Comissao de Peritos - Normas/2004 Portaria CAJUFA 01/2003 EXCELENTISSIMO _SENHOR DOUTOR __JUIZ_DE__DIREITO COORDENADOR DO CENTRO DE APOIO DOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA E ACIDENTES DO TRABALHO- CAJUFA A Comissao de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA n° 01/2003, com © objetivo de revisar e atualizar as Normas/75, de modo a ensejar uniformidade nas conclusdes avaliatérias, vem, respeitosamente, apresentar, em anexo, as Normas/2004: NORMAS PARA AVALIACOES DE IMOVEIS NAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL As Normas/2004, que revisam, atualizam e consolidam as Normas anteriores, trazem também significativas inovagées vinculadas aos conceitos apresentados, as influéncias que determinam a formacao do valor do imével e, ainda, a experiéncia judicial de cada um dos subscritores, merecendo destaque, dentre outros, os seguintes aspectos: 1- definigao das influéncias determinantes na formagao do valor do imovel, por regides e em intervalos de aplicacdo e limites, como forma de parametrizar e homogeneizar sob as mesmas bases e fatores; flexibilidade controlada; excepcionalidade admitida; 2- restrigao/protegao ao manuseio indevido de métodos/critérios/ x ferramentas de avaliagao; foComisséo de Peritos - Normas/2004 Portaria CAJUFA 01/2003 3- criagdo da frente referencial de 5,00 m e revisdo dos critérios de aplicagao do fator profundidade; 4- criagao do conceito de lote social, lote atipico e demais casos especiais; 5- criagdo de capitulo pertinente a analise registraria; q introdugao de area de influéncia para valorizagaéo de imdéveis de esquina, sendo que tal valorizagao jé nao é mais considerada indiscriminadamente; 7- criagdo de capitulo pertinente a remanejamento de indices fiscais; 8- reiteragao sobre parametros minimos exigidos para laudos prévios; 9- reviséo conceitual sobre consisténcia de solo / solo alagadigo / terreno sujeito 4 inundacées; 10- introdugéo de avaliagéo para unidades condominiais, apartamentos e escritérios; 11- estabelecimento de condigées minimas para determinagdo da fundamentagao e precisao do trabalho, considerando nova NBR- 14.653; 12- clareza na exposigao, com viavel “we de calculos // critérios de avaliagdo; Be \ YXComissao de Peritos - Normas/2004 Portaria CAJUFA 01/2003 As Normas/2004 ora encaminhadas contemplam a parte | — Lotes Urbanos; as demais partes, quais sejam, “Glebas”, “Servidées” e “Areas de Uso Especial (Terrenos Industriais, Incorporagdes e Terrenos Urbanos com Grandes Areas)’, esto em desenvolvimento. Nestes termos, Pede o recebimento para as providéncias cabiveis. So Paulo, 06 de outubro de 2004. COMISSAO DE PERITOS \ ) a, zi io. ENTIM BRAIDATTO JOSE ZARIF'NETO ABELARDO FLORES AUGE REPRESENTANDO A MUNICIPALIDADENORMAS — 2004 PARTE - LOTES URBANOS FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 4. INTRODUCAO © Excelentissimo Senhor Doutor Juiz de Direito Coordenador do Centro de Apoio aos Juizes das Varas da Fazenda Publica e Acidentes do Trabalho — CAJUFA, pela Portaria 01/2.003, constituiu Comissao de Peritos e determinou que fossem estabelecidos critérios e regras para a elaboragao de laudos oficiais, de modo a ensejar uniformidade nas conclusées avaliatorias, e visando atualizagao das Normas-75. Com a finalidade de atender as determinagdes, a Comissao de Peritos, ao desenvolver os trabalhos de revisao e atualizagao das Normas-75, considerando a norma NBR-14.653 da Associagao Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, estabeleceu critérios de fundamentagao e preciséo que devem ser delineados quando da escolha de metodologia a ser aplicada nas avaliagdes. No desenvolvimento das normas atuais, alguns parametros e metodologias estabelecidas nas Normas-75 foram mantidos, por se mostrarem adequados, eficientes e representativos nas avaliacdes. } X > fw 5 Pt pg. 1 de 96NORMAS ~ 2004 PARTE I - LOTES URBANOS Atrelado a esta consolidagao, outros conceitos e critérios técnicos de calculos foram acrescidos, ao se constatar que 0 processo de expansao da urbe nas. ultimas décadas, associado a realidade fisica e sécio-econémica, uma vez que nao estavam integralmente abrangidos pelas Normas-76. Salienta-se ainda que os parametros e metodologias aqui emanados visam sistematizar os procedimentos avaliatorios. Quando o engenheiro avaliador, em circunsténcias atipicas de mercado ou singularidades do imével avaliando, tenha razées efetivas para alteré-los, poderd fazé-lo, explicitando e fundamentando os motivos, de maneira clara, objetiva e comprovavel. De carater genérico, as presentes Normas-2004 ndo tém a pretensao de esgotar a matéria e, sempre que necessério, serao atualizadas ou aperfeigoadas CONCEITUAGAO e TERMINOLOGIA Para um melhor entendimento e complementacao de informagées, recomenda-se a leitura das definigdes adotadas nas bibliografias especializadas, em especial na NBR-14.653 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas — ABNT. A fim de facilitar e complementar a utilizagéo das presentes Normas- 2004, a seguir serao apresentadas as principais definigdes: / At pag: 2de 35,NORMAS — 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 2.4. Gleba urbanizavel Terreno situado em zona urbana ou de expanséo urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento do solo, atendidos os aspectos legais e mercadologicos. 2.2. Desmembramento Subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificagéo, com aproveitamento do sistema vidrio existente, desde que nao implique na abertura de novas vias e logradouros ptblicos, nem no prolongamento, modificagéo ou ampliagao dos ja existentes. 2.3. Loteamento Subdivisao de gleba em lotes destinados a edificacao, com abertura de novas vias de circulagéo, de logradouros piblicos ou prolongamentos, modificagéo ‘ou ampliacdo de vias existentes. 2.4. Desdobro de lote E 0 parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento aprovado, 2.5. Remembramento E a unificagao de duas ou mais glebas ou lotes, para a formacao de novas glebas ou lotes. i do g fe pig:3de35 |NORMAS ~ 2004 PARTE | - LOTES URBANOS 2.6. Lote E a area resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro. 2.7. Terreno Encravado ‘Aquele que nao se comunica com a via piblica, e que depende de servidao de passagem por outro imével 2.8. Lote de Esquina Aquele em que o prolongamento de seus alinhamentos, quando retos, ou das respectivas tangentes, quando curvos, determinam Angulos_internos inferiores a 135°, desconsiderados os alinhamentos voltados para vielas ou passagens de pedestres. 2.9. Lote de Frentes Multiplas Aquele que possui mais de uma testada para logradouros publices, sem estar localizado na sua confluéncia. 2.10. Lote de Fundo Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso, com largura igual ou inferior a 4,00 m. pig. 4deas (L/NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 2.11. Lote Interno Aquele localizado em vila, passagem ou local assemelhado, acessério da malha vidria do Municipio, de propriedade pUiblica ou particular. 2.12. Pesquisa Conjunto de procedimentos de identificacdo, investigagao, coleta, selecdo, processamento, analise e interpretacao de resultados sobre dados relativos a iméveis assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura técnica a avaliacao. 2.13. Imovel Paradigma Imével hipotético cujas caracteristicas sAo adotadas como padrao representativo da regio ou referencial da avaliacao. 2.14. Homogeneizagao Tratamento dos pregos observados, mediante a aplicagao de transformagées mateméticas que expressem, em termos relativos, as diferencas entre os atributos dos dados de mercado e os do imével avaliando. 2.15. Frente Principal Nos lotes de esquina ou com frentes miltiplas, a frente principal & aquela para a qual se obtém 0 maior valor do lote, desconsideradas as demais. pag:sdeas 7NORMAS ~ 2004 PAR LOTES URB: 2.16. Frente Projetada 2.16.1. Projegao da frente, normal ao lado maior, obtida conforme os seguintes exemplos: R u A RUA RUA RUA RUA Fo 2.16.2, Nas frentes em curva, deve-se considerar a projegao da corda, no alinhamento. | Rua Fo Paragrafo Unico: Nos casos de lotes com frentes em curva, para os quais a frente projetada determinada conforme o sub-item anterior, néo tepresente a melhor caracterizagao da mesma, podera ser utilizado outro método de projegao, que traduza o melhor aproveitamento do lote. tj Pe pagedeas (\/NORMAS ~ 2004 PARTE | - LOTES URBANOS 2.17. Frente Real Projegdo no plano horizontal da linha divisdria do imével com o alinhamento de via publica 2.18. Frente de Referéncia Frente da situagao paradigma adotada 2.49. Profundidade de Referéncia S80 as profundidades minimas e madximas, economicamente recomendaveis para uma determinada regiao 2.20. Idade da Edificagéo E aquela atribuida ao imével de modo a refletir sua utilizagao, a arquitetura, a funcionalidade e as caracteristicas dos materiais empregados nos revestimentos. Nao pode ser superior a sua idade real e no deve ser considerado seu estado de conservagao. 2.21. Idade Real Tempo decorrido desde a concluséo da construgéo até a data de referéncia. fat vg: 74038NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 2.22. Vistoria Exame circunstanciado de um imével e da regio onde se localiza, apresentado na forma de descrigao minuciosa dos elementos que os constituem e documentagao fotografica, visando objetivo especifico. 2.23. Prego Quantia pela qual se efetua, ou se propée efetuar, uma transagao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele, 2.24. Vocagao do Imével Uso economicamente mais adequado do imével em fungdo das caracteristicas préprias e do entomo, respeitadas as limitagdes legais. 2.25. Area de Incorporagao Regiao onde pré-existe uma concentragao de edificios de porte, e na qual a procura de terrenos tende ao agrupamento de lotes para novas incorporagdes. Devem-se considerar, além da vocagao da regio para novas incorporagées, as restrigdes e especificidades de sua destinagao legal. 2.26. Profundidade Equivalente E 0 resultado numérico da divisdo entre a area total de um terreno e sua frente principal projetada.NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 2.27. Valor de Mercado Quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imével, numa data de referéncia, dentro das condigées do mercado vigente. 2.28. Solo Seco Condigao de solo padrao (paradigma na grande parte das avaliagdes); ocorre quando nao ha aciimulo ou invasao de gua no terreno, mesmo em fases de cheia ou periodos recorrentes de chuvas. 2.29. Solo Permanentemente Alagado Condigéo de solo na qual existe sobre o terreno lamina de agua, por menor que seja sua altura (nivel). 2.30. Solo Brejoso Condigao de solo saturado e com baixa consisténcia, ou seja, nado oferece capacidade de suporte direta e superficial para edificagdes. 2.31. Solo Alagadico (sujeito a inundagées/enchentes) Condigao de solo na qual sobre o terreno forma-se a lamina de agua, por menor que seja sua altura (nivel), de forma temporaria, normalmente devido as cheias ou periodos de chuvas recorrentes fortes. JZ 4 & - ww OO ~\vNORMAS — 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 2.32, Alveo ou Leito E a superficie do terreno que as aguas cobrem sem transbordarem para os lados, ou seja, é 0 canal por onde correm as aguas. 2.33. Margens S80 as faixas de terreno lindeiras ao alveo (au Jeito), que ficam descobertas pelas aguas, a no ser durante as cheias. Margem esquerda ou margem direita se localizam, dando-se as costas para a diregao de onde as aguas fluem METODOS DE AVALIACAO A avaliagao de iméveis devera ser feita preferencialmente pelo Método Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicago deste método, seré utilizado 0 Método da Composicao. 3.1. Método Comparative Direto € aquele em que o valor do imével € obtido por meio da comparagéo de dados de mercado relatives a outros iméveis de caracteristicas semelhantes. As discrepancias observadas nas caracteristicas dos imoveis deverao ser ponderadas através de fatores de homogeneizagao. 3.2. Método da Composigéio é aquele em que o valor do imével__/¢ © 6 definido pela soma do valor do terreno com o valor das edificagdes ey Pt v benfeitorias existentes. SpyNORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 3.2.1. A avaliagdo do terreno deveré ser feita preferencialmente pelo Método Comparative Direto. Na impossibilidade da aplicagao desta metodologia sera utilizado o Método Residual. 3.2.2, Método Residual é aquele em que o valor do terreno € definido pela diferencga entre o valor total do imével e o valor das edificagdes: e benfeitorias existentes. O valor das edificagées devera ser determinado de acordo com o estudo “Edificagées Valores de Venda" vigente, elaborado por Comisséo de Peritos das DD. Varas da Fazenda Publica da Capital - CAJUFA. 4. PROCEDIMENTO AVALIATORIO 4.1. Fundamentagao A NBR-14.653/2, no seu item “8.1.1", define que a metodologia aplicavel, ¢ fungao basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliagao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informagées colhidas no mercado, No item "9" da referida Norma, na metodologia aplicavel, o engenheiro avaliador devera estabelecer 0 grau de fundamentagdo e de precisao em seu trabalho. A Comissao de Peritos considerou como premissa para a viabilizagao das presentes Normas-2004, a finalidade judicial das mesmas, que se prestam a avaliagao de iméveis para todos os fins de direito pertinentes as Doutas Varas da Fazenda Publica, mediante tratamento de dados por fatores. pig: t1de35NORMAS — 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 4.1.2. Grau de Fundamentagao Considerando os graus de fundamentagao da Norma NBR-14.653/2 da ABNT e a premissa adotada pela Comissao de Peritos, j4 expostas no item anterior, © engenheiro avaliador deveré no minimo atender aos itens do quadro abaixo. TEM DESCRICAO CARACTERISTICA eae Caracterizacao do imével | Completa quanto aos fatores | 7 avaliando utilizados no tratamento jaca Coleta de dados Caracteristicas conferidas pelo a autor do laudo Quantidade minima de 4 | dados de mercado 6 efetivamente utilizados Hee Apresentagao de informagées : Identificagao dos dados de | relativas a todas as mercado caracteristicas dos dados analisados Intervalo admissivel de 6 ajuste para cada fator e 0,50 a 1,50 para o conjunto de fatores 4.1.3. Grau de Precisao Apés a aplicagao dos fatores admissivel para saneamento da amostragem sera de 30 % para mais ou para menos da amostra pig. 126 35 de homogeneizacao, 0 intervalo‘NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS Paragrafo Unico: O trabalho avaliatorio sera desenvolvido através da metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos e parametros aplicados de maneira clara, objetiva, com memoria de calculo e passivel de conferéncia. 4.2. Pressupostos As seguintes condigbes devem ser observadas e preceder 0 processo avaliatorio: a) Caracterizagao do objetivo da avaliagao para permitir ao engenheiro de avaliagao a identificago das circunstancias que possam influir no valor do imével; b) Individualizagao do objeto da avaliacdo, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imével; ) Complementagao das —informagdes_—necessarias a0 desenvolvimento da tarefa avaliatéria que possam ser consideradas fatores valorizantes ou desvalorizantes Cabe ao engenheiro de avaliagdes, ao iniciar o procedimento de avaliagao, solicitar 0 fomecimento da documentagao relativa ao bem, necessaria a realizagao do trabalho, e tomar conhecimento das informagées contidas na documentagao disponivel. Na impossibilidade de ter acesso documentagao necessaria, o engenheiro de avaliagdes devera decidir se € possivel elaborar a avaliacao. Em caso positivo, devera explicitar os pressupostos assumidos © as eventuais ressalvas A 7 pS é relativas a insuficiéncia ou incoeréncia de informagées.NORMAS| 004 PARTE I - LOTES URBANOS 4.3. Caracterizagao do imével avaliando 4.3.41. Vistoria Nenhuma avaliagao podera prescindir da vistoria. Na impossibilidade de acesso ao bem avaliando, devera ser comunicado ao Juizo. Na vistoria deverao ser registradas as caracteristicas do bem avaliando, e ressaltados aspectos relevantes a formagao do seu valor, em especial: 4.3.1.1. Caracterizagao da regiéo e logradouro compreendendo os aspectos fisicos, 0s aspectos ligados a infra estrutura urbana, os equipamentos comunitarios com respectivas atividades existentes © as posturas legais, com énfase na Lei de Zoneamento 4.3.1.2, Caracterizagao do terreno avaliando, abrangendo os aspectos fisicos: dimensées, formato, topografia, consisténcia do solo, localizacao, divisas e eventuais aspectos valorizantes ou desvalorizantes. 4.3.1.3. As edificagdes e benfeitorias atingidas pela desapropriacao deverao ser caracterizadas, englobando os aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e utilizagao atual Mica Be BP. <NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 4.3.1.4. Nos casos de desapropriagao parcial devera constar ainda: a) andlise de aproveitamento do remanescente, justificando-o; b) as readequagdes e remanejamentos das construgdes que deverdo ser avaliadas. 4.3.1.5. Nas pericias referentes as acgdes indenizatérias, quando necessario, deverao ser apuradas: a) a real ocorréncia da ocupagao alegada; b) a delimitagao e quantificacdo da area ocupada; ©) a data efetiva da ocupagao. 4.4. A Pesquisa de Valores A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caracteristicas do imével avaliando, a disponibilidade de recursos, relatérios, informagées, pesquisas anteriores, plantas, documentos e prazo de execucdo dos servigos. Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas: a) completa identificagao dos dados de mercado; b) diversidade de fonte de informagao; ©) contemporaneidade (menos de 1 ano em relagao a data da avaliagao); t d) semelhanga com o imével avaliando; ) pertencer a mesma regio geo-econémica: y Z-(\ 4 quantidade minima de 08 (seis) dados de mercado > / efetivamente utilizados. De pig. 15de38NORMAS - 2004 PARTE - LOTES URBANOS 4.5. Tratamento da Pesquisa de Valores 4.5.1. A pesquisa de valores deverd ser tratada aplicando- se 0s fatores de homogeneizagao apresentados nestas Normas. 4.8.2. Dada a elasticidade dos negécios imobilidrios sera aplicada uma redugao de 10% sobre o valor global ofertado (fator oferta igual a “0,90"); a adogao de um fator oferta diferente devera ser demonstrada e justificada. 4.5.3. No emprego do Método da Composigao, terrenos construidos poderao ser utilizados como comparativos, deduzindo-s\e o valor da construgéo com base no estudo ‘Edificagoes Valores de Venda” vigente, elaborado por Comisséo de Peritos das DD. Varas da Fazenda Publica da Capital - CAJUFA. 4.5.4, Quando a atualizagao de valores for necesséria, deverao ser utilizados os indices IPC (indice de prego ao consumidor) publicados pela Fundacao Instituto de Pesquisas Econémicas da Universidade de Sao Paulo — FIPE/USP, 4.6. Calculo do valor do imével A apuragao do valor do bem avaliado deve ser efetuada conforme a metodologia que melhor se aplique ao mercado de insergo do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado eae 4 bet a UNORMAS — 2004 PARTE | - LOTES URBANOS 4.7. Remanejamento de indice fiscal Comprovada a necessidade de remanejamento do indice fiscal, este poderé ser efetuado pelo engenheiro de avaliagdo, desde que justificado e observando-se: 4.7.1. O indice fiscal disponivel na regiéo geo-econémica que melhor refiita as caracteristicas do logradouro, inclusive no que diz respeito a possibilidade de uso e ocupagao do solo. 4.7.2. Em terreno situado em via secundaria, passagem, travessa ou local assemelhado, acessérios da malha vidria do Municipio nao relacionados na listagem de valores, serd adotado 70% do valor da via a qual tenha acesso 0 logradouro estudado, desde que dotado dos mesmos melhoramentos 4.7.3. Caso nao seja possivel adotar os critérios acima, os indices de transposigao deverao ser ajustados para que sejam compativeis com os observados na regio geo-econémica, justificando-os. 4.8. Recomenda-se a utilizagao de elementos da pesquisa com indices compreendidos entre: 0,5 le para a drea projetada contida no primeiro trecho (até Pra). fator= 1,000 > para a rea projetada contida no segundo trecho (entre Png € 2 Pra. fator = (Pug! 2 Pra)? > para @ area projetada contida no terceiro trecho (acima de 2 Pm). fator = (Pins /3 Pra) obs.: érea projetada = frente projetada x profundidade equivalente Paragrafo unico: Nas regides de incorporag4o, Pms podera ir até 3 vezes a testada. 5.3.7. Os lotes avaliandos serao clasificados em uma das seguintes regiées geo-econémicas, caracterizadas pela ocupagao predominante, para efeito de fixagao das profundidades minima e maxima: 1* regio > casas isoladas padrao fino e luxo. ‘30,00m a 60,00m. 2* regio > apartamentos / escritorios padr&o find @ [UXO. nm.» :30,00m a 60,00m. 3 regio > area central, comércios /servigos (populares) de alta densidade. ‘20,00m a 40,00m. 4? regio > casas / comércios / servigos padr8o simples a superior 25,00m a 40,00m 5* regio > aptos / escritérios padréo simples a superior. :25,00m a 50,00m, 6° regio > casas / comércios / servigos padr&o nistico a econémico (periferia) :15,00m a 30,00m. b A ‘ RY fet. pag: 2040 35 UY z \ CNORMAS - 2004 PARTE | - LOTES URBANOS Paragrafo Unico: Na impossibilidade de enquadramento em uma das regiées supra, os parametros adotados deverdo ser justificados. 5.4. Frente 5.4.1. A influéncia de frente sera considerada no valor total do terreno, pela relagdo entre a projetada (F;) e a de referéncia (F,), através da seguinte expressao: Viz Arx Vu x Cr onde: Cr= ( Fp / F, )°8, dentro dos limites F,/ 2 < Fp <2 F; §.4.2. Para frente projetada inferior a F,/2 ou superior a 2 F, € mantido o fator obtido para esses limites. 5.4.3. Sdo indicadas as seguintes frentes de referéncia: > 3 e 4? regides.. = 10,00m D 17 © 5? EGIBES.....eseeeeserseseseeenst Fe = 16,00, > 2 regiao............. : F, = 20,00m > 6 regido. F,=5,00m L, At piacziaess (/NORMAS — 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 5.4.4. Expressdes a) F,/2 2 Fy cseesssssnseenees fator = 1,1892 5.4.5. Nao se aplica o fator testada a lotes situados em bairros da 1* e 6? regides, com frente maior que a de referéncia, ou seja: Fp > Frccccceseeeeneseeenfator = 1,0000 5.4.6. Lotes contiguos de mesmo proprietario, com registros distintos, deverao ser avaliados separadamente. A unificagao dos lotes para fins avaliatérios, objetivando adequagao ao mercado, deverd ser justificada e fundamentada. 5.5. Esquina e Frentes Multiplas 5.5.1. Os lotes de esquina ou de frentes multiplas devem ser avaliados como terrenos de uma sé frente, sendo que sua eventual influéncia valorizante deve ser justificada e fundamentada pelo avaliador. 5.5.2. O coeficiente de valorizagao pela esquina ou outras : frentes (C.), sera obtido pela seguinte formula’ J Ce [ (Cr+ 20) Fy Vi + Fo Vo +... Fn Vn] / 20 Fy Vy onde pag. 2240 35NORMAS ~ 2004 PARTE | - LOTES URBANOS C,= 1, nas 19, 49 e 6* regides; C, = 2, nas 2° e 5* regides; C, = 3, na 3* regiao; 1 = frente principal projetada para via publica de maior valor ou frente projetada menor no caso de ruas de igual valor Fp, ..., Fn = frentes secundarias; V4, Vay falores unitarios das frentes principal ¢ secundarias. 5.5.3. As extensdes das frentes utllizadas na formula, dependendo das regides geo-econdmicas definidas no item "6.3.7", serao limitadas a: F, nas 1%, 4* e 6* regides e a 2F, nas demais regides. 5.5.4. A valorizaco obtida pela formula, dependendo das regides geo-econémicas definidas no item "5.3.7", sera limitada aos seguintes percentuais para as 1%, 4* e 6* regibes : 10% para as 2" e 5* regide 15% para a 3* regiao...... seeseees 25% if ye / ya) Are ae onnass () >NORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS 5.5.5. A area de influéncia do fator valorizante corresponderé aquela dada pela expressdo F, x Pe, dependendo das regides geo-econémicas definidas no item "5.3.7", dentro dos seguintes limites: Fp 08 aspectos desvalorizantes e/ou valorizantes devem ser ponderados a (__ partir dos elementos que instruem a inicial, sendo que o montante Fw Fe VOCOMISSAO DE PERITOS Portaria CAJUFA n° 01/2002 referente eventual valorizac3o deverd ser apresentado como parcela auténoma. - QObservacSes_especiais: na eventualidade da vistoria detectar caracteristicas diferentes, alteragSes, ocupacdo diversa, etc., em relago aes elementos contidos nos autos, devera o perito judicial levar 0 fato ao conhecimento do D. Juizo. 2.2- Os laudos prévios devem informar quem esté na posse do imével @ a que titulo. 2.3- Nos casos em que a edificagdo 6 atingida parcialmente, os laudos prévios devem ser instruides com croquis que registre 0 novo alinhamento em relagdo as dependéncias atingidas, fundamentando o item relative & depreciagao da edificagSo remanescente e obras necessarias para sua readaptacao. 3- ENCERRAMENTO A presente norma que uniformiza os laudos prévios 6 composta por duas folhas @ assinada pelos membros da Comiss&o de Peritos. S&o Paulo, 13 de novembro de 2002. wh NORMAS PARA LAUDOS PREVIOS ~ now02 ACNORMAS ~ 2004 PARTE I - LOTES URBANOS ANEXO IL SIMBOLOGIA RECOMENDADA PARA OS LAUDOS Ae Area total do terreno An ~ Area necesséria do terreno A, - Area remanescente do terreno Aa - Area alagadica Aor - Area brejosa Apa ~ Area permanentemente alagada As- Area seca Ao- Area ocupada Av- Area das benfeitorias Anat» Ansa... ~ Area a indenizar das benefeitorias Arar» Ansa, > Area dos remanescentes das benfeitorias Cop - Coeficiente de aproveitamento C.- Coeficiente de esquina ou frentes miltiplas C- Coeficiente de frente (testada) Cp- Coeficiente de profundidade C,- Coeficiente de regiéo De- Depreciagao do remanescente do terreno Dp- Depreciagao do remanescente das benfeitorias Du- Despesas de urbanizagéo Fa- Fator de atualizagao Fe- Fator de consisténcia do terreno \ Fa- Fator declividade ! Fy- Fator desnivel com relagéo 4 rua Fee ~ Fator de adequagéo ao obsoletismo e a0 estado de conservagao Fo- Fator de oferta Fy- Frente projetada do terreno ( h 7 Fie Frente de referéncia do terreno Fi. FoF aneuFn~ Frentes projetadas do lote ( calculo do C. ) yr WW 9 a SoNORMAS - 2004 PARTE I - LOTES URBANOS I Valor da Indenizagéo Pe- Profundidade equivalente Pra Profundidade maxima padréo Pri ~ Profundidade minima padréo vi- Valor total do terreno Vin - Valor da area necesséria do terreno Vi= Valor da érea remanescente do terreno Vo - Valor total das benfeitorias Vea, Vee... Valor individual das construgdes Veo, Veb, Valor para readaptacéo da construgao atingida parcialmente. Ve~ Somatério de Ves, Veo -- Vy- Valor para instituig&o de faixa “non — aedificandi" Vee ~ Valor realizavel ( glebas ) W- Valor unitério do terreno ( frente Unica ) Vor Waa... Valor unitério de terreno (diversos logradouros) Van ~ Valor médio do m? de terreno Vue ~ Valor médio do m® de terreno “antes” Vas - Valor médio do m? de terreno “depois” Vua Vee, Valor unitario das construgdes 24,22, Zoneamento Municipal