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O n da terra na Regio Metropolitana de Vitria ES Brasil

Cludio Luiz Zanotelli


Doutor em Geografia Humana Econmica e Regional Paris X Nanterre
Professor do Departamento e do Programa de Ps-Graduao em Geografia da Ufes

Francismar Cunha Ferreira


Mestrando do Programa de Ps-Graduao em Geografia da Ufes

Larissa Marques de Antnio


Graduanda do curso de Geografia da Ufes

Resumo

O texto apresenta os resultados preliminares de uma pesquisa em curso sobre o N da terra;


problematiza a apropriao da renda da terra na Regio Metropolitana da Grande Vitria, no
Esprito Santo, Brasil, a partir de Karl Marx e de David Harvey. Descreve a concentrao
fundiria, os vazios urbanos e os domiclios vagos contrapondo-os ao dficit habitacional e aos
programas de construo imobiliria e projetos de desenvolvimento e de construo de
infraestrutura e equipamentos. Conclui pela existncia de rendas de monoplio, absoluta e
diferencial exponenciais na regio. A estratgia para realiza-las est intimamente associada s
relaes e cooperaes cruzadas dos agentes do Estado, dos agentes imobilirios e dos
proprietrios fundirios.

Introduo

Esse artigo de etapa e preliminar, objetiva discorrer sobre os processos de expanso urbana da
Regio Metropolitana da Grande Vitria (RMGV), cujo centro o municpio de Vitria, capital do
Estado de Esprito Santo, regio Sudeste do Brasil. A RMGV tem 2.307 Km2 e 732 hab./m2 e
composta de 7 Municpios, dos quais 4 formam uma conurbao, que o centro da regio
(Vitria, Serra, Vila Velha e Cariacica) a esses somam-se os Municpios de Viana, Guarapari e
Fundo. A regio metropolitana expandida inclui os municpios de Aracruz e Anchieta onde esto
instaladas respectivamente duas importantes indstrias de celulose e siderrgica, a regio
expandida tem uma rea de 4.139 Km2 e 433 habitantes ao Km2 (Tabela 1)

A RMGV viveu nas ltimas dcadas um acelerado processo de expanso. De 1980 para c, sua
populao cresceu 127%, passando de 744.744 habitantes para os atuais 1.687.704 habitantes
(IBGE, 1980, 2010), que hoje representam 48% da populao do Esprito Santo.

O Espirito Santo um Estado costeiro, com 46.095 Km2, sua fachada martima no sentido Sul-
Norte tem 389 km, e no sentido Leste-Oeste, uma banda de terra que varia entre 80 e 160 km de
largura entre o Oceano Atlntico e o Estado de Minas Gerais. O Esprito Santo tem um relevo
variado, indo de picos com 2.890 metros de altitude do pr-cambriano at as plancies costeiras
do quaternrio. A Capital do Estado, Vitria, se encontra na parte sul do territrio do Estado a
140 km da fronteira com o Estado do Rio de Janeiro. A RMGV est localizada numa zona
situada entre a costa, os manguezais, os macios cristalinos, os morros, rios e crregos cujo
centro a Ria (Baa e esturio) de Vitria.
A Regio da capital e sua rea de influncia imediata concentram a maior parte das atividades
industriais, de servios e comrcios do Estado. O PIB da RMGV somado ao de dois municpios
polos industriais sob sua rea direta de influncia (Aracruz e Anchieta) equivalia em 2010 a 71%
do PIB do Esprito Santo (o PIB do ES equivale a 2,5% do PIB brasileiro), bem como
representava 88% dos impostos recolhidos no Estado (Tabela 1).

As desigualdades territoriais no interior da RMGV so considerveis entre os municpios mais


ricos, como a capital Vitria, e um municpio populoso como Cariacica, mas com PIB per capita,
recursos fiscais e renda per capita bem inferiores aos da capital do Estado. Assim, Vitria,
cidade-centro, tem um PIB per capita 5 vezes superior ao de Cariacica e recolhe 9 vezes mais
impostos. Ora, Cariacica tem uma populao e problemas sociais e econmicos superiores
Vitria. Em consequncia as possibilidades de interveno territoriais e sociais dos municpios
so condicionadas s suas capacidades financeiras que so consequncia da concentrao de
atividades e de riqueza em seus territrios. Essa situao se desdobra com as desigualdades
dentro dos prprios municpios com reas perifricas mais ou menos importantes em funo da
concentrao de pobreza e de riqueza.

Esse quadro determina uma organizao espacial desigual e uma injustia espacial flagrante
agravada pela nova onda de projetos industriais e porturios monopolistas que acometem o
Estado do Esprito Santo, e nossa regio de estudo, em particular, na explorao de petrleo,
gs, celulose e na expanso de polos siderrgicos existentes, bem como de novas zonas
porturias e industriais ligadas a esses setores. A especulao fundiria se afigura, em parte,
como consequncia, desse processo. Esses fatores conjuntamente tm definido a direo da
expanso urbana da regio e o seu avano sobre as franjas rurais-urbanas e a valorizao de
reas centrais, bem como de zonas at ento perifricas.

Nesse artigo, de maneira preliminar, trabalharemos com a hiptese de que a renda da terra
consequncia do controle da propriedade fundiria e imobiliria nas reas centrais, nos vazios
urbanos e em parte das reas rurais de maior interesse para o capital imobilirio, ela central
nas politicas de desenvolvimentismo e expanso imobiliria da regio metropolitana expandida.

Metodologia

Partimos da problemtica inicial de que a propriedade fundiria e imobiliria por parte de


determinadas categorias sociais rentistas ou associadas ao capital imobilirio e financeiro
extraem parcela da riqueza produzida coletivamente por meio da captura de subrelucros gerados
pelas atividades produtivas conforme nos indica Karl Marx (1988, p.112-113) e David Harvey
(1980 [1973]).

Com o propsito de demonstrar nossa problemtica realizamos um levantamento da


concentrao fundiria nos espaos rurais da Regio Metropolitana da Grande Vitria, bem
como mapeamos os espaos vazios presentes nos permetros urbanos dos municpios. Em
seguida realizamos um levantamento e mapeamento dos dficits habitacionais, dos domiclios
vagos e dos lanamentos imobilirios na regio. Por fim mapeamos os principais polos
industriais e infraestruturas existentes e alguns projetos relevantes que transformaro em
profundidade as caractersticas socioespaciais da regio.
Os latifndios e os espaos urbanos vazios da RMGV

Apesar de ser uma rea considerada metropolitana, a Grande Vitria, tem 64% de seu territrio
composto de reas rurais. Com, no entanto, pouca atividade rural significativa, tendo, em geral
parte importante dessa rea coberta por pastagens com poucos camponeses e/ou trabalhadores
rurais. So propriedades, em parte, a espera de valorizao ou, aquelas menores, so stios,
chcaras e residncias secundrias, para parcela da populao metropolitana (incluindo a os
stios destinados ao turismo rural) acrescentando--se a elas os vazios e os espaos verdes
protegidos dos permetros urbanos so mais de 2/3 do territrio que no so ocupados e/ou
fazem parte da zona rural pouqussima densa (cf. mapa 1 e tabela 1).

Esse quadro nos d a dimenso das possibilidades de expanso da mancha urbana atual que se
deu no passado ao longo dos principais eixos rodovirios de Norte a Sul, paralelo costa
(rodovias BR 101 e Rodovia do Sol) e de Leste a Oeste (seguindo o eixo de penetrao da
rodovia BR 262). Esses eixos ligam a regio aos outros estados do Brasil.

H, por outro lado, um eixo de partilha socioeconmico Leste-Oeste que situa Leste os locais
de habitao das camadas mdias e dominantes da populao, as sedes das grandes empresas
e parte das atividades administrativas dos governos federal e estadual e os comrcios e servios
de luxo, localizados em paralelo ao mar, e centrados sobre a cidade de Vitria e,
secundariamente, nas cidades costeiras de Vila Velha, Serra e Guarapari (municpio conhecido
nacionalmente por turistas de outras partes do Brasil, notadamente mineiros, que possuem ali
nmero significativo de residncias secundrias). Na banda do Oeste se localizam as partes
menos dotadas economicamente do territrio. Esses eixos nos indicam uma partilha territorial em
linhas gerais que segue a valorizao dos solos e as especializaes territoriais, com excees
de polos secundrios surgido nos ltimos 30 anos, desdobramentos do centro antigo (Campo
Grande, em Cariacica e Laranjeiras em Serra).
Tabela 1: Dados territoriais, populacionais e socioeconmicos da Regio Metropolitana
expandida da Grande Vitria ES 2007 - 2010

Municpios Populao rea rea Densidade


Populao Crescimento Populao PIB 2010 PIB Per Propriedades Impostos
2007 total rural Km2 2010
2010 populao Rural 2010 em milhes Capita Fundirias em
(KM2) %
2010/2007 em com + 200 milhes
milhares hectares (%) 2010
(**)

Anchieta 19459 23.902 23 5741 409 - 58 4.185 175 61 131


Aracruz 73358 81.832 12 10381 1423 - 58 2.837 35 79 381
Cariacica * 356536 348.738 -2,1 11095 279 53 1250 4.904 14 38 822
Fundo 16125 17.025 12 2.647 288 93,6 59 274 16 30 23
Guarapari 98073 105.286 7,3 4.758 594 56,4 177 1.059 10 35 82
Serra * 385370 409.267 6,2 2817 551 64,6 743 12.703 31 68 2.388
Viana 57539 65.001 13 5369 312 91,2 208 977 15 50 159
Vila Velha* 398068 414.586 4,1 2011 210 35,3 1974 6.978 17 63 1.168
Vitria (a) * 314042 327.801 3,6 0 73 0 4490 24.969 76 0 7.722
Total RMGV 1625753 1687704 4 28697 2307 63,7 732 51864 31 - 12364

Total RMGV 1718570 1.793.438 3,7 44819 4.139 - 433 58.886 33 - 12876
expandida

Espirito Santo 3351327 3514952 5 583480 46.095 - 76 82.121 23 - 14614

(*) Populao projetada em 2007


(**) Concentrao fundiria de propriedades com mais 200 de Hectares - percentual
sobre a rea rural total.
(a) excluso das ilhas ocenicas
Fonte, IBGE Contagem populao 2007, IBGE Censo 2010, IJSN - PIB 1999-2010, Censo Agropecurio,
IBGE, 2006.

A concentrao da propriedade fundiria no espao rural e a disponibilidade de terras nos


espaos vazios espera de usos industriais, comerciais, residenciais etc. das reas que se
encontram dentro dos permetros urbanos dos municpios, mas em geral fora das reas mais
valorizadas, pode nos indicar uma tendncia extrao da renda da terra nessas reas em
relao aos espaos centrais e valorizados da cidade, assim como o indica David Harvey (1980
[1973]) a partir de Gaffney:
Hoje em dia muitas decises de alocao so tomadas sombra de aumentos
iminentes (no valor do solo). Visualize-se a hierarquia de usos do solo como uma
srie de crculos concntricos. A demanda por usos mais altos no plenamente
satisfeita em seus prprios crculos, por causa dos especuladores do solo. A
demanda no satisfeita examina a parte de fora, lanando um valor incerto difuso
sobre zonas exteriores. Esse valor incerto levanta os preos do solo de tal modo que
o solo exterior tambm valorizado alto para renovar seu uso atual, embora ainda
prematuro para o uso mais alto (...). O procedimento socialmente timo o de
renovar o lugar em seu uso atual mais baixo. Mas, o valor incerto desencoraja isso.
(O proprietrio do solo deixar), provavelmente, os velhos edifcios envelhecerem,
por enquanto, reservando o solo para uso melhor. Os construtores precisando de
solo para uso inferior so empurrados para outro anel, lanando seu valor incerto
sobre o uso seguinte inferior etc. numa srie de ondas de impulsos; resultado, maior
expanso em cada margem de uso do solo. (GAFFNEY Apud HRVEY, 1980, p.160)

V-se que os valores dos solos nas reas centrais acabam determinando os valores dos solos
nas reas mais perifricas, pelos usos que se demanda e que encarecem os solos, no entanto,
Harvey (Op. cit., p.163) chama ateno para um aspecto da renda da terra e dos usos e valores
dos solos urbanos ou metropolitanos:
Em economias capitalistas, a renda surge sob formas de monoplio, diferencial e
absoluta. Uma vez surgida a renda serve para alocar o uso do solo. Quando o uso
determina o valor, uma exceo pode ser feita para a racionalidade social da renda
como artifcio alocativo que leva eficincia os padres e produo capitalista
(embora a quantidade agregada de renda paga parea um preo extraordinariamente
alto para a sociedade pagar por tal mecanismo alocativo). Mas, quando o valor
determina o uso, a alocao ocorre sob os auspcios da especulao desabrida, da
escassez artificialmente induzida e similares e desaparece qualquer pretenso de ter
algo a ver com a eficiente organizao da produo e distribuio.

O que indica Harvey que usos que efetivamente so necessrios para a produo e para
alocao de pessoas podem, em determinada medida, serem definidos, conforme invocam
inmeros autores da tradio da economia espacial e da geografia econmica (Lsch, Alonso,
Von Thnen etc.) pela busca de eficincia nas alocaes das produes capitalistas. No
entanto, nos outros casos, e, no que nos diz respeito, em particular no estudo em tela, nos
parece que os valores da mercadoria, de venda, nas reas centrais e em alguns ncleos
metropolitanos tm determinado os usos do solo (em funo da renda de monoplio e de renda
absoluta) e tem provocado, artificialmente, a expanso da regio metropolitana (por meio da
renda diferencial).

Para melhor entender esses definies de rendas e sua possvel aplicao na regio ora
estudada, escreveremos a seguir, de maneira sucinta e extremamente resumida, as acepes
de renda fundiria de Marx. As anlises de Marx so realizadas, sobretudo, a partir de exemplos
de propriedades fundirias rurais (MARX, Op. Cit.), mesmo se Marx se refere de maneira
episdica aos casos de propriedades urbanas - para contornar essa dificuldade ns adaptamos
essas teses ao urbano a partir de David Harvey (Op. Cit., 1980) - e que j foram debatidos
exausto, questionados e/ou adaptados ao contexto urbano ou no por diversos autores no
passado, dentre outros podemos citar: TOPALOV (1979), LOJKINE (1981[1977]), FLICHMANN
(1977). Essa temtica da renda da terra em meio urbano depois de ter sido relevante nos anos
1970 e 1980, foi um pouco deixada de lado e tem, no Brasil, sido retomado por inmeros
autores, particularmente entre os gegrafos (NARDOQUE, 2007).

Sobre a relao do urbano e do rural, velha serpente do mar que reaparece de maneira
frequente e que no h espao para abordar aqui - bom lembrar que h um continuo urbano-
rural estrutural que revela no caso em tela o fato da predominncia de propriedades rurais em
uma rea onde 98% da populao considerada urbana e a riqueza industrial e terciaria,
apesar, claro, das nuances que se deva estabelecer quando se caracteriza as populaes de
determinadas reas como urbanas em meio rural e da problematizao necessria que se deva
fazer da ideia de uma revoluo urbana dominante e tomada como paradigma utpico de uma
revoluo socialista transformada (CASTELS,2009 [1972 ).

Rendas fundirias absoluta, de monoplio e diferencial

As rendas fundirias analisadas por Marx so em realidade imbricadas umas nas outras e muito
difceis de serem separadas, muitas vezes confuses so feitas a seu propsito, como nos indica
Harvey. Por outro lado, as figuras do proprietrio da terra e do capitalista, separadas na
demonstrao podem ser unificadas, o que no mudaria o essencial na demonstrao das
rendas tiradas da terra, como nos indica Marx (Op. Cit., 1980). Da mesma forma, formaes
sociais diferentes, com propriedades coletivas e comunitrias podem existir ao mesmo tempo e
justapostas com os modos capitalistas de propriedade fundiria, sem, no entanto, modificar,
igualmente, essencialmente, os processos de difuso da renda da terra, segundo o prprio Marx
(Idem).

A renda de monoplio a garantia da propriedade privada pelas leis e pelo Estado que
assegura ao proprietrio vend-la a quem queira compr-la. Ela surge porque possvel instituir
um preo de monoplio determinado pela avidez do comprador em comprar e capacidade de
pagar, independentemente do preo determinado pelo preo geral de produo, tanto como pelo
valor do produto (MARX Apud Harvey, p.153). Assim, a (...) oportunidade de cobrar um preo
de monoplio cria a oportunidade para o proprietrio de obter renda de monoplio (HARVEY,
Op. cit., p153).

A renda absoluta distingue-se da renda de monoplio, de maneira complexa, mas a ela est
intrinsecamente associada, nem sempre as distines entre as duas so claras, tanto em Marx
como em outros economistas e pensadores que comentaram suas anlises.

Harvey nos diz que a renda absoluta (absolutamente garantida) d origem ao preo de
monoplio, a diferenciar de renda de monoplio. O preo de monoplio geralmente superior
ao preo de equilbrio que se fixa sobre um mercado concorrencial. Ele advm da possibilidade
do valor da mercadoria poder ser maior que seu preo de produo (que para Marx a
igualizao das taxas de lucro baseada na mais-valia; isso quer dizer que a concorrncia dos
capitais tende a impor a cada capitalista uma taxa de lucro igual taxa de lucro mdia). Assim,
com valor da mercadoria maior em condies precisas, como no exemplo da agricultura dado
por Marx em O Capital (Op. Cit. p.220-221), pode-se extrair uma quantidade maior de mais-valia
(parcela do valor trabalho no paga aos trabalhadores e que se encontra presente no valor da
produo em maior quantidade em funo do emprego de mais fora de trabalho em relao ao
emprego de capitais fixos como mquinas etc.) que se transforma em lucros maiores que a taxa
mdia de lucro definida pelo preo de produo.

Desse modo, portanto, na agricultura, os lucros excedente - observadas determinadas


condies de uma determinada propriedade em situao semelhante a outras existentes no
mesmo local ou regio - so institucionalizados em renda absoluta atravs da fora de
monoplio da propriedade privada (HARVEY, Op. Cit., p. 155). Assim, esses lucros so
convertidos em renda e se tornam sobrelucro, eles so uma espcie de taxa cobrada pelos
proprietrios dos solos aos capitalistas. Essa renda absoluta surge do poder absoluto que um
determinado proprietrio tem e que so as condies gerais de toda propriedade privada do solo.
Ela emerge como renda de monoplio quando surge um cartel de proprietrios ou um mesmo
quando um proprietrio opera em muitos lugares diferentes e detm grandes propriedades
condicionando a disponibilidade do solo (HARVEY, Op. cit., p.157).

A renda diferencial indica as vantagens relativas de determinadas localizaes com


caractersticas diferentes (aspectos naturais e infraestruturais, por exemplo) e com diferentes
quantidades de capitais investidos que podem dar origem a vrios padres de renda diferencial
sempre em relao a um lucro mdio e preos de produo (HARVEY, Idem, p.154). As
localizaes, as distncias, os custos de transporte so fundamentais para definir essa renda, no
caso urbano podemos verificar a importncia da localizao das infraestruturas e dos
equipamentos, bem como as amenidades da natureza para determinados tipos de ocupao
residencial ou de lazer.

Para fixar as ideias e melhor entender uma das formas que podem assumir a renda diferencial,
vamos nos reportar ao exemplo clebre de Marx quando se refere s generalidades da renda
diferencial (Op. Cit. p.129-134). Assim, Marx supe que se tem dois produtos similares
produzidos em duas fbricas distintas, que tenham o mesmo preo de produo que igual ao
preo de venda (que inclui o capital constante e o capital varivel, neles estando embutidos a
equalizao geral da taxa de lucro). Pois bem, desses dois produtos similares, produzidos em
mesma quantidade, um produzido com uma mquina vapor e o outro com a fora hidrulica
de quedas dgua. Um ter um custo maior por despender mais capital na mquina vapor que
necessita de carvo para funcionar e o outro um custo menor por utilizar a energia da natureza,
a queda dgua.

No primeiro caso, o sobrelucro provisrio, que eventualmente possa se originar vem do capital
empregado ou de mais descobertas, novos processos empregados que poderiam aumentar a
taxa de lucro com mais a mais-valia relativa que ser posteriormente equalizada na taxa mdia
geral de lucro que supe a generalizao de novos processos de produo, segundo a teoria
marxista. Mas, no caso da roda dgua as coisas so diferentes. Como escreve Marx sobre o
segundo fabricante (Op. Cit., p. 132)
A maior fora produtiva do trabalho por ele empregado no se origina do capital ou
do prprio trabalho, nem da mera aplicao de uma fora natural, diferente do capital
e do trabalho, mas incorporada ao capital. Origina-se da maior fora produtiva natural
do trabalho, ligada ao aproveitamento de uma fora natural, mas no de uma fora
natural que est disposio de todo o capital na mesma esfera da produo, por
exemplo, a elasticidade do vapor, cuja utilizao no , portanto, bvia em todos os
casos em que, em geral, se invista capital nessa esfera. Mas de uma fora natural
monopolizvel que, como a queda dgua, s est disposio daqueles que
dispem de certos trechos do globo terrestre e seus anexos. No depende nem um
pouco do capital suscitar essa condio natural de maior fora produtiva do trabalho,
da maneira que qualquer capital pode transformar gua e vapor. Ela s se encontra
em certos locais da natureza e, onde no se encontra, no produtvel mediante
determinados investimentos de capital. No est presa a produtos que possam ser
feitos pelo trabalho, como mquinas, carvo etc., mas a determinadas condies
naturais de determinadas partes da terra. (...). A posse dessa fora natural constitui
um monoplio na mo de seu possuidor, uma condio de maior fora produtiva do
capital investido e que no pode ser produzida pelo processo de produo do prprio
capital; essa fora da Natureza, que assim monopolizvel sempre est ligada
terra. Tal fora natural no pertence s condies gerais da esfera da produo em
questo, nem s condies dela que podem ser estabelecidas de modo geral.

Assim, a propriedade fundiria (entrave ao capitalista, mas, ao mesmo tempo, no podendo ser
negada pelos capitalistas, pois se baseia na propriedade privada, carburante do capital) em
determinadas condies favorece a extrao da renda da terra, pois o sobrelucro que se origina
dessa utilizao da queda dgua no se origina, portanto, do capital, mas do emprego de uma
fora natural monopolizvel e monopolizada pelo capital. Nessas circunstncias, o sobrelucro se
transforma em renda fundiria, isto , recai para o proprietrio da queda dgua (MARX, Op.
Cit., p.133).

Outras formas de renda diferencial so analisadas por Marx, inclusive aquelas que, a partir dos
economistas clssicos, se referem s produtividades marginais da terra sendo definidas pelas
piores terras ou terras menos frteis. Assim, para David Ricardo a renda uma renda
diferencial, quer dizer que ela ligada diferena de rendimento entre terras; o preo do
mercado se estabelecendo a um nvel que permite de cobrir os custos de produo das terras
menos frteis e tudo que ultrapassar esse preo lucro, ou sobrelucro, quer dizer parte do lucro
acima do lucro mdio que so capturados sob a forma de renda pelos proprietrios fundirios ou
aqueles a eles associados. O montante da renda da terra , ento, definido por um mecanismo
de mercado: a determinao do preo agrcola por confrontao da oferta e da demanda. Marx
comentar e criticar essas posies e desdobrar a renda diferencial em inmeros casos. Mas,
para nossas necessidades de demonstrao aqui nos ateremos ao exemplo dado mais acima e
ao fato de que so sempre os piores solos que, de maneira invertida, determinaro o grau de
sobrelucro extrado da renda da terra nos melhores solos por um processo de diferenciao em
funo da fertilidade relativa e da quantidade de capitais e de tecnologia investidos nos mesmos.
Ou seja, os solos melhores so o de maior produtividade marginal em relao aos piores, de
menor produtividade marginal, veremos mais abaixo como isso se aplicaria nas cidades.

Para Harvey A renda diferencial, obviamente, no pode entrar no custo da produo ou no


preo dos produtos, porque surge novamente do excesso de lucros de certos produtores em
virtude de sua situao vantajosa (HARVEY, Op. Cit., p.154). As situaes vantajosas existem
por uma variedade de razes em diferentes condies e localizao relativa (Idem). Harvey (Op.
Cit., p.154) escreve Marx, ento combina todos esses elementos, e mostra como vrias
combinaes de solos em diferentes localizaes com caractersticas diferentes, explorada em
sequncias diferentes, com diferentes quantidades de capital, podem dar origem a vrios
padres de renda diferencial..

Uma vez que vimos a importncia da questo da propriedade fundiria em Marx, retornaremos a
sua definio no mundo urbano. Assim, David Harvey (Op. Cit., p.160-161) busca entender os
processos das rendas da terra nas cidades distinguindo as diferentes rendas fundirias:
O valor alto da renda do solo nas cidades centrais no deveria ser, necessariamente,
interpretado como reflexo de diferenas na produtividade marginal do solo (como
sugere Mills). As rendas absolutas e de monoplio nessas localizaes entram no
custo da produo. As rendas diferenciais, no. Se as rendas absolutas e de
monoplio so dominantes na determinao do valor do solo nas localidades centrais
ento o valor do solo que determina o uso. Se as rendas diferenciais dominam
ento o uso que determina o valor do solo. Na prtica, naturalmente, a renda surge
das trs circunstncias, e muitas vezes difcil determinar que poro do valor de
renda adicional surge de qual circunstncia.

O que escreveu Harvey h quatro dcadas que no se poderia medir pela renda diferencial as
rendas da terra das partes mais valorizadas dos centros urbanos metropolitanos e de grandes
cidades porque o que determina essas rendas so as rendas absolutas (maiores valores,
sobrelucros, garantidos pelos processos especficos da propriedade) e as rendas de monoplio
(garantia da propriedade desses lugares a determinados atores dominantes e produtores da
cidade). Harvey precisa a problemtica para entender essa relao e os tipos de atividades que
se instalam nesses centros:
O problema nessas condies descobrir (ou gerar) firmas com funes de
produo que podem prontamente ajustar-se para absorver esses custos. No
surpreendente encontrar, por isso, que as reas de mais alta renda na cidade so
valorizadas por atividades comerciais cuja produtividade no pode ser medida
escritrios do governo, bancos, companhias de seguro, agentes de cmbio, agentes
de viagem e vrias formas de entretenimento so bons exemplos. Da surge o
paradoxo de que parte da atividade mais improdutiva da sociedade encontrada no
solo, que supostamente de maior produtividade marginal em razo de sua
localizao. A soluo desse paradoxo simples. A renda do solo e da propriedade
nas locaes centrais no surge da produtividade marginal do solo, mas fora do
processo que permite que as rendas absolutas e, mesmo a mais importante, a de
monoplio, sejam impostas. (HARVEY, Op. Cit., p. 161).

Portanto, os usos do solo nas reas condicionadas oferta e competio dos lugares em funo
das distncias e dos transportes, etc. como os modelos de localizao de Von Thnen, de
Alonso e outros, que comenta Harvey, demonstram, em determinadas condies que podem
explicar as rendas diferenciais em funo das rendas marginais e as melhores localizaes de
empresas e atividades, mas eles no poderiam funcionar para os centros das grandes
aglomeraes capitalistas, pois nelas no o uso do solo que determina o valor, mas o valor
que determina o uso do solo.

Dito de outra maneira, o uso do solo nas periferias, por exemplo, em funo do tempo-custo de
transporte, das deseconomias de aglomerao, das localizaes em espaos de qualidade com
inmeros recursos da natureza onde se instalam condomnios fechados, de localizaes em
lugares distantes onde se instalam os programas habitacionais direcionados aos mais pobres e a
certas parcelas das classes mdias etc. determinam o valor relativo do solo, claro, aqui
tambm entram em linha de conta os monoplios sobre a propriedade da terra e a base da renda
absoluta. Mas, os centros seriam, majoritariamente, definidos pelos valores que impem os usos
possveis e especulativos, pois so ocupados por setores improdutivos. Poderamos nos
questionar sobre esses setores improdutivos, aparentemente seriam aqueles que nada
produzem, essa noo de produo descarta aqueles que seriam setores da economia
dependentes e parasita dos outros (o setor bancrio, por exemplo).

possvel, no entanto, imaginar uma convergncia dessas ondas de valorizao (por um lado,
diferencial e, por outro lado, absoluta e de monoplio). Assim, num primeiro momento se impe
os usos, por causa do alto valor nas reas centrais, expulsando-se, em consequncia, os usos
menos nobres dos centros, por conseguinte, as periferias tero definidas, direta e
indiretamente, de maneira relativa, seus valores de terrenos por causa da onda especulativa.
Mas, por sua vez, em funo dos acessos, transportes e qualidade do ambiente e das
infraestruturas, esses espaos perifricos, poderiam ter, de maneira sucessiva e/ou
concomitante com a onda monopolista e absoluta, seus valores definido pelos diferentes usos
possveis e serem valorizados pela posio relativa que ocupam na onda diferencial. Uma e
outra onda podem ser reversveis em determinado momento e determinado espao, convergindo
para um espao virtual dos valores e preos, mas atual, prenhe de todas as possibilidades e
reverses na definio deles.

Nos espaos centrais relativamente abandonados dos antigos centros - como no caso da cidade
Vitria, que teve nos ltimos 30 anos gradualmente suas funes comerciais e de servios ditos
superiores e os servios pblicos, majoritariamente transferidas para o Nordeste da ilha - novas
populaes e atividades podem dar novo significado ao espao ou novos processos de
revitalizaes podem inverter a roda da fortuna e relanar os processos valorativos com novos
usos definindo os valores do solo no quadro da economia capitalista.

Deve-se atentar, tambm, para o fato, que esses processos so muito dinmicos e como
ressalta (SOJA, 2008 [2000]), estudando o caso de Los Angeles, as metrpoles ou
posmetropoles contemporneas so polinucleadas, o que tambm prev Harvey, desse modo,
diversos processos de centros secundrios e de periferias mltiplas esto obra nelas. No caso
do Brasil, esses mecanismos so exemplificados em So Paulo e no Rio de Janeiro ou ainda em
menor escala em metrpoles como Belo Horizonte, Salvador e Curitiba e de maneira embrionria
em regies metropolitanas como Vitria. Isso certamente dificulta a leitura dessas diferentes
rendas, mas o importante para ns identificar o processo e indicar as possveis direes de
sua expanso e as condies para que elas se realizem.

O que parece confirmar as teses de Harvey em relao renda de monoplio, renda absoluta
e renda diferencial na Regio Metropolitana da Grande Vitria - alm dos espaos vazios
urbanos e dos espaos rurais relativamente disponveis e espera de uma valorao - a
concentrao fundiria na rea rural.

Em efeito, existem inmeras grandes fazendas, verdadeiros latifndios metropolitanos, como foi
indicado precedentemente, na regio; ainda no pudemos, esse um dos objetivos da nossa
pesquisa, identificar e localizar o conjunto das mdias e grandes propriedades (de mais de 200
hectares) na regio, mas a partir dos dados do censo agropecurio do IBGE de 2006, pode-se
observar uma concentrao fundiria excepcional na regio (cf. mapa 1 e tabela 1).

A rea rural significativa, porm, somente 2,5% da populao da Regio Metropolitana


expandida, incluindo os municpios de Anchieta e de Aracruz, so declarados como rurais. So,
sobretudo, os municpios de Anchieta, Fundo e Aracruz os que tm uma maior populao rural,
respectivamente 24%, 15,5% e 12% da populao total (cf. tabela 1). Ora, exceo de
Guarapari, Cariacica e Fundo, mais de 50% das reas das propriedades rurais tm uma
superfcie superior a 200 hectares e esto concentradas nas mos de poucos. Parece-nos que
essa situao o reflexo de uma concentrao da propriedade fundiria na sociedade brasileira
de maneira geral, mas, o Esprito Santo, se destaca, em determinadas reas pela fragmentao
da sua propriedade fundiria, notadamente na regio serrana central, ento a concentrao
fundiria na regio metropolitana parece seguir, em alguns municpios o padro da concentrao
de terras da regio Norte do estado onde se encontram grandes latifndios com monoculturas de
eucaliptos, de cana-de-acar, de fruticulturas e de caf.
MAPA 1
Constatou-se, desse modo, que no municpio de Serra, 60% das terras rurais tinham mais de
500 hectares, concentradas nas mos de apenas 3% dos proprietrios; e 47% das propriedades
rurais pertenciam a trs proprietrios, o que equivalia a 145 Km2 (14.500 hectares), o dobro da
superfcie total do municpio de Vitria. Em Serra, nos 356 Km2 (35.600 hectares) de terras
consideradas como rurais pelo IBGE em 2011 - apesar de uma populao rural de 2.817
habitantes (0,7% da populao total) - no havia nenhuma produo de lavoura temporria ou
permanente, nenhuma produo agrcola, de cereais, de leguminosos ou oleaginosos. Mas,
havia um rebanho de 16.327 cabeas de gado, 1.410 de sunos e 5.800 frangos, bem como
1.122 m2 de madeira, eucalipto, para produzir celulose. Estima-se, assim, que parte
considervel da rea rural de pastos e com uma concentrao extensiva dos mesmos,
deixando entender que so reas ou a espera de valorizao com os projetos de infraestruturas
(Cf. mapa 2) que se pretende para o espao e/ou que se destinam chcaras e condomnios
fechados - como o exemplo do condomnio Alphaville construdo em parcela do maior latifndio
do municpio que era rural (ZANOTELLI et al.,2012). Nas terras desse municpio se projeta um
contorno metropolitano que passar diretamente em rea protegida e sensvel (Cf. Mapa 2).

Da mesma maneira, Vila Velha, tem 40% de suas terras no permetro rural, com mais de 500
hectares, concentradas nas mos de 3 proprietrios fundirios e destinadas a expanso de
loteamentos, conjuntos habitacionais e reas retroporturias. As infraestruturas (Cf. mapa 2) que
se desenvolvem (Rodovia Leste-Oeste, projeto de um grande porto em Ponta da Fruta e
construo de aeroporto e zonas industrias na rea de Terra Vermelha) tendem a valorizar essas
terras. Assim, to somente 0,5% de sua populao classificada como rural e 63% de rea
rural constituda de propriedades com mais de 200 hectares.
MAPA 2
Viana, por sua vez, tinha 30% de suas propriedades rurais com mais de 500 hectares
concentradas nas mos de 7 proprietrios, municpio de expanso mais recente e que acolhe o
maior conjunto de presdios do estado e um conjunto de loteamentos precrios significativo que
tendem a valorizar as terras at pouco tempo ainda rurais; 8% da sua populao vive na zona
rural e 50% das terras esto concentradas na faixa acima de 200 hectares.

Em Guarapari, 5 proprietrios com mais de 500 hectares detinham no total 3,2 mil hectares de
terras, 10% da rea do setor rural. O municpio conhecido pela existncia de inmeras
chcaras e residncias de veraneios (31.566 residncias secundrias sobre 65.000 residncias
no municpio so classificadas pelo IBGE Censo de 2010 como domiclios de uso ocasional),
o que poderia explicar uma concentrao elevada de micro, pequenas e mdias propriedades,
assim 49% da rea rural estava concentrada na faixa at 100 hectares. Mas deve-se atentar
tambm para o fato de que 25% da rea rural se encontravam nas mos de 25 pessoas que
detinham 8.125 hectares de terras. Guarapari tambm o local de moradia de um operariado
qualificado e de tcnicos e engenheiros da indstria siderrgica da Samarco localizada no
municpio vizinho de Anchieta. Cerca de 4,5% da populao rural e 35% das terras tm mais
de 200 hectares.

Em Cariacica, 6 propriedades variando de 200 a 500 hectares, representavam 1.610 hectares de


terra, 28% das terras rurais do municpio. Cariacica um municio que detm uma concentrao
de pobreza e de poucos recursos e que tem assistido nos ltimos anos a inmeros lanamentos
imobilirios e de novos projetos industriais, notadamente na rodovia do contorno metropolitano
que o religa Serra e ao norte do Estado e no entorno da rodovia BR 262. em Cariacica que
se iniciou a industrializao da regio nos anos 1940 com a instalao de uma siderrgica de
porte (COFAVI). Cerca de 3% de sua populao rural e 38% das terras pertencem a
propriedades com mais de 200 hectares. Ali tambm existem inmeras instituies sociais do
Estado do Esprito Santo e espaos de relegao social.

Fundo, municpio vivendo do meio rural, apesar da maior parte da populao ser urbana
exceo de uma fachada martima onde se encontra um balnerio turstico (Praia Grande)
tinha, em 2006, 30% das terras rurais pertencentes a 11 proprietrios com tamanhos variando
entre 200 e 1000 hectares. Cerca de 15% da populao vive na rea rural e 30% das terras so
compostas de propriedades com mais de 200 hectares.

Por fim, mesmo em Vitria, cidade a mais densa da regio, com a totalidade de sua rea e
populao urbana, mas contando com grandes parques e reservas, havia trs proprietrios cujas
propriedades totalizavam cerca de 100 hectares em 2006, provavelmente localizados no interior
desses parques e cujas terras ainda no foram desapropriadas ou ainda que podem se
encontrar na rea de Proteo Ambiental do Macio Central do entorno do Parque da Fonte
Grande.

Nos municpios da regio metropolitana expandida encontramos tambm concentrao de terras


fenomenais, assim, em Anchieta, municpio com grandes equipamentos industriais ligados
siderurgia e ao petrleo, um latifundirio detinha 4.200 hectares, 20% das terras do municpio,
provavelmente se trata da empresa Samarco ligada ao grupo multinacional com base no Brasil,
Vale, e que expande de maneira permanente suas atividades (o municpio definiu uma rea de
expanso industrial, esperando acolher outros investimentos, que percorre em linha reta quase
toda sua extenso de Leste a Oeste a partir da linha da costa); se acrescentarmos 13 outros
proprietrios que detm 3.959 hectares com propriedades entre 200 e 500 hectares, temos uma
concentrao nas mos de 14 proprietrios de 40% das terras do municpio. No municpio 24%
da populao vive na rea rural, o mais rural dos municpios da regio, e 61% das superfcies
de terras esto concentradas em propriedades com mais de 200 hectares. Em Anchieta
inmeros conflitos com populaes tradicionais (pescadores, indgenas etc.) e com movimentos
sociais tm ocorrido em funo das atividades industriais atuais e os grandes projetos que se
espera construir na rea.

Em Aracruz, municpio localizado ao Norte da regio e se integrando funcionalmente RMGV


pela sua indstria de papel, antiga Aracruz Celulose, atual Fbria, empresa multinacional com
base no capitalismo brasileiro da famlia Ermrio de Moraes e com investimentos do BNDES
(Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico), tem uma concentrao de terra fenomenal,
72% da rea rural, equivalente a 63 mil hectares, so de propriedade de 8 famlias ou grupos
empresariais. Duas delas detm latifndios que somam 59.000 hectares, provavelmente a
empresa citada mais acima que possui grandes plantaes de eucaliptos para a sua indstria.
Em Aracruz, perto de 13% da populao rural e 79% da rea rural est concentrada em
propriedades com mais de 200 hectares. Em Aracruz tem-se a maior concentrao indgena do
Estado e onde conflitos recorrentes existiram e existem entre a empresa Fbria-Aracruz e os
ndios que tiveram parte de suas terras ocupadas de maneira ilegtima pela empresa.

Na regio metropolitana, por fim, nota-se tambm a construo progressiva em plena zona rural
de um anel carcerrio, uma zona de excluso onde os prisioneiros se encontram isolados(Cf.
Mapa 2).

Domiclios vagos, lanamentos e imobilirios e dficit habitacional na Regio


Metropolitana da Grande Vitria

Depois de ter constatado a concentrao fundiria e os vazios urbanos na regio metropolitana e


os diferentes modos possveis de se coloc-los em valor por meio de investimentos em
infraestruturas e equipamentos, analisaremos rapidamente, como modo de reforar nossas
hipteses iniciais sobre a extrao da renda da terra e a especulao imobiliria na regio, os
domiclios vagos com dados do IBGE do censo de 2010 e os lanamentos imobilirios e os
preos mdios dos mesmos repertoriados pelo sindicato da indstria da construo civil do
Esprito Santo (Siduscon) em diversas reas da regio de estudo no perodo de 2005 a 2012,
cruzaremos, por fim, esses dados com o dficit habitacional de 2008 elaborado pelo Instituto
Jones dos Santos Neves (IJSN) (Cf. mapas 3 e 4).
MAPA 3
MAPA 4
A primeira coisa que nos chama a ateno (cf. tabela 2) nmero elevado de domiclios vagos
na regio metropolitana vis vis do dficit habitacional anunciado pelos rgo pblicos. De
maneira sumria podemos constatar que apenas 8% desses domiclios seriam suficientes para
responder demanda habitacional, no entanto, alm do fato que o calculo do dficit pode no
levar em conta inmeros domiclios precrios, as demandas dos mais pobres nem sempre se
encontram onde esto esses domiclios vagos.

Tabela 2: Domiclios vagos e dficit habitacional da RMGV*

Domiclios particulares no ocupados Dficit habitacional total em valores


Municpio vagos - 2010 absolutos 2008

Cariacica 10.921 1075

Guarapari 8.188 608

Serra 15.560 890

Viana 2.668 264

Vila Velha 17.190 927

Vitria 11.779 1.472

Total 66.306 5236

(*) Com exceo de Fundo


Fonte: IBGE, censo 2010 e IJSN, 2008.

Mas, a situao especulativa fica mais evidente ainda quando se verifica que esses domiclios
vagos se distribuem em toda a regio, no entanto h certas concentraes em bairros, em geral,
localizados no cento da aglomerao e nas reas mais valorizadas, como Praia do Canto,
Jardim da Penha, Mata da Praia, Jardim Camburi em Vitria, Praia da Costa, Itaparica e Itapa
em Vila Velha e no entorno de Laranjeiras e da estrada estadual ES 010 em Serra, onde se
localiza tambm a regio das praias de Manguinhos e de Jacarape. Ora, nessas reas,
predominantemente, onde mais se construiu nos ltimos anos e onde os valores dos imveis
construdos progrediram no perodo de 2005 a 2012 (Cf. mapa 3 e 4).

Em relao aos lanamentos imobilirios depois da crise de 2008 temos assistido a um ligeiro
recuo em algumas reas centrais, mas os lanamentos continuaram a acontecer de maneira
constante e sustentada em 2010, 2011, porm com um recuo marcado em 2012, em particular
em Vila Velha, Serra e Cariacica. Vitria, pelo fato de ter menos terras disponveis tem tido uma
tendncia descendente nos lanamentos imobilirios desde 2008.

Os lanamentos computados pelo mercado imobilirio nos parecem serem consequncia,


sobretudo, do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida (MCMV) que prev a
construo de 2 milhes de moradias em todo o Brasil entre 2009 e 2014. Ele financia habitao
para as camadas mdias e populares a partir dos recursos da poupana e do Fundo de Garantia
de Tempo de Servio (FGTS) aos quais contribuem todos trabalhadores e os empregadores
brasileiros formais. Esse programa tem levado a um endividamento crescente dos brasileiros,
assim, o crdito habitacional no Brasil cresceu tanto nos quatro ltimos anos que representava
em novembro de 2012, 25% (1,1 trilho de reais) de todo tipo de crdito do sistema financeiro
nacional para pessoas fsicas, igualando o crdito pessoal nas primeiras posies do crdito
(Folha de So Paulo, 13 de janeiro de 2013). O endividamento tem evoludo exponencialmente
desde 2004 em todos os setores da economia, passando de 24,5% do PIB a 53,5% do PIB em
2012 (Jornal O Globo, 26 de janeiro de 2013, p.21), ainda abaixo do endividamento dos
principais pases capitalistas, mas representando uma evoluo preocupante.

O programa MCMV foi pensado como forma de manter o crescimento econmico face crise
internacional de 2008, repetindo o mesmo modelo da antiga politica habitacional do governo
militar. Os emprstimos imobilirios tm juros subsidiados e para as categorias mais pobres da
populao a subveno quase total, nessa categoria as pessoas devem pagar um valor fixo
que varia de 50 a 150 reais mensais, o que reembolsa somente uma pequena parcela do valor
do financiamento, mas mesmo, assim, a setores extremamente pobres que no poderiam
contribuir com essa soma (MARICATTO, 2011). Esse modelo foi desenhado em parceria do
governo federal com 11 grandes empresas do setor imobilirio (MARICATO, 2011, p.63 e) e
respondeu s dificuldades do setor face crise econmica, garantindo A continuidade de um
novo patamar de acumulao na produo imobiliria residencial no Brasil (Idem, p.63).

Mas, como no passado com a poltica do Banco Nacional da Habitao durante o regime militar,
os financiamentos de residncias no absorvero os dficits habitacionais (Cf. MARICATTO, Op.
Cit.) onde ele mais premente (90% do dficit brasileiro de residncias), junto a populao com
renda inferior a 3 salrios mnimos (1 salrio mnimo em 2013 igual a 678 Reais, a cotao do
real em fevereiro 2013 de 1 Real= 2 dlares). Em todas as outras categorias sociais includas
na faixa acima de trs salrios mnimos esse dficit ser largamente ultrapassado (RONCHI,
2013, p.8-9) e, como no passado, se continuar a privilegiar, em condies excepcionais, as
parcelas do alto da escala do assalariado a partir de recursos do conjunto dos trabalhadores
depositados no FGTS e do conjunto dos cidados depositados nas cadernetas de poupana.

No Esprito Santo o dficit habitacional calculado em 2009 era de 21.683 residncias (IJSN,
2009) e se previu, na primeira fase do programa de 2009, construir 16.846 unidades residenciais.
Somente parte delas de fato est sendo contratada (14.803 residncias) e se encontram em
diversas fases, do projeto construo (RONCHI, 2013); no entanto, a parcela destinada aos
mais pobres corresponde a 46% das residncias, isso deve ser confrontado ao 90% do dficit
habitacional que se localiza nessa faixa de renda. O que se nota um processo de construo
desenfreado baseado nesse programa que somente far aumentar o estoque de domiclios
vagos, pertencentes s camadas mais privilegiadas. A regio metropolitana o principal lugar
das construes de habitaes do programa governamental e a maioria deles se baseia no
modelo de condomnios fechados com vigias nas portarias, cmeras e reas de lazer;
copiando, assim, os modelos dominantes dos condomnios fechados no Brasil e da RMGV
(ZANOTELLI et al., 2012).
Na RMGV se localiza, igualmente, a quase totalidade das construes do programa no Esprito
Santo destinada aos que ganham at 3 salrios mnimos e invariavelmente esses conjuntos
residncias de qualidade ruim e com casas de 42m2, esto localizados nas periferias da regio
nos vazios urbanos e nos limites das zonas urbanas e rurais com pouca ou nenhuma
infraestrutura de transporte, equipamentos, comrcios e servios diversos. Produz-se, desse
modo, uma cidade extensa horizontalmente (Cf. RONCHI, Op. Cit., p.12). Os conjuntos se
localizam ali onde se encontram as terras mais baratas que permitem aos promotores
imobilirios retirar sobrelucro do empreendimento a partir de fortes subsdios ou doao dessas
terras por parte do poder pblico para viabilizar o empreendimento, pois o valor das casas
limitado pelo governo federal1. Desse modo as empresas reduzem seus custos e procuram
maximizar seus lucros relativos. Em efeito, a extrao da renda da terra apropriada, nesse
caso, pelo proprietrio fundirio, por meio da intermediao do Estado que paga o sobrelucro
diretamente a ele e subvencionando diretamente os lucros dos promotores imobilirios. Isso
pode ser identificado em diversos conjuntos do programa Minha Casa Minha Vida na RMGV, em
particular em Cariacica.

Assim, o programa do governo federal desenhado pelo empresariado que produz as residncias
e seu espao engendra um espao que tende a ofertar mais residncias que o necessrio para
as categorias das classes dominantes e mdias, globalmente, e expandir as fronteiras urbanas
da regio ofertando, em geral, casas de m qualidade, para os mais pobres nas periferias e, por
vezes, conjuntos de habitat fechado para as classes dominantes estilo Alphaville.

Esse processo provoca dois efeitos complementares, duas ondas simultneas que so
convergentes e divergentes. A primeira o fato de se buscar valorizar ainda mais as reas
centrais onde se localizam os empreendimentos lanados destinados predominantemente s
camadas superiores das classes mdias, levando construo de residncias em sobrenumero
que se acrescentam aos domiclios vagos presentes nas reas mais valorizadas (renda de
monoplio e absoluta mais elevada definindo as ocupaes), o que no deixar de colocar
problemas de oferta que j levam no momento atual a um rearranjo dos preos, provocando a
diminuio do ritmo das vendas e dos preos nos setores centrais da RMGV 2 e uma equalizao

1
O Programa Minha Casa, Minha Vida prev entre 2009 e 2014 construir 2 milhes de habitaes, sendo que 1,2
milho para os nveis de renda de at 3 Salrios Mnimos. No entanto, at a presente data, somente 1/3 do que foi
contratado (em projeto, em construo ou j entregues at setembro de 2012) relativo a essa faixa da populao
(313 mil imveis sobre 954 mil contratados) que tm imveis fortemente subsidiados pelo Tesouro Federal e cujos
preos mximos, para a faixa de renda at 3 Salrios Mnimos, indicados pelo governo para os empreendedores
est limitado a R$ 65 mil para apartamentos e R$63 mil para casas. Valores que - em funo da elevao dos
preos da terra e do custo do material de construo e dos lucros dos construtores - estariam defasados segundo os
empreendedores. Assim, muitos dos projetos tm dificuldades a serem concretizados e os que o so se localizam,
por boa parte, nas periferias das cidades com preos de terrenos mais acessveis ou mesmo doados pelas
prefeituras - onde no h nenhuma espcie de servios e equipamentos. (ver a esse propsito a Folha de So
Paulo, p. C3, 21 de outubro de 2012).
2 O ndice de velocidade das vendas na Grande Vitria tem ficado abaixo do esperado. Assim em agosto de 2012,

sobre 4.212 unidades residenciais em venda, somente 257 tinham sido vendidas na regio, ou seja 6,1% do total. O
ndice ideal, segundo profissionais do setor, que o indicador se situe entre 8% e 12%. E para complicar os fatos
35 mil unidades estavam em construo em novembro de 2012 (Cf. Sinduscon, 2012 e A Gazeta, 1 de outubro de
2012, p.37). O ndice de preos de imveis realizado por meio de pesquisa em 16 cidades brasileiras por uma
empresa imobiliria e a Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas (FIPE), dentre elas Vitria e Vila Velha,
indicava para o perodo de junho de 2012 e 31 de janeiro de 2013 uma queda dos preos reais para a venda de
imveis em Vitria de 1,6% e em Vila Velha de 4%, uma vez descontando o valor do IGP-M (ndice Geral de Preos)
dos ganhos de alguns agentes imobilirios em relao aos outros. A segunda, a valorizao
relativa de reas nas franjas do urbano com o rural, pois elas tendem a ter valores mais
elevados em funo das infraestruturas que mais tarde ou mais cedo acompanharo os
conjuntos habitacionais. Essa valorizao e, tambm, a competio por terras por parte das
empresas imobilirias pode acelerar ainda mais a expanso urbana, trazendo mais problemas
estruturais para a regio. Essa dinmica diferencial tende, da mesma maneira, a sofrer os efeitos
da especulao das reas centrais, assim, os valores podem oscilar para mais ou para menos
nas periferias em funo do movimento de oferta e de demanda, como parece ser o caso atual.

Concluses

Os processos que tendem a capturar a renda da terra por meio dos solos urbanos e rurais e, em
consequncia, que determinam o preo dos imveis na Regio Metropolitana da Grande Vitria
compreendem trs principais grupos de agentes. O Estado, o conjunto do setor imobilirio
(incluindo os promotores imobilirios, a indstria da construo civil e as agncias imobilirias
que s vezes podem estar reunidos no mesmo ator econmico ou fazerem parcerias inmeras
entre os capitais locais e os capitais nacionais e/ou internacionais intermediados pelo mercado
financeiro) e os rentistas da terra e dos imveis. Os interesses desses diferentes agentes aqui
apenas esboados por meio do mapeamento da estrutura da terra, das infraestruturas e dos
equipamentos, bem como dos eixos de expanso da aglomerao, devero ser mais
profundamente estudados para nos fazer conhecer suas estratgias.

O que se pode notar pelo que relatamos a extremada concentrao fundiria na regio
metropolitana da Grande Vitria, bem como a existncia de vazios das terras urbanas e os
domiclios vagos, que indicam em relao ao dficit habitacional, uma desenfreada corrida
especulativa na produo de imveis principalmente prdios de apartamentos na regio.
Conformando uma captura da renda da terra tanto absoluta, como de monoplio e diferencial
geometria varivel e de maneira intrincada.

Esse retrato da regio no pode ser compreendido sem o papel ativo do Estado (Federal,
Estadual e municipal) na permisso dessa expanso por meio de tolerncias transgresso e/ou
adaptaes apressadas dos Planos Diretores Municipais e das legislaes ambientais e urbanas
(ZANOTELLI et al., Op. Cit.), no desenvolvimento de projetos industriais e infraestruturais que
desencravam e/ou impactam reas rurais e/ou de proteo ambiental e espaos de vida de
populaes tradicionais e, por fim, nos programas de habitao que permitem uma expanso
desenfreada da cidade e da especulao.

do mesmo perodo (conforme http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ consultado em 14 de fevereiro de 2013). O


ndice Fipe Zap, segundo jornalista Abdo Filho, leva em considerao os anncios imobilirios, de imveis prontos,
feitos na internet, algo perto de 300 mil todos os meses. O indicador comeou a ser divulgado em janeiro de
2011com dados de So Paulo, Rio, Belo Horizonte, Distrito Federal, Salvador, Fortaleza e Recife. Agora, com a
ampliao, alm de Vitria e Vila Velha, passam a ser analisados os mercados de Santo Andr, So Bernardo, So
Caetano, Niteri, Porto Alegre, Curitiba e Florianpolis. Nos ltimos meses, na mdia, foram coletadas 3 mil
amostras em Vitria e 5 mil em Vila Velha (Cf. Gazeta on line, 5 de fevereiro de 2013).
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