Instruccin

Artculo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes

contratantes se obligan recprocamente, una, a conceder el uso o goce
temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El
arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitacin no podr ser menor
a un ao. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la
industria, no podr exceder de veinte aos.

Artculo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una

suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y
determinada.

Artculo 2406. - El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La

falta de esta formalidad se imputar al arrendador y en su caso, dar derecho
al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisin se cause un
dao o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.

De los derechos y obligaciones del arrendador

Artculo 2412. El arrendador est obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A

entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en
estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para
aqul a que por su misma naturaleza estuviere destinada; as como en
condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del
uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas
las reparaciones necesarias; as como, las obras de mantenimiento para la
conservacin, funcionalidad y seguridad del inmueble; III. A no estorbar ni
embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa
de reparaciones urgentes e indispensables; IV. A garantizar el uso o goce
pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V. A responder de los daos
y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la
cosa, anteriores al arrendamiento.

Artculo 2413. La entrega de la cosa se har en el tiempo convenido; y si no

hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
Artculo 2414. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la
forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legtimo de ella, salvo el
caso designado en la fraccin III, del artculo 2412.

De los derechos y obligaciones del arrendatario

Artculo 2425. El arrendatario est obligado:

I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la

naturaleza y destino de ella.

Artculo 2426. - El arrendatario est obligado a pagar la renta desde el da en

que reciba la cosa arrendada, an cuando el contrato se hubiese celebrado con
anterioridad.

Artculo 2427. La renta ser pagada en el lugar convenido, y a falta de

convenio, en la casa, habitacin o despacho del arrendatario.

Artculo 2428. Lo dispuesto en el artculo 2422 respecto del arrendador, regir

en su caso respecto del arrendatario.

Artculo 2429. El arrendatario est obligado a pagar la renta que se venza

hasta el da que entregue la cosa arrendada.

Del modo de terminar el arrendamiento

Artculo 2483. El arrendamiento puede determinar: I. Por haberse cumplido el

plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que
la cosa fue arrendada; II. Por convenio expreso; III. Por nulidad; IV. Por rescisin;
V. Por confusin; VI. Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por
caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiacin de la cosa arrendada hecha
por causa de utilidad pblica; VIII. Por eviccin de la cosa dada en
arrendamiento. IX. Por venta judicial en trmino del artculo 2495.

Artculo 2484. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,

concluye en el da prefijado. Si no se ha sealado tiempo, se observar lo que
disponen los artculos 2478 y 2479.

Artculo 2487. Si despus de terminado el plazo por el que se celebr el

arrendamiento, el arrendatario contina sin oposicin en el uso y goce del bien
arrendado, continuar el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando
obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que
exceda conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las
partes solicitar la terminacin del contrato en los trminos del artculo 2478.
Las obligaciones contradas por un tercero con objeto de garantizar el
cumplimiento del arrendamiento, cesan al trmino del plazo determinado,
salvo convenio en contrario.

Artculo 2489. El arrendador puede exigir la rescisin del contrato: I. Por falta
de pago de la renta en los trminos previstos en la fraccin I del artculo 2425;
II. Por usarse la cosa en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III del
artculo 2425; III. Por el subarriendo de la cosa en contravencin a lo dispuesto
en el artculo 2480. IV. Por daos graves a la cosa arrendada imputables al
arrendatario; V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el
consentimiento expreso del arrendador, en los trminos del artculo 2441; y VI.
En los dems casos previstos por la Ley.

Artculo 2490. El arrendatario puede exigir la rescisin del contrato: ASAMBLEA

LEGISLATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, IV LEGISLATURA CENTRO DE
DOCUMENTACION 229 I. Por contravenir el arrendador la obligacin a que se
refiere la fraccin II del artculo 2412 de este ordenamiento; II Por la prdida
total o parcial de la cosa arrendada en los trminos de los artculos 2431, 2434
y 2445; y III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores
al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.

Artculo 2491. (Se deroga).

Artculo 2492. Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo
que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podr ste pedir la rescisin
del contrato

. Artculo 2493. Si el usufructuario no manifest su calidad de tal al hacer el

arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige
el propietario la desocupacin de la finca, tiene el arrendatario derecho para
demandar al arrendador la indemnizacin de daos y perjuicios.

JUICIO DE ARRENDAMIENTO

Este procedimiento es bastante rpido comparado con los dems juicios civiles,
el cual podra demorar entre 3 a 5 meses hasta obtener la respectiva sentencia
definitiva, lo cual depender de las gestiones de los abogados de las partes y
de los trmites de notificacin, entre otras cosas. Ahora, si una vez obtenida la
sentencia, el demandado no restituye la propiedad, habr que iniciar los
trmites correspondientes al lanzamiento, pudiendo el juicio demorar hasta 7 u
8 meses incluso. La ltima etapa es el lanzamiento con fuerza pblica, sin
embargo, en la mayora de los casos el demandado restituye antes.

La norma especial que regula este procedimiento est contenida en la Ley

18.101, modificada por la 19.866, ambas sobre arrendamiento de predios
urbanos.

El procedimiento comienza con la interposicin de la demanda ante los

tribunales civiles. Una vez presentada, el tribunal dictar una resolucin
admitiendo la demanda a tramitacin y citando a las partes a un comparendo
de conciliacin, contestacin y prueba, para el quinto da hbil despus de que
se efecte la notificacin, fijando una determinada hora. Esta audiencia es de
suma importancia y constituye bsicamente el cuerpo del juicio de
arrendamiento. Se llama audiencia de conciliacin, contestacin y prueba. En
dicha audiencia el tribunal requiere de pago por segunda vez al arrendatario
(en qu caso de que el juicio sea por no pago de rentas), posteriormente
consulta a las partes respecto a una posibilidad de llegar a acuerdo. En caso de
no llegar a acuerdo, se recibir la causa a prueba pudiendo las partes aportar
todas las pruebas pertinentes para acreditar sus pretensiones. Una vez rendida
la prueba, el tribunal dar por finalizada la audiencia y quedarn las partes a la
espera de la sentencia respectiva.

El tribunal generalmente fija un plazo de 15 das hbiles desde la notificacin

de la sentencia para hacer el desalojo al arrendatario, pudiendo el demandado
por motivos graves y fundados solicitar una prrroga hasta por 30 das.

Contra la sentencia se podr interponer un recurso de apelacin, sin perjuicio

de continuar con los trmites de cumplimento de la sentencia relativos al pago
de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupacin forzada del inmueble
ocupado por el arrendatario.