Frao ideal
a parte indivisvel e indeterminvel das reas
comuns e de terreno, proporcional unidade
autnoma de cada condmino.

A conveno, que deve ser seguida por


todos os moradores, no pode ser contrria
legislao. Ela deve ser elaborada por es-
crito, registrada em Cartrio de Registro de
Imveis e conter, alm de outras, as seguintes
normas:

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Instituto Monitor

Cota (ou Quota) Despesas Extraordinrias

a parcela de pagamento de condomnio So as despesas referentes a obras


proporcional a cada unidade do edifcio. que interessam estrutura integral ou de
habitabilidade da edificao; pinturas de
Geralmente, salvo previsto em conven- laterais, fachadas, esquadrias externas,
o, a cota de cada condmino correspon- poos de ventilao e iluminao; insta-
dente frao ideal de terreno relativa sua lao de equipamentos de segurana e
unidade. lazer; despesas de decorao e paisagismo
nas partes de uso comum; constituio de
Demonstrativo fundo de reserva.

o balancete contbil do condomnio. So entendidas ainda como despesas


Atravs dele feita a exibio da receita e extraordinrias eventuais indenizaes tra-
da despesa do condomnio. balhistas e previdencirias decorrentes de
dispensa de funcionrios, ocorridas em data
o demonstrativo deve ser aprovado em anterior de incio da locao. Estas despe-
assemblia e sugere-se que seja elaborado sas cabem, exclusivamente, ao proprietrio
mensalmente. Recomenda-se tambm que da unidade e no ao inquilino.
estejam separadas as receitas e despesas
ordinrias e extraordinrias. Despesas Ordinrias

So as despesas relativas limpeza, ma-


nuteno e conservao dos equipamentos e
reas comuns, incluindo nestas a pintura das
instalaes e dependncias de uso comum.

Estas despesas so pagas pelo morador


da unidade (proprietrio ou inquilino).

Cabe tambm ao locatrio o pagamento


da parcela correspondente ao prmio de
seguro contra incndio relativo unidade
alugada.

Fachada

A Lei n 4.591/64 probe qualquer alte-


rao que prejudique a esttica do prdio.
Os infratores esto sujeitos a uma multa
prevista na conveno e podem ser obrigados
a desfazer a alterao.

Ateno: A instalao de grades prote-


toras no constitui alterao de fachada,
pois visa a segurana, especialmente de
crianas.

121/58
Instituto Monitor

Fundo de Reserva d) manobras (pelo condmino ou garagista);


e) responsabilidade sobre furtos e danos;
uma parcela do condomnio, paga pelos
proprietrios, para atender despesas urgen- f) permisso ou no de lavagem de carros na
tes e inadiveis no previstas no oramento. garagem;
g) permisso ou no de locao de vagas para
A forma de arrecadao regulada pela estranhos ao condomnio;
conveno. Se for utilizado excepcionalmen-
te para cobrir despesas ordinrias (custeio h) utilizao da garagem por visitantes;
ou complementao), deve ser reposto pelo i) normas de segurana (acesso, iluminao,
inquilino, salvo se anterior ao incio da lo- extintores, pintura de faixas, etc.);
cao.
j) forma jurdica de vinculao da unidade
Furto em Condomnio autnoma com a garagem (escritura indi-
vidualizada, identificao numrica, etc.).
No existe legislao especfica. conve-
niente que a atribuio de responsabilidades
esteja prevista em conveno.

Geralmente, quando a chave do carro


tem que ser deixada em quadro de chaves,
com o garagista ou zelador, para manobras,
se ocorrer furto ou avaria do veculo a res-
ponsabilidade do condomnio.

Garagem

A utilizao de garagem pelos morado-


res pode ocasionar atritos. Atualmente, as
exigncias municipais quanto construo
de edificaes tm dado grande destaque ao
assunto. Entretanto, nas edificaes mais
antigas, os problemas decorrentes do nmero
insuficiente de vagas e outras questes so
problemas muitas vezes insolveis.

Convm que a conveno estipule regras


como:

a) identificao para entrada do veculo


(selos, cartes, chaves de acionamento,
zelador, etc.);
Horrio
b) se a vaga fixa, por chegada, por rodzio
ou sorteio;
As assemblias, em funo da convenin-
c) a definio de vagas pelo tamanho do ve- cia da maioria, determinam os horrios para
culo; mudanas, uso do salo de festas, de jogos,
do playground, da piscina, fechamento das

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Instituto Monitor

portas de acesso, garagem, etc. Ningum, seja Pagamento por Previso


sndico, administradora ou condmino, pode
determinar, unilateralmente, os horrios. o pagamento da contribuio condo-
minial antecipadamente. calculado em
Multas funoda previso de gastos para um de-
terminado perodo. Deve ser aprovado em
Tm como objetivo punir os que no assemblia.
fazem utilizao normal das unidades e
reas comuns, dentro dos padres pr-es- Ocorrendo dficit em funo de infla-
tabelecidos, sejam os infratores moradores, o, reajustes salariais, aumento de preos
funcionrios, visitantes, etc. e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por
rateio extra.
A violao desses padres sujeita o infra-
tor ao pagamento da multa estabelecida pela Pagamento por Rateio
conveno, regulamento interno ou assem-
blia geral, sem prejuzo da responsabilidade o pagamento de contribuio condomi-
civil ou criminal que no caso couber. nial depois de apurados os gastos, que sero
divididos entre os moradores. A modalidade
Cabe ao sndico efetuar o procedimento de pagamento (por previso ou rateio) deve
de cobrana de multa, que reverter para o ser decidida em assemblia.
condomnio.
Piscina

Para utilizao da piscina: horrio e


poca de funcionamento, exame mdico,
utilizao por visitantes, contratao de
pessoal para segurana na piscina infantil,
manuteno, so itens que devem ser regu-
lados pela conveno ou regimento interno.

Procurao

um documento escrito, atravs do qual


uma pessoa recebe poderes de outra para,
em seu nome, praticar atos ou administrar
interesses. atravs deste instrumento que
o locatrio pode participar das assemblias
em nome do locador.

Caso o condmino-locador no compa-


rea s assemblias, o inquilino, mesmo sem
procurao, poder votar questes envolven-
do despesas ordinrias de condomnio.

Quorum

o nmero mnimo de membros indis-

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Instituto Monitor

pensvel constituio das assemblias, Rateio Extra


para que tenham validade legal.
o pagamento suplementar para cobrir
Os quoruns principais so: uma receita insuficiente ou gasto imprevisto
num determinado perodo. Destina-se a co-
a) para deliberao das assemblias gerais brir despesas ordinrias ou extraordinrias.
ordinrias: normalmente maioria simples
dos presentes com direito a voto, salvo necessrio verificar, no demonstrativo
estipulao diversa em conveno; de despesas, a origem do rateio extra para
determinar se o pagamento deve ser feito
b) para aprovao da conveno: mnimo pelo inquilino ou pelo proprietrio.
de 2/3 das fraes ideais que compem o
condomnio;
Reajuste
c) para alterao da conveno: votos de
condminos que representem no mnimo No existe, na lei, nenhuma forma
2/3 do total das fraes ideais, salvo esti- prevista de reajuste para as contribuies
pulao diversa em conveno; condominiais.

d) para deliberao sobre reconstruo ou A assemblia soberana para determinar


venda do terreno ou materiais, em virtude a forma de arrecadao em funo de seus
de sinistro total ou que destruiu mais de custos apurados ou previstos.
2/3 da edificao: mnimo de votos que
representem metade mais um das fraes Regimento Interno
ideais de terreno;
e) para deliberao sobre demolio e re- So as normas que regulam a conduta
construo do prdio ou alienao em interna dos condminos, locatrios ou ocu-
virtudede insegurana, insalubridade, pantes das unidades, para que haja uma con-
motivos urbansticos ou arquitetnicos: vivncia harmnica entre as pessoas. Pode
condminos que representem pelo menos constar do prprio texto da conveno ou,
2/3 do total de unidades isoladas e fraes como acontece normalmente, ter um texto
ideais correspondentes a 80% do terreno e prprio que deve ser aprovado em assem-
coisas comuns; blia geral.

f) para convocao de assemblia geral ex- Salo de Festas


traordinria: 1/4 no mnimo, do condom-
nio; O uso do salo deve ser previsto na con-
veno ou no regimento interno no que diz
g) para destituio do sndico: 2/3 dos con-
respeito a horrio, reserva, funcionamento,
dminos presentes e que tenham votos
pagamento, etc.
proporcionais s fraes ideais de terreno
e partes comuns, salvo estipulao diversa
Segurana
em conveno;
h) para os casos de alienao, concesso a Existe uma srie de exigncias legais,
terceiros de parte de uso comum, alterao principalmente municipais, no que diz res-
do destino de parte do terreno ou coisa de peito s normas de segurana. Quando no
uso comum: totalidade de votos represen- cumpridas, implicam desde penalizaes at
tativos do condomnio. interdio do edifcio.

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Instituto Monitor

O condomnio deve verificar, entre outras Sndico


coisas:
Pessoa que administra os interesses e
condies de instalaes eltricas, hidru- negcios do condomnio. eleito na forma
licas e sanitrias; prevista pela conveno, por at dois anos,
sistema de pra-raios; com direito reeleio.

sistema de recolhimento de lixo; Pode ser morador do prdio ou no, pes-


extintores, portas corta-fogo e sadas de soa fsica ou jurdica. Alm de defender os
emergncia. interesses e negcios do condomnio, cabe
ao sndico:

a) representar o condomnio, ativa e passi-


vamente, em juzo ou fora dele;
b) p raticar atos de defesa dos interesses
comuns atribudos por lei, conveno ou
regimento interno;
c) exercer a administrao interna da edifi-
cao quanto sua vigilncia, moralidade
e segurana;
d) impor multas estabelecidas por lei, con-
veno ou regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir o estipulado em
conveno, regimento interno, assem-
blias;
f) prestar contas assemblia do condom-
nio;
g) guardar durante cinco anos a documenta-
o relativa ao condomnio.

Dicas para Reduo de Despesas

a) cadastrar a edificao por unidade fami-


Seguro de Incndio liar junto companhia de gua e esgoto
Sabesp (no caso de So Paulo);
O artigo 13, da Lei n 4.591/64, obriga b) utilizar racionalmente a gua, evitando
a contratao de seguro que abranja tanto desperdcios e vazamentos;
as unidades autnomas quanto as reas
comuns. uma despesa ordinria. No caso c) limpar regularmente caixas dgua e tratar
de imveis financiados pelo SFH esse segu- a gua das piscinas;
ro j vem incluso nas prestaes. Por isso d) instalar minuterias (temporizadores de
necessrio que, antes da contratao do luz) e iluminao adequada;
seguro, o proprietrio comunique ao sndico
e) utilizar criteriosamente os elevadores;
por escrito; assim evitar o pagamento de
novo seguro.

121/62
Instituto Monitor

f) desligar um dos elevadores no perodo t) exigir a emisso de notas fiscais e/ou recibos
noturno, caso a edificao possua mais de em nome do condomnio, quando da compra
um elevador, desde que no prejudique os de materiais e execuo de servios;
moradores e esteja dentro da sugesto ou
u) verificar o cumprimento das normas mu-
orientao do fabricante e/ou da empresa
nicipais e estaduais quanto segurana da
encarregada da manuteno;
edificao (vigncia da aplice de seguro
g) vistoriar periodicamente a parte eltrica de incndio, extintores, portas corta-fogo,
e hidrulica da edificao; iluminao de emergncia, corrimos nas
escadas, etc.);
h) analisar previamente todos os contratos,
inclusive os de prestao de servios que v) verificar, na prefeitura, o pagamento da
forem assinados em nome do condomnio; taxa e o prazo da licena de funcionamento
dos elevadores;
i) acompanhar os servios a serem executa-
dos; w) por fim, para fazer valer os seus direitos,
os condminos e inquilinos devem parti-
j) acompanhar as aplicaes das reservas
cipar efetivamente das assemblias.
monetrias do condomnio, evitando sua
descapitalizao;
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justia
k) evitar atraso no pagamento de contas, que e da Defesa da Cidadania, rgo do Governo de So
pode acarretar multas e transtornos; Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
l) exigir pagamentos das quotas-partes em Proteo e Defesa do Consumidor - Procon.
dia; Maro de 1993
Secretrio da Justia e da Defesa da Cidadania: Ma-
m) realizar pesquisas de preos na aquisio nuel Alceu Affonso Ferreira
de qualquer material, principalmente o Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodr
de limpeza; Equipe Tcnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gind-
n) guardar os materiais em local seguro, ler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, Elisete
dentro das especificaes de cada um, fis- Miyazaki, Maringela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
calizando suas retiradas, evitando dessa Snia Amaro, Sandra Castro.
forma furtos ou desvio; Edio: Admond Bem Meir, Jos Carlos Torres, Marcy
Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum, Ximena
o) orientar as pessoas que iro trabalhar
Contrera.
com os materiais, principalmente os de
Ilustrao: Spacca.
limpeza, quanto forma correta de sua
Jornalista Responsvel: Slvia Jabbur
utilizao;
MTb. 17.244
p) limpar as partes de uso comum em dias de
pouco movimento e no-chuvosos; 2. Pontos de Acesso Terra
q) evitar contrataes e demisses com fre-
qncia; Terra nas mos de quem produz
e sabe tratar bem a terra.
r) certificar-se de que a arrecadao e os
pagamentos de encargos previdencirios O problema da terra est sendo resolvido.
e trabalhistas estejam em dia; O Governo Federal est se empenhando nesse
s) manter atualizados e em local seguro os trabalho. E o MEAF - Ministrio Extraordin-
livros contbeis, notas fiscais e recibos rio para Assuntos Fundirios - est ajudando
comprobatrios de pagamentos; o homem do campo a ter acesso terra.

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Instituto Monitor

Este ABC da Terra tem a funo de


RELAES DE TRABALHO
orientar e esclarecer os interessados nas a relao entre empregador e empregado, com leis e
questes ligadas propriedade da terra. Leia obrigaes trabalhistas que precisam ser cumpridas.
com ateno.

Se eu trabalhar direito,
Se voc tiver alguma dvida sobre posso contar com o
Claro, voc cumpre a
sua parte e o governo
qualquer ponto deste ABC e quiser obter Governo? cumpre a dele.
maiores esclarecimentos, procure o rgo
de terra do Governo mais prximo de voc.
Ou se comunique com o prprio MEAF, em
Braslia.

Conhea seus direitos de plantar e colher


uma vida melhor. O Governo ajuda o homem do campo a ser dono da terra. E
beneficia esse homem com muitas outras coisas, usando para
isso o dinheiro dos impostos. Esse dinheiro pouco para tanta
Quer dizer que o coisa que tem que ser feita. Mas, na medida do possvel, o
T sim! Ma voc tem Governo procura criar condies para o aproveitamento da
Governo est dando
que cumprir suas terra, constri estradas, presta assistncia tcnica, apoia com
um apoio pra gente ter
obrigaes. financiamentos, orienta o comrcio de produtos agrcolas, cuida
terra?
da educao e sade da populao rural.

Quem est cuidando O ex-Presidente Joo


dos problemas da Figueiredo criou um
terra? Ministrio para isso

O agricultor tem direito propriedade da terra, e quem garante


isso a Constituio Federal e o Estatuto da Terra.
Mas, para garantir esse direito, o homem do campo tambm tem
obrigaes a cumprir.
Ele tem que respeitar a funo social da terra. Foi para tornar mais intensa a ao do Governo Federal que
o ex-Presidente Joo Figueiredo criou o Programa Nacional
de Poltica Fundiria, dirigido pelo Ministro Extraordinrio para
Assuntos Fundirios.
No, simples! precisa
saber trabalhar e respeitar
Funo social? Isso a terra. E respeitar quem Quem tem direito Quem no tem terra,
complicado? trabalha. terra? quer trabalhar a terra
e precisa dela para
trabalhar.

A terra cumpre sua funo social quando seu uso proporciona o O trabalho que o programa Nacional de Poltica Fundiria coloca
bem-estar de todos os que dela dependem. Para isso, precisamos em primeiro lugar a melhor distribuio da terra, para que o
cultivar e aproveitar corretamente a terra. homem do campo tire proveito de sua lavoura ou criao e o Pas
Precisamos fazer a terra render. Ela existe para isso. Para possa progredir e se desenvolver em clima de paz e justia social.
fornecer produtos e alimentos para a populao. E para garantir Esse trabalho se realiza atravs da colonizao, da titulao de
alimentos e uma vida melhor para quem trabalha nela. terras devolutas ou regularizao das posses, da desapropriao
A terra deve trazer benefcios ao proprietrio e a todos os que por interesse social e da distribuio da terra queles que
nela trabalham. preciso respeitar as leis que regulam as precisam dela para trabalhar.
relaes de trabalho.

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Instituto Monitor

Para distribuio, o Governo Federal utiliza de preferncia as


TITULAO terras no ocupadas do prprio Governo, conhecidas como terras
quando o Governo entrega ao homem do campo o ttulo de devolutas. O homem do campo com direitos reconhecidos recebe
propriedade, para pagar a longo prazo, com os benefcios da o seu ttulo e sua propriedade e garantida, dentro da Lei.
prpria terra. Este documento legal e definitivo.

DIREITOS
COLONIZAO Verifique seus direitos, como o de usucapio, por exemplo,
Trabalho realizado pelo Governo, ou por uma empresa nos orgos de terra. no seja um invasor. A invaso no lhe
autorizada, que divide reas de terra em lotes, titula esses lotes d direito algum.
e cria condies para seu aproveitamento.

Tem gente que tem Se no usar, o Governo pode


terra que no acaba desapropriar e passar para
E quem no tem terra, Muitos no tm. Voc mais e no usa. quem sabe usar.
faz o qu? deve se inscrever e
aguardar a sua vez.

O Programa Nacional de Poltica Fundiria est agindo para


acabar com o mau uso da terra, como os latifndios improdutivos
Para os agricultores sem terra, o Governo Federal destina e os minifndios antieconmicos. Essas terras podem ser
parcelas ou lotes em projetos de colonizao. Eles devem se desapropriadas por interesse social e destinadas aos homens
inscrever nos orgos de terra - MEAF, INCRA, GETAT, GEBAM do campo que desejam torn-las produtivas. Os latifndios esto
e outros. Os agricultores com experincia e com maior nmero ainda sujeitos a impostos mais elevados.
de dependentes tm preferncia.
LATIFNDIO E MINIFNDIO
Latifndios improdutivos so grandes reas mantidas
Quando a posse abandonadas ou mal exploradas. O minifndio antieconmico
Os posseiros tm legtima, o direito a propriedade muito pequena que no d para sustentar
algum direito? reconhecido, com ttulo uma famlia
de propriedade e tudo.

Quer dizer que s De jeito nenhum. No


entrar e tomar posse da invadindo que voc conquista
terra? os seus direitos.

Quando uma terra particular encontra-se abandonada pelo seu


dono, ela est sujeita ao usucapio especial. Os agricultores
que explorarem essa terra por cinco anos, com posse mansa e
pacfica, podero tornar-se seus legtimos proprietrios.

O primeiro passo para o acesso terra deve ser sempre atravs


USUCAPIO ESPECIAL
da inscrio ou consulta aos orgos de terra do Governo.
Depois de 5 anos, plantando e morando na terra, e com posse
O trabalhador rural deve usar somente de meios legais para
mansa e pacfica, o agricultor pode requerer uma sentena ao
garantir a propriedade da terra.
juiz, que serir de ttulo para transcrio no Registro de Imveis.

Como que eu provo


E a gente tem direito a Se for reconhecido o seu que uma terra minha? Precisa estar tudo ali,
terras do Governo? direito, voc recebe um direitinho, no papel.
ttulo de propriedade.

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Instituto Monitor

Se a terra estiver cumprindo a funo social, o direito de E se eu quiser saber Procure um orgo do
propriedade pode ser assegurado mediante uma documentao mais alguma coisa? Governo. Ele est l para
legtima. Antes de registrar seu direito de propriedade nos cartrios ajudar voc.
de registro de imveis, tire as dvidas junto aos orgos de terra.

Quem tem terra, corre o risco


de perder a propriedade? Se trabalhar a terra direito,
s tem a ganhar.

Como o nosso territrio muito grande, existem solues


diferentes para cada regio. Por isso, para ter orientao sobre
a terra consulte os tcnicos dos orgos rurais do Governo, na
sua localidade. Ou faa uma consulta direta ao MEAF, INCRA,
As propriedades rurais, trabalhadas de maneira adequada e que GETAT ou GEBAM.
desempenham sua funo social, independente do tamanho -
grandes ou pequenas - no esto sujeitas desapropriao. A............. de Amor pela terra
Merecem a proteo da lei e pagam impostos menores. B............. de Benefcio pra quem trabalha na terra
C............. de Conquistar o meu pedao de cho

Quando eu recebo um ttulo Voc no deve vender! Ela


de terra do Governo, posso
vender, passar adiante?
existe para ficar nas suas
mos, garantindo seu futuro.
3. Manual de Orientao
E no para o comercio. Cooperativas Habitacionais
3.1 Introduo

Com a estabilizao da economia, as


famlias brasileiras recuperaram o poder de
controlar seu oramento e, naturalmente, de
planejar iniciativas, como a aquisio de mo-
radia, o maior sonho da maioria dos cidados.
Quando o homem do campo recebe um ttulo do Governo ele
deve cumprir suas obrigaes, explorando corretamente a terra
adquirida, conservando sua propriedade e no negociando com Dentro dessa realidade positiva, ressurge
ela. Se algum oferecer dinheiro pela terra obtida com tanto com especial destaque uma modalidade para
sacrifcio, certamente estar querendo enganar voc. E se o
agricultor passar a terra adiante, o Governo no lhe dar outra
a aquisio da casa prpria: as Cooperativas
nunca mais. Habitacionais. Um sistema que proporciona
oportunidades concretas, mas que exige an-
lises por parte de quem adere a ele.
A terra pra vida toda? pra quem trata bem da
natureza.
Em face desse novo contexto, quatro
entidades do setor no Estado de So Paulo
Abicoop, Secovi SP, Sincooesp e Sindus-
Con SP -, inspiradas no esprito de atuao
transparente e democrtica a que se prope
o sistema cooperativado, elaboraram o pre-
sente Manual de Orientao - Programa de
Cooperativas Habitacionais. O principal
O agricultar deve cuidar da terra para que no se estrague,
evitando a eroso, conversando as matas, os rios e os animais
objetivo orientar futuros cooperativados
silvestres. Respeitar os recursos naturais que constituem e administradores de cooperativas, escla-
patrimnio da Nao e da comunidade uma obrigao do recendo alguns requisitos bsicos. Alguns
homem da terra.
deles so exigidos por lei e outros so de

121/66
Instituto Monitor

suma relevncia para propiciar segurana e Est registrada na Junta Comercial do


tranqilidadeaosucessodosfuturosempre Estado.
endimen- tos habitacionais. Observados
Est inscrita no CGC (Cadastro Geral dos
tais requisitos, os que pretenderem aderir
Contribuintes, atual CNPJ Cadastro Na-
ao sistema cooperativo tero maior certeza
cional de Pessoas Jurdicas) do Ministrio
de estar no caminho certo.
da Fazenda.
A dignidade e o respeito pessoa, ine- Possui sede e/ou local de atendimento ao
rentes ao Cooperativismo e essenciais ao associado, com pessoas devidamente pre-
exerccio pleno da cidadania, tm nesta pu- paradas.
blicao um instrumento de plena realizao Dispe de estrutura tcnica adequada
e merecido destaque, pois objetiva conscien- ou de um rgo Assessor de reconhecida
tizar a populao quanto ao funcionamento capacidade tcnica especializada e com
do sistema. experincia na rea habitacional. Procure
informar-se sobre a empresa que assessora
3.2 O Cooperativismo a cooperativa, sua experincia no mercado
e seu currculo.
O cooperativismo caracteriza-se por uma
associao de pessoas que, unidas, conjugam Alm disso, altamente recomendvel que a
esforos para a obteno de um fim, sem Cooperativa esteja:
qualquer objetivo de lucro.
Inscrita no Cadastro da Organizao das
No Brasil, a Lei n 5.764, de 16 de de- Cooperativas do Estado.
zembro de 1971, define a Poltica Nacional Filiada ao Sindicato das Cooperativas do
de Cooperativismo. Estado.

Entre as vrias espcies de cooperativas, Outras recomendaes:


a habitacional se caracteriza pela unio de
pessoas cujo objetivo comum a aquisio A Cooperativa dever apresentar, sem-
da casa prpria a um baixo custo, na qual a pre que solicitado, as certides negativas de
prestao dos servios feita exclusivamente protestos, dos distribuidores forenses, da
em favor dos cooperados. Justia Federal e de impostos municipais. Se
houver aes ou protestos, procure esclarecer
3.3 O Que Fazer antes de devidamente o assunto junto diretoria da
Ingressar numa Cooperativa Cooperativa ou ao rgo Assessor. Solicite
informaes documentadas sobre as provi-
Verifique se a Cooperativa: dncias tomadas para sanar os problemas.

Cumpriu todos os atos jurdicos para cons- 3.4 O Que a Cooperativa


tituio e funcionamento, e, em especial, Habitacional Precisa Fazer
se sua proposta est de acordo com os atos
cooperativos previstos no seu Estatuto, A Cooperativa dever:
conforme a Lei n 5.764/71. Confira, por
exemplo, se existe de fato um Estatuto da Promover empreendimentos habitacionais
Cooperativa e se o mesmo foi aprovado em em terrenos definidos, com documentao
assemblia dos membros. regular e previamente analisados quanto

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viabilidade tcnica. O rgo Assessor ou mais ou para menos, em conformidade com


a construtora contratada devem prestar a os custos das obras.
esse respeito todas as informaes neces-
srias, sempre que solicitadas. Se for preo fechado, informar as con-
Informar ao interessado a localizao e dies de reajuste das parcelas.
demais condies do terreno onde ser Se for preo de custo, informar se h
realizado o empreendimento habitacional. limite mximo de variao do preo
Apresentar a ficha tcnica (ou equivalente) inicialmente estimado, devendo isto
emitida pela Prefeitura, comprovando que constar do contrato assinado entre a
a rea adequada quele empreendimen- Cooperativa e a construtora e do Termo
to. de Adeso firmado entre o Associado e
a Cooperativa.
Contratar para a execuo das obras uma
construtora idnea, sria e com experin- NOTA: recomendvel que o contrato de
cia na construo de conjuntos habitacio- construo e o memorial descritivo este-
nais. jam registrados no Cartrio de Registro
Informar ao cooperativado as condies de de Ttulos e Documentos e disponveis no
aquisio do terreno, bem como manter local de atendimento da Cooperativa, per-
disposio a documentao corresponden- mitindo-se a qualquer interessado tomar
te mesma. conhecimento das condies construtivas
do imvel.
Verificar no Cartrio de Registro de Im-
veis se o terreno onde ser executado o
3.5 O Que Preciso Saber
empreendimento apresenta nus, ou seja,
ao Aderir a uma Cooperativa
se h fato impeditivo para sua livre aqui-
sio e utilizao.
A adeso ao Sistema Cooperativo feita
Fornecer informaes precisas sobre o atravs da assinatura no livro de matrcula
plano habitacional e as condies de con- ou de uma ficha de matrcula e de um ins-
tratao da obra, acompanhadas de planta trumento (Termo de Adeso ou Termo de
do apartamento ou casa e suas reas, e de Compromisso) assinado entre a Cooperati-
planta que mostre a implantao das cons- va e o Associado. Estes, em conjunto com
trues sobre o terreno. Fornecer tambm o Estatuto Social, devero conter todos os
o memorial descritivo, documento que elementos necessrios para esclarecer os
detalha a construo e os acabamentos do direitos e deveres do Associado dentro do
empreendimento. sistema, tais como:
Definir se o contrato de construo da obra
com a construtora ser a preo fechado ou O plano de pagamento relacionando todos
a preo de custo. Observe as diferenas os valores a serem pagos, com as respecti-
entre as duas modalidades de contratao: vas finalidades.
Estabelecimento dos prazos como o de
Preo fechado: o preo de construo , desde incio de obra, tempo de durao de todo
o incio, fixado no contrato (com os corres- o plano de pagamentos, previso das fases
pondentesreajustes e correo monetria). ou etapas de entrega das unidades.
Preo de custo: o preo de construo apu- As formas de desistncia e eliminao
rado no final da obra, conforme variarem do Associado, bem como as condies de
seus custos. Neste caso, haver um preo ressarcimento de valores pagos.
inicial estimado, que poder variar, para

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Forma de atribuio das unidades (sorteio, Todo o material relativo ao empreen-


antecipao do pagamento ou escolha). dimento e Cooperativa dever estar
Normas de ocupao das unidades prontas disposio dos pretendentes associados no
antes da escritura definitiva. local de atendimento da Cooperativa.

Descrio detalhada dos direitos dos 4. A Lei do Inquilinato


cooperados que possa, se necessrio, dar
base a qualquer reivindicao, inclusive Reproduzimos aqui, na ntegra, a Lei
judicial. n 8.245, de 18/10/91.
No caso de existncia de agente financeiro,
as condies de financiamento e as garan- O PRESIDENTE DA REPBLICA
tias a serem oferecidas (por exemplo, a Fao saber que o Congresso Nacional decreta
hipoteca do terreno). e eu sanciono a seguinte Lei:

As clusulas do Termo de Adeso ou de TTULO I


Compromisso devero estar de acordo com a DA LOCAO
Lei das Cooperativas. O Estatuto Social da
Cooperativa e a Ata da Assemblia de cons- Captulo I
tituio da Cooperativa ou de aprovao do Das Disposies Gerais
empreendimento devero estar disposio Seo I
para leitura, sempre que necessrio. Da Locao em Geral

O Cooperativado dever ser informado Art. 1 A locao do imvel urbano regula-se


de seus direitos, principalmente o de parti- pelo disposto nesta Lei.
cipao e voto nas assemblias. Pargrafo nico - Continuam regulados pelo
Cdigo Civil e pelas leis especiais:
A Cooperativa dever assessorar o in- a) As locaes:
teressado no pleno entendimento de toda a 1) de imveis de propriedade da Unio,
documentao; o interessado dever buscar dos Estados e dos Municpios, de suas
esclarecimentos sempre que necessrio, de autarquias e fundaes pblicas;
modo que s concretize sua adeso com total 2) de vagas autnomas de garagem ou de
compreenso de seus direitos e obrigaes. espaos para estacionamento de vecu-
los;
3.6 O Que Preciso Saber 3) de espaos destinados publicidade;
sobre o Material de Publicidade 4) em apart-hotis, hotis-residncia ou
equiparados, assim considerados aque-
O texto dever informar com clareza que les que prestam servios regulares a seus
se trata de um chamamento para adeses a usurios e como tais sejam autorizados
uma Cooperativa Habitacional, ficando ex- a funcionar;
plcito o nome do agente promotor.
b) O arrendamento mercantil, em qualquer
de suas modalidades.
Todas as demais empresas envolvidas de-
vero constar na divulgao: a empresa
Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais
construtora, o rgo Assessor (se houver)
de um locatrio, entende-se que so solid-
e, quando for o caso, o agente financeiro.
rios se o contrrio no se estipulou.
Devero tambm constar do texto os dados Pargrafo nico - Os ocupantes de habita-
bsicos do empreendimento (tipo do im- es coletivas multifamiliares presumem-se
vel, localizao e condies de adeso). locatrios ou sublocatrios.
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Art. 3 O contrato de locao pode ser ajusta- Pargrafo nico: A denncia dever ser exer-
do por qualquer prazo, dependendo de vnia citada no prazo de 90 (noventa) dias contados
conjugal, se igual ou superior a dez anos. da extino do fideicomisso ou da averbao
Pargrafo nico: Ausente a vnia conjugal, da extino do usufruto, presumindo-se,
o cnjuge no estar obrigado a observar o aps esse prazo, a concordncia na manu-
prazo excedente. teno da locao.

Art. 4 Durante o prazo estipulado para a Art. 8 Se o imvel for alienado durante a
durao do contrato, no poder o locador locao, o adquirente poder denunciar o
reaver o imvel alugado. O locatrio, to- contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias
davia, poder devolv-lo, pagando a multa para a desocupao, salvo se a locao for
pactuada, segundo a proporo prevista no por tempo determinado e o contrato contiver
art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que clusula de vigncia em caso de alienao e
for judicialmente estipulada. estiver averbado junto matrcula do imvel.
Pargrafo nico: O locatrio ficar dispensa- 1 - Idntico direito ter o promissrio
do da multa se a devoluo do imvel decor- comprador e o promissrio cessionrio, em
rer de transferncia, pelo seu empregador, carter irrevogvel, com imisso na posse do
privado ou pblico, para prestar servios imvel e ttulo registrado junto matrcula
em localidades diversas daquela do incio do do mesmo.
contrato, e se notificar, por escrito, o locador
2 - A denncia dever ser exercitada no
com prazo de, no mnimo, 30 (trinta) dias de
prazo de 90 (noventa) dias contados do re-
antecedncia.
gistro da venda ou do compromisso, presu-
mindo-se, aps esse prazo, a concordncia
Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmi-
na manuteno da locao.
no da locao, a ao do locador para reaver
o imvel a de despejo.
Pargrafo nico: O disposto neste artigo no Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
se aplica se a locao termina em decorrncia I - por mtuo acordo;
de desapropriao com a imisso do expro- II - em decorrncia da prtica de infrao
priante na posse do imvel. legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento
Art. 6 O locatrio poder denunciar a loca- do aluguel e demais encargos;
o por prazo indeterminado mediante aviso IV - para a realizao de reparaes urgentes
por escrito ao locador, com antecedncia determinadas pelo Poder Pblico, que no
mnima de 30 (trinta) dias. possam ser normalmente executadas com
Pargrafo nico: Na ausncia do aviso, o lo- a permanncia do locatrio no imvel ou,
cador poder exigir quantia correspondente podendo, ele se recuse a consenti-las.
a 01 (um) ms de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilio. Art. 10 Morrendo o locador, a locao trans-
mite-se aos herdeiros.
Art. 7 Nos casos de extino de usufruto
ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo Art. 11 Morrendo o locatrio, ficaro sub-
usufruturio ou fiducirio poder ser denun- rogados nos seus direitos e obrigaes:
ciada, com o prazo de 30 (trinta) dias para a I - nas locaes com finalidade residencial,
desocupao, salvo se tiver havido aquies- o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e,
cncia escrita do nu-proprietrio ou do sucessivamente, os herdeiros necessrios e
fideicomissrio, ou se a propriedade estiver as pessoas que viviam na dependncia eco-
consolidada em mos do usufruturio ou do nmica do de cujus, desde que residentes no
fiducirio. imvel;

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II - nas locaes com finalidade no-residen- Seo III


cial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor Do Aluguel
no negcio.
Art. 17 livre a conveno do aluguel, veda-
Art. 12 Em casos de separao de fato, se- da a sua estipulao em moeda estrangeira
parao judicial, divrcio ou dissoluo da e a sua vinculao variao cambial ou ao
sociedade concubinria, a locao prosse- salrio mnimo.
guir automaticamente com o cnjuge ou Pargrafo nico: Nas locaes residenciais
companheiro que permanecer no imvel. sero observados os critrios de reajustes
Pargrafo nico: Nas hipteses previstas previstos na legislao especfica.
neste artigo, a sub-rogao ser comunicada
por escrito ao locador, o qual ter o direito Art. 18 lcito s partes fixar, de comum
de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a acordo, novo valor para o aluguel, bem como
substituio do fiador ou o oferecimento de inserir ou modificar clusula de reajuste.
qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 19 No havendo acordo, o locador ou o
Art. 13 A cesso da locao, a sublocao e o locatrio, aps 03 (trs) anos de vigncia do
emprstimo do imvel, total ou parcialmente, contrato ou do acordo anteriormente realiza-
dependem do consentimento prvio e escrito do, podero pedir reviso judicial do aluguel,
do locador. a fim de ajust-lo ao preo de mercado.
1 - No se presume o consentimento pela
simples demora do locador em manifestar Art. 20 Salvo as hipteses do art. 42 e da lo-
formalmente a sua oposio. cao para temporada, o locador no poder
2 - Desde que notificado por escrito pelo exigir o pagamento antecipado do aluguel.
locatrio, da ocorrncia de uma hiptese
deste artigo, o locador ter o prazo de 30 Art. 21 O aluguel da sublocao no poder
(trinta) dias para manifestar formalmente a exceder o da locao; nas habitaes cole-
sua oposio. tivas multifamiliares a soma dos aluguis
no poder ser superior ao dobro do valor
Seo II da locao.
Das Sublocaes Pargrafo nico: O descumprimento deste
artigo autoriza o sublocatrio a reduzir o
Art. 14 Aplicam-se s sublocaes, no aluguel at os limites nele estabelecidos.
que couber, as disposies relativas s
locaes. Seo IV
Dos Deveres do Locador
Art. 15 Rescindida ou finda a locao, qual- e do Locatrio
quer que seja sua causa, resolvem-se as
sublocaes, assegurado o direito de indeni- Art. 22 O locador obrigado a:
zao do sublocatrio contra o sublocador. I - entregar ao locatrio o imvel alugado
em estado de servir ao uso a que se destina;
Art. 16 O sublocatrio responde subsidiaria- II - garantir, durante o tempo da locao, o
mente ao locador pela importncia que deve uso pacfico do imvel locado;
ao sublocador, quando este for demandado III - manter, durante a locao, a forma e o
e, ainda, pelos aluguis que se vencerem destino do imvel;
durante a lide. IV - responder pelos vcios ou defeitos ante-
riores locao;

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V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, falta, at o sexto dia til do ms seguinte
descrio minuciosa do estado do imvel, ao vencido, no imvel locado, quando outro
quando de sua entrega, com expressa refe- local no tiver sido indicado no contrato;
rncia aos eventuais defeitos existentes; II - servir-se do imvel para o uso conven-
VI - fornecer ao locatrio recibo discrimina- cionado ou presumido, compatvel com a
do das importncias por este pagas, vedada natureza deste e com o fim a que se destina,
a quitao genrica; devendo trat-lo com o mesmo cuidado como
VII - pagar as taxas de administrao imobili- se fosse seu;
ria, se houver, e de intermediaes, nestas com- III - restituir o imvel, finda a locao, no
preendidas as despesas necessrias aferio estado em que o recebeu, salvo as deteriora-
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; es decorrentes do seu uso normal;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o IV - levar imediatamente ao conhecimento
prmio de seguro complementar contra fogo, do locador o surgimento de qualquer dano ou
que incidam ou venham a incidir sobre o defeito cuja reparao a este incumba, bem
imvel, salvo disposio expressa em con- como as eventuais turbaes de terceiros;
trrio no contrato; V - realizar a imediata reparao dos danos
IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, verificados no imvel, ou nas suas instala-
os comprovantes relativos s parcelas que es, provocados por si, seus dependentes,
estejam sendo exigidas; familiares, visitantes ou propostos;
VI - no modificar a forma interna ou externa
X - pagar as despesas extraordinrias de
do imvel sem o consentimento prvio e por
condomnio.
escrito do locador;
Pargrafo nico: Por despesas extraordi-
VII - entregar imediatamente ao locador os
nrias de condomnio se entendem aquelas
documentos de cobrana de tributos e en-
que no se refiram aos gastos rotineiros de
cargos condominiais, bem como qualquer
manuteno do edifcio, especialmente:
intimao, multa ou exigncia de autoridade
a) obras de reformas ou acrscimos que in-
pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
teressem estrutura integral do imvel;
VIII - pagar as despesas de telefone e de
b) pintura das fachadas, empenas, poos consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
de aerao e iluminao, bem como das IX - permitir a vistoria do imvel pelo loca-
esquadrias externas; dor ou por seu mandatrio, mediante combi-
c) obras destinadas a repor as condies nao prvia de dia e hora, bem como admitir
de habitabilidade do edifcio; que seja o mesmo visitado e examinado por
d) i ndenizaes trabalhistas e previ terceiros, na hiptese prevista no art. 27;
dencirias pela dispensa de empregado- X - cumprir integralmente a conveno de
res, ocorridas em data anterior ao incio condomnio e os regulamentos internos;
da locao; XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
e) instalao de equipamentos de seguran- XII - pagar as despesas ordinrias de con-
a e de incndio, de telefonia, de inter- domnio.
comunicao, de esportes e de lazer; 1 - Por despesas ordinrias de condomnio
f) despesas de decorao e paisagismo nas se entendem as necessrias administrao
partes de uso comum; respectiva, especialmente:
g) constituio de fundo de reserva. a) salrios, encargos trabalhistas, contri-
buies previdencirias e sociais dos
Art. 23 O locatrio obrigado a: empregados do condomnio;
I - pagar pontualmente o aluguel e os en- b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e
cargos da locao, legal ou contratualmente fora das reas de uso comum;
exigveis, no prazo estipulado ou, em sua

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c) limpeza, conservao e pintura das ins- 3 - Os depsitos efetuados em juzo pelos


talaes e dependncias de uso comum; locatrios podero ser levantados, mediante
d) m anuteno e conservao das ins- ordem judicial, para realizao das obras
talaes e equipamentos hidrulicos, ou servios necessrios regularizao do
eltricos, mecnicos e de segurana de imvel.
uso comum;
e) manuteno e conservao das insta- Art. 25 Atribuda ao locatrio a responsabili-
laes e equipamentos de uso comum dade pelo pagamento dos tributos, encargos e
destinados prtica de esportes e lazer; despesas ordinrias de condomnio, o locador
f) manuteno e conservao dos eleva- poder cobrar tais verbas juntamente com o
dores, porteiro eletrnico e antenas aluguel do ms a que se refiram.
coletivas; Pargrafo nico: Se o locador antecipar os
g) pequenos reparos nas dependncias e pagamentos, a eles pertencero as vantagens
instalaes eltricas e hidrulicas de uso da advindas, salvo se o locatrio reembols-
comum; lo integralmente.
h) rateios de saldo devedor, salvo se refe-
rentes a perodo anterior ao incio da Art. 26 Necessitando o imvel de reparos ur-
locao; gentes, cuja realizao incumba ao locador,
i) reposio do fundo de reserva, total ou o locatrio obrigado a consenti-los.
parcialmente utilizado no custeio ou Pargrafo nico: Se os reparos durarem mais
complementao das despesas referidas de dez dias, o locatrio ter direito ao aba-
nas alneas anteriores, salvo se referente timento do aluguel, proporcional ao perodo
a perodo anterior ao incio da locao. excedente; se mais de 30 (trinta) dias, poder
2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento resilir o contrato.
das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramen- Seo V
tria e o rateio mensal, podendo exigir a Do Direito de Preferncia
qualquer tempo a comprovao das mesmas.
3 - No edifcio constitudo por unidades Art. 27 No caso de venda, promessa de ven-
imobilirias autnomas, de propriedade da da, cesso ou promessa de cesso de direitos
mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ou dao em pagamento, o locatrio tem
ao pagamento das despesas referidas no 1 preferncia para adquirir o imvel locado,
deste artigo, desde que comprovadas. em igualdade de condies com terceiros,
devendo o locador dar-lhe conhecimento do
Art. 24 Nos imveis utilizados como habita- negcio mediante notificao judicial, extra
o coletiva multifamiliar, os locatrios ou judicial ou outro meio de cincia inequvoca.
sublocatrios podero depositar judicial- Pargrafo nico: A comunicao dever
mente o aluguel e encargos se a construo conter todas as condies do negcio e, em
for considerada em condies precrias pelo especial, o preo, a forma de pagamento, a
Poder Pblico. existncia de nus reais, bem como o local
1 - O levantamento dos depsitos somente e horrio em que poder ser examinada a
ser deferido com a comunicao, pela auto- documentao pertinente.
ridade pblica, da regularizao do imvel.
2 - Os locatrios ou sublocatrios que Art. 28 O direito de preferncia do locatrio
deixarem o imvel estaro desobrigados do caducar se no manifestada, de maneira
aluguel durante a execuo das obras neces- inequvoca, sua aceitao integral propos-
srias regularizao. ta, no prazo de 30 (trinta) dias.

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Art. 29 Ocorrendo aceitao da proposta, Seo VI


pelo locatrio, a posterior desistncia do Das Benfeitorias
negcio pelo locador acarreta, a este, res-
ponsabilidade pelos prejuzos ocasionados, Art. 35 Salvo expressa disposio contratu-
inclusive lucros cessantes. al em contrrio, as benfeitorias necessrias
introduzidas pelo locatrio, ainda que no
Art. 30 Estando o imvel sublocado em sua autorizadas pelo locador, bem como as teis,
totalidade, caber a preferncia ao subloca- desde que autorizadas, sero indenizveis e
trio e, em seguida, ao locatrio. Se forem permitem o exerccio do direito de reteno.
vrios os sublocatrios, a preferncia caber
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se Art. 36 As benfeitorias volupturias no
um s for o interessado. sero indenizveis, podendo ser levantadas
Pargrafo nico: Havendo pluralidade de pelo locatrio, finda a locao, desde que sua
pretendentes, caber a preferncia ao lo- retirada no afete a estrutura e a substncia
catrio mais antigo e, se da mesma data, ao do imvel.
mais idoso.
Seo VII
Art. 31 Em se tratando de alienao de mais Das Garantias Locatcias
de uma unidade imobiliria, o direito de
preferncia incidir sobre a totalidade dos Art. 37 No contrato de locao, pode o loca-
bens objeto da alienao. dor exigir do locatrio as seguintes modali-
dades de garantia:
Art. 32 O direito de preferncia no alcana os I - cauo;
casos de perda da propriedade ou venda por II - fiana;
deciso judicial, permuta, doao, integrali- III - seguro de fiana locatcia.
zao de capital, ciso, fuso e incorporao. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de
investimento.
Art. 33 O locatrio preterido no seu direito Pargrafo nico: vedada, sob pena de
de preferncia poder reclamar do alienante nulidade, mais de uma das modalidades de
as perdas e danos ou, depositando o preo garantia num mesmo contrato de locao.
e demais despesas do ato de transferncia,
haver para si o imvel locado, se o requerer Art. 38 A cauo poder ser em bens mveis
no prazo de 6 (seis) meses, a contar do regis- ou imveis.
tro do ato no Cartrio de Imveis, desde que 1 - A cauo em bens mveis dever ser
o contrato de locao esteja averbado pelo registrada em Cartrio de Ttulos e Docu-
menos 30 (trinta) dias antes da alienao mentos; a em bens imveis dever ser aver-
junto matrcula do imvel. bada margem da respectiva matrcula, no
Pargrafo nico: A averbao far-se- Registro de Imveis.
vista de qualquer das vias do contrato de 2 - A cauo em dinheiro, que no poder ex-
locao, desde que subscrito tambm por ceder o equivalente a 3 (trs) meses de aluguel,
duas testemunhas. ser depositada em caderneta de poupana,
autorizada pelo Poder Pblico e por ele regula-
Art. 34 Havendo condomnio no imvel, a mentada, revertendo em benefcio do locatrio
preferncia do condomnio ter prioridade todas as vantagens dela decorrentes por ocasio
sobre a do locatrio. do levantamento da soma respectiva.

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3 - A cauo em ttulos e aes dever ser I - exigir, por motivo de locao ou sublo-
substituda, no prazo de 30 (trinta) dias, em cao, quantia ou valor alm do aluguel e
caso de concordata, falncia ou liquidao encargos permitidos;
das sociedades emissoras. II - exigir, por motivo de locao ou sublo-
cao, mais de uma modalidade de garantia
Art. 39 Salvo disposio contratual em num mesmo contrato de locao;
contrrio, qualquer das garantias da lo- III - cobrar antecipadamente o aluguel, sal-
cao se estende at a efetiva devoluo vo a hiptese do art. 42 e da locao para
do imvel. temporada.

Art. 40 O locador poder exigir novo fiador Art. 44 Constitui crime de ao pblica,
ou a substituio da modalidade de garantia, punvel com deteno de 3 (trs) meses a 1
nos seguintes casos: (um) ano, que poder ser substituda pela
I - morte do fiador; prestao de servios comunidade:
II - ausncia, interdio, falncia ou insol I - recusar-se o locador ou sublocador, nas
vncia do fiador, declaradas judicialmente; habitaes coletivas multifam iliares, a
III - alienao ou gravao de todos os bens fornecer recibo discriminado do aluguel e
imveis do fiador ou sua mudana de resi encargos;
dncia sem comunicao ao locador; II - deixar o retomante, dentro de 180 (cento
IV - exonerao do fiador; e oitenta) dias aps a entrega do imvel, no
V - prorrogao da locao por prazo caso do inciso III do art. 47, de us-lo para o
indeterminado, sendo a fiana ajustada por fim declarado ou, usando-o, no o fizer pelo
prazo certo; prazo mnimo de 1 (um) ano;
VI - desaparecimento dos bens mveis; III - no iniciar o proprietrio, promissrio
VII - desapropriao ou alienao do imvel. comprador ou promissrio cessionrio, nos
VIII - exonerao de garantia constituda por casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art.
quotas de fundo de investimento; 47, inciso I do art. 52, inciso II do art. 53, a
IX - liquidao ou encerramento do fundo demolio ou a reparao do imvel, dentro
de investimento de que trata o inciso IV do de 60 (sessenta) dias contados de sua entrega;
art. 37 desta Lei. IV - executar o despejo com inobservncia
do disposto no 2 do art. 65.
Art. 41 O seguro de fiana locatcia abrange- Pargrafo nico: Ocorrendo qualquer das
r a totalidade das obrigaes do locatrio. hipteses previstas neste artigo, poder o
prejudicado reclamar, em processo prprio,
Art. 42 No estando a locao garantida multa equivalente a um mnimo de 12 (doze)
por qualquer das modalidades, o locador e um mximo de 24 (vinte e quatro) meses
poder exigir do locatrio o pagamento do do valor do ltimo aluguel atualizado ou do
aluguel e encargos at o sexto dia til do que esteja sendo cobrado do novo locatrio,
ms vincendo. se realugado o imvel.
Seo VIII
Seo IX
Das Penalidades Criminais e Civis
Das Nulidades
Art. 43 Constitui contraveno penal, pun-
vel com priso simples de 5 (cinco) dias a 6 Art. 45 So nulas de pleno direito as clusu-
(seis) meses ou multa de 3 (trs) a 12 (doze) las do contrato de locao que visem a elidir
meses do valor do ltimo aluguel atualizado, os objetivos da presente Lei, notadamente as
revertida em favor do locatrio: que probam a prorrogao prevista no art.
47, ou que afastem o direito renovao, na

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hiptese do art. 51, ou que imponham obri- V - se a vigncia ininterrupta da locao


gaes pecunirias para tanto. ultrapassar 5 (cinco) anos.
1 - Na hiptese do inciso III, a necessidade
Captulo II dever ser judicialmente demonstrada, se:
Das Disposies Especiais a) o retomante, alegando necessidade de
usar o imvel, estiver ocupando, com a
Seo I mesma finalidade, outro de sua proprie-
Da Locao Residencial dade situado na mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imvel alheio, j
Art. 46 Nas locaes ajustadas por escrito tiver retomado o imvel anteriormente;
e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) b) o ascendente ou descendente, benefi-
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo cirio de retomada, residir em imvel
o prazo estipulado, independentemente de prprio.
notificao ou aviso. 2 - Nas hipteses dos incisos III e IV, o re-
1 - Findo o prazo ajustado, se o locatrio tomante dever comprovar ser proprietrio,
continuar na posse do imvel alugado por promissrio comprador ou promissrio ces-
mais de 30 (trinta) dias sem oposio do loca- sionrio, em carter irrevogvel, com imisso
dor, presumir-se- prorrogada a locao por na posse do imvel e ttulo registrado junto
prazo indeterminado, mantidas as demais matrcula do mesmo.
clusulas e condies do contrato.
2 - Ocorrendo a prorrogao, o locador Seo II
poder denunciar o contrato a qualquer Da Locao para Temporada
tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias
para desocupao. Art. 48 Considera-se locao para temporada
aquela destinada residncia temporria do
Art. 47 Quando ajustada verbalmente ou locatrio, para prtica de lazer, realizao de
por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) cursos, tratamento de sade, feitura de obras
meses, findo o prazo estabelecido, a locao em seu imvel, e outros fatores que decorram
prorroga-se automaticamente, por prazo to somente de determinado tempo, e contra-
indeterminado, somente podendo ser reto- tada por prazo no superior a 90 (noventa)
mado o imvel: dias, esteja ou no mobiliado o imvel.
I - nos casos do art. 9; Pargrafo nico: No caso da locao envolver
II - em decorrncia de extino do contrato de mvel, constar do contrato obrigatoriamen-
trabalho, se a ocupao do imvel pelo loca- te a descrio dos mveis e utenslios que o
trio estiver relacionada com o seu emprego; guarnecem, bem como o estado em que se
III - se for pedido para uso prprio, de seu encontram.
cnjuge ou companheiro, ou para uso resi-
dencial de ascendente ou descendente que Art. 49 O locador poder receber de uma s
no disponha, assim como seu cnjuge ou vez e antecipadamente os aluguis e encar-
companheiro, de imvel residencial prprio; gos, bem como exigir qualquer das modali-
IV - se for pedido para demolio e edifica- dades de garantia previstas no art. 37 para
o licenciada ou para a realizao de obras atender as demais obrigaes do contrato.
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumen-
tem a rea construda em, no mnimo, 20% Art. 50 Findo o prazo ajustado, se o locat-
(vinte por cento) ou, se o imvel for destinado rio permanecer no imvel sem oposio do
a explorao de hotel ou penso, em 50% locador por mais de 30 (trinta) dias, presu-
(cinqenta por cento); mir-se-prorrogada a locao por tempo
in- determinado, no mais sendo exigvel

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o pagamento antecipado do aluguel e dos Art. 52 O locador no estar obrigado a re-


encargos. novar o contrato se:
Pargrafo nico: Ocorrendo a prorrogao, o I - por determinao do Poder Pblico, tiver
locador somente poder denunciar o contrato que realizar no imvel obras que importarem
aps 30 (trinta) meses de seu incio ou nas na sua radical transformao; ou para fazer
hipteses do art. 47. modificao de tal natureza que aumente o
valor do negcio ou da propriedade;
Seo III II - o imvel vier a ser utilizado por ele pr-
Da Locao No-Residencial prio ou para transferncia de fundo de co-
mrcio existente h mais de 1 (um) ano, sendo
Art. 51 Nas locaes de imveis destinados detentor da maioria do capital o locador, seu
ao comrcio, o locatrio ter direito a reno- cnjuge, ascendente ou descendente.
vao do contrato, por igual prazo, desde 1 - Na hiptese do inciso II, o imvel no
que, cumulativamente: poder ser destinado ao uso do mesmo ramo
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado do locatrio, salvo se a locao tambm en-
por escrito e com prazo determinado; volvia o fundo de comrcio, com as instala-
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou es e pertences.
a soma dos prazos ininterruptos dos contra- 2 - Nas locaes de espao em shopping
tos escritos seja 5 (cinco) anos; centers, o locador no poder recusar a
III - o locatrio esteja explorando seu co- renovao do contrato com fundamento no
mrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo inciso II deste artigo.
e ininterrupto de 3 (trs) anos. 3 - O locatrio ter direito a indenizao
1 - O direito assegurado neste artigo poder para ressarcimento dos prejuzos e dos
ser exercido pelos cessionrios ou sucessores lucros cessantes que tiver que arcar com a
da locao; no caso de sublocao total do mudana, perda do lugar e desvalorizao
imvel, o direito renovao somente poder do fundo de comrcio, se a renovao no
ser exercido pelo sublocatrio. ocorrer em razo de proposta de terceiro,
2 - Quando o contrato autorizar que o lo- em melhores condies, ou se o locador,
catrio utilize o imvel para as atividades de no prazo de 3 (trs) meses da entrega do
sociedade de que faa parte e que a esta passe imvel, no der o destino alegado ou no
a pertencer o fundo de comrcio, o direito iniciar as obras determinadas pelo Poder
renovao poder ser exercido pelo locatrio Pblico ou que declarou pretender realizar.
ou pela sociedade.
3 - Dissolvida a sociedade comercial por Art. 53 Nas locaes de imveis utilizados
morte de um dos scios, o scio sobrevivente por hospitais, unidades sanitrias oficiais,
fica sub-rogado no direito renovao, desde asilos, bem como de estabelecimentos de
que continue no mesmo ramo. sade e de ensino autorizados e fiscalizados
4 - O direito renovao do contrato esten- pelo Poder Pblico, o contrato somente po-
de-se s locaes celebradas por indstrias e der ser rescindido:
sociedades civis com fim lucrativo, regular- I - nas hipteses do art. 9;
mente constitudas, desde que ocorrentes os II - se o proprietrio, promissrio compra-
pressupostos previstos neste artigo. dor ou promissrio cessionrio, em carter
5 - Do direito renovao decai aquele irrevogvel e imitido na posse, com ttulo
que no propuser a ao no interregno de 1 registrado, que haja quitado o preo da pro-
(um) ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no messa ou que, no o tendo feito, seja autori-
mnimo, anteriores data da finalizao do zado pelo proprietrio, pedir o imvel para
prazo do contrato em vigor. demolio, edificao licenciada ou reforma

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que venha a resultar em aumento mnimo de TTULO II


50% (cinqenta por cento) da rea til. DOS PROCEDIMENTOS

Art. 54 Nas relaes entre lojistas e empre- Captulo I


endedores de shopping center, prevalecero Das Disposies Gerais
as condies livremente pactuadas nos con-
tratos de locao respectivos e as disposies Art. 58 Ressalvados os casos previstos no
procedimentais previstas nesta Lei. pargrafo nico do art. 1, nas aes de alu-
1 - O empreendedor no poder cobrar do guel e acessrios da locao, revisionais de
locatrio em shopping center: aluguel e renovatrias de locao, observar-
a) as despesas referidas nas alneas a, se- o seguinte:
b e d do pargrafo nico do art. 22; I - os processos tramitam durante as frias
e forenses e no se suspendem pela superve-
b) as despesas com obras ou substituies nincia delas;
de equipamentos, que impliquem modi- II - competente para conhecer e julgar tais
ficar o projeto ou o memorial descritivo aes o foro do lugar da situao do imvel,
da data do habite-se e obras de paisa- salvo se outro houver sido eleito no contrato;
gismo nas partes de uso comum. III - o valor da causa corresponder a 12
2 - As despesas cobradas do locatrio de- (doze) meses de aluguel, ou, na hiptese do
vem ser previstas em oramento, salvo casos inciso II do art. 47, a 3 (trs) salrios vigentes
de urgncia ou fora maior, devidamente de- por ocasio do ajuizamento;
monstradas, podendo o locatrio, a cada 60 IV - desde que autorizado no contrato, a
(sessenta) dias, por si ou entidade de classe, citao, intimao ou notificao far-se-
exigir a comprovao das mesmas. mediante telex ou fac-smile, ou ainda, sendo
necessrio, pelas demais formas previstas no
Art. 55 Considera-se locao no-residencial Cdigo de Processo Civil;
quando o locatrio for pessoa jurdica e o V - os recursos interpostos contra as senten-
imvel destinar-se ao uso de seus titulares, as tero efeito somente devolutivo.
diretores, scios, gerentes, executivos ou
empregados. Captulo II
Das Aes de Despejo
Art. 56 Nos demais casos de locao no-
residencial, o contrato por prazo determi- Art. 59 Com as modificaes constantes deste
nado cessa, de pleno direito, findo o prazo Captulo, as aes de despejo tero o rito
estipulado, independentemente de notifica- ordinrio.
o ou aviso. 1 - Conceder-se- liminar para desocupa-
Pargrafo nico: Findo o prazo estipulado, o em 15 (quinze) dias, independentemente
se o locatrio permanecer no imvel por mais da audincia da parte contrria e desde que
de 30 (trinta) dias sem oposio do locador, prestada a cauo do valor equivalente a 3
presumir-se- prorrogada a locao nas (trs) meses de aluguel, nas aes que tiverem
condies ajustadas, mas sem prazo deter- por fundamento exclusivo:
minado. I - o descumprimento do mtuo acordo (art.
9, inciso I), celebrado por escrito e assina-
Art. 57 O contrato de locao por prazo in- do pelas partes e por duas testemunhas, no
determinado pode ser denunciado por escrito qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de
pelo locador, concedidos ao locatrio 30 6 (seis) meses para desocupao, contado da
(trinta) dias para a desocupao. assinatura do instrumento;

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II - o disposto no inciso II do art. 47, ha- II - o locatrio poder evitar a resciso da


vendo prova escrita da resciso do contrato locao requerendo, no prazo da contestao,
de trabalho ou sendo ela demonstrada em autorizao para o pagamento do dbito
audincia prvia; atualizado, independentemente de clculo e
III - o trmino do prazo da locao para mediante depsito judicial, includos:
temporada, tendo sido proposta a ao de a) os aluguis e acessrios da locao que
despejo em at 30 (trinta) dias aps o venci- vencerem at a sua efetivao;
mento do contrato; b) as multas ou penalidades contratuais,
IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor quando exigveis;
legtimo na locao de acordo com o referido c) os juros de mora;
no inciso I do art. 11, permanecendo no im- d) as custas e os honorrios do advogado do
vel pessoas no autorizadas por lei; locador, fixados em 10% (dez por cento)
V - a permanncia do sublocatrio no imvel, sobre o montante devido, se no contrato
extinta a locao, celebrada com o locatrio. no constar disposio diversa;
2 - Qualquer que seja o fundamento da ao III - autorizada a emenda da mora e efetuado
dar-se- cincia do pedido aos sublocatrios, que o depsito judicial at 15 (quinze) dias aps
podero intervir no processo como assistentes. a intimao do deferimento, se o locador ale-
gar que a oferta no integral, justificando a
Art. 60 Nas aes de despejo fundadas no diferena, o locatrio poder complementar
inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contados
inciso II do art. 53, a petio inicial dever da cincia dessa manifestao;
ser instruda com prova da propriedade do IV - no sendo complementado o depsito,
imvel ou do compromisso registrado. o pedido de resciso prosseguir pela dife-
rena, podendo o locador levantar a quantia
Art. 61 Nas aes fundadas no 2 do art. 46 depositada;
e nos incisos III e IV do art. 47, se o locat- V - os aluguis que forem vencendo at a
rio, no prazo da contestao, manifestar sua sentena devero ser depositados dispo-
concordncia com a desocupao do imvel, sio do juzo, nos respectivos vencimentos,
o juiz acolher o pedido fixando prazo de 6 podendo o locador levant-los desde que
(seis) meses para a desocupao, contados da incontroversos;
citao, impondo ao vencido a responsabili- VI - havendo cumulao dos pedidos de
dade pelas custas e honorrios advocatcios resciso da locao e cobrana dos aluguis,
de 20% (vinte por cento) (Lei n 6.649/79, art. a execuo desta pode ter incio antes da
53, 4) sobre o valor dado causa. Se a de- desocupao do imvel, caso ambos tenham
socupao ocorrer dentro do prazo fixado, o sido acolhidos.
ru ficar isento dessa responsabilidade; caso Pargrafo nico: No se admitir a emenda
contrrio, ser expedido mandado de despejo. da mora se o locatrio j houver utilizado
essa faculdade por duas vezes nos 12 (doze)
Art. 62 Nas aes de despejo fundadas na meses imediatamente anteriores proposi-
falta de pagamento de aluguel e acessrios tura da ao.
da locao, observar-se- o seguinte:
I - o pedido de resciso da locao poder ser Art. 63 Julgada procedente a ao de des-
cumulado com o de cobrana dos aluguis e pejo, o juiz fixar prazo de 30 (trinta) dias
acessrios da locao, devendo ser apresen- para a desocupao voluntria, ressalvado o
tado, com a inicial, clculo discriminado do disposto nos pargrafos seguintes:
valor do dbito; 1 - O prazo ser de 15 (quinze) dias se:

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a) entre a citao e a sentena de primeira 1 - Os mveis e utenslios sero entregues


instncia houver decorrido mais de 4 guarda de depositrio, se no os quiser
(quatro) meses, ou retirar o despejado.
b) o despejo houver sido decretado com 2 - O despejo no poder ser executado at
fundamento nos incisos II e III do art. o trigsimo dia seguinte ao do falecimento
9 ou no 2 do art. 46. do cnjuge, ascendente, descendente ou ir-
2 - Tratando-se de estabelecimento de mo de qualquer das pessoas que habitem
ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder o imvel.
Pblico, respeitando o prazo mnimo de 6
(seis) meses e o mximo de 1 (um) ano, o juiz Art. 66 Quando o imvel for abandonado
dispor de modo que a desocupao coincida aps ajuizada a ao, o locador poder
com o perodo de frias escolares. imitir-se na posse do imvel.
3 - Tratando-se de hospitais, reparties
pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos Captulo III
e estabelecimentos de sade e de ensino au- Da Ao de Consignao de Aluguel e
torizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, Acessrios da Locao
e o despejo for decretado com fundamento
no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. Art. 67 Na ao que objetivar o pagamento
53, o prazo ser de 1 (um) ano, exceto nos dos aluguis e acessrios da locao median-
casos em que entre a citao e a sentena de te consignao, ser observado o seguinte:
primeira instncia houver decorrido mais de I - a petio inicial, alm dos requisitos exigi-
1 (um) ano, hiptese em que o prazo ser de dos pelo art. 282 do Cdigo de Processo Civil,
6 (seis) meses. dever especificar os aluguis e acessrios
4 - A sentena que decretar o despejo fixar da locao com indicao dos respectivos
o valor da cauo para o caso de ser execu- valores;
tada provisoriamente. II - determinada a citao do ru, o autor ser
intimado a, no prazo de 24 (vinte e quatro)
Art. 64 Salvo nas hipteses das aes funda- horas, efetuar o depsito judicial da impor-
das nos incisos I, II e IV do art. 9, a execuo tncia indicada na petio inicial, sob pena
provisria do despejo depender de cauo de ser extinto o processo;
no inferior a 12 (doze) meses e nem superior III - o pedido envolver a quitao das obri-
a 18 (dezoito) meses de aluguel, atualizado gaes que vencerem durante a tramitao
at a data do depsito da cauo. do feito e at ser prolatada a sentena de
1 - A cauo poder ser real ou fidejuss- primeira instncia, devendo o autor promo-
ria e ser prestada nos autos da execuo ver os depsitos nos respectivos vencimentos;
provisria. IV - no sendo oferecida a contestao, ou se
2 - Ocorrendo a reforma da sentena ou da
o locador receber os valores depositados, o
deciso que concedeu liminarmente o despe-
juiz acolher o pedido, declarando quitadas
jo, o valor da cauo reverter em favor do
as obrigaes, condenando o ru ao paga-
ru, como indenizao mnima das perdas e
mento das custas e honorrios de 20% (vinte
danos, podendo este reclamar, em ao pr-
por cento) do valor dos depsitos;
pria, a diferena pelo que a exceder.
V - a contestao do locador, alm da defesa
de direito que possa caber ficar adstrita,
Art. 65 Findo o prazo assinado para a de-
quanto matria de fato, a:
socupao, contado da data da notificao,
a) no ter havido recusa ou mora em rece-
ser efetuado o despejo, se necessrio com
ber a quantia devida;
emprego de fora, inclusive arrombamento.

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b) ter sido justa a recusa; IV - na audincia de instrues e julgamento,


c) no ter sido efetuado o depsito no prazo apresentada a contestao, que dever con-
ou no lugar do pagamento; ter contraproposta se houver discordncia
d) no ter sido o depsito integral; quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a
VI - alm de contestar, o ru poder, em conciliao e, no sendo esta possvel, sus-
reconveno, pedir o despejo e a cobrana pender o ato para a realizao de percia,
dos valores objeto da consignatria ou da se necessria, designando, desde logo, audi-
diferena do depsito inicial, na hiptese de ncia em continuao.
ter sido alegado no ser o mesmo integral; 1 - No caber ao revisional na pendncia
VII - o autor poder complementar o depsi- de prazo para desocupao do imvel (arts.
to inicial, no prazo de 5 (cinco) dias contados 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido
da cincia do oferecimento da resposta com este estipulado amigvel ou judicialmente.
acrscimo de 10% (dez por cento) sobre o 2 - No curso da ao de reviso, o aluguel
valor da diferena. Se tal ocorrer, o juiz provisrio ser reajustado na periodicidade
declarar quitadas as obrigaes, elidindo pactuada ou na fixada em lei.
a resciso da locao, mas impor ao autor
reconvindo a responsabilidade pelas custas Art. 69 O aluguel fixado na sentena retroage
e honorrios advocatcios de 20% (vinte por citao, e as diferenas devidas durante a
cento) sobre o valor dos depsitos; ao de reviso, descontados os alugueres
VIII - havendo, na reconveno, cumulao provisrios satisfeitos, sero pagas corrigi-
de pedidos de resciso da locao e cobrana das, exigveis a partir do trnsito em julgado
dos valores objeto da consignatria, a exe- da deciso que fixar o novo aluguel.
cuo desta somente poder ter incio aps 1 - Se pedido pelo locador ou sublocador,
obtida a desocupao do imvel, caso ambos a sentena poder estabelecer periodicidade
tenham sido acolhidos. de reajustamento do aluguel diversa daquela
Pargrafo nico - O ru poder levantar a prevista no contrato revisando, bem como
qualquer momento as importncias deposi- adotar outro indexador para reajustamento
tadas sobre as quais no penda controvrsia. do aluguel.
2 - A execuo das diferenas ser feita
Captulo IV nos autos da ao de reviso.
Da Ao Revisional de Aluguel
Art. 70 Na ao de reviso do aluguel, o juiz
Art. 68 Na ao revisional de aluguel, que ter poder homologar acordo de desocupao,
o rito sumarssimo, observar-se- o seguinte: que ser executado mediante expedio de
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. mandado de despejo.
276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a pe-
tio inicial dever indicar o valor do aluguel Captulo V
cuja fixao pretendida; Da Ao Renovatria
II - ao designar a audincia de instruo e
julgamento, o juiz, se houver pedido e com Art. 71 Alm dos demais requisitos exigidos
base nos elementos fornecidos pelo autor ou no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a
nos que indicar, fixar aluguel provisrio, petio inicial da ao renovatria dever
no excedente a 80% (oitenta por cento) do ser instruda com:
pedido, que ser devido desde a citao; I - prova do preenchimento dos requisitos
III - sem prejuzo da contestao e at audin dos incisos I, II, III do art. 51;
cia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel II - prova do exato cumprimento do contrato
provisrio, fornecendo os elementos para em curso;
tanto;

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III - prova da quitao dos impostos e taxas 2 - No caso do inciso III, o locador dever
que incidiram sobre o imvel e cujo paga- juntar prova documental da proposta do
mento lhe incumbia; terceiro, subscrita por este e por duas teste-
IV - indicao clara e precisa das condies munhas, com clara indicao do ramo a ser
oferecidas para a renovao da locao; explorado, que no poder ser o mesmo do
V - indicao de fiador quando houver no con- locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder,
trato renovar e, quando no for o mesmo, com em rplica, aceitar tais condies para obter
indicao do nome ou denominao comple- a renovao pretendida.
ta, nmero de sua inscrio no Ministrio da 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contes-
Economia, Fazenda e Planejamento, endereo tao dever trazer prova da determinao
e, tratando-se de pessoa natural, a nacionali- do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado
dade, o estado civil, a profisso e o nmero da das obras a serem realizadas e da estimativa
carteira de identidade, comprovando, em qual- de valorizao que sofrer o imvel, assinado
quer caso e desde logo, a idoneidade financeira; por engenheiro devidamente habilitado.
VI - prova de que o fiador do contrato ou o 4 - Na contestao, o locador, ou subloca-
que o substituir na renovao aceita os en- dor, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel
cargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, provisrio, para vigorar a partir do primeiro
se casado for; ms do prazo do contrato a ser renovado, no
VII - prova, quando for o caso, de ser ces- excedente a 80% (oitenta por cento) do pedi-
sionrio ou sucessor, em virtude de ttulo do, desde que apresentados elementos hbeis
oponvel ao proprietrio. para aferio do justo valor do aluguel.
Pargrafo nico: Proposta a ao pelo su- 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a
blocatrio do imvel ou de parte dele, sero sentena poder estabelecer periodicidade de
citados o sublocador e o locador, como litis- reajustamento do aluguel diversa daquela pre-
consortes, salvo se, em virtude de locao ori- vista no contrato renovando, bem como adotar
ginria ou renovada, o sublocador dispuser outro indexador para reajustamento do aluguel.
de prazo que admita renovar a sublocao;
na primeira hiptese, procedente a ao, o Art. 73 Renovada a locao, as diferenas
proprietrio ficar diretamente obrigado dos aluguis vencidos sero executadas nos
renovao. prprios autos da ao e pagas de uma s vez.

Art. 72 A contestao do locador, alm da Art. 74 No sendo renovada a locao, o Juiz


defesa de direito que possa caber, ficar ads- fixar o prazo de at 6 (seis) meses aps o
trita, quanto matria de fato, ao seguinte: trnsito em julgado da sentena para deso-
I - no preencher o autor os requisitos esta- cupao, se houver pedido na contestao.
belecidos nesta Lei;
II - no atender, a proposta do locatrio, o Art. 75 Na hiptese do inciso III do art. 72,
valor locativo do imvel na poca da reno- a sentena fixar desde logo a indenizao
vao, excluda a valorizao trazida por devida ao locatrio em conseqncia da
aquele ao ponto ou lugar; no-prorrogao da locao, solidariamente
III - ter proposta de terceiro para a locao, devida pelo locador e o proponente.
em condies melhores;
IV - no estar obrigado a renovar a locao TTULO III
(incisos I e II do art. 52). DAS DISPOSIES FINAIS
1 - No caso do inciso II, o locador dever E TRANSITRIAS
apresentar, em contraproposta, as condies
de locao que repute compatveis com o Art. 76 No se aplicam as disposies desta
valor locativo real e atual do imvel. Lei aos processos em curso.

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Art. 77 Todas as locaes residenciais que Art. 82 O art. 3 da Lei n 8.009, de 29 de


tenham sido celebradas anteriormente maro de 1990, passa a vigorar acrescido do
vigncia desta Lei sero automaticamente seguinte inciso VII:
prorrogadas por tempo indeterminado, ao Art. 3 -
trmino do prazo ajustado no contrato. VII - por obrigao decorrente de fiana
concedida em contrato de locao.
Art. 78 As locaes residenciais que tenham
sido celebradas anteriormente vigncia Art. 83 Ao art. 24 da Lei n 4.591, de 16 de
desta Lei e que j vigorem ou venham a vi- dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte:
gorar por prazo indeterminado, podero ser Art. 24 -
denunciadas pelo locador, concedido o prazo 4 - Nas decises da Assemblia que envol-
de 12 (doze) meses para a desocupao. vam despesas ordinrias do condomnio, o
Pargrafo nico: Na hiptese de ter havido locatrio poder votar, caso o condmino-
reviso judicial ou amigvel do aluguel, locador a ela no comparea.
atingindo o preo do mercado, a denncia
somente poder ser exercitada aps 24 (vinte Art. 84 Reputam-se vlidos os registros dos
e quatro) meses da data da reviso, se esta contratos de locao de imveis, realizados
ocorreu nos 12 (doze) meses anteriores data at a data da vigncia desta Lei.
da vigncia desta Lei.
Art. 85 Nas locaes residenciais, livre a
Art. 79 No que for omissa esta Lei aplicam- conveno do aluguel quanto a preo, pe-
se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de riodicidade e indexador de reajustamento,
Processo Civil. vedada a vinculao variao do salrio m-
nimo, variao cambial e moeda estrangeira;
Art. 80 Para os fins do inciso I do art. 98 da I - dos imveis novos, com habite-se conce-
Constituio Federal, as aes de despejo dido a partir da entrada em vigor desta Lei;
podero ser consideradas como causas de II - dos demais imveis no enquadrados
menor complexidade. no inciso anterior, em relao aos contratos
celebrados, aps 5 (cinco) anos de entrada
Art. 81 O inciso II do artigo 167 e o art. 169 da em vigor desta Lei.
Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, pas-
sam a vigorar com as seguintes alteraes: Art. 86 O art. 8 da Lei n 4.380, de 21 de
Art. 167 -...................................................... agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte
........................................................................ redao:
II - .................................................................. Art. 8 - O sistema financeiro da habitao,
........................................................................ destinado a facilitar e promover a construo
16) do contrato de locao, para os fins de e a aquisio da casa prpria ou moradia,
especialmente pelas classes de menor renda
exerccio de direito de preferncia.
da populao, ser integrado.
Art. 169 - .....................................................
........................................................................
Art. 87 (VETADO).
III - o registro previsto no n 3 do inciso I do
art. 167, e a averbao prevista no n 16 do
Art. 88 (VETADO).
inciso II do art. 167 sero efetuados no Car-
trio onde o imvel esteja matriculado me- Art. 89 Esta Lei entrar em vigor 60 (sessen-
diante apresentao de qualquer das vias do ta) dias aps a sua publicao.
contrato, assinado pelas partes e subscrito por
2 testemunhas, bastando a coincidncia entre Art. 90 Revogam-se as disposies em con-
o nome de um dos proprietrios e o locador. trrio, especialmente:
121/83
Instituto Monitor

I - o Decreto n 24.150, de 20 de abril de 1934;


II - a Lei n 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei n 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei n 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei n 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei n 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei n 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei n 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Braslia, em 18 de outubro de 1991; 170 da Independncia e 103
da Repblica.

Fernando Collor

A Lei n 8.245 foi publicada em 21/10/91 e entrou em vigor em


20/12/91.

5. Cartrios de Registros de Imveis


Poderamos, aqui, fornecer uma relao dos Cartrios de Re-
gistros de Imveis da capital do Estado de So Paulo. Entretanto,
nossos alunos, assim como voc, residem nos mais diferentes Esta-
dos e, alm disso, essas informaes esto em constante atualizao.

Assim, cabe-nos esclarecer que, como Corretor de Imveis,


voc tem, como dever, conhecer todos os Cartrios de Registros
de Imveis do seu municpio, atualizando constantemente os
endereos e telefones dos mesmos. O mesmo vale para os rgos:
Aabic (Associao Administrativa de Bens Imveis e Condo-
mnios), Creci (Conselho Regional de Corretores de Imveis),
Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao
e Administrao de Imveis), PAJ (Procuradoria e Assistncia
Judiciria), Crea (Conselho Regional de Engenharia, Agronomia
e Arquitetura) e IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil).

Anotaes/dicas

121/84
Exerccios Propostos
1 - Segundo o Cdigo do Consumidor, quando no so observadas as normas na Cons-
truo Civil, que tipo de problemas podem surgir quando existem deficincias nos
materiais ou negligncia dos construtores?
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2 - O que so vcios construtivos?


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3 - Como so chamados os problemas que afetam ou podem afetar a segurana e a


sade do consumidor, na construo civil?
( ) a) Danos.
( ) b) Vcios construtivos.
( ) c) Defeitos.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

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4 - Conceitue dano.
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5 - O consumidor, quanto aos seus direitos, pode ter reparao financeira por danos
causados por produtos ou servios. Estamos falando de:
( ) a) direito informao.
( ) b) direito indenizao.
( ) c) direito independncia de ao.
( ) d) direito ao consumo.

6 - Na compra de um imvel em construo, o memorial descritivo deve ser apresen-


tado ao comprador e dever conter que tipo de informao?
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7 - O que uma Assemblia Geral Extraordinria em um condomnio?


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8 - O que significa funo social da terra?
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9 - A associao de pessoas que conjugam esforos para a obteno da casa prpria a
um baixo custo, na qual a prestao dos servios feita exclusivamente em favor
dos associados, caracteriza uma:
( ) a) Sociedade Annima.
( ) b) Cooperativa Habitacional.
( ) c) Cooperativa de Consumo.
( ) d) Sociedade em Comandita Simples.

10 - Quais so os trs tipos de garantia que podem ser utilizados em um contrato


locatcio?
1. _ ___________________________________________________________________________
2. _ ___________________________________________________________________________
3. _ ___________________________________________________________________________

11 - O que direito de preferncia nos contratos de locao?


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12 - Assinale a alternativa que apresenta dois tipos de cauo real:
( ) a) penhor e hipoteca;
( ) b) fiana e duplicata;
( ) c) penhor e fiana;
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores;

13 - O que significa reconveno?


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121/88
lio

5 Impostos, Taxas e Certides


Introduo homem incorporar ao solo, como a semen-
te lanada terra, os edifcios e constru-
Nesta lio voc ir conhecer os im- es, de modo que no possa retirar sem
postos, taxas e encargos que incidem sobre destruio, modificao, fratura ou dano
os imveis,as certides e despesas com docu (Cd. Civil, art. 43, I).
mentao, conhecimentos indispensveis ao b) Zona urbana - definida em lei muni-
exerccio da funo de Corretor de Imveis. cipal, observando o requisito mnimo
da existncia de dois dos seguintes me-
1. Imposto Predial lhoramentos, constitudos ou mantidos
Territorial Urbano (IPTU) pelo PoderPblico, a saber: meio fio ou
calamento, com canalizao de guas
A Constituio Federal determina que o pluviais; abastecimento de gua; sistema
imposto sobre a propriedade predial e terri- de esgotos sanitrios; rede de iluminao
torial urbana de competncia do Municpio. pblica, com ou sem posteamento para
O fato gerador do IPTU a propriedade, o distribuio domiciliar; escola primria
domnio til ou a posse do imvel. ou posto de sade a uma distncia mnima
de trs quilmetros do imvel considerado.
Sujeito Ativo: so os Municpios, Estados (Cdigo Tributrio Nacional, art. 32).
no divididos em municpios, Distrito Fede-
ral e Unio, nos territrios federais no divi- c) rea urbanizvel ou de expanso urbana -
didos em municpios (CF. 1969, art. 18 4). a rea constante de loteamentos aprova-
dos pelos rgos competentes, destinados
Sujeito Passivo: o Contribuinte, o pro- habitao, indstria ou ao comrcio,
prietrio do imvel, o titular do seu domnio mesmo que localizados fora das zonas,
til ou o seu possuidor a qualquer ttulo como tal definidas em lei.
(Cdigo Tributrio Nacional, art. 34). res- d) rea urbana por equiparao - o caso
ponsvel quando, sem se revestir da condio de stio de recreio e no qual a eventual
de contribuinte, sua obrigao decorra de produo no se destine ao comrcio (De-
disposio expressa em lei (Cdigo Tribut- creto Lei no 57 - de 18/12/66 - art. 14).
rio Nacional, art. 121 nico, II).
1.2 No-Incidncia
1.1 Elementos
O IPTU no incide nos seguintes casos:
a) Bem imvel por natureza ou acesso f-
sica - o solo com a superfcie, os seus a) Imunidade - decorrente da imunidade
acessrios e adjacentes naturais, compre- tributria do patrimnio da Unio, dos
endendo as rvores e os frutos pendentes, Estados, Distrito Federal e dos outros mu-
o espao areo e o subsolo. Tudo quanto o nicpios e suas autarquias (CF. 1969, art.

121/89
Instituto Monitor

19, III); templos de qualquer culto; parti- res e quando os cultive, s ou com a famlia,
dos polticos; instituies de educao e desde que o proprietrio no tenha outro
assistncia social. imvel. Excluem-se do Imposto Territorial
Rural todos os imveis que se enquadrem
b) Por Lei Ordinria - o complemento da inci-
no art. 3210 do Cdigo Tributrio Nacional.
dncia, ou explicitamente casos como o do im-
vel comprovadamente utilizado em explorao
A base de clculo deste imposto o valor
vegetal, agrcola, pecuria ou agro-industrial
fundirio, isto , o valor do solo nu, sem qual-
(Decreto-Lei no 57/66, art. 15).
quer interveno humana. O fato gerador
a propriedade, o domnio til ou a posse de
1.3 Iseno
imvel por natureza, como definido na lei civil,
localizado fora da zona urbana do municpio.
A iseno do IPTU pode ocorrer por lei,
lei ordinria do sujeito ativo (que o mais
freqente) ou pela Unio, atravs de lei com-
3. Certides Negativas
plementar, atendendo a relevante interesse
A certido negativa isenta o comprador
social ou econmico nacional: uma das limi-
de toda responsabilidade, alm de exonerar
taes constitucionais do poder de tributar
o imvel. Por isto, necessrio que, em toda
(Cap. 14, 3o ff).
escritura de transferncia de imvel, sejam
transcritas as certides de quitao com a
A base de clculo o valor do imvel
Fazenda Federal, Estadual e Municipal, re-
(Cdigo Tributrio Nacional, art. 33). So
ferentes aos impostos a que estiver sujeito.
excludos os valores dos bens mveis manti-
dos, em carter permanente ou temporrio,
As certides extrajudiciais referentes
no imvel, para efeito de utilizao, explo-
aos nus e gravames, em hipoteca, penhora,
rao, aformoseamento 9 ou comodidade.
servido, etc., obedecero ao mesmo crit-
Para o imposto territorial urbano a base
rio que as certides judiciais, emitidas por
o valor venal, que depende de avaliao
distribuidores dos tabelies e no Registro
peridica e esse acrscimo no constitui
Geral de Imveis. As demais certides sero
majorao do tributo.
extradas nos Distribuidores de Ttulos e
Documentos ou Protestos de Letras.
A alquota fixada por lei, conforme o
princpio da legalidade, uma das limitaes 10. Artigo 32
constitucionais do poder de tributao (Cap. 1o Para efeitos deste imposto, entende-se como zona
14, 3o). urbana e definida em lei municipal, observando o
requisito mnimo da existncia de melhoramentos
indicados em pelo menos 2 dos incisos seguintes, cons-
2. Imposto sobre a titudos ou mantidos pelo Poder Pblico:
Propriedade Territorial Rural I - meio-fio ou calamento, com canalizao de guas
pluviais;
O Imposto Territorial Rural de com- II - abastecimento de gua;
III - sistema de esgotos sanitrios;
petncia da Unio, porm, o produto desta IV - rede de iluminao pblica, com ou sem postea-
arrecadao pertence ao municpio onde mento para distribuio domiciliar;
esteja situado o imvel. V - escola primria ou posto de sade a uma distncia
mxima de 3 km do imvel considerado.
2o - A lei municipal pode considerar urbanas as re-
Consideram-se imunes desse imposto os
as urbanizveis ou de expanso urbana, constantes
stios com reas que no excedam a 25 hecta- de loteamentos aprovados pelos rgos competentes
destinados habitao, indstria ou ao comrcio,
9. Aformoseamento: Ato ou efeito de aformosear; tor- mesmo que localizados fora das zonas definidas nos
nar formoso; embelezar. termos do pargrafo anterior.

121/90
Instituto Monitor

conveniente verificar a existncia de 4. Encargos Previdencirios


atos pendentes relativos a processos em ju-
zo, quitao de dvidas, contratos sociais, al- A Consolidao das Leis da Previdncia
vars, procuraes, hipotecas e renncias de Social estabelece que o proprietrio, o dono
parte de bens. Se houver alguma pendncia da obra, o condmino de uma unidade imo-
neste sentido, dever ser solicitada certido biliria, seja qual for a forma de contrato de
que esclarea melhor a situao, evitando, execuo de obra de construo, acrscimo
dessa forma, problemas futuros. ou reforma do imvel, so igualmente res-
ponsveis (solidrios) com o construtor para
Alm das certides negativas citadas, cumprimento das obrigaes que nela cons-
existem outras, como: tam, a menos que tenha havido, por parte
Registro Civil de Pessoas Naturais - Certi- deles, alguma reteno de importncia, para
do do que constar em nome do atual pro- garantiadessas obras at a expedio de Cer
prietrio sobre interdio, emancipao e tificado de Quitao.
ausncia.
Quando a prestao de servios for
Repartio da Fazenda Pblica - Certido feita por tarefa ou sob empreitada,
de que o imvel no est sujeito a recuo ou estaro isentos, proprietrio e construtor,
desapropriao. dessas obrigaes, desde que obriguem o
Prefeitura Municipal - Certido de auto subempreiteiro a recolher previamente,
de vistoria, denominado habite-se. fixado pelo INSS como contribuio previ-
Departamento de Sade do Estado Cer- denciria, inclusive o seguro de acidentes
tido do que constar sobre multas e infra- de trabalho.
es legais.
No ser devida a contribuio previ-
Departamento de Urbanismo da Prefeitura denciria, se a construo for feita em regi-
- Certido de que o imvel no est sujeito me de mutiro, ou seja, sem mo-de-obra
a restries para construo. assalariada.
Diretoria de Impostos e Taxas sobre a
Riqueza Imobiliria da Secretaria da Fa- 5. Imposto sobre
zenda - Certido de localizao do imvel. Transmisso de Bens Imveis
Procuradora de Terras do Estado - Certi-
do do que constar de concesses, arren- De acordo com o Cdigo Tributrio Na-
damentos e outros. cional, em seu art. 35:

Justia do Trabalho - Certido de distri- Art. 35 O imposto, de competncia, sobre a


buio de aes, execues e penhoras transmisso de bens imveis e de direitos a
relativas a questes trabalhistas. eles relativos tem como fato gerador:
Ministrio da Aeronutica - Certido sobre I - a transmisso, a qualquer ttulo, da pro-
zonas de proteo e aeroportos. priedade ou do domnio til de bens imveis,
por natureza ou por acesso fsica, como
Ministrio do Exrcito - Certido sobre
definidos na lei civil;
planos de desapropriao.
II - a transmisso, a qualquer ttulo, de di-
Ministrio da Marinha - Certido sobre reitos reais sobre imveis, exceto os direitos
zona de faixa litornea. reais de garantia;

121/91
Instituto Monitor

III - a cesso de direitos relativos s trans- Esses sero apresentados ao comprador, que
misses referidas nos incisos I e II. verificar a regularidade do imvel, que
Pargrafo nico - nas transaes causa mor- objeto da transao.
tis ocorrem tantos fatos geradores distintos
quantos sejam os herdeiros ou legatrios. 6.2 Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria (INCRA)
6. Despesas de Escritura e
Registro no INCRA O INCRA, autarquia criada pelo Decreto
Lei no 1.110, de 09/07/70, subordinado ao Mi-
6.1 nus e Gravames nistrio da Agricultura, tem como finalidade
promover a colonizao, a reforma agrria, o
Antes de fazer qualquer operao imo- desenvolvimento rural e a utilizao racional
biliria, voc deve ter o cuidado especial de da terra, procurando preservar sua funo
verificar se o imvel (objeto da transao) econmica e social. Tem autonomia admi-
est realmente livre de qualquer nus ou nistrativa e financeira, atuando em todo o
gravame, antes ainda de ser dado o sinal. territrio nacional, com poderes para modifi-
Em caso de ser dado sinal, poder haver car a estrutura fundiria brasileira, alm de
clusula de devoluo da respectiva impor- estabelecer tributao sobre a terra, com a
tncia, dentro de 48 horas, se comprovada a finalidade de melhor alcanar a distribuio
existncia de tal. da terra e sua renda.

Podemos citar como nus mais comuns: Como definio de Imvel Rural, o Esta-
a) hipoteca tuto da Terra prediz: Imvel Rural o prdio,
de rea contnua, qualquer que seja a sua
b) penhora localizao, que se destine explorao ex-
c) enfiteuse trativa, agrcola, pecuria ou agro-industrial,
quer atravs de planos pblicos de valoriza-
d) servido
o, quer atravs da iniciativa privada.
e) condomnio
f) execuo por dvidas e tributos refe- 7. Encargos da Transao
rentes a impostos, taxas, contribuies Imobiliria
de melhoria, etc.
seu dever, na funo de Corretor de
Para constatar a existncia ou no de Imveis, alertar seus clientes para os en-
nus sobre um imvel, as comprovaes de- cargos de natureza fiscal que envolvem as
vem ser feitas junto aos rgos respectivos: transaes imobilirias, dentre os quais
podemos citar:
Hipoteca, penhora, enfiteuse e servido Imposto de Transmisso de Bens Imveis
no Registro de Imveis. o chamado ITBI, incide sobre a trans-
Condomnio Declarao do Sndico. misso inter vivos, a qualquer ttulo, por
ato oneroso, de bens imveis, por natureza
Execuo Registro de Distribuio. ou acesso fsica e de direitos reais sobre
bens imveis, exceto os de garantia e as
Quem tem a obrigao de assegurar ao servides, bem como sobre a cesso, por ato
comprador a plena e total propriedade da oneroso, de direitos relativos aquisio de
coisa, com os respectivos ttulos e regulari-
bens imveis (Lei n. 11.154, de 30/12/91,
zao da situao, o proprietrio, ficando
regulamentada pelo Decreto n. 31.134, de
a seu encargo todas e quaisquer despesas
24/01/92 e Lei 13.107, de 29/12/2000).
para se obter ttulos e certides necessrias.
121/92
Instituto Monitor

No-Incidncia do ITBI: Imposto Territorial Rural - Para o caso


dos imveis rurais, j deve encontrar-se
O imposto no incide sobre a transmisso
quitado quando se coloca o imvel venda.
de bens ou direitos:
Laudmio - Esta obrigao de encargo
decorrente de mandato em causa prpria,
do adquirente ou alienante do imvel, em
quando outorgado para o mandatrio
funo da transferncia do domnio til,
receber a escritura definitiva do imvel;
salvo acordo parte sobre reembolso vo-
quando o bem ou direito voltar ao domnio luntrio por parte do adquirente.
do antigo proprietrio, por fora de retro-
Lucro Imobilirio - Trata-se de um encar-
venda, de retrocesso ou pacto de melhor
go sob a responsabilidade do alienante do
comprador;
imvel e incide na alquota de 25% (vinte
incorporados ao patrimnio de pessoa ju- e cinco por cento) sobre o lucro auferido, o
rdica em realizao de capital; qual representado pela diferena entre o
aos mesmos alienantes, em decorrncia custo do imvel, atualizado pela correo
de sua desincorporao do patrimnio da monetria, e o preo de venda. Desse re-
pessoas jurdica a que foram conferidos; sultado devero ser descontados 5% (cinco
por cento) sobre cada ano em que o imvel
decorrentes de fuso, incorporao, ciso esteve em poder do vendedor. tributo
ou extino da pessoa jurdica. devido sobre a renda junto Secretaria
da Receita Federal.
Nos 3 ltimos casos haver a incidncia
do imposto se o adquirente tiver como ati- De acordo com a situao de regularida-
vidade preponderante a compra e venda de de em que se encontre o imvel, podero in-
imveis ou de direitos a eles relativos, a sua cidir sobre o mesmo outros encargos, motivo
locao ou arrendamento mercantil. pelo qual sempre se recomenda uma busca no
Registro de Imveis quanto iseno de nus
Imposto Predial e Territorial Urbano Ao e certides dos rgos Tributrios Federais,
ser colocada venda a propriedade, este Estaduais e Municipais.
imposto j deve estar quitado pelo ven-
dedor, pois geralmente as vendas se pro- Despesas de Escriturao e Registro -
cessam sem nus para o adquirente, salvo Estas despesas, salvo conveno em con-
acordo em contrrio. De qualquer forma, trrio, quanto ao reembolso espontneo,
para a lavratura da escritura dever ser correm por parte do adquirente e devem
apresentada sua quitao ao Tabelio. ser satisfeitas junto ao Tabelio e Registro
de Imveis da localidade.

NOTA MUITO IMPORTANTE

No caso de dvidas, consulte sempre um Tabelio ou


Oficial do Registro de Imveis da localidade, pois estes
profissionais, normalmente bacharis em Direito, possuem
amplos conhecimentos de Direito Imobilirio no tocante s
exigncias legais de transferncias, escriturao e registros.
Esta contribuio sempre de fundamental importncia para
o profissional Corretor de Imveis.

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Exerccios Propostos
1 - Qual esfera pblica tem atribuda, pela Constituio Federal, a competncia sobre
impostos que incidem na propriedade predial e territorial urbana?
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2 - Indique dois melhoramentos para caracterizar uma zona urbana.


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3 - Quem deve pagar a ITBI?
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4 - a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas


vias de circulao, logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou am-
pliao das vias existentes:
( ) a) loteamento.
( ) b) desmembramento.
( ) c) remembramento.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

5 - Quando mencionamos que um contrato no pode ser desfeito pela vontade de


apenas uma das partes, estamos falando de qual caracterstica?
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______________________________________________________________________________
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lio

6 Condomnio Edilcio
Introduo
Esta lio do mdulo de Operaes Imo-
bilirias vai tratar de um assunto muito com-
plexo e delicado, que o condomnio edilcio.
Consultando um dicionrio, observamos
que condomnio o direito de propriedade
exercido em comum, enquanto que edificao
a ao de construir, edifcio. Assim, mais
precisamente, o que vamos tratar nesta lio
sobre os direitos e deveres dos moradores
de edifcios.

Muitas vezes, o corretor imobilirio


exerce tambm a funo de administrador
de condomnios, por isso a importncia de
estudar com ateno esta lio.

Se voc no reside em prdio de aparta-


mentos, com certeza conhece algum que resi- Tantas pessoas convivendo diariamente
de e deve ter uma certa noo das dificuldades no mesmo espao exige regras, disciplina,
de se viver nesta comunidade. Se voc mora educao, saber conviver com todos os tipos
em apartamento, certamente ir se identificar de pessoas. Isto, sem levar em conta o fato de
com algumas situaes corriqueiras, alm de que muitas destas pessoas sempre moraram
aprender a lidar com situaes at ento des- em casa e no tm a menor idia das regras
conhecidas para voc. para se morar em condomnio.

A convivncia dentro de um mesmo con- 1. Conveno do Condomnio


domnio envolve pessoas das mais diferentes
culturas, educao, sociabilidade, raas, Conveno um conjunto de regras re-
valores e at mesmo classe social. Existem sultantes de um acordo entre os membros de
desde edifcios com poucos andares e pou- um mesmo grupo social. uma coleo de
cos apartamentos por andar, que tm um regras estipuladas para uma convivncia
nmero reduzido de moradores, at blocos saudvel.
com vrios edifcios, com muitos andares e
muitos apartamentos por andar (alcanando, A conveno de um edifcio nasce com
s vezes, milhares de moradores). Imagine a planta do prdio e registrada nos rgos
quantos problemas! competentes - Prefeitura, Registro de Im-

121/95
Instituto Monitor

veis, etc. Assim, ao adquirir um imvel, mesmo que seja na planta,


o comprador adere conveno, no discutindo suas clusulas.

Na instalao do condomnio, quando se inicia a convivncia


em grupo, que comeam a surgir os problemas, pois o prdio re-
cebe uma populao que gera despesas com gua, luz, manuteno,
melhorias, etc., alm da sua prpria instalao permanente, com
contratao de porteiros, faxineiros, seguranas, decoradores,
jardineiros, compra de materiais, entre outros.

A Conveno de Condomnio (muitas vezes existe tambm o


Regimento Interno) a lei que regula a vida dos moradores do
edifcio; so regras que estabelecem procedimentos aos moradores,
como, por exemplo:

aps as 22 horas no se pode escutar msica em volume muito


alto, nem utilizar furadeiras;
no permitida a entrada e estacionamento de veculos de no-
moradores, apenas em casos especiais, como descarga de com-
pras de supermercados, pessoas doentes, etc., devendo o veculo
ser imediatamente retirado aps a realizao da operao;
proibido colocar quaisquer tipos de vasos nas janelas, para-
peitos e similares.

Toda Conveno de Condomnio deve ser feita com base na


Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e no Cdigo Civil.

2. Assemblia
Assemblia uma reunio de pessoas num mesmo local, com
a finalidade de tomar decises. Aps a instalao do condom-
nio, convocada a Primeira Assemblia Geral dos Condminos
(geralmente, mediada pela prpria construtora), a fim de eleger
o sndico, o subsndico e o corpo de conselheiros, alm de decidir
como ser administrado o edifcio: por autogesto, administrao
independente ou outro.

Normalmente, nos primeiros meses, os valores do rateio da


cota condominial (taxa mensal de condomnio) tendem a ser
maiores, pois as primeiras despesas de implantao e contratao
de funcionrios cabem aos condminos nica e exclusivamente,
at a formao de um fundo de reserva.

A assemblia pode ser ordinria, extraordinria ou especial,


como exemplificamos no quadro a seguir.

121/96
Instituto Monitor

Tipos de Principais Inquilino Nmero Mnimo Nmero de


Assembias Finalidades de Presentes Votos
Ordinria Aprovao Sem procurao Qualquer Metade mais um
das contas nmero da frao ideal
Eleio do Com procurao
Sndico
Previso Com procurao
Oramentria

Extraordinria Aprovao da Com procurao Mnimo de 2/3 2/3 da frao


conveno da frao ideal ideal

Extraordinria Alterao da Com procurao Mnimo de 2/3 2/3 da frao


conveno da frao ideal ideal

Extraordinria Alterao do Com procurao Mnimo de 2/3 2/3 da frao


regulamento da frao ideal ideal
interno

Extraordinria Alterao da Com procurao Mnimo de 2/3 2/3 da frao


parte comum da frao ideal ideal

Extraordinria Ex.: Pintura, Com procurao Qualquer Metade mais um


automao de nmero da frao ideal
portes, compra
de interfones

Especial Alienao Com procurao 100% da frao 100% da frao


Concesso ideal ideal
Alterao do
destino

Especial Reconstruo Com procurao Metade mais um Metade mais um


da frao ideal da frao ideal

Obs.: o sndico poder votar normalmente, menos em assuntos


referentes sua administrao.

3. Lei n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964


A Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

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O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao ou titulares de direito aquisio de unida-


saber que o CONGRESSO NACIONAL de des ou ocupantes, constituiro condomnio
creta e eu sanciono a seguinte Lei: de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou
de alienao destacada da respectiva unida-
CAPTULO I de. Sero, tambm, insuscetveis de utiliza-
Do Condomnio o exclusiva por qualquer condmino.

Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edifi Art. 4 A alienao de cada unidade, a


caes, de um ou mais pavimentos, cons transferncia de direitos pertinentes sua
trudos sob a forma de unidades isoladas aquisio e a constituio de direitos reais
entre si, destinadas a fins residenciais ou sobre ela independero do consentimento
no-residenciais, podero ser alienados, no dos condminos.
todo ou em parte, objetivamente considera- Pargrafo nico: A alienao ou transfe
dos, e constituir, cada unidade, propriedade rncia de direitos de que trata este artigo
autnoma sujeita s limitaes desta Lei. depender de prova de quitao das obriga
es do alienante para com o respectivo
Art. 2 Cada unidade com sada para a via condomnio.
pblica, diretamente ou por processo de
passagem comum, ser sempre tratada como Art. 5 O condomnio por meao de parede,
objeto de propriedade exclusiva, qualquer soalhos, e tetos das unidades isoladas, regu
que seja o nmero de suas peas e sua des- lar-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que
tinao, inclusive edifcio-garagem, com lhe for aplicvel.
ressalva das restries que se lhe imponham.
1 - O direito guarda de veculos nas Art. 6 Sem prejuzo do disposto nesta Lei,
garagens ou locais a isso destinados nas regular-se- pelas disposies de direito
edificaes ou conjuntos de edificaes ser comum o condomnio por quota ideal de
tratado como objeto de propriedade exclusi- mais de uma pessoa sobre a mesma unidade
va, com ressalva das restries que ao mesmo autnoma.
sejam impostas por instrumentos contratu-
ais adequados, e ser vinculada unidade Art. 7 O condomnio por unidades autno
habitacional a que corresponder, no caso de mas instituir-se- por ato entre vivos ou
no lhe ser atribuda frao ideal especfica por testamento, com inscrio obrigatria
de terreno. no Registro de Imvel, dele constando;
2 - O direito de que trata o 1 deste artigo a individualizao de cada unidade, sua
poder ser transferido a outro condmino, identificao e discriminao, bem como a
independentemente da alienao da unidade frao ideal sobre o terreno e partes comuns,
a que corresponder, vedada sua transferncia atribuda a cada unidade, dispensando-se a
a pessoas estranhas ao condomnio. descrio interna da unidade.
3 - Nos edifcios-garagem, s vagas sero
atribudas fraes ideais de terreno espec- Art. 8 Quando, em terreno onde no houver
ficas. edificao, o proprietrio, o promitente com
prador, o cessionrio deste ou o promitente
Art. 3 O terreno em que se levantam a edifi cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma
cao ou o conjunto de edificaes e suas edificao, observar-se- tambm o seguinte:
instalaes, bem como as fundaes, paredes a) em relao s unidades autnomas que se
externas, o teto, as reas internas de ventila constiturem em casas trreas ou assobrada
o, e tudo o mais que sirva a qualquer das, ser discriminada a parte do terreno
dependncia de uso comum dos proprietrios ocupada pela edificao e tambm aquela

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eventualmente reservada como de utiliza- a) a discriminao das partes de propriedade


o exclusiva dessas casas, como jardim e exclusiva, e as de condomnio, com especifi
quintal, bem assim a frao ideal do todo do caes das diferentes reas;
terreno e de partes comuns, que correspon- b) o destino das diferentes partes;
der s unidades; c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
b) em relao s unidades autnomas que d) encargos, forma e proporo das contri
constiturem edifcios de dois ou mais pavi- buies dos condminos para as despesas de
mentos, ser discriminada a parte do terreno custeio e para as extraordinrias;
ocupada pela edificao, aquela que even- e) o modo de escolher o sndico e o Conselho
tualmente for reservada como de utilizao Consultivo;
exclusiva, correspondente s unidades do f) as atribuies do sndico, alm das legais;
edifcio, e ainda a frao ideal do todo do g) a definio da natureza gratuita ou remu
terreno e de partes comuns, que correspon- nerada de suas funes;
der a cada uma das unidades; h) o modo e o prazo de convocao das
c) sero discriminadas as partes do total do assemblias gerais dos condminos;
terreno que podero ser utilizadas em co- i) o quorum para os diversos tipos de vota-
mum pelos titulares de direito sobre os vrios es;
tipos de unidades autnomas; j) a forma de contribuio para constituio
d) sero discriminadas as reas que se cons- de fundo de reserva;
titurem em passagem comum para as vias l) a forma e o quorum para as alteraes de
pblicas ou para as unidades entre si. conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovaro do
CAPTULO II Regimento Interno quando no includos na
Da Conveno de Condomnio prpria Conveno.
4 - No caso de conjunto de edificaes, a que
Art. 9 Os proprietrios, promitentes com se refere o art. 8, a conveno de condomnio
pradores, cessionrios ou promitentes cessio- fixar os direitos e as relaes de propriedade
nrios dos direitos pertinentes aquisio de entre os condminos das vrias edificaes,
unidades autnomas, em edificaes a serem podendo estipular formas pelas quais se pos-
construdas, em construo ou j constru- sam desmembrar e alienar pores do terreno,
das, elaboraro, por escrito, a Conveno de inclusive as edificadas.
condomnio, e devero, tambm, por contrato
ou por deliberao em assemblia, aprovar o Art. 10 defeso a qualquer condmino:
Regimento Interno da edificao ou conjunto I - alterar a forma externa da fachada;
de edificaes. II - decorar as partes e esquadriais externas
1 - Far-se- o registro da Conveno no com tonalidades ou cores diversas das em-
Registro de Imveis, bem como a averbao pregadas no conjunto da edificao;
das suas eventuais alteraes. III - destinar a unidade a utilizao diversa
2 - Considera-se aprovada, e obrigatria de finalidade do prdio, ou us-la de forma
para os proprietrios de unidades, promi nociva ou perigosa ao sossego, salubridade
tentes compradores, cessionrios e promiten e segurana dos demais condminos;
tes cessionrios, atuais e futuros, como para IV- embaraar o uso das partes comuns.
qualquer ocupante, a Conveno que rena 1 - O transgressor ficar sujeito ao paga
as assinaturas de titulares de direitos que mento de multa prevista na conveno ou
representem, no mnimo, 2/3 das fraes no regulamento do condomnio, alm de ser
ideais que compem o condomnio. compelido a desfazer a obra ou abster-se da
3 - Alm de outras normas aprovadas pelos prtica do ato, cabendo, ao sndico, com au
interessados, a Conveno dever conter: torizao judicial, mandar desmanch-Ia,

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custa do transgressor, se este no a desfizer 5 - A renncia de qualquer condmino aos


no prazo que lhe for estipulado. seus direitos, em caso algum valer como es
2 - O proprietrio ou titular de direito cusa para exoner-lo de seus encargos.
aquisio de unidade poder fazer obra que
modifique sua fachada, se obtiver a aquies CAPTULO IV
cncia da unanimidade dos condminos. Do Seguro, do Incndio, da Demolio
e da Reconstruo Obrigatria
Art. 11 Para efeitos tributrios, cada unidade
autnoma ser tratada como prdio isola- Art. 13 Proceder-se- ao seguro da edificao
do, contribuindo o respectivo condmino, ou do conjunto de edificaes, neste caso,
diretamente, com as importncias relativas discriminadamente, abrangendo todas as uni-
aos impostos e taxas federais, estaduais e dades autnomas e partes comuns, contra in-
municipais, na forma dos respectivos lana cndio ou outro sinistro que cause destruio
mentos. no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do condomnio.
CAPTULO III Pargrafo nico: O seguro de que trata este
Das Despesas do Condomnio artigo ser obrigatoriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concesso do
Art. 12 Cada condmino concorrer nas des habite-se, sob pena de ficar o condomnio
pesas do condomnio, recolhendo, nos prazos sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do
previstos na Conveno, a quota-parte que imposto predial, cobrvel executivamente
lhe couber em rateio. pela Municipalidade.
1 - Salvo disposio em contrrio na Con
veno, a fixao da quota no rateio corres Art. 14 Na ocorrncia de sinistro total, ou
ponder frao ideal de terreno de cada que destrua mais de dois teros de uma
unidade. edificao, seus condminos reunir-se-o
2 - Cabe ao sndico arrecadar as contribui em assemblia especial, e deliberaro sobre
es competindo-lhe promover, por via a sua reconstruo ou venda do terreno e
executiva, a cobrana judicial das quotas materiais, por quorum mnimo de votos que
atrasadas. representem metade, mais uma das fraes
3 - O condmino que no pagar a sua ideais do respectivo terreno.
contribuio no prazo fixado na Conveno 1 - Rejeitada a proposta de reconstruo,
fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, a mesma assemblia, ou outra para este fim
e multa de at 20% sobre o dbito, que ser convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do
atualizado, se o estipular a Conveno, com destino a ser dado ao terreno, e aprovar a
a aplicao dos ndices de correo mone- partilha do valor do seguro entre os cond
tria levantados pelo Conselho Nacional de minos, sem prejuzo do que receber cada um
Economia, no caso da mora por perodo igual pelo seguro facultativo de sua unidade.
ou superior a seis meses. 2 - Aprovada, a reconstruo ser feita,
4 - As obras que interessarem estrutura guard ados, obrigatoriamente, o mesmo
integral da edificao ou conjunto de edifi destino, a mesma forma externa e a mesma
caes, ou ao servio comum, sero feitas disposio interna.
com o concurso pecunirio de todos os 3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a
proprietrios ou titulares de direito aquisi- minoria no poder ser obrigada a contribuir
o de unidades, mediante oramento prvio para a reedificao, caso em que a maioria
aprovado em assemblia-geral, podendo poder adquirir as partes dos dissidentes,
incumbir-se de sua execuo o sndico, ou mediante avaliao judicial, feita em vis-
outra pessoa, com aprovao da assemblia. toria.

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Art. 15 Na hiptese de que trata o 3 do isoladas e fraes ideais correspondentes a


artigo antecedente, maioria podero ser 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas
adjudicadas, por sentena, as fraes ideais comuns podero decidir sobre a demolio
da minoria. e reconstruo do prdio, ou sua alienao,
1 - Como condio para o exerccio da por motivos urbansticos ou arquitetnicos,
ao prevista neste artigo, com a inicial, a ou, ainda, no caso de condenao do edifcio
maioria oferecer e depositar, disposi- pela autoridade pblica, em razo de sua
o do Juzo, as importncias arbitradas na insegurana ou insalubridade.
vistoria para avaliao, prevalecendo as de 1 - A minoria no fica obrigada a con-
eventual desempatador. tribuir para as obras, mas assegura-se
2 - Feito o depsito de que trata o par- maioria o direito de adquirir as partes dos
grafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder dissidentes, mediante avaliao judicial,
autorizar a adjudicao maioria, e a mi- aplicando-se o processo previsto no art. 15.
noria poder levantar as importncias de- 2 - Ocorrendo desgaste, pela ao do
positadas; o Oficial de Registro de Imveis, tempo, das unidades habitacionais de uma
nestes casos, far constar do registro que a edificao, que deprecie seu valor unitrio
adjudicao foi resultante de medida liminar. em relao ao valor global do terreno onde
3 - Feito o depsito, ser expedido o man se acha construda, os condminos, pelo qu-
dado de citao, com o prazo de dez dias para orum mnimo de votos que representem 2/3
a contestao. (dois teros) das unidades isoladas e fraes
4 - Se no contestado, o Juiz, imediatamen ideais correspondentes a 80% (oitenta por
te, julgar o pedido. cento) do terreno e coisas comuns, podero
5 - Se contestado o pedido, seguir o pro decidir por sua alienao total, procedendo-
cesso o rito ordinrio. se em relao minoria na forma estabele-
6 - Se a sentena fixar valor superior ao cida no art. 15, e seus pargrafos, desta Lei.
da avaliao feita na vistoria, o condomnio 3 - Decidida por maioria a alienao do
em execuo restituir minoria a respectiva prdio, o valor atribudo quota dos cond-
diferena, acrescida de juros de mora prazo minos vencidos ser correspondente ao preo
de 1% ao ms, desde a data da concesso de efetivo, e, no mnimo, avaliao prevista no
eventual Iiminar, ou pagar o total devido, 2 ou, a critrio desses, a imvel localizado
com os juros da mora a conter da citao. em rea prxima ou adjacente com a mesma
7 - Transitada em julgado a sentena, rea til de construo.
servir ela de ttulo definitivo para a maio-
ria, que dever registr-la no Registro de Art. 18 A aquisio parcial de uma edificao,
Imveis. ou de um conjunto de edificaes, ainda que
8 - A maioria poder pagar e cobrar da por fora de desapropriao, importar no
minoria, em execuo de sentena, encargos ingresso do adquirente no condomnio, fi-
fiscais necessrios adjudicao definitiva a cando sujeito s disposies desta lei, bem
cujo pagamento se recusar a minoria. assim s da conveno do condomnio e do
regulamento interno.
Art. 16 Em caso de sinistro que destrua
menos de dois teros da edificao, o sn- CAPTULO V
dico promover o recebimento do seguro Utilizao da Edificao ou
e a reconstruo ou os reparos nas partes do Conjunto de Edificaes
danificadas.
Art. 19 Cada condmino tem o direito de usar
Art. 17 Os condminos que representem, pelo e fruir, com exclusividade, de sua unidade
menos 2/3 (dois teros) do total de unidades autnoma, segundo suas convenincias e

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interesses, condicionados, umas e outros s o Regimento Interno, bem como executar e


normas de boa vizinhana, e poder usar fazer executar as deliberaes da assemblia;
as partes e coisas comuns de maneira a no f) prestar contas assemblia dos condminos.
causar dano ou incmodo aos demais con- g) manter guardada durante o prazo de cinco
dminos ou moradores, nem obstculo ou anos para eventuais necessidade de verifi
embarao ao bom uso das mesmas partes cao contbil, toda a documentao relativa
por todos. ao condomnio.
2 - As funes administrativas podem ser
Art. 20 Aplicam-se ao ocupante do imvel, a delegadas a pessoas de confiana do sndico, e
qualquer ttulo, todas as obrigaes referen sob a sua inteira responsabilidade, mediante
tes ao uso, fruio e destino da unidade. aprovao da assemblia geral dos condminos.
3 - A Conveno poder estipular que dos
Art. 21 A violao de qualquer dos deveres atos do sndico caiba recurso para a assem
estipulados na Conveno sujeitar o infra- blia, convocada pelo interessado.
tor multa fixada na prpria Conveno 4 - Ao sndico, que poder ser condmi-
ou no Regimento Interno, sem prejuzo da no ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao
responsabilidade civil ou criminal que, no condomnio, ser fixada a remunerao pela
caso, couber. mesma assemblia que o eleger, salvo se a
Pargrafo nico: Compete ao sndico a ini Conveno dispuser diferentemente.
ciativa do processo e a cobrana da multa, 5 - O sndico poder ser destitudo, pela
por via executiva, em benefcio do condom forma e sob as condies previstas na Con
nio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer veno, ou, no silncio desta pelo voto de
condmino. dois teros dos condminos, presentes, em
assemblia-geral especialmente convocada.
CAPTULO VI 6 - A Conveno poder prever a eleio
Da Administrao do Condomnio de subsndicos, definindo-lhes atribuies
e fixando-lhes o mandato, que no poder
Art. 22 Ser eleito, na forma prevista pela exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
Conveno, um sndico do condomnio, cujo
mandato no poder exceder de 2 anos, per- Art. 23 Ser eleito, na forma prevista na
mitida a reeleio. Conveno, um Conselho Consultivo, consti
1 - Compete ao sndico: tudo de trs condminos, com mandatos que
a) representar ativa e passivamente, o con- no podero exceder de 2 anos, permitida a
domnio, em juzo ou fora dele, e praticar os reeleio.
atos de defesa dos interesses comuns, nos Pargrafo nico: Funcionar o Conselho co
limites das atribuies conferidas por esta mo rgo consultivo do sndico, para asses
Lei ou pela Conveno; sor-lo na soluo dos problemas que digam
b) exercer a administrao interna da edifi- respeito ao condomnio, podendo a Conven-
cao ou do conjunto de edificaes, no que o definir suas atribuies especficas.
respeita sua vigncia, moralidade e segu-
rana, bem como aos servios que interessam CAPTULO VII
a todos os moradores; Da Assemblia Geral
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis
a Conveno e o Regimento Interno; Art. 24 Haver, anualmente, uma assem
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na blia geral ordinria dos condminos,
Conveno ou no Regimento Interno; convocada pelo sndico na forma prevista
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e na Conveno, qual compete, alm das

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demais matrias inscritas na ordem do dia, CAPTULO VII


aprovar, por maioria dos presentes, as verbas Do Condomnio Edilcio
para as despesas de condomnio, compreen-
dendo as de conservao da edificao ou Seo I
conjunto de edificaes, manuteno de seus Disposies Gerais
servios e correlatas.
1 - As decises da assemblia, tomadas, Art. 1.331 Pode haver, em edificaes, partes
em cada caso, pelo quorum que a Conveno que so propriedade exclusiva, e partes que
fixar, obrigam todos os condminos. so propriedade comum dos condminos.
2 - O sndico, nos oito dias subseqentes 1o - As partes suscetveis de utilizao
assemblia, comunicar aos condminos independente, tais como apartamentos, es-
o que tiver sido deliberado, inclusive no to- critrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos
cante previso oramentria, o rateio das para veculos, com as respectivas fraes
despesas, e promover a arrecadao, tudo ideais no solo e nas outras partes comuns,
na forma que a Conveno previr. sujeitam-se a propriedade exclusiva, poden-
3 - Nas assemblias gerais, os votos sero do ser alienadas e gravadas livremente por
proporcionais s fraes ideais do terreno e seus proprietrios.
partes comuns, pertencentes a cada cond- 2o - O solo, a estrutura do prdio, o telhado,
mino, salvo disposio diversa da Conveno. a rede geral de distribuio de gua, esgoto,
4 - Nas decises da Assemblia que no gs e eletricidade, a calefao e refrigera-
envolvam despesas extraordinrias do con- o centrais, e as demais partes comuns,
domnio, o locatrio poder votar, caso o inclusive o acesso ao logradouro pblico,
condmino-locador a ela no comparea. so utilizados em comum pelos condminos,
no podendo ser alienados separadamente,
Art. 25 Ressalvado o disposto no 3 do art. ou divididos.
22, poder haver assemblias gerais extraor 3o - A cada unidade imobiliria caber,
dinrias, convocadas pelo sndico ou por como parte inseparvel, uma frao ideal
condminos que representem um quarto, no no solo e nas outras partes comuns, que ser
mnimo do condomnio, sempre que o exigi- identificada em forma decimal ou ordinria
rem os interesses gerais. no instrumento de instituio do condomnio.
Pargrafo nico: Salvo estipulao diversa da 4o - Nenhuma unidade imobiliria pode
Conveno, esta s poder ser modificada em ser privada do acesso ao logradouro pblico.
assemblia geral extraordinria, pelo voto 5o O terrao de cobertura parte comum,
mnimo de condminos que representem 2/3 salvo disposio contrria da escritura de
do total das fraes ideais. constituio do condomnio.

Art. 27 Se a assemblia no se reunir para Art. 1.332 Institui-se o condomnio edilcio


exercer qualquer dos poderes que lhe compe por ato entre vivos ou testamento, registrado
tem, 15 dias aps o pedido de convocao, o no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
Juiz decidir a respeito, mediante requeri constar daquele ato, alm do disposto em lei
mento dos interessados. especial:
I - a discriminao e individualizao das
4. O Cdigo Civil e o Condomnio unidades de propriedade exclusiva, estre-
madas uma das outras e das partes comuns;
Abaixo seguem os artigos do Cdigo Civil II - a determinao da frao ideal atribuda
que completam a Lei 4591/64 (acima). Ambos a cada unidade, relativamente ao terreno e
os textos devem ser respeitados e interpre partes comuns;
tados em conjunto, de forma sistemtica. III - o fim a que as unidades se destinam.

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Art. 1.333 A conveno que constitui o con- III - no alterar a forma e a cor da fachada,
domnio edilcio deve ser subscrita pelos das partes e esquadrias externas;
titulares de, no mnimo, dois teros das fra IV - dar s suas partes a mesma destinao
es ideais e torna-se, desde logo, obrigatria que tem a edificao, e no as utilizar de
para os titulares de direito sobre as unidades, maneira prejudicial ao sossego, salubridade
ou para quantos sobre elas tenham posse ou e segurana dos possuidores, ou aos bons
deteno. costumes.
Pargrafo nico: Para ser oponvel contra ter 1o - O condmino que no pagar a sua con
ceiros, a conveno do condomnio dever ser tribuio ficar sujeito aos juros moratrios
registrada no Cartrio de Registro de Imveis. convencionados ou, no sendo previstos, os
de um por cento ao ms e multa de at dois
Art. 1.334 Alm das clusulas referidas no por cento sobre o dbito.
art. 1.332 e das que os interessados houverem 2o - O condmino, que no cumprir qual-
por bem estipular, a conveno determinar: quer dos deveres estabelecidos nos incisos II
I - a quota proporcional e o modo de paga a IV, pagar a multa prevista no ato cons-
mento das contribuies dos condminos titutivo ou na conveno, no podendo ela
para atender s despesas ordinrias e ser superior a cinco vezes o valor de suas
extraordinrias do condomnio; contribuies mensais, independentemente
II - sua forma de administrao; das perdas e danos que se apurarem; no
III - a competncia das assemblias, forma havendo disposio expressa, caber as-
de sua convocao e quorum exigido para semblia geral, por dois teros no mnimo
as deliberaes; dos condminos restantes, deliberar sobre a
IV - as sanes a que esto sujeitos os con- cobrana da multa.
dminos, ou possuidores;
V - o regimento interno. Art. 1.337 O condmino, ou possuidor, que
1o - A conveno poder ser feita por escri no cumpre reiteradamente com os seus
tura pblica ou por instrumento particular. deveres perante o condomnio poder, por
2o - So equiparados aos proprietrios, deliberao de trs quartos dos condminos
para os fins deste artigo, salvo disposio em restantes, ser constrangido a pagar multa
contrrio, os promitentes compradores e os correspondente at ao quntuplo do valor
cessionrios de direitos relativos s unidades atribudo contribuio para as despesas
autnomas. condominiais, conforme a gravidade das
faltas e a reiterao, independentemente das
Art. 1.335 So direitos do condmino: perdas e danos que se apurem.
I - usar, fruir e livremente dispor das suas Pargrafo nico: O condmino ou possui-
unidades; dor que, por seu reiterado comportamento
II - usar das partes comuns, conforme a sua anti-social, gerar incompatibilidade de
destinao, e contanto que no exclua a uti- convivncia com os demais condminos ou
lizao dos demais compossuidores; possuidores, poder ser constrangido a pagar
III - votar nas deliberaes da assemblia e multa correspondente ao dcuplo do valor
delas participar, estando quite. atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da
Art. 1.336 So deveres do condmino: assemblia.
I - contribuir para as despesas do condomnio
na proporo das suas fraes ideais, salvo Art. 1.338 Resolvendo o condmino alugar
disposio em contrrio na conveno; rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em
II - no realizar obras que comprometam a condies iguais, qualquer dos condminos a
segurana da edificao; estranhos, e, entre todos, os possuidores.

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Art. 1.339 Os direitos de cada condmino s Art. 1.342 A realizao de obras, em partes
partes comuns so inseparveis de sua pro comuns, em acrscimo s j existentes, a fim
priedade exclusiva; so tambm inseparveis de lhes facilitar ou aumentar a utilizao,
das fraes ideais correspondentes as unidades depende da aprovao de dois teros dos
imobilirias, com as suas partes acessrias. votos dos condminos, no sendo permitidas
1o - Nos casos deste artigo proibido alie- construes, nas partes comuns, suscetveis
nar ou gravar os bens em separado. de prejudicar a utilizao, por qualquer dos
2o - permitido ao condmino alienar parte condminos, das partes prprias, ou comuns.
acessria de sua unidade imobiliria a outro
condmino, s podendo faz-lo a terceiro se Art. 1.343 A construo de outro pavimento,
essa faculdade constar do ato constitutivo ou, no solo comum, de outro edifcio, desti
do condomnio, e se a ela no se opuser a nado a conter novas unidades imobilirias,
respectiva assemblia geral. depende da aprovao da unanimidade dos
condminos.
Art. 1.340 As despesas relativas a partes
comuns de uso exclusivo de um condmino, Art. 1.344 Ao proprietrio do terrao de
ou de alguns deles, incumbem a quem delas cobertura incumbem as despesas da sua
se serve. conservao, de modo que no haja danos
s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.341 A realizao de obras no condo
mnio depende: Art. 1.345 O adquirente de unidade responde
I - se volupturias, de voto de dois teros dos pelos dbitos do alienante, em relao ao con-
condminos; domnio, inclusive multas e juros moratrios.
II - se teis, de voto da maioria dos condmi
nos. Art. 1.346 obrigatrio o seguro de toda a
1o - As obras ou reparaes necessrias edificao contra o risco de incndio ou des
podem ser realizadas, independentemente truio, total ou parcial.
de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer Seo II
condmino. Da Administrao do Condomnio
2o - Se as obras ou reparos necessrios
forem urgentes e importarem em despesas Art. 1.347 A assemblia escolher um sndico,
excessivas, determinada sua realizao, o que poder no ser condmino, para adminis-
sndico ou o condmino que tomou a ini- trar o condomnio, por prazo no superior a
ciativa delas dar cincia assemblia, que dois anos, o qual poder renovar-se.
dever ser convocada imediatamente.
3o - No sendo urgentes, as obras ou reparos Art. 1.348 Compete ao sndico:
necessrios, que importarem em despesas I - convocar a assemblia dos condminos;
excessivas, somente podero ser efetuadas II - representar, ativa e passivamente, o
aps autorizao da assemblia, especial condomnio, praticando, em juzo ou fora
mente convocada pelo sndico, ou, em caso de dele, os atos necessrios defesa dos inte-
omisso ou impedimento deste, por qualquer resses comuns;
dos condminos. III - dar imediato conhecimento assemblia
4o - O condmino que realizar obras ou da existncia de procedimento judicial ou
reparos necessrios ser reembolsado das administrativo, de interesse do condomnio;
despesas que efetuar, no tendo direito res IV - cumprir e fazer cumprir a conveno,
tituio das que fizer com obras ou reparos de o regimento interno e as determinaes da
outra natureza, embora de interesse comum. assemblia;

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V - diligenciar a conservao e a guarda das Art. 1.352 Salvo quando exigido quorum
partes comuns e zelar pela prestao dos especial, as deliberaes da assemblia se-
servios que interessem aos possuidores; ro tomadas, em primeira convocao, por
VI - elaborar o oramento da receita e da maioria de votos dos condminos presentes
despesa relativa a cada ano; que representem pelo menos metade das
VII - cobrar dos condminos as suas contri fraes ideais.
buies, bem como impor e cobrar as multas Pargrafo nico. Os votos sero proporcio-
devidas; nais s fraes ideais no solo e nas outras
VIII - prestar contas assemblia, anualmen partes comuns pertencentes a cada cond-
te e quando exigidas; mino, salvo disposio diversa da conveno
IX - realizar o seguro da edificao. de constituio do condomnio.
1o - Poder a assemblia investir outra
pessoa, em lugar do sndico, em poderes de Art. 1.353 Em segunda convocao, a assem-
representao. blia poder deliberar por maioria dos votos
2o - O sndico pode transferir a outrem, dos presentes, salvo quando exigido quorum
total ou parcialmente, os poderes de re- especial.
presentao ou as funes administrativas,
mediante aprovao da assemblia, salvo Art. 1.354 A assemblia no poder deliberar
disposio em contrrio da conveno. se todos os condminos no forem convoca-
dos para a reunio.
Art. 1.349 A assemblia, especialmente
convocada para o fim estabelecido no 2o Art. 1.355 Assemblias extraordinrias po-
do artigo antecedente, poder, pelo voto da dero ser convocadas pelo sndico ou por um
maioria absoluta de seus membros, destituir quarto dos condminos.
o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar conve Art. 1.356 Poder haver no condomnio um
nientemente o condomnio. conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assemblia, por prazo no supe-
Art. 1.350 Convocar o sndico, anualmente, rior a dois anos, ao qual compete dar parecer
reunio da assemblia dos condminos, na sobre as contas do sndico.
forma prevista na conveno, a fim de apro-
var o oramento das despesas, as contribui- Seo III
es dos condminos e a prestao de contas, Da Extino do Condomnio
e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno. Art. 1.357 Se a edificao for total ou con-
1o - Se o sndico no convocar a assemblia, sideravelmente destruda, ou ameace runa,
um quarto dos condminos poder faz-lo. os condminos deliberaro em assemblia
2o - Se a assemblia no se reunir, o juiz sobre a reconstruo, ou venda, por votos
decidir, a requerimento de qualquer cond que representem metade mais uma das fra-
mino. es ideais.
1o - Deliberada a reconstruo, poder o
Art. 1.351 Depende da aprovao de 2/3 (dois condmino eximir-se do pagamento das des-
teros) dos votos dos condminos a alterao pesas respectivas, alienando os seus direitos
da conveno; a mudana da destinao do a outros condminos, mediante avaliao
edifcio, ou da unidade imobiliria, depende judicial.
da aprovao pela unanimidade dos cond 2o - Realizada a venda, em que se preferir,
minos. em condies iguais de oferta, o condmino

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ao estranho, ser repartido o apurado entre trudo mais de dois teros (2/3) da edificao,
os condminos, proporcionalmente ao valor o nmero mnimo de votos deve representar
das suas unidades imobilirias. metade mais um das fraes ideais de terreno.

Art. 1.358 Se ocorrer desapropriao, a in- 6. Fundo de Reserva


denizao ser repartida na proporo a que
se refere o 2o do artigo antecedente. Todo condomnio deve criar um fundo de
reserva limitado a um montante estipulado na
5. Quorum prpria Conveno. Este fundo uma quantia
paga pelo co-proprietrio, mensalmente ou
Quorum o nmero exigido de membros no - cada condomnio determina a forma de
presentes em uma assemblia deliberante pagamento e o valor desta cota destinada
para que uma eleio seja vlida legalmen- formao do fundo de reserva - para atender
te, ou seja, o nmero mnimo necessrio, as despesas urgentes, inadiveis e imprevistas
de acordo com o que estipula a Conveno no oramento e de necessidade comprova-
do Condomnio, de moradores presentes e da. Exemplo: reparos no elevador, imper
votantes em uma assemblia deliberativa. meabilizao da caixa dgua, entre outras.

Os quoruns principais so:

Assemblias Gerais Ordinrias - Normalmente


maioria simples dos presentes com direito ao
voto, salvo estipulao diversa em Conveno.

Conveno - Mnimo de dois teros (2/3) das


fraes ideais que compem o condomnio.

Alterao da Conveno - Mnimo de dois


teros (2/3) das fraes ideais que compem
o condomnio.

Convocao de Assemblia Geral Extraordi-


nria - Um quarto (1/4), no mnimo, do condo-
mnio.

Destituio de sndico - Dois teros (2/3) da Alm de uma pequena quantia mensal
totalidade dos votos do condomnio, presen- paga por cada um dos condminos, existem
tes ou legalmente representados, em assem- outras formas de se canalizar recursos para a
blia geral especialmente convocada, salvo manuteno de um fundo de reserva, deven-
estipulao diversa em conveno. do-se sempre observar o que est estipulado
em Conveno. As principais formas so:
Alienao, concesso a terceiros de parte de os juros moratrios e multas cobradas dos
uso comum, alterao do destino de parte do condminos;
terreno, coisa de uso comum - Totalidade de
votos representativos do condomnio. 20% do saldo verificado no oramento de
cada exerccio;
Reconstruo ou venda de terreno ou materiais 10% da contribuio trimestral de cada
- Caso o sinistro tenha sido total ou tenha des- condmino;

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receitas auferidas com a utilizao do sa- Assim, o sndico, com auxlio da administra-
lo de festas. dora, deve analisar atentamente cada item
de cada Contrato de Prestao de Servios,
como, por exemplo: prazo de durao, for-
ma de pagamento, tipo de servio prestado,
forma de resciso, etc.

obrigao do sndico, tambm, admi-


nistrar os planos de seguro, que devem ser
contratados conforme o artigo 13 da Lei n
4.591/64, num prazo de 120 dias a contar da
data da concesso do habite-se. O seguro
deve ser renovado anualmente com a devida
atualizao dos valores de reconstruo.

8.1 Valor do Seguro


7. Penalidades
o valor total apurado, tendo como
A desobedincia ou inobservncia de base os custos de reconstruo ou repa-
qualquer das estipulaes da Conveno de rao do imvel, das benfeitorias e das
Condomnio e do Regulamento Interno torna o mquinas, equipamentos e mobilirios do
condmino um infrator passvel de advertn- condomnio; portanto, incluem-se nesse
cia escrita (feita pelo sndico) e multa de um valor: bombas dgua, interfones, antenas
valor determinado em Conveno, se a adver- coletivas, porto automtico, elevadores,
tncia no for atendida no prazo estipulado. centrais de ar-condicionado, incineradores
de lixo, pra-raios, luz piloto, minuterias,
O condmino que atrasar o pagamento etc., alm das mquinas, equipamentos e
da taxa condominial mensal sofre multa, mobilirios instalados nas reas comuns
juros e correo monetria, calculados sobre (exemplo: geladeira do salo de festas,
o valor total, conforme o que estiver definido mveis da portaria social, etc.).
na Conveno.
Numa aplice de seguro, imvel definido
A garantia da execuo de uma dvida como o conjunto de construes que compem
condominial o prprio imvel em apreo. o condomnio, incluindo as instalaes fixas
Assim, ao analisar a documentao de um de gua, gs, eletricidade, calefao, refrige-
apartamento que tenha despesas condomi- rao e energia solar. Sinistro a ocorrncia
niais, o comprador deve sempre exigir do do risco, cujas conseqncias so economi-
vendedor uma certido ou declarao do camente danosas e cobertas pela aplice.
sndico com firma reconhecida, xerox au- Risco a possibilidade de um acontecimento
tenticada da ata da reunio que o elegeu, acidental e inesperado causar danos materiais
com- provando que o imvel em questo ou corporais, gerando um prejuzo ou neces-
nada deve ao condomnio. sidade econmica.

8. Contratos e Seguro O seguro tem o objetivo de garantir o


limite das importncias seguradas, observa-
O sndico deve sempre tomar um cuidado dos os limites de cada cobertura, que podem
extremo com todos os servios de manuten- ser corrigidas sempre que houver um ndice
o, pois todas as responsabilidades so dele. indicado na aplice.

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8.2 Benfeitorias Os condminos no podem interferir ou


dar ordens para a administradora, o que deve
Dentre os bens naturalmente cobertos ser feito somente atravs do sndico. As ta-
numa aplice de seguros, podem ser includas xas cobradas por empresas administradoras
as benfeitorias (elementos funcionais ou deco- esto entre 5 e 10%.
rativos que no pertencem construo ori-
ginal do imvel e estejam nas reas comuns), As administradoras, com autorizao do
tais como: divisrias, forros falsos, carpetes, sndico, exercem as seguintes atribuies:
persianas, toldos, dentre outros, sendo consi-
convocar as assemblias gerais, seguindo
derados parte integrante do imvel.
o que estabelece a Conveno;
9. Locatrios executar a deliberao das assemblias;
distribuir cpias das atas, comunicando a
Somente aps o surgimento da Lei do todos os condminos as deliberaes das
Inquilinato (Lei n 8.245, de 18 de outubro de assemblias;
1991), a figura jurdica do locatrio passa a
aparecer perante o condomnio. A lei que re- manter atualizado o cadastro dos cond-
gulamenta os condomnios (Lei n 4.591/64) minos;
no menciona as palavras inquilino ou loca- providenciar os oramentos das despesas
trio, utilizando apenas o termo ocupantes e levar assemblia para aprovao;
do imvel.
realizar todos os controles contbeis;
Assim, com a nova Lei do Inquilinato, executar e enviar com antecedncia as
com base no artigo 83, foi feita uma alterao quotas condominiais ordinrias e extraor-
na Lei n 4.591/64, com o acrscimo do 4 dinrias aprovadas por assemblia geral;
ao artigo 24, que diz: auxiliar o sndico na contratao dos se-
guros da edificao ou conjunto de edifi-
4 - Nas decises da Assemblia que envol- caes;
vam despesas ordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino- pagar as despesas do condomnio, quando
locador a ela no comparea. autorizadas, e desde que haja fundos sufi-
cientes na conta-corrente;
10. Administrao de Condomnio administrar os funcionrios do condom-
nio, disciplinando, suspendendo.
10.1 Com o Auxlio de Administradoras
11. Documentao
O sndico e os moradores escolhem a for-
ma de administrar o condomnio, levando-se O sndico, antes de assumir o cargo, deve
em conta as suas expectativas tanto de ordem verificar toda a documentao do condo-
financeira quanto funcional. mnio, evitando surpresas com problemas
criados na gesto anterior, como dvidas e
As funes administrativas podem ser aes na Justia. Aps a verificao, deve
delegadas a uma pessoa de confiana do elaborar um relatrio, que ser levado ao
sndico, mediante aprovao da assemblia conhecimento de todos os condminos em
geral, ficando sob sua inteira responsabilida- assemblia, ficando,assim, livre de qualquer
de, conforme art. 22 da Lei n 4.591/64, 2. responsabilidade sobre as aes passadas.

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Os documentos pertencentes ao condo- Contratos de experincia


mnio devem ser guardados pelo sndico por Folhas de pagamento
5 (cinco) anos, com exceo dos documentos Pasta com todas as rescises de contratos
referentes aos funcionrios, que devem ser de trabalho
arquivados, segundo a legislao, por 30 Cadastro do empregador para o vale-
(trinta) anos. transporte
Declarao e termo de responsabilidade
A documentao usual do condomnio vale-transporte
pode ser dividida em trs grupos: Termos de responsabilidade para
concesso do salrio-famlia
a) Bsica Declarao de dependentes para fins de
Conveno do Condomnio desconto do imposto de renda
Regulamento Interno Guias - Contribuio Sindical
Livro de Atas Guias INSS
Livro de Presena dos Condminos em Guias - FGTS
Assemblias Guias - PIS
Cadastro dos Condminos Guias - IR
Plantas, principalmente as referentes s RAIS (Relao Anual de Informao
redes hidrulica e eltrica Social)
DIRF (Declarao de Imposto de Renda
b) Contbil na Fonte)
Carto do CNPJ (antigo CGC) Comprovantes de rendimentos pagos e de
Apurao das contas da administrao reteno de imposto de renda na fonte
anterior
Pastas com as despesas e receitas 12. Elevadores
referentes aos ltimos 5 (cinco) anos
Pastas com as contas a pagar Este item requer bastante ateno e
Guias - Taxa Anual de Licena para o responsabilidade por parte do sndico e da
Funcionamento dos Elevadores e Outros empresa que faz a manuteno, havendo
Aparelhos de Transportes, pagas uma srie de exigncias legais que devem ser
prefeitura cumpridas. Seria interessante que o sndico
Contrato de seguro divulgasse regularmente a importncia e os
Contrato para manuteno de elevadores riscos desse aparelho de transporte, infor-
Contrato para manuteno de bombas mando a necessidade da colaborao de to-
dgua dos os usurios, principalmente das crianas.
Contrato para manuteno de piscina
Contrato de prestao de servios da 12.1 Cuidados com os Elevadores
administradora
c) Dos funcionrios 1) Na casa de mquinas no deve ser guar-
A administrao dos empregados e o cum- dado nenhum objeto, pois, alm de in-
primento das exigncias legais somam um comodar o pessoal da manuteno, pode
grande volume de documentos. Entre eles causar incndios.
esto:
Livro ou carto de ponto 2) No pode ocorrer infiltrao de gua
Horrio de trabalho nas instalaes, quer seja da lavagem
Carimbo do CNPJ (antigo CGC) dos halls e pisos, quer seja de vazamen-
Matrcula no INSS tos. Um vazamento pode causar curto-
Livro de Registro de Empregados circuito no sistema, acarretando riscos
Livro de Inspeo do Trabalho imprevistos aos usurios.
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3) O acesso casa de mquinas, ao poo e d) caso o desnvel entre os andares seja


caixa de passagem s deve ser feito por acentuado, solicitar que se chame
pessoas habilitadas. Esses lugares de- imediatamente a conservadora, cujo
vem estar sempre trancados e as chaves telefone deve estar fixado no elevador,
devem ser guardadas em local seguro. ou chamar o Corpo de Bombeiros pelo
telefone 193;
4) O transporte de cargas concentradas e e) aguardar calma e passivamente o res-
pesadas, como cofres, exige regulagem gate seguro;
especial dos freios e manobra em baixa f) em hiptese alguma se deve tentar sair
velocidade. O zelador deve comunicar- por conta prpria.
se com o posto de servios para que seja
feita a regulagem por eles, inclusive com Para que seja feito um resgate totalmente
termo de responsabilidade. seguro, a chave de fora deve estar sem-
pre desligada.
5) Ateno para o nmero mximo de pes-
soas, pois o excesso de peso coloca em necessrio que se respeite o nmero de
risco o aparelho, alm de provocar maior pessoas ou peso mximo permitido para
desgaste dos componentes. cada equipamento.

6) Avisar aos usurios dos elevadores que


As crianas devem ser orientadas a usar o
no devem jogar lixo (clipes, palitos, ci- elevador com segurana, posicionando-se
garros, papis de bala, gomas de mascar, sempre afastadas das portas, e a evitar
etc.) no poo do elevador. brincadeiras, pulos ou movimentos brus-
cos.
7) No permitir que pessoas no-habilitadas
mexam nos elevadores.
Antes de abrir a porta do pavimento,
certificar-se da presena, no andar, da
12.2 Instrues da Prefeitura cabina do elevador.
para Evitar Riscos aos Usurios

Comunicar empresa conservadora
A abertura da porta de pavimento, com qualquer irregularidade no seu funciona
chave especial, deve ser feita apenas mento.Exemplo:barulhosestranhos,
por pessoas habilitadas, de preferncia des- nivelamento entre a cabina e o pa-
da prpria conservadora. A chave deve vimento, movimento anormal durante o
permanecer com o zelador. percurso, etc.

No deve haver no interior da cabina do
Em caso de incndio, no utilizar os ele- elevador elementos estranhos que pos-
vadores. sam causar danos aos usurios em caso
de parada brusca. Exemplo: objetos de
Caso o elevador pare entre os andares, as decorao.
pessoas retidas em seu interior devem:
a) manter a calma, a situao no oferece
Recomenda-se que toda cabina possua
perigo; iluminao de emergncia.
b) acionar o boto de alarme a fim de
atrair a ateno e/ou usar o interfone
O alarme deve estar em condies de uso,
para pedir ajuda; devendo somente ser usado nos casos de
c) perguntar se a chave de fora dos emergncia, evitando-se brincadeiras.
elevadores foi desligada;

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13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes


Segurana

Itens Principais Cuidados Freqncia


INCNDIO - Extintores Verificao: manmetros, diria
lacre, obstruo, vazamentos,
bicos e vlvulas.
Recarga: aps utilizao, se imediatamente
despressurizado, material
empedrado e aps teste
hidrosttico.
No usados:
- tipo espuma anual
- tipo p qumico e gua anual

INCNDIO - Mangueiras No podem ser enroladas imediatamente


molhadas e necessitam de
tratamento adequado.

INSTALAO ELTRICA Reviso efetiva mensal

PRA-RAIOS Verificao Geral anual


Aps reparos semestral
Aps descarga atmosfrica imediatamente
Quando apresentar corroso imediatamente

ILUMINAO DE Funcionamento geral semanal


EMERGNCIA Funcionamento do sistema trimestral
por hora

REA DE CIRCULAO Devem estar sempre livres diria

GS Verficar se no h vazamento na chegada do gs


Inspeo nas instalaes a cada dois anos

ELEVADORES Manuteno geral mensal


Pagar taxa anual de licena- pagar at abril
funcionamento

14. Assaltos
Infelizmente, hoje no estamos seguros em lugar nenhum.
Todo cuidado pouco para impedir que marginais entrem no
condomnio. Alm da instalao de grades de segurana, portes
com dispositivos eletrnicos, alarmes, comandos a distncia para
as garagens e vigias permanentes, outras precaues podem ser
adotadas pelo condomnio:

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O sndico pode pedir a todo funcionrio, no ato da contratao,


que apresente Atestado de Antecedentes, requerido no Insti-
tuto de Identificao (delegacia), tentando evitar que elementos
fichados na polcia faam parte do quadro de funcionrios.
Manter um bom relacionamento com os funcionrios e efetuar
os pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar aes
vingativas.
Proporcionar aos funcionrios, principalmente aos porteiros e
zeladores, treinamento especfico para segurana.
Todo empregado do condomnio deve usar crach para identi-
ficao.
Lembrar sempre aos moradores do perigo existente na abertura
da garagem atravs do comando remoto que, devido a algum
descuido do motorista, pode facilitar a entrada de algum mal-
intencionado. O uso de identificao nos pra-brisas dos veculos
auxilia o reconhecimento.
No permitir que desconhecidos entrem no condomnio sem
serem anunciados e sem que o morador autorize sua entrada.
O morador no deve abrir a porta de seu apartamento a um
desconhecido, mesmo que ele esteja na companhia de um fun-
cionrio do condomnio.
Pedir aos visitantes ou prestadores de servios (funcionrios
das empresas telefnicas, de gua, de fora e luz, de correio,
entregadores, tintureiros, etc.) que exibam, na portaria, seu
documento de identidade, cabendo ao funcionrio anotar em
livro prprio: data, nome, nmero do documento e finalidade
da visita.

Anotaes/dicas

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Exerccios Propostos
1 - tambm chamada de lei que regula a vida dos moradores do edifcio em con-
domnios:
( ) a) Conveno do Condomnio
( ) b) Reunio do Condomnio
( ) c) Contrato do Condomnio
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

2 - O que necessrio para destituir o sndico?


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3 - Geralmente constitudo para atender despesas urgentes, inadiveis e imprevistas


no oramento e de necessidade comprovada nos condomnios:
( ) a) Fundo Especial.
( ) b) Fundo de Reserva.
( ) c) Verba Auxiliar.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

4 - Mencione dois tipos de documentao bsica que um sndico, ao assumir o cargo,


deve examinar e manter sob controle.
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lio

7 Incorporaes Imobilirias
Introduo O apartamento colocado a venda, antes ou
durante a construo, por um preo j acer-
Uma das funes atribudas ao Corretor tado, invarivel, em moeda corrente ou em
de Imveis a de incorporador imobilirio11. algum outro valor indexado (BTN, TR, OTN,
Veremos nesta lio as diferenas entre os UFIR, UPC, etc.).
tipos de incorporao e a responsabilidade
civil do incorporador. No sistema de preo de custo o incorpo-
rador obtm seu lucro na revenda do terreno;
1. Tipos de Incorporao por exemplo: compra por X e repassa por
X + Y. No sistema de preo fechado, o in-
Basicamente, existem dois tipos mais corporador assume o risco da construo sair
comuns de incorporaes: mais cara que o preo de venda. Assim, se
o custo for maior que o previsto, ele arcar
1) Sistema Preo de Custo ou Administra- com o prejuzo; se o custo for menor que o
do - Neste sistema, o valor do apartamento, previsto ele certamente ter grandes lucros
no momento da venda, mera expectativa. e se o custo for o planejado o lucro ser o
O comprador no tem garantia nenhuma aguardado.
quanto aos valores das prestaes que ter
que arcar durante o perodo da construo. As ms construtoras se aproveitam dos
O nico preo constante do contrato que desentendimentos entre o incorporador-
permanece inalterado o valor da frao construtor e o adquirente de unidade
ideal do terreno, quando a construo tem o autnoma.Elas funcionam como meras
seu preo dependente do custo real da obra. administradoras e, quando o sistema em-
pregado foi o de preo de custo, a entrega
2) Sistema de Preo Fechado - Neste siste- das chaves do apartamento a quem pagou a
ma a unidade prometida venda por valor construo somente feita quando houver
fixo, ou reajustvel, mas no de acordo com quitao de todas as contas da obra e dos
as variaes dos preos dos materiais e da defeitos, alm de se pagar uma determinada
mo-de-obra, e sim exclusivamente de acor- quantia para diferenas de correes, etc.
do com as variaes dos ndices econmicos.
Assim, aproveitando-se do fato do com-
11. Quando o agente imobilirio atua na venda, pro- prador estar cheio de problemas e num mo-
messa de venda, cesso ou promessa de cesso de uma mento psicologicamente desfavorvel, as ms
cota ideal de terreno e, estando este terreno associado construtoras acabam conseguindo acordos
ao projeto de construo, caracteriza-se uma incor- vantajosos e criando uma total inverso dos
porao imobiliria. comum em uma incorporao
imobiliria a presena de trs agentes: o proprietrio,
papis, onde o proprietrio fica sujeito s
o construtor e o agente imobilirio (que efetuar as imposies de quem contratou para prestar-
vendas das unidades). lhe servios.

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2. Lei n 4.591, Art. 31 A iniciativa e a responsabilidade


de 16 de Dezembro de 1964 das incorporaes imobilirias cabero ao
incorporador, que somente poder ser:
TTULO II a) o proprietrio do terreno, o promitente
DAS INCORPORAES comprador, o cessionrio deste ou promi-
tente cessionrio com ttulo que satisfaa os
CAPTULO I requisitos da alnea a do art. 32;
Disposies Gerais b) o construtor ou corretor de imveis
1 - No caso da alnea b, o incorporador
Art. 28 As incorporaes imobilirias, em ser investido, pelo proprietrio de terreno, o
todo o territrio nacional, reger-se-o pela promitente comprador e cessionrio deste ou
presente Lei. o promitente cessionrio, de mandato outor-
Pargrafo nico: Para efeito desta Lei, con gado por instrumento pblico, onde se faa
sidera-se incorporao imobiliria a ativida meno expressa desta Lei e se transcreva
de exercida com o intuito de promover e o disposto no 4, do art. 35, para concluir
realizar a construo, para alienao total ou todos os negcios tendentes alienao das
parcial, de edificaes ou conjunto de edifica fraes ideais de terreno, mas se obrigar
es compostas de unidades autnomas. pessoalmente pelos atos que praticar na
qualidade de incorporador.
Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa 2 - Nenhuma incorporao poder ser
fsica ou jurdica, comerciante ou no, que proposta venda sem a indicao expressa
embora no efetuando a construo, com do incorporador, devendo tambm seu nome
promisse ou efetive a venda de fraes ideais permanecer indicado ostensivamente no lo-
de terreno objetivando a vinculao de tais cal da construo.
fraes a unidades autnomas, em edifica- 3 - Toda e qualquer incorporao,
es a serem construdas ou em construo independentemente da forma por que seja
sob regime condominial, ou que meramente constituda, ter um ou mais incorporares
aceite propostas para efetivao de tais solidariamente responsveis, ainda que em
transaes, coordenando e levando a ter- fase subordinada a perodo de carncia, re-
mo a incorporao e responsabilizando-se, ferido no art. 34.
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preo e determinadas condies, das obras
CAPTULO I-A
concludas.
Do Patrimnio De Afetao
Pargrafo nico: Presume-se a vinculao
entre a alienao das fraes do terreno e
Art. 31A. A critrio do incorporador, a incor
o negcio de construo, se, ao ser contra-
porao poder ser submetida ao regime da
tada a venda, ou promessa de venda ou de
afetao, pelo qual o terreno e as acesses
cesso das fraes de terreno, j houver sido
objeto de incorporao imobiliria, bem como
aprovado e estiver em vigor, ou pender de
os demais bens e direitos a ela vinculados,
aprovao de autoridade administrativa, o
manter-se-o apartados do patrimnio do
respectivo projeto de construo, responden
incorporador e constituiro patrimnio de afe-
do o alienante como incorporador.
tao, destinado consecuo da incorporao
correspondente e entrega das unidades imo-
Art. 30 Estende-se a condio de incorpora
bilirias aos respectivos adquirentes.
dor aos proprietrios e titulares de direitos
1o - O patrimnio de afetao no se comu
aquisitivos que contratem a construo de
nica com os demais bens, direitos e obriga-
edifcios que se destinem a constituio em
es do patrimnio geral do incorporador
condomnio, sempre que iniciarem as alie
ou de outros patrimnios de afetao por ele
naes antes da concluso das obras.
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constitudos e s responde por dvidas e obri patrimnios de afetao separados, tantos


gaes vinculadas incorporao respectiva. quantos forem os:
2o - O incorporador responde pelos preju I - subconjuntos de casas para as quais esteja
zos que causar ao patrimnio de afetao. prevista a mesma data de concluso (art. 8o,
3o - Os bens e direitos integrantes do patri alnea a);
mnio de afetao somente podero ser ob- II - edifcios de dois ou mais pavimentos (art.
jeto de garantia real em operao de crdito 8o , alnea b).
cujo produto seja integralmente destinado 10 - A constituio de patrimnios de afeta-
consecuo da edificao correspondente o separados de que trata o 9o dever estar
e entrega das unidades imobilirias aos declarada no memorial de incorporao.
respectivos adquirentes. 11 - Nas incorporaes objeto de finan
4o - No caso de cesso, plena ou fiduciria, ciamento, a comercializao das unidades
de direitos creditrios oriundos da comer dever contar com a anuncia da instituio
cializao das unidades imobilirias compo financiadora ou dever ser a ela cientificada,
nentes da incorporao, o produto da cesso conforme vier a ser estabelecido no contrato
tambm passar a integrar o patrimnio de de financiamento.
afetao, observado o disposto no 6o. 12 - A contratao de financiamento e
5o - As quotas de construo correspon constituio de garantias, inclusive mediante
dentes a acesses vinculadas a fraes ide- transmisso, para o credor, da propriedade
ais sero pagas pelo incorporador at que a fiduciria sobre as unidades imobilirias
responsabilidade pela sua construo tenha integrantes da incorporao, bem como a
sido assumida por terceiros, nos termos da cesso, plena ou fiduciria, de direitos cre
parte final do 6o do art. 35. ditrios decorrentes da comercializao dessas
6o - Os recursos financeiros integrantes unidades, no implicam a transferncia para
do patrimnio de afetao sero utilizados o credor de nenhuma das obrigaes ou res
para pagamento ou reembolso das despesas ponsabilidades do cedente, do incorporador
inerentes incorporao. ou do construtor, permanecendo estes como
7o - O reembolso do preo de aquisio do nicos responsveis pelas obrigaes e pelos
terreno somente poder ser feito quando deveres que lhes so imputveis.
da alienao das unidades autnomas, na
proporo das respectivas fraes ideais, Art. 31B. Considera-se constitudo o patri
considerando-se to-somente os valores efe mnio de afetao mediante averbao, a
tivamente recebidos pela alienao. qualquer tempo, no Registro de Imveis, de
8o - Excluem-se do patrimnio de afetao: termo firmado pelo incorporador e, quando
I - os recursos financeiros que excederem a for o caso, tambm pelos titulares de direitos
importncia necessria concluso da obra reais de aquisio sobre o terreno.
(art. 44), considerando-se os valores a rece- Pargrafo nico: A averbao no ser
ber at sua concluso e, bem assim, os recur- obstada pela existncia de nus reais que
sos necessrios quitao de financiamento tenham sido constitudos sobre o imvel
para a construo, se houver; e objeto da incorporao para garantia do
II - o valor referente ao preo de alienao da pagamento do preo de sua aquisio ou do
frao ideal de terreno de cada unidade vendida, cumprimento de obrigao de construir o
no caso de incorporao em que a construo empreendimento.
seja contratada sob o regime por empreitada
(art. 55) ou por administrao (art. 58). Art. 31C. A Comisso de Representantes e a
9o - No caso de conjuntos de edificaes de instituio financiadora da construo pode
que trata o art. 8o, podero ser constitudos ro nomear, s suas expensas, pessoa fsica

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ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o V - manter e movimentar os recursos finan


patrimnio de afetao. ceiros do patrimnio de afetao em conta de
1o - A nomeao a que se refere o caput no depsito aberta especificamente para tal fim;
transfere para o nomeante qualquer respon VI - entregar Comisso de Representantes
sab ilidade pela qualidade da obra, pelo balancetes coincidentes com o trimestre civil,
prazo de entrega do imvel ou por qualquer relativos a cada patrimnio de afetao;
outra obrigao decorrente da responsabili- VII - assegurar pessoa nomeada nos termos
dade do incorporador ou do construtor, seja do art. 31-C o livre acesso obra, bem como
legal ou a oriunda dos contratos de alienao aos livros, contratos, movimentao da conta
das unidades imobilirias, de construo e de de depsito exclusiva referida no inciso V
outros contratos eventualmente vinculados deste artigo e quaisquer outros documentos
incorporao. relativos ao patrimnio de afetao;
2o - A pessoa que, em decorrncia do exer VIII - manter escriturao contbil completa,
ccio da fiscalizao de que trata o caput ainda que esteja desobrigado pela legislao
deste artigo, obtiver acesso s informaes tributria.
comerciais, tributrias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimnio afetado Art. 31E. O patrimnio de afetao extin-
responder pela falta de zelo, dedicao e guir-se- pela:
sigilo destas informaes. I - averbao da construo, registro dos
3o - A pessoa nomeada pela instituio ttulos de domnio ou de direito de aquisi-
financiadora dever fornecer cpia de seu o em nome dos respectivos adquirentes e,
relatrio ou parecer Comisso de Represen quando for o caso, extino das obrigaes
tantes, a requerimento desta, no constituin do incorporador perante a instituio finan
do esse fornecimento quebra de sigilo de que ciadora do empreendimento;
trata o 2o deste artigo. II - revogao em razo de denncia da
incorporao, depois de restitudas aos ad
Art. 31D. Incumbe ao incorporador: quirentes as quantias por eles pagas (art.
I - promover todos os atos necessrios boa 36), ou de outras hipteses previstas em lei;
administrao e preservao do patrimnio III - liquidao deliberada pela assemblia
de afetao, inclusive mediante adoo de geral nos termos do art. 31-F, 1o.
medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos obje Art. 31F. Os efeitos da decretao da falncia
to de cada incorporao; ou da insolvncia civil do incorporador no
III - diligenciar a captao dos recursos ne atingem os patrimnios de afetao consti
cessrios incorporao e aplic-los na for- tudos, no integrando a massa concursal o
ma prevista nesta Lei, cuidando de preservar terreno, as acesses e demais bens, direitos
os recursos necessrios concluso da obra; creditrios, obrigaes e encargos objeto da
IV - entregar Comisso de Representantes, incorporao.
no mnimo a cada trs meses, demonstrativo 1o - Nos sessenta dias que se seguirem
do estado da obra e de sua correspondncia decretao da falncia ou da insolvncia
com o prazo pactuado ou com os recursos civil do incorporador, o condomnio dos
financeiros que integrem o patrimnio de adquirentes, por convocao da sua Comis-
afetao recebidos no perodo, firmados so de Representantes ou, na sua falta, de
por profissionais habilitados, ressalvadas um sexto dos titulares de fraes ideais, ou,
event uais modificaes sugeridas pelo ainda, por determinao do juiz prolator da
incorporador e aprovadas pela Comisso de deciso, realizar assemblia geral, na qual,
Representantes; por maioria simples, ratificar o mandato

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da Comisso de Representantes ou eleger transmitindo posse, direito, domnio e ao,


novos membros, e, em primeira convocao, manifestar a responsabilidade pela evico,
por dois teros dos votos dos adquirentes imitir os futuros adquirentes na posse do
ou, em segunda convocao, pela maioria terreno e das acesses.
absoluta desses votos, instituir o condom- 8o - Na hiptese do 7o, ser firmado o res
nio da construo, por instrumento pblico pectivo contrato de venda, promessa de venda
ou particular, e deliberar sobre os termos ou outra modalidade de contrato compatvel
da continuao da obra ou da liquidao do com os direitos objeto da transmisso.
patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); 9o - A Comisso de Representantes cumprir
havendo financiamento para construo, a o mandato nos termos e nos limites estabele-
convocao poder ser feita pela instituio cidos pela deliberao da assemblia geral e
financiadora. prestar contas aos adquirentes, entregando-
2o - O disposto no 1o aplica-se tambm lhes o produto lquido da alienao, no prazo
hiptese de paralisao das obras prevista de cinco dias da data em que tiver recebido
no art. 43, inciso VI. o preo ou cada parcela do preo.
3o - Na hiptese de que tratam os 1o e 10 - Os valores pertencentes aos adquiren-
2o, a Comisso de Representantes ficar in tes no localizados devero ser depositados
vestida de mandato irrevogvel para firmar em Juzo pela Comisso de Representantes.
com os adquirentes das unidades autnomas 11 - Caso decidam pela continuao da
o contrato definitivo a que estiverem obri obra, os adquirentes ficaro automaticamen-
gados o incorporador, o titular do domnio te sub-rogados nos direitos, nas obrigaes
e o titular dos direitos aquisitivos do imvel e nos encargos relativos incorporao,
objeto da incorporao em decorrncia de inclusive aqueles relativos ao contrato de
contratos preliminares. financiamento da obra, se houver.
4o - O mandato a que se refere o 3o ser 12 - Para os efeitos do 11 deste artigo,
vlido mesmo depois de concluda a obra. cada adquirente responder individualmen-
5o - O mandato outorgado Comisso de te pelo saldo porventura existente entre as
Representantes confere poderes para trans receitas do empreendimento e o custo da
mitir domnio, direito, posse e ao, mani concluso da incorporao na proporo
festar a responsabilidade do alienante pela dos coeficientes de construo atribuveis
evico e imitir os adquirentes na posse das s respectivas unidades, se outro critrio de
unidades respectivas. rateio no for deliberado em assemblia ge-
6o - Os contratos definitivos sero cele ral por dois teros dos votos dos adquirentes,
brados mesmo com os adquirentes que observado o seguinte:
ten ham obrigaes a cumprir perante o I - os saldos dos preos das fraes ideais e
incorporador ou a instituio financiadora, acesses integrantes da incorporao que
desde que comprovadamente adimplentes, no tenham sido pagos ao incorporador at
situao em que a outorga do contrato fica a data da decretao da falncia ou da insol-
condicionada constituio de garantia real vncia civil passaro a ser pagos Comisso
sobre o imvel, para assegurar o pagamento de Representantes, permanecendo o somat-
do dbito remanescente. rio desses recursos submetido afetao, nos
7o - Ainda na hiptese dos 1o e 2o, a Co- termos do art. 31-A, at o limite necessrio
misso de Representantes ficar investida concluso da incorporao;
de mandato irrevogvel para, em nome dos II - para cumprimento do seu encargo de
adquirentes, e em cumprimento da deci- administradora da incorporao, a Comisso
so da assemblia geral que deliberar pela de Representantes fica investida de mandato
liquidao do patrimnio de afetao, efe- legal, em carter irrevogvel, para, em nome
tivar a alienao do terreno e das acesses, do incorporador ou do condomnio de cons

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truo, conforme o caso, receber as parcelas do 16 - Dos documentos para anncio da ven-
saldo do preo e dar quitao, bem como pro- da de que trata o 14 e, bem assim, o inciso
mover as medidas extrajudiciais ou judiciais III do art. 43, constaro o valor das acesses
necessrias a esse recebimento, praticando no pagas pelo incorporador (art. 35, 6o)
todos os atos relativos ao leilo de que trata o e o preo da frao ideal do terreno e das
art. 63 ou os atos relativos consolidao da acesses (arts. 40 e 41).
propriedade e ao leilo de que tratam os arts. 17 - No processo de venda de que trata o
26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 14, sero asseguradas, sucessivamente, em
1997, devendo realizar a garantia e aplicar na igualdade de condies com terceiros:
incorporao todo o produto do recebimento I - ao proprietrio do terreno, nas hipteses
do saldo do preo e do leilo; em que este seja pessoa distinta da pessoa do
III - consideram-se receitas do empreen incorporador, a preferncia para aquisio
dimento os valores das parcelas a receber, das acesses vinculadas frao objeto da
vincendas e vencidas e ainda no pagas, de venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas
cada adquirente, correspondentes ao preo seguintes data designada para a venda;
de aquisio das respectivas unidades ou do II - ao condomnio, caso no exercida a pre-
preo de custeio de construo, bem como os ferncia de que trata o inciso I, ou caso no
recursos disponveis afetados; haja licitantes, a preferncia para aquisio
IV - compreendem-se no custo de concluso da frao ideal e acesses, desde que delibera-
da incorporao todo o custeio da construo da em assemblia geral, pelo voto da maioria
do edifcio e a averbao da construo das simples dos adquirentes presentes, e exercida
edificaes para efeito de individualizao no prazo de quarenta e oito horas a contar da
e discriminao das unidades, nos termos data designada para a venda.
do art. 44. 18 - Realizada a venda prevista no 14,
13 - Havendo saldo positivo entre as recei- incumbir Comisso de Representantes,
tas da incorporao e o custo da concluso sucessivamente, nos cinco dias que se segui-
da incorporao, o valor correspondente a rem ao recebimento do preo:
esse saldo dever ser entregue massa falida I - pagar as obrigaes trabalhistas, previ
pela Comisso de Representantes. dencirias e tributrias, vinculadas ao res
14 - Para assegurar as medidas necessrias pectivo patrimnio de afetao, observada a
ao prosseguimento das obras ou liquidao ordem de preferncia prevista na legislao,
do patrimnio de afetao, a Comisso de em especial o disposto no art. 186 do Cdigo
Representantes, no prazo de sessenta dias, a Tributrio Nacional;
contar da data de realizao da assemblia II - reembolsar aos adquirentes as quantias que
geral de que trata o 1o, promover, em leilo tenham adiantado, com recursos prprios, para
pblico, com observncia dos critrios esta- pagamento das obrigaes referidas no inciso I;
belecidos pelo art. 63, a venda das fraes III - reembolsar instituio financiadora a
ideais e respectivas acesses que, at a data quantia que esta tiver entregue para a cons-
da decretao da falncia ou insolvncia no truo, salvo se outra forma for convencio-
tiverem sido alienadas pelo incorporador. nada entre as partes interessadas;
15 - Na hiptese de que trata o 14, o ar- IV - entregar ao condomnio o valor que
rematante ficar sub-rogado, na proporo este tiver desembolsado para construo das
atribuvel frao e acesses adquiridas, acesses de responsabilidade do incorpora-
nos direitos e nas obrigaes relativas ao dor ( 6o do art. 35 e 5o do art. 31-A), na
empreendimento, inclusive nas obrigaes de proporo do valor obtido na venda;
eventual financiamento, e, em se tratando da V - entregar ao proprietrio do terreno, nas
hiptese do art. 39 desta Lei, nas obrigaes hipteses em que este seja pessoa distinta
perante o proprietrio do terreno. da pessoa do incorporador, o valor apurado

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na venda, em proporo ao valor atribudo indicando, cada tipo de unidade a respectiva


frao ideal; e metragem de rea construda;
VI - entregar massa falida o saldo que por- f) certido negativa de dbito para com a
ventura remanescer. Previdncia Social, quando o titular de di-
19 - O incorporador deve assegurar reitos sobre o terreno fr responsvel pela
pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o arrecadao das respectivas contribuies;
acesso a todas as informaes necessrias g) memorial descritivo das especificaes
verificao do montante das obrigaes refe- da obra projetada, segundo modelo a que se
ridas no 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
ao respectivo patrimnio de afetao. h) avaliao do custo global da obra, atua
20 - Ficam excludas da responsabilidade lizada data do arquivamento, calculada de
dos adquirentes as obrigaes relativas, de acordo com a norma do inciso III, do art. 53
maneira direta ou indireta, ao imposto de com base nos custos unitrios referidos no
renda e contribuio social sobre o lucro, art. 54, discriminando-se, tambm, o custo
devidas pela pessoa jurdica do incorpora- de construo de cada unidade, devidamente
dor, inclusive por equiparao, bem como as autenticada pelo profissional responsvel
obrigaes oriundas de outras atividades do pela obra;
incorporador no relacionadas diretamente i) discriminao das fraes ideais de ter-
com as incorporaes objeto de afetao. reno com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
CAPTULO II j) minuta da futura Conveno de condom-
Das Obrigaes e Direitos do Incorporador nio que reger a edificao ou o conjunto de
edificaes;
Art. 32 - O incorporador somente poder l) declarao em que se defina a parcela do
negociar sobre unidades autnomas aps ter preo de que trata o inciso II, do art. 39;
arquivado, no cartrio competente de Re m) certido do instrumento pblico de man-
gistro de Imveis, os seguintes documentos: dato, referido no 1 do artigo 31;
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de n) declarao expressa em que se fixe, se
promessa, irrevogvel e irretratvel, de com- houver, o prazo de carncia (art. 34);
pra e venda ou de cesso de direitos ou de o) atestado de idoneidade financeira, forneci-
permuta do qual conste clusula de imisso do por estabelecimento de crdito que opere
na posse do imvel, no haja estipulaes no Pas h mais de cinco anos.
impeditivas de sua alienao em fraes ide- p) declarao, acompanhada de plantas elu-
ais e inclua consentimento para demolio e cidativas, sobre o nmero de veculos que a
construo, devidamente registrado; garagem comporta e os locais destinados
b) certides negativas de impostos federais, guarda dos mesmos.
estaduais e municipais, de protesto de ttulos 1 - A documentao referida neste artigo,
de aes cveis e criminais e de nus reais aps o exame do Oficial de Registro de Im
relativamente ao imvel, aos alienantes do veis, ser arquivada em cartrio, fazendo-se
terreno e ao incorporador; o competente registro.
c) histrico dos ttulos de propriedade do 2o - Os contratos de compra e venda, promes-
imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, sa de venda, cesso ou promessa de cesso de
acompanhado de certido dos respectivos unidades autnomas so irretratveis e, uma
registros; vez registrados, conferem direito real oponvel
d) projeto de construo devidamente apro- a terceiros, atribuindo direito a adjudicao
vado pelas autoridades competentes; compulsria perante o incorporador ou a
e) clculo das reas das edificaes, discrimi- quem o suceder, inclusive na hiptese de in-
nando, alm da global, a das partes comuns, e solvncia posterior ao trmino da obra.

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3 - O nmero do registro referido no 1, 10 - As plantas do projeto aprovado (alnea


bem como a indicao do cartrio competen- d deste artigo) podero ser apresentadas em
te, constar, obrigatoriamente, dos anncios, cpia autenticada pelo profissional respon
impressos, publicaes, propostas, contratos, svel pela obra, acompanhada de cpia da
preliminares ou definitivos, referentes incor licena de construo.
porao, salvo dos anncios classificados. 11 - At 30 de junho de 1966 se, dentro de
4 - O Registro de Imveis dar certido ou 15 (quinze) dias de entrega ao Cartrio do
fornecer, a quem o solicitar, cpia fotostti Registro de Imveis da documentao com
ca, heliogrfica, termofax, microfilmagem ou pleta prevista neste artigo, feita por carta
outra equivalente, dos documentos especi enviada pelo Ofcio de Ttulos e Documentos,
ficados neste artigo, ou autenticar cpia no tiver o Cartrio de Imveis entregue a
apresentada pela parte interessada. certido de arquivamento e registro, nem
5 - A existncia de nus fiscais ou reais, formulado, por escrito, as exigncias previs
salvo os impeditivos de alienao, no impe tasno 6, considerar-se- de pleno direito
dem o registro, que ser feito com as devidas completado o registro provisrio.
ressalvas, mencionando-se, em todos os do- 12 - O registro provisrio previsto no
cumentos, extrados do registro, a existncia pargrafo anterior autoriza o incorporador
e a extenso dos nus. a negociar as unidades da incorporao,
6 - Os Oficiais de Registro de Imveis tero indicando na sua publicao o nmero do
15 dias para apresentar, por escrito, todas as Registro de Ttulos e Documentos referente
exigncias que julgarem necessrias ao arqui remessa dos documentos ao Cartrio de Im-
vamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, veis, sem prejuzo, todavia, da sua respon-
tero o prazo de 15 dias para fornecer certido, sabilidade perante o adquirente da unidade
relacionando a documentao apresentada, e e da obrigao de satisfazer as exigncias
devolver, autenticadas, as segundas vias da posteriormente formuladas pelo Cartrio,
mencionada documentao, com exceo dos bem como, de completar o registro definitivo.
documentos pblicos. Em casos de divergn-
Art. 33 O registro da incorporao ser vlido
cia, o Oficial levantar a dvida segundo as
pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda
normas processuais aplicveis.
no se houver concretizado, o incorporador s
7 - O Oficial de Registro de Imveis respon
poder negociar unidades depois de atualizar
de, civil e criminalmente, se efetuar o arqui
a documentao a que se refere o artigo ante
vamento de documentao contraveniente
rior, revalidando o registro por igual prazo.
lei ou der certido sem o arquivamento de
todos os documentos exigidos.
Art. 34 O incorporador poder fixar, para
8 - O Oficial do Registro de Imveis, que
efetivao da incorporao, prazo de ca-
no observar os prazos previstos no 6
rncia, dentro do qual lhe lcito desistir do
ficar sujeito a penalidade imposta pela au-
empreendimento.
toridade judiciria competente em montante
1 - A fixao do prazo de carncia ser
igual ao dos emolumentos devidos pelo re-
feita pela declarao a que se refere a alnea
gistro de que trata este artigo, aplicvel por
n, do art. 32 onde se fixem as condies que
quinzena ou frao de quinzena de superao
autorizaro o incorporador a desistir do
de cada um daqueles prazos.
empreendimento.
9 - Oficial do Registro de Imveis no res
2 - Em caso algum poder o prazo de carncia
ponde pela exatido dos documentos que lhe
ultrapassar o termo final do prazo da validade
forem apresentados para arquivamento em
do registro ou, se fr o caso, de sua revalidao.
obedincia ao disposto nas alneas e, g, h, l,
3 - Os documentos preliminares de ajuste, se
e p deste artigo, desde que assinados pelo
houver, mencionaro, obrigatoriamente, o pra-
profissional responsvel pela obra.
zo de carncia, inclusive para efeitos do art. 45.
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4 - A desistncia da incorporao ser Registro de Imveis, averbao que confe-


denunciada, por escrito, ao Registro de Im rir direito real oponvel a terceiros, com o
veis e comunicada, por escrito, a cada um dos conseqente direito obteno compulsria
adquirentes ou candidatos aquisio, sob do contrato correspondente.
pena de responsabilidade civil e criminal do 5 - Na hiptese do pargrafo anterior, o
incorporador. incorporador incorrer tambm na multa de
5 - Ser averbada no registro da incor 50% sobre a quantia que efetivamente tiver
porao a desistncia de que trata o par- recebido, cobrvel por via executiva, em fa-
grafo anterior arquivando-se em cartrio o vor do adquirente ou candidato aquisio.
respectivo documento. 6 - Ressalvado o disposto no artigo 43,
6 - O prazo de carncia improrrogvel. do contrato de construo dever constar
expressamente a meno dos responsveis
Art. 35 O incorporador ter o prazo mximo pelo pagamento da construo de cada uma
de 45 dias, a contar do termo final do prazo de das unidades. O incorporador responde,
carncia, se houver, para promover a celebra em igualdade de condies, com os demais
o do competente contrato relativo frao contratantes, pelo pagamento da construo
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de das unidades que no tenham tido a respon
construo e da Conveno do condomnio, sabilidade pela sua construo assumida por
de acordo com discriminao constante da terceiros e at que o tenham.
alnea i, do art. 32.
1 - No caso de no haver prazo de carncia, Art. 36 No caso de denncia de incorporao,
o prazo acima se contar da data de qualquer nos termos do art. 34, se o incorporador, at
documento de ajuste preliminar. 30 dias a contar da denncia, no restituir
2 - Quando houver prazo de carncia, a aos adquirentes as importncias pagas,
obrigao somente deixar de existir se o estes podero cobr-la por via executiva,
incorporador tiver denunciado, dentro do reajustado o seu valor a contar da data do
mesmo prazo e nas condies previamente recebimento, em funo do ndice geral de
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Im preos mensalmente publicado pelo Con-
veis, a no concretizao do empreendimento. selho Nacional de Economia, que reflita
3 - Se, dentro do prazo de carncia, o incor as variaes no poder aquisitivo da moeda
porador no denunciar a incorporao, embo nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano,
ra no se tenham reunido as condies a que sobre o total corrigido.
se refere o 1, o outorgante do mandato de
que trata o 1, do art. 31, poder faz-lo nos Art. 37 Se o imvel estiver gravado de nus
cinco dias subseqentes ao prazo de carncia, real ou fiscal ou se contra os alienantes hou
e nesse caso ficar solidariamente respons ver ao que possa compromet-lo, o fato
vel com o incorporador pela devoluo das ser obrigatoriamente mencionado em todos
quantias que os adquirentes ou candidatos os documentos de ajuste, com a indicao de
aquisio houverem entregue ao incorporador, sua natureza e das condies de liberao.
resguardado o direito de regresso sobre eles,
dispensando-se, ento, do cumprimento da Art. 38 Tambm constar, obrigatoriamente,
obrigao fixada no caput deste artigo. dos documentos de ajuste, se fr o caso, o fato
4 - Descumprida pelo incorporador e de encontrar-se ocupado o imvel, esclare
pelo mandante de que trata o 1 do art. 31 cendo-se a que ttulo se deve esta ocupao
a obrigao da outorga dos contratos refe- e quais as condies de desocupao.
ridos no caput deste artigo, nos prazos ora
fixados, a carta-proposta ou o documento de Art. 39 Nas incorporaes em que a aquisi-
ajuste preliminar podero ser averbados no o do terreno se der com pagamento total

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ou parcial em unidades a serem construdas, parcela relativa a construo, os efeitos da


devero ser discriminadas em todos os docu- mora recairo no apenas sobre a aquisio
mentos de ajuste: da parte construda, mas, tambm, sobre a
I - a parcela que, se houver, ser paga em frao ideal de terreno, ainda que esta tenha
dinheiro; sido totalmente paga.
II - a quota-parte da rea das unidades a serem 2 - Poder-se- tambm estipular que, na
entregues em pagamento do terreno que cor- hiptese de o adquirente atrasar o paga-
responder a cada uma das unidades, a qual mento da parcela relativa frao ideal de
dever ser expressa em metros quadrados. terreno, os efeitos da mora recairo no ape-
Pargrafo nico: Dever constar, tambm, de nas sobre a aquisio da frao ideal, mas,
todos os documentos de ajuste, se o alienante tambm, sobre a parte construda, ainda que
do terreno ficou ou no sujeito a qualquer totalmente paga.
prestao ou encargo.
Art. 42 No caso de resciso do contrato
Art. 40 No caso de resciso de contrato de relativo frao ideal de terreno e partes
alienao do terreno ou de frao ideal, fica comuns, a pessoa em cujo favor se tenha ope
ro rescindidas as cesses ou promessas de rado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos
cesso de direitos correspondentes aquisi e obrigaes contratualmente atribudos ao
o do terreno. inadimplente, com relao a construo.
1 - Nesta hiptese, consolidar-se-, no alie
nante em cujo favor se opera a resoluo, o Art. 43 Quando o incorporador contratar a
direito sobre a construo porventura existente. entrega da unidade a prazo e preos certos,
2 - No caso do pargrafo anterior, cada determinados ou determinveis, mesmo
um dos ex-titulares de direito aquisio de quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas
unidades autnomas haver do mencionado as seguintes normas:
alienante o valor da parcela de construo que I - informar obrigatoriamente aos adqui
haja adicionado unidade, salvo se a resciso rentes, por escrito, no mnimo de seis em seis
houver sido causada pelo ex-titular. meses, o estado da obra;
3 - Na hiptese dos pargrafos anteriores, II - responder civilmente pela execuo da
sob pena de nulidade, no poder o alienante incorporao, devendo indenizar os adqui
em cujo favor se operou a resoluo voltar a rentes ou compromissrios, dos prejuzos que
negociar seus direitos sobre a unidade aut a estes advierem do fato de no se concluir
noma, sem a prvia indenizao aos titulares, a edificao ou de se retardar injustificada
de que trata o 2. mente a concluso das obras, cabendo-lhe
4 - No caso do pargrafo anterior, se os ex- ao regressiva contra o construtor, se fr o
titulares tiverem de recorrer cobrana judicial caso e se a este couber a culpa;
do que lhes fr devido, somente podero ga- III - em caso de falncia do incorporador,
rantir o seu pagamento a unidade e respectiva pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel
frao de terreno objeto do presente artigo. maioria prosseguir na construo das edi
ficaes, os subscritores ou candidatos
Art. 41 Quando as unidades imobilirias forem aquisio de unidades sero credores privi
contratadas pelo incorporador por preo global legiados pelas quantias que houverem pago
compreendendo quota de terreno e construo, ao incorporador, respondendo subsidiaria
inclusive com parte de pagamento aps a entre- mente os bens pessoais deste;
ga da unidade, discriminar-se-o, no contrato, IV - vedado ao incorporador alterar o proje-
o preo da quota de terreno e o da construo. to, especialmente no que se refere unidade
1 - Poder-se- estipular que, na hiptese do adquirente e s partes comuns, modificar
de o adquirente atrasar o pagamento de as especificaes, ou desviar-se do plano da

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construo, salvo autorizao unnime dos dever requerer, a averbao da constru-


interessados ou exigncia legal; o das edificaes, para efeito de indivi
V - no poder modificar as condies de dualizao e discriminao das unidades,
pagamento nem reajustar o preo das unida respondendo perante os adquirentes pelas
des, ainda no caso de elevao dos preos dos perdas e danos que resultem da demora no
materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver cumprimento dessa obrigao.
sido expressamente ajustada a faculdade de 1 - Se o incorporador no requerer a aver
reajustamento, procedendo-se, ento, nas bao o construtor requer-la- sob pena
condies estipuladas; de ficar solidariamente responsvel com o
VI - se o incorporador, sem justa causa devi incorporador perante os adquirentes.
damente comprovada, paralisar as obras por 2 - Na omisso do incorporador e do cons
mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessiva trutor, a averbao poder ser requerida por
mente o andamento, poder o Juiz notifi qualquer dos adquirentes de unidade.
c-lo para que no prazo mnimo de 30 dias
as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento Art. 45 lcito ao incorporador recolher o
normal. Desatendida a notificao, poder imposto do selo devido, mediante apresenta
o incorporador ser destitudo pela maioria o dos contratos preliminares, at 10 dias a
absoluta dos votos dos adquirentes, sem contar do vencimento do prazo de carncia
prejuzo da responsabilidade civil ou penal a que se refere o art. 34, extinta a obrigao
que couber, sujeito cobrana executiva das se, dentro deste prazo, fr denunciada a
importncias comprovadamente devidas, incorporao.
facultando-se aos interessados prosseguir
na obra. Art. 46 Quando o pagamento do imposto
VII - em caso de insolvncia do incorporador sobre lucro imobilirio e respectivos acrs-
que tiver optado pelo regime da afetao e no cimos e adicionais fr de responsabilidade
sendo possvel maioria prosseguir na cons- do vendedor do terreno, ser lcito ao adqui-
truo, a assemblia geral poder, pelo voto rente reter o pagamento das ltimas presta-
de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar es anteriores data-limite em que lcito
pela venda do terreno, das acesses e demais pagar, sem reajuste, o referido imposto e os
bens e direitos integrantes do patrimnio de adicionais, caso o vendedor no apresente
afetao, mediante leilo ou outra forma que a quitao at 10 dias antes do vencimento
estabelecer, distribuindo entre si, na propor- das prestaes cujo pagamento torne inferior
o dos recursos que comprovadamente tive- ao dbito fiscal a parte do preo a ser ainda
rem aportado, o resultado lquido da venda, paga at a referida data-limite.
depois de pagas as dvidas do patrimnio de Pargrafo nico - No caso de reteno pelo
afetao e deduzido e entregue ao propriet- adquirente, esse ficar responsvel para to-
rio do terreno a quantia que lhe couber, nos dos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhi
termos do art. 40; no se obtendo, na venda, a mento do tributo, adicionais e acrscimos,
reposio dos aportes efetivados pelos adqui- inclusive pelos reajustamentos que vier a
rentes, reajustada na forma da lei e de acordo sofrer o dbito fiscal.
com os critrios do contrato celebrado com o
incorporador, os adquirentes sero credores Art. 47 Quando se fixar no contrato que a
privilegiados pelos valores da diferena no obrigao do pagamento do imposto sobre
reembolsada, respondendo subsidiariamente lucro imobilirio acrscimos e adicionais
os bens pessoais do incorporador. devidos pelo alienante e transferida ao ad-
quirente, dever-se- explicitar o montante
Art. 44 Aps a concesso do habite-se pela que tal obrigao atingiria, se sua satisfao
autoridade administrativa, o incorporador se desse na data da escritura.

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1 - Neste caso, o adquirente ser tido, para 2 - A convocao da assemblia ser feita
todos os efeitos, como responsvel perante por carta registrada ou protocolo, com antece
o Fisco. dncia mnima de 5 dias para a primeira
2 - Havendo parcela restituvel, a resti convocao, e mais 3 dias para a segunda,
tuio ser feita ao adquirente e, se fr o caso podendo ambas as convocaes ser feitas no
em nome deste sero emitidas as obrigaes mesmo aviso.
do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 3 - A assemblia instalar-se-, no mnimo,
da Lei n 4.357 de 16.7.64. com metade dos contratantes, em primeira
3 - Para efeitos fiscais, no importar em convocao, e com qualquer nmero, em
aumento do preo de aquisio a circunstn segunda, sendo, porm, obrigatria a pre-
cia de obrigar-se o adquirente ao pagamen- sena, em qualquer caso do incorporador ou
to do imposto sobre lucro mobilirio, seus do construtor, quando convocantes, e pelo
acrscimos e adicionais. menos, com metade dos contratantes que a
tenham convocado, se fr o caso.
CAPTULO III 4 - Na assemblia, os votos dos contratan-
Da Construo de Edificao tes sero proporcionais s respectivas fraes
em Condomnio ideais de terreno.
Seo I
Art. 50 Ser designada no contrato de cons-
Da Construo em Geral
truo ou eleita em assemblia geral uma
Comisso de Representantes composta de trs
Art. 48 A construo de imveis, objeto de
membros, pelo menos, escolhidos entre os ad-
incorporao nos moldes previstos nesta Lei
quirentes, para represent-los perante o cons-
poder ser contratada sob o regime de em
trutor ou, no caso do art. 43, ao incorporador,
preitada ou de administrao conforme adian
em tudo o que interessar ao bom andamento da
te definidos e poder estar includa no contrato
incorporao, e, em especial, perante terceiros,
com o incorporador, ou ser contratada direta
para praticar os atos resultantes da aplicao
mente entre os adquirentes e o construtor.
dos arts. 31-A a 31-F.
1 - O Projeto e o memorial descritivo das
1 - Uma vez eleita a Comisso, cuja cons
edificaes faro parte integrante e comple
tituio se comprovar com a ata da assem
mentar do contrato;
blia, devidamente inscrita no Registro de
2 - Do contrato dever constar a prazo da
Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno
entrega das obras e as condies e formas de
direito investida dos poderes necessrios
sua eventual prorrogao.
para exercer todas as atribuies e praticar
todos os atos que esta Lei e o contrato de
Art. 49 Os contratantes da construo, in-
construo lhe deferirem, sem necessidade
clusive no caso do art. 43, para tratar de
de instrumento especial outorgado pelos
seus interesses, com relao a ela, podero
contratantes ou se fr caso, pelos que se
reunir-se em assemblia, cujas deliberaes,
sub-rogarem nos direitos e obrigaes destes.
desde que aprovadas por maioria simples dos
2o - A assemblia geral poder, pela maioria
votos presentes, sero vlidas e obrigatrias
absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a
para todos eles salvo no que afetar ao direito
composio da Comisso de Representantes
de propriedade previsto na legislao.
e revogar qualquer de suas decises, ressal
1 - As assemblias sero convocadas, pelo
vados os direitos de terceiros quanto aos
menos, por 1/3 (um tero) dos votos dos con
efeitos j produzidos.
tratantes pelo incorporador ou pelo cons
3 - Respeitados os limites constantes desta
trutor, com meno expressa do assunto a
Lei, o contrato poder discriminar as atribui
tratar, sendo admitido comparecimento de
es da Comisso e dever dispor sobre os
procurador bastante.
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mandatos de seus membros, sua destituio e I - critrios e normas para clculo de custos
a forma de preenchimento das vagas eventu- unitrios de construo, para uso dos sindi-
ais, sendo lcita a estipulao de que o man- catos, na forma do art. 54;
dato conferido a qualquer membro, no caso Il - critrios e normas para execuo de or-
de sub-rogao de seu contrato a terceiros, amentos de custo de construo, para fins
se tenha por transferido, de pleno direito, ao de disposto no artigo 59;
sub-rogatrio, salvo se este no o aceitar. III - critrios e normas para a avaliao de custo
4 - Nas incorporaes em que o nmero global de obra, para fins da alnea h, do art. 32;
de contratantes de unidades fr igual ou IV - modelo de memorial descritivo dos aca-
inferior a 3, a totalidade deles exercer, em bamentos de edificao, para fins do disposto
conjunto as atribuies que esta Lei confere no art. 32;
Comisso, aplicando-se, no que couber, o V - critrio para entrosamento entre o crono-
disposto nos pargrafos anteriores. grama das obras e o pagamento das prestaes,
que poder ser introduzido nos contratos de
Art. 51 Nos contratos de construo, seja incorporao inclusive para o efeito de apli-
qual for seu regime dever constar expres- cao do disposto no 2 do art. 48.
samente a quem cabero as despesas com 1 - O nmero de tipos padronizados de-
ligaes de servios pblicos, devidas ao ver ser reduzido e na fixao se atender
Poder Pblico, bem como as despesas in- primordialmente:
dispensveis instalao, funcionamento e a) o nmero de pavimentos e a existncia de
regulamentao do condomnio. pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
Pargrafo nico: Quando o servio pblico b) o padro da construo (baixo, normal,
fr explorado mediante concesso, os con- alto), tendo em conta as condies de aca-
tratos de construo devero tambm espe- bamento, a qualidade dos materiais em-
cificar a quem cabero as despesas com as pregados, os equipamentos, o nmero de
ligaes que incumbam s concessionrias elevadores e as inovaes de conforto;
no caso de no estarem elas obrigadas a faz- c) as reas de construo.
las, ou, em o estando, se a isto se recusarem 2 - Para custear o servio a ser feito pela
ou alegarem impossibilidade. A.B.N.T., definido neste artigo, fica autori-
zado o Poder Executivo a abrir um crdito
Art. 52 Cada contratante da construo s especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez
ser imitido na posse de sua unidade se es- milhes de cruzeiros), em favor do Banco
tiver em dia com as obrigaes assumidas, Nacional de Habitao, vinculado a este fim,
inclusive as relativas construo exercendo podendo o Banco adiantar a importncia
o construtor e o condomnio at ento, o di- A.B.N.T., se necessrio.
reito de reteno sobre a respectiva unidade; 3 - No contrato a ser celebrado com a
no caso do art. 43, este direito ser exercido A.B.N.T., estipular-se- a atualizao peri
pelo incorporador. dica das normas previstas neste artigo, me
diante remunerao razovel.
Art. 53 O Poder Executivo, atravs do Banco
Nacional da Habitao, promover a celebra- Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria
o de contratos com a Associao Brasileira da construo civil ficam obrigados a divulgar
de Normas Tcnicas (A.B.N.T.), no sentido de mensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos
que esta, tendo em vista o disposto na Lei n unitrios de construo a serem adotados nas
4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo respectivas regies jurisdicionais, calculados
mximo de 120 dias, normas que estabeleam, com observncia dos critrios e normas a que
para cada tipo de prdio que padronizar: se refere o inciso I, do artigo anterior.

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1 - O sindicato estadual que deixar de calculado de acordo com as normas do inciso


cumprir a obrigao prevista neste artigo III, do art. 53, com base nos custos unitrios
deixar de receber dos cofres pblicos, referidos no art. 54, quando o preo estipu
enquanto perdurar a omisso, qualquer lado fr inferior ao mesmo.
subveno ou auxlio que pleiteie ou a que 6 - Na forma de expressa referncia, os
tenha direito. contratos de empreitada entendem-se como
2 - Na ocorrncia de omisso de sindicato sendo a preo fixo.
estadual, o construtor usar os ndices fixa
dos por outro sindicato estadual, em cuja Art. 56 Em toda a publicidade ou propagan-
regio os custos de construo mais lhe pare da escrita, destinada a promover a venda de
am aproximados dos da sua. incorporao com construo pelo regime
3 - Os oramentos ou estimativas baseados de empreitada reajustvel, em que conste
nos custos unitrios a que se refere ste artigo preo, sero discriminados explicitamente
s podero ser considerados atualizados, em o preo da frao ideal do terreno e o preo
certo ms, para os efeitos desta Lei, se basea da construo, com indicao expressa da
dos em custos unitrios relativos ao prprio reajustabilidade.
ms ou a um dos dois meses anteriores. 1 - As mesmas indicaes devero constar
em todos os papis utilizados para a reali
Seo II zao da incorporao, tais como cartas, pro
Da Construo por Empreitada postas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.
Art. 55 Nas incorporaes em que a construo 2 - Esta exigncia ser dispensada nos
seja feita pelo regime de empreitada, esta po- anncios classificados dos jornais.
der ser a preo fixo, ou a preo reajustvel
por ndices previamente determinados. Art. 57 Ao construtor que contratar, por
1 - Na empreitada a preo fixo, o preo da empreitada a preo fixo, uma obra de incor
construo ser irreajustvel, independente porao, aplicar-se-, no que couber o dis
mente das variaes que sofrer o custo efetivo posto nos itens II, III, IV, e VI, do art. 43.
das obras e qualquer que sejam suas causas.
2 - Na empreitada a preo reajustvel, o Seo III
preo fixado no contrato ser reajustado na Da Construo por Administrao
forma e nas pocas nele expressamente pre
vistas, em funo da variao dos ndices Art. 58 Nas incorporaes em que a cons
adotados, tambm previstos obrigatoriamen- truo fr contratada pelo regime de ad
te no contrato. ministrao, tambm chamado a preo de
3 - Nos contratos de construo por em- custo, ser de responsabilidade dos proprie
preitada, a Comisso de Representantes fis- trios ou adquirentes o pagamento do custo
calizar o andamento da obra e a obedincia integral de obra, observadas as seguintes
ao Projeto e s especificaes exercendo as disposies:
demais obrigaes inerentes sua funo I - todas as faturas, duplicatas, recibos e
representativa dos contratantes e fiscaliza quaisquer documentos referentes s tran-
dora da construo. saes ou aquisies para construo, sero
4 - Nos contratos de construo fixados sob emitidos em nome do condomnio dos con-
regime de empreitada, reajustvel, a Comis- tratantes da construo;
so de Representantes fiscalizar, tambm, II - todas as contribuies dos condminos
o clculo do reajustamento. para qualquer fim relacionado com a cons
5 - No Contrato dever ser mencionado o truo sero depositadas em contas abertas
montante do oramento atualizado da obra, em nome do condomnio dos contratantes em

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estabelecimentos bancrios, as quais, sero b) fiscalizar concorrncias relativas s com-


movimentadas pela forma que fr fixada no pras dos materiais necessrios obra ou aos
contrato. servios a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomnio, com
Art. 59 - No regime de construo por ad- qualquer condmino, modificaes por ele
ministrao, ser obrigatrio constar do solicitadas em sua respectiva unidade, a
respectivo contrato o montante do oramento serem administradas pelo construtor, desde
do custo da obra, elaborado com estrita ob- que no prejudiquem unidade de outro con-
servncia dos critrios e normas referidos no dmino e no estejam em desacordo com o
inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar parecer tcnico do construtor;
efetivamente a obra. d) fiscalizar a arrecadao das contribuies
1 - Nos contratos lavrados at o trmino destinadas construo;
das fundaes, este montante no poder ser e) exercer as demais obrigaes inerentes a
inferior ao da estimativa atualizada, a que sua funo representativa dos contratantes e
se refere o 3, do art. 54. fiscalizadora da construo e praticar todos
2 - Nos contratos celebrados aps o trmi- os atos necessrios ao funcionamento regular
no das fundaes, este montante no poder do condomnio.
ser inferior ltima reviso efetivada na
forma do artigo seguinte. Art. 62 Em toda publicidade ou propaganda
3 - As transferncias e sub-rogaes do escrita destinada a promover a venda de in-
contrato, em qualquer fase da obra, aplicar- corporao com construo pelo regime de
se- o disposto neste artigo. administrao em que conste preo, sero
discriminados explicitamente o preo da
Art. 60 - As revises da estimativa de custo frao ideal de terreno e o montante do or-
da obra sero efetuadas, pelo menos semes amento atualizado do custo da construo,
tralmente, em comum entre a Comisso de na forma dos artigos 59 e 60, com a indicao
Representantes e o construtor. O contrato do ms a que se refere o dito oramento e do
poder estipular que, em funo das necessi tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
dades da obra sejam alterveis os esquemas 1 - As mesmas indicaes devero constar
de contribuies quanto ao total, ao nmero, em todos os papis utilizados para a realiza
ao valor e distribuio no tempo das pres o da incorporao, tais como cartas, pro
taes. postas, escrituras, contratos e documentos
Pargrafo nico - Em caso de majorao de semelhantes.
prestaes, o novo esquema dever ser comu 2 - Esta exigncia ser dispensada nos
nicado aos contratantes, com antecedncia anncios classificados dos jornais.
mnima de 45 dias da data em que devero
ser efetuados os depsitos das primeiras CAPTULO IV
prestaes alteradas. Das Infraes

Art. 61 A Comisso de Representantes ter Art. 63 lcito estipular no contrato, sem


poderes para, em nome de todos os contra prejuzo de outras sanes, que a falta de
tantes e na forma prevista no contrato: pagamento, por parte do adquirente ou con-
a) examinar os balancetes organizados pelos tratante, de 3 prestaes do preo da cons
construtores, dos recebimentos e despesas do truo, quer estabelecidas inicialmente, quer
condomnio dos contratantes, aprov-los ou alteradas ou criadas posteriormente, quando
impugn-los, examinando a documentao fr o caso, depois de prvia notificao com o
respectiva; prazo de 10 dias para purgao da mora, im-

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plique na resciso do contrato, conforme nele de construo e da quota de terreno e cons-


se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo truo; outorgar as competentes escrituras
dbito respondem os direitos respectiva e contratos, receber preos, dar quitaes;
frao ideal de terreno e parte construda imitir o arrematante na posse do imvel;
adicionada, na forma abaixo estabelecida, se transmitir domnio, direito e ao; responder
outra forma no fixar o contrato. pela evico; receber citao, propor e variar
1 - Se o dbito no fr liquidado no prazo de aes; e tambm dos poderes ad juditia, a
de 10 dias, aps solicitao da Comisso de serem substabelecidos a advogado lealmente
Representantes, esta ficar, desde logo, de habilitado;
pleno direito, autorizada a efetuar, no pra- 6 - A morte, falncia ou concordata do
zo que fixar, em pblico leilo anunciado condomnio ou sua dissoluo, se se tratar de
pela forma que o contrato previr, a venda, sociedade, no revogar o mandato de que
promessa de venda ou de cesso, ou a cesso trata o pargrafo anterior, o qual poder ser
da quota de terreno e correspondente parte exercido pela Comisso de Representantes
construda e direitos, bem como a sub-roga- at a concluso dos pagamentos devidos, ain-
o do contrato de construo. da que a unidade pertena a menor de idade.
2 - Se o maior lano obtido fr inferior ao 7 - Os eventuais dbitos fiscais ou para
desembolso efetuado pelo inadimplente, para com a Previdncia Social, no impediro a
a quota do terreno e a construo, despesas alienao por leilo pblico. Neste caso, ao
acarretadas e as percentagens expressas no condmino somente ser entregue o saldo,
pargrafo seguinte ser realizada nova praa se houver, desde que prove estar quite com
no prazo estipulado no contrato. Nesta se o Fisco e a Previdncia Social, devendo a
gunda praa, ser aceito o maior lano apu Comisso de Representantes, em caso con
rado, ainda que inferior quele total. trrio, consignar judicialmente a importn-
3 - No prazo de 24 horas aps a realizao cia equivalente aos dbitos existentes dando
do leilo final, o condomnio, por deciso cincia do fato entidade credora.
unnime de assemblia-geral em condies 8 - Independentemente das disposies
de igualdade com terceiros, ter preferncia deste artigo e seus pargrafos, e como pe-
na aquisio dos bens, caso em que sero nalidades preliminares, poder o contrato
adjudicados ao condomnio. de construo estabelecer a incidncia de
4 - Do preo que fr apurado no leilo, multas e juros de mora em caso de atraso no
sero deduzidas as quantias em dbito, todas depsito de contribuies sem prejuzo do
as despesas ocorridas, inclusive honorrio de disposto no pargrafo seguinte.
advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de 9 - O contrato poder dispor que o valor
comisso e 10% de multa compensatria, que das prestaes pagas com atraso, seja corrig-
revertero em benefcio do condomnio de vel em funo da variao do ndice geral de
todos os contratantes, com exceo do falto- preos mensalmente publicado pelo Conselho
so, ao qual ser entregue o saldo, se houver. Nacional de Economia, que reflita as oscila-
5 - Para os fins das medidas estipuladas es do poder aquisitivo da moeda nacional.
neste artigo, a Comisso de Representantes fi- 10 - O membro da Comisso de Represen
car investida de mandato irrevogvel, isento tantes que incorrer na falta prevista neste
do imposto do selo, na vigncia do contrato artigo, estar sujeito perda automtica do
geral de construo da obra, com poderes mandato e dever ser substitudo segundo
necessrios para, em nome do condmino dispuser o contrato.
inadimplente, efetuar as citadas transaes,
podendo para este fim fixar preos, ajustar Art. 64 Os rgos de informao e publici-
condies, sub-rogar o arrematante nos di- dade que divulgarem publicamente sem os
reitos e obrigaes decorrentes do contrato requisitos exigidos pelo 3 do artigo 32 e

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pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se- I - negociar o incorporador fraes ideais
o multa em importncia correspondente de terreno, sem previamente satisfazer s
ao dobro do preo pago pelo anunciante, a exigncias constantes desta Lei;
qual reverter em favor da respectiva Mu- II - omitir o incorporador, em qualquer do-
nicipalidade. cumento de ajuste, as indicaes a que se
referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
Art. 65 crime contra a economia popular III - deixar o incorporador, sem justa causa,
promover incorporao, fazendo, em pro no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese
posta, contratos, prospectos ou comunicao de seus 2 e 3, de promover a celebrao
ao pblico ou aos interessados, afirmao do contrato relativo frao ideal de terreno,
falsa sobre a construo do condomnio, do contrato de construo ou da Conveno
alienao das fraes ideais do terreno ou do condomnio;
sobre a construo das edificaes. V - omitir o incorporador, no contrato, a
PENA - recluso de um a quatro anos e multa indicao a que se refere o 5 do artigo 55,
de cinco a cinqenta vezes o maior salrio- desta Lei;
mnimo legal vigente no Pas. VI - paralisar o incorporador a obra, por mais
1 - lncorrem na mesma pena: de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o
I - o incorporador, o corretor e o construtor, andamento sem justa causa.
individuais bem como os diretores ou ge- PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior sal-
rentes de empresa coletiva incorporadora, rio-mnimo legal vigente no Pas.
corretora ou construtora que, em proposta, Pargrafo nico - No caso de contratos rela
contrato, publicidade, prospecto, relatrio, tivos a incorporaes, de que no participe
parecer, balano ou comunicao ao pblico o incorporador, respondero solidariamente
ou aos condminos, candidatos ou subscri- pelas faltas capituladas neste artigo o cons-
tores de unidades, fizerem afirmao falsa trutor, o corretor, o proprietrio ou titular
sobre a constituio do condomnio, aliena- de direitos aquisitivos do terreno, desde que
o das fraes ideais ou sobre a construo figurem no contrato, com direito regressivo
das edificaes; sobre o incorporador, se as faltas cometidas
II - o incorporador, o corretor e o construtor lhe forem imputveis.
individuais, bem como os diretores ou ge
rentes de empresa coletiva, incorporadora, CAPTULO V
corretora ou construtora que usar, ainda que Das Disposies Finais e Transitrias
a ttulo de emprstimo, em proveito prprio
ou de terceiros, bens ou haveres destinados a Art. 67 Os contrato podero consignar exclu-
incorporao contratada por administrao, sivamente s clusulas, termo ou condies
sem prvia autorizao dos interessados. variveis ou especficas.
2 - O julgamento destes crimes ser de 1 - As clusulas comuns a todos os adqui
competncia de Juzo singular, aplicando-se rentes no precisaro figurar expressamente
os artigos 5, 6 e 7 da Lei n 1.521, de 26 de nos respectivos contratos.
dezembro de 1951. 2 - Os contratos no entanto, consignaro
3 - Em qualquer fase do procedimento obrigatoriamente que as partes contratan-
criminal objeto deste artigo, a priso do tes, adotem e se comprometam a cumprir as
indicado depender sempre de mandado do clusulas, termos e condies contratuais a
Juzo referido no 2. que se refere o pargrafo anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum no respectivo
Art. 66 So contravenes relativas eco cartrio ou ofcio, mencionando, inclusive, o
nomia popular, punveis na forma do artigo nmero do livro e das folhas do competente
10 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951: registro.

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3 - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,


ser obrigatoriamente entregue cpia impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padro, contendo as clusulas, termos e
condies referidas no 1 deste artigo.
4 - Os cartrios de Registro de Imveis, para os devidos efeitos,
recebero dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento
a que se refere o pargrafo anterior.

Art. 68 Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo, sobre as


terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar
construir habitaes isoladas para alien-las antes de concludas,
mediante pagamento do preo a prazo, devero, previamente,
satisfazer s exigncias constantes no art. 32, ficando sujeitos ao
regime institudo nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fr
aplicvel.

Art. 69 O Poder Executivo baixar, no prazo de 90 dias, regula-


mento sobre o registro no Registro de Imveis.

Art. 70 A presente lei entrar em vigor na data de sua publicao,


revogados o Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer
disposies em contrrio.

Braslia, 16 de dezembro de 1964; 143 da Independncia e 76


da Repblica.

H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos

Anotaes/dicas

121/132
lio

8 Crdito Imobilirio
Introduo os juros so fixados em 12% ao ano mais a
variao da Taxa Referencial (TR). Porm,
As opes para crdito imobilirio fica a critrio de cada banco escolher se ir
cobrar menos pelo servio.
Existem trs tipos de servios s pessoas
que desejam obter um crdito imobilirio: o As parcelas so corrigidas mensalmente
Sistema Financeiro da Habitao (SFH), o pelos chamados sistemas de amortizao. Os
Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) mais comuns so o Sistema de Amortizao
e a Carteira Hipotecria. Cada um leva em Constante (SAC) e a Tabela Price. A dife
considerao o valor do imvel, a renda do rena entre um e outro o mtodo de co
cliente e outras particularidades. Nos trs o brana. Com o tempo, a correo pelo SAC
limite mximo de rolagem da dvida de 30 diminui e pela tabela Price fica praticamente
anos, e de comprometimento mensal de at estvel.
30% da renda familiar. Alm dessas trs for
mas, algumas seguradoras disponibilizam o Neste caso, a pessoa pode utilizar o Fun-
Consrcio Imobilirio, que uma opo para do de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)
quem no tem pressa de conseguir o dinheiro. no s para dar a entrada no imvel, como
tambm para quitar parcelas. Qualquer pes-
O que Saldo Devedor? soa pode utilizar o recurso do FGTS, desde
que j no tenha utilizado esse fundo em
o capital atualizado mensalmente e que outra ocasio. Alm disso, ela no pode ter
serve como base para clculo do valor a ser imvel no mesmo municpio e utilizar outro
pago a ttulo de juros. Ao longo do perodo de tipo de financiamento no Pas.
financiamento, o comprador pagar pelo cus-
to do dinheiro emprestado e no pelo valor 1.1 Sistemas de amortizao
do bem financiado. O custo final do financia
mento ser superior ao preo do bem devido o que define a forma de clculo da
incidncia de juros no saldo devedor, que prestao.
atualmente corrigido mensalmente pelo
mesmo ndice aplicado s contas do FGTS. Sistema de Amortizao Constante SAC

1. Sistema Financeiro de Habitao um sistema de amortizao de dvida


em prestaes peridicas, sucessivas e de
o mais comum dentre as modalidades crescentes em progresso aritmtica, em que
de crdito imobilirio. Financia at R$ 245 o valor da prestao composto por uma
mil sobre imveis com valor venal de at parcela de juros uniformemente decrescen-
R$ 350 mil. Dentro deste limite, pode ser te, e outra de amortizao que permanece
financiado at 100% do imvel. Nesta linha, constante.

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Instituto Monitor

Neste sistema, num cenrio de economia perodo de reclculo, o valor da prestao


estvel, a parcela mensal, referente amorti- calculada no sistema SACRE comea a di-
zao do emprstimo, constante em termos minuir, enquanto que a do sistema PRICE
reais, enquanto a parcela mensal referente aumenta sempre.
aos juros, calculados sobre o saldo devedor,
decrescente em termos reais. O sistema SACRE foi desenvolvido com
o objetivo de permitir maior amortizao do
Assim, o valor total da prestao mensal valor de financiamento, reduzindo, simulta
(amortizao + juros) tambm decrescente neamente, a parcela de juros do saldo deve
em termos reais. dor. Verifica-se que a partir de determinado
perodo do financiamento o valor do encargo
Tanto a prestao quanto o saldo de- mensal comea a diminuir.
vedor do financiamento so atualizados
mensalmente pelo mesmo ndice (TR) apli- Sistema Francs de Amortizao - Tabela Price
cado aos saldos dos depsitos de Poupana.
um sistema de amortizao de dvida
Sistema de Amortizao Crescente - SACRE em prestaes peridicas, iguais e sucessivas,
em que o valor da prestao composto por
O sistema SACRE foi desenvolvido com uma parcela de juros que decresce ao longo
o objetivo de permitir maior amortizao do perodo e outra de amortizao que cresce
do valor emprestado, reduzindo-se, simul de forma exponencial.
taneamente, a parcela de juros sobre o saldo
devedor. Mtodo de clculo das prestaes de
financiamentos que tem, como os outros
A prestao inicial, no SACRE, pode sistemas, duas parcelas: uma de amortizao
comprometer at 30% da renda, enquanto e outra de juros. Ao longo do prazo de finan
que no sistema Price o comprometimento ciamento, a primeira aumenta, e a segunda
inicial de at 25%. Entretanto, ao longo decresce.
do contrato verifica-se que, a partir de um
determinado perodo de reclculo, o valor da Pela Tabela Price, o comprador comea
prestao calculada no sistema SACRE co- a pagar seu imvel com parcelas mensais
mea a diminuir, enquanto que a do sistema mais baixas que as do Sacre. Ao longo do
Price aumenta sempre. contrato, no entanto, as parcelas sobem
progressivamente, superando, e muito, as
um sistema de amortizao variante do dos demais sistemas. Na Tabela Price, as
SAC, no qual se retira a razo de decrscimo, prestaes e o saldo devedor so corrigidos
mantendo-se as prestaes constantes, com mensalmente pela TR. A amortizao inicial
parcela de amortizao crescente e juros dos juros nesse sistema menor, fazendo com
decrescentes. que apenas a partir da metade do nmero
de anos estabelecido em contrato comece a
O sistema SACRE foi desenvolvido com o ser reduzido o saldo devedor do comprador.
objetivo de permitir maior amortizao do valor
emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a 1.2 Fontes de Recursos do
parcela de juros sobre o saldo devedor. Sistema Financeiro da Habitao

Entretanto, ao longo do contrato ve- As duas fontes bsicas de recursos do SFH


rifica-se que, a partir de um determinado so de natureza compulsria e voluntria.

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Instituto Monitor

A grande fonte de recursos do SFH foi a de amortizao do emprstimo, enquanto


criao do Fundo de Garantia por Tempo de durar a reconstruo.
Servio (FGTS), em 1967. Os recursos deste
fundo so a principal fonte de emprstimos No terceiro caso, responsabilidade
de natureza habitacional, obras de sanea- do construtor, assegura ao adquirente o
mento, desenvolvimento urbano, alm de reembolso de toda e qualquer importncia
equipamento comunitrio. despendida no pagamento de indenizao a
terceiros, imposta por deciso judicial.
O Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimo integrado pelas Caixas No conhecimento dos sinistros de mor-
Econmicas, Associaes de Poupana e te ou invalidez, a cobertura do seguro ser
Emprstimo e as Sociedades de Crdito proporcional participao dos cnjuges na
Imobilirio; constitui-se na captao de formao da renda considerada para a con-
poupanas voluntrias que so apresenta- cesso do financiamento. Quando apenas um
das pelos Depsitos de Poupana e Letras dos cnjuges apresentar renda, a cobertura
Imobilirias. do financiamento ser total. A adoo do
seguro obrigatria em todos os financia-
1.3 Seguro Especial mentos concedidos pelo SFH.

O Seguro Compreensivo Especial foi 1.4 Utilizao do FGTS


criado com duplo objetivo: o primeiro de na Amortizao do SFH
assegurar ao adquirente de moradia pelo
SFH a continuidade na amortizao dos A Lei n 5.107/66, prev circunstncias
emprstimos na hiptese de sinistros pes- em que, na vigncia do contrato de trabalho
soais, que eventualmente pudessem deter- do empregado, este possa lanar mo das
minar a impossibilidade do muturio de quantias existentes em sua conta de FGTS,
prosseguir nos pagamentos das prestaes, entre elas, a amortizao extraordinria de
e o segundo, de assegurar a continuidade emprstimos concedidos pelo SFH. Os de-
do prprio sistema, que no poderia ficar psitos do Fundo tambm podero ser mo-
disposio de circunstncias aleatrias. vimentados para a construo de moradia e
tambm por intermdio de agente financeiro
O seguro destina-se a cobrir os sinistros credenciado pelo BNH.
decorrentes da morte ou invalidez do mutu-
rio, danos fsicos na unidade habitacional 2. Carteira Hipotecria
e de responsabilidade do construtor.
Segundo estipula o Banco Central, no
No primeiro caso, morte ou invalidez, h limite para juros, que so calculados de
o seguro liquida a dvida restante do imvel, acordo com o mercado. Tambm no existe
diretamente com o agente financeiro, garan- qualquer restrio quanto ao valor do finan-
tindo a posse do imvel aos herdeiros ou ao ciamento ou de avaliao do imvel. Porm,
prprio muturio, na hiptese de invalidez. se a pessoa quiser utilizar o recurso do FGTS
para dar entrada ela precisa respeitar o teto
No segundo caso, de danos fsicos sofri- de R$ 245 mil do SFH. Neste caso, contudo,
dos pelo imvel, na hiptese de incndio ou o Fundo no pode ser utilizado como recurso
qualquer outra circunstncia fortuita, alheia para quitar prestaes - este tipo de paga-
vontade do adquirente, a seguradora, alm mento extraordinrio fica a cargo das reser-
de repor a unidade habitacional na situao vas da caderneta de poupana, que tambm
anterior, efetiva o pagamento das prestaes pode ser utilizada como entrada.

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Instituto Monitor

3. Sistema de Financiamento Imobilirio


A entrada, nesta operao, pode ser dada tanto com recursos do
FGTS, quanto da caderneta de poupana. A diferena da carteira
hipotecria fica a cargo de um detalhe: a pessoa tambm pode dar
entrada com dinheiro sem carimbo. Isso significa que ela pode
pegar um emprstimo informal com um parente, utilizar fundos
de aplicaes pessoais ou de outras fontes, sem haver necessidade
de comprovar o caminho deste dinheiro.

No SFI, as prestaes no podem ser amortizadas com recursos


do FGTS. No h limite para valor do imvel, valor do financia-
mento ou de cobrana de juros. Todos esses detalhes ficam a cargo
do banco, que far a avaliao com a pessoa.

4. Consrcio
Os consrcios, apesar de no serem agentes financiadores,
tambm so fiscalizados pelo Banco Central, mas no h impo-
sies quanto ao tipo de taxa que ser cobrada ou ao programa
que ser oferecido.

Na verdade, o consrcio nada mais do que uma adminis-


tradora do dinheiro. Diversas pessoas que tm um objetivo em
comum - conseguir determinado valor - se comprometem a pa-
gar mensalmente uma parte deste dinheiro. Veja: se 10 pessoas
querem R$10 mil para cada uma, e, todos os meses, cada uma d
R$1 mil, todo ms haver um sorteio no valor total, e uma pessoa
ser contemplada. Nos meses subseqentes, quem j foi sorteado
continua pagando sua prestao e novas pessoas so sorteadas.

No consrcio, h a cobrana da taxa administrativa, cuja


porcentagem varia para cada instituio. O valor do prmio e das
parcelas corrigido, normalmente, no aniversrio da aplice. O
ponto negativo do consrcio que depende da sorte, a pessoa no
sabe quando ser contemplada. Pode ser no primeiro ms ou pode
ser no final do grupo, depois de 15 anos. H ainda a possibilidade
de lance para tentar receber o valor antecipadamente, sem ser
contemplado pelo sorteio.

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Exerccios Propostos
1 - Quais so os dois tipos mais comuns de incorporaes?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

2 - Quando se caracteriza um incio de incorporao?


______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

3 - O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia,


dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento. Esta afirmao est:
( ) Certa ( ) Errada

4 - Qual agente financeiro assumiu as responsabilidades do extinto Banco Nacional


da Habitao?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

5 - Qual o sistema que rege a maior parte dos contratos de financiamento para a com-
pra da casa prpria?
( ) a) Sistema Price.
( ) b) Sistema de Amortizao Constante.
( ) c) Sistema de Amortizao Misto.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

6 - As duas fontes bsicas de recursos do SFH possuem, quanto sua natureza, qual
distino?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

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7 - Os financiamentos realizados fora do Sistema Financeiro da Habitao no obe-
decem a nenhum dispositivo daqueles oferecidos pelo SFH. Est afirmao est:
( ) Certa ( ) Errada

8 - Os depsitos do FGTS podero ser movimentados para a construo de moradia.


Est afirmao est:
( ) Certa ( ) Errada

9 - Qual a finalidade do FCVS Fundo de Compensao das Variaes Salariais?


______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________

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lio

Cdigo Civil
9 Dispositivos de Interesse

Introduo TTULO III


Da Propriedade
Para facilitar seu trabalho no dia-a-dia,
descrevemos nesta lio os artigos do Cdi- Captulo I
go Civil diretamente ligados profisso de Da Propriedade em Geral
Corretor de Imveis. Seo I
Disposies Preliminares
TTULO II
Dos Direitos Reais Art. 1.228 O proprietrio tem a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
CAPTULO NICO reav-la do poder de quem quer que injus-
Disposies Gerais tamente a possua ou detenha.
1o - O direito de propriedade deve ser
Art. 1.225 So direitos reais: exercido em consonncia com as suas fina-
I - a propriedade; lidades econmicas e sociais e de modo que
II - a superfcie; sejam preservados, de conformidade com o
III - as servides; estabelecido em lei especial, a flora, a fauna,
IV - o usufruto; as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e
V - o uso; o patrimnio histrico e artstico, bem como
VI - a habitao; evitada a poluio do ar e das guas.
VII - o direito do promitente comprador do 2o - So defesos os atos que no trazem
imvel; ao proprietrio qualquer comodidade, ou
VIII - o penhor; utilidade, e sejam animados pela inteno
IX - a hipoteca; de prejudicar outrem.
X - a anticrese. 3o - O proprietrio pode ser privado da
cois a, nos casos de desapropriao, por
Art. 1.226 Os direitos reais sobre coisas m- necessidade ou utilidade pblica ou interesse
veis, quando constitudos, ou transmitidos social, bem como no de requisio, em caso
por atos entre vivos, s se adquirem com a de perigo pblico iminente.
tradio. 4o - O proprietrio tambm pode ser priva-
do da coisa se o imvel reivindicado consistir
Art. 1.227 Os direitos reais sobre imveis em extensa rea, na posse ininterrupta e de
constitudos, ou transmitidos por atos en- boa-f, por mais de cinco anos, de consider-
tre vivos, s se adquirem com o registro no vel nmero de pessoas, e estas nela houverem
Cartrio de Registro de Imveis dos referidos realizado, em conjunto ou separadamente,
ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos obras e servios considerados pelo juiz de
expressos neste Cdigo. interesse social e econmico relevante.

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Instituto Monitor

5o - No caso do pargrafo antecedente, o habitual, ou nele realizado obras ou servios


juiz fixar a justa indenizao devida ao de carter produtivo.
proprietrio; pago o preo, valer a senten-
a como ttulo para o registro do imvel em Art. 1.239 Aquele que, no sendo propriet-
nome dos possuidores. rio de imvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposi-
Art. 1.229 A propriedade do solo abrange a do o, rea de terra em zona rural no superior
espao areo e subsolo correspondentes, em a cinqenta hectares, tornando-a produtiva
altura e profundidade teis ao seu exerccio, por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela
no podendo o proprietrio opor-se a ativi sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
dades que sejam realizadas, por terceiros, a
uma altura ou profundidade tais, que no Art. 1.240 Aquele que possuir, como sua, rea
tenha ele interesse legtimo em impedi-las. urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos ininterrupta-
Art. 1.230 A propriedade do solo no abrange mente e sem oposio, utilizando-a para sua
as jazidas, minas e demais recursos minerais, moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
os potenciais de energia hidrulica, os monu- domnio, desde que no seja proprietrio de
mentos arqueolgicos e outros bens referidos outro imvel urbano ou rural.
por leis especiais. 1o - O ttulo de domnio e a concesso de uso
Pargrafo nico: O proprietrio do solo tem sero conferidos ao homem ou mulher, ou
o direito de explorar os recursos minerais de a ambos, independentemente do estado civil.
emprego imediato na construo civil, desde 2o - O direito previsto no pargrafo antece
que no submetidos a transformao indus dente no ser reconhecido ao mesmo possui
trial, obedecido o disposto em lei especial. dor mais de uma vez.

Art. 1.231 A propriedade presume-se plena Art. 1.241 Poder o possuidor requerer ao
e exclusiva, at prova em contrrio. juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapio, a propriedade imvel.
Art. 1.232 Os frutos e mais produtos da coisa Pargrafo nico - A declarao obtida na
pertencem, ainda quando separados, ao seu forma deste artigo constituir ttulo hbil
proprietrio, salvo se, por preceito jurdico para o registro no Cartrio de Registro de
especial, couberem a outrem. Imveis.

CAPTULO II Art. 1.242 Adquire tambm a propriedade


Da Aquisio da Propriedade Imvel do imvel aquele que, contnua e incontes
tadamente, com justo ttulo e boa-f, o pos
Seo I
suir por dez anos.
Da Usucapio
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo
previsto neste artigo se o imvel houver sido
Art. 1.238 Aquele que, por quinze anos, sem
adquirido, onerosamente, com base no regis-
interrupo, nem oposio, possuir como
tro constante do respectivo cartrio, cancela-
seu um imvel, adquire-lhe a propriedade,
da posteriormente, desde que os possuidores
independentemente de ttulo e boa-f; po-
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
dendo requerer ao juiz que assim o declare
realizado investimentos de interesse social
por sentena, a qual servir de ttulo para o
e econmico.
registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico: O prazo estabelecido neste
Art. 1.243 O possuidor pode, para o fim de
artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor
contar o tempo exigido pelos artigos antece
houver estabelecido no imvel a sua moradia
121/140
Instituto Monitor

dentes, acrescentar sua posse a dos seus Pargrafo nico: Nos casos dos incisos I e
antecessores (art. 1.207), contanto que todas II, os efeitos da perda da propriedade im-
sejam contnuas, pacficas e, nos casos do art. vel sero subordinados ao registro do ttulo
1.242, com justo ttulo e de boa-f. transmissivo ou do ato renunciativo no Re-
gistro de Imveis.
Art. 1.244 Estende-se ao possuidor o disposto
quanto ao devedor acerca das causas que obs Art. 1.276 O imvel urbano que o propriet-
tam, suspendem ou interrompem a prescrio, rio abandonar, com a inteno de no mais
as quais tambm se aplicam usucapio. o conservar em seu patrimnio, e que se no
encontrar na posse de outrem, poder ser ar
Seo II recadado, como bem vago, e passar, trs anos
Da Aquisio pelo Registro do Ttulo depois, propriedade do Municpio ou do
Distrito Federal, se se achar nas respectivas
Art. 1.245 Transfere-se entre vivos a pro circunscries.
priedade mediante o registro do ttulo trans- 1o - O imvel situado na zona rural, aban
lativo no Registro de Imveis. donado nas mesmas circunstncias, poder
1o - Enquanto no se registrar o ttulo ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs
translativo, o alienante continua a ser havido anos depois, propriedade da Unio, onde
como dono do imvel. quer que ele se localize.
2o - Enquanto no se promover, por meio 2o - Presumir-se- de modo absoluto a
de ao prpria, a decretao de invalidade inteno a que se refere este artigo, quando,
do registro, e o respectivo cancelamento, o cessados os atos de posse, deixar o proprie
adquirente continua a ser havido como dono trio de satisfazer os nus fiscais.
do imvel.
CAPTULO V
Art. 1.246 O registro eficaz desde o momen- Dos Direitos de Vizinhana
to em que se apresentar o ttulo ao oficial do
Seo I
registro, e este o prenotar no protocolo.
Do Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.247 Se o teor do registro no exprimir
Art. 1.277 O proprietrio ou o possuidor de
a verdade, poder o interessado reclamar que
um prdio tem o direito de fazer cessar as
se retifique ou anule.
interferncias prejudiciais segurana, ao
Pargrafo nico: Cancelado o registro, pode
sossego e sade dos que o habitam, provo
r o proprietrio reivindicar o imvel, inde
cadas pela utilizao de propriedade vizinha.
pendentemente da boa-f ou do ttulo do
Pargrafo nico: Probem-se as interfern
terceiro adquirente.
cias considerando-se a natureza da utiliza
o, a localizao do prdio, atendidas as
CAPTULO IV
normas que distribuem as edificaes em
Da Perda da Propriedade
zonas, e os limites ordinrios de tolerncia
dos moradores da vizinhana.
Art. 1.275 Alm das causas consideradas
neste Cdigo, perde-se a propriedade:
Art. 1.278 O direito a que se refere o artigo
I - por alienao;
antecedente no prevalece quando as inter
II - pela renncia;
ferncias forem justificadas por interesse
III - por abandono;
pblico, caso em que o proprietrio ou o
IV - por perecimento da coisa;
possuidor, causador delas, pagar ao vizinho
V - por desapropriao.
indenizao cabal.

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Instituto Monitor

Art. 1.279 Ainda que por deciso judicial de- Art. 1.298 Sendo confusos, os limites, em
vam ser toleradas as interferncias, poder o falta de outro meio, se determinaro de
vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, conformidade com a posse justa; e, no se
quando estas se tornarem possveis. achando ela provada, o terreno contesta-
do se dividir por partes iguais entre os
Art. 1.280 O proprietrio ou o possuidor tem prdios, ou, no sendo possvel a diviso
direito a exigir do dono do prdio vizinho cmoda, se adjudicar a um deles, mediante
a demolio, ou a reparao deste, quando indenizao ao outro.
ameace runa, bem como que lhe preste cau
o pelo dano iminente. Seo VII
Do Direito de Construir
Art. 1.281 O proprietrio ou o possuidor de
um prdio, em que algum tenha direito de Art. 1.299 O proprietrio pode levantar em
fazer obras, pode, no caso de dano iminente, seu terreno as construes que lhe aprouver,
exigir do autor delas as necessrias garantias salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
contra o prejuzo eventual. administrativos.

Seo VI Art. 1.300 O proprietrio construir de ma


Dos Limites entre Prdios neira que o seu prdio no despeje guas,
e do Direito de Tapagem diretamente, sobre o prdio vizinho.

Art. 1.297 O proprietrio tem direito a cercar, Art. 1.301 defeso abrir janelas, ou fazer
murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu eirado, terrao ou varanda, a menos de metro
prdio, urbano ou rural, e pode constranger o e meio do terreno vizinho.
seu confinante a proceder com ele demarca 1o - As janelas cuja viso no incida sobre
o entre os dois prdios, a aviventar rumos a linha divisria, bem como as perpendicu-
apagados e a renovar marcos destrudos ou lares, no podero ser abertas a menos de
arruinados, repartindo-se proporcionalmente setenta e cinco centmetros.
entre os interessados as respectivas despesas. 2o - As disposies deste artigo no abran
1o - Os intervalos, muros, cercas e os tapu gem as aberturas para luz ou ventilao, no
mes divisrios, tais como sebes vivas, cercas maiores de dez centmetros de largura sobre
de arame ou de madeira, valas ou banquetas, vinte de comprimento e construdas a mais
presumem-se, at prova em contrrio, per- de dois metros de altura de cada piso.
tencer a ambos os proprietrios confinantes,
sendo estes obrigados, de conformidade com Art. 1.302 O proprietrio pode, no lapso de
os costumes da localidade, a concorrer, em ano e dia aps a concluso da obra, exigir
partes iguais, para as despesas de sua cons- que se desfaa janela, sacada, terrao ou
truo e conservao. goteira sobre o seu prdio; escoado o pra-
2o - As sebes vivas, as rvores, ou plantas zo, no poder, por sua vez, edificar sem
quaisquer, que servem de marco divisrio, atender ao disposto no artigo antecedente,
s podem ser cortadas, ou arrancadas, de nem impedir, ou dificultar, o escoamento
comum acordo entre proprietrios. das guas da goteira, com prejuzo para o
3o - A construo de tapumes especiais para prdio vizinho.
impedir a passagem de animais de pequeno Pargrafo nico: Em se tratando de vos, ou
porte, ou para outro fim, pode ser exigida aberturas para luz, seja qual for a quanti-
de quem provocou a necessidade deles, pelo dade, altura e disposio, o vizinho poder,
proprietrio, que no est obrigado a concor a todo tempo, levantar a sua edificao, ou
rer para as despesas. contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

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Art. 1.303 Na zona rural, no ser permitido Pargrafo nico: A disposio anterior no
levantar edificaes a menos de trs metros abrange as chamins ordinrias e os foges
do terreno vizinho. de cozinha.

Art. 1.304 Nas cidades, vilas e povoados cuja Art. 1.309 So proibidas construes capazes
edificao estiver adstrita a alinhamento, de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio,
o dono de um terreno pode nele edificar, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas
madeirando na parede divisria do prdio preexistentes.
contguo, se ela suportar a nova construo;
mas ter de embolsar ao vizinho metade do Art. 1.310 No permitido fazer escavaes
valor da parede e do cho correspondentes. ou quaisquer obras que tirem ao poo ou
nascente de outrem a gua indispensvel s
Art. 1.305 O confinante, que primeiro cons suas necessidades normais.
truir, pode assentar a parede divisria at
meia espessura no terreno contguo, sem Art. 1.311 No permitida a execuo de
perder por isso o direito a haver meio valor qualquer obra ou servio suscetvel de provo-
dela se o vizinho a travejar, caso em que o car desmoronamento ou deslocao de terra,
primeiro fixar a largura e a profundidade ou que comprometa a segurana do prdio
do alicerce. vizinho, seno aps haverem sido feitas as
Pargrafo nico: Se a parede divisria obras acautelatrias.
pertencer a um dos vizinhos, e no tiver Pargrafo nico: O proprietrio do prdio
capacidade para ser travejada pelo outro, vizinho tem direito a ressarcimento pelos
no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prejuzos que sofrer, no obstante haverem
prestar cauo quele, pelo risco a que expe sido realizadas as obras acautelatrias.
a construo anterior.
Art. 1.312 Todo aquele que violar as proi
Art. 1.306 O condmino da parede-meia bies estabelecidas nesta Seo obrigado
pode utiliz-la at ao meio da espessura, no a demolir as construes feitas, respondendo
pondo em risco a segurana ou a separao por perdas e danos.
dos dois prdios, e avisando previamente o
outro condmino das obras que ali tenciona Art. 1.313 O proprietrio ou ocupante do
fazer; no pode sem consentimento do outro, imvel obrigado a tolerar que o vizinho
fazer, na parede-meia, armrios, ou obras entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
semelhantes, correspondendo a outras, da I - dele temporariamente usar, quando indis
mesma natureza, j feitas do lado oposto. pensvel reparao, construo, reconstruo
ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
Art. 1.307 Qualquer dos confinantes pode II - apoderar-se de coisas suas, inclusive
alt ear a parede divisria, se necessrio animais que a se encontrem casualmente.
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; 1o - O disposto neste artigo aplica-se aos
arcar com todas as despesas, inclusive de casos de limpeza ou reparao de esgotos,
conservao, ou com metade, se o vizinho ad- goteiras, aparelhos higinicos, poos e nas-
quirir meao tambm na parte aumentada. centes e ao aparo de cerca viva.
2o - Na hiptese do inciso II, uma vez entre-
Art. 1.308 No lcito encostar parede gues as coisas buscadas pelo vizinho, poder
divisria chamins, foges, fornos ou quais ser impedida a sua entrada no imvel.
quer aparelhos ou depsitos suscetveis de 3o Se do exerccio do direito assegurado
produzir infiltraes ou interferncias preju neste artigo provier dano, ter o prejudicado
diciais ao vizinho. direito a ressarcimento.

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TTULO V Art. 1.384 A servido pode ser removida, de


Das Servides um local para outro, pelo dono do prdio ser
viente e sua custa, se em nada diminuir as
CAPTULO I vantagens do prdio dominante, ou pelo dono
Da Constituio das Servides deste e sua custa, se houver considervel
incremento da utilidade e no prejudicar o
Art. 1.378 A servido proporciona utilidade prdio serviente.
para o prdio dominante, e grava o prdio
serviente, que pertence a diverso dono, e cons Art. 1.385 Restringir-se- o exerccio da
titui-se mediante declarao expressa dos servido s necessidades do prdio dominan
proprietrios, ou por testamento, e subseqente te, evitando-se, quanto possvel, agravar o
registro no Cartrio de Registro de Imveis. encargo ao prdio serviente.
1o - Constituda para certo fim, a servido
Art. 1.379 O exerccio incontestado e contnuo no se pode ampliar a outro.
de uma servido aparente, por dez anos, nos 2o - Nas servides de trnsito, a de maior
termos do art. 1.242, autoriza o interessado a inclui a de menor nus, e a menor exclui a
registr-la em seu nome no Registro de Im- mais onerosa.
veis, valendo-lhe como ttulo a sentena que 3o - Se as necessidades da cultura, ou da
julgar consumado a usucapio. indstria, do prdio dominante impuserem
Pargrafo nico: Se o possuidor no tiver ttu servido maior largueza, o dono do serviente
lo, o prazo da usucapio ser de vinte anos. obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser
indenizado pelo excesso.
CAPTULO II
Do Exerccio das Servides Art. 1.386 As servides prediais so indivi
sveis, e subsistem, no caso de diviso dos
Art. 1.380 O dono de uma servido pode fazer imveis, em benefcio de cada uma das por
todas as obras necessrias sua conservao es do prdio dominante, e continuam a
e uso, e, se a servido pertencer a mais de um gravar cada uma das do prdio serviente,
prdio, sero as despesas rateadas entre os salvo se, por natureza, ou destino, s se
respectivos donos. aplicarem a certa parte de um ou de outro.

Art. 1.381 As obras a que se refere o artigo CAPTULO III


antecedente devem ser feitas pelo dono do Da Extino das Servides
prdio dominante, se o contrrio no dispu-
ser expressamente o ttulo. Art. 1.387 Salvo nas desapropriaes, a ser-
vido, uma vez registrada, s se extingue,
Art. 1.382 Quando a obrigao incumbir ao com respeito a terceiros, quando cancelada.
dono do prdio serviente, este poder exo Pargrafo nico. Se o prdio dominante es-
nerar-se, abandonando, total ou parcialmen tiver hipotecado, e a servido se mencionar
te, a propriedade ao dono do dominante. no ttulo hipotecrio, ser tambm preciso,
Pargrafo nico: Se o proprietrio do prdio para a cancelar, o consentimento do credor.
dominante se recusar a receber a proprie
dade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- Art. 1.388 O dono do prdio serviente tem
custear as obras. direito, pelos meios judiciais, ao cancela
mento do registro, embora o dono do prdio
Art. 1.383 O dono do prdio serviente no dominante lho impugne:
poder embaraar de modo algum o exerccio I - quando o titular houver renunciado a sua
legtimo da servido. servido;

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II - quando tiver cessado, para o prdio do- tem direito parte do tesouro achado por
minante, a utilidade ou a comodidade, que outrem, e ao preo pago pelo vizinho do pr-
determinou a constituio da servido; dio usufrudo, para obter meao em parede,
III - quando o dono do prdio serviente res- cerca, muro, vala ou valado.
gatar a servido.
Art. 1.393 No se pode transferir o usufru-
Art. 1.389 Tambm se extingue a servido, to por alienao; mas o seu exerccio pode
ficando ao dono do prdio serviente a facul- ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso.
dade de faz-la cancelar, mediante a prova
da extino: CAPTULO II
I - pela reunio dos dois prdios no domnio Dos Direitos do Usufruturio
da mesma pessoa;
II - pela supresso das respectivas obras por Art. 1.394 O usufruturio tem direito posse,
efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso; uso, administrao e percepo dos frutos.
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.
Art. 1.395 Quando o usufruto recai em ttulos
TTULO VI de crdito, o usufruturio tem direito a perce
Do Usufruto ber os frutos e a cobrar as respectivas dvidas.
Pargrafo nico: Cobradas as dvidas, o
CAPTULO I usufruturio aplicar, de imediato, a im-
Disposies Gerais portncia em ttulos da mesma natureza, ou
em ttulos da dvida pblica federal, com
Art. 1.390 O usufruto pode recair em um ou clusula de atualizao monetria segundo
mais bens, mveis ou imveis, em um patri ndices oficiais regularmente estabelecidos.
mnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe,
no todo ou em parte, os frutos e utilidades. Art. 1.396 Salvo direito adquirido por ou-
trem, o usufruturio faz seus os frutos natu-
Art. 1.391 O usufruto de imveis, quando no rais, pendentes ao comear o usufruto, sem
resulte de usucapio, constituir-se- mediante encargo de pagar as despesas de produo.
registro no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico: Os frutos naturais, penden
tes ao tempo em que cessa o usufruto, perten
Art. 1.392 Salvo disposio em contrrio, o cem ao dono, tambm sem compensao das
usufruto estende-se aos acessrios da coisa despesas.
e seus acrescidos.
1o - Se, entre os acessrios e os acrescidos, Art. 1.397 As crias dos animais pertencem
houver coisas consumveis, ter o usufrutu ao usufruturio, deduzidas quantas bastem
rio o dever de restituir, findo o usufruto, as para inteirar as cabeas de gado existentes
que ainda houver e, das outras, o equivalente ao comear o usufruto.
em gnero, qualidade e quantidade, ou, no
sendo possvel, o seu valor, estimado ao tem- Art. 1.398 Os frutos civis, vencidos na data
po da restituio. inicial do usufruto, pertencem ao propriet
2o - Se h no prdio em que recai o usufruto rio, e ao usufruturio os vencidos na data em
florestas ou os recursos minerais a que se que cessa o usufruto.
refere o art. 1.230, devem o dono e o usufru
turio prefixar-lhe a extenso do gozo e a Art. 1.399 O usufruturio pode usufruir em
maneira de explorao. pessoa, ou mediante arrendamento, o prdio,
3o - Se o usufruto recai sobre universali- mas no mudar-lhe a destinao econmica,
dade ou quota-parte de bens, o usufruturio sem expressa autorizao do proprietrio.

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CAPTULO III Art. 1.405 Se o usufruto recair num patri


Dos Deveres do Usufruturio mnio, ou parte deste, ser o usufruturio
obrigado aos juros da dvida que onerar o
Art. 1.400 O usufruturio, antes de assumir patrimnio ou a parte dele.
o usufruto, inventariar, sua custa, os bens
que receber, determinando o estado em que Art. 1.406 O usufruturio obrigado a dar
se acham, e dar cauo, fidejussria ou cincia ao dono de qualquer leso produzida
real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela contra a posse da coisa, ou os direitos deste.
conservao, e entreg-los findo o usufruto.
Pargrafo nico. No obrigado cauo o Art. 1.407 Se a coisa estiver segurada, incum-
doador que se reservar o usufruto da coisa be ao usufruturio pagar, durante o usufruto,
doada. as contribuies do seguro.
1o - Se o usufruturio fizer o seguro, ao
Art. 1.401 O usufruturio que no quiser proprietrio caber o direito dele resultante
ou no puder dar cauo suficiente perder contra o segurador.
o direito de administrar o usufruto; e, nes- 2o - Em qualquer hiptese, o direito do
te caso, os bens sero administrados pelo usufruturio fica sub-rogado no valor da
proprietrio, que ficar obrigado, mediante indenizao do seguro.
cauo, a entregar ao usufruturio o ren
dimento deles, deduzidas as despesas de Art. 1.408 Se um edifcio sujeito a usufruto for
administrao, entre as quais se incluir a destrudo sem culpa do proprietrio, no ser
quantia fixada pelo juiz como remunerao este obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto
do administrador. se restabelecer, se o proprietrio reconstruir
sua custa o prdio; mas se a indenizao do
Art. 1.402 O usufruturio no obrigado a seguro for aplicada reconstruo do prdio,
pagar as deterioraes resultantes do exer restabelecer-se- o usufruto.
ccio regular do usufruto.
Art. 1.409 Tambm fica sub-rogada no nus
Art. 1.403 Incumbem ao usufruturio: do usufruto, em lugar do prdio, a inde
I - as despesas ordinrias de conservao dos nizao paga, se ele for desapropriado, ou a
bens no estado em que os recebeu; importncia do dano, ressarcido pelo terceiro
II - as prestaes e os tributos devidos pela responsvel no caso de danificao ou perda.
posse ou rendimento da coisa usufruda.
CAPTULO IV
Art. 1.404 Incumbem ao dono as reparaes Da Extino do Usufruto
extraordinrias e as que no forem de custo
mdico; mas o usufruturio lhe pagar os Art. 1.410 O usufruto extingue-se, cance
juros do capital despendido com as que forem lando-se o registro no Cartrio de Registro
necessrias conservao, ou aumentarem o de Imveis:
rendimento da coisa usufruda. I - pela renncia ou morte do usufruturio;
1o - No se consideram mdicas as despesas II - pelo termo de sua durao;
superiores a dois teros do lquido rendi III - pela extino da pessoa jurdica, em
mento em um ano. favor de quem o usufruto foi constitudo, ou,
2o - Se o dono no fizer as reparaes a se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos
que est obrigado, e que so indispensveis da data em que se comeou a exercer;
conservao da coisa, o usufruturio pode IV - pela cessao do motivo de que se origina;
realiz-las, cobrando daquele a importncia V - pela destruio da coisa, guardadas as dis
despendida. posies dos arts. 1.407, 1.408, 2 parte, e 1.409;

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VI - pela consolidao; Art. 1.420 S aquele que pode alienar poder


VII - por culpa do usufruturio, quando empenhar, hipotecar ou dar em anticrese;
aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, s os bens que se podem alienar podero ser
no lhes acudindo com os reparos de con- dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
servao, ou quando, no usufruto de ttulos 1o - A propriedade superveniente torna
de crdito, no d s importncias recebidas eficaz, desde o registro, as garantias reais
a aplicao prevista no pargrafo nico do estabelecidas por quem no era dono.
art. 1.395; 2o - A coisa comum a dois ou mais proprie
VIII - Pelo no uso, ou no fruio, da coisa trios no pode ser dada em garantia real,
em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399). na sua totalidade, sem o consentimento de
todos; mas cada um pode individualmente
Art. 1.411 Constitudo o usufruto em favor de dar em garantia real a parte que tiver.
duas ou mais pessoas, extinguir-se- a parte
em relao a cada uma das que falecerem, Art. 1.421 O pagamento de uma ou mais
salvo se, por estipulao expressa, o quinho prestaes da dvida no importa exonerao
desses couber ao sobrevivente. correspondente da garantia, ainda que esta
compreenda vrios bens, salvo disposio
TTULO IX expressa no ttulo ou na quitao.
Do Direito do Promitente
Comprador Art. 1.422 O credor hipotecrio e o pig
noratcio tm o direito de excutir a coisa
Art. 1.417 Mediante promessa de compra hipotecada ou empenhada, e preferir, no
e venda, em que se no pactuou arrepen pagamento, a outros credores, observada,
dimento, celebrada por instrumento pblico quanto hipoteca, a prioridade no registro.
ou particular, e registrada no Cartrio de Pargrafo nico: Excetuam-se da regra
Registro de Imveis, adquire o promitente estabelecida neste artigo as dvidas que,
comprador direito real aquisio do imvel. em virtude de outras leis, devam ser pagas
precipuamente a quaisquer outros crditos.
Art. 1.418 O promitente comprador, titular
de direito real, pode exigir do promitente Art. 1.423 O credor anticrtico tem direito a
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos reter em seu poder o bem, enquanto a dvida
deste forem cedidos, a outorga da escritura no for paga; extingue-se esse direito decor-
definitiva de compra e venda, conforme o ridos quinze anos da data de sua constituio.
disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao Art. 1.424 Os contratos de penhor, anticrese
do imvel. ou hipoteca declararo, sob pena de no
terem eficcia:
TTULO X I - o valor do crdito, sua estimao, ou valor
Do Penhor, da Hipoteca e da mximo;
Anticrese II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
CAPTULO I IV - o bem dado em garantia com as suas
Disposies Gerais especificaes.

Art. 1.419 Nas dvidas garantidas por pe- Art. 1.425 A dvida considera-se vencida:
nhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem
garantia fica sujeito, por vnculo real, ao dado em segurana, desfalcar a garantia, e o
cumprimento da obrigao. devedor, intimado, no a reforar ou substituir;

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II - se o devedor cair em insolvncia ou falir; qualquer deles, porm, pode faz-lo no todo.
III - se as prestaes no forem pontualmen- Pargrafo nico: O herdeiro ou sucessor que
te pagas, toda vez que deste modo se achar fizer a remio fica sub-rogado nos direitos
estipulado o pagamento. Neste caso, o rece do credor pelas quotas que houver satisfeito.
bimento posterior da prestao atrasada
importa renncia do credor ao seu direito Art. 1.430 Quando, excutido o penhor, ou
de execuo imediata; executada a hipoteca, o produto no bastar
IV - se perecer o bem dado em garantia, e para pagamento da dvida e despesas judi-
no for substitudo; ciais, continuar o devedor obrigado pesso-
V - se se desapropriar o bem dado em garan- almente pelo restante.
tia, hiptese na qual se depositar a parte do
preo que for necessria para o pagamento CAPTULO III
integral do credor. Da Hipoteca
1o - Nos casos de perecimento da coisa dada
Seo I
em garantia, esta se sub-rogar na indeniza-
Disposies Gerais
o do seguro, ou no ressarcimento do dano,
em benefcio do credor, a quem assistir sobre
Art. 1.473 Podem ser objeto de hipoteca:
ela preferncia at seu completo reembolso.
I - os imveis e os acessrios dos imveis
2o - Nos casos dos incisos IV e V, s se
conjuntamente com eles;
vencer a hipoteca antes do prazo estipulado,
II - o domnio direto;
se o perecimento, ou a desapropriao recair
III - o domnio til;
sobre o bem dado em garantia, e esta no
IV - as estradas de ferro;
abranger outras; subsistindo, no caso con-
V - os recursos naturais a que se refere o
trrio, a dvida reduzida, com a respectiva
art. 1.230, independentemente do solo onde
garantia sobre os demais bens, no desapro
se acham;
priados ou destrudos.
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
Art. 1.426 Nas hipteses do artigo anterior,
Pargrafo nico: A hipoteca dos navios e
de vencimento antecipado da dvida, no se
das aeronaves reger-se- pelo disposto em
compreendem os juros correspondentes ao
lei especial.
tempo ainda no decorrido.
Art. 1.474 A hipoteca abrange todas as aces
Art. 1.427 Salvo clusula expressa, o terceiro que
ses, melhoramentos ou construes do im-
presta garantia real por dvida alheia no fica
vel. Subsistem os nus reais constitudos e
obrigado a substitu-la, ou refor-la, quando,
registrados, anteriormente hipoteca, sobre
sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.
o mesmo imvel.
Art. 1.428 nula a clusula que autoriza o
Art. 1.475 nula a clusula que probe ao
credor pignoratcio, anticrtico ou hipote
proprietrio alienar imvel hipotecado.
crio a ficar com o objeto da garantia, se a
Pargrafo nico: Pode convencionar-se que
dvida no for paga no vencimento.
vencer o crdito hipotecrio, se o imvel
Pargrafo nico: Aps o vencimento, pode-
for alienado.
r o devedor dar a coisa em pagamento da
dvida.
Art. 1.476 O dono do imvel hipotecado pode
constituir outra hipoteca sobre ele, mediante
Art. 1.429 Os sucessores do devedor no
novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro
podem remir parcialmente o penhor ou a
credor.
hipoteca na proporo dos seus quinhes;

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Art. 1.477 Salvo o caso de insolvncia do se- licitao, efetuando-se a venda judicial
devedor, o credor da segunda hipoteca, em a quem oferecer maior preo, assegurada
bora vencida, no poder executar o imvel preferncia ao adquirente do imvel.
antes de vencida a primeira. 2o - No impugnado pelo credor, o preo
Pargrafo nico: No se considera insolvente da aquisio ou o preo proposto pelo adqui-
o devedor por faltar ao pagamento das obri- rente, haver-se- por definitivamente fixado
gaes garantidas por hipotecas posteriores para a remisso do imvel, que ficar livre
primeira. de hipoteca, uma vez pago ou depositado o
preo.
Art. 1.478 Se o devedor da obrigao garanti- 3o - Se o adquirente deixar de remir o
da pela primeira hipoteca no se oferecer, no imvel, sujeitando-o a execuo, ficar obri-
vencimento, para pag-la, o credor da segun gado a ressarcir os credores hipotecrios da
da pode promover-lhe a extino, consignan desvalorizao que, por sua culpa, o mesmo
do a importncia e citando o primeiro credor vier a sofrer, alm das despesas judiciais da
para receb-la e o devedor para pag-la; se execuo.
este no pagar, o segundo credor, efetuando 4o - Dispor de ao regressiva contra o
o pagamento, se sub-rogar nos direitos da vendedor o adquirente que ficar privado do
hipoteca anterior, sem prejuzo dos que lhe imvel em conseqncia de licitao ou pe
competirem contra o devedor comum. nhora, o que pagar a hipoteca, o que, por cau-
Pargrafo nico: Se o primeiro credor esti- sa de adjudicao ou licitao, desembolsar
ver promovendo a execuo da hipoteca, o com o pagamento da hipoteca importncia
credor da segunda depositar a importncia excedente da compra e o que suportar cus-
do dbito e as despesas judiciais. tas e despesas judiciais.

Art. 1.479 O adquirente do imvel hipo- Art. 1.482 Realizada a praa, o executado
tecado, desde que no se tenha obrigado poder, at a assinatura do auto de arrema
pessoalmente a pagar as dvidas aos credores tao ou at que seja publicada a sentena
hipotecrios, poder exonerar-se da hipote- de adjudicao, remir o imvel hipotecado,
ca, abandonando-lhes o imvel. oferecendo preo igual ao da avaliao, se
no tiver havido licitantes, ou ao do maior
Art. 1.480 O adquirente notificar o vendedor lance oferecido. Igual direito caber ao
e os credores hipotecrios, deferindo-lhes, cnjuge, aos descendentes ou ascendentes
conjuntamente, a posse do imvel, ou o depo do executado.
sitar em juzo.
Pargrafo nico: Poder o adquirente Art. 1.483 No caso de falncia, ou insol-
exercer a faculdade de abandonar o im- vncia, do devedor hipotecrio, o direito de
vel hipotecado, at as vinte e quatro horas remio defere-se massa, ou aos credores
subseqentes citao, com que se inicia o em concurso, no podendo o credor recusar
procedimento executivo. o preo da avaliao do imvel.
Pargrafo nico. Pode o credor hipotecrio,
Art. 1.481 Dentro em trinta dias, contados para pagamento de seu crdito, requerer a
do registro do ttulo aquisitivo, tem o ad- adjudicao do imvel avaliado em quantia
quirente do imvel hipotecado o direito de inferior quele, desde que d quitao pela
remi-lo, citando os credores hipotecrios e sua totalidade.
propondo importncia no inferior ao preo
por que o adquiriu. Art. 1.484 lcito aos interessados fa-
1o - Se o credor impugnar o preo da aqui- zer constar das escrituras o valor entre si
sio ou a importncia oferecida, realizar- ajustado dos imveis hipotecados, o qual,

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devidamente atualizado, ser a base para 3o - O desmembramento do nus no exone-


as arremataes, adjudicaes e remies, ra o devedor originrio da responsabilidade
dispensada a avaliao. a que se refere o art. 1.430, salvo anuncia
do credor.
Art. 1.485 Mediante simples averbao,
requerida por ambas as partes, poder Seo II
prorrogar-se a hipoteca, at 30 (trinta) anos Da Hipoteca Legal
da data do contrato. Desde que perfaa esse
prazo, s poder subsistir o contrato de hi- Art. 1.489 A lei confere hipoteca:
poteca reconstituindo-se por novo ttulo e I - s pessoas de direito pblico interno (art.
novo registro; e, nesse caso, lhe ser mantida 41) sobre os imveis pertencentes aos encarre-
a precedncia, que ento lhe competir. gados da cobrana, guarda ou administrao
dos respectivos fundos e rendas;
Art. 1.486 Podem o credor e o devedor, no ato II - aos filhos, sobre os imveis do pai ou da
constitutivo da hipoteca, autorizar a emisso me que passar a outras npcias, antes de
da correspondente cdula hipotecria, na fazer o inventrio do casal anterior;
forma e para os fins previstos em lei especial. III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre
os imveis do delinqente, para satisfao do
Art. 1.487 A hipoteca pode ser constituda dano causado pelo delito e pagamento das
para garantia de dvida futura ou condicio despesas judiciais;
nada, desde que determinado o valor mximo IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu
do crdito a ser garantido. quinho ou torna da partilha, sobre o imvel
1o - Nos casos deste artigo, a execuo da adjudicado ao herdeiro reponente;
hipoteca depender de prvia e expressa V - ao credor sobre o imvel arrematado,
concordncia do devedor quanto verifica- para garantia do pagamento do restante do
o da condio, ou ao montante da dvida. preo da arrematao.
2o - Havendo divergncia entre o credor e
o devedor, caber quele fazer prova de seu Art. 1.490 O credor da hipoteca legal, ou
crdito. Reconhecido este, o devedor respon quem o represente, poder, provando a insu
der, inclusive, por perdas e danos, em razo ficincia dos imveis especializados, exigir
da superveniente desvalorizao do imvel. do devedor que seja reforado com outros.

Art. 1.488 Se o imvel, dado em garantia Art. 1.491 A hipoteca legal pode ser subs
hipotecria, vier a ser loteado, ou se nele tituda por cauo de ttulos da dvida
se constituir condomnio edilcio, poder pblica federal ou estadual, recebidos pelo
o nus ser dividido, gravando cada lote ou valor de sua cotao mnima no ano corrente;
unidade autnoma, se o requererem ao juiz ou por outra garantia, a critrio do juiz, a
o credor, o devedor ou os donos, obedecida requerimento do devedor.
a proporo entre o valor de cada um deles
e o crdito. Seo III
1o - O credor s poder se opor ao pedido Do Registro da Hipoteca
de desmembramento do nus, provando
que o mesmo importa em diminuio de sua Art. 1.492 As hipotecas sero registradas no
garantia. cartrio do lugar do imvel, ou no de cada
2o - Salvo conveno em contrrio, todas um deles, se o ttulo se referir a mais de um.
as despesas judiciais ou extrajudiciais neces- Pargrafo nico: Compete aos interessados,
srias ao desmembramento do nus correm exibido o ttulo, requerer o registro da hi-
por conta de quem o requerer. poteca.

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Art. 1.493 Os registros e averbaes seguiro cializao, em completando vinte anos, deve
a ordem em que forem requeridas, verifi ser renovada.
cando-se ela pela da sua numerao suces-
siva no protocolo. Seo IV
Pargrafo nico: O nmero de ordem deter Da Extino da Hipoteca
mina a prioridade, e esta a preferncia entre
as hipotecas. Art. 1.499 A hipoteca extingue-se:
I - pela extino da obrigao principal;
Art. 1.494 No se registraro no mesmo dia II - pelo perecimento da coisa;
duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito III - pela resoluo da propriedade;
real, sobre o mesmo imvel, em favor de pes- IV - pela renncia do credor;
soas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo V - pela remio;
dia, indicarem a hora em que foram lavradas. VI - pela arrematao ou adjudicao.

Art. 1.495 Quando se apresentar ao oficial Art. 1.500 Extingue-se ainda a hipoteca com
do registro ttulo de hipoteca que mencione a averbao, no Registro de Imveis, do can-
a constituio de anterior, no registrada, celamento do registro, vista da respectiva
sobrestar ele na inscrio da nova, depois de prova.
a prenotar, at trinta dias, aguardando que o
interessado inscreva a precedente; esgotado o Art. 1.501 No extinguir a hipoteca, devi
prazo, sem que se requeira a inscrio desta, damente registrada, a arrematao ou ad-
a hipoteca ulterior ser registrada e obter judicao, sem que tenham sido notificados
preferncia. judicialmente os respectivos credores hipo-
tecrios, que no forem de qualquer modo
Art. 1.496 Se tiver dvida sobre a legalidade partes na execuo.
do registro requerido, o oficial far, ainda
assim, a prenotao do pedido. Se a dvida, CAPTULO IV
dentro em noventa dias, for julgada impro- Da Anticrese
cedente, o registro efetuar-se- com o mesmo
nmero que teria na data da prenotao; no Art. 1.506 Pode o devedor ou outrem por ele,
caso contrrio, cancelada esta, receber o com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe
registro o nmero correspondente data em o direito de perceber, em compensao da
que se tornar a requerer. dvida, os frutos e rendimentos.
1o - permitido estipular que os frutos e
Art. 1.497 As hipotecas legais, de qualquer rendimentos do imvel sejam percebidos pelo
natureza, devero ser registradas e especia- credor conta de juros, mas se o seu valor
lizadas. ultrapassar a taxa mxima permitida em lei
1o - O registro e a especializao das hipo- para as operaes financeiras, o remanes
tecas legais incumbem a quem est obrigado cente ser imputado ao capital.
a prestar a garantia, mas os interessados po- 2o - Quando a anticrese recair sobre bem
dem promover a inscrio delas, ou solicitar imvel, este poder ser hipotecado pelo de-
ao Ministrio Pblico que o faa. vedor ao credor anticrtico, ou a terceiros,
2o - As pessoas, s quais incumbir o registro assim como o imvel hipotecado poder ser
e a especializao das hipotecas legais, esto dado em anticrese.
sujeitas a perdas e danos pela omisso.
Art. 1.507 O credor anticrtico pode admi
Art. 1.498 Vale o registro da hipoteca, en nistrar os bens dados em anticrese e fruir
quanto a obrigao perdurar; mas a espe seus frutos e utilidades, mas dever apre

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sentar anualmente balano, exato e fiel, de sua administrao.


1o - Se o devedor anticrtico no concordar com o que se con-
tm no balano, por ser inexato, ou ruinosa a administrao,
poder impugn-lo, e, se o quiser, requerer a transformao em
arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual
poder ser corrigido anualmente.
2o - O credor anticrtico pode, salvo pacto em sentido contrrio,
arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, at
ser pago, direito de reteno do imvel, embora o aluguel desse
arrendamento no seja vinculativo para o devedor.

Art. 1.508 O credor anticrtico responde pelas deterioraes que,


por culpa sua, o imvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos
que, por sua negligncia, deixar de perceber.

Art. 1.509 O credor anticrtico pode vindicar os seus direitos contra


o adquirente dos bens, os credores quirografrios e os hipotecrios
posteriores ao registro da anticrese.
1o - Se executar os bens por falta de pagamento da dvida, ou
permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de
reteno ao exeqente, no ter preferncia sobre o preo.
2o - O credor anticrtico no ter preferncia sobre a indeni-
zao do seguro, quando o prdio seja destrudo, nem, se forem
desapropriados os bens, com relao desapropriao.

Art. 1.510 O adquirente dos bens dados em anticrese poder remi-


los, antes do vencimento da dvida, pagando a sua totalidade
data do pedido de remio e imitir-se-, se for o caso, na sua posse.

Anotaes/dicas

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lio

Glossrio de Termos Tcnicos


10 e Expresses Jurdicas
Introduo Como este glossrio formado tanto por
simples palavras, quanto por expresses intei-
ras, para consult-lo considere o espao entre
Durante seu estudo deste mdulo de duas letras como uma letra. Por exemplo: A
Operaes Imobilirias, com certeza surgi- _ Rogo vem antes de Abandonatrio, porque
ram muitos termos e expresses desconhe- depois do A, na primeira expresso vem o es-
cidos. Assim, nesta lio, fornecemos em pao _ e, na palavra, depois do A vem a letra B.
ordem alfabtica a definio de cada um de-
les, alm de expresses normalmente usadas Caso surja mais alguma dvida sua com
no dia-a-dia do Corretor de Imveis e que relao s palavras e expresses citadas,
no foram mencionadas. Assim, sugerimos aconselhamos que consulte um dicionrio ou
que no use esta lio apenas como consulta, entre em contato conosco atravs dos meios
mas que a leia na ntegra. colocados sua disposio.

A
A NON DOMNIO - Expresso usada na linguagem jurdica para explicar a transferncia de
um imvel, por pessoa que no a sua legtima proprietria. Alienao feita por quem no tem
o domnio da coisa, do bem transferido, ou alienado. A Non Domnio diz-se das alienaes
efetuadas pelos Estados na Faixa de Fronteira. Estar de posse da propriedade, sem ser o leg-
timo titular. Deter a posse sem haver o ttulo de domnio.

A ROGO - Usada na linguagem comercial e jurdica para indicar a assinatura feita por pessoa
alheia a pedido de quem no pode assinar um documento.

ABAIXO DA AVALIAO - o preo que se estabelece inferiormente ou menos que o preo da


avaliao, isto , preo dado ou atribudo coisa por valor inferior ou menos que o constante da
avaliao anteriormente promovida.

ABAIXO DO CUSTO - Assim se diz da venda que se faz por preo inferior ou menor que o de
custo da avaliao da coisa.

ABANDONATRIO - Aquele que toma posse de imvel que esteja abandonado. Pessoa que ad-
quiriu direitos ou coisas abandonadas. Pessoa em benefcio da qual feito o abandono de bens
por um credor.

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ABANDONO DA POSSE - Perda voluntria da posse de um im-


vel. Ato de no mais zelar pela posse de um imvel, favorecendo
as circunstncias para que outro a detenha. uma das formas de
perda da posse, prevista no Cdigo Civil, art. 520.

ABJUDICAR - Tirar judicialmente de algum aquilo que legal-


mente no lhe pertence. Declarar, sentena de mrito, que o
imvel no pertence a quem se diz dono.

ABONAO - usado como significado de reforo de fiana. Ga-


rantia prestada para reforo de outra garantia, exigvel, quando
falta o fiador ou garantia principal. Ato ou efeito de abonar; abono.
Garantia, fiana, hipoteca, penhor, sinal.

ABONADOR - Designao da pessoa que d abono. ainda quem,


conhecendo como verdadeira a firma de uma outra pessoa, atesta
a sua veracidade e legitimidade. Abonador da firma ou assinatura.

AB-ROGAO - Revogao de uma lei ou decreto, de uma re-
gra ou regulamento, por uma nova lei, decreto ou regulamento.
ainda a ao de cassar, revogar, tornar nulo ou sem efeito um
ato anterior.

ABUSO DO LOCADOR - Uso indevido da propriedade locada, de


que possam ou no decorrer danificaes, sendo motivo de resciso
contratual, dando direito a ao contra perdas e danos ao locador.

AO - Um dos sentidos do presente vocbulo o de intentar pe-


rante os rgos competentes o reconhecimento ou fruto de direitos
que se ache possudos, mediante a formao de um processo, que
movimenta toda a estrutura do Judicirio. Ato de fazer valer todos
e quaisquer direitos concernentes ao imvel perante a autoridade
competente.

AO APROPRIATRIA - Diz-se da reivindicao, por parte do


legtimo dono do imvel, de benfeitorias, culturas agrcolas ou
qualquer outro benefcio realizado por terceiros em sua proprie-
dade. No se questiona se os benefcios foram introduzidos no
imvel por boa ou m f.

AO AVULSRIA - Ao que visa adquirir, em carter mera-


mente transitrio, grande parte de terreno vizinho, abandonado,
para edificar em terreno prprio. Ato de usar como ptio de obras
o terreno alheio.

AO CVIL - Ao que resulta de demanda intentada em juzo


civil, para haver garantia de direito ou cumprimento de obriga-

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o fundada em preceito do direito civil. Ser assim o direito de


pedir o cumprimento de uma obrigao fundada num contrato ou
quase contrato.

AO COMINATRIA - a que cabe a todo titular de um di-
reito, para que outrem cumpra a obrigao ou preste algum fato,
ou se abstenha da prtica de ato, todos perturbadores de relaes
jurdicas pr-existentes ou que possam ser exigidas.

AO COMISSRIA - Ao movida pelo senhorio contra o en-


fiteuta, visando extinguir o aforamento pelo inadimplemento do
foro anual por trs anos consecutivos.

AO COMPULSRIA - Ao que visa impedir a utilizao pre-


sente ou futura a que se destine, de imvel vizinho que possa trazer
prejuzo segurana, sade e paz do proprietrio ou inquilino.

AO CONFESSRIA - Ao que tem como fim a declarao de


uma servido que existe de fato, tornando-a de direito.

AO CONSERVATRIA - Medida cautelar que visa prevenir


prejuzos ou danos no imvel por negligncia do proprietrio ou
de inquilinos vizinhos.

AO CONTRA ADMINISTRAO - Visa atacar ato ilegal da


esfera administrativa, como por exemplo nos casos em que a ad-
ministrao pblica violar direito do proprietrio.

AO CONTRRIA - A ao se diz contrria, em distino da di-


reta, quando a lei concede pessoa que contraiu uma obrigao em
nome de outrem, a fim de obter deste o reembolso das importncias
despendidas na execuo deste mesmo contrato ou incumbncia.

AO DE ANULAO DE CONTRATO - Ao baseada em


nulidade e outros defeitos que tenham determinado contrato. A
natureza das nulidades pode ser relativa ou absoluta. Assim, a ao
de anulao ter o efeito declaratrio sendo a nulidade absoluta
e sendo relativa, ter efeito constitutivo.

AO DE COMODATO - a que compete ao comodante contra


o comodatrio, para haver deste a restituio da coisa emprestada
nas mesmas condies em que lhes foi entregue e para lhe exigir
perdas e danos, quando for o caso.

AO DE CONSIGNAO EM PAGAMENTO - um proce-


dimento judicial para o inquilino obter quitao de dvida ou
obrigao (aluguel, encargos, etc.) junto ao locador, depositando

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judicialmente o valor da dvida. usada quando: h recusa de re-


cebimento, no possvel localizar o locador ou quando h dvida
em relao a quem se deva efetuar o pagamento.

AO DE DANO INFECTO - Visa compelir o proprietrio de


terreno vizinho a praticar ato em seu imvel, que esteja pondo
em risco a segurana do imvel. Pode-se alternativamente exigir
cauo se a ameaa de runa denotar dano iminente.

AO DE DESAPROPRIAO POR INTERESSE SOCIAL -


aquela proposta para promover a transferncia compulsria ao
patrimnio pblico de determinado imvel do domnio privado
(ou pblico quando o ente proprietrio for hierarquicamente
inferior), visando promover a justa distribuio da propriedade
ou para condicionar o seu uso ao bem estar social. Somente os
imveis situados em reas declaradas prioritrias para fins de
reforma agrria, podero ser desapropriados por interesse social.

AO DE DESPEJO - Meio hbil para que o proprietrio, se-


nhorio, locador ou adquirente do prdio, demande o locatrio de
prdio urbano ou rural, a fim de compeli-lo a desocupar o imvel
quando este injustamente se recusa a restitu-lo.

AO DE EMPREITADA - Movida pelo proprietrio contra o


empreiteiro, esta ao visa denunciar infraes contratuais, tais
como atrasos na entrega da obra, no atendimento a cuidados es-
pecficos, etc. Normalmente estas aes so propostas em funo
de defeitos na construo e acabamento da obra.

AO DE ESBULHO POSSESSRIO - O mesmo que ao de


reintegrao de posse. O autor visa manter-se ou reintegrar-se na
posse do imvel de sua propriedade.

AO DE INVENTRIO - Tem por finalidade arrecadar, des-


crever e partilhar os bens pertencentes ao de cujus, sejam eles
de que natureza for: mveis, imveis, semoventes, ttulos, aes
ou direitos.

AO DE LAUDMIO - Cobrana por parte do senhorio direto,


contra o vendedor ou enfiteuta, para que cumpra o pagamento do
estabelecido laudmio.

AO DE NULIDADE DE REGISTRO DE IMVEIS - aquela que


visa a declarao de nulidade de assentamento do registro, levado
a efeito em desacordo com as prescries legais (Lei n 6.015/73).

AO DE PREEMPO OU PREFERNCIA - o direito que


assiste pessoa que tem, contratualmente, a preferncia para

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aquisio de determinada coisa, quanto venda ou que tenha


legalmente esse direito de opo, de exigir do vendedor o respeito
a esta condio.

AO DE RETRO VENDENDO - Esta ao se funda no compro-


misso de retro-venda assumido pelo comprador.

AO DE REVISO DE ALUGUEL - Movida pelo locador contra


o locatrio, visando o aumento do aluguel em funo da superva-
lorizao do imvel ou acentuada desvalorizao da moeda.

AO DE USUCAPIO - Prescrio aquisitiva movida contra o


dono de imvel, visando reconhecimento legal de posse.

AO DEMARCATRIA - Visa demarcar o terreno junto aos


limites das propriedades vizinhas, com base nas escrituras que os
proprietrios dispuserem.

AO DEMOLITRIA - Tem como escopo a demolio de uma


construo ilegal, que tanto pode ser movida pelo poder pblico
como por particulares interessados.

AO DESAPROPRIATRIA - Matria de mbito constitucional,


trata da faculdade do poder pblico de desapropriar o imvel me-
diante indenizao ao proprietrio, sempre que o interesse geral
assim o exigir, em detrimento ao interesse particular.

AO DISCRIMINATRIA - aquela que compete Unio e aos


Estados, com a finalidade de separar as terras devolutas de seu
domnio das de propriedade de particulares. ao privativa do
Poder Pblico (Lei n 6.383/76). Envolve as terras que esto sob
o domnio da Unio. A matria regulada pela Lei n 3.081 de 22
de dezembro de 1955.

AO DIVISRIA - Visa dividir o imvel comum na forma de


condomnio.

AO DOMINIAL OU DOMINICAL - Toda ao que tenha como


objeto o domnio do imvel.

AO ENFITUTICA - Toda a ao que diz respeito enfiteuse,


seja ela proposta pelo enfiteuta ou pelo senhorio.

AO HIPOTECRIA - Ato pelo qual o credor hipotecrio pro-


move a execuo da dvida garantida por hipoteca, fazendo recair
a penhora sobre os bens dados em garantia, a fim de haver, pela
venda judicial dos mesmos, o valor de seu crdito, inclusive juros
e despesas. Execuo hipotecria.

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AO PIGNORATCIA - a ao atribuda ao credor com garan-


tia sob penhor de bens imveis para haver do devedor o valor de
seu crdito (capital e juros), sob pena de fazer recair a execuo
sobre os bens dados em garantia.

AO POSSESSRIA - ao prpria para defesa de posse pro-


vada. Protege o possuidor da coisa, contra atos de violncia ou de
esbulho que a atinjam ou a possam atingir.

AO RENOVATRIA - Visa renovar o contrato de locao de


imvel para fins comerciais, garantindo o fundo de comrcio,
conforme indica a lei de luvas. Deve ser proposta a ao com
antecedncia de at 180 dias antes do fim do contrato.

ACESSO PROPRIEDADE DA TERRA (FORMAS COMPLE-


MENTARES) - Constituem formas complementares de acesso
propriedade da terra:
a) loteamentos rurais destinados urbanizao, industrializao
e formao de stios de recreio;
b) os loteamentos rurais destinados utilizao econmica ou
agro-industrial;
c) as reas resultantes de processo de desmembramento de imveis
rurais;
d) as novas parcelas resultantes de processos de remembramento
de minifndios (art. 13, do Decreto n 59.428/66).

ACESSRIOS DO SOLO - Todos os bens ou coisas existentes


tanto na superfcie, quanto abaixo dela (subsolo), que possam ser
utilizados pelo proprietrio do imvel, ou todos os bens ou coisas
que a ele se fixarem naturalmente ou com artifcio ou indstria
humana.

AD CORPUS - Pelo todo, pelo corpo. Diz-se da escritura lavrada


cuja descrio do terreno retrata o imvel sem detalhar com rigor
suas dimenses. Contrrio de Ad Mensuram.

AD JUDICIA - Em juzo, para o juzo. Diz-se da procurao que


outorgada pessoa capaz e habilitada para, em nome do outor-
gante, agir perante rgos judicirios.

AD MENSURAM - Diz-se da escritura lavrada, em que o imvel


descrito com rigor em suas dimenses, ao contrrio da escritura
Ad Corpus.

AD VALOREM - Expresso latina que significa segundo o valor.


As escrituras e impostos so pagos pelo valor venal do imvel e
no pelo valor real oriundo de especulao imobiliria.

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ADJUDICAO - Ato judicial que estabelece e declara que a


propriedade de uma coisa se transfere de seu primitivo dono para
outra pessoa que, ento, assume sobre a mesma coisa, todos os
direitos de domnio e posse que so inerentes a toda e qualquer
alienao. Ato, judicial ou administrativo, que d a algum a
posse de determinados bens. Atribuio do objeto adjudicado ao
adjudicatrio.

ADMINISTRAO DE BENS - Gerncia ou direo de bens


pertencentes a uma associao, outorgada por determinao le-
gal, por delegao ou por mandato comum, sendo a a funo do
administrador restrita prtica dos atos correspondentes a essa
administrao, limitada s coisas ou bens entregues sua gerao.

ADQUIRENTE DIRETO - Proprietrio titular que adquire um


imvel sem interveno de uma terceira pessoa.

ADSTRITA - Limitada, restrita.

AJUSTAMENTO - Conciliaes, acomodaes e composies


amigveis. Acordo amigvel. Justia, retido, inteireza. Ajuste,
liquidao de contas, soluo de conflito.

ALIENABILIDADE - Assim se diz da qualidade jurdica do bem


que pode ser cedido, transferido ou alheado a ttulo gratuito ou
oneroso.

ALIENANTE - Pessoa que vende, cede ou transfere bem ou direito


de sua propriedade para o domnio de outra pessoa.

ALIENAR - Ao de passar para outra pessoa a propriedade de


um bem ou o direito de desfrut-lo.

ALIENATRIO - Pessoa a quem se transfere a propriedade da


coisa ou gozo e uso do direito.

ALVAR JUDICIAL - Decreto mandado lavrar pelo Juiz, para


que se cumpra uma deciso por ele tomada, seja em sentena dada,
seja mero despacho.

AMAZNIA LEGAL - A rea integrada pelos estados do Acre,


Par, Amazonas, Mato Grosso, Gois (acima do paralelo de 13
graus), Maranho (a oeste do meridiano de 44 graus), Amap,
Roraima e Rondnia.

ANO AGRCOLA - o perodo de doze meses que compreende


o ciclo produtivo do tipo de agricultura predominante em deter-
minada regio.

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ANUNCIA - Ao ou efeito de anuir, aprovao, consentimento,


aquiescncia, autorizao. Tem sido usada pelo INCRA como for-
ma ao posseiro de terras devolutas, ainda sem qualquer ttulo de
domnio, o acesso ao crdito bancrio, e formalizada mediante a
expedio de uma carta, denominada Carta de Anuncia, atravs
da qual o estabelecimento bancrio se garante para a efetivao
do penhor agrcola.

REA CONSTRUDA - Paredes, varandas, etc. Sempre maior


que a rea til.

REA HABITVEL - A que se encontra livre, dentro dos limites


de um imvel e tambm apenas entre as paredes.

REA PRIORITRIA DE REFORMA AGRRIA - So reas


estabelecidas por Decreto do Poder Executivo, visando definir
as regies que exigem a reforma agrria, mediante processo de
eliminao do latifndio ou minifndio, bem como aquelas em
que predomine a economia de subsistncia e cujos lavradores e
pecuaristas carecem de assistncia adequada. (art. 43 do Estatuto
da Terra).

REA REMANESCENTE DE NCLEO DE COLONIZAO OU


DE PROJETO DE REFORMA AGRRIA - a rea de um imvel
rural que no foi utilizada em um projeto de colonizao ou de
reforma agrria, podendo ser dada, pelo INCRA, Estados, Distrito
Federal, Municpios ou Entidades de Administrao Direta, para
utilizao em seus servios: a cooperativa, entidades educacionais,
assistenciais e hospitalares, para fins de utilidade pblica, desde
que tenham perdido a vocao agrcola e se destinem utilizao
urbana.

REA TIL - Apresentada geralmente igual rea habitvel mas,


no sentido exato, envolve no seu clculo: passagens, vos e reas
de servio dentro do apartamento ou casa.

ARRAS - Soma em dinheiro dada como sinal em contrato de com-


pra e venda, para torn-lo obrigatrio. Em caso de arrependimento
de uma das partes contratantes, se for o que deu arras, perde-as, e,
se for o que recebeu, deve devolv-las em dobro. Sinal dado como
confirmao do negcio a ser realizado. Pagamento que garante a
aquisio do imvel, o qual deixa de estar venda.

ARRECADAO DE TERRAS DEVOLUTAS - o ato de incor-


porar ao patrimnio da Unio as terras devolutas no cobertas
por ttulos de domnio particular ou que sobre elas no pese con-
testao ou reclamao administrativa por terceiros, quanto ao
domnio e posse do imvel (art. 28, da Lei n 6.383/76).

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ARRECADAO DO ITR (IMPOSTO TERRITORIAL RURAL)


- Entende-se por arrecadao, a cobrana dos valores referentes
ao ITR de demais tributos lanados anualmente pelo INCRA. A
arrecadao efetuada a nvel municipal, por estabelecimentos
bancrios credenciados nos termos dos ajustes firmados com a
Autarquia.

ARRECADAO ESPECIAL - a cobrana feita geralmente


em um banco da capital, tambm conhecida como Pagamento
Especial referente s guias que, por qualquer motivo, no foram
lanadas no perodo normal de cobrana. Esse pagamento espe-
cial pode ocorrer quando a apresentao de cadastro, tanto por
incluso como advindo da atualizao cadastral, foi feita fora
dos prazos da operao anual.

ARRECADAO NORMAL - a cobrana de grande massa das


quais, efetuada anualmente nos perodos fixados atravs de edital,
pelas agncias arrecadadoras no interior dos estados.

ARREMATAO - Compra feita em leilo.

ARRENDADOR - O que cede o imvel ou o aluga, mediante con-


trato de arrendamento (art. 3, 2, do Decreto n 59.566/66).

ARRENDAMENTO RURAL - o contrato agrrio pelo qual uma


pessoa se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no,
o uso e gozo de imvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo
ou no outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo
de nele ser exercida atividade de explorao agrcola, pecuria,
agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuio ou
aluguel (art. 3 do Decreto n 59.566/66).

ARRENDATRIO - O que toma em arrendamento um imvel,


geralmente rural; rendeiro. Inquilino, locatrio de imvel urbano.
Assim se diz da pessoa que toma um bem em arrendamento.
locatrio, na locao.

ARRESTO - Apreenso judicial dos bens de um devedor, ne-


cessrios garantia de uma dvida cuja cobrana foi ou vai ser
ajuizada; embargo, confiscao, penhora. Apreenso judicial dos
bens de um devedor, ordenada pela justia como meio acautelador
de segurana ou para garantir o credor quanto cobrana de seu
dbito, evitando o no-pagamento.

ASCENDENTES - Os que constituem a linha reta de parentesco


de origem: pais, avs e bisavs.

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ASSECURATRIA - Que assegura ou torna segura a transao


ou operao comercial.

ASSENTAMENTO DE COLONOS - Colocao de colonos pre-


viamente selecionados, em projetos de colonizao.

ATENTADO - Inovao ou alterao abusivamente feita ou intro-


duzida pela parte no estado da coisa litigiosa, pendente a ao ou
recurso. Nas discriminatrias, constitui atentado a alterao das
divisas na rea discriminada, a derrubada da cobertura vegetal,
a construo de cercas e a transferncia de benfeitoria a qualquer
ttulo, sem assentimento do representante da Unio (art. 24 e 25
da Lei n 6.383/76).

AVERBAO - Ato pelo qual se anota, em assento ou documento


anterior, fato que se altera, modifique ou amplie o contedo do
mesmo assento ou documento. Nota margem de um documento.

AVIAMENTO DE RUMOS - Ato pelo qual, nos processos de de-


marcao de prdios, se restauram ou se avivam os marcos deli-
mitados anteriormente existentes entre prdios confiantes.

B
BEM DE FAMLIA - Imvel destinado unicamente para domiclio
da famlia, institudo pelos chefes de famlia, sobre o qual no
recaem nus decorrentes de execuo por dvida, regulado pelo
Cdigo Civil.

BEM DOTAL - o bem destinado ao sustento do casal, que a


mulher traz para o casamento, ficando o marido com a obrigao
de restitu-lo, ao dissolver-se a sociedade conjugal. O dote pode
ser constitudo pela mulher, por seus ascendentes ou por terceiros.

C
CADEIA DOMINIAL DE IMVEIS - Seqncia ininterrupta de
atos de transmisso de propriedade de um imvel, partindo da
origem at chegar ao ltimo proprietrio.

CADEIA POSSESSRIA DE IMVEL - Seqncia ininterrupta


de atos de transferncia de posse de um imvel, comeando de sua
origem at a ltima ocupao.

CAMINHOS VICINAIS - Ruas particulares que se tornam de


domnio pblico.

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CAPITAL AGRCOLA - formado pela soma do valor da terra,


benfeitorias, capital de explorao fixo e capital de explorao
circulante.

CAPUT - Captulo, pargrafo.

CARTA DE ADJUDICAO - Ordem judicial que garante a aqui-


sio do imvel adjudicado que, quando registrada no Registro de
Imveis, transfere o domnio ao adjudicante do mesmo.

CARTA DE POSSE - Ordem judicial que garante a manuteno


ou reintegrao na posse do imvel turbado ou esbulhado.

CARTA DE REMISSO - Documento que traduz a remisso de


imvel penhorado, em favor do remidor.

CAUO - Garantia dada pelo inquilino ao locador, em bens


mveis ou imveis, para assegurar o cumprimento do contrato.

CEDENTE - Pessoa que cede ou transfere a outrem um direito.

CERTIDO DE FILIAO DE DOMNIO - Certido constando


relaes jurdicas de direitos de uso, gozo e disposio de um
bem. Nesta certido, constam os antigos proprietrios do bem. O
domnio comprovado o instrumento que permite ao proprietrio
reaver o bem de quem injustamente o possua.

CERTIFICADO DE CADASTRO - Documento expedido pelo IN-


CRA, comprobatrio da inscrio do imvel rural no Cadastro de
Imveis Rurais, institudo pelo art. 46, da Lei n 4.504/64 (Estatuto
da Terra). Sem a apresentao do Certificado de Cadastro (art. 22,
da Lei n 4.947/66), o detentor do imvel rural no poder:
a) pleitear as facilidades proporcionadas pelos rgos federais de
administrao centralizada ou por empresa de economia mista
de que a Unio possua a maioria das aes;
b) obter inscrio, aprovao ou registro como empresa de colo-
nizao particular;
c) obter aprovao de projeto de loteamento;
d) desmembrar, arrecadar, hipotecar, vender ou prometer em ven-
da, imvel rural;
e) nos casos de sucesso causa mortis nenhuma, partilha ami-
gvel ou judicial, poder ser homologada pela autoridade com-
petente.

CESSO - Transferncia dos direitos e obrigaes do locatrio


a terceiro.

CESSIONRIO - Pessoa a quem cedido ou transferido um direito.

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CITAO - Ato processual inicial de comunicao pessoa contra


quem promovida a ao para, se quiser, apresentar defesa em
prazo pr-determinado.

COI - Central de Operaes Imobilirias.

COMISSO ESPECIAL DE DISCRIMINAO - Comisso criada


por ato do presidente do INCRA, constituda de Bacharel em Di-
reito do Servio Jurdico do INCRA, que presidir, um engenheiro
agrnomo e um outro funcionrio que exera as funes de Secre-
trio. O presidente investido de poderes para poder promover o
processo discriminatrio administrativo das terras devolutas da
Unio, na forma da Lei n 6.383/76, em seu art. 2.

COMISSO - Multa imposta pelo no-cumprimento de certas


clusulas de um contrato ou lei. Sano imposta pessoa que no
cumpre obrigaes de um contrato, consistente na perda da coisa
sob que incida. D-se comisso em Contrato de Enfiteuse, pela falta
de pagamento por trs anos consecutivos (Cdigo Civil).

COMPOSSE - o vocbulo empregado na tcnica jurdica, em


sentido estrito, para indicar a posse efetiva mantida por um dos
condminos da coisa comum, sobre determinada parte dela.

COMPROMISSRIO - Na compra e venda, indica a pessoa a quem


se faz a promessa de venda.

COMPROPRIEDADE - Assim se diz da propriedade tida em co-


mum, ou seja, com vrios donos. a propriedade coletiva.

COMUNI DIVIDUNDO Diviso comum.

CONCESSO DE DOMNIO - Alienao de terras devolutas.


Transferncia que o Poder Pblico faz ao particular, mediante
contrato, de bem de seu domnio.

CONDMINO - Indivduo que dono de uma propriedade, jun-


tamente com outro(s); co-proprietrio. Assim se designa a pessoa
que com outra exerce o direito de propriedade sobre um imvel.

CONFEDERAO DE COOPERATIVAS - constituda pelo


menos de trs federaes centrais, da mesma ou de diferentes
modalidades, e objetiva orientar e coordenar as atividades das
finalidades, nos casos em que o vulto dos empreendimentos trans-
cender o mbito de capacidade ou convenincia de ateno das
centrais e federaes (Lei n 5.764/71).

CONFRONTANTE - Imvel referido na escritura, geralmente


limtrofe.

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CONSTITUTO POSSESSRIO - Ato pelo qual se d uma trans-


misso da posse, sem a entrega efetiva da coisa. Por este ato,
algum que possua em seu nome, passa a possuir em nome de
outrem. Exemplo: promessa de compra e venda de um imvel na
qual o promitente vendedor passa a locatrio, ou quando somente
entregar o imvel depois de algum tempo. chamado tambm
clusula constituti.

CONTESTAO - Meio de defesa do ru em ao judicial. Deve


ser apresentada em prazo pr-determinado.

CONTRATO - Ajuste, conveno ou acordo firmado entre as partes,


podendo ser verbal ou escrito.

CONTRATO AGRRIO - aquele, expresso ou tcito, estabelecido


entre o proprietrio da terra e o que nele exerce atividade agrcola,
pecuria, agro-industrial, extrativa ou mista.

CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - o contrato agr-


rio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo
determinado ou no, o uso e gozo de imvel rural, parte ou partes
do mesmo, incluindo ou no outros bens, benfeitorias ou facilida-
des, com o objetivo de nele ser exercida atividade de explorao
agrcola, pecuria, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante
certa retribuio ou aluguel (Decreto n 59.566/66 art. 3).

CONTRATO DE CONCESSO DE TERRAS PBLICAS - aque-


le outorgado pelo Poder Pblico a um particular, subordinado s
normas do Direito Pblico e mediante o qual se efetiva concesso
do domnio ou do uso de terras pblicas.

CONTRATO DE LOCAO DO IMVEL - Ajuste feito entre o


locador (que se compromete a entregar o imvel para uso) e o loca-
trio (que se compromete a utilizar o imvel mediante pagamento).

CONTRIBUIO AO INCRA - Contribuio para fiscal devida


pelos exercentes de atividades rurais em imvel sujeito ao imposto
sobre a propriedade territorial rural.

CONTRIBUIO SINDICAL RURAL - Contribuio devida pelas


categorias econmicas (dos empregados, plano CNA) e profissional
da agricultura (dos empregados, Plano CONTAG). Essa contribui-
o est prevista na CLT e sua cobrana foi delegada ao INCRA
pelo Decreto-lei n 1.166/71.

COOPERATIVA CENTRAL OU FEDERAO DE COOPERA-


TIVAS - Constituda de trs cooperativas singulares, podendo
excepcionalmente admitir associados individuais. Objetiva or-

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ganizar em comum e em maior escala os servios econmicos e


assistenciais de interesse das filiadas, integrando e orientando
suas atividades, bem como facilitando a utilizao recproca dos
servios (Lei n 5.764/71).

CORRETAGEM - Atividade, ao de corretor. Remunerao do


corretor.

CREDITCIO - Relativo ao crdito pblico.

CRDITO IMOBILIRIO - Diz-se do crdito onde o imvel dado


como garantia do negcio a ser realizado.

CURADOR - Pessoa encarregada, por lei, da administrao dos


bens de um menor emancipado, de um ausente ou de um alienado
internado, ou ento da gesto e liquidao de uma sucesso vacante.

CURATELA - Funo, ao de curador.

D
DAO - Ato pelo qual se d a algum um bem prprio, em pa-
gamento de uma ao.

DE CUJUS Primeiras palavras da expresso latina de cujus


sucessione agitur, que significa: aquele cuja sucesso se trata.
o autor da herana, geralmente falecido.

DCIMA URBANA - Imposto de 10% sobre a renda imobiliria


urbana (em desuso).

DECLARAO PARA CADASTRO DE IMVEL RURAL (DP)


- Formulrio destinado ao cadastramento de cada imvel rural.
A sigla DP originou-se do primeiro formulrio de coleta de infor-
maes cadastrais utilizado pela Autarquia na implantao do
cadastro rural, chamada Declarao de Propriedade.

DECLARAO PARA CADASTRO DE PARCEIRO OU ARREN-


DATRIO RURAL (DPA) - Formulrio destinado ao cadastra-
mento dos parceiros ou arrendatrios rurais.

DECLARAO PARA INSCRIO NO CADASTRO RURAL -


Pessoa Jurdica (DICR-RJ) - Formulrio destinado ao cadastra-
mento de pessoas jurdicas de imveis rurais.

DELIMITAO DE PRDIO - Fixao de linhas limtrofes ou


divisrias entre dois prdios, para que se determine at onde che-
gam os direitos dominiais dos respectivos proprietrios.

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DENNCIA CHEIA - Denncia de contrato de locao comercial


ou residencial, com base em infrao contratual.

DENNCIA DO CONTRATO - Expresso utilizada no sentido de


avisar, notificar ou declarar a inteno de encerrar o contrato.
uma faculdade autorizada em lei para que se ponha fim ao contrato
por vontade unilateral. O interessado notifica (denuncia) a outra
parte, determinando prazo para que cessem os efeitos do contrato.

DENNCIA VAZIA - Denncia de contrato de locao comercial


ou residencial, onde o locador no justifica o motivo de seu pedido,
anunciando to somente no mais lhe convir a continuidade do
Contrato de Locao.

DESCENDENTE - Parentesco a partir do progenitor: filhos, netos


e bisnetos.

DEVOLUTO - Adquirido por devoluo. Vago, desocupado. Terra


devoluta a que, inculta ou no aproveitada, embora pertencente
ao domnio fiscal do Estado, se destine venda para particulares.

DIREITO DE PROPRIEDADE - Pressupe sempre a existncia


de um bem ou coisa determinada, sobre a qual incide a ao de
seu titular.

DIREITO IMOBILIRIO - Entende-se como todo o poder exer-


cido pela pessoa sobre um bem, que a lei considera de natureza
imobiliria.

DIREITO REAL O direito real se exerce e recai diretamente


sobre a coisa, sobre um objeto basicamente corpreo, embora no
se afaste a noo de realidade sobre bens imateriais. O direito real
se caracteriza pela inerncia ou aderncia do titular da coisa.

DISTRITO DE COLONIZAO - a unidade por trs ou mais


ncleos utilizados, subordinados a uma nica chefia e interligados
por servios gerais administrativos, tcnicos e comunitrios (art.
9, do Decreto n 59.428/66).

DOLO - Ato criminoso cometido consciente e deliberadamente.


Artifcio empregado para enganar e prejudicar algum; fraude.

DOMNIO - Compreende somente os direitos reais ou seja, o


direito de propriedade encarado somente em relao s coisas
materiais ou corpreas.

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DOMNIO PBLICO - Aquilo que pertence a todos. O que no


pode ser considerado particularmente.

DOTAL - Relativo a dote (conjunto de bens que a pessoa leva ao


se casar).

E
EMOLUMENTO - Ganho, retribuio. Gratificao. Lucro, provento.

EMPREGADO RURAL - toda pessoa fsica que, em proprie-


dade rural ou prdio rstico, presta servio de natureza eventual
a proprietrio rural, sob a dependncia deste e mediante salrio
(art. 3 do Decreto n 73.626/74).

EMPREGO RURAL - Para efeito de enquadramento sindical


e conseqente lanamento da contribuio sindical rural da
categoria econmica, considera-se Empregador Rural (Decreto-
lei n l.l66/71).

EMPRESA PARTICULAR DE COLONIZAO - A pessoa fsica,


nacional ou estrangeira, residente ou domiciliada no Brasil, ou
jurdica, constituda e sediada no pas, que tiver por finalidade
executar programa de valorizao de rea ou distribuio de terras
(Art. 60, da Lei n 4.504/64, com redao dada pela Lei n 5.709/71).

EMPRSTIMO - Entrega do bem a terceiro, para uso, com pos-


terior devoluo.

ENTRE-VIVOS - Traduo da locuo latina inter-vivos de ato


ou contrato elaborado entre pessoas vivas e que sentir seus efeitos
jurdicos ainda em vida das pessoas que deles participam. Ope-se
locuo causa mortis, em virtude do que, neste caso, os atos jur-
dicos somente sentiro seus efeitos aps a morte de uma das pessoas.

ESCRITURA - Documento ou forma escrita de um ato jurdico.


Ato jurdico no qual se registram as vontades das partes. Pode ser
instrumento pblico ou particular, segundo dispuser a lei.

ESPLIO - Massa de bens, deixada pelo de cujus, constituindo


os bens de herana. Bens que ficam por morte de qualquer pessoa.

ESTATUTO DA TERRA - Assim se denomina a Lei n 4.504/64,


que regula os direitos e obrigaes concernentes aos bens imveis
rurais, para os fins de execuo de Reforma Agrria e promoo
da poltica agrcola no Brasil.

EXONERAO - Desobrigao ou liberao de uma obrigao


ou encargo.
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F
FAIXA DE FRONTEIRA - a faixa interna de 150 km ao longo
das fronteiras do Brasil (Lei n 6.634/79).

FAIXA DE SEGURANA E DESENVOLVIMENTO NACIONAIS


- A faixa de 100 km de largura em cada lado das rodovias federais
na Amaznia Legal, j construdas, em construo ou projetadas,
relacionadas no Decreto-lei n 1.164/71 e legislao posterior que
o alterou.

FIADOR - Aquele que garante ao locador o cumprimento das


obrigaes assumidas pelo locatrio.

FIANA - Garantia contratual dada por terceira pessoa que se


responsabiliza pelo cumprimento das obrigaes do inquilino,
caso este no as cumpra.

FIDEICOMISSRIO - Pessoa a quem por ltimo se transfere a


herana no caso de fideicomisso.

FIDEICOMISSO - Disposio testamentria em que o testador es-


tipula um (ou mais de um) dos herdeiros a obrigao de transmitir
a outro (ou outros), sob condies, a herana ou legado. Implica na
indicao de dois herdeiros ou legatrios sucessivos, mostrando
uma forma de substituio de herdeiros ou legatrios. O primeiro
herdeiro ou legatrio toma a denominao de fiducirio, a quem
o fiducirio tem a obrigao de transmitir a herana ou legado,
fideicomissrio.

FIDEICOMITENTE - Pessoa que conferiu o direito de fideicomisso


a outrem.

FIDEJUSSRIA - Fiana, garantia pessoal.

FIDUCIRIO - Legatrio a quem coube transmitir um bem em


virtude de um fideicomisso.

FORMAL DE PARTILHA - Carta ou ttulo expedido aos her-


deiros, no qual se enumeram os bens que houvessem na herana,
conforme folha de partilha e pagamento, devidamente aprovada
e julgada pelo juiz.

FUNO NORMATIVA - Funo que caracteriza a criao do direi-


to, que faz nascer o direito. comum estudiosos mencionarem fatos
normativos, como tendo funo normativa. Ex.: Uma revoluo,

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embora seja um fato contrrio a qualquer ordenamento jurdico,


produz direitos e, por este motivo, chamada de fato normativo.

FUNDIRIO - Derivado de fundus (bens ou raiz), refere-se


matria ou a questes pertinentes a terrenos ou imveis.

G
GABARITO - Medida ou padro adotado pelas posturas muni-
cipais, em relao altura das edificaes, em virtude do que se
estabelece o nmero de andares que possa ter o edifcio, em certas
e determinadas vias pblicas. Nome que se d ao limite regula-
mentar de altura a que devem obedecer as edificaes dentro de
determinada rea.

GRAVAME - Oprimir, vexar, agravar, entende-se toda espcie de


ofensa ou prejuzo sofrido por algum. Imposto, nus ou encargo
pesado; gravao. Incmodo, importunao.

GRILAGEM - Ato de lotear grande rea de terreno e obter a le-


galizao da mesma rea a partir de documentos falsos ou adul-
terados. Apropriao ilcita de terras, por meio da expulso de
seus proprietrios, posseiros ou ndios, e legalizao do domnio
mediante documentao falsa.

GRILEIRO - Aquele que pratica grilagem. o indivduo que por


meio de fraude ou outro meio ilcito, falsifica no todo ou em parte,
documento pblico ou particular com o fim de obter para si ou
para outrem a propriedade do imvel alheio.

GRILO - Grande loteamento de terra, onde os ttulos de proprie-


dade so falsos ou adulterados. Propriedade territorial legalizada
com ttulo falso.

H
HABITAO MULTIFAMILIAR - Local (casa, prdio, terreno)
que serve de moradia ou residncia para vrias pessoas, onde os
aposentos (cmodos) configuram uma unidade de moradia.

HABITE-SE - Documento expedido pela autoridade municipal onde


se localiza o imvel, o qual declara estar o mesmo de acordo com as
normas que regem as construes e instalaes, podendo o imvel
ser habitado. Documento concedido pela prefeitura municipal que
libera a construo para habitao; auto de concluso de obra.

HASTA PBLICA - Venda judicial de bens em pblico, mediante prego,


realizada por leiloeiros pblicos, a quem oferecer maior lance. Leilo

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HIPOTECA DE IMVEL - Encargo que incide sobre imvel ofe-


recido pelo devedor, por exigncia do credor, para a garantia de
uma obrigao. A hipoteca deve ser inscrita no registro imobilirio
competente.

I
IMISSO DE POSSE - Ato judicial que faz voltar a posse da
coisa pessoa, a quem por direito pertence, ou sob cuja guarda
deve estar.

IMISSO DO EXPROPRIANTE - o ato que busca assegurar a


posse quele que, pelas vias formais da lei e mediante justa inde-
nizao, retirou a posse de algum.

IMPEDIMENTO - Impossibilidade ou obstculo de ordem legal


que impede a execuo de ato ou cria situao para que ele no
seja praticado.

IMPOSTO PREDIAL - Imposto que recai sobre a propriedade


urbana e sobre a propriedade rural, tenha ou no edificaes.

IMPOSTO TERRITORIAL RURAL - Imposto que recai sobre as


propriedades cuja destinao seja agrcola ou pastoril.

INADIMPLEMENTO - No cumprimento ou no satisfao da-


quilo a que se est obrigado dentro do prazo convencionado. Falta
de observncia de um contrato ou de qualquer de suas condies.

INQUILINO - Aquele que loca o imvel devendo pagar os res-


pectivos aluguis. Sinnimo de locatrio. Pessoa que reside em
imvel alugado.

INTERDITO - Que est sob os efeitos da interdio, proibio.

INTIMAO - Comunicao emitida pelo juiz dos atos processuais.

INVENTARIANTE - Pessoa a quem compete o dever de admi-


nistrar o esplio, at que se julgue definitivamente a partilha, e
sejam os quinhes hereditrios e os legados atribudos e adjudi-
cados aos herdeiros e legatrios. Pessoa nomeada juridicamente
para relacionar, administrar e partilhar a herana; pessoa que
inventaria.

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J
JAZIDA - Riqueza mineral encontrada no subsolo que, por deter-
minao legal e de ordem imperativa, pertence Unio. Local em
que um bem mineral se acumulou e pode ser explorado economi-
camente, em parte ou na totalidade.

L
LATIFUNDIRIO - Proprietrio de grande gleba de terra, pro-
prietrio ou arrendatrio de um latifndio. Pessoa que vive s
expensas dos rendimentos imobilirios de sua propriedade.

LATIFNDIO POR DIMENSO - Imvel rural com rea exce-


dendo a 600 vezes o mdulo fiscal.

LATIFNDIO POR EXPLORAO - Imvel rural com rea entre


1 e 600 mdulos fiscais, que seja mantido inexplorado com fins
especulativos ou inadequadamente explorados, de modo a vedar-
lhe a incluso no conceito de empresa rural.

LAUDMIO - Designa um reconhecimento ou aprovao por par-


te do senhorio direto do prdio aforado ao novo enfiteuta, em
face da transferncia ou alienao que para ele se faz da enfiteuse
(domnio til). Em regra, o pagamento do laudmio cabe ao ven-
cedor. Prestao devida ao senhorio direto de imvel enfitutico,
sempre que, na alienao do domnio til, deixe de exercer seu
direito de preferncia.

LETRA IMOBILIRIA - Ttulo de crdito emitido por socieda-


des de crdito imobilirio, que tem como origem operaes sobre
imveis em construo.

LIMINAR PARA DESOCUPAO - Autorizao dada pelo juiz


competente, no incio do procedimento judicial, para a desocu-
pao do imvel.

LINDEIRO - Relativo a linha ou limite; limtrofe.

LITGIO - Contestao de que pode resultar processo ou arbitra-


mento. Disputa, pendncia, demanda. Controvrsia ou discusso
formada em juzo a respeito do direito ou da coisa que serve de
objeto da ao ajuizada; demanda proposta na Justia, quando
contestada.

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LITISCONSRCIO - Vnculo que prende em um processo dois ou


mais litigantes, na posio de co-autores ou co-rus, considera-
dos uns e outros, salvo disposio em contrrio, como litigantes
distintos relativamente parte adversa.

LITISCONSORTE - Pessoa que, juntamente com outra, demanda


em juzo, segundo as regras do litisconsrcio.

LOCADOR - Aquele que d o imvel em locao mediante rece-


bimento de aluguis.

LOCATRIO - Aquele que aluga, que se serve de um objeto, de


um imvel mediante o pagamento de certa quantia estipulada
em contrato, escrito ou verbal, ao locador ou senhorio. Inquilino.

LOGRADOURO - Via de acesso e locomoo. Caminho, trilha,


rua, passagem pblica.

LOTE RURAL OU PARCELA - Lote de colonizao que se destina


ao trabalho agrcola do parceleiro e de sua famlia (art. 64, Item
I do Estatuto da Terra).

LOTEAMENTO - Desmembramento de grande rea de terra ou


terreno em vria unidades com infra-estrutura necessria para
suas adequaes. Diviso de um terreno em lotes, tendo em vista
a construo de casas, etc.

M
MANDADO JUDICIAL DE DESPEJO - Ato escrito por autoridade
judicial que ordena a desocupao do imvel.

MATRCULA - Registro ou inscrio promovido perante repar-


ties ou estabelecimentos, em livros apropriados para que se
anotem fatos sujeitos a formalidades legais.

MEAES DO IMVEL - Metade do imvel que cabe a cada um


dos cnjuges, em funo do casamento sob regime de comunho
universal de bens.

MORATRIO - Tudo o que retarda, que se protela ou que se dilata.


Notadamente o que se refere s prorrogaes de prazos, em virtude
do que as execues dos atos se protelam ou ficam adiadas para
outro prazo. Tambm se aplica aos juros cobrados pelo credor de
seu devedor.

MUTURIO - Pessoa que, num contrato mtuo, toma por emprs-


timo ou recebe a coisa emprestada. Aquele que recebe qualquer
coisa por emprstimo.

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N
NEGOCIAO - Venda, cesso, dao ou locao de um imvel.

NOTIFICAO - Comunicado escrito apresentando informaes


sobre o que se pretende fazer.

NU-PROPRIETRIO - Dono da coisa dada em usufruto a algum.

O
NUS REAIS - Encargo que incide sobre o imvel restringindo o
direito de propriedade. Pode limitar seu uso, disponibilidade ou
garantir outras obrigaes (ex.: hipoteca, uso, etc.).

OUTORGA MARITAL - Autorizao ou consentimento do marido


mulher, para que pratique certos atos jurdicos, que no seriam
vlidos sem esta formalidade.

OUTORGA UXRIA - a denominao dada autorizao ou ao


consentimento da mulher aos atos que seu marido possa praticar
sem que esteja de acordo com ele.

OUTORGADO - Pessoa a quem se deu outorga (permisso) para a


prtica de ato que no valeria sem ela. Pessoa a quem se conferiu
poder necessrio execuo de um ato.

OUTORGANTE - Pessoa que concedeu a outorga ou consentiu


que outrem praticasse o ato, cuja validade dependeria desse con-
sentimento ou dessa aprovao.

P
PENHORA - Ato judicial que compromete bens do devedor para
garantir o pagamento de dvida.

PERCIA IMOBILIRIA - Toda e qualquer percia efetuada em


imvel, seja para averiguao de vcios redibitrios, de metragem,
de avaliao pecuniria de seu valor, etc.

PERITO JUDICIAL - Aquele que age devidamente nomeado por


um juiz, para exame ou vistoria de carter tcnico

PIGNORATCIO - empregado para designar tudo o que se referir


ou for pertinente ao contrato de penhor: garantia pignoratcia,
contrato pignoratcio, credor pignoratcio.

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Instituto Monitor

PR A TERMO - Documentar, redigir termo, colher as devidas


assinaturas, tornando-se registro formal de ato realizado.

PRAZO INDETERMINADO - Contrato cujo trmino indefinido,


ficando na dependncia de fato que venha a determinar seu fim.

PROLATAR - Proferir (sentena); promulgar.

PROMESSA DE CESSO - Ato pelo qual uma pessoa se compro-


mete a transferir a outra direitos e obrigaes.

PROMESSA DE COMPRA - Conveno ou ajuste, em virtude do


qual a pessoa se obriga a comprar de outrem certas coisas que lhe
pertencem, mediante condies que determinam.

PROMESSA DE CONTRATO - Ato pelo qual a pessoa se obriga


a levar a termo um contrato com outra pessoa.

PROMESSA DE VENDA - Ato no qual o dono ou proprietrio de


uma coisa assume a obrigao de vend-la a determinada pessoa,
estabelecendo ou no, desde logo, as condies desta venda.

PROMITENTE - Pessoa que faz a promessa ou assume o compro-


misso de contratar uma obrigao ou desempenhar um ato jurdico.
Que ou aquele que promete.

PRORROGAO - Continuidade de contrato, alm do prazo de-


terminado inicialmente, que permite a permanncia do inquilino
no imvel por prazo indeterminado.

R
RECONVENO Ao judicial em que o ru aciona o autor por
obrigao idntica quela pela qual foi processado.

REDIBITRIO - Que pode motivar a anulao de uma venda.

REGISTRO - Assento ou cpia, em livro prprio, de ato que se te-


nha praticado, ou de documento que se tenha passado. Inscrio ou
transcrio do documento, em que se instrumenta o ato, em livros,
mantidos pelos ofcios de registros ou pelos departamentos e repar-
ties pblicas, a que se cometem semelhantes encargos e funes.

REIPERSECUTRIA - A maioria dos autores, quando utiliza este


termo, o faz para caracterizar a ao pela qual pedimos o que
nosso, por um fundamento distinto de um direito real (direito
sobre as coisas). muito polmica a interpretao deste termo
jurdico, devendo ser evitada, segundo juristas, para no gerar
interpretaes confusas.

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Instituto Monitor

RESILIO - Anulao de um contrato por simples acordo entre


os interessados ou por ato unilateral de uma das partes; resciso.

RETRO-VENDA - O vendedor pode reservar-se o direito de reaver,


em certo prazo, o imvel que vendeu, restituindo o preo mais as
despesas feitas pelo comprador.

RITO ORDINRIO - Regras comuns do procedimento do processo


judicial institudas para todas as causas a que no se atribua rito
sumarssimo ou procedimento especial.

S
SEMOVENTE - Que se move por si mesmo.

SUBLOCAO - Locao do imvel alugado pelo inquilino a um


terceiro, sem que se rompa o contrato original.

SUBLOCADOR - Inquilino originrio que aluga (subloca) o im-


vel, alugado por ele, a terceiros.

SUBLOCATRIO - Inquilino do sublocador, ou seja, do inquilino


originrio.

SUPERVENINCIA - Qualidade de superveniente, que aparece


ou vem depois.

T
TESTEMUNHA - Pessoa que atesta a veracidade de um ato, ou
presta esclarecimentos acerca de fatos que lhe so perguntados,
afirmando-os ou negando-os.

TTULO TRANSLATIVO - o documento que fundamenta um


direito, sua origem, sua causa e o modo da aquisio de um bem.
Pode-se dizer que uma escritura atende a estes requisitos.

TRANSCRIO - Transferncia de propriedade de um imvel que


se opera pela alterao junto ao registro de imveis.

TRANSLADO - Cpia imediata ou as cpias imediatas, passa-


das pelo prprio tabelio ou escrivo que formulou a escritura,
entregues em ato contnuo aos interessados, como instrumentos
autnticos da mesma escritura.

TRANSMISSO - Transferncia de coisa ou a cesso de direitos


em virtude do que, coisas ou direitos, se transmitem ou se trans-
ferem de dono ou titular.
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Instituto Monitor

U
USUCAPIO - Sinnimo de prescrio aquisitiva em contraposio
prescrio extintiva ou liberatria. Modo de aquisio dos direitos
sobre o imvel em funo da posse continuada e prolongada.

USUFRUTO - Direito conferido a uma pessoa, durante certo tempo,


de usar ou retirar da coisa alheia os frutos e utilidades que ela possui.

USUFRUTURIO - Pessoa a quem conferido o direito de utili-


zao de coisa em usufruto.

V
VALOR VENAL - Valor de venda ou valor mercantil, ou seja, preo
pelo qual as coisas foram, so ou possam ser vendidas.

VENDA JUDICIA - Venda judicial, leilo.

VNIA CONJUGAL - a permisso dos componentes de um casal,


por escrito para realizao de um ato jurdico. No caso da mulher
trata-se de vnia uxria. Se, do marido, a vnia chama-se marital.

VERUM DOMINIUM - Domnio real. Exercido pelo titular do


direito.

Z
ZONA SUBURBANA - Parte do territrio de uma cidade, situada
fora de seu permetro urbano. o terreno que constitui subrbio
de uma cidade ou vila.

ZONA URBANA - a que est dentro do permetro urbano.

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Anexo

Modelos de Minutas,
Contratos e Outros Documentos
Introduo
nomes, nmeros de documentos, endereos,
Nesta lio voc encontrar alguns etc., citados em negrito, so fictcios, apenas
modelos prontos de minutas, contratos de para exemplificao. Nos documentos que
locao, contratos de compra e venda, alm voc ter necessidade de redigir, basta ape-
de diversos outros documentos. Todos os nas alterar esses dados.

Autorizao de Venda
(Conforme a Lei n 6.530/78)

Pelo presente, autorizo o Corretor de Imveis MARIA DA GRAA SANTOS,


inscrito(a) no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910, com
escritrio nesta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, promover
a venda do seguinte imvel de minha propriedade:_ __________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
______________________________ , pelo preo de R$ 60.000,00 (SES-
SENTA MIL REAIS), com as seguintes condies de pagamento:
________________________________________ , fica o Corretor de
Imveis Sr.(a) MARIA DA GRAA SANTOS com direito Comisso de 6%
(SEIS POR CENTO) sobre o valor da venda realizada, que ser pago no ato
do sinal dado pelo comprador.

O prazo da presente de 30 (TRINTA) DIAS a contar desta data.

Estes direitos subsistiro alm do prazo fixado, desde que o comprador seja
pessoa apresentada pelo autorizado(a), mesmo aps o prazo de vigncia desta.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.




Assinatura - RG

Endereo
De Acordo:


Corretor

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Contrato de Locao de Servios

Pelo presente instrumento comparecem, de um lado como Contratante


JOS ANTONIO SILVA e de outro como Contratado(a) Sr.(a) MARIA DA
GRAA SANTOS, Corretor(a) de Imveis inscrito(a) no CRECI sob n 1234,
sindicalizado(a) sob o n 678910, com escritrio nesta cidade sito AVENIDA
SANTO AMARO, n 102, que tm entre si certo e ajustado o que se segue:

CLUSULA PRIMEIRA - O(a) Contratante contrata os servios de mediao


do Contratado(a) para promover a venda do Imvel de sua propriedade,
situado RUA PADRE JOS ANCHIETA n 54, nesta cidade, que se cons-
titui num apartamento ou casa contendo ___________________________,
havido por fora de escritura _ _____________________ lavrada, as folhas
____________________ , do livro_ ____________ , de cartrio devidamente
registrada sob n ________________________________ , na matrcula _ _
do __________________ Cartrio de Registro de Imveis.

CLUSULA SEGUNDA - O preo de venda do imvel referido no item an-


terior dever ser de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), a ser pago da
seguinte forma:
___________________________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
ficando porm alterado desde que o(a) Contratante venha a aceitar proposta
divergente.

CLUSULA TERCEIRA - O presente contrato vigorar pelo prazo de 30


(TRINTA) DIAS a contar desta data.

CLUSULA QUARTA - Fica estabelecido que, uma vez concretizada e/


ou formalizada a venda, o(a) Contratante pagar ao Contratado 6% (SEIS
POR CENTO) sobre o valor da negociao guisa de Comisso, no ato do
recebimento do sinal ou, se no houver, no ato da assinatura do Contrato
Preliminar ou Definitivo da venda.

CLUSULA QUINTA - Na hiptese do(a) Contratante efetivar a alienao do


imvel dentro, ou mesmo, aps o prazo pactuado na clusula terceira, com
adquirente apresentado pelo Contratado(a) ou com quem este tenha iniciado
tratativas de negociao, ficar o(a) Contratante obrigado(a) ao pagamento
da Comisso prevista na clusula anterior.

CLUSULA SEXTA - O(A) Contratado(a) dever sempre apresentar, por


escrito, as eventuais propostas por ele conseguidas; igualmente, por escrito,
dever o(a) Contratante responder sobre a sua aceitao ou no.

CLUSULA STIMA - O(A) Contratado(a) dever efetuar, por sua exclusiva


responsabilidade, a publicidade e a promoo de venda do imvel mencio-
nado na clusula primeira.

121/180
Instituto Monitor

As partes elegem, como foro competente, o desta cidade. E, por estarem


ajustadas e contratadas, firmam o presente instrumento em 2 (DUAS) vias
de igual teor e termos, junto com as testemunhas abaixo.


SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

Contratante


CONTRATADO

TESTEMUNHAS:

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Instituto Monitor

Contrato de Locao de Servios para Venda de Imvel

Contrato com o Corretor de Imveis MARIA DA GRAA SANTOS, inscrito(a)


no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910, com escritrio
nesta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, a prestao dos seus
servios para promover a venda do imvel _ ________________________
___________________________________ , pelo preo de R$ 60.000,00
(SESSENTA MIL REAIS), a ser pago com sinal e princpio de pagamento no
valor de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) e o restante da seguinte forma:
___________________________________________________________
___________________________________________________________
________________________________________ , obrigando-me:

CLUSULA PRIMEIRA - A pagar ao citado corretor, no ato do recebimento


do sinal, ou se no houver, no ato da escritura de promessa ou definitiva de
venda, em remunerao dos seus servios, a porcentagem de 6% (SEIS
POR CENTO) sobre o valor pelo qual a venda for efetuada.

CLUSULA SEGUNDA - A pagar a remunerao acima se, mesmo fora do


prazo do presente contrato, a venda do imvel for efetuada a comprador apre-
sentado pelo referido corretor, ou com quem ele tenha iniciado negociaes.

CLUSULA TERCEIRA - O presente contrato tem o prazo de 30 (TRINTA)


DIAS, a contar desta data.

CLUSULA QUARTA - O locador poder dar substituto, no todo ou em parte,


prestao dos servios, ficando, porm, solidariamente responsvel com
seu substituto, por todos os compromissos e efeitos contratados.

CLUSULA QUINTA - O Corretor prestar seus servios profissionais com


zelo e solicitude, observando sempre, assim como o locatrio, o Regulamen-
to das Transaes Imobilirias, aprovado pelo Sindicato dos Corretores de
Imveis no Estado de SO PAULO.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

Assinatura

Endereo

Corretor - CRECI n

TESTEMUNHAS:

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Instituto Monitor

Contrato de Locao de Servios para Procura de Imvel

Contrato com o Corretor de Imveis MARIA DA GRAA SANTOS, inscrito(a)


no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910, com escritrio nes-
ta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, a prestao dos seus
servios para a procura de um imvel______________________________ ,
por preo no excedente a R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), obrigando-
me:

CLUSULA PRIMEIRA - A pagar ao citado corretor, no ato do pagamento do


sinal ou, se no houver, no ato da escritura de promessa definitiva de compra
e venda, em remunerao dos servios, a porcentagem de 6% (SEIS POR
CENTO) sobre o preo que a venda for ajustada.

CLUSULA SEGUNDA - A pagar a remunerao acima se, mesmo fora do


prazo abaixo estipulado, adquirir o imvel de pessoa indicada ou apresentada
pelo citado corretor, ou com quem ele tenha iniciado negociaes, ainda que
a transao seja ultimada sem a sua interferncia.

CLUSULA TERCEIRA - O presente contrato tem o prazo de 30 (TRINTA)


DIAS a contar desta data.

O Corretor prestar seus servios profissionais com zelo e solicitude, ob-


servando sempre, assim como o locatrio, o Regulamento de Transaes
Imobilirias, aprovado pelo Sindicato dos Corretores de Imveis no Estado
de SO PAULO.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


Assinatura

Endereo

Corretor - CRECI n

TESTEMUNHAS:

121/183
Instituto Monitor

Proposta de Compra

Que faz o Sr.(a) JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil
CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO DA
SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG n
18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, ao proprietrio do imvel abaixo
descrito, Sr.(a) PAULO ROBERTO ARAJO, nascido em 17/04/52, estado
civil CASADO, telefone 3722-2424, residente e domiciliado RUA LVARO
PENA, n 67 - CHCARA FLORA, portador da Cdula de Identidade RG n
11.111.332 e do CIC n 020.427.745-00.

DESCRIO DO IMVEL:______________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
__________________________________________________ .

PREO TOTAL: R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS)


SINAL: R$ 2.000,00 (DOIS MIL REAIS)
ENTRADA: R$ 18.000,00 (DEZOITO MIL REAIS)
SALDO: R$ 40.000,00 (QUARENTA MIL REAIS)

CONDIES DE PAGAMENTO DO SALDO:________________________


___________________________________________________________
___________________________________________________________
_____________________________________________________ .

Fica estipulado desde j que todas as despesas de contrato ou escritura


correro por minha conta e exclusiva responsabilidade.
No caso desta proposta vir a ser expressamente aceita pelo proprietrio e
ocorrer desistncia ou arrependimento de minha parte em formalizar a aquisi-
o, pagarei ao Corretor de Imveis Sr.(a) MARIA DA GRAA SANTOS, 6%
(SEIS POR CENTO) sobre o valor da negociao guisa de Remunerao
pelos servios de mediao por ele prestados at ento.

Fica, tambm, estabelecido que esta proposta tem validade por 30 (TRINTA)
DIAS, a partir da data da sua assinatura.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

__________________________
PROPONENTE

__________________________
Corretor - CRECI n

TESTEMUNHAS:

_________________________________

_________________________________

121/184
Instituto Monitor

Aceite da Proposta

Eu, abaixo assinado, JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado


civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO DA
SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG n
18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, proprietrio do imvel sito RUA
PADRE JOS DE ANCHIETA, n 54, e retro-descrito, declaro, para todos os
fins que estou de pleno acordo com a proposta feita pelo Sr.(a), e autorizo
o Corretor de Imveis Sr.(a) MARIA DA GRAA SANTOS, CRECI n 1234,
sindicalizado n 678910, a receber o sinal ofertado na aludida proposta de
compra, bem como providenciar a elaborao do instrumento hbil de compra
e venda, ou seja, do Recibo de Sinal e Princpio de Pagamento ou Compro-
misso Particular de Compra e Venda.

Declaro, outrossim, reconhecer a comisso de 6% (SEIS POR CENTO),


sobre o valor total da negociao ao referido Corretor de Imveis, a qual
ser paga uma vez concluda a transao, ou seja, no dia da assinatura do
Recibo de Sinal e Princpio de Pagamento ou do Compromisso Particular de
Compra e Venda.

Declaro, por fim, que na eventual desistncia ou arrependimento de minha


parte da aceitao da proposta, obrigo-me a pagar ao referido Corretor de
Imveis 3% (TRS POR CENTO), sobre o valor da negociao guisa de
Remunerao do servio por ele prestado at ento.


SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.



PROPRIETRIO



CNJUGE

TESTEMUNHAS:

____________________________________

____________________________________

121/185
Instituto Monitor

Recibo
Recibo de eSinal
de Sinal e Princpio
Princpio dede
de Pagamento
PagamentoCompra
de Compra
e Venda e
deVenda
Imvel de Imvel

R$ 20.000,00

Recebi, nesta data, do Sr.(a) JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60,


estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA
JOO DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade
RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, a importncia de R$ 20.000,00
(VINTE MIL REAIS), representada pelo cheque n 234567, por ele emitido
contra o Banco BRASILEIRO, como sinal e princpio de pagamento relativo
venda que ora lhe fao do imvel de minha propriedade, pelo preo certo e
ajustado de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), situado RUA PADRE
JOS DE ANCHIETA, n 54, nesta cidade, descrito e conforme se segue:

Declaro que o dito imvel se encontra livre e desembaraado de quaisquer


nus, tendo o mesmo havido por fora de Escritura Pblica, lavrada nas No-
tas do Cartrio de Notas desta cidade em _____ /_____ / ____ e devidamente
registrado em ____ / _ ___ /_____ , sob o n _________________________
_______ , n _________________________________ Cartrio de Registro
de Imveis, desta cidade.

Declaro, outrossim, que a escritura definitiva (ou se for o caso, o Compromisso


Particular de Compra e Venda) ser lavrada no dia _______ / _____ /
, quando o pagamento do preo avenado dever ser completado, ficando
desde j estabelecido que correro por conta exclusiva do Comprador todas
as despesas que se fizerem necessrias como Imposto de Transmisso
(SISA), custas e emolumentos dos Cartrios de Notas e Registros de Imveis
e outras que venham a incidir sobre a transao.

Por seu lado, declara o Comprador que examinou e aceita plenamente como
boa a documentao relativa ao imvel, anteriormente fornecida pelo Vende-
dor, nada tendo, portanto, a objetar a respeito.

Fica tambm, estabelecida pelas partes que a posse do imvel ser dada ao
Comprador na mesma data em que for assinada a escritura (ou Compromisso
de Compra e Venda).

Sendo esta transao celebrada em carter irretratvel e irrevogvel, condi-


es estas aceitas pelas partes, obriga tambm os herdeiros e sucessores,
que a respeitem em todos os seus termos.

121/186
Instituto Monitor

E, por estarem as partes assim ajustadas, firmam o presente recibo, em 2


(duas) vias de igual teor, e para um s fim, na presena das testemunhas
abaixo qualificadas.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.




VENDEDOR




COMPRADOR

TESTEMUNHAS:

____________________________________
Assinatura - RG - CPF

____________________________________
Assinatura - RG CPF

121/187
Instituto Monitor

Contrato de Locao de Servios com


Proposta de Compra de Imvel

Atravs deste instrumento particular, contrato o Corretor de Imveis, Sr.(a)


MARIA DA GRAA SANTOS, CRECI n 1234, sindicalizado n 678910, para
levar ao proprietrio do imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA, n
54, a oferta vlida por 30 (TRINTA) DIAS, contados a partir desta data, de R$
60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), para compra da referida propriedade.

Sendo aceita a presente oferta, pagarei guisa de sinal e princpio de pa-
gamento a importncia de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) e o restante
da seguinte forma:

Se, dentro do prazo acima estipulado, venha eu a desistir ou arrepender-me


da proposta que ora fao, pagarei ao Corretor de Imveis Sr.(a) MARIA DA
GRAA SANTOS, em remunerao aos servios de intermediao por ele
prestados, 3% (TRS POR CENTO) sobre o valor desta proposta.

O Corretor dever prestar seus servios com zelo e solicitude, observando
sempre, assim como o proponente, o Regulamento das Transaes Imobi-
lirias, aprovado pelo Sindicado dos Corretores de Imveis no Estado de
SO PAULO.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.




Assinatura



Endereo



Corretor - CRECI n

TESTEMUNHAS:

_________________________________

_________________________________

121/188
Instituto Monitor

Autorizao para Locao de Imvel

Por esta autorizao, JOS ANTONIO SILVA, portador da Cdula de Identi-


dade RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, residente e domiciliado
RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325, telefone 9843-4343, AUTORIZA o
Sr.(a) MARIA DA GRAA SANTOS, Corretor de Imveis, CRECI n 1234,
sindicalizado sob n 678910, com escritrio sito AVENIDA SANTO AMARO,
n 102, na(s) seguinte(s) condio(es):

Valor da locao: R$ 700,00 (SETECENTOS REAIS)


Prazo da locao: 1 (HUM) ANO
Exclusivamente para fins de: MORADIA

E, para tanto, dever o corretor selecionar candidato(s) locao exigindo


deste(s) a apresentao de 2 (DOIS) fiador(es), para garantia da locao.

Outrossim, fica estabelecido que a locao somente ser concretizada atravs
de contrato aps o exame das fichas cadastrais do(s) candidatos locao
e de seu(s) fiador(es) e demais documentos deste(s) ltimo(s).

Fica, desde j, estipulado e garantido ao Corretor, guisa pela intermediao,
6% (SEIS POR CENTO), sobre o valor do contrato de locao.

E, pela administrao da locao, durante o prazo do contrato, 10% (DEZ
POR CENTO), sobre o valor do aluguel mensalmente.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


Assinatura

121/189
Instituto Monitor

Instrumento Particular de Procurao e


Termo de Compromisso

Pelo presente Instrumento Particular e Termo de Compromisso, de um lado


como Outorgante JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado
civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO
DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG
n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, e de outro como Outorgado(a)
MARIA DA GRAA SANTOS estabelecido AVENIDA SANTO AMARO, n
102, inscrito no CRECI sob n 1234 , contratam entre si o que mutuamente
aceitam a saber:

CLUSULA PRIMEIRA - O Outorgante nomeia e constitui seu bastante procu-


rador o Outorgado, acima qualificado, conferindo-lhe amplos e gerais poderes
para administrar o imvel de sua propriedade, sito RUA PADRE JOS DE
ANCHIETA, n 54, cidade SO PAULO, estado SP, podendo para tanto, em
nome do Outorgante, elaborar contratos de locao, assin-los, receber alu-
guis, passar recibos, dar e receber quitao, transigir, fazer acordos, firmar
compromissos, vistoriar o imvel mesmo quando locado, represent-lo perante
Reparties Pblicas, nomear e constituir advogados outorgando-lhes pode-
res da clusula ad-judicia, se necessrio, para promover a competente ao
de despejo ou execuo de alugueres, contra o locatrio ou seus fiadores,
enfim, todos os atos necessrios ao fiel cumprimento do presente mandato.

CLUSULA SEGUNDA - O Outorgado receber, mensalmente, como re-


munerao pela administrao da locao, 10% (DEZ POR CENTO), sobre
o valor do aluguel mensal efetivamente recebido (neste valor includo o valor
do aluguel propriamente dito, acrescido dos impostos e taxas eventualmen-
te pagas pelo locatrio). A referida remunerao ser efetivada mediante
descontos do valor respectivo por ocasio da prestao de contas feita pelo
Outorgante, o que dever ocorrer, impreterivelmente, at o dia do ms seguinte
correspondente ao aluguel recebido.

CLUSULA TERCEIRA - No caso de pagamento de aluguis atrasados, por


parte do inquilino e havendo incidido multa moratria, o Outorgado far jus
a 1% (HUM POR CENTO) do montante dessa penalidade.

CLUSULA QUARTA - Verificado o recebimento de multa contratual, por


resciso do contrato, o(a) Outorgado(a) ter direito quantia equivalente a
5% (CINCO POR CENTO) do total da referida multa.

CLUSULA QUINTA - Na hiptese do Outorgante retirar a administrao


do(a) Outorgado(a) sem justo motivo, antes do vencimento do contrato de
locao do objeto do presente, o Outorgante dever pagar ao Outorgado(a),
a ttulo de indenizao (Art.1.228 do Cdigo Civil), as comisses sobre a
metade dos alugueres vincendos, at o trmino do contrato.

CLUSULA SEXTA - Para melhor e perfeito desempenho dos servios ora con-
tratados nenhum entendimento poder ser procedido diretamente entre o Locador
e Locatrio, sem a prvia e devida consulta e orientao do(a) Outorgado(a).

121/190
Instituto Monitor

CLUSULA STIMA - O presente instrumento obriga as partes ora contra-


tantes, assim como seus herdeiros e sucessores.

CLUSULA OITAVA - Fica eleito o foro de SANTO AMARO, para dirimir


qualquer demanda oriunda do presente contrato, com a excluso de qualquer
outro por mais privilegiado que seja ou se torne.

E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente instrumento


em 2 (DUAS) vias de igual teor e para um s efeito, juntamente com as duas
testemunhas tambm abaixo assinadas.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

OUTORGANTE: ______________________________________

___________________________________________________

OUTORGADO: _______________________________________

___________________________________________________

TESTEMUNHAS:

_______________________________________________

_______________________________________________

121/191
Instituto Monitor

Minuta de Contrato Social de Imobiliria

TERRA GRANDE NEGCIOS IMOBILIRIOS S/C LTDA.

Por este instrumento particular de Contrato Social, o Sr.(a) MARIA DA GRA-


A SANTOS, devidamente habilitado como Corretor de Imveis, inscrito no
CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imveis - 2 Regio) sob n
1234, portador do RG n 22.130.210 e do CIC n 043.666.666-00,0 residente
e domiciliado ALAMEDA DOS PASSARINHOS, n 37 COMPLEMENTO 14
e o Sr. MARCO ANTONIO LOPES, portador do RG n 19.102.912 e do CIC
n 021.222.443-01, residente e domiciliado TRAVESSA DAS LGRIMAS,
n 445, constituem uma Sociedade Civil por quotas de responsabilidade
limitada, que se reger pelas clusulas abaixo.

CLUSULA PRIMEIRA - A sociedade girar sob a denominao social de:


TERRA GRANDE NEGCIOS IMOBILIRIOS S/C LTDA., e ter sede nesta
cidade de SO PAULO, com endereo AVENIDA SANTO AMARO, n 102.

CLUSULA SEGUNDA - A sociedade tem por objetivo a mediao na compra,


venda, hipoteca, permuta, locao e administrao de imveis.

CLUSULA TERCEIRA - O Capital Social, de R$ __________________


____ ( ______________________________________ ), dividido em _____
_________________ , quotas de R$ ______________________________
, cada uma. O referido Capital Social , neste ato, subscrito e integralizado
em moeda corrente deste pas e distribudo entre os scios a saber:
a) _ _________________ quotas no valor de R$______________________
b) _ _________________ quotas no valor de R$______________________
TOTAL R$_______________________
Pargrafo nico: Nos termos do artigo 2 in fine do Decreto n 3.708 de 19
de janeiro de 1919, a responsabilidade de cada scio limitada totalidade
do Capital Social.

CLUSULA QUARTA - A sociedade ser por tempo indeterminado, podendo


se dissolver a qualquer tempo, cabendo o seu patrimnio lquido aos scios
na proporo de suas quotas de capital.

CLUSULA QUINTA - A gerncia, bem como a representao da sociedade


em juzo ou fora dele, ser exercida por ambos os scios em conjunto ou
isoladamente to somente nos negcios que digam respeito sociedade,
sendo-lhes vedado o seu uso para fins estranhos, tais como endossos e avais
de favor, cartas de fiana e outros documentos anlogos, ficando responsvel
individualmente pelos compromissos, o scio que infringir a presente clusula.
Pargrafo nico: A gerncia nos negcios que impliquem em intermediao
na compra e venda, hipoteca, permuta, administrao de imveis, ficar a car-
go do scio devidamente habilitado Sr.(a) MARIA DA GRAA DOS SANTOS.

CLUSULA SEXTA - Em caso de falecimento de um dos scios, a sociedade


no se dissolver, cabendo aos herdeiros do scio falecido os direitos previs-
tos pela legislao em vigor, e no caso de no haver interesse dos mesmos
em continuar a sociedade, caber ao scio remanescente a preferncia na

121/192
Instituto Monitor

aquisio dos haveres e direitos, os quais sero apurados pelo levantamento


de balano, especialmente levantado para esse fim, e pagos em parcelas
mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros legais, cabendo ao scio
remanescente o direito na aquisio dos mesmos.

CLUSULA STIMA - O scio que desejar se retirar da sociedade, dever


comunicar sua inteno ao scio remanescente, com antecedncia mnima
de 60 (SESSENTA) DIAS, por carta registrada, sendo seus haveres e direi-
tos apurados pelo levantamento de balano, especialmente para este fim,
e pagos em parcelas mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros
legais, cabendo ao scio remanescente o direito de aquisio dos mesmos.

CLUSULA OITAVA - Se o falecimento ou retirada de um scio previstos


na clusulas sexta e stima, se referir ao scio devidamente habilitado junto
ao CRECI, a continuidade da sociedade fica condicionada admisso de
um novo scio, tambm devidamente habilitado junto ao mesmo Conselho
Regional de Corretores de Imveis.

CLUSULA NONA - No dia 31 de dezembro de cada ano, ser levantado o


balano geral e, aps deduzidas as previses legais, os lucros ou prejuzos
sero divididos ou suportados pelos scios na proporo das quotas de capital
de cada um, podendo a critrio dos mesmos permanecer em quotas-reservas
para aplicao em aumento de Capital Social.

CLUSULA DCIMA - A ttulo de pr-labore, cada um dos scios retirar


mensalmente, uma importncia entre si convencionados, obedecidos os
limites estabelecidos pela legislao vigente.

CLUSULA DCIMA PRIMEIRA - Fica desde j nomeado o foro de SANTO


AMARO, com excluso de qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou
se torne, para dirimir qualquer dvida oriunda da presente.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 2 (DUAS)


vias de igual teor, na presena de duas testemunhas para os efeitos legais.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


TESTEMUNHAS:

____________________________________

____________________________________

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Instituto Monitor

Contrato de Locao de Imvel

Os abaixo assinados e que doravante se designam, de um lado como Loca-


dores: CLUDIA GONALVES portadora do RG n 14.156.174 e do CPF
n 033.225.555-70, FBIO ROBERTO GONALVES portador do RG n
9.254.778 e do CPF n 045.857.999-00, ambos residentes na RUA MOREIRA
PEIXOTO, n 42 - LAPA - SP - Capital do outro lado como Locatrio: ROBER-
TO LOURENO portador do RG n 2.900.400 e do CPF n 012.345.678-90
residente e domiciliado na AVENIDA JOO DIAS, 378 SANTO AMARO - SP,
declaram-se justos e contratados no arrendamento ao Locatrio, do imvel
de legtima propriedade das Locadoras , sito na TRAVESSA INHAMBU, n
51- MOEMA - SP, consistente em um APARTAMENTO com 2 dormitrios e
demais dependncias, em perfeitas condies de habitabilidade, uso, conser-
vao e higiene, no estado em que se encontra e j vistoriado pelo Locatrio,
em especial as instalaes eltricas, hidrulicas e sanitrias, locao esta
contratada mediante as especificaes, termos e condies a seguir:

CLUSULA PRIMEIRA: Finalidade da Locao: nica e exclusivamente para


fins RESIDENCIAIS do Locatrio e famlia.

CLUSULA SEGUNDA: O aluguel mensal livremente convencionado nesta


data de R$ 950,00 (NOVECENTOS E CINQENTA REAIS), para paga-
mento at dez dias aps cada ms vencido, ou seja at todo dia 10 ( Dez )
de cada ms.

CLUSULA TERCEIRA: Em caso de atraso no pagamento do aluguel e


encargos contratuais, alm de 30 (trinta) dias poder ser cobrado juros de
1% (um por cento) e fraes e a multa no poder ser superior a 10% (dez
por cento) sobre o valor do dbito em aberto. Quanto correo monetria,
somente poder ser aplicada no caso de atraso no pagamento por mais de
30 (trinta) dias, sendo que dever ser utilizado para base de clculo, ndice
escolhido e eleito pelas partes expressamente constantes do contrato.

CLUSULA QUARTA: Prazo de Vigncia: o prazo de presente locao de:


24 (VINTE E QUATRO) MESES, iniciando-se em 01/06/2002 e terminando
em 31/05/2004.

CLUSULA QUINTA: O locatrio se obriga a pagar o aluguel, mensalmente,


nas datas convencionadas diretamente no endereo das Locadoras, infra
citado ou onde e a quem esta indicar.

CLUSULA SEXTA: Decorrido cada perodo de 12 (DOZE) MESES, o alu-


guel mensal e o desconto de pontualidade sero reajustados de acordo com
a variao do IPC, e na falta deste, tomar-se- o ndice governamental em
vigor, ou aquele utilizado para a caderneta de poupana. Se em virtude de
lei superveniente, vier a ser admitido o reajuste do aluguel em periodicidade
inferior a prevista na legislao vigente, poca de sua celebrao, concordam
as partes, desde j, em carter irrevogvel, que o reajuste do aluguel ser
semestral, pelo IPC, ou o menor prazo que for permitido pela lei posterior.

121/194
Instituto Monitor

CLUSULA STIMA: Finda a locao, o Locatrio se obriga a devolver ao


Locador o imvel em questo, em perfeito estado de conservao e limpeza,
juntamente com as trs ltimas contas quitadas de gua, luz, condomnio,
talo de Imposto Predial e Territorial Urbano do perodo e demais pertinentes.

CLUSULA OITAVA: O Locatrio se obriga a manter o imvel locado em


perfeito estado de conservao e higiene, bem como todas as instalaes e
serventias sem o menor dano ou falta, inclusive fechaduras, chaves, trincos,
vidros, torneiras, pintura, instalaes sanitrias, pisos e outros acessrios
descritos no Recibo de Entrega das Chaves e Vistoria.

CLUSULA NONA: Nenhuma modificao na estrutura e diviso do imvel


ser feito pelo Locatrio, salvo consentimento prvio e por escrito do Locador.

CLUSULA DCIMA: vedada a transferncia deste contrato, no todo ou


em parte, bem como a sublocao ou emprstimo do imvel, sem prvio
consentimento por escrito do Locador, mesmo que tal alterao seja para
firma constituda pelo Locatrio ou seus titulares. O Locatrio obriga-se a
usar o imvel exclusivamente para os fins j estipulados.

CLUSULA DCIMA PRIMEIRA: Todas as exigncias das autoridades fede-


rais, estaduais e municipais, inclusive Departamento de Sade e Higiene do
Trabalho sero satisfeitas pelo Locatrio s suas prprias custas, sem direito
a qualquer indenizao pelas obras que executar, as quais ficaro desde logo
incorporadas ao imvel, ficando nas mesmas condies todas as reparaes
previstas no art. 1.206 do Cdigo Civil.

CLUSULA DCIMA SEGUNDA: Ficar sob responsabilidade integral do Lo-


catrio o pagamento do consumo de gua, luz, gs, despesas de condomnio,
prmios e taxas de seguros contra fogo, qualquer que seja sua modalidade
de cobrana. Os Impostos Prediais e Territoriais Urbanos sero pagos pelos
Locatrios nos seus vencimentos, assim como as multas e majoraes de
impostos, taxas e demais tributos, durante o perodo da locao, ficando os
Locatrios responsveis pela reteno ou extravio dos avisos dos lanamentos
respectivos. A critrio do Locador, os Impostos Prediais e Territoriais Urbanos
podero ainda ser pagos juntamente com o aluguel. Neste caso, quando os
carns forem entregues no imvel locado, ser recebido pelo Locatrio, que
se obriga a entreg-los de imediato no escritrio da Administradora.

CLUSULA DCIMA TERCEIRA: O Locatrio declara ter pleno conhecimen-


to de que o resgate de recibos posteriores, no significa e nem representa
quitao de dbitos anteriores, nem de outras obrigaes decorrentes deste
contrato, deixadas de cobrar por quaisquer circunstncia em qualquer poca.

CLUSULA DCIMA QUARTA: Consertos, reformas e melhoramentos


efetuados pelo Locatrio no imvel, ainda que necessrios correro por sua
prpria conta e passaro a incorporar o imvel automaticamente sem direito
e reembolso, indenizao ou reteno.

CLUSULA DCIMA QUINTA: facultado ao Locador vistoriar o imvel


locado, sempre que julgar conveniente.

121/195
Instituto Monitor

CLUSULA DCIMA SEXTA: O Locatrio dar cincia imediata ao Locador


de todo e qualquer dano ocorrido ao imvel, que implique em consertos em
sua estrutura, como rachaduras, destelhamentos, vazamentos ou enchentes,
incndios, etc.

CLUSULA DCIMA STIMA: No caso de desapropriao do imvel lo-


cado, ficar o Locador desobrigado por todas as clusulas deste contrato,
ressalvando-se o Locatrio o direito de haver do poder expropriante a inde-
nizao que requerer.

CLUSULA DCIMA OITAVA: O Locatrio se obriga a fazer chegar s mos


do Locador todo tipo de aviso ou comunicao, que diga respeito ao imvel
locado, sob pena de responder pelas perdas e danos que causar com sua
omisso.

CLUSULA DCIMA NONA: Em caso de acidente que obrigue reconstru-


o do imvel, operar-se- automaticamente a resciso do presente contrato,
sem prejuzo da responsabilidade do Locatrio, se o fato lhe for imputvel.

CLUSULA VIGSIMA: O valor de todo e qualquer dbito existente at o


dia em que o Locatrio devolver as chaves do imvel livre e desocupado de
coisas e pessoas, ser corrigido diariamente de acordo com ndice escolhido
pelas partes.

CLUSULA VIGSIMA PRIMEIRA: A falta de pagamentos, nas pocas supra


determinadas, dos aluguis e encargos, por si s constituir ao Locatrio em
mora, independentemente de qualquer notificao ou interpelao judicial
ou extrajudicial.

CLUSULA VIGSIMA SEGUNDA: Tudo quanto for devido, em razo deste


contrato, notadamente os aluguis mensais e seus acessrios, ser cobrado
por ao judicial, apropriada, no foro e Comarca desta cidade, com expressa
renncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, o qual fica desde
j eleito pelos contraentes como seu domiclio, para que nele se exercitem
e se cumpram todos os direitos e obrigaes decorrentes do presente ins-
trumento. Todo e qualquer comunicado, notificao, e/ou citao judicial ou
extrajudicial, ser recebido pelo Locatrio no endereo do imvel ora locado,
em nenhuma hiptese poder pleitear que tal citao/notificao seja feita
por Carta Precatria, em outro endereo. As citaes/notificaes podero
ser feitas via postal, por telex ou fac-smile.

CLUSULA VIGSIMA TERCEIRA: Em qualquer procedimento judicial que


o Locatrio der causa, correro por sua conta, alm do principal, todas as
custas e despesas oriundas dessa medida, alm dos honorrios de advogados
razo de 20% (vinte por cento). Esta porcentagem ser reduzida para 10%
(dez por cento) se os valores reclamados forem liquidados extrajudicialmente
no escritrio desta Administradora ou de seus mandatrios.

CLUSULA VIGSIMA QUARTA: Fica estipulado a multa de 3 (trs) vezes o


valor do aluguel, vigente da poca do ocorrido, na qual incorrer a parte que
infringir qualquer clusula do presente Contrato, com a faculdade para a parte
inocente de considerar simultaneamente rescindida a locao, independente
de qualquer notificao. A multa ser devida e paga integralmente, seja qual

121/196
Instituto Monitor

for o tempo decorrido do presente contrato e tantas vezes quantas forem as


violaes. O valor correspondente multa ser reajustado diariamente de
acordo com a variao do IGP-DI, na falta deste, pela regra alternativa da
Clusula n 3 (trs) deste Contrato.

CLUSULA VIGSIMA QUINTA: Se o aluguel e demais encargos forem pagos


atravs de cheque, sua quitao ficar condicionada compensao do mesmo.

CLUSULA VIGSIMA SEXTA: Fica assegurado o direito de recusar o re-


cebimento do aluguel sem o cumprimento dos encargos da Clusula n 12.

CLUSULA VIGSIMA STIMA: Assinam tambm, o presente, solidaria-


mente com o Locatrio por todas as obrigaes constantes do presente
instrumento, o Sr. JORGE ALMEIDA CRUZ, portador do RG n 6.983.523 e
do CPF n 48.748.948-52, casado com FLVIA ALBUQUERQUE CRUZ,
portadora do RG n 7.985.748 residentes e domiciliados na ALAMEDA BU-
RANA, 27 APTO 13 - JARDIM CLEMENTINO - SP nesta capital.

I - Os fiadores assumem a obrigao de principais pagadores, estendendo-se


sua responsabilidade a qualquer majorao de aluguel, inclusive resultante
de ao revisional de aluguel, impostos, taxas e condomnios, se houver, bem
como os demais encargos da locao at a entrega das chaves do imvel.
Estas sero recebidas pelo Locador ou seu representante legal, mediante
recibo, ainda que vencido o prazo da locao. A presente fiana perdurar
mesmo que ocorra falecimento do afianado.

Declaram, outrossim, os Fiadores:

a) QUE DESISTEM, DA FACULDADE DE PEDIR EXONERAO DA FIANA


QUE PREVISTA PELO ARTIGO 1.500, DO CDIGO CIVIL, DESIS-
TEM TAMBM DAS FACULDADES PREVISTAS NOS ARTIGOS 1.502 E
1.504, DO MESMO DIPLOMA LEGAL, POIS A PRESENTE FIANA S
SE EXTINGUIR COM O CUMPRIMENTO INTEGRAL DE TODAS AS
OBRIGAES.

b) QUE NO LHES ASSISTEM EM EXECUO, POR FORA DE SOLIDA-


RIEDADE, O BENEFCIO DE ORDEM, CONFORME O ARTIGO 1.492,
DO CDIGO CIVIL.

c) Que no obrigatrio para o Locador ou seu representante legal dar


conhecimento aos fiadores da propositura da Ao de Despejo por falta
de pagamento C/C Ao de Cobrana dos aluguis e encargos, sendo
obrigao dos Fiadores verificarem a pontualidade de seus afianados.

d) Que a responsabilidade dos Fiadores e principais pagadores persistem


aps o trmino do prazo contratual e vai at a efetiva entrega das chaves
do imvel, livre de pessoas e bens, assim como o cumprimento integral
de todas as clusulas e condies estipuladas no Contrato de Locao.

e) A fiana ora prestada se estender a eventuais modificaes da locao,


resultantes de disposies legais, inclusive aes revisionais de aluguel
e aps o trmino do Contrato de Locao.

121/197
Instituto Monitor

f) Que se responsabilizem pelo pagamento integral da multa contratual, ainda


que o Contrato de Locao esteja vigendo por prazo indeterminado, se os
Locatrios forem despejados por falta de pagamento ou cometer qualquer
outra infrao contratual, ou legal. A referida multa contratual ser sempre
corrigida monetariamente partir de inadimplncia do Locatrio, ou de
poca em que cometeu a infrao.

g) Que se responsabilizam por todos os danos causados ao imvel objeto


da locao, pelo Locatrio, responsabilizando-se tambm pelos lucros
cessantes, ou seja, o tempo que o imvel, em virtude dos danos, deixar
de auferir rendimentos, ficando a disposio de vistoria e reforma.

h) Que se responsabilizam por todas as despesas necessrias com paga-


mento do depositrio pblico ou particular, na hiptese de haver remoo
de bens em ao de despejo, bem como as custas processuais, honorrios
advocatcios, honorrios de peritos e assistentes tcnicos em qualquer tipo
de processo que tenha por objetivo a locao afianada, independente de
notificao ou citao.

Os Fiadores apresentaram como garantia de sua capacidade econmica o


imvel sito ALAMEDA BURANA, 27 APTO 13 - JARDIM CLEMENTINO -
SP nesta capital - Cartrio de Registro Imveis de So Paulo - Capital, sob
matrcula n 52.552 registro n 108.547.

CLUSULA VIGSIMA OITAVA: Os Locatrios sero obrigados, em caso


de morte, disponibilidade ou impenhorabilidade de bens dos fiadores, seja
por falncia, insolvncia ou qualquer outro motivo, a dar substituto idneo, a
juzo do Locador, dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados da data em que
o evento se verificar, sob pena de resciso automtica da recente locao e
incidncia da multa prevista na Clusula n 24 (vinte e quatro) deste Contrato.

CLUSULA VIGSIMA NONA: Se o Locador admitir, em benefcio do Loca-


trio, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe
incumba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigao contratual, essa
tolerncia no poder ser considerada como alterao das condies deste
Contrato, nem dar ensejo invocao do Artigo 1.503 - Inciso I do Cdigo
Civil Brasileiro por parte dos fiadores, pois se constituir em ato de mera
liberalidade do Locador.

CLUSULA TRIGSIMA: O Locatrio se obriga a respeitar e cumprir inte-


gralmente a Conveno e o Regulamento interno do Condomnio, bem como
as determinaes emanadas das Assemblias, responsabilizando-se ainda
pelos atos daqueles a quem permitir o ingresso no Edifcio. O no atendimento
desta disposio acarretar resciso automtica deste contrato e sujeio
multa da Clusula n 24 (vinte e quatro).

CLUSULA TRIGSIMA PRIMEIRA: O Locatrio se obriga a respeitar o


direito de vizinhana, responsabilizando-se ainda pelos atos daqueles a
quem permitir o ingresso no imvel objeto desta locao, sob pena de multa
prevista na Clusula n 24 (vinte e quatro).

121/198
Instituto Monitor

CLUSULA TRIGSIMA SEGUNDA: Finda a locao, o Locatrio se obriga


a devolver ao Locador, o imvel em questo alm das exigncias da Clusula
n 7 (sete), devidamente pintado.

CLUSULA TRIGSIMA TERCEIRA: vedado ao Locatrio criar qualquer


tipo de animal no imvel objeto da locao, em especial, cachorro.

Aps leitura, discusso, entendimento e aprovao sem qualquer restrio de


todos os dizeres, termos, condies e clusulas deste Contrato de Locao,
em especial as clusulas de praxe, as partes assinam suas duas vias de igual
teor, juntamente com duas testemunhas, obrigando-se ao fiel cumprimento.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


FIADOR LOCADORA


(Esposa) Fiadora LOCADORA


LOCADORA

TESTEMUNHAS:

121/199
Instituto Monitor

Proposta para Locao de Imvel

Autorizo o corretor de imveis MARIA DA GRAA SANTOS Corretor(a) de


Imveis inscrito(a) no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910,
com escritrio nesta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, a le-
var a presente proposta de locao, ao proprietrio do imvel situado nesta
Capital na RUA PADRE JOS ANCHIETA n 54, nas seguintes condies:

1) Valor do Aluguel: R$ 750,00 (SETECENTOS E CINQENTA REAIS)

2) Prazo da Locao: 12 (DOZE) MESES

3) Destinao de uso: MORADIA

4) Garantia Oferecida: ROBERVAL ANTONIONI (se fiador, cauo ou


seguro-fiana).

Nome e qualificao completa do proponente: JOS ANTONIO SILVA, nas-


cido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e
domiciliado RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da
Cdula de Identidade RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89


SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.



ASSINATURA DO PROPONENTE

121/200
Instituto Monitor

Termo de Entrega de Chaves Para Visita

Eu, JOS ANTONIO SILVA, portador do RG n 18.118.117, residente e


domiciliado RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA -SP, telefone
9843-4343, retirei na TERRA GRANDE NEGCIOS IMOBILIRIOS S/C
Ltda., as chaves do imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA n 54,
em nmero de 2 (DUAS) chaves para nica e exclusivamente visitar o mesmo
em funo de possvel interesse em locao.

Devolverei as chaves nesta mesma data, at as 16:00 horas, impreterivel-
mente, sob pena de incorrer em multa de R$ 100,00 (CEM REAIS).


SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.



ASSINATURA DO VISITANTE

121/201
Instituto Monitor

Instrumento Particular de Resciso Contratual



Pelo presente instrumento, como Locador JOS ANTONIO SILVA, nascido
em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domi-
ciliado RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da C-
dula de Identidade RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89 e, como
Locatrio ROBERTO LOURENO portador do RG n 2.900.400 e do CPF
n 012.345.678-90 residente e domiciliado na AVENIDA JOO DIAS, 378
SANTO AMARO - SP, tm entre si certo e ajustado o que se segue:

CLUSULA PRIMEIRA: Conforme Contrato de Locao datado de


05/01/2002, o Locador locou ao Locatrio o imvel situado nesta Capital
na RUA PADRE JOS DE ANCHIETA n 54, pelo prazo de 24 (VINTE E
QUATRO) MESES, com incio em 05/02/2002 e com trmino em 04/02/2004.

CLUSULA SEGUNDA: Pelo presente instrumento, Locador e Locatrio,


de comum acordo, resolvem rescindir a presente locao mencionada, de-
vendo o imvel objeto desta ser entregue completamente desocupado no
dia 30/05/2000.

CLUSULA TERCEIRA: As partes faro vistoria para apurar o estado fsico


do imvel no dia 05/06/2002, s 14:00 horas, conjuntamente e, eventuais
danos constatados sero ressarcidos pelo Locatrio at o dia 30/06/2002.

CLUSULA QUARTA: Fica ainda o Locatrio responsvel pelo pagamento


de taxas de consumo de energia, gua e telefone at o perodo da efetiva
entrega das chaves do referido imvel.

OBS.: Caso o Locatrio esteja fazendo o pagamento de multa contratual


ou de outras despesas necessrio que se mencione, assim como se
a vistoria j tiver sido realizada.

CLUSULA QUINTA: Dessa forma, outorgam mtua e recproca quitao,


para nada mais reclamar uma da outra parte, relativamente ao Contrato de
Locao mencionado na Clusula primeira do presente.

Assim, firmam o presente em duas vias, de igual teor, juntamente com as


testemunhas abaixo.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


LOCADOR


LOCATRIO

TESTEMUNHAS:


121/202
Instituto Monitor

Contrato de Prestao de Servios de Administrao

Pelo presente, de um lado como Contratante, doravante assim designado,


Sr. JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO,
telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO DA SILVA MOT-
TA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG n 18.118.117
e do CIC n 032.457.689-89 e, de outro lado como Contratado, doravante
assim designado, Sra. MARIA DA GRAA SANTOS Corretor(a) de Imveis
inscrito(a) no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910, com
escritrio nesta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, tm entre
si certo e ajustado o que se segue:

CLUSULA PRIMEIRA: O Contratante, na qualidade de proprietrio do


imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA n 54, locado ao Sr. PAULO
ROBERTO ARAJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone
3722-2424, residente e domiciliado RUA LVARO PENA, n 67 - CHCARA
FLORA, portador da Cdula de Identidade RG n 11.111.332 e do CIC n
020.427.745-00, conforme Contrato de Locao firmado em 05/01/2002, pelo
prazo de 24 (VINTE E QUATRO) MESES, a terminar em 04/01/2004, contrata
a presente prestao de servios, do ora Contratado para administrar a men-
cionada locao, pelo prazo de 12 (DOZE) MESES, ou seja, at 04/01/2003.

CLUSULA SEGUNDA: O Contratante nomeia e constitui seu bastante


procurador o Contratado, conferindo-lhe poderes para receber alugueres e
encargos da locao, emitir recibos, dar quitao, vistoriar o imvel locado,
firmar acordos e resciso, receber chaves, efetuar recolhimento de IPTU
e Imposto de Renda, se for o caso, constituir advogados, se necessrio,
subscrever notificaes, represent-lo perante reparties pblicas oficiais e
empresas concessionrias de servios pblicos, e demais atos necessrios
para o desempenho da presente prestao de servios.

CLUSULA TERCEIRA: O Contratante efetuar o pagamento, como remu-


nerao da presente prestao de servios, no valor de 10% (dez por cento)
sobre o montante da importncia paga pelo locatrio.

CLUSULA QUARTA: Os valores pagos pelo locatrio, deduzida a taxa de


administrao, devero ser creditados ao Contratante, mediante depsito
na conta corrente n 066470, do BANCO BRASILEIRO, agncia n 0026,
no prazo mximo de 5 (CINCO) dias teis, aps o recebimento, ou ficar
disponvel no escritrio do Contratado.

CLUSULA QUINTA: O Contratado apresentar, mensalmente, demonstrativo


dos valores recebidos do locatrio e far a prestao de contas, aps 10 (DEZ)
dias teis contados de efetivo pagamento do aluguel e encargos locatcios.

CLUSULA SEXTA: O Contratado fica eximido de qualquer responsabilidade por


eventuais atrasos de pagamento de alugueres e encargos por parte do locatrio.

CLUSULA STIMA: Para melhor desempenho da presente contratao


de servios, nenhum entendimento direto entre o Contratante e o Locatrio
dever ser efetuado sem a prvia consulta ao Contratado.

121/203
Instituto Monitor

CLUSULA OITAVA: Se, durante a vigncia do presente, o Contratante vier


a rescindir dos servios do Contratado, sem justo motivo, ficar obrigado ao
pagamento de 50% (cinqenta por cento) da remunerao vincenda, a ttulo
de indenizao.

CLUSULA NONA: A resciso do presente dever ser precedida de no-


tificao prvia, ficando estipulado o prazo de 30 (trinta) dias aps o seu
recebimento, para prestao de contas.

CLUSULA DCIMA: O presente obriga tanto as partes contratantes como


seus herdeiros e sucessores a qualquer ttulo.

CLUSULA DCIMA PRIMEIRA: Fica eleito o foro da situao do imvel


objeto da presente prestao de servios, como competente para dirimir
eventuais dvidas oriundas do presente.

Por estarem assim, ajustados e contratados, firmam o presente contrato em
2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.



Contratante


Contratado

TESTEMUNHAS:

121/204
Instituto Monitor

Termo de Vistoria/Responsabilidade de Imvel Locado/


Recibo de Entrega de Chaves

Imvel: Apartamento (ou casa) com 3 (TRS) dormitrios, 2 (DUAS)


garagem(ns) e demais dependncias, sito RUA MOREIRA GUIMARES,
n 2.433 VICENTE LISBOA SP CAPITAL.

Locatrio: ANDR NUNES


Fiador: MARCOS ROBERTO GARCIA
Fiadora: ADRIANA LOPES GARCIA

O Locatrio declara, para todos os fins de direito, que recebeu nesta data,
as chaves do imvel acima, objeto do Contrato de Locao, firmado em
05/01/06 e, que o mesmo apresenta perfeitas condies de habitabilidade,
conservao e higiene, com todos os pertences, utenslios e equipamentos
em funcionamento, em especial as partes eltricas e hidrulicas, portas e
portes, fechaduras e trincos, janelas e vitrs, vidros e caixilhos, calhas e
condutores, telhado e pisos, sanitrios e torneiras, obrigando-se a devolv-
lo, quando findar a locao nas mesmas condies em que ora o recebe.
Qualquer anormalidade dever ser comunicada, por escrito Locadora, no
prazo mximo de 10 (dez) dias, contados desta data.

121/205
Instituto Monitor

Resumo da Vistoria

1) PINTURA:_________________________________________________

2) PAREDES:_________________________________________________

3) FECHADURAS E N DE CHAVES:______________________________

4) PORTAS:__________________________________________________

5) TORNEIRAS:_______________________________________________

6) VIDROS:_ _________________________________________________

7) VITRS:_ _________________________________________________

8) VENEZIANAS:______________________________________________

9) APARELHOS SANITRIOS:___________________________________

10) VLVULAS:_______________________________________________

11) PIA DA COZINHA:__________________________________________

12) GABINETES:______________________________________________

13) DUCHAS:_ _______________________________________________

14) AZULEJOS:_______________________________________________

15) CERMICA:______________________________________________

16) ILUMINAO:_____________________________________________

17) TOMADAS:_ ______________________________________________

18) CARPETES:_ _____________________________________________

19) ARMRIOS:_ _____________________________________________

121/206
Instituto Monitor

20) LAVANDERIA:_____________________________________________

21) TANQUE:_________________________________________________

22) CAIXA DE LUZ E FORA:_ __________________________________

23) CAMPAINHA:______________________________________________

24) ANTENA DE TV:___________________________________________

25) INTERFONE:______________________________________________

26) OUTROS:_ _______________________________________________

OBS.: O Locatrio est ciente e de acordo que a rede eltrica composta


de fiao de alumnio, no interior do apto. e na caixa geral de distribui-
o do edifcio. Para evitar sobrecargas tanto em 110 V como em 220 V
aos lustres e pontos de luz, conectar a fiao com tcnica adequada,
sob o risco de superaquecimento da fiao, causando curto-circuito ou
queima de fusveis.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

LOCATRIO

FIADOR

FIADORA

TESTEMUNHAS:

121/207
Instituto Monitor

Contrato de Compromisso de Venda e Compra

Pelo presente instrumento particular, celebrado entre as partes, de um lado,


como compromitente vendedor o Sr. JOS ANTONIO SILVA, nascido em
31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domicilia-
do RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula
de Identidade RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, e, de outro
lado, como compromissrio comprador o Sr. PAULO ROBERTO ARAJO,
nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone 3722-2424, residente
e domiciliado RUA LVARO PENA, n 67 - CHCARA FLORA, portador
da Cdula de Identidade RG n 11.111.332 e do CIC n 020.427.745-00, tm
justo e acertado entre si:

CLUSULA PRIMEIRA: O compromitente vendedor senhor e legtimo


possuidor de um imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA n 54, com
a seguinte descrio: . ...................................................................................
...................................................................... , descrio esta constante da
Escritura de Compra e Venda, mencionado no livro n 37, fls. n 40 e 41, do
Cartrio DE SANTO AMARO (de onde foi lavrada a escritura) e, registrado
sob matrcula n 2.392, do 3 Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de
SO PAULO/SP, encontrando-se totalmente quitado, livre e desembaraado
de qualquer nus.

CLUSULA SEGUNDA: Pelo presente e na melhor forma de direito, o com-


promitente vendedor compromete-se a vender e transferir a posse sobre
o imvel acima descrito mediante o pagamento do preo de R$ 45.000,00
(QUARENTA E CINCO MIL REAIS), que conferiram e acharam exata, dando
pela mesma plena e geral quitao, para no mais repetir.

CLUSULA TERCEIRA: O saldo do preo ora estipulado, no valor de R$ 45.000,00


(QUARENTA E CINCO MIL REAIS), ser pago da seguinte maneira:_________
_______________________________________________________________

CLUSULA QUARTA: O compromissrio comprador entra desde j na posse


precria do imvel, dele podendo usar como melhor lhe convier, correndo
desta data em diante todos os impostos, taxas e demais encargos.

CLUSULA QUINTA: O compromitente vendedor declara expressamente,


sob as penas da lei, que no sendo empregador no est incurso nas restri-
es da Lei da Previdncia Social ou FUNRURAL.

CLUSULA SEXTA: Vencida e no paga a quantia estipulada na Clusula 3


(terceira) do presente contrato considerar-se- o mesmo rescindido, ficando
o compromitente vendedor obrigado a devolver as parcelas j pagas, com
o direito a reter, em seu beneficio, 50% (CINQENTA POR CENTO) a ttulo
de perdas e danos, ficando o compromitente vendedor com o direito de ser
reintegrado imediatamente na posse.

CLUSULA STIMA: O compromitente vendedor obriga-se a outorgar


Escritura Definitiva de Venda e compra ao compromissrio comprador, no
prazo de 30 (trinta) dias, juntamente com os documentos de lei referentes ao

121/208
Instituto Monitor

imvel, a contar do ltimo pagamento previsto neste contrato, ficando vedado


ao compromissrio comprador transferir ou ceder direitos decorrentes deste
compromisso sem a anuncia do compromitente vendedor.

CLUSULA OITAVA: E, por estarem assim justos e contratados, assinam


o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor, na presena de 2 (duas)
testemunhas, para que produza os seus efeitos legais.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


Vendedor


Comprador


TESTEMUNHAS:

121/209
Instituto Monitor

Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra

Pelo presente instrumento, as partes justas e contratadas, a saber: de um lado


como Promitente Vendedor, doravante designado simplesmente Vendedor,
JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefo-
ne 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO DA SILVA MOTTA, n
325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG n 18.118.117 e do CIC
n 032.457.689-89 e, de outro lado como Promitente Comprador, Sr. PAULO
ROBERTO ARAJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone
3722-2424, residente e domiciliado RUA LVARO PENA, n 67 - CHCARA
FLORA, portador da Cdula de Identidade RG n 11.111.332 e do CIC n
020.427.745-00, tm entre si certo e ajustado o presente compromisso de
venda e compra, que se reger pelas clusulas e condies que se seguem,
obrigando s partes contratantes, bem como seu herdeiros e sucessores a
qualquer ttulo, a saber:

CLUSULA PRIMEIRA: DO IMVEL: O Vendedor senhor e legtimo pos-


suidor, a justo ttulo, absolutamente livre e desembaraado de nus reais, ju-
diciais ou extrajudiciais, impostos, taxas, dbitos condominiais e semelhantes
de qualquer natureza, do imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA, n
54 (endereo, discrio e confrontaes completas), adquirido atravs de
Escritura Definitiva lavrada no Livro n 37, sob n 003, do Cartrio DE SANTO
AMARO (de onde foi lavrada a escritura) da Comarca de SO PAULO - SP
e, registrado sob matricula n 2.392, do 3 Cartrio de Registro de Imveis da
Comarca de SO PAULO SP, que se encontra cadastrado pela prefeitura
do Municpio de SO PAULO - SP pelo contribuinte n 096.478.623-78.

CLUSULA SEGUNDA: DO PREO: O Vendedor promete vender ao Com-


prador que, por sua vez, obriga-se pela aquisio, nos termos do presente,
o imvel descrito e caracterizado na Clusula primeira retro, pelo preo certo
e ajustado de R$ 90.000,00 (NOVENTA MIL REAIS), que dever ser pago
da seguinte forma: 50% DE ENTRADA E O RESTANTE A SER PAGO........

CLUSULA TERCEIRA: DA POSSE: O Comprador entrar na posse do


imvel, ora compromissado, no ato da lavratura da Escritura Definitiva de
Venda e Compra (ou conforme ajustado) correndo, a partir desta data, por
sua conta todos os impostos e taxas lanados sobre o mesmo.

CLUSULA QUARTA: DA DOCUMENTAO: O Vendedor compromete-se


a entregar ao Comprador a seguinte documentao:
a) Certido de Propriedade e nus e Negativa de Alienaes do Cartrio de
Registro de Imveis da regio que pertence o imvel.
b) Certido dos Distribuidores Cveis do Frum da Regio (10 anos).
c) Certides dos Cartrios de Protesto (5 anos).
d) Certido dos Distribuidores da Justia Federal (10 anos).
e) Certido Negativa de IPTU da Prefeitura Municipal, alm do carn do ano
anterior e do ano em curso.
f) Declarao do Sndico, ou da administradora, que est em dia com o
condomnio (em caso do imvel ser apartamento).

121/210
Instituto Monitor

OBS.: As certides acima so para vendedores pessoa fsica; para


vendedores pessoa jurdica, ou seja, empresa, pedir as certides acima
mencionadas mais as Certides Negativas de INSS e FGTS.

CLUSULA QUINTA: DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE: O


presente pactuado em carter irrevogvel e irretratvel, no estando sujeito
a desistncia ou arrependimento, obrigando tanto as partes contratantes bem
como seus herdeiros ou sucessores a qualquer ttulo, assim como admitindo
a adjudicao compulsria na forma da lei.

CLUSULA SEXTA: DA ESCRITURA: A Escritura Definitiva de Venda e


Compra ser outorgada ao Comprador, correndo por sua conta todas as des-
pesas com a mesma, tais como ITBI, emolumentos de cartrio e de registro,
ficando vedado ao Comprador transferir ou ceder direitos decorrentes deste
compromisso sem a anuncia expressa do Vendedor.

CLUSULA STIMA: DA RESCISO: O no pagamento de quaisquer das


parcelas do preo, previstas na Clusula segunda retro, acarretar na resciso
do presente, aps a sua constituio em mora atravs de interpelao, sem
direito a reteno ou indenizao de qualquer espcie, ficando o Vendedor com
o direito de ser imediatamente reintegrado na posse do imvel ora compromis-
sado (caso o Comprador seja imitido na posse antes da outorga da escritura).

CLUSULA OITAVA: DA DECLARAO PREVIDENCIRIA: Declara o


Vendedor que no est incurso nas restries da legislao pertinentes
Previdncia Social, que no possue empregados rurais, nem comercializa
produo rural no exterior, nem diretamente ao consumidor e, que no ex-
plora atividade agropecuria, pesquisa ou extrao de minerais, em carter
permanente ou por qualquer ttulo, ainda que de forma contnua.

CLUSULA NONA: DO FORO: Fica eleito o foro da situao do imvel


para dirimir eventuais dvidas relacionadas com a interpretao do presente
instrumento.

Assim, por estarem justos e contratados, firmam o presente em 2 (duas) vias


de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo, para que produza os
seus legais efeitos.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


VENDEDOR


COMPRADOR

TESTEMUNHAS:

121/211
Instituto Monitor

Contrato de Locao de Servios para Loteamento

Pelo presente instrumento particular, de um lado como Contratante, doravante


assim designado, o Sr. JOS ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado
civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado RUA JOO DA
SILVA MOTTA, n 325 - PENHA, portador da Cdula de Identidade RG n
18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, e de outro como Contratado, dora-
vante assim designado, a Sra. MARIA DA GRAA SANTOS Corretor(a) de
Imveis inscrito(a) no CRECI sob n 1234, sindicalizado(a) sob o n 678910,
com escritrio nesta cidade sito AVENIDA SANTO AMARO, n 102, tm
entre si certo e ajustado o que se segue:

CLUSULA PRIMEIRA: O Contratante contrata os servios de mediao do


Contratado para promover, com exclusividade, a venda dos lotes integrantes do
loteamento denominado TERRAS DE SANTO ANTONIO, situado na cidade de
JUNDIA, no Estado de SO PAULO, de sua propriedade, adquirido conforme
escritura de venda e compra lavradas s fls. 27 do livro 042 no 5 Cartrio
de Notas da cidade de JUNDIA, no Estado de SO PAULO, devidamente
registrada sob n 3.002 na matrcula 2.443 do 5 Cartrio de Registro de Im-
veis da cidade de JUNDIA, no Estado de SO PAULO, cujo loteamento se
encontra devidamente registrado sob n 371 na matrcula 2.909 do Cartrio
de Registro de Imveis da cidade de JUNDIA, no Estado de SO PAULO.

CLUSULA SEGUNDA: O preo de venda dos lotes integrantes do lotea-


mento supra o constante da Tabela de Vendas anexa, que passa a fazer
parte integrante do presente.

INCISO I: O preo de venda poder ser alterado desde que o Contratante


aceite proposta divergente.

INCISO II: O Contratante se compromete a comunicar por escrito ao Con-


tratado qualquer alterao na Tabela de vendas que faz parte integrante
do presente.

CLUSULA TERCEIRA: O prazo do presente contrato de 180 (CENTO E


OITENTA) DIAS, contados a partir desta data.

CLUSULA QUARTA: Fica estabelecido que, uma vez concretizada venda,


ainda que por instrumento particular de compromisso de venda e compra, o
Contratante pagar ao Contratado a comisso correspondente a 6% (SEIS
POR CENTO) sobre o valor da negociao, no ato do recebimento do sinal
ou princpio de pagamento, se houver, ou no ato da assinatura da escritura
de venda e compra.

CLUSULA QUINTA: Caso o Contratante efetivar a alienao do imvel


dentro do prazo pactuado no presente, ou mesmo aps esse prazo com
adquirente apresentado pelo Contratado, ou com quem este tenha iniciado
tratativas de negociao, ficar o Contratante obrigado ao pagamento da
comisso prevista no item anterior.

121/212
Instituto Monitor

CLUSULA SEXTA: O Contratado dever sempre apresentar, por escrito,


as eventuais propostas de clientes interessados na aquisio do imvel,
devendo o Contratante consignar por escrito a aceitao da mesma ou no,
no prazo de 15 (QUINZE) dias.

CLUSULA STIMA: O Contratante dever efetuar, por sua exclusiva res-


ponsabilidade, a publicidade e a promoo da venda dos lotes integrantes
do loteamento retro mencionado.

CLUSULA OITAVA: Fica eleito o foro da comarca de SANTO AMARO, como


competente para dirimir eventuais dvidas oriundas do presente.

E, por estarem ajustadas e contratadas, firmam o presente instrumento em


2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.



Contratante


Contratado


TESTEMUNHAS:

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Instituto Monitor

Contrato de Locao para Temporada

LOCADOR

Nome: MANOEL QUINTANA AGUIAR


Qualificao: nascido em 22/05/67, estado civil SOLTEIRO, portador da C-
dula de Identidade RG n 17.119.147 e do CIC n 096.470.699-00
Endereo: residente e domiciliado AV. GIOVANNI GOUVEIA, 658 APTO.
24 - CHCARA JARDIM ALTO - SO PAULO SP - telefone: 8987-9099

LOCATRIO

Nome: JOS ANTONIO SILVA


Qualificao: nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, portador da Cdula
de Identidade RG n 18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89
Endereo: residente e domiciliado RUA JOO DA SILVA MOTTA, n 325
- PENHA- SO PAULO SP - telefone 9843-4343

IMVEL OBJETO DESTA LOCAO

Tipo: APARTAMENTO DE 3 DORMITRIOS


Endereo: RUA DAS GALHETAS, 72 APTO. 84 - PRAIA DAS ASTRIAS
- GUARUJ - SP
Uso ou finalidade: TEMPORADA DE VERANEIO

VALOR DO ALUGUEL

Aluguel de R$ 300,00 (TREZENTOS REAIS) POR SEMANA, pagos neste


ato, antecipadamente em CHEQUE N 075289 - BANCO BRASILEIRO -
AGNCIA 0026.

PRAZO DESTA LOCAO

OBS: Este tipo de locao, para temporada, no pode nunca ultrapassar o


prazo de 90 (noventa) dias.

Perodo de: 3 (TRS) SEMANAS.


Incio: 01/06/2002
Trmino: 21/06/2002

CLUSULAS CONTRATUAIS

Os signatrios deste instrumento, devidamente qualificados, tm entre si,


justo e acertado o presente Contrato de Locao, que se reger pela Lei n
8.245/91 e pelas clusulas e condies a seguir estipuladas e aceitas:

CLUSULA PRIMEIRA: O prazo desta locao constante no incio do


contrato. No trmino indicado, o locatrio se obriga a entregar o imvel livre
e desembaraado, independente de Notificao ou Interpelao Judicial.

121/214
Instituto Monitor

CLUSULA SEGUNDA: Executadas as obras e reparaes que sejam ne-


cessrias segurana do imvel, obriga-se o locatrio pelas demais, devendo
manter o imvel locado e seus pertences, que ora recebe, conforme relao
anexa que fica fazendo parte integrante do presente, em perfeito estado de
funcionamento, conservao e limpeza, notadamente as instalaes sanitrias
e eltricas, vidros e pinturas, fato que comprovado pelo locatrio.

CLUSULA TERCEIRA: Todas as benfeitorias que forem feitas, excludas


naturalmente as instalaes de natureza profissional e mveis, ficaro in-
tegradas ao imvel, sem que, por elas, tenha o locatrio direito a qualquer
indenizao ou pagamento. A introduo de tais benfeitorias depender de
autorizao por escrito do locador.
Pargrafo nico: Quando do trmino da locao, o locatrio restituir o
imvel nas mesmas condies em que recebe agora, ficando desde j con-
vencionado que se no o fizer, o locador estar autorizado a mandar executar
todos os reparos necessrios, cobrando do locatrio a importncia gasta,
como encargos da locao.

CLUSULA QUARTA: Faz parte integrante do presente Contrato o Regula-


mento Interno do Condomnio, que o locatrio reconhece e aceita.

CLUSULA QUINTA: expressamente vedado ao locatrio, sublocar o im-


vel no todo ou em parte, ced-lo a terceiros, seja a ttulo gratuito ou oneroso,
transferir o contrato ou dar destinao diversa do uso ou finalidade previsto
neste contrato, sem prvia anuncia por escrito do locador.

CLUSULA SEXTA: Tudo que for devido em razo deste contrato, ser
cobrado em Processo Executivo ou em ao apropriada, no foro da situao
do imvel, com renncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja,
correndo por conta da parte vencida, todas as despesas, judiciais e extraju-
diciais, mais 20% dos honorrios advocatcios.

E, por estarem justas, contratadas, cientes e de acordo com todas as clusulas


e condies do presente Contrato de Locao para Temporada, as partes
por si, assinam este instrumento nas suas 3 (trs) vias para um s efeito, na
presena das testemunhas abaixo.

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


Contratante


Contratado


TESTEMUNHAS:

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Instituto Monitor

Cartas e Ofcios

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.


IMOBILIRIA SOUZA E SILVA
Ref.: Locao do imvel da RUA GENERAL OSRIO, 23

Prezados Senhores:

Com respeito ao imvel em epgrafe, do qual somos locatrios, vimos


pela presente comunicar que, no tendo interesse no prosseguimento
da locao, o desocuparemos no dia 30 DE SETEMBRO DE 2006, pelo
que solicitamos a presena de V.Sas., ou representante devidamente
credenciado, para receber as chaves, vistoriar o imvel e marcar o pa-
gamento da multa contratual.

Sem mais para o momento, subscrevemo-nos.

Atenciosamente,

Assinatura

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Instituto Monitor

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

Ilmo. Sr. CARLOS EDUARDO PEREIRA


RUA PADRE JOS DE ANCHIETA, 54

Prezado Senhor:

Eu, JOS ANTONIO SILVA, portador da cdula de identidade RG n


18.118.117 e do CIC n 032.457.689-89, na qualidade de proprietrio
do imvel locado a V.Sa., sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA, n
54, venho pela presente, nos termos do artigo 27 da Lei n 8.245/91,
NOTIFIC-LO, para que use do seu direito de prelao, na compra do
referido imvel em igualdade de condies com terceiros interessados.

Esclarecemos que fica o imvel oferecido pelo valor de R$ 60.000,00


(SESSENTA MIL REAIS), cuja resposta V.Sa. dever exercer no prazo
de 30 (TRINTA) dias, sob pena de deixar o locador alien-lo a quem
fizer oferta igual ou superior.

Sendo s o que se apresenta para o momento, subscrevemo-nos.

Atenciosamente,

Assinatura

Observao Importante: Este ofcio deve ser registrado em Car-


trio de Ttulos e Documentos.

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Instituto Monitor

SO PAULO, 20 DE AGOSTO DE XXXX.

Ilmo. Sr. JOS ANTONIO SILVA


RUA JOO DA SILVA MOTTA, 325

Prezado Senhor:

Tendo recebido sua NOTIFICAO, datada de 5 DE AGOSTO DE 2002,


na qual V.Sa., nos termos do artigo 27 da Lei n 8.245/91, cientificou-me
de seu interesse em vender o imvel situado RUA PADRE JOS DE
ANCHIETA, n 54, do qual sou locatrio, conforme Contrato de Locao
firmado em 2 DE SETEMBRO DE 2003, atravs da presente venho
comunicar que no tenho nenhum interesse pela compra do referido
imvel, por qualquer preo, mesmo que inferior quele registrado por
V.Sa. em sua notificao.

Por tal razo e, em decorrncia dessa minha desistncia em adquirir


o aludido imvel, fica desde j V.Sa. liberado totalmente de qualquer
compromisso com a minha pessoa relativamente ao assunto, podendo
dessa forma alienar a terceiros.

Sem mais,

atenciosamente,

assinatura

Observao Importante: Reconhecer firma do Locatrio.

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Instituto Monitor

SO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.

Ilmo. Sr. CARLOS EDUARDO PEREIRA


Ref.: Locao do imvel sito RUA PADRE JOS DE ANCHIETA, n 54

Prezado Senhor:

Tendo em vista que o prazo da locao do imvel em epgrafe expirou


em 1 DE AGOSTO DE 2005, e no mais nos convindo dar continuidade
locao, fica V.Sa., NOTIFICADA , nos termos do Art. 78 da Lei n
8.245/91, de 18 de outubro de 1991, a desocupar o imvel no prazo de
30 (TRINTA) DIAS, a partir do recebimento desta, sob pena de, no o
fazendo, ser proposta a competente Ao Ordinria de Despejo.

Atenciosamente,

Assinatura

121/219
Respostas dos Exerccios Propostos
Lio 1 2) So anomalias na construo, geralmente
inadequao de qualidade prometida ou
1) 1. Compra esperada, ou quantidade.
2. Venda
3. Permuta 3) C
4. Locao de imveis.
4) So conseqncias dos vcios e defeitos
que, na construo civil, afetam a prpria
2) Anncio planejado, conhecimento do mer-
obra, ou ao imvel vizinho, ou aos bens das
cado, anlise de documentao e melhor
pessoas ou ainda terceiros.
tcnica de venda.
5) B
3) Curso de TTI (diploma)
inscrio no CRECI 6) Marcas dos materiais/equipamentos, qua-
lidade dos materiais a serem utilizados na
4) C construo (azulejos, elevadores, pisos,
sanitrios, metais, etc.).
5) um contrato de prestao de servios
por prazo determinado, onde o dono do 7) um tipo de reunio realizada sempre que
imvel autoriza o corretor a promover a os interesses do condomnio exigirem, con-
negociao imobiliria. vocada pelo sndico ou dos condminos.

6) B 8) Significa que a terra cumpre sua funo


social, quando seu uso proporciona o bem-
7) Revalidar anualmente sua inscrio. estar de todos o que dela dependerem.
Para isso, necessrio torn-la produtiva,
8) Certa aproveitando-a corretamente.

9) Sim, obedecidas as peculiaridades locais, 9) B


desde que elaboradas e aprovadas pelos
sindicatos respectivos. 10) Cauo, fiana e seguro de fiana loca-
tcia.
10) Sim, desde que autorizado, via inscrio
ou averbao pelo Conselho Regional, 11) o direito de preferncia que o locat-
onde se pretende atuar. rio tem, no caso do proprietrio decidir
vender, ceder ou realizar dao em pa-
Lio 4 gamento do imvel.

1) Vcios construtivos, defeitos e danos. 12) A

121/220
13) a ao judicial em que o ru aciona o 4) Conveno do Condomnio, Regulamento
autor, por obrigao idntica quela pela Interno, Livro de Atas, Livro de Presena
qual foi processado. dos Condminos nas Assemblias, Cadas-
tro de Condminos e Plantas dos edifcios.
Lio 5
Lio 8
1) a esfera municipal.
1) Sistema de Preo de Custo ou Administra-
2) Meio-fio, canalizao de guas pluviais, do e Sistema de Preo Fechado.
abastecimento de gua, sistema de esgotos
sanitrios, rede de iluminao pblica, es- 2) A venda, promessa de venda, cesso ou
cola primria, posto de sade distncia promessa de cesso de cota ideal de ter-
mnima de 3 km do imvel considerado. reno vinculada ao projeto de construo,
ou contrato de construo.
3) O adquirente do imvel.
3) Certa
4) A
4) Caixa Econmica Federal.
5) Irretratabilidade.
5) B
Lio 6
6) So de natureza compulsria ou voluntria.
1) A
7) Errada
2) Dois teros da totalidade dos votos do
condomnio, presentes ou legalmente re- 8) Certa
presentados.
9) Tem a finalidade de absorver o saldo deve-
3) B dor do imvel, em nome do muturio final.

121/221
Bibliografia
Constituio da Repblica Federativa do Brasil - promulgada em 05/10/88
Editora Fisco e Contribuinte

NUFEL, Jos
Novo Dicionrio Jurdico Brasileiro, 8 Edio
So Paulo: cone Editora Ltda., 1988

Oliveira, Juarez de
Legislao Brasileira - Cdigo Civil - 47 Edio
Editora Saraiva, 1996

Soibelman, Leib
Dicionrio Geral de Direito - 1 Edio
Editora Universidade de So Paulo, 1973

Venosa, Slvio de Salvo


Nova Lei do Inquilinato Comentada - 2 Edio
Doutrina e Prtica - Editora Atlas, 1995

Venosa, Slvio de Salvo


Direitos Reais - 1 Edio
Editora Atlas, 1995

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Unidades Educacionais
So Paulo
Av. Rangel Pestana, 1105 Brs CEP 03001-000 So Paulo SP
Tel. (11) 3555-1000 e Fax (11) 3555-1020

Rio de Janeiro
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Tel. e Fax (21) 3649-1401

Paran
Rua Vicente Machado, 181 1 andar Centro CEP 80420-010 Curitiba PR
Tel. e Fax (41) 3322-3500

Endereo para correspondncia


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CEP 01009-972

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