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IBAPE/SP
São Paulo
2004
A saúde dos edifícios – check-up predial
Sumário
1 Introdução ................................................................................................................ 4
1.1 Dos perigos prediais................................................................................................... 4
1.2 Das anomalias construtivas....................................................................................... 4
1.3 Das responsabilidades ............................................................................................... 5
1.4 Da prevenção.............................................................................................................. 7
1.5 Conclusão ................................................................................................................... 8
2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção ......................................................... 9
2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve.............................................................. 9
2.2 O Laudo de Inspeção Predial.................................................................................. 15
3 A Manutenção Predial........................................................................................... 18
4 Principais anomalias e suas orientações .............................................................. 22
4.1 Sistema estrutural.................................................................................................... 22
4.2 Sistemas de vedação................................................................................................. 30
4.2.1 Alvenaria............................................................................................................................ 30
4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes ............................................................................... 37
4.3 Sistema de revestimentos ........................................................................................ 38
4.3.1 Descrição e finalidade do sistema ...................................................................................... 38
4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento ............................................................................ 39
4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento ....................................... 39
4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento ..................................................................... 42
4.4 Sistemas de pintura.................................................................................................. 44
4.4.1 Definição e finalidade ........................................................................................................ 44
4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura................................................. 46
4.4.3 A manutenção do sistema de pintura ................................................................................. 47
4.5 Sistemas de esquadrias ............................................................................................ 49
4.5.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 49
4.5.2 Finalidade........................................................................................................................... 49
4.5.3 Anomalias mais comuns .................................................................................................... 50
4.5.4 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 51
4.6 Sistema de instalações elétricas .............................................................................. 52
4.6.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 52
4.6.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 53
4.6.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 54
4.6.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 55
4.6.5 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 56
4.6.6 Informações úteis ............................................................................................................... 57
4.6.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 57
4.6.8 Voce sabia ? ....................................................................................................................... 59
4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas ............................................. 59
Câmara de Inspeção Predial 1
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A saúde dos edifícios – check-up predial
1 Introdução
descuidos com os reparos e manutenções, podem ser evitados com medidas simples, a
longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para a
naturais e funcionais.
edificação, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos,
recomendações.
Vistoria Técnica e Orçamento que consigne a extensão dos problemas para se receber o
ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações das jardineiras, etc, etc, podem ser
Consumidor, que determinar a reparação pelos danos causados aos consumidores por
defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como por
incorporadores.
danos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que,
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviços
outrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo da
Periclitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrem
a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção.
Tais exigências legais não deixam qualquer dúvida quanto aos ônus,
anomalias construtivas.
1.4 Da prevenção
das pessoas.
doença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médico
através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juízo técnico das condições
devidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada através dos
1.5 Conclusão
edificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular,
edifício” para possibilitar a “terapia-manutenção” que irá recuperar ou manter suas boas
imóvel.
A Inspeção Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados de
A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fonte
Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico
operacionais e de utilização.
que poderá estar ligada a estudos de “retrofit” e “up grade” de sistemas ou da própria
a) Segurança:
¾ Segurança estrutural;
¾ Segurança contra o fogo;
¾ Segurança no uso e operação.
b) Habitabilidade:
¾ Estanqueidade;
¾ Conforto higrotérmico;
¾ Conforto acústico;
¾ Conforto lumínico;
¾ Saúde, higiene e qualidade do ar;
¾ Funcionalidade e acessibilidade;
¾ Conforto tátil.
c) Sustentabilidade:
¾ Durabilidade;
¾ Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção;
¾ Adequação ambiental
da A.B.N.T.
predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas
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assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre
se proceder à lista de orientações técnicas que será feita de acordo com o grau de risco,
verificações deverá ser formulado pelo Inspetor Predial e deverá conter os sistemas a
se:
vistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo ático e coberturas, depois as caixas d’água
vistoriado.
etc.
uso e operação.
edificação.
e exigências dos usuários vêm sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano
de manutenção.
confiabilidade.
exigências.
vistoria.
Predial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãos
públicos.
edificação.
Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para a
O Laudo deverá ser redigido de forma prática, para que o leigo consiga
identificar as anomalias, suas localizações, seu grau de urgência e sua orientação técnica.
parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeção Predial é uma atividade de
sejam:
significativos.”
3 A Manutenção Predial
A.B.N.T.como sendo:
funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivo
útil.
performance e desempenho
auxiliar nos planos de manutenção bem como nas atividades de manutenção preventiva
tipo de intervenção:
Portanto o ditado popular “não deixa para a manhã o que pode ser feito hoje” é
manutenção deverá ser planejada com dados técnicos, obtidos através de:
de um nível natural, devido às forças induzidas pela gravidade ou por outros elementos
da natureza.
para baixo), compreendendo o peso próprio das estruturas, das alvenarias, dos
revestimentos e as cargas decorrentes do uso do imóvel, como os pesos dos móveis, dos
Figura 1
Figura 2
chamados fundações.
Figura 3
Câmara de Inspeção Predial 22
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A saúde dos edifícios – check-up predial
receber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) e
profundas.
Figura 4
Figura 5
Figura 6
Figura 7
os tubulões.
Figura 8
Figura 9
edifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurança
dos mesmos.
Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que
seja a obra, ser projetadas e ter sua execução supervisionada por profissionais
como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metálicos.
Figura 10
Figura 11
Figura 12
Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de
fundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita
Viga é uma peça linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-
Pilar é uma peça linear, carregamentos principais provenientes das vigas são
Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargas
devidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal é
Figura 13
em sistema autoportante
Por outro lado, casas e pequenos edifícios de até dois pavimentos, com muita
sistemas reticulados.
material sólido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até
05, milímetro.
material sólido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura
através dela e cuja espessura varia de 1,0 milímetro até 1,5 milímetro.
sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisão em partes
Verificar se a peça lesada está submetida, por algum agente externo (presença de
sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a um
estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atenção para as seguintes
origens:
¾ Acomodação da estrutura:Figura 15
¾ Ausência de verga e contra verga:Figura 16
¾ Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17
¾ Rotação: Figura 18
¾ Escorregamento de solo: Figura 19
¾ Erosão e descalçamento de fundações: Figura 20
¾ Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações,
¾ Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21
¾ Conservação de Estruturas de Concreto
O concreto após seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o
atmosfera, tais como: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas que
armadura.
do material solto como providência imediata, evitando sua queda até que a estrutura
comprometimento da estrutura e sua reparação será cada vez mais profunda e mais
onerosa.
concreto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido à
evaporação. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade do
Devemos considerar que cada sistema de proteção tem uma vida útil, a qual
pode ser prolongada fazendo-se uma manutenção periódica a cada 2 anos. Essa
uma análise localizada da superfície e eventuais pontos onde o sistema protetor que
um benefício maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vista
4.2.1 Alvenaria
a) Descrição
patologias.
b) Alvenaria tradicional
através da união entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto
rígido e coeso.
empregada apenas com a função de vedação, portanto não sendo dimensionada para
c) Alvenaria estrutural
concreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria são utilizados
blocos de concreto ou até mesmos cerâmicos, mas com uma resistência elevada
podendo se autoportar e também suportar o peso das lajes. Em substituição aos pilares é
d) Alvenaria dry-wall
fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidação. Após o tratamento das juntas
das chapas as superfícies das paredes tornam-se monolíticas, planas e lisas, prontas para
receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cerâmica, azulejo,
e) Finalidades
ruído.
divisão dos ambientes da edificação, sendo um sistema rápido, pratico e limpo, uma vez
f) Problemas e anomalias
rufo poderão apresentar fissuras na sua parte superior, devido à absorção de água
na extremidade da mesma.
Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas
especiais.
Toda vez que for realizada uma repintura na edificação deverá ser feito um
tratamento das fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água nas alvenarias.
água por deficiente ventilação. (principalmente quando houver armários voltados para a
parede externa)
Todas as áreas internas como também as externas (fachada) devem ser pintadas
metálica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando o
parede na região da fissura (o material para esta bandagem podem ser saco de estopa,
pronunciados poderá ser tentada com o próprio sistema de pintura da parede. Nesse caso,
a pintura deve ser reforçada com uma finíssima tela de nylon ou polipropileno com
dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza,
infiltração de água pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas e posterior
ser conseguidos com a introdução de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa
¾ – Deixe secar.
¾ – Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa
corrida.
¾ – Deixe secar.
¾ – Lixe cuidadosamente.
¾ – Pinte normalmente
projeto).
Informações úteis
normais.
projeto original.
Como foram empregados materiais e peças diferenciadas, nas junções entre eles
poderão ocorrer pequenas fissuras, que não representam maiores problemas patológicos.
sendo a parte que se apresenta mais visível e tem a finalidade principal de proteção de
A função proteção é a que mais se destaca pela sua importância, pois visa
deterioração. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltração de água de chuva, da
água do solo, água de uso e/ou de manutenção, ação de ventos, temperatura e umidade
do ar, ação de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de uso e sobrecarga.
composto por: madeira, metal, plástico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do
revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for
que certamente trarão prejuízos tanto ao proprietário/usuário, que, por exemplo, poderá
limpeza dos elementos, além de prevenir o uso de materiais incompatíveis, também para
a) Pisos
Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratar
características antiderrapantes.
diversas anomalias quer pela sua ausência, quer pela sua especificação ou execução
incorreta. Além disso, sua manutenção deve ser motivo de cuidados específicos
seguindo a orientação dos fabricantes. Especial atenção deve ser dispensada nas juntas
formadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem
ser sinalizadas as regiões onde existirem desníveis entre pisos de cinco a dez
b) Fachadas
contemplados no projeto, tais como a inclusão de: beirais, rufos, frisos, rodapés,
As bases das fachadas e das muretas (no encontro com os pisos), devem ter
respingos de água que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento das
c) Forros
liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” de
existe o abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados,
alçapões de acesso para realização das manutenções das instalações e dos elementos
embutidos no forro.
pelo fabricante, observada a contratação de mão de obra especializada quando for o caso,
produtos de limpeza de natureza não agressiva, (abrasivos) para que não danifiquem,
transbordamentos indesejáveis.
A pressão do jato deve ser adequada quando se utiliza máquina de lavagem com
água sob pressão, para não danificar juntas e materiais. A utilização de água quente
problemas que podem configurar uma situação de risco que necessite de intervenção
destacado que muitas vezes o problema que se origina nas estruturas da edificação e
transmitido para a camada mais externa do revestimento. O leigo pode indicar soluções
anomalia detectada.
prioritariamente como elemento de proteção das bases ou das superfícies pintadas com
elevada performance. A outra função do sistema pintura está relacionada com o aspecto
tinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opção na utilização dos produtos.
No caso da madeira, indica-se o verniz mas também pode ser usado o esmalte.
Para os metais também são indicados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias,
Uma tinta para ser considerada de boa qualidade deve apresentar como
resistência às intempéries.
regime de chuvas do local, para que as formulações da tinta sejam especificadas com a
aparecimento de anomalias.
que inclui o lixamento e limpeza da superfície que será pintada. Deve ser considerada a
mesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustações, partes soltas e outros
descascamentos.
A superfície a ser pintada deve apresentar-se estável (firme) para não causar
com o reboco. Nesse caso é necessária a prévia aplicação de um de uma tinta de fundo
retenção de umidade e seja pintada com uma tinta tipo acrílica, que forma uma película
caso a aplicação da tinta p.v.a. seria recomendada, por apresentar superfície porosa e
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água.
Para que obtenha um resultado final satisfatório também deverá ser utilizada
Além disso, deve ser considerado o uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos,
fica estabelecida quando a diluição da tinta ocorre de forma irregular, quer seja pela
Devem ser evitadas as incidências diretas de chuvas, para não causar manchas e bolhas.
Também a incidência direta do sol deve ser evitada, para prevenir a fissuração assim
Quando a película de tinta ainda apresenta-se integra e com boa aderência, para
com regularidade anual, no caso de regiões com atmosfera agressiva (litoral ou zona
industrial), ou bienal nas outras condições. A lavagem deve ser executada com água e
sabão, com pressão adequada para não causar estragos ou agravar eventuais danos
existentes.
realizada mediante escovação e lavagem com água aditivada com produtos específicos e
tinta a ser aplicada, para que não ocorra incompatibilidade entre os produtos.
ser promovida a remoção das partes soltas ou mal aderida, executados o preparo e
película da tinta quando sobre a mesma é aplicado qualquer outro tipo de pintura, sem
pela elaboração do diagnóstico dos problemas e pela indicação das intervenções, além
caixilhos, venezianas.
4.5.2 Finalidade
de forma permanente, no caso das esquadrias fixas, ou de forma variável, no caso das
esquadrias móveis.
a) Esquadrias de alumínio
b) Esquadrias de madeira
a) Esquadrias de alumínio
b) Esquadrias de ferro
c) Esquadrias de madeira
de transformador.
A energia elétrica que é gerada nas usinas e cujo transporte é através de linhas de
Um projeto bem elaborado e dentro das normas, mão de obra qualificada durante
instalação.
Foto 2:
estado das conexões, infiltrações de água, compatibilidade entre cabo e proteção, lacres
das caixas de medição, falta de vidros nas caixas, emendas, conexões do neutro,
apartamento ?
elétrica que é expressa em (ohm - Ω). Geralmente o ferro elétrico convencional é ligado
aplicada. Assim quando dobra-se a tensão (caso de ligar em uma tomada de 220V),
a 2800W?
80kWh/mês?
atinge edifícios, residências, animais, pessoas, redes elétricas, podendo provocar, mortes,
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eletricidade e de telecomunicações.
utilizado e localização, permitindo assim orientar como deve ser instalado o pára-raios.
Geralmente o sistema é constituído por anéis de cobre, que correm fixados junto
pilares de concreto, ou descidas externas. Esses anéis são interligados com hastes tipo
Franklin, com as estruturas metálicas das antenas, escadas metálicas, rufos quando
existir. É importante também, que o sistema possua terminais aéreos nos cantos das
bordas.
As descidas em edifícios mais novos são através de ferro especial que existe
dentro das armaduras dos pilares, os quais são interligadas nas ferragens das fundações.
Nos mais antigos, as descidas são externas, correndo através de suportes, ou fixadas nas
paredes externamente.
Próxima da caixa de distribuição de entrada uma barra de cobre para a interligação com
Nos edifícios com mais de 20 metros de altura, anéis devem ser instalados
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protegidos contra as descargas diretas tanto na cobertura como nas laterais; protegidos
contra sobretensões provocadas por eles quando atingem redes de energia elétrica e de
estabelecer meios para que as descargas se dirijam para a Terra pelo menor percurso
possível, através das descidas constituídas por materiais condutores, de maneira também
¾ Anomalias construtivas
o Falhas na execução das instalações, devido a alterações não
obedecendo as normas vigentes, mão de obra não qualificada.
Falta de fiscalização.
o Instalação de descidas agrupadas, (devido a estética) lembrando
que pode-se usar barras chatas no lugar de cabos, espaçadas
corretamente.
o Defeitos dos materiais ; cabos e conectores não compatíveis.
o Falta de interligação das estruturas metálicas das antenas, escadas
e outras com o sistema de pára raios.
¾ Anomalias devido a fatores externos e da natureza
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Foto 2:
ser lembrado que quando na ocorrência de descarga no edifício, deverá ser efetuada uma
inspeção completa.
canto.
d) Qual a distância entre o ponto que estamos e o ponto que caiu um relâmpago ?
raio do círculo, função da altura em que está instalado o pára raio. O tipo gaiola de
Faraday consiste na teoria de que o campo no interior da gaiola é nulo. Entretanto para o
campo ser nulo é necessário que a corrente se distribua uniformemente por toda a
superfície. Lembrando que a malha mais importante é a que percorre toda a periferia da
cobertura e a periferia da casa de máquinas e caixa dágua. Sempre que possível instalar
torneiras, não ficar descalço, evitar tocar em aparelhos eletro domésticos. No campo,
Voce sabia?
b) Que o Brasil por ser um país tropical e possuir uma extensão territorial muito
d) Que um tanque com 450 litros de álcool na região de Ribeirão Preto, explodiu
g) Praias, lagos, piscinas e espaços abertos, são os locais mais perigosos durante
temporais? Deve-se procurar abrigos protegidos, e não havendo local para se proteger,
a) Descrição do sistema
¾ Água fria;
¾ água quente;
¾ esgoto;
¾ águas pluviais;
¾ sistema de combate a incêndio.
barrilete; deste a água desce pelas prumadas de água fria para cada andar, onde são
descarga, chuveiros, etc. As tubulações de água fria quando aparentes são identificada
abastecidos por água fria e após aquecimento, seguem através de tubulação de cobre
cor branco.
incêndio que garanta uma pressão de saída no bocal do hidrante de 15 metros coluna
d’água (15 m.c.a), tais bombas são acionadas comumente por botoeiras, podendo ser
possuindo para efeito de identificação cores diferentes, sendo comumente utilizada a cor
sistema de águas pluviais, as águas de chuva coletadas das jardineiras, dos telhados,
para a rede pública. No sistema de esgoto, que tem origem nos vasos sanitários, bidês,
caixa de esgoto, situada geralmente no pavimento térreo e daí despeja na rede pública
de esgoto. Há casos que o esgoto chega num nível abaixo da rede coletora, nesse caso
são projetadas bombas de recalque próprias para carrear resíduos sólidos e líquidos para
a rede pública.
b) Finalidade do sistema
limpeza e conforto.
cuidado com o uso das instalações hidráulicas, que em síntese selecionamos alguns itens:
d) Orientações técnicas
desenhos integrantes do projeto completo de água fria, água quente, águas pluviais,
esgoto, sistema de proteção contra incêndio (o prédio deverá ter o Auto de Vistoria do
(09/1993);
(09/1999);
esclarecer os problemas, bem como dar a solução técnica adequada, com emissão da
a) Descrição do sistema
O gás utilizado pode ser o gás liquefeito de petróleo (GLP) ou Gás Natural (GN).
rente ao piso, mentalize que o GLP se acumula como a água, isto é, o GLP sempre
estará abaixo do nosso joelho. Por isso vazamento do GLP merece cuidado, pois ao
clássica que somada a uma faísca resulta numa explosão que pode arrasar um quarteirão.
O fornecedor de GLP será fornecido no Manual das áreas Comuns, quando da entrega
do edifício, pela Construtora responsável e que deverá estar arquivado junto com os
ar, o seu vazamento é menos perigoso, porém não se pode deixá-lo confinado, ou seja,
onde houver tubulações aparentes a ventilação deve ser permanente e obrigatória. O gás
As tubulações aparentes por onde passam o gás devem ser pintadas na cor
amarela, conforme NBR 12694 e não devem passar, dentre outros, no interior de dutos
proveniente de eventual vazamento e pelo "shaft" que o gás passar o mesmo deverá ter
ventilação permanente e adequada nas partes superior e inferior, sendo que esses vazios
condução de aço, com ou sem costura, preto ou galvanizado, no mínimo classe média,
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atendendo a NBR 5580 ou tubos de condução com ou sem costura, preto ou galvanizado
b) Finalidade do sistema
desenhos integrantes do projeto completo de gás, além do manual das áreas comuns.
Tanto no manual das áreas comuns como de cada proprietário deverá constar o
cuidado com o uso das instalações de gás, que em síntese selecionamos alguns itens:
d) Orientações técnicas
(08/1997);
execução (10/1995);
Projeto e execução
Das normas citadas acima, procuramos indicar a seguir uma síntese dos itens que
procedimentos de segurança sejam efetuados, assim não deve ter nenhum obstáculo
estar em linha reta e o zelador não deve ficar junto da equipe que está abastecendo, pois
se houver algum acidente e for originado um “flash”, esse ente físico chega a liberar
volume armazenado, não possuir ralos, grelhas e demais vãos a uma distância inferior a
risco:
edificações:
edificações:
central de GLP.
não constituir risco isolado, é obrigatória a proteção da central de GLP por um dos
ligue para a COMGÁS se o fornecimento for gás natural (GN) e no caso de gás
operadoras responsáveis pelo fornecimento do gás, pois estas possuem rol de empresas
de manutenção que decerto farão os serviços dentro das normas, com engenheiro
protegidos contra a ação deletéria da umidade, água, gases e outras substâncias nocivas
trechos das áreas comuns do edifício, como em trechos das áreas privativas das
unidades residenciais.
paredes e lajes em contato com o solo, caso não tenha sido realizado um eficiente
lençol d'água no terreno, denominado lençol freático, ou por simples contato com o solo
concreto armado das estruturas dos poços de elevadores e dos reservatórios d'água
inferiores (cisterna).
incidência direta dos raios solares, as quais abriga, no térreo, o playground; os jardins,
veículos; as áreas de estacionamento, mesmo aquelas sob pilotis; o deck das piscinas; as
sistema de impermeabilização.
de banho, sejam elas da cozinha, da área de serviços, dos banheiros, dos terraços,
4.9.2 As garantias
dos usuários, segundo do que consta no Código Civil Brasileiro, estão cobertas pelo
tais como cerâmicas, azulejos, ou peças sanitárias, deve ser previamente comunicada à
legal, bem como da proteção impermeável, no que acarretará grandes transtornos com
devidas correções.
4.9.3 Umidade
edificação.
umidade e da água, se altera, se degrada e acaba por se desagregar. Para que estes não
que para ser obtida deve ser prevista na origem da construção, nos projetos.
protetor estaria para a edificação como a derme e epiderme, a pele, está para os corpos
cuidados contra a agressão para que seja a mesma resguardada e assegurado o seu
Pode-se até afirmar que a garantia de segurança relativa das estruturas de uma
robusta estrutura dependerá, quando for o caso, entre fatores outros, da manutenção da
Só para exemplificar:
consideração são os riscos de segurança advindos pela falha de proteção das estruturas
execução do mesmo.
em se tratando da impermeabilização.
Quando feita corretamente por uma empresa idônea, e na época certa, tem um
Cabe lembrar que a impermeabilização mal feita é tão perigosa quanto a falta de
podem apenas mascarar as infiltrações. Nesses casos as conseqüências são mais graves,
elemento estrutural.
Para você ter certeza da qualidade dos serviços prestados é preciso conhecer a empresa de
impermeabilização. Tome alguns cuidados:
3 –Exija diversos orçamentos sempre com o mesmo paradigma. Para não ter ilusões com
"diferenças" de preços e materiais "milagrosos".
Um racho na honestidade da empresa pode levar seu imóvel por água abaixo!
Como você pode observar, a análise do imóvel é muito importante. Por isso, a
propriamente dita.
4.10.1 Extintores
b) Principais anomalias:
c) Orientações técnicas:
4.10.2 Hidrantes
b) Principais anomalias:
c) Orientações técnicas:
retirada da população.
b) Principais anomalias:
c) Orientações técnicas:
¾ Toda rota de fuga deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses
ou utilização e/ou mudança de layout.
¾ Toda iluminação e sinalização deve ser inspecionada e testada a cada
pelo menos 3 meses e/ou utilização.
¾ O conjunto porta corta fogo e o piso ao redor não devem ser lavados
com água ou qualquer produto químico, a limpeza deve ser feita com
pano úmido em água e em seguida utilizado um pano seco para a
remoção, a fim de preservar o aço e a pintura que compõe o conjunto.
¾ Todas as PCF – Portas corta fogo deve ser inspecionada a cada pelo
menos 3 meses, aplicando óleo lubrificante nas dobradiças e
maçanetas para garantir o seu perfeito funcionamento.
b) Principais anomalias:
c) Orientações técnicas:
Ambiente Condicionado.
Janela.
através de um Damper (registro) que controla a vazão que passa pelo Damper. Esse ar
um Filtro de Ar e um Ventilador.
através das aletas externas da Serpentina Evaporadora, onde é esfriado. A seguir passa
passagem do fluido refrigerante (geralmente do tipo Freon ou Suva) pelo lado interno da
estado líquido e sair no estado gasoso. Essa mudança de estado esfria o ar. O fluido
deve estar totalmente no estado gasoso pois se entrar algum líquido no Compressor, este
fluido refrigerante se dá às custas do ar externo que é forçado através das aletas externas
usando o fluido refrigerante como fluido de transporte do calor. Essa operação é feita às
4.11.2 Finalidade
das pessoas deve ser a mais homogênea possível (difícil de se conseguir com apenas um
pessoas e sim acima de suas cabeças pois o mesmo se encontra a uma temperatura de 10
a 15° C e com umidade relativa muito alta (próxima da saturação). Não é condição de
conforto e nem é saudável (vide Norma Brasileira citada). Por estas razões, ao se
cima.
perigoso pois esses materiais contém geralmente produtos orgânicos (álcool, solventes,
condicionado. Esses produtos são tóxicos (ver Resolução 176 do Ministério da Saúde).
prolifere algas, fungos, protozoários e bactérias que possam provocar doenças aos
usuários (alergia, bronquite, asma, etc.). Existem até relatos de doenças fatais. A
higienização deve ser feita com desinfetantes (agentes biocidas). Ver a citada Resolução.
O Condicionador de Janela deve ser inclinado com sua parte mais baixa no lado
do ar externo para que o condensado não reflua para o Ambiente Condicionado. A sua
drenagem deve ser feita com mangueira de tal forma que não respingue água nos
condensado para o esgoto e ser dotado de sifão para evitar que o condensado volte à
bandeja (por diferença de pressão e não por gravidade) e também evitar odores e
contaminação do esgoto.
ocasionada pelos mesmos aumenta muito (isto pode ser indicado pela sensível
descartáveis devem ser trocados por novos. Se recuperáveis devem ser limpos conforme
instruções do fabricante.
mesmos podem acumular poeira e objetos estranhos nos quais prolifera bactérias e
artrópodes que provocam doenças contagiosas. Os dutos devem ser dotados de Portas de
Inspeção em locais convenientes para facilitar a limpeza. Essa limpeza pode ser feita
Câmara de Inspeção Predial 89
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Outros elementos que devem ser limpos são os Trocadores de Calor, Serpentinas
A água da Torre de Resfriamento deve ter tratamento adequado. Isto é feito por
bactérias e protozoários.
Janela que não tinham sido previstos no Projeto original). Também pelas mesmas
capacidade da rede elétrica neles conectada, isto é, substituir por outros de maior
condição pode, ás vezes, ser muito perigosa, notar que a causa da tragédia do Foguete
equipamentos de Ar Condicionado foram projetados para isso. Para uma sala comum, a
ser o mais limpo e estéril possível. Nesse caso as exigências de filtragem são muito
mínimo 3 estágios de filtragem: grosso, fino e absoluto. Portanto, muito cuidado com a
Condicionado.
¾ Componente Periodicidade
o Tomada de ar externo: Mensal
o Unidade filtrante: Mensal
o Serpentina de aquecimento: Mensal
o Serpentina de resfriamento: Mensal
o Umidificador: Mensal
o Ventilador: Semestral
4.12 Paisagismo
4.12.1 Descrição
4.12.2 Finalidade
apenas às espécies vegetais, o que não é correto, pois engloba também pavimentação,
4.12.4 Projeto
apenas considerar a beleza plástica – folhagens, formas, flores e seu perfume, texturas e
objetivos que almejamos alcançar (beleza estética, sombreamento, proteção sonora, etc.).
Deve-se ter conhecimento sobre o clima; insolação necessária; tipo de solo; sistema
calhas e ralos); frutificação (frutos pesados que caem e podem causar acidentes ou que
espécies desenvolvem-se lentamente, outras crescem mais rápidas e temos que respeitar
estes prazos.
o plantio executado, não seja necessário “arrancar” as plantas por estas estarem
etc.
cores, etc.
específico.
4.12.5 Plantio
um bom desenvolvimento inicial (2/3 de terra de boa qualidade e 1/3 de adubo orgânico
bem curtido). Este procedimento deverá ser feito alguns dias antes do plantio, para
não bio-agradáveis, materiais ferruginosos, entulho de obra, entre outros. Nas áreas que
tenham sido compactadas por ocasião da execução de obras civis, os terrenos devem ser
4.12.6 Manutenção:
profissional jardineiro, o qual poderá particularizar o tratamento para cada tipo de solo a
espécies vegetais de acordo com o tipo de solo, área disponível e resultados almejados,
lembrando mais uma vez que paisagismo não se refere apenas à vegetação, mas também
¾ Para o plantio deve-se saber se a terra está boa para plantar. Para tanto,
devem-se retirar punhados de terra de diferentes pontos do jardim,
com profundidade de 15 cm a 20 cm. O nível de acidez da terra (pH)
deve oscilar entre 6 e 7. Há lojas especializadas e faculdades de
agronomia que podem fazer essa análise;
¾ A primavera é a época do ano mais indicada para a adubação, que
deve ser feita uma semana antes do plantio e, de preferência,
combinando os três tipos de adubo: orgânico (humus, esterco e farinha
de ossos), mineral (calcário) e químico (nitrogênio, fósforo e potássio);
¾ Adubos químicos, como o NPK, podem queimar o gramado. Por isso,
recomenda-se diluir o produto em água e regar a grama logo após o
seu uso;
¾ Para que as plantas vinguem, o torrão (terra que envolve a raiz) deve
estar firme e intacto;
¾ Confira ainda se as folhas estão livres de manchas. Galhos secos e
folhas amarelas devem ser eliminados;
¾ É importante também lavar as ferramentas com água e sabão, além de
passar álcool em equipamentos de corte. Isso evita a disseminação de
doenças;
¾ Procure revolver a terra para que ela se oxigene. Isso pode ser feito em
conjunto com a adubação;
¾ Sempre verifique as folhas, de ambos os lados, para manter o controle
sobre as pragas. Também é importante verificar os galhos e notar se
eles estão melados ou se aparece os indesejáveis pontinhos pretos,
marrons ou brancos (tipo algodão);
ela já está contaminada. Por isso compre sempre terra de boa qualidade, a economia
4.12.10Você sabia?
paisagista”?
Que para uma manutenção menos onerosa, pode-se substituir a grama por
Que árvores com folhas “caducas” são aquelas que perdem suas folhas e que em
países de clima frio, o outono é considerado uma das estações mais bonitas, justamente
país, a região e até mesmo de uma pessoa para outra? Ao contrário, os nomes científicos
4.13.1 Descrição
São conhecidas como pragas urbanas, formigas, ratos, cupins, pombos, etc. e
podem ser divididas em dois grupos: as prejudiciais à saúde das pessoas e as que são
4.13.2 Finalidade
urbanas.
Neste item serão apresentadas algumas características das pragas e suas formas
de controle.
ataque de pragas e sua presença e proliferação, está diretamente ligada aos seguintes
fatores:
resultados.
O controle é mais eficiente quando feito por meio de iscas, que atraem as
formigas. Na isca existe um inseticida em baixa concentração, que mata aos poucos os
membros da colônia, compostos por crias (ovos, larvas e pupas) e os adultos (operárias,
rainhas e machos). As iscas são importantes também para identificação por especialistas
ninho, ou pelo menos a trilha principal da colônia. Caso o ninho seja encontrado, um
reguladores de crescimento.
permitam sua sobrevivência. Estes fatores são basicamente três: alimento, umidade e
abrigo.
este é obstáculo entre a colônia e a madeira. Como os insetos são pequenos, eles fazem
ou alvenaria o dano pode ser maior, havendo perfuração mais intensa em componentes
como tijolos de barro. As secreções e subprodutos da atividade vital dos cupins causam
a colônia.
espaços entre estruturas; solos orgânicos (com raízes abaixo das construções); árvores
Medidas Preventivas: Existem ainda, umas séries de medidas que podem ser
necessitam de umidade para sobreviver e por causa disto colônias são geralmente
Por outro lado, locais onde pisos de madeira ou outras estruturas de madeira
encontram-se em contato constante com o solo úmido, provêem fácil acesso entre o
do serviço.
Não obstante, todos os cupinicidas registrados para este fim são de uso
para promover a infestação destas pragas numa determinada área, eliminando-se estes
fatores podemos evitar a presença indesejável destes roedores. Algumas medidas devem
ser empregadas na rotina diária, como por exemplo: remover diariamente do lixo,
depósitos e garagens.
etapas:
roedores.
acesso;
entretanto tais substâncias contidas nas iscas também são tóxicas para outros
barreira elétrica tem como fatores limitantes o seu custo, manutenção e riscos de
acidentes.
diversos autores deve ser melhor estudada para uma conclusão definitiva sobre
esta técnica.
o Medidas de Controle:
Medidas de médio/longo prazo: São medidas de controle
que irão interferir diretamente na redução populacional
dos pombos.
• Emprego de substâncias anticoncepcionais;
• Uso de pombas de reprodução controlada.
Medidas a curto prazo: Representam medidas de controle
que irão afastar os pombos das proximidades afetadas,
sem influir no nível populacional. São, em sua maioria,
medidas de controle que funcionam como barreiras físicas
que impedem o pouso das aves nas superfícies tratadas.
• A supressão alimentar torna-se fator limitante
prioritário de controle, com resultados diretos na
redução do potencial reprodutivo e da densidade
populacional destas aves;
• Inclinação de superfícies de pouso;
• Emprego de acessórios desestabilizadores de
pouso;
• Vedação de espaços;
• Emprego de elementos assustadores (visuais e
auditivos);
• Persuação do pouso por substâncias repelentes;
• Emprego de cercas eletrificadas;
• Captura por armadilhamento;
• Manejo de resíduos orgânicos;
• Limpeza dos locais infestados;
• Desindetização.
apenas para obter passagens para os túneis, entre os diversos componentes da edificação;
esticar um ou mais fios de "nylon", presos por ganchos, nas bordas laterais das paredes
que circundam o parapeito. Estes fios devem estar a uma altura de aproximadamente 10
cm do parapeito;
As fezes de pombos devem ser umedecidas antes de serem retiradas, para evitar
Sim, através das fezes que podem conter fungos e outros microrganismos,
acumulam próximo às peças afetadas. Após os cupins eliminarem parte dos resíduos
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fecais pelos orifícios na madeira, eles os vedam novamente com uma pelicula
paredes, lajes, rodapés, molduras de portas, etc. Nos armários embutidos devem ser
Nos meses quentes após o inverno apenas ocorrem as revoadas, que são a
liberação dos reprodutores alados (com asas) com a finalidade de procriação e fundação
existentes e bem desenvolvidas, que podem permanecer ativas durante muitos anos.
Siriri é cupim?
O siriri é cupim em sua forma alada, que é um reprodutor que tentará se instalar
nos locais propícios para iniciar uma nova colônia. Se forem siriris de cupins de
cupins de solo, procurarão o solo ou outro local que contenha madeira e uma fonte de
umidade.
Grande parte dos siriris morre durante ou após a revoada, atacados por diversos
predadores, mas os casais bem sucedidos irão acasalar e fundar nova colônia, sejam
(natural ou forçada);
(chamada), os sistemas de abertura de porta que são acionados assim que o elevador
e deve fazê-lo com conforto e segurança, contando para isto, com uma série de
dispositivos.
Existem também procedimentos que devem ser obedecidos pelos seus usuários,
(alarme de incêndio).
¾ Anomalias construtivas:
¾ Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir);
¾ Sensação de desconforto durante a viagem devido a uma saída ou
parada brusca;
¾ Alarme não funciona ou está posicionado (campainha) em local onde
não existem pessoas próximas;
¾ Interfone não funciona;
¾ Desnível entre piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada.
Em geral, estas anomalias construtivas são causadas por uma má regulagem
interfones rompidos em algum ponto, etc.). Também podem ocorrer falhas de projeto ou
mesmo definições erradas, como por exemplo, a posição do alarme sonoro no hall da
edificação ou na portaria.
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esta empresa seja o próprio fabricante do equipamento, pois, somente ele tem condições
emergência.
Condomínio mantenha estas fichas em arquivo, pois este documento além de retratar o
componentes danificados.
de vídeo, entre outros, deverá ser previamente comunicada à empresa mantenedora para
acompanhamento dos serviços e/ou orientar com relação a execução dos mesmos.
revestimentos, teto, piso, etc) enquanto que a mantenedora é responsável pela limpeza
do poço dos elevadores e sala de máquinas, ambos locais cujo acesso deve ser restrito
pelo funcionamento do elevador, e portanto, trata-se de local que deve ser mantido livre
neste andar”. Esta frase nos remete a uma importante reflexão com relação aos aspectos
Condomínio durante a sua utilização rotineira; como exemplo, podemos citar a atenção
que devemos ter em relação ao nivelamento de piso, ou seja, ao abrir as portas (porta de
cabina e de pavimento), o piso da cabina deverá estar nivelado com o piso do pavimento,
podemos citar:
ocorreu por falha de algum componente do sistema ou falta de energia elétrica, nestas
deverá ser feito por pessoas não habilitadas, pois poderão ocorrer graves acidentes caso
gerar inconvenientes aos seus usuários e/ou prejuízos ao Condomínio. Diante deste
para zeladores / administradores, onde são abordados temas como: noções básicas sobre
passageiro preso.
algumas dicas para um rápido “check up” possível de ser executado pelo Condomínio:
¾ Documentação / sinalização:
o Manter em local visível a chapa de identificação / registro do
elevador junto a Prefeitura, fornecida por ocasião da emissão do
Alvará de Instalação;
o Manter em local visível a placa “Antes de entrar no elevador
verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar”, instalada
no hall;
o Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa
indicativa do nome, endereço e telefone, atualizados, dos
responsáveis pela instalação e conservação;
o Manter em local de fácil acesso a RIA – Relatório de Inspeção
Anual, cuja emissão é obrigatória pela empresa de manutenção.
¾ Casa de Máquinas e poço do elevador:
o Garantir o acesso restrito à empresa de manutenção;
o Manter em local visível a ficha de atendimento (histórico);
Normas técnicas e Leis que norteiam estes sistemas quanto a sua importância e
manutenção:
São Paulo
manutenção de elevadores.
Rua São Bento, 405 - 19º andar - Ed. Martinelli. – CEP: 01011-000.
Em função do mau estado, o elevador pode descer pelo poço sem controle?
houver uma aceleração da cabina acima do limite aceitável. É evidente que, para os
R.: Não. A grande verdade é que o risco maior existe na tentativa de resgate sem
que a pessoa esteja treinada para tal. É mais seguro, em função de todos os dispositivos
já citados, que o passageiro espere calmamente o resgate, após ter notificado o seu
contrato;
lazer são encontrados com freqüência nos condomínios residenciais; e entre os tipos
4.17.1 Piscinas
a) Descrição do Sistema
Figura
b) Finalidade do Sistema
c) Principais Anomalias
d) Recomendações Técnicas
e) Você sabia?
Você sabia que as crianças só devem ter acesso às piscinas acompanhadas por
um responsável?
da água da piscina?
Você sabia que pessoas com cabelos longos devem usar toucas de natação ou
4.17.2 Playgrounds
a) Descrição do Sistema
infantil.
em ferro pintados; porém atualmente, os mais encontrados são em madeira bruta tratada
ou em plástico.
b) Finalidade do Sistema
c) Principais Anomalias
d) Recomendações Técnicas
e) Você sabia?
Você sabia que as crianças só devem ter acesso aos playgrounds acompanhadas
por um responsável?
armadilhas às crianças?
Você sabia que tão importante quanto o equipamento, é que o seu entorno
observaremos que todas têm como principal ponto de intersecção a vida humana, seja na
riscos operacionais.
listados acima:
Consiste em uma instalação com norma ABNT específica – NBR 14880 (Saídas
gerando pressão positiva, ou seja, uma maior pressão interna (escadas) em relação ao
“hall” dos andares, impedindo assim a infiltração de fumaça para dentro da “rota de
fuga”.
Ventiladores
Exaustores
d) Principais Anomalias
¾ Anomalias construtivas:
o Erros de dimensionamento (projeto);
a) No equipamento:
b) No quadro elétrico:
ações periódicas:
a) Quanto a documentação
manutenção:
eles.Lembre-se que todo equipamento que opera sem paradas sofrerá desgaste
R.: O cheiro de queimado pode ser proveniente do motor que não suporta a carga
4.19.1 Descrição
terraços impermeabilizados.
intempéries.
4.19.2 Finalidades
inferior.
são causadores.
executado na cobertura
corretivas periódicas poderá durar a vida toda, quer seja de madeira, quer seja de metal,
em uma
material. original.
Nos beirais das coberturas, deverá haver uma proteção sob as telhas, para se
dos usuários.Possui por finalidade primeira a minimização dos desgastes nos diversos
sistemas que compõem o edifício, bem como o atendimento aos níveis de desempenho e
exigências dos usuários, permitindo que as vidas úteis desses sistemas se aproximem
5674 da ABNT).
PATRIMONIAL.
predial por excelência, visto que está diretamente relacionada com a funcionalidade dos
um edifício que deve estar prevista nos planos de Gestão Condominial como estratégia
Competitiva de Administração.
Com base nestes conceitos, os custos de manutenção não podem ser confundidos
CONDOMÍNIO.
onde a regra é a administração por resultados com plena utilização dos recursos
proposto:
6 Informações úteis
6.1.1 Condomínios
administradora.
aprovadas em Assembléia.
arquivo próprio os originais das Guias.Na pasta de prestação contas para o síndico,