Você está na página 1de 19

CURSO: AVALOS RURALES ECUADOR

Avalos en las zonas rurales. Los mtodos enunciados anteriormente tambin


se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas
particularidades propias de las reas rurales:
1.- Clasificacin de los suelos segn su capacidad de uso, manejo y aptitud.
Acuerdo Ministerial No. 029-16 (MIDUVI) Articulo 51. Valoracin Suelo Rural. Se deber levantar
datos referentes a: a. Caractersticas del entorno. b. Caractersticas intrnsecas del predio:
ubicacin, tamao, linderos, topografa, potencialidad y calidad de suelo, disponibilidad de riego,
clasificacin agrologica, infraestructura bsica, servidumbres y afectaciones, entre otros.

2.- Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en


forma permanente o transitoria.
3.- Vas internas y de acceso.
4.- Topografa.
5.- Clima, temperatura, precipitacin pluviomtrica y su distribucin anual.
6.- Posibilidades de adecuacin.
7.- Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y
cuando se refiera a bosques es necesario determinar claramente si ste es de
carcter comercial cultivado o protector.
Acuerdo Ministerial No. 029-16 (MIDUVI) Vigente desde el 28 de julio de 2016. Artculo 53.
Valoracin de Cultivos de ciclos cortos, semiperennes, perennes:

a. Cultivos ciclo corto: Se debern valorar de acuerdo a la inversin realizada en el planto, a la


fecha del avalo; es decir se establece el costo de las labores realizadas desde la preparacin
del suelo, agregndole los costos indirectos y un porcentaje de utilidad estimado segn el
estado y desarrollo del cultivo, cifra que deber calcularse con base a las utilidades
acostumbradas del cultivo en la regin. En caso de expropiacin, si estos cultivos se
encuentran en perodo de cosecha no se debern valorar y se deber disponer el levante de la
misma; para cultivos que se encuentren en pleno desarrollo, su valoracin deber estimarse con
el costo de su instalacin hasta el perodo vegetativo en que se encuentre, a la fecha en que se
produce la expropiacin.

b. Cultivos semi-perennes y perennes: Para la valoracin de los cultivos semi- perennes y


perennes se debern tomar en cuenta lo siguiente: Separar el valor de la tierra de los costos del
cultivo y su estructura de explotacin. Considerar los perodos o ciclos vegetativos en que se
encuentren los cultivos. Tomar en cuenta los parmetros referente a la densidad de siembra,
tales como: espacios entre plantas y tipo de siembra. En el ciclo o etapa de levante el cultivo
se deber valorar por el costo de inversin (similar valoracin de los cultivos de ciclo corto) y en
el ciclo o etapa de produccin se deber valorar de acuerdo a la rentabilidad del cultivo.

Considerar la edad, estado, rendimiento de los cultivos y el precio de los productos en el


mercado.

Artculo 54. Valoracin de pastos.- Para la valoracin de pastos se deber tomar en cuenta lo
siguiente:
Para la valoracin de pastos se deber considerar el costo de inversin (valoracin similar a
cultivos ciclo corto), donde se deber determinar los costos de produccin, el establecimiento
del pastizal, la implementacin de riego, drenaje, labores culturales (preparacin del suelo,
rotacin de potreros, fertilizacin, mezclas forrajeras) y especie sembrada.

Para la valoracin de especies de pastos semi-perennes y perennes se deber comprobar el


mantenimiento y estado del pastizal. La valoracin deber realizarse de acuerdo a lo
mencionado en los cultivos semi-perennes y perennes.

8.- Para una mejor estimacin del valor de los cultivos es necesario que exista
un inventario tcnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a
la entidad interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta
valoracin.
9.- Adems de los aspectos planteados a nivel general de los mtodos, en los
avalos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuenta aspectos tales
como:
10.- En la zona rural deber registrarse la distancia en kilmetros desde la
cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, sealando la va sobre la
cual se hace el recorrido. En los casos en que se requiera ms de un medio de
transporte, debern relacionarse las distancias en cada una de ellos.
11.- En la zona rural debern consultarse los estudios de suelos para conocer
las condiciones agronmicas, que faciliten o impidan los cultivos. Al respecto
debe conocerse el nmero de cosechas anuales. En cuanto al agua deben
tenerse en cuenta los requerimientos mnimos del cultivo y las caractersticas
de las adecuaciones que se hayan introducido al terreno, tales como canales de
riego y drenaje y la disponibilidad efectiva de aguas. Adicionalmente, deben
estudiarse las condiciones de encharcamiento o inundacin a que estn sujetos
los bienes.
12.- En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debe verificarse
si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras, tales como cultivos,
construcciones y anexos o si por el contrario solo se refiere al suelo o terreno, y
en caso que no estn incluidas para su avalo podr emplearse el mtodo de
costo de reposicin, o el precio de mercado que tiene una construccin similar,
en la cabecera municipal respectiva.
13.- Cuando en el avalo de bienes rurales se deban incluir cultivos su
valoracin debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de la produccin
futura, descontando los costos de mantenimiento y explotacin del mismo.
(Flujo de caja neto).
Nota: Con el objeto de descontar el efecto que pueda tener el mayor o menor
tamao de los predios en la muestra seleccionada deben ser de reas
equivalentes.
Nota: Si el bien objeto de avalo incluye construcciones, es necesario en las
encuestas, determinar si el valor dado por los entrevistados tambin las
incluyen.
14.- Para los cultivos se debe investigar en el municipio o regin con los
gremios o asociacin de productores locales respectivos los aspectos propios de
ellos, tales como la productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y
densidades ptimas de siembra. Siempre deber contarse con una estimacin
del rea efectivamente sembrada.
Acuerdo Ministerial: 029-16 MIDUVI:
Anexo A (Normativos): Mtodos de Valoracin:
Mtodo comparativo o de mercado.- Es la tcnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser analizadas y homogeneizadas
con el fin de realizar una comparacin de los datos obtenidos en el campo con
las caractersticas del bien inmueble a avaluar, para llegar a la estimacin del
valor comercial del bien.
Se deber especificar los criterios, coeficientes y/o ponderaciones utilizados que
el avaluador ha tenido en cuenta en dicha homogeneizacin.
Para la utilizacin del mtodo comparativo, a efectos de los propsitos previstos
en la presente norma sern indispensables las siguientes condiciones generales:
a. Establecer las cualidades y caractersticas propias del bien a avaluar que
influyen en su valor. b. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a
los bienes comparables al que se valora basndose en informaciones concretas
sobre transacciones reales u ofertas. c. Utilizar los siguientes factores en el
proceso de homogeneizacin de las muestras investigadas: fuente, ubicacin,
tamao, topografa, fondo, forma, servicios, obras de infraestructura y otros
que permitan ajustar valores en relacin a las caractersticas del bien inmueble
en anlisis. d. Someter a los procesos estadsticos como la estimacin de
medidas de tendencia central y dispersin a las observaciones homogeneizadas.
Normalmente se calcula la media y la desviacin estndar y se tiene como
referente de aceptacin que la relacin entre la desviacin y el promedio no
supere el 15%. (coeficiente de variacin). Se deber descartar aquellos
ejemplos que se desven por precios anormales o circunstancias especiales. e.
Las frmulas para la estimacin del valor comercial del bien a valorar son las
siguientes:
Promedio
En
X = f= x. "
Donde:
X = Promedio
Xi = Valor que asume cada uno de los datos observados
n = Nmero de observaciones de la muestra
Desviacin estndar
Donde:
S = Desviacin estndar
X = Promedio
Xi = Valor que asume cada uno de los datos observados
n = Nmero de observaciones de la muestra
Coeficiente de variacin:
CV ==*100
Donde:
CV = Coeficiente de variacin
S = Desviacin estndar
X = Promedio
Mtodo de la renta o capitalizacin de rentas.- Propio de los inmuebles de
produccin o de explotacin econmica; consiste en obtener el valor del
inmueble a partir de la renta lquida que ste produce, generalmente por
concepto de alquiler o por la utilidad econmica de una actividad productiva;
mtodo aplicable cuando existe un comportamiento regular confiable que
determina proporciones constantes entre el valor del inmueble y el monto de su
alquiler o el rdito monetario que produce.
Se denomina Mtodo de renta directo cuando se llega al valor del inmueble a
partir de la renta lquida. En general denominamos alquiler a la renta que
produce un inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el
uso especfico podemos calcular cunto puede valer el inmueble a partir de la
renta.
En caso de inmuebles en arriendo, la estimacin del valor del inmueble
utilizando la renta o arrendamiento de inmuebles, se puede utilizar la siguiente
expresin:
A = - en donde
A = avalo o valor del inmueble a partir de la renta.
r = arriendo i = tasa de renta aplicable.
El Mtodo de Capitalizacin o Mtodo de la renta indirecto, es una variante del
Mtodo de la Renta. Se basa en el clculo esperado de las rentas futuras de un
inmueble, un negocio o un activo, actualizadas a valor presente. Estas
utilidades futuras capitalizadas o actualizadas al valor presente constituye la
base para calcular el valor del inmueble.
Se trata de una evaluacin financiera del negocio o del inmueble que se est
avaluando en funcin de la renta, para ello es necesario utilizar bases de las
matemticas financieras y la teora de la evaluacin financiera de un proyecto.
Los instrumentos generales para el Mtodo de Capitalizacin son:
Flujo de caja Proyeccin de ingresos y egresos Tcnica del valor presente
Tasa interna de retorno. (TIR).
Valoracin de cultivos:
En la valoracin de cultivos anuales se utiliza la siguiente frmula que aplica si
el cultivo tiene ms de cuarenta das (40 das) en campo.
VA = VF x das / Ciclo
Donde:
VA= Valor Actual.
VF= Rendimientos por hectrea x precio venta al comprador.
Das= Tiempo del cultivo en el terreno.
Ciclo= Lapso de tiempo que dura el cultivo para madurar.
En la valoracin de cultivos permanentes, se deber tomar en cuenta el valor
presente de la produccin futura, descontando los costos de mantenimiento y
explotacin del mismo. Dicha valoracin presenta la Etapa de Levante donde se
avala el cultivo sumando los costos totales adelantados desde la siembra, tales
como la compra de plantas, adecuacin del suelo, trazado, hoyado,
preabonamiento, siembra, desyerba, podas sanitarias y de formacin, control
de plagas y enfermedades, instalacin y manejo de riego, entre otros.
En la etapa productiva el cultivo tambin exige las labores de mantenimiento
tales como desyerbas entre plantas, fertilizacin, poda sanitaria, manejo de
riego, control de plagas y enfermedades, recoleccin y mercadeo. En dicha
etapa, el avalo se realiza por rbol,
aplicando el Mtodo de Rentabilidad; para ello se investiga la produccin
promedia por rbol (P) multiplicando esta cifra por el valor actual promedio del
producto de mercado (V); a este resultado se le restan los costos de
mantenimiento, recoleccin y mercadeo (C) obtenindose as la renta bruta por
rbol. La renta bruta as lograda se castiga o demerita (D) hasta un 30%, segn
las circunstancias por concepto de riesgos climticos, fluctuaciones del mercado
y decrecimiento productivo del planto, lo cual nos arrojara la renta lquida,
cifra que multiplicada por la vida productiva pendiente restante del rbol (VP),
arroja su avalo individual o por rbol.
VA = [(P x V) C] D% x VP
Donde:
VA = Valor rbol (u.s.d) P = Produccin promedio por rbol V = Valor actual
promedio C = Costo de mantenimiento (u.s.d) D = Demrito (%) VP= Vida
productiva restante (aos).
Mtodo de costo de reposicin.- Es el que busca establecer el valor
comercial del bien a partir de estimar el costo total de la construccin, a valores
actuales de un bien semejante al del objeto de avalo y restarle la depreciacin
acumulada en el caso de bienes o inmuebles usados. Al valor as obtenido se le
deber adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizar la
siguiente frmula:
VC= (CT-D) + VT
Donde:
VC= Valor comercial del Inmueble CT= Costo total de la construccin D=
Depreciacin VT= Valor del terreno
Mtodo residual y el potencial de desarrollo.- El Mtodo residual encuentra
su campo natural de aplicacin en el mbito urbano. Se utiliza para calcular el
valor del suelo, edificado o no, restando al valor del inmueble, el valor de la
construccin, llegando por residuo al valor del suelo.
Una variante de este mtodo, es el potencial del desarrollo busca establecer
el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el
monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la
reglamentacin urbanstica vigente en lo que se refiere a usos y edificabilidad
(determinada por los coeficientes de ocupacin del suelo tanto en la planta baja
como total) y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalo. Es decir que adems de la factibilidad tcnica y
jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto o la real posibilidad de
vender lo proyectado.
a. Mtodo residual tcnica deductiva
Para encontrar el valor total del terreno se deber descontar al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo.
Donde:
VT = Valor del mercado del proyecto x (1-b) ECi.
VT= Valor del terreno VC= Valor de mercado del Proyecto b= Margen del
beneficio del promotor en tanto por uno. Ci= Cada uno de los costos de
construccin. Sintticamente y a modo de conclusin, las fases para la
aplicacin de este Mtodo son las cuatro siguientes:
Identificacin del mximo aprovechamiento en base a las normas.
Determinacin del precio de mercado del proyecto terminado. Clculo de los
costos de construccin, los beneficios del promotor. Determinacin del valor
del terreno por diferencia entre precio de mercado y precio de construccin.
b. Mtodo inductivo o inmobiliario.
El valor del objeto del avalo calculado por ste mtodo ser determinado con
la aplicacin de la siguiente frmula:
VT = a (K x P x CosT)
Donde:
VT = Valor del terreno.
a = Factor alfa, la incidencia que tiene el terreno en un proyecto de
construccin.
K = Porcentaje vendible o rea til construida
P = Precio de venta por m2 de rea til construida.
CosT= Coeficiente de ocupacin del suelo Total. (COSTOTAL).
Nota: Mtodos no contemplados en el presente anexo debern ser analizados y
avalados por la Entidad Competente, previo a su aplicacin.
ANEXO B (INFORMATIVO): DETERMINACIN DEL VALOR POTENCIAL RURAL
En el sector rural, se emplea el anlisis tcnico de suelo, a fin de determinar
mediante un puntaje, su capacidad de produccin o valor potencial, el cual est
apreciado en una escala que va desde las tierras improductivas hasta las
excelentes, como se explicar ms adelante.
En trminos generales, la clasificacin utilizada, sigue el Sistema del
Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (SISTEMA AMERICANO),
con las adiciones y aclaraciones que son necesarias, para nuestra realidad.
El Sistema, considera algunas suposiciones importantes, que son necesarias
tomarlas en cuenta:
1. La clasificacin se basa en las propiedades permanentes de los suelos, que
tienen influencia en el crecimiento de las plantas de cultivo: el relieve, el
drenaje, la textura, la permeabilidad, la capacidad de retencin del agua.
2. Se asume que los suelos son utilizados por agricultores capaces o asesorados
por tcnicos para aplicar un nivel moderado en las tcnicas de manejo.
3. La Clasificacin no es esttica; puede cambiarse cuando se tenga
conocimiento ms detallado de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se
obtengan nuevas informaciones.
Tambin se modificar la clasificacin cuando se desarrollen obras de
recuperacin, tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, etc.
El Valor Potencial del Suelo, es un valor abstracto representado por la capacidad
de produccin del suelo (independientemente de la voluntad humana),
proveniente de sus condiciones naturales y de sus caractersticas fsicas
consideradas desde el punto de vista de la fertilidad. Para medirlo se usa una
unidad convencional llamada Unidad de producibilidad.
Las condiciones en general que se toman en cuenta para la calificacin del valor
potencial del suelo son las siguientes:
1.- CONDICIONES AGRONMICAS.
1.1 Textura de la capa arable
Hace referencia al tamao relativo de las partculas individuales que lo forman
(arena, limo y arcilla), y al porcentaje de estas, que es lo que da origen a las
diferentes clases de textura. (Suelos arenosos, arcillosos, francos).
1.2 Profundidad efectiva del perfil
Se entiende por este factor, la profundidad disponible de suelo para el
crecimiento y desarrollo de las races, sin interferencia de obstculo alguno,
como podra ser formacin de clay pan (arcilla bola), o hard pan (arcilla dura), o
piedra, o concentracin de sales nocivas para el desarrollo de races, o un nivel
fretico que obstaculice el normal desarrollo de las plantas.
1.3 Apreciacin textural del perfil
Es la resultante de la calificacin de cada una de las texturas de las diversas
capas que lo forman, dando lugar a cuatro grupos: Muy livianos, livianos,
medianos y pesados.
1.4 Drenaje
Factor limitante de la explotacin de un suelo, por cuanto las plantas requieren
condiciones especiales de este, para su buen desarrollo y son muy susceptibles
en general a las condiciones adversas de un factor. El drenaje se aprecia de
excesivo a muy rpido, bueno o rpido, regular o medio, malo o lento, y muy
lento con variaciones dentro de esta agrupacin por encharcamiento o
inundaciones peridicas.
1.5 Nivel de fertilidad
Toma en cuenta los anlisis cuantitativos de los nutrientes N, P, K.
1.6 Potencial Hidrgeno del suelo (pH)
Factor importante, por la relacin estrecha que existe con su fertilidad, ya que
el mejor aprovechamiento que hagan las plantas de los nutrientes est muy
correlacionada al mayor o menor grado de acidez o alcalinidad del suelo.
2. CONDICIONES TOPOGRFICAS
Relacionada con el relieve, este factor contempla la apreciacin de la pendiente,
por cuanto esta desempea, una funcin primordial en la explotacin econmica
de la tierra e indica las posibilidades de irrigacin y mayor susceptibilidad a la
erosin cuando esta sobrepasa ciertos lmites.
3. CONDICIONES CLIMATOLGICAS
Estas condiciones abarcan los factores que inciden en la gnesis de los suelos,
desarrollo de plantas y animales.
4. CONDICIONES DE EXPLOTACIN.
Dentro de estas condiciones consideramos la disponibilidad de mano de obra,
salubridad, aprovechamiento y uso de suelo, vas internas, formas geomtricas
del predio y discontinuidad.
A continuacin se detalla la puntuacin utilizada en campo, al momento en que
el tcnico comienza con el proceso de clasificacin agrolgica de tierras.
V C, 87
PUNTUACIN DETALLADA.
CONDICIONES AGRONMICAS
1. Textura de la capa arable:
a. Arenosos
Arenoso grueso 4
Arenoso medio 5
Arenoso fino 5
Arenoso muy fino 5
b. Arenosos francos
Arenoso grueso franco 6
Arenoso franco 7
Arenoso fino franco 8
Arenoso muy fino franco 8
c. Franco arenoso
Franco arenoso 8
Franco arenoso 8
Franco arenoso fino 10
Franco arenoso muy fino 10
Limoso 10
d. Franco y Franco limoso 10
e. Franco arcillosos
Franco arcillo-arenoso 10
Franco arcilloso 10
Franco arcillo-limoso 10
f. Arcillosos
Arcillo-arenoso 6
Arcillo-limoso 5
Arcillo-liviano 6
Arcillo-pesado 4
Cuando el tipo de la serie o la fase de la misma sea rocoso, pedregoso,
cascajoso o gravilloso, se calificar restndole el valor del tipo, as:
Rocoso -5
Pedregoso -3
Cascajoso -2
Gravilloso -1
2. Profundidad efectiva del perfil
Muy profundo Ms de 150 cm. 15
Profundo De 90 a 150 cm. 14 a 9
Moderadamente profundo De 50 a 90 cm. 8 a 5
Superficial De 25 a 50 cm. 4 a 1
Muy superficial De O a 25 cm. -1 a -5
Cuando el perfil sea muy superficial y el suelo est irrigado y no haya peligro de
erosin no se calificar con valor negativo. La puntuacin quedar a juicio del
Ing. Agrnomo, segn la productividad del suelo con riego.
3. Apreciacin textural del perfil
Muy livianos: Arenosos, Arenoso-franco De 5 a 9
Livianos: Franco-arenoso, Francos, Franco-limoso, y Limoso De 15 a 10
Medianos: Franco-arcillosos, Franco-arcillo-arenoso, Franco-arcillo-limos De
15 a 10
Pesados: Arcillo-arenosos, Arcillo-limosos y Arcilloso De 9 a 5
Cuando se presenten dentro del perfil, horizontes de diversas apreciaciones
texturales, con espesor variable o condiciones especiales que limiten la
profundidad efectiva del perfil, la apreciacin textural de sta ser estudiada y
calificada para cada caso particular por el Ing. Agrnomo investigador.
4. Drenaje
Excesivo o muy rpido. Perfiles muy livianos (Arenosos a Arenoso-francos) De
1a4
Bueno o rpido. Perfiles livianos (Franco-arenosos, Franco-limosos y Limosos)
De 10 a 5
Regular o medio Perfiles medianos o moderadamente pesados (Franco-
arcillosos, Franco-arcillo-arenosos, y Franco-arcillo-limosos). De 10 a 5
Malo o lento Perfiles pesados (Arcillo-arenosos, Arcillo-limosos, y Arcillosos)
De 1 a 4
Muy lento Encharcamiento por lluvias y agua fretica alta. De 1 a -1
Inundaciones peridicas no mayores de un mes al ao. De -1 a -2
Encharcados Inundaciones peridicas de uno o dos meses al ao De -3 a -6
Inundaciones peridicas de dos a cuatro meses en el ao De -3 a -6
Pantanos por ms de cuatro meses en el ao. De -3 a -6
5. Nivel de fertilidad
Nutrientes: Nitrgeno, Fsforo y Potasio
Rico 6
Medio De 5 a 4
Pobre De 3 a 1
Muy pobre De -1 a -3
6. pH
Neutro o vecino a la neutralidad (De 6,6 a 7,3). 4
Ligeramente alcalino (De 7,4 a 8,4) De 1 a 3
Ligeramente cido (De 5,6 a 6,5). De 1 a 3
Alcalino (mayor de 8,5) -1
cido (menor de 5,5). -1
7. CONDICIONES TOPOGRFICAS.
Relieve
Pendiente de O a 3% De 10 a 9
Pendiente de 3 a 7% De 8 a 7
Pendiente de 7 a 12% De 6 a 5
Pendiente de 12 a 25% De 4 a 2
Pendiente de 25 a 50% De 1 a -1
Pendiente de 50 a 100% De -2 a -4
Pendiente de ms de 100% -5
Cuando los suelos no sean susceptibles a la erosin ni estn erosionados, se
calificar cada pendiente con la mayor calificacin establecida en el grupo que
antecede
Cuando los suelos sean susceptibles a la erosin o estn erosionados, se tomar
de cada grupo de las pendientes anteriores, la calificacin inferior y a esta se le
sumar algebraicamente el valor negativo que le corresponde, escogiendo
cuidadosamente de las puntuaciones dadas a continuacin para los cinco grados
de erosin.
Erosin ligera -1
Erosin moderada De -2 a -4
Erosin severa De -5 a -7
Erosin muy severa De -8 a -10
CONDICIONES CLIMATOLGICAS
1. Distribucin, lluvias y temperatura
Lluvias suficientes, en clima clido en, los dos semestres, para el desarrollo
adecuado de dos cosechas, con sus veranos correspondientes para las labores
de recoleccin y preparacin de tierras. De 10 a 7
Idem. pero, en clima medio. De 10 a7
Idem. pero, en clima fro. De 10 a 7
Lluvias suficientes, en clima clido en, un semestre para el desarrollo
adecuado de una cosecha. De 6 a 4
Idem per en clima medio. De 6 a 4
Idem. pero en clima fro. De 6 a 4
Lluvias deficientes en los dos semestres, clima clido, no es posible el desarrollo
adecuado de alguna cosecha. De -1 a -5
Idem. Pero en clima medio De -1 a -5
Idem. Pero en clima fro De -1 a -5 Lluvias excesivas durante todo el ao De
3a1
Idem. Pero en clima medio De 3 a 1
Idem. Pero en clima fro De 3 a 1
NOTA: Cuando exista riego en algn sector, se valorarn las condiciones
climatolgicas con la puntuacin que determina segn el riego, sea por
gravedad o bombeo, teniendo en cuenta adems la seguridad de l en cualquier
poca del ao.
2. Exposicin solar
Mala De -1 a -2
3. Vientos
Zona de vientos fuertes De -1 a -2
Zona de vientos muy fuertes De -3 a -5
4. Heladas
Heladas aisladas De -1 a -2
Heladas frecuentes De -3 a -5
Condiciones de pramo De -3 a -5
CONDICIONES DE EXPLOTACIN
1. Mano de obra
Escasa, buena y cara -1
Escasa, mala y cara De -2 a -5
2. Salubridad
Zonas de enfermedades endmicas De -1 a -5
3. Aprovechamiento y uso de agua
Riego por gravedad, suficiente en todo el ao, con bocatoma permanente 18
Riego por gravedad, suficiente en todo el ao, con bocatoma provisional De
17 a 15
Riego con sistema mecnico suficiente en todo el ao 14
Riego por gravedad o por sistemas mecnicos, deficiente en algunas pocas
del ao De 8 a 5
Con acceso a aguas permanentes, corrientes o estancadas, pozos con equipos
mecnicos, etc. De 13 a 5
Idem. Pero con agua no permanente en algunas pocas del ao De 5 a 3
Pozos profundos sin instalaciones De 2 a 1
Sin agua - 1
4. Vas internas
Buenas De 1 a 2
Regulares O
Mala De -1 a -5
5. Forma geomtrica del predio
Difcil de trabajar De -1 a -3
6. Discontinuidad
Fallas, huecos, barrancos, y surales
Sin discontinuidad 0
Con discontinuidad De -1 a -5

ZONAS DE VIDA
Ver Libro de Caadas y Mapas.
Mtodos de Avalos:
1.- Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial.

2.- Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es la tcnica valuatoria


que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.
Nota: Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida til del bien y
la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema
constructivo sea muros de carga, la vida til ser de 70 aos; y para los que
tengan estructura en concreto, metlica o mampostera estructural, la vida til
ser de 100 aos.
3.- Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la
construccin a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y
restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizar la siguiente frmula:
Vc = {Ct D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construccin D = Depreciacin Vt =
Valor del terreno
Nota: Depreciacin. Es la porcin de la vida til que en trminos econmicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar
la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms conocido el
Lineal, el cual se aplicar en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.
Para la depreciacin de las construcciones se deben emplear modelos continuos
y no los discontinuos o en escalera. Deber adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo establece Fitto y
Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4. (Frmulas Estadsticas).
4. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial
del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las
ventas de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin
urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en
el terreno objeto de avalo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se
evale la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.
Nota: Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y
mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, al econmicamente ms rentable, o si es susceptible de ser
construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la combinacin de
intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, segn las condiciones
de mercado.
5.- Clasificacin del suelo. La clasificacin del suelo en urbano, de
expansin urbana, rural, suburbano y de proteccin, son clases y categoras
establecidas en cada entidad municipal (COOTAD). Por lo tanto, para establecer
si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el nico elemento a
tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial
Municipal que define dicha clasificacin.
6.- Etapas para elaboracin de los avalos. Para la elaboracin de los
avalos utilizando cualquiera de los mtodos enunciados anteriormente deben
realizarse las siguientes etapas:
1. Revisin de la documentacin suministrada por la entidad peticionaria, y si
hace falta algo se debe solicitar o generar.
2. Definir y obtener la informacin que adicionalmente se requiere para la
correcta identificacin del bien. Se recomienda especialmente cartografa de la
zona o fotografa area, para la mejor localizacin del bien.
3. De conformidad con lo previsto en el artculo 14 del Decreto 1420 de 1998,
verificar la reglamentacin urbanstica vigente en el municipio o distrito donde
se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un concepto de
uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador
deber verificar la concordancia de este con la reglamentacin urbanstica
vigente.
4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalo. En todos los casos
dicho reconocimiento deber ser adelantado por una persona con las mismas
caractersticas tcnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar
el avalo.
5. Siempre que sea necesario se verificarn las mediciones y el inventario de los
bienes objeto de la valoracin. En caso de edificaciones debern constatarse en
los planos las medidas y escalas en que se presente la informacin. Y cuando se
observen grandes inconsistencias con las medidas se informar al contratante
sobre las mismas.
6. En la visita de reconocimiento debern tomarse fotografas que permitan
identificar las caractersticas ms importantes del bien, las cuales
posteriormente permitirn sustentar el avalo.
7. Cuando se realicen las encuestas, debern presentarse las fotografas de los
inmuebles, a los encuestados para una mayor claridad del bien que se investiga.
8. Aun cuando el estudio de los ttulos es responsabilidad de la entidad
interesada, una correcta identificacin requiere que el perito realice una revisin
del folio de matrcula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones,
servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el bien; excepto
para la determinacin de los avalos en la participacin de plusvalas.
7.- Identificacin fsica del predio. Una correcta identificacin fsica del
predio deber hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Localizacin, direccin clara y suficiente del bien. En las entidades
Territoriales con mltiples nomenclaturas es necesario hacer referencia a ellas
como un elemento de claridad de la identificacin.
2. Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localizacin e
identificacin de los linderos y colindantes el nmero catastral es de gran
ayuda, por lo cual, si en la informacin suministrada por la entidad peticionaria
no est incluido, el perito lo debe conseguir.
3. Topografa. Caracterizacin y descripcin de las condiciones fisiogrficas del
bien. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones fsicas del predio
tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundacin permanente o
peridica del bien.
4. Servicios pblicos. Investigacin de la existencia de redes primarias,
secundarias y acometidas a los servicios pblicos. Adicionalmente, la calidad de
la prestacin de los servicios, referidos a factores tales como volumen y
temporalidad de la prestacin del servicio. En caso que la zona o el predio
cuente con servicios complementarios (Telfono, gas, alumbrado pblico) estos
deben ser tenidos en cuenta.
5. En cuanto a las vas pblicas, adems de establecer la existencia y sus
caractersticas, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como
elemento complementario es importante analizar la prestacin del servicio de
transporte. En el anlisis de las vas inmediatas y adyacentes, debe tenerse en
cuenta: Tipo de va, caractersticas y el estado en que se encuentran.
Nota: Para una mejor identificacin fsica de los predios, se recomienda la
consulta de las Zonas Homogneas Fsicas que determina la entidad catastral,
las cuales suministran en forma integrada informacin del valor potencial, la
pendiente, el clima, las vas, disponibilidad de aguas superficiales, uso del
suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las construcciones,
servicios pblicos domiciliarios, vas y tipologa de las construcciones dedicadas
a la vivienda en las zonas urbanas.
El tamao y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamao mnimo
para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos parmetros
legales con el del predio para determinar el precio.
Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamao del predio, el
precio unitario es menor, sino que est relacionado con la tendencia de usos en
la zona permitidos por la norma urbanstica.
En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma ptima, la que tenga
el predio puede influir en la determinacin del precio unitario, por ejemplo
predios con frentes muy estrechos sobre la va tienen un impacto negativo
sobre el precio unitario.
Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le est dando al bien para
compararlo con el legalmente autorizado por las normas urbansticas, pues
cuando el uso no corresponda al permitido, no se tendr en consideracin para
la determinacin del valor comercial y deber dejarse expresa constancia de tal
situacin en el avalo.
8.- Identificacin legal. En el aspecto legal se debe prestar especial
atencin a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual
es necesario verificar que en escrituras pblicas inscritas en el Registro de la
Propiedad Municipal, conste la afectacin, as como a los plazos de validez de la
afectacin. En caso de no estar inscrita la afectacin, se considera inexistente
para efectos del avalo.
Cuando el bien objeto de avalo haga referencia a construcciones, instalaciones
y anexos, es necesario tener en cuenta los materiales que la conforman y el
estado de conservacin en que se encuentran, adems de su edad.
Cuando existan servidumbres aparentes y continuas sobre el bien debern
tenerse en cuenta en el avalo y dejar constancia de esta situacin.
Nota: Es necesario que el perito establezca si existe pago de la servidumbre
para ser descontado del valor final o por el contrario manifestar el hecho.
9.- Consulta a expertos avaluadores o encuestas. Cuando para la
realizacin del avalo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que
stas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en s los determinantes
del avalo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado
previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avala.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse
que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos.
Si existen limitantes legales, debe hacerse mencin de ellas para que el
encuestado lo tenga en cuenta en la estimacin del valor.
El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad
urbanstica del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o
condicin similar, se debe aportar al encuestado los clculos previos realizados
de la potencialidad urbanstica y de desarrollo del predio. Las encuestas solo se
podrn realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o
transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados.
La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de rea que
usualmente se utilizan en la zona, (hectrea, fanegada, plaza, cuadra) y
posteriormente hacer la conversin.
La encuesta debe hacerse para unidades de rea, y verificar que al hacer la
liquidacin del total del rea de avalo la persona encuestada encuentre
razonable el valor hallado.
Cuando el predio cuente con caractersticas diferentes dentro de l, la encuesta
debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores
promedios. El perito debe haber hecho una estimacin previa del valor
asignable y cuando la informacin obtenida en la encuesta difiera
sustancialmente del encontrado, deber manifestarlo para que el encuestado
pueda explicar las posibles razones de tal diferencia.
En la seleccin de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el
conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, adems que no
tengan inters directo en el bien.
Los valores obtenidos por encuesta no se podrn incluir como parte de la
definicin del precio y, por lo tanto, no podrn incluirse o promediarse con los
valores encontrados en el mercado. Esta prohibicin se aplica tanto a las
valoraciones puntuales como a las tcnicas masivas de valoracin.
Nota: En el caso que el avalo se soporte nicamente en encuestas, el perito
deber dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que
la utilizacin de esta modalidad se debe a que en el momento de la realizacin
del avalo no existan ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes
comparables al del objeto de estimacin.