DOCUMENTO: N/REF: 727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO

PROGRAMA DE ACTUACIN URBANIZADORA

TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIN DEFINITIVA
TITULO:
P.A.U.

EMPLAZAMIENTO:
U.E. AREBETAS SUR

FECHA DOCUMENTO: MARZO 2014

REVISION:

CLIENTE:

AYUNTAMIENTO DE BERANGO

BERANGOko UDALA
S/REF:

ESTE DOCUMENTO CONTIENE:

1. ESTUDIO VIABILIDAD
ECONMICO-FINANCIERA

DOCUMENTO N 4

ARQUITECTO: Avda. Gabriel Aresti n 12 48004 -Bilbao

SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA, colegiado 1.898 Tfno: 677.514.538
 I.- INDICE GENERAL RELACIN DE TITULARES

1. GASTOS DE URBANIZACIN.
2. COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN E IMPLANTACIN DE
SERVICIOS.
3. GASTOS DE GESTIN.
4. INDEMNIZACIONES.
5. PONDERACIN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS.
6. JUSTIFICACIN DE LA VIABILIDAD ECONMICA.
1.- GASTOS DE URBANIZACIN

Para elaborar el estudio de viabilidad econmico-financiera de la urbanizacin de la

Unidad de Ejecucin, deberemos calcular la totalidad de las cargas de urbanizacin
precisas para culminar el proceso citado.

Estructuraremos los gastos en dos grandes grupos comprensivos de los diferentes

aspectos que constituyen la elaboracin del proceso de urbanizacin. En primer lugar
calcularemos el coste de las obras de urbanizacin e implantacin de los servicios,
calcularemos igualmente el coste la elaboracin de todos los documentos tcnicos y
administrativos precisos, englobndolos en un apartado de costes de gestin, todos ellos
con carcter orientativo a costa de redaccin de los respectivos documentos.

La financiacin de la ejecucin de las obras de urbanizacin y de la implantacin de los

servicios que constituyen las obras definidas en el Anteproyecto de urbanizacin de este
Programa de Actuacin Urbanizadora, as como la totalidad de las obras de conexin,
ampliacin y refuerzo de las redes de servicio de Berango, concretadas en el Estudio
Econmico-Financiero del Programa de Actuacin Urbanstica y los dems gastos de
urbanizacin, corrern a cargo de los propietarios de los terreno.

Respecto de la financiacin, el coste de las obras de urbanizacin, indemnizaciones y

gestin corrern a cargo de los propietarios afectados en proporcin a sus derechos
adjudicados.

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2.- COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN E IMPLANTACIN DE SERVICIOS.

El presente estudio de viabilidad econmico-financiera contiene el avance del

presupuesto de ejecucin de la urbanizacin por contrata entendiendo que en ste no
quedan incluidas las obras de urbanizacin interior de las parcelas privadas.

El desglose de las obras por captulos es el siguiente:

CAPITUL PARTIDA CUANTIA ()

O
01 MOVIMIENTO DE TIERRAS 95.004,68
02 ALCANTARILLADO y SANEAMIENTO 129.875,06
03 ABASTECIMIENTO DE AGUAS 12.251,93
04 RED DE ENERGIA ELECTRICA (Sin Centro de Transformacin) 59.353,97
05 ALUMBRADO PBLICO 66.710,99
06 RED DE TELEFONA 23.895,50
07 CANALIZACIN DE GAS 12.372,75
08 PAVIMENTACIN y VIALES 390.522,52
09 OBRA CIVIL 84.973,04
10 SEALIZACIN 7.814,18
11 TRATAMIENTO ESPACIOS LIBRES 27.136,57
12 OBRAS ADELANTADAS CONEXIN CON CORREDOR 463.766,26
13 SEGURIDAD y SALUD 21.183,05
14 GESTION DE RESIDUOS 10.282,00
15 CONTROL DE CALIDAD 7.061,02
A - TOTAL EJECUCIN MATERIAL URBANIZACIN (P.E.M) 1.412.203,52
B - GASTOS GENERALES y BENEFICIO INDUSTRIAL (19% S/ P.E.M) 268.318,67
TOTAL EJECUCIN DE URBANIZACIN POR CONTRATA (A+B) 1.680.522,19
IVA DEL 21% SOBRE CONTRATA 352.909,66
TOTAL EJECUCIN DE URBANIZACIN POR CONTRATA IVA INCLUIDO 2.033.431,8
5

Asciende por tanto el avance del presupuesto de urbanizacin por contrata e iva incluido
a la cantidad expresada en letras de DOS MILLONES, TREINTA Y TRES MIL
CUATROCIENTOS TREINTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO.

En cuanto a los honorarios facultativos referidos al proyecto y la direccin de obra de la

urbanizacin propiamente dicha, la cifra estimada en la modificacin del PEOU que se ha
tramitado en forma paralela a este documento es de 137.890,00 IVA incluido.

Por tanto, el PRESUPUESTO TOTAL PARA CONOCIMIENTO DE LA ADMINISTRACIN

resultado de sumar los gastos de urbanizacin por contrata y los honorarios de
facultativos intervinientes en su redaccin y posterior direccin de obra asciende a la
cantidad de:

2.033.431,85 + 137.890,00 = 2.171.321,85 .

Expresado en letra, DOS MILLONES CIENTO SETENTA y UN MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO

CON OCHENTA y CINCO.

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3.- GASTOS DE GESTIN

Los gastos de gestin asociados a este proyecto son los siguientes:

FASE HONORARIOS TCNICO-JURDICOS IVA INCLUIDO ()

MODIFICACIN PLAN ESPECIAL 55.297,00
PROGRAMA DE ACTUACIN 36.300,00
URBANIZADORA
PROYECTO DE REPARCELACIN 71.390,00

Ascienden por tanto los gastos de gestin iva incluido a la cifra de 162.987,00 ,
expresado en letra, CIENTO SESENTA y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA y SIETE EUROS.

Por tanto, el cuadro resumen final de costes de urbanizacin incluida la gestin sera el
siguiente:

TOTAL EJECUCIN DE URBANIZACIN POR CONTRATA IVA INCLUIDO 2.171.321,85

TOTAL GASTOS DE GESTIN IVA INCLUIDO 162.987,00
TOTAL EJECUCIN + GESTIN 2.334.308,8
5

Total, DOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO con
OCHENTA y CINCO EUROS.

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4.- INDEMNIZACIONES

Con carcter estimativo y teniendo en cuenta que debern ser corroborados en su caso
corregidos en el correspondiente proyecto de reparcelacin, la evaluacin econmica
correspondiente al derribo y su correspondiente indemnizacin del edificio declarado
fuera de ordenacin situado en la parcela K, Edificio n 5 asciende a la cantidad de
61.460,00 .

No obstante lo anterior, para el clculo concreto de las indemnizaciones, se estar al

contenido del Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre por el que se aprueba el
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

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5.- PONDERACIN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS

Este apartado se redacta con objeto de cumplimentar lo establecido en el artculo 56,

apartado f) de la Ley 2/2006, de 30 de Junio, del Suelo y Urbanismo, referente a que la
ordenacin urbanstica pormenorizada definir entre otras determinaciones el
establecimiento de los coeficientes de ponderacin entre usos, que podrn ser
actualizados por los instrumentos de equidistribucin, en su caso.

A este respecto resulta necesario tener en cuenta, que la actuacin prevista en la U. E.

AREBETAS SUR ser gestionada mediante el Sistema de COOPERACIN, conforme se
recoge en la documentacin de la modificacin del PEOU que se tramita en forma
paralela al presente documento.

Ser el propio Proyecto de Reparcelacin el que mediante un estudio pormenorizado del

valor de mercado real, establezca los coeficientes de ponderacin para los distintos usos
establecidos.

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6.- JUSTIFICACIN DE LA VIABILIDAD ECONMICA

En consecuencia el total de las cargas de urbanizacin de la U.E. AREBETAS SUR, que

comprende las obras de urbanizacin, incluyendo el conjunto de instrumentos de
planeamiento, gestin y proyectos de desarrollo adems de la estimacin de las
indemnizaciones y derribo del edificio declarado fuera de ordenacin asciende a:

GASTOS DE URBANIZACIN SIN IVA 1.794.480,87

GASTOS DE GESTIN SIN IVA 134.700,00
INDEMNIZACIONES 61.460,00
TOTAL COSTES SIN IVA 1.990.640,87

7.1.- REPERCUSIN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIN SOBRE LA SUPERFICIE BRUTA DE SUELO.

Para la superficie de la Unidad incluida los Sistemas Locales que asciende a 44.779,48
M, supone una repercusin de 44,45 /m de superficie bruta inicial de la Unidad de
Ejecucin.

7.2.- REPERCUSIN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIN SOBRE TECHO EDIFICABLE PRIVADO MAXIMO.
Para una superficie construida total que asciende a 30.215,83 mc, supone una
repercusin de las obras de urbanizacin de 65,88 /mc.

7.3.- CALCULOS.
Respetando el valor medio en venta dado en el PE para el uso caracterstico terciario-
comercial en la zona de 1.081,82 /m construido y, un coste de construccin calculado
segn la ficha de control de presupuestos mnimos a efectos de visado del Colegio Oficial
de Arquitectos Vasco-Navarro establecido en 448,00 /mc, aplicando la frmula del valor
residual del articulo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos
que Vs= (Vv/ K)- Vc, siendo K 1,20 (Naves y Explotaciones econmicas).

El valor del suelo ser por tanto de:

Vs = 1.081,82 /mc / 1,20 448,00 /mc = 453,52 /mc.

7.4.- CONCLUSIONES.
Considerando los valores de mercado estimados por cada metro cuadrado de superficie
construida para el uso caracterstico de la zona, la repercusin econmica de las cargas
de urbanizacin sera de aproximadamente un 14,60 % del valor de venta del producto
inmobiliario, lo que puede considerarse como aceptable.

El valor del suelo conforme a las estimaciones anteriores da un valor positivo que
asciende a: 453,52 /mc x 30.215,83 mc = 13.703.483,22 , que descontando los
gastos de urbanizacin, gestin e indemnizaciones de 1.990.640,87 , nos da un valor
neto de suelo de 11.712.842,35 con los valores indicados, por lo tanto se puede
considerar la promocin como viable econmicamente.

En Bilbao, a 31 de Marzo de 2014

D. Santiago Gutierrez Mazorriaga D. Jon Lpez de Beristain

Arquitecto Colegiado n 1.898 Abogado colegiado 5.998

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