EL ARRENDAMIENTO

Artculo 1973 cc: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este uso, obra o servicio un precio determinado.
En dicha definicin estn involucrados, como si se tratara de fenmenos
sustancialmente iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato de obra,
contrato de trabajo. Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de
Servicios, pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo ya no existe, ahora se denomina
contrato de trabajo 402 y lo regula el Cdigo Sustantivo del Trabajo. Ejercer una obra
tiene un captulo especial dentro del Cdigo Civil, no es objeto de control de
arrendamiento.
Definicin del Arrendamiento de Cosas: El arrendamiento es el contrato en virtud del
cual una de las partes se obliga a prestarle a la otra el uso y goce de una cosa, durante
cierto tiempo, y sta a pagar, como contraprestacin, un precio determinado. La parte
que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio, canon o
renta al arrendatario. En cuanto al carcter consensual del contrato, debe observarse
que dicha consensualidad es la caracterstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o
inmueble del bien arrendado. Ese Contrato de Arrendamiento es nicamente el uso de
una cosa a cambio de un precio. Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales
o Incorporales que no estn prohibidas por la ley. Artculo 1974 cdigo civil. Adems la
cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura
Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena.
CARACTERISTICAS
Bilateral: Entre arrendador y arrendatario
Conmutativo: prestaciones equivalentes
Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligacin, es decir no requiere
de otro negocio jurdico para adquirir forma contractual.
Oneroso: siempre habr una contraprestacin
Libre discusin: en principio pueden las partes ponerse de acuerdo en las obligaciones
Nominativo: Tiene un nombre
Tpico: regulado en la ley (vivienda urbana, bienes, local comercial)
Consensual: no necesita hacerse por escrito. Es perfecto cuando hay acuerdo entre las
partes sobre el canon y la cosa.
Es prorrogable
Implica Actos de la Administracin: Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento
es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa
arrendada, no la enajena. Indiscutiblemente, el contrato de arrendamiento conlleva
simplemente, actos de administracin, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su
patrimonio la cosa objeto del uso. Subsiste por tanto, en cabeza del propietario el
carcter de dueo. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa. No hay por parte del
arrendador, la intencin de traspasar el derecho del dominio. Concede o permite el
disfrute temporal del bien. No se puede, por tal motivo, pensar que el arrendamiento
encierra actos de disposicin. Es la tenencia lo que caracteriza el contrato
De ejecucin instantnea o De ejecucin Sucesiva: El contrato se realiza peridicamente,
y consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante
todo el transcurso del arrendamiento y de esta caracterstica se deriva que no se hable
de resolucin del contrato sino de terminacin o resiliacin cuando ha comenzado a
ejecutarse. De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma
como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa, la tiene en disposicin
el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. Salvo:
Deterioro natural de la cosa.
No es intuito persona
Se trata de un contrato traslativo de goce de una cosa mueble o inmueble
Elementos esenciales:
No hay contrato si falta:

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 La cosa que se arrienda (corporal o incorporal) Para que haya contrato de
arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador
entregue al arrendatario para que este lo disfrute. Si esta no existe puede
entenderse como pensin Art 1974
Renta : si esta no existe puede entenderse como comodato o usufructo
Precio del contrato art 1975
REQUISITOS DE VALIDEZ: Los elementos del contrato de arrendamiento son los
mismos de todo contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lcita tal como lo
establece el artculo. 1502 del Cdigo de Civil.
Capacidad: Se rige por las reglas generales enunciadas en los artculos 1502, 1503 y
1504 del Cdigo Civil. Con la fijacin de la mayora de edad a los dieciocho aos, como lo
dispuso la Ley 27 de 1977, la figura de la habilitacin de edad de que trataban los
artculos 339 a 345, desapareci por consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de
arrendamiento es a partir de los dieciocho aos.419 El artculo 3 de la Ley 28 de 1932
estableca una prohibicin general a los cnyuges para celebrar contratos relativos a
inmuebles; por eso se afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles
surga la incapacidad entre cnyuges para celebrarlo. Pues bien, la Corte Constitucional,
en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro inexequible la parte del citado artculo. 3
que mantena aquella prohibicin. Entonces, los cnyuges pueden celebrar vlidamente
contrato de arrendamiento de inmuebles
Consentimiento: El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple
acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para que
esa expresin de voluntad se acople plenamente, requiere que no adolezca de vicios
como los que atacan de manera general el consentimiento: error, fuerza y dolo (artculo
1508 del Cdigo Civil). El arrendamiento es eminente consensual. Claro est que se
acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, por eso se debe tener en cuenta
que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. Es indubitable la importancia que
tiene recoger el consentimiento en documento privado, bien que se autentiquen las
firmas de los otorgantes, ora que se extienda ante dos testigos. Sirve como
manifestacin probatoria.
Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se
repute perfecto hasta tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer q
convencionalmente el contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideracin al
principio de libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carcter
consensual del arriendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con
todo, como dice el artculo 1979 CC: podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta
que as se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si
intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato
de compraventa.

Objeto: Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil consagra; Son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden
usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitacin y uso.
Inexistencia de la Cosa. En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente.
Prohibido: Arrendamiento de cosa futura.
Permitido: Arrendamiento de cosa ajena.

REQUISITOS ESPECIALES DE LA COSA ARRENDADA

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien
que el arrendador entrega al arrendatario para que ste lo disfrute.
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal,
excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato
c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien embargado o
secuestrado puede ser arrendado con autorizacin del juez o del acreedor, pero no
puede ser vendido por tener objeto ilcito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del
Cdigo Civil

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DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTRAS FIGURAS AFINES Como lo son
venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato de venta, en el
arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que son una cosa y un precio.
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La diferencia radical
que los distingue consiste en que la compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, es
decir, un ttulo destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato
se traslade del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador, mediante el
mecanismo de la tradicin, con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es
dueo de la cosa, el comprador no adquiere el dominio sobre ella, la tradicin que se
realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesin del bien y se
coloque as en va de adquirir el dominio por prescripcin. El contrato de arrendamiento,
no es un ttulo traslaticio de dominio, es ttulo de mera tenencia. De lo cual de deriva
que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien arrendado, apenas es un mero
tenedor del mismo. Existe una diferencia fundamental entre los derechos del
arrendatario y del usufructuario. Este es titular de un derecho real sobre la cosa
fructuaria, su derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona; el
arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el arrendador esta
contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que aquel solo
tiene un derecho personal. Tambin se asemejan al arrendamiento el comodato, pues
tanto el arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en
comodato. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que el comodato
es por la esencia un contrato a ttulo gratuito, al paso que el arrendamiento es por
esencia un contrato a ttulo oneroso.
DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTROS ACTOS JURDICOS
Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es gratuito. Por otra
parte, el comodato es real y el arrendamiento consensual.
Con el Usufructo: El usufructo es real, el arrendamiento es personal. El usufructo
puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es
solemne, esto es, se constituye por medio de escritura pblica. El arrendamiento
es consensual cuando se trata de arrendamiento privado, porque es sabido que los
arrendamientos administrativos son solemnes.
Con la Anticresis Civil: La anticresis, segn la definicin que trae el artculo 2458
del Cdigo Civil, es un contrato en que se entrega un bien raz para que se pague
con sus frutos411 el valor de un crdito
Con el Uso y la Habitacin: El derecho de uso es la facultad de usar de parte
limitada de las utilidades y productos de una cosa. Pero el derecho de uso es real,
el arrendamiento personal. Aquel, como el usufructo, se constituye solemnemente;
el arrendamiento es consensual
CLASES DE ARRENDAMIENTO:
1) Por la ndole de las prestaciones: arrendamiento de obra, cosas y de
servicios
2) Por la naturaleza de los bienes: arrendamiento de predios rsticos y
urbanos, dentro de este ltimo se encuentran arredramiento de vivienda
urbana y locales comerciales
1) ARRENDAMIENTO DE COSAS: cdigo civil desde art 1974- 2027
Son susceptibles de arredramiento todas las cosas corporales o incorporales, que
pueden usarse si consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar y los
derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. Puede arrendarse aun
la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tiene accin de saneamiento contra el
arrendador, en caso de eviccin.

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SE PUEDEN ARRENDAR: Art 1974 cc: Son susceptibles de arrendamiento todas las
cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse excepto las que la
ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitacin y
uso.
Se puede arrendar cosas corporales e incorprales ----no consumibles porque puede ser
mutuo (prstamo de consumo) Por razn de su misma naturaleza una cosa consumible
no es susceptible de ser arrendada.
Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su
propia naturaleza, para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no
consumibles.
As, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo (Art 852
Cd. Civil).
En general, puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas que
pueden venderse excepto las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no
pueden venderse. Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que
soportan un embargo, tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si pueden
arrendarse porque no hay disposicin que lo prohba y razn justifique semejante
prohibicin
Arrendamiento cosa ajena es posible porque el propietario no es necesariamente el
arrendador (Inmobiliarias) lo nico que puede exigir el arrendatario es el Saneamiento
por eviccin o vicios ocultos aunque no sea el propietario a menos que el arrendatario
haya actuado de mala fe. El nico con capacidad para disponer es el propietario. En
efecto, el arrendamiento de cosa ajena debe entenderse sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueo. Sin embargo, el tercero que acta por mandato o representacin del
propietario no arrienda cosa ajena, dado que, si la cosa no es del arrendador sino de un
tercero, y se arriendo con autorizacin de este , no podra tratarse de cosa ajena, pues
para que lo fuera se necesitara que el arrendador obrara a espaldas del dueo.
Arrendamiento de Cosa Propia. Cuando nos referimos a la compraventa se estableci
en el artculo 1872 del Cdigo Civil establece que: La compra de cosa propia no vale,
pero el arrendamiento si vale, es decir, que el usufructuario d en arriendo la cosa al
propietario durante el trmino del usufructo. Tambin puede ocurrir en los contratos de
administracin fiduciaria. Si el dueo por el contrario es poseedor de la cosa, no es
vlido el arrendamiento, por cuanto el uso que se pretende conceder va incorporado
esencialmente en el hecho de la posesin. Es decir, el usufructo es un derecho que
consiste en la facultad de gozar de una cosa a cargo de conservar su forma y sustancia,
y de restituir luego a su dueo. En este orden de ideas, el dueo se desprende
temporalmente de la cosa en favor del usufructuario. La pregunta que surge seria
Puede el usufructuario dar en arriendo al dueo la cosa recibida en usufructo? Esto en
realidad si es posible y en general en todos los casos en que la posesin material del
bien se encuentra en cabeza de persona distinta de su propietario, personas convertidas
en determinado momento en nuevos propietarios. Lo importante es que uso y goce de la
cosa debe provenir de una persona a la otra. Contrariamente seria que si el propietario
de la cosa es al mismo tiempo su titular. La concepcin de arriendo de cosa propia no
adquiere fundamento, porque nadie puede permitirse el uso y goce de la cosa si ella la
contiene, como poseedor mnimamente o como propietario en el mayor de los eventos.
Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Pblico: Hoy para todos los
casos debe constar por escrito. LEY 80 DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se
fijan criterios restrictivos de duracin y cuanta para la forma de celebracin. Con todo,
deben celebrarse por escrito, no necesariamente por instrumento pblico, sea cual fuere
la naturaleza de la cosa arrendada.

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Art 1981 No se distingue si son bienes de la unin o establecimientos pblicos para
regularse por las disposiciones de bienes fiscales. (No se aplica ley 80)
No se puede arrendar:
El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido
El derecho alimentario
Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico, etc.
El Precio puede pagarse en:
Dinero
Frutos de la misma cosa (Especie) y en este caso pueden fijarse una cantidad
determinada o na cuota de los frutos de cada cosecha.
Si hay Contraprestacin por el uso de la cosa hay Arrendamiento.
Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato.
Lesin Enorme en el Arrendamiento. (Ley 153 de 1887)
No es viable la accin rescisoria por lesin enorme.

Denominacin del Precio: De acuerdo con el art. 1975 del Cdigo Civil, cuando el
precio se paga peridicamente se llama renta. El pago peridico del precio del
arrendamiento tambin es denominado canon, que, en verdad, actualmente est ms
generalizado. No se denomina renta cuando se paga la totalidad del precio como lo
hacen las entidades pblicas, pues la obligacin no se pacta con pagos sucesivos y
peridicos sino a un plazo estipulado para hacer un solo pago, dado que el valor del
contrato no es lo mismo que el pago de la renta
Art 2002
en arrendamiento de bienes rurales se presume que el pago se hace anual
en arrendamiento de bienes urbanos se presume que el pago es mensual
A menos que se pacte en contrario.

Art 1976 cc: Determinacin del Precio: El precio puede determinarse, igual como se
determina en el Contrato de Compraventa. Para que el precio tenga presencia jurdica se
requiere que sea real y serio, esto es, que no se simulado ni irrisorio, que son las formas
que se contraponen a este requisito
SERIO Y REAL: de acuerdo a las condiciones del mercado. Y que el precio a que se obliga
sea el que se pague. Con esta realidad en el precio, el contrato existe vlidamente, si por
otro lado hay acuerdo en la cosa. Cuando hay simulacin en el precio, es decir, que se
declare recibido por el vendedor por parte del comprador sin que en realidad se haya
pagado ese precio, en ese caso se desnaturaliza el elemento, por cuanto no hay precio
entonces. Qu efectos produce esta simulacin frente a las partes? La exigencia de la
realidad en el precio permite que los contratantes se obliguen recprocamente: a
entregar la cosa y a pagar el precio por ella. Si en un contrato se declara recibido el
precio, cuando en verdad no se ha entregado nada por ella, hay que acudir al querer o
intencin de las parte. De esa manera, el precio tambin tiene que ser serio pues no
puede variar, tiene que ser estable y real en condiciones que el mercado indique por eso
no puede ser objeto de simulacin Otra cosa es la conversin del negocio jurdico:
donde en casos en los que la compraventa no pueda subsistir por falta del precio, esta
se puede convertir en otro negocio jurdico como lo es la donacin, pero esta conversin
no se declara de pleno derecho, sino que el juez previamente debe declarar a existencia
del contrato para que proceda la conversin, por ello para la conversin no deben estar
afectados lo elementos de validez y dems requisitos esenciales, salvo el objeto de los
elementos esenciales el cual es el motivo para hacer la conversin : el precio.

DETERMINABLE O DETERMINADO EN CIVIL (1864 cc)

El precio debe estar sealado en el contrato por determinacin de las partes en el
momento de la celebracin del contrato, es decir, que este determinado o que sea
fcilmente determinable.
Es posible que no se fije la cuanta o el valor exacto de la cosa, y el contrato produzca
plenos efectos, esto puede acontecer cuando se establecen bases precisas para lograr la
5
determinacin del precio, es decir, que por ejemplo pueda ser establecida despus por
medio de determinadas operaciones aritmticas o cualquier otro medio factible
Un tercero puede ser quien seale el precio, si el tercero no lo determinare, las partes de
comn acuerdo podrn convenir que lo haga cualquier otra persona y si aun si no existe
acuerdo sobre el precio, sencillamente no habr venta la decisin para la fijacin del
precio est a cargo de una persona escogida por los contratantes, el cual, se considera
por la doctrina, que tiene calidad de mandatario de las partes y no de perito o de rbitro
por las siguientes caractersticas: el tercero se compromete a una gestin por cuenta y
riesgo de los contratantes, la gestin recae sobre un negocio jurdico concreto: fijar el
precio; cumplida la gestin obliga a los contratantes que revisten la condicin de
mandantes; el tercero obra en consecuencia, en nombre y representacin de los de los
otorgantes, por cuanto sustituyen su propia voluntad por la del tercero. Por eso, si se
presentare algn problema en derredor de la gestin, se tendr que acudir a las normas
de mandato y de la representacin para fijar los efectos. Si no hay acuerdo sobre el
precio que fija el tercero se puede desistir del contrato pero no podr dejarse el precio al
arbitrio de uno de los contratantes
Art 1864 Sin embargo el precio puede ser fcilmente determinable sin necesidad de
expreso convenio entre los contratantes: si se est ante cosa consumible el precio ser
el que este en el mercado ese da (precio de plaza)
JUSTO: el precio debe ser justo para logar un verdadero equilibrio en las prestaciones de
los contratantes
El precio en comercial (920 c. Co)
las partes se ponen de acuerdo para fijar el precio
se entiende que el precio ser el de la cosa a momento de la entrega por lo que se
est aceptando el precio del mercado, siempre que no haya acuerdo sobre el
precio
art 921: si no se escoge el valor de plaza sino de feria se ponderaran los precios y
se escoger el precio medio o promedio y ese ser el justo precio.
art 920: el precio irrisorio genera inexistencia porque son precios
desproporcionados.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ARTICULO 1982 CC 2027 C.C

1. Entregar la cosa arrendada.
2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada.
3. Librar al arrendatario de toda perturbacin en el goce de la cosa
arrendada.

1. ENTREGAR LA COSA ARRENDADA.

Es la primera y ms importante obligacin del arrendador pues impulsa el uso y goce de
la cosa. La entrega debe efectuarse conforme lo que se ha estipulado en el contrato. El
cdigo civil en el artculo 1878 ensea que la entrega de la cosa que se da en arriendo
podr hacerse bajo cualquiera de la forma de tradicin reconocida en la ley. Pero distinto
son las formas de tradicin y otra distinta es que esa forma conlleve a la tradicin. Es
decir la entrega de la cosa en arriendo puede efectuarse por cualquiera de las formas
indicadas en el artculo 754 cdigo civil es decir, permitiendo la aprensin, mostrndola,
entregando las llaves, encargndose de poner la cosa a disposicin, etc. sin embargo no
puede entenderse que esta forma de hacer tradicin signifiquen en el arrendamiento la
tradicin, en la medida que este contrato no implique un acto de disposicin sino una
simple administracin por eso se efecta vlidamente el contrato cuando la cosa es
puesta en poder material o fsico del arrendatario.
Fecha y lugar de entrega
En principio, el momento y lugar de la entrega ser lo pactado en el contrato. El
inconveniente surge cuando las partes nada dicen al respecto y la ley no suple el vaco
necesario se hace acudir a la analoga acudiendo a la compraventa de lo que dice el
artculo 1882 del cdigo civil, el arrendador es obligado a entregar la cosa arrendada

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inmediatamente de celebrarse el contrato, o sea una vez que las partes se hayan puesto
de acuerdo en relacin con la cosa y el precio, en cuanto al lugar de la entrega siguiendo
el articulo 1646 cdigo civil, esta ser en el sitio donde se encuentre la cosa al momento
de la celebracin del contrato o el lugar donde debe efectuarse el pago.
La entrega en arrendamiento a varias personas por separado.
Segn el artculo 1980 del cdigo civil, si se ha arrendado una misa cosa a dos personas,
el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido, y si se ha entregado a
los dos, la entrega posterior no vale. Es decir si alguien arrienda por separada la misma
cosa a dos personas, A el arrendatario que se le haya entregado preferido ser preferido
al otro, Si se ha hecho entrega a ambos, ser preferido a quien se haya entregado
primero, pero si ser entregado ninguno prevalece el titulo ms antiguo. Si se va a
arrendar a varias personas se entiende que existe una obligacin mancomunada a
menos que se pacte solidaridad (en comercial se presume la solidaridad).
Art 1979 Cd. Civil: Estipulaciones y Arras
Solemnidades Convencionales
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se
firme escritura; es decir, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista
solemnidad. Eso es viable en consideracin al principio de la libertad individual que
impera en los contratos, sin que se altere el carcter consensual del arrendo. Es el
querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el art. 1979 del
Cdigo Civil: Podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga o hasta
que o se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se
seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.
Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura Pblica y
cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar la Escritura Pblica, las
partes lo convierten en solemne.
Si la ley no exige formalidad, esa solemnidad no le da mayor importancia al contrato.
El contrato de arrendamiento es de carcter consensual en principio pues es perfecto
cuando se hay acuerdo sobe el precio y la cosa pero se puede decir que tiene efectos el
contrato a partir del levantamiento de la escritura pblica. Art1979 cc: el
arrepentimiento antes de elevar la escritura pblica no implica que se haya incumplido
el contrato porque an no sea celebrado, pero si se han pactado arras confirmatorias
estas se estaran perdiendo (en comercial son arras retractatorias). Si lo que se tiene es
una promesa y se retracta no se incumple el contrato si no la promesa.

Estado de entrega de la cosa arrendada Teniendo en cuenta que el fin del

arrendamiento es proporcional al arrendamiento el goce de la cosa arrendada, y que el
goce efectivo de esta no se puede obtener sin que esta se encuentre en buen estado
debe entenderse que la cosa arrendada debe ser entregada en buen estado y segn lo
dispuesto en el art 2005 cc la cosa que se arrienda debe estar en regular estado de
servicio. Sin embargo si el arrendatario a examinado la cosa ates de perfeccionarse el
contrato, y haya decidido a tomar en arriendo la cosa a pesar de no hallarse en buen
estado sin hacer objecin alguna; o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho
constar el mal estado en que se encontraba, cabe deducir que el arrendatario consisti
en recibir la cosa en el estado en que se hallaba y que el precio se fij teniendo en
cuenta ese estado (art 2033)
Incumplimiento de la entrega El incumplimiento de la entrega de la cosa, objeto del
contrato puede generar perjuicios graves al arrendatario. El incumplimiento en la
entrega puede ser por dos causas: Imposibilidad, Mora
Imposibilidad de la entrega art 1983 cc
Cuando el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes dependientes, sea puesto
en la imposibilidad de entregar la cosa el arrendatario tendr derecho para desistir del
contrato con indemnizacin de perjuicios. Incluso hay lugar a indemnizacin cuando el
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arrendado haya credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa, a no ser
que la imposibilidad haya sido conocida por el arrendatario, o que provenga de fuerza
mayor o caso fortuito. De lo anterior se deduce:
El incumplimiento en la entrega proviene del arrendado o de sus dependientes
El incumplimiento debe provenir de un hecho o culpa de tales personas
El incumplimiento proviene de la imposibilidad de entregar la cosa
Ante el incumplimiento el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato
Aunque se trate de un contrato bilateral y se configura el incumplimiento del
contrato, la sancin establecida no es la general, es decir la resolucin del
desistimiento del contrato por parte del arrendatario
El desistimiento del contrato conlleva indemnizacin de perjuicios cuando el
arrendador haya credo errneamente y de buena fe que poda arrenda la cosa
Pero no hay lugar a indemnizacin de perjuicios cuando la imposibilidad de la
entrega haya sido conocida por el arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso
fortuito
De esa manera el desistimiento y la indemnizacin operan de manera diferente. El
desistimiento opera de plano sin necesidad de recurrir a accin resolutoria pues la
sancin de sale del marco general de los contratos bilaterales dado que es mucho ms
severa: con el incumplimiento en la entrega, par imposibilidad de efectuarla, el
arrendador pretende dejar sin efecto el contrato, intencin tambin del arrendatario al
desistir del contrato. Diferente la indemnizacin de perjuicios donde se hace obligatoria
acudir al aparato jurisdiccional para obtenerla se trata, de una responsabilidad
contractual, que impone inexorablemente a la parte que en ella incurri el deber de
indemniza los daos ciertos que como consecuencia del incumplimiento haya sufrido la
otra arte
Mora en la entrega. Art 1984 cc
La mora es el retardo en el cumplimiento de la obligacin de entregar la cosa. Existe
mora cuando no se ha cumplido la obligacin dentro del trmino estipulado o cuando se
ha dejado pasar el tiempo dentro del cual se ha debido dar la cosa. Efectivamente, si el
arrendador, por hecho o culpa suya o de sus dependientes, es constituido en mora de
entregar, tiene derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios. Ahora si por el
retardo se disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por
haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron,
puede el arrendatario desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios siempre que
el retardo o provenga de caso fortuito o fuerza mayor. D esa manera se trata de dos
situaciones diferentes las consagradas en los art 1983 y 1984 c.c La primera hace
referencia al incumpliendo por la imposibilidad de entregar y la segunda es por la mora o
el retardo de la entrega
2. MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVICIO ART 1982 CC:
Esta obligacin se refiere a que el arrendador debe efectuar durante el trmino que dure
el arriendo las reparaciones necesarias que requiere el bien para mantenerlo en buen
estado, a excepcin de las locativas las cuales corresponden generalmente al
arrendatario
Reparaciones necesarias Son las que debe realizar el arrendador durante el tiempo
que dure el arrendamiento para que la cosa no se destruya, desaparezca, o deje e servir
para el uso al que fue destinado esa reparaciones se refiere a todas las obras mayores
que debe realizar el arrendador para cuidar la existencia material de su bien, las que
curren una vez durante varios periodos de tiempo, es decir, las que se dirigen a la
conservacin y permanencia til de la cosa.
Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligacin de mantener
la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas
por el arrendatario, este solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones
indispensables o necesarias cuando se presenten
8
a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.
b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a
repararlas, lo ms pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia.
c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse
en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC.
d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones.
S se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que el bien este
en condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario. Si se
interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que se le rebaje el
precio. Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el
arrendatario a Costas del Arrendador.

Reparaciones locativas art 1985 cc Estas corresponden generalmente al

arrendatario, pero el segundo inciso de la norma coloca eventualmente en cabeza del
arrendador las reparaciones locativas, que se presenta cuando los deterioros que han
hecho necesarias las reparaciones provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la
mala calidad de la cosa arrendada es decir, estos acontecimientos inciertos debe
soportarlas el arrendador. En los dems casos corren a cargo del arrendatario. Pero
generalmente las reparaciones locativas se entienden como aquellos trabajos que se
hacen precisos por los deterioros que sufre la cosa como consecuencia de su uso normal
y donde la obligacin del inquilino se reduce a mantener la cosa en el estado en que la
recibi pero o es responsable de los deterioros que provengan del tiempo o uso legtimo,
o de fuerza mayor, o de caso fortuito o la mala calidad de la cosa
Mejoras tiles Son las que aun cuando no sirven para conservar la cosa aumentan su
valor o renta segn el artculo 1994 del cdigo civil el arrendador no es obligado a
reembolsar el costo de las mejoras tiles en que no ha consentido con expresa
condicin de abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle
lo que valan los materiales considerndolos separadamente. En ese orden, el arrendado
solo se liga a reembolsar el costo de las mejoras tiles siempre que haya consentido en
ellas y se hubiere comprometido expresamente a abonarlos de lo contrario no se obliga
de ninguna manera a su pago
Mejoras voluptuarias art 967 cc Este tipo de mejoras no contribuye a la conservacin
de la cosa ni contribuyen a su valor, si no, ms bien, sirven de adorno, lucimiento o
recreo de la misma. En si son mejoras voluptuarias las de mero lujo, de exclusiva utilidad
y significacin para quien las hizo. El arrendador solo es obligado a regresar el costo de
las mejoras voluptuarias siempre que haya consentido expresamente en abonarlas. El
arrendador puede, voluntariamente abonarle al arrendatario el valor de los materiales
utilizados, considerndolos separadamente. De no existir acuerdo en el precio o si el
arrendador no tiene inters en tales mejoras bien puede el arrendatario separar y
llevarse los materiales siempre que no valla en detrimento de la cosa arrendada
Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada Art 2024 cc: Podr el arrendador
hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesite de
reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso.
El Arrendatario tendr todos los derechos del Art 1986 cc.
1. Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajndosele
el precio renta con respecto a esa.
2. Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el
contrato.
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si:
- En el primer caso de reparacin recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea
suficiente para el objeto con que se torn.
- En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.

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Derecho de retencin Cuando las mejoras se encuentran en poder de quien las puso
la ley le concede un derecho de retencin, en garanta de pago. El que ha colocado las
mejoras y est poseyndolas las retiene, como garanta de la indemnizacin que debe
pagarle al dueo del bien; lo retiene, no con el nimo de dominio si no con la finalidad de
cobro.
Si el dueo de las mejoras no est en posesin de ellas, sol procede el pago de la
indemnizacin pero no suscite la retencin del bien porque el dueo esta en posesin de
l y para retenerse necesita tener entonces, el derecho de retencin surge como una
consecuencia del no pago de mejoras por parte del arrendador as el arrendatario podr
retener la cosa arrendada hasta el pago de los valores efectuados por el arrendador por
conceptos de mejoras. Esta accin solo puede ejercitarse mientras el arrendatario tenga
la cosa as que, perdida la tenencia no hay nada que retener y el derecho a garanta
desaparece. La retencin no es otra que retardar la entrega de la cosa debida como
medio de obligar a la persona a pagar la deuda nacida.

3. LIBRAR AL ARRENDATARIO DE RODA PERTURBACIN ART 1982CC

Esta obligacin es complementaria a la obligacin central del arrendamiento, la cual es
librar al arrendatario de toda perturbacin en el goce de la cosa arrendada
a. actos provenientes del mismo arrendado
el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario mudar (cambiar de
naturaleza, estado, forma, figura, lugar o cualquier otro aspecto) la forma de la
cosa arrendada. Esto se entiende en que la forma como se encuentra el bien al
momento del arrendamiento es la razn y el motivo que induce a contratar al
arrendatario, lo cual significa que al variarse la forma de la cosa, el inters puede
desaparecer y la cosa no servirle para el fin acordado, a menos que medie
autorizacin del arrendatario.
Tampoco puede el arrendador, sin consentimiento del arrendatario, hacer en la
cosa obras o trabajo alguno que puedan turbar el goce de la misma, excepto lo
sealado por el inciso segundo del art1986cc, y es el caso de aquellas
reparaciones que obligatoria o necesariamente deba hacer el arrendador sobre la
cosa, y que ni pueden diferirse ni aplazarse porque de no efectuarse causara
daos sobre el bien, vindose perjudicado en ultimas el mismo arrendatario.
De estas situaciones pueden derivarse algunas consecuencias importantes.
Si como efecto de las reparaciones el arrendatario es privado de una
parte de la cosa, tiene derecho a que se le rebaje el precio o renta en
proporcin de la parte que fuera
Si las reparaciones recaen sobre una gran parte de la cosa donde el
resto no parezca suficiente para el objeto con que se tom en
arriendo, el arrendatario podr dar por terminado el contrato
Si las reparaciones proceden de causas que existan al tiempo del
contrato y no era entonces conocidas por el arrendatario, pero lo era
por el arrendador o era tal que el arrendador tuviera antecedentes
para tenerla, o debiere conocerla por su profesin, puede el
arrendatario, adems exigir el pago de perjuicios.
Si las reparaciones han de perturbar el goce de la cosa por demasiado
tiempo y no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia
puede el arrendatario dar por terminado el contrato y reclamar
perjuicios del arrendador

El artculo 1987 del cdigo civil faculta al arrendatario para solicitar

indemnizacin de perjuicio en aquellos eventos diferentes a los ya analizados
en donde el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por
cualquier persona a quien este pueda vedarlo
b. Actos provenientes de terceros

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Por va de hecho: es la actitud ajena al contrato que causa una lesin exterior, de
repercusin econmica negativa perturbando el derecho de uso y goce del arrendatario,
sin que se aduzca derecho alguno por parte del extrao.
Ante eso, el arrendatario por ser el tenedor de la cosa es quien debe accionar contra el
perturbador; y no es que el arrendatario este obligado a responder por ello si no que la
ley concede una accin directa contra el tercero a efectos de poder defender el goce de
la cosa. As, contra hechos de terceros que no pretendan el derecho a la cosa arrendada,
el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. En consecuencia
es el arrendatario la persona legitimada para accionar contra el tercero y debe hacerlo
en diferente sentido.
Para que cese la perturbacin
Para lograr la reparacin de los daos ocasionados por los actos perturbadores.
Para accin de restitucin por despojo en el evento de llegar a perder la
tenencia de la cosa a favor del arrendatario para que se establezcan las cosas
al estado en que se hallaban antes, art984 cc
Se justifica la responsabilidad o la inaccin del arrendador porque la perturbacin no
involucra para nada el derecho del arrendador sobre la cosa y porque el arrendador no
puede responsabilizarse de hechos que generalmente implican negligencia por parte del
inquilino en el goce de la cosa.
El arrendador es responsable de las perturbaciones de hecho cuando ha tomado parte de
ellas por un tercero o cuando ellas dependan de una persona que dependa de l como
un empleado o administrador, a estos casos se refiere el artculo 1987cc que concede
indemnizacin al arrendatario cuando la perturbacin provenga del arrendador.
Por va de derecho: La perturbacin proviene de personas que predican derecho sobre la
cosa con fundamento legal y que ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces
ya si se vincula la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera
eviccin. Si la eviccin es parcial el arrendatario tiene derecho en primer trmino de
exigir una disminucin proporcionada del precio o renta durante el tiempo siguiente (art
1988cc). Tendr derecho en segundo trmino y en el supuesto que por consecuencia de
un derecho que ha justificado un tercero se hallare privado de parte significativa de la
cosa haciendo presumir que sin ella no haba contratado, se podr exigir as la
terminacin del contrato y tercero, pedir indemnizacin de todos los perjuicios que se le
hayan causado y lo mismo ocurrir en caso de que la eviccin no sea parcial si no que
sea total, Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida del
arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o si siendo conocida
por este, intervino estipulacin especial de saneamiento con respecto a ella. Si la causa
del derecho del tercer no era o no debi ser conocida por el arrendador al tiempo del
contrato, la obligacin de indemnizar perjuicios que le caben al arrendador queda
restringido al dao emergente, es decir, no le ser exigible la indemnizacin del lucro
cesante. El arrendatario carece de legitimacin para afrontar un debate contra terceros
que pretenda ser dueos de la cosa arrendada o tener sobre ella un derecho real
cualquiera porque este es un mero tenedor y disfruta de la cosa es en ejercicio de un
derecho personal que tiene respecto al arrendador.

Perturbacin Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensin de un tercero,

que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el
arrendatario es turbado o molestado en el uso, podr exigir, proporcionalmente, una
disminucin del precio o renta del tiempo restante, mantenindose en firme el contrato,
en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideracin ni quebranta el
inters contractual del arrendatario.
En cambio, si la afectacin, por la pretensin de derecho comprobado, es sobre gran
parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr pedir la terminacin del contrato y el
pago de los perjuicio, cuando la causa haya sido o deba ser conocida por el arrendador.
Perturbacin Total: en este caso el arrendatario podr dar por terminado el contrato,
por prdida total de uso de la cosa

Perturbaciones por vicios redhibitorios art 1990,1992, 1992 cc Son los vicios
ocultos que tiene una cosa desde el punto de vista material y no de derecho. Art 1990
cc. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y a la rescisin del
11
contrato si la calidad de la cosa le impide hacer de ella el us para el cual fue arrendado,
sea que el arrendador conozca o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del
contrato, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del
contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa
parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidir si habr lugar a la resignacin
del arrendamiento o concederse una rebaja del precio o renta segn sea el caso. (Se
piensa que est mal empleado el trmino rescisin, en su lugar debe emplearse el
trmino resolucin del contrato). Se habla de terminacin del contrato cuando este ya se
ha iniciado, cuando se encuentra en curso, pero por urgir un vicio redhibitorio el
arrendatario quiere que cesen sus efectos por eso no se le puede llamar resolucin del
contrato, ya que el vicio redhibitorio aparece antes de iniciar la ejecucin del contrato,
pues hasta ese momento el contrato no produjo efecto alguno

Art 1991cc adems de las acciones anteriores, el arrendatario tiene derecho a que el
arrendador le indemnice el dao emergente (perjuicio que proviene de no haber
cumplido la obligacin, de haberse cumplido imperfectamente o por haber retardo en el
cumplimiento) si el vicio tiene causa anterior al contrato. Adems si el vicio era conocido
por el arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera preverlo,
o por su profesin conocerlo se incluir en la indemnizacin el lucro cesante, es decir la
ganancia que deja de reportarse por no haberse cumplido la obligacin, por cumplirla
imperfectamente o retardo en su cumplimiento.

Art1992cc el arrendatario no podr exigir la indemnizacin de perjuicios referidos

anteriormente si contrato a sabiendas del vicio y no se oblig al arrendador a sanearlo; o
si el vicio era de tal naturaleza sin grave negligencia, ignorarlo o si renuncio
expresamente a la accin de saneamiento por el mismo vicio, designndolo, en esos
casos no habr derecho a la indemnizacin de perjuicios regulada en el artculo 1991
del cdigo civil.

OBLIGACCIONES DEL ARRENDATARIO ARTICULOS 1996-2007 C.C.

1. Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato
2. Velar por la conservacin de la cosa arrendada
3. Pagar el precio o renta convenido
4. Restituir o entregar la cosa a la terminacin del contrato

1. OBLIGACIN DE USAR LA COSA ARRENDADA SEGN LOS TRMINOS O

ESPRITU DEL CONTRATO.
De esta manera, el arrendatario est obligado a usar de la cosa:
De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare
del espritu del mismo.
Por la naturaleza de la cosa arrendada.
En resumen, si el arrendatario no le da el uso para el cual contrato o a falta de
estipulacin se aparta del espritu del contrato o de la naturaleza de la cosa arrendada o
de la costumbre del lugar, se coloca en circunstancia de incumplimiento del contrato, es
decir, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines sealados en el contrato o
de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola esos principios; se
coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato.
a. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
Como consecuencia de ello el arrendador tendr derecho
Para pedir la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios
Limitarse a exigir el pago de la indemnizacin de perjuicios, manteniendo en firme
el contrato (Art 1996, inc. 3 cc)

b. Facultad de usar la cosa por el arrendatario

Facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de darle un goce
para s, para las personas sealadas en el contrato y no para terceras personas ajenas a
12
la convencin. El Art 2004 cc, estn prohibidos: El arrendatario no tiene facultad de
ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido.

Prohibicin de Cesin y Subarriendo Art 2004:

El artculo 2004 del cdigo civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arrendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en
este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros trminos que en
los estipuladas con el arrendatario directo".
Se desprende de la disposicin transcrita que es de naturaleza del contrato de
arrendamiento que el arrendatario use por s mismo de la cosa arrendada, que no puede
disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato, ya
subarrendando la cosa. Pero por ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede
estipularse en este lo contrario, esto es, que le d al arrendatario la facultad de ceder el
contrato, con la facultad de subarrendar, o ambas simultneamente.
Diferencia entre:
Cesin: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece completamente el
primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el
cesionario) entra a reemplazar en todo la relacin contractual al arrendatario (Derechos
y obligaciones que tena en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el
arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso total del bien. El
arrendatario cedente no tiene vinculacin jurdica con el arrendador. Aqu el arrendatario
cede o traspasa, total o parcialmente, en cuanto a derechos y a obligaciones contenidas
en el contrato, desapareciendo el arrendatario primitivo y en su lugar entra una tercera
persona y en adelante las relaciones sern entre cesionario y arrendador. Esta cesin o
puede hacerse sin autorizacin del arrendador. Pero la cesin hecha sin autorizacin no
impide que nazcan todas las obligaciones correspondientes entre cedente y cesionario
por el ello la cesin del arrendamiento no puede afectarse de nulidad eventualmente
alegada por el arrendador.
Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente concede el uso
de la cosa ya arrendada por l, a otra persona, con las condiciones a l concedida o con
las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona, pero manteniendo en
firme las relaciones contractuales con el arrendador, de tal suerte que se origina un
segundo contrato de arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona, es decir
que el contrato continua entre las mismas partes.
Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado entre
el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario. Esta
conclusin se ve corroborada de subarrendar por el artculo 2021 C.C, que claramente
pone de presente como el subarrendatario, en el caso all contemplado, carece de accin
contractual contra el arrendador principal, pues de manera expresa dispone entre los
perjuicios del arrendatario se contarn los sufridos por el subarrendatario; que dicho
arrendatario reclamar en su propio nombre, pero en inters del subarrendatario, debe
entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del subarrendatario; y
hace ver como el subarrendatario slo puede reclamar del arrendador principal sus
propios perjuicios cuando es subarrendatario, nico legitimado para demandarlos, le
cede la accin. El subarriendo puede ser:
a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada, es decir se le
permite a un tercero el uso parcial del bien, el arrendatario comparte la cosa que
arrendo, por ejemplo: una pieza, garaje de una casa etc.
b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo todas las
relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculndose
directamente con la persona o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de esta
relacin contractual. Tanto el subarriendo total como el parcial producen un
incumplimiento del contrato, cuando no se ha consentido expresamente, confiriendo al
arrendador la oportunidad de pedir la terminacin del contrato y el resarcimiento de los
perjuicios. Ambos casos estn prohibidos por la ley, a menos que haya una autorizacin
expresa en el contrato por parte del arrendador. El cesionario o subarrendatario solo
puede usar de la cosa en los trminos que haya pactado con el arrendatario directo.
Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorizacin

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Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la
prohibicin que ello implica, incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el
arrendador pida su terminacin con indemnizacin de perjuicios, pero no opera la
nulidad de la cesin del arrendamiento.
Lanzamiento en caso de subarriendo
El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de locacin, que
jurdicamente conservan su independencia y autonoma no obstante la presencia de
elementos comunes en la interrelacionan. Por consiguiente, slo entre los sujetos de
cada relacin puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales, de modo que el
arrendador principal carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que ste
carece de ellas contra aquel. Cmo hace efectiva el arrendador la accin del
lanzamiento contra el arrendatario, estando el bien arrendado en poder del
subarrendatario? Desde luego, el arrendador tiene la accin contra el arrendatario, haya
este subarrendado sin autorizacin o con ella, cuando incurra en el incumplimiento de
obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y exclusivamente de l, verbigracia, la
relativa al pago de la renta o canon a que se comprometi; o cuando el contrato de
arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos
del subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del contrato. Naturalmente,
mediando autorizacin para subarrendar, un incumplimiento del sub arrendatario que no
repercuta en el incumplimiento del primer contrato de arriendo, si no apenas se da la
violacin del de subarriendo, no dar lugar a accin del lanzamiento a favor del
arrendador, si no slo a favor del nico afectado, que es el arrendatario o subarrendador.

2. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA CONSERVACIN DE LA

COSA ART 1997 CC:
El Art 1997 del Cdigo Civil consagra especficamente el alcance de la responsabilidad
del arrendatario deudor prescribiendo que: El arrendatario empleara en la conservacin
de la cosa, el cuidado en un buen padre de familia, o sea, se repite el mandato del
1604 cc, debe responder por culpa leve (descuido leve o ligero). En cumplimiento de
esta obligacin, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa
arrendada. El arrendatario aunque tiene derecho de gozar y usar la cosa, este no puede
ser desmedido, ya que debe utilizar la cosa de acuerdo con la destinacin del mismo de
una manera razonable, cuidadosa, prestando la mayor y mejor diligencia ene l
cumplimiento de sus obligaciones.

Reparaciones Locativas Art 1998 cc:

Hay responsabilidad del arrendatario por sus hechos propios o de las personas que habla
el art 1999. Estas reparaciones generalmente corresponden al arrendatario, excepto, el
arrendador est obligado a estas reparaciones cuando el dao o los deterioros
provengan de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Son las reparaciones menores, por daos ocasionados por el arrendatario o sus
dependientes.
Ejemplo: Ruptura de paredes o cercas, roturas de cristales

Si falta esta obligacin: - Responder de los Perjuicios

Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso de culpa y
grave deterioro.
Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa:
Por su culpa
Por culpa de sus Dependiente
Responsabilidad Extensiva del Arrendatario Art 1999cc El arrendatario es
responsable no solo de su propia culpa, sino de las de su familia, huspedes Y
dependientes.
Obligacin de Pagar el Precio o Renta Debe pagarse lo acordado por las partes en el
contrato. Lo esencial es que haya precio, el cual, puede consistir en dinero y cuya
fijacin puede hacerse por los mimos modos que el contrato de compraventa (art 1864
cc) en caso de no estipulacin expresa en el contrato: valoracin de peritos, dejndolo a
consideracin de un tercero, y si este no lo hiciera, por otra persona designada por los

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contratantes. El precio puedo no estar estipulado concretamente, pero puede estar
dispuesto a ser fcilmente determinable.
Pago del Canon y Derecho de Retencin del Arrendador Art 2000 cc: El
arrendador puede tener como garanta el cumplimento de la obligacin, el Derecho de
Retencin sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de
garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones.
A quien debe hacerse el Pago. Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa
sobre el particular, entendiendo que debe hacerse directamente a la persona
contratante, quien figure como arrendador, aunque no sea propietario, es decir, a la
persona que sta designe para tal efecto, Siguiendo lo establecido en el art. 1634 del
Cdigo Civil
Comentarios del Art 2020 cc: Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de
Justicia, que han sostenido que el inciso segundo del art. 2000 del Cdigo Civil consagra
un derecho de retencin en favor del arrendador sobre los frutos existentes de la cosa
arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado,
guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atencin a que el artculo habla de
poder retener, con base en lo establecido en el inciso final del art.2417. En verdad, no
compartimos esta apreciacin, pues para que el derecho de retencin tenga ocurrencia
se requiere, de acuerdo con el propio sentido y extensin de la palabra, que el retenedor
tenga en su poder la cosa ajena
Extensin de la obligacin de pago: La obligacin de pagar el precio se extiende
por todo el tiempo que dure el arrendamiento, es decir, hasta que el contrato se termine,
por eso es importante designar el tiempo de duracin. Pero si el arrendatario pone
termino al contrato por su culpa (art 2003 cc) antes de que venza el trmino del
contrato o antes de que se produzca la notificacin anticipada dirigida a darlo por
terminado (desahucio), el arrendatario es obligado: al pago del precio por todo el tiempo
que falte, teniendo en cuenta lo estipulado en el contrato, o el tiempo de la notificacin
anticipada de terminacin, y el pago de perjuicios causados.
Como lo determina el Art 2003 que instituye que: Cuando por culpa del arrendatario se
pone trmino al arrendamiento, ser el arrendatario obligado a la indemnizacin de
perjuicios, y especficamente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en
que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo
hubiera terminado por desahucio. Obliga al arrendatario al pago de las rentas por el
tiempo que falte segn el contrato, o al tiempo de la notificacin
Anticipada de la terminacin. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de
arrendamiento sobre una cosa, de duracin de un ao, no quiere, por su gusto, continuar
usando la cosa deber pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino tambin
los restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicacin de esa norma Remitirse
al 2009 c.c. No obstante, permite el artculo 2003, en cierta forma, una especie de cesin
legal, al autorizar la sustitucin por otra persona idnea por el tiempo que falte. Este
mismo exige la prestacin de una fianza y otra seguridad competente, bajo la
responsabilidad del arrendatario; pero en el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente,
suprimi, como lo haca la Ley 56 de 1985, toda la clase de cauciones en los contratos
de arrendamiento de predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no est
obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero, en la circunstancia
prevista en la parte final del art. 2003 del Cdigo Civil.
Derecho de Retencin para el Arrendador Para garantizarle al arrendador el pago
del precio o renta y el de cualquier indemnizacin que el arrendatario llegue a
deberle por razn del contrato, el inciso segundo del artculo 2000 consagra en su
favor un derecho de retencin en los siguientes trminos: "podr el arrendador,
para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con
que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entender que le pertenece, a menos de prueba contrario".
As, el no pago del precio da origen al derecho de retencin por parte del
arrendador sobre los bienes dentro del bien. Se da por orden judicial y hay
derecho a pedir la terminacin del contrato.
Controversias sobre el Precio Art 2001 cc: Si se ha realizado la entrega de la cosa y
no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se debe declarar por un perito que

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pagaran ambas partes. Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en
la fijacin del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las
condiciones del contrato.
Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del
mercado
Pago del Precio o Renta Periodicidad Art 2002 cc El precio debe ser cubierto por
el arrendatario en el trmino convenido con el arrendador y en la forma estipulada. Si las
partes no han estipulado la forma de pago, se har conforme a la costumbre del lugar.
Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. A falta de
estipulacin se debe tener en cuenta la costumbre del pas. Segn la costumbre se ha
establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 das de cada
periodo de ejecucin del contrato. (Mensual, quincenal, diario). Si no existe estipulacin
ni costumbre, el precio se pagare conforme a las reglas siguientes:
La renta de predios urbanos se pagara po|r meses y la predios rsticos por aos
Los predios rsticos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deber pagar por aos y
por anualidades vencidas. Nota: sobre estos bienes no se constituye pensin.
Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto
nmero de aos, meses, das, cada una las pagos peridicos de la renta se pagara
inmediatamente despus de la terminacin del contrato, ya sea el ao, mes o da.
La renta no es peridica, es decir se arrienda por una solo suma, tendr igual
tratamiento que lo anterior y el pago se deber realizar una vez que termine el
arrendamiento. El arrendatario no debe la renta, sino al vencimiento del periodo
correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que
el precio o renta se pague anticipadamente.
Pago del Precio fuera del Trmino Convencional del Contrato o Plazo de la Ley,
aceptado por
El Arrendador Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora,
luego, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al
arrendatario de la mora en la que se haba colocado
Modificacin del precio. La novacin es, como la define el art. 1687 del Cdigo
civil, la sustitucin de una nueva obligacin a otra anterior, la cual queda por tanto
extinguida. Supone que con un acto que nace se extingue una obligacin existente

3. RESTITUCIN DE LA COSA ART 2005:

Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del
arrendamiento.
Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibi, salvo el
deterioro por el uso natural y legtimo de la cosa.
(Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso
es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario). Si no constare el
estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado
de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Se debe dejar constancia expresa,
en qu condiciones se recibi el bien inicialmente, si no se establecieron las
condiciones se entender que el arrendatario lo recibi en medianas condiciones
de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
Los daos y prdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene
la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni
por culpa de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar
que emple la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservacin de la
cosa y si no lo prueba ser responsable el arrendatario, porque l tiene la
presuncin de culpabilidad.
Esta restitucin puede ser voluntaria u obligatoria

Destruccin, prdida o deterioro de la cosa durante el arriendo

El arrendatario, en cuanto sobre l pesa la obligacin de restituir la cosa arrendada, el
deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artculo 1730
segn el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido
por hecho o culpa suya". Igualmente insina que el arrendatario no le impone

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forzosamente la prueba la fuerza mayor o caso fortuito causantes del dao, como nica
manera de eximirlo de responsabilidad, sino que tambin se le admite la prueba de
ausencia de culpa en amplio sentido. Es decir, el arrendatario deber probar que los
daos y prdidas no sobrevinieron por su culpa ni de sus huspedes, pues si no se
prueba lo contrario, deber responder ante el arrendador.
Forma de Restitucin de Bienes Races Art 2006: La regla que sobre el particular
da el artculo 2006: "la restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola
enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole la llave, si las
tuviere la cosa".
La restitucin debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos:
Desocupndola enteramente
Ponindola a disposicin del arrendador
Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a
terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona que este designe.
Por eso no se limita la restitucin a la desocupacin del inmueble, sino que, adems, es
preciso hacer la entrega al arrendador. Con la simple desocupacin no se realiza a
satisfaccin la restitucin. El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado,
mientras haya un espacio ocupado, por mnimo que sea, no se puede disponer del bien y
sigue generando canon de arrendamiento. La restitucin no solo se limita a la
desocupacin del inmueble, sino que se debe realizar la entrega al arrendador.
Requerimiento para constituir en Mora Art 2007: La terminacin del contrato por
s sola no implica la restitucin porque hay arrendatarios que se niegan a devolver la
cosa. As que el arrendador tenga que pensar en otros medios de persuasin, es as
como tendr que requerirlo para que entregue la cosa y construirlo, as vez, en mora de
entregar dado que la terminacin del contrato no genera automticamente la mora del
arrendatario, debiendo el deudor cumplir la obligacin en cierto da, la mera llegada de
este no lo constituya en mora, sino que es necesario requerimiento, el cual puede ser
judicial o privado (extrajudicial). Para que el arrendatario se haya constituido en mora de
restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, si no es necesario que el
arrendador lo requiera para que restituya, y as lo determinante en el artculo 2007 que
dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la
cosa arrendada, ser necesario el requerimiento del arrendador, aun cuando haya
procedido desahucio; y si requerido no lo restituyere, ser condenado al pleno
resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los dems que contra l competa
como injusto detentador". Entre nosotros no estn autorizadas para ese caso medidas de
hecho que admiten otras legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los
servicios pblicos de acueducto, energa elctrica, telfono, etc.
Segn se desprende del artculo 2007, el desahucio, que es el procedimiento que se
emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a trmino indefinido,
y que consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intencin de ponerle
fin al arrendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al
arrendatario en mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todava necesario el
requerimiento.
Como se constituye el arrendatario en mora de restituir Conforme al artculo 2007
comentado, la constitucin en mora del arrendatario a que l se refiere, queda
condicionada simplemente a la circunstancia de que el arrendador requiera al
arrendatario a que cumpla la obligacin de restituir. Es decir, que la norma no exige un
determinado tipo de requerimiento, especficamente el requerimiento judicial. Por
consiguiente, de ah puede deducirse que el requerimiento en referencia puede ser
judicial o extrajudicial, a eleccin del arrendador. En otras palabras, el proceso de
lanzamiento slo es apto para el ejercicio de acciones contractuales, y de esa especie
son todas las que estn dirigidas a obtener la restitucin del bien arrendado, como
resultado de haber operado alguna de las causales de expiracin natural del contrato de
arriendo.
El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser
extrajudicial, esta ltima no implica controversia, ni oposicin de la parte, es una sencilla
notificacin de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada
(arrendatario), es decir puede ser una comunicacin del arrendador al arrendatario, con
el conocimiento que tenga este del pedimento de aquel. No basta el vencimiento del

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trmino convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa
arrendada sino que el art. 2007 exige que el arrendador requiera al arrendatario, a
pesar de haberse pactado anticipadamente la terminacin del contrato por cuanto este
es uno de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Cdigo Civil, para que se
constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante
el requerimiento correspondiente. El arrendatario se constituye en mora de restituir la
cosa arrendada, con el solo requerimiento del arrendador, aunque exista desahucio, es
decir si el arrendatario no restituye el bien una vez requerido, est obligado a pagar los
perjuicios por mora y por todos los dems que se produzca por injusta detentacin. Por
ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es que se llegue el da del desahucio
y automticamente ya se constituy en mora, hay que requerirlo. Si el arrendatario
renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo, porque la renuncia es de orden
privado y se rige por las relaciones contractuales, no atenta contra el orden pblico, es
decir el arrendatario ha consentido la restitucin en el tiempo pactado, sin la
procedencia del requerimiento.
Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada
Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos anteriormente,
podr exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se
originen por la ilegal detentacin. La mora igualmente conlleva a que el arrendador
acuda al aparato judicial para que por decisin del juez de por terminado el contrato, y
como consecuencia de ello, el arrendador puede lograr la restitucin de la cosa. Si el
arrendatario alega tener algn derecho de propiedad sobre el bien puede proceder
accin reivindicatoria la cual es una accin personal. Tanto la accin para lograr la
terminacin y la restitucin, son eminente promovidas por tenencia y con el fin de lograr
desocupacin y devolucin del bien; mientras que la accin reivindicatoria es una accin
real, de dominio, instituida para proteger la calidad de dueo del arrendador.

Forma de expiracin o terminacin del arrendamiento de cosas

Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. Si el
contrato es a trmino definido, la expiracin se da al vencimiento del plazo convenido
por las partes. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo, se
debe pagar los cnones de arrendamiento que hagan falta para la terminacin del
contrato.
El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos
establecidos en el art. 1625 del Cdigo Civil, que sean compatibles con la naturaleza de
este acto jurdico.
Causales de Terminacin Art 2008:
El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:
1. Por la destruccin total de la cosa arrendada.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo.
3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se
expresarn.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de extinguirse las
obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean compatibles, claro est, el
contrato el arrendamiento, pues algunos de ellos, como la remisin y la resolucin, no
son aplicables a este. As pues, un contrato de arrendamiento puede terminar por
novacin, confusin, transaccin, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta
conocida tcnicamente con el nombre de resiliacin), etc.
El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los dems contratos y
especialmente por:
1. destruccin total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer uso, no hay
contrato de arrendamiento, porque faltara un elemento esencial. Desde el
momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos tanto las
obligaciones y derechos del arrendador, como los del arrendatario.
La Destruccin total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se
propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente, en sentido material, solo
basta que no sirva para lo cual fue arrendada.

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Efectos de la destruccin: La destruccin total de la cosa arrendada confiere la
oportunidad, de dar por terminado, de plano, el contrato.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendo, el contrato de
arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes,
es decir son las partes las que consagran el trmino extincin del contrato, salvo
que haya prorroga. Si es de tracto sucesivo y sometido a condicin resolutoria el
contrato se resuelve una vez se cumpla la condicin de terminacin. El contrato de
arrendamiento es de duracin temporal. El plazo de su duracin debe ser
determinado o indeterminado.
Art 2012 cc: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la
duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o
por la costumbre, no ser necesario desahucio, es decir, que la terminacin del contrato
se produce automticamente.
Terminacin por expiracin del tiempo estipulado por las partes para la
duracin del contrato o por desahucio
a. Contratos de Duracin Determinada: Cuando las partes han sealado tiempo de
duracin del arrendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo
convenido.
b. Contratos de Duracin Indeterminados: Pero puede darse el caso que las partes no
hayan estipulado expresamente el tiempo de duracin del contrato. La indeterminacin
del plazo, no puede significar que arrendador y arrendatario queden perpetuamente
vinculados. Es indispensable, entonces, proveer a las partes de un instrumento jurdico
que les permita en cualquier momento ponerle fin a su relacin, darle termino a la
duracin del contrato. Ese instrumento es el desahucio, figura propia del arrendamiento
pactado a trmino indefinido, dispuesta tanto para el arrendador como para el
arrendatario.
3. Por la extincin del derecho del arrendador, el arrendador pierde el derecho sobre
la cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como cuando vende la cosa
arrendada, o por una causa independiente a su voluntad, como cuando es
usufructuario y llega el da en que cesa el usufructo. De tal manera, sea cual fuere
la causa de extincin del derecho del arrendador, trae como consecuencia la
terminacin del contrato.
Extincin del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la
cosa arrendada de que es propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el
precio de la venta, ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los
derechos sobre la cosa, no est obligado, salvo las excepciones sealadas en el art. 2020
del Cdigo Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas circunstancias se extingue el
derecho, surgen, para el arrendador, obligaciones:
1. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario, cuando ello
hubiere ocurrido.
2. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extincin voluntaria de su
derecho.
Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una accin ilegal.
Eviccin: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha sealado,
no se refiere a la prdida del derecho sobre la cosa, sino que es un juez a travs de una
sentencia que le pone fin al contrato de arrendamiento de forma directa, en donde quien
figura como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde el derecho
sobre la cosa y por esta razn termina el contrato de arrendamiento. Por Ejemplo: En una
sentencia se decide que la relacin contractual no era arrendamiento, sino comodato,
porque el bien es del arrendatario, siempre que haya uso y contraprestacin hay
contrato de arrendamiento, si no estamos frente a otro contrato.
Extincin del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad:
En este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En
consecuencia, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho, pero
pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actu como propietario
absoluto, siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario.

Desahucio Art 2009 C.C: Notificacin o aviso anticipado que se da por una de las
partes, para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el

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perodo o medida de tiempo que regula los pagos, solo es necesario para los contratos a
trmino indefinido. Su efecto es determinar el tiempo de duracin del arriendo, ante la
indeterminacin contractual. El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o
extrajudicial, este ltimo se puede hacer por medio de una carta o verbalmente,
produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial
Si no se fij el tiempo de duracin del:
a. Arrendo o
b. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del
lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que desahucie,
es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al 2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1 del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que
una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de
arrendamiento celebrado a trmino indefinido.
El artculo no exige que el aviso de desahucio se d judicialmente, y por lo mismo puede
darse en forma privada, verbal o escrita.
Se debe hacer con anticipacin al perodo o medida de tiempo que regula los pagos, por
Ejemplo: por da, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes,
trimestral o anual. Si se arrienda por un da, semana o mes, el desahucio se har por
igual trmino en el que se viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. Con qu anticipacin debe
darse? Lo dice toda claridad el inc. 2 del Art 2009 C.C: La anticipacin se ajustar al
perodo o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da,
semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un
mes. Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se
produce, sino apenas cuando comience a correr el prximo periodo o medida del tiempo
que regula los pagos.

El desahucio se inicia al mismo tiempo que el prximo periodo, es decir entra a producir
efectos el prximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los perodos que regulan el pago, esto es, por das, si el
pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc.,
entrando a producir efectos en el prximo perodo. Por Ejemplo: si en un contrato de
arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes,
al hacerse el desahucio, si se notifica el quince de agosto, ste empezar a regir el
primero de octubre, por cuanto hay que dejar el perodo siguiente como trmino del
desahucio. El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo.
Supongamos un arrendamiento de perodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si
el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su trmino empezara a
correr con el perodo que se inicia el da siguiente. Si el desahucio se produce el da 26,
su trmino no empezara a correr sino el da 26 del mes siguiente, en que se inicia el
prximo periodo esta es otra interpretacin. Este artculo no opera para el arrendamiento
de inmuebles del Captulo IV Y V.
Firmeza del Desahucio Art 2010 C.C: Producido el desahucio, no puede revocarlo la
parte que lo ha dado, a menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el
desahucio coloca a la otra parte en una situacin jurdica especial, de la cual no puede
ser sustrada por la mera voluntad del desahuciarte, sino con el concurso de la de la del
desahuciado.
Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las
partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra
parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en
detrimento de la otra parte, porque con base en el desahucio la persona que lo provoca,
se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o
darla a otra persona (arrendador).
Caso en que el trmino es fijo para una de las partes o Incierto para la otra
Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre sealando un
trmino fijo de duracin para una de las partes.
Aviso Anticipado Obligatoriedad Art 2011 C.C:
Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un trmino fijo para una de las partes y
voluntario o facultativo (termino) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El

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desahucio es obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: le arriendo este
inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el
contrato de arrendamiento. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el
arrendador, debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado. Pero en lo que se
relaciona con la indeterminacin se debe dar la noticia anticipada o desahucio; esto es,
el contratante que qued en libertad para hacer cesar el arriendo, en cualquier
momento, deber dar el aviso.
Pago de la Renta Pendiente Art 2013 C.C:
El Arrendatario debe pagar el precio durante el trmino del desahucio
Siendo ello as, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones
mientras tal trmino no venza, porque hasta entonces el contrato subsistir, y por lo
mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio, an en el caso de
que restituya antes la cosa arrendada, hecho este que no tiene por qu modificar sus
relaciones con el arrendador.
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las
partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ah que el art. 2013
del Cdigo Civil establezca: cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del
desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el
arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese,
aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da.
Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar los das que
falten para la terminacin del contrato, ya sea:
A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del trmino. El desahucio no es
necesario cuando se conoce la terminacin de contrato. Excepto en vivienda urbana que
est afectada por prorroga y en local comercial porque est afectado por renovacin.
A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el ltimo da de
renta, as se restituya antes la cosa arrendada. Hay que comprender, a pesar de esta
expresa disposicin, que todas las obligaciones se mantienen vlidamente durante el
tiempo del desahucio, ya que la relacin contractual rige hasta el momento de la
restitucin de la cosa arrendada. Por eso el arrendatario esta forzado u obligado, para
que se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las obligaciones se mantienen
durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay que pagarlas, porque la
relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la cosa arrendada.
Cuando no se sabe cundo acaba el arriendo se debe notificar el desahucio con 1 da de
anticipacin, si se trata de una finca o pago anual se entiende que debe hacerse un
periodo antes para dar por terminado
Tacita Renovacin o Reconduccin Art 2014 C.C:
La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del arrendatario, no es
una renovacin del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier
causa, no podr entenderse renovado sino mediante la formalizacin expresa del nuevo
contrato. La renovacin debe pactarse y puede ser tacita cuando se acepta los cnones
despus de terminado el contrato.
Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no
se entender en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin
de la cosa por el arrendatario, es una renovacin del contrato.
Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.
Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento que le ha dado el
arrendador por un tiempo ms.
El contrato no se renueva tcitamente, por el hecho de que el arrendador no se
haya pronunciado para dar por terminado el contrato.
Se exige una expresa renovacin con el propsito de admitir que el arrendatario
pueda oponerse a la restitucin de la cosa arrendada. De esta manera,
permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la
continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por
el perodo siguiente, igual al inicialmente convenido. Se puede establecer prrroga
para darlo por terminado.
De esta manera la renovacin de un contrato no se supone, sino que debe ser un
pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a
exigir la cosa arrendada cuando l quiera, porque el termino se venci y el hecho de que
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no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir
que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador. Es por eso que el
arrendador en cualquier momento posterior, a la terminacin del contrato puede exigir la
restitucin de la cosa arrendada. As lo consagra el inc. 2 del art. 2014 del Cdigo Civil:
Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato tendr
derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. La regla general a que se alude es
absoluta tratndose de arrendamiento de cosas inmuebles. En ningn caso cabe la
renovacin tcita de un contrato de arrendamiento de bienes muebles como regla
general. Pero tratndose de bienes races caben excepciones a dicha regla general, y es
as como el inciso final del artculo 2014 Cd. Civil determinan las condiciones en que
se admite la renovacin tcita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de
bienes. La renovacin tcita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento,
pero sujeto a los mismos trminos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duracin,
que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios
urbanos. El Cdigo Civil establece una excepcin, la renovacin tacita, consiste en la
prrroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los
predios urbanos.
La Renovacin tcita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos:
a. Que la cosa arrendada sea un bien raz, rstico o urbano.
b. Que el arrendatario conserve la tenencia.
c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta
correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato o las partes hayan
manifestado con otros hechos demostrativos su propsito de perseverar el arrendo.
Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas
circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos,
y hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rsticos.
Vencido el trmino de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el
contrato por otro trmino igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre
el bien. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitucin del bien, el arrendatario
puede seguir ocupndolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento,
sin requisito alguno, ni indemnizacin, porque no hubo renovacin expresa.
d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier
perodo subsiguiente a la terminacin del contrato, o ambas partes hubieren
manifestado, la intencin de perseverar en el contrato.542
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminacin
del contrato.
Efectos de la tcita renovacin.
Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se
entiende renovado por perodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles
urbanos.
Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la Renovacin Art 2015 Cd. Civil:
La renovacin tcita o tcita reconduccin constituye un nuevo contrato, las cauciones
constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de
cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovacin.
Esos terceros slo se obligaron en relacin con el primer contrato, y mal puede
vinculrseles al segundo sin su expreso consentimiento. Pero con la renovacin tcita del
contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la convencin, porque la renovacin
no es conocida por el fiador, a quien no se le puede vincular por ms tiempo al negocio.
As lo contempla el artculo 2015 del Cdigo Civil; Renovado el arrendo, las fianzas,
como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las
obligaciones resultantes de su renovacin.
Las garantas constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes, pero las
constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u otras garantas (hipoteca,
prenda) se hacen por el termino pactado en el contrato, no se extienden en casos de
renovacin del contrato, si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del
fiador para que siga garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador
queda sin garanta, el contrato es a trmino definido.

Duracin del arrendamiento con entidades de derecho pblico

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Puede pactarse el plazo que las partes convengan.
Expiracin del contrato por extincin de los derechos del arrendador

El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su parte: art 2016
Es el caso del arrendador propietario fiduciario, y llega el momento de restituir la cosa
arrendada al fideicomisario; o el caso del usufructuario que, luego de arrendar la cosa,
ve extinguido su derecho por cumplirse el trmino hasta el cual fue constituido este, y
tiene que restituir; o ms generalmente, el caso de cualquier arrendador que arrend en
ejercicio de un derecho sujeto a condicin resolutoria y sta se verifica. En qu
situacin queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa?
Tendr accin de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el
artculo 2017: por regla general, el arrendatario no podr pedir indemnizacin de
perjuicios contra el arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre
la cosa, oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario
absoluto, entonces si ser obligado a indemnizar, a menos que el arrendatario haya
tenido conocimiento de que el arrendador no era propietario absoluto.
Extincin por Expropiacin
Los artculos 2016 Cd. Civil y 2017 Cd. Civil se refieren al caso de que el derecho del
arrendador se extingue por terminacin del mismo. El artculo 2018 Cd. Civil se refiere a
un caso distinto: a la extincin del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por
una entidad de derecho pblico, y por causa de utilidad pblica.
Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas:
1. Dndole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos
pendientes
2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la expropiacin no lo permita, se
le indemnizar por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar
las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes.
3. Si el contrato se celebr con un plazo determinado de aos, plazo no vencido a la
fecha de la expropiacin, y si adems, esa celebracin se hizo constar por medio de
escritura pblica, entonces la entidad expropiante tambin deber indemnizar los
perjuicios que de la expropiacin se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas 1 y 2)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA

URBANA
Definicin
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se
obligan recprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano
destinado a vivienda y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
Forma del contrato.
Este contrato puede ser verbal o escrito. En cualquier caso las partes deben ponerse de
acuerdo al menos en los siguientes puntos:
Nombre e identificacin de los contratantes
Identificacin del inmueble objeto del contrato
Identificacin de las partes del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, as
como de las zonas o servicios compartidos con los dems integrantes del inmueble
precio y forma de pago
Relacin de los servicios, cosas o usos conexos adicionales
Termino de duracin del contrato
Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios
pblicos del inmueble
Usos conexos
Son los usos y servicios que requiere la vivienda para utilizarla como tal (servicios
pblicos domiciliarios, vigilancia, pago de administracinetc.)
Usos adicionales
No son inherentes para que la vivienda funcione como tal o se utilice para lo que fue
arrendada (servicio internet, telefonaetc.)
Clasificacin de los contratos

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Individual es cuando una o varias personas naturales reciban para su alberge o el de su
familia, o el de terceros cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o sin
servicios pero quien asume el precio es una sola persona
Mancomunado es cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble
o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio.
Compartido es aquel que versa sobre el goce de una parte no independiente del
inmueble que se arrienda y se comparte el goce del resto del inmueble o parte de el con
otros arrendatarios
Pensin es aquel que versa sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e
incluye necesariamente servicio, osas o usos adicionales y se pacte por un trmino
inferior a un ao. Este contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del
plazo por cualquiera de las partes previo aviso de 10 das, sin indemnizacin alguna
Se entiende como parte de un inmueble o porcin del mismo aquella que no es
independiente y que por s sola no constituye una vivienda
Diferencias
Entre los contratos individuales y mancomunados no hay diferencia alguna porque el
contrato individual ser mancomunado si los arrendatarios como es usual, se obligan
solidariamente a pagar la renta. As, los nicos contratos individuales sern los que
celebre las personas jurdicas para vivienda de terceros.
La diferencia entre contrato compartido y contrato de pensin son: el de pensin tiene
necesariamente que incluir servicios, cosas, o usos adicionales y el contrato de pensin
se pacta por trmino inferior a un ao.
Duracin y prrroga del contrato
La duracin ser la que se encuentre en el contrato, si ello no se ha estipulado, se
entender celebrado por el trmino de un ao. En el contrato de arredramiento de
vivienda urbano se entiende prorrogado el contrato en iguales condiciones y or el mismo
tiempo inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a
su cargo y el arrendatario se avenga a los reajustes del canon del precio autorizados por
la ley que otorga el gobierno con base en el IPC. En este contrato no existe la renovacin
su no la prrroga del contrato
Solidaridad contractual
Los derechos y obligaciones surgidas en este contrato son solidarias tanto entre
arrendadores como entre arrendatarios es decir que la solidaridad por activa y por
pasiva se presumes, diferente en el derecho comercial donde solo se presume por
pasiva. E consecuencia, la restitucin del inmueble y las condiciones econmicas
derivadas del contrato pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los
arrendadores a otros o cualquiera de los arrendatarios o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido
demandados, podrn ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales
Obligaciones del arrendador.
Entregar al arrendatario el inmueble en la fecha convenida en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad junto con los servicios, cosas o usos conexos y los
adicionales pactados.
Mantener y poner a disposicin del arrendatario los servicios, cosas y servicios
conexos y adicionales, e buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
Si estos servicios que se han garantizados y pactados en el contrato se daan por
culpa del arrendatario aunque sean conexos o adicionales este tiene que
responder. Si el servicio se daa por otras causas (vejez, mala calidad de los
materiales, incendio donde un vecinoetc.) el arrendador tendr que hacer las
reparaciones para mantener los servicios en buen estado.
Entregar al arrendatario copia original del contrato cuando este conste por escrito,
como al codeudor cuando sea el caso. En un plazo de 10 das contados a partir de
la fecha de la celebracin del contrato.
Entregar la parte normativa del reglamento de convivencia, cuando se trate de
viviendas en edificaciones sometidas al rgimen de propiedad horizontal.
Entregar el recibo de pago cuando se efecta la cancelacin del canon de
arrendamiento so pena de incurrir en multas
Las dems obligaciones contenidas en el cdigo civil.
Obligaciones del arrendatario
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 Pagar al arrendador en el inmueble arrendado o en el lugar convenido, el precio del
arrendamiento. En caso de que el arrendador rese a recibir el pago en las
condiciones y lugar acordados el arrendatario podr hacer uso del pago por
consignacin pagando el precio en las instituciones autorizadas para tal efecto,
para ellos se deben aplicar las siguientes reglas
el arrendatario debe hacer la consignacin a favor del arrendador en las
entidades autorizadas dentro de los 5 das hbiles siguientes al vencimiento
del plazo o termino pactado en el contrato de arrendamiento
la consignacin se realizara a favor del arrendado o de la persona que
legalmente lo representa
la entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien
realice el pago, dos duplicados del ttulo: uno para el arrendador y otro para
el arrendatario
dejar constancia en el ttulo de la causa de la consignacin tambin el
nombre del arrendatario, la direccin del inmueble que se ocupa, nombre,
nmero de identificacin y direccin del arrendado o su representante segn
el caso
el arrendatario debe dar aviso de la consignacin al arrendador o su
representante, junto con el duplicado del ttulo correspondiente dentro de los
5 das siguientes a la consignacin, mediante correo certificado y este se
entiende entregado cuando se notifica
el incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en
el pago del canon de arredramiento
la entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo
represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la
respectiva identificacin
las consignaciones subsiguientes debern ser efectuados dentro del mismo
plazos estipulados en el contrato y llevando a cabo los pasos anteriores para
la notificacin
el arrendatario est obligado a cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento. Si se producen daos o deterioros del uso normal por accin del
tiempo, es el arrendador quien tiene que hacer las reparaciones, pero si el dao se
ocasiona por mal uso o culpa del arrendatario a este le corresponde hacer la
reparacin
cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal. Si es
vivienda compartida y de pensin, el arrendatario debe cuidar las zonas y servicios
de uso comn y efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias
provenientes de su propia culpa o de sus dependientes.
Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos o adicionales y las expensas
comunes de acuerdo a lo pactado en el contrato
Las dems obligaciones del cdigo civil
Lugar para notificaciones
En este tipo de contratos los arrendadores, arrendatarios codeudores y fiadores deben
indicar en el contrato la direccin donde recibirn las notificaciones judiciales y
extrajudiciales relacionadas con el contrato de arrendamiento, en caso de no haber
estipulacin del lugar, se presumir que el arrendador deber ser notificado en el lugar
donde se recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores en la
direccin del inmueble objeto del contrato.
Incumplimiento de pago del precio
Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes, sern
exigible ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. As es causal de
terminacin del contrato el incumplimiento del pago del canon mediante sentencia que
figura como ttulo ejecutivo sin necesidad de ningn otro requisito. La sola sentencia
presta merito ejecutivo.
En cuanto a las deudas del arrendatario por conceptos de servicios pblicos domiciliarios
dejados de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va
ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las
correspondientes empresas debidamente canceladas, y la manifestacin que haga el

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demandante bajo la gravedad de juramento que dicha factura fueron canceladas por l,
lo cual se entender que los requisitos anteriores presta merito junto a la presentacin
de la demanda, por lo que figuran como contratos compuestos.
Ante el incumplimiento del pago se puede exigir el pago del canon a travs de proceso
declarativo donde se exige:
restitucin del inmueble por incumplimiento (anexando contrato original)
se pide declaracin de la terminacin del contrato.
declaracin del pago de los pagos en mora.
Despus del proceso declarativo se inicia proceso ejecutivo para que despus de la
declaratoria, se pueda exigir el pago mediante este proceso. Tambin se puede acudir a
esta va de forma directa para exigir por medio de contrato que figura como ttulo o
mediante contrato compuesto (contienen obligacin, clara, expresa y exigible) pago del
precio pero no procediendo la restitucin del inmueble. Aqu solo se paga y no se
restituye la cosa si se acude directamente a esta accin.
Prohibicin de garantas o depsitos
Depsitos en servicios para el pago de servicios conexos o adicionales se puede pedir
depsito o garanta en la empresa prestadora del servicio ya que el dueo del inmueble
no tiene que responder por el incumplimiento de los pagos dejados de hacer por los
arrendatarios. Esta garanta se estipula al momento del contrato
Depsitos en canon de arrendamiento. Estn prohibidos los depsitos pedidos para
subsanar el pago de canon de arrendamiento o para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que haya asumido el arrendatario en determinado contrato. En su lugar,
puede construirse una pliza que garantice el cumplimiento del contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LOCAL COMERCIAL

Este tipo de contrato hace referencia al arrendamiento e inmuebles que se encuentran
ocupados o donde se hallen ubicados establecimientos de comercio puesto que la norma
busca proteger los arrendamientos de inmuebles donde los comerciantes, los
empresarios desarrollas sus actividades profesionales o labores de empresa. Lo
importante es que su actividad sea desarrollada a travs de un establecimiento de
comercio y en esa medida adscribir el establecimiento a un local comercial o a un
inmueble destinado al comercio. Para los mismos efectos del ejercicio de la actividad
comercial, la persona que ejerce el comercio a travs de un establecimiento mercantil no
deja de ser comerciante y de estar sujetas a las normas del cdigo de comercio aunque
no haya inscripcin en el registro mercantil.
Conforme a la regla 4 del artculo 20 del Cdigo de Comercio, el arrendamiento de un
establecimiento de comercio es un acto mercantil. El contrato arrendamiento del local en
que funcione un establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes
que integran el establecimiento mismo.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR
Entregar la cosa arrendada.
Surge para el arrendador la obligacin de entregar la cosa al arrendatario el bien
inmueble con todos sus aditamentos y especificaciones tcnicas para que sirva a los
fines del empresario. La entrega se har en el lugar donde est ubicado el bien y en la
fecha estipulada en el contrato y de no haber estipulacin expresa ser el momento del
perfeccionamiento del contrato, si no hay entrega del bien por culpa del arrendador el
arrendatario puede desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios.
Si el arrendador incurre en mora de entregarlo como lo dispone en su artculo 870 c de
co, en caso de mora de alguna de las partes podr la otra pedir su indemnizacin de
perjuicios compensatorios o hacer efectiva la obligacin con indemnizacin de perjuicios
moratorios.
El arrendador deber entregar la cosa en buen estado para su uso salvo que el
arrendatario le hubiere revisado con anterioridad y acepte recibirla en el estado en que
se encuentra.
Mantener la cosa en buen estado de funcionamiento.
Salvo pacto en contrario el arrendatario debe mantener el local comercial en el mismo
estado en que lo recibi y para el fin acordado durante toda la vigencia del contrato el
arrendador est obligado a las mejoras necesarias (los muros del local comercial que
amenazan ruina) que son las que se requieren para la utilizacin y conservacin del bien,
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tambin a realizar las reparaciones provenientes de la mala calidad de la cosa
arrendada. Se excepta de esta obligacin las reparaciones locativas que surgen como
consecuencias del uso normal de la cosa (pintura de fachada, instalacin de vidrios) las
cuales debe ser realizada por el arrendatario salvo que los deterioros provengan de
fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada, en cuyo caso
responder el arrendado. Si se presentan reparaciones que no pueden prorrogarse estar
el arrendatario obligado a sufrirlas, teniendo el derecho a que se le rebaje el precio o
renta a justa proporcin por privacin en el uso de una parte de la cosa, y si se priva de
una parte importante de esta, el arrendatario puede pedir terminacin del contrato y
tendr derecho a la indemnizacin de los perjuicios, si las reparaciones procedieron de
causas que existan al tiempo del contrato y no era conocida por el arrendatario pero si
por el arrendador o que este tuviera antecedentes para preverlo o debiera conocerla por
su profesin. Las mejoras tiles (cambio de baldosas del piso por mrmol; puerta
metlica por puerta de madera de mayor valor) aumentan el valor de la cosa y estn a
cargo del arrendatario si el arrendatario pide autorizacin para realizar las mejoras
puede retirarlas al omento de la terminacin del contrato siempre que con ello no se
cause dao en el inmueble. Si no existe autorizacin del arrendador y se realizan
mejoras tiles, el arrendatario las perder.
Obligacin de saneamiento.
El arrendador garantiza al arrendatario el uso y goce de la cosa. Si el arrendatario es
perturbado en el uso y goce de la cosa, por hechos de terceros, o porque la cosa
presenta vicios que la hagan inapropiada ara el uso, el arrendador debe restaurar la
pasiva posesin de la cosa al arrendatario. El arrendador debe salir al saneamiento de la
cosa por vicios ocultos o redhibitorios, entendindose por estos los efectos que hace
inapropiada la cosa para el uso que el arrendatario quera darle. Estas vicios puede ser
materiales (ejemplo: cuando los cimientos del edificio se encuentran deteriorados y
amenazan ruina) o vicios externos (ruidos excesivos que impidan el desarrollo de la labor
comercial)
El arrendador debe salir en defensa de los derechos del arrendatario por eviccin, o sea,
cuando un tercero con justa causa le impida el uso y goce de la cosa, siempre que la
causa de esa perturbacin sea anterior a la fecha de celebracin del contrato, y que el
arrendatario la desconozca sin culpa. El arrendatario tiene obligacin de avisar al
arrendador cualquier perturbacin que reciba de terceros.
Derecho a la restitucin del local
En materia comercial si el arrendatario no ha ocupado el bien por un trmino mnimo de
dos aos consecutivos y con la misma explotacin econmica, no tiene derecho a la
renovacin prevista en el art 520 c. co. De manera que el arrendador podr ejercer su
derecho de obtener l restitucin del inmueble a la terminacin del contrato, mediante
desahucio de 6 meses que debe darse con anticipacin de un periodo entero designados
por la convencin o la ley para el pago de la renta ( art 518, 520 c. con)

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO

Uso y goce de la cosa arrendada: El arrendatario debe usar el inmueble segn los
trminos expresos del contrato o segn resulte del espritu del mismo. El arrendatario no
podr darle una destinacin diferente sin autorizacin del arrendador so pena de
terminacin del contrato con indemnizacin d perjuicios, ahora, si en el contrato se
guarda silencio sobre el uso que se dar del inmuebles entender que es el uso natural.
Si el comrciate alquila un local en un sector industrial no podr destinarlo para
habitacin.
Conservacin y entrega del local comercial: El arrendatario debe restituir el local
en el mismo estado en que la recibi lo que significa que el arrendatario debe velar por
la conservacin del local realizado las mejoras locativas que estn a su cargo. En esta
obligacin va implcita la de realizar las mejoras locativas, esto es, aquellas reparaciones
que tienen por fin conservar la cosa en el mismo estado en que se recibi,
exceptundose, los deteriores naturales por el uso adecuado de la misma. El
arrendatario debe restituir el inmueble a la terminacin del contrato porque lo ha
recibido a ttulo de mera tenencia y esta no puede ser indefinida. Terminado el contrato,
cesa la causa del arrendatario d atenerla en su poder. As, no basta la expiracin del

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plazo para que el arrendatario se constituya en mora de entregarlo, sino que es
necesario que el arrendador haga el requerimiento al arrendatario para construirlo en
mora y poder exigirle judicialmente la restitucin del mismo, salvo que, expresamente
haya renunciado a los requerimientos.

RENOVACIN DEL CONTRATO

Es una variacin del contrato respecto a las condiciones de plazo y precio, las cuales
bien pueden ser iguales o distintas a las del contrato precedente de acuerdo a la
voluntad de las partes contratantes.
Es decir, la renovacin lo que da es el derecho al local, ms nunca puede interpretarse
en el sentido de invariabilidad de aspectos tales como el precio y el plazo, lo cual
constituye una diferencia con la prorroga ya que esta implica una continuacin del
contrato de arrendamiento en las condiciones originalmente pactadas
El arrendatario tiene derecho a la renovacin del contrato siempre que cumpla los
siguientes presupuestos
a. El empresario debe haber ocupado el inmueble por un tiempo no inferior a
dos aos de manera consecutiva y a ttulo de arrendatario
b. La destinacin del inmueble debe ser comercial, es decir el local debe ser
establecido como un establecimiento mercantil sobre el cual el empresario
desarrolles los fines de la empresa
c. El inmueble debe haber sido destinado para los fines de la empresa, es decir,
haber sido un mismo establecimiento de comercio, destinado a una misma
actividad
d. El arrendatario debe haber cumplido todas las clusulas del contrato de
arrendamiento
e. Puede existir solicitud de restitucin del bien por parte del arrendador para
destinarlo para su vivienda o para el funcionamiento de un establecimiento
de comercio sustancialmente diferente al del arrendatario, o para demolerlo
o realizar una nueva edificacin
f. Que no se presente causal alguna que impida la renovacin del contrato,
que son:
g. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las
obras dentro de los 3 meses siguientes a la fecha d ella entrega, deber
indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados, segn estipulacin de
peritos.
h. El propietario deber pagar indemnizacin si en esos mismos casos arrienda
los locales o los utiliza para establecimientos de comercio que desarrollen
actividades comerciales similares al del arrendatario
i. Los contratos de arrendamiento se consideran renovados en igualdad de
condiciones y or el mismo trmino del contrato inicial, a menos que el
propietario solicite por escrito su terminacin siempre y cuando obren a su
favor las causales legales de terminacin de contratos con no menos de 6
meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato. Se excepta
de esta aplicacin los casos en que el inmueble sea ocupado por orden de
autoridad competente (judicial)
j. Las diferencias surgidas al momento de la renovacin del contrato respecto
al precio o canos sern resueltas en un proceso verbal mdiate intervencin
de un perito y mientras dure ese conflicto l contrato seguir vigente hasta
que haya pronunciamiento judicial

Impedimentos para la renovacin:

El incumplimiento del contrato por parte del arrendatario
La necesidad del inmueble por parte del arrendador para su propia habitacin o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta
de la que tuviera el arrendatario

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 La reconstruccin o reparacin del inmueble con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para
la construccin de una obra nueva
De presentarse alguna de etas causales o se haya informado al arrendatario de la
decisin de no renovar, por lo menos con 6 meses de anticipacin al vencimiento
del contrato, se entiende que el contrato se renovara por la mencionada omisin
de aviso

El desahucio: es el instrumento que se debe utilizar para impedir la renovacin del

contrato, y que es una figura que funciona a travs de un aviso, notificacin que debe
hacer el arrendador al arrendatario cuando el propietario necesite el inmueble para su
propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y cuando el inmueble debe ser
reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o
desocupacin , o demolida por su estado de ruina o para la construccin de una nueva
obra, en estos eventos, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de
6 meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato.
Incumplimiento del contrato la renovacin del contrato podr predicarse siempre y
cuando el arrendatario se encuentre cumpliendo cabalmente el contrato. Es decir el
arrendatario pierde el derecho a la renovacin del contrato, o sea, ha violado algunas de
las clausulas pactadas en este. Pero este incumplimiento debe ser grave, fundamental,
que sensiblemente produzca alteracin en los derechos del arrendador, segn las
obligaciones que le corresponden al arrendatario este podran ser: si hay mal uso de la
cosa, mala conservacin de los locales, de tal manera que se derive en perjuicios para el
arrendador, para estos casos la causal de incumplimiento opera perfectamente. Pero si
se trata solo de un retardo en las reparaciones locativas estos incidentes no configuran
incumplimiento, y por lo tanto, no debe utilizarse dicho retardo para no renovarse el
contrato, a menos que esa mora sea reiterada y produzca perjuicios ostensibles al
arrendador
Derecho de preferencia Cuando no se renueva el contrato porque el arrendador deba
hacer reparaciones necesarias, reformas, o construirlo, o demolerlo para construir una
nueva obra, el arrendatario desahuciado tendr derecho que s ele prefiera en igualdad
de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados
o de nueva edificacin. Si el nuero de los nuevos locales resulta inferior a los anteriores,
se preferir a los arrendatarios ms antiguos.
Una vez reparados o terminada la nueva edificacin el propietario deber notificar al
arrendatario desahuciado con una antelacin no inferior a 60 das la fecha de entregar
los locales para que este manifest de los 30 das siguientes si hace uso o no de su
derecho de preferencia.
Esta preferencia, sin embargo, no implica una congelacin de cnones ni una imposicin
de condiciones a las anteriores de la renovacin o reconstruccin del inmueble, ya que
estas condiciones pueden variarse a voluntad d ellos contratos con la nica condicin de
que el inquilino no est obligado a sobre precio o primas de ninguna clase, y si tal
acuerdo no sobreviene, peritos fijaran el nuevo canon.
Derecho a subarrendar El arrendatario podr subarrendar en forma parcial hasta el 50
por ciento del inmueble sin autorizacin del inmueble, pero no podr subarrendar la
totalidad del local comercial, salvo autorizacin expresa o tasita del arrendador.
El arrendatario podr subarrendar con las mismas limitaciones impuestas en el contrato
principal, por ejemplo, un arrendatario empresario subarrienda parte del local a dos
empresarios, uno que instala su negocio de fotocopiado y el otro instala un negocio de
reparacin de relojes, si el arrendador tiene pleno conocimiento de estos subcontratos
podr pedir al arrendatario la terminacin del contrato por haber incumplido ya que para
subarrendar el inmueble deba hacerlo para la misma finalidad que se le arrendo.
Si se subarrienda hasta el 50 por ciento para desarrollar la misma actividad, el
subarriendo estar sometido a todas las clusulas del contrato principal, lo anterior
significa que si el arrendatario subarrienda por una terminacin superior a la inicial, esta
terminacin no ser vlida, y si el arrendador al vencimiento del contrato, solicita la
restitucin del inmueble, el subcontrato se terminara como consecuencia de la
terminacin del primero.
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Cesin del contrato de arrendamiento : Si la cesin del contrato de arrendamiento
se hace como consecuencia de la enajenacin del establecimiento de comercio, no es
necesario la aceptacin del arrendador, por ser esta una consecuencia lgica, toda vez
que el contrato de arrendamiento forma parte del establecimiento de comercio, es decir,
es un bien ms del mismo. El arrendatario cedido se subroga en todos los derechos y
obligaciones del cedente, al momento de la enajenacin. Por ejemplo, si el empresario
tenia al momento de enajenar el establecimiento de comercio ms de dos aos
ocupando el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, el nuevo propietario
adquiere el derecho de renovacin autentica. Pero si la cesin se hace de forma
separada a la enajenacin del establecimiento de comercio se exige que el arrendador
consienta en ella, so pena de carecer de validez. De esa manera, la cesin es permitida
en dos eventos: cuando la autoriza el arrendador o cuando sea consecuencia de la
enajenacin del establecimiento de comercio. As, la facultad que el arrendatario tiene
para ceder el arrendamiento sin autorizacin del arrendador solo puede ejercitarse
cuando se enajena el establecimiento de comercio (art 523). Para que sea vlida ante el
arrendador, es necesario notificar la cesin. Quiere decir lo anterior que si el
establecimiento se entrega por razn distinta a la enajenacin, es decir, si se presta o
arrienda el establecimiento de comercio, no puede cederse el arrendamiento sin la
autorizacin del arrendador. Esta autorizacin puede ser expresa (firma el contrato
cedido admitiendo la cesin) o tacita (no hace protesta alguna y recibe del nuevo
arrendatario los cnones). As, cuando la cesin del contrato arrendamiento de local
comercial, para que tenga efectos ante el arrendador basta con notificrsela, cuando la
cesin del arrendamiento no es consecuencia de la enajenacin, para que sea vlida
ante el arrendador es necesario que este la haya autorizado o la acepte de modo
expreso o tcito.
Derecho de indemnizacin : estas hacen referencias a las reglas que debe aplicar el
arrendatario para que el arrendador lo indemnice, ya que con el objeto de que el
arrendador abuse del derecho a impedir la renovacin del arrendamiento utilizndolo con
la sola finalidad de hacer cesar el contrato y obtener la restitucin del local; o, en su
caso con el de sancionar el desconocimiento por el arrendador el derecho preferencial
que le confiere el arrendatario, o la prohibicin que le veda destinar el local a
establecimiento mercantil suyo similar al que all tena el arrendatario, el articulo 522
contempla a favor del arrendatario un opcin especial de indemnizacin de perjuicios, y
en la estimacin de estos se incluirn adems del dao emergente y el lucro cesante, los
gastos indispensables para la nueva instalacin, el valor actual de las mejoras
necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados, y las indemnizaciones
pagadas a los trabajadores despedidos a causa de la clausura o traslado del
establecimiento. De acuerdo a ello el inmueble quedara afecto al pago de la
indemnizacin, es decir, el inmueble es la garanta de pago de las indemnizaciones a
que tenga derecho el arrendatario. Esto indica que si el propietario grava o enajena el
inmueble, no por ello deja sin efecto la sentencia condenatoria de indemnizacin, ya que
esta vinculara a los adquirientes posteriores a la fecha de inscripcin de la demanda.
Derecho de retencin: el arrendatario no podr ser privado del inmueble arrendado
sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le
hubieres asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador. Para tales
efectos, el arrendatario podr recortarse el costo de las reparaciones del valor del canon,
que en ningn caso podr exceder el 30 por ciento de su valor. Si el costo total de las
reparaciones locales no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar
descuentos peridicos hasta el 30 por ciento del valor el canon, hasta completar el costo
total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
En caso de que los descuentos peridicos a la terminacin del contrato, no cubra el costo
total de las reparaciones indispensables no locativas realizadas en el local comercial, el
arrendatario podr hasta tanto el arrendador no le pague las mejoras utilices o las
reparaciones necesarias que haya efectuado, ejercer el derecho de retencin hasta que
el saldo insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.
Si en la sentencia se reconoce el derecho a la retencin solo se realizara la entrega del
bien si el arrendador presenta el comprobante de haber pagado el valor o hecho la
consignacin respectiva por concepto de pago, de mejoras tiles o de reparaciones

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necesarias que el arrendatario haya efectuado. Si el arrendador arrienda cnones, se
compensara el crdito con el valor que el arrendador deba por mejoras tiles

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