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B) ALGUNAS DEFINICIONES
Como ya veamos, para efectos de La Ley 19.537 se entender por :
Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la
presente ley.
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La Ley distingue dos tipos de condominios, los cuales no podrn estar emplazados en un mismo predio:
Tipo A , las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio comn, y
Tipo B, los predios, con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, en el interior de cuyos
deslindes existan simultneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y
terrenos de dominio comn de todos ellos.
El propio artculo 2 de la Ley 19.537 define los Bienes Comunes o "de dominio comn", as como los "Gastos
Comunes", segn ya revisamos.
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Veamos que cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el
reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengar el inters mximo convencional para
operaciones no reajustables o el inferior a ste que establezca el reglamento de copropiedad.
No se admiten excusas por parte del propietario: as, el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un
determinado servicio o bien de dominio comn, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por
cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligacin de contribuir oportunamente al pago de los gastos
comunes correspondientes.
Asimismo, el artculo 5 de la Ley 19.537 establece una novedosa y efectiva forma de apremio extrajudicial:
As, el Reglamento de copropiedad podr autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comit de
Administracin, suspenda o requiera la suspensin del servicio elctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos
propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos
comunes.
Para ello, segn lo dispone el artculo 27 de la Ley, copia del acta de la asamblea vlidamente celebrada, autorizada
por el Comit de Administracin, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendr
mrito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mrito tendrn los avisos de cobro de dichos gastos comunes,
extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
Con todo, siempre existe la va judicial. El artculo 6? de la Ley establece una norma de competencia mucho ms
expedita que la que exista en la antigua legislacin. As, en los juicios de cobro de gastos comunes, la notificacin
del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarn personalmente o
por cdula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administracin del condominio o, a falta de ste, en
la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
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F) CUOTA DE ESTACIONAMIENTOS
Asimismo, en todo condominio deber contemplarse la cantidad mnima obligatoria de estacionamientos que seale
el plan regulador.
Los estacionamientos que correspondan a la cuota mnima obligatoria antes mencionada debern singularizarse en
los propios Planos del Condominio. En caso de enajenacin, sta slo podr hacerse en favor de personas que
adquieran o hayan adquirido una o ms unidades en el condominio.
La Ley, en su artculo 8?, establece que los estacionamientos que excedan la cuota mnima obligatoria sern de libre
enajenacin. En caso de contemplarse estacionamientos de visitas, stos tendrn el carcter de bienes comunes del
condominio.
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Junto con reiterar lo dicho en la Ley, establece que para acoger un condominio al rgimen de copropiedad
inmobiliaria debern presentarse a la Direccin de Obras Municipales el primer reglamento de copropiedad dictado
por la persona natural o jurdica propietaria del condominio, reducido a escritura pblica e inscrito en el Registro de
Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races respectivo y los planos del mismo.
Este trmite debiera ser expedito:
As, una vez verificado por el Director de Obras Municipales que el condominio cumple con las normas exigidas por la
ley y este reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, con los
instrumentos de planificacin territorial y con las normas que regulan el rea de emplazamiento del condominio,
proceder a extender el certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria.
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El propio artculo 17 de la Ley 19.537 establece una novedosa forma de consulta por escrito a los copropietarios,
firmada por el Presidente del Comit de Administracin y por el administrador del condominio, la que se notificar a
cada uno de los copropietarios en igual forma que la citacin a Asamblea.
Por su parte, los artculos 18, 19 y 20 contienen normas- ms propias de un Reglamento que de la Ley- acerca de las
citaciones a Asambleas, sus qurum y la asistencia a ellas y sus modalidades.
H) 3. Comit de Administracin:
El artculo 21 de la Ley trata de uno de los rganos de la Copropiedad o -como sostienen algunos autores- el brazo
ejecutor de las decisiones colectivas de esa "persona" que es la comunidad de copropietarios.
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Dicho Comit de Administracin tendr la representacin de la asamblea de copropietarios con todas sus facultades,
excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.
Este Comit de Administracin estar compuesto, a lo menos, por tres personas y durar en sus funciones el perodo
que le fije la asamblea, el que no podr exceder de tres aos, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente.
Ser presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comit.
Slo podrn ser designados miembros del Comit de Administracin: a) las personas naturales que sean propietarias
en el condominio o sus cnyuges; y b) los representantes de las personas jurdicas que sean propietarias en el
condominio.
EI Comit de Administracin podr tambin dictar normas que faciliten el buen orden y administracin del
condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a
quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad.
Las normas y acuerdos del Comit mantendrn su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea
de copropietarios.
Agrega el mismo artculo 21 que para la validez de las reuniones del Comit de Administracin, ser necesaria una
asistencia de la mayora de sus miembros. E incurre en un error frecuente, al sealar que "los acuerdos sern
adoptados por la mitad ms uno de los asistentes" (?si son 99 asistentes?) cuando debi decir, simplemente, ms de
la mitad de los asistentes.
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Para estos efectos, - algo que no siempre conocen- los copropietarios tendrn acceso a la documentacin
correspondiente.
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J) EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El Reglamento de Copropiedad es, por decirlo de alguna manera, el estatuto de convivencia entre los copropietarios.
El rgimen administrativo interno del condominio se regular por el respectivo Reglamento de Copropiedad. De all
la importancia de este instrumento.
Slo en el silencio de ste -no de ausencia, pues vimos que es obligatorio para que un condominio exista como tal y
pueda acogerse al rgimen de la Ley- regirn las disposiciones de la ley 19.537 y del Reglamento de la misma Ley.
Las normas del reglamento de copropiedad sern obligatorias para toda persona que adquiera una de las unidades
que lo conforman, para sus sucesores en el dominio y, en general, para los ocupantes a cualquier ttulo de esas
unidades.
J) 1. Objetos.
El artculo 28 seala que los copropietarios de un condominio debern acordar un reglamento de copropiedad con los
objetos o propsitos que indica.
Tampoco es una enumeracin taxativa (La letra k) de este precepto seala, vagamente: "en general, determinar su
rgimen administrativo", por lo que, al igual que las funciones del administrador, tampoco este listado es taxativo.)
Sin embargo, el legislador fue didctico y prefiri ir en ayuda de los redactores, sealando los fines de este
importante Reglamento. As,
a)Fijar con precisin sus derechos y obligaciones recprocos;
b)Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
c)Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide
y los bienes de dominio comn, estn identificados individualmente en los planos respectivos, sealando el
nmero y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Races;
d)Sealar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio comn , como asimismo
la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes
e)Establecer lo concerniente a: la administracin y conservacin de los bienes de dominio comn; las multas
por incumplimiento de obligaciones
f)Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comn, sus alcances y limitaciones, como
asimismo posibles cambios de destino de estos bienes;
g)Otorgar a ciertos bienes el carcter de bienes comunes;
h)Fijar las facultades y obligaciones del Comit de Administracin y del Administrador;
i)Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayoras que se requerirn para que la asamblea
adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrn ser inferiores
a los qurum permitidos en la misma Ley;
j)Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la poca en que se celebrarn, y
k)En general, determinar su rgimen administrativo.
Agrega el artculo 29 que el primer reglamento de copropiedad ser dictado por la persona natural o jurdica
propietaria del condominio y en l no podrn fijarse mayoras superiores a las establecidas en el artculo 19. Este
instrumento deber ser reducido a escritura pblica e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del
Conservador de Bienes Races respectivo como exigencia previa para obtener el certificado a que alude el inciso
segundo del artculo 10.
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Asimismo, una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador
deber convocar a Asamblea extraordinaria la que se pronunciar sobre la mantencin, modificacin o sustitucin de
este Reglamento.
J) 2. Impugnacin del Reglamento:
Si bien este reglamento es importante, se puede rebatir, pues los copropietarios que no esten de acuerdo con sus
disposiciones pueden recurrir a la justicia.
El artculo 31 de la Ley 19.537 consulta la posibilidad cierta que los copropietarios que se sientan afectados por
disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infraccin de
normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la
realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, puedan demandar
ante el Juzgado de Polica Local correspondiente la supresin, modificacin o reemplazo de las normas impugnadas.
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L) NORMAS DE COMPETENCIA
El artculo 33 entrega competencia judicial a los Juzgados de Polica Local.
Sern de competencia de los juzgados de polica local correspondientes, pues, las contiendas que se promuevan
entre los copropietarios o entre stos y el administrador, relativas a la administracin del respectivo condominio,
para lo cual estos tribunales estarn investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas
controversias.
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Una interesante norma es la que seala que, en el ejercicio de estas facultades, el juez podr, a peticin de
cualquier copropietario:
a)Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infraccin de las normas de esta ley y de
su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad.
b) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comit de Administracin no lo
hiciere.
c)Exigir al administrador que someta a la aprobacin de la asamblea de copropietarios rendiciones de
cuentas, fijndole plazo para ello y, en caso de infraccin, aplicarle la multa a que alude la letra anterior.
d)En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solucin de los conflictos que afecten a los
copropietarios derivados de su condicin de tales.
Creemos que esta letra d) final apela a la imaginacin de los copropietarios y representa un desafo para nuestros
Tribunales.
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Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio debern ser
aseguradas contra riesgo de incendio, incluyndose en el seguro los bienes de dominio comn en la proporcin que le
corresponda a la respectiva unidad.
Cada copropietario deber contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratar el administrador por cuenta
y cargo de aqul, formulndole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes,
indicando su monto en forma desglosada de stos.
AI pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarn las mismas normas que rigen para los gastos comunes.
Una norma de seguridad que no siempre se conoce y que, despus, se lamenta, es la que establece el propio artculo
35, que obliga a mantener en el archivo de documentos del condominio un plano del mismo, con indicacin de los
grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefaccin, de seguridad contra incendio y cualquier
otra informacin que sea necesario conocer para casos de emergencia.
Estamos hablando de obligaciones y no buenas intenciones. As: Todo condominio deber tener un plan de
emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes,
durante y despus del siniestro, con especial nfasis en la evacuacin durante incendios. La confeccin de este plan
ser responsabilidad del Comit de Administracin, que deber someterlo a aprobacin de una asamblea
extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.
EI plan de emergencia, junto con los planos del condominio detallados segn necesidad, ser actualizado anualmente
por el Comit de Administracin respectivo y copia del mismo, junto con los planos, sern entregados a la unidad de
carabineros y de bomberos ms cercana, las que podrn hacer llegar al Comit de Administracin las observaciones
que estimaren pertinentes.
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Por ltimo, la Copropiedad Inmobiliaria puede terminar del mismo modo que se constituy, por decisin de los
propios comuneros y nunca por mero arbitrio de la autoridad.
El artculo 36 es claro: La resolucin del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al
rgimen de copropiedad inmobiliaria ser irrevocable por decisin unilateral de esa autoridad.
Sin perjuicio de lo dicho, la asamblea podr solicitar del Director de Obras Municipales que proceda a modificar o a
dejar sin efecto dicha declaracin, debiendo, en todo caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y
construcciones para la gestin ulterior respectiva y recabarse la autorizacin de los acreedores hipotecarios o de
los titulares de otros derechos reales, si los hubiere. Si se deja sin efecto dicha declaracin, la comunidad que se
forme entre los copropietarios se regir por las normas del derecho comn.
EI Director de Obras Municipales tendr un plazo de treinta das corridos para pronunciarse sobre la solicitud a que
se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha de la presentacin de la misma.
1.EI valor del terreno, que ser el de su avalo fiscal vigente en la fecha de la solicitud del permiso.
2.EI valor de construccin de la vivienda, segn el proyecto presentado, que se evaluar conforme a la tabla
de costos unitarios a que se refiere el artculo 127 de la ley General de Urbanismo y Construcciones.
Se consulta la posibilidad que los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y
Urbanizacin destinen recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus respectivos territorios.
Los recursos destinados slo podrn ser asignados con los siguientes objetos:
a)En los bienes de dominio comn, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes del condominio;
b)En gastos que demande la formalizacin del reglamento de copropiedad ;
c)En pago de primas de seguros de incendio y adicionales para cubrir riesgos catastrficos de la naturaleza,
tales como terremotos, inundaciones, incendios a causa de terremotos u otros del mismo tipo, y
d)En instalaciones de las redes de servicios bsicos que no sean bienes comunes.
Preguntas Etapa 2
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Usted sabe que la resolucin del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al
rgimen de copropiedad inmobiliaria... ser irrevocable por decisin unilateral de esa autoridad. Qu
significa esto?
Jaime Alegra, arrendatario, es fantico del rock and roll. Como trabaja todo el da,... se relaja a altas horas
de la madrugada escuchando, a todo volumen, al inolvidable Elvis Presley. Su vecino del piso de abajo,
Carlos Paz, propietario, odia el rock and roll. Promueve una accin contra el dueo del departamento,
quien, finalmente, es multado en Dos Unidades Tributarias, sin vivir siquiera en el departamento y preferir
a Mozart. Est en lo correcto el vecino Paz?
El Reglamento de Copropiedad de nuestro Condominio "Paraso", aprobado por una mayora abrumadora...,
establece que los copropietarios que sean colorines debern pagar el triple de gastos comunes. Qu hara
Usted si fuera colorn?
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La Administracin del Condominio "Paraso" ha decidido... cambiar las ampolletas que iluminan sus pasillos.
Incurrir, entonces, en gastos comunes. De qu clase?
La Administracin del Condominio "Paraso" ha decidido esta vez... (quiz a sugerencia del vecino Segura)
instalar unos potentes reflectores en su techumbre, a fin de guiar el curso de los aviones en caso de un
eventual conflicto mundial. De qu clase son estos gastos?
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Nos encontramos en diciembre del 2005... El vecino Can Prez, sin ser descubierto, no ha pagado los gastos
comunes de enero, marzo y mayo de este mismo ao. Pero desde junio y hasta diciembre, ha cumplido
religiosamente con este pago. Hasta ahora, nadie le ha cobrado los meses impagos. Feliz, ya piensa
comprarle un nuevo collar a su fiel perro Satn. Pero el vecino Angel Bueno descubre este atraso,
representa a Prez su mora y denuncia este incumplimiento que, alega, a fin de cuentas, perjudica a toda la
comunidad. Bueno pide a la Administracin que le corten el suministro de energa elctrica a Prez. Qu le
contestan al bueno de Bueno?
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