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A tributao especial do Patrimnio de

Afetao - RET de 4%
Martelene Carvalhaes

O Patrimnio de Afetao institudo pela Lei n 10.931 de 2004 que


introduziu o artigo 31 A a 31 F na Lei n 4.591 de 1964 tem como objetivo
principal a segregao de patrimnio, porm o benefcio fiscal to esperado
s foi implementado a partir de 1 de janeiro de 2013.

Inicialmente o regime de afetao aplicvel s incorporaes imobilirias


trouxe como novidade tributria a unificao dos tributos federais
(IR/CSLL/PIS/COFINS) que no lucro presumido ficava entre 5,93% a 6,7%
da receita bruta. A esperada alquota diferenciada no veio e acabou sendo
fixada em 7%, que no trouxe nenhuma vantagem em relao ao lucro
presumido.

Em 2009 a alquota de 7% foi reduzida para 6% e passou a ser definitiva e


no como adiantamento como era at ento.

Somente em 2013 pela MP 601/12 a alquota de 4% realmente representou


uma vantagem tributria para as incorporadoras que optaram pelo
Patrimnio de Afetao. Com a perda da vigncia da referida medida
provisria em junho o setor acabou ficando sem o benefcio

Em 19 de julho de 2013 com a publicao da Lei n 12.844 o assunto ficou


resolvido e retroagiu o benefcio a 1 de janeiro de 2013.

a) Patrimnio de Afetao

O primeiro passo para quem quer constituir um Patrimnio de Afetao


averbar no Registro de Imveis, no Registro na Incorporao, um termo
firmado pelo Incorporador e, se for o caso, pelos titulares de direitos reais
sobre o terreno, por exemplo, o credor hipotecrio. A lei faculta a averbao
a qualquer tempo, podendo j ter sido iniciada a construo e registrada a
incorporao.
No h nenhum impedimento para o registro se o terreno tiver sido
oferecido em garantia para o pagamento do preo ou financiamento da
construo que ser erigido sobre o terreno.

b) CNPJ do PA - Patrimnio de Afetao

Aps o registro do Patrimnio de Afetao o incorporador deve requerer o


CNPJ do PA, que ser fornecido na qualidade de filial.

O Patrimnio de Afetao no uma filial e o CNPJ deve ser utilizado


exclusivamente para o pagamento do imposto unificado.

As aquisies e contratao so efetuadas pela matriz.

c) Opo pelo RET Regime Especial de Tributao

A partir do ms da opo pelo RET o incorporador se obriga ao pagamento


dos tributos de forma unificada em DARF prprio.

A opo ser exercida mediante o protocolo do requerimento do RET


disponvel no site da Receita Federal.

Nos termos da Lei n 10.931 de 2004 a opo pelo RET irretratvel


enquanto perdurarem os direitos de crdito. No h meno ao momento
da venda das unidades imobilirias.

Art. 1 Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel s


incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto
perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos
adquirentes dos imveis que compem a incorporao.

Ocorrendo a venda de unidades imobilirias antes da opo pelo RET esta


receita ser tributada de forma unificada, desde que recebida a partir do
ms da opo pelo RET.

O pagamento na forma do RET obrigatrio, nos termos da lei.


Independente da data da venda da unidade imobiliria, a partir do ms da
opo pelo RET a receita recebida dever ser tributada de forma unificada.
Art. 4 5 A opo pelo regime especial de tributao obriga o
contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste
artigo, a partir do ms da opo.

d) Alquota diferenciada de 1%

A Medida Provisria no. 459 de maro de 2009, convertida na lei n 11.977


de 07 de julho de 2009 que dispe sobre o programa Minha Casa, Minha
Vida (PMCMV), introduziu definio de imveis residenciais de interesse
social para fins deste programa como aqueles destinados construo de
unidades residenciais de valor comercial de at R$ 60.000,00 (sessenta mil
reais), este valor foi alterado para R$ 75.000.00 e aumentado para R$
100.000,00 pela MP 601/12 e pela Lei n 12.844 de 2013.

A alquota diferenciada de 1% sobre as receitas provenientes de vendas das


construes residenciais de interesse social includos no PMCMV se aplica

At 31 de dezembro de 2014
Construes iniciadas a partir de 31/03/2009
Para cada Incorporao submetida ao RET

Construtora contratada para execuo de obra do PMCMV

A alquota diferenciada de 1% dos tributos federais (IR, CSLL, PIS e


COFINS) tambm se aplica, em carter opcional, Construtora contratada
para construir unidade imobiliria no mbito do PMCMV.

Neste caso as demais receitas da construtora sero tributadas conforme


regime de tributao adotado pela pessoa jurdica.

Para tal, a construtora dever manter escriturao contbil destacada para


cada construo, possibilitando a identificao das receitas, custos e
despesas relativos a cada construo sujeita ao pagamento unificado.

e) Obrigaes do Incorporador

Cabe ao incorporador segregar todos os bens e direitos do Patrimnio


Afetado e garantir os recursos financeiros necessrios para concluir a obra.
Dever ter conta bancria especfica para cada PA onde sero depositados
todos os recursos destinados construo, e tais recursos s podero ser
utilizados pelo respectivo Patrimnio de Afetao.

O incorporador poder sacar da conta do PA o valor necessrio para a


administrao, o valor do terreno das unidades vendidas e o reembolso da
parcela paga de construo antes da venda da unidade.

Manter contabilidade prpria do patrimnio de afetao com balanos


fechados trimestralmente e colocado disposio dos adquirentes e da
fiscalizao.

f) Comisso de Representantes

A comisso ser constituda por Assembleia que poder ser convocada pelo
Incorporador, pelo Construtor ou pelos Adquirentes. A Constituio da
Comisso um direito e no uma obrigao e s pode ser eleita pelos
compradores e formada por no mnimo trs adquirentes.