EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Es el ms importante de los contratos dentro del contexto del Derecho Privado, si bien
no es el ms antiguo porque antes que ste existi la permuta o trueque hoy en da es
el contrato de mayor aplicacin. El Art. 1849 C.C. lo define as: La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio. A su vez el Art. 905 C.Co. Lo define as: La
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida se llama precio.. Tanto el rgimen civil como el comercial lo
llaman contrato y a las partes las llaman vendedor y comprador y para ambas
legislaciones existe objeto y precio. La diferencia principal consiste en que el Cdigo
Civil utiliza la expresin dar y el Cdigo de Comercio habla de transmitir la
propiedad. Resulta ms apropiada la definicin del Cdigo de Comercio en el sentido
de que toda venta implica transmitir o transferir el dominio de la cosa vendida. El
diccionario hace sinnimas las palabras transferir y transmitir y la Corte Suprema de
Justicia ha dicho que la expresin dar contiene la obligacin de entregar. En
conclusin dar es tramitar o transferir el dominio. Respecto de otras diferencias el
Cdigo Civil reglamenta la lesin enorme en la venta de inmuebles, el Cdigo de
Comercio guarda silencio; el Cdigo Civil establece el pacto de reserva de dominio
para bienes inmuebles, el Cdigo de Comercio lo hace para bienes muebles e
inmuebles. Finalmente el Art. 740 C.C. establece que La tradicin es un modo de
adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a
otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra
la capacidad e intencin de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos
los otros derechos reales., habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir
el dominio y por la otra la capacidad e intencin de recibirlo. Recordemos que el
tradente es el que transfiere el dominio y el adquiriente el que lo recibe, y los modo de
adquirir el dominio de acuerdo al Cdigo Civil son la accesin, la tradicin, la
prescripcin, la ocupacin y la sucesin por causa de muerte, a ellos debe
agregrsele la ley.

TEORA DEL TTULO Y EL MODO

COMPRAVENTA

El contrato de compraventa se rige por la teora del ttulo y el modo lo que implica la
realizacin de dos actos jurdicos distintos y sucesivos: el contrato ttulo y la entrega o
tradicin (modo), es decir el contrato que en la venta de inmuebles est contenido en
la escritura es el ttulo y la tradicin o entrega es el modo que tratndose de bienes
inmuebles se perfecciona con la inscripcin en el registro.

Las caractersticas ms importantes del contrato de compraventa es de que es

bilateral, las dos partes se obligan recprocamente, bilateral, principal, contenido en la
ley, consensual o el que se perfecciona con el consentimiento de las parte sobre la
cosa y el precio y por excepcin es solemne como la venta de inmuebles, derechos
hereditarios o servidumbres, en este caso se requiere la escritura pblica ms
inscripcin en el registro para transferir el dominio, es oneroso porque genera utilidad
y gravmenes recprocos entre las partes, es conmutativo porque existe equivalencia
 en las prestaciones, la cosa vendida se mira como equivalente al precio que se paga
por ella, en ocasiones es aleatorio cuando la equivalencia es incierta, sometida al azar
o suerte como cuando se compra un billete de lotera o una cosecha; es un contrato
de libre discusin por excelencia, las partes de mutuo acuerdo convienen las
clusulas, en otros casos puede ser de adhesin como los contratos bancarios, la
compra de tiquetes areos, la compraventa de telfonos celulares, etc., y finalmente
es de ejecucin instantnea, se perfecciona con el acuerdo de las partes sobre la
cosa y sobre el precio en bienes muebles, en los inmuebles requiere de la formalidad
de escritura pblica (ttulo) y la entrega mediante la inscripcin en el registro (modo)
pero esto no cambia su esencia porque este contrato se materializa en un solo acto,
nada incide que el precio se pague por cuotas.

REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Los elementos de validez de todo contrato son la capacidad, el consentimiento, el

objeto y la causa lcita, y son hbiles para celebrar el contrato de venta todos aquellos
que la ley no declara inhbiles y hay incapacidades (inhabilidades) especiales y que
se clasifican as:

1. En razn del parentesco: Es nulo el contrato entre el padre y el hijo de familia (Art.
1852 C.C.) y se reserva al hijo sobre el cual se ejerce patria potestad y no sobre el
hijo menor y segn la Corte Suprema de Justicia este contrato es vlido cuando se
celebra entre padres e hijos mayores y tambin cuando se realiza con dineros propios
del hijo.

La expresin padre tambin cobija a la madre y esta prohibicin es para el hijo de

familia. El Art. 1852 C.C. tambin prohiba la venta entre cnyuges no divorciados,
pero parte de este artculo fue declarado inexequible por Sentencia C-068 de 10 de
Febrero de 1999 de la Corte Constitucional, lo cual quiere decir que actualmente es
vlido el contrato de compraventa celebrado entre cnyuges no divorciados.

2. En razn del cargo que ocupa: El Art. 1853 C.C. prohbe a los administradores se
establecimientos pblicos vender los bienes que administra en todo o en parte, y el
Art. 1854 C.C. ampla esta prohibicin para los empleados pblicos y para quienes
ejercen jurisdiccin. Ellos no pueden comprar ni vender los bienes pblicos o
particulares que estn bajo su ministerio como tampoco los bienes en cuyo litigio
intervenido y que se tengan en pblica subasta, en caso de hacerlo habr nulidad
absoluta.

3. En razn del vnculo legal o convencional:

a. Los guardadores, tutores y curadores no pueden comprar los bienes de sus pupilos,
si se trata de bienes muebles podrn hacerlo con autorizacin del juez y de hacerlo
sin autorizacin generara nulidad relativa pues este acto puede ser convalidado
posteriormente por el juez. Respecto de inmuebles la prohibicin es total en todos los
casos.

b. Los albaceas o ejecutores testamentarios tampoco podrn comprar ni vender los

bienes que lleguen a sus manos por sugestin.
c. Los sndicos de la quiebra, hoy conocidos como liquidadores tampoco pueden
comprar ni vender los bienes que tengan que ver con su gestin.

El Cdigo de Comercio tambin seala incapacidades en su Art. 906, pero al respecto

reproduce la normatividad del Cdigo Civil.

EL CONSENTIMIENTO:

Es el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio y mediante ste la venta se
reputa perfecta cuando se trata de bienes muebles, en tratndose de bienes
inmuebles deben cumplirse solemnidades como escritura pblica y registro y el
consentimiento debe estar exenta de vicios de error, fuerza y dolo.

OBJETO:

El objeto de la compraventa es la cosa vendida

CAUSA:

Es el motivo que impulsa a obrar y en la compraventa sta debe ser lcita enmarcada
en la moral y el Derecho.

ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA COMPRAVENTA.

Dos son los elementos esenciales de la compraventa: la cosa vendida y el precio.

DE LA COSA VENDIDA:

En la compraventa cosa es todo lo que sea susceptible de ser vendido y los requisitos
de sta son que pueda ser vendida, que exista o se espera que exista. Las cosas que
se pueden vender las seala el Art. 1866 C.C. y son todas aquellas cosas corporales
o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Bajo este criterio
preguntamos qu es lo que no se puede vender y al respecto encontramos el
siguiente listado:

El derecho a pedir alimentos (Art. 424 C.C.)

Los derechos de uso y habitacin (Art. 878 C.C.)

El derecho de suceder por causa de muerte (Art. 1520 C.C.)

Los derechos que nacen del pacto de retroventa (Art. 1942 C.C.)

Las cosas indeterminadas e indeterminables (Art. 1518 C.C.)

Las que tienen objeto ilcito

 Una universalidad patrimonial en abstracto (Art. 1867 C.C.)

Los bienes de uso pblico y los fiscales (Art. 674 C.C.)

Los bienes comunes a todos por su naturaleza como la luz, el aire, el sol

La compra de cosa propia (Art. 1872 C.C.)

Las cosas embargadas pues estn fuera del comercio, salvo que el acreedor o el juez
lo consientan.

QUE LA COSA EXISTA O SE ESPERE QUE EXISTA:

Si la cosa no existe al momento de celebrar el acto el contrato no existe pues se

vende una cosa que se crea que exista pero en realidad no existe al tiempo del
contrato, este acto no produce efecto alguno porque no hay objeto. Si solo lo saba el
vendedor igualmente no hay contrato pero ste debe indemnizar al comprador de
buena fe de los perjuicios causados y si slo lo saba el comprador el contrato
tampoco existe pero ste tampoco puede pedir indemnizacin de perjuicios al igual
que el vendedor pues ste deba conocer sobre la existencia de la cosa y si ambas
partes lo saban con mayor razn, los contratantes obraron de mala fe, pero si la cosa
existe parcialmente debemos aplicar el inc. 2 del Art. 1870 C.C. que seala que si la
parte que falta es considerable el comprador podr a su arbitrio desistir del contrato o
darlo por subsistente y en el ltimo caso a una justa casacin o rebaja del precio y
falta considerable sera aquella que impide que la cosa comprada sea apta para los
fines que busca el comprador.

El segundo caso hace referencia a que la cosa no exista pero se espera que llegue a
existir, cosa comn en la vida de los negocios, sucede por ejemplo en las cosechas
futuras, obras de arte que se encuentren en proceso de creacin, inmuebles sobre
planos y de acuerdo al Cdigo Civil estos contratos quedan sometidos a la condicin
de existir la cosa a menos que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr
la suerte (Art. 1869 C.C.).

La compra de la suerte nos ubica en los contratos aleatorios que tienen

contingencia incierta de ganancia o prdida (Art. 2282 C.C.), el juego, la apuesta y la
renta vitalicia. Cuando se compra la suerte el contrato es vlido, quien compra un
billete de lotera compra la opcin de comprar o vender y en general el juego y la
apuesta no producen accin ni excepcin, una obligacin nacida de una ria de gallos
y amparada en un contrato o ttulo valor no puede hacerse exigible judicialmente
aunque los juegos de destreza o fuerza corporal como las carreras de a pie o a
caballo si producen efectos legales, as lo seala el Art. 2286 C.C. y finalmente el Art.
2287 C.C. nos dice que la constitucin de renta vitalicia es un contrato aleatorio, en
que una persona se obliga a ttulo oneroso a pagar a otra una renta o pensin
peridica durante la vida de cualquiera de estas dos personas o de un tercero, este
contrato debe constituirse por escritura pblica.
EL PRECIO.
 Es el elemento esencial de la compraventa, si falta el precio no existe el contrato o
degenera en otro como la donacin. La doctrina ha dicho que el precio debe ser
determinado en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa y se requiere que el
dinero valga ms que la otra cosa, caso contrario degenerara en permuta, igualmente
debe ser determinado o fcilmente determinable.
Ej.: $500.000 o un salario mnimo mensual vigente que sea real no simulado que
corresponde a una situacin contractual verdica, que sea serio, lo contrario es que
sea irrisorio cuando no guarda proporcin con el valor real de la cosa vendida (Art.
920 inc. 2 C.Co.).
El precio igualmente debe ser justo, debe haber un verdadero equilibrio entre los
contratantes.
LAS ARRAS.
Vienen desde el Derecho Romano, son cosas o sumas de dinero que un contratante
entrega a otro como garanta de la celebracin y ejecucin de un contrato y pueden
darse en todos los contratos y estas pueden ser:
Simples: Dan derecho a retractarse y no forman parte del precio (Art. 1859 C.C.).
Solemnes: Son partes del precio y plena prueba de la irrevocabilidad del contrato
(Art. 1861 C.C.).

El profesor Jos Alejando Vonimento seala que las arras son penitenciales o de
retractacin (Art. 1859 C.C.) y confirmatorias (Art. 1861 C.C.) las que son parte del
precio.
ARRAS SIMPLES, PENITENCIALES O DE RETRACTACIN.
Estas arras dan el derecho de retractarse del negocio y no forman parte del precio y el
trmino para retractarse lo fijan las partes libremente en el contrato y si no lo hacen o
guardan silencio la ley seala el trmino de dos meses a partir de la fecha de la
promesa.
ARRAS SOLEMNES O CONFIRMATORIAS.
Las partes no tienen el derecho de retractarse del contrato y si forman parte del precio
(Art. 1861 C.C.) y si se dan arras como parte del precio la venta se reputa perfecta y si
estas arras se incumplen el perjudicado puede demandar el cumplimiento del contrato
o la resolucin del mismo en ambos casos con indemnizacin de perjuicios y si en el
contrato no se especifica qu tipo de arras se pactan se entendern que son arras de
retracto.
CLUSULA PENAL.
Se llama clusula penal pecuniaria y tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin, la define el Art. 1592 C.C. y es aquella que se pacta para asegurar el
cumplimiento de un negocio y se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer en
caso de no ejecutar o retardar la obligacin principal y puede pactarse a favor de un
tercero distinto del acreedor, tiene un carcter accesorio y la nulidad de la obligacin
principal acarrea la de la clusula penal, lo accesorio accede a lo principal, por tanto
sirve de garanta y slo puede exigirse a partir de la mora del deudor y una vez
constituido en mora el deudor puede el acreedor demandar simultneamente la
obligacin principal y la clusula penal.

Esta cumple las siguientes funciones de acuerdo a la doctrina:

a) Sirve de apremio al deudor, constituye presin para que cumpla la obligacin.

b) Sirve de garanta, hace las veces de caucin para asegurar el cumplimiento de la
obligacin principal.

Si se demanda la clusula penal no podr demandarse al propio tiempo la

indemnizacin de daos y perjuicios, estos dos pedimentos son incompatibles, as lo
seala el Art. 1600 C.C. porque la clusula penal implica la estimacin anticipada de
perjuicios.

LA VENTA DE COSA AJENA:

La venta de cosa ajena es vlida sin perjuicio de los derechos del verdadero dueo
mientras no se extinga por el tiempo, pues si el vendedor no es dueo de la cosa
vendida evidente resulta que no puede transferir la propiedad pues nadie puede
transferir lo que no tiene y por tanto la validez de la venta est sujeta a que el
verdadero dueo la ratifique. Recordemos la teora del ttulo y el modo, dos elementos
distintos el contrato o ttulo y la entrega o modo; el contrato as mismo no transmite
propiedad, requiere de la entrega, en la venta de cosa ajena vale el ttulo pero no
puede ejecutarse el modo, no puede transmitirse la propiedad de la cosa pues el que
vende cosa ajena no tiene la propiedad de la cosa vendida a menos que lo ratifique el
verdadero dueo. En conclusin el contrato como tal es vlido pero la tradicin es
nula pues si el verdadero dueo consiente la deuda confiere al comprador la tradicin,
por tanto la venta de cosa ajena vale respecto al contrato o ttulo pero no respecto al
modo o tradicin.
ACCIN DE DOMINIO O REIVINDICATORIA:

La seala el Art. 946 C.C. Es la que tiene el dueo de una cosa singular de que no
est en posesin para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla y pueden
reivindicarse las cosas corporales races inmuebles excepto las cosas muebles
compradas en feria, almacn o similar y puede reivindicar la propiedad el dueo, el
que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa (Art. 950 C.C.) y
esta accin se dirige contra el poseedor actual y la Corte ha dicho que esta accin no
se puede ejercer contra el tenedor. Prescribe en diez aos (Art. 1 Ley 791 de 2002).

LA ACCIN POSESORIA:

Tiene por objeto conservar o recuperar la posesin de bienes races o de derechos

reales constituidos sobre ellos (Art. 972 C.C.), procede entonces slo sobre bienes
races que pueden ganarse por prescripcin y estas prescriben al cabo de un ao
completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido (Art. 976 inc. 1 C.C.).

LA ACCIN PUBLICIANA:

La accin reivindicatoria se llama publiciana cuando se concede al que ha perdido la

posesin regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripcin, no se
requiere probar dominio sino posesin, pero esta accin no vale contra el verdadero
dueo ni contra quien alega igual o mejor derecho. Finalmente la compra de cosa
propia no vale (Art. 1872 C.C.), el comprador tendr derecho a que se le restituya lo
que hubiere dado por ella y en este caso el contrato ms que nulo es inexistente.
 PACTOS ACCESORIOS DE LA COMPRAVENTA.

Son ciertos acuerdos o convenciones que las partes hacen por medio de clusulas
especiales al celebrar el contrato de compraventa, los pactos accesorios son
elementos accidentales del contrato. El Cdigo Civil enumera tres pactos accesorios a
la compraventa: el pacto comisorio (Art. 1935 C.C.), el pacto de retroventa (Art. 1939
C.C.) y el pacto de retracto o pacto de mejor comprador (Art. 1944 C.C.).

EL PACTO COMISORIO:

Por este pacto se estipula expresamente en el contrato si el comprador se paga el

precio en el plazo convenido se resuelve el contrato de venta. Se parece a la
condicin resolutoria tcita con la diferencia de que el pacto comisorio siempre se
expresa en el contrato, por eso tambin la llaman condicin resolutoria expresa y se
refiere solamente al incumplimiento del comprador, no de las partes como ocurre en la
condicin resolutoria tcita. En conclusin el pacto comisorio slo se refiere al
incumplimiento del comprador en pagar el precio acordado y si ello sucede el
vendedor tiene las siguientes acciones: exigir el pago del precio o pedir la resolucin
del contrato en ambos casos con indemnizacin de perjuicios y el Cdigo seala dos
clases de pactos comisorios: simple si aplica de acuerdo a los trminos del contrato y
calificado si se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificacin de la demanda para
pagar la obligacin y revivir el contrato (Arts. 1935 a 1937 C.C.) y prescribe en cuatro
aos a partir del contrato.

EL PACTO DE RETROVENTA.

En este caso el vendedor de la cosa se reserva el derecho de recobrar lo vendido

rembolsando al comprador su valor. La Corte Suprema de Justicia ha dicho que el
pacto de retroventa es una venta sometida a condicin resolutoria, en este pacto el
vendedor tiene la accin de retroventa mediante la cual busca recobrar la cosa que
vendi, prescribe la accin en cuatro aos y si se trata de bienes inmuebles debe
comunicarse al comprador con seis meses de antelacin y si es de bienes muebles
con quince das.

Ej.: Los contratos que utilizan las prenderas.

EL PACTO DE RETRACTO O DE MEJOR COMPRADOR.

Lo seala el Art. 1944 C.C. Se pacta que si dentro del ao siguiente a la venta
aparece otra persona o un tercero que mejore el precio de la venta u otro mejor
comprador se resolver el contrato a menos que el primer comprador iguale o mejore
la oferta del segundo. Este pacto puede aplicarse tambin a la permuta, al
arrendamiento, al mutuo y en el fondo este pacto ha sido considerado como un
contrato de opcin, prescribe en un ao a partir de la venta. El profesor Alejandro
Vonimento seala que este pacto conlleva una condicin resolutoria del contrato y
seala que hay que entender que si el comprador se coloca en las mismas
condiciones del tercero debe ser preferido.
Finalmente el Art. 1946 C.C. estipula que tambin podrn pactarse cualesquiera otros
pactos accesorios lcitos, no slo los anteriormente estudiados y entre estos estn el
pacto de reserva de dominio, el pacto de exclusividad, el pacto de cuota Litis y en el
derecho comercial se encuentra el pacto de preferencia contemplado en el Art. 862
C.Co., el cual al no referirse concretamente al contrato de compraventa no ser tema
de estudio.

EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

Lo contemplan los Arts. 750 y 1931 C.C. y el 952 y ss. C.Co. El pacto de reserva de
dominio puede versar sobre bienes muebles en materia civil y muebles e inmuebles
en materia comercial, se basa en que el vendedor no transfiere la propiedad o dominio
de la cosa vendida sino hasta su pago total, es una limitacin al dominio hasta el no
pago total de la cosa de gran utilizacin en las ventas al pblico particularmente en
vehculos automotores. El vendedor conserva la propiedad o dominio de la cosa
ajena, por su parte el comprador tiene la posesin, es decir el uso y el goce y una vez
pagada la cosa en su totalidad el dominio de la misma pasa al comprador. Respecto a
efectos ante terceros la reserva de dominio debe inscribirse pues en materia mercantil
slo produce efectos a partir de su inscripcin en el registro mercantil (Art. 953 C.Co.),
si se trata de vehculos automotores ante la respectiva autoridad de trnsito y los
bienes muebles deben ser singularizables (que constituyan una unidad) como un
vehculo, un computador, y no cabe sobre bienes fungibles que se destruyan con el
uso. En caso de incumplimiento en el pago por parte del comprador el vendedor podr
ejercer la accin de restitucin en los trminos de los Arts. 948 y 966 C.Co.

PACTO DE EXCLUSIVIDAD:

Este pacto slo afecta a una de las partes, al que vende y se obliga a suministrar
bienes o servicios a la otra con exclusin de cualquier otro consumidor o comprador y
la otra parte, la que compra se obliga a su vez a no adquirir a ningn otro proveedor el
bien que all se pacta, puede obligar a ambas partes aunque puede suceder que este
pacto se suscriba dando exclusividad solamente a una de ellas. Este pacto que
tericamente sera propio del contrato de suministro est considerado por la ley como
una acto de competencia desleal pues el Art. 19 de la Ley 256 de 1999 considera
desleal pactar en los contratos de suministro clusulas de exclusividad pues debe
advertirse que el suministro es una venta peridica, es un contrato de tracto sucesivo
a diferencia de la compraventa que es de ejecucin instantnea.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA.

La regla general es que el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa y de

sanearla y el comprador a su vez tiene la obligacin de pagar el precio y de recibir la
cosa. El Art 1889 C.C. seala que la obligacin del vendedor es la entrega o tradicin
y el saneamiento de la cosa vendida y la obligacin de entregar es transferir la
propiedad y procurar la libre posesin no solo civil sino fsica; esto es traditar en
sentido jurdico, por ello el saneamiento de la cosa vendida comprende dos aspectos:
amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa y responder por
los vicios redhibitorios o defectos ocultos de la cosa, por ello el saneamiento es de
dos clases: saneamiento por eviccin y saneamiento de vicios redhibitorios.

SANEAMIENTO POR EVICCIN:

 El Art. 1894 C.C. dice que hay eviccin de la cosa comprada cuando el comprador es
privado del todo o de parte de ella por sentencia judicial; del todo cuando se compra
cosa ajena o un bien robado y de parte cuando el bien soporta gravamen o carga real
(hipoteca, prenda o servidumbre). La eviccin implica entonces que al comprador se
le despoje de la posesin en virtud de sentencia judicial, para que haya eviccin se
requiere que un tercero alegue mejor derecho sobre la cosa comprada y ese tercero
haya iniciado accin judicial que prive al actual comprador de su derecho de
propiedad, es entonces cuando el vendedor debe responder o sanear por eviccin. En
conclusin eviccin es cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa por
sentencia judicial y saneamiento es la obligacin que surge de ello, es decir la
obligacin de sanear a cargo del vendedor, es por ello que se habla de saneamiento
por eviccin, esta figura viene del Derecho Romano y es propia de la compraventa,
pero tambin se podra aplicar al arrendamiento, el arrendador est obligado a librar al
arrendatario de toda perturbacin de la tenencia.

El vendedor est obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una
causa anterior a la venta salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato (Art.
1895 C.C.), pero si existe mala fe del vendedor probada esta estipulacin en contrario
ser nula. A su vez el Art. 1909 C.C. seala que la estipulacin que exime al vendedor
de la obligacin de sanear la eviccin no lo exime de la obligacin de restituir el precio
recibido. La accin de saneamiento la instaura el comprador perjudicado y puede
intentarse solidariamente contra los herederos del vendedor o contra cualquiera de
ellos, lo mismo sucede si son varios vendedores pero cada uno responder a prorrata
de su cuota hereditaria lo cual rige tambin para el caso de que sean varios
vendedores aclarando que la accin de saneamiento es indivisible y solo en estos
casos sera divisible. Finalmente la accin de saneamiento por eviccin comprende
dos aspectos bsicos: la accin de defensa de la cosa o denuncia del pleito y la
accin de restitucin y reparacin de perjuicios. La denuncia del pleito por eviccin se
da cuando el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la
venta deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla (Art. 1899 C.C.), se
trata de una denuncia de pleito que sealan los Arts. 54 a 56 C.P.C., acto procesal
que se hace dentro del trmino de contestacin de la demanda.

Finalmente el saneamiento por eviccin comprende los siguientes aspectos. El

vendedor es obligado a:

1. La restitucin del precio aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos.

2. Al pago de las costas del contrato o gastos notariales, de registro, impuestos que
hubiese pagado el comprador.

3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo.

4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia de la demanda.

5. El aumento del valor que la cosa edita haya tomado por causas legales o por
transcurso del tiempo (Art. 1904 y 1907 C.C.) y en general deber reconocer al
comprador las mejoras que ste hubiere hecho.
 En las ventas forzadas por remate el vendedor no es obligado a salir al saneamiento
por eviccin (Art. 1908 C.C.). Esta accin prescribe en cuatro aos desde la fecha de
la sentencia de eviccin o si la sentencia no se ha pronunciado desde la restitucin de
la cosa (Art. 1913 C.C.).

Finalmente en materia comercial la eviccin se toca de manera ms reducida en los

Arts. 940 nums. 2 y 3 y 941 C.Co. Y la diferencia esencialmente radica en que aqu la
prescripcin es solo de dos aos contados a partir del momento en que el comprador
restituye la cosa, pague el precio o purgue el gravamen.

DEL SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS.

Son los defectos ocultos de la cosa vendida que el comprador no advirti al comprar y
en este caso el vendedor debe garantizar que la cosa vendida est libre de defectos
ocultos propios de la naturaleza misma del objeto del contrato y si ello es as debe
responder ante el comprador. Los vicios redhibitorios son siempre ocultos, no pueden
ser manifiestos y evidentes y es lgico que el comprador al conocerlos probablemente
no hubiese contratado o hubiese pedido rebaja del precio pues si el vicio es manifiesto
y a sabiendas se compra no existe engao. Los requisitos de los vicios redhibitorios
son:

1. Haber existido al tiempo de la venta

2. Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural o sirva
imperfectamente que de conocerlos el comprador no hubiese contratado o hubiese
ofrecido menor precio.
3. No haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte.

Ante la presencia de los vicios redhibitorios u ocultos el comprador tiene las siguientes
acciones: pedir la rescisin de la venta o pedir la rebaja del precio (accin quantis
minoris), lo anterior conforme al Art. 1917 C.C. Los vicios redhibitorios dan derecho al
comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del precio segn mejor le
pareciere y lo hace a travs de la accin redhibitoria consagrada en el Art. 1914 C.C.,
si el vendedor conoca los vicios y los ocult est obligado a pagar prejuicios adems
de la restitucin del bien o rebaja del precio.

De acuerdo al Art. 1923 C.C. la accin redhibitoria prescribe en seis meses para bienes
muebles y en un ao para bienes inmuebles y el tiempo se contar desde la entrega
real pudiendo las partes en el contrato ampliar o restringir este plazo.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN LA COMPRAVENTA.

Se reducen a dos: pagar la cosa y recibirla. El Art. 1928 C.C. seala que la principal
obligacin del comprador es pagar el precio convenido y este debe ser en dinero y en
caso de incumplimiento por parte del comprador el vendedor podr ejercer la accin
resolutoria, podr pedir que las cosas vuelvan a su estado anterior o que se cumpla
tardamente en ambos casos con indemnizacin de perjuicios (Art. 1930 C.C.).
 Respecto de recibir la cosa el Cdigo Civil no lo seala de manera expresa pero si lo
seala el Cdigo de Comercio, el comprador est obligado a recibir la cosa en el lugar
y tiempo estipulado, caso contrario est obligado a indemnizar. En el contrato de
compraventa se presenta la lesin enorme y existe cuando hay una desproporcin en
el justo precio de la cosa que se vende o se compra, el Art. 1947 C.C. seala que el
vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende y para el comprador viceversa.

Ej.: La cosa vendida vale $1000.000.oo y recibe como precio la suma de $450.000.oo.

Esta accin tiene un carcter objetivo pues solamente se mira la proporcin del precio
que puede existir en el contrato que sea inferior o superior a la mitad de justo precio
para que se configure a favor de cualquiera de las partes, esta figura viene del
Derecho Romano y el precio se consideraba vil cuando era inferior a la mitad del
precio.

Esta accin slo cabe en bienes inmuebles que no se trate de ventas en subasta pblica,
que el engao sea enorme, que no se trate de contratos aleatorios y que no haya
prescrito pues la prescripcin opera en cuatro aos contados desde la fecha del
contrato. El Art. 1946 C.C. seala que el contrato de compraventa podr rescindirse
por lesin enorme, ello quiere decir que en la promesa de venta no existe lesin
enorme pues la promesa no produce una obligacin de dar sino de hacer y cabe la
lesin enorme en la hipoteca (Art. 2455 C.C.), en la permuta de inmuebles (Art. 1958
C.C.), en la clusula penal (Art. 1601 C.C.), en el mutuo con inters (Art. 2231 C.C.),
en la anticresis (Art. 2466 C.C.), en la aceptacin y particin de la herencia (Arts. 1291
y 1401 C.C.).

LA VENTA DE CUERPO CIERTO:

Si se vende como cuerpo cierto no se tiene en cuenta la extensin del predio y la

obligacin del vendedor es entregar el predio como un todo (una casa, un
apartamento) y no habr lugar para pedir rebaja o aumento del precio cualquiera que
fuere la extensin del predio, si se vende por linderos el vendedor est obligado a
entregar todo lo comprendido en ellos (Art. 1889 C.C.).

VENTA POR CABIDA:

El Art. 1887 C.C. dice: si se vende por cabida debe tenerse en cuenta la extensin del
predio y el vendedor debe responder por el nmero exacto de metros o hectreas y
esta figura se da en la venta de predios rurales o fincas. Si la cabida real es mayor
que la declarada en el contrato el comprador debe aumentar proporcionalmente el
precio salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en ms de una dcima parte
del precio de la cabida real, en este caso podr el comprador a su arbitrio o aumentar
proporcionalmente el precio o desistir del contrato y si desiste deben resarcirse
perjuicios a su favor (Art. 1888 C.C.) y si la cabida real es menor que la declarada
deber el vendedor completarla y se aplicar en viceversa el artculo anterior. Esta
accin prescribe en un ao contado desde la entrega y se puede ejercer
simultneamente con el de la lesin enorme.