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Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP A saúde dos edifícios – check-up predial São Paulo 2004
Câmara de Inspeção Predial
IBAPE/SP
A saúde dos edifícios –
check-up predial
São Paulo
2004

A saúde dos edifícios – check-up predial

Sumário

1 Introdução

4

1.1 Dos perigos prediais

4

1.2 Das anomalias construtivas

4

1.3 Das responsabilidades

5

1.4 Da prevenção

7

1.5 Conclusão

8

2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção

9

2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve

9

2.2 O Laudo de Inspeção Predial

15

3 A Manutenção Predial

18

4 Principais anomalias e suas orientações

22

4.1 Sistema estrutural

22

4.2 Sistemas de vedação

30

4.2.1 Alvenaria

30

4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes

37

4.3 Sistema de revestimentos

38

4.3.1 Descrição e finalidade do sistema

38

4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento

39

4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento

39

4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento

42

4.4 Sistemas de pintura

44

4.4.1 Definição e finalidade

44

4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura

46

4.4.3 A manutenção do sistema de pintura

47

4.5 Sistemas de esquadrias

49

4.5.1 Descrição do sistema

49

4.5.2 Finalidade

49

4.5.3 Anomalias mais comuns

50

4.5.4 Recomendações e orientações técnicas

51

4.6 Sistema de instalações elétricas

52

4.6.1 Descrição do sistema

52

4.6.2 Finalidade do sistema

53

4.6.3 Principais anomalias

54

4.6.4 Plano de manutenção predial

55

4.6.5 Recomendações e orientações técnicas

56

4.6.6 Informações úteis

57

4.6.7 Perguntas mais freqüentes

57

4.6.8 Voce sabia ?

59

4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

59

1

A saúde dos edifícios – check-up predial

4.7.1 Descrição do sistema

59

4.7.2 Finalidade do sistema

61

4.7.3 Principais anomalias

61

4.7.4 Plano de manutenção predial

62

4.7.5 Recomendações e orientações técnicas

62

4.7.6 Informações úteis

63

4.7.7 Perguntas mais freqüentes

63

4.8 Sistema hidráulico

65

4.8.1 Instalações hidráulicas

65

4.8.2 Instalações de gás

70

4.9 Sistema de impermeabilização

76

4.9.1 A importância da impermeabilização

76

4.9.2 As garantias

77

4.9.3 Umidade

78

4.10 Sistema de segurança contra incêndio

82

4.10.1 Extintores

82

4.10.2 Hidrantes

83

4.10.3 Saídas de emergência

84

4.10.4 Chuveiros automáticos - sprinkler

85

4.11 Sistema de ar condicionado

86

4.11.1 Descrição do Sistema

86

4.11.2 Finalidade

87

4.11.3 Anomalias encontradas

88

4.11.4 Recomendações e orientações técnicas

89

4.12 Paisagismo

92

4.12.1 Descrição

92

4.12.2 Finalidade

92

4.12.3 Principais Anomalias

92

4.12.4 Projeto

93

4.12.5 Plantio

94

4.12.6 Manutenção:

95

4.12.7 Recomendações e orientações técnicas

96

4.12.8 Informações úteis

97

4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendações:

97

4.12.10 Você sabia?

98

4.13 Controle de pragas urbanas

99

4.13.1 Descrição

99

4.13.2 Finalidade

99

4.13.3 Recomendações e orientações técnicas:

99

4.13.4 Informações úteis

107

4.13.5 Perguntas freqüentes

108

4.14 Equipamentos: elevadores

110

4.14.1 Descrição do sistema

110

4.14.2 Finalidade do sistema

110

4.14.3 Principais anomalias

111

4.14.4 Anomalias em função da utilização:

112

4.14.5 Plano de Manutenção Predial

112

4.14.6 Recomendações e orientações técnicas

114

4.14.7 Informações úteis

116

4.14.8 Perguntas mais freqüentes

117

4.14.9 Você sabia?

118

4.15 Sistema de automação (em desenvolvimento)

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

118

2

A saúde dos edifícios – check-up predial

4.16 Segurança patrimonial (em desenvolvimento)

118

4.17 Equipamentos de lazer

118

4.17.1 Piscinas

119

4.17.2 Playgrounds

120

4.18 Sistema de ventilação forçada

122

4.18.1 Descrição dos Sistemas

122

4.18.2 Finalidade dos sistemas

123

4.18.3 Plano de Manutenção Predial

125

4.18.4 Recomendações e orientações técnicas

125

4.18.5 Informações úteis

126

4.18.6 Perguntas mais freqüentes

126

4.18.7 Você sabia?

127

4.19 Sistema de cobertura

128

4.19.1 Descrição

128

4.19.2 Finalidades

128

4.19.3 Problemas e anomalias

128

4.19.4 Recomendação para solução das anomalias

129

4.19.5 Perguntas e respostas

130

4.19.6 Informações úteis

131

5 Vantagens da inspeção predial e da manutenção

5.1 Valorização patrimonial e manutenção

6 Informações úteis

6.1 Documentação básica para edifícios

133

133

136

136

6.1.1 Condomínios

136

6.1.2 Qualquer edifício (condomínio e não condomínio)

137

6.1.3 Nota importante

138

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3

A saúde dos edifícios – check-up predial

1

Introdução

1.1 Dos perigos prediais

As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores

de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das

edificações como à sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece o

crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos.

Os acidentes construtivos decorrentes de falhas na construção e manutenção

predial

vêm

causando

mortes

e

prejuízos

injustificáveis,

principalmente

com

o

envelhecimento de nossas edificações.Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e

fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas construtivas decorrentes dos

descuidos com os reparos e manutenções, podem ser evitados com medidas simples, a

longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para a

posterior implantação do plano de Manutenção, que garante a boa “saúde da edificação”,

a segurança e o conforto dos seus usuários.

1.2 Das anomalias construtivas

As anomalias construtivas são decorrentes de fatores endógenos, exógenos,

naturais e funcionais.

Os fatores endógenos ou internos decorrem de falhas construtivas provenientes,

ou do projeto, ou da execução, ou dos materiais utilizados, ou da combinação dessas

etapas.Infiltrações, trincas, insuficiência de vagas de garagem, portas empenadas e

outros problemas, aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase de garantia do

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

4

A saúde dos edifícios – check-up predial

imóvel,

para

evitar

agravamentos

posteriores.Recomenda-se,

para

esses

casos,

a

realização de Inspeções Técnicas e Legais para a devida apuração das falhas e

respectivas recomendações corretivas.

Os fatores exógenos ou externos, decorrentes da intervenção de terceiros na

edificação, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos,

vandalismos,

etc,

podem

ameaçar

seriamente

a

edificação,

recomendando-se

a

realização de Perícia de Engenharia visando a apuração dos danos, responsabilidades e

recomendações.

Os fatores naturais provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como as

excessivas descargas atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podem

causar danos que coloquem em risco a edificação, recomendando-se a realização de

Vistoria Técnica e Orçamento que consigne a extensão dos problemas para se receber o

pagamento do sinistro pela seguradora.

Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas decorrentes do excesso

de uso, degradação ou falha de manutenção, tais como as sujidades e desgastes dos

revestimentos e fachadas, as incrustações e corrosões das tubulações hidráulicas, os

ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações das jardineiras, etc, etc, podem ser

evitados, recomendando-se a periódica realização de Inspeção Predial na edificação,

instrumento de fiscalização fundamental para a posterior implantação do Plano de

Manutenção com ação corretiva e preventiva dessas irregularidades.

1.3 Das responsabilidades

Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova são de responsabilidade

dos

construtores

e

incorporadores,

consoante

estabelece

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

o

art.12

do

Código

do

 

5

A saúde dos edifícios – check-up predial

Consumidor, que determinar a reparação pelos danos causados aos consumidores por

defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como por

informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.Assim sendo, as

anomalias

de

origem

incorporadores.

endógenas

devem

ser

reparadas

pelos

construtores

e

As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores desses

danos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que,

por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar

dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Em

geral,

a

responsabilidade

pela

periclitação

e

acidentes

construtivos,

decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutenção

das Edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei.

O item V do artigo 1.348 do Código Civil consigna que compete ao síndico

diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o

condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja

principal diligência para tanto é a Manutenção.

O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviços

em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma

técnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto à Manutenção de Edificações, é outra medida a

ser diligenciada pelo síndico.

Quanto à responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, o art 129

do Código Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saúde de

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6

A saúde dos edifícios – check-up predial

outrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo da

Periclitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrem

a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção.

Tais

exigências

legais

não

deixam

qualquer

dúvida

quanto

aos

ônus,

responsabilidades e sansões passíveis de serem atribuídas aos responsáveis pelas

anomalias construtivas.

Destaque-se que os síndicos e proprietários de imóveis, são os agentes mais

vulneráveis, em virtude da negligência com a Manutenção Predial, a colocar pessoas em

condições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes prediais.

1.4 Da prevenção

Os problemas de “saúde das edificações” podem ser comparados com aqueles

das pessoas.

O tratamento do doente requer, preliminarmente, o exato conhecimento da

doença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médico

das

possibilidades

terapêuticas

(prognóstico)

adequados para se obter a cura (terapia).

e

por

fim

se

estabelecer

os

meios

No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a seqüência é

a mesma.Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnóstico),

através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juízo técnico das condições

técnicas, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades através do Laudo

de Inspeção Predial (prognóstico), para, finalmente, se elaborar o plano de Manutenção

Predial (terapia) que recuperará a edificação.

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7

A saúde dos edifícios – check-up predial

O resultado do check-up predial (vistoria) e demais análises técnicas necessárias

para se iniciar a recuperação da edificação são devidamente apresentadas no Laudo de

Inspeção Predial, recurso fundamental para a boa “saúde da edificação”.

O check-up predial que visa examinar a edificação para determinar suas

anomalias construtivas deve ser realizado por Perito de Engenharia, profissional

devidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada através dos

registros no CREA e no IBAPE.

1.5

Conclusão

Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com as

condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores privados e

públicos, e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade da

realização

das

Inspeções

Prediais

periodicamente,

visando

a

boa

manutenção

e

conseqüentemente a segurança e proteção de nossa população.

Visando conscientizar a população da importância de se preservar nossas

edificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular,

o IBAPE/SP elaborou o presente manual, para permitir até mesmo ao leigo, o

conhecimento dos procedimentos e utilidades deste indispensável instrumento da gestão

condominial que é a INSPEÇÃO PREDIAL.

O check-up predial, tal qual o check-up médico, visa examinar o “paciente-

edifício” para possibilitar a “terapia-manutenção” que irá recuperar ou manter suas boas

condições físicas, visando a segurança, o conforto, a economia e a valorização do

imóvel.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

8

A saúde dos edifícios – check-up predial

2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção

2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve

A INSPEÇÃO PREDIAL, tema atual e de grande importância à sociedade, está

sendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobiliário, sejam

construtoras, incorporadoras, administradoras de condomínios, instituições, etc.

A Inspeção Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados de

conformidades de uma edificação”, mediante aspectos de desempenho, vida útil,

segurança,

estado

de

conservação,

manutenção,

utilização,

operação,

observando

sempre o atendimento às expectativas dos usuários.

A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fonte

de informações à gestão da manutenção, sendo a coleta de dados para a instrução de um

plano de manutenção a ser desenvolvido ou para a atualização de um plano já

existente.É a vistoria do “check up” predial.

Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico

e psicológico, as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim de

garantir

o

“up

to

date”

de

operacionais e de utilização.

suas

condições

e

características

físicas,

funcionais,

A Inspeção Predial associada a planos de manutenção minimiza os desgastes

naturais e a depreciação física, reduzindo, inclusive, a obsolescência técnica uma vez

que poderá estar ligada a estudos de “retrofit” e “up grade” de sistemas ou da própria

edificação, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas na

vistoria e no laudo técnico.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

9

A saúde dos edifícios – check-up predial

Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeção Predial,

voltada à Manutenção, estão relacionadas a questões de desempenho dos sistemas e

elementos construtivos, considerando as exigências dos usuários.

As exigências dos usuários norteiam os trabalhos de Inspeção Predial, sendo

definidas como sendo de:

a) Segurança:

Segurança estrutural;

Segurança contra o fogo;

Segurança no uso e operação.

b) Habitabilidade:

Estanqueidade;

Conforto higrotérmico;

Conforto acústico;

Conforto lumínico;

Saúde, higiene e qualidade do ar;

Funcionalidade e acessibilidade;

Conforto tátil.

c) Sustentabilidade:

Durabilidade;

Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção;

Adequação ambiental

O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta, também,

da manutenção predial, sendo esta definida na NBR 5674 – Manutenção de edificações

da A.B.N.T.

Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutenção

predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas

10

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

A saúde dos edifícios – check-up predial

informações,

imprescindíveis

na

elaboração

desenvolvido pela gestão predial.

e

revisão

do

plano

de

manutenção

A Inspeção Predial também poderá ser contratada como uma vistoria de

conformidades não só voltada à elaboração, revisão e atualização de um plano de

manutenção

predial,

mas

também

como

fonte

de

informações

referentes

a

conformidades: técnicas (envolvendo desempenho e vida útil), funcionais, operacionais,

legais, de segurança, de atualização tecnológica, econômicas, etc.

Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeção Predial, variando conforme seu

objetivo, pode ser:

Elaboração de planos de manutenção integrada;

Preservação da garantia da construção;

Verificação do estado de conservação;

Estudos de valorização e modernização de imóveis;

Auxílio em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis);

Auxílio na gestão condominial (síndico e administradora);

Redução de prêmio de seguro; etc.

Como se faz uma Inspeção Predial?

A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializado no

assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre

materiais, sistemas e funcionamentos.

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11

A saúde dos edifícios – check-up predial

A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos,

de acordo com o critério de classificação de desconformidades ou anomalias quanto ao

seu grau de risco ou urgência.

Esse critério baseia-se na análise do risco oferecido por determinada anomalia,

mediante condições de uso e exposição ambiental.

A análise de risco proposta pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP

consiste na classificação das anomalias quanto ao grau de urgência, relacionado a

fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, operacionalidade,

desempenho, enfim, relaciona-se com os aspectos principais que norteiam a coleta de

dados sistêmica da Inspeção Predial.

Os graus de urgência para a classificação das desconformidades ou anomalias

são: Crítico, Regular e Mínimo.Essa classificação deverá envolver todos os aspectos de

desconformidades constatados, consoante as exigências dos usuários que norteiam os

parâmetros e padrões de desempenho que cada edificação possui.

Com relação dos níveis de desempenho exigidos, o Inspetor Predial deverá

conhecer as características construtivas e de materiais, as solicitações dos usuários e as

normas técnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenho e classificar as

anomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizações,

retrofit, dentre outras.

Após a identificação e classificação das anomalias ou desconformidades, deve-

se proceder à lista de orientações técnicas que será feita de acordo com o grau de risco,

ou seja, do mais crítico ao menos crítico, auxiliando na tomada de decisões do gestor,

bem como a própria gestão da manutenção predial.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

12

A saúde dos edifícios – check-up predial

A Inspeção Predial deve seguir um roteiro lógico de informações, um check list

de dados a serem vistoriados e as solicitações dos usuários.O check list ou lista de

verificações deverá ser formulado pelo Inspetor Predial e deverá conter os sistemas a

serem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação esperada, perdas de

desempenho, condições ambientais, etc.

A lista de verificações é um conjunto de tópicos a serem fundamentalmente

vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção.

Segundo a NBR 5674 – Manutenção de edificações da A.B.N.T., item 8.4, tem-

se:

“As inspeções devem ser orientadas por lista de conferência padronizadas (check list), elaboradas considerando:

Um roteiro lógico de inspeção das edificações;

Os componentes e equipamentos mais importantes na edificação;

As formas de manifestação esperadas da degradação do edifício;

As solicitações e reclamações dos usuários.”

Quanto ao roteiro lógico citado, entende-se como sendo a ordem cronológica da

vistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo ático e coberturas, depois as caixas d’água

superiores, barrilete, casa de máquinas de elevadores, escadarias e halls, etc.

Essa orientação de cronologia da inspeção deve ser feita pelo profissional,

levando

em conta

vistoriado.

as

características

construtivas

de

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

cada

empreendimento

a

ser

 

13

A saúde dos edifícios – check-up predial

Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes, entende-se que não

é possível deixar de inspecionar elementos estruturais visíveis em sub solos, por

exemplo, cabeamentos elétricos, quadros de medições, coberturas, pisos e revestimentos,

etc.

 

Quanto às formas de manifestação esperada de degradação, entende-se que são

as

formas

de

manifestações

patológicas

típicas

para

os

elementos

construtivos,

equipamentos e máquinas, considerando situações esperadas de exposição ambiental,

uso e operação.

Deve-se observar as características de projeto dos elementos construtivos, além

das especificações do Manual de Operação, Uso e Manutenção do empreendimento,

para serem considerados os aspectos de vida útil e desempenho previstos para a

edificação.

Quanto às solicitações e reclamações do usuário, entende-se que o check list de

inspeção deve contemplar as opiniões de usuários, a fim de verificar se as necessidades

e exigências dos usuários vêm sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano

de manutenção.

O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta da

manutenção predial, além de interferir diretamente no seu sistema de qualidade e na sua

confiabilidade.

As necessidades do usuário podem ser definidas, segundo a NBR 5674-

Manutenção de edificações, da ABNT, como sendo:

“Exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo

atendimento é condição para a realização das atividades previstas em projeto”

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

14

A saúde dos edifícios – check-up predial

Portanto, observa-se que a necessidade do usuário está relacionada a suas

exigências.

Devem

ser

observados

na

Inspeção

Predial,

aspectos

de

facilidade

de

manutenção existentes na edificação, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo,

impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutenção e até mesmo da própria

vistoria.

Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentações administrativas e

técnicas, além do próprio plano de manutenção e registros, para serem analisados e

considerados junto às orientações técnicas, lembrando, no entanto, que a Inspeção

Predial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãos

públicos.

2.2 O Laudo de Inspeção Predial

O Laudo de Inspeção Predial possui três principais itens, sendo eles: A

Classificação das Anomalias quanto ao Grau de Urgência; As Orientações Técnicas

pertinentes às anomalias e A Classificação Geral do Estado de Conservação da

edificação.

Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para a

correta avaliação e análise dos dados de prioridades emitidos.

O Laudo deverá ser redigido de forma prática, para que o leigo consiga

identificar as anomalias, suas localizações, seu grau de urgência e sua orientação técnica.

Reforça-se que o laudo de Inspeção Predial é um “retrato” da edificação na data

da vistoria, e que dependendo da complexidade do mesmo não é possível à emissão de

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

15

A saúde dos edifícios – check-up predial

parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeção Predial é uma atividade de

constatação visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poderá haver casos

em que a inspeção predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo do

nível de Inspeção Predial contratado.

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP defini nível de inspeção predial

como sendo a classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu

relatório final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a

profundidade na constatação dos fatos.Existem três níveis de Inspeção Predial, quais

sejam:

“NIVEL 1: vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaborada por

profissional habilitado; contando com orientação técnica pertinente.

Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam

sistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados e

edifícios sem elevador.

NIVEL 2: vistoria para a identificação de anomalias aparentes identificadas com

o auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,

contendo indicação de orientações técnicas pertinentes.

Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam

sistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edifícios de múltiplos

andares, galpões industriais, etc.

NIVEL 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das ocultas

constatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

16

A saúde dos edifícios – check-up predial

laboratoriais

específicos,

elaboradas

por

profissionais

de

diversas

contendo indicação de orientações pertinentes.

especialidades,

Este nível enquadra, ordinariamente, os imóveis com suspeitas de vícios ocultos

significativos.”

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

17

A saúde dos edifícios – check-up predial

3 A Manutenção Predial

Manutenção é definida pela NBR 5674 – Manutenção de edificações, da

A.B.N.T.como sendo:

“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.”

Outra definição de Manutenção pode ser:

Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas

ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro de parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida útil adequados.” Profs.Viktor Mirshawka e Napoleão Lupes Olmedo no livro "Manutenção - Combate aos Custos da Não-Eficácia" - edição Makron-Books, fls.14

"(

)

É importante destacar que a manutenção recupera e conserva a capacidade

funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivo

reformar ou alterar características de projeto.

A

manutenção

recupera

através

de

atividades

corretivas,

sendo

estas

preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vida

útil.

As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da

manutenção

estratégia

de

ação,

essas

podem

ser

preventivas, corretivas e detectivas.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

classificadas

em

preditivas,

 

18

A saúde dos edifícios – check-up predial

Manutenção

Preditiva:

é

uma

atividade

que

visa

estudos

sistemas

e

equipamentos e analisar seu comportamento, a fim de predizer e apontar anomalias,

instruindo aspectos da manutenção preventiva.

Manutenção Preventiva: Age antecipadamente para que não haja a reparação,

são atividades programadas em datas pré-estabelecidas obedecendo, portanto, critérios

técnicos e administrativos.É o conjunto de atividades que visam evitar possíveis

problemas dos componentes das máquinas e equipamentos, comprometendo a sua

performance e desempenho

Manutenção Corretiva: Visa à reparação, caracterizada por serviços planejados

ou não, objetivando corrigir defeitos.

Manutenção Detectiva: Visa apurar a causa de problemas e sua análise, a fim de

auxiliar nos planos de manutenção bem como nas atividades de manutenção preventiva

e corretiva.É a engenharia de manutenção ou a manutenção proativa.

Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evolução progressiva de

custos de manutenções, aplicada às suas atividades, considerando os custos relativos ao

tipo de intervenção:

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

19

A saúde dos edifícios – check-up predial

A saúde dos edifícios – check-up predial Fonte: CEB - COMITÊ EURO-IN TERNACIONAL DU BÉTON, apud

Fonte: CEB - COMITÊ EURO-INTERNACIONAL DU BÉTON, apud

HELENE, 1992, pg.24.

Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos, adiar

uma intervenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão

geométrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustração acima:

Se em t2, o custo de intervenção é igual a 5, em t3 será 25, em t4 será 125 e

assim por diante na razão de 5.

Portanto o ditado popular “não deixa para a manhã o que pode ser feito hoje” é

uma verdade técnica e da boa conservação e manutenção de imóveis.

Para ser estabelecido um plano de manutenção programado e coerente, a

manutenção deverá ser planejada com dados técnicos, obtidos através de:

Coleta de dados adequados e com respaldo técnico;

Normas técnicas que regem a matéria;

Especificações de fabricantes e/ou instaladoras; Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

20

A saúde dos edifícios – check-up predial

Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos ou Setores Públicos fiscalizadores;

Resultados

positivos

ou

negativos

obtidos

em

outros

serviços,

anteriormente programados e executados;

 

Experiências pessoais, de vivência profissional, adquiridas em outros serviços semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas;

Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades.

 

A

Gestão

da

Manutenção

moderna

abrange

vários

aspectos

relacionados ao patrimônio, sendo alguns importantes:

 

Aspectos de conservação e manutenção

 

Aspectos de funcionamento e uso

Aspectos de segurança

 

Aspectos legais e de documentos

 

Aspectos de satisfação e atendimento as expectativas dos usuários

Aspectos financeiros

 

Aspectos tecnológicos e de modernização

 

Aspectos

de

valorização

patrimonial

e

garantia

da

vantagem

competitiva dos imóveis

Observa-se, por fim, que a Manutenção não é possível sem uma coleta de dados

correta e bem definida, sendo a Inspeção Predial o instrumento para a realização de um

plano de manutenção pautado nas exigências dos usuários e critérios de desempenho.

A Inspeção Predial auxilia o síndico e o administrador na tomada de decisões,

pois apresenta listagem de prioridades técnicas, consoante grau de urgência.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

21

A saúde dos edifícios – check-up predial

4 Principais anomalias e suas orientações

4.1 Sistema estrutural

As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizam

sempre sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade).

Nesse sentido, os bens “imóveis” (simples coberturas, galpões, residências, ou

edifícios) são, na realidade e internamente, parcialmente móveis, deformando-se dentro

de um nível natural, devido às forças induzidas pela gravidade ou por outros elementos

da natureza.

As forças induzidas pela gravidade são verticais (ocorrem no sentido de cima

para

baixo),

compreendendo

o

peso

próprio

das

estruturas,

das

alvenarias,

dos

revestimentos e as cargas decorrentes do uso do imóvel, como os pesos dos móveis, dos

objetos, das pessoas, etc.

Figura 1

Já as forças produzidas pelos elementos da natureza, tais como os ventos, a terra

e a água, são difusas (ocorrem em várias direções).

Figura 2

A atuação conjunta de todas as forças acima citadas introduz sempre, em maior

ou menor extensão, deformações nos sistemas estruturais.

Os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo (apoio) são

chamados fundações.

Figura 3

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

22

A saúde dos edifícios – check-up predial

As fundações, de acordo com o tipo de solo e o montante da carga que irão

receber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) e

profundas.

Figura 4

As fundações diretas ou rasas são aquelas executadas imediatamente abaixo dos

baldrames, aí compreendidas as sapatas, os radiers e também as “ brocas “ (reforços de

natureza empírica feitos em baldrames)

Figura 5

Figura 6

Figura 7

As

fundações

profundas

são,

em

geral,

executadas

com

intervenção

de

equipamento ou de equipes especializadas, aí compreendidos vários tipos de estacas e

os tubulões.

Figura 8

Figura 9

As fundações são elementos de fundamental importância na estabilidade dos

edifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurança

dos mesmos.

Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que

seja

a

obra,

ser

projetadas

e

ter

sua

execução

supervisionada

qualificados, qualquer que seja o porte da edificação.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

por

profissionais

23

A saúde dos edifícios – check-up predial

Em edifícios dotados de subsolos ou em regiões com topografia acidentada,

integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contenção de confrontantes.

Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente às forças

horizontais da terra e das águas subterrâneas.

2

Essas estruturas auxiliares são constituídas de muros de arrimo de vários tipos,

como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metálicos.

As contenções de confrontantes, quando necessárias, são também elementos de

fundamental importância na segurança dos usuários dos edifícios, merecendo, também,

as recomendações acima citadas para as fundações.

Figura 10

Figura 11

Figura 12

Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de

sistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante.

No sistema reticulado a transferência de todas as cargas atuantes para as

fundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita

através de elementos denominados de vigas e pilares.

Viga é uma peça linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-

se, também igualmente, para os pilares.

Pilar é uma peça linear, carregamentos principais provenientes das vigas são

nele concentrados e distribuídos para as fundações.

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24

A saúde dos edifícios – check-up predial

No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as

cargas recebidas para as fundações. Qualquer modificação ou remoção de paredes nesse

sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela.

Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargas

devidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal é

aplicado ao longo de sua superfície.

Figura 13

Edifícios de vários pavimentos são em geral mais freqüentemente construídos

em sistemas reticulados, embora também existam, na prática brasileira, edifícios altos

em sistema autoportante

3

Por outro lado, casas e pequenos edifícios de até dois pavimentos, com muita

freqüência, são construídos em sistema autoportante, embora também possam sê-lo em

sistemas reticulados.

Se você não souber identificar qual o sistema empregado em seu imóvel,

consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor.

Em edifícios altos, em particular, é comum o aparecimento de fissuras e trincas

nos andares mais altos devido à ação do vento sobre a estrutura.

É comum, também, em qualquer edificação, o aparecimento de fissuras e trincas

associadas a problemas nas fundações ou nas contenções de confrontantes.

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25

A saúde dos edifícios – check-up predial

Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até

05, milímetro.

Trinca é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura

de 0,5 milímetro até 1,0 milímetro.

Quando

a

flexibilidade

do

sistema

reticulado,

por

problemas

patológicos,

apresenta riscos surgem as rachaduras e as fendas, ambas de maior gravidade, se

comparadas às fissuras e trincas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiro

ou arquiteto, especialistas e estudiosos da matéria.

Rachadura é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se “ ver”

através dela e cuja espessura varia de 1,0 milímetro até 1,5 milímetro.

Fenda é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer material

sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisão em partes

separadas, com espessura superior de 1,5 milímetro.

Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o observador procurar

investigá-las, visando a sua melhor caracterização.

As principais providências podem ser assim relacionadas:

Identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas,

pilares ou alvenaria portante);

Verificar se a peça lesada está submetida, por algum agente externo (presença de

água, por exemplo) a um processo de deterioração progressiva; Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

26

A saúde dos edifícios – check-up predial

Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia. Há diversos processos de

controle, sendo os mais práticos e comuns:

Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso

indica a continuidade da movimentação;

Fixação de plaqueta de vidro no local, com marcas de referências,

obser-

vando-se o eventual deslocamento desta;

Marcação dos limites da lesão com lápis grosso ou tinta, observando-se se

estes se alteram com o correr do tempo.

Figura 14

Verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso onde

sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a um

engenheiro ou arquiteto habilitado e qualificado. Embora as causas das anomalias

estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atenção para as seguintes

origens:

Acomodação da estrutura:Figura 15

Ausência de verga e contra verga:Figura 16

Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17

Rotação: Figura 18

Escorregamento de solo: Figura 19

Erosão e descalçamento de fundações: Figura 20

Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações,

Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21

Conservação de Estruturas de Concreto

O concreto após seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o

decorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes na

atmosfera, tais como: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas que

atual diretamente sobre a superfície do concreto, paulatinamente vão neutralizando os

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

27

A saúde dos edifícios – check-up predial

componentes

básicos

do

concreto

(hidróxido

de

cálcio),

transformando-se

em

componentes neutros (sulfato e carbonato de cálcio), reduzindo o Ph do concreto.

5

Essa redução de Ph implica no ataque ácido às armaduras, dando origem a

formação de óxido de ferro o que provoca aumento na dimensão da secção do aço,

expulsando a camada superficial do concreto (recobrimento), deixando exposta a

armadura.

Em

curto

prazo,

esse

fenômeno

pode

provocar

acidentes,

no

caso

do

desplacamento do concreto ocorrer em pontos altos da estrutura de um edifício,

projetando porções de concreto na área adjacente. Nesse caso recomenda-se a remoção

do material solto como providência imediata, evitando sua queda até que a estrutura

venha a ser convenientemente reparada e protegida.

Em longo

prazo,

com

o

agravamento

dos

danos,

pode-se

chegar

até

ao

comprometimento da estrutura e sua reparação será cada vez mais profunda e mais

onerosa.

A infiltração acima descrita, é provocada pela capacidade de absorção capilar do

concreto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido à

evaporação. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade do

concreto e facilitando cada vez mais o ataque ácido ao concreto.

A absorção capilar pode ser controlada mediante tratamento superficial com

hidrorepelentes,

hidrofugantes

necessidades.

Esse

tratamento

e

tamponamento

de

forma

uma

barreira

umedecimento do concreto, procurando:

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

poros

conforme

o

caso

e

reduzindo

a

absorção

e

o

 

28

A saúde dos edifícios – check-up predial

Diminuir a circulação do vapor d´água

Diminuir a taxa de absorção de água

Não captar ou aderir sujeiras facilmente

Não alterar suas características pela ação de raios solares durante sua vida útil projetada

Prolongar a vida útil da estrutura

Fotos: 1, 2, 3

Podemos concluir que o tratamento do concreto, além de cumprir o objetivo

estético, atua como componente na durabilidade e proteção da estrutura.

Devemos considerar que cada sistema de proteção tem uma vida útil, a qual

pode ser prolongada fazendo-se uma manutenção periódica a cada 2 anos. Essa

manutenção consiste na hidrolavagem do concreto com saponáceos neutros, permitindo

uma análise localizada da superfície e eventuais pontos onde o sistema protetor que

esteja comprometido possa ser restaurado.

Essa manutenção preventiva prolonga a vida útil do sistema protetor garantindo

um benefício maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vista

técnico, como econômico.

De qualquer modo, as origens das anomalias somente poderão ser perfeitamente

identificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal finalidade.

6

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

29

A saúde dos edifícios – check-up predial

4.2

Sistemas de vedação

4.2.1

Alvenaria

a)

Descrição

A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificação, constituída

por elementos que compartimentam e definem os ambientes.

As alvenarias servem também de suporte e proteção para as instalações da

edificação, quando embutidas, e criam as condições de habitabilidade para edificação.

As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificação como um

todo, por serem responsáveis pelos aspectos relativos ao conforto, à saúde, e à

segurança de utilização; além de possuírem profunda relação com a ocorrência de

patologias.

b) Alvenaria tradicional

A alvenaria pode ser entendida como um componente construído em obra

através da união entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto

rígido e coeso.

A palavra alvenaria deriva do árabe al-bannã: (aquele que constrói). Quando

empregada apenas com a função de vedação, portanto não sendo dimensionada para

resistir a cargas alem de seu próprio peso, chama-se alvenaria de vedação.

São exemplos deste tipo às paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento de

vãos da maioria das edificações construídas pelo processo construtivo tradicional, ou

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30

A saúde dos edifícios – check-up predial

seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado e

vedações de blocos cerâmicos ou de concreto, comuns na maioria das edificações.

c) Alvenaria estrutural

A alvenaria estrutural é usada em edificações aonde não será usada estrutura de

concreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria são utilizados

blocos de concreto ou até mesmos cerâmicos, mas com uma resistência elevada

podendo se autoportar e também suportar o peso das lajes. Em substituição aos pilares é

realizado o grauteamento em posições específicas determinada em projeto.

d) Alvenaria dry-wall

Basicamente as paredes funcionam através de uma estrutura de perfis de aço

zincado constituídos de guias horizontais e montantes verticais sobre os quais são

parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusos

fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidação. Após o tratamento das juntas

das chapas as superfícies das paredes tornam-se monolíticas, planas e lisas, prontas para

receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cerâmica, azulejo,

laminados plásticos, etc.

O desempenho das paredes de gesso acartonado é igual ou superior a alguns

tipos tradicionais de alvenaria quanto aos índices de resistências ao fago, resistência

mecânica, isolação térmica e principalmente isolação acústica.

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31

A saúde dos edifícios – check-up predial

e) Finalidades

Alvenaria tradicional – Fazer a divisão dos ambientes da edificação, controlando

a ação de agentes indesejáveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, poeira e

ruído.

Alvenaria estrutural - Substituir a função estrutural de pilares e vigas, fazendo a

divisão dos ambientes da edificação, sendo um sistema rápido, pratico e limpo, uma vez

que praticamente não existe desperdício de material e um bom acabamento permitindo

em obras simples até mesmo a pintura direta sobre o bloco.

Alvenaria de Dry Wall - Fazer a divisão dos ambientes do imóvel, através de um

sistema extremamente fácil e rápido, permitindo ao usuário a flexibilidade para

alteração de lay-out, maior facilidade na fixação de objetos ou na realização de serviços

de manutenção das instalações.

f) Problemas e anomalias

Trincas na região do acunhamento.

Trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura.

Trincas na quina nos vãos de portas e janelas.

Trincas no encontro de paredes.

Destacamento de muretas em jardineiras.

Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilização dos alicerces.

A atuação de sobre carga localizada pode provocar a ruptura dos componentes

de alvenaria na região de aplicação da carga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadas

a partir do ponto de aplicação.

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32

A saúde dos edifícios – check-up predial

Muros, peitoris e platibandas que não estejam convenientemente protegidos por

rufo poderão apresentar fissuras na sua parte superior, devido à absorção de água

(chuvas), podendo ocorrer o destacamento do mesmo.

A movimentação térmica da estrutura pode causar destacamentos entre a

alvenaria e a própria estrutura.

Os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas da

ordem de 2 a 3 mm. Em função da natureza dos componentes de alvenaria as fissuras

manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os

pilares ou mesmos no corpo da alvenaria.

As movimentações térmicas diferenciadas entre a platibanda e corpo do edifício

poderão resultar no destacamento da platibanda ou na formação de fissuras inclinadas

na extremidade da mesma.

g) Recomendação para solução das anomalias

Antes de perfurar as paredes consulte os projetos e detalhamentos contidos no

manual do proprietário, evitando deste modo a perfuração de tubulações de água,

energia elétrica ou gás, nelas embutidas.

Antes de perfurar paredes certifique também de que o local escolhido não

contém pilares e vigas.

Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas

especiais.

Toda vez que for realizada uma repintura na edificação deverá ser feito um

tratamento das fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água nas alvenarias.

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33

A saúde dos edifícios – check-up predial

Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de

chuva poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensação de

água por deficiente ventilação. (principalmente quando houver armários voltados para a

parede externa)

Todas as áreas internas como também as externas (fachada) devem ser pintadas

a cada 03 (três) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento e que eventuais

fissuras possam causar infiltrações nas paredes.

Os destacamentos entre pilares e paredes poderão ser recuperados mediante a

inserção de material flexível no encontro parede/pilar. Nas paredes revestidas, no caso

de destacamento provocados por retração da alvenaria, deve-se empregar uma tela

metálica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando o

pilar aproximadamente 20 cm.para cada lado.

Nas paredes longas com fissuras intermediárias recomenda-se a criação de juntas

de movimentação nos locais de ocorrência das fissuras.

No caso de fissuras provocadas por movimentações iniciais acentuadas, devido a

movimentações higrotérmica da própria parede é sugerido a utilização de tela metálica,

ou a interseção de uma bandagem que propicie dessolidarização entre o revestimento e a

parede na região da fissura (o material para esta bandagem podem ser saco de estopa,

esparadrapo,fita crepe, plásticos etc

No

caso

de

fissuras

ativas

).

desde

que

os

movimentos

não

sejam

muito

pronunciados poderá ser tentada com o próprio sistema de pintura da parede. Nesse caso,

a pintura deve ser reforçada com uma finíssima tela de nylon ou polipropileno com

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

34

A saúde dos edifícios – check-up predial

aproximadamente 10 cm de largura, sendo necessária de 06 (seis) a 08 (oito) demãos de

tinta elástica à base de resina acrílica.

As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pela

presença de aberturas de portas e janelas ou pela inserção de tubulações, poderão ser

recuperadas superficialmente através da introdução de bandagem no revestimento ou de

tela

de

nylon

na

pintura.

O

comportamento

monolítico

da

parede

poderá

ser

restabelecido mediante a introdução de armaduras no trecho fissurado da parede, ou até

mesmo por meio de telas metálicas inseridas no revestimento.

Nas alvenarias aparentes onde é impossível a utilização de telas ou bandagem

deve-se criar juntas de movimentação.

No caso de movimentações consolidadas deve-se proceder a simples substituição

dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza,

umidecimento e posterior obturação da junta com argamassa 1:1:6.

Em paredes sujeitas a variações dimensionais limitadas deve-se substituir os

blocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer o grauteamento dos furos

constituindo-se assim em pilarete armado na sessão originalmente fissurada.

Pode-se também, remover a massa de assentamento das juntas horizontais

seguindo-se do chumbamento de ferros com diâmetro de quatro ou 5cm com argamassa

1:1:6 bem seca em juntas alternadas numa e noutra face da parede.

Nos destacamentos entre alvenaria e argamassa de assentamento quando houver

infiltração de água pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas e posterior

preenchimento com selante.

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35

A saúde dos edifícios – check-up predial

A recuperação de paredes trincadas e o reforço das alvenarias portantes poderão

ser conseguidos com a introdução de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa

ricas em cimento 1:25:3.

h) Os serviços de manutenção e reparos nas paredes de Dry Wall devem seguir as

seguintes recomendações e procedimentos:

– Reparos em pequenos buracos e fissuras.

– Limpe a área a ser reparada.

– Encha o buraco com massa corrida utilizando uma espátula pequena.

– Deixe secar.

– Se necessário, aplique uma segunda camada de massa e deixe secarnovamente.

– Depois de seco lixe cuidadosamente o local.

– Pinte normalmente.

– Reparos em trincas

– Encha a trinca com massa corrida utilizando-se uma espátula pequena.

– Limpe a área a ser reparada.

– Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vão.

– Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para regularizar a superfície.

– Deixe secar.

– Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa .

– Deixe secar.

– Lixe cuidadosamente.

– Pinte normalmente

– Aberturas/ fechamento para manutenção

– Corte com um canivete ou serra pequena e retire a placa de gesso sobre a área a ser reparada.

– Proceder a manutenção necessária (troca de tubos,conexões etc )

– Fixe um novo pedaço de chapa nos perfis com parafusos.

– Aplique uma camada de massa corrida com a espátula pequena.

– Coloque a fita sobre a massa corrida cobrindo todo o vão.

– Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para regularizar a superfície.

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36

A saúde dos edifícios – check-up predial

– Deixe secar.

– Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa corrida.

– Deixe secar.

– Lixe cuidadosamente.

– Pinte normalmente

4.2.2

Perguntas e respostas mais freqüentes

* Pode-se remover uma parede em um apartamento ?

R: Sómente remova uma parede de vedação, após consulta à construtora

responsável e aos projetos.

* É possível abrir vãos em uma parede de alvenaria estrutural ?

R: Não é permitido a abertura de vãos em alvenaria estrutura (vãos, apenas os de

projeto).

Informações úteis

No caso de paredes internas são consideradas aceitáveis e normais as fissuras

não perceptíveis à distância de pelo menos 01 metro

Com relação às paredes externas, as eventuais fissuras que surgirem e não

provoquem infiltração para o interior da edificação serão consideradas aceitáveis e

normais.

Não

sobrecarregar

as

paredes

além

do

limite

normal

de

utilização,

esta

sobrecarga poderá gerar fissuras ou até mesmo comprometer a estrutura da mesma.

Não deverão ser alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao

projeto original.

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

37

A saúde dos edifícios – check-up predial

Não efetue reformas que envolvam demolição ou construção de paredes,

abertura ou fechamento de vãos sem a prévia consulta aos projetos.

Como foram empregados materiais e peças diferenciadas, nas junções entre eles

poderão ocorrer pequenas fissuras, que não representam maiores problemas patológicos.

4.3 Sistema de revestimentos

Engº Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng° Fulvio Lauria

4.3.1 Descrição e finalidade do sistema

O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificação,

sendo a parte que se apresenta mais visível e tem a finalidade principal de proteção de

paredes, pisos e tetos, incluídos os forros.

A função proteção é a que mais se destaca pela sua importância, pois visa

resguardar

as

superfícies

a

serem

revestidas,

contra

os

agentes

facilitadores

da

deterioração. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltração de água de chuva, da

água do solo, água de uso e/ou de manutenção, ação de ventos, temperatura e umidade

do ar, ação de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de uso e sobrecarga.

Além disso, o revestimento também cumpre a função estética, ligada ao conforto

visual, envolvendo ainda questões de gosto pessoal, vindo a se constituir em um

verdadeiro elemento de valorização do empreendimento.

É constituído por uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser

composto

por:

madeira,

metal,

plástico,

vidro,

papel,

pedra,

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

etc.

A

escolha

do

38

A saúde dos edifícios – check-up predial

revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for

utilizado, das condições de utilização, do tipo de base (metálica, madeira, cimentícia).

4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento

A necessidade de elaboração de projeto de revestimento tem por finalidade

evitar a ocorrência de falhas afastando o improviso e a adoção de soluções inadequadas

que certamente trarão prejuízos tanto ao proprietário/usuário, que, por exemplo, poderá

ser privado do uso integral do imóvel, e principalmente, de ordem financeira para o

Construtor, que terá de arcar com os custos para correção de falhas.

O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das características

locais ou do meio físico onde será implantado o empreendimento, indagando as

condições de agressividade do solo, do ar da água, as condições de utilização do

ambiente. Além disso, o projeto também deve prever as condições de conservação e

manutenção do revestimento e dos custos envolvidos.

O projeto também deve favorecer as condições de manutenção conservação e

limpeza dos elementos, além de prevenir o uso de materiais incompatíveis, também para

garantir as condições de durabilidade da edificação.

4.3.3

Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento

a)

Pisos

Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratar

de áreas molháveis ou laváveis, para se evitar os indesejáveis empoçamentos, além

disso, deve prever os pontos de ralos para captação das águas.

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39

A saúde dos edifícios – check-up predial

As escadas devem ter proteção antiderrapante. Inclusive os pisos em áreas

externas não devem favorecer as condições de escorregamento, devendo, também, ter

características antiderrapantes.

A presença de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascendente

(proveniente do solo) nos revestimentos em geral, é ocasionada principalmente pela

deficiência da impermeabilização/drenagem das bases.

O descolamento de revestimentos em geral é motivado por causas ou agentes

diversos, devido à inobservância das normas, destacando-se as condições inadequadas

de utilização e preparação das bases antes da aplicação do acabamento, especialmente

quanto aos procedimentos de limpeza, dentre outros fatores. Os descolamentos também

são

ocasionados

devido

à

utilização

de

materiais

inadequados,

mão

de

obra

e

fiscalização deficientes, bem como pela utilização de ferramentas e equipamentos

impróprios, em desobediência às recomendações dos fabricantes e das normas.

As juntas e derivados, incluídos os rejuntes, são causadores de incidência de

diversas anomalias quer pela sua ausência, quer pela sua especificação ou execução

incorreta. Além disso, sua manutenção deve ser motivo de cuidados específicos

seguindo a orientação dos fabricantes. Especial atenção deve ser dispensada nas juntas

formadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem

ser

sinalizadas

as

regiões

onde

existirem

desníveis

centímetros de diferença, para evitar quedas.

entre

pisos

de

cinco

a

dez

Falhas nos revestimento em geral também são registradas, pela deficiência de

proteção dos revestimentos recém instalados, contra a incidência de chuvas, ventos e

insolação direta, causando manchas, descolamentos e outras irregularidades.

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40

A saúde dos edifícios – check-up predial

b)

Fachadas

A

ausência

dos

elementos

arquitetônicos

nas

fachadas

que

devem

ser

contemplados no projeto, tais como a inclusão de: beirais, rufos, frisos, rodapés,

cantoneiras e outros detalhes fundamentais para proteção da edificação contra a ação

danosa

das

águas,

favorecem

a

incidência

descolamentos e outras anomalias.

de

umidade,

causando

fissuras,

As bases das fachadas e das muretas (no encontro com os pisos), devem ter

proteção impermeabilizante para evitar a presença de umidade devido à incidência de

respingos de água que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento das

fissuras nas paredes sem proteção.

As mesmas observações relativas à inobservância das normas para os pisos

devem ser aplicadas para as fachadas, incluídos os cuidados relacionados às juntas.

Da

mesma

forma

as

observações

para

proteção

instalados também são válidas para as fachadas

c)

Forros

dos

revestimentos

recém

A ausência ou deficiência de juntas de dilatação nos forros rígidos (tipo gesso

liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” de

grandes dimensões, ou com configuração de forma, (geometria) muito irregular, com

presença de muitos recortes, desprovidos de estruturação ou reforço no forro, para

instalação de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminárias), estão sujeitos à

incidência de fissuras e trincas indesejáveis.

A instabilidade estrutural dos forros em geral também está relacionada com a

inobservância

das

normas

ou

das

recomendações

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dos

fabricantes

quanto

aos

 

41

A saúde dos edifícios – check-up predial

procedimentos de montagem execução das estruturas de fixação/sustentação. São

registradas a utilização de materiais e elementos não adequados (sujeito à corrosão) ou

ainda constatada a deficiência do seu dimensionamento propriamente dito. Também

existe o abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados,

apoiados diretamente no forro (luminária, varal, etc.), desprovido de reforço.

São também identificadas, deficiências de conforto térmico e acústico por

especificação inadequada de materiais.

Além disso, são registradas deficiências no dimensionamento e previsão de

alçapões de acesso para realização das manutenções das instalações e dos elementos

embutidos no forro.

4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento

A manutenção dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro das

condições de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservação recomendados

pelo fabricante, observada a contratação de mão de obra especializada quando for o caso,

com a utilização de ferramentas e equipamentos adequados bem com a utilização de

produtos de limpeza de natureza não agressiva, (abrasivos) para que não danifiquem,

precocemente, a superfície dos revestimentos.

Deve ser ressaltada a necessidade da revisão periódica e regular dos rejuntes, a

realização

de

limpeza

dos

transbordamentos indesejáveis.

ralos

para

evitar

infiltrações,

entupimentos

e

A pressão do jato deve ser adequada quando se utiliza máquina de lavagem com

água sob pressão, para não danificar juntas e materiais. A utilização de água quente

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42

A saúde dos edifícios – check-up predial

deve ser evitada observada as restrições dos fabricantes da pequena capacidade de

suporte da tubulação de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas.

A manutenção deve atentar para a detecção de todas as irregularidades que se

apresentem nas superfícies dos revestimentos, pois os mesmos denotam e sinalizam

problemas que podem configurar uma situação de risco que necessite de intervenção

adequada,

inclusive

em

outros

sistemas

embutidos.

As

intervenções

devem

ser

implementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuízos físicos e inclusive

financeiros, preservando a integridade da edificação e também dos seus ocupantes.

As irregularidades e defeitos são apresentados através da incidência de fissuras

de magnitude e configurações diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem,

mofo, formações esbranquiçadas do tipo: eflorescência), deficiência de aderência

(descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidades também de origem

diversa e incidência de outras falhas.

Na maioria das vezes a solução caseira para os problemas não é recomendada, é

contraproducente, devendo ser solicitada a presença de um profissional competente, que

analise os dados e oriente corretamente a remoção de partes soltas, a reposição de partes

danificadas, através da indicação de procedimentos seguros e necessários como forma

de prevenir acidentes e assegurar a eficiência e longevidade das intervenções. Deve ser

destacado que muitas vezes o problema que se origina nas estruturas da edificação e

partes internas do revestimento mais profundo, no caso a base, se propaga e é

transmitido para a camada mais externa do revestimento. O leigo pode indicar soluções

incompatíveis e de desempenho inadequado para os problemas analisados.

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43

A saúde dos edifícios – check-up predial

A Inspeção Predial é o instrumento adequado para coleta de informações e

fornecimento

de

elementos

seguros

para

a

elaboração

ou

revisão

do

plano

de

manutenção da edificação. A vistoria deve ser realizada periodicamente, não se

confundindo

com

a

manutenção

rotineira.

Detectará

inclusive

a

necessidade

de

realização de outros procedimentos paralelos, especializados e necessários, como por

exemplo, a indicação de uma perícia específica para investigação de determinada

anomalia detectada.

fica para investigação de determinada anomalia detectada. Corte esquemático de parede de alvenari a de tijolo

Corte esquemático de parede de alvenaria de tijolo com revestimento externo

composto de chapisco, emboço e acabamento em placa cerâmica.

4.4 Sistemas de pintura

4.4.1 Definição e finalidade

A utilização do sistema de a pintura para revestimento final das superfícies é

pioneiro e ainda permanece, largamente empregado na construção civil, atuando

44

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A saúde dos edifícios – check-up predial

prioritariamente como elemento de proteção das bases ou das superfícies pintadas com

elevada performance. A outra função do sistema pintura está relacionada com o aspecto

estético e visual, aliada com a facilidade de execução e grande versatilidade para a

decoração devida à diversidade de texturas, variedade de cores e apresentação de

produtos com características inovadoras. Além disso, é um sistema que propicia

facilidade de manutenção e tem um custo relativamente baixo.

É utilizado tanto em ambientes internos e externos valorizando e destacando

especialmente a apresentação das fachadas.

Para cada tipo de superfície ou base de aplicação, existe um tipo específico de

tinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opção na utilização dos produtos.

No caso da madeira, indica-se o verniz mas também pode ser usado o esmalte.

Para os metais também são indicados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias,

concretos, reboco, mineral porosos e similares, são indicadas e largamente aplicadas as

tintas acrílicas (área externa) e p.v.a. (área interna).

Uma

tinta

para

ser

considerada

de

boa

qualidade

deve

apresentar

como

características principais: a facilidade de aplicação, a estabilidade de cor e conservação

da aparência, bom rendimento e poder de cobertura, além de elevada capacidade de

resistência às intempéries.

O resultado final do bom desempenho é alcançado desde que seja aliada a

qualidade da tinta à boa técnica de aplicação.

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45

A saúde dos edifícios – check-up predial

4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura

A escolha do sistema adequado de pintura está relacionado com o tipo e as

condições da base, entretanto também deve ser conhecida a condição ambiental e o

regime de chuvas do local, para que as formulações da tinta sejam especificadas com a

utilização

de

aditivos

que

aparecimento de anomalias.

reforçam

determinadas

propriedades,

prevenindo

o

Os procedimentos de aplicação devem começar pelo preparo adequado da base

que inclui o lixamento e limpeza da superfície que será pintada. Deve ser considerada a

remoção de sais e poluentes que podem causar bolhas e gerar descascamentos; da

mesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustações, partes soltas e outros

contaminantes (mofo, gordura), que dificultam a aderência e também podem gerar

descascamentos.

Eventuais imperfeições provocadas por falhas, descontinuidades das superfícies,

presença de fissuras ou trincas, umidades internas e outras irregularidades, as mesmas

deverão ser previamente corrigidas para não prejudicar o desempenho da pintura.

A superfície a ser pintada deve apresentar-se estável (firme) para não causar

desagregação da película da tinta, caso contrário a pintura se esfarela e destaca junto

com o reboco. Nesse caso é necessária a prévia aplicação de um de uma tinta de fundo

(fundo preparador) para promover a consolidação da base.

A superfície da parede revestida, por exemplo, com reboco, caso apresente

retenção de umidade e seja pintada com uma tinta tipo acrílica, que forma uma película

com características impermeáveis, resultará na geração de bolhas e estufamentos. Nesse

caso a aplicação da tinta p.v.a. seria recomendada, por apresentar superfície porosa e

46

Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

A saúde dos edifícios – check-up predial

permitir a evaporação da água, desde que seja previamente solucionada a causa da

incidência da umidade, proveniente, por exemplo, de um vazamento de tubulação de

água.

Para que obtenha um resultado final satisfatório também deverá ser utilizada

mão de obra especializada visando a uniformização e controle de espessura e secagem

das camadas, evitando-se a formação de fissuras e enrugamentos na película de tinta.

Além disso, deve ser considerado o uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos,

pincéis, desempenadeiras, airless (pistola).

Outra fonte de anomalia relacionada à aplicação ou ineficiência da mão de obra

fica estabelecida quando a diluição da tinta ocorre de forma irregular, quer seja pela

utilização de materiais não recomendados (gasolina ou querosene) ou pela elaboração

da mistura em proporção descontrolada.

Por ocasião da aplicação da pintura também devem ser considerados os aspectos

relativos às condições climáticas por ocasião da execução dos trabalhos no campo.

Devem ser evitadas as incidências diretas de chuvas, para não causar manchas e bolhas.

Também a incidência direta do sol deve ser evitada, para prevenir a fissuração assim

como protegidas as superfícies recém pintadas da incidência de ventanias carregadas de

poeiras como forma de se evitar a formação de manchas de sujeira.

4.4.3 A manutenção do sistema de pintura

A manutenção do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo as inspeções

regulares ou sempre que necessário, para identificação da incidência de anomalias nas

superfícies

pintadas

para

que

as

intervenções

necessárias

sejam

realizadas

programadas como forma de preservar a película da tinta e evitar prejuízos futuros. Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SP

e

47

A saúde dos edifícios – check-up predial

Quando a película de tinta ainda apresenta-se integra e com boa aderência, para

a realização da boa manutenção, basta que se proceda a lavagem, preferencialmente

com regularidade anual, no caso de regiões com atmosfera agressiva (litoral ou zona

industrial), ou bienal nas outras condições. A lavagem deve ser executada com água e

sabão, com pressão adequada para não causar estragos ou agravar eventuais danos

existentes.

Quando

é

identificada

a

presença

de

colônia

de

fungos,

mofo,

manchas

esbranquiçadas (eflorescência) e outros, a remoção desses contaminantes deve ser

realizada mediante escovação e lavagem com água aditivada com produtos específicos e

concentração adequada, sempre indicada pelo técnico, em função da extensão e da

identificação correta da origem do problema, como também relacionada com o tipo de

tinta a ser aplicada, para que não ocorra incompatibilidade entre os produtos.

Quando são identificadas anomalias de origem interna tais como a incidência de

umidade decorrente de vazamentos de lajes ou tubulações, presença de fissuras

localizadas

ou

outras,

as

mesmas

deverão