INTRODUCCIN

Adquirir vivienda propia es unos de los objetivos que figuran en los primeros
renglones de la listas de propsitos de muchos ecuatorianos. A diferencia de
otras pocas en las que las opciones crediticias estaban en manos de pocas
instituciones financieras, hoy existen muchas ms ofertas que provienen no
slo de bancos tradicionales sino tambin de cooperativas. La participacin
activa del estado, tanto en la concesin de crditos como en la regulacin de
los mismos, ha hecho que el acceso a los prstamos sea mucho ms fcil para
todos.

La presente investigacin tiene como objetivo dar a conocer las tasas de

inters vigentes sobre los prstamos hipotecarios en Ecuador.

Poder comparar entre s tasas de diferentes nominaciones, tener la posibilidad

de entender la informacin pblica sobre tasas de inters, estar en capacidad
plena de tomar decisiones sobre alternativas de financiacin y aun de
inversin, son posibilidades que se tienen a travs de la cabal interpretacin y
la habilidad de manejo de las tasas de inters.

MARCO TERICO
En el lenguaje comn, se suelen utilizar los trminos "hipoteca" y "prstamo
hipotecario" como sinnimos. Sin embargo, no significan exactamente lo
mismo.

Veamos la definicin de cada uno: La hipoteca es un derecho real de garanta.

En el caso de las hipotecas de bienes inmuebles, este derecho real se inscribe
en el Registro de la Propiedad y tiene efectos erga omnes (frente a cualquier
persona que quiera adquirir la propiedad del inmueble).Esto significa que la
obligacin garantizada por la hipoteca est anclada al inmueble y se traspasa
al que compra si no se elimina antes. Es por ello que cuando se compra una
casa con una hipoteca anterior, el que nos la vende la tiene que cancelar
previamente (para que la compremos libre de cargas). En la notara, el que nos
vende firma antes una escritura de cancelacin de hipoteca, para a
continuacin firmar ambos la escritura de compra-venta de inmueble. Y el que
compra firma a su vez una escritura de prstamo hipotecario.

Y llegamos as al concepto de prstamo hipotecario. Si la hipoteca es la

garanta, el prstamo hipotecario es la obligacin garantizada. Un prstamo es,
como concepto general, un contrato por el cual una persona (prestamista)
entrega una cosa a otra (prestatario) para que se sirva de ella, obligndose el
prestatario a restituir dicha cosa despus de haberla utilizado. En el caso de
dinero, la cosa que se presta y se devuelve es el mismo dinero. Por tanto, un
prstamo hipotecario es un prstamo de dinero que hace una entidad
financiera (si bien podra ser un particular) a un particular o empresa (el
prestatario), a cambio de unos intereses determinados y con un vencimiento
cierto, cuya garanta de devolucin es una hipoteca sobre un bien inmueble.

En esencia, el prstamo hipotecario es la deuda y la hipoteca la garanta de

que devolveremos sta al banco. Si no pagamos adecuadamente, el banco
prestamista puede instar la ejecucin forzosa del bien inmueble, la venta en
subasta de la casa.
Del dinero que se nos ha prestado mediante un prstamo hipotecario se
responde con todo nuestro patrimonio presente y futuro (y el de los posibles
avalistas), no slo con el inmueble puesto como garanta hipotecaria.

Por otro lado, a diferencia de los prstamos quirografarios, cuando el banco

concede un prstamo hipotecario, solicita una garanta o aval. Dependiendo de
los trminos del contrato, la garanta puede ser la propia vivienda, la misma
que, en caso de impago, pasar a ser propiedad del banco, adems del dinero
que se haya pagado hasta la fecha de la ejecucin hipotecaria. Tambin puede
darse el caso que la garanta sea otra vivienda propia o de terceros, siempre
que en este ltimo caso, se aporte los papeles de propiedad con la autorizacin
de los propietarios (generalmente familiares).

Dependiendo del pas, hay lugares en los que adems de la devolucin de la

vivienda, el banco exigir el pago adicional de una deuda, la misma que puede
existir en el caso de que haya bajado el valor de la vivienda desde que se
realiz la compra hasta que se efectu la ejecucin hipotecaria.

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En el Ecuador se modific la ley para que, en caso de impago, la deuda se
salde con la sola entrega de la vivienda. Esto se realiz debido al problema
social detectado con los migrantes en Espaa y originados en la crisis
econmica en Europa, debido a la cual, al no poder pagar las cuotas de los
prstamos hipotecarios, los bancos se quedaron con las viviendas pero a la vez
reclamaban deudas elevadas que los migrantes no podan hacer frente.

La tasa de inters (o tipo de inters) es el precio del dinero o pago estipulado,

por encima del valor depositado, que un inversionista debe recibir, por unidad
de tiempo determinado, del deudor, a raz de haber usado su dinero durante
ese tiempo. Con frecuencia se le llama "el precio del dinero" en el mercado
financiero, ya que refleja cunto paga un deudor a un acreedor por usar su
dinero durante un periodo.

En trminos generales, a nivel individual, la tasa de inters (expresada en

porcentajes) representa un balance entre el riesgo y la posible ganancia
(oportunidad) de la utilizacin de una suma de dinero en una situacin y tiempo
determinado. En este sentido, la tasa de inters es el precio del dinero, el cual
se debe pagar/cobrar por tomarlo prestado/cederlo en prstamo en una
situacin determinada. Por ejemplo, si las tasas de inters fueran las mismas
tanto para depsitos en bonos del Estado, cuentas bancarias a largo plazo e
inversiones en un nuevo tipo de industria, nadie invertira en acciones o
depositara en un banco. Tanto la industria como el banco pueden ir a la
bancarrota, un pas no. Por otra parte, el riesgo de la inversin en una empresa
determinada es mayor que el riesgo de un banco. Sigue entonces que la tasa
de inters ser menor para bonos del Estado que para depsitos a largo plazo
en un banco privado, la que a su vez ser menor que los posibles intereses
ganados en una inversin industria

LAS TASAS DE INTERS EN LA BANCA

En el contexto de la banca se trabaja con tasas de inters distintas:

Tasa de inters activa: Es el porcentaje que las instituciones

bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado y las
disposiciones del banco central, cobran por los diferentes tipos de
servicios de crdito a los usuarios de los mismos. Son activas porque
son recursos a favor de la banca.

Tasa de inters pasiva: Es el porcentaje que paga una institucin

bancaria a quien deposita dinero mediante cualquiera de los
instrumentos que para tal efecto existen.

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 Tasa de inters preferencial: Es un porcentaje inferior al "normal" o
general (que puede ser incluso inferior al costo de fondeo establecido
de acuerdo a las polticas del Gobierno) que se cobra a los
prstamos destinados a actividades especficas que se desea
promover ya sea por el gobierno o una institucin financiera. Por
ejemplo: crdito regional selectivo, crdito a pequeos comerciantes,
crdito a ejidatarios, crdito a nuevos clientes, crdito a miembros de
alguna sociedad o asociacin, etc.

MODALIDADES DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS

El tipo de inters es el precio que las entidades cobran por prestar su

dinero. Los bancos pueden conceder prstamos hipotecarios a un
tipo de inters fijo, variable o mixto.

Tipo de inters fijo: El tipo de inters y por lo tanto la cuota mensual a

pagar permanecen fijos durante toda la vida del prstamo. La ventaja
de esta modalidad es que usted conocer de antemano cunto
tendr que pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y
bajadas de tipos. Como inconveniente, en el momento de la
contratacin se suele establecer un tipo superior que para las
hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortizacin permitidos
tambin son ms cortos; se suele fijar un mximo de 20 aos.

Tipo de inters variable: El tipo de inters variable se revisa anual o

semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las
condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo con algn
ndice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, Euribor + 2,1). La
ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratacin el
tipo de inters inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y
se suele ofrecer la opcin de plazos de amortizacin ms largos,
normalmente entre 20 y 30 aos o incluso ms. Con un tipo de
inters variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota
mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.
Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el
riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la
entidad bancaria pagar al cliente la diferencia entre lo que tenga que
pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos
productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan ser el cliente
quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden
llegar a ser muy elevados.

Tipo de inters mixto: En este caso, se cobra un inters fijo durante

un perodo inicial (suele ser de entre tres y cinco aos) que luego
pasa a ser un tipo variable. Podra subir o bajar la cuota a pagar en
funcin de la evolucin del tipo de inters de la referencia utilizada.

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 CARACTERSTICAS DE LOS PRSTAMOS HIPOTECARIOS

Estn directamente relacionadas con el hecho de que el prstamo se realiza

para acceder a la compra de una vivienda. De ah que sus caractersticas sean,
entre otras, las siguientes:

Toda la negociacin y la firma del contrato gira en torno a un inmueble.

Junto al contrato, debe realizarse una escritura pblica que deber
inscribirse en el registro de la propiedad.
Es un prstamo a medio y largo plazo (entre 15 y 40 aos).
Existen variedades en virtud del tipo de inters (fijo, variable o mixto).
Las condiciones concretas del contrato variarn dependiendo de la
entidad financiera donde se concrete el acuerdo, por lo que es
conveniente revisar varias opciones y ver cul es la que ofrece las
mejores opciones.
Para que el pago de la hipoteca se d por finalizado, no es suficiente
con que se devuelva el dinero al banco, sino que adems, se debe hacer
constar en el registro. Para ello, el banco debe consentir la cancelacin
(no suele poner objeciones, pero, en cualquier caso, es conveniente
tenerlo claro).

VENTAJAS

Las ventajas de los prstamos hipotecarios, de cara a la persona que accede al

prstamo, son, entre otras, las siguientes:

No tener que ahorrar: La ventaja ms evidente de un prstamo

hipotecario es que es posible acceder a una vivienda prcticamente
de inmediato, sin necesidad de ahorrar el coste de la misma antes de
realizar la compra.
Es una inversin: De lo contrario, se estara pagando un alquiler, y,
dentro de unos aos, ese piso seguira sin ser propiedad del deudor.
Pagando una hipoteca, finalmente el deudor dispondr de una
vivienda en propiedad.
Es flexible: Se puede negociar con el banco la mejor forma de
realizar el pago, tanto en lo que respecta a los intereses, como en lo
que respecta a los plazos.
Ventajas fiscales: La mayora de prstamos hipotecarios, permiten
obtener beneficios fiscales a la hora de tributar (por lo que, a la hora
de calcular si compensa ms una hipoteca o un alquiler, se debe
tener en cuenta este descuento que el alquiler no proporciona).

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DESVENTAJAS

Las desventajas de los prstamos hipotecarios, de cara a la persona que

accede al prstamo, son, entre otras, las siguientes:

Hay que pagar una entrada: En el alquiler, a lo sumo, se solicitan tres o

cuatro meses de adelanto como garanta. Sin embargo, en un prstamo
hipotecario, pueden llegar a solicitar varios miles de dlares como
entrada.
Subidas de intereses: Segn se muevan los ndices de mercado, los
intereses que cobra el banco pueden subir o bajar, aunque
lamentablemente, es muy frecuente que suban y no que bajen.
Dificultad de cambio de vivienda: La mayor desventaja de los prstamos
hipotecarios, no obstante, es que se est atado a la vivienda durante un
plazo de tiempo muy elevado. Esto hace complicado el cambiar de
ciudad por razones de trabajo, y puede ocasionar situaciones difciles si
se cambia de trabajo y los ingresos se ven reducidos.
Como se puede ver, los prstamos hipotecarios pueden resultar muy
convenientes en determinadas circunstancias, pero, en algunas otras,
puede ser negativo. Sin duda, es una de las decisiones econmicas ms
delicadas a las que se debe hacer frente a lo largo de la vida, por lo que
es conveniente dedicarle el tiempo oportuno.

LAS TASAS DE INTERS BAJAN PARA CRDITOS

HIPOTECARIOS (INFOGRAFA)

Las tasas de inters para crditos hipotecarios de la banca privada pasarn del
10% al 4,99% y del BIESS del 8,48% al 6%. Esto como una de las medidas
para incentivar la adquisicin de viviendas este ao.
A travs de la resolucin 045-2015-F la Junta de Regulacin Monetaria y
Financiera estableci una poltica orientada a generar incentivos para el
financiamiento de viviendas de inters pblico, en las que participarn el Banco
Central del Ecuador, el sector financiero pblico, en conjunto con el sistema
financiero privado y, a futuro, la economa popular y solidaria.
Patricio Rivera, ministro coordinador de la Poltica Econmica, anunci que uno
de los cambios planteados es la segmentacin de los valores de las viviendas:
Habr prstamos para viviendas desde $30 mil hasta $70 mil.
Por ese motivo se redujo la tasa de inters del 10% al 4,99%, para todos los
crditos hipotecarios que otorgue la banca privada.
Esa reduccin de la tasa de inters significara un ahorro del 31,7% del valor
total del inmueble. Por ejemplo, si una casa vale $ 30 mil el comprador tendra
que pagar cuotas mensuales de $ 197,80, mientras que con la tasa anterior por
esa misma casa pagaba $ 289,50 al mes. En cambio, por una vivienda de $ 50

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mil, las cuotas seran de $ 329, mientras que antes se pagaba hasta $ 482,5.
En el caso de viviendas de $ 70 mil, las cuotas seran de $ 461,6, mientras que
antes ascendan a $ 675,5.
Rivera afirm que estos incentivos se aplicarn para la compra de viviendas de
hasta $ 70 mil, cuyo valor por metro cuadrado sea de $ 890 y que requieran
una cuota inicial mxima del 5% del avalo comercial del inmueble a
financiarse. El tipo de garanta sera la primera hipoteca a favor de la entidad
financiera que d el crdito.
El Ministro anunci que dentro de los siguientes 90 das la banca empezar a
colocar estos crditos. La resolucin de la Junta de Regulacin Monetaria
establece que las 8 instituciones bancarias ms grandes del pas ofrezcan los
prstamos: Bolivariano, General Rumiahui, Guayaquil, Internacional, Loja,
Pacfico, Pichincha y Produbanco. Este trimestre se prev colocar $ 85,6
millones en crditos para construccin y compra.
Mara de los ngeles Duarte, ministra de Vivienda, dijo que estos incentivos
tambin estarn enfocados a viviendas de inters social, cuyo costo no supere
los $ 40 mil. Logramos liberar garantas contra la firma de la matriz de la
hipoteca con bonos anticipados y tambin simplificar requisitos, acot.
Ahora los bonos sern de $ 6 mil para viviendas de hasta $ 25 mil, de $ 5 mil
para viviendas cuyo valor oscile entre $ 25.001 y $ 30.000; y de $ 4.000 si la
vivienda cuesta entre $ 30.001 y $ 40.000.
Uno de los requisitos para acceder al bono ser percibir ingresos familiares
mensuales equivalentes hasta 3,5 salarios bsicos.
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) tambin redujo
la tasa de inters del 8,48% al 6%. Richard Espinosa, presidente del directorio
del IESS, manifest que la entidad acumul hasta $ 4.300 millones en crditos
hipotecarios, convirtindose en un actor fundamental para la adquisicin de
viviendas.

APOYAR LA PROMOCIN INMOBILIARIA

Los incentivos financieros tambin estarn enfocados al sector de la

construccin. Mara Soledad Barrera, presidenta del directorio de la
Corporacin Financiera Nacional (CFN), anunci que se fijaron algunos
aspectos para los promotores inmobiliarios. La tasa de inters para estos
prstamos ser del 6,5%, a un plazo de 5 aos y con un perodo de gracia de
1,5 aos. Adems, las garantas sern escalonadas para fomentar la
construccin de viviendas de hasta $ 70 mil.
Barrera sostuvo que en la actualidad existen alrededor de 10 proyectos en
construccin, con una inversin de $ 73 millones, lo que representara 2.278
unidades habitacionales nuevas y espera que esas cifras aumenten.
La ministra Duarte acot que se solicit a los constructores considerar
viviendas de $ 25 mil: Tenemos $ 40 millones para entregar bonos de vivienda,
por lo que este es el momento para que los promotores desarrollen sus

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proyectos enfocados a este sector de la poblacin. Y anunci que se agilizarn
los trmites para la obtencin de permisos municipales.

DATOS

Se fij una reduccin del 31,7% del valor total de la casa por el inters de las
tasas. En el caso de la banca privada pas del 10% al 4,99% y para el BIESS
del 8,48% al 6%.
Las viviendas de inters social tienen un valor mximo de $ 40 mil. Los
inmuebles de inters pblico tienen un valor mximo de $ 70 mil. Mientras que
el precio del metro cuadrado ser de $ 890.
Los incentivos financieros se dan a travs de una resolucin de la Junta de
Regulacin Monetaria y Financiera que se emiti el 5 de marzo de este ao y
entrar en vigencia cuando se publique en el Registro Oficial.
Los incentivos tambin se enfocarn al sector productivo, a travs de la CFN,
con tasas de inters del 6,5%, con plazos de 5 aos y un ao y medio de gracia
para la construccin de viviendas de hasta $ 70 mil.

PLAZO DE AMORTIZACIN DEL PRSTAMO HIPOTECARIO

El plazo de amortizacin es el periodo de tiempo fijado para la devolucin del

prstamo hipotecario.
En la actualidad las entidades bancarias ofrecen prstamos hipotecarios con
plazos que se ajustan a las caractersticas de la persona o unidad familiar. De
esta forma se fija una cuota o carga que el cliente puede asumir sin poner en
riesgo la estabilidad familiar. Se estima en un 35% de los ingresos netos la
carga mxima que una unidad familiar debe destinar a la adquisicin de una
vivienda.
As pues, algunas hipotecas pueden llegar hasta los 40 aos, dependiendo de
la edad del contratante y/o de los avalistas que acompae. Algunos Bancos
ofrecen productos hipotecarios con prstamos cuya cuota es ms baja al inicio,
para subirla posteriormente. Tambin se ofrecen perodos de carencia con la
obligacin en los primeros aos de devolver solo la cuota de intereses.

CUESTIONES A TENER EN CUENTA: CUOTAS, INTERESES...

Valore claramente cul es la cuota mensual que puede asumir y que no

sea una carga imposible de cumplir si varan sus circunstancias
personales o una subida de los tipos de inters (caso de contratar unos
prstamos con tipos flexibles).

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 Un mayor plazo, supondr menor cuota, pero con una factura de
intereses totales pagados mucho mayor.
Si opta por un inters fijo la entidad financiera le ofrecer un prstamo
de duracin bastante menor (menos de 15 aos).
Si opta por un prstamo a largo o muy largo plazo debe ser consciente de:
1. El volumen de nuestro ahorro que destinaremos a la vivienda. En
algunos casos acabamos abonndole al Banco el doble de lo que nos
prestan inicialmente.
2. El peligro de la subida de los tipos de inters. En la actualidad, los tipos
de inters de referencia en Espaa estn en mnimos histricos, pero no
se van a mantener en este nivel durante los prximos 30 aos. Antes de
firmar un prstamo hipotecario se debe tener consciencia de que al
contratar un prstamo con tipos variables, el esfuerzo que supondra
para nuestra economa familiar la subida de uno o dos puntos en los
tipos de inters y realizar simulaciones de los pagos que se tendran que
realizar.

EJEMPLIFICACIN

EJEMPLO 1. Volumen de ahorro final destinado

Con un prstamo de 90.000 euros a 40 aos, con un tipo de inters del 4'23%,
tendramos que pagar una cmodo pago cada mes de 388 euros; no obstante,
al finalizar de pagar el prstamo habramos pagado unos 186.000 euros (ms
del doble de la cantidad que recibimos en prstamo inicialmente).
EJEMPLO 2. Si suben los tipos de inters
En un prstamo de 120.000 euros a 20 aos, con los actuales tipos se pagan
unos 743 euros al mes. Sin embargo, si los tipos de inters subieran un 1%,
dicha mensualidad sera de unos 809 euros, y si subieran un 2% unos 877
euros, es decir, la cuota se incrementara un 18%.

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ANEXOS

10
TASAS DE INTERS VIGENTES BIESS

11
FORMAS DE FINANCIAMIENTO.

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 WEBGRAFA

www.creditos.com.ec/tag/prestamos-hipotecarios-del-biess/
www.iahorro.com
http://prestamosquirografarios.com.ec/prestamos-hipotecarios/
https://es.wikipedia.org/wiki/Tasa_de_inter%C3%A9s
http://www.finanzasparatodos.es/es/productosyservicios/productosban
cariosfinanciacion/prestamoshipotecarios.html
http://www.telegrafo.com.ec/economia/item/las-tasas-de-interes-
bajan-para-creditos-hipotecarios-infografia.html
http://www.euroresidentes.com/vivienda/hipotecas/hipoteca_plazo_de
%20amortizacion.htm

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