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COLEO HABITARE

FAVELA E MERCADO INFORMAL:


A nova porta de entrada dos pobres
nas cidades brasileiras
Coordenador
Pedro Abramo

Programa de Tecnologia de Habitao HABITARE


Coordenador

Pedro Abramo economista pela Universidade


Federal Fluminense (1982), com mestrado em
Planejamento Urbano e Regional pela
Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e
doutorado em Economia cole des Haustes
tudes en Sciences Sociales (1994). Atualmente
professor no curso de ps-graduao da
Universidade Federal do Rio de Janeiro, professor
visitante da Universidade de Newcastle e professor
adjunto da Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Tem experincia na rea de Planejamento Urbano
e Regional, com nfase em Fundamentos do
Planejamento Urbano e Regional, atuando
principalmente nos seguintes temas: planejamento
urbano, estruturao intraurbana, mercado
imobilirio, dinmica imobiliria e favelas.
Atualmente coordena o Observatrio Imobilirio e
de Polticas do Solo e coordenador geral das
redes de pesquisa INFO-Rio, Infosolo e
Infomercados.
Coleo HABITARE / FINEP

FAVELA E MERCADO INFORMAL:


a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras

Coordenador
Pedro Abramo

Porto Alegre
2009
2009 Coleo HABITARE Coordenador da Coleo
Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTAC Pedro Abramo
Av. Osvaldo Aranha, 99 3 andar Centro Autores da Coleo (em ordem alfabtica)
CEP 90035-190 Porto Alegre RS
Adriana Parias Durn, Ana Claudia Duarte Cardoso, Andrea Pulici, Angela
Telefone (51) 3308-4084 Fax (51) 3308-4054
Gordilho Souza, ngela Luppi Barbon, Anna Carolina Gomes Holanda,
Financiadora de Estudos e Projetos FINEP Daniela Andrade Monteiro, Emlio Haddad, Jos Jlio Ferreira Lima, Julia
Presidente Morim Melo, Mara Cristina Cravino, Maria Ins Sugai, Neio Campos,
Luis Manuel Rebelo Fernandes Norma Lacerda, Pedro Abramo e Ricardo Farret.
Diretoria de Inovao Texto da capa
Eduardo Moreira da Costa Arley Reis
Diretoria de Administrao e Finanas Reviso
Fernando de Nielander Ribeiro Giovanni Secco
Diretoria de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico Isabel Maria Barreiros Luclktenberg
Eugenius Kaszkurewicz Projeto grfico
rea de Tecnologias para o Desenvolvimento Social ATDS Regina lvares
Marco Augusto Salles Teles
Editorao eletrnica
Grupo Coordenador Programa HABITARE Amanda Vivan
Financiadora de Estudos e Projetos FINEP Imagem da capa
Caixa Econmica Federal CAIXA Reproduo da obra de Candido Portinari Favela, de 1958, pintura a
Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico CNPq leo sobre madeira, 66 x 100 cm.
Ministrio da Cincia e Tecnologia MCT
Fotolitos, impresso e distribuio
Ministrio das Cidades
COAN Indstria Grfica
Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTAC
www.coan.com.br
Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas SEBRAE
Comit Brasileiro da Construo Civil da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas COBRACON/ABNT
Cmara Brasileira da Indstria da Construo CBIC
Associao Nacional de Ps-Graduao e Pesquisa em Planejamento Urbano Catalogao na Publicao (CIP).
e Regional ANPUR Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo (ANTAC).
Apoio Financeiro
Financiadora de Estudos e Projetos FINEP
Caixa Econmica Federal CAIXA Abramo, Pedro

Apoio institucional Rede Infosolo A161f Favela e mercado informal: a nova porta de entrada
Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ dos pobres nas cidades brasileiras/
Universidade de Braslia UnB Org. Pedro Abramo
Porto Alegre : ANTAC, 2009. (Coleo Habitare, v. 10)
Universidade de So Paulo USP
Universidade Federal da Bahia UFBA
Universidade Federal de Pernambuco UFPE 336 p.
ISBN 978-85-89478-35-9
Universidade Federal de Santa Catarina UFSC
Universidade Federal do Par UFPA
Universidade Federal do Rio Grande do Sul UFRGS 1.Habitao de Interesse Social. 2. Favela I. Abramo, Pedro.
II. Srie
Editores da Coleo HABITARE
Roberto Lamberts - UFSC
Carlos Sartor FINEP CDU: 728.222
Equipe Programa HABITARE
Ana Maria de Souza
Angela Mazzini Silva ESTE LIVRO DE DISTRIBUIO GRATUITA.
Sumrio

Introduo
Mercado imobilirio informal: a porta de entrada nas favelas brasileiras__________________________________________ 4
Pedro Abramo
1 O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres
nas grandes cidades: um marco metodolgico________________________________________________________________14
Pedro Abramo
2 A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo
da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas_ _______________________________________________48
Pedro Abramo
3 Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador_ _________________________________________________80
Angela Gordilho Souza e Daniela Andrade Monteiro
4 Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife________________________________ 112
Norma Lacerda e Julia Morim Melo
5 Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm_ ______________________140
Ana Claudia Duarte Cardoso, Anna Carolina Gomes Holanda e Jos Jlio Ferreira Lima
6 H favelas e pobreza na Ilha da Magia?_ ________________________________________________________________162
Maria Ins Sugai
7 Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro_ ___________________________ 200
Pedro Abramo e Andrea Pulici
8 Mercado Informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra,
venda e aluguel de imveis em quatro favelas_______________________________________________________________226
Emlio Haddad e ngela Luppi Barbon
9 Mercado imobilirio em assentamentos informais no Distrito Federal________________________________________ 242
Neio Campos e Ricardo Farret
10 El nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires_____________________________272
Mara Cristina Cravino

11 Mercado informal de suelo en los barrios populares de Bogot:


claves para entender el crecimiento de la metrpolis________________________________________________________ 304
Adriana Parias Durn e Pedro Abramo
4

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Introduo
Mercado imobilirio informal: a porta de
entrada nas favelas brasileiras
Pedro Abramo (coordenador)

D
e forma sucinta, podemos identificar duas grandes lgicas do mundo moderno de coordenao social das

aes individuais e coletivas, que se consolidaram como dominantes a partir da construo dos Estados

nacionais e da generalizao da lgica mercantil como forma de acesso aos bens materiais e imateriais

produzidos. A primeira lgica atribui ao Estado o papel de coordenador social das relaes entre os indivduos e os gru-

pos sociais, e sua funo de mediador social define a forma e a magnitude do acesso riqueza da sociedade. A literatura

se refere a essa perspectiva como a tradio contratualista. 5

Uma segunda lgica de coordenao social da sociedade moderna definida pelo mercado onde o acesso a ri-

queza social mediado predominantemente por relaes de troca contabilizadas por grandezas monetrias. O acesso

ao solo urbano a partir da lgica do Estado exige dos indivduos ou grupos sociais algum acmulo de capital, que pode

ser poltico, institucional, simblico ou de outra natureza, de tal forma que permita o seu reconhecimento como parte

integrante da sociedade e do seu jogo de distribuio das riquezas sociais. A lgica de mercado unidimensional em

relao ao requisito para ter acesso terra urbana: a possibilidade e magnitude de acesso terra est diretamente relacio-

Introduo
nada grandeza do capital monetrio acumulado pelos Neste livro vamos denominar essas prticas mercan-
indivduos ou grupos sociais. Porm, a lgica de mercado tis de mercado informal de solo. Apesar de o mercado in-
de acesso terra urbana pode adquirir duas formas insti- formal de solo transacionar bens fundirios (solo urbano ou
tucionais diferentes. A primeira delas est condicionada periurbano) e imobilirios (solo com benfeitorias), a sua base
por um marco normativo e jurdico regulado pelo Esta- territorial, por definio, uma propriedade que no respeita
do, na forma de um conjunto de direitos que estabelecem os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanstico, e
o marco das relaes econmicas legais. assim assume uma dimenso de informalidade urbana.
As prticas econmicas que se estabelecem fora da Nos pases latino-americanos, bem como em parte
forma de regulao institucional do Estado de Direito e significativa da frica e da sia, a urbanizao acelerada
dos seus sistemas de controle, recursos e punio podem do ps-guerra, as disparidades sociais e as enormes difi-
ser definidas, em uma primeira aproximao, como prti- culdades financeiras dos Estados nacionais desses pases
cas econmicas informais. Essas relaes, quando recor-
deram surgimento a uma terceira lgica social de acesso
rentes e asseguradas por alguma forma de regulao ins-
terra urbana, a qual vamos nominar de lgica da ne-
titucional paralela aos direitos, podem dar surgimento a
cessidade (ABRAMO, 2009). A lgica da necessidade
um mercado, isto , um encontro regular de compradores,
simultaneamente a motivao e a instrumentalizao so-
vendedores de bens e servios, cujas transaes mercantis
cial que permite a coordenao das aes individuais e/
se reproduzem a partir de certa liberdade de ao e deciso
ou coletivas dos processos de ocupao do solo urbano.
dos seus participantes. Nesse caso, teramos um mercado
Diferentemente das outras duas lgicas, o acesso ao solo
6 ou economia informal, um mercado que no estaria regu-
urbano a partir da lgica da necessidade no exige um ca-
lado pelo sistema de direitos do Estado de Direito, mas que
pital poltico, institucional ou pecunirio acumulado; em
garantiria o acesso a bens e servios pela via de uma tran-
princpio, a necessidade absoluta de dispor de um lugar
sao monetria e/ou mercantil. No caso do acesso ao solo
para instalar-se na cidade seria elemento suficiente para
urbano, encontramos nas grandes cidades brasileiras e la-
acionar essa lgica de acesso terra urbana.
tino-americanas um mercado de terra urbana que no est
sujeito e regulado pelos direitos urbansticos, de proprieda- Ao longo do processo de urbanizao acelerada
de, tributrio e comercial, nas suas prticas de comerciali- dos anos 50 a 80, a Amrica Latina viu a lgica da ne-
zao e de locao de bens e servios habitacionais. cessidade promover um grande ciclo de acesso ao solo

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
urbano pela via das ocupaes populares. Essas ocupa- uma desigualdade socioespacial que se soma desigualdade
es produziram os assentamentos populares informais, social em termos de acesso riqueza produzida, cultura,
que podem se chamar favelas no Brasil, villas misria na educao e a outros bens determinantes para a igualdade
Argentina, barrios na Colmbia e no Mxico, ranchos republicana, que constitui uma sociedade de cidadania ple-
na Venezuela, barriadas no Peru ou uma constelao de na a todos os seus membros. Em uma palavra, as cidades do
outras metforas, adjetivaes ou o que seja, mas todas continente so verdadeiros territrios da desigualdade.
apresentam o mesmo marco de fundao, a partir de uma
Em relao a essa desigualdade estrutural latino-
ocupao popular que se consolida mediante processos
americana, estamos seguros de que a sua superao passa
de autoconstruo e de autourbanizao. A trajetria
por identificar e caracterizar de forma ampla a demanda
desses assentamentos o resultado individual, familiar
popular de solo urbano e por qualificar as formas insti-
e coletivo da lgica da necessidade no acesso ao solo e a
tucionais de regulao da reproduo socioespacial dos
outros servios e equipamentos urbanos.
territrios (assentamentos) da desigualdade urbana. Ape-
As cidades latino-americanas revelam em sua estru- sar da importncia real e simblica dos territrios da de-
tura intraurbana e cartografia socioespacial o funcionamen- sigualdade, os estudos sistemticos e abrangentes sobre
to das trs lgicas de coordenao social que identificamos a produo e a regulao territorial da cidade da infor-
acima. Um olhar ou um passeio nas ruas, bairros, centros malidade (assentamentos populares informais) se restrin-
e periferias das grandes metrpoles latino-americanas per- gem a estudos monogrficos e qualitativos. A necessidade
mitem uma primeira impresso: semelhanas... No temos de estudos que contribuam para definir uma taxonomia
dvida das marcas histricas e dos processos sociais dife- dos vrios processos de produo dos assentamentos po- 7
renciados em cada uma dessas metrpoles, mas a marca pulares (ocupao, mercados informais de loteamentos,
(fsica, social, poltica, cultural e, em muitos casos, tnica) mercados informais de solo em reas consolidadas, etc.) e
do funcionamento simultneo das trs lgicas de acesso ao uma tipologia dos agentes, estratgias, racionalidades que
solo urbano permite uma primeira aproximao pela mo intervm nesses processos fundamental para entender-
da identidade das suas estruturas de usos do solo e do pa- mos a sua lgica de produo e para dar elementos para
dro de segregao socioespacial em relao a equipamen- a formulao de polticas pblicas de enfrentamento da
tos e aos servios coletivos urbanos. Essa a identidade necessidade de oferta de solo urbano qualificado para os
da desigualdade urbana nas metrpoles latino-americanas, setores populares.

Introduo
Os processos de ocupao popular que deram Ainda segundo o diagnstico de Davies (2008, p.
origem aos assentamentos informais atuais tendem a 22), essas condies no existem mais, e agora, recm-
diminuir de intensidade. As razes so mltiplas para a chegados e jovens famlias tm que negociar em um mer-
diminuio dos processos de ocupao popular do solo cado de terras descomunal com poucas esperanas que

urbano nas grandes metrpoles latino-americanas, mas governos permitiro ocupaes ilegais.

Davies (2008, p. 22) sistematiza de forma bastante sint- Nesse sentido, identificamos duas grandes la-
tica essas razes: cunas nos estudos sobre a informalidade urbana: o

A fronteira da terra livre deixou de existir h mercado informal de solo e as suas formas de funcio-

muito tempo na maioria das cidades em desen- namento; e a mobilidade residencial dos pobres nos

volvimento. Certamente, ocupaes clssicas assentamentos informais. Esse o objetivo da consti-


ainda existem, mas a maioria est na margem: tuio e consolidao da Rede Infosolo Brasil, que re-
em terras txicas, encostas ngremes e nas mar- ne professores e profissionais de vrias universidades
gens em eroso de crregos poludos onde brasileiras que trabalham o tema da informalidade ur-
mais difcil transformar a terra em mercado- bana nas principais metrpoles brasileiras. O primeiro
ria. Nos anos 60 e 70, recm-chegados cidade esforo da Rede foi a constituio de banco de dados
(Instambul, Deli, Cidade do Mxico, Lima, etc.) sobre o mercado informal de solo e a mobilidade resi-
tiveram oportunidades para cair de paraque- dencial nas favelas.
das (como eles dizem no Mxico) em bairros
A realizao de um projeto de monitoramento do
8 ou criar assentamentos porque:
mercado imobilirio informal no incio dos anos 90 no
1. terras perifricas extensivas ainda eram bara-
Rio de Janeiro e o seu desdobramento em dois outros
tas e frequentemente de titularidade pblica
estudos sobre as favelas na cidade (Avaliao de 10 anos
ou duvidosa;
de Poltica Pblicas nas favelas cariocas e A dinmica
2. em alguns casos a ocupao era encorajada econmica da favela: autarquia ou extroverso?) conso-
para prover mo de obra barata; lidaram uma nova linha de pesquisa que alguns (SILVA,
3. elites e partidos estavam vidos por votos 2005; VALLADARES, 2003, 2005) classificam como
e apoiadores. uma abertura inovadora e promissora nos estudos sobre

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
a favela no Brasil. Em 2004, o Programa Habitare permi- O trabalho de levantamento de dados nas in-
tiu a constituio de uma rede de pesquisadores nacional meras favelas pesquisadas permitiu a consolidao do
(Rede Infosolo - BR), que desenvolveu um projeto de le- primeiro Banco de Dados sobre o Mercado Informal de
vantar, sistematizar e analisar os mercados de solo infor- Solo (MIS) Urbano e mobilidade residencial em assenta-
mais nas principais metrpoles do Brasil. mentos populares informais (API) com dimenso nacio-
nal. O Banco Infosolo - BR um resultado relevante para
A partir da metodologia desenvolvida no Rio de
o conhecimento da realidade dos API e permite algumas
Janeiro e do apoio do Programa Habitare, a Rede Info-
estilizaes do comportamento do mercado para avaliar
solo decidiu aplicar os mesmos critrios metodolgicos
eventuais polticas urbanas. O grande esforo empreendi-
desenvolvidos nos estudos sobre as favelas cariocas em
do para a consolidao desse banco de dados e do capital
outras cidades brasileiras. A definio das cidades que
acadmico e metodolgico acumulado na forma de rede
seriam estudadas obedeceu ao critrio a seguir apresen-
de pesquisa no deve ser perdido. Nesse sentido, apre-
tado. Em primeiro lugar, deveramos ter no estudo as
sentamos os primeiros resultados da Rede Infosolo neste
duas maiores metrpoles brasileiras (Rio de Janeiro e So
livro. Como veremos ao longo dos inmeros captulos, as
Paulo). Em seguida, optamos por escolher as principais
formas de apresentar o problema da informalidade urba-
metrpoles regionais seguindo o critrio das macrorre-
na e em particular do mercado informal de solo revelam
gies brasileiras. Nesse sentido, definimos Porto Alegre, uma dupla dimenso de similitudes e diferenas, e ser
Salvador, Recife, Belm e Braslia como as metrpoles essa dupla caracterstica que esperamos desenvolver nos
regionais do estudo e escolhemos uma rea metropolita- prximos trabalhos da Rede Infosolo. A ampliao do
9
na intermediria e relativamente recente para termos uma escopo da pesquisa para outras cidades latino-americanas
noo sobre as eventuais diferenas entres as escalas e possibilitou o primeiro banco de dados latino-americano
as temporalidades do problema da informalidade urba- sobre o MIS (INFOMERCADO_AL). Introduzimos no
na. No nosso caso, escolhemos a cidade de Florianpolis livro dois captulos que nos trazem a experincia de outras
como metrpole intermediria e emergente. O projeto metrpoles do continente. Os captulos sobre Buenos Ai-
envolveu universidades federais de oito cidades brasilei- res, de Maria Cristina Cravino, e Bogot, de Adriana Pa-
ras, administraes locais (Prefeitura) e regionais (Gover- rias Durn, trazem as caractersticas dos mercados infor-
no Estadual) e ONGs. mais nessas duas grandes metrpoles latino-americanas e

Introduo
utilizam os mesmos critrios metodolgicos que a Rede Agradecimentos
Infosolo utilizou no seu estudo sobre o Brasil.
Antes de darmos incio ao nosso percurso nas
A equipe que se rene neste livro est convenci-
ruas, vielas, becos, lajes, praas, bares e outros recantos
da da gravidade do problema da informalidade urbana e
do universo das favelas brasileiras, que os captulos que
da necessidade de promover de forma ampla polticas de se seguem nos proporcionam, gostaria de fazer justia
democratizao do acesso dos pobres terra urbana. Para a algumas pessoas e instituies que confiaram nessa
tal, esse grupo de acadmicos latino-americanos desen- aventura acadmica de percorrer muitas favelas brasilei-
volveu os textos aqui apresentados, com o intuito de abrir ras para coletar informaes sobre o mercado informal
uma reflexo sobre as novas formas de reproduo da in- e a mobilidade residencial nos assentamentos populares
formalidade urbana e de oferecer um diagnstico e, so- informais. Este livro e os trabalhos que deram origem
bretudo, instrumentos efetivos para concretizar polticas a ele so o primeiro resultado da Rede Infosolo Bra-
redistributivas da terra em nvel urbano que permitam re- sil, que foi financiada pelo Programa HABITARE, da

duzir as fortes desigualdades nas grandes cidades. A pro- FINEP e Caixa Econmica Federal. Encontramos na

posta deste livro uma continuidade de uma trajetria FINEP o apoio constante de Carlos Sartor e de Ana
Maria de Souza, que dividiram durante dois anos cada
de pesquisas e de intercmbio acadmico e intelectual na
passo do nosso trabalho de campo e permitiram uma
escala nacional e latino-americana, e serve para dar um
ampla liberdade no desenvolvimento do projeto que deu
salto de qualidade nos projetos que temos desenvolvido
origem a este livro.
ao longo dos ltimos dez anos.
10 Este livro no teria vindo ao mundo sem o entu-
Estamos seguros que a publicao deste livro abre
siasmo e a confiana de Roberto Lamberts e da Antac.
novos horizontes para o entendimento das estratgias po-
Desde o primeiro momento, Lamberts foi incisivo e deci-
pulares de construo e reproduo das cidades populares sivo: Temos que publicar os resultados do trabalho para
nas metrpoles brasileiras. Esperamos que esses resulta- que a sociedade faa uso dessas informaes. A tarefa de
dos sirvam para os mltiplos atores que atuam na supera- difuso e do amplo acesso informao como uma prti-
o dos territrios das desigualdades das nossas cidades e ca da democracia um compromisso do amigo Lamberts
instrumentalizem o poder pblico e a sociedade civil na que nos emociona e que nos contagia. Um agradecimento
construo de cidades mais igualitrias e democrticas. especial a Regina lvares, que com muita pacincia e de-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
dicao preparou a edio deste livro, e a Arley Reis, que favelas oferecia aos nossos soldados espero que se trans-
sempre foi uma entusiasta do projeto. formem em histrias para contar aos seus netos. Enfim,

Gostaria de agradecer a FAPERJ pela confiana e boas lembranas, como tambm as correrias quando a

apoio aos nossos trabalhos, bem como ao CNPq. Tam- barra pesava e, entre tiros, nossos soldados partiam em

bm agradeo ao IPPUR-UFRJ pelo apoio e ambiente retirada forada. A essa moada brasileira, a esses jovens

acadmico estimulante. Sem o apoio dessas instituies universitrios e aos jovens da favela que participaram da

nosso projeto estaria apenas no desejo de uma dezena pesquisa, a esses jovens que caminharam juntos de porta

de acadmicos. em porta aplicando questionrios, conversando sobre as


suas diferenas e as suas semelhanas, o nosso obrigado
Ao fim do livro agradecemos s inmeras pes-
e, sobretudo, a nossa esperana que esse encontro de jo-
soas que trabalharam no projeto original coletando os
vens de universos sociais diferentes seja o caminho do
dados de campo em mais de uma centena de favelas
futuro brasileiro. Tambm agradecemos aos coordenado-
pesquisadas. Foi a dedicao e a coragem dessa rapazia-
res de campo e aos nossos guias nas favelas, gente que a
da que permitiu a realizao deste livro e das eventuais
cada dia preparava o campo para a moada subir e descer
publicaes que o seguiro. Essa rapaziada de campo
os recantos da favela.
enfrentou sol, chuva, lama, igaraps, barranco, polcia
e bandido. Essa rapaziada, que subiu e desceu inmeras Mas no h soldados sem generais e aqui eu quero
vezes as favelas desse Brasil armada com as suas pastas reconhecer a dedicao e o esforo de cada um dos coorde-
abarrotadas de questionrios e com o uniforme que os nadores acadmicos da Rede Infosolo. Obrigado s nossas
11
identificava como pesquisadores, na favela aprendeu mulheres generais: Ana Claudia Duarte Cardoso, Angela
com a sabedoria popular e desfrutou da sua generosida- Gordilho, Maria Ins Sugai, Norma Lacerda. Obrigado
de e pacincia. aos generais masculinos: Jos Julio Ferreira Lima, Joo
Rovatti, Lino Peres, Emlo Haddad, Neio Campos e Ri-
O uniforme que dava a luz verde aos nossos sol-
cardo Farret. Todos foram a nossa inteligncia estratgica
dados da pesquisa ficou guardado no armrio da mem-
no trabalho de campo, tabulao e anlise.
ria de cada um deles, bem como as inmeras histrias de
vida que escutaram nos lares das favelas brasileiras. Os Como todos sabem, no h inteligncia estratgi-
cafs e bolos de milho que a gentileza da populao das ca sem o esforo dirio, a luta contnua e continuada de

Introduo
aguentar e continuar; aguentar e continuar e continuar, lher coragem nos ensinou a importncia da persistncia
mesmo quando o desnimo e o cansao esto prestes a e da coragem. Andrea, mulher brasileira, obrigado! No
impor a sua inexorvel paralisia. Aqui se impe a nossa tenho dvida de que o meu obrigado a Andrea tem um
dama de ferro da Rede Infosolo. Por sua dedicao e enorme coro de vozes de Porto Alegre a Belm do Par,
persistncia, tenho o dever de agradecer companheira mas eu, que passei por duas cirurgias cardacas ao longo
de trabalho e amiga de sempre Andrea Pulici. Ela a deste projeto, me permito dar um obrigado particular ao

responsvel pela existncia deste livro. Andrea, grvida apoio e dedicao amiga de Andrea Pulici.

de Lucas, percorrendo cidades do Norte ao Sul do Brasil Enfim gostaria de agradecer a Arantxa Rodriguez,
para treinar pesquisadores e unificar os critrios metodo- que esteve ao meu lado como companheira e que me per-
lgicos da coleta de dados, entrando e saindo de favelas mitiu atravessar desertos e oceanos para chegar ao fim
com a sua enorme barriga de mulher grvida. Nossa mu- deste projeto. Arantxi, gracias por todo.

12

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Referncias bibliogrficas

ABRAMO, P. Favela e o capital misterioso: por uma teoria econmica da favela (no prelo).

DAVIS, M. Entrevista por Otlia Fiori Arantes, Ermnia Maricato, Mariana Fix e Michael Lwy. Revista Margem
Esquerda, Boitempo, n. 12, 2008.

SILVA, M. L. P. Favelas cariocas (1930-1964). Rio de Janeiro: Contraponto, 2005. v. 1. 239 p.

VALLADARES, Licia do Prado; MEDEIROS, L. . Pensando as favelas do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Relume
Dumar, 2003. 479 p.

VALLADARES, Licia do Prado. A inveno da favela. Rio de Janeiro: FGV, 2005. v. 1. 204 p.

13

Introduo
14

1.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
1.
O mercado informal de solo em favelas
e a mobilidade residencial dos pobres
nas grandes cidades: um marco metodolgico
Pedro Abramo

Introduo1

C
omo enfatizamos na apresentao deste livro, este trabalho e os que se seguem apresentam os primeiros
resultados de um estudo emprico realizado sobre os mercados informais de solo (MIS) nos assentamentos
populares informais (APIs) consolidados escolhidos em oito cidades brasileiras: Rio de Janeiro, So Paulo,
Porto Alegre, Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia e Belm (ABRAMO/REDE INFOSOLO, 2006).2 15

Este texto est dividido em quatro partes. Na primeira parte apresentamos uma breve resenha sobre o vazio tem-
tico na literatura dos estudos urbanos sobre o mercado informal de solo e avanamos alguns elementos metodolgicos
e conceituais para a identificao da segmentao e formas de funcionamento do mercado informal de solo nos assen-

1
Alguns pargrafos deste texto so reprodues de partes do livro O capital misterioso: a teoria econmica da favela (ABRAMO, 2009).
2
O estudo permitiu a constituio da Rede Infosolo-BR e teve o apoio incondicional do Programa HABITARE da Finep/Caixa Econmica Federal.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
tamentos populares consolidados. Nessa parte no temos I.1 O relativo silncio sobre o mercado
a preocupao de formular grandes discusses conceitu- informal de terras: uma reviso sumria
ais e nos restringimos a sublinhar certos elementos que
da literatura

consideramos relevantes para a descrio dos resultados Acreditamos que o problema da inteligibilidade da
empricos que vamos apresentar em seguida. configurao intraurbana das grandes cidades brasileiras

A segunda parte se dedica a caracterizar o merca- passa por uma problematizao conceitual e verificao

do residencial informal em assentamentos consolidados emprica das formas de funcionamento das trs lgicas de

segundo os dois submercados residenciais: o mercado de coordenao do acesso terra urbana. Assim, propomos
comercializao (compra e venda de imveis informais) e o um breve inventrio das tendncias da literatura sobre o
mercado de locao informal. Procuramos estabelecer uma uso do solo urbano para chegarmos ao verdadeiro siln-
abordagem comparativa para identificar os pesos relativos cio sobre o objeto de nosso estudo. Nos ltimos 30 anos,
de cada um desses submercados em cada uma das cidades uma parte importante dos estudos urbanos elegeu a lgica
brasileiras pesquisadas. do Estado como seu principal objeto de ateno e desde
os anos 1980 pesquisadores brasileiros tm produzido um
Na terceira parte, faz-se uma anlise dos tipos de
conjunto significativo de trabalhos (histricos e conceitu-
produtos transacionados em cada um dos submercados do
MIS e o seu produto dominante nas cidades pesquisadas. ais) sobre a relao entre o que se convencionou chamar

Todas as vezes que apresentamos resultados da pesquisa na poca a questo do Estado e o urbano. Dos estudos

de campo, procuramos estabelecer uma anlise transversal influenciados pelo estruturalismo francs, caracterstico

16 que identifique as semelhanas e as diferenas nas caracte- dos anos 80, aos estudos da nova historiografia marxista

rsticas e formas do mercado informal de solo nos assenta- de expresso inglesa dos anos 90 temos um enorme painel
mentos populares consolidados. Estamos convencidos de das intervenes do Estado nacional nas cidades onde fo-
que esse estudo pioneiro sobre os mercados informais de ram identificadas as principais polticas urbanas (habita-
solo nas cidades brasileiras pode permitir certa inteligibili- o, saneamento, transporte, etc.), seus atores e conflitos
dade dos processos de produo e de reproduo dos terri- e suas consequncias macrossociais. Na leitura da poca,
trios informais urbanos e abre um debate sobre os instru- a sociedade capitalista, e sua expresso urbana, poderia
mentos de poltica urbana necessrios para disciplinar e/ou ser lida a partir das relaes entre o capital, o trabalho e
regular esse mercado nas grandes metrpoles brasileiras. a forma de manifestao dos conflitos e dominao entre

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
eles na estrutura jurdico-poltica nos nveis urbano, me- os processos de ocupao como seu principal objeto de
tropolitano, regional e nacional. estudo. Do ponto de vista disciplinar, temos uma bipola-
ridade ambgua e pendular. Esses estudos podem ser ma-
A partir da segunda metade dos anos 90, uma par-
joritariamente classificados como estudos da sociologia
cela significativa da literatura dos estudos urbanos, sobre-
urbana que incorporam alguns elementos do urbanismo
tudo nos pases centrais, que tm na lgica do Estado seu
ou trabalhos urbansticos sobre a extenso da malha ur-
objeto de ateno, novamente muda de direo ao incor-
bana com ambies sociolgicas. Ha um grande nme-
porar a crise dos Estados nacionais e a reconfigurao das
ro de excees, mas em sua grande maioria so estudos
relaes da poltica urbana na escala do global e do local.
monogrficos e, portanto, de casos, que incorporam di-
Os estudos seguiram o caminho de retorno a uma leitura
menses antropolgicas ou propem articulaes inter-
dos macroprocessos da globalizao e da mundializao
disciplinares, mas cuja caracterstica monogrfica limita
e suas consequncias urbanas, ou optaram por leituras do
consideravelmente uma perspectiva universalista de leitu-
local incorporando perspectivas neo-hobsianas, comu-
ra da manifestao urbana da lgica da necessidade. Esses
nitaristas e institucionalistas, para revelar as dimenses
estudos nasceram fortemente marcados pelos estudos dos
particulares dos atores, prticas, conflitos e perspectivas
movimentos sociais urbanos e paulatinamente foram ga-
do desenvolvimento em nvel local. Nesse ltimo caso,
nhando coloraes mais urbansticas. Essa tendncia deu
a lgica de Estado na coordenao dos atores para que surgimento a uma interessante literatura do direito urba-
tenham acesso ao solo urbano lida a partir dos concei- no que procura incorporar elementos interdisciplinares
tos de governana local e urbana e as novas formas de em sua forma de tratamento dos problemas sociais, mas
cooperao entre o pblico-privado, o pblico-pblico e que se mantm com um forte carter normativo, caracte- 17
o privado-privado. Os estudos sobre as polticas pblicas rstico da tradio do Direito e dos estudos da jurispru-
urbanas tambm procuram incorporar elementos das es- dncia. As tentativas de romper com esse constrangimen-
tratgias e racionalidades dos atores e passam a utilizar to normativo so interessantes e abrem novos horizontes
conceitos tais como redes sociais, jogos de poder institu- de leitura dos processos de estruturao intraurbana
cional e intrainstitucional, para explicar decises de in- (AZUELA, 2001; FERNANDES, 2001; e sobretudo os
vestimento e redefinio de usos do solo urbano. trabalhos dos autores vinculados ao IGLUS).

A literatura sobre a lgica da necessidade e do Os estudos sobre a lgica de mercado e o acesso


acesso ao solo marcadamente latino-americana e toma ao solo urbano podem ser classificados em duas grandes

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
tradies da economia urbana (ABRAMO, 2001; FAR- urbana e procura identificar os processos de gerao da
RET, 1995). A tradio ortodoxa apresenta uma enorme riqueza e da acumulao do excedente urbano a partir
e influente produo sobre os processos de uso do solo, da definio dos usos e da apropriao do solo urbano.
formao de preos e preferncias locacionais familiares. Essa perspectiva conceitual tem na teoria da renda fun-
Esses estudos se apresentam no debate conceitual a partir diria seu principal aparelho conceitual para identificar
de modelos de equilbrio espacial de tradio neoclssica a lgica de apropriao do excedente urbano e explicar
(ABRAMO, 2001) e mais recentemente incorporam din- a estrutura intraurbana como sua resultante. Depois de
micas espaciais aglomerativas na modelagem proposta pela muitos anos de estudos monogrficos sobre a taxonomia
economia geogrfica (ABRAMO, 2002a; KRUGMAN; de agentes e procedimentos institucionais no jogo de
FUJITA; VENABLES, 2000; FUJITA; THISSE, 2002). atribuies de ganhos e perdas fundirias e imobilirias
Outra tendncia dos estudos sobre a lgica do mercado e (ver os trabalhos clssicos de Topalov, Ball, Harloe, etc.),
o uso do solo procura instrumentalizar do ponto de vista recentemente essa perspectiva procura se renovar ao ar-
analtico os estudos urbanos ao propor um tratamento eco- ticular os estudos fundirios com os impactos espaciais
nomtrico da formao dos preos fundirios e imobili- da reestruturao produtiva e os projetos de renovao
rios. Os estudos a partir das funes hednicas de preos urbana (ABRAMO, 2003).
ocupam uma parte muito importante nas publicaes in-
Ainda que os trabalhos sobre a lgica de mercado e
ternacionais de economia urbana e recentemente passaram
o uso do solo e sua relao com a acumulao capitalista
a servir de base para muitas polticas urbanas locais (fiscais,
urbana tenham uma grande tradio na sociologia crtica
pedgios urbanos, melhoramento de infraestrutura, etc.).
a partir dos anos 1970, enorme nmero de instituies
18 A sofisticao do tratamento estatstico e analtico permi-
(revistas, centros de ps-graduao, institutos de pesquisa
te atualmente superar restries na avaliao dos atribu-
e governamentais, etc.) se dedica ao tema. Podemos dizer
tos urbanos (sobretudo em relao ao nmero de variveis
que praticamente a totalidade desses estudos tem como
dummy e ao tratamento espacial das externalidades), mas
objeto o mercado fundirio e imobilirio formal ou legal.
os problemas de autocorrelao espacial das variveis se-
Apesar de o mercado informal de terras existir na maior
gue sendo uma barreira instransponvel para essa tradio
parte das cidades latino-americanas e ser um dos princi-
de trabalhos (ABRAMO, 2002b).
pais mecanismos sociais de acesso terra urbana de uma
Uma segunda tradio de estudos est identifica- parte considervel da populao pobre dessas cidades,
da com os princpios conceituais da economia poltica praticamente no h estudos sistemticos e abrangentes

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
sobre o tema. Com exceo de alguns trabalhos de na- Esse senso comum sobre a informalidade urbana
tureza jornalstica e de estudos monogrficos de mbito alimenta reflexes, polticas urbanas e representaes
bastante restrito, constata-se um grande vazio nos estudos sobre o universo dos pobres que em muitos casos so
urbanos, em particular nos estudos de economia urbana, verdadeiras iluses urbanas.3 Nesse sentido, um es-
sobre o mercado informal de terras urbanas. A impor- foro de avanar no desvelamento do imaginrio e das
tncia atual desse mercado e a perspectiva de seu cresci- representaes do mercado imobilirio em favelas exige
mento em funo da reduo expressiva dos processos de que ele deve ser confrontado com resultados empricos
ocupao de terras urbanas impem a urgncia de traz- de pesquisa que permitam uma viso abrangente e mais
lo como uma das prioridades de objeto de estudo. rigorosa sobre sua realidade factual. Em outro trabalho
(ABRAMO, 2009) utilizamos o termo capital misterio-
Acreditamos que a definio do mercado informal
so para identificar esses mitos e falsas representaes do
de terras e da mobilidade residencial dos pobres como
mercado informal em favelas, e talvez o maior dano te-
um objeto de estudo exige um duplo esforo acadmico
nha sido produzido pelo conhecido trabalho O mistrio
e institucional. De fato, h um enorme desconhecimento
do capital, do peruano Hernando De Sotto, que identifi-
emprico desse mercado. As poucas informaes dispo-
ca a propriedade informal como um dos eventuais pilares
nveis so resultado de pequenas monografias e/ou tra-
do crescimento econmico. Assim, o primeiro esforo de
balhos jornalsticos, e sua veiculao a um pblico mais
pesquisa deve ter como preocupao um estudo empri-
amplo, dada a carncia de informaes disponveis, ter-
co que permita a identificao das reais caractersticas do
mina adquirindo um valor heurstico e de referncia para
mercado informal imobilirio nas favelas.
muitas anlises e polticas sobre a informalidade urbana.
Assim, a carncia de informaes produz algo como um Um segundo esforo para desenvolver o mercado 19

senso comum sobre o mercado informal que em muitas informal como objeto de estudo de natureza conceitual.
situaes no corresponde aos fatos reais. A pergunta que devemos formular sobre esse mercado

3
Um bom exemplo sobre esse procedimento pode ser dado a partir de uma reportagem do jornal O Globo sobre a favela da Rocinha, na cidade do Rio de Janeiro,
cuja matria jornalstica identificava uma casa com piscina de uma suposta burguesia da favela, que supostamente teria na atividade imobiliria informal sua
principal fonte de recursos. Como vamos mostrar nos trabalhos deste livro, o mercado imobilirio em favelas se carateriza por uma grande pulverizao da oferta.
Essa constatao emprica dos levantamentos que realizamos relativiza e requalifica de forma substancial o que Davies (2007), em seu Planeta Favelas, chama
e denuncia de especulao dos pobres pelos pobres. Em termos conceituais, uma oferta pulverizada promove uma barreira de mercado prtica recorrente
da especulao imobiliria (ABRAMO, 2009).

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
diz respeito a suas similitudes e diferenas em relao ao c) o princpio maximizador das decises familiares
mercado formal. Responder a essa questo, ou dar ele- da funo beckeriana, cujo critrio final sempre
mentos para sua resposta, significa necessariamente uma a maximizao do que Becker (1967) chama
articulao entre a problematizao conceitual e a veri- de lucro familiar;
ficao de elementos empricos que permitam fugir das
d) a relao entre a economia e o direito na produo
representaes e respostas a partir do senso comum da
de normas, e instituies sociais tendo como
informalidade urbana.
princpio o conceito de custos de transao;
A nossa resposta a esse desafio se deu em dois pla-
e) o papel do capital social na formao das gran-
nos; o primeiro a partir de um levantamento emprico so-
dezas econmicas (preos e desenvolvimento); e
bre o mercado informal de terras e imveis nas favelas da
cidade do Rio de Janeiro (ABRAMO, 2003). A realizao f) o papel determinante das normas implcitas na
dessa pesquisa em reas de favelas exigiu uma preconceitu- forma de funcionamento do mercado informal.
alizao de alguns elementos do mercado informal, e seus Acreditamos que neste momento a pergunta sobre
primeiros resultados permitem avanar em direo a uma o carter universal e/ou particular do funcionamento dos
reproblematizao desses conceitos preliminares no senti- mercados informais de solo nas favelas importante, pois
do de definir um projeto de pesquisa que amplie a escala ela permite distinguir as recorrncias e similaridades na
das cidades pesquisadas e, sobretudo, enfrente o segundo dinmica de funcionamento do mercado ou de aleatorie-
desafio a que nos referamos acima, isto , tomar o merca- dades e diferenas que no seriam suficientes para definir
do informal de terras e a mobilidade residencial dos pobres uma forma de funcionamento de um mercado. A respos-
urbanos como um objeto conceitual que permita reproble- ta a essa questo impe leituras e mtodos de pesquisa
20
matizar temas tradicionais da economia urbana ortodoxa alternativos, mas tambm, e sobretudo, formas de inter-
(neoclssica) do uso do solo e imobiliria, tais como: veno do poder pblico muito distintas.
a) o princpio da racionalidade paramtrica ou Nossa perspectiva nesse projeto de natureza emi-
estratgica das decises locacionais dos indivi- nentemente acadmica e, portanto, no campo da anlise
duos e famlias; positiva dos fenmenos sociais, mas estamos convenci-
b) o trade-off entre acessibilidade e consumo de dos do potencial normativo de alguns de seus resultados,
espao como critrio de deciso residencial nos podendo ser de algum valor na elaborao de polticas
mapas de preferncias residenciais familiares; pblicas urbanas.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
I.2 Em direo ao enquadramento do objeto: A partir dessas variveis procuramos identificar diferen-
o mercado informal de solo nas favelas e a as substantivas nos mercados de terra informal, a fim
mobilidade residencial dos pobres de estabelecer uma primeira aproximao da definio
de submercados informais. O resultado desse exerccio
O mercado de terras informal pode ser classifica-
pode ser visto no quadro abaixo e permite definir dois
do em dois grandes submercados fundirios. Tradicional-
grandes submercados de solo informal que denominamos
mente, a literatura de economia do uso do solo utiliza o
a) submercado de loteamentos e b) submercado de reas
critrio de substitutibilidade dos bens fundirios e/ou
consolidadas (ABRAMO, 2003).
imobilirios para definir os submercados de solo urba-
nos. No nosso caso incorporamos essa definio como O Quadro 1 mostra a marco comparativo das carac-
uma das variveis no marco conceitual dos estudos sobre tersticas do mercado informal de loteamentos e do merca-
a estrutura do mercado e analisamos outros elementos do informal em assentamentos populares consolidados.
que consideramos importantes para definir uma primeira O primeiro desses submercados (loteamentos) ,
clivagem do mercado informal. Assim, definimos como em grande medida, definido por uma estrutura oligop-
elementos determinantes da estrutura do mercado os se- lica de mercado, enquanto o segundo submercado (reas
guintes elementos: caractersticas da oferta e da demanda consolidadas) apresenta uma estrutura concorrencial ra-
de solo, poder de mercado dos agentes econmicos (ofer- cionada. Os dois submercados de solo informal podem
ta e demanda), caractersticas informacionais do merca- ser identificados na estrutura urbana da cidade em reas
do (assimetrias e transparncias de informao), carac- bem precisas e com distintas funcionalidades de verte-
tersticas dos produtos (homogneos ou heterogneos), brao urbana. O primeiro submercado opera o fraciona-
externalidades (exgenas e endgenas), racionalidades mento de glebas na periferia das cidades constituindo-se 21

dos agentes (paramtrica, estratgica, etc.) e ambiente da no principal vetor de expanso da malha urbana. A sua
tomada de deciso (risco probabilstico ou incerteza). A lgica de funcionamento oligoplica na formao dos
identificao dessas variveis aproxima conceitualmente seus preos, mas as prticas de definio dos produtos e
a nossa abordagem do mercado imobilirio informal do do seu financiamento nos remetem a tradies mercantis
tratamento moderno da teoria econmica de mercado, pr-modernas. Os produtos desse submercado so relati-
o que permite, portanto, identificar conceitualmente as vamente homogneos e os seus principais fatores de dife-
particularidades e as semelhanas do mercado informal renciao nos remetem a dimenses fsicas, topogrficas,
de solo com os outros mercados formais da economia. e s externalidades exgenas de urbanizao.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
Loteamentos Assentamentos consolidados
Estrutura de mercado Oligoplica Concorrncia com mercado racionado
Fracionador com capacidade de realizar Comprador (entrante) e vendedor (sainte)
Agente dominante e determinao de preos
mark up urbano Tenso entre oferta e demanda
Assimetria do poder de mercado Forte Varivel
Homogeneidade relativa (lote) com variaes
Caracterstica do produto Heterogeneidade
da localizao e metragem
Exgenas (hierarquia de acessibilidade +
Externalidades Endgenas+exgenas
caractersticas fisicas e topogrficas

Estratgica
Pluralidade de racionalidades e objetivos de
Racionalidade e anticipao Com informao incompleta (jogo da anticipa-
anticipao
o de infraestrutura)

Assimetria informacional e imprevisibilidade


Informao Incompleta e imperfeita (risco)
(incerteza radical)

Quadro 1 Caractersticas do mercado informal de loteamentos e de assentamentos consolidados

A primeira questo colocada em relao ao sub- jeto de testes a partir dos resultados empricos da pesquisa.
mercado de solo em reas consolidadas foi em relao
A identificao dos submercados com a defini-
a sua amplitude, pois uma das principais caractersticas
o de uma possvel taxonomia desses submercados
dos assentamentos consolidados urbanos sua grande
um elemento conceitual importante para a identificao
pulverizao territorial. Assim, a primeira pergunta que
do processo de formao dos preos no mercado imo-
22 deveramos formular a de saber se esse submercado em
bilirio informal. Em trabalhos anteriores (ABRAMO,
reas consolidadas uma constelao de submercados ou
1999a, 1999b), sugerimos que no mercado informal in-
um submercado unificado.
tervm um conjunto de externalidades comunitrias
A resposta a essa pergunta importante, pois sua e externalidades de liberdades urbansticas e construti-
caracterizao define tambm os fluxos (origem e destino) vas que modelam o gradiente de preos desse mercado.
da mobilidade residencial dos pobres urbanos. Trabalhamos Essas duas externalidades so caractersticas do mercado
com cinco hipteses de submercados e de seus respectivos informal e podem ser classificadas como externalidades
fluxos de mobilidade residencial. No Quadro 2, reproduzi- positivas que valoram os preos do solo e imobilirio nos
mos nossas hipteses (ABRAMO, 2003), que devem ser ob- assentamentos populares informais.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Amplia a mobilidade residencial dos
Todos os assentamentos populares
Hiptese 1 Submercado informal unificado pobres intra e interassentamentos
constituem um nico submercado
consolidados

Cada assentamento um submercado sem Mobilidade residencial intra-


Hiptese 2 Submercados por assentamentos
segmentao interna assentamento

Um grupo de assentamentos sem


Submercados por grupo de
Hiptese 3 segmentao interna constitui um Mobilidade interassentamento restringida
assentamentos homogneos
submercado
Cada assentamento tem uma diviso Mobilidade residencial intra e
Hiptese 4 Submercados em cada assentamento
interna em submercados interassentamento

Submercados por grupo de Um grupo de segmentos de reas de Mobilidade residencial intra e


Hiptese 5
assentamentos segmentados assentamentos constitui um submercado interassentamento por grupos

Quadro 2 As cinco hipteses de submercados consideradas.

Na definio dos coeficientes desses atributos Em trabalho anterior (ABRAMO, 2006) sobre o
(preos sombra da funo hednica de preos imobi- mercado informal nas favelas do Rio de Janeiro compa-
lirios) pesam fatores de desconto associados ao que cha- ramos o volume das transaes de compra e venda de
mamos de fatores de incerteza local e aos processos de imveis em favelas vis--vis os estoques imobilirios dos
aprendizagem social, cuja caracterstica nos remete ta- bairros formais prximos a essas favelas. Quando vemos
xonomia dos submercados e dinmica de formao dos o percentual de rotao do estoque imobilirio do mer-
preos no mercado informal de solo (ABRAMO, 2009). cado informal nas favelas, verificamos que ele apresenta,
Assim, as hipteses sobre a taxonomia dos submercados em muitos casos, um patamar ligeiramente superior ao de
23
tambm so importantes para a identificao dos determi- bairros do mercado formal (Tabela 1 na p. 28), revelando
nantes da formao dos preos do mercado informal.4 que seu funcionamento no aleatrio, mas regular como

4
Realizamos testes economtricos para avaliar os componentes (atributos similares) desses submercados, mas os resultados revelaram fortes problemas de
autocorrelao espacial das variveis. Os testes de kricagem aplicados aos erros no foram suficientes para dar resultados mais expressivos do ponto de vista
economtrico. Assim, decidimos adotar uma linha de tratamento analtico diferente e priorizar a anlise espacial (clusters, etc.) e os procedimentos de anlise
comparativa e evolucionria, alm de usar, apenas como tratamento complementar e indicativo, o procedimento economtrico. Do ponto de vista conceitual,
essa opo representa uma inovao na forma de tratar o mercado fundirio-imobilirio e nos aproxima de uma abordagem crtica da formao dos preos do
solo. Como veremos adiante, propomos uma perspectiva conceitual que se aproxima do debate da socioeconomia, mas no abandona completamente o debate
da economia urbana e o dilogo crtico com o pensamento neoclssico conservador.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
o mercado formal de solo. Da mesma maneira, quando ta- mos de perfis diferentes nos gradientes de preos permite
bulamos os preos praticados no submercado informal nos concluir que h uma lgica particular no funcionamento
assentamentos consolidados, confirmamos a hiptese de dos mercados informais que determina seus preos. O
um mercado onde os preos no apresentam um compor- descolamento da formao dos preos do solo informal
tamento errtico; eles obedecem a certa lgica e regulari- do mercado formal de solo nos leva a levantar a hiptese
dade, indicando que h efetivamente um funcionamento da existncia de uma lgica endgena na formao dos
que no errtico. Em outras palavras, o volume e o pata- preos informais e que essa lgica nos remete a variveis e
mar de preos das transaes imobilirias confirmam sua a caractersticas particulares do territrio da(s) favela(s).
existncia como um mercado regular, que regula o acesso Procuramos avanar na problematizao dessas
mercantil terra urbana nas favelas consolidadas. variveis incorporando uma parte do debate da socioeco-
O levantamento que realizamos nas favelas do Rio nomia, da economia de redes e, sobretudo, da economia
de Janeiro (ABRAMO, 2006) resultou em achados inte- da proximidade e reciprocidade. Identificamos externa-
ressantes a respeito do gradiente de preos do mercado lidades que valoram o solo urbano e nos remetem s di-
fundirio e imobilirio informal nas favelas. Ao compa- nmicas sociolgicas e antropolgicas das comunidades
rarmos os preos de favelas com os preos do mercado faveladas que procuramos formalizar a partir de uma teo-
formal dos bairros contguos a essas favelas, verificamos ria da formao dos preos informais (ABRAMO, 2009)
que o gradiente (curva) de preos das favelas e o dos que articula a dimenso das singularidades aos princpios
bairros legalizados contguos a essas mesmas favelas tm homogeneizadores das prticas mercantis.
perfis diferentes. Esse resultado emprico de grande im- Outro resultado interessante do estudo pioneiro
24 portncia, pois tanto o senso comum como os modelos que realizamos sobre o Rio de Janeiro a relao entre o
da economia urbana tradicional atribuem formao de mercado de terras (acesso a uma localizao residencial)
preos nas reas de favela um carter reflexo ao do mer- e o mercado de trabalho. Nos mapas de localizao do
cado formal, isto , os preos relativos do solo nas favelas local de trabalho que geramos (ABRAMO, 2002), encon-
seriam determinados pelos preos relativos dos bairros tramos quatro padres para o tradicional e importante
onde elas se localizam com uma taxa de desconto em movimento pendular casa/trabalho dos participantes
funo de algumas caractersticas prprias do mercado do mercado informal de solo em favelas. Ao contrrio
informal em favelas, tais como grau de violncia e estgio do senso comum sobre a proximidade da localizao do
e qualidade da urbanizao. O resultado que encontra- emprego (ou fonte de rendimento) do chefe de famlia

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
das moradias em favelas, no encontramos um padro demos identificar os percursos domiciliares interfavelas,
de proximidade que seja nico. H outros padres de lo- intrafavelas e os movimentos formal/informal para cada
calizao da fonte de rendimento dos chefes de famlia uma das favelas e, a partir de suas regularidades, estabe-
residentes em favelas que do origem a movimentos pen- lecer uma tipologia das mudanas de formas de acesso
dulares longos, isto , envolvendo distncias a percorrer ao solo urbano. Da mesma maneira, utilizando os dados
entre a casa na favela e o lugar do rendimento. sociodemogrficos, poderemos identificar similitudes de
comportamento de mobilidade residencial entre as fam-
Em uma primeira classificao dos movimentos
lias mais pobres e as mais abastadas residentes em favelas
pendulares para a cidade do Rio de Janeiro teramos qua-
(corte socioeconmico), entre geraes (corte demogr-
tro padres:
fico intergeneracional), chefes de famlia mulheres e ho-
a) proximidade geogrfica (endgena quando na mens (corte de gnero), tempo de escolaridade, etc.
prpria favela e contgua quando em bairros do
Um procedimento interessante de anlise do merca-
seu entorno);
do informal o de comparar as caractesticas socioecon-
b) concentrao polar (centro em uma cidade micas, demogrficas, de gnero, etc., entre os comprado-
mononuclear); res, ou seja, aqueles que efetivamente entraram na favela
c) concentrao multipolar (vrios centros de via mercado informal, e os vendedores, famlias que
concentrao de atividades); e revelam a inteno de deixarem sua moradia. Comparan-
do os dados de compradores e de vendedores, possvel
d) disperso.
construir uma tabela de mobilidade sociorresidencial de
Essa classificao confirmada a partir das ta- 25
cada favela. Essa tabela permite classificar as tendncias
bulaes sobre as preferncias locacionais e a mobilidade
de elitizao (faixa de renda dos compradores superior
residencial (ABRAMO, 2009).
dos vendedores), empobrecimento ou estabilizao social
Do ponto de vista metodolgico, as informaes da composio socioeconmico-demogrfica interfavelas
coletadas no estudo Infosolo nos permitem construir um e intercidades. Essas tabulaes articulam os resultados
conjunto de indicadores sobre as trajetrias residenciais do funcionamento do mercado informal de terras com
dos moradores de favelas, uma cartografia das prefe- a dinmica de reconfigurao socioespacial das favelas e
rncias locacionais das famlias pobres e uma matriz de consolidam uma linha de pesquisa comparativa cujo ob-
origem/destino de seus deslocamentos residenciais. Po- jeto o mercado informal de solo (ABRAMO, 2009).

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
No procedimento de coleta de informaes sobre II. Uma primeira aproximao dos
o mercado informal recolhemos um nmero significati- submercados nos assentamentos populares
vo de informaes sobre a vida associativa e comunitria informais (APIs)
dos entrevistados. A partir dessas perguntas pretendemos Como dissemos antes, a definio dos submerca-
estimar o peso da participao comunitria e associativa dos um passo importante para caracterizar a forma de
nas decises de localizao inter e intrafavelas, bem como funcionamento do MIS. A sua definio envolve a identi-
na formao dos preos imobilirios. Os procedimentos ficao dos agentes, produtos e demais caractersticas do
metodolgicos que estamos adotando tambm podem ser mercado.5 Uma forma de se iniciar essa definio partir
portadores de uma inovao na forma de tratar o objeto do mercado formal e, por analogia, estabelecer uma pri-
das favelas e na forma tradicional de relao das variveis meira subdiviso do mercado informal de solo. No mer-
econmicas com as decises de localizao residencial cado formal, podemos identificar um mercado de imveis
dos pobres nas grandes cidades brasileiras. As informa- novos (recm-produzidos ou na planta) e um mercado de
es sobre a vida associativa permitem discutir em ter- imveis do estoque existente (usados). A literatura so-
mos empricos as teses correntes sobre a importncia do bre economia imobiliria afirma que o nvel de atividade
capital social na formao das grandezas econmicas. do mercado de imveis novos determina o crescimento
Assim, pretendemos em trabalhos futuros articular o ob- do parque imobilirio e os novos vetores de estruturao
jeto do mercado informal de solo ao tema emergente do socioespacial da estrutura intraurbana. Como em outros
desenvolvimento e da governana local para sublinhar a mercados de produtos de longa vida til, os produtos no-
importncia dos sistemas de normas implcitas de convi- vos definem o mercado primrio, e os produtos do esto-
26 vncia e reproduo da vida popular urbana que intervm que (imveis antigos) configuram o mercado secund-
no funcionamento do mercado de solo. rio. Nesse sentido, podemos indagar sobre a existncia de

5
Ver Abramo (2005) e a introduo deste trabalho.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
um mercado informal primrio e de um mercado informal imobilirio informal construdo por seus residentes para
secundrio e as suas eventuais articulaes funcionais na uso familiar. Utilizando a terminologia usual da literatu-
definio do mercado de solo urbano. ra, podemos dizer que a oferta imobiliria habitacional,
isto , o bem que gera servios de habitao no mercado
No caso brasileiro, os mercados imobilirio-fun-
informal no Brasil um mercado secundrio. Em outras
dirios informais primrio e secundrio apresentam uma
palavras, a oferta de imveis informais nos APIs cons-
diferena decisiva, em particular em relao ao seu pro-
tituida em sua grande maioria de imveis usados ou de
duto final, isto , o seu carter de objeto de uso. Essa di-
fracionamentos desse imvel original.
ferena no pode ser redutvel tipologia usual da funo
de utilidade de Lancaster, que diferencia os bens a partir A pergunta a que temos de responder diz respeito
das suas caractersticas (ABRAMO, 2001). Nos APIs, a identificao do mercado primrio informal, pois to-
produo da moradia o resultado do esforo familiar das as estatsticas sobre a informalidade urbana no Brasil
aps a aquisio de um lote, uma laje ou um lote com al- revelam um enorme crescimento do estoque da informa-
guma benfeitoria edificada. Esse esforo pode se realizar lidade edificada nos ltimos 20 anos. Propomos como
por um trabalho de autoconstruo, por uma poupana uma hiptese de trabalho que o mercado primrio do
familiar que permite a contratao de mo-de-obra que MIS constitudo exclusivamente pelo mercado fundi-
edifica a moradia (produo por encomenda) ou por uma rio. Em outras palavras, o mercado primrio do MIS
combinao dos dois procedimentos anteriores. Nesse composto de um mercado que oferece lotes informais
caso, a oferta de moradias novas informais por um agen- (irregulares e/ou clandestinos) a partir do fracionamento
te especializado na sua produo e comercializao e que e/ou da ocupao de glebas urbanas ou periurbanas.
atue de forma regular nesse mercado no a forma mais Assim, o crescimento da rea de uso residencial ou 27
corrente, e a sua manifestao uma exceo na maior comercial informal ao longo do tempo o resultado de
parte dos MIS das grandes cidades latino-americanas. uma dinmica de fracionamento do solo que o transfor-
Assim, a oferta do bem habitacional no mercado infor- ma em rea urbana de fato pelo processo de comerciali-
mal uma edificao que foi construda por um proces- zao ou ocupao por ao coletiva (invaso). Quando
so individualizado e sob o comando de uma famlia que o acesso ao lote se realiza por comercializao (transao
normalmente habita ou habitou essa edificao. de compra e venda), podemos identificar um mercado
Em termos econmicos, o bem morada ofertado primrio do MIS. A atividade desse mercado primrio
no mercado informal quase sempre um bem do estoque no modifica o estoque edificado informal, porm cria as

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
condies necessrias para o seu crescimento, pois per- Em relao s caractersticas de funcionamento do
mite o acesso das famlias pobres a um solo urbano. mercado, o MIS apresenta duas primeiras grandes dife-
renas em relao ao mercado formal: a inexistncia de
Essas famlias sero os agentes efetivos do cresci-
promotores imobilirios que atuem de forma regular na
mento do estoque edificado informal, e esse crescimento,
produo de imveis novos informais para a comercia-
normalmente, no motivado por uma comercializao
lizao em mercado; e a pequena magnitude de imveis
imediata e recorrente que caracterize essas famlias como
novos informais produzidos por unidades familiares para
produtores de bens habitacionais para o mercado. O
comercializao.7 Essas caractersticas transformam as
crescimento do estoque edificado informal o resultado
transaes do estoque imobilirio informal (imveis exis-
de uma infinidade de processos individualizados, descen-
tentes) na verdadeira oferta habitacional do MIS.8 Assim,
tralizados e autnomos de produo de habitaes ob-
o mercado secundrio do MIS apresenta uma grande di-
jetivando o uso privado e familiar por aqueles que co-
ferena em relao ao mercado formal, pois praticamente
mandam a sua edificao. Essas famlias que alimentam
a totalidade da oferta de residncias no mercado consti-
o crescimento da edificabilidade informal urbana , na
tuda pelas transaes com imveis do estoque habitacio-
sua grande maioria, constituda por setores populares de
nal informal e, eventualmente, por lotes vazios em reas
baixos ingressos.6 Assim, a comercializao de habitaes
informais consolidadas ou em processo de consolidao.
informais, na sua grande maioria, se d a partir de im-
veis do estoque imobilirio informal. Os imveis novos Dessa forma, podemos estabelecer uma primeira
informais produzidos para serem comercializados, geral- segmentao em submercados do MIS. O mercado prim-
mente, representam um fracionamento do lote original rio constitudo pela oferta de lotes, e o seu agente princi-
28 familiar, seja verticalizando, seja ocupando parte do lote pal o fracionador (loteador) informal, que opera a trans-
e/ou casa (produo de quartos), mas com a manuteno formao de glebas de terras em um novo produto: lotes
da residncia (ou parte) da unidade familiar original. urbanos ou periurbanos. O mercado secundrio o outro

6
Alguns estudos identificam a produo da informalidade em estratos mdios e superiores de renda, mas esses casos, ainda, podem ser definidos como uma
exceo no marco da produo das cidades latino-americanas.
7
A maior parte da produo habitacional informal destinada ao mercado familiar e constituda de quartos no prprio lote ou unidade residencial.
8
Oferta habitacional entendida como um bem que gera servios de habitao.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
grande submercado do informal; ele , de fato, o verdadei- grande medida, a liquidez e a demanda solvvel do mer-
ro vetor da oferta imobiliria habitacional do MIS. Em ou- cado primrio esto vinculadas liquidez do mercado
tras palavras, a primeira aproximao do MIS em termos secundrio, pois grande parte das transaes realizadas
de tipologia dos submercados nos permite identificar dois no mercado primrio troca de domiclio do estoque por
grandes submercados: o mercado fundirio, como o mer- imveis novos. Assim, a entrada no mercado primrio da
cado primrio do MIS; e o mercado imobilirio informal maior parte dessas famlias depende da venda do antigo
nos APIs, como o seu mercado secundrio. imvel (estoque). A entrada de uma nova demanda que
independe da venda de um imvel anterior est basica-
A definio desses dois grandes submercados infor-
mente condicionada pelo crdito imobilirio. Em estudos
mais o diferencia da forma de estruturao do mercado de
anteriores vimos que os preos relativos do estoque ten-
solo formal, pois nesse mercado temos e existncia de pro-
dem a ajustar-se em funo das variaes dos preos do
dutores regulares (incorporadores) que atuam produzindo
mercado primrio, isto , os preos do estoque se ajustam
novos imveis residenciais e caracterizando um verdadeiro
aos preos dos imveis novos (ABRAMO, 2006).
mercado primrio de bens habitacionais. O mercado fun-
No caso do mercado informal, algumas evidncias
dirio formal urbano um mercado em que a demanda
parecem indicar que as formas de articulao entre o que
relativamente pequena (escassa) e se divide em dois gran-
definimos como mercado primrio e secundrio so distin-
des submercados. No primeiro submercado fundirio, o
tas. Por exemplo, nada indica que a liquidez do submerca-
solo um insumo para a incorporao imobiliria promo-
do de loteamento dependente do submercado imobilirio
ver a edificao de imveis para o mercado (GRANEL-
nos APIs. Para reiterar essa afirmao, podemos mobilizar
LE, 1999) e a sua demanda basicamente empresarial. No
alguns resultados de pesquisas empricas sobre o mercado.
segundo submercado, o solo um suporte para a produo 29
Os resultados da pesquisa Infosolo revelam de forma con-
por encomenda de unidades familiares de estratos mdios
tundente que a venda de imveis nos APIs no motiva-
e altos da populao urbana (JARAMILLO, 1985). Ao
da por um desejo de troca de um imvel em assentamento
contrrio do submercado de solo como bem intermedi-
consolidado por um lote informal na periferia. Da mesma
rio, no caso da demanda familiar, o solo um produto em
maneira, pesquisas realizadas em loteamentos informais
si mesmo, e o seu uso no objetiva um retorno ao mercado
indicam que a compra dos lotes , na sua grande maioria,
com outro tipo de uso e/ou funcionalidade.
financiada pelo prprio loteador ou a partir de dvidas fa-
No mercado formal h uma forte articulao fun- miliares, com amigos ou com o prprio loteador, e no en-
cional entre os mercados primrio e secundrio. Em volve uma venda anterior de residncia em reas de favela.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
Os resultados da pesquisa Infosolo sobre mobilida- III. A composio do mercado informal
de residencial revelam que as preferncias de localizao de solo nos assentamentos populares
residencial dos vendedores do MIS nos APIs no indi- consolidados
cam inteno de deslocamento domiciliar dessas famlias
A composio do submercado de solo nos assen-
para os loteamentos perifricos (ABRAMO/INFOSO-
tamentos informais consolidados um indicador impor-
LO, 2006). Todas essas evidncias permitem afirmar que
tante para caracterizar esse mercado. Podemos identificar
o mercado de loteamentos no depende da liquidez do
trs grandes submercados nos assentamentos consolida-
mercado secundrio, isto , do mercado imobilirio nos
dos. O primeiro um mercado de compra e venda de
assentamentos consolidados. Porm, em muitos casos te-
imveis residenciais e, em alguns casos, a comercializao
mos uma relao de eventual concorrncia entre os dois
de terrenos. Esses terrenos comercializados no mercado
submercados, e os seus preos relativos podem servir
informal podem ser lotes remanescentes do loteamento
como fator adicional de atrao da demanda popular.
ou ocupao originais que no foram edificados, mas
Em outras palavras, os submercados informais de tambm oriundos de um fracionamento do lote familiar,
loteamento e em reas consolidadas podem estabelecer seja ele em termos horizontais (diviso da parcela) ou ver-
relaes de concorrncia, mas tambm relaes de com- tical (comercializao de solo criado, isto , uma lage).
plementaridade e de efeitos de influncia de borda que in- Assim, o primeiro submercado informal nos assentamen-
terferem nas estratgias da demanda e da oferta popular, e, tos consolidados o mercado de comercializao imobi-
portanto, na dinmica de funcionamento dos dois submer- lirio e fundirio residencial. O segundo submercado o
cados. Conclumos que as diferentes dimenses de intera- mercado de locao residencial informal, onde as transa-
30 o entre os dois mercados um elemento importante para es se constituem em relaes contratuais informais de
o entendimento da funcionalidade do mercado informal aluguis.9 O terceiro submercado nos assentamentos con-
de solo nas grandes cidades (ABRAMO, 2009). solidados informais o mercado comercial. A existncia

9
Em outro trabalho (ABRAMO, 2007), realizamos um estudo sobre a evoluo do mercado de locao informal na cidade do Rio de Janeiro.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
de um submercado comercial depende em grande medida ram nos APIs a partir de uma condio de locatrio ao
do grau de consolidao do assentamento e da sua mag- longo do ltimo ano.11
nitude em termos populacionais (ABRAMO, 2003). O
O primeiro resultado importante da pesquisa a
submercado de solo informal com fins comerciais pode
constatao da existncia de um mercado informal de
ser subdividido em submercado de comercializao e em
solo nos APIs nas cidades objeto do estudo. Esse resul-
submercado de locao (ABRAMO, 2005).
tado pode parecer redundante para os objetivos de um
Para a pesquisa que realizamos nas oito cidades trabalho que objetiva estudar o mercado informal, mas,
brasileiras decidimos no pesquisar o submercado co- efetivamente, no o quando lidamos com a literatura e
mercial, pois nossa ateno est focada, sobretudo, nas o senso comum sobre os assentamentos populares infor-
formas de acesso residencial ao solo urbano da popu- mais. A voz corrente e uma parte da literatura sobre favelas
lao de baixa renda. Assim, analisamos a composio afirmam que a mobilidade residencial nesses assentamen-
do mercado residencial nos APIs em suas duas formas tos muito pequena e est restrita ao momento imedia-
de manifestao residencial, isto , o submercado de tamente posterior a uma interveno de um programa de
comercializao (transaes de compra e venda) e o urbanizao (melhoramentos). O senso comum, acad-
submercado de locao (aluguis). Do ponto de vis- micos e tcnicos que trabalham sobre os assentamentos
ta metodolgico, denominamos aqui venda como a informais afirmam que a mobilidade residencial se ma-
oferta de imveis no submercado de comercializao, nifesta sempre sobre a forma de uma expulso branca,
e compra, as transaes efetivamente realizadas. No isto , a sada de um nmero significativo de famlias do
caso dos aluguis informais, muito difcil a quantifi- assentamento e a sua substituio por famlias com nvel
cao da oferta.10 Portanto, os dados sobre o mercado superior de rendimento familiar, aps uma melhoria nas 31

de locao, no caso dessa pesquisa, se referem s infor- condies de saneamento, urbansticas, etc., promovida
maes sobre as famlias que efetivamente se instala- por um programa pblico.

10
Mesmo para o mercado formal a quantificao da oferta no mercado de aluguis muito difcil e as estatsticas existentes (no Brasil) restringem-se a pesquisas
em administradoras onde se pergunta se o nmero de contratos aumentou/diminuiu/ficou igual (SECOVI, 2004, 2005, 2006).
11
Nosso levantamento definiu o ano de 2005 como referncia para as famlias que instalaram no API. Assim, os questionrios foram aplicados a todas as famlias
que se instalaram nos APIs ao longo do ano de 2005 a partir dos mercados de locao e comercializao.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
Em termos tcnicos, poderamos traduzir essa idia Tabela 1 Rotatividade do estoque em favelas da cidade do Rio de
Janeiro 2005
da seguinte maneira: os APIs apresentam uma rotatividade
domiciliar desprezvel e, quando ela se manifesta, a mobi- Comunidade/favela Rotatividade
1) Campinho 2,26
lidade estaria necessariamente vinculada a alteraes nas
2) Acari 14,66
caractersticas das externalidades e benfeitorias pblicas 3) Vila Vintm 2,06
do assentamento. Nesse caso, a atividade de comercializa- 4) Groto 13,36

o de imveis estaria restrita a momentos pontuais e es- 5) Tijuquinha 10,12


6) Pavo-Pavozinho 0,36
pecficos no tempo (atividades sazonais e/ou esporricas)
7) Jacar 0,40
e no caracterizaria a existncia de um mercado de solo 8) Joaquim de Queirs 2,03
regular. Os dados que recolhemos so definitivos em re- 9) Vila Rica do Iraj 3,65
10) Cachoeira Grande 4,5
lao constatao de uma atividade regular do mercado
informal de solo ao longo do tempo. Uma boa indicao Fonte: Abramo/Infosolo

para essa concluso dada pela rotatividade desse estoque,


isto , a relao entre a atividade do mercado sobre o esto-
que predial e domiciliar local. Nas tabelas abaixo, apresen-
tamos a rotatividade domiciliar de alguns bairros formais
da cidade do Rio de Janeiro e a tabela de rotatividade das
favelas pesquisadas na mesma cidade.12

32

12
Exclumos do indicador de rotatividade domiciliar o mercado de locao. Nesse sentido poderamos dizer que o indicador seria de rotatividade imobiliria e dele
temos um indicador do nvel de atividade do mercado de comercializao.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Tabela 2 Tabela de rotatividade do formal

Relao transaes realizadas/estoque dos imveis residenciais


Centro Catete Botafogo Copacabana Ipanema Leblon Tijuca
1991 3,59 3,61 3,22 3,16 3,10 3,25 3,19
1992 4,45 3,75 3,44 3,23 3,21 3,79 3,51
1993 3,39 3,59 3,57 3,26 3,47 4,01 2,96
1994 3,73 4,07 3,84 4,18 4,24 7,77 3,88
1995 4,32 4,68 4,50 5,18 5,17 5,27 4,41
1996 5,38 5,02 5,05 5,60 5,79 10,61 4,71
1997 5,38 5,78 5,45 5,94 5,41 5,62 5,55
1998 4,19 5,45 4,85 4,96 4,78 5,68 4,93
Vila Isabel Bonsucesso Portuguesa Penha Meier Madureira Campo Grande
1991 3,72 2,51 5,46 5,99 3,45 1,82 1,91
1992 4,62 3,23 5,10 3,14 3,98 3,12 2,46
1993 3,38 3,1o 4,76 2,45 2,78 2,47 2,84
1994 3,39 2,54 5,40 2,07 3,09 1,84 2,80
1995 4,42 2,44 5,25 1,77 3,50 1,86 1,89
1996 4,42 2,88 5,99 1,85 3,79 2,29 1,45
1997 5,01 4,29 4,10 3,30 4,84 3,82 1,92
1998 4,18 3,36 3,84 2,75 4,34 2,58 2,24

Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro; banco de dados de ITBI; organizado por Andrea Pulici, em 2006

33
Podemos ver que a rotatividade nos assentamen- do mercado de comercializao informal prximo dos
tos informais apresenta diferenas significativas no seu bairros formais que foram objeto do Programa Municipal
indicador em relao s favelas pesquisadas. Isso revela de Melhoramento Rio-Cidade. Escolhemos esses bairros
que o nvel de atividade do mercado informal local no formais para estabelecer um eventual paralelo com al-
uniforme para todas as favelas e varia em funo de guns programas de melhoramentos nos assentamentos
fatores endgenos a cada mercado local e de fatores ex- informais. Interessante notar que em trs assentamentos
genos ao assentamento. Na Tabela 2, verifica-se que, com informais (favelas), a rotatividade do estoque imobilirio
exceo de duas favelas, o indicador de nvel de atividade igual ou superior ao verificado no bairro do Leblon no

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
seu ano de maior rotatividade na dcada de 90.13 A par- levantamentos censitrios de reas subnormais e avaliando,
tir desses resultados, podemos concluir que os mercados em um momento dado, a ordem de grandeza de cada uma
informais de comercializao apresentam indicadores si- das condies de ocupao (locatrios e proprietrios). As
milares aos do mercado formal e confirmam nossa afir- comparaes intercensuais oferecem uma viso esttica
mao inicial sobre a existncia e a regularidade no fun- das variaes percentuais das duas formas de ocupao,
cionamento dos mercados informais de solo. mas sempre devem ser vistas com cautela em funo das

Com a constatao da existncia de um mercado mudanas nos critrios metodolgicos e de cobertura da

de solo informal regular, podemos sugerir que esse mer- aplicao dos questionrios. Outra forma de responder
cado uma das portas de entrada dos pobres na cidade, e pergunta sobre a forma de acesso ao solo identificar os
o seu funcionamento operacionaliza o acesso de famlias pesos relativos dos mercados de locao e de comercia-
de baixa renda em reas consolidadas das grandes me- lizao nos assentamentos consolidados, e a partir dessas
trpoles latino-americanas. A primeira pergunta que po- informaes definir uma tendncia em relao condio
demos realizar, a partir da constatao da existncia dos de ocupao dos novos moradores desses assentamentos.
MIS, sobre a condio de acesso ao solo nas APIs, isto A Tabela 3 apresenta os resultados agregados das
, os pobres, quando se instalam como moradores nesses transaes nos mercados de locao e de comercializao
assentamentos, o fazem na condio de locatrios (infor- nos APIs das seis cidades pesquisadas. Como podemos ver,
mais) ou de compradores de um bem imobilirio infor- no h um padro uniforme de diviso dos submercados
mal (no legalizado). As consequncias sociais, prticas de locao e de comercializao em todas as cidades. Em
e polticas da resposta a essa pergunta so fundamentais algumas destas, o peso do mercado de comercializao
34 para o desenho e definio de estratgias de polticas p- predominante, enquanto em outras o mercado de locao
blicas de democratizao do acesso ao solo. a principal forma de acesso aos APIs. No h dvida sobre
Podemos responder a essa pergunta de duas manei- a importncia estrutural do mercado de locao em Recife,
ras: a primeira fazendo uso das informaes coletadas nos onde 57,92% das transaes nos assentamentos consolida-

13
Segundo dados coletados pelo Oipsolo-UFRJ a partir de levantamento em jornais e em imobilirias, o bairro do Leblon apresenta o maior valor do metro qua-
drado imobilirio para uso residencial na cidade do Rio de Janeiro.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
dos so de aluguel. Da mesma maneira, em Florianpolis Os resultados da Tabela 3 nos revelam que nas ci-
e em Braslia o mercado de locao bastante significa- dades do Rio de Janeiro, Belm e Salvador o mercado de
tivo, representando praticamente 40% das transaes do locao informal representa praticamente uma das quatro
mercado informal.14 Nessas duas cidades, o mercado de transaes imobilirias informais nas favelas. Esse resul-
comercializao, apesar de majoritrio, divide com a loca- tado bastante expressivo, pois revela uma nova faceta
o informal as portas mercantis de entrada moradia nos da forma de acesso ao solo nos assentamentos conso-
assentamentos informais consolidados. lidados informais, que at o momento no foi avaliada

Tabela 3 Distribuio por tipo de transaes do mercado


residencial

Compra +
Cidade Aluguel Compra Venda Total Cidade Aluguel Total
Venda
Belm 21,26 17,87 60,87 100,00 Belm 21,26 78,74 100,00
Braslia 39,19 28,38 32,43 100,00 Braslia 39,19 60,81 100,00
Porto Alegre 3,21 38,46 58,33 100,00 Porto Alegre 3,21 96,79 100,00
Recife 57,92 15,32 26,75 100,00 Recife 57,92 42,08 100,00
Rio de Janeiro 27,27 13,90 58,82 100,00 Rio de Janeiro 27,27 72,73 100,00
Salvador 21,14 14,21 64,64 100,00 Salvador 21,14 78,86 100,00
Florianpolis 42,20 27,47 30,33 100,00 Florianpolis 42,20 57,80 100,00
So Paulo 40,05 18,21 41,74 100,00 So Paulo 40,05 59,95 100,00

35
Fonte: Abramo/Infosolo (2006)

14
Os resultados de So Paulo tambm revelam uma alta participao do mercado de locao, porm, em funo do universo da pesquisa realizada nesta cidade,
no podemos generalizar tal resultado, ainda que ele seja representativo das favelas estudadas.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
pelos diagnsticos sobre a moradia popular e/ou os pro- sentido, a possibilidade de recompor e/ou de aumentar a
gramas habitacionais. A importncia do mercado de lo- renda familiar a partir da locao informal se transforma
cao informal tambm pode ser avaliada pelo seu forte em uma opo adotada por muitas famlias residentes em
crescimento nos ltimos anos. Um exemplo que fala por assentamentos populares informais.
si mesmo o da cidade do Rio de Janeiro, onde de 2002
O segundo fator estrutural que poderia explicar
a 2006 a participao do mercado de locao no total de
o crescimento do mercado de locao informal a mu-
transaes do mercado informal passou de 14,8% para
dana no perfil demogrfico da populao residente em
27,8% (ABRAMO, 2007c).
assentamentos informais, sobretudo aqueles mais conso-
Em funo da ausncia de informaes sobre as lidados e com maiores acessibilidades locacionais. Nesses
outras cidades, no podemos estimar o crescimento desse assentamentos temos uma transio demogrfica com o
mercado ao longo dos ltimos anos, mas acreditamos que envelhecimento da populao original e a constituio de
a partir dos anos 90 o mercado de locao informal cresceu novas unidades familiares a partir das segundas e tercei-
de forma muito significativa, a ponto de se constituir em ras geraes. Esse processo explica o processo de densifi-
uma das formas de acesso ao universo habitacional infor- cao desses APIs, em geral por verticalizao. Assim, a
mal. Como hiptese, identificamos dois fatores estruturais sada de filhos e de netos da unidade domiciliar original,
da sociedade brasileira que seriam determinantes para esse ainda que utilizando o mesmo lote,16 abre a possibilidade
crescimento.15 O primeiro fator estaria vinculado precari- de uma reutilizao de quartos e/ou outras reas do lote
zao do mercado de trabalho. Essa precarizao e o cresci- para fins locacionais. Essa possibilidade locacional repre-
mento do subemprego (formal e informal) produzem uma senta a oportunidade de receitas familiares adicionais e
36 reduo dos ganhos familiares, induzindo essas famlias a vai se constituindo em uma nova estratgia familiar de
redefinir a composio dos rendimentos familiares. Nesse reproduo da vida popular nos APIs.

15
Em Abramo (2009), discutimos e desenvolvemos os argumentos que apresentamos de forma sucinta nestse item e que explicam o crescimento do mercado
de locao informal.
16
A sada da unidade original no significa necessariamente o abandono do lote original, mas to somente um uso mais intensivo do solo, com a edificao de
novas unidades domiciliares.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
No h dvida de que outros fatores tambm in- Outra hiptese que propomos sobre a consolidao
fluem de forma decisiva na consolidao do mercado de e o crescimento da locao informal nos leva a estabele-
locao informal nos APIs das grandes cidades brasilei- cer uma forte relao entre a importncia do mercado de
ras. Um desses fatores est relacionado com as polticas locao e a inexistncia de um massivo e regular processo
governamentais de acesso moradia. O verdadeiro co- de ocupaes (invases) populares de solo urbano, em
lapso da oferta de moradias formais para os setores po- particular em cidades com rpido crescimento demogrfi-
pulares explica o crescimento da informalidade via ocu- co e/ou acelerado processo de empobrecimento dos seto-
paes e fracionamentos irregulares e/ou clandestinos, res populares. Parece razovel imaginar que a populao
mas tambm o surgimento da locao informal em reas pobre e/ou recm-chegada nas cidades no acumularam
informais. A literatura e os diagnsticos acadmicos e recursos suficientes para comprar um lote ou imvel no
governamentais no deixam dvidas sobre o crescimen- mercado informal. Da mesma maneira, a sua condio de
to da informalidade: a oferta de moradias para famlias recm-chegado, ou recm-empobrecido, cria uma barrei-
com menos de 3 salrios mnimos, seja ela de promoo ra ao endividamento entre familiares, amigos ou mesmo
privada, seja ela de promoo pblica, nas ltimas dca- entre os loteadores informais (ABRAMO, 2009). Assim,
das muito inferior necessidade popular de habitaes essa populao teria duas opes. A primeira opo seria
impulsionando essas famlias a usos do solo informal uma estratgia da ocupao (invaso) de terra urbana. A

(MARICATO, 1996). Entre esses usos informais iden- segunda opo seria a locao de um imvel informal.17

tificamos um uso que no tem sido muito enfatizado, No caso das cidades onde no h um dinmica de
qual seja, o aluguel informal nos assentamentos infor- ocupaes urbanas importantes e sobretudo regulares, a
mais. Os dados que apresentamos desvelam essa nova nica soluo para os pobres que no tm recursos acu- 37

realidade nos APIs. mulados para entrar no mercado de comercializao infor-

17
Tambm temos a locao informal de imveis em reas formais da cidade (cortios e sub-locao de quartos). Esse fenmeno, que se verifica em muitos pases,
apresentou um crescimento expressivo em algumas metrpoles brasileiras nas ltimas dcadas (PASTERNAK, 2003).

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
mal a de esperar por uma residncia (ou carta de crdito) estudadas. Neste trabalho no discutimos as eventuais
subsidiada de um programa pblico ou entrar no mercado razes dessa caracterstica, mas um caminho de pesquisa
de locao informal nos APIs e/ou em reas degradadas seria procurar relacionar a pequena importncia do mer-
formais. A grande maioria dos pases latino-americanos cado de locao informal com os anos de administrao
nos ltimos 20 anos passou por uma forte crise fiscal e local do Partido dos Trabalhadores (PT) onde o poder
adotou polticas de reduo dos seus dficits que reduzi- municipal procurou enfrentar o problema da carncia ha-
ram de forma significativa os recursos dos seus programas bitacional formulando programas de moradias e/ou regu-
habitacionais. Nos vrios diagnsticos existentes sobre o larizao para setores populares (ALFONSIN, 2007).
crescimento da informalidade urbana, identificamos a pa-
Em algumas cidades brasileiras vemos a ressurrei-
ralisia das polticas habitacionais como o principal fator
o de formas de moradia caracterstica do fim do sculo
desse crescimento (CEPAL, 2004; CLICHEVSKY, 2007).
XIX e das primeiras dcadas do sculo XX.18 Esse renas-
Assim, a sada para os pobres sem recursos acumulados e/
cimento de cortios e casas de cmodos, em sua grande
ou nenhuma capacidade de endividamento familiar foi op-
maioria, est constitudo por relaes de sub-locao e lo-
tar por uma das duas estratgias apontadas acima: ocupar
cao informais. Nesse sentido, temos um mercado de lo-
ou alugar no mercado informal.
cao informal em reas formais da cidade que concorre
Os resultados da participao do mercado de loca- com o mercado de locao informal nos APIs. A princi-
o informal no mercado informal de solo nos APIs das pal atratividade do mercado de locao informal em re-
grandes metrpoles brasileiras no deixam nenhuma d- as formais a sua centralidade. Como na ltima dcada
vida sobre a sua funo estrutural como forma de acesso o comrcio ambulante informal nas grandes metrpoles
38 ao solo nos assentamentos informais consolidados. latino-americanas cresceu de forma exponencial e a sua
O caso de Porto Alegre, onde o mercado de loca- localizao est concentrada nas reas centrais da cidade
o informal pequeno, pode ser considerado uma exce- (PERLO, 2004), o mercado de locao informal em reas
o e talvez um caso parte em relao s outras cidades centrais formais se constitui em uma opo atrativa de

18
A maior parte dos cortios e casas de cmodos em reas formais se localiza nas zonas centrais degradadas. A cidade de So Paulo apresenta hoje mais de 1
milho de pessoas nessas condies, que, na sua maioria, esto localizadas na rea central da cidade (PASTERNAK, 2003).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
moradia para algumas famlias que tm no comrcio am- comercializao informal em termos de oferta e transa-
bulante informal a sua principal fonte de recursos. Nas es realizadas no seria distinta da composio do mer-
cidades onde encontramos APIs com forte centralidade, cado formal de comercializao de imveis usados, e o
os mercados informais em reas formais e em reas in- que classificaramos como um mercado ofertante, na ver-
formais podem ser concorrentes, mas algumas caracte- dade, revela uma composio particular em que temos,
rsticas importantes do mercado em reas informais no de um lado, um fluxo de oferta e, do outro, um estoque
tendem a se reproduzir nas reas formais, em particular de vendas realizadas.
o que denominamos de externalidades comunitrias e de Porm, no caso do mercado de comercializao in-
liberdade urbanstica, que so externalidades positivas formal do Rio, temos um fenmeno de sazonalidade im-
bastante valoradas pelas famlias de baixos rendimentos portante que pode influenciar o comportamento do merca-
(ABRAMO, 2006). do. Em relao a uma pesquisa anterior, em que aplicamos
Retornando Tabela 3, vemos que o mercado in- a mesma metodologia nos mesmos APIs (ABRAMO,
formal de comercializao apresenta uma caracterstica 2003b), verificamos um aumento significativo da oferta de
interessante, pois o percenntual de imveis ofertados imveis nos APIs pesquisados. Creditamos esse crescimen-
(venda) superior aos efetivamente transacionados (com- to da oferta imobiliria ao aumento da violncia nos assen-
pra). Nesse sentido, o mercado de comercializao pode- tamentos cariocas pesquisados.19 De certa forma, esse fator
ria, em uma primeira aproximao, ser classificado como deve ser relativizado, pois o resultado da pesquisa sobre as
um mercado ofertante. Porm, a literatura e o acampa- razes que levaram as famlias a colocarem os seus imveis

nhamento do mercado imobilirio formal secundrio (es- venda, a opo violncia no est entre as trs primeiras
razes na maior parte das favelas do Rio de Janeiro. 39
toque imveis usados) nos indica que a oferta, ou seja,
os imveis disponveis no mercado para venda, tende a Entretanto, um dado chama a ateno: tanto o au-
ser superior ao nmero de transaes efetivamente reali- mento do grau de violncia quanto o aumento da ofer-
zadas no mercado. Assim, a composio do mercado de ta no mercado de comercializao no repercutiram em

19
Na pesquisa temos um indicador de grau de violncia nos APIs pesquisados que varia de 1 a 5 em funo de um conjunto de fatores relacionados com as con-
dies de segurana (ou de paz comunitria). No caso do Rio de Janeiro, esse indicador aumentou em praticamente todos os assentamentos pesquisados.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
uma queda nos preos dos imveis no mercado informal consolidou em praticamente todas as cidades pesquisadas.
(ABRAMO/INFOSOLO, 2006). Esse fato pode revelar Assim, a locao informal nos APIs deve ser vista como um
que os preos no mercado informal dos assentamentos elemento constituinte da atual estrutura de oferta mercantil
consolidados no se ajustam imediatamente s variaes de acesso ao solo informal para as famlias de baixos rendi-
de mercado e/ou a certas externalidades negativas. Em mentos. Porm, para dar maior visibilidade a esses submer-
outras palavras, os preos teriam um piso a partir do qual cados informais importante caracterizar o tipo de produto
no caem e/ou a oferta no se dispem a vend-los. Essa imobilirio que est sendo transacionado ou contratado.
aformao deve ser tomada com prudncia, mas uma
eventual razo para a existncia desse piso seria o fato de IV. Os produtos do mercado informal nos
o imvel ofertado, na maior parte dos casos, ser a prpria assentamentos consolidados
moradia da famlia ofertante. Assim, a queda dos preos O mercado de solo transaciona produtos muito di-
em funo da violncia percebida localmente e no im- ferentes, cuja literatura classifica segundo as suas caracte-
plica que em outras localizaes ela esteja presente com a rsticas e do critrio de substitutibilidade. A rigor, todos os
mesma intensidade. Dessa forma, a queda de preos em produtos que so considerados como substituveis entre si
um assentamento particular impediria a continuidade da podem ser classificados em um mesmo submercado. Toda
cadeia de transaes imobilirias para frente, ou seja, ela a discusso prtica e conceitual para identificar os crit-
inviabilizaria que o vendedor de um imvel em um API rios utilizados para definir a substitutibilidade e elencar
comprasse outro imvel em outra localizao onde a vio- as suas caractersticas. Em nosso trabalho coletamos um
lncia teria o mesmo impacto redutor de preos. Assim, conjunto de variveis que caracterizam o produto transa-
40 as famlias adotam uma estratgia defensiva e estabele- cionado no mercado informal. Essas variveis foram clas-
cem um piso de preo para os seus imveis que permita sificadas segundo critrios de localizao, acessibilidade
que eles continuem na cadeia de transaes imobilirias. intraurbana, condies de manuteno, topografia, nme-
A partir da composio do mercado informal po- ro de quartos, existncia de varandas, nmero de portas,
demos concluir que o submercado de locao informal se metragem quadrada e um conjunto de outras variveis.20

20
Ver o relatrio metodolgico de Abramo/Infoso (2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Para este texto, utilizamos to-somente a varivel nmero que a demanda desse mercado constituda basicamente
de quartos, pois uma distino usualmente utilizada no por dois grupos. O primeiro grupo seria composto de in-
mercado formal que permite uma primeira aproximao divduos trabalhadores assalariados e autnomos, sendo,
das condies de habitabilidade dos bens transacionados. na sua maioria, do gnero masculino. O segundo grupo
estaria composto de famlias muito pobres, tendo como
4.1 Os produtos dominantes do mercado infor- chefe de famlia, em geral, uma mulher. Tambm verifi-
mal de solo
camos que as densidades domiciliares do segundo grupo
Os quadros abaixo indicam o produto dominante so superiores s do primeiro grupo, definindo uma pior
em cada cidade nos mercados de locao, compra e ven- condio de habitabilidade justamente para as famlias
da. Esses quadros de sntese nos permitem identificar as com renda familiar per capita inferior.
similitudes e as diferenas em relao s caractersticas
Cidade Produto dominante
do produto dominante em cada cidade. Belm 1 quarto (77,27%)
Braslia 1 quarto (56,32%)
4.1.1 O produto dominante no mercado de locao
Porto Alegre -
Nas cidades de Belm, Rio de Janeiro e So Paulo Recife 1 quarto (42,6%)/2 quartos (46,64%)
Rio de Janeiro 1 quarto (70,1%)
o produto dominante do mercado de locao informal
Salvador 1 quarto (44,26%)/2 quartos (47,54%)
so os imveis de apenas um quarto, conforme mostra Florianpolis 1 quarto (45,83%)
o Quadro 2. Nas trs cidades a participao desse tipo So Paulo 1 quarto (80,23%)

de imvel no conjunto do mercado de locao supera os Quadro 2 Produto dominante no mercado de locao
70%. Esse resultado poderia nos induzir a concluir que o Fonte: Abramo/Infosolo (2006)
41
mercado de locao informal seria constitudo pelas fa-
Esse resultado permite estabelecer uma diferena
mlias de menor renda. Porm, essa primeira aproxima-
entre as estratgias locacionais dos dois grupos. O grupo
o apresenta nuances importantes quando levamos em
de locatrios individuais tendem a optar pelo mercado in-
considerao o perfil da demanda desse mercado, isto ,
formal para ter maior flexibilidade em termos contratuais,
o perfil dos locatrios.
pois o lugar de trabalho desses trabalhadores se desloca
Quando verificamos a renda familiar per capita dos de forma constante (construo civil e algumas ativida-
locatrios dos imveis e a densidade domiciliar dos lo- des de trabalho temporal). Assim, os trabalhadores com
catrios de um imvel de um quarto, podemos sugerir local de trabalho intinerante e que procuram residir na

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
proximidade dos seus lugares de trabalho optam por con- maior diversidade da demanda e, portanto, das motiva-
tratos verbais e tcitos, nos quais as condies de locao es e preferncias residenciais das famlias. Entretanto,
so facilmente negociveis. Para essa demanda o mercado nas duas cidades o principal fator de atrao domiciliar
informal se torna atrativo, sobretudo por sua flexibilidade revelado pelas respostas do questionrio de mobilidade
contratual. O preo no seria a varivel determinante na residencial continua sendo a proximidade do trabalho.
escolha de alugar um imovel informal.21 Nesse sentido, podemos dizer que encontramos uma di-
ferena substantiva entre as respostas sobre preferncias
No segundo grupo de locatrios de imveis de um
locacionais entre locatrios e compradores no mercado
quarto, as estratgias de escolha esto intimamente vin-
informal.
culadas relao entre proximidade do trabalho e preo
do aluguel. Na maior parte dos casos desse grupo, um A cidade de Braslia apresenta um perfil interes-
aluguel mais barato significa uma perda importante de sante, pois a metade dos imveis alugados tem apenas um
acessibilidade ao trabalho e uma reduo seja no tempo quarto. Porm, a outra metade se distribui entre imveis
disponvel de trabalho, seja no tempo de cuidados do- de dois e de trs quartos. Provavelmente o tamanho m-
msticos. Essa equao delicada revela um paradoxo, dio dos lotes, em geral superior ao das outras cidades, e a
pois famlias com uma pequena renda per capita termi- topografia da cidade influenciam nesse perfil mais diver-
nam pagando um elevado preo de locao por metro sificado do mercado de locao.
quadrado.
Em todas as cidades vemos que o percentual de
Recife e Salvador apresentam um perfil de tipos imveis alugados de apenas um quarto muito significa-
de imveis alugados bastante semelhante. Nas duas ci- tivo. Essa a outra cara do que mencionamos anterior-
42
dades os imveis de um e de dois quartos representam mente sobre o crescimento da intensidade do uso do solo
praticamente 90% do mercado e dividem entre si esse nos assentamentos informais consolidados. As estratgias
percentual de forma praticamente equitativa. Essa com- familiares de aumentar os seus recursos familiares fracio-
posio dos produtos do mercado de locao revela uma nando as suas moradias e/ou edificando pequenos imveis

21
Em outro trabalho (ABRAMO, 2007b), vimos que os preos do mercado de locao informal so surpreendentemente elevados para o tipo de produto, e a taxa
de rentabilidade mdia da locao informal tende a ser superior taxa do mercado formal de locao.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
nos lotes para disponibiliz-los no mercado de locao um quarto, conforme mostra o Quadro 3. Em Belm e em
promovem a densificao predial e domiciliar nos assen- So Paulo, os imveis de um quarto adquiridos represen-
tamentos informais. De fato, a consolidao do mercado tam mais da metade dos imveis transacionados no merca-
de locao informal e o seu crescimento, estimulado por do de comercializao. Em Braslia, ainda que os imveis
uma rentabilidade mdia superior do mercado formal e de um quarto sejam predominantes, eles representam ape-
pela falta de opo de uma parte da populao de baixa nas 37,6%, com a maior parte das transaes distribuindo-
renda, so novos desafios para as pollicas pblicas, pois se pelos imveis de dois, trs e mais quartos.
promovem uma precarizao do precrio.
Cidade Produto dominante
Em outras palavras, os imveis disponveis no mer- Belm 1 quarto (55,40%)
cado de locao informal apresentam dimenses menores, Braslia 1 quarto (37,61%)

maior densidade domiciliar e caractersticas construtivas e Porto Alegre 1 quarto (41,67%)/2 quartos (38,33%)
Recife 2 quartos (55,93%)
de saneamento de pior qualidade do que o estoque domici-
Rio de Janeiro 2 quartos (50%)
liar exsitente nos assentamentos informais. O crescimento Salvador 1 quarto (41,46%)/2 quartos (47,56%)

desse mercado e a sua alta rentabilidade relativa estimulam Florianpolis 2 quartos (55,20%)
So Paulo 1 quarto (68,94%)
a reconverso de espaos familiares em espaos de locao,
tornando mais precrias as moradias familiares e introdu- Quadro 3 Produto dominante no mercado de compra
zindo um novo domiclio com fins de locao mais prec-
rio do que os domiclios ocupados pelas famlias originais
Fonte: Abramo/Infosolo (2006)Nas cidades do Recife,
e/ou do que os domiclios disponveis no mercado de co-
Rio de Janeiro e Florianpolis, a metade das transaes 43
mercializao. Assim, repetimos a afirmao anterior em de compra realizada com imveis de dois quartos. A
que dizamos que o mercado de locao informal pode se predominncia desse tipo de imvel revela que as aqui-
transformar em um problema ao precarizar o precrio. sies imobilirias nos assentamentos informais dessas
4.1.2 O produto dominante no mercado de comercia- cidades so realizadas por famlias com filhos e/ou ou-
lizao tros membros familiares. Os indicadores de densidade
No mercado de comercializao, quando vemos os domiciliar reafirmam essa indicao, assim como a faixa
imveis efetivamente adquiridos (compra), temos trs cida- de idade mdia do chefe de famlia, que est majoritaria-
des onde o produto dominante so os imveis de apenas mente entre os 30 e os 50 anos. Desse ponto de vista, o

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
mercado informal guarda certa semelhana com o perfil adquiridos, enquanto em Belm o percentual do produto
demogrfico do mercado formal. dominante da oferta superior ao seu correspondente en-
tre os imveis adquidos.
Em Porto Alegre e em Salvador, o mercado de
compra tem a caracterstica de apresentar dois produ-
Cidade Produto dominante
tos predominantes. Nessas duas cidades as aquisies Belm 1 quarto (42,85%)
de imveis de um quarto representam mais do que 41% Braslia 1 quarto (43,05%)
Porto Alegre 2 quartos (54,94%)
das transaes, enquanto em Salvador a participao das
Recife 2 quartos (48,54%)
aquisies de dois quartos de 47,6% e em Porto Alegre Rio de Janeiro 2 quartos (46,82%)
esse mesmo tipo de imvel representa 38,3% do total dos Salvador 2 quartos (49,06%)

imveis efetivamente comercializados. Florianpolis 2 quartos (45,65%)


So Paulo 1 quarto (52,30%)
4.1.3 O produto dominante da oferta do mercado de
comercializao informal Quadro 4 Produto dominante no mercado de venda
Fonte: Abramo/Infosolo (2006)
O perfil dos produtos dominantes da oferta imo-
biliria (vendas) no mercado de comercializao informal No segundo grupo de cidades, onde o produto do-
no difere de forma substancial do apresentado para as minante so os imveis de dois quartos, vemos algumas
aquisies. Podemos ver no Quadro 4, abaixo, dois gru- variaes nos percentuais da participao desses imveis
pos de cidades em relao ao perfil do produto domi- na composio da oferta e dos adquiridos, mas, de uma
nante da oferta imobiliria informal: o primeiro grupo, maneira geral, temos uma proximidade em termos de or-
44
composto de Belm, So Paulo e Braslia, onde o produ- dem de grandezas da participao do produto dominante.
to dominante so os imveis de um quarto; e o segundo
Nos dois grupos de cidades, vemos uma relao
grupo, onde temos Porto Alegre, Recife, Florianpolis e
bastante proporcional entre o tipo de bens ofertado e
Rio de Janeiro, cujo produto dominante da oferta so os
aquele efetivamente adquirido no mercado. Essa consta-
imveis de dois quartos.
tao poderia revelar uma relativa racionalidade no jogo
Quando comparamos os Quadros 3 e 4, vemos da oferta e da demanda do mercado informal de comer-
que em Braslia e So Paulo a participao no total da cializao. Essa afirmao no significa necessariamen-
oferta de imveis de um quarto ligeiramente inferior te que o mercado seria concorrencial e que a oferta se
sua participao na composio por tipo dos imveis moveria segundo as flutuaes da demanda e/ou que as

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
flutuaes da demanda alterariam os preos relativos, e A necessidade de estudos que contribuam para
vice-versa. Vimos que a oferta no mercado de comercia- definir uma taxonomia dos vrios processos de produ-
lizao relativamente inelstica e, sobretudo, raciona- o dos assentamentos populares (ocupao, mercados
da. Tambm sugerimos que os preos desse submercado informais de loteamentos, mercados informais de solo
apresentam certa rigidez em relao a uma eventual que- em reas consolidadas, etc.) e uma tipologia dos agentes,
da de valores monetrios (em termos reais). Nesse senti- estratgias, racionalidades que intervm nesses processos
do, o submercado informal de comercializao apresenta fundamental para entender sua lgica de produo e
uma racionalidade econmica em seus movimentos, po- aportar novos subsdios para a formulao de polticas
rm com algumas particularidades importantes quando o pblicas de enfrentamento da necessidade de solo urbano
comparamos com o comportamento dos mercados for- qualificado para os setores populares.
mais (ABRAMO, 2009). Nesse sentido, identificamos duas grandes lacu-
nas nos estudos sobre a informalidade urbana: o mer-
cado informal de solo e suas formas de funcionamento,
Concluso
e a mobilidade residencial dos pobres nos assentamen-

Estamos seguros de que a superao das desigual- tos informais. Esse o objetivo da consolidao da

dades sociais no continente latino-americano passa por Rede Infosolo.

identificar e caracterizar de forma ampla a demanda po- Nos pargrafos anteriores e nos captulos se-
pular de solo urbano e qualificar as formas institucionais guintes apresentamos os primeiros resultados de um
de regulao da reproduo socioespacial dos territrios esforo coletivo para enterder a dinmica de reprodu- 45
(assentamentos) da desigualdade urbana. Apesar da im- o da cidade da informalidade. Esperamos que a con-
portncia real e simblica dos territrios da desigualdade, tinuidade das publicaes da Rede Infosolo contribua
os estudos sistemticos e abrangentes sobre a produo e no sentido de avanar em direo elaborao de pro-
a regulao territorial da cidade da informalidade (assen- gramas de poltica de democratizao do acesso dos
tamentos populares informais) se restringem a estudos pobres ao solo urbano que reduzam o carter desigual
monogrficos e qualitativos, que no nos permitem ter das cidades brasileiras.
uma viso abrangente e geral da reproduo contempor-
nea dos territrios da informalidade urbana.

O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
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O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
48

2.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
2.
A cidade informal COM-FUSA: mercado informal
em favelas e a produo da estrutura urbana nas
grandes metrpoles latino-americanas
Pedro Abramo

Introduo

A
crise do fordismo urbano no incio dos anos 80 nos pases centrais, em particular na Europa, e o incio da

construo do que alguns comentaristas chamam da Nova Poltica Urbana podem ser considerados como

o marco formal da institucionalizao da cidade neoliberal (MOULAERT, 2004). Outros processos acom-
49
panham esse movimento, em particular a crtica ao racionalismo construtivista do urbanismo moderno e a amplificao

da audincia do discurso do multiculturalismo urbano e da fragmentao tnico-cultural e religiosa nas grandes cidades

(TAYLOR, 2002). Porm, neste trabalho, vamos realar um fator que julgamos determinante na construo estrutural da

cidade neoliberal e que chamaremos de o retorno do mercado como elemento determinante na produo da cidade. Ao

longo do perodo fordista urbano, o mercado tinha um papel muito importante na produo das materialidades urbanas,

porm esse papel era mediado pelo Estado na definio das regras de uso do solo e nas caractersticas das materialidades

urbanas (urbanismo moderno e decises de gasto estatal em infraestrutura e equipamentos urbanos).

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
A crise do fordismo urbano se manifesta, sobre- A hiptese do trabalho que propomos reafirma que
tudo, atravs da crise do urbanismo modernista e regu- o mercado, ao ser o principal mecanismo de hegemonia
latrio com a flexibilizao urbana e com a crise de fi- da coordenao das decises de uso do solo, produz uma
nanciamento estatal da materialidade urbana (habitao, estrutura ou forma de cidade particular e caracterstica
equipamentos e infraestrutura) e alguns servios urbanos da Amrica Latina, uma estrutura hbrida de cidade do
coletivos. Nos dois casos, o mercado ressurge como prin- ponto de vista da sua morfologia de usos do solo vis--
cipal mecanismo de coordenao de produo das mate- vis os dois modelos tradicionais da cidade moderna. A
rialidades urbanas, seja pela via das privatizaes de em- cidade moderna ocidental tem dois modelos paradigm-
presas pblicas urbanas, seja pela hegemonia do capital ticos de conformao estrutural em termos materiais do
privado na produo das materialidades residenciais e co- seu ambiente construdo. O primeiro desses dois modelos
merciais da cidade. Assim, a cidade neoliberal tem como identificado com o modelo mediterrneo ou conti-
mecanismo de coordenao das decises de uso do solo a nental, e a sua estrutura urbana se configura como uma
predominncia do mercado, ou, como preferimos dizer, cidade compacta, onde o uso do solo intensivo. O se-
o retorno da mo inoxidvel do mercado. gundo modelo de cidade o modelo anglo-saxo, e a sua
manifestao espacial a de uma cidade difusa com um
Nos pases latino-americanos, a produo das ci-
uso do solo fortemente extensivo, de fraca intensidade e
dades modernas resulta do funcionamento das duas lgi-
baixa densidade predial e residencial.
cas modernas (mercado e Estado), mas tambm de uma
terceira lgica, a lgica da necessidade. Foi a lgica da Nossa hiptese, que vamos desenvolver ao longo
necessidade que moveu, e continua a mover, um conjunto deste trabalho, a seguinte: o funcionamento do mercado
50 de aes individuais e coletivas que promoveram a pro- de solo nas grandes cidades latino-americanas promove de
duo das cidades populares com o seu habitual ciclo forma simultnea uma estrutura de cidade compacta e difu-
ocupao/autoconstruo/autourbanizao e, por fim, o sa. Assim, as cidades latino-americanas tm uma estrutura
processo de consolidao dos assentamentos populares urbana do uso do solo e das suas materialidades que, ao se
informais (APIs). Recentemente, surge uma nova varian- compactarem, tambm se difundem e, ao se difundirem,
te da produo da cidade popular que articula a lgica se compactam. Nesse sentido, a produo da estrutura ur-
do mercado com a lgica da necessidade e que se ma- bana das grandes cidades latino-americanas, ao conciliar a
nifesta socialmente como o mercado informal de solo forma compacta e a forma difusa do uso do solo, promove
(ABRAMO, 2003). uma forma de cidade particular: a cidade COM-FUSA.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Neste captulo vamos demonstrar como o merca- Em outras palavras, o retorno do mercado de solo pro-
do informal de solo e de edificaes produz, por razes duz e potencializa uma estrutura espacial de uma cidade
particulares vinculadas s suas prprias lgicas de fun- COM-FUSA. Como podemos imaginar, essa estrutura
cionamento do mercado e de reproduo dos capitais, COM-FUSA, ao promover demandas de equipamentos e
uma cidade COM-FUSA. Em outros trabalhos (ABRA- de servios com sinais espaciais diversos, um fator que
MO, 2007, 2009) analisamos a dinmica do mercado dificulta a elaborao de polticas urbanas mais equitati-
formal de solo e chegamos a concluir que tambm no vas em termos socioespaciais.
mercado formal temos como resultado do seu funciona-
mento uma estrutura COM-FUSA. Em uma palavra, o A produo e reproduo da cidade popular
funcionamento do mercado imobilirio formal produz informal: o mercado informal de solo urbano
uma forma de cidade compacta e difusa, assim como o
A cidade popular ou informal na Amrica La-
funcionamento do mercado informal de solo tambm
tina no um fenmeno recente. Podemos identificar
produz uma forma de cidade popular ou informal com-
processos de produo de territrios populares urba-
pacta e difusa.
nos margem das regras e das normas oficiais desde
Ademais, vamos enfatizar que a produo e a re- o tempo da colnia em praticamente todos os pases
produo da forma COM-FUSA das grandes cidades de colonizao portuguesa e espanhola. Porm, o pro-
latino-americanas so alimentadas por um duplo proces- cesso de urbanizao acelerado do sculo XX tem um
so, ou crculo de retroalimentao dos mecanismos de papel determinante na amplificao desse processo
promoo da forma compacta e difusa do uso do solo de produo de cidades populares informais. Grosso
urbano. O mercado de solo se caracteriza por dois cr- modo, podemos dizer que na maior parte dos pases 51
culos de retroalimentao da forma COM-FUSA: um de latino-americanos a produo da cidade popular est
natureza formal e o outro com caractersticas informais. vinculada diretamente configurao de estruturas
O resultado da produo das materialidades urbanas e, de proviso de moradias e de equipamentos e servi-
sobretudo, dos mecanismos promotores do uso do solo os urbanos truncados (VETTER; MASSENA, 1981)
nos conduz a sublinhar uma lgica interna de funciona- caractersticos de um regime de acumulao fordista
mento do mercado formal e do mercado informal que excludente (CORIAT; SABIA, 1989) ou perifrico
promove um crculo perverso, em que a compactao (LIPIETZ, 1991). A urbanizao fordista acelerada e
alimenta a difuso, e a difuso alimenta a compactao. excludente na Amrica Latina promoveu um Estado

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
do Bem-Estar urbano que atende, sobretudo, uma par- A crise dos anos 80 e dos sistemas nacionais de
cela restrita da populao urbana. A estrutura social proviso habitacional em praticamente todos os pases
extremamente estratificada e com grandes diferenciais latino-americanos ter duas grandes consequncias. A
de acesso riqueza (concentrao de renda) gerou o primeira foi um incremento do ciclo de ocupao e,
surgimento de aes urbanas coletivas ou individuais sobretudo, o seu aparecimento em alguns pases onde
de ocupao de solo (organizadas e/ou espontneas) esse fenmeno no era muito presente (Uruguai, Pa-
movidas por uma lgica da necessidade de ter acesso raguai). A segunda consequncia da crise dos anos 80
vida urbana (ABRAMO, 2005) ou, nos termos de foi a consolidao e a potencializao de um mercado
Agambem (2004, p. 130), um movimento de reafirma- informal de terras urbanas.
o da vida em relao ao direito que no incorporava Esse mercado informal popular existia em mui-
a vida no direito. tos pases desde o incio do sculo XX, fosse na forma
A lgica da necessidade impulsiona o processo do mercado de locao em cortios ou outras formas
de ocupao popular de terras urbanas no incio do s- precrias de moradia, fosse na mercantilizao ilegal de
culo XX e, a partir da urbanizao acelerada dos anos terras periurbanas. A partir dos anos 50, encontramos
50, vai se transformar na principal forma de acesso dos alguns pases latino-americanos onde a forma domi-
pobres ao solo urbano em muitos pases latino-ameri- nante de acesso terra urbana o mercado informal de
canos. Em alguns pases onde o Estado do Bem-Estar solo. O caso mexicano um exemplo concreto de pre-
fordista excludente promoveu a produo estatal de domnio do mercado informal a partir da privatizao
moradias, temos um padro de proviso de solo urba- individualizada (venda de lotes individuais) das terras
52 no popular com dois vetores: a ocupao popular e a coletivas exidais rurais (AZUELA, 1989). Outro caso
produo de moradias em conjuntos habitacionais ou conhecido o da cidade de Bogot, onde praticamente
lotes urbanizados (DUHAU, 2001). Porm, a fragili- toda a cidade popular tem na sua origem uma venda

dade dos sistemas de proviso pblica na maior parte informal de solo urbano (urbanizao pirata), isto ,

dos pases latino-americanos e o crescimento da urba- o acesso dos setores populares a um lote urbano ope-

nizao vo transformando paulatinamente a lgica da rado pelo mecanismo da mo do mercado informal de

necessidade e a sua ao concreta, isto , a ocupao solo ( JARAMILLO, 2001; MALDONADO, 2005).

popular, na forma dominante de acesso dos pobres A existncia do mercado informal de solo
terra urbana. atribuda a vrios fatores, sobretudo a uma legislao

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
urbanstica modernista que dialoga com os estratos todos os pases da Amrica Latina e se transforma em
de renda elevados das cidades latino-americanas. O um importante mecanismo de proviso de solo e de mo-
modelo de cidade formal modernista das elites latino- radias para os setores populares.
americanas impe um conjunto de requisitos normati- A exceo dessa afirmao geral o caso do Chile,
vos que produziu uma verdadeira barreira institucional cuja poltica neoliberal de proviso habitacional, nos lti-
para a proviso de moradias para os setores populares mos anos, vem reduzindo de forma substantiva o dficit
com rendimento abaixo de trs salrios mnimos e in- habitacional do pas (SABATINI, 2003). Porm, o relati-
duziu a ao irregular e/ou clandestina de loteadores vo sucesso do caso chileno vem se revelando paradoxal.
e processos de ocupao popular de glebas urbanas A poltica chilena de moradias foi elaborada com o obje-
e periurbanas (MARICATO, 2001; ROLNIK, 1999). tivo de produzir, via mercado, moradias populares e, as-
Essa manifestao de movimentos de ocupao e/ou sim, formalizar o informal. Essa poltica se inicia durante
de surgimento de mercados informais de solo urba- a ditadura de Pinochet com o objetivo de acabar com os
no se repetiu em praticamente todos os pases latino- acampamentos populares, vistos ento como um foco
americanos. Nesse sentido, podemos afirmar que esse potencial de resistncia ditadura. Essa poltica sobrevi-
duplo movimento se constitui em uma das principais veu ao regime militar e foi incorporada como uma das
caractersticas da formao socioespacial das grandes principais polticas pblicas dos governos ps-ditadura.
cidades latino-americanas. Porm, nos ltimos dez anos, alguns indicadores sobre
No marco dessa caracterstica estrutural da forma- as caractersticas dos conjuntos habitacionais chilenos
o social e urbana latino-americana, vamos sublinhar revelam dois fenmenos no esperados: um crescimen-
o que identificamos como o retorno, ou a reafirmao, to importante dos preos da terra (urbana e periurbana), 53
do mercado de solo como uma fora que potencializa com o consequente deslocamento dos novos conjuntos
a produo de uma estrutura socioespacial desigual. para reas muito distantes do ncleo urbano (SABATI-

Porm, esse mercado retorna assumindo duas formas NI, 2005), e um rpido processo de informalizao do

institucionais diferentes. O mercado retorna com a sua formal (RODRIGUES, 2004).

face institucional formal, isto , no marco de um Estado O retorno da informalidade nas reas formais dos
de Direito, mas tambm com uma caracterstica institu- conjuntos habitacionais tem duas dimenses de informa-
cional informal. Em uma palavra, o mercado informal lidade: uma de natureza urbanstica, e outra, o surgimento
popular de solo urbano vem crescendo em praticamente de um mercado informal nesses conjuntos habitacionais.

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
Assim, o crescimento do mercado informal de solo outros que serviram para uma descrio dos fenmenos
uma realidade nas grandes cidades latino-americanas, urbanos latino-americanos. Nossa perspectiva nesse tra-
e as expectativas de adoo de polticas neoliberais de balho a de tomar o termo informalidade um termo
titulao fomentadas pelas agncias internacionais com descritivo, portanto pr-analtico. A informalidade em
a chancela intelectual de Sotto podem potencializar essa seu sentido descritivo polifnica e serve para descrever
tendncia (SMOLKA, 2003; FERNANDES, 2003). Nos- fenmenos em vrias disciplinas (economia, sociologia,
sa questo no prximo item ser a de apresentar alguns lingustica, antropologia, direito, etc.) e situaes concre-
elementos para uma primeira aproximao do funciona- tas da vida social. Vamos nos restringir dimenso urba-
mento do mercado informal de solo e as suas consequn- na propriamente dita, ou seja, aquela que nos remete ao
cias em termos de uso do solo e de estrutura urbana nas uso do solo urbano.
reas informais urbanas.
Nossa primeira aproximao ao termo informali-
dade a partir da definio proposta por Bagnasco (1999),
Em direo ao enquadramento do mercado a qual nos remete ao campo disciplinar dos direitos:
informal de solo: o que o mercado
informal? Ele realmente existe? Se chamamos de economia formal o processo
de produo e de trocas de bens e servios re-
Uma questo delicada e objeto de muitas discus- gulados pelo mercado e promovidos e realiza-
ses a definio de informalidade (AZUELA, 2001). dos por empresas industriais e comerciais com
No vamos reproduzir aqui esse debate, mas vamos fazer o objetivo do lucro e que atuam submetidas s
uma opo clara sobre a noo que vamos utilizar para regras do direito comercial, fiscal, do trabalho,
54 nos referir informalidade urbana ou do uso do solo. A etc., podemos chamar economia informal todo
primeira observao que informalidade no um con- o processo de produo e de troca que no se
ceito, tal como explorao, marginalidade, espoliao e submete a um desses aspectos.1

1
No original: Se chiamiamo economia formale i processi de produzione e scambio di bieni e servizi regolati dal mercato e alizzati tipicamente da impresi indus-
triali e comerciali orientate AL profito, che agiscono sottomesse alla regole del diritto commerciale, fiscale, del lavoro, possiamo chiamare economia informale
tutti quei processi di produzionee di scambio che tendono asottrarsi per uno o pi aspetti a questi caratteri distintivi.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Em seguida, Bagnasco conclui a sua definio com (material ou imaterial) margem do marco regulatrio da
as seguintes recomendaes: economia informale tutti esfera jurdico-poltica do Estado de Direito moderno.
quei processi di produzione e di scambio che tendono a Seguindo essa aproximao de Bagnasco, podemos
sottrarsi per uno o pi aspetti a questi caratteri distintivi. dizer que a informalidade urbana seria um conjunto de
O aspecto mais complicado, e efetivamente o irregularidades em relao aos direitos: irregularidade ur-
mais interessante, dessa diferenciao est no banstica, irregularidade construtiva e irregularidade em
fato de que os elementos formais e informais es- relao ao direito de propriedade da terra (ALEGRIA,
to imbricados em estruturas de ao social [...] 2005). No caso de um mercado informal de solo, a infor-
a concluso importante que podemos sugerir se- malidade da economia do uso do solo nos remete a essas
ria que a economia informal, enquanto tal, no trs irregularidades, mas tambm a outras irregularidades
deveria estar no centro da pesquisa (acadmica), relativas aos contratos de mercado que regulam as tran-
mas sobretudo a relao do formal e do infor- saes mercantis. Nesse ltimo, a irregularidade seria do
mal nas estruturas reais de ao. 2
tipo (i) ou (a) regular em relao aos direitos econmicos.
Assim, podemos tirar duas lies interessantes da Assim, o mercado informal de uso do solo a somatria
citao acima de Bagnasco. A primeira diria respeito a de duas dimenses da informalidade: a informalidade ur-
uma definio minimalista de economia informal urba- bana e a informalidade econmica.
na, na qual ela seria um ato mercantil de comercializao A maior parte dos economistas diria que o merca-
e/ou locao do solo (edificado) que estaria fora do marco do regulado por instituies fortes que garantem que
institucional do direito urbanstico, do direito econmico a sua regularidade esteja nos marcos dos direitos legais,
e comercial, do direito de propriedade e dos outros direi- isto , aqueles direitos que estariam contemplados e ga- 55

tos civis que regulariam o uso e a propriedade do solo ur- rantidos por um sistema jurdico associado ao Estado
bano. Ou seja, o mercado informal transaciona um bem (ROEMER, 2001). Para os economistas institucionalistas

2
No original: Laspetto pio complicato, e del resto pio interessante, di questa differenziazione sta nel fatto Che spesso elementi formali e informali sono streta-
mente intrecciati in determinate strutture dazione [...] la conclusione importante allora che non leconomia informale, inquanto tale, deve essere al centro di
problemache scientifiche di ricerca, ma piuttosto il gioco del formale e dellinformale in concrete strutture dazione.

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
tradicionais (neoinstitucionalistas), quando encontramos contratos com o amparo da lei, pois os seus objetos es-
instituies informais nas relaes de mercado, elas esto tariam irregulares em relao aos direitos regulatrios.
subordinadas s instituies legais e servem para aumen- Isso significa que qualquer conflito no pode ser resolvido
tar a sua eficcia institucional, ou seja, minimizar os cus- pelos instrumentos de mediao e de execuo legais. As-
tos de transao (WILLIAMSON, 1985). sim, essas transaes no seriam objeto da regulao e das
sanes que servem de garantia aos agentes envolvidos em
Partindo desse enquadramento, podemos buscar a
todas as relaes contratuais da economia formal.
superao da definio da economia institucionalista tra-
dicional e acrescentar a possibilidade da existncia de um Quando a lei no se constitui no elemento de ga-
conjunto de instituies e de normas informais produzi- rantia das relaes contratuais de mercado, outras formas

das historicamente nos assentamentos populares pela via de garantia devem se desenvolver para restabelecer uma

das prticas sociais que de fato configurem um sistema relao de confiana entre as partes envolvidas na rela-

de regulao informal das transaes mercantis infor- o contratual de mercado. Quando no h confiana em
que os contratos sejam respeitados e no h mecanismos
mais. Assim, propomos uma segunda qualificao para
coercitivos de cumprimento contratual entre as partes,
a existncia de um mercado informal. O mercado infor-
os contratos de mercados deixam de existir, ou seja, o
mal de solo deve estar fora dos marcos dos direitos, mas
mercado no se reproduz a partir de relaes mercantis
deve ter uma estrutura institucional prpria que garanta
e deixa de existir como mecanismo de coordenao das
a reproduo temporal das prticas mercantis informais
aes individuais (BRUNI, 2006). No caso do mercado
de compra, venda e locao de solo e/ou imveis. Em
informal e popular de solo urbano, outras formas de ga-
outras palavras, o mercado informal deve ter instituies
56 rantias devem se construir socialmente para que as partes
informais que permitam o funcionamento do mercado e
estabeleam uma relao de confiana em respeito aos
garantam em termos intertemporais e intergeracionais os
termos contratuais estabelecidos entre compradores e
contratos de natureza implcita estabelecidos nas transa-
vendedores no mercado de comercializao, e entre loca-
es informais do mercado.
trios e locadores no mercado de locao. Do contrrio, a
No caso do mercado informal de solo, onde temos relao de troca mercantil no se realiza em razo da des-
irregularidades (informalidade) de natureza da titulao, confiana mtua de um eventual rompimento unilateral
das normas urbansticas e construtivas, os contratos de do contrato informal. Em outras palavras, sem as insti-
compra, venda e locao no poderiam ser considerados tuies formais, o mercado informal de solo deve estabe-

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lecer as suas prprias instituies reguladoras, incluindo personalizao pode no ser totalmente transparente e
os mecanismos coercitivos, no caso de rompimento con- assumir um carter opaco, mas a personalizao (algum
tratual unilateral de uma das partes (ABRAMO, 2009). que vendeu ou alugou e algum que comprou ou alugou)
Essas instituies do mercado informal permitem que os introduz a possibilidade da relao de confiana-lealdade
contratos implcitos estabelecidos entre as partes sejam na constituio de uma relao contratual que por defini-
respeitados em termos intertemporais e intergeracionais. o implcita (informal), isto , no est garantida pelos
direitos que regulam os contratos econmicos. Assim, no
No caso do mercado informal de solo urbano, uma
mercado informal de solo so justamente a eliminao da
base importante que garante o funcionamento do merca-
impessoalidade e a personalizao da relao contratual
do e da sua cadeia contratual so as relaes de confiana
que garantem o mecanismo de confiana e lealdade que
e de lealdade que as duas partes contratantes estabele-
permite um contrato de compra e venda ou locao infor-
cem entre si; assim, os compradores e os vendedores, da
mal (ABRAMO, 2009).
mesma maneira que os locadores e locatrios, depositam
no outro uma relao de confiana que tem como base a
Como souberam da informao do imvel no Brasil
expectativa de reciprocidade a partir de uma relao de Em branco
2%
lealdade entre as partes. A base dessa instituio infor- No se aplica
0%
mal de mercado no de carter legal, mas depende da Mais de uma resposta
Corretor Placa 0%
Jornal
permanncia no tempo de uma forma particular de inter- 1%
Associao
7%
2%
de moradores
dio social: a forma confiana-lealdade. Essa relao de 1% Porta a porta
14%
reciprocidade interpessoal marca muitas relaes sociais
57
(COLLINS, 2004), mas, no caso de relaes mercantis,
ela foi excluda pela caracterstica do mercado de promo-
ver um encontro contratual entre annimos.

No caso do mercado informal e popular de solo,


em que a relao de reciprocidade confiana-lealdade Amigos/Parentes
73%

uma das instituies fundadoras da possibilidade de exis-


tncia da troca mercantil informal, temos a necessidade Figura 1 Caractersticas informacionais do mercado informal de
solo no Brasil Compradores e locatrios, 2006. Fonte: Abramo,
de uma personalizao das relaes contratuais. Essa 2006/Infosolo-Brasil.

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
A Figura 1, sobre as caractersticas informacionais suscetveis a mudar de atitude ou comportamento em fun-
do mercado informal nos assentamentos consolidados, o das suas emoes, prazeres, interesses e loucuras. Nes-
interessante, pois revela que praticamente todos os com- se sentido, uma trama de relaes de amizade e/ou paren-
pradores e locadores tiveram acesso informao dos tesco, por mais entremeada que seja, no garante de forma
imveis ou dos lotes que compraram ou alugaram por duradoura e perfeita as relaes de confiana e lealdade
um parente ou amigo. Esse parente ou amigo que ser- nos contratos mercantis do mercado informal de solo. A
viu de transmissor da informao de mercado tambm possibilidade de uma ruptura unilateral do contrato impl-
um parente ou amigo dos vendedores e locadores, e serve cito e da relao de confiana e lealdade existe e ser uma
como uma argamassa interpessoal no estabelecimento ameaa para o funcionamento do mercado informal. Aqui
da relao de confiana e de lealdade entre as duas partes surge a necessidade de alguma mediao institucional que
da transao do mercado informal de solo. assuma a posio de um terceiro, ou seja, que esteja acima
das partes envolvidas, e que a sua ao promova o retorno
Assim, os contratos mercantis do mercado infor-
aos termos do contrato informal inicial ou eventualmente
mal de solo esto ancorados em uma trama de relaes
abra um espao de negociao entre as partes para redefi-
de amizade e/ou parentesco que garantem a estabilidade
nir os termos pactuados anteriormente.
temporal das relaes de confiana e lealdade entre os
agentes que assumem uma relao contratual (ABRA- Essa figura, que vamos chamar de autoridade
MO, 2009). de mediao contratual, determinante para a manu-
teno dos contratos informais, e a sua permanncia no
Porm, o mundo do mercado informal de solo no
tempo garante a condio intertemporal e intergeracional
pode ser visto como um mundo idlico, onde no h rela-
58 dos contratos do mercado informal de solo. A hiptese
es oportunistas e conflitivas entre as partes contratantes.
que levantamos a partir de pesquisas de campo sobre os
Como dizem os poetas, a alma humana um des- mecanismos contratuais do mercado informal de solo
conhecido que se revela a partir de sonhos, fantasmas, (ABRAMO, 2005) a de que nos assentamentos popu-
paixes e dios. Assim, os contratos mercantis so uma lares informais se constitui uma autoridade local que
forma social de intermediao de relaes pessoais que se serve de figura mediadora dos conflitos nessas comuni-
estabelecem a partir da mudana de posse ou de proprie- dades populares. Essas autoridades locais so o resultado
dade de bens ou servios (tangveis ou intangveis) que en- de processos histricos locais que atribuem um lugar de
volvem homens e mulheres com alma humana, portanto, autoridade local constituda a partir de uma infinidade

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de processos sociais legitimadores. Nesse sentido, a cons- A histria social e poltica de cada assentamento
tituio da legitimidade comunitria da autoridade local constroi e desconstroi esses mecanismos coercitivos, mas
se revela a partir da trajetria histrica de cada comuni- o fato importante que haja efetivamente uma autorida-
dade. Essa legitimidade pode ser de natureza religiosa, de local que sirva de mediadora nos casos de ruptura e
tnica, cultural, poltica ou mesmo a partir da violncia de conflitos no cumprimento dos contratos mercantis do
e do controle pela fora, como constatamos em algumas mercado informal e, ainda, que disponha de mecanismos
pesquisas empricas sobre o mercado informal na Am- coercitivos (punio) no caso de uma mediao pacfica
rica Latina (ABRAMO, 2009). Como a literatura de an- malsucedida (ABRAMO, 2009). Como sabemos, no h
tropologia econmica nos revela em muitos estudos, os mercado sem instituies que estabeleam a mediao in-
mecanismos de convivncia comunitria que garantem a terpessoal nas relaes mercantis. Nesse sentido, o mer-
ordem social local exigem algum tipo de forma coercitiva cado informal de solo nos assentamentos consolidados
para restringir e controlar os comportamentos conflitivos depende da existncia de relaes de confiana e lealdade
(ou desviantes). Essas formas podem assumir a forma de entre as duas partes do contrato informal, em geral susten-
uma fora coercitiva coletiva passiva, representativa e/ou tadas pela trama de relaes de amizade e/ou parentesco
impositiva (DUTY; WEBER, 2007). que permite uma personalizao opaca ou transparente da
relao mercantil e o estabelecimento de contratos implci-
No caso do mercado informal de solo, as autorida-
tos e da figura de uma autoridade local, que serve de fia-
des locais servem de instituio mediadora dos conflitos
dor desses contratos em termos intertemporais e intergera-
contratuais e permitem que esses contratos sejam respei-
cionais. Essas duas caractersticas definem o ncleo bsico
tados e/ou negociados entre as partes, garantindo, dessa
das instituies informais do mercado informal de solo.
forma, a sua manuteno intertemporal e intergeracional. 59
Muitos estudos antropolgicos sobre a forma operacio- Antes de passar a uma tentativa de estabelecer uma

nal dos mercados e de organizaes formais descrevem taxonomia dos submercados informais de solo, gostaria

formas de coero que no se restringem sua dimen- de recuperar a segunda sugesto de Bagnasco, que enfati-

so coercitiva legal (DUTY; WEBER, 2007). Da mesma za a importncia de no transformar a economia informal

maneira, no mercado informal de solo identificamos for- em um objeto de anlise em si mesmo.

mas e mecanismos coercitivos muito distintos, mas que Bagnasco afirma, e seguimos a sua sugesto, que a
servem para garantir o que podemos chamar de pacto melhor forma de entender a economia informal a partir
contratual do mercado. da sua relao de interao com a economia formal. Em

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
trabalho anterior sublinhamos que as formas de interao que vamos apresentar em seguida, podemos, em termos
entre os mercados formais e informais de solo podem ser esquemticos, classificar o mercado popular informal de
de natureza complementar, de concorrncia ou de efeitos solo urbano como mostra a Figura 2.
de borda com mtua influncia no comportamento e estra-
1. Submercado de loteamentos
tgias dos agentes dos dois mercados (ABRAMO, 2005).
(urbanizaes piratas)
No caso deste trabalho, vamos sublinhar a interao clandestinos
irregulares
entre o mercado formal e informal de solo a partir das suas
2. Submercado nos assentamentos populares informais (APIs)
resultantes agregadas em termos de uso do solo urbano, consolidados

ou seja, na produo e na reproduo da forma urbana das 2.1 Residencial


comercializao
grandes cidades latino-americanas. Como adiantamos na aluguel
introduo, pretendemos demonstrar que h uma simili- 2.2 Comercial
tude de resultados espaciais no uso resultante do funcio- comercializao
aluguel
namento dos submercados formais e informais. Como ve-
remos a seguir, o funcionamento desses dois submercados Figura 2 Classificao do mercado informal
produz simultaneamente uma estrutura compacta e difusa
No nosso caso, incorporamos a definio de in-
do uso do solo. Alm disso, encontramos nos dois submer-
substitutibilidade como uma das variveis-chave para
cados foras de retroalimentao da dinmica de produo
uma construo axiomtica dos estudos sobre a estrutura
da estrutura urbana COM-FUSA.
do mercado e analisamos outros elementos que conside-
60 ramos importantes para definir uma primeira clivagem
Os dois submercados de solo
do mercado informal. Assim, definimos como elementos
informal urbano
determinantes da estrutura do mercado os seguintes ele-
O mercado de terras informal pode ser classifica- mentos: caractersticas da oferta e da demanda de solo;
do em dois grandes submercados, fundirio e imobili- poder de mercado dos agentes econmicos (oferta e de-
rio. Tradicionalmente, a literatura de economia do uso manda); caractersticas informacionais do mercado (assi-
do solo utiliza o critrio de substitutibilidade dos bens metrias e transparncias de informao); caractersticas
fundirios e/ou imobilirios para definir os submercados dos produtos (homogneos ou heterogneos); externali-
de solos urbanos. Utilizando um conjunto de critrios, dades (exgenas e endgenas); racionalidades dos agen-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
tes (paramtrica, estratgica, etc.); e ambiente da tomada porta de acesso do mercado informal de loteamentos. Em
de deciso (risco probabilstico ou incerteza radical). A outras palavras, a inelasticidade da oferta no submercado
identificao dessas variveis aproxima conceitualmen- em reas consolidadas gera uma demanda potencial para
te a nossa abordagem do mercado imobilirio informal o submercado de loteamentos informais.
do tratamento moderno da teoria econmica de merca-
Os dois submercados de solo informal podem ser
do, permitindo, portanto, identificar conceitualmente as
identificados na estrutura urbana da cidade em reas bem
particularidades e as semelhanas do mercado informal
precisas e com distintas funcionalidades no processo de
de solo com os outros mercados formais da economia.
vertebrao urbana. O primeiro submercado opera o fra-
A partir dessas variveis, procuramos identificar diferen-
cionamento de glebas na periferia das cidades, constituin-
as substantivas nos mercados de terra informais, a fim
do-se no principal vetor de expanso da malha urbana e
de estabelecer uma primeira aproximao da definio
da dinmica de periferizao precria, cuja caracterstica
de submercados informais. O resultado desse exerccio
principal nas grandes cidades latino-americanas a ine-
pode ser visto na Figura 2 e permite definir dois gran-
xistncia (ou precariedade) de infraestruturas, servios e
des submercados de solo informais que denominamos:
acessibilidade urbana.
a) submercado de loteamentos; e b) submercado de reas
consolidadas (ABRAMO, 2003b, 2005, 2009). A lgica de funcionamento desse mercado de lote-
amentos oligopolista na formao dos seus preos, mas
O primeiro desses submercados (loteamentos) ,
as prticas de definio dos produtos e do seu financia-
em grande medida, definido por uma estrutura oligopo-
mento nos remetem a tradies mercantis pr-modernas,
lista de mercado, enquanto o segundo submercado (reas
em que a personificao opaca adquire um papel im-
consolidadas) apresenta uma estrutura concorrencial, po- 61
portante de ajuste da oferta s preferncias e capacidade
rm com uma oferta racionada, isto , a oferta no submer-
de gasto da demanda.
cado de reas populares informais (APIs) consolidadas
inelstica em relao ao aumento da oferta. Como vere- A estrutura oligopolista na formao dos preos
mos adiante, na descrio do circuito perverso de retro- um dos fatores da alta rentabilidade mercantil dessa ativi-
alimentao dos dois submercados, essa caracterstica de dade, mas a flexibilidade no ajuste dos produtos e na ade-
inelasticidade ter um papel importante no crescimento quao familiar s formas de financiamentos informal
dos preos informais em reas consolidadas, induzindo um fator de atratividade para os setores populares. Essas
algumas famlias a se deslocarem para a periferia pela duas caractersticas articulam o aspecto de modernidade

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
oligopolista e de flexibilidade ps-moderna em relao b) fator thuneniano de localizao. O fator locali-
oferta de lotes informais com uma dimenso tradicional de zao do loteamento em relao sua acessibili-
personalizao da relao mercantil, definindo um nexo dade e centralidade ponderada pelos meios de
moderno-tradicional de natureza nova no mercado infor- transporte disponveis um componente que
mal que assegura a sua atratividade tanto para os urbani- tambm est incorporado no preo final do lote;
zadores piratas quanto para a demanda popular. Os pro-
c) fator de antecipao de infraestrutura e de ser-
dutos desse submercado de loteamentos so relativamente
vios futuros. O loteador, ao buscar lotes sem
homogneos, e os seus principais fatores de diferenciao
infraestrutura urbana e ao no os disponibili-
nos remetem a dimenses fsicas e topogrficas e s exter-
zar para os seus eventuais compradores, ante-
nalidades exgenas relativas posio do loteamento na
cipa que o poder pblico assumir essas atribui-
hierarquia de acessibilidades e de infraestrutura urbana.
es no futuro. Assim, os loteadores antecipam
Nesse sentido, a produo informal de lotes pode adquirir
o valor futuro de uma rea infraestruturada
certa economia de escala, ainda que a temporalidade da
pelo poder pblico e cobram hoje o que ser
venda desses lotes seja muito instvel e dependa de fatores
ofertado no futuro. Esse ganho de antecipao
externos s variveis do prprio mercado informal.
varia em funo dos clculos de antecipao do
A lgica de formao dos preos no submercado de
tempo mdio que o poder pblico levar para
loteamentos informais obedece a uma composio de fatores
disponibilizar a infraestrutura e os servios
que, somados, definem o preo final dos lotes informais.
urbanos bsicos. Como veremos adiante, o fator
Grosso modo, podemos listar os seguintes fatores de antecipao um dos componentes mais im
62
determinantes dos preos no submercado informal de portantes do ganho de fracionamento da gleba
loteamentos: e conduz os loteadores a buscar glebas baratas
a) fator ricardiano clssico, vinculado aos fatores e com poucas acessibilidades e infraestrutura,
dos custos de fracionamento da gleba. Assim, pois esse fato permite uma margem maior de
as caractersticas topolgicas e topogrficas ganho de antecipao pelo agente que fraciona
determinam custos de fracionamento diferen- a gleba. Em termos espaciais, isso significa uma
ciados que sero incorporados no preo final do busca contnua de novas reas perifricas, por
lote informal; tanto um deslocamento recorrente da fronteira

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urbana ocupada a partir do uso urbano (ou preos relativos do solo (ABRAMO, 2001). Em nossa
periurbano) informal; perspectiva de relacionar o funcionamento do mercado

d) fator de ajuste de mercado. Esse fator um mul- de solo (formal e informal) com a produo da forma

tiplicador ou redutor dos preos em funo da urbana, o importante so os preos relativos, isto , a

concorrncia oligopolista entre os loteadores e/ variao de um preo em uma localizao/espacialidade

ou outros submercados informais e formais. A particular aos outros preos/localizao.


relativa opacidade ou transparncia do mercado Assim, podemos sugerir que a estratgia dos lo-
de lotes informais pode servir de ponderador teadores informais ser sempre a de buscar glebas com
desses redutores e multiplicadores, pois, quanto o intuito de fracion-las, minimizando os custos de
mais opaco for o mercado em termos informa- fracionamento e maximizando os fatores que lhes per-
cionais, menor o peso desse fator na determina- mitam apropriar-se de riquezas produzidas pela varia-
o do preo final; e o dos preos relativos do solo urbano. Nessas condi-
e) fator de facilidade e de flexibilidade nos termos es, a melhor estratgia do ponto de vista espacial a
de contratao de crditos informais. A maior busca de glebas baratas e sem infraestrutura na franja
facilidade e flexibilidade no acesso a um lote a da ocupao urbana do solo. O resultado, em termos
partir de contratos informais de endividamento de produo da forma de ocupao do solo da cidade,
familiar (crdito) gera juros (ou protoganho uma tendncia a extensificao contnua produzin-
financeiro) de natureza informal. Esses juros do uma estrutura difusa da territorialidade da infor-
informais no esto vinculados s taxas bsicas malidade urbana. Em uma palavra, o funcionamento 63
de crdito da economia formal (taxa de juros do submercado de loteamentos informais promove a
fixada pelo Banco Central e praticada pelos extensificao do uso do solo, e a sua resultante a
agentes financeiros formais), mas sero incor- produo de uma forma difusa do territrio informal.
porados ao preo final do lote. Na cartografia da informalidade da cidade do Rio de
Poderamos agregar os fatores de natureza macro Janeiro (Mapa 1), podemos visualizar de forma clara o
ou mesoeconmica, tais como volume de emprego, dis- submercado de loteamentos promovendo um vetor de
tribuio de renda, etc. Porm, esses fatores, em geral, extensificao urbana.
apenas deslocam para cima ou para baixo o gradiente dos

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
64

Figura 3 Mapa da localizao dos loteamentos irregulares ou clandestinos no Rio de Janeiro 2004
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (2004)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
O submercado das reas populares informais con- nos preos finais do mercado informal em reas con-
solidadas apresenta caractersticas bem distintas das do solidadas e tambm ser um atrativo para a demanda
submercado de loteamentos. Vimos algumas delas no qua- desse mercado (ABRAMO, 2005, 2009). Utilizando a
dro comparativo que estabeleceu a distino entre os dois terminologia tradicional, podemos dizer que a liberdade
submercados informais e no vamos desenvolver essas dife- urbanstica e construtiva uma vantagem comparativa
renas neste trabalho (ver ABRAMO, 2005, 2009).3 Porm, importante em relao ao mercado formal de solo e, ao
queremos realar que as externalidades endgenas positivas ser exercida, promove uma compactao nos assenta-
nos assentamentos populares informais consolidados so mentos populares informais.
muito importantes na formao dos preos. Acreditamos
Uma segunda externalidade endgena positiva nos
que existem duas externalidades endgenas muito valora-
assentamentos populares informais consolidados o que
das no mercado informal desses assentamentos. primeira
denominamos de externalidade comunitria. Essa ex-
dessas externalidades denominamos de externalidade de
ternalidade o resultado de uma economia de reciproci-
liberdade urbanstica e construtiva. Essa externalidade
dades em que as famlias tm acesso a bens e servios a
permite ao comprador de um imvel informal exercer um
partir de relaes de dom e contradom, nas quais no de-
direito de uso do solo (fracionamento e/ou solo criado) que
sembolsam valores monetrios para aceder a certos bens
no est regulado pelos direitos urbansticos e de proprie-
e servios (CAILL, 2000). A externalidade comunitria
dade da legalidade do sistema jurdico-poltico do Estado.
sustentada por redes sociais que manifestam dinmicas
A possibilidade de fazer um uso do solo de forma de proximidade organizada (RALLET; TORRE, 2007) e
mais intensiva sem a mediao do Estado pode ser vista permite interaes interfamiliares que reproduzem tem-
como uma liberdade para aquele que tem a posse, ou poralmente os laos de dom e contradom. Esses laos es- 65

propriedade informal, de um lote e/ou edificao. Essa tabelecem uma dinmica de trocas baseada em relaes
externalidade de liberdade urbanstica ser incorporada de confiana e de lealdade (PELLIGIA, 2007).

3
Em Abramo (no prelo), desenvolvemos uma discusso detalhada e de natureza conceitual sobre as formas de funcionamento do mercado informal e as suas
similitudes e diferenas em relao ao funcionamento do mercado formal.

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
Porm, a condio para entrar nessa economia de merao e de compactao cujo resultado em termos de
reciprocidades que garante o acesso a bens e servios uso do solo uma intensificao do uso do solo, portanto,
sem comprometer uma parte dos recursos monetrios uma compactao do territrio informal consolidado.
familiares morar em um assentamento popular in-
formal e ter nele relaes de reciprocidade. Assim, essa Economia das estratgias de localizao
dos mercados informais de solo
externalidade comunitria tende a ser capitalizada nos
preos do solo e capturada pelos vendedores do sub- 1. Submercado de assentamentos consolidados
Economia da proximidade
mercado em APIs consolidados (ABRAMO, 2009). Para
a discusso sobre a forma da territorialidade informal,
insistimos que o fator proximidade um elemento valo- Estrutura compacta

rado pelo mercado informal de solo. A demanda nesse 2. Submercados de loteamentos


mercado busca as externalidades de liberdade urbansti- Economia de reduo de custos

ca e construtiva e a externalidade comunitria.

O resultado concreto da prtica (usofruto) da ex- Estrutura difusa

ternalidade urbanstica e construtiva a compactao


Figura 4 Estratgias dos agentes dos submercados informais de
do territrio informal dos assentamentos populares solo urbano
com o fracionamento dos lotes, aumento da densifi-
cao predial e familiar, e tendncia verticalizao Um terceiro fator que incide no processo de com-
informal. Da mesma maneira, a existncia e a manu- pactao das reas consolidadas informais o crescimen-
66 teno das externalidades comunitrias dependem da to, nas duas ltimas dcadas, dos custos de transporte,
dinmica de aglomerao territorial e dos laos sociais em particular o aumento dos gastos de transporte no
(redes) que se formam a partir dessa aglomerao. As- oramento familiar dos setores populares. O fenmeno
sim, as duas externalidades positivas mais importantes das superperiferias revela o seu aspecto perverso e de
do submercado informal de solo em reas consolidadas iniquidade social com o comprometimento crescente do
promovem e se nutrem da compactao espacial. oramento familiar em custos de deslocamento. Uma res-
Portanto, podemos levantar a hiptese de que o posta dos setores populares a esse fato pode ser a deciso
funcionamento do submercado informal nos APIs conso- de mudar o seu domiclio para reas com maior acessibi-
lidados est estimulado por uma busca de efeitos de aglo- lidade. Os dados censitrios em muitos pases revelam o

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
que poderamos chamar de um retorno dos pobres Vemos que em Bogot, em Caracas e em algumas
centralidade e, na maior parte dos casos, a forma de re- metrpoles brasileiras, o mercado de locao dominan-
tornar centralidade pela via do mercado informal nas te e cumpre um papel importante no acesso dos pobres
reas consolidadas. ao solo urbano. No h a menor dvida de que o cresci-
mento do mercado informal de locao um fenmeno
Como vimos antes, o submercado informal nas
recente e de que a oferta desse mercado o resultado de
reas consolidadas se divide em dois submercados: o sub-
um uso mais intensivo do solo nos assentamentos conso-
mercado de comercializao (compra e venda de lotes,
lidados. A oferta de locao informal, em geral, resulta de
casas e apartamentos); e o submercado de locao. Na
fracionamentos e/ou extenso da unidade residencial ou
impossibilidade de ocupar solo em reas centrais e na im-
da subdiviso do lote original com edificao. Nos dois
possibilidade de ter acesso ao solo formal, o mecanismo
casos, a resultante um uso mais intensivo do solo, por-
social de retorno dos pobres centralidade ser o mercado
tanto, uma compactao dos assentamentos informais.
informal de comercializao e de locao. Resultados de
pesquisas recentes sobre os mercados informais revelam O caso do Rio de Janeiro bastante representa-
a importncia do submercado de locao informal como tivo desse crescimento. Em pesquisa realizada em 2002
forma de proviso habitacional para os setores populares (ABRAMO, 2003b), verificamos que a participao do
(ABRAMO, 2007b). A tabela abaixo revela que em mui- mercado de locao informal representava 15% do mer-
tas cidades latino-americanas o submercado dominante cado de solo nos assentamentos populares informais con-
nas reas populares informais o de locao. solidados. Em apenas quatro anos, em 2006, essa partici-
pao passou a ser de 29,0% e a locao informal cresceu
Tabela 1 Tipo de submercado residencial nos APIs predominantes,
2006 em praticamente todos os assentamentos (favelas) pesqui- 67
sados (ABRAMO, 2007b). Quando vemos a distribuio

PAS SUBMERCADO
do tipo de produto dominante no mercado de locao,
Argentina Aluguel constatamos que os imveis mais procurados so aque-
Brasil Comercializao les de apenas um quarto. A predominncia de pequenas
Colmbia Aluguel
unidades habitacionais no mercado informal de locao
Mxico Comercializao
Peru Aluguel/Comercializao alimenta a tendncia de compactao informal. Assim,
Venezuela Aluguel h dois movimentos que alimentam o processo de com-
Fonte: Abramo (2006)/Infomercado pactao via mercado de locao informal. O primeiro

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
a transformao de alguns moradores dos assentamentos mento de uma chefe de famlia em Florianpolis retrata
em locadores informais, fracionando suas moradias e/ou de forma exemplar essa situao (SUGAI, 2007): Eu
lotes para atender crescente demanda de locatrios em pago aluguel, pago mais da metade do meu salrio, e o
reas informais consolidadas. O segundo movimento pessoal daqui diz que com esse dinheiro eu podia deixar
a preferncia dos locatrios informais por pequenas uni- o aluguel e pagar um lote l longe, mas eu pago o lote
dades em funo da sua reduzida capacidade aquisitiva. e vou morar onde? Eu no tenho dinheiro para colocar
Em geral, essas moradias de locao informal apresen- uma casa de p. Assim, tenho que ficar no aluguel, mes-
tam uma forte densidade domiciliar, o que sugere uma mo sendo to caro.
precarizao do precrio (ABRAMO, 2007b). Tanto o
O depoimento nos revela a incapacidade de pou-
movimento da oferta de locao informal quanto o da
pana familiar para comprar um lote e iniciar um pro-
demanda potencializam a tendncia de compactao das
cesso de edificao progressiva, clssico nos loteamentos
reas informais consolidadas.
informais populares, mas tambm deixa claro que uma
Tabela 2 Produto dominante do mercado de locao por pas, das razes para essa incapacidade de poupana familiar
2006
est relacionada com os altos preos dos aluguis em re-
PAS PRODUTO DOMINANTE lao aos seus rendimentos. Em outras palavras, temos
Argentina 1 quarto (89,8%)
o paradoxo do mercado informal de locao: ao praticar
Brasil 1 quarto (79,4%)
Colmbia 2 quartos (42,7%) preos relativos altos, garante a sua demanda, que no
Mxico 2 quartos (42,2%) capaz de saltar para o outro submercado informal de solo,
Peru 1 quarto (56,2%)
o mercado de loteamentos.
1 quarto (40,3%)
68 Venezuela
2 quartos 38,4%) Tabela 3 Preos mdios dos aluguis em salrios mnimos por
pas, 2006
Fonte: Abramo (2006)/Infomercado
PAS ALUGUEL
A explicao do crescimento do mercado de loca- Argentina 0,24

o informal est associada precarizao do mercado Brasil 0,75


Colmbia 0,68
de trabalho, mas tambm a uma dinmica intergeracional
Mxico 0,55
em que a capacidade de poupana familiar praticamente Peru 0,08
inexistente e o capital inicial necessrio para adquirir um Venezuela 0,45

lote ou casa precria simplesmente no existe. O depoi- Fonte: Abramo (2006)/Infomercado

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Outro fator que alimenta a oferta de locao infor- tras palavras, do ponto de vista da forma do uso do solo,
mal a alternativa que as famlias pobres encontram para o crescimento do mercado de locao nas reas populares
complementar o seu oramento familiar fracionando a informais potencializa a tendncia do mercado informal
sua unidade habitacional para fins de locao. Ademais em produzir uma compactao dessas reas.
desse fator, podemos sugerir que tambm temos um est-
Nos mapas ilustrados na Figura 5 a seguir, vemos
mulo de mercado. No mercado formal, o valor de locao
a cartografia dos dois grandes submercados informais
de um imvel tende a ser inferior a 1% do valor de co-
de solo na cidade do Rio de Janeiro. Podemos visualizar
mercializao desse imvel. Na tabela abaixo, vemos que
uma clara distino espacial entre os submercados de
as taxas de rentabilidade da locao informal na Amrica
loteamento e o submercado de solo nas reas consoli-
Latina so muito superiores ao valor de referncia dos
dadas. O primeiro (Figura 5a) se localiza na periferia
bairros formais.
urbana, enquanto o segundo, nas reas mais centrais da
Tabela 4 Rentabilidade do mercado de locao informal relao cidade (Figura 5b).
entre preos mdios de locao e os preos mdios de compra em
% por pas, 2006
Porm, o elemento importante desse mapa aque-
le que sinaliza que o funcionamento do submercado nos
PAS ALUGUEL
assentamentos consolidados produz uma estrutura com-
Argentina 2,28
Brasil 2,37 pacta, enquanto o funcionamento do submercado de lo-
Colmbia 2,10 teamento promove uma estrutura difusa.
Mxico 1,09
Peru 0,08 A concluso em termos de produo da territoria-
Venezuela 1,51 lidade informal a que chegamos ao verificar as formas de 69
Fonte: Abramo (2006)/Infomercado funcionamento do mercado informal de solo eviden-
te: o submercado em APIs consolidados promove uma
Nesse sentido, podemos dizer que h um estmulo cidade informal compacta, enquanto o submercado de
de mercado na converso de espaos familiares em oferta loteamento produz uma cidade informal difusa, isto ,
no mercado de locaes informais. Esse estmulo perver- o funcionamento do mercado informal de solo para os
so pois reduz o indicador de habitabilidade nas reas setores populares produz uma estrutura urbana COM-
informais representa tambm um estmulo compac- FUSA, ou seja, o mercado informal de solo que produz
tao nos assentamentos consolidados informais. Em ou- simultaneamente uma estrutura compacta e difusa.

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
70

(a)

Figura 5 (a) e (b) Cartografia dos dois submercados informais de solo na Cidade do Rio de Janeiro.
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (2004)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
71

(b)

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O crculo perverso da retroalimentao dos teamento gera uma demanda para o submercado nas re-
dois submercados informais de solo as consolidadas e, vice-versa, este submercado tambm
produz uma demanda para o outro submercado. Temos
O fato de os dois submercados informais produzi-
uma forma de funcionamento dos submercados infor-
rem uma estrutura COM-FUSA do uso do solo urbano
mais de solo em que um submercado promove a demanda
informal grave, pois promove uma dupla precarizao
do outro de forma contnua e circular. Essa dinmica de
do habitat e da reproduo da vida popular. O merca-
demandas de solo informal que se autoalimentam mutua-
do informal, ao promover um territrio cada vez mais
mente cria um sistema fechado que, ao criar efeitos de re-
difuso, impe custos de transporte crescentes aos traba-
troalimentao, reproduz em escala crescente a estrutura
lhadores que vivem nesses loteamentos, mas, quando o
COM-FUSA da territorialidade popular informal.
mesmo mercado produz uma compactao nos assen-
tamentos consolidados, ele causa uma precarizao do Superperiferias
(estrutura urbana difusa)
habitat popular com o aumento de densidade (predial e Submercado de loteamentos
domiciliar) e verticalizao com todas as implicaes nos
Custos de transporte
indicadores de habitabilidade (escassez de ar, sol, etc.) que Precarizao do mercado crescentes
de trabalho
essa compactao promove. Em termos macrossociais, a
existncia e a continuidade do mercado informal de solo Preos
*Territorialidade Retorno da centralidade
esto vinculadas desigualdade na distribuio de renda de trabalhos eventuais (estrutura urbana compacta)
uso itensivo do solo
e incapacidade do poder pblico de promover uma ofer-
Submercado de assentamentos consolidados
ta massiva e regular de moradias. Porm, gostaramos de Comercializao e aluguel
72
sublinhar outro elemento que no est necessariamente
relacionado com o aumento da precariedade laboral ou Figura 6 Crculo perverso de retroalimentao dos dois
submercados informais de solo
com a incapacidade de ao pblica, mas que serve de
motor e alimenta o funcionamento dos dois submercados
No diagrama mostrado na Figura 6, esquematizamos
informais de solo.
o circuito perverso de retroalimentao dos dois submer-
Ao caracterizar o funcionamento dos dois submer- cados informais de solo. Vemos que o funcionamento do
cados informais de solo, vemos que h uma tendncia de submercado de loteamentos informais, ao promover uma
retroalimentao entre eles, na qual o submercado de lo- cidade cada vez mais difusa, impe um custo de transporte

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crescente populao que decide morar em uma periferia consolidadas e mais difusa nas franjas urbanas; a cidade
cada vez mais distante do centro. Da mesma forma, a preca- informal COM-FUSA portadora de uma precarizao
rizao do mercado de trabalho e o crescimento da partici- do habitat popular, como tambm de uma perda de inefi-
pao de trabalhos eventuais exigem a presena fsica desse cincia no uso do solo urbano. Tambm podemos afirmar
trabalhador em alguma centralidade, impondo um custo de que o circuito perverso de retroalimentao promove um
deslocamento que no ser necessariamente compensado crescimento dos preos do mercado informal de solo, in-
com o rendimento dirio do seu trabalho. Uma sada para crementando as distribuies regressivas da riqueza cap-
essas famlias retornar centralidade, mas, para tanto, turada na forma de valorizao do solo.
elas devem retornar pela porta do mercado informal em
reas consolidadas, seja pela mo do mercado de comer- Concluso
cializao, seja pela mo do mercado de locao. Assim,
o funcionamento do submercado de loteamentos produz A concluso deste trabalho exploratrio sobre a

uma demanda para o submercado nas reas consolidadas. relao entre o funcionamento do mercado de solo e a
Entretanto, o crescimento da demanda no submercado produo e reproduo da estrutura do uso do solo a de
em reas consolidadas no pode ser respondido com uma alertar para os riscos do retorno do mercado como prin-
maior oferta em razo da sua relativa inelasticidade. cipal mecanismo de coordenao coletiva do uso do solo
urbano. Como vemos na Figura 7, tanto o mercado in-
Assim, a reao do mercado via preos, isto , os
formal quanto o mercado formal de solo promovem um
preos tendem a crescer. Com isso, temos um aumento
duplo movimento de compactao e difuso, produzindo
de intenes de famlias de disponibilizarem os seus im-
um uso do solo de estrutura COM-FUSA nas grandes
veis ou lotes nas reas consolidadas e de se capitalizarem 73
cidades latino-americanas.
(descapitalizarem) para comprar um lote na periferia e
Bairros formais
construir moradias com melhores (piores) condies de Densificao
das favelas
COMpacta imitao e densificao
em cascata
habitabilidade. Outra vez, o funcionamento de um sub-
Cidades
mercado informal alimenta a demanda do outro; nesse Pobres Latino-americanas Ricos
COM-FUSA
caso, o submercado nas reas consolidadas gerou uma
demanda para o submercado na periferia. Reitera-se que Urbanizaes piratas, Gated communities
ocupaes populares diFUSA condomnios fechados
esse efeito de retroalimentao perverso, pois produz Super periferias (inovao espacial)

uma estrutura urbana informal mais compacta nas reas Figura 7 Mercado informal de solo e a produo da cidade COM-FUSA

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
No temos dvidas de que numa cidade com uma Poderamos concluir com uma discusso sobre os
forma COM-FUSA do uso do solo as exigncias de co- impactos da estrutura COM-FUSA das cidades latino-
ordenao e de controle pblico da liberdade de mercado americanas na formulao das polticas urbanas, mas de-
so imprescindveis para torn-la mais igualitria e mais cidimos terminar este trabalho reproduzindo uma linda
justa do ponto de vista do acesso e da distribuio da afirmao de Samuel Jaramillo (2007),4 em que enfatiza a
riqueza urbana. Contra o retorno da mo inoxidvel do necessidade de uma bssola e de um timo para controlar
mercado, procuramos demonstrar a imperiosa necessida- a fria da mo inoxidvel do mercado. Segundo as pala-
de de lutar pelo retorno da ao pblica de coordenao vras de Samuel, para orientarse en este mar embravecido de la
do uso do solo urbano; uma ao pblica renovada pela ciudad caleidoscpica (COM-FUSA) no vale encomendarse al au-
ampla participao popular em suas decises, que supere xilio hipottico de alguna mano invisible caritativa (el mercado): son
a frmula do planejamento urbano modernista em que o necesarios timn y brjula, es decir, se requiere de la accin poltica
princpio da racionalidade instrumental delegue a poucos democrtica, de nuevo de la planificacin, y de La comprensin de
as decises sobre a vida urbana de todos. conjunto de la dinmica urbana.

74

4
Pargrafo extrado do comentrio de Samuel Jaramillo do livro Cidade Caleidoscpica, de Abramo (2007), publicado na revista Territrios, ACIUR, Bogot,
Colmbia, 2007.

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Science and Urban Economics, n. 25, p. 547-573, 1995.

79

A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
80

3.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
3.
Ocupao urbana e mercado informal
de solo em Salvador
Angela Gordilho Souza e Daniela Andrade Monteiro1

Introduo

D
e forma semelhante s demais grandes cidades brasileiras, Salvador teve a sua expanso urbana marcada por
uma ampla produo habitacional informal, ou seja, realizada revelia de parmetros urbansticos adotados
pela legislao, confrontando-se assim produo formal, que segue as normas urbansticas e edilcias esta-
belecidas pelo poder pblico, em consonncia com o sistema jurdico de propriedade.

A cidade informal perifrica, desassistida e deficiente de atributos de habitabilidade adequados constitui na 81


atualidade um gigantesco problema social e ambiental que afeta cerca de metade da populao das grandes cidades no
pas. As suas razes esto localizadas na combinao de fatores histricos tais como altos ndices migratrios para as
principais reas urbanas, grandes desnveis de renda na sociedade, baixos salrios da maioria da populao, altas taxas

1
As autoras integram o LabHabitar da FAUFBA, sendo a primeira professora doutora do PPGAU/FAUFBA, coordenadora da pesquisa e atual secretria de Habi-
tao do Municpio de Salvador, e a segunda, assistente de pesquisa, arquiteta e mestranda do PPGAU-FAUFBA.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


de desemprego, baixa escolaridade, atuao pblica insu- apresentados a seguir os resultados e anlises prelimina-
ficiente na oferta de habitao social e controle do uso do res obtidos para a Cidade do Salvador, com base em pes-
solo, especulao imobiliria e, sobretudo, nas definies quisa de campo realizada em dez comunidades da capital.
da legislao urbanstica, desde os seus primrdios, pol- Seguindo as indicaes da pesquisa nacional, a amostra de
tica segregadora e excludente. Salvador abrangeu os trs submercados previstos venda,
compra e aluguel , considerando todos os imveis das
Essa marcante presena das reas de informalidade
comunidades selecionadas nessas categorias.
no solo urbano, gradativamente ampliadas, verticalizadas
e consolidadas nas ltimas cinco dcadas, representa tam- Para o conjunto geral encontrado foram feitas an-
bm um gigantesco mercado imobilirio paralelo, pouco lises dos dados tabulados, tanto por comunidade quan-
conhecido nas suas dinmicas internas. O intenso pro- to para o universo pesquisado, conforme apresentadas
cesso de comercializao e locao de imveis que ocorre neste trabalho, que traz uma caracterizao atualizada
nessas reas compe uma estrutura imobiliria com ca- do mercado informal do solo em Salvador. Apresenta-se
ractersticas prprias quanto ao tipo de edificaes, par- tambm, de forma indita, a espacializao da ocupao
celamentos do solo, preos estimados e praticados, tran- informal do solo para toda a Regio Metropolitana de
saes, financiamentos, mobilidade intra e interurbanas, Salvador, o que permite uma abordagem preliminar da
entre tantos outros aspectos que configuram o mercado sua configurao na cidade-regio.
informal do solo. Enfim, as diferenas se localizam no
apenas em termos estruturais como tambm entre comu- 1 Antecedentes na produo da cidade
nidades de uma mesma cidade, entre cidades e regies. informal em Salvador
82
Visando ao aprofundamento desse conhecimento, A Cidade do Salvador representa, historicamente,
sobretudo na perspectiva de uma abordagem comparativa uma referncia urbana importante no Brasil, no s por
para as grandes cidades brasileiras, a partir de uma mesma sua dimenso populacional, atualmente em torno de 2,7
metodologia definida para a rede nacional Infosolo,2 so milhes de habitantes, mas, sobretudo, pelos seus 450 anos

2
Este trabalho compreende uma primeira abordagem da pesquisa local desenvolvida no perodo de agosto de 2004 a setembro de 2006, no mbito do Ncleo
Salvador UFBA, integrante da Rede Nacional InfoSolo, coordenada pelo IPPUR/UFRJ e financiada pelo programa HABITARE/FINEP.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
de histria. Constituindo-se numa das colonizaes mais A partir desse processo de industrializao, o cres-
antigas da Amrica Latina, salienta-se tambm pela sua im- cimento populacional passa a ser em torno de 50% a cada
portncia econmica e cultural, o que lhe confere uma for- dez anos, para decair em perodo recente, atingindo um
te identidade no seu processo de transformao urbana. percentual de 18% em relao ltima dcada. A mancha
Como primeira capital do pas, desde os tempos de ocupao urbana, que nos anos 1920/30 atingia pr-
coloniais atraiu grandes investimentos, posio que lhe ximo a mil hectares, em 2000 chega a aproximadamente
conferiu um significativo papel na economia do pas e da 15 mil hectares.
regio. Assim vem acumulando historicamente funes
Nas ltimas dcadas, Salvador vem reduzindo a
distintas, que, associadas s caractersticas do stio, sua
sua participao no conjunto da populao regional, en-
insero na economia nacional, s intervenes pblicas
quanto os municpios perifricos ampliaram a sua par-
e privadas no ambiente construdo e s suas caractersti-
ticipao. Apesar disso, em 2000, o municpio capital,
cas socioculturais, interferiram na forma como o espao
individualmente, continuava detendo 80% do total da
urbano est organizado.
populao da Regio Metropolitana de Salvador (RMS),
O principal momento de inflexo no seu cresci-
percentual relativamente elevado se comparado ao peso
mento ocorreu entre os anos 1940 e 1950, quando a po-
dos municpios de outras capitais estaduais do pas no
pulao da cidade passou de 290 mil para 417 mil habi-
conjunto das suas regies metropolitanas. Por outro
tantes, ou seja, um crescimento de 44% em apenas dez
lado, a populao da RMS representa quase 25% da po-
anos, enquanto, nos vinte anos anteriores, 1920-1940, o
pulao do Estado da Bahia, conforme ilustra a Tabela
acrscimo havia sido de apenas 2% (IBGE, 1991, 2000).
83
1, a seguir.
Esse crescimento abrupto tem como componen-
te principal o movimento migratrio da zona rural, com Essa dinmica populacional de altas taxas de cres-

as primeiras iniciativas industriais e a ampliao do setor cimento a partir da dcada 1950 provocou uma demanda

de servios, inicialmente com a instalao da Petrobrs, intensiva de novas habitaes em Salvador, questo que
em meados da dcada de 1950, seguida pela implantao esteve associada s condies de rendimentos insuficien-
do Centro Industrial de Aratu (dcada de 1970), do Plo tes da maioria dessa populao no acesso ao mercado
Petroqumico (dcada de 1980) e, mais recentemente, do imobilirio emergente, bem como a uma intensiva valori-
Complexo Industrial da Ford. zao do solo urbano.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Tabela 1 Populao residente nos municpios da Regio Metropolitana de Salvador, taxas geomtricas anuais mdias de crescimento de
1960 a 2000 e total de domiclios

1960 1970 1980 19911 20002 Taxa de Crescimento


Municpios % % % % % 1960/ 1970/ 1980/ 1991/
Total Total Total Total Total
RMS RMS RMS RMS RMS 1970 1980 1991 20006

Camaari 21.849 3,0 33.273 2,9 89.475 5,0 113.639 4,6 161.727 5,3 4,3 7,6 4,2 4,0
Candeias 18.484 2,5 34.195 3,0 54.081 3,1 67.941 2,7 76.783 2,5 6,3 4,7 2,1 1,3
Dias
- - - - - - 31.260 1,3 45.333 1,5 - - 3,8 4,2
dAvila3
Itaparica 7.772 1,1 8.391 0,8 10.877 0,6 15.055 0,6 18.945 0,6 0,7 2,6 3,0 2,5
Lauro de
9.865 1,3 10.007 0,9 35.309 2,0 69.270 2,8 113.543 3,8 0,1 13,4 6,3 5,6
Freitas
Madre
- - - - - - 9.183 0,4 12.036 0,4 - - 0,9 3,0
de Deus4
Salvador 635.917 86,6 1.007.195 87,7 1.493.688 85,0 2.075.273 83,1 2.443.107 80,9 4,7 4,0 2,9 1,8
So
Francisco 18.455 2,5 20.738 1,8 17.835 1,0 20.238 0,8 26.282 0,9 1,2 -1,5 1,2 2,9
do Conde
Simes
9.963 1,4 22.019 1,9 43.578 2,5 72.526 2,9 94.066 3,1 8,3 7,1 4,7 2,9
Filho
Vera Cruz 11.781 1,6 12.003 1,0 13.743 0,8 22.136 0,9 29.750 1,0 0,2 1,4 4,4 3,3
RMS 5
734.086 100 1.147.821 100 1.766.582 100 2.496.521 100 3.021.572 100 4,6 4,4 3,1 2,1
Estado 5.920.447 - 7.493.470 - 9.454.346 - 11.867.991 - 12.070.250 - 2,4 2,4 2,0 1,0

Fontes: Bahia (1992, 1994) e IBGE (2000).


Compilao: Gordilho-Souza (1999).
84 1
Para 1991, considerou-se os dados do IBGE (1991).
2
Para 2000, considerou-se os dados do IBGE (2000).
3
Incorporado RMS em 25/02/85, desmembrado de Camaari.
4
Incorporado RMS em 13/06/89, desmembrado de Salvador.
5
Instituda em 08/06/73.
6
ndices conforme clculos do SEI/Seplantec (2002).

Nesse momento, em que se prioriza a difuso da por dcadas, ao tempo em que ocorriam invases em re-
propriedade imobiliria, surgem os primeiros loteamen- as pblicas e residuais, como a grande ocupao de Ala-
tos populares implantados pela iniciativa privada na capi- gados, nas reas de mangues de Itapagipe e, em seguida,
tal, sobretudo no subrbio de Salvador, que ficam vazios por toda a cidade.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
At ento predominavam no mercado imobilirio fato de que o morador de Salvador, mesmo quando pro-
da cidade o arrendamento ou aforamento de terras e o prietrio da sua casa, raramente proprietrio do solo
aluguel de casas, tendo como grandes proprietrios fam- que ocupa (BRANDO, 1978).
lias abastadas, o Estado e a Igreja. A situao predomi-
Assim, em Salvador, a questo da habitao para
nante de enfiteuse em terras pblicas acaba por contribuir
as camadas mais pobres, abaixo de trs salrios mnimos
para que grandes glebas de propriedade duvidosa na peri-
(SM) de renda familiar, acabou sendo resolvida de for-
feria imediata passem a ser ocupadas a partir do final dos
ma aleatria, margem do mercado formal, sem controle
anos 1940, sendo designadas como invases.
do poder pblico e em condies precrias. Ocorreu no
Sobre as ocupaes por invaso, vrios estudos fo- apenas por meio das chamadas invases, mas tambm por
ram realizados, enfocando-se desde a primeira ocorrncia, outros tipos de ocupao com situao fundiria irregu-
em 1946. Registra-se a partir dos anos 1980 um recrudes-
3
lar, os loteamentos clandestinos, alm de parcelamentos
cimento das invases, passando a representar, em apenas efetuados por arrendamentos e aforamentos, esses tam-
dez anos, o dobro de rea at ento ocupada com esse tipo bm revelia dos regulamentos urbansticos, ainda que
de produo habitacional, contabilizando, no incio dos em situao fundiria legal.
anos 1990, um total de 357 ocorrncias mantidas e cerca
Como no restante do Brasil, a poltica habitacional
de 28% da populao do municpio habitando nas reas
implantada para atender a essas novas demandas, por inter-
de invases (GORDILHO-SOUZA, 1990, 1999).
mdio do BNH/SFH (1964/86), buscou financiar moradia
Os antigos bairros populares, a exemplo de Quin- para a populao de baixa renda, mas, na prtica, acabou
tas, Garcia, Liberdade e Engenho Velho, sofreram um atendendo prioritariamente demanda solvvel, famlias
85
intenso processo de densificao e mantm, at os dias com rendimentos acima de 3 SM. Em Salvador e na sua re-
atuais, o sistema de arrendamento. Isso contribui para o gio metropolitana, a produo estatal atingiu os seguintes

3
Dos estudos existentes, apenas Mattedi (1979), Neves (1985) e Gordilho-Souza (1990) tomam as invases como elemento principal de pesquisa. Os demais
estudos, Santos (1959), Brando (1963, 1978), Borges (1982), Franco (1983) e Pinho (1986), reportam-se s invases em um contexto mais amplo. Os poucos
trabalhos municipais no so atualizados, tampouco suficientemente abrangentes. O levantamento da Prefeitura, Invases recentes em Salvador: 19861988
(SALVADOR, 1988), refere-se a um perodo limitado, somando 40 reas; levantamento anterior, Legalizao de lotes urbanos em Salvador, indicou, na ocasio,
um total de 124 ocupaes informais (SALVADOR, 1985).

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


resultados: a URBIS, instituio responsvel pela produo associada aos processos de parcelamento improvisado
para as faixas at 5 SM, durante a sua existncia, de 1965 a e de autoconstruo. Compem o conjunto de invases
1998, produziu um total de 64 mil unidades, sendo 52 mil parcelamentos irregulares e outras formas de ocupao,
em Salvador e 12 mil nos demais municpios da RMS, a deficientes de atributos de habitabilidade, que no conjun-
grande maioria para as faixas de 3 a 5 SM. O INOCOOP, to constituem a ocupao informal do solo urbano.
que atuou nas faixas de renda mais altas, de 5 a 12 SM, pro-
duziu em Salvador um total de 37 mil unidades at 2000. A 2 Qualificao da informalidade na
produo da Prefeitura de Salvador esteve voltada, sobretu- ocupao do solo em Salvador
do, para a populao at 3 SM, atravs da implantao de Os diferentes processos socioespaciais acumula-
lotes urbanizados, que, dos anos 60 at 2000, alcanou um dos historicamente conferem cidade de Salvador uma
total de 20 mil lotes. Para Salvador, esse total de 112 mil justaposio de padres diferenciados de produo do es-
unidades construdas at 2000 representou apenas 17% do pao construdo. Alguns, remanescentes do passado, re-
total de 651 mil domiclios registrados no mesmo ano. Mais sultam de posse imobiliria dividida os arrendamentos
recentemente, foram produzidas cerca de 10 mil unidades , seguidos por aqueles produzidos pelo capital imobili-
em Salvador, pelo Programa de Arrendamento Residencial, rio e pelo poder pblico. Outros foram originalmente
por intermdio da Caixa Econmica Federal, para as faixas produzidos por processos no-capitalistas, que tiveram
de renda de 3 a 6 SM. As demais intervenes pblicas re- nas invases a principal alternativa habitacional para a
centes atingem a urbanizao de reas informais e produ- populao pobre, somadas a outros tipos de ocupaes
o de unidades para relocao de famlias residentes.4 informais. Para identific-los na sua pluralidade, consi-
86 Diante desse quadro de insuficincia de oferta ha- deram-se como principais indicadores os processos de
bitacional nas polticas pblicas para as camadas de renda produo e apropriao privatizada na fragmentao do
mais baixa, as solues encontradas para moradia popu- solo e o atendimento s normas urbansticas relativas aos
lar estiveram, sobretudo, vinculadas produo informal, parcelamentos para habitao.

4
Os dados foram compilados em diversas fontes: URBIS (ESPRITO SANTO, 2002); INOCOOP (SOUZA & CONSULTORES ASSOCIADOS, 2000); PMS
(GORDILHO-SOUZA, 1999); e CAIXA (ESCRITRIO DE NEGCIOS; SALVADOR, 2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Para a obteno dessas informaes, foram verifi- de Posturas. No estudo original encerra-se o perodo em
cadas enormes limitaes nos dados de fontes oficiais. O 1991, viabilizando o cruzamento com dados censitrios do
censo restringe-se ao domiclio, com poucas informaes mesmo ano, por subdistrito, bem como os dados da man-
sobre o lote em si. Em relao irregularidade urbansti- cha de ocupao urbana, com base em aerofotos de 1992.
ca, as informaes da Prefeitura so insuficientes. Dessa A cidade antiga, para a qual vigoraram outros determinan-
forma, foi montada uma metodologia prpria, privilegian- tes na ocupao urbana e habitacional, foi delimitada con-
do-se como informao bsica a macrodistino de uso e siderando-se o espao construdo at a dcada de 1920.
ocupao do solo e as caractersticas dos parcelamentos As formas contemporneas de habitao foram
para habitao, distinguindo-se as subreas homogneas classificadas segundo os diferentes tipos de subdiviso e
conforme indicadores preestabelecidos (GORDILHO- apropriao do solo, identificando-se uma tipologia b-
SOUZA, 1999). Para isso, foram considerados os da- sica, composta de seis modalidades de parcelamento do
dos oficiais dos loteamentos aprovados pelo municpio, solo para Salvador, quais sejam, por ordem cronolgica
complementando-se com pesquisa direta em aerofotos, de surgimento: a) vilas habitacionais; b) loteamentos pri-
plantas cartogrficas e investigao de campo para che- vados; c) ocupao coletiva por invaso; d) conjuntos ha-
cagem e informaes adicionais. Esses dados foram es- bitacionais; e) loteamentos pblicos; e f) outros tipos de
pacialmente qualificados e quantificados, possibilitando parcelamento informais, tais como arrendamentos, afora-
mapear um esboo sntese da tipologia habitacional. 5
mentos e loteamentos clandestinos.

Na referida metodologia de identificao de ocupa- Alm das reas de predominncia habitacional, foram
o habitacional, considerou-se o perodo 1925/91, tendo definidas tambm as reas com grandes concentraes de
como marco contemporneo 1925, ano do primeiro regis- equipamentos servios, comrcio, indstria ou uso institu- 87

tro de loteamento na Prefeitura de Salvador, quando se ini- cional; o macrossistema virio, identificando-se as avenidas
cia a privatizao ampliada do solo atravs da mercantili- de vale e principais vias de cumeada, rodovias e linha frrea;
zao deste, regulada pelas normas urbansticas do Cdigo vazios (parques, reas verdes e livres) e elementos hdricos.

5
Foram elaborados mapas digitais utilizando-se dos softwares AutoCAD e EXCEL, tendo como base as aerofotos da CONDER/1992 e a cartografia RMS/Si-
car1985. Para a rea antiga tomou-se como marco temporal a dcada de 1920, quando passam a ser considerados os primeiros regulamentos urbansticos
para Salvador.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Essa classificao constitui a base informativa da minantemente habitacional no municpio (11.370 hec-
tipologia de ocupao do solo em Salvador. Depois de tares), 91,6% (10.409 hectares) corresponde expanso
mapeadas, as reas foram calculadas por tipo, conforme ocorrida de 1925/91. Desse total, os loteamentos pri-
apresentadas na Tabela 2, a seguir, ressaltando-se os as- vados representam a maior rea dentre os tipos de ocu-
pectos pertinentes ocupao informal. pao, constituindo 41,8% em relao rea ocupada
Em termos quantitativos, os resultados encon- total de habitao, seguidos por outros tipos 18,0%,
trados para a rea continental do municpio demons- invases 14,3% e conjuntos 10,8%. As menores por-
tram algumas indicaes importantes da configurao es compreendem as vilas 0,3% e os loteamentos p-
urbana atual. Para 1991, do total de ocupao predo- blicos, 2,5%.

Tabela 2 Formas de ocupao habitacional do Municpio de Salvador na configurao urbana, 1925-1991

Classificao 1 reas (km) reas (ha) % Municpio % Habitao


Ocupao antiga (at dcada de 1920) 9,61 961 3,43 8,45
Vilas habitacionais 0,36 36 0,13 0,32
Loteamentos privados 47,52 4.752 16,96 41,80
Ocupao coletiva por invaso 16,33 1.633 5,83 14,36
Conjuntos habitacionais 12,37 1.237 4,42 10,88
Loteamentos pblicos 2,87 287 1,02 2,52
Outros tipos de parcelamento informal 20,51 2.051 7,32 18,04
Insuficincia de dados 4,13 413 1,47 3,63

88 rea ocupada com predominncia de habitao 113,70 11.370 40,58 100,00


Grandes equipamentos 20,25 2.025 7,23 -
rea total ocupada 133,95 13.395 47,81 -
rea verde e/ou livre, elementos hdricos e vias 146,19 14.619 52,19 -
rea continental do municpio 280,14 28.014 100,00 -
rea insular do municpio 32,86 3.286 -
rea total do municpio 2 313,00 31.300 -

Fonte: Gordilho-Souza (1999).


1
Classificao estabelecida conforme metodologia da pesquisa, tendo como base o mapeamento Formas de Ocupao Habitacional na Cidade do Salvador,
1940/1991, FAUFBA/CNPq, 1991/97, coordenado pela autora.
2
Dado oficial do IBGE (1991) e Bahia (1994b, p. 185). Os demais dados foram levantados e calculados para a pesquisa.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Com base nessa tipologia determinou-se a legali- informao, foram obtidos 32,4% para as ocupaes
dade urbanstica das ocupaes habitacionais, identifi- informais (14,3% para invases e 18,0% para outros
cando-se os parcelamentos formais vilas, loteamentos tipos de informalidade); e, para o somatrio de ocu-
privados, conjuntos habitacionais e loteamentos pblicos paes formais, 55,6% (Tabela 3). Apesar do menor
e os informais, abrangendo as invases coletivas e outros ndice de informalidade da ocupao, devido s altas
parcelamentos que no tiveram projetos urbansticos pre- taxas de densidades nessas reas, mdia de 300 hab/ha,
viamente aprovados pelo municpio. verificou-se que 60% da populao moram em parcela-
Portanto, quanto legalidade urbanstica, sub- mentos informais.
traindo-se a rea de ocupao antiga e aquelas sem

Tabela 3 Legalidade urbanstica nas reas de habitao do Municpio de Salvador, 1991

Classificao 1 reas (km) reas (ha) % Municpio % Habitao


Ocupao antiga (at dcada de 1920) 2 9,61 961 3,43 8,45
Formal 63,12 6.312 22,53 55,52
Informal 36,84 3.684 13,15 32,40
Insuficincia de dados 4,13 413 1,47 3,63
rea ocupada com predominncia de habitao 113,70 11.370 40,58 100,00
Grandes equipamentos 20,25 2.025 7,23 -
rea total ocupada 133,95 13.395 47,81 -
rea verde e/ou livre, elementos hdricos e vias 146,19 14.619 52,19
rea continental do municpio 280,14 28.014 100,00 - 89
rea insular do municpio 32,86 3.286 -
rea total do municpio 3 313,00 31.300 -

Fonte: Gordilho-Souza (1999).


1
Classificao estabelecida conforme metodologia da pesquisa.
2
A rea de ocupao antiga no foi classificada quanto legalidade urbanstica. O primeiro loteamento registrado na Prefeitura, Vila Bonfim, data de 1925.
3
Dado oficial do IBGE (1991) e Bahia (1994b, p. 185). Os demais dados foram levantados e calculados para a pesquisa.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Observa-se que, no caso das ocupaes formais, para efeito de aprovao do projeto da edificao no lote.
presume-se tambm a sua legalidade quanto proprieda- Quanto s situaes diversificadas de legalidade, conside-
de fundiria, pelo fato de a apresentao de escritura ser ra-se ainda que as ocupaes que ocorrem revelia das
uma condio obrigatria para registro e liberao de al- normas urbansticas podem ter seus imveis registrados
var de construo, pr-requisito tcnico-jurdico defini- para efeito de cobrana do Imposto Predial e Territorial
do para a garantia do bem-estar coletivo e da preservao Urbano (IPTU), quer por segurana de permanncia,
do ambiente urbano.6 quer por imposio da fiscalizao. Obtm-se, assim, ca-
dastramento pblico, no significando, no entanto, lega-
Nota-se, tambm, que, em alguns casos da ocupa-
lidade plena da ocupao.7
o formal, aps a concesso do habite-se, podem ocorrer
modificaes no projeto inicialmente aprovado, mar- Seguindo a mesma metodologia de identificao
gem da fiscalizao, incidindo-se em procedimentos ir- espacial do uso do solo urbano e da classificao de ocu-
regulares perante as normas, a exemplo da ocupao de pao habitacional dos tipos formal e informal, essas
reas livres no prprio lote ou reas pblicas, ou mesmo configuraes foram atualizadas e ampliadas para a RMS,
inadequao de usos, entre outras situaes que ampliam com base em aerofotos de 1998, conforme indicadas no
o ndice de irregularidade nas ocupaes. Por outro lado, mapeamento documentado no projeto.8

possvel que o projeto da edificao possa ter sido apro- Em relao insero da informalidade no espao,
vado sem que o parcelamento no qual est inserida tenha primeira vista, como indica o mapa da Figura 1, per-
ocorrido segundo as normas urbansticas, como o caso cebe-se certa fragmentao na distribuio espacial dos
das reas de arrendamento. Nessas reas, o documen- tipos de ocupao formal e informal, que se entrelaam
90 to de escritura da gleba pode servir como comprovante na superfcie ocupada do municpio. No entanto, uma

6
Na formalizao do registro municipal para parcelamentos e/ou edificao, depois da solicitao do alvar de construo, submetendo-se o projeto, anexado
escritura do terreno ou gleba, segue-se o procedimento de avaliao da implantao do projeto, concedendo-se, ento, o habite-se, quando se obtm a escritura
definitiva dos lotes e a averbao da edificao. S ento feito o lanamento para efeito tributrio.
7
Nem todos os imveis cadastrados no municpio esto necessariamente regularizados quanto s normas urbansticas, ou quanto questo da propriedade do
imvel, uma vez que muitos lanamentos so feitos ex-officio, portanto sem alvar ou habite-se emitidos pelo rgo responsvel. Para efeito de inscrio tri-
butria, a comprovao de propriedade pode ser um contrato de compra e venda, escritura do proprietrio anterior e, no caso de arrendamento, uma declarao
do proprietrio da gleba, anexada documentao de escritura da mesma, situaes que levam a estimativas imprecisas em relao questo da legalidade de
ocupao.
8
Para isso foi montada uma nova base georreferenciada, apoiada nas imagens de aerofotos de 1998, sendo essa edio a mais atualizada existente para toda a
RMS, e de 2002, para o municpio de Salvador (GORDILHO-SOUZA, 2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
anlise mais cuidadosa demonstra que essa mesclagem na maior parte, pequenas e segmentadas, constituindo-se
tem predominncias espaciais e especificidades a serem tambm em ocupaes mais antigas, ocorridas nas dca-
consideradas. H certa predominncia de ocupaes in- das de 1930/40, portanto consolidadas. Quanto s ocupa-
formais na rea do miolo da cidade, ao longo da BR-324 es formais, essas se localizam prioritariamente prxi-
e na orla do Subrbio Ferrovirio, na borda da Baa de mo rea central, bem como ao longo da orla ocenica e
Todos os Santos. Aquelas encontradas na zona sul, prxi- da Av. Paralela, na direo do Aeroporto e da Estrada do
ma ao Centro, e na zona da orla do oceano Atlntico so, Coco, zona de expanso turstica.

Legenda
Via frrea
Sistema virio bsico
Rios e crregos
Represas, lagos e diques
Limite municipal

Ocupao
Ocupao antiga
Formal
Informal
Insuficincia de dados
Grandes equipamentos

91

0 5 10 20 30

km

Figura 1 Ocupao informal na Regio Metropolitana de Salvador, 1925-1998

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


A partir dessas consideraes sobre os parcelamen- urbana, entende-se que essa superposio de demandas tor-
tos informais, verifica-se que a situao investigada confi- na mais complexas ainda as possibilidades de intervenes
gura-se mais grave ainda ao ser analisada do ponto de vista na renovao do ambiente construdo, particularmente na
de limites de condies de habitabilidade. Mesmo nas situ- questo social e da habitao na sua insero urbana.
aes em que os loteamentos foram previamente aprova- Observa-se que a ocupao urbana contnua tem se
dos conforme as normas municipais, tambm se observam ampliado significativamente na faixa da orla de Lauro de
irregularidades no processo de ocupao, que contribuem Freitas e Camaari, impulsionada pela implantao de uma
para a precariedade habitacional do meio urbano. nova via litornea, inicialmente com o trecho da Estrada do
Portanto, a excluso social urbanstica manifesta-se Coco, at Itacimirim, no final da dcada de 1970, ampliada
no prprio fenmeno da segregao espacial, uma vez que, com a construo da Linha Verde, BA-099, na dcada de
separando as reas de moradia na cidade por classes sociais 1990. J nas dcadas de 1970 e 1980, inicia-se a ocupao
distintas, coloca de fora das melhores condies de ha- mais expressiva nessa direo, com a implantao de lote-
bitabilidade as populaes mais pobres, o que resulta em amentos balnerios, logo ocupados tambm pelas deman-
acessos diferenciados s benfeitorias e ao conforto urbano. das advindas da implantao do Plo Petroqumico de Ca-
maari. Mais recentemente, vm sendo implantados outros
3 Evoluo da ocupao urbana metropolitana tipos de empreendimentos, voltados para o turismo, como
e da informalidade na dcada de 1990 os resorts em Praia do Forte, Guarajuba e Itacimirim. Em
A ocupao urbana contnua de Salvador configu- 1997, iniciou-se a construo de um grande complexo tu-
ra-se cada vez mais espraiada no mbito do espao regio- rstico, o Projeto Saupe. Localizado beira-mar, a 90 km
nal, expandindo-se a partir da dcada de 1990 para alm do centro de Salvador e a 70 km do aeroporto, insinua-se
92 da rea metropolitana industrial, redesenhando-se com a como um dos maiores complexos hoteleiros no pas, com
apropriao de espaos para o turismo. A cidade-regio 4 mil leitos, parques e reas de lazer, ocupando um total
que emerge amplia-se, absorvendo o ambiente constru- de 1.750 hectares. Outros projetos recentes contribuem
do pelas suas caractersticas fsicas, naturais e contedos para essa expanso macrourbana, como a duplicao da
histricos, acumulativo de valores simblicos e culturais, Linha Verde, atraindo novos investimentos em empreen-
que tambm passam a ser consumidos, exigindo outras dimentos voltados para a populao de mdia e alta renda
formas de estruturao e preservao ambiental. (GORDILHO-SOUZA, 2001).

Tomando-se os projetos urbanos realizados nesta Em relao ocupao informal nessa regio litor-
ltima dcada como sinais desse novo padro de economia nea, alm dos antigos povoados de pescadores preexisten-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
tes, praticamente a no ocorreram invases. A expanso gura 2, notria a predominncia da informalidade no
urbana recente se d basicamente por meio de condomnios municpio de Salvador. Nota-se ainda que a segregao
de luxo e loteamentos balnerios para as classes de renda socioespacial tambm se pronuncia na cidade-regio,
mdia, alm dos empreendimentos hoteleiros. Apenas no caracterizada pela segmentao de ocupao por renda,
entorno das reas industriais metropolitanas observam-se
predominando a formalidade na rea ao longo da orla
pequenas concentraes de produo informal do solo.
atlntica, confrontando-se ocupao informal nas peri-

4 Dimenso espacial: suburbanizao, ferias dos ncleos urbanos.


informalidade e densificao na RMS Observa-se que os principais vetores de expanso
Analisando-se mais detidamente a ocupao do da informalidade situam-se, sobretudo, no mbito do
solo na RMS, de acordo com o mapa apresentado na Fi- Municpio de Salvador, seja pelo processo de verticali-

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Rios e crregos
Represas, lagos e diques

Ocupao
Ocupao antiga
Formal
Informal
Insuficincia de dados
Grandes equipamentos

93

0 4 8

km

Figura 2 Ocupao informal no Municpio de Salvador, 1925-1998

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


zao das reas ocupadas, seja pela ocupao de vazios processo de verticalizao das edificaes existentes, esse
remanescentes. Como j salientado, essa periferia loca- s pode ser quantificado por meio de anlises compara-
liza-se, sobretudo, na rea do miolo da Cidade e na rea tivas entre dados dos censos, considerando-se as ocupa-
do subrbio, regies onde se concentram os vazios ainda es que coincidam com setores censitrios.
passveis de ocupao, que representam menos de 20% Esse levantamento da ocupao urbana na metr-
da rea continental do municpio. pole, por si, j evidencia a preponderncia da ocupao de
Em relao aos demais municpios da RMS, a in- Salvador na regio e os atuais limites impostos na expan-
formalidade menos significativa, notificando-se recentes so territorial do municpio capital, apontando para uma
ocupaes coletivas do movimento dos sem-terra em re- conurbao imediata, associada crescente densificao
as rurais e de novas invases nos arredores dos ncleos da ocupao no municpio capital.
urbanos. Por outro lado, no caso de Salvador, tambm se
observa a partir de final da dcada de 1990 um crescente 5 A estrutura do mercado informal do solo
em Salvador e as reas pesquisadas
movimento de organizaes de famlias sem teto, que ocu-
pam edificaes vazias ociosas, sobretudo nas reas cen- Sobre o mercado imobilirio, poucos so os estu-
trais, prximo cidade antiga (Comrcio, Itapagipe e ou- dos existentes, sobretudo no que se refere produo in-
tros bairros comerciais), que somam atualmente cerca de 4 formal.9 Por outro lado, notria a ausncia de empresas
mil famlias, distribudas em torno de 20 acampamentos. incorporadoras e imobilirias na periferia. Sobre a ques-
to fundiria, as informaes no esto disponibilizadas,
Em relao expanso extensiva de invases em
demandando pesquisa direta para a compreenso do mer-
94 Salvador na ltima dcada, essa ocorreu, sobretudo, nas
cado imobilirio nessas reas.
zonas mais perifricas, nas reas limtrofes do municpio
no extremo norte, bem como na ampliao de grandes Nesse sentido, com base na espacializao atuali-
ocupaes ocorridas na dcada de 1980, a exemplo de zada das reas de informalidade em Salvador, foram sele-
Bairro da Paz e Nova Constituinte. Quanto ao notvel cionadas as comunidades a serem pesquisadas, de acordo

Localizou-se apenas uma pesquisa com dados recentes, que compreende um trabalho desenvolvido para a Seplam/PMS em 2001, abrangendo alguns bairros no
9

Municpio de Salvador. Outras referncias foram encontradas em diagnsticos realizados para o PEMAS, abrangendo alguns municpios da RMS.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
com os critrios estabelecidos para a pesquisa nacional partir do final de 1940 ex.: Vila Ruy Barbosa, Alagados,
Infosolo, selecionando-se apenas ocupaes originadas Calabar, Candeal, etc.
por processo de invaso e autoconstruo. Tambm fo- Subrbio ferrovirio loteamentos populares
ram considerados parmetros tipolgicos diferenciados, implantados a partir de 1940 ex.: Plataforma, Lobato,
de forma a garantir a diversidade de situaes quanto ao Praia Grande; seguidos por ocupaes informais ex.:
mercado informal. Para isso foram estabelecidas variveis Novos Alagados, Bate Corao, Nova Constituinte, Bai-
de definio das reas a serem selecionadas, quais sejam: xa do Caranguejo, etc.

a) caractersticas topolgicas (centralidade) e rea da orla ocenica ocupao a partir de


topogrficas (rea plana ou em declive); 1950/60, loteamentos para alta renda ex.: Ondina, Pitu-
ba, Costa Azul, Jardim Imperial, etc.; parcelamentos in-
b) posio dos bairros do entorno na hierarquia
formais ex.: Itapu, Boca do Rio, Pituau; e ocupaes
socioespacial da cidade;
informais ex.: Nordeste de Amaralina; Bairro da Paz,
c) posio nos vetores de estruturao intraurbana Recanto dos Coqueiros, Alto da Sereia, etc.
(reas de expanso, consolidadas); Miolo da cidade ocupaes a partir de 1970/80,
d) populao e tamanho dos assentamentos; e onde foram implantados conjuntos habitacionais ex.:
Fazenda Grande, Castelo Branco, Cajazeiras, Sete de
e) existncia ou no de programa de melhorias
Abril; loteamentos populares ex.: Jardim Nova Espe-
(urbanizao, regularizao fundiria, etc.)
rana, Nova Braslia; seguidos por ocupaes informais
Assim, para o Municpio de Salvador, consideraram- ex: Saramandaia, Mata Escura, Palestina, Bom Ju, etc.
se cinco zonas urbanas com tipologias distintas quanto reas insulares Ilhas do Municpio de Salvador 95
localizao espacial, caractersticas de valor imobilirio, Frades, Mar, Bom Jesus dos Passos, onde predomina
renda, caractersticas da habitao, tempo de ocupao, en- ocupao do tipo vila de pescadores e veraneio.
tre outros aspectos de diferenciao intraurbana, a saber.
A partir dessas caractersticas locacionais, foram se-
rea central ocupao antiga de 1500 at incio lecionadas em cada zona as comunidades a serem pesquisa-
de 1900, loteamentos a partir de 1930, para rendas mdias das na rea continental do municpio, eliminando-se a rea
e altas ex.: Barra, Chame-Chame, Barris; e para parcela- insular, pelas suas caractersticas peculiares. Alm da locali-
mentos de baixa renda ex.: Liberdade, Cosme de Farias, zao, foram consideradas diferenciaes como populao,
Engenho Velho, So Caetano; e ocupaes informais a poca de ocupao, intervenes pblicas e tipologia.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Assim, foram selecionadas dez comunidades em comunidade por tipo de submercado venda, compra e alu-
Salvador, conforme indicadas na Figura 3, atingindo-se guel , de acordo com a metodologia definida pela pesquisa
um total de 577 domiclios pesquisados, segundo indica- nacional. Desses, 373 so unidades que estavam venda no
es apresentadas nas Tabelas 4 e 5. perodo de aplicao do questionrio, 82 foram compradas e
Esse universo amostral de 577 domiclios em Salvador 122 alugadas, sendo essas ltimas adquiridas ou alugadas no
constitui a soma de todos os imveis identificados em cada perodo de seis meses anteriormente pesquisa.

Legenda
Limite municipal
Via frrea
Sistema virio bsico
Rios e crregos
Represas, lagos e diques

Comunidades pesquisadas

96

0 4 8

km

Figura 3 Localizao das comunidades pesquisadas no Municpio de Salvador.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Tabela 4 Mercado informal do solo urbano nas comunidades selecionadas em Salvador Rede Infosolo, 2004/2006

Domiclios particulares Densidade


Populao rea2 da
N Comunidade populao
(hab)1 Ocupados No Ocupados TOTAL poligonal (ha)
(hab/ha)
1 Alto da Sereia 726 217 32 249 1,65 440,00
2 Candeal 1.821 540 67 608 7,74 235,26
3 Daniel Gomes 2.654 698 72 770 17,48 151,83
4 Mata Escura (velha) 16.386 4.129 499 4.628 46,04 355,90
5 Nova Constituinte 15.392 3.987 569 4.556 56,06 274,58
6 Nova Mata Escura 2.607 652 116 768 12,58 207,30
7 Palestina 4032 1090 207 1297 39,27 102,67
8 Recanto dos Coqueiros 2.525 655 123 778 5,71 442,39
9 Vila Ruy Barbosa 15.502 3.925 516 4.441 42,93 361,13
10 Yolanda Pires 2.992 961 172 1.133 8,88 336,87
Salvador 2.443.107 653.299 114.011 767.310 27.920 87,50

Fonte: IBGE (2000).


1
Populao aproximada, estimada a partir da delimitao da rea e dos setores censitrios integralmente contidos.
2
A rea calculada por esta pesquisa refere-se rea continental e insular do municpio.

Tabela 5 Mercado informal do solo urbano em Salvador, quantitativo de domiclios pesquisados por tipo Rede Infosolo, 2004/2006

Domiclios pesquisados1
Domiclio
Populao Particular venda Compra Aluguel Total pesquisado/
N Comunidade
(hab) IBGE 2000 (no perodo) (ltimos 6 meses) (ltimos 6 meses) Total existente
(total unid.)
unid. % unid. % unid. % unid. %
1 Alto da Sereia 726 249 2 33,3 0 0,0 4 66,7 6 2,41
2 Candeal 1.821 608 3 10,7 8 28,6 17 60,7 28 4,61
97
3 Daniel Gomes 2.654 770 40 76,9 4 7,7 8 15,4 52 6,75
4 Mata Escura (velha) 16.386 4.628 115 66,9 15 8,7 42 24,4 172 3,72
5 Nova Constituinte 15.392 4.556 65 71,4 16 17,6 10 11,0 91 2,00
6 Nova Mata Escura 2.607 768 39 59,1 16 24,2 11 16,7 66 8,59
7 Palestina 4032 1297 35 76,1 2 4,3 9 19,6 46 3,55
8 Recanto dos Coqueiros 2.525 778 22 59,5 5 13,5 10 27,0 37 4,76
9 Vila Ruy Barbosa 15.502 4.441 13 61,9 4 19,0 4 19,0 21 0,47
10 Yolanda Pires 2.992 1.133 39 67,2 12 20,7 7 12,1 58 5,12
Total 64.637 13.845 373 64,6 82 14,2 122 21,1 577 4,17

Fontes: IBGE (2000).


1
Perodo da pesquisa de campo: out. 2005 a jan. 2006.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


6 As principais caractersticas do mercado no mercado como tambm para uma baixa demanda sol-
informal do solo em Salvador vvel para compra.

De um modo geral, do ponto de vista do valor de Nas comunidades de Yolanda Pires e Recanto dos

mercado, os dados coletados comprovam determinado Coqueiros, com menor tempo de ocupao, aproximada-

agrupamento de comunidades, tanto para comercializa- mente dez anos, tambm localizadas em reas valorizadas

o (compra e venda) quanto para locao (aluguel), sen- da cidade, esses percentuais so menores. Na comunidade

do: a) as mais valorizadas, aquelas consolidadas e locali- Vila Ruy Barbosa, ocupao mais antiga entre as pesqui-

zadas prximo zona formal da cidade (Alto da Sereia e sadas, que se caracteriza por uma rea densa e consolida-

Candeal); b) seguidas pelas consolidadas, localizadas em da, observa-se o menor percentual de domiclios pesqui-

rea menos perifrica (Vila Ruy Barbosa e Mata Escura sados em relao ao total existente na rea; portanto, um

velha) e ocupaes mais recentes, localizadas na Orla baixo ndice de comercializao.

Ocenica (Recanto dos Coqueiros e Yolanda Pires); e c) Em todas as comunidades pesquisadas verificou-
as de menor valor, que so as ocupaes mais recentes, se que o meio mais utilizado para anncio a placa fixada
com infraestrutura precria e localizadas na periferia na frente do imvel venda ou para aluguel. No foram
mais distante (Daniel Gomes, Palestina, Nova Mata Es- encontradas formas organizadas de divulgao atravs
cura e Nova Constituinte). das associaes de bairro, nem tampouco corretores

Conforme indicado na Tabela 5, observa-se uma trabalhando com esse segmento de mercado nas reas
pesquisadas. As lideranas, individualmente, por terem
predominncia de domiclios venda, em escala bem su-
conhecimento da comunidade, sabem indicar os imveis
98 perior aos de compra e aluguel, quase o dobro da soma
que foram comercializados ou que esto para aluguel, no
dos dois ltimos. A maior proporo de unidades aluga-
entanto sem nenhuma sistemtica mais precisa. Em uma
das situa-se nas ocupaes mais valorizadas e originadas
das comunidades pesquisadas, Nova Constituinte, foi
h quase meio sculo, portanto consolidadas (Alto da Se-
encontrado em um estabelecimento comercial local um
reia e Candeal). O maior ndice de compra foi registrado
cartaz contendo uma listagem de imveis venda, bem
no Candeal. Os ndices de comercializao so relativa-
como o anncio de outros bens.
mente baixos em todas as demais reas pesquisadas. Es-
sas questes gerais da comercializao e locao apontam Como fatores de desvalorizao, a violncia
no s para um grande nmero de domiclios disponveis apontada como um dos principais itens, particularmente

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
em Nova Constituinte e Recanto dos Coqueiros, repre- No mercado informal da cidade de Salvador, como
sentando inclusive uma razo no s para venda e alu- j apontado, observa-se um ndice de domiclios dis-
guel, como de abandono do imvel. Outros fatores de ponveis para venda no perodo da pesquisa (65%)
desvalorizao apontados so infraestrutura precria ou bem superior ao nmero de domiclios comprados
ausente, dificuldades de transporte e precariedade da edi- (14%) ou alugados (21%) nos ltimos seis meses.
ficao. Por outro lado, entre os elementos de valorizao
Considerando-se ainda 11 meses como o tempo
salientados, esto a proximidade do mar ou vista para ele,
mdio que esses domiclios venda esto sendo
a proximidade do trabalho e a qualidade da edificao.
anunciados, tal fato revela que 65% dos domiclios
Considerando-se as informaes gerais para o to- pesquisados encontram-se vazios ou com famlias
tal das dez comunidades pesquisadas e para cada uma de- que desejam se mudar para outro local da cidade,
las, comparativamente, observa-se que esse conjunto de
indicando tambm uma baixa demanda solvvel.
ocupaes permite analisar o comportamento do merca-
A maior proporo de unidades alugadas foi en-
do imobilirio em reas informais em diversas situaes,
entre as quais a comparao de comunidades em uma contrada em Alto da Sereia (66%) e em Candeal

mesma localidade, com ocupaes de pocas diferen- (60%); e o maior ndice de compra foi registrado

tes, a exemplo de Mata Escura Nova e Velha, ou ainda no Candeal (28%), constituindo as reas mais va-
ocupaes com e sem intervenes pblicas, diferentes lorizadas entre as pesquisadas, ocupadas nos anos
localizaes e tamanho de comunidade, definindo assim 1950/60, portanto consolidadas. No Alto da Sereia
situaes bem diferenciadas quanto a preo e formas de no foram encontrados imveis comprados nos l-
financiamento, instrumentos de registros, tipo de edifica- timos 6 meses, anteriormente pesquisa.
99
o e tamanho do lote, estado de conservao, tempo de Os maiores ndices de domiclios venda foram
moradia, alm de informaes sobre a mobilidade, con- encontrados em Daniel Gomes (76%), Palestina
forme indicaes apontadas nos prximos itens. (76%) e em Nova Constituinte (71%).
6.1 Composio dos submercados de aluguel e Sobre o universo geral da pesquisa, pode-se afir-
comercializao
mar que a porcentagem de domiclios comerciali-
Com base nos dados da Tabela 5, apontam-se as zados e alugados em relao ao total existente nas
principais consideraes gerais e por comunidade, sobre comunidades tem uma mdia de 4,2%, sendo 8,6%
os submercados, a seguir. o maior ndice encontrado.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Nas comunidades mais antigas e consolidadas, 6.2 Estrutura sociodemogrfica
a exemplo de Vila Ruy Barbosa, esses ndices de
Ao se analisar a relao dos dados obtidos para
disponibilidade so os menores encontrados, atin-
renda, trabalho, faixa etria, gnero e naturalidade, tm-
gindo apenas 0,5%.
se os resultados a seguir.
Ao contrrio, nas reas menos consolidadas, Renda mdia da demanda e da oferta:
Nova Mata Escura (8,6%) e Daniel Gomes (6,8%), comercializao e locao

foram encontrados os maiores percentuais de do- Tanto a mdia da renda pessoal dos chefes de
miclios comercializados e/ou alugados, sendo famlia quanto a mdia da renda domiciliar variam
ainda os domiclios venda nessas comunidades de um a quatro salrios mnimos, sendo a mdia
anunciados, em mdia, h mais de 12 meses. geral da renda pessoal R$ 440,48, e a mdia geral
da renda domiciliar, R$ 583,10.
Nas comunidades de Yolanda Pires e Recanto
dos Coqueiros, tambm iniciadas h aproximada- Na comunidade do Candeal, observam-se os
mente 10 anos, porm em reas mais valorizadas maiores registros de renda, tanto pessoal quanto
da cidade, esse percentual de domiclios comercia- domiciliar, mdias de R$ 927,68 e R$ 1.437,24 res-
lizados um pouco menor, em torno de 5%, e o pectivamente. A as maiores taxas de renda domi-
tempo em que os domiclios venda esto sendo ciliar esto no submercado de venda (R$ 2.333,33),
anunciados inferior a 12 meses. seguido pelo de aluguel (R$ 1.415,88). No submer-
cado de compra, esses valores so menores, mdia
Para Nova Constituinte, o percentual encontrado
de R$ 562,50, indicando que na comercializao as
100 foi de apenas 2% de domiclios comercializados e
rendas so menores.
alugados, ainda que tenha se observado um grande
nmero de domiclios vagos, simplesmente fecha- Na comunidade da Palestina, ressalta-se o fato de

dos, sem moradores, mas que no estavam venda, que um dos chefes de famlia (questionrio do tipo

portanto no inseridos no mercado e fora do univer- venda) declarou a sua renda pessoal como sendo de

so desta pesquisa. As razes para esses domiclios R$ 20 mil, distorcendo a mdia geral da comunidade.

estarem fechados, de acordo com as entrevistas rea- Observa-se que nas demais comunidades a
lizadas durante a pesquisa com lderes comunitrios, renda mdia das famlias que compraram do-
eram a violncia e a falta de infraestrutura do bairro. miclios superior ou muito prximo da renda

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
mdia das famlias que colocam os seus domic- Insero no mercado de trabalho: comercializao
e locao
lios venda. Destaca-se a comunidade Vila Ruy
Barbosa, caracterizada como uma rea densa e De modo geral, observa-se que 52% dos entre-
consolidada, na qual a renda mdia das novas vistados no exercem nenhum tipo de atividade
famlias que compraram imveis na localidade remunerada. So includas como atividades remu-
neradas: empregado; trabalhador domstico; co-
quase o dobro da das famlias que esto colocan-
operativado; empregador; trabalhador por conta
do os seus domiclios venda, o que possivel-
prpria; no remunerado em ajuda a membros do
mente indica uma tendncia de sada de famlias
domiclio; aprendiz ou estagirio; trabalhador na
mais pobres.
produo para consumo prprio; aposentado.
Os menores valores de renda foram registrados
Alguns entrevistados declararam renda, apesar
nas comunidades de Daniel Gomes e Nova Cons-
de no exercerem trabalho remunerado, oriunda
tituinte, para todos os submercados, sendo a mdia
de penso do INSS (encostado por invalidez) ou
encontrada para renda pessoal de R$ 253,43 e para de bolsa-famlia.
renda domiciliar de R$ 262,77.
Observou-se que os menores ndices de entrevis-
Composio etria e por gnero tados exercendo trabalhos remunerados esto nas

Observa-se que as mulheres representam 56% comunidades de Daniel Gomes, Nova Constituin-
te e Recanto dos Coqueiros. Essas trs comuni-
dos proprietrios que tm os seus imveis ven-
dades possuem em comum um elevado ndice de
da e 52% dos locatrios de imveis, enquanto os
violncia, sendo as duas primeiras localizadas em
homens representam 52% dos adquirentes de im- 101
reas desvalorizadas da cidade, que no foram be-
veis por compra nos ltimos 6 meses.
neficiadas com programas governamentais, e a l-
Em todas as comunidades foi observado que tima, prximo orla martima, ainda que em rea
os locatrios de imveis so, em geral, mais jo- privilegiada da cidade, tendo sido beneficiada pelo
vens que os proprietrios. A mdia de idade mais programa Viver Melhor.
avanada est presente no submercado de domi- Os maiores ndices de entrevistados que exercem
clios venda, sendo as maiores faixas de idade trabalho remunerado encontram-se no submerca-
registradas no Candeal e na Vila Ruy Barbosa, do do aluguel, sendo os maiores ndices localiza-
reas mais centrais. dos no Candeal e na Vila Ruy Barbosa.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


Origem e naturalidade Em relao origem dos moradores vindos do
Considerando-se as opes de naturalidade da exterior, esses basicamente so de quatro pases:
prpria cidade, de outra cidade do estado, de ou- Frana, Inglaterra e Argentina aqueles que esto
tro estado e do exterior, observa-se que, de modo morando no Alto da Sereia e Espanha o que
geral, 47% dos entrevistados nasceram em cidades est morando em Recanto dos Coqueiros. Quanto
baianas, excluindo-se a capital, sendo 46% dos en- naturalidade de outros estados, a maioria nasci-
trevistados soterapolitanos, 6% nascidos em ou- da em So Paulo (31%), seguido por Sergipe (27%),
tros estados brasileiros, e 1% do universo geral da Pernambuco (27%) e Piau (9%); os outros estados,
pesquisa tem origem estrangeira. com menor frequncia, 4% cada, so: Rio Grande
do Sul, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Cear.
Analisando separadamente cada submercado,
observa-se que em compra 59% so realizadas por
pessoas naturais de outras cidades do interior da 7 Caractersticas do produto (locao e
comercializao oferta e demanda)
Bahia; para os imveis venda e locao, os per-
centuais obtidos so de pessoas naturais de Salva- Para uma melhor compreenso dos valores imo-
dor e interior da Bahia, revelando-se muito prxi- bilirios encontrados, os imveis pesquisados foram
mos, 47% e 49% respectivamente. analisados por tipo de edificao, tamanho do lote e do
Destaca-se a presena de quatro entrevistados de domiclio, nmero de cmodos do ponto e estado de con-
origem estrangeira, trs deles localizados no Alto servao, alm de tempo de moradia, indicando-se consi-
da Sereia e um no Recanto dos Coqueiros, ambas deraes gerais e por comunidade, conforme analisados
102
as localidades localizadas em bairros da orla atln- a seguir.
tica. Dos quatro, um entrevistado est colocando
7.1 Nmero mdio de cmodos
o imvel venda em Alto da Sereia e os outros trs
enquadram-se na categoria aluguel. Em geral, todas as comunidades pesquisadas
apresentam uma variao de 4 a 7 cmodos.
Em quase todas as comunidades registra-se a
presena de moradores de outros estados do Brasil, Registra-se um nmero mais elevado de cmo-
estando a maioria desses no submercado de im- dos no Alto da Sereia e Vila Ruy Barbosa, entre 6
veis venda, 25 do total de 35. e 7, comunidades mais antigas e consolidadas, nas

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
quais j ocorreu maior investimento e ampliao O domiclio do tipo casa compreende a edificao
do imvel. com acesso direto a um logradouro (arruamento, avenida,

Nas comunidades de Daniel Gomes, Nova Cons- caminho, etc.), permitindo ao morador entrar e sair sem

tituinte e Recanto dos Coqueiros observa-se uma passar pela moradia de outras pessoas. Sendo assim, mes-

mdia geral entre 4 e 5 cmodos. Nessas, a ocupa- mo para edificaes com mais de um andar e multidomi-

o mais recente. ciliar, se os acessos forem independentes, so domiclios


classificados como do tipo casa.
Em relao aos trs submercados por comunida-
des, h certo equilbrio do nmero de cmodos em J o conceito de sobrado foi utilizado para edifica-

cada comunidade, tanto para oferta como deman- es de dois ou mais andares com uma unidade residencial

da, observando-se a predominncia de maior n- e as demais no residenciais; tambm no se aplica frequen-

mero de cmodos nos imveis colocados venda. temente para um nico domiclio, no caso de Salvador.

7.2 Por tipo de imvel 7.3 Tamanho mdio do lote e do domiclio

De modo geral, para todas as comunidades pesqui- No geral, verifica-se que as dimenses mdias de
sadas, observa-se a predominncia absoluta do tipo lotes (parcelas de terreno) variam de 35 m2 a 134
casa, sendo encontrado apenas 1% do tipo aparta- m2; para os domiclios encontraram-se mdias va-
mento, no havendo registros do tipo sobrado. riando de 31 m2 a 96 m2.

Os apartamentos so em maior nmero no sub- Em relao s comunidades, os maiores lotes esto


mercado do tipo compra, sendo encontrado a um em reas mais perifricas (Nova Constituinte e Pales- 103
total de quatro unidades. tina), e os maiores domiclios, em reas mais valoriza-
das (Alto da Sereia e Candeal). Os menores lotes esto
Observa-se que o conceito de apartamento utiliza-
em Recanto dos Coqueiros e na Vila Ruy Barbosa,
do foi para o domiclio localizado em edifcio com um ou
com domiclios praticamente ocupando todo o lote.
mais andares e com mais de um domiclio servido por es-
paos comuns (hall, escadas, corredores, portaria e outras Ressalta-se, nos casos das comunidades de Pales-
dependncias), que no se aplica s ocupaes informais tina e Nova Constituinte, com maiores lotes, que
em Salvador, muitas agregadas em mais de uma unidade, os domiclios so pequenos, sendo registrados ro-
no entanto sem apresentar essas caractersticas. ados e o cultivo de verduras.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


No submercado de aluguel observa-se uma con- 7.5 Tempo de moradia
centrao maior de lotes com mais de um domiclio
De modo geral, em todas as comunidades o tempo
(55%), indicando que, depois de construda a primei- mdio de moradia dos proprietrios que compraram ou
ra residncia, outro domiclio, o puxadinho, cons- alugaram imveis nos ltimos 6 meses de 3 meses.
trudo no mesmo lote, com a finalidade de alugar para
J o tempo mdio dos moradores que esto anun-
complementar a renda familiar. Nos casos de compra
ciando para venda os seus domiclios de aproxi-
e venda, a variao de lotes com mais de um domic-
madamente dez anos.
lio corresponde a 19% e 15% respectivamente.
Comparando-se o tempo mdio de disponibili-
Quanto ocupao da edificao no lote, os resul-
zao dos imveis no mercado, observa-se que as
tados so igualmente distribudos em torno de 50%, comunidades que possuem os maiores perodos de
para os trs submercados, sendo um pouco maior anncio sem comercializao so Nova Constituin-
para os casos de aluguel. Porm em reas consoli- te (21 meses), Nova Mata Escura (15 meses) e Da-
dadas, as varandas, quintais, escadarias descobertas, niel Gomes (13 meses).
corredores e demais reas do lote no ocupadas pela
Para melhor compreenso dessa questo, alguns
edificao so reas bem pequenas e estreitas.
aspectos so apontados nas respostas abertas do
7.4 Estado de conservao do imvel questionrio: preo alto estabelecido para a venda;
meios pelos quais foi anunciada a venda do domic-
Em qualquer um dos submercados (venda, com-
lio; atributos de valorizao e desvalorizao do do-
pra e aluguel), a condio geral dos domiclios
miclio declarados pelo proprietrio, entre outros.
bem semelhante. Entre 44% e 50% dos domiclios,
104 o estado de conservao bom; entre 30% e 37%,
8 Formas de Financiamento
regular; entre 15% e 17%, muito bom; e em ape-
nas 4% ruim. A classificao muito ruim no al- As principais consideraes gerais sobre tipos de
canou 1% dos domiclios pesquisados. financiamentos e preos mdios encontrados, por comu-
nidade e por submercado, so salientadas nos coment-
Constata-se que nas comunidades de Yolanda
rios a seguir.
Pires e Nova Constituinte, onde as condies de
moradia so mais precrias, o nmero de domic- 8.1 Caractersticas institucionais e rotinas nos
lios em estado de conservao regular superior s procedimentos de venda, compra e aluguel
demais classificaes. Na comercializao dos imveis, a maioria das

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transaes pesquisadas realizada por meio de lestina) a R$ 17 mil (Vila Ruy Barbosa), o que, em
contratos, sendo mais predominante nas comercia- princpio, demonstra uma grande especulao nos
lizaes efetuadas do tipo compra, 85%, enquanto valores de comercializao.
as previstas para venda representam 73% dos entre-
Os valores mdios de locao mensal variam de
vistados.
R$ 56,25 a R$ 250,00, sendo os menores para Da-
Em relao ao submercado de locao, 54% das niel Gomes e Nova Constituinte e os maiores para
transaes so realizadas por meio de acordo verbal, Candeal, seguido pelo Alto da Sereia. Em patamar
45% so estabelecidas por contrato, e 1% dos entre- intermedirio esto Mata Escura, Mata Escura
vistados declara transaes ocorridas sem contratos Nova e Recanto dos Coqueiros.
ou acordos de preo e tempo de durao.
Por cmodos e por metro quadrado
Em relao s comunidades, no foram observa-
dos pontos de divulgao local, exceo de Nova Por cmodo e por metro quadrado, sobretudo
Constituinte, onde havia um ponto comercial com nas comunidades de Candeal, o registro de valor
informaes apontadas em um cartaz sobre im- mdio de imveis venda de R$ 4,7 mil por cmo-
veis disponveis e outros bens. do e R$ 468,75 por metro quadrado, esses valores
so bem superiores ao valor mdio de compra, R$
8.2 Preos mdios para comercializao e locao
720,00 e R$ 125,58 respectivamente, evidenciando-
De um modo geral, os valores encontrados para se um processo de especulao imobiliria.
Salvador apontam para preos mdios de imveis as-
Isso tambm se verifica no valor mdio de co-
sociados boa localizao e consolidao das reas
mercializao por cmodo, sendo o do submercado
investigadas, sendo o valor mdio de venda de R$ 105
do tipo compra de R$ 1,2 mil e do tipo venda de
13,7 mil e o valor mdio de compra de R$ 6,5 mil.
R$ 2,4 mil.
Observa-se que os valores de imveis venda va-
O valor mdio do submercado de locao por
riam de R$ 5 mil a R$ 30 mil, sendo o menor valor
imvel de R$ 137,40; por cmodo de R$ 26,42,
para a comunidade de Daniel Gomes, seguida por
e por metro quadrado de R$ 2,52.
Nova Constituinte, e o maior valor para o Candeal,
seguido pela Vila Ruy Barbosa e Alto da Sereia. J Por comunidades
para compra efetuada nos ltimos 6 meses, os va- Analisando separadamente cada comunidade
lores so bem menores, variando de R$ 1 mil (Pa- pesquisada, constata-se tambm que em todas elas

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


os preos estabelecidos para venda so superiores cados na rua onde moram; outros 17%, nos preos
aos preos dos imveis comprados nos ltimos 6 praticados no entorno da sua comunidade; mais
meses. Destacam-se nesse comparativo as comuni- 12%, nos gastos realizados na construo ou re-
dades Candeal e Palestina, nas quais os valores de forma do domiclio; e apenas 1%, nos preos que a
venda (R$ 30 mil e R$ 13 mil) so bastante supe- associao de moradores fixou.
riores aos valores de compra (R$ 8 mil e R$ 1 mil Outros atributos de valorizao e desvalorizao
respectivamente). so apontados, tais como acessibilidade, transpor-
Outros aspectos sobre como so estabelecidos os te, segurana/violncia, programas de urbanizao
preos de venda dos imveis podem ser aprofun- e outras melhorias pblicas.
dados a partir de questes abertas a serem analisa-
das posteriormente, como a de n 39 do question- 9 Mobilidade residencial dos pobres
rio de compra: Voc fechou o negcio pelo preo
9.1 Origem
pedido pelo vendedor do domiclio?.
A indicao de procedncia dos entrevistados,
Por tipo antes da moradia atual nas comunidades pesquisadas,
Como a predominncia de domiclios pesquisa- revela que, para o universo geral da pesquisa, nos l-
dos do tipo casa, ocorrendo apenas 1% do tipo timos cinco anos, a maioria, correspondendo a 63%,
apartamento, irrelevante a comparao de preos respondeu que reside nessa comunidade ou residia em
por tipo. Tambm ainda no foram feitas anlises outras comunidades similares de ocupao informal em
por gnero e por condio de ocupao. Salvador; 22% so provenientes de bairros formais de
106
Salvador; 12% originam-se de outro municpio do es-
8.3 Primeira aproximao dos fatores tado da Bahia; 3% residiam em outro estado do Brasil,
determinantes do preo
exceto Bahia, e, finalmente, 0,3% residiam no exterior
Apontam-se tambm, com base no resultado da nos ltimos cinco anos, ou seja, dois dos quatro entre-
pesquisa, alguns fatores de valorizao e de referncia vistados estrangeiros da pesquisa, conforme j assinala-
para fixao dos preos. do na anlise de naturalidade, moram no Brasil h mais
A maioria dos imveis anunciados para venda, de cinco anos na mesma localidade informal para a qual
ou seja, 62%, teve com principal fator de fixao se mudaram quando vieram do exterior. Complemen-
de preo a referncia de preos dos imveis prati- tando, 1% no respondeu questo.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Verifica-se ainda que, por submercado, a proce- Do total de comunidades, 43% dos proprietrios
dncia caracteriza-se com a maioria absoluta do tipo ven- pretendem ir para outro bairro formal de Salvador;
das (67%), com origem nos ltimos cinco anos da prpria 20% pretendem ir para outra cidade; 12% pretendem
comunidade ou comunidades similares, seguido por 58% permanecer na mesma comunidade, apenas mudan-
de compra e 53% de aluguel, o que aponta para uma din- do para uma casa mais bem localizada e/ou maior;
mica imobiliria de oferta mais intensa do que a procura 11% querem apenas mudar de uma rea informal
para compra ou aluguel, na caracterizao do mercado de para uma rea formal e se manterem no mesmo bair-
habitao em reas informais. ro; 7% pretendem mudar para outra comunidade;

Por submercado, salienta-se ainda que 31% dos o restante dos proprietrios entrevistados no sabe
entrevistados de aluguel originam-se de bairros formais para onde pretende ir ou declarara outros motivos.
de Salvador, ndice seguido por 19% de compra e 20% Como fatores de preferncias locacionais, que tam-
no submercado venda. Esse indicador certamente de- bm correspondem a elementos de valorizao, preliminar-
monstra a fuga de moradores de bairros formais para mente foram considerados como principais itens de atrao:
informais, possivelmente em funo de custos mais al- a) proximidade e vista para o mar;
tos de moradia, indicador que deve ser mais bem inves-
b) proximidade a bairros formais;
tigado ao se analisar mais detalhadamente a trajetria
dos entrevistados. c) proximidade do trabalho;
d) qualidade da edificao; e
9.2 Destino
e) presena de infraestrutura e transporte.
Salientam-se tambm as principais consideraes 107
Por outro lado, como fatores de repulso e desva-
gerais e por comunidade sobre o destino das famlias
lorizao, foram primordialmente apontados:
aps a venda do imvel, conforme comentrios a seguir.
a) a violncia, como um dos principais itens,
Mais da metade de todos os entrevistados com
razo no s para venda e aluguel do imvel
imveis venda declara querer ir para outro bair-
como tambm para o abandono do imvel;
ro formal aps conseguirem concretizar a comer-
b) infraestrutura precria ou ausente;
cializao, sendo essa resposta menos frequente
nas comunidades mais valorizadas de Alto da Se- c) dificuldades de transporte; e
reia e Candeal. d) precariedade da edificao.

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


10 Consideraes finais Por outro lado, tambm no foram aplicados ques-
tionrios no caso de domiclios disponveis para aluguel que
Aps a concluso da pesquisa de campo em Sal-
no momento da pesquisa estavam fechados e sem inquilino,
vador, de um modo geral, observou-se que a sistemtica
uma vez que, de acordo com as instrues da metodologia da
metodolgica definida previamente funcionou plenamen- pesquisa nacional, para casos de aluguel o questionrio de-
te para os objetivos da pesquisa, ressaltando-se, entretan- veria ser aplicado ao inquilino, e no ao proprietrio do do-
to, algumas questes e particularidades. miclio, ainda que esses casos se configurem tambm como
O projeto permitiu a criao de um banco de da- imveis vagos disponveis para o mercado imobilirio.
dos sobre mercado imobilirio informal, em escala nacio- Para melhor compreenso do quadro levantado,
nal, abrindo a possibilidade de outros estudos serem de- alguns aspectos complementares so apontados nas res-
senvolvidos nessa temtica, ainda pouco conhecida. Essa postas abertas do questionrio, que foram listadas e tabu-
iniciativa permitir uma melhor compreenso da comer- ladas por questo, devendo ser analisadas de forma mais
cializao de domiclios em reas informais nas cidades aprofundada na continuao desta pesquisa.
estudadas e comparativamente para o pas. Por outro lado, a possibilidade de ampliao deste es-
Em Salvador observou-se a existncia de imveis tudo para os demais municpios da Regio Metropolitana de
que estavam fechados no momento da pesquisa, no Salvador, utilizando-se da mesma metodologia, dever fun-
sendo possvel identificar responsveis por informa- damentar uma anlise comparativa e complementar anlise
es sobre o domiclio (se estava disponvel para venda sobre o funcionamento do mercado informal nessa cidade.
ou aluguel). Enquadram-se nesses casos domiclios em Os dados e anlises apresentados demonstram
reforma, proprietrios que moram em outras cidades, a importncia de continuidade da Rede Infosolo, via-
108
simplesmente fechados ou abandonados. Particular- bilizando estudos comparativos para as demais regies
mente nesses dois ltimos casos no foi possvel aplicar metropolitanas do pas e novas perspectivas a serem de-
a pesquisa, ou assegurar que esses domiclios estivessem senvolvidas a partir dessa pesquisa para um maior conhe-
fora do mercado.10 cimento sobre o mercado informal do solo no Brasil.

O IBGE define como imvel vago o domiclio particular permanente que no tinha morador na data de referncia. O Censo 2000 contabilizou para o Brasil 11%
10

do total de domiclios nessa categoria e, para Salvador, 12%, ndice esse que se aproxima do dficit habitacional quantitativo no municpio, 13% (GORDILHO-
SOUZA; MONTEIRO, 2006). Pesquisa especfica sobre domiclios vagos est sendo desenvolvida por Daniela Monteiro, no mestrado do PPGAU/FAUFBA.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
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111

Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador


112

4.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
4.
Mercado imobilirio informal de habitao
na Regio Metropolitana do Recife1
Norma Lacerda e Julia Morim Melo2

Introduo

O
acesso terra urbana decorre diretamente da magnitude do capital monetrio acumulado por indivduos ou
grupos de indivduos. Esse acesso realiza-se mediante duas formas institucionais diferentes: a primeira rege-
se por um conjunto de normas legais advindas de um vasto aparato documental de f pblica; e a segunda
prescinde dessas normas.

A identidade conceitual do mercado informal pode ser buscada na literatura que trata das atividades econmicas 113

informais, to sistematicamente objeto de estudo a partir dos anos 1960, quando se percebeu a sua importncia para o

1
O presente captulo decorre do projeto Mercados informais de solo urbano nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo, financiado pela Finep e pelo
CNPq, tendo como coordenador geral o professor Pedro Abramo, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio
de Janeiro (IPPUR/UFRJ), conforme Abramo (2009), e como coordenadora responsvel pelos estudos na Regio Metropolitana do Recife a professora Norma
Lacerda.
2
Normal Lacerda professora do Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco e Julia Morim Melo
antroploga e bolsista do Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico (CNPq).

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


desenvolvimento econmico (LAUTIER, 1997). Embora vestigao, alm de uma apresentao sumria das carac-
as pesquisas fossem totalmente dirigidas para o mercado de tersticas de cada uma dessas reas; e c) a interpretao do
trabalho, o importante para os fins desta pesquisa que a conjunto das respostas s questes formuladas aos seus
conceituao dada s atividades informais sempre lhes con- habitantes e, finalmente, as concluses.
fere um carter de ilegalidade, onde o direito instrumen- Como se ver, a sondagem permitiu reconhecer os
talizado em favor das atividades econmicas ditas formais elementos determinantes, a partir dos quais foi possvel
(AZEVEDO, 2000, p. 55). Entretanto, existem srias di- delinear os mecanismos de funcionamento do mercado
ficuldades de conceituao, uma vez que dificilmente uma imobilirio informal, quais sejam: a) as caractersticas da
atividade formal obedece a todas as leis que regem as ativi- oferta e da demanda; b) os aspectos informacionais; c)
dades econmicas. Da mesma forma, as informais, muitas as caractersticas dos produtos (homogneos ou hetero-
vezes, pagam algum tipo de imposto ou taxa. gneos); d) as externalidades (exgenas e endgenas); e)

evidente que, no caso do mercado imobilirio a racionalidade dos agentes; e f) o ambiente da tomada

informal, para que se possa avanar na sua conceitua- de deciso. O conhecimento desses elementos foi sufi-

o, imprescindvel desvendar os seus mecanismos de ciente para caracterizar o mercado imobilirio informal,

funcionamento. Assim, este texto pretende discutir tais chamando a ateno para as diferenciaes internas das
reas pobres e, entre elas, as diferenas substantivas entre
mecanismos, tendo como objeto emprico de anlise um
esse mercado e o formal.
conjunto de reas pobres da Regio Metropolitana do Re-
cife (RMR) e como fundamento os resultados de uma
ampla pesquisa direta, cujos resultados so apresentados 1 Alguns questionamentos tericos sobre o
114
e discutidos a partir de indagaes tericas formuladas mercado imobilirio informal
luz das semelhanas e particularidades desse mercado,
Como foi ressaltado, muito embora os estudos so-
quando comparado ao mercado formal.
bre o mercado imobilirio formal tenham uma grande
Esse objetivo orientou a organizao deste texto, tradio, o informal praticamente desconhecido. Assim,
fazendo com que fossem, sequencialmente, apresentados: a pergunta que deve orientar o esforo de anlise diz res-
a) as inquietaes tericas a respeito desse mercado; b) peito s similitudes e diferenas entre ambos os merca-
a dimenso das reas pobres na RMR, os critrios que dos, formulando, inclusive, questionamentos tericos
nortearam a escolha das reas que foram objetos de in- luz do mercado imobilirio formal.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Logo de incio, convm ressaltar que, quando a dores. Mas, quantos vendedores devem existir
questo se refere formao de preos, fundamental para assegurar a classificao de concorrncia

identificar a situao mediante a qual os agentes tomam perfeita? Essas questes no podem ter respos-

as suas decises. No caso especfico do mercado imobili- tas objetivas em termos numricos. Quando o
nmero de vendedores suficiente para que as
rio informal, cujas aes decorrem de dois agentes ocu-
aes de um no tenham efeito sobre as aes
pantes dos imveis e compradores, no caso do mercado
dos demais, e que as aes desses ltimos no o
de compra e venda; e locadores e inquilinos, no caso do
afetam, a mercado est em situao de concor-
mercado de aluguel , funciona a partir de que modelo?
rncia monopolstica.
Em princpio, poder-se- imaginar que o mercado
Essa situao fornece uma melhor explicao
imobilirio, quer seja formal, quer informal, funciona a
quando h diferenciao de produtos, pois reconhece ele-
partir de um modelo concorrencial, uma vez que existem
mentos de monoplio (LACERDA, 1993).
vrios vendedores e compradores. No entanto, uma das
Um dos pontos fundamentais da concorrncia mo-
suas particularidades o fato de os bens serem diferen-
nopolstica reside nas condies da demanda confrontada
ciados. No existe uma moradia igual. Mesmo no caso de
com os vendedores. A diferenciao dos produtos induz
serem arquitetonicamente iguais, no ocupam o mesmo
os consumidores a escolher o produto de um vendedor,
espao. Isso necessariamente constitui um elemento de
o que confere empresa a capacidade de exercer certo
monoplio. Portanto, no se estaria diante de uma situa-
controle sobre os preos. Assim, diferentes empresas, no
o de concorrncia monopolista?
caso da promoo imobiliria privada, obtero preos di-
Edward Chamberlain, em 1933, no seu notvel tra- versos segundo o julgamento dos consumidores em rela- 115
balho Teoria da concorrncia monopolstica, foi um dos o s qualidades comparativas dos produtos diferencia-
primeiros economistas a questionar a hiptese da concor- dos. De acordo com Vincent (1986, p. 15), a concorrncia
rncia perfeita. Leftwich (1979, p. 279) retoma a sua tese, monopolstica recorre elasticidade cruzada da demanda,
dando uma definio precisa: isto , elasticidade de um bem substituto em relao ao
No mercado de concorrncia monopolstica h preo de um bem original, o princpio de substituio
muitos vendedores de um produto particular e estrita, o que d uma boa representao das situaes
o produto de cada vendedor , de uma certa ma- concretas, pois uma pessoa que procura comprar uma
neira, diferenciado daquele dos outros vende- habitao no se decide, jamais, sem comparar antes v-

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


rias outras habitaes, mesmo que elas sejam um pouco Algumas delas foram exploradas por Abramo
diferentes entre si. (2003), quando da anlise do mercado imobilirio in-

Isso no significa que as habitaes colocadas formal no Rio de Janeiro. Esse autor chama a ateno

venda incorporem sempre elementos monopolsticos e para as externalidades, particularmente no que se refere

que, inevitavelmente, a taxa de satisfao seja mais im- vizinhana e, mais precisamente, aos laos de famlia

portante que a mdia, o que conduziria a concluir que a e de amizade (p. 204). Essa questo no posicionaria o

atividade imobiliria formal tem uma taxa generalizada vendedor em uma melhor situao para fixar o preo?

de lucro acima da mdia. Na realidade, o que acontece Outra questo diz respeito grande assimetria informa-

que, em certas localizaes, os preos fundirios e imobi- cional, decorrente da sua estrutura bastante atomiza-

lirios comportam elementos de monoplio e, em outras, da, caracterizando um mercado concorrencial em que
no. Nestas ltimas, os promotores imobilirios entram os vendedores revelam um completo desconhecimento
em concorrncia e os preos de mercado podem gravitar dos preos em outras reas pobres, tendo um carter
em torno dos preos de produo. autorreferencial no mercado imobilirio local (p. 213).
Embora o autor afirme que essa desinformao seja re-
No mercado imobilirio informal de compra e
veladora de uma forma de funcionamento desse mer-
venda, em que praticamente os promotores imobilirios
cado, convm registrar que a demanda do mercado
no atuam, como definir o modelo mediante o qual os
imobilirio formal muitas vezes desconhece os preos
proprietrios de imveis e os compradores tomam as suas
de outras localizaes, particularmente quando forte-
decises quanto fixao dos preos? Ser que alguns dos
mente influenciada pelas externalidades de vizinhana
116 elementos que caracterizam uma situao de monoplio
nos termos acima referidos. Tal questo, por si s, no
no estariam presentes no interior de uma rea pobre?
constitui um elemento de monoplio?
Como se comporta o vendedor para determinar o preo
de sua habitao? O comprador compara o preo esta- No entanto, antes de adentrar na anlise do funcio-
belecido pelo vendedor com os demais preos de outras namento do mercado de habitaes nas reas pobres da
habitaes que, porventura, estejam venda? Ser que o RMR, importante tecer consideraes sobre a dimenso
vendedor recupera os investimentos realizados na habi- dessas reas, revelando, inclusive, os instrumentos legais
tao? Todas essas indagaes so pertinentes, tambm, de proteo em relao a algumas delas e apresentando o
para o caso do mercado de aluguel. universo emprico de anlise.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
2 Dimenso das reas pobres na RMR e superfcie das reas pobres e abrigam, aproximadamente,
universo emprico de anlise 527.000 pessoas, o que equivale a quase 37% da populao
recifense. Em 2003, de acordo com o Observatrio Per-
Segundo o Banco de dados georreferenciados sobre a po-
nambuco de Polticas Pblicas e Prticas Socioambientais
breza na RMR, de 2000, essa regio, em 1991, contava com
(Observatrio PE), havia 40 reas pobres que solicitavam
2.920.039 habitantes. Desses, 1.603.409 foi considerado
sua transformao em Zeis. Como se ver adiante, o fato
pobre, o que equivale a 54,91% do total da populao
de uma rea ser Zeis e, mais ainda, ser contemplada pelo
metropolitana. Alm disso, esses pobres ocupavam 706
reas de pobreza, equivalentes a 5.731,30 hectares. Essas Plano de Regularizao das Zonas Especiais de Interesse

reas concentram-se nos municpios do Recife, com 416, Social (Prezeis) tem implicaes no mercado imobilirio

acompanhado de longe por Olinda, Jaboato dos Guara- informal. Isso esclarecido, cabe tecer consideraes sobre

rapes e Camaragibe, com 62, 64 e 40 respectivamente. o universo emprico da anlise.

No caso do Recife, pode-se detectar uma carac- A pesquisa restringiu-se a quatro reas pobres
terstica: embora haja uma concentrao nos morros das Braslia Teimosa, Mustardinha e Pilar, situadas no Re-
zonas norte e sul, as suas reas pobres espalham-se por cife, e Passarinho, em Olinda. Essas reas foram sele-
todo o territrio recifense, sendo impossvel, no raio de cionadas por apresentarem situaes distintas quanto
1.200 metros de uma rea valorizada, um transeunte no topologia, localizao em relao ao centro do Recife,
se deparar com uma rea de pobreza. Outro aspecto a ser ao provimento de infraestruturas e servios urbanos e
registrado que, nos municpios de Olinda, Jaboato dos situao institucional. A anlise teve como fundamento
Guararapes e Camaragibe, essas reas se situam, sobretu- os resultados da aplicao de trs tipos de questionrios, 117
do, prximo s linhas limtrofes entre esses municpios e de acordo com a modalidade da transao: a) aluguel
o do Recife. (inquilinos); b) compra (adquirentes); e c) venda (ven-
exatamente em um ambiente de extensas reas dedores). No perodo compreendido entre os meses de
de pobreza no Recife que a Lei de Uso do Solo no 14.511, outubro e dezembro de 2005, foram aplicados (Tabela 1)
de 1983, d um passo importante na direo de enfrentar 385 questionrios, que envolveram todos os 103 imveis
as condies de acesso moradia, instituindo legalmente colocados venda, os 59 comprados e os 223 alugados,
as zonas especiais de interesse social (Zeis). Hoje, o Recife nos ltimos seis meses, considerando-se o dia da aplica-
abriga em seu territrio 66 Zeis, que representam 80% da o de cada questionrio.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Tabela 1 Questionrios aplicados

Venda Compra Aluguel Total


Comunidades
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Pilar 5 4,9 11 18,6 6 2,7 22 5,7
Mustardinha 10 9,7 9 15,3 37 16,6 56 14,5
Passarinho 50 48,5 23 39,0 41 18,4 114 29,6
Braslia Teimosa 38 39,1 16 27,1 139 62,3 193 50,1
TOTAL 103 100,0 59 100,0 223 100,0 385 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2006.

Chama a ateno o dinamismo do mercado de alu- pesquisa. Esses dados levam a pensar sobre uma possvel

guel, uma vez que, do total dos imveis pesquisados, 223 relao entre o grau de consolidao da rea e a dinmica

unidades, correspondentes a 57,9%, haviam sido alugadas dos tipos de mercado (compra/venda e aluguel). Por conta

no perodo considerado. Levando em conta as quatro reas, disso, apresenta-se, a seguir, uma breve descrio das reas

observa-se que Braslia Teimosa foi responsvel por 62,3% onde foram aplicados os questionrios.

dos aluguis realizados. Das 193 transaes imobilirias


Braslia Teimosa
realizadas nessa localidade, 139, representando 72,0%,
Essa rea na verdade um bairro localiza-se na
referem-se a aluguel. Tal dinamismo decorre, em grande
bacia do Pina, entre o centro do Recife e o to valorizado
parte, do fato da poltica adotada pela Prefeitura do Reci-
bairro de Boa Viagem. A paisagem do seu entorno uma
fe de remoo das palafitas que avanavam em direo ao
das mais preciosas da RMR. Tais condies colocam-na
118 mar. Enquanto so construdas as habitaes um conjun-
como alvo dos interesses do mercado imobilirio formal.
to habitacional vem sendo construdo em Braslia Teimosa
A sua ocupao teve incio em 1947, e, a partir de 1967,
e outro, fora desse bairro , as famlias esto recebendo a sua comunidade passou a contar com um atuante con-
um salrio-habitao, o que as viabiliza financeiramente selho de moradores. No sem razo, resistiu s tentativas
para alugar imveis. Em Mustardinha, tambm signifi- de expulso, culminando com a sua institucionalizao
cativa a participao dos domiclios alugados (66,1%). Em como Zeis, em 1983. Quanto situao fundiria, parte
Passarinho, sobressai a quantidade de imveis comprados expressiva do bairro pertencia ao Patrimnio da Unio,
(23) e colocados venda (50), representando 69,0% do to- tendo sido realizada uma doao Prefeitura do Recife
tal pesquisado nesse bairro no perodo considerado pela lavrada em cartrio em maro de 2006.

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Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000, Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000,
Braslia Teimosa, espraiada em 64,87 hectares, contava esse bairro, com 50,16 hectares, abrigava 17.938 habitantes.
com uma populao de 20.464 habitantes, que moravam Vem sendo objeto de intervenes urbanas, o que signifi-
em 5.168 residncias. Ao longo do tempo, recebeu me- ca melhorias das suas condies de habitabilidade. Por se
lhorias em termos de infraestruturas e servios urbanos. situar prximo a um dos principais eixos de circulao do
Atualmente, trs postos de sade, trs escolas municipais, Recife (Avenida Caxang), apresenta condies favorveis
trs escolas estaduais, um colgio e uma creche atendem em termos de acesso ao centro da cidade. Alm disso, a sua
comunidade. populao conta com a assistncia de dois postos de sade,
alm do apoio de 12 entidades organizadas.
Mustardinha

A rea pesquisada corresponde inteiramente a uma Comunidade do Pilar

Zeis. Situa-se na plancie do Recife, na zona oeste do mu- Trata-se de uma rea plana situada no centro his-
nicpio, ocupando o que, originalmente, eram terrenos trico do Recife, mais precisamente no Bairro do Recife.
alagadios. Ao longo dos anos, essa Zeis foi sendo ater- Na dcada de 1970, o Porto demoliu algumas edificaes
rada e suas guas, drenadas. A localidade foi, territorial- para a sua expanso. Para evitar a ocupao por popu-
mente, expandindo-se de forma desordenada e informal. laes de baixa renda, foi erguido um muro com dois
Por ser uma comunidade antiga, em 1974 encontrava-se metros de altura, o qual isola as quadras desapropriadas.
consolidada, possuindo um traado virio definido. Em A partir da, ocorreu uma ocupao por populaes de
1982, a Associao dos Moradores da Mustardinha ini- baixa renda nos logradouros prximos a essa rea. Em 119
ciou a luta pela desapropriao das terras. Em 1983, me- 1987, essa ocupao era formada por 78 barracos, que
diante a acima comentada Lei no 14.511/83, essa localida- abrigavam 330 habitantes. Surgia a Favela do Rato, deno-
de foi transformada em Zeis. A sua situao fundiria minao que, por si s, revelava as precrias condies de
mista (pblica e privada). At o incio dos anos 1980, boa habitabilidade de sua populao. Em 1995, provavelmen-
parte dos proprietrios de imveis pagava foro Unio. te em resposta ao processo de revitalizao da rea sul do
A nica ao realizada, visando regularizao fundiria, Bairro do Recife, a ocupao, que passou a se chamar Co-
foi a desapropriao, em 1985, de uma gleba pela Compa- munidade do Pilar, estendia-se para o interior dos lotes
nhia de Habitao de Pernambuco. desocupados, contabilizando mais de 690 habitantes.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


O ltimo levantamento sociopopulacional realiza- passaram a ocupar desordenadamente o local, atradas, pro-
do em 1998 pela empresa de urbanizao do Recife con- vavelmente, por familiares e amigos que l residiam.
tabilizou mais de mil pessoas, que vivem em condies to
No existe nas proximidades da rea nenhum polo
sub-humanas que fazem com que o local seja detentor de
de comrcio ou servios, sendo o centro secundrio mais
um dos piores ndices de desenvolvimento humano (IDH)
prximo o de Beberibe, localizado a 5 km de distncia da
da RMR. importante notar que, embora a Comunidade
rea. Alm disso, sua populao convive com a ausncia
do Pilar registre o menor nmero de habitaes quando se
de equipamentos de sade e educao de maior porte, es-
considera o universo total desta pesquisa, detm a particu-
tando presentes apenas Unidades de Sade da Famlia.
laridade de ser uma periferia na centralidade histrica.

Passarinho
3 O funcionamento do mercado imobilirio
Passarinho, situada em Olinda, localiza-se parcial- informal
mente em rea plana, s margens do rio Beberibe, e, majori-
Para uma melhor compreenso dos mecanismos
tariamente, em reas de encostas, muitas delas ngremes. As
presentes no funcionamento do mercado imobilirio nas
ocupaes desenvolvem-se de forma desordenada e, pre-
reas acima mencionadas, o presente item foi subdividido
dominantemente, nos grotes das encostas. As moradias,
em cinco partes, quais sejam: a) as caractersticas sociais
responsveis pela devastao da vegetao e construdas
da oferta e da demanda; b) as peculiaridades dos produ-
de forma precria, comprometeram a drenagem natural, o
tos; c) os aspectos legais das transaes; d) os agentes do
que faz com que as famlias convivam com o risco iminen-
mercado e suas caractersticas informacionais; e e) os me-
te de deslizamento de barreiras. No incio do sculo XX,
120 canismos de fixao dos preos.
por volta de 1906, a propriedade conformava uma fazenda,
cujo principal cultivo era o caf. Em 1947, a fazenda foi
Caractersticas sociais da oferta e da demanda
desmembrada e dividida entre os herdeiros. Esses herdei-
ros lotearam suas partes e passaram a vender os terrenos. Os dados da Tabela 2 sobre os rendimentos domi-
As famlias que conseguiram quitar as prestaes possuem ciliares por rea demonstram os baixos rendimentos dos
contrato de promessa de compra e venda. Aquelas que no moradores entrevistados. Considerando as quatro reas,
tiveram a mesma sorte pagam, at hoje, uma taxa de ocu- verifica-se que, aproximadamente, 74,3% das famlias
pao. Estima-se que, aproximadamente, 100 famlias se (vendedores, compradores e inquilinos) recebem at dois
encontram nessa situao. A partir de ento, outras pessoas salrios mnimos.

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Tabela 2 Rendimentos domiciliares por rea

Braslia Teimosa Mustardinha Pilar Passarinho


Faixas de renda domiciliar
V. abs. % V. abs % V. abs % V. abs %
at 1/2 salrio mnimo 11 6,0 4 7,1 2 9,1 8 7,3
de 1/2 at 1 salrio mnimo 60 32,6 26 46,4 16 72,7 35 32,1
de 1 at 2 salrios mnimos 48 26,1 15 26,8 3 13,6 48 44,0
de 2 at 3 salrios mnimos 35 19,0 8 14,3 0 0,0 13 11,9
de 3 at 4 salrios mnimos 14 7,6 1 1,8 0 0,0 4 3,7
Mais de 4 salrios mnimos 16 8,7 2 3,6 1 4,5 1 0,9
Total 184 100,0 56 100,0 22 100,0 109 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

No entanto, a anlise comparativa entre as re- Com essa leitura das condies dos rendimentos fa-
as revela que, em Braslia Teimosa, as famlias, cujos miliares do conjunto das famlias compradoras, vendedoras
rendimentos no ultrapassam dois salrios mnimos, e inquilinas nas quatro reas pesquisadas, tem-se um pano-
representam 64,7% do total dessa localidade, em Mus- rama do poder aquisitivo tanto da oferta quanto da deman-
tardinha, 80,3%, e em Passarinho, 83,4%. A situao da. Em decorrncia disso, como se ver adiante, particular-
do Pilar alarmante, uma vez que 98,4% dos domic- mente no que se refere s famlias que compraram imveis,
lios apresentam rendimentos at o mencionado pata- houve uma necessidade de elas empreenderem uma equa-
mar, desses, 81,8% se situam na faixa de at um sal- o financeira para viabilizar a aquisio da moradia. 121
rio mnimo.
Peculiaridades dos produtos
Quanto aos rendimentos mdios por localidade,
evidencia-se de forma mais clara a hierarquia das reas. Os produtos comercializados e colocados venda
Em Braslia Teimosa, esse rendimento atinge R$ 617,76, variaram em diversos aspectos: a) tipo de domiclio (casa,
seguido por Passarinho e Mustardinha, cujos rendimen- apartamento e sobrado com comrcio); b) nmero de pa-
tos so praticamente os mesmos (R$ 455,35 e R$ 451,82 vimentos e de cmodos; c) material de construo das pa-
respectivamente), e Pilar, onde esse indicador (R$ 330, redes, tipo de piso e coberta; e d) estado de conservao.
91) quase a metade do de Braslia Teimosa. Esses aspectos so analisados a seguir.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Os dados relativos ao conjunto das quatro (Tabela um a dois cmodos (13,6%) e de trs a quatro cmodos
3) reas indicam que a grande maioria dos domiclios pes- (50,0%). Em Braslia Teimosa, observa-se, tambm, uma
quisados eram casas, o que representa 78,2% dos imveis participao relativamente expressiva de habitaes de
pesquisados. Os apartamentos significavam 19,5% e os um a dois cmodos. Esses dados apontam para uma pro-
sobrados com comrcio, apenas 2,3%. Alm disso, denun- poro maior de unidades menores, inseridas no mercado
ciam a presena expressiva de apartamentos em Braslia em anlise, nestas duas ltimas mencionadas localidades.
Teimosa (36,3%), particularmente quando se compara com
No que se refere ao material das paredes (Tabela
as demais reas. Algumas famlias se multiplicaram. Por
3), praticamente todas as moradias (96,1%) tinham pare-
conta disso, foram feitas puxadas e/ou construdos mais
des edificadas em tijolo com argamassa de cimento. Foi
pavimentos. Outras perceberam que construir cmodos e/
no Pilar onde se registrou uma maior incidncia de utili-
ou apartamentos para alugar seria um reforo aos rendi-
zao de outros materiais, dentre eles a madeira.
mentos familiares. Como se ver adiante, muitas das casas
alugadas correspondiam a locadores que habitavam ora no Quanto ao revestimento de piso (Tabela 3), predo-
mesmo imvel, ora na mesma rea. Esses processos vm mina o cimento, tipo de material encontrado em 62,5%
provocando um maior adensamento construtivo. No sem dos domiclios, acompanhado de ladrilho/cermica, pre-
razo, Braslia Teimosa apresenta a segunda maior densi- sente em 34,5% do total de moradias pesquisadas. A an-
dade populacional por bairro do Recife, chegando a 249,10 lise de cada uma das localidades mostra que, em Braslia
hab./ha (Censo Demogrfico de 2000). Teimosa, a metade das habitaes possua pisos revestidos

Nessa tabela, verifica-se que as unidades habitacio- em ladrilho/cermica. O preo por metro quadrado desse
nais, em geral, so trreas e que, em Braslia Teimosa e no tipo de revestimento bem mais caro que os demais. Em
122
Pilar, os imveis com dois pavimentos significam 12,7% Passarinho (75,8%) e no Pilar (80,0%), percebe-se uma
e 15,8% respectivamente, denunciando um processo de larga predominncia de piso em cimento.
verticalizao e, portanto, de adensamento construtivo. Levando-se em conta o conjunto das reas (Tabela
Sobre a mesma tabela, depreende-se que, em Mus- 3), predomina a telha cermica como material utilizado
tardinha (60,7%) e Passarinho (64,1%), os imveis comer- nas cobertas das moradias (38,5%), seguido pelo amianto
cializados, alugados e colocados venda eram, predomi- (25,1%). Cabe registrar que o primeiro bem mais caro
nantemente, de cinco a seis cmodos. No Pilar, verifica-se quando comparado ao amianto. Confrontando as quatro
uma incidncia importante de unidades habitacionais de reas, verifica-se que, em Braslia Teimosa, h vrias uni-

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dades habitacionais cobertas com telha de cimento amian- urbana onde o acesso a esse material relativamente mais
to. Em Passarinho, a predominncia de telha cermica, fcil, o que confere s habitaes, cobertas com esse tipo
provavelmente por se situar em uma rea de expanso de material, um maior conforto trmico.

Tabela 3 Peculiaridades dos produtos (%)

Caractersticas Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar Total


tipo 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Casa 61,13 94,6 97,4 86,4 78,2
Apartamento 36,3 5,4 0,9 9,1 19,5
Comrcio com sobrado 2,6 0 1,7 4,5 2,3
Nmero de pavtos 100,0 100,0 101,0 100,0 100,0
1 87,3 96,3 97,3 84,2 90,9
2 12,7 3,7 1,9 15,8 8,6
3 0 0 1,8 0 0,5
Nmero de cmodos 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1a2 10,8 0 0,9 13,6 6,5
3a4 20,2 23,2 15,8 50,0 21,0
5a6 46,6 60,7 64,1 27,3 52,7
7a8 15,6 14,3 16,7 9,1 15,2
de 8 a 16 6,8 1,8 2,5 0 4,6
Material das paredes 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Alvenaria 97,4 100,0 98,1 88,2 96,1
Outros 2,6 0,0 1,9 11,8 3,9
123
Material do pisos 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Cimento 50,0 71,9 75,8 80,0 62,5
Ladrilho/cermica 50,0 28,1 19,4 0,0 34,5
Outros 0,0 0,0 4,8 20,0 3
Materia coberta 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Teha cermica 28,9 72,3 73,1 18,2 48,5
Amianto 25,8 4,5 18,75 72,7 25,1
Laje 39,8 13,6 4,5 0,0 19,8
Outros 5,5 9,6 3,7 9,1 6,6

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

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Considerando-se todas essas particularidades, Os dados da Tabela 4 evidenciam que, dos 223 im-
possvel afirmar que existe uma hierarquia nas reas veis alugados, levando em conta o conjunto das quatro re-
quando se atenta para os materiais de construo utili- as, 156, que correspondem a 70% do total das unidades,
zados, quais sejam: a) Braslia Teimosa, acompanhada de foram negociados sem respaldo de um documento legal.
Mustardinha, uma vez que na primeira rea a metade dos
Analisando as areas separadamente, observa-se
domiclios possui piso em ladrilho/cermica e, na segun-
que, em Passarinho, a informalidade das negociaes
da, predomina a coberta em telha cermica; b) Passari-
chega a abranger 85% das unidades pesquisadas e, no Pi-
nho, pela grande incidncia de telha cermica, mas com
lar, a totalidade.
baixa participao de piso em cermica/ladrilho; e c) Pi-
lar, onde nenhuma das unidades pesquisadas possua piso A Tabela 5 apresenta os tipos de documentao
revestido com esse tipo de material e grande parte era utilizados pelos compradores quando da transao imo-
coberta com telha de cimento amianto. Essa hierarquia biliria. Considerando-se o conjunto das reas, observa-
acompanha, de certo modo, o perfil social da oferta e da se que 19,6% dos adquirentes no tinham nenhum tipo
demanda nos termos apresentados anteriormente. de documentao e que 14,3% possuam recibo sem as-
sinatura de duas testemunhas. Somando os adquirentes
Aspectos legais das negociaes imobilirias que se encontravam em ambas as situaes, eles passam
No que se refere aos aspectos legais das transaes a representar 33,9% do total. Isso quer dizer que uma
imobilirias, optou-se pela anlise separada do mercado parte importante dos adquirentes no possui nenhuma
de aluguel e do mercado de compra e venda, uma vez que documentao com um valor jurdico capaz de compro-
apresentam especificidades. var a negociao.
124

Tabela 4 Situao do contrato: aluguel

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Situao do contrato
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Contrato assinado 43 30,9 18 48,6 6 14,6 0 0,0 67 30,0
Verbal 96 69,1 19 51,4 35 85,4 6 100,0 156 70,0
Total 139 100,0 37 100,0 41 100,0 6 100,0 223 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

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Tabela 5 Tipo de documento utilizado por rea: compra

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Situao do contrato
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Nenhuma documentao 0 0,0 1 11,1 4 20,0 6 54,5 11 19,6
Recibo sem testemunhos 0 0,0 0 0,0 8 40,0 0 0,0 8 14,3
Recibo com dois testemunhos 2 12,5 6 66,7 5 25,0 0 0,0 13 23,2
Documento registrado
12 75,0 1 11,1 0 0,0 1 9,1 14 25,0
em cartrio
Promessa de compra e venda 0 0,0 0 0,0 3 15,0 4 36,4 7 12,5
Outros 2 12,5 1 11,1 0 0,0 0 0,0 3 5,4
Total 16 100,0 9 100,0 20 100,0 11 100,0 56 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2006.

No caso de Passarinho e Pilar, segundo a mesma entre o mercado de aluguel e o mercado de compra e ven-
tabela, esses tipos de ocorrncia representam 60,0% e da. Enquanto no primeiro a maioria dos domiclios foi
54,4% respectivamente. No entanto, em Braslia Teimosa, alugada sem nenhum documento formal que comprovas-
no foi registrado nenhum desses casos. Quanto situa- se a transao, no segundo, a maior parte dos comprado-
o, em todas as reas pesquisadas, daqueles que possuem res possui algum documento com valor legal nos termos
recibo com assinatura de duas testemunhas, documento anteriormente apresentados.
com registro em cartrio ou ainda promessa de compra e
Quanto ao pagamento de impostos (Tabela 6), con-
venda, verifica-se que, juntos, representam 60,7% do total 125
siderando-se o conjunto de domiclios que foram compra-
de adquirentes. Qualquer um desses documentos possui
dos e os que esto venda, observa-se que 67,3% dos seus
valor jurdico, portanto legal, que permite ao adquirente
responsveis no pagam nenhum tipo de imposto, 26,5%
comprovar a negociao, ou seja, a posse da habitao
pagam IPTU e 6,2% so isentos (indicando o reconheci-
(benfeitorias do terreno), mas no permite comprovar, na
mento, por parte da municipalidade, da impossibilidade de
maioria dos casos, o domnio do terreno (a propriedade).
certas famlias o fazerem). Somando os que pagam e os
Como foi visto anteriormente, parte importante dos ter-
que so isentos, tem-se 32,7%. Isso significa que o merca-
renos nas quatro reas no foi regularizada.
do, pelo menos no que diz respeito a aproximadamente um
Isso posto, percebe-se uma grande diferenciao tero dos imveis, comporta essa formalidade.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Tabela 6 Impostos e taxas por rea: compra e venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Impostos e taxas
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Nenhum 25 47,2 8 42,1 60 81,1 16 100,0 109 67,3
IPTU 22 41,5 10 52,6 11 14,9 0 0,0 43 26,5
Isento de IPTU 6 11,3 1 5,3 3 4,1 0 0,0 10 6,2
Total 53 100,0 19 100,0 74 100,0 16 100,0 162 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Quando as reas so analisadas separadamente, e parte importante paga o imposto predial urbano. Tal
percebem-se grandes diferenciaes. Em Braslia Teimo- situao vem ao encontro das dificuldades apontadas por
sa e Mustardinha, os domiclios cujos responsveis pa- diversos autores como foi evidenciado anteriormente
gam o IPTU mais aqueles que so isentos representam, de definio das atividades ditas informais.
respectivamente, 52,8% e 57,9% do total de domiclios
pesquisados em cada uma dessas reas. Em Passarinho e Agentes do mercado e suas caractersticas infor-
macionais
no Pilar, aqueles que no pagam nenhum tipo de imposto
representam, respectivamente, 81,1% e 100% do total de Nesse mercado no atuam promotores imobi-
cada localidade. Isso significa um alto ndice de formali- lirios, semelhantes ao do mercado imobilirio formal.
dade nas duas primeiras reas mencionadas e um altssi- Com exceo de dois conjuntos habitacionais (promoo
mo nvel de informalidade nas duas ltimas, em relao, imobiliria pblica), situados em Braslia Teimosa o
126 evidentemente, ao cadastramento nas Prefeituras do Re- existente (Vila Teimosinho) e o que vem sendo constru-
cife e Olinda para fins de cobrana do imposto predial. do para abrigar os habitantes das palafitas, ambos inicia-
tiva do poder pblico municipal , parte significativa das
Tudo leva a concluir que, no mercado de compra
moradias foi sendo construda ao longo do tempo pelos
e venda de habitaes nas reas pobres, se trata de uma
prprios moradores com os seus parcos recursos.
atividade que no obedece a todas as leis, particularmente
no que se refere aos aspectos relativos ao domnio do ter- No caso especfico do mercado de aluguis, o mais
reno e s normas urbansticas, mas, quando se trata de co- dinmico quando se levam em considerao as formas
mercializao, a maioria dos compradores possui algum de acesso moradia (compra/venda e aluguel), o que res-
tipo de documentao capaz de comprovar a transao salta aos olhos a existncia de um nmero significativo

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
(172) de locadores possuidores de domiclios na mesma Quanto aos corretores imobilirios, praticamente,
rea, desses, 49,8% habitam em outro imvel e 26,9%, inexistem. Os dados das Tabelas 8 e 9 revelam uma fraca
no mesmo imvel. Essa particularidade vem reforar a atuao de corretores, provavelmente porque esse tipo de
hiptese anunciada quanto formao de submercados intermediao acaba onerando o preo final da habitao.
atomizados, ou seja, autorreferenciados. Essa situao bem diferente do mercado imobilirio
formal na RMR, onde atuam empresas responsveis por
Como comentado anteriormente, a participao
esse tipo de intermediao, remuneradas a partir de um
expressiva de locadores que habitam no mesmo imvel
percentual calculado no preo de venda.
(26,9%) revela uma forma particular de produo de mo-
radia nas reas pobres, qual seja: a construo de puxadas, No mercado de aluguel, como pode ser observa-
mediante ampliaes no mesmo lote. Quanto a Braslia Tei- do mediante a anlise da Tabela 8, apenas um domiclio
mosa, alm de contar com um mercado de aluguel bastante foi negociado com a intermediao de um corretor. Em
dinmico, apresenta as maiores participaes de locadores geral, as informaes sobre os imveis foram repassadas
que habitam na mesma rea, sendo 43,2% em outro imvel aos inquilinos por meio de seus amigos e/ou parentes
e 36,0% no mesmo imvel. Tal situao, como tambm (62,8%), de fixao de placas (21,5%) ou ainda mediante
registrado anteriormente, deve-se presso decorrente das indagao porta a porta (15,2%).
intervenes urbansticas na sua orla martima.

Tabela 7 Localizao da moradia dos locatrios dos imveis alugados


127
Na mesma comunidade Fora da comunidade
Bairro do Total
reas Outro imvel Mesmo imvel Outro bairro Outra cidade N. sabe
entorno
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Braslia Teimosa 60 43,2 50 36,0 1 0,7 19 13,7 6 4,3 3 2,2 139 100,0
Mustardinha 22 59,5 4 10,8 5 13,5 4 10,8 1 2,7 1 2,7 37 100,0
Passarinho 25 61,0 6 14,6 3 7,3 2 4,9 4 9,8 1 2,4 41 100,0
Pilar 4 66,7 1 16,7 1 16,7 - 6 100,0
Geral 111 49,8 60 26,9 10 4,5 26 11,7 11 4,9 5 2,2 223 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

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Tabela 8 Fontes de informao quanto aos domiclios alugados por rea

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Fontes
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Amigos e parentes 89 64,0 22 59,5 25 61,0 4 66,7 140 62,8
Corretores 1 0,7 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 0,4
Placa 27 19,4 11 29,7 9 22,0 1 16,7 48 21,5
Porta a porta 22 15,8 4 10,8 7 17,1 1 16,7 34 15,2
Total 139 100,0 37 100,0 41 100,0 6 100,0 223 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Ao se analisarem, separadamente, os dados relativos No que se refere aos imveis comprados, os da-
s reas, percebe-se que a participao de cada uma das fon- dos da Tabela 9 confirmam que a principal fonte de in-
tes de informao permanece quase nos mesmos patamares, formao dos adquirentes so os amigos e os parentes
no apresentando, portanto, grandes diferenciaes. (67,8%).

Tabela 9 Fontes de informao quanto aos domiclios comprados por rea


128

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Fontes
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Amigos e parentes 8 50,0 6 66,7 18 78,3 8 72,7 40 67,8
Corretores 0 0,0 0 0,0 1 4,3 0 0,0 1 1,7
Placa 2 12,5 1 11,1 1 4,3 1 9,1 5 8,5
Porta a porta 5 31,3 2 22,2 3 13,0 2 18,2 12 20,3
Jornal 1 6,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 1,7
Total 16 100,0 9 100,0 23 100,0 11 100,0 59 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Chamam a ateno as altas participaes dessa fon- a utilizao de placas (73,5%) ou simplesmente no os
te em Mustardinha (66,7%), Passarinho (78,3%) e Pilar anunciaram. primeira vista, poder-se-ia pensar em uma
(72,7%), provavelmente porque nessas localidades esses la- incoerncia entre esses dados e os da tabela anterior, na
os sejam mais definidores, particularmente, quando dizem medida em que, na primeira, predominam como fontes
respeito aquisio (posse das benfeitorias) da moradia. de informao os amigos e parentes e, nesta ltima, as
Quanto aos imveis colocados venda (Tabela 10), placas. Ora, muitas das placas podem ter sido vistas por
verifica-se que os vendedores anunciaram-nos mediante parentes e amigos.

Tabela 10 Fontes de informao quanto aos domiclios colocados venda por rea

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Fontes
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Em imobiliria 2 5,6 0 0,0 0 0,0 0 0,0 2 2,0
Jornais 1 2,8 1 10,0 0 0,0 0 0,0 2 2,0
Associao moradores 1 2,8 0 0,0 0 0,0 1 16,7 2 2,0
No anunuciado 4 11,1 0 0,0 16 32,0 1 16,7 21 20,6
Placas 28 77,8 9 90,0 34 68,0 4 66,7 75 73,5
Total 36 100,0 10 100,0 50 100,0 6 100,0 102 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

129

Os mecanismos de fixao dos preos

Antes mesmo de se analisarem os mecanismos dos vista. Isso significa, evidentemente, que, diante do
de fixao dos preos, importante esclarecer a forma perfil dos rendimentos familiares anteriormente analisa-
de pagamento e a origem dos recursos para a aquisio. dos e dos preos realizados no mercado, os quais sero
Como se pode observar (Tabela 11), dos 59 domiclios revelados mais adiante, os compradores lanaram mo de
comprados, 44, correspondendo a 74,6%, foram adquiri- algum tipo de financiamento.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Tabela 11 Formas de pagamento por rea: compra

vista A prazo Total


Formas
V. abs % V. abs % V. abs %
Braslia Teimosa 12 75,0 4 25,0 16 100,0
Mustardinha 8 88,9 1 11,1 9 100,0
Passarinho 16 69,6 7 30,4 23 100,0
Pilar 8 72,7 3 27,3 11 100,0
Total 44 74,6 15 25,4 59 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

A pesquisa detectou (Tabela 12) que, em termos Na tabela abaixo, evidencia-se que, dentre os 59
mais gerais, os recursos foram viabilizados a partir de imveis comprados, cinco adquirentes, representando
uma equao financeira que envolve a poupana do pr- 8,5% das unidades transacionadas, utilizaram apenas
prio adquirente, as indenizaes trabalhistas, os emprs- recursos da poupana, dois lanaram mo somente de
timos a amigos e parentes, alm da venda do imvel an- emprstimos a amigos e parentes (3,4%), cinco valeram-
terior. Isso denota, de imediato, a ausncia de qualquer se unicamente de indenizaes trabalhistas (8,5%) e 14
esquema de financiamento nos moldes tradicionais de usaram apenas os recursos advindos da venda do domi-
aquisio da classe mdia. clio onde residiam (23,7%). Isso significa que os demais

Tabela 12 Formas de financiamento da compra do domiclio

130 Emprstimo com Indenizao


Poupana Venda de domiclio Outros
parentes para amigos trabalhista
reas Parcial Total Parcial Total Parcial Total Parcial Total Parcial Total
V. V. V. V. V. V. V. V. V. V.
% % % % % % % % % %
abs abs abs abs abs abs abs abs abs abs
Braslia Teimosa 5 33,3 0 0 3 42,9 0 0 3 75 0 0 5 55,6 4 28,6 7 50,0 2 20,0
Mustardinha 3 20 2 40 0 0 1 50 0 0 0 0 2 22,2 1 7,1 1 7,1 2 20,0
Passarinho 5 33,3 2 40 4 57,1 0 0 0 0 5 100 1 11,1 8 57,1 4 28,6 2 20,0
Pilar 2 13,3 1 20 0 0 1 50 1 25 0 0 1 11,1 1 7,1 2 14,3 4 40,0
Total 15 100 5 100 7 100 2 100 4 100 5 100 9 100 14 100 14 100 10 100

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
adquirentes (33), correspondentes a 55,9%, recorreram a Tabela 13 Preo mdio dos domiclios alugados, comercializados
e venda por rea
mais de uma fonte de recursos.
Preo Mdio (R$)
reas
Convm chamar a ateno que, em relao for- Aluguel Compra Venda
mao dos preos realizados no mercado aluguel e com- Braslia Teimosa 182,45 25.753,33 46.521,05
Mustardinha 144,46 16.015,55 30.000,00
pra e aqueles fixados pelos vendedores que pretendem
Passarinho 135,36 4.243,47 10.352,00
comercializar os seus imveis, se reconhece a extrema
Pilar 116,66 1.722,72 2.240,00*
complexidade da anlise, uma vez que os produtos, como
Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.
foi visto anteriormente, apresentam diferenciaes subs-
tanciais. Tais diferenciaes, aliadas a outras, como a loca- Convm ressaltar que os preos mdios relativos

lizao interna na rea, as condies das infraestruturas e aos imveis colocados venda so sempre superestimados,
chegando a representar, praticamente, o dobro dos preos
dos servios urbanos, o fato de ser Zeis ou no, induzem,
realizados no mercado (compra). Trata-se de uma expecta-
como acontece no mercado formal, os consumidores a
tiva. A anlise a seguir centrar-se- nos parmetros referen-
escolher o produto de um vendedor, o que confere a este
ciados para a sua fixao.
ltimo um certo controle sobre o preo. Dessa forma, os
diferentes vendedores e locadores obtm preos diversos, A Tabela 14 mostra que, dos 103 domiclios colo-
segundo o julgamento e a capacidade financeira dos com- cados venda, 40,8% tiveram os seus preos estimados a
pradores e dos futuros inquilinos, em relao s qualida- partir de imveis vendidos na mesma rua e 27,2%, a partir
des comparativas dos produtos diferenciados. de domiclios no seu entorno, totalizando esses dois fato-
res de fixao 68% do total de imveis colocados venda.
Assim, optou-se, inicialmente, por considerar os
Isso significa que os vendedores, para fixarem os preos
preos mdios do domiclio em cada uma dessas reas. 131
dos seus imveis, consideraram da mesma forma como se
De acordo com a Tabela 13, esses preos apresentam va- comportam os promotores imobilirios formais os pre-
riaes, o que permite inferir que Braslia Teimosa , den- os histricos praticados na mesma rua onde se situa o im-
tre as quatro reas, a mais valorizada. Isso no representa vel ou no seu entorno, o que significa que eles detm um
uma surpresa, uma vez que os indicadores particular- grau de informao suficiente para estabelecer os preos,
mente os referentes renda familiar e ao material do piso mas desconhecem os praticados em outras reas pobres.
, alm da localizao, dos programas de urbanizao e Isso leva a concluir que o mercado imobilirio informal na
regularizao e do fato de ser Zeis, justificam a valoriza- RMR funciona a partir de submercados, espacialmente ato-
o dos seus imveis. mizados, assumindo, assim, um carter autorreferencial.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Tabela 14 Fatores de fixao de preos de venda por comunidade: venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Fatores
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Imveis da rua 16 42,1 6 60,0 19 38,0 1 20,0 42 40,8
Imveis do entorno 12 31,6 1 10,0 13 26,0 2 40,0 28 27,2
Gastos na construo 1 2,6 1 10,0 3 6,0 1 20,0 6 5,8
Outros 9 23,7 2 20,0 15 30,0 1 20,0 27 26,2
Total 38 100,0 10 100,0 50 100,0 5 100,0 103 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

A esses preos, evidentemente, colocaram um adi- expectativa dos vendedores a respeito da valorizao dos
cional bastante significativo, praticamente o dobro (Tabela seus imveis. Levando em considerao o conjunto das
13) com exceo do Pilar , uma vez que apostavam na quatro reas (Tabela 15), percebe-se que 62,1% acreditam
valorizao da rea. Convm relembrar que, em Braslia que os domiclios vo valorizar, enquanto 24,3% pensam
Teimosa e em Mustardinha, vm se realizando interven- que no. Porm, observando os dados sobre Braslia Tei-
es urbansticas e processos de regularizao fundiria e mosa e Mustardinha, os que acreditam em um processo
que, em Passarinho, existe a expectativa da implantao do de valorizao imobiliria atingem 81,6% e 80,00% res-
projeto de urbanizao intitulado Prometrpole. pectivamente. No caso de Passarinho, 48,0%, e no Pilar,
A aposta na valorizao nos termos acima referi- 20,0%. Esses dados reforam o que foi afirmado acima
dos pode ser depreendida dos resultados dos question- quanto s intervenes urbansticas e aos processos de
132 rios aplicados, mais particularmente quando abordam a regularizao fundiria.

Tabela 15 Valorizao do domiclio nos prximos anos por comunidade: venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Valorizao
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Sim 31 81,6 8 80,0 24 48,0 1 20,0 64 62,1
No 4 10,5 2 20,0 18 36,0 1 20,0 25 24,3
No sabe 3 7,9 0 0,0 8 16,0 3 60,0 14 13,6
Total 38 100,0 10 100,0 50 100,0 5 100,0 103 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Quando questionados sobre a relao de vizi- os. Em seguida, vem Braslia Teimosa (60,5%), acom-
nhana como fator de valorizao, 55,3% dos entrevis- panhada por Passarinho (48,0%) e Pilar (40,0%). im-
tados (Tabela 16) consideraram que esse aspecto influa portante relembrar que Mustardinha e Braslia Teimosa
na valorizao dos seus domiclios. Dentre as quatro so reas consolidadas h muitos anos, o que implica la-
reas, Mustardinha destaca-se como a rea onde esse os de vizinhana mais estreitos, enquanto Passarinho
fator se encontra mais presente, uma vez que 80,0% uma rea de expanso urbana e Pilar, uma ocupao
declararam que essa externalidade repercutia nos pre- mais recente.

Tabela 16 Relaes de vizinhana como fator de valorizao por comunidade: venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Posicionamento
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Sim 23 60,5 8 80,0 24 48,0 2 40,0 57 55,3
No 15 39,5 2 20,0 26 52,0 3 60,0 46 44,7
Total 38 100,0 10 100,0 50 100,0 5 100,0 103 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

No que se refere possibilidade de ampliao do o caso de Braslia Teimosa, onde 71,1% dos vendedores
domiclio (Tabela 17), praticamente a metade dos ven- acreditam que esse fator influencia positivamente nos pre-
dedores considerou que esse aspecto influenciaria na va- os. Cabe registrar que essa rea se encontra densamente
133
lorizao do imvel. Destaca-se, dentre as quatro reas, construda, poucos domiclios permitem uma expanso.

Tabela 17 Possibilidade de ampliao como fator de valorizao por rea: venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Posio
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Sim 27 71,1 3 30,0 18 36,0 3 60,0 51 49,5
No 11 28,9 7 70,0 32 64,0 2 40,0 52 50,5
Total 38 100,0 10 100,0 50 100,0 5 100,0 103 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Muito embora acreditem que a possibilidade de esse aspecto para estimar o preo de venda, mesmo no
ampliao da moradia influencie positivamente nos pre- caso de Braslia Teimosa.
os, 73,8% dos vendedores (Tabela 18) no consideraram

Tabela 18 Considerao da possibilidade de ampliao no preo estimado: venda

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar total


Posio
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
Sim 11 28,9 2 20,0 13 26,0 1 20,0 27 26,2
No 27 71,1 8 80,0 37 74,0 4 80,0 76 73,8
Total 38 100,0 10 100,0 50 100,0 5 100,0 103 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Os dados da Tabela 19 referem-se aos preos m- uma baixa participao dessa rea nas duas ltimas faixas
dios de aluguel nas reas pesquisadas, de acordo com (2,75% e 18,9% respectivamente), sendo significativa a
faixas de preos. Dos 138 imveis de Braslia Teimo- faixa entre R$ 101,00 e R$ 150,00. Em Passarinho e Pilar,
sa, 35,5% foram alugados a preos que variaram entre excetuando-se uma moradia, as demais foram alugadas
R$ 101,00 e R$ 150,00; 27,5% foram alugados entre R$ por preos inferiores a R$ 200,00. Alis, nessas reas, a
151,00 e R$ 200,00; 15,2% entre R$ 251,00 e R$ 300,00. quantidade de imveis que foram alugados por menos de
Em relao a Mustardinha, percebe-se, relativamente, R$ 101,00 atingiu, respectivamente, 34,1% e 66,7%.

134 Tabela 19 Preos mdios por rea: alugue

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar


Preo (R$)
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
At 100,00 14 10,1 10 27,0 14 34,1 4 66,7
De 101,00 a 150,00 49 35,5 17 45,9 21 51,2 0 0,0
De 151,00 a 200,00 38 27,5 7 18,9 5 12,2 2 33,3
De 201,00 a 250,00 21 15,2 1 2,7 0 0,0 0 0,0
De 251,00 a 300,00 12 8,7 2 5,4 0 0,0 0 0,0
Acima de 300,00 4 2,9 0 0,0 1 2,4 0 0,0
Total 138 100 37 100 41 100 6 100

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
No caso especfico de Braslia Teimosa, onde, se- lorizados do que as casas. Essas reas correspondem s
gundo foi registrado, h uma incidncia maior de aparta- nicas onde foram alugadas unidades habitacionais tipo
mentos, os preos mdios de aluguel calculados foram os apartamento. Como foi visto anteriormente, nelas ocor-
seguintes: a) casa: R$ 171,06; b) apartamento: R$ 194,32; reu uma participao expressiva de domiclios alugados,
e c) casa com comrcio: R$ 300,00. tanto em valores absolutos quanto relativos, cujos preos
A anlise da Tabela 20 indica que, em Braslia Tei- foram superiores a R$ 200,00.
mosa e em Mustardinha, os apartamentos so mais va-

Tabela 20 Preo mdio (R$) por tipo: aluguel

reas Casa Apartamento Casa comercial


Braslia Teimosa 171,06 194,32 300,00

Mustardinha 141,02 183,33 -

Passarinho 135,36 - -

Pilar 120,00 - 100,00


Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

No que se refere aos preos de comercializao dos faixa entre R$ 1.001,00 e R$ 5.000,00 representasse 54,5%
imveis, a Tabela 21 indica que, em Braslia Teimosa, a das unidades comercializadas, observa-se uma elevada par-
maior incidncia de preos correspondeu faixa entre R$ ticipao de imveis que foram vendidos por preos que
10.001,00 e R$ 20.000,00, significando 60% das unidades atingiram at R$ 1.000,00. Chama a ateno que nenhum 135
compradas, acompanhada pela faixa entre R$ 20.001,00 e domiclio, em Braslia Teimosa, foi comprado por menos
R$ 30.000,00 (26,7%). Em Mustardinha, a faixa com maior de R$ 10.000,00 e que, em Mustardinha, nenhum foi ven-
ocorrncia foi, tambm, entre R$ 10.000,00 e R$ 20.000,00 dido por menos de R$ 5.000,00.
(66,7%), mas foi acompanhada por uma faixa de preos interessante observar que, quando se analisam
inferiores, entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00 (22,2%). Em os preos mdios de compra por tipo (Tabela 22), os
Passarinho, mais da metade dos imveis comprados situ- produtos comercializados foram, essencialmente, casas.
ava-se na faixa entre R$ 1.001,00 e R$ 5.000,00 (52,2%), Alm disso, os dados confirmam uma hierarquia de pre-
seguida pela faixa de at R$ 1.000,00. No Pilar, embora a os: Braslia Teimosa, Mustardinha, Passarinho e Pilar.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Tabela 21 Preo de compra por comunidade

Braslia Teimosa Mustardinha Passarinho Pilar


Preo (R$)
V. abs % V. abs % V. abs % V. abs %
At 1.000,00 0 0,0 0 0,0 5 21,7 5 45,5
De 1.001,00 a 5.000,00 0 0,0 0 0,0 12 52,2 6 54,5
De 5.001,00 a 10.000,00 0 0,0 2 22,2 5 21,7 0 0,0
De 10.001,00 a 20.000,00 9 60,0 6 66,7 1 4,3 0 0,0
De 20.001,00 a 30.000,00 4 26,7 0 0,0 0 0,0 0 0,0
De 30.001,00 a 40.000,00 0 0,0 1 11,1 0 0,0 0 0,0
Acima de 40.000,00 2 13,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0
TOTAL 15 100,0 9 100,0 23 100,0 11 100,0

Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

Tabela 22 Preos mdios (R$) por tipo: compra

reas Casa Apartamento Casa comercial


Braslia Teimosa 25.753,33 - -
Mustardinha 16.015,55 - -
Passarinho 4.243,47 - -
Pilar 1.533,33 150,00 5.000,00 Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2005.

136 A Tabela 23 apresenta os preos mdios de ven- urbanos. A Comunidade do Pilar, como foi registrado,
da por metro quadrado. Em Braslia Teimosa, esse pre- uma periferia na centralidade histrica, apresentando
o atinge R$ 450,00, quantia que se justifica por ser uma o pior ndice de incluso social quando se consideram as
Zeis, situada em uma poro territorial privilegiada e do- demais reas pobres do Recife. No sem razo, o preo
tada de certo nvel de infraestruturas e servios. Em Mus- mdio de venda por metro quadrado de construo atin-
tardinha, esse preo praticamente o mesmo R$ 427,00 ge R$ 55,44. Alm disso, no se configura como Zeis,
, o que se explica pelo fato de o bairro ser, tambm, nem conta com infraestruturas bsicas. Em Passarinho,
uma Zeis, com uma ocupao consolidada, tendo rece- em decorrncia das caractersticas mencionadas, esse pre-
bido melhorias em termos de infraestruturas e servios o atinge R$ 70,22, quantia prxima mdia do Pilar.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Tabela 23 Preo mdio de venda por rea pobre portanto, mais atomizados e mais delimitados territorial-
mente quando comparados aos submercados formais, ca-
reas Preo m2
racterizados na RMR por certa continuidade espacial.
Braslia Teimosa 450,86
Mustardinha 427,56
Passarinho 70,22 4 Concluses
Fonte: Pesquisa direta: outubro
Pilar 55,44 a dezembro de 2005.
Em termos mais gerais, pode-se afirmar que se
No entanto, em Braslia Teimosa, as habitaes trata de um mercado imobilirio que funciona em desa-
mais prximas orla urbanizada apresentam preos mais cordo com as condies legais, uma vez que, em geral, o
elevados, que chegam a atingir R$ 1.083,00 (preo relativo morador no dispe do ttulo de propriedade do solo, o
a uma edificao de 32 metros quadrados em um terreno que no impede que as habitaes sejam comercializadas
de 30 metros quadrados, situada a aproximadamente 80 (compradas ou alugadas). Parte importante das transa-
metros da orla recm-urbanizada). Esse preo se asseme- es de compra foi efetivada mediante algum tipo de do-
lha queles observados em bairros do Recife ocupados por cumentao que permite comprovar a posse da habitao,
uma classe mdia baixa. Em outras palavras, o mercado e no o domnio, ou seja, a propriedade.
imobilirio informal comporta, dependendo da localizao
Alm disso, no mercado de compra e venda atu-
no interior do bairro, elementos de monoplio.
am dois agentes, os compradores e os vendedores, e no
Considerando-se a totalidade das observaes de aluguel, os locadores e os inquilinos, cujas decises,
acima apresentadas sobre as caractersticas do funciona- semelhana do mercado formal, so pautadas por um
mento do mercado imobilirio nas reas pobres da RMR, modelo de concorrncia monopolista, uma vez que nele
137
pode-se afirmar que as suas respectivas peculiaridades atuam muitos vendedores e locadores de um produto par-
sociais, situaes geogrficas, condies topolgicas dos ticular, e o produto de cada um diferenciado dos produ-
terrenos, temporalidades dos seus respectivos processos tos dos demais. Como foi visto, os produtos so diversos
de consolidao e o fato de ser ou no Zeis influenciam no que se refere ao tipo de domiclio (casa, apartamento e
nos preos imobilirios. E mais: o mercado de habitaes sobrado com comrcio), nmero de cmodos, material de
de reas pobres funciona a partir de submercados. Cada construo das paredes, tipo de piso e coberta, alm, evi-
um deles corresponde a uma rea pobre, onde os com- dentemente, da localizao interna dos domiclios no in-
pradores, os vendedores e os inquilinos no se informam terior da rea, da situao geogrfica em relao ao centro
dos preos em outras localidades. Esses submercados so, do Recife e da situao institucional (Zeis ou no Zeis).

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


Merece destaque a participao significativa, no reas, assinalando uma relao direta entre um conjunto de
mercado de aluguel, de locadores que habitam na mes- fatores as condies de infraestruturas urbanas, as expec-
ma rea, reforando a ideia de submercados atomizados. tativas de valorizao dos habitantes, a situao institucio-
Alm disso, tal situao tem srias implicaes quando nal, a qualidade dos produtos ofertados, bem como o perfil
se trata da adoo de polticas pblicas de regularizao social da demanda. Do outro, salta aos olhos a realidade do
fundiria, uma vez que muitos dos moradores detm a Pilar, que, muito embora se localize no corao do Bairro
posse de mais de um domiclio. Acrescente-se, ainda, que do Recife, apresentou os menores preos. Essa rea detm
abre espao para um debate sobre a pertinncia de polti- um dos piores indicadores sociais do Recife.
ca pblica de acesso moradia mediante o aluguel. Acrescente-se, ainda, que os vendedores, para fixa-
Retomando a questo sobre o modelo de concor- rem os preos dos seus imveis, levaram em considerao
rncia monopolstica, importante relembrar que um da mesma forma como se comportam os promotores
dos seus pontos fundamentais reside nas condies da imobilirios formais os preos histricos praticados na
demanda. A diferenciao dos produtos induz os con- mesma rua onde se situa o imvel ou no seu entorno,
sumidores a escolher o produto de um vendedor, o que o que significa que eles detm um grau de informao
confere oferta a capacidade de exercer certo controle suficiente para estabelecer os preos, mas desconhecem
sobre os preos. Isso significa que diferentes vendedo- aqueles praticados em outras reas pobres. Isso levou a
res obtero preos diversos, segundo o julgamento dos concluir que o mercado imobilirio informal na RMR
consumidores em relao s qualidades comparativas dos funciona a partir de submercados tendo, portanto, um

produtos diferenciados. carter autorreferencial.


138
Evidentemente, em se tratando de reas pobres, o No se pode deixar de registrar que, em relao ao

perfil social da demanda estabelece os patamares mximo mercado formal, embora esse apresente certa continuida-

e mnimo dos preos. No sem razo, foram encontrados de espacial, os compradores so altamente influenciados

preos mdios por metro quadrado diferenciados nas qua- pelas externalidades de certas reas, desconhecendo tam-

tro reas pesquisadas, como tambm diferenciaes de bm os preos em outras localizaes.

preos no interior de cada uma delas. Dentre essas reas, Provavelmente, o aprofundamento da pesquisa ir
chama a ateno, de um lado, o caso de Braslia Teimosa, confirmar ainda mais essas caractersticas do mercado de
onde os preos realizados foram superiores aos das demais habitaes nas reas pobres da RMR.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Referncias bibliogrficas

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VINCENT, M. La formation du prix du logement. Paris: Economica, 1986.

Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife


140

5.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
5.
Consideraes sobre o mercado imobilirio informal
na Regio Metropolitana de Belm1
Ana Claudia Duarte Cardoso2, Anna Carolina Gomes Holandam3 e Jos Jlio Ferreira Lima4

Introduo

A
investigao das caractersticas do mercado imobilirio na Regio Metropolitana de Belm suscita reunir ante-
cedentes histricos ligados formao dos dois principais municpios que a compem. As origens fundirias
de Belm e, por conseguinte, de Ananindeua estabeleceram-se ainda no sculo XVII a partir da Carta de
Doao e Sesmaria de uma lgua5 patrimonial ao Conselho da Cmara de Belm, para que pudesse explor-la economica-
mente, exercendo assim o jus-domine, correspondendo rea de 2.343,25 ha (BELM, 1987). Assim, foi estabelecida 141
a Primeira Lgua Patrimonial, correspondendo a uma faixa de 6.600 m na forma e com a altura de um cone com vrtice

1
Captulo produzido no mbito da Pesquisa Mercados informais de solo nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo urbano. Financiada pela FINEP e
Habitare. Coordenada nacionalmente pelo Prof. Dr. Pedro Abramo, do IPPUR/UFRJ (ABRAMO, 2009).
2
Professora Adjunta da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. Ph.D. na Oxford Brookes University, 2002.
3
Arquiteta e Urbanista pela Universidade Federal do Par, mestranda do Ncleo de Altos Estudos Amaznicos da UFPA.
4
Professor Adjunto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. Ph.D. na Oxford Brookes University, 2000.
5
A lgua a medida itinerria equivalente a 6.000 m.

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


no atual mercado do Ver-o-Peso, s margens da Baa do surgindo fazendas e vacarias de famlias locais, tais como
Guajar, e altura na avenida Dr. Freitas (BELM, 1987), Leal Martins, Nazar Magalhes, Umbelina Quadros,
determinando o territrio mais urbanizado e ocupado do Santos Moreira, Chermont e Pinheiro Filho (BELM,
Municpio de Belm at a dcada de 1970, no interior do 2000). Conformavam-se assim, no interior da Primeira
qual consolidaram-se, s margens da Baa do Guajar e ao Lgua Patrimonial, reas de propriedade pblica e de
longo dos inmeros igaraps, as primeiras ocupaes irre- propriedade privada. Nas pblicas, a administrao mu-
gulares sob os aspectos urbansticos e fundirios. Para alm nicipal passou a utilizar a enfiteuse. Segundo o Cdigo
do domnio da Primeira Lgua Patrimonial, formou-se o Civil de 1916, a enfiteuse ou aforamento o direito real
municpio de Ananindeua e demais municpios da RMB. sobre coisa alheia, assim considerada pelo antigo Cdigo
No interstcio entre Belm e Ananindeua, em terras de am- Civil. A enfiteuse, que tambm se denomina aforamento,
bos, formou-se o Cinturo Institucional, de terrenos dedi- ocorre quando, por ato entre vivos ou de ltima vontade,
cados s Foras Armadas e instituies de pesquisa, cuja o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel,
ocupao passou a ocorrer no final da dcada de 1990. pagando a pessoa que o adquire (enfiteuta) ao senhorio
O processo de ocupao da Primeira Lgua ocor- direto uma penso ou foro anual, certo e invarivel. Ao
reu de forma aleatria, sem legislao urbanstica, sendo utilizar tal mecanismo, a prefeitura passou a aforar as re-
estabelecida somente como marco regulatrio a Lei de as contidas nessa Lgua. A inteno era a de que se fizesse
Terras, em 1850. Adotaram-se arruamentos nas terras al- a utilizao efetiva da rea, no entanto, j naquele mo-
tas, evitando as reas alagveis, e surgiram extenses de mento, a ocupao efetiva das baixadas, tanto os terrenos
142 pblicos sujeitos ao aforamento como os privados no
terras desocupadas, que correspondiam s reas abaixo
da cota de 4 m, conhecidas por baixadas.6 Pores dessas ocupados pelas atividades econmicas citadas, passam a
reas passaram a ser requeridas para atividades pastoris, ser ocupados sem qualquer tipo de regularizao.

6
A rea de abrangncia das baixadas no municpio de Belm de aproximadamente 40% do seu territrio.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Na segunda metade do sculo XIX, Belm torna-se 1994, e instalado municpio em 1 de janeiro de 1997. Por
referncia para a economia gomfera, vivenciando um ci- ltimo, embora sem conurbao, a rea urbana do mu-
clo de grande desenvolvimento econmico na Amaznia. nicpio de Santa Brbara, desmembrado de Benevides e
Nesse momento o processo de interiorizao ao continen- declarado municpio pela Lei n 5.693, de 13 de dezembro
te acelerado, mas sempre se evitando as reas ditas de de 1991, tendo sido instalado em 1 de janeiro de 1993,
baixadas. Destacam-se como marco na expanso urbana o qual passa a ter a funo de municpio dormitrio na
da cidade formas conscientes de produo do espao in- RMB, juntamente com Marituba e Benevides, alm de
centivadas pelo ento intendente Antnio Lemos, a citar pores do territrio de Ananindeua, principalmente
o primeiro Plano Urbanstico para a expanso da cidade aquelas reas que foram objeto da poltica de construo
e o Cdigo de Obras, tendo este ltimo como princpio de conjuntos habitacionais.
o embelezamento urbano, visto que na poca Belm era O processo de conurbao, alm de outros interes-
comparada a uma pequena Paris (IPEA, 2002). O Plano ses polticos e econmicos, foi decisivo para que a RMB
Urbanstico para a Primeira Lgua Patrimonial consistia fosse ampliada pelo governo estadual mediante a Lei
em um Plano de Alinhamento virio desenhado por Jos Complementar n 27, de outubro de 1995, constando dos
Sydrim, em 1905. Nos bairros onde o stio fsico era seco, municpios de Belm, Ananindeua, Marituba e Benevides;
foi possvel implementar as larguras prescritas sem que Santa Brbara do Par foi includo em 19 de dezembro
fossem necessrias obras de drenagem (MUNIZ, 1904). de 1996. A partir de 2000, as dificuldades de alinhamen-
Nos bairros alagados, j ocupados ilegalmente, as diretri- to poltico-partidrio inviabilizaram a formao de uma
zes virias no puderam ser aplicadas. Pelos registros da gesto metropolitana efetiva. O processo de criao de
poca, sugere-se que a configurao das ruas e dos cursos ocupaes de terra ao longo dos eixos de transporte nos 143
dgua mantiveram-se at os dias atuais, com exceo dos municpios mais distantes do ncleo Belm acentuou-se.
bairros onde foram feitas obras de macrodrenagem. As polticas habitacionais da Prefeitura de Belm privile-
Nas dcadas de 80 e 90 as mesmas tendncias de giaram assentamentos onde existiam condies polticas
ocupao urbana se intensificam, e os problemas ambien- para tal, promovendo regularizao de reas localizadas
tais e as demandas por infraestrutura se acentuam. O no limite do municpio. Nas ilhas de Outeiro, Mosqueiro
processo de periferizao passa a incluir reas de outros e Cotijuba intensificam-se as invases, que agora esto
municpios, como Benevides, emancipado de Ananin- associadas aos movimentos organizados por sem-terra,
deua pela Lei Estadual n 5.857, de 22 de setembro de provenientes do interior do estado e de outros estados.

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


Nos demais municpios ocorrem invases de reas, sem dicatrios por transportes e por sistema virio mais in-
ocupao, pertencentes a particulares. tegrado. As condies de habitabilidade, por outro lado,
apresentam-se com maior precariedade em funo da
A ocupao do territrio na fronteira de Belm
ocorrncia de tipologias habitacionais mais precrias
com Ananindeua deu incio formao de uma rea com
devido utilizao de materiais de construo mais im-
alta ocorrncia de invases de terra. Diferentemente das
provisados, assemelhando-se s favelas de outras regies
baixadas, onde as condies de saneamento levavam a
(PONTES, 1985).
uma lgica ligada proximidade de servios, no interior
da Primeira Lgua Patrimonial, as reas ocupadas entre No que se refere ilegalidade da ocupao, ocorre
os municpios de Belm e Ananindeua e depois no in- uma variedade maior de situaes, tendo em vista a maior
terior deste ltimo municpio e nos demais municpios ocorrncia de propriedade privada na forma de conjuntos
da RMB seguem lgicas diferentes. A acessibilidade habitacionais no ocupados, glebas com atividades rurais
dificultada a postos de empregos localizados dentro da que so loteadas de forma clandestina e terrenos no ocu-
Primeira Lgua em Belm provoca movimentos reivin- pados (ver Quadro 1, abaixo).

Poro do territrio Propriedade poca de ocupao Natureza da ilegalidade


Primeira Lgua Patrimonial do Prefeitura Municipal Desde a dcada de 1950 Ocupao de reas includas no
Municpio de Belm patrimnio enfitutico da prefeitura
Particulares Desde a dcada de 1950 Ocupao de terrenos e
at o presente construes irregulares
Cinturo Institucional no Foras Armadas e instituies de Desde a dcada de 1960 Ocupao de terrenos pertencentes a
Municpio de Belm pesquisa e universidade federal at 1980 instituies com habitaes irregulares
em reas non aedificandi
144
Segunda Lgua Patrimonial Prefeitura Municipal A partir da dcada de 1970 Loteamentos clandestinos e invases
do Municpio de Belm at o presente
Segunda Lgua Patrimonial Particulares A partir da dcada de 1970
do Municpio de Belm at o presente
rea rural do Municpio Particulares, principalmente nas ilhas A partir da dcada de 1970 Loteamentos clandestinos
de Belm que compem o territrio do municpio at o presente
rea urbana do municpio Particulares A partir da dcada de 1980 Invases em terrenos localizados ao
de Ananindeua at o presente longo dos eixos virios
rea rural do municpio Particulares A partir da dcada de 1980 Loteamentos clandestinos e ocupao
de Ananindeua

Quadro 1 Caracterizao da natureza da ilegalidade, poca de ocupao e natureza da propriedade por poro territorial na RMB
Fontes: Codem (1999) e Belm (2000, 2001)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
O mercado imobilirio informal da RMB est o rio (origem, trabalho em embarcaes, feiras, etc.) e dos
associado falta de proviso adequada e ocorre, conse- miolos de quadras dos bairros nobres por vilas de aluguel
quentemente, em reas originalmente inadequadas para dirigidas para a populao trabalhadora.
ocupao, como as reas lindeiras a cursos dgua, reas
Com o advento do BNH e do SFH, houve um es-
de cotas abaixo de 4,0 m (baixadas), reas de explorao
praiamento da cidade em direo ao atual municpio de
de minrio e de ocupaes localizadas nos interstcios de
Ananindeua, com a construo de grandes conjuntos ha-
ocupaes formais (propriedades particulares e conjun-
bitacionais afastados do centro, que ofereciam moradia (o
tos habitacionais). Todavia, o estabelecimento de popula-
teto), mas eram carentes de servios pblicos (especial-
o nessas reas ocorreu de modo gradual, observando-se
mente transporte coletivo) e de oportunidades de traba-
registros muito antigos de moradia fora dos padres ur-
lho e gerao de renda. Os conjuntos habitacionais foram
bansticos regulados para a Primeira Lgua e nos inters-
superpostos a uma estrutura fundiria j estabelecida na
tcios ao longo dos corredores de transporte na rea de
rea de expanso de Belm, o que dificultou a articula-
expanso metropolitana. So reas ocupadas ainda nos
o deles. Constituram-se duas cidades em uma, a cidade
primeiros anos do sculo XX, s quais foram superpostas
articulada, definida pela quadrcula da Primeira Lgua
novas formas de organizao difundidas principalmen-
Patrimonial, e a cidade fragmentada com assentamentos
te aps os anos 1980, em funo das mudanas polticas
conectados a um eixo de acesso apenas e desarticulados
ocorridas no Brasil e no Par.
entre si, que caracteriza a ocupao da rea de expanso
A carncia de moradia popular um problema his- de Belm e que tem sido reproduzida nos demais munic-
trico em Belm, e a diferenciao do stio fsico da cida- pios da RMB. A essas duas realidades baixadas e reas
de aliada s prticas ribeirinhas (de moradia sobre palafi- ocupadas no entorno de projetos habitacionais corres- 145
tas sobre reas alagveis) propiciou uma separao muito pondem condies de moradia distintas, e a partir dos
clara entre reas populares e reas infraestruturadas na dados de campo analisados pode-se dizer que correspon-
cidade. A produo de habitao de interesse social, nos deriam, pelo menos, dois submercados distintos.
anos 1940 e 1950, financiada por fundos de penso foi
insuficiente para a demanda j existente. Em um primeiro
1 Ocupaes informais pesquisadas
momento houve uma acomodao mediante a ocupao
das baixadas, principalmente por parte da populao que Partindo-se das peculiaridades locais da ocorrncia
contava com algum tipo de relao de dependncia com de ocupao urbana ilegal, seis reas foram selecionadas

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


para estudo do mercado imobilirio praticado, distribu- nmica ribeirinha tpica da regio; forte controle social da
das nos municpios de Belm e Ananindeua. Trs reas populao sobre a ocupao (a comunidade decide quem
de estudo localizam-se na Primeira Lgua Patrimonial de pode mudar para a rea ou construir novas palafitas); a
Belm: Vila da Barca, Malvinas e Cipriano Santos. Estas histrica marginalizao da populao e relativizao da
ainda guardam o carter perifrico original, apesar de con- lei dentro da rea (h controle de acesso); e, por ltimo, o
tarem com localizao relativa privilegiada em relao s interesse poltico de recuperar a rea, mediante a cons-
similares localizadas na periferia geogrfica de Belm e da truo de aterro e substituio das palafitas por blocos
RMB. As demais reas localizam-se na rea de expanso de apartamentos, dentro de um programa municipal que
metropolitana. A primeira delas conhecida como Caba- contou com a aprovao do Ministrio da Cidade, con-
nagem II, localizada no bairro Cabanagem, no limite entre cludo em 2007. A Vila da Barca est localizada na divisa
os municpios de Belm e Ananindeua, e atrs do primeiro do Telgrafo com o Umarizal, bairro mais cobiado pelo
condomnio fechado de Belm, o Green Ville I. As outras mercado imobilirio da cidade, com elevados investimen-
duas reas esto localizadas no municpio de Ananindeua. tos na construo de apartamentos de luxo. A Vila da
A primeira delas o Jardim Nova Vida, localizada no bair- Barca conta atualmente com 600 famlias, e a pequena
ro 40 Horas e conhecida popularmente como Buraco Fun- amostragem resultante (27 respondentes) limitou a anli-
do, por ter sido explorada anteriormente como uma jazida se quantitativa dos dados obtidos em campo.
de extrao de argila, tornando a rea sujeita a alagamen-
tos. A seguir faz-se um perfil de cada uma das reas. 1.2 Malvinas

Localizada em Belm, no bairro Sacramenta, trata-


146 1.1 Vila da Barca
se de rea de transio entre a rea Central e a rea de
A mais antiga das ocupaes no interior da Primei- Expanso. Iniciada a partir da dcada de 1960, caracteriza-
ra Lgua Patrimonial denomina-se Vila da Barca (com se como ocupao de vazio urbano. A populao atual de
ocupao iniciada na dcada de 1910), localizada no bair- 2.145 famlias. Situada entre vias de trfego importantes,
ro do Telgrafo, a caminho do antigo matadouro muni- beneficiada pelo fcil acesso ao transporte pblico e locali-
cipal, na margem da Baa do Guajar. A rea conta com zada entre dois bairros providos de servios urbanos, com
parte da ocupao sobre terra firme e parte sobre as guas rea plana, grande parte seca, parte alagvel e parte alagada.
da baa, e estruturada por estivas e palafitas. Sugere-se, Foi alvo de programa de regularizao urbanstica e fundi-
pelo pesquisado, existir na rea: forte vinculao com a di- ria na gesto municipal passada, que, no entanto, devido a

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problemas tcnicos e divergncias polticas, ficou pela me- mlias. Integra um conjunto de ocupaes que alcanam
tade. Algumas ruas chegaram a receber aterro e meio-fio, e extensa rea territorial e servida por apenas uma linha
parte dos imveis recebeu ttulo de propriedade. de nibus, que penetra o conjunto de ocupaes, e por
linhas que percorrem avenidas que correspondem ao pe-
1.3 Cipriano Santos rmetro externo da rea. O terreno plano, parte seco,
Caracteriza-se por ser parte de um bairro formado parte alagvel, mas com condies bastantes distintas da
no incio do sculo XX. A ocupao pesquisada conso- regio das baixadas (aqui os alagamentos so consequn-
lidou-se no final dos anos 1990, ao longo de um canal cia de explorao mineral). A principal interveno do
que intercepta o Igarap Tucunduba. A rea localizada poder pblico na rea foi o aterramento de vias pela pre-
no bairro da Terra Firme, bacia do Tucunduba, e origi- feitura. Existem ruas dessa rea de estudo que so com-
nalmente era completamente alagvel. Sua ocupao foi pletamente dominadas por traficantes de drogas.
iniciada nos anos 1980 e atualmente conta com 3.000 fa-
1.5 Jardim Nova Vida (Buraco Fundo)
mlias. As ruas so aterradas, e os miolos de quadra ain-
da so alagados. A rea no foi objeto de regularizao A ocupao foi iniciada a partir da dcada de 1980,
fundiria, pois aguarda processo de desalienao das ter- e habitada por 2.000 famlias. Existe acesso a servios
ras pertencentes Universidade Federal do Par, o que urbanos bsicos no entorno e a corredores de trfego que
propicia processo progressivo de invases e adensamento interligam os municpios de Belm e Ananindeua. Inter-
das reas alagadas, ao passo que as reas j aterradas e venes como abertura de ruas e servio de coleta de lixo
de melhor acessibilidade j sofrem transformaes com a foram conquistadas recentemente pela ao da associao
mudana de tipologias e de materiais construtivos. A ma- de moradores. 147
crodrenagem da bacia do Tucunduba tem sido executada
por partes e de modo desarticulado. Tal fato compromete 1.6 Park Modelo II

o resultado das aes, com manuteno de problemas de O Park Modelo II, localizado no bairro Curuam-
alagamento mesmo em reas j beneficiadas. b, atrs do PAAR, foi rea loteada e infraestruturada
pela COHAB/PA para ser comercializada. Foi invadida
1.4 Cabanagem II
e constituiu-se na maior invaso da Amrica Latina da
Trata-se de ocupao que foi iniciada a partir da poca. Trata-se de uma rea perifrica prxima a cur-
dcada de 1980 e que possui aproximadamente 2.000 fa- sos dgua que favorecem, por navegao, o transporte

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


clandestino de drogas, que so comercializadas na rea. do a 17% da amostra, 70 nas Malvinas, correspondendo a
A ocupao foi iniciada por volta de 1990, e a popula- 17% da amostra, 34 na Cipriano Santos, correspondendo
o atual de, aproximadamente, 3.200 famlias. A rea a 8% da amostra, e 27 na Vila da Barca, correspondendo
plana, grande e seca a maior parte do tempo, sujeita a a 7% da amostra.
alagamentos por falta de drenagem. A falta de pavimen-
O presente trabalho apresenta resultados obtidos
tao agrava as dificuldades na poca das chuvas, com
com a aplicao de questionrios nas seis reas selecio-
formao de lama em todas as ruas. A rea isolada, re-
nadas. A origem dos respondentes revela que a maioria
lativamente distante da Cidade Nova, do centro de Ana-
de paraenses (87,8% para compra, 82,9% para venda e
nindeua e de corredores de acesso a Belm. Tem acesso a
86,4% para aluguel), dos quais pelo menos um tero em
algumas opes de transporte pblico e carncia de ser-
cada grupo de belenenses. O segundo estado mais ci-
vios urbanos no entorno. A prefeitura municipal chegou
tado como local de origem foi o Maranho para compra
a realizar a raspagem de algumas ruas na rea.
(9,5%), venda (9,1%) e aluguel (3,4%). Esse dado indi-
O nmero de domiclios pesquisados por reas de ca que a populao das reas pesquisadas resulta muito
estudo foi de 138 na Cabanagem II, correspondendo a mais de crescimento vegetativo do que de movimento
33% da amostra, 75 no Jardim Nova Vida, corresponden- migratrio, ou, no mnimo, trata-se da segunda gerao
do a 18% da amostra, 70 no Park Modelo, corresponden- de migrantes.

Tabela 1 Nmero e situao dos questionrios por rea da RMB

148
Ocupaes informais Questionrios Questionrios Casas fechadas com Moradores que se recusaram
pesquisadas aplicados incompletos placa de venda responder ao questionrio

Cabanagem II 138 1 9 1

Park Modelo II 70 1 8 1

Cipriano Santos 34 1 3 -

Malvinas 70 - 5 -

Vila da Barca 27 - - 2

Jardim Nova Vida 75 - - -

TOTAL 414 3 25 4

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
O perodo de chegada entre os no nascidos no restringe-se contribuio de apenas mais uma pessoa.
municpio de moradia bastante amplo. Inicia-se nos Tais contribuies fazem com que a renda domiciliar de
anos 1940 para venda e 1950 para compra e aluguel, e in- dois salrios mnimos seja ligeiramente mais frequente do
tensifica-se durante os anos 1980, perodo de maior con- que a de um salrio mnimo. As rendas domiciliares mais
flito por acesso moradia em Belm e de forte interfe- altas (de cinco a dez salrios mnimos) ocorrem apenas
rncia poltica em processos de ocupao e regularizao entre os que compraram imveis. O grupo de inquilinos
de terras, quando tambm foi deslanchada a indstria apresenta ocorrncias nos nveis de renda domiciliar em
das invases na RMB (TRINDADE Jr., 1998). Entre os todas as faixas at os cinco salrios mnimos, indicando
compradores, os mais antigos esto hoje nos bairros mais diversidade de condio socioeconmica. Os nveis mais
afastados do centro; entre os inquilinos, os mais antigos baixos de renda no segmento de inquilinos tm ocorrn-
esto hoje nas Malvinas; entre os inquilinos de chegada cia maior na Cabanagem II, Vila da Barca e Malvinas,
mais recente, houve maior nmero de respostas para a enquanto os nveis mais elevados de renda tm ocorrn-
Cipriano Santos e a Vila da Barca, reas mais prximas cia maior nas Malvinas, Cabanagem II e Cipriano Santos.
do centro comercial da RMB e onde as terras no so re- A diversidade de circunstncias dos entrevistados suge-
gularizadas terras da UFPA e da SPU respectivamente. re que a Cabanagem II e as Malvinas sejam capazes de
A renda pessoal dos respondentes em todos os seg- abrigar perfis mais heterogneos de moradores, e que a
mentos mostrou-se mais concentrada na faixa de at R$ existncia de terras alagveis ou alagadas em reas como
300,00 (43,8% para compra, 47,6% para venda e 52,3% para a Vila da Barca, Malvinas e Cabanagem II esteja relacio-
aluguel), correspondente ao salrio mnimo vigente na po- nada presena de moradores de renda mais baixa.
ca da pesquisa de campo. A faixa subsequente, correspon- As respostas obtidas para o segmento de aluguel 149
dente a dois salrios mnimos, mostrou-se a segunda mais foram predominantemente de recm-chegados, habitan-
expressiva (34,2% para compra, 23,4% para venda e 26,15 tes do Jardim Nova Vida, Malvinas e Park Modelo. No
para aluguel). A faixa de renda mais alta (entre cinco e dez segmento venda, 71,7% dos respondentes vivem na rea
salrios mnimos) foi mais alta para aluguel que para venda h mais de 4 anos, dos quais 28,5% so moradores h
e compra, com ocorrncia apenas na Cipriano Santos. mais de 10 anos e 2,4% so moradores h mais de 20
A contribuio de outros membros da famlia anos. Os moradores antigos esto vendendo imveis na
para a renda domiciliar ocorre em cerca de 40% dos Cabanagem II e no Park Modelo. Na Cipriano Santos
domiclios pesquisados (para todos os segmentos), mas destaca-se um grupo que mora na rea h 5 anos (possi-

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


velmente chegaram atrados pelas melhorias realizadas no O segmento de aluguel tambm apresenta os imveis
final da dcada de 90); nas Malvinas os que vendem so com menor nmero de cmodos; o nico com ocorrncia
moradores com, aproximadamente, 10 anos no local (que de imveis de dois cmodos. Os imveis com quatro e cin-
podem ter se estabelecido na rea por ocasio das obras co cmodos so os mais comuns em todos os segmentos.
de macrodrenagem). Os casos da Cipriano Santos e das Os imveis maiores, com seis cmodos, foram encontrados
Malvinas correspondem a situaes que no contaram apenas nos segmentos de compra (21,6%) e venda (17,6%).
com manuteno subsequente ou no foram concludas, O aluguel de imveis menores apresenta maior ocorrncia
respectivamente, o que pode ter frustrado a expectativa na Cabanagem II, seguido das Malvinas, correspondendo
de evoluo das melhorias assumida pela populao. s quitinetes procuradas por trabalhadores de menor poder
aquisitivo (renda de at um salrio mnimo).
2 Caractersticas dos produtos e preos Os imveis colocados para compra e venda, via de
regra, contm apenas um domiclio, enquanto os imveis
Seguem-se consideraes sobre os produtos colo-
alugados contam com mais de um domiclio no mesmo
cados venda, comprados e alugados nos ltimos seis
lote em 50% dos casos. A presena de quintal ainda bas-
meses precedentes aplicao dos questionrios, feita no
tante significativa nas reas localizadas fora da Primeira
segundo semestre de 2005. A seguir so feitas conside-
Lgua de Belm, mas limitada nos imveis alugados. A
raes sobre os submercados e a mobilidade residencial
ocupao dos lotes total em 21,6% dos casos de compra
intraurbana no mercado imobilirio informal na RMB.
e em 40,9% dos casos de aluguel. A compra de imveis
A casa a unanimidade absoluta das reas de estudo, que ocupam todo o lote mais frequente na Vila da Bar-
150 contabilizando aproximadamente 100% das ocorrncias ca. Os imveis alugados contam com mais de um domic-
de compra e venda, e 85% das de aluguel. A percepo do lio no mesmo lote em 50% dos casos. A maioria dos lotes
que no seria casa ficou fortemente associada edificao pesquisados seca, mas casos de lotes alagveis foram
de dois pavimentos. O estado de conservao dos imveis encontrados entre os imveis comprados e alugados. Es-
varia entre regular e bom para os segmentos de compra e ses esto localizados em reas como o Jardim Nova Vida,
venda, com os imveis considerados melhores entre os que onde h uma depresso no terreno criada pela explora-
foram comprados (52,7%); entre o segmento de aluguel h o de minrio, as Malvinas e a Cabanagem II. Os casos
ocorrncia de imveis declarados muito ruins (1,2%) na de imveis alagados esto restritos Vila da Barca, com
Cabanagem II, Park Modelo e Cipriano Santos. ocorrncias para venda e aluguel.

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As reas dos lotes variam bastante. Os lotes meno- rncia para a definio do preo praticado, mas desta-
res esto na faixa de 10 a 25 m e ocorrem exclusivamen-
2
caram tambm o alinhamento do preo pedido com os
te no segmento dos imveis alugados. Os lotes com rea preos praticados na sua rua (29,4%). A principal forma
entre 25 e 50 m so os mais comuns nos segmentos de
2
de divulgao de inteno de venda do imvel foi placa
venda e compra. Os imveis maiores, com rea superior a de anncio disposta no prprio imvel (88,5%).
100 m2, ocorrem apenas no segmento de imveis venda.
No que se refere aos valores de compra, a faixa de
Quem compra e aluga tem preferido as edificaes me-
preo mais representativa foi a de R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00,
nores. O segmento de aluguel revelou-se polarizado entre
em 28,6% dos casos, seguida pela faixa de preos entre R$
edificaes muito pequenas, com rea entre 10 e 50 m2, que
correspondem a 50,5% das ocorrncias para aluguel, e edi- 6.000,00 e R$ 10.000,00, com 25,7%. Uma minoria com-
ficaes com rea entre 100 e 500 m2 (49,5%), denunciando prou casas por valores entre R$ 20.000,00 e R$ 35.000,00
a existncia de dois perfis de consumidor marcantes, o de (2,9%), localizadas nas Malvinas e no Jardim Nova Vida.
quitinetes e o de casas com vrios quartos. Os recursos empregados na compra dos imveis so prove-
nientes, em sua maioria, da venda de outro imvel (25,7%),
2.1 Preos de imveis comprados
de poupana particular (18,9%) e emprstimo (18,9%), mas
Os respondentes apontaram os gastos realizados h casos de imveis comprados com dinheiro de indeniza-
com construo e reforma (41,7%) como principal refe- es (8,1%) e fontes no declaradas (12,2%).

Tabela 2 Valores pagos pelos imveis por comunidade

COMUNIDADE (nmero de respostas obtidas)


Valor pago pelo imvel Cabanagem Cripriano Jardim Total
Malvinas Park Modelo Vila da Barca
ll Santos Nova Vida 151
De R$ 0 a R$ 100,00 1 2 3
De R$ 400,00 a R$ 800,00 2 1 1 4
De R$ 1.000,00 a R$ 1.500,00 1 2 1 4 8
De R$ 1.600,00 a R$ 2.500,00 3 5 3 1 12
De R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00 6 1 4 2 6 1 20
De R$ 6.000,00 a R$ 10.000,00 9 3 1 3 1 1 18
De R$ 12.000,00 a R$ 15.000,00 1 1 1 3
De R$ 20.000,00 a R$ 35.000,00 1 1 2
Total 20 4 17 6 13 10 70

Fonte: Pesquisa de campo, UFRJ/UFPA, 2005

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


A forma de pagamento mais praticada nas seis re- Dos imveis venda, 60,3% contam com contrato
as de estudo o pagamento vista (77,00% dos registros). de compra e venda (com maior nmero de ocorrncias
Destes 28,10% concentram-se na Cabanagem II. Os que na Cabanagem II, e menor na Cipriano Santos, onde as
compraram a prazo representam 17,00% dos casos, e os terras ainda pertencem UFPA). Para este grupo, a Ca-
que trocaram, 5,40%, distribudos igualmente na Caba- banagem II e as Malvinas contam com maior ocorrn-
nagem II, Jardim Nova Vida, Malvinas e Park Modelo II. cia de registro realizado em cartrio (35,3%).7 Existe um
Entre os compradores de imveis 56,9% pagaram 100% percentual significativo de imveis venda que foram
do valor utilizando a poupana particular em 18,9% dos registrados em outro local que no o cartrio (26,6%)
casos, emprstimos em 18,9% dos casos, indenizao re- provavelmente junto ao setor competente da UFPA e
cebida em 8,10% casos, venda de outro imvel em 25,7% de imveis sem nenhum tipo de registro (23,8%), com
e outros recursos em 12,2% dos casos. maior ocorrncia na Cabanagem II e no Park Modelo.
Os casos que contaram com contrato de compra e Quanto ao pagamento de taxas, neste grupo 68,7% no
venda somaram 74,30% dos casos (Cabanagem II, 32,7%; pagaram nenhuma taxa, enquanto 26,2% o fizeram, dos
Jardim Nova Vida, 23,6%). A maioria dos que no pos- quais 20,6% pagaram taxa em cartrio. Via de regra, as
suem contrato est nas Malvinas e na Vila da Barca. transaes de compra no exigem avalista (98,6%). Todos
os casos em que houve essa exigncia localizam-se na Ca-
Foram registradas em cartrio 44,6% das opera-
banagem II.
es; 21,6% registraram a operao em outro local (Park
Modelo, 31,30%); e 32,4% no registraram a operao. A formalizao mais utilizada foi o recibo com
Entre os entrevistados, 68,9% no pagaram taxa de tran- duas testemunhas (58,10% dos casos) (Cabanagem II e
152
sao (Cabanagem II, Park Modelo). Dos que pagaram a Park Modelo); documento registrado em cartrio aparece
taxa (29,7%), a maioria vive no Jardim Nova Vida (45,5% em 16,2% dos casos (Cabanagem II e Jardim Nova Vida);
da faixa). Dos que pagaram alguma taxa, 24,3% o fizeram dos 16,2% que compraram sem nenhuma documentao,
em cartrio (Jardim Nova Vida). 27,3% so da Vila da Barca. Entre os documentos regis-

7
Alm de essas reas serem as mais dinmicas e diversificadas, observa-se o fato de a regularizao das terras ser condio necessria para a execuo das obras
vinculadas macrodrenagem da Bacia do Una, que contm as Malvinas e que foi a maior ao dessa natureza realizada em Belm.

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trados em cartrio, 91,7% deles foi escritura (Cabanagem mais baixas de preo (12,9% para cada): R$ 1.000,00 a R$
II e Jardim Nova Vida); 95,9% dos entrevistados no pa- 3.000,00; R$ 10.000,00 a R$ 15.000,00 e R$ 40.000 a R$
gam IPTU (aparentemente no h lanamento de impos- 50.000,00, indicando, no mnimo, percepo de diversi-
to para esses imveis), taxa de ocupao ou de locao. O dade de localizao, condies e qualidade dos imveis.
1,4% que possua carn de pagamento de IPTU est divi-
Dos domiclios venda 29,80% esto com preo
dido entre Malvinas e Vila da Barca (metade dos imveis
fixado na faixa de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00. Desse uni-
em cada rea), incluindo casos de iseno.
verso 42,70% esto na Cabanagem II. Dos 18,30% na
2.2 Preos de imveis venda faixa entre R$ 10.000,00 e R$ 15.000,000, a Cabanagem
agrega 50,00%, e as Malvinas 30,40%. Dos 17,90% do-
Trs faixas de preos destacam-se entre os im-
miclios na faixa at R$ 3.000,00, o Jardim Nova Vida
veis venda. A primeira faixa abrange os imveis com
concentra 42,20% dos casos, e o Park Modelo, 35,60%.
valores entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00, que concen-
tra 42,7% dos casos; a segunda abrange os imveis com Os imveis que tiveram os seus preos baseados
valores entre R$ 10.000,00 e R$ 15.000,00, e a terceira nos preos de imveis praticados na rua em que esto
inclui imveis com valor de at R$ 3.000,00. A ocorrn- localizados corresponderam a 41,70% dos casos; a Ca-
cia nas duas ltimas faixas muito prxima, em torno banagem II e o Jardim Nova Vida so as comunidades
de 18% em ambos os casos. Os respondentes apontaram onde mais se adota essa prtica, 37,10% e 26,70% respec-
os gastos realizados com construo e reforma (41,7%) tivamente. Os que fixaram os preos baseados nos gas-
como principal referncia para a definio do preo pra- tos realizados na construo/reforma somaram 29,40%
ticado, mas destacaram tambm o acompanhamento dos das respostas; destes 32,40% esto no Park Modelo II e
153
preos praticados na sua rua (29,4%). A principal forma 24,30% na Cabanagem II.
de divulgao de inteno de venda foi placa de anncio Dos imveis venda, 35,30% esto anunciados de
disposta no prprio imvel (88,5%). 0 ms a 3 meses; destes 34,80% esto na Cabanagem II,
O parmetro de preo mais significativo apresen- 21,30% no Jardim Nova Vida e 19,10% no Park Modelo
tado pelos compradores para uma casa com dois quartos II. Esto venda 24,60% por 6 meses a 12 meses; 29,00%
localizada no entorno da comunidade (25,8%) foi a faixa localizam-se na Cabanagem II. Park Modelo II e Jardim
dos R$ 5.000,00 aos R$ 10.000,00. As opinies estive- Nova Vida contam ambos com 21,00%, Malvinas com
ram igualmente divididas entre faixas mais elevadas e 16,10% e Cipriano Santos com 11,30%. Do total de im-

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


veis venda, 66,70% ainda no haviam recebido a visita registro (Cabanagem II, 36,7%, e Park Modelo). Entre os
de pessoas interessadas da comunidade, com destaque imveis pesquisados nessa categoria, 68,7% no pagaram
para a Cabanagem, que agregou 37,50% desse universo. taxa alguma pela transao por ocasio da compra (Caba-

Dos imveis venda, 29,00% no receberam visita nagem II, 36,4%, Park Modelo, 23,1%); 26,2% pagaram

de pessoas de outros lugares; 15,10% receberam trs pesso- algum tipo de taxa (Cabanagem, 34,8%).

as interessadas. Deste universo, 39,40% dos casos ocorre- Os documentos mais utilizados quando da aquisi-
ram na Cabanagem II, e 24,20% no Park Modelo II. Rece- o dos imveis que agora esto colocados venda foram
beram duas pessoas interessadas 13,10%, sendo 39,40% na os recibos firmados com duas testemunhas (54,8%). Em
Cabanagem II e 26,30% no Jardim Nova Vida. 25,4% dos imveis pesquisados houve gerao de escri-

Entre os proprietrios de imveis venda, 35,60% tura em cartrio. Para os imveis comprados, o recibo
acham que o imvel ainda no foi vendido devido ao pre- com duas testemunhas foi utilizado em 58,1% dos casos,
o cobrado ser alto. O segundo fator agravante seria a enquanto os recibos registrados em cartrio foram pro-
violncia, com 17,20% dos registros. Preo mais a vio- duzidos em 16,2% dos casos. Os casos de compra sem
lncia somaram 10,00%, como tambm as condies f- nenhuma documentao contabilizaram 16,2%, com des-
sicas da rua, falta de urbanizao e de saneamento, com taque para as ocorrncias na Vila da Barca. Em 44,6%,
10,00%. O material empregado na construo e o estado a transao contou com escritura registrada em cartrio
de conservao corresponderam a 8,40%. Dos imveis (mais comum na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida)
venda, 88,50% foram anunciados pelo dono com placa de e, em 32,4%, no houve nenhum tipo de registro. Em
venda. Desses, 36,30% esto na Cabanagem II e 21,50% 95,9% dos casos de compra, no h lanamento de carn
154
no Park Modelo II. de IPTU, nem cobrana de taxa de ocupao ou locao.
A cobrana, quando ocorre, restringe-se s Malvinas e
Na ocasio da pesquisa, entre os imveis que esto
Vila da Barca.
venda, 60,3% tm contrato de compra e venda (maior
concentrao na Cabanagem, 35,8%, e menor concentra- Aproximadamente dois teros (64,3%) dos entre-
o na Cipriano Santos, 11,8%). Desses imveis, 35,3% vistados consideram as relaes de vizinhanas relevan-
contam com registro em cartrio (Cabanagem, 36,0%, e tes para a valorizao do imvel, principalmente para
Malvinas, 18,0%); 26,6% fizeram registro em outro local os respondentes da Cabanagem II e do Park Modelo. A
(Park Modelo, 26,9%); 23,8% no contam com nenhum maioria dos vendedores (68,3%) acha que haver valori-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
zao do imvel nos prximos dois anos, principalmente munidade, 40,5% querem mudar de bairro, e 33,7% que-
entre os moradores da Cabanagem II. Entre os 19,0% que rem mudar de cidade. Entre os que querem vender o seu
no acreditam que haver valorizao, a maioria vem da imvel e permanecer na comunidade, 22,6% o desejam
Cabanagem II e do Jardim Nova Vida. Na Cabanagem II para morar em melhores condies (com maior nmero
tambm est a maioria dos que no sabem o que dizer a de respostas para Malvinas e Jardim Nova Vida).
respeito (11,1% das respostas). Tais divergncias enfati- Os que tm o seu imvel venda tambm decla-
zam a diversidade de circunstncias de moradia existen- raram que a proviso de energia foi a melhor melhoria
tes na Cabanagem II. ocorrida na rea (26%). A proviso de gua veio em se-
Dos respondentes com imveis venda, 67,9% guida (15%), com maioria de respostas na Cabanagem II.
no so os primeiros donos, com maior nmero de res- A proviso de novas ruas de acesso foi o terceiro item
postas na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida; 35,3% de melhoria mais citado (11,9%), com destaque para as
dos respondentes compraram o lote em que vivem (mais respostas do Jardim Nova Vida. A pavimentao veio por
respostas na Cabanagem II, Jardim Nova Vida e Park ltimo (9,9%), com maior nmero de respostas oriundas
Modelo); 32,1% compraram uma casa (mais respostas na da Cabanagem II. Esse grupo acredita que a maior con-
Cabanagem II, Mavinas e Jardim Nova Vida). Realizaram tribuio para a valorizao do seu imvel teria sido a
alguma obra no imvel ocupado 86,9% (mais respostas realizao de programa de urbanizao (56,00%), princi-
na Cabanagem II, Park Modelo, Jardim Nova Vida e Mal- palmente entre os respondentes da Cabanagem II.

vinas). Houve construo da casa de moradia em 51,2% A principal razo para a venda do imvel a vio-
dos casos, e ampliao da casa em 20,6% dos casos (am- lncia (30,6%), principalmente para os respondentes da
155
bas as aes foram mais frequentes na Cabanagem II e Cabanagem II. Outro motivo para a venda a descrena
no Park Modelo). de que um programa de urbanizao venha a beneficiar a

A deciso de colocar o imvel venda aps a rea- rea (11,1%), principalmente para os moradores das Mal-

lizao de programa de urbanizao (66,7%) foi mais fre- vinas. O terceiro motivo mais citado a distncia do local

quente na Cabanagem II. A inteno de abandonar a co- de trabalho (8,3%), com maior nmero de respostas tam-
bm nas Malvinas.
munidade aparece como razo de venda de imveis, com
destaque para as respostas provenientes das Malvinas e Trs quartos (75%) dos entrevistados que tm seus
do Park Modelo. Entre os que querem abandonar a co- imveis venda acreditam que a possibilidade de cons-

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truir valoriza o domiclio, mas metade dos respondentes Cabanagem II); a de R$ 70,00 a R$ 80,00, com 19,3%
com essa opinio no levou esse aspecto em conta para das respostas do grupo de inquilinos (maior ocorrn-
estabelecer o preo que est sendo pedido pelo imvel cia na Cabanagem II e na Vila da Barca); e a faixa dos
venda. Esse aspecto foi levado em conta entre responden- R$ 120,00 aos R$ 200,00, com 17,9% das respostas.
tes da Cabanagem II, Malvinas e Park Modelo. Houve apenas um registro de aluguel via imobiliria na
Quando a pergunta aos compradores referiu-se ao Cipriano Santos. A grande maioria dos inquilinos no
valor de apartamentos com dois quartos localizados no precisou de autorizao dos vizinhos para contratar o
entorno da comunidade, 36,6% das respostas indicaram a aluguel (97,7%).
faixa entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00; 23,9% indicaram Alugaram os imveis sem participao de imo-
a faixa de R$ 1.000,00 a R$ 3.000,00, e 15,5%, a faixa de bilirias 98,9% dos inquilinos. Apenas 1,1% dos casos
R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00, demonstrando uma subvalo-
contou com imobiliria na Cipriano Santos. Entre esses
rizao do apartamento em relao casa, e referncia
inquilinos que trataram diretamente com o propriet-
produo informal ou improvisao desses imveis, visto
rio, 83% fizeram acordo verbal, e 17% assinaram con-
que os apartamentos produzidos por construtoras ou in-
trato. Esta ltima situao ocorre predominantemente
corporadoras pblicas ou privadas em prdios populares
nas Malvinas (60% da faixa) e Cabanagem II e Cipriano
custariam bem mais que o mencionado. De um modo
Santos (20% cada). Os contratos de aluguel tm durao
geral, os compradores apresentaram a percepo de que
de 6 meses (13,6%, mais concentrados na Cabanagem
os imveis da comunidade valem mais que os do entorno
II) a 12 meses (11,4%, mais concentrados nas Malvinas).
(55,4%), com maior nmero dessas ocorrncias localizado
156 Dos que alugaram os imveis, 97,70% no precisaram
na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida. Obviamente,
de autorizao dos vizinhos. Destes, 30,20% esto na
os respondentes que compraram imveis recentemente
Cabanagem II, 26,70% nas Malvinas, 17,40% na Vila da
apresentam um perfil mais otimista que aqueles que esto
com os seus imveis venda. Barca, 12,80% no Jardim Nova Vida, 9,30% no Cipria-
no Santos, e 3,50% Park Modelo II. Entre os inquilinos,
2.3 Preos de aluguis 29,5% souberam do imvel por meio de parentes (mais
Quanto ao aluguel, observou-se que existem trs concentrados na Vila da Barca, 42,3%). A identificao
faixas mais significativas de preos, a de R$ 80,00 a R$ de imvel para alugar por anncio ou placa correspon-
100,00, com 29,5% das respostas (maior ocorrncia na deu a 15,0% dos casos.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
3 Fatores de valorizao e desvalorizao respostas. Dos respondentes deste grupo 36,9% acreditam
que os imveis da comunidade valem menos do que os do
Os fatores declarados como capazes de valorizar o
entorno (com dois teros das respostas distribudas na Ca-
imvel recm-adquirido (segmento compra) foram: loca-
banagem II, Jardim Nova Vida e Park Modelo), e 25% dos
lizao (28,4% das respostas, com destaque para ocorrn-
respondentes afirmaram no saber avaliar o imvel.
cias localizadas na Vila da Barca); estado de conservao
e material de construo (24,3%); e topologia do terreno Os inquilinos declararam que as relaes de vizi-
(12,2%, com destaque para ocorrncias localizadas no nhana so fator de valorizao muito importante (com
Jardim Nova Vida). Entre os compradores tambm fo- 78,4% das respostas) para a escolha do imvel alugado.
ram apontados fatores de desvalorizao do imvel, tais As reas citadas como as mais valorizadas da cidade pe-
como: condies fsicas da rua (falta de saneamento e de los respondentes (principalmente os das Malvinas e da
urbanizao) (40,5% das respostas); violncia (20,3% das Cabanagem II) foram o bairro de Nazar (23,9% das res-
respostas, com maior nmero de ocorrncias na Cabana- postas), o Ver-o-Peso (6,8%) e o centro da cidade (4,5%).
gem II); e localizao (18,9% das respostas). As reas declaradas como mais desvalorizadas da cidade

Entre os entrevistados a maioria (67,6%) no visi- foram os bairros onde esto inseridas as comunidades,

tou nenhum imvel localizado em outro bairro ou fora da como a Terra Firme, que contm a Cipriano Santos; o

comunidade (81,1%), demonstrando o interesse em se esta- bairro Cabanagem, que contm a Cabanagem II; e o bair-

belecer na comunidade em que vivem. A escolha do im- ro 40 Horas, onde est localizado o Jardim Nova Vida.
vel dentro da comunidade foi objeto de uma nica visita A massiva maioria dos inquilinos tambm no
antes do fechamento do negcio em 16,2% dos casos. Em visitou imveis em outros bairros (87,5%) ou em outras 157
70,3% dos casos a localizao foi determinante na escolha comunidades (88,6%); e 25% dos inquilinos se decidiram
do imvel, enquanto a indiferena localizao (29,7% das aps visitar um nico imvel na comunidade em que vi-
respostas) foi mais comum no Jardim Nova Vida. vem. A fonte mais comum de informao sobre disponi-
Entre os respondentes com imvel venda, os fato- bilidade de imveis para alugar foram parentes e amigos
res de desvalorizao so: a violncia (31,4% das respostas, (69,3%), contra 19,3% de casos de informao atravs de
das quais a metade estaria na Cabanagem II); as condies placa fixada no imvel, e 1,1% em anncio de jornal. A
fsicas da rua somadas falta de urbanizao e saneamen- maioria dos inquilinos escolheu o imvel alugado em at
to, com 31% das respostas; e a localizao, com 18,8% das um ms de procura. Em 44,3% dos casos o locador do

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


imvel tambm mora na comunidade, em outro domi- compradores, mas consideraram a proviso de gua como
clio (Cabanagem); em 14,8% dos casos mora no mesmo o segundo melhor benefcio (15%), com maioria de res-
domiclio. Quando o locador vive em outra comunidade, postas na Cabanagem II. A proviso de novas ruas de
em 14,8% dos casos vive em bairro do entorno (Vila da acesso foi o terceiro item de melhoria mais citado (11,9%),
Barca). Dos locadores 45,5% so proprietrios de outro com destaque para as respostas do Jardim Nova Vida. A
imvel na comunidade (Cabanagem, Vila da Barca, Mal- pavimentao veio por ltimo (9,9%), com maior nme-
vinas), dos quais 10,2% possuem mais de dois imveis, ro de respostas oriundo da Cabanagem II. Esse grupo
8% possuem trs imveis, e 8% possuem um imvel. acredita que a maior contribuio para a valorizao do
Entre os compradores, a melhoria (ou benefcio) seu imvel teria sido a realizao de programa de urbani-
mais citada foi a proviso de energia eltrica (45,95%); zao (56,00%), principalmente entre os respondentes da
esses respondentes, em sua maioria, esto localizados no Cabanagem II.
Jardim Nova Vida e consideram a energia como o recurso Os compradores consideraram que a possibilidade
mais importante para o dia a dia. O segundo benefcio de construir (ou ampliar) o imvel um ponto positivo,
mais citado foi a abertura de novas ruas de acesso (33,78% que o valoriza (86,5% dos casos). Essa resposta foi mais
das respostas). Para esse item, os moradores do Jardim comum em reas afastadas do centro da RMB, como a
Nova Vida tambm formaram a maioria dos responden- Cabanagem II, o Jardim Nova Vida e o Park Modelo. As
tes, mas classificando-o em segundo lugar de importncia relaes de vizinhana tambm aparecem como vanta-
(depois da energia). Em 55,4% dos casos de compra, os gem em 66,2% dos casos. A maioria dos compradores
entrevistados manifestaram que um programa de urbani- tem uma expectativa de valorizao do imvel adquirido
158 zao teria valorizado a sua casa, com maior ocorrncia nos prximos dois anos (81,1%), entretanto as respostas
de respostas na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida, com expectativa positiva e negativa (de que haver des-
onde as intervenes foram basicamente de aterro, re- valorizao) ocorrem nas mesmas reas (como na Caba-
gularizao e pavimentao de ruas. Entre os 37,8% que nagem II e no Jardim Nova Vida), demonstrando mais
acreditam que no houve valorizao decorrente desse uma vez percepo de grande diversidade interna do
tipo de ao, a maioria est no Park Modelo. mercado de imveis. Dos respondentes, 9,5% declararam
J os respondentes que tm o seu imvel venda no saber como avaliar se h possibilidade de valorizao
declararam que a proviso de energia foi a melhoria mais ou desvalorizao (moradores principalmente do Jardim
importante ocorrida na rea (26%), concordando com os Nova Vida, Malvinas e Park Modelo).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
4 Consideraes finais: submercados de lao na cidade. Desse modo, mesmo aps aes de
aluguel e comercializao melhoria, tais reas permanecem rotuladas como reas
populares, ou de segunda categoria.
De um modo geral, o mercado informal da RMB
seria um mercado mercantil, pois normalmente as ten- Outra caracterstica importante a viso local do

tativas de especulao em reas informais so frustradas morador, que prefere se ater a reas que j conhea ou

pela descontinuidade das aes que levam consolida- com as quais tenha alguma relao de moradia, social

o exceo da macrodrenagem da bacia do uma, ou de trabalho. Esse comportamento mais significati-

que detonou processos especulativos claros em bairros vo principalmente nos bairros perifricos. As comuni-

j considerados formais, onde existiam enclaves alag- dades maiores e com localizao diferenciada (melhores

veis de ocupao antiga e informal. O que distinguiria condies de acessibilidade aos eixos estruturadores de

dois submercados seriam os fatores de formao de pre- circulao da RMB) contam com maior nvel de com-

o e a posio dos bairros em torno da hierarquia socio- plexidade e diversidade de produtos, apresentando am-

espacial da RMB. No submercado da Primeira Lgua, pla gama de alternativas de ocupao, desde a formal

ou centro metropolitano, a localizao seria o fator de- at a oferta de cmodos para os inquilinos pertencentes

terminante, independentemente das condies fsicas da aos grupos mais vulnerveis ao problema da pobreza e

rea ou do prprio imvel, tendo em vista que so cada da excluso social (migrantes, negros, mulheres chefes

vez mais frequentes as aes de macrodrenagem nessa de famlia, idosos, etc.).

rea, no sentido superar o obstculo imposto pelo stio As reas so mais estruturadas por condies de
fsico sua incorporao ao mercado formal. Entretan- acesso renda, trabalho e escolaridade do que pela cor, 159
to, historicamente, a desarticulao de aes setoriais sexo, crena ou origem. As reas pesquisadas demons-
tem ocasionado a perpetuao de problemas de alaga- traram que h maior contribuio do crescimento ve-
mentos nessas reas (por ocasio das guas grandes de getativo do que da migrao para a formao da sua
maro), assim como a estrutura existente tem limitado populao. possvel que isso se deva ao fato de as re-
a utilizao de ruas como eixos capazes de encurtar ca- as j estarem consolidadas e por isso j concentrarem
minho (como o caso da Av. Cipriano Santos) e torn-las habitantes em estgios avanados de uma trajetria resi-
reas trafegveis por transporte coletivo e automveis, dencial da periferia para as reas mais bem servidas da
incorporando-as malha viria que estrutura a circu- cidade. Por outro lado, observou-se um elevado grau de

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


formalizao das transaes realizadas, inclusive com No caso de Belm, no tocante ao mercado imobi-
significativa recorrncia de registro de documentos em lirio informal, haveria, primeira vista, um submercado
cartrio, em que pese a falta de escritura. Nas comuni- em cada assentamento ou dois submercados formados por
dades mais antigas e tradicionais, e tambm mais co- grupos de assentamentos segmentados em funo do pro-
esas, so mais comuns os acordos tcitos. Entretanto, cesso de crescimento e organizao territorial da RMB.
j se observa a interferncia do crime organizado nas Assim, teramos um mercado de baixadas (em Belm). Na
reas graas s brechas deixadas pela ausncia do po- pesquisa estariam includos os casos da Terra Firme, Mal-
der pblico quanto garantia de direitos sociais, assim vinas e Vila da Barca. Pelas condies funcionamento e de
como quanto falta de oportunidades de trabalho e ge- localizao, seria o mais independente pela condio das
rao de renda. Nesse aspecto, a fisiografia rica em cur- edificaes e sua localizao relacionada ao tamanho do
sos dgua favorece o transporte clandestino de pessoas assentamento. O outro seria o mercado da periferia (em
e produtos. Em decorrncia disso, a violncia aparece Ananindeua: Cabanagem franja de Belm e entrada em
como uma das principais razes para a venda do imvel Ananindeua, demais de Ananindeua, que se relacionam
e busca de outro local de moradia. com a consolidao urbana do municpio de Ananindeua).

160

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Referncias bibliogrficas

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MUNIZ, Palma. Patrimnio dos Conselhos Municipais de Belm. Belm, 1904.

161
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Metodologia do Servio Social) Universidade Federal do Par, Belm, 1985.

Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm


162

6.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
6.
H favelas e pobreza
na Ilha da Magia?1
Maria Ins Sugai2

Introduo

O
jornal The New York Times publica anualmente a listagem dos melhores destinos do mundo que reco-
menda para as camadas sociais mais ricas e privilegiadas. No incio de 2009, novamente o jornal abalizou
44 destinos que considerou os mais charmosos ou mais interessantes. Surpreendentemente, a nica cidade
da Amrica do Sul citada na listagem no foi Punta Del Leste, mas Florianpolis, considerada pelo jornal como o local
onde ocorreriam as festas mais quentes, nos estilosos bares de praia ou nos megaclubs. Entre as qualidades descritas 163
na reportagem, comenta-se que Florianpolis seria uma mistura de Saint-Tropez com Ibiza, mas sem o esnobismo da
primeira e os altos preos da segunda (SHERWOOD; WILLIAMS, 2009).

1
Este captulo tem como base o Relatrio Final de Pesquisa da equipe de Florianpolis (SUGAI; PERES, 2007) da rede de pesquisa Infosolo, cujo coordenador
geral o Prof. Pedro Abramo (IPPUR/UFRJ).
2
Professora Associada do Departamento de Arquitetura e Urbanismo e do Programa de Ps-Graduao em Urbanismo, Histria e Arquitetura da Cidade, ambos
da UFSC. Coordenou a pesquisa Infosolo em Florianpolis, que contou com a participao do Prof. Lino Peres e das mestrandas Daniella Reche e Fernanda Lo-
nardoni, alm de dez graduandos do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UFSC.

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Certamente, para alguns, essa notcia no foi ines- concentram os investimentos e tambm a populao mais
perada. Os poderes locais e grupos empresariais vinham privilegiada. Desde a dcada de 90, Florianpolis, que de-
desenvolvendo, desde a dcada de 90, uma forte estratgia senvolve principalmente atividades administrativas, de
de marketing para ampliar o turismo e atrair investimen- servios e tursticas, vem recebendo um fluxo migratrio
tos internacionais. Com o intuito de garantir Florianpolis de populao de mais alta renda em busca de qualidade
como referncia dentro dos padres globais de qualidade de vida, assim como o aumento de investimentos e servi-
de vida, propagou-se a imagem de que Florianpolis se os para essa nova demanda. O crescimento mdio anual
constitua numa ilha dotada de atrativos naturais excepcio- da populao de Florianpolis nos perodos 1991-2000 e
nais, com caractersticas fsicas e culturais peculiares, que 1996-2000 foi, respectivamente, de 3,34% e de 5,6% ao ano
operava um desenvolvimento urbano e turstico aparente- (Contagem 96; IBGE, 1991, 2000), muito superior m-
mente isento de danos socioambientais, sem graves con- dia do crescimento populacional brasileiro, que, no perodo
flitos sociais, violncias ou desigualdades, com crescente 1991-2000, foi de 1,63% ao ano. Esse fluxo e as consequen-
fluxo migratrio de camadas de alta renda, com imenso tes inverses de investimentos contriburam para que Flo-
potencial econmico num mercado em franca demanda, rianpolis tenha sido o municpio brasileiro a obter o maior
entre outros aspectos (SUGAI, 2002). Assim, Floripa, crescimento do PIB per capita entre os anos 1970-1996, com
ou a Ilha da Magia, como comeou a ser chamada, foi taxa de 6% ao ano (IPEA). O ltimo Censo Geral (IBGE,
divulgada para conquistar o papel de polo internacional 2000) indicou tambm que, no perodo 1991-2000, o cresci-
de turismo, o que tem contribudo para tornar Florian- mento nos ndices do rendimento mdio por chefe de fam-
polis o local escolhido por setores da classe dominante lia em Florianpolis foi superior ao aumento no pas. Dessa
para turismo e lazer ou para estabelecer residncia. forma, considerando todas as capitais do pas, Florianpolis
164 O Brasil, at recentemente, constitua-se no pas apresentou o maior rendimento mdio por chefe de famlia,
mais desigual do continente, mais desigual do mundo, con- 10,7 salrios mnimos, quando o rendimento mdio brasi-
forme atestam diversos indicadores socioeconmicos. Essa leiro foi de 5,0 salrios mnimos. Inclusive, se forem consi-
desigualdade social tambm se expressa territorialmente, derados todos os 5.561 municpios brasileiros, Florianpolis
evidenciando algumas regies do pas e cidades onde se apresentou o segundo maior rendimento mdio.3

3
O rendimento mdio s foi inferior ao do municpio de So Caetano do Sul, na regio metropolitana de So Paulo (IBGE, 2000). Cf. SUGAI (2002): Tabelas 14,
17, 18 e 20.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
O crescimento das camadas da populao com residencial interna de seus habitantes. O exame atento do
alto poder aquisitivo certamente vem gerando novas de- conjunto da rea conurbada torna evidente a apartao so-
mandas, novos investimentos do poder pblico e do setor cioespacial, as disparidades sociais e o aumento da crimi-
privado, e um variado nmero de repercusses no espao nalidade urbana. Na rea conurbada de Florianpolis, cer-
intraurbano dos municpios conurbados, notadamente na ca de 10% da populao vivia abaixo da linha de pobreza,
Ilha. Entretanto, se Florianpolis tem apresentado essas da qual quase 36% habitavam na ilha e 64% no continente
mudanas descritas, que tanto repercutem nas diversas (IBGE, 2000). Como veremos adiante, 14% da populao
mdias, importante que sejam oferecidos novos par- de Florianpolis e 12% da rea conurbada habitavam em
metros que contribuam para uma anlise efetiva desse favelas (INFOSOLO, 2005). Deve-se ressaltar, ainda, que
fenmeno e o conhecimento da cidade real. a difuso dessa noo de a cidade ser apenas uma ilha tam-
bm no incua. Faz parte do discurso dominante e, no
Antes de tudo, preciso desmistificar a ideia difun-
campo ideolgico, cumpre papel importante na estrutura-
dida de que o municpio de Florianpolis abarque apenas
o urbana, na distribuio desigual dos investimentos p-
uma ilha e de que se constitua numa ilha da magia para
blicos entre ilha e continente e no processo de segregao
todos seus habitantes. Na realidade, 2,7% do territrio de
espacial (SUGAI, 2002).
Florianpolis situam-se no continente4 e, apesar da reduzi-
da extenso na parte continental, ali sempre habitou parte Este trabalho pretende evidenciar a face desconhe-
considervel da populao: em 1991, moravam no conti- cida desse espao urbano segregado, ou seja, a pobreza, a
nente 32% dos habitantes de Florianpolis e, em 2000, excluso e a informalidade nos municpios conurbados de
26% da populao (IBGE, 1991, 2000). Alm disso, o Florianpolis, e, principalmente, apresentar as condies
municpio de Florianpolis encontra-se conurbado com os de acesso terra, o funcionamento do mercado imobilirio
municpios de So Jos, Palhoa e Biguau, conformando informal, a mobilidade urbana e a dinmica habitacional 165

um todo intraurbano. Os quatro municpios apresentam dos pobres, por meio do relato parcial da pesquisa da Rede
hoje expressiva integrao socioeconmica, com uma sig- Infosolo O mercado imobilirio informal e o acesso dos
nificativa continuidade do tecido intraurbano, com inten- pobres ao solo urbano, desenvolvida na rea conurbada
sos deslocamentos cotidianos e uma expressiva mobilidade de Florianpolis, em 2005. A primeira parte deste texto

4
O municpio de Florianpolis abrange a Ilha de Santa Catarina (424,4 km2) e pequeno territrio de 12,1 km2 na rea continental, totalizando seu territrio a
rea de 436,5 km2.

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


apresenta rpidos esclarecimentos sobre a rea conurbada As especificidades geogrficas, morfolgicas, am-
de Florianpolis e seus espaos de pobreza e, em seguida, bientais e as qualidades paisagsticas desses municpios em
a caracterizao das seis favelas, ou comunidades como especial Florianpolis e Palhoa favoreceram o desenvol-
so chamadas localmente, que foram selecionadas para ser vimento das atividades tursticas na regio e tambm inten-
pesquisadas. Essa seleo ocorreu entre as 171 reas de in- sas disputas pela ocupao do solo urbano. Cerca de 42%
formalidade e pobreza da rea conurbada de Florianpolis, do territrio da Ilha de Santa Catarina constituem rea de
que foram levantadas, cadastradas e localizadas na primeira proteo e preservao ambiental (manguezais, dunas, ma-
etapa da pesquisa Infosolo. Em sequncia, sero expostos tas nativas, reservas biolgicas, topos de morros e encostas
alguns dos resultados obtidos na pesquisa de campo nos com forte declividade, lagoas, mananciais de gua, praias,
submercados de compra, de venda e de aluguel nas reas restingas, costes, promontrios, etc.) (CECCA, 1997). A
de informalidade, e alguns comentrios finais sobre esse reduzida disponibilidade de solo adequado para ocupao
mercado imobilirio e a condio de informalidade. repete-se de forma mais intensa no municpio de Palhoa,
com quase 70% de seu territrio protegido por legislaes de
1 A rea conurbada de Florianpolis, espao preservao ambiental, o qual tambm apresenta os maiores
de segregao ndices de pobreza da rea conurbada. As intensas disputas
pela ocupao do solo urbano, a distribuio desigual dos in-
A rea de investigao desta pesquisa abrange os
vestimentos pblicos e a ausncia de polticas que garantam
municpios conurbados de Florianpolis, So Jos, Palhoa
o direito moradia vm ampliando o processo imobilirio
e Biguau, os quais apresentavam recentemente populao
especulativo, dificultando o acesso terra pela populao de
total estimada de 769.525 habitantes (IBGE, 2007). Em
166 menor renda e reproduzindo as desigualdades socioespaciais
2005, ano da pesquisa de campo, as estimativas populacio-
e os processos segregativos (SUGAI, 2002).
nais indicavam que 51,2% dos habitantes da rea conurbada
habitavam no municpio de Florianpolis, localizando-se Estudos sobre a dinmica intraurbana apontam a
em So Jos, em Palhoa e em Biguau, respectivamente, tendncia concentrao e aproximao dos bairros re-
25,4%, 16,0% e 7,3% dos habitantes. Palhoa e Biguau sidenciais e espaos de autossegregao ocupados pelas ca-
apresentavam os menores rendimentos j em 2000 e tive- madas sociais de alta renda no contexto intraurbano, ten-
ram tambm o maior acrscimo populacional no perodo dncia que se evidencia no apenas nos limites da cidade,
2000-2005, com a expanso progressiva de suas periferias mas na totalidade metropolitana (VILLAA, 1979, 1998;
devido ocupao informal do solo urbano. SUGAI, 1994, 2002). A localizao das moradias das ca-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
madas mais pobres, por outro lado, ainda que vinculada e de pobreza das populaes que vivem em assentamentos
resultante dessa mesma dinmica socioespacial, apresenta precrios ou favelas, reproduzindo e alongando o ciclo da
especificidades locacionais, em especial as determinaes pobreza (ABRAMO, 2003; SMOLKA, 2003). No entanto,
relacionadas ao mercado informal, como a localizao de se o mercado da informalidade reproduz a pobreza, muitas
favelas, situadas nas reas centrais ou nas periferias das ci- vezes so os prprios programas oficiais de regularizao,
dades. Conforme observa Abramo (2003), evidncias em- promovidos para buscar resolver essa situao de precarie-
pricas nos estudos sobre a localizao dos pobres indicam dade, que acabam encarecendo o custo de vida das popula-
a relao existente entre o mercado de trabalho informal es pobres e agravando o processo de opresso.
e o mercado imobilirio informal, assim como de outros
Os debates acerca das conceituaes de favela, lote-
fatores locacionais como a acessibilidade, a proximidade de
amentos clandestinos, ocupaes, reas invadidas, assen-
uma fonte de rendimento e as relaes de vizinhana (ver
tamentos precrios, aglomerados subnormais (termo utili-
SINGER, 1979), alm de apontar a relativa diversidade en-
zado pelo IBGE), entre outras denominaes, evidenciam
tre as favelas das cidades e mesmo no contexto intrafave-
tambm a utilizao de diferentes critrios e classificaes.
las, indicando tambm a contribuio do fator localizao
Considera-se que, para a definio de favela, o critrio mais
para a compreenso do mercado imobilirio informal.
adequado o estatuto jurdico da terra, ou seja, a ocupa-
o ilegal da terra (FERNANDES, 2003; MARICATO,
2 Os espaos de pobreza e de informalidade
2006; TASCHNER, 2003), e no o critrio da qualidade
na Ilha da Magia e rea conurbada
das moradias, que mantm a anlise na esfera do consumo,
No universo dos estudos sobre a informalidade ou pela quantidade de domiclios, critrio adotado pelo
urbana, como em Castells (1970), Pradilla (1982) e Peres IBGE (2000), que tem demonstrado ntida tendncia su- 167
(1994), a pobreza tem sido apontada no apenas como bestimao das favelas. Se fosse utilizado unicamente o
5

efeito estrutural do processo, mas tambm como causa da critrio adotado pelo IBGE, que considerou favela apenas
desigualdade social e econmica, visto que a dinmica fun- os assentamentos com mais de 51 unidades domiciliares,
diria e imobiliria tem contribudo para agravar a situao Florianpolis seria considerada uma cidade praticamen-

5
Na cidade de So Paulo, em 1987 e em 1993, pesquisas indicaram que, respectivamente, 21,9% e 21,2% da populao favelada morava em assentamentos
com menos de 51 unidades domiciliares (TASHNER, 2003).

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


te sem favelas, pois os resultados do ltimo Censo Geral crias e em condies de pobreza (INFOSOLO, 2005).
apontaram apenas quatro situaes de aglomerados sub- No presente estudo utilizaram-se termos como fa-
normais, onde viveriam 561 famlias. Esse resultado do vela ou assentamento irregular, assentamento conso-
IBGE foi contestado pelos levantamentos desenvolvidos lidado e assentamento precrio. O elemento comum a
na primeira etapa da pesquisa Infosolo, que, apenas no essas conformaes e a todas as situaes que envolvem a
municpio de Florianpolis, cadastrou 61 assentamentos informalidade do mercado de terras a existncia de pos-
precrios, nos quais, numa apreciao subestimada, havia se ilegal, irregular, informal ou clandestina dos terrenos,
mais de 13.180 moradias (INFOSOLO, 2005). sejam eles servidos ou no de infraestrutura SMOLKA;
Esse critrio do IBGE determinou distores sig- IRASCHETA, 2000).6 Deve-se ressaltar, no entanto, em
nificativas tambm na leitura da realidade urbana da rea relao denominao desses assentamentos, o uso dis-
conurbada de Florianpolis, que, como nos demais mu- seminado pelo poder pblico catarinense, pela imprensa
nicpios catarinenses, formada em sua maior parte por local e tambm pelos prprios moradores das favelas do
cidades de porte mdio e com centenas de assentamentos termo comunidade ou comunidades carentes.
precrios ocupados irregularmente, que somam menos de As reas de pobreza nos quatro municpios da rea
51 unidades habitacionais. Assim, considerou-se que o pro- conurbada de Florianpolis apresentam uma configurao
blema social maior o fato de no terem direito de acesso bastante variada de situaes socioeconmicas, espaciais
ao solo urbano e a relao jurdica que mantm com a terra e habitacionais: desde a antiga insero dos assentamen-
invadida, alm do limitado acesso infraestrutura, aos ser- tos nas encostas do Morro do Macio Central, prximo
vios pblicos e insero na cidade, a precria condio s reas centrais de Florianpolis, que se assemelham s
168 habitacional dos assentamentos, entre outros aspectos a ocupaes informais nos morros do Rio de Janeiro, como
serem ponderados. Dessa forma, utilizando esses critrios, tambm a situao de precariedade e de periferizao das
constatou-se que 14% da populao de Florianpolis e 12% favelas sobre mangues, dunas e em reas prximo a rios e
da rea conurbada habitavam em ocupaes ilegais e pre- orlas. A favela Vila do Arvoredo, situada sobre dunas ao

6
Por outro lado, deve-se evidenciar que, para alguns autores, mais do que a insegurana da posse, a ausncia de infraestrutura e a dificuldade de superar essa
condio se constituem nos principais critrios para definir assentamentos irregulares (DURAND-LASSERVE apud SMOLKA; IRASCHETA, 2000, p. 87).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
norte da ilha, e a favela de Frei Damio, nas reas inund- sentamentos irregulares e precrios mais distantes das reas
veis do Brejaru, na divisa entre os municpios de Palhoa centrais, tanto ao longo da Ilha como no continente, alm
e de So Jos, se enquadram nas situaes descritas. do processo de adensamento das favelas j existentes, da re-

O processo histrico de urbanizao da rea co- moo pelo poder pblico de alguns desses assentamentos

nurbada de Florianpolis indica trs momentos em que a e da consolidao do fenmeno da segregao socioespacial

ocupao do solo urbano pela populao pobre se terri- no contexto conurbado. Constatou-se, mais recentemente,
torializou de forma mais evidente e intensa; inicialmente, tambm o aumento significativo do nmero de assenta-
ao final do sculo XIX, aps a abolio da escravatura, mentos precrios nas periferias da Ilha e do continente, em
quando comearam a ser ocupadas as terras situadas na funo do menor custo do solo urbano. O ltimo Censo
base do Macio Central do Morro da Cruz, prximo ao Geral indicou que residiam na rea continental 67,8% dos
centro histrico de Florianpolis e, gradativamente, as chefes de famlia que recebiam at 2 salrios mnimos.
encostas ao redor desse macio central. O segundo mo- O levantamento efetuado na primeira etapa desta
mento d-se a partir do processo de migrao rural-urba- pesquisa, em 2004, confirmou a existncia de 61 assenta-
na dos anos 60, quando a populao de mais baixa renda mentos informais apenas em Florianpolis e constatou
que chegava a Florianpolis localizou suas moradias nas outras 110 reas de ocupao irregular nos municpios da
encostas do macio central, na Ilha, e tambm ocupou as rea conurbada, assim distribudos: 67 em So Jos, 27
periferias de Florianpolis, na parte continental. em Palhoa e 16 em Biguau. Totalizavam 171 favelas e
Um terceiro perodo de expressiva expanso da ocu- assentamentos consolidados informais cujos habitantes
pao informal desponta na dcada de 90, concomitante representavam mais de 14% da populao da rea conur-
elevao do rendimento mdio da populao de Floria- bada de Florianpolis.7 A maior concentrao de favelas 169
npolis, ao aumento do processo migratrio e tambm ao ocorria na rea central da Ilha, ao redor das encostas do
aumento das desigualdades sociais no contexto conurbado. Macio Central, onde foram contabilizadas 21 favelas e
Nesse perodo tornou-se mais evidente o surgimento de as- assentamentos consolidados.

7
O cadastro dos assentamentos ou comunidades est exposto no Relatrio Parcial 1 da equipe Infosolo/Florianpolis, FINEP, 2005. As informaes foram obtidas
atravs de fontes primrias e secundrias (NESSOP/UFSC, Ncleo de Estudos em Servio Social e Organizao Popular, para So Jos; NIPE/UFSC para o Habitar-
Brasil-BID, no municpio de Palhoa; levantamentos do IPUF/Florianpolis, 1992; MIRANDA, em 2001; Prefeituras Municipais; setores censitrios dos Censos
Gerais do IBGE; e os mapas-base digitalizados de pesquisas anteriores de SUGAI, 2002 e 1994).

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


3 Mercado imobilirio informal e crias. Como resultado desse processo, foram escolhidos
caracterizao das favelas pesquisadas para pesquisa de campo os assentamentos a seguir.

H situaes variadas entre os assentamentos e 3.1 Serrinha (Florianpolis)


mesmo dentro de um mesmo assentamento, seja em re-
Esse assentamento ocupa as encostas e parte do topo
lao qualidade do padro construtivo, condio de
do Macio do Morro da Cruz, em sua face sudeste. Situa-se
regularizao fundiria, precariedade e carncia de ser-
no bairro da Trindade, e outra pequena parte direciona-se
vios, seja pela deficiente implementao dos programas
para o bairro do Saco dos Limes, ambos no Distrito Sede
oficiais. Entretanto, os dados confirmam essa condio
de Florianpolis. Parte dos moradores da Serrinha I ocupa
majoritria de informalidade, indicando que 80,7% dos
rea de propriedade da UFSC. Na base do Morro encon-
assentamentos dos quatro municpios conurbados, tanto
tra-se o campus da Universidade Federal de Santa Catarina,
os precrios como os consolidados, eram ocupaes irre-
cujo entorno apresenta boas condies de acessibilidade,
gulares. Florianpolis apresentou a taxa de regularizao
de servios e de infraestrutura, e com intensa demanda por
mais alta, cerca de 5% dos assentamentos, os quais se si-
pequenos apartamentos quitinetes e quartos de aluguel
tuavam nas reas centrais da Ilha e cujos processos de
para estudantes. Essa demanda tem repercutido no mer-
regularizao comearam a ocorrer a partir da dcada de
cado imobilirio formal e informal, inclusive com fortes
80. No entanto, a informalidade mantm-se como o prin-
presses do mercado formal em avanar com construes
cipal mecanismo de acesso moradia para os pobres na
de edifcios nas encostas do morro, em reas do mercado
rea conurbada de Florianpolis, expandindo a ocupao
informal. O conjunto das duas reas informais, Serrinha I
170 nas reas de proteo ambiental, em reas de risco e nas
e Serrinha II, possua mais de 1.100 domiclios. A Serrinha
periferias distantes.
I, a rea informal pesquisada, possua 660 moradias. Entre
Foram escolhidos seis assentamentos, utilizando-se as cotas de nvel 70 e 120, aproximadamente, localiza-se a
como critrios: a) as favelas situadas nas reas centrais e parte mais consolidada e, nos nveis mais altos, as ocupa-
nas periferias da rea conurbada; b) as favelas situadas na es mais precrias e recentes. Essa demarcao se refle-
Ilha em relao s do continente; c) as favelas situadas nas tiu nos resultados obtidos. Nas reas mais consolidadas,
periferias da Ilha e as da periferia no continente; e d) fave- e onde havia melhor acessibilidade, constatou-se o maior
las com boa acessibilidade e proximidade de infraestrutu- nmero de transaes imobilirias, em sua maioria de alu-
ras e servios urbanos e outras em condies bastante pre- guel de imveis.

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3.2 Morro da Queimada (Florianpolis) aberto, pelas gangues, pela violncia urbana, pela implan-
tao de toque de recolher pela Polcia Militar no ano
Localizado nas encostas do Macio do Morro da
de 2001, pela existncia de apenas uma rua pavimentada e
Cruz, em sua face sul, esse assentamento situa-se no bairro
pela ausncia de infraestrutura urbana. As alteraes nesse
do Jos Mendes, prximo rea mais central da cidade. A
quadro ocorreram em funo das presses de seus mora-
maior parte dos moradores que habitam na base do Morro
dores junto Prefeitura Municipal e tambm pelo visvel
possui imvel regularizado, ocorrendo a ocupao irregular
interesse de setores da classe mdia que comearam a ad-
nas cotas mais altas, onde se desenvolveu a pesquisa. Nas
quirir propriedades situadas nas praias dessa orla sul para
ltimas dcadas, com a expanso das ocupaes nas encos-
tas do Macio Central, houve um processo de conurbao veraneio. O processo de ocupao da Tapera iniciou-se no

entre os diversos assentamentos, que formaram um tecido final da dcada de 80, nas terras prximas Base Area, e

contnuo de ocupaes irregulares ao redor do Morro da expandiu-se na dcada de 90 por meio de grilagens. A co-

Cruz e que dificultam a delimitao espacial das comunida- munidade da Tapera da Base certamente uma das maio-

des. Nessa parte sul do Macio as ocupaes das encostas res da rea conurbada, mas existiam grandes discrepncias

cresceram a partir do Morro do Mocot, comunidade pr- nos dados sobre o nmero de moradias. Segundo o IBGE

xima ao centro histrico e uma das ocupaes informais (2000) haveria cerca de 1.223 moradias, mas segundo con-
consolidadas de Florianpolis, iniciada na dcada de 50. No tabilizava a Associao dos Moradores da Tapera da Base e
assentamento do alto do Morro da Queimada havia 253 do- outros lderes comunitrios, no ano de 2005 havia cerca de
miclios informais, situados em continuidade comunidade 4.000 domiclios e mais de 15.000 moradores. A Tapera da
do Morro do Mocot. Localizada sobre terreno muito n- Base constituiu-se na maior rea de informalidade pesqui-
greme, eram comuns situaes com risco de desabamento e sada, onde foram feitas 43% das entrevistas, e tambm a 171
deslizamento de terras e pedras nesse assentamento. mais extensa e populosa entre as comunidades escolhidas.

3.3 Tapera da Base (Florianpolis) 3.4 Solemar (So Jos)

Trata-se de assentamento informal situado no setor Solemar uma ocupao irregular situada no bair-
sudoeste da Ilha, voltado para a baa sul, em terras con- ro Bela Vista, distrito de Barreiros, no municpio de So
tguas Base Area, e distante cerca de 30 km do centro Jos. Apesar de situar-se na periferia da rea continen-
de Florianpolis. A Tapera da Base caracterizava-se at h tal, mantm relativa proximidade fsica com os bairros
poucos anos pela pobreza, pelos esgotos correndo a cu centrais de So Jos e com a via expressa que se dirige a

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Florianpolis. Com a abertura da chamada Avenida da A renda mdia mensal do conjunto de responsveis pelo
Torres (referncia s torres de alta tenso) prximo co- domiclio era de 2,06 salrios mnimos (IBGE, 2000),
munidade, atualmente a distncia entre essa comunida- sendo a mais baixa entre as favelas pesquisadas. Frei Da-
de e o centro de Florianpolis de aproximadamente 15 mio apresentava problemas de violncia em algumas
km. Uma das caractersticas da populao do Solemar e reas especficas, o que tambm justificou o interesse de
das comunidades vizinhas, como o Pedregal, sua extre- mudana do assentamento por muitos dos moradores
ma pobreza. A renda mdia mensal de seus moradores que responderam ao questionrio de venda, que abran-
de 2,35 salrios mnimos, e 10% de seus moradores no geu 57,7% do total de entrevistas, quando nas demais
apresentam nenhum rendimento (IBGE, 2000). O pro- comunidades a porcentagem mxima de imveis venda
cesso de ocupao do Solemar teve incio na dcada de foi de 28% dos entrevistados.
90, e o assentamento informal delimitado para o estudo
contava com 230 moradias no perodo da pesquisa. 3.6 Sol Nascente (Florianpolis)

Situa-se no bairro de Saco Grande, a 13 km ao norte


3.5 Frei Damio (Palhoa) do centro de Florianpolis. Sol Nascente uma das seis co-
O assentamento localiza-se na divisa entre os mu- munidades que ocupam as encostas dos morros ao longo
nicpios de So Jos e de Palhoa e, atravs da BR-101, da Rodovia Virglio Vrzea, paralela rodovia SC-401, e
situa-se a, aproximadamente, 30 km do centro de Floria- que faz a conexo rodoviria entre a rea urbana central e
npolis. Entre todas as reas de informalidade da rea o norte da Ilha. A comunidade do Sol Nascente, em 2005,
conurbada, Frei Damio a que apresenta as piores con- contava com 600 domiclios. Alm da localizao estrat-
dies de pobreza, de infraestrutura urbana, de violncia gica dessa comunidade no contexto conurbado, tambm a
172
e de abandono. Uma das caractersticas do assentamen- organizao da comunidade constitua-se num fato singu-
to que parte considervel de seus moradores trabalha lar. A populao, atravs da Associao de Moradores do
como catador de lixo reciclvel. Trata-se de uma extensa Sol Nascente, era a responsvel pelo abastecimento de gua
ocupao iniciada em 1993, em terreno de topografia local e possua total controle sobre a coleta, o represamen-
plana, suscetvel a constantes alagamentos, que ainda es- to, o reservatrio, o tratamento, o uso, a distribuio, a ma-
tava em processo de expanso e de ocupao. No ano nuteno e a cobrana da gua potvel, alm do controle
de 2005, conforme a Associao dos Moradores, havia sobre a preservao dos mananciais e da ocupao dos cr-
cerca de 1.400 domiclios no conjunto da comunidade. regos. Entretanto, vem ocorrendo uma perceptvel mudan-
a do perfil de renda dos moradores na base das encostas

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do Morro, o que fortalecido pela localizao do bairro, em relao aos bairros das camadas de alta renda situadas
situado na direo norte da Ilha, para onde se concentra na metade norte da Ilha evidenciam essa possvel mudan-
a expanso de bairros residenciais de mais alta renda, dos a de perfil dos moradores e de disputas dessa rea de in-
investimentos pblicos, alm de investimentos privados formalidade com o capital imobilirio. Os resultados da
de grande porte, como um grande shopping Center, que, pesquisa de campo indicam a condio estratgica dessa
na poca da pesquisa, estava sendo construdo prximo comunidade e o processo de mudana, pois 76,1% dos en-
base desse morro. O interesse do setor imobilirio formal trevistados eram locatrios recentes, a maior parte alugava
pelas reas na base do morro e sua localizao estratgica quitinetes construdas por moradores locais.

173

Figura 1 Localizao dos assentamentos precrios na rea


conurbada de Florianpolis
Fonte: Infosolo/ARQ/UFSC (2005)

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


4 Caractersticas do mercado informal na lis como tambm se obtiveram informaes fundamen-
rea conurbada de Florianpolis tais para se compreender o funcionamento do mercado
imobilirio informal, o comportamento e o processo de
A investigao do funcionamento do merca-
comercializao de imveis, a mobilidade urbana e in-
do imobilirio informal nos municpios conurbados
trafavelas, e as condies de habitao dos moradores
de Florianpolis concentrou-se, numa segunda etapa,
dos assentamentos informais.
nos seis assentamentos informais selecionados. Foram
entrevistados todos os moradores que haviam efetu- Do total de questionrios aplicados nos seis assen-

ado transaes de compra, de venda e de aluguel em tamentos (Tabela 1), 30,3% deles foram de responsveis

2005, recorte temporal estabelecido pela pesquisa. No pelo domiclio que estavam com seu imvel venda,

universo de 4.366 domiclios desses seis assentamentos, 42,2% dos entrevistados haviam alugado um imvel, e

a mdia de entrevistas por comunidade foi de 10,4% 27,5% dos entrevistados haviam comprado imvel no

dos domiclios, ndice mdio semelhante a outras re- perodo. O submercado de aluguel o que teve maior

as metropolitanas pesquisadas pela Rede Infosolo. ndice de ocorrncias nas comunidades, com exceo da

Confirmou-se no apenas a existncia de um dinmico favela de Frei Damio, que apresentou apenas 6,4% de

mercado imobilirio informal de compra, de venda e de transaes de aluguel, fato justificado por estar ainda em

aluguel de imveis na regio conurbada de Florianpo- processo de ocupao.

Tabela 1 Porcentagem de questionrios de venda, aluguel e compra.

174
Total Total Total
Comunidade % % % Total %
Venda Aluguel Compra
Tapera 56 28,1 81 40,7 62 31,2 199 100
Frei Damio 45 57,7 5 6,4 28 35,9 78 100
Solemar 5 25,0 8 40,0 7 35,0 20 100
Serrinha 20 24,4 38 46,3 24 29,3 82 100
Queimada 2 9,1 19 86,4 1 4,5 22 100
Saco Grande 10 18,5 41 75,9 3 5,6 54 100
Total 138 30,3 192 42,2 125 27,5 455 100

(*) Considerando os responsveis com renda.

Fonte: Infosolo (2005)

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A quantidade de transaes de aluguel foi o aspec- imveis alugados. Esse dado sugere que as transaes de
to que mais chamou a ateno entre os resultados obtidos aluguel podem ter uma presena ainda mais expressiva do
na pesquisa, pois, alm de evidenciar a demanda por ha- que se apresentou nesta pesquisa.
bitao, revela o grau de instabilidade e de uma potencial O alto ndice de transaes relativas ao submer-
mobilidade residencial por parte desses moradores. As cado de aluguel, entre outras razes, pode ser indicativo
reas localizadas na parte central e insular do municpio de: a) uma condio de transitoriedade do morador; b)
de Florianpolis tm, proporcionalmente, maior porcen- ausncia de espao para novas ocupaes na comunidade;
tagem de transaes de aluguel que os assentamentos mais c) demanda por moradia, paralela insuficincia de recur-
perifricos, demonstrando a maior demanda por imveis sos dessas famlias para adquirir imveis nas favelas; e d)
nas reas que oferecem maior nmero de oportunidade de menor tempo na cidade, considerando que a maior parte
trabalho e melhor infraestrutura, ainda que o movimento dos migrantes do submercado de aluguel havia chegado
de venda e compra seja significativo. A anlise das con- recentemente na rea conurbada. Deve-se observar, en-
dies econmicas dos locatrios indica que, em mdia, tretanto, que nem sempre o fato de a pessoa alugar imvel
comprometem 23,9% de sua renda familiar com o custeio significa renda menor. Ao contrrio, no submercado de
do aluguel. Os preos elevados pagos nos aluguis, como, aluguel a renda mdia do entrevistado e a renda mdia
por exemplo, na comunidade do Sol Nascente, no Saco domiciliar do entrevistado foram mais elevadas do que a
Grande, cujo valor mdio do aluguel era de R$ 250,70 renda mdia do entrevistado e a renda mdia familiar dos
para moradias com rea mdia de 46 m (INFOSOLO, moradores que haviam comprado imvel na favela.
2005), indicam a existncia de um mercado imobilirio
informal de aluguel que no apenas reproduz a condio 4.1 O perfil dos moradores, trabalho e renda 175
de pobreza, mas que tambm impe populao formas A grande maioria dos moradores que efetuaram
de explorao e valores de aluguel que se assemelham aos transao imobiliria de compra, de venda e de aluguel
do mercado imobilirio formal. nos assentamentos informais no era originria da rea
Pesquisa recente realizada na Serrinha (LONAR- conurbada de Florianpolis. Apenas 24,2% eram oriun-
DONI, 2007), com abrangncia de todo o universo de dos dos municpios conurbados, e 75,8% dos moradores
imveis alugados na comunidade, independentemente do eram migrantes de municpios do interior do estado de
perodo de aluguel do imvel, indicou que 18,8% do to- Santa Catarina e tambm de outros estados. Entre a po-
tal dos 660 domiclios da comunidade constituam-se de pulao de migrantes, 53,9% haviam nascido em Santa

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Catarina, 14,8% no Rio Grande do Sul, 19,7% no Paran, Os indivduos que alugavam um imvel nas reas
e 11,6% eram migrantes de outros estados ou pases. de informalidade pesquisadas constituam-se no grupo

Dessa populao de migrantes, mais de 70% trans- que mais recentemente havia migrado para a regio de

feriram-se para a Regio Metropolitana de Florianpolis Florianpolis e que chegou, principalmente, a partir do

a partir da dcada de 90. Considerando-se que 46,10% final da dcada de 90. Em sua maior parte eram fam-

dos entrevistados nas reas de informalidade haviam mi- lias procedentes do interior de Santa Catarina, ainda que

grado de outros estados, interessante confirmar que o tambm sejam significativos nesse perodo os migrantes

expressivo processo migratrio da dcada de 90 para a originrios do Rio Grande do Sul e do Paran. Com ida-

rea conurbada de Florianpolis deu-se tanto nas cama- de mdia entre 35 e 40 anos, a maior parte dos respon-
das de mais alta renda, conforme evidenciado pelas diver- sveis pela famlia era do sexo masculino, declarado de
sas mdias, como tambm nas camadas mais pobres da cor branca, e seu nvel de instruo alcanava at a oitava
populao, gerando novos assentamentos informais ou srie. Deve-se observar, no entanto, que 18% dos chefes
densificando os j existentes. de famlia eram mulheres, cujo rendimento era o nico
da famlia. Os locatrios, em sua maior parte, exerciam
Considerando-se os dados desagregados, que mos-
algum trabalho remunerado, a maior parte no setor de
tram a origem das populaes por tipo de transao imo-
servios, ainda que muitos deles atuassem na construo
biliria, nos submercados de venda e de compra h os
civil, ou no comrcio. Recebiam, em mdia, 2,1 salrios
maiores percentuais de populao com origem em Santa
mnimos mensais e apresentavam renda domiciliar de 2,9
Catarina, respectivamente 74,64% e 74,20%, sendo, entre
salrios mnimos, havendo quase sempre duas pessoas
aqueles que alugaram imvel, 51,56% oriundos do esta-
176 que contribuam para esse rendimento.
do. Entre os locatrios nesses assentamentos informais,
a porcentagem de entrevistados oriundos de outros esta- Uma das caractersticas mais evidentes no perfil do
dos maior do que nos outros dois submercados, tendo indivduo que vendia seu imvel nas reas de informalida-
vindo 20,31% do Paran, 21,35% do Rio Grande do Sul, de era sua relativa estabilidade e o longo perodo de per-
e 6,77% migraram de outros estados. Nas reas perif- manncia na comunidade, comparativamente aos demais
ricas, ocorreu maior incidncia de populao de fora de entrevistados. Constituam-se no grupo de moradores
Santa Catarina que havia alugado imvel, como em Frei mais antigos nas comunidades: 18% deles migraram na d-
Damio, com ndice de 60%, e em Solemar, onde 50,00% cada de 1980 e 11,3% chegaram nas dcadas precedentes.
dos locatrios eram de outros estados. A idade mdia era de 40 anos, declararam-se de cor bran-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
ca, do sexo masculino, no haviam conseguido concluir alugavam, haviam migrado mais recentemente para a re-
o primeiro grau e conviviam com um(a) companheiro(a), gio de Florianpolis, principalmente a partir de meados
seja casado ou em unio consensual. Cerca de 60% deles da dcada de 90. Eram procedentes, em sua maior parte,
habitavam na comunidade h mais de 5 anos e, em alguns do interior de Santa Catarina. Cerca de 20% dos mora-
locais, como no Sol Nascente, a maior parte morava na co- dores que vendiam seu domiclio eram mulheres chefes
munidade h mais de 10 anos. Observa-se que em algumas de famlia. Esse indivduo padro que comprou imvel
comunidades (Sol Nascente, Solemar, Frei Damio e Tape- exercia, em sua maior parte, algum trabalho remunerado
ra da Base) cerca de 20% dos moradores que vendiam seu (76%), quase sempre no papel de empregado, desempe-
domiclio eram mulheres chefes de famlia, quase sempre nhando atividades principalmente no setor de servios,
migrantes, possuam ocupao e rendimento, sendo que a e uma parcela significativa trabalhava por conta prpria.
maioria delas sustentava o domiclio. Quem havia comprado seu imvel apresentou a menor
Entre os moradores que estavam vendendo o seu renda mdia, 1,95 salrio mnimo, e a menor renda mdia
imvel, 74,6% exerciam algum tipo de trabalho remune- domiciliar, 2,83 salrios mnimos, em comparao aos in-
rado, ainda que nas comunidades de Solemar e Morro tegrantes dos demais submercados. interessante obser-
da Queimada, pelo menos metade dos que estavam com var que, apesar de receberem um rendimento menor do
seus imveis venda, se encontrava sem um trabalho re- que o dos demais submercados, esse grupo de moradores
munerado. Nesse submercado de vendas concentrava-se havia conseguido comprar um imvel recentemente, sen-
o maior ndice de aposentados, 15% deles. Para muitos, o do que 52,8% certamente tiveram alguma possibilidade
fato de no exercerem trabalho remunerado ou de esta- de poupana, pois haviam efetuado o pagamento vista.
rem em dificuldades financeiras tambm contribuiu para Considerando o conjunto dos trs tipos de submer- 177
a deciso da venda do imvel, com a qual pretendiam cado, a pesquisa indicou que a grande maioria dos entre-
obter recursos por adquirir em seguida um imvel mais vistados exercia algum tipo de trabalho remunerado. No
barato. Quem estava vendendo seu imvel apresentou a submercado de aluguel, 88% dos entrevistados trabalha-
maior renda mdia 2,24 salrios mnimos , e a maior vam; no submercado de compra, 76% dos entrevistados; e
renda mdia domiciliar 2,94 salrios mnimos , em no submercado de venda, 74,6% dos entrevistados desen-
comparao aos integrantes dos demais submercados. volviam algum trabalho remunerado. O ndice mais alto de
Os indivduos que compraram imveis nas reas entrevistados com trabalho remunerado se concentrou en-
de informalidade pesquisadas, da mesma forma dos que tre aqueles que alugavam imveis, sendo que cinco das seis

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


comunidades pesquisadas registraram ndices iguais ou su- situadas, no coincidentemente, na parte continental e na
periores a 90% de locatrios com trabalho remunerado. Os periferia dos municpios vizinhos de Palhoa e So Jos.
ndices do submercado de venda de algumas comunidades,
Entre as seis comunidades pesquisadas, as que
como Solemar e Morro da Queimada, indicaram que, pelo
apresentaram as condies mais precrias, inclusive em
menos metade daqueles que estavam com seus imveis
termos de renda, foram as de Frei Damio e Solemar,
venda, se encontravam sem um trabalho remunerado.
cujos responsveis recebiam a menor renda mdia por
A renda domiciliar mdia, considerando todo o uni- responsvel e a menor renda mdia domiciliar nos sub-
verso de entrevistados nos trs submercados, apresentou o mercados de venda, compra e aluguel, o que redundou
valor de 2,89 salrios mnimos mensais. Deve-se salientar na apresentao da renda domiciliar mdia mais baixa
que, considerando os trs submercados, so pouqussimos dentro do conjunto das comunidades, conforme expos-
os domiclios nos quais houve declarao de ausncia de to anteriormente. Entretanto, as informaes coletadas
renda domiciliar, sendo o submercado de aluguel o nico permitiram evidenciar no apenas as diferenas de renda
em que no h nenhum entrevistado sem renda domiciliar. entre os diferentes tipos de submercados ou as diferen-
As duas comunidades que apresentaram a renda domiciliar as de renda definidas pela localizao da prpria comu-
mdia mais baixa foram Frei Damio e Solemar, com res- nidade no contexto urbano, mas, alm disso, evidenciar
pectivamente 2,0 e 2,2 salrios mnimos mensais, ambas as diferenas de renda apresentadas entre os entrevista-

Tabela 2 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel *(em salrios mnimos)

VENDA COMPRA ALUGUEL


178
COMUNIDADE Renda mdia do Renda mdia Renda mdia do Renda mdia Renda mdia do Renda mdia
responsvel domiciliar responsvel domiciliar responsvel domiciliar
Tapera da Base 2,69 3,37 2,3 3,22 2,24 3,05
Frei Damio 1,61 2,15 1,4 1,85 1,73 2,4
Solemar 2 2,26 1,34 1,83 1,88 2,6
Serrinha 2,05 2,89 1,84 3,09 1,84 2,41
Morro da
1,33 3,33 3,67 6,67 2,09 2,76
Queimada
Sol Nascente 3,31 4,43 1,75 3,22 2,18 3,27
TOTAL 2,24 2,94 1,95 2,83 2,1 2,9

Fonte: Infosolo (2005)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
dos conforme a origem dos moradores que alugaram ou intraurbano tambm repercute nessa definio de valores
comercializaram imveis. Considerando-se que a ampla nos rendimentos dos migrantes e da prpria comunidade.
maioria dos moradores que havia efetuado transao Alm disso, como se confirma adiante, a pesquisa indicou
imobiliria era formada de migrantes, ou seja, 79,5% do que no contexto da informalidade sobrepem-se tambm
total, buscou-se averiguar se haveria diferena na renda outros valores e necessidades, em especial as redes sociais
domiciliar recebida pelos migrantes em relao queles de intercmbio, em que ponderam as relaes com paren-
originrios da rea conurbada de Florianpolis. tes e amigos, as quais foram apontadas pelos moradores
No apenas os migrantes que alugavam moradia, como prerrogativa importante, que contribuem para a
no entanto, apresentaram a renda mdia domiciliar me- constituio do capital social.
nor do que a renda mdia domiciliar do locatrio origi-
4.2 Caractersticas das habitaes
nrio da rea conurbada, e morador de sua comunidade,
como tambm a renda desses migrantes apresentava um Considerando-se os resultados obtidos em relao
valor menor do que a renda mdia domiciliar do conjunto ao padro construtivo das habitaes nas reas de infor-
de locatrios entrevistados nas seis comunidades, que foi malidade da regio de Florianpolis, um dos aspectos que
de 2,9 salrios mnimos. No entanto, como havia sido mais chama a ateno o tipo de material utilizado para a
observado, se a menor renda mdia domiciliar entre to- construo das paredes. Em relao a esse acabamento, o
dos os locatrios, sejam migrantes ou no, ocorreu em padro construtivo dessas habitaes concentra-se, basi-
Frei Damio, onde a mdia recebida era de 2,40 salrios camente, em dois tipos de material: paredes de alvenaria,
mnimos, a comparao entre os grupos de migrantes material utilizado em 64,0% das edificaes; e paredes de
das diversas comunidades evidenciou que a menor renda madeira, material empregado em 35,2% das habitaes. 179
mdia domiciliar dos migrantes ocorreu na Serrinha, que A edificao de alvenaria tem presena dominante na
apresentou 2,17 salrios mnimos. maior parte dos imveis para aluguel, utilizada em 76%
Essa averiguao em relao aos rendimentos dos das edificaes, com maior incidncia na parte insular de
migrantes demonstra, por um lado, que no contexto geral Florianpolis e nas reas prximo s regies mais valori-
h uma diferenciao entre os rendimentos dos migrantes zadas ou centrais, como no Sol Nascente (95,12%), Morro
e os rendimentos dos que nasceram na cidade, indicando da Queimada (84,21%) e Tapera da Base (69,14%), fican-
que os migrantes recebem menores rendimentos, mas do com menor uso nas reas perifricas, como Solemar
que, no entanto, a localizao da comunidade no contexto (50%) e Frei Damio (40%).

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Entretanto, e tendo em vista que nas reas de in- entanto, o aumento no custo da madeira aparelhada em
formalidade brasileiras predominam as edificaes de al- relao reduo do custo do tijolo, nas ltimas dcadas,
venaria, deve-se tomar como significativa a percentagem certamente vem reduzindo o uso da madeira e dissemi-
de madeira presente nos assentamentos analisados na rea nando o uso do tijolo.
conurbada de Florianpolis. Comumente compreende-se
Ainda que no seja recomendvel efetuar a rela-
o uso da madeira nas reas de informalidade como sinal de
o imediata entre o uso da madeira e a precariedade
precariedade e de pobreza de sua populao. No entanto,
construtiva, deve-se observar que o uso da madeira foi
na anlise do padro construtivo no Sul do pas, deve ser
mais intenso nos assentamentos localizados em reas
levado em conta que a madeira largamente utilizada e
perifricas, como Frei Damio e Solemar, e onde os en-
que sua tcnica construtiva bastante difundida e conhe-
trevistados apresentaram os menores ndices de renda
cida popularmente. No entanto, o amplo uso da madeira
mdia por chefe de famlia e por renda familiar. Deve-
nas comunidades da rea conurbada de Florianpolis no
se destacar que na Serrinha 50% dos que compraram
se constitui necessariamente num indicador de pobreza
imveis e 50% dos que estavam com imvel venda
extrema, o que pode ser confirmado se observarmos que,
so oriundos da regio de Lages, tradicional reduto de
muitas vezes, o uso construtivo de madeira nas comuni-
atividade madeireira na serra catarinense, cuja popula-
dades pesquisadas ocorre em moradias com dimenses
o est acostumada a construir suas habitaes com
acima da mdia e que apresentam vrios cmodos ou
madeira e domina esse sistema construtivo.
a relao entre o uso da madeira e a tipologia da edifica-
Entre os imveis negociados, ainda que fosse do-
o, pois muitas das habitaes de madeira apresentam
minante a casa unifamiliar, que envolveu 99,30% dos
180 uma varanda coberta no acesso principal da casa. O uso
imveis venda e 99,20% dos imveis comprados, cons-
da madeira foi bastante expressivo nos submercados de
tatou-se elevado percentual de apartamentos para aluguel.
compra e de venda de imveis. Nas transaes de compra
As maiores incidncias de apartamentos ocorreram nos
praticadas em Frei Damio, em Solemar e na Serrinha, a
assentamentos mais densos localizados nas reas centrais,
madeira era o material mais utilizado em, respectivamen-
na Ilha, prximo a reas em processo de valorizao imo-
te, 67,9%, 71,4% e 62,5% dos imveis negociados. Entre
biliria e com maiores investimentos pblicos e privados,
as edificaes que estavam venda nessas mesmas trs
como no caso da Serrinha, com 21,10%, no Sol Nascen-
comunidades, o ndice de uso da madeira foi de, respecti-
te, com 19,51%, e no Morro da Queimada, com 15,79%.
vamente, 71,1%, 40% e 60% dos imveis oferecidos. No

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Deve-se destacar, ainda, a comercializao de sobrados de compra, na mdia geral dos seis assentamentos, 10,4%
com comrcio no trreo, que, apesar de incipiente 5,0% dos imveis foram adquiridos com emisso de recibo e
na transao de venda e 4,17% na de compra , denota a sem testemunha, e 18,4% foram adquiridos sem o uso de
existncia e a insero de uma nova tipologia nas reas de nenhuma documentao ou testemunhas. Mesmo entre
informalidade locais. os 72,8% que assinaram um contrato de compra e venda
ao adquirirem o imvel, 37,6% no registraram a transa-
o em cartrio. Em alguns assentamentos, como na Ser-
5 Comercializao, procedimentos e preos
rinha e no Frei Damio, o ndice dos que compraram um
dos imveis no mercado informal
imvel e no constituram contrato ainda maior do que
Analisando o nvel de formalizao dos contratos a mdia; respectivamente 41,6% e 50,0% das transaes
por submercado ou tipo de transao, verifica-se que o no possuem contrato. Ainda na Serrinha e no Frei Da-
ndice de total informalidade nas comercializaes bas- mio, um ndice considervel de moradores, respectiva-
tante alto. No foi constatado nenhum caso de transao mente, 29,17% e 32,1%, efetuou a compra de seu imvel
envolvendo escritura pblica definitiva. Nas transaes sem o uso de nenhuma documentao.

Tabela 3 Tipo do contrato do imvel submercados de venda e compra

VENDA COMPRA
Tipo de registro Tipo de registro 181
COMUNIDADE Imveis com Imveis com
contrato No contrato No
Cartrio Outros Cartrio Outros
registrou registrou
Tapera da Base 87,5% 82,1% 5,4% 12,5% 87,1% 77,4% 12,9% 9,7%
Frei Damio 53,3% 46,7% 33,3% 20,0% 50,0% 39,3% 42,9% 17,9%
Solemar 80,0% 100,0% 0,0% 0,0% 85,7% 57,1% 14,3% 28,6%
Serrinha 60,0% 60,0% 20,0% 20,0% 58,3% 50,0% 12,5% 37,5%
Morro da Queimada 50,0% 50,0% 50,0% 0,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
Sol Nascente 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 66,7% 66,7% 33,3% 0,0%
TOTAL 72,5% 68,8% 16,7% 14,5% 72,8% 62,4% 20,0% 17,6%

Fonte: Infosolo (2005)

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Entre os moradores que estavam com imvel em porta. De maneira semelhante, entre os que estavam
venda, a mesma condio de negociao informal se man- com seu imvel venda, apenas 5% utilizaram o servio
tm. Desses moradores, 27,5% no possuam contrato de de uma imobiliria, sendo que 69,5% divulgaram a venda
compra e venda, e, entre aqueles que possuam contrato, mediante a colocao de placa na frente de sua moradia;
31% no chegaram a registrar o documento. No entanto, 6,5% colocaram anncio em jornal. Das transaes que
na mdia geral dos assentamentos, 71,7% dos moradores envolveram aluguel, 97,92% no locaram por intermdio
afirmaram que utilizaro documento registrado em car- de imobiliria; dos que alugaram diretamente com o pro-
trio para concretizar a venda de seu imvel. Mas, ainda prietrio, 68,9% negociaram de forma verbal, e 31,91%
assim, alguns moradores do Morro da Queimada e de assinaram contrato. Dos locatrios que no assinaram
Frei Damio, respectivamente, 50% e 17,7%, afirmaram contrato, novamente Frei Damio e Serrinha apresentam
que no iro utilizar nenhum documento na venda de seu os maiores ndices de informalidade, com 100% e 76,32%
imvel. Esse quadro evidencia a situao de irregulari- respectivamente. Os locatrios do Morro da Queimada e
dade desses assentamentos, que, em sua maioria, por se de Solemar tambm apresentaram ndices de acordos ver-
localizarem em reas de APP, APL ou em reas pblicas, bais semelhantes, 73,6% e 71,4% respectivamente, con-
tem dificultado a regularizao para escritura pblica de- firmando o elevado grau de informalidade do mercado
finitiva ou o uso de uma prtica muito comum em Floria- informal de aluguel e nos assentamentos examinados.
npolis, particularmente na parte insular, que adoo
A rapidez na escolha e na comercializao dos
da chamada escritura de posse.
imveis um dos aspectos que chama a ateno no mer-
A divulgao dos imveis para comercializao, cado imobilirio informal. Entre os entrevistados que
182 seja para locao ou para compra e venda de imvel, tam- haviam comprado uma residncia, 62,9% demoraram
bm se utiliza de procedimentos informais. As transaes apenas um ms para achar o imvel, e 24,1% despen-
de compra foram efetuadas praticamente sem a utilizao deram de 2 a 5 meses nessa procura. O tempo mdio de
de corretores de imveis, com exceo de trs casos na procura, considerando as seis comunidades, foi de 2,8
Tapera da Base, o que representou 2,4% do total. As in- meses, tendo visitado no mximo dois domiclios ven-
formaes sobre os imveis venda foram obtidas, para da antes de se decidir pela compra. Alm disso, 76,8%
74,4% dos que compraram uma habitao, atravs de dos compradores afirmaram ter negociado a compra
amigos e parentes; para 5,6%, em funo de uma placa no pelo preo determinado pelo vendedor do domiclio.
imvel; e para 13,6%, foram obtidas por procura de porta Deve-se observar a rapidez na procura e na negociao,

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e, para 74,4% dos entrevistados, tambm a confiana nas Nascente (valor mdio de aluguel de R$ 250,70 e de ven-
indicaes feitas por amigos e parentes. Considerando o da de R$ 59.500,00) e na Tapera da Base (valor mdio
alto preo mdio pago pelo imvel de R$ 12.482,00, do aluguel de R$ 215,20 e valor mdio de venda de R$
equivalente a 41,6 salrios mnimos da poca , o reduzi- 43.482,10), que so reas com significativo grau de con-
do rendimento mdio dos compradores, que 52,8% dos solidao e com elevadas taxas de crescimento interno.
compradores pagaram vista e que cerca de 90% deles Ambos os assentamentos situam-se na Ilha e em reas
utilizaram recursos advindos de algum tipo de economia de expanso do mercado imobilirio formal. No entan-
ou bem (poupana, indenizao, venda de domiclio e to, tanto em termos absolutos como relativos, o maior
outros), surpreendente essa agilidade na negociao e valor mdio de aluguel ocorreu no Sol Nascente, por se
na transferncia dos recursos. interessante evidenciar localizar em rea do eixo norte da SC-401, na direo das
que o menor preo mdio foi de R$ 4.714,00, ocorrido reas residenciais de mais alta renda, com concentrao
no Solemar, e o maior preo mdio foi de R$ 30.000,00, de equipamentos estatais e privados, e com alto preo
ocorrido no Morro da Queimada. da terra. Observa-se que, tanto nessas duas localidades
Essa mesma agilidade na transao tambm ficou como na Serrinha e no Morro da Queimada, outras duas
patente no aluguel de imveis no mercado informal. As comunidades situadas na Ilha, os preos mdios do alu-
informaes sobre a disponibilidade de imvel foram guel e de compra, em geral, apresentaram-se superiores
repassadas para mais de 70% dos locatrios atravs de aos localizados na rea continental. Com relao mdia
parentes e amigos, e para 13,5% por meio de placa no dos preos de aluguel, por exemplo, h uma diferena de
domiclio. Em mdia, os locatrios no chegaram a vi- quase 50% entre o preo mdio na comunidade Solemar
sitar dois domiclios, demoraram menos de dois meses (R$ 178,80) e o preo mdio do aluguel na comunida- 183
para procurar e escolher o imvel, e 97,9% deles negocia- de Sol Nascente (R$ 250,70), cuja diferena se amplia se
ram diretamente com o proprietrio. Entre os locatrios, verificarmos os preos em termos relativos. Entretanto,
62,5% afirmaram ter levado em considerao a localiza- o que mais se evidencia so os altos preos dos imveis
o do domiclio na comunidade. comercializados em todas as reas de informalidade pes-
Analisando os preos mdios de comercializao quisadas, prximo aos valores praticados no mercado for-
por comunidade na Tabela 4, observa-se que, nas tran- mal do entorno dessas comunidades, apesar das evidentes
saes de venda e de aluguel, os preos mais elevados, desigualdades em termos de equipamentos, servios e in-
em termos absolutos, ocorreram nas comunidades do Sol fraestrutura urbana e da ausncia de garantias legais.

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Tabela 4 Preos mdios praticados nos submercados (por m)

COMPRA ALUGUEL VENDA


Mdia do Valor do Mdia do Renda Mdia do
COMUNIDADE rea mdia rea mdia Valor do
valor pago m2 de rea valor pago destinada p/ valor dos
edificada edificada aluguel/rea
pelo imvel edificada pelo aluguel pagamento imveis
(m2) (m2) edificada
(R$) (R$) (R$) do aluguel venda (R$)
Tapera da Base 17.675,40 61,33 288,2 215,2 52,15 4,13 23,5% 43.482,10
Frei Damio 6.517,90 49,54 131,6 183,3 42,8 4,28 20,4% 10.257,80
Solemar 4.714,30 48 98,2 178,8 54,25 3,29 22,9% 26.000,00
Serrinha 9.182,90 38,6 237,9 183,9 42,16 4,36 25,4% 17.575,00
Queimada 30.000,00 80 375 179 35,1 5,1 21,7% 32.500,00
Sol Nascente 5.400,00 46 117,4 250,7 46,7 5,37 25,6% 59.500,00
MDIA GERAL 12.428,32 53,38 233,82 208,8 46,71 4,47 23,9% 29,261,59

Fonte: Infosolo (2005)

Alm do alto preo dos aluguis do mercado in- de pobreza. Adicionado a essa condio de opresso, o
formal, outros aspectos significativos devem ser obser- mercado informal de aluguel evidenciou e acarretou ou-
vados, entre eles o que representa em termos de com- tras situaes singulares, que a dos proprietrios de
prometimento da renda familiar o valor destinado ao imveis que alugam imveis nas favelas. A maior parte
pagamento mensal do aluguel nas reas de informalida- dos locadores deu incio a essa atividade com o aluguel
184 de. Numa variao de 20,4%, em Frei Damio, a 25,6%, de um quarto ou pela subdiviso de seu imvel, ou seja,
no Sol Nascente, os aluguis representam comprometi- pela necessidade de uma suplementao de renda. Mui-
mento mdio de quase 24% do oramento familiar des- tos deles ampliaram essa atividade nas favelas, expan-
sas famlias, ou seja, valores que impossibilitam qual- dindo o nmero de imveis e, muitas vezes, mantendo
quer tentativa de abandono dessa condio de carncia, as atividades de locao de imveis mesmo no habitan-
reproduzindo e muitas vezes ampliando sua condio do mais na comunidade.

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Tabela 5 Informaes sobre o locador do imvel (proprietrio)

Locadores que possuem Onde mora o locador


Mdia de imveis
COMUNIDADE outro imvel alm do que Em outra comunidade Entrevistado no
por locador Na comunidade
est sendo entrevistado ou cidade soube informar
Tapera da Base 43,2% 2,86 61,7% 37,0% 1,3%
Frei Damio 20,0% 1 20,0% 80,0% 0,0%
Solemar 37,5% 3,33 62,5% 37,5% 0,0%
Serrinha 47,4% 2,5 65,8% 34,2% 0,0%
Morro da Queimada 84,2% 4 79,0% 21,1% 0,0%
Sol Nascente 65,9% 7,56 70,7% 29,3% 0,0%
TOTAL 52,1% 4,24 65,1% 34,4% 0,5%

Fonte: Infosolo (2005)

Constatou-se que 34,30% dos locadores no vi- em Frei Damio, a 2,5 imveis/locador, na Serrinha,
viam na comunidade onde possuam e alugavam im- at 7,56 imveis/locador, no Sol Nascente. Constata-se
veis. Entre os 65,10% dos locadores que moravam na que so nas reas perifricas, tanto da parte continental
comunidade onde alugavam seu imvel, 52,08% possu- como insular, que h maior incidncia de locadores que
am mais de um imvel alugado. Desse percentual, 71% vivem fora das comunidades. H indcios de um cres-
eram proprietrios de mais de dois imveis alugados. A cente mercado informal de aluguis. Os evidentes ga- 185
mdia de imveis por locador era de 4,24 domiclios, nhos da atividade de locao e a possibilidade de uma
entre os que possuem mais de um imvel, alm do en- suplementao salarial fazem com essa seja a aspirao
trevistado, sendo que, como mostra a Tabela 5, a quan- de muitos moradores, garantindo a cumplicidade e a re-
tidade de imvel por locador varia de 1 imvel/locador, produo da atividade.

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6 Mobilidade residencial dos pobres: origem eram migrantes recentes na rea conurbada de Floria-
e destino npolis, sendo que 80% deles migraram a partir do ano
1990. A anlise do perodo de chegada desses moradores
Entre os moradores que efetuaram transao imo-
de aluguel indica que 56,6% deles migraram depois do
biliria nas reas de informalidade pesquisadas, 75,8%
ano 2000, 24% migraram na dcada de 90, e 11,3% na
no eram originrios da rea conurbada de Florianpolis.
dcada de 80. Entre os locatrios, apenas 5,6% deles se
Vieram, em sua imensa maioria, de municpios do interior
encontravam h mais de 25 anos na rea conurbada, ndi-
de Santa Catarina, sendo os demais estados de origem dos
ce ligeiramente menor que os dos demais submercados.
migrantes, principalmente, os estados do Paran e do Rio
Na anlise da mobilidade residencial dos morado-
Grande do Sul. Mais de 70% dos migrantes transferiram-
res das reas de informalidade, o destino pretendido se
se para a Regio Metropolitana de Florianpolis a partir
constitui fator importante e exposto atravs de dois tipos
da dcada de 90. A populao de migrantes constitua
de abordagem e alcance: a) a mobilidade determinada pelo
82,8% dos locatrios, 77,6% dos que compraram imveis
processo migratrio considerada a origem e a comunida-
e 76,8% dos que estavam vendendo imveis.
de escolhida pelo migrante para moradia quando foi en-
A maior parte dos moradores que estavam com trevistado; e b) a mobilidade estabelecida pelo cotidiano
imvel venda, cerca de 60% dos migrantes, chegou dos moradores entrevistados nas reas de informalidade:
rea conurbada de Florianpolis durante a dcada de 90, trabalho, compras, lazer, entre outros destinos.
e 18,8% deles a partir do ano 2000. nesse submercado
No momento da pesquisa, entre os migrantes que
de venda que esto os moradores mais antigos na comu-
eram originrios do interior de Santa Catarina, 31,2%
186 nidade, entre os trs tipos de submercados pesquisados.
haviam escolhido a Tapera da Base para morar, 25,24%
Considerando o total de moradores que estavam com
a Serrinha, 25,74% a comunidade de Frei Damio, na
imvel venda, 28,4% habitavam a comunidade h mais
rea continental, e 8,9% moravam na comunidade de
de 10 anos. Em algumas comunidades, como Sol Nascen-
Sol Nascente. Os migrantes que vieram do Paran ti-
te, cerca de 60% dos que estavam vendendo seu imvel
veram uma distribuio mais equilibrada como destino
moravam na comunidade h mais de 10 anos, com tempo
naquele momento, habitando principalmente as comu-
mdio de 11,8 anos.
nidades da Tapera da Base (27,4% dos paranaenses),
Entre os locatrios do mercado informal tambm Serrinha (22%), Frei Damio (20,5%) e Sol Nascente
se constatou que 82,8% dos moradores entrevistados (17,8%). Os migrantes entrevistados que vieram do Rio

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Grande do Sul estavam concentrados principalmente na tinental. O destino previsto dos moradores que estavam
Tapera da Base: 59,67% dos que transacionaram imveis vendendo seu imvel seria, para 31,68% deles, outra ci-
eram gachos. dade, seguido por 27,54%, que pretendiam ir para outro
bairro, e 24% indicaram a pretenso de continuar na mes-
Possivelmente podem ter contribudo para o desti-
ma comunidade.
no dos migrantes no apenas a proximidade dos parentes
e amigos, conforme motivao apresentada pela maior O destino cotidiano dos moradores que efetuaram
parte dos entrevistados, mas, ainda, a diferena dos pre- transaes imobilirias pde ser observado por meio de
os dos imveis transacionados, apresentados em cada seu deslocamento para o trabalho, para compras, para
comunidade. Assim, as comunidades de Solemar e Frei passeios, lazer e visitas a parentes e amigos. Em relao
Damio, ambas localizadas nas periferias pobres do con- ao deslocamento para o trabalho, os entrevistados dos
tinente, apresentaram as menores mdias de preo por submercados de aluguel e de compra foram os que indi-
metro quadrado dos imveis de compra, respectivamen- caram maior proximidade entre a moradia e o trabalho.
te R$ 98,21/m e R$ 131,29/m (Tabela 4). Da mesma No submercado de aluguel, a localizao do trabalho
forma, Solemar apresentou o preo mdio por metro para quase 40% dos entrevistados se situava a at 5 km
quadrado mais baixo do aluguel, R$ 3,29/m, enquanto de distncia de sua moradia, ainda que 38% deles per-
Sol Nascente apresentou o preo mais alto, R$ 5,37/m, corressem a distncia diria entre 5 km e 25 km. Para os
localidade que, no por coincidncia, apresentava 30% que compraram domiclio, o ndice de distncia de at
de seus locadores possuindo mais de cinco imveis para 5 km atinge 32% dos entrevistados. Isso significa que,
alugar. No submercado de venda, mais uma vez Solemar apesar de nem todos os entrevistados dos trs submer- 187
e Frei Damio apresentaram o preo por metro quadra- cados conseguirem habitar em reas prximas de sua
do mais baixo, enquanto Tapera da Base e Sol Nascente, moradia, no caso da rea conurbada de Florianpolis,
os valores mais caros entre as comunidades. Portanto, o tempo dirio despendido no percurso casa/trabalho/
alm dos fatores de atrao definidos pelos entrevistados, casa para 33,8% deles ser de menos de 1 hora diria,
como sendo, principalmente, a proximidade dos parentes e para 35,8% sero despendidas em torno de 2 horas
e a proximidade do trabalho, tudo indica que tambm o dirias nesse percurso casa/trabalho/casa, fator consi-
fator custo da moradia parece ter influenciado a maior derado bastante favorvel no contexto dos moradores
concentrao dos migrantes nas reas da periferia con- de reas de informalidade no pas.

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


No cotidiano desses moradores constatou-se que a lacionada ao grau de vnculos que os moradores de cada
grande maioria efetuava suas compras dirias em sua pr- submercado mantinham com seu domiclio, possivelmen-
pria comunidade, sendo esse o procedimento de 82,6% te relacionados ao tempo de vivncia na comunidade e
dos entrevistados do submercado de vendas, de 79,2% condio de propriedade do imvel. Ainda foram aponta-
do submercado de compras e de 69,8% do submercado dos pelos entrevistados no submercado de aluguel que o
de aluguel. Esses indicadores evidenciam que h um su- lazer ao ar livre era uma alternativa de uso do tempo livre
porte mnimo de comrcio no interior ou ao redor dessas para 20,8%. Para 18,4% dos que compraram o imvel, a
comunidades pesquisadas, inclusive nas mais precrias, opo de lazer era visitar parentes e amigos.
como Solemar e Frei Damio. As compras maiores, por
O apoio e a proximidade dos parentes e amigos
outro lado, sujeitavam cerca de 80% deles a se deslocarem
foram, por diversas vezes e de diferentes formas, citados
para outro bairro para efetiv-las, conforme indicaram os
como um dos aspectos importantes no cotidiano de to-
entrevistados do submercado de venda (79,7%), compra
dos os entrevistados. Essa proximidade constitui-se num
(84,3%) e aluguel (79,2%). Esses ndices foram maiores
dos fatores mais importantes para a escolha de uma co-
que 80% nas comunidades mais distantes, como a Tape-
munidade para morar e de um domiclio na comunidade.
ra da Base e Solemar, e mesmo nas prximas das reas
Inclusive, na maior parte das vezes, as informaes de
centrais, como Morro da Queimada e Sol Nascente. No
imveis para alugar ou comprar foram obtidas por meio
entanto, 20% dos moradores de Frei Damio indicaram
desses contatos. Os amigos e parentes geram constantes
que compravam no prprio bairro, 40% em outro bairro
movimentaes e deslocamentos para visita quando eles
e 20% em outra cidade, que, longe de demonstrar uma
moram distante. No entanto, a maior parte dos entrevis-
188 possvel qualidade do comrcio local ou disponibilidade
tados apontou que seus amigos moravam em sua prpria
de seus moradores, evidenciam as dificuldades da comu-
comunidade, situao assinalada por 68,8% dos que ven-
nidade e do entorno em que esta se insere.
diam um imvel, por 55% dos que alugavam e por 60%
A principal atividade desenvolvida por esses mora- dos que haviam comprado um imvel. Alguns necessitam
dores durante seu tempo livre constitua-se em desfrutar deslocar-se, visto que os amigos moravam em outro bair-
de sua casa, escolha apontada por 68,6% daqueles que ro, situao vivida por 23,9% dos que vendem o imvel,
vendiam sua casa, por 41% dos que alugavam um domic- por 26,5% dos locatrios e por 30,4% dos entrevistados
lio e por 54,4% dos que haviam comprado um domiclio do submercado de compra. interessante notar, por ou-
recentemente. Certamente essa proporo pode estar re- tro lado, que 68,8% dos entrevistados pretendiam ven-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
der seu imvel apesar de seus amigos morarem em sua vas comunidades. Finalmente, importante salientar que
comunidade, da mesma forma que 26% indicaram que essa relao de amizade se estende nas relaes de troca
seus parentes moravam em sua comunidade, mas, mes- com a vizinhana, para 45% dos que pretendiam vender
mo assim, pretendiam se desfazer de seu imvel, sendo seu imvel, para 39,58% dos que alugavam um imvel e
que nem sempre houve indicao de que a mobilidade iria para 46,4% dos que haviam comprado um imvel. Esses
ocorrer dentro da mesma comunidade. dados confirmam essa rede de amizade e apoio, e, apesar
de o ndice geral de 45% apresentado no submercado de
Em relao ao local de moradia dos parentes, par-
vendas se reproduzir com equilbrio em todas as comu-
te significativa indicou que eles moravam em outras ci-
nidades, curioso notar que no h muita diferena entre
dades, situao de 44,2% dos que estavam vendendo, de
os ndices dos trs submercados, que apresentam relao
58,3% dos que alugavam e de 38,4% dos que compraram
de vizinhana semelhante, apesar dos seus diferentes
imveis. Para moradores das comunidades mais perifri- tempos de permanncia nos assentamentos.
cas e precrias, como Solemar e Frei Damio, esse ndice
era muito superior, apresentando, respectivamente, ndi-
7 A localizao do domiclio: fatores de
ce de 87,5% e 80% em que os parentes viviam em outras atrao e de repulso
cidades. Sabendo que a maior parte dos que comerciali-
Ao se analisar as preferncias dos moradores pela
zaram imveis eram migrantes, interessante notar que
localizao do domiclio nas reas de informalidade, um
pelo menos um quarto deles conseguiu morar prximo a
dos aspectos que chama a ateno que nem sempre os
seus parentes, na prpria comunidade, evidenciando flu-
entrevistados tm clareza do contexto e da totalidade
xo contnuo de movimentos de mudanas e de migraes,
fsico-territorial de sua cidade e da rea conurbada. Os 189
procedimento muito comum, que ocorre sempre que os
resultados evidenciam que os moradores conseguem dis-
primeiros membros da famlia conseguem se estabelecer
tinguir claramente as desigualdades socioespaciais, em es-
numa nova cidade.
pecial entre as reas residenciais ricas e pobres, mas nem
Outro aspecto significativo, que confirma essa rede sempre tm conhecimento de onde se localizam as reas
de relaes estreita e integrada dos moradores das reas de autossegregao da classe dominante ou as reas mais
de informalidade, que, apesar de 70% dos que comer- valorizadas. Ao serem questionados sobre quais seriam
cializaram imveis serem moradores recentes, j apresen- as reas mais valorizadas da cidade, menos de 40% dos
tavam significativa rede de relaes de amizade nessas no- entrevistados dos trs submercados conseguiram indicar

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


com maior preciso essas reas, mas os que o fizeram Na anlise da preferncia sobre localizaes,
apontaram corretamente reas como o empreendimen- outro aspecto expressivo em todas as comunidades
to Jurer Internacional, a Avenida Beira-Mar Norte e as o fato de muitos entrevistados terem considerado sua
praias localizadas no norte da Ilha. comunidade como a mais tranquila e a que apresentava
menos violncia, em comparao s demais reas de in-
Os moradores das reas de informalidade, no en-
formalidade indicadas. Essa afirmao foi efetuada mes-
tanto, tm a noo clara de quais so e onde se localizam
mo por moradores de comunidades consideradas mui-
as reas menos valorizadas de sua cidade e no contexto
to violentas, como declarou um morador de Solemar,
conurbado ilha-continente. Ao serem indagados sobre
comunidade com alto ndice de criminalidade: Conti-
quais as reas menos valorizadas da cidade, praticamen-
nuaria morando aqui porque j conheo e esses bairros
te todos que haviam comprado imvel apontaram os
sugeridos tm bandidos; aqui tambm tem [bandido],
morros e periferias pobres, muitos citando nomes de
mas j conheo e no tenho medo.
favelas como Chico Mendes, Frei Damio, Tapera da
Base, Morro da Caixa Dgua e Monte Cristo, entre di- Esse conjunto de resultados relatados evidencia,
versas outras. A conscincia dessa condio de pobreza por um lado, que esses indivduos que desenvolveram al-
e de desvalorizao no contexto da cidade tambm gum tipo de transao imobiliria nas reas de informali-
confirmada pelas respostas dadas pelos moradores que dade e pobreza aparentemente no consideraram sua mo-
adquiriram imvel em Frei Damio, favela considerada radia prioritariamente como investimento. Visivelmente
das mais precrias e pobres da rea conurbada. Ao res- os atributos do imvel como valor de uso suplanta seu
ponderem a essa questo, a maior parte dos moradores interesse como valor de troca, ou seja, a moradia interessa
190 de Frei Damio 82% dos moradores que compraram, de imediato mais por suas qualidades de uso do que pela
e 79,5% dos que estavam com imvel venda indicou possibilidade de comercializao ou investimento. Mes-
sua prpria comunidade como a mais desvalorizada da mo quando os moradores expressaram ter como perspec-
cidade. A conscincia de que habitam em reas desvalo- tiva o imvel de moradia como investimento, nem sempre
rizadas no se constitui necessariamente num obstcu- demonstraram ter noo dos atributos que valorizam ou
lo, embarao ou fator de insatisfao. Os moradores que desvalorizam um imvel uso do potencial construtivo
haviam comprado o imvel recentemente demonstra- do imvel adquirido e que lhe possibilitar futuramente
ram, pelas declaraes efetuadas, satisfao em relao a absoro de rendas , e de quais localizaes da cidade
ao local onde estavam morando. estariam em processo de valorizao.

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Os procedimentos de procura e de escolha de um outras justificativas significativas foram alegadas, entre
local de moradia por aqueles que adquiriram imvel po- elas a inteno de sair do aluguel, o valor do domic-
dem, em linhas gerais, ser descritos atravs de um perfil lio e gostar do bairro, respondidas, respectivamente,
definido pela incidncia das caractersticas mais expres- por 12%, 8,8% e 8,8% dos entrevistados. Alm da es-
sivas apresentadas. A maior parte dos que compraram colha da comunidade, 72% desses moradores tambm
um imvel comeou procurando um novo domiclio escolheram a localizao do domiclio adquirido dentro
dentro da prpria comunidade onde vivia, efetuando, da comunidade.
em mdia, cerca de duas visitas em imveis venda. Os moradores que alugaram uma moradia na
Depois procuram em outros bairros e, posteriormente, comunidade, de forma semelhante aos que compraram
em outras comunidades. Mas essas buscas nas demais moradia, tambm apresentaram como principais mo-
localidades so mais raras e o nmero de visitas menor tivaes da escolha da comunidade a proximidade do
do que as buscas em sua prpria comunidade. Como vi- trabalho e a proximidade dos parentes, respostas dadas
mos, atravs de amigos e de parentes que 74% tomam por, respectivamente, 25% e 23,96% dos entrevistados.
conhecimento do imvel venda, o que evidencia, mais As demais causas da escolha da localidade diluem-se em
uma vez, a importncia dessa rede de proteo e de rela- outras treze alternativas, merecendo ainda indicar as al-
es para essas indicaes. ternativas referentes ao valor do domiclio, ao querer
fugir da violncia e a gostar do bairro, respondidos
7.1 Fatores de atrao
por, respectivamente, 9,38%, 7,81% e 5,73% dos entre-
Conhecer os fatores que atraem os compradores vistados. Chama a ateno na anlise do universo das
a uma comunidade e que justificam a comercializao seis comunidades que o preo do aluguel do imvel, que 191
de um imvel um dado significativo para a compre- poderia ser decisivo, tenha sido relatado por to pou-
enso do mercado imobilirio informal. A pesquisa cas pessoas como motivo de escolha da comunidade.
evidenciou que a possibilidade de estar prximo de pa- Apenas no caso de Solemar o preo do aluguel foi uma
rentes e tambm a proximidade em relao ao local de alternativa indicada de forma significativa, por 25% dos
trabalho se constituem, para, respectivamente, 20,8% entrevistados, mas acabou sobrepujado pela proximida-
e 20% dos entrevistados, nos principais motivos que de do local do trabalho, fator que motivou a escolha de
atraram e justificaram a compra do imvel nas comu- 62,5% da populao da comunidade. O preo do alu-
nidades pesquisadas. Alm dessas duas motivaes, guel tambm foi indicado como motivo de escolha por

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


12,3% desses entrevistados do submercado de aluguel 7.2 Fatores de repulso
na localidade de Tapera da Base. Inclusive, significa-
Os principais motivos que levam os moradores
tivo que o alto preo do aluguel tenha sido indicado
a deixarem ou desejarem deixar uma comunidade con-
exatamente por duas comunidades localizadas nas reas
centram-se, fundamentalmente, em seis fatores. Consi-
perifricas e com oferta de imveis, como o Solemar, no derando os entrevistados com casas venda, na mdia
municpio de So Jos, e a Tapera da Base, situada a 30 do universo das seis reas de informalidade pesquisadas,
km ao sul do centro de Florianpolis. o motivo da comercializao alegado por 18,12% deles
Diante desses relatos confirma-se que a localiza- referia-se inexistncia de programas de urbanizao na

o da comunidade foi decisiva na resoluo da compra localidade, seguido por 16,67% que alegaram que preten-
diam sair da localidade para fugir da violncia. Ainda no
do imvel. Evidencia-se, tambm, que para os setores
contexto das seis reas, 9,42% alegaram que o motivo se-
sociais mais pobres e excludos das benesses urbanas,
ria a distncia do trabalho, 9,42% que desejavam sair do
a proximidade dos parentes tambm fundamental.
local porque no gostam do bairro, 7,9% indicaram como
A proximidade de familiares garante uma rede social
motivo o tamanho do domiclio, e 7,25% alegaram a dis-
apoio, condio importante para quem nem sempre con-
tncia dos parentes. Todas as demais 12 alternativas ofe-
ta com servios pblicos adequados, emprego formal
recidas no questionrio tiveram porcentagens menores
ou qualquer facilidade financeira. Assim, a relao de
de 5% na mdia de respostas. Apenas 5% dos que esto
vizinhana, amizade e, principalmente, a proximidade vendendo pretendem permanecer no mesmo bairro, caso
de parentes fundamental para a prpria sobrevivncia de entrevistados na Tapera da Base e em Frei Damio.
192 das famlias pobres, garantindo o apoio em situao de
Ao se comparar a mdia das motivaes dadas
emergncia ou a ininterrupo do trabalho, da ocupa-
pelo conjunto das reas pesquisadas, relatada acima,
o ou do estudo, quando no h creche ou em casos
com a mdia das alegaes de cada uma das comuni-
de doena na famlia. Essa estreita relao se confirma, dades isoladamente, no se observaram alteraes nas
inclusive, como importante meio de informao que os motivaes, mas, sim, uma maior ou menor nfase em
levou obteno da prpria moradia, pois 74,4% dos algumas delas, conforme a localizao do assentamento
que adquiriram imvel e 70,8% dos locatrios entrevis- pesquisado. Assim, importante notar que, apesar de
tados declararam que tomaram cincia do domiclio por terem sido oferecidas 18 opes de motivos aos entre-
intermdio de parentes e amigos. vistados, em todas as comunidades as motivaes indi-

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cadas permaneceram concentradas praticamente em seis Serrinha, localizada num bairro mais central, mais denso
alternativas. No entanto, em relao ao fator da violn- e onde as gangues tm atuao crescente, fugir da vio-
cia nessas localidades, interessante observar que, ape- lncia foi apontado como motivo da venda dos imveis
sar de em todas elas terem sido levantados ou relatados por 30% dos proprietrios, seguidos por 20% dos entre-
problemas de violncia, nem sempre entre as motivaes vistados que declararam o tamanho do domiclio como
expressas nesse item da pesquisa elas tomam a dimenso motivo, e por 10% que alegam no gostar do bairro. Dos
prevista. Esse o caso de Frei Damio, considerada a moradores com imveis venda no Sol Nascente, cerca
localidade com maior ndice de violncia, de subempre- de 20% indicaram a fuga da violncia como motivo da
gos e de pobreza da rea conurbada de Florianpolis, comercializao do imvel; no entanto, 40% dos donos
que apresentou o maior nmero de transaes de venda, de imveis alegaram como motivo de venda e sada do
57,6% das transaes efetuadas nessa rea. As evidncias local a inexistncia de programa de urbanizao.
preliminares indicavam que os motivos do alto ndice
Deve ser relatado, ainda, que no houve nenhum
de vendas relacionavam-se fundamentalmente violn-
entrevistado das seis reas de informalidade que tenha
cia, no entanto, dos entrevistados que estavam com seus
apontado como motivao de sada da comunidade a ine-
imveis venda apenas 24,4% apontaram como moti-
xistncia de programa de regularizao ou a desvaloriza-
vao a violncia, seguidos por 17,78% que indicaram
o do domiclio ou a falta de transporte, alternativas
como motivo a inexistncia de urbanizao, por 8,9%
apresentadas no questionrio. Em relao aos dois primei-
que alegaram distncia dos parentes e por 8,9% que no
ros aspectos revelam que, para esses moradores, no neces-
gostam do bairro, entre as principais justificativas.
sariamente o benefcio do domiclio se concentra em seu
Por outro lado, em duas outras localidades pesqui- valor de troca ou investimento, ou, eventualmente, expres- 193
sadas, Solemar e Serrinha, a violncia foi apontada com sam desconhecimento sobre o funcionamento do mercado,
maior nfase como o motivo de repulsa. Em Solemar, ou, ainda, no efetuam uma relao entre a regularizao
situada no municpio de So Jos, a violncia foi apresen- fundiria e uma possvel melhora de investimentos pbli-
tada por 40% dos moradores como motivo para colocar cos. Evidentemente, no se pode dizer que no tenham
venda sua moradia. Igualando-se a esse ndice, entre- noo de que h uma dinmica no mercado imobilirio,
tanto, outros 40% de moradores dessa mesma localida- pois 86,2% dos que esto vendendo seus imveis e 92%
de apontaram a inexistncia de programa de urbaniza- dos que compraram recentemente afirmaram acreditar que
o como justificativa para comercializar seu imvel. Na ele iria valorizar nos dois anos seguintes.

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Finalmente, chama tambm a ateno o fato de camadas sociais que habitam as reas mais precrias da
haver certa discrepncia entre o medo e a insegurana totalidade intraurbana de Florianpolis, o reconhecimen-
devido violncia urbana, que so expressos crescente- to quantitativo e qualitativo desse mercado imobilirio
mente entre setores das classes mais abastadas, na mdia, informal e a compreenso de seu funcionamento e das di-
em contraposio s motivaes expostas pelos mora- versas relaes que estabelecem no apenas nos oferecem
dores de reas consideradas inseguras e dominadas por elementos para investigar o processo de reproduo dessa
gangues e trfico, onde apenas 16,6% do conjunto dos fora de trabalho, mas tambm contribuem para os estu-
proprietrios de imveis venda apontam a fuga da vio- dos sobre a reproduo social da pobreza. A riqueza dos
lncia como motivo da venda do imvel. Evidencia-se, dados obtidos garante e potencializa, por outro lado, que
por outro lado, que para a populao pobre a ausncia de os estudos e as anlises da pobreza urbana possam ser
infraestrutura e, principalmente, a ausncia de perspecti- abordados no apenas a partir das ausncias e das carn-
vas de mudanas, como a inexistncia de programas de cias, como tradicionalmente investigada, mas tambm
urbanizao, que vm determinando a venda do imvel pelo reconhecimento dos bens que essas camadas sociais
e o abandono da localidade de moradia. possuem, de seu patrimnio tangvel ou intangvel, ma-
terial ou simblico, ou seja, tambm de seu capital social
e de sua capacidade de aproveitamento das redes sociais
8 Consideraes finais
(ver BORDIEU, 1980; CATTANI, 2005; GUTIRREZ,
O cadastramento e localizao de 171 reas de in- 2005; TOLEDO, 2005, entre outros).
formalidade nos municpios conurbados de Florianpolis Os resultados aqui parcialmente relatados eviden-
194 e a extensa pesquisa do mercado imobilirio em seis di- ciam uma quantidade imensa de informaes que, apenas
ferentes reas de informalidade certamente contriburam de respostas diretas, representaram mais de 30 mil dados
para desmistificar o iderio que envolve a denominao diretos, potencializados pelas possibilidades de conexes
Ilha da Magia, que procura negar a existncia da po- entre eles. Assim, pudemos conhecer as caractersticas do
breza, dos conflitos sociais, da segregao socioespacial e mercado informal na rea conurbada de Florianpolis, as
dos desequilbrios na distribuio dos investimentos p- caractersticas dos indivduos que participam desse merca-
blicos na rea conurbada. do e que vivem nas reas de informalidade, os mecanismos
A investigao de como se estrutura esse merca- de comercializao e de locao dos imveis, as caracte-
do imobilirio informal, como vivem e se relacionam as rsticas construtivas das moradias, os fatores de atrao e

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repulso na localizao urbana, os valores e o uso do tem- os valores que esse mercado movimentava mensalmente.
po livre do morador da rea de informalidade, sua mobili- Parcela considervel desse montante estava comprometida
dade intraurbana, entre tantos outros aspectos. Permitem com aluguel, reformas, ampliaes e toda a ordem de in-
tambm conhecer e abrir possibilidade de novos focos de vestimentos que teoricamente valorizariam seu patrim-
anlises especficas que tambm contribuem para se enten- nio material e potencializariam sua capacidade de troca.8
der como esses grupos, social e espacialmente excludos, So representativos tambm os valores que mensalmente
conseguem se reproduzir apesar de toda restrio de tra- envolvem o mercado imobilirio informal, o montante
balho, renda, consumo que a sociedade lhes impe, assim que esses trabalhadores injetam diariamente na economia
como acenar com propostas para a formulao de polticas local e a importncia que desempenham no processo pro-
pblicas transformadoras e inclusivas. dutivo e na reproduo das redes produtivas.

Os mecanismos de funcionamento de um ativo O mercado imobilirio informal, por outro lado,


mercado imobilirio informal, apesar de desconhecido e ao mesmo tempo em que permite aos mais pobres a
no reconhecido, se constitui na forma de acesso mo- soluo de seu problema habitacional e desonera o
radia completamente familiar aos milhares de moradores Estado, tambm determina amplas penalidades a seus
das 171 comunidades da rea conurbada de Florianpolis moradores (ABRAMO, 2003; SMOLKA, 2003), pois os
e aos milhares de migrantes que ininterruptamente vm submete ao mesmo processo de explorao do mercado
se transferindo para a Regio Metropolitana de Floria- formal, mas em condies inadequadas e precrias, sem
npolis. O desconhecimento de sua existncia, de sua infraestrutura, pagando valores prximos aos do mer-
abrangncia e de seu funcionamento torna-se mais sur- cado formal dos bairros vizinhos e, ao mesmo tempo,
preendente se observarmos a quantidade de pessoas que mantendo essas famlias em permanente condio de 195

estavam envolvidas nesse mercado as transaes de alu- precariedade, de carncia e sem a segurana jurdica do
guel, de venda e de compra envolviam mais de 10% dos mercado formal; ou seja, reproduzindo as suas condi-
domiclios das comunidades consolidadas , e tambm es de pobreza e de excluso.

8
Apesar das evidncias apresentadas pelas pesquisas nas reas de informalidade, h controvrsias sobre o carter da habitao popular como valor de troca, se
esta cria valor e se haveria renda suficiente para se criar um mercado imobilirio informal (ver OLIVEIRA, 2006).

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


Esse panorama tambm nos instiga a refletir e a reas de risco ou nas periferias distantes. Utilizam nessa
tentar compreender a relao que se estabelece entre o escolha, certamente, tambm critrios caros ao mer-
mercado imobilirio informal e a produo do espao cado formal, como a acessibilidade, a proximidade de
intraurbano, considerando, entre outros aspectos, a ne- infraestrutura, transporte e servios urbanos, e tambm
cessidade de delimitar o nvel de autonomia e de cons- o custo do aluguel ou do imvel. No entanto, se por um
cincia dessa populao na deciso locacional. A com- lado no h como se pensar numa autonomia absoluta
preenso da lgica de ocupao da terra urbana pela e numa escolha consciente de estratgias dessa popula-
populao pobre, a localizao de seus assentamentos o, deve haver uma margem de opo para os agentes
e das reas de ocupao e sua mobilidade intraurbana sociais, evitando-se abordagens restritivas, como se as
devem certamente considerar o papel e as relaes que condies estruturais eliminassem toda margem de au-
esta estabelece na dinmica de ocupao do mercado tonomia e criatividade do agente social, e com isso toda
formal e nos processos segregativos. Sabe-se que, por possibilidade de modific-las (GUTIRREZ, 2005).
um lado, e em um mbito mais estrutural, o que deter- Alm disso, a pesquisa indicou que no contexto
mina o movimento territorial das populaes pobres da informalidade sobrepem-se tambm outros valores e
a hegemonia, em especial o capital imobilirio e fundi- necessidades, em especial as redes sociais de intercmbio,
rio, que tm historicamente obtido precedncia na esco- que contribuem para a constituio do capital social, que,
lha e na localizao de seus empreendimentos, de suas como todo capital, se acumula, pode produzir benefcios
reas residenciais, de seus investimentos imobilirios e representa poder (BORDIEU, 1980). Esse capital so-
e no poder de presso sobre o Estado para a localiza- cial capacita essas camadas a terem maiores ou menores
196 o espacial dos investimentos e dos servios pblicos chances nas disputas socioespaciais, na constituio das
(SUGAI, 2002). Assim, na maioria das vezes, a esco- estratgias de sobrevivncia e, numa perspectiva de mo-
lha ou a nica alternativa de moradia dos pobres incide dificao de suas condies de existncia, nas estratgias
nas terras urbanas que sobram e que se constituem, de mudana (BOURDIEU, 1980; BORDIEU apud GU-
principalmente, nas reas de proteo ambiental e nas TIRREZ, 2005; TOLEDO, 2005).

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199

H favelas e pobreza na Ilha da Magia?


200

7.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
7.
Vende-se uma casa: o mercado imobilirio
informal nas favelas do Rio de Janeiro
Pedro Abramo e Andrea Pulici

Introduo

S
egundo o ltimo censo realizado pelo IBGE (2000), mais de um milho de pessoas (1.092.873) moram em fa-
velas na cidade do Rio de Janeiro. Essa populao corresponde a quase 20% das pessoas residentes na cidade
e tem uma presena na sua vida econmica, social e cultural que identifica o Rio de Janeiro na enorme nebu-
losa de cidades do planeta. Se acrescentarmos a populao que mora em loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos,
201
esse percentual se torna ainda mais expressivo e revela o grande territrio dos assentamentos populares informais da
Cidade Maravilhosa.

A simples comparao dos dois ltimos censos (1991 e 2000) nos revela que a populao residente em favelas
cresceu a uma taxa quase trs vezes superior existente nos bairros legais da cidade. Em levantamentos recentes do
Instituto Pereira Passos da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, essa tendncia de crescimento populacional e pre-
dial das favelas continua ao longo da primeira dcada do sculo XXI e, de fato, coloca o foco das polticas urbanas na
soluo das condies de habitabilidade e de integrao socioterritorial desses assentamentos populares informais.

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
Segundo o IBGE, em 2000 existiam 573 favelas dimenses da reproduo da vida popular que so deter-
na cidade do Rio de Janeiro. Em 2009, o Instituto Pereira minantes para a sobrevivncia das famlias que residem
Passos atualiza esse dado para a divulgao na imprensa, nesses territrios e que, em geral, no so valoradas na
e o nmero atual de favelas existentes (catalogadas) na ci- percepo corrente sobre a favela como forma de habitat
dade passa a ser de 998. Elas esto dispersas por todas as popular. O trabalho que realizamos sobre a mobilidade
reas da cidade, desde o Centro, onde a ocupao do solo residencial das famlias residentes em favelas nos revela
urbano sob a forma de favelas teve origem, at a Zona algumas surpresas em relao s suas preferncias resi-
Oeste da cidade, que atualmente a rea de expanso e denciais, em particular, que uma parte importante dessas
converso de solo periurbano em urbano da cidade. famlias gosta e decide se mudar para favelas. Em outras

O tema das favelas nunca desapareceu do notici- palavras, as favelas apresentam uma atratividade para fa-

rio jornalstico, mas nos ltimos anos ele se transfor- mlias populares que no esto diretamente vinculadas

mou em notcia diria em praticamente todos os meios falta de recursos para decidir residir em outros habitats.
de comunicao. Com algumas excees, a cobertura Uma surpresa! Sim, os resultados nos revelaram essa
jornalstica das favelas enfatiza a violncia (associada di- surpresa e, sobretudo, desmitificaram a imagem cons-
reta ou indiretamente atuao do trfico de drogas), as truda pelo imaginrio social do senso comum de que a
caractersticas urbansticas fora das normas tradicionais favela seria a ltima opo para as famlias com baixos
do urbanismo moderno e, sobretudo, a identificao da rendimentos. Como vemos na tabela sobre a simulao
favela a um espao de perdio para a adolescncia e a de opo de localizao residencial dos compradores de
juventude. A pobreza e o discurso da favela como o lu- imveis em favela, no item sobre mobilidade residencial,
202
gar da ausncia (essas reas so consideradas carentes de a maioria dos compradores reafirma a sua opo de com-
infraestrutura, equipamentos urbanos, servios) tambm prar um imvel na favela, mesmo sabendo que poderia
so questes levantadas de forma recorrente no discurso comprar pelo mesmo preo um imvel legal (formal) em
do senso comum sobre as favelas. um bairro central com menos metros quadrados ou em
um bairro perifrico com mais metros quadrados do que
Todas essas dimenses so uma realidade urbana
ele acaba de adquirir.
que no podemos deixar de ter presente na formulao
de polticas pblicas para esses assentamentos, mas es- Esse resultado revela a preferncia dessas famlias
tamos seguros de que nesses assentamentos h outras em morar em favelas, e as suas razes podem ser encon-

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
tradas na tabela sobre os motivos de atrao que apresen- territrios das favelas a sua localizao na hierarquia
tamos neste captulo. Esse resultado de certa atratividade socioeconmica da cidade.
das favelas, ou, em linguagem de economista, vanta- O mapa da informalidade da cidade do Rio de Ja-
gens comparativas da favela vis--vis outras formas de neiro revela de forma inequvoca a fratura socioespacial
moradia, interessante e exploramos em outro trabalho entre a elite, a classe mdia e os pobres, desvelando uma
(ABRAMO, 2009), mas deve ser levada em considerao profunda desigualdade urbana. Como podemos ver no
na formulao da oferta de moradias das polticas habi- mapa abaixo, nas reas onde a informalidade urbana
tacionais pblicas e/ou consertadas. Em outras palavras, superior a 50%, temos o vetor de expanso pobre da ci-
encontramos dimenses no territrio dos assentamentos dade (regio Oeste). No outro extremo do mapa, em sua
populares informais que so valorados pelos seus resi- rea mais escura, encontramos a zona rica e consolidada
dentes e que facilitam a reproduo da vida popular nas da cidade, com um percentual inferior a 15% de infor-
grandes cidades brasileiras e latino-americanas. Porm, malidade. A informalidade nessa zona abastada da cida-
no podemos nos encantar com esses atributos positivos, de corresponde s favelas em encostas localizadas nos
pois, de fato, nas favelas encontramos uma qualidade de bairros de elite e que se transformaram no paradigma
equipamentos e servios pblicos infinitamente inferiores do imaginrio das favelas cariocas, quando na verdade
aos oferecidos nos bairros formais da cidade. Outro fator somente um quarto das favelas da cidade se localiza em
importante na caracterizao da desigualdade urbana dos reas de encostas.

203

Figura 1 Mapa da informalidade da Cidade


do Rio de Janeiro
Fonte: Instituto Pereira Passos (2004).

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
O presente captulo apresenta alguns resultados do eles sejam teis para aumentar o conhecimento sobre as
estudo sobre o funcionamento do mercado imobilirio reais condies de reproduo da informalidade urbana
informal e da mobilidade residencial em favelas na cidade na cidade do Rio de Janeiro.
do Rio de Janeiro. Ele faz parte do Projeto Infosolo, que
buscou apontar as similitudes e as diferenas do mercado 1 O processo de favelizao na cidade do Rio
imobilirio informal e a mobilidade residencial em oito de Janeiro
metrpoles brasileiras, e que contou com o apoio e o fi-
nanciamento do Programa Habitare da Finep. Em seu trabalho clssico sobre a cidade do Rio de
Janeiro, Abreu (1997) nos diz que estudar a expanso das
Neste captulo apresentamos de forma descritiva a
favelas cariocas estudar o prprio processo de expanso
estrutura e as principais caractersticas do mercado infor-
da cidade do Rio de Janeiro. Seguindo essa indicao, Silva
mal de solo nas 15 favelas estudadas na cidade do Rio de
(2003) recupera a cartografia de favelas e nos permite uma
Janeiro (ver Figura 2). Os resultados e as descries que
visualizao da expanso da mancha das favelas na cidade.
apresentamos em seguida so dados primrios coletados a
partir da aplicao de questionrios nas favelas do Rio de Assim, identificamos que a favela se origina na

Janeiro. Na constituio do banco de dados sobre o mer- rea central da cidade no final do sculo XIX e vai se

cado informal, aplicamos trs tipos de questionrios di- deslocando para as suas reas perifricas.

ferentes em funo dos participantes desse mercado. Em A partir dos dados do IBGE e do IPLANRIO,1
cada favela tipo escolhida para representar o universo Costa (1996) chama a ateno para o processo de expan-
das favelas cariocas, identificamos todos os vendedores so da favelizao a partir da dcada de 1970 em direo
204 e compradores de imveis e/ou lotes, bem como todos Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro. Dado certo
os locatrios de imveis que realizaram suas compras e esgotamento das grandes glebas em outras reas da cida-
locao no ltimo semestre. Depois de vrios testes esta- de e da rea metropolitana e o fato de os maiores vazios
tsticos, estamos convencidos da representatividade dos demogrficos do municpio se localizarem na Zona Oes-
dados que vamos apresentar em seguida e esperamos que te, esse processo de crescimento das favelas nessa regio

1
O IPLANRIO corresponde ao atual Instituto Pereira Passos da Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
no surpreende, mas o fato de essa zona urbana ter um outro lado, temos um movimento de forte densificao
servio de transporte bastante reduzido, custoso e prec- e/ou verticalizao nos assentamentos informais con-
rio tambm um fator que explica o grande crescimento solidados que apresentam melhores condies de aces-
da populao residente em favelas consolidadas. Segundo sibilidades e de centralidade. Nos dois ltimos casos, o
os dados do Censo 2000, Jacarepagu a regio da cidade mecanismo que opera o acesso do pobre ao solo nesses
com maior nmero de favelas (68), seguida por Bangu assentamentos informais o mercado imobilirio fundi-
(21), comprovando que a Zona Oeste a regio da cidade rio. Dados de pesquisas recentes (ABRAMO, 2002, 2003)
que apresenta o maior surgimento de favelas. revelam a existncia de prticas recorrentes de transaes
Na ltima dcada, o nmero de assentamentos de compra e venda e de locao nas reas de assentamen-
informais nas grandes cidades brasileiras apresentou um tos informais, apontando para uma regularidade desse
crescimento significativo, mas a surpresa foi o surgimen- mercado como principal mecanismo de acesso de novas
to de uma forte tendncia densificao e verticaliza- famlias nos assentamentos informais consolidados. Ou-
o, sinalizando um crescimento da populao pobre em tro dado importante o crescimento do mercado de loca-
assentamentos informais consolidados. Podemos sugerir o informal nesses assentamentos. Em muitos captulos
que a dinmica de crescimento populacional nos assenta- deste livro podemos verificar que a forma de acesso ao
mentos informais obedece, hoje, a um duplo movimento aluguel nas favelas um elemento novo e desconhecido
de estruturao das cidades informais. De um lado, te- da reproduo territorial da informalidade urbana. No
mos um processo de extensificao dos limites urbanos, Rio de Janeiro, verificamos que em apenas quatro anos
com o fracionamento irregular e/ou ilegal (informal) de o percentual do mercado de locao informal passou de
glebas produzindo as superperiferias metropolitanas. 15% em 2002 a 29% em 2006 (ABRAMO, 2007b). Em 205

Esse processo de extensificao pode ser resultado da uma palavra, o mercado informal tende a se transformar
ao movida pela lgica da necessidade a partir de ocu- na principal porta de entrada nas favelas consolidadas e
paes ou acionado pela lgica do mercado com o fun- serve de mecanismo social para o processo de densifica-
cionamento do submercado informal de loteamentos. De o das favelas nas grandes cidades brasileiras.2

2
Encontramos resultados semelhantes na pesquisa que realizamos em seis pases da Amrica Latina (ABRAMO, 2009).

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
2 Aspectos metodolgicos do levantamento e o nmero de domiclios (conforme dados do Censo
dos dados 2000 do IBGE, fornecidos pelo Instituto Pereira Passos
em 2006).
Do ponto de vista metodolgico, o levantamento
dos dados que vamos apresentar em seguida corresponde Tabela 1 Localizao e nmeros de domiclios
a 15 favelas da cidade do Rio de Janeiro. Nessas 15 favelas
foram aplicados questionrios ao universo de chefes de Favelas Bairros Domiclios
1) Parque Acari Acari 887
famlias dos domiclios disponveis para venda no mo-
2) Morro da Lagartixa Costa Barros 1.267
mento da investigao e a todos os chefes de famlia dos
3) Vigrio Geral Vigrio Geral 1.430
imveis comprados ou alugados no ltimo semestre do 4) Joaquim de Queiroz Ramos 3.050
ano de 2006. 5) Vila do Vintm Padre Miguel/Realengo 3.787
6) Divineia Pacincia 1.469
As comunidades investigadas foram definidas por 7) Pavo-pavozinho Copacabana 2.219
um critrio tipolgico de favela em que cada uma das 15 8) Parque Proletrio
Penha 449
Groto
favelas definida como uma favela tipo a partir das 9) Tijuquinha Itanhang 512
suas caractersticas e seria representativa do conjunto das 10) Morro da Cachoeira
Meier 400
Grande
favelas da cidade. As variveis que levamos em considera-
11) Vila Campinho Cascadura 973
o para construir uma matriz a partir da qual classifica- 12) Jacar Senador Camar 1.523
mos todas as favelas cariocas so as seguintes: a) caracte- 13) Vila Rica do Iraj Iraj 3.618
14) Tuiuti So Cristvo 1.127
rsticas topolgicas (nvel de centralidade) e topogrficas
15) Borel Tijuca 1.764
206 (plana, em declive, plana/declive); b) posio dos bairros
Fonte: IBGE (2000) e Instituto Pereira Passos (2006).
do entorno na hierarquia socioespacial da cidade (bairros
ricos, classe mdia, pobres); c) posio nos vetores de es-
truturao intraurbana (reas de expanso, consolidadas
Ao escolher as favelas, procuramos respeitar os
ou em consolidao e deterioradas); d) existncia de pro-
critrios metodolgicos para construir uma tipologia de
gramas de urbanizao e/ou titulao; e e) tamanho das
favelas tipo e uma representatividade espacial. Nesse
favelas (grandes, mdias e pequenas).
sentido, podemos visualizar no mapa (Figura 2) a locali-
Na Tabela 1 so apresentadas as comunidades de zao das 15 favelas pesquisadas e a sua distribuio es-
favela pesquisadas, com a localizao na cidade (bairro) pacial na cidade do Rio de Janeiro.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Figura 2 Mapa de localizao das comunidades por
rea de planejamento (AP)
Fonte: Abramo (2006).

Como dissemos nos pargrafos anteriores, entre- sidencial. Neste trabalho, vamos apresentar os dados
vistamos todos os proprietrios que colocaram venda sobre o mercado informal residencial nas favelas. Esse
seus imveis nas 15 comunidades pesquisadas e todos os mercado residencial est dividido em dois submerca-
novos moradores que compraram ou alugaram imveis dos. O primeiro submercado o submercado infor-
nas 15 favelas nos ltimos 6 meses do ano. Nesse sentido, mal de comercializao, onde temos os dados sobre a
fizemos a opo de no usar nenhum critrio amostral oferta imobiliria e as transaes efetivamente realiza-
e aplicamos questionrios ao universo dos compradores, das. O segundo submercado residencial nas favelas o
locatrios e da oferta de imveis no mercado informal. mercado informal de locao. Nos itens que se seguem

Estamos seguros de que a nossa opo permitiu uma me- apresentamos os dados dos dois submercados residen- 207

lhor representatividade dos dados sobre o mercado infor- ciais informais.

mal em favelas na cidade do Rio de Janeiro.


3.1 Composio dos submercados

Como podemos ver no grfico da Figura 3, a com-


3 A estrutura do mercado de solo informal
posio do mercado mostra que, dos participantes do
na cidade do Rio de Janeiro
mercado, 54% deles se constituam de pessoas que esta-
O submercado informal nos assentamentos con- vam com seus imveis venda, 29% alugaram imveis e
solidados est dividido em submercado comercial e re- 16% compraram imveis no ano de 2006.

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
Questionrios aplicados 2006 verificamos um forte crescimento da sua participao
no mercado informal de solo nas favelas. Em apenas
quatro anos a sua participao passou de 15% (2002) a

29,96%
29,96% (2006) (ABRAMO, 2007b).

54,51%
Tabela 2 Composio do mercado de aluguis e compra e venda
Aluguel (C+V)
15,54% Compra
Venda
Comunidade % Aluguel % C+V % total
Borel 11,11 88,89 100,00
Cachoeira Grande 44,00 56,00 100,00
Figura 3 Composio do mercado em 2006 Campinho 39,39 60,61 100,00
Grota 23,44 76,56 100,00
Groto 20,45 79,55 100,00
Avaliando a porcentagem das transaes Jacar 8,11 91,89 100,00
compra+venda e aluguel , podemos observar a pre- Parque Acari 11,43 88,57 100,00

dominncia do mercado de comercializao sobre o Pavo-pavozinho 75,00 25,00 100,00


Tijuquinha 69,57 30,43 100,00
mercado de locao na maioria das comunidades pes-
Vila Rica de Iraj 19,28 80,72 100,00
quisadas. As duas comunidades onde o mercado de Vila Vintm 4,92 95,08 100,00
locao predominante tm razes muito particulares Total 29,11 70,89 100,00

para essa predominncia. No caso da Tijuquinha, a pro-


ximidade do canteiro de obras do vetor de expanso 3.2 Estrutura sociodemogrfica
208 imobilirio da cidade (Barra da Tijuca) e das obras do
Neste item, vamos apresentar algumas variveis
Complexo do Pan-americano explica a forte presena de
que permitem uma primeira aproximao da estrutura da
trabalhadores da indstria da construo civil no mer-
demanda e da oferta do mercado informal.
cado de locao informal nessa favela. No caso da fave-
la do Pavo-pavozinho, a localizao da favela entre o 3.2.1 Composio etria e gnero

bairro de Copacabana e de Ipanema explica uma forte A dimenso de gnero importante no mercado
atratividade do mercado de aluguis. Apesar de o mer- informal, e podemos dizer que desconhecida at os
cado de aluguis no Rio de Janeiro no ter uma presena levantamentos que realizamos. No mercado informal,
muito importante como em outras cidades brasileiras, temos uma clara predominncia das chefes de famlia

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
mulheres como compradoras de imveis nas favelas. No Tabela 3 Compradores de imveis, segundo o gnero

Rio de Janeiro, as mulheres chefes de famlia representam


Comunidade Masculino Feminino
62,3% dos compradores, podendo chegar a 85,7% em co- Borel 14,29 85,71
munidades como Borel e Parque Acari. Entre os vende- Cachoeira Grande 100,00 0,00
Campinho 26,67 73,33
dores e os locatrios, as mulheres tambm predominam,
Divineia 45,45 54,55
com taxas semelhantes. curioso notar que, nas favelas
Groto
que tiveram investimentos do Programa Favela-Bairro, o Jacar 27,27 72,73

predomnio das mulheres no mercado de compra um Joaquim de Queiroz 25,00 75,00


Lagartixa 85,71 14,29
pouco menor, girando em torno dos 58%, mas mesmo
Parque Acari 14,29 85,71
assim elas continuam a ser maioria em relao aos com- Pavo-pavozinho 62,50 37,50
pradores homens. No mercado de venda de imveis, a Tijuquinha 16,67 83,33

presena feminina de 68%, e, no mercado de aluguis, Tuiuti


Vigrio Geral 35,71 64,29
temos 63,26% dos locatrios chefes de famlia mulheres.
Vila rica do Iraj 33,33 66,67

Quando comparamos esses dados ao levantamen- Vila Vintm 43,75 56,25

to que realizamos no mercado formal de comercializao Fonte: Abramo (2006).

imobilirio, em que apenas 30% dos compradores so mu-


lheres, encontramos uma diferena significativa na com- A idade predominante dos compradores de im-
posio em termos de gnero entre os mercados formal e veis na favela de 21 a 40 anos. Nessa faixa etria,
informal. Essas diferenas e, sobretudo, as estratgias de encontramos 56% das comercializaes. No caso do
localizao residencial das mulheres no mercado informal mercado de aluguis, os locatrios so um pouco mais 209
so evidentes quando perguntamos sobre os fatores de atra- jovens, pois na faixa entre 21 e 30 anos concentram-se
o que levaram as famlias a comprar os seus imveis em 42,8% dos moradores que entraram na favela por alu-
favelas. A resposta mais importante no ranking de motivos guel. Em relao ao estado civil dos compradores e dos
a proximidade de familiares e de amigos e a existncia vendedores de imveis, notamos uma maioria absoluta
de redes sociais de reciprocidade. Esses atributos do habitat de casados (45% dos entrevistados), seguidos de soltei-
da favela so muito importantes para as chefes de famlia ros (22%) e amigados (15%). Esses percentuais mudam
mulheres e se tornam um valor residencial (externalidade) um pouco em relao aos locatrios de imveis, pois a
positivo nas escolhas femininas de morar em favela. diferena entre os casados (36%) e os solteiros (31%)

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
diminui de forma significativa, revelando um perfil de de imveis, 30% esto na faixa de 1 a 2 e 18%, no inter-
demanda diferente entre o submercado de comercializa- valo de 2 a 3, isto , 75,2% dos vendedores tm renda at
o e o submercado de locao. 3 salrios mnimos. Esse dado interessante, pois mostra
que os que esto entrando na favela como compradores
3.2.2 Renda mdia da demanda e da oferta: locao e
comercializao tm uma renda bastante similar aos que esto vendendo
Em relao faixa de renda dos compradores de os seus imveis na favela. Assim, os primeiros resultados
imveis, podemos ver, na Tabela 4, que 35% tm rendi- sobre o impacto do mercado informal de solo na com-
mentos entre 1 a 2 salrios mnimos e 29%, entre 2 a 3 posio de renda dos moradores de favelas no revelam
salrios. Em outras palavras, 79,51% dos compradores do um processo de elitizao ou expulso branca dos mais
mercado informal tm at 3 salrios mnimos de renda. pobres. Porm, quando somamos as faixas de renda at
Esses valores so um pouco menores para os vendedores 2 salrios mnimos (SM) dos compradores, vemos que

Tabela 4 Faixa de renda dos compradores de imveis

Mais de 1 a 2 Mais de 2 a 3 Mais de 3 a 5 Sem Sem


Comunidade At 1 SM Total
SM SM SM rendimento declarao
Total 14,75 35,25 29,51 9,02 8,20 3,28 100,00
Borel 0,00 42,86 28,57 0,00 28,57 0,00 100,00
Cachoeira Grande 0,00 25,00 25,00 25,00 25,00 0,00 100,00
Campinho 26,67 13,33 40,00 0,00 13,33 6,67 100,00
210 Divineia 9,09 27,27 36,36 27,27 0,00 0,00 100,00
Lagartixa 0,00 42,86 14,29 28,57 14,29 0,00 100,00
Vigrio Geral 21,43 42,86 14,29 0,00 21,43 0,00 100,00
Vila Rica do Iraj 0,00 66,67 16,67 0,00 0,00 16,67 100,00
Vila Vintm 37,50 18,75 31,25 6,25 6,25 0,00 100,00
Jacar 18,18 36,36 45,45 0,00 0,00 0,00 100,00
Joaquim de Queiroz 0,00 75,00 25,00 0,00 0,00 0,00 100,00
Parque Acari 14,29 28,57 28,57 14,29 0,00 14,29 100,00
Pavo-pavozinho 12,50 75,00 0,00 0,00 0,00 12,50 100,00
Tijuquinha 0,00 25,00 50,00 25,00 0,00 0,00 100,00

Fonte: Abramo (2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
eles compreendem 50%, enquanto os vendedores, 56,9% formal e da construo de indicadores que permitem uma
do total de vendedores, desvelando uma ligeira tendncia avaliao sobre os processos de elitizao e/ou empobre-
de elitizao das favelas. Esse um tema importante de cimento das favelas, comparando compradores (famlias
que no vamos tratar neste captulo, mas que deve ser que esto entrando na favela) e vendedores (famlias que
discutido a partir das informaes sobre o mercado in- esto saindo da favela).3

Tabela 5 Faixa de renda dos vendedores de imveis

Mais de 1 a Mais de 2 a Mais de 3 a Mais de 5 a Mais de 10 Sem


Comunidade At 1 SM Sem renda Total
2 SM 3 SM 5 SM 10 SM SM declarao
Total 26,57 30,33 18,30 9,77 3,76 0,25 7,02 4,01 100,00
Borel 24,14 24,14 20,69 6,90 3,45 0,00 20,69 0,00 100,00
Cachoeira
10,00 50,00 0,00 20,00 0,00 0,00 20,00 0,00 100,00
Grande
Campinho 0,00 42,86 28,57 0,00 14,29 0,00 0,00 14,29 100,00
Divineia 31,03 34,48 20,69 6,90 0,00 0,00 3,45 3,45 100,00
Groto 39,39 18,18 9,09 3,03 9,09 0,00 9,09 12,12 100,00
Lagartixa 16,00 38,00 20,00 10,00 0,00 0,00 12,00 4,00 100,00
Tuiuti 42,86 28,57 21,43 7,14 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00
Vigrio Geral 34,38 31,25 15,63 9,38 3,13 1,56 4,69 0,00 100,00
Vila Rica Iraj 0,00 25,00 30,00 10,00 0,00 0,00 20,00 15,00 100,00
Vila Vintm 23,53 27,94 16,18 13,24 10,29 0,00 4,41 4,41 100,00
Jacar 22,22 44,44 22,22 11,11 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00
Joaquim de
37,50 25,00 18,75 12,50 0,00 0,00 0,00 6,25 100,00
Queiroz 211
Parque Acari 34,88 32,56 20,93 6,98 2,33 0,00 0,00 2,33 100,00
Pavo-
100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00
pavozinho
Tijuquinha 0,00 16,67 33,33 50,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00

Fonte: Abramo (2006).

3
Para uma discusso mais detalhada, ver Abramo (2009).

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
Em relao ao tempo de escolaridade, os com- os locatrios, a predominncia dos assalariados um pou-
pradores apresentam nveis de escolaridade ligeiramente co menor, mas eles ainda so maioria em relao aos aut-
superiores aos dos vendedores, pois a maioria dos com- nomos. Em relao aos locatrios, a predominncia para
pradores tem o primrio completo e/ou o secundrio os assalariados, com 61,4%, contra 38,60% de autnomos.
incompleto, enquanto a escolaridade dos vendedores
Ao analisarmos o bairro do local de trabalho dos
predominantemente de primrio completo e incomple-
participantes do mercado informal, verificamos que, em sua
to. O curioso que os locatrios tm um perfil de esco-
maioria, eles trabalham e/ou tm o seu rendimento principal
laridade superior a ambos.
prximo ao local de moradia. Em pesquisa sobre o funcio-
3.2.3 Insero no mercado de trabalho: comercializa- namento do mercado imobilirio formal da cidade do Rio
o e locao
de Janeiro, verificamos que 40% dos entrevistados tm o seu
Entre os compradores de imveis informais, os as- local de trabalho no centro da cidade (ABRAMO, 2006).
salariados representam 65%, enquanto os autnomos cor-
respondem a apenas 35% do total. Entre os vendedores e Tabela 7 Ocupao profissional dos vendedores de imveis

Comunidade Assalariado Autnomo Total


Tabela 6 Ocupao profissional dos compradores de imveis
Total 60,05 39,95 100,00
Comunidade Assalariado Autnomo Total Borel 79,31 20,69 100,00
Total 64,75 35,25 100,00 Cachoeira Grande 60,00 40,00 100,00
Borel 100,00 0,00 100,00 Campinho 57,14 42,86 100,00
Cachoeira Grande 100,00 0,00 100,00 Divineia 72,41 27,59 100,00
Campinho 66,67 33,33 100,00 Groto 72,73 27,27 100,00
212 Divineia 72,73 27,27 100,00 Lagartixa 56,00 44,00 100,00
Lagartixa 57,14 42,86 100,00 Tuiuti 78,57 21,43 100,00
Vigrio Geral 50,00 50,00 100,00 Vigrio Geral 51,56 48,44 100,00
Vila Rica do Iraj 66,67 33,33 100,00 Vila Rica do Iraj 55,00 45,00 100,00
Vila Vintm 75,00 25,00 100,00 Vila Vintm 61,76 38,24 100,00
Jacar 36,36 63,64 100,00 Jacar 44,44 55,56 100,00
Joaquim de Queiroz 50,00 50,00 100,00 Joaquim de Queiroz 56,25 43,75 100,00
Parque Acari 85,71 14,29 100,00 Parque Acari 53,49 46,51 100,00
Pavo-pavozinho 62,50 37,50 100,00 Pavo-pavozinho 0,00 100,00 100,00
Tijuquinha 50,00 50,00 100,00 Tijuquinha 0,00 100,00 100,00

Fonte: Abramo (2006). Fonte: Abramo (2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
4 Funcionamento do mercado imobilirio Nas favelas onde houve Favela-Bairro, cresce a impor-
tncia (35%) do emprstimo de parentes, revelando que
Em relao ao funcionamento do mercado imobili- aqui h um esforo familiar para a aquisio do imvel.
rio propriamente dito, a compra feita vista em 66,5% A indenizao trabalhista (incluindo Fundo de Garantia)
dos casos, mas h algum mecanismo de financiamento responde por apenas 11,5% da poupana para a aquisio
em 16% das transaes. Em algumas comunidades (Cam- de uma casa nas favelas.
pinho, Jacar, Pavo-pavozinho), no houve transaes
financiadas. A troca no tem peso relevante.

De maneira geral, as operaes de compra e venda Emprstimo parentes/amigos


Poupana
predominam sobre as de aluguel, na razo de 2 para 1. Em
Venda imvel
algumas favelas pesquisadas (como Tijuquinha e Pavo- Indenizao trabalhista
Troca
pavozinho), o quadro se inverte, com a predominncia
Outros
do aluguel. Em outras (como o Parque Groto e o Tuiuti),
o mercado francamente vendedor, e no foi encontrado Figura 4 Recursos utilizados pelos compradores de imveis
Fonte: Abramo (2006).
nenhum imvel que tenha sido comprado nos ltimos 6
meses. Essa diferena pode ser explicada pela presena Ao realizarmos a pergunta o comprador fechou
ou no da violncia nas comunidades. Em comunidades o negcio pelo valor pedido?, verificamos que em 85%
consolidadas, sem violncia declarada e aberta, como Pa- dos casos no houve negociao de preos, com exce-
vo-pavozinho, o mercado de imveis torna-se consoli- o das comunidades Vila Rica do Iraj e Vigrio Geral.
dado, onde ningum vende e, por isso, ningum compra. Provavelmente isso se deve ao fato de que essas comu- 213
No mximo temos um mercado de aluguis nessas comu- nidades apresentam um grau de violncia acentuado,
nidades. Nas comunidades onde a violncia maior, te- dando maior poder de barganha aos compradores de
mos o fluxo inverso, ou seja, maior demanda de venda do imveis nessas comunidades.
que de compra. E podemos observar que quem compra,
Do total de entrevistados, 72% dos compradores de
na sua maior parte, j era morador da favela.
imveis obtiveram a informao do imvel adquirido por
Quanto origem dos recursos utilizados na compra amigos/parentes, podendo esse valor chegar a 92% nas co-
do imvel, predominam a venda de outro imvel (27%), munidades do Jacar e do Pavo-pavozinho. Em Vigrio
os emprstimos de parentes (25%) e a poupana (18%). Geral, temos 15% dos imveis adquiridos por meio da As-

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
sociao de Moradores e, em Vila Vintm, esse valor de Quando fizemos uma simulao de outra opo de
12%. Em Vila Vintm, em 14% das vendas os compradores compra de um imvel com valores semelhantes ao ad-
obtiveram a informao a partir de jornal da comunidade, quirido, a opo mais assinalada em praticamente todas
e, em Vila Rica do Iraj e em Lagartixa, aproximadamen- as favelas estudadas foi a de continuar no imvel ad-
te 15% dos compradores tiveram acesso informao do quirido, com uma porcentagem variando entre 42,86%
imvel adquirido por placas nas casas transacionadas. a 90,91%. As outras opes eram a de um apartamento
O carter informacional do mercado em favelas formal na zona central da cidade com metragem quadra-
revela que h uma mediao informacional de parentes e da inferior ou uma casa formal em bairro perifrico com
amigos para ter acesso oferta imobiliria. Em termos de rea construda superior. Todas as opes tinham um va-
caracterizao informacional do mercado informal, vemos lor similar ao preo do imvel recm-adquirido. Em ou-
que h uma opacidade informacional que alimenta uma ca- tras palavras, a maioria dos entrevistados prefere adquirir
deia de transaes imobilirias que buscam a proximidade um imvel na favela a ir para um apartamento formal.
parental e/ou de amigos como fator de atrao residencial. A segunda opo mais citada foi a de uma casa maior
Essa caracterstica do mercado informal e da mobilidade re- em Bangu/Campo Grande com escritura. Essa opo
sidencial em favela deve estar presente nas discusses sobre tem porcentagens que variam entre 7,14% a 50% nas 15
a oferta pblica de moradias para os setores populares. favelas pesquisadas.

214
Amigos/parentes
Associao moradores Sem informao
Jornal Continuaria no imvel adquirido
Outros Outro local com mais opes
Placa Casa maior Bangu com escritura
Porta a porta Quitinete no Catete

Figura 5 Onde os compradores obtiveram a informao do imvel Figura 6 Outra opo de moradia para os compradores de
adquirido imveis
Fonte: Abramo (2006). Fonte: Abramo (2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
5 Uma primeira aproximao dos Essa externalidade permite uma liberdade na mudana
fatores determinantes do preo no da intensidade do uso do solo, com a eventual edifica-
mercado informal o de novos andares e/ou o fracionamento do lote. Com
isso, a aquisio de um imvel na favela se transforma
Em relao formao dos preos dos imveis
em um valor para o futuro, pois ele pode crescer em rea
venda, a maioria das respostas foi de que o preo est
construda sem as restries das normativas urbansticas.
baseado nos preos dos imveis do entorno das favelas,
O vendedor sabe dessa potencialidade, transforma-a em
principalmente nas comunidades de Tuiuti (92%), Tiju-
uma externalidade positiva e antecipa o eventual uso fu-
quinha e Pavo-pavozinho (100%), seguidas de Parque
turo aumentando o valor do solo.
Acari, Divineia e Vila Rica do Iraj, com cerca de 70%.
Nas comunidades do Borel e Groto, esse valor cai para A segunda externalidade positiva caracterstica do
38% e, em Vigrio Geral, para 54%, predominando nes- mercado informal nas favelas vamos denominar de ex-
sas comunidades a opo de que o valor do imvel est ternalidade comunitria. Essa externalidade a mani-
relacionado com gastos e obras realizados. A dimenso festao em bens e servios das redes de economias de
paradoxal dessas respostas est no fato de que o gra- reciprocidade e redes sociais de autoajuda coletiva que
diente de preos do mercado informal no acompanha permite o acesso a bens e servios sem um desembolso
o gradiente de preos do mercado formal, revelando que monetrio. O exemplo clssico de hoje o de reciproci-
a referncia dos preos dos bairros formais no se consti- dade: eu tomo conta do filho da minha vizinha para que
tui no elemento determinante da formao de preos do ela v trabalhar, e no fim de semana o marido dela me

mercado informal. Estamos convencidos de que no mer- ajuda a levantar o muro do meu quartinho. De fato, essa
215
cado informal intervm um conjunto de fatores especfi- dinmica de reciprocidades permite o acesso a servios

cos da territorialidade e da sociabilidade da favela que se de creche para a primeira pessoa e de um pedreiro para a

transformam em atributos e externalidades positivas no segunda pessoa, sem que nenhuma delas tenha que entrar

mercado informal. Dentre esses atributos identificamos em uma relao mercantil.

que duas externalidades do mercado informal interferem Na dinmica de reciprocidades, o elemento que ga-
de forma positiva na formao dos preos desse mercado. rante o dar e o receber em seguida (dom e contradom) so
primeira dessas externalidades positivas vamos chamar as relaes de confiana e lealdade entre essas duas pes-
de externalidade de liberdade urbanstica e construtiva. soas (BRUNI; ZAMAGNI, 2004; PELLIGRA, 2007).

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
Porm, para entrar nessa verdadeira economia de reci- da Associao de Moradores para garantir a legitimidade
procidades, a condio indispensvel a de morar na fa- da transao de venda. Esses resultados nos revelam que
vela. Assim, o vendedor de um imvel na favela sabe que, a existncia de imobilirias praticamente inexistente e
ao vender o seu imvel, tambm estaria vendendo uma somente em algumas favelas (Rocinha e Rio das Pedras)
eventual participao em uma rede de economia de reci- temos a sua presena. Porm, na prtica o funcionamento
procidades, e ele vai incorporar no preo do seu imvel do mercado informal em favelas no est mediado por
essa externalidade positiva. Assim, o mercado informal agentes mercantis profissionais como as imobilirias. A
valora certos atributos que no esto presentes no merca- maior parte das transaes ocorre entre famlias vende-
do formal e, ao valor-los, incorpora novos elementos de doras e famlias compradoras.
formao dos preos.
Ainda em relao aos vendedores de imveis, os
Ao serem perguntados sobre a forma de ocupao fatores preo do imvel e falta de recursos das famlias
do imvel das famlias que esto vendendo esse imvel, so os principais motivos que dificultam a concretizao
a resposta mais observada foi a da compra do imvel, das vendas. Nas comunidades de Borel e Vigrio Geral, a
desvelando que o mercado informal de comercializao questo da violncia aparece como um dos motivos para
no um fenmeno recente. Somente em Cachoeira os imveis no terem sido vendidos (10%). Nesse sentido,
Grande e Campinho temos 28% de ocupao, e em La- o mercado informal no se diferencia de forma significa-
gartixa e Parque Acari temos 22% de vendedores que tiva do comportamento do mercado formal, pois o grau
haviam comprado o lote. interessante que somente em de violncia um fator importante na liquidez do merca-
Campinho e Tuiuti temos a opo de herana, com cerca
do imobilirio, seja ele formal ou informal.
216 de 20% de vendedores.

Nas comunidades em que temos um baixo per-


centual de venda, como, por exemplo, Tijuquinha, os
Sem informao
vendedores nem anunciam seus imveis. A Associao Casa em mau estado
Devido localizao
de Moradores somente tem um papel significativo nas Devido ao preo
comunidades do Campinho (28%) e Groto (21%), segui- Falta anncio
Falta recurso
das de Tuiuti (14%) e Vigrio Geral (10%). Mais uma vez
percebemos que essas comunidades so as consideradas
Figura 7 Motivos pelos quais os imveis ainda no foram vendidos
mais violentas desta pesquisa e talvez por isso precisem Fonte: Abramo (2006).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
O valor mdio de compra de um imvel de dois temporal entre a mobilidade social e a mobilidade resi-
quartos nas favelas pesquisadas foi de R$ 11,5 mil. dencial de algumas famlias e o desejo de recuperar uma
Esse preo varia bastante entre as comunidades, desde posio superior na escala socioterritorial da hierarquia
R$ 4,3 mil (Vigrio Geral) at R$ 29,6 mil (Tijuqui- da mobilidade residencial.
nha). Em relao ao preo de venda (oferta), esse valor
Quando tabulamos tambm os valores transa-
maior onde o valor mdio de R$ 16 mil, com um
cionados dos imveis por gnero dos compradores e
intervalo de variao de R$ 8,2 (Cachoeira Grande) e
vendedores, vemos que as mulheres tendem a comprar
R$ 18 mil (Lagartixa).
a valores mais baixos e a vender a valores mais altos.
Quando cruzamos os preos de compra e venda Em virtude disso, podemos levantar a hiptese de que
com ocupao profissional, observamos que, na mdia, a insero das mulheres nas redes de solidariedade nas
os assalariados compram imveis mais caros que os au- comunidades mais importante do que a dos homens,
tnomos e, em contrapartida, os vendem mais baratos. e por esse motivo elas tendem a valorar mais os imveis
Esse fato curioso pode revelar uma desarticulao inter- que esto vendendo.

R$ 40.000
R$ 35.000
R$ 30.000
R$ 25.000
R$ 20.000
R$ 15.000 217
R$ 10.000
R$ 5.000 Masculino
R$ 0 Feminino
Borel

Cachoeira Grande

Campinho

Divineia

Groto

Jacar

Joaquim Queiroz

Lagartixa

Parque Acari

Pavo-pavozinho

Tijuquinha

Tuiuti

Vigrio Geral

Vila Rica Iraj

Vila Vintm

Figura 8 Preos mdios de compra X gnero dos compradores.

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
R$ 60.000,00
R$ 50.000,00
R$ 40.000,00
R$ 30.000,00
R$ 20.000,00
R$ 10.000,00 Masculino
R$ 0,00 Feminino
Borel

Cachoeira Grande

Campinho

Divineia

Groto

Jacar

Joaquim Queiroz

Lagartixa

Parque Acari

Pavo-pavozinho

Tijuquinha

Tuiuti

Vigrio Geral

Vila Rica Iraj

Vila Vintm
Figura 9 Preos mdios de venda X gnero dos vendedores.

6 Preferncias locacionais no mercado informal das favelas definitiva, pois a maio-


ria dos entrevistados prefere a opo de morar na favela.
A literatura sobre mobilidade residencial d uma Porm, podemos perguntar se essa deciso no seria um
particular importncia caracterizao das preferncias lo- ato irracional dessas famlias e, portanto, no poderia ser
cacionais das famlias quando do momento da sua escolha considerada como uma deciso familiar que maximizasse
sobre onde morar. No caso do mercado informal, a deciso o bem-estar ou a satisfao familiar.
de morar em favela vista pelo senso comum como uma Nesse sentido, vamos apresentar o ranking dos mo-
no-deciso, isto , morar em favela seria a nica e ltima tivos de atrao que levaram as famlias a decidir comprar
opo dessas famlias. Ao estudar a mobilidade residencial um imvel na favela e o ranking dos fatores de repulso
218 nas favelas, verificamos que em muitos casos, em particu- que levam as famlias a colocar venda os seus imveis.
lar na mobilidade residencial operada pelo mecanismo do Como vamos ver abaixo, as famlias que decidem comprar
mercado informal, as famlias fazem uma deciso de morar imveis nas favelas tm uma racionalidade em suas esco-
em favela. A tabela que apresentamos sobre a simulao de lhas, e essa racionalidade nos conduz particularidade da
deciso de localizao residencial com opes de morar em forma de reproduo da vida dos setores populares nas
bairros formais da cidade a preos similares aos praticados grandes metrpoles brasileiras e latino-americanas.4

4
Para uma discusso sobre esse tema, ver Abramo (2009).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Tabela 8 Motivos de atrao: entrada no imvel Tabela 9 Motivos de repulso: sada do imvel

Motivos 1 2 3 Motivos 1 2 3
Proximidade dos parentes 19,42 19,32 11,29 Fugir da violncia 35,16 22,06 10,79
J morou na comunidade 17,48 5,68 11,29 Tamanho do domiclio 11,53 11,27 2,88
Proximidade trabalho 13,59 9,09 3,23 Distncia dos parentes 11,53 9,80 13,67
Sair do aluguel 13,59 6,82 6,45 No gosta do bairro 10,95 6,37 12,95
Tamanho domiclio 7,77 1,14 4,84 Voltar para a cidade de origem 6,92 5,88 5,76
Casamento 6,80 1,14 6,45 Tem melhor condio social 4,61 9,31 7,19
Proximidade amigos 5,83 9,09 11,29 Desvalorizao do domiclio 4,03 9,31 15,11
Gosta do bairro 3,88 14,77 8,06 Distncia ao trabalho 2,88 1,96 2,88
Facilidade transporte 2,91 7,95 6,45 J morou na comunidade 2,59 7,84 5,76
Valor do domiclio 1,94 5,68 3,23 Precariedade comrcio/servio 2,02 3,43 5,76
Propriedade 1,94 2,27 1,61 Inexistncia prog. urbanizao 1,44 3,43 2,88
Tem melhor condio social 1,94 1,14 8,06 Valor do domiclio 1,44 0,98 2,16
Fugir da violncia 0,97 3,41 1,61 Falta transporte 1,44 0,00 0,72
Valorizao do domiclio 0,97 2,27 1,61 Inexistncia de escola/posto de sade 1,15 1,47 2,88
Acesso escola 0,97 1,14 0,00 Inexistncia prog. regularizao 0,86 0,98 2,16
Acesso hospital 0,00 3,41 6,45 Distncia dos amigos 0,58 5,39 6,47
Proximidade comrcio e servios 0,00 2,27 6,45 Casamento 0,58 0,49 0,00
Programa urbanizao 0,00 2,27 0,00 Sair do aluguel 0,29 0,00 0,00
Reduo dos gastos (taxas) 0,00 1,14 1,61 Total 100,00 100,00 100,00
Programa regularizao 0,00 0,00 0,00
Fonte: Abramo (2006).
Total 100,00 100,00 100,00

Fonte: Abramo (2006). 219

Como podemos ver nas Tabelas 8 e 9, a proximi- motivos de atrao residencial perfazem um total de
dade dos parentes (19,4%) o principal motivo de opo 42,6% das famlias e revelam, de forma clara, que essas
das famlias na compra da sua casa nas favelas. Chama- famlias, ao decidirem morar em favela, buscam manter
mos a ateno para os percentuais do segundo motivo ou estabelecer redes de solidariedade e de confiana m-
do ranking (j morou na comunidade), que tem 17,4% tua que viabilizem uma forma de reproduo da vida po-
das preferncias, e do terceiro motivo (proximidade dos pular onde as reciprocidades de ajudas interparentais e
amigos), com 5,8% das indicaes. Os trs primeiros entre amigos sejam um componente determinante para

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
aumentar o bem-estar familiar. Aqui est a racionalidade dos fluxos de origem e destino na mudana residencial
das decises das famlias populares em morar nas fave- intrabairro (ABRAMO, 2003). No estudo sobre a mo-
las e, para tal, pagar valores relativamente elevados para bilidade residencial no mercado informal, encontramos
aquisio ou locao de uma casa informal. Podemos di- um resultado muito similar aos resultados do mercado
zer que essa no seria a racionalidade instrumental nor- formal. Nas favelas do Rio de Janeiro, 57% dos compra-
malmente utilizada nos estudos de economia urbana, mas dores de casas da favela moravam na prpria favela, ou
a racionalidade da inteligncia popular nas suas estrat- seja, o fluxo mais importante da mobilidade residencial
gias de reproduo familiar nas grandes metrpoles. do mercado informal intrafavela, isto , a origem dos
moradores que esto comprando casa na favela a mesma
Em relao aos motivos de repulso da comuni-
favela. interessante notar que, nas favelas onde houve
dade, revelados por aqueles que desejam vender as suas
Favela-Bairro, esse percentual cai para 47,5%, sugerindo
casas, temos o de fugir da violncia (35,1%) como a
que o Programa Favela-Bairro teria certo poder de atra-
motivao de mudana dessas reas, seguido de tamanho
o de famlias que moravam em outra favela (11,2%),
do domiclio (11,5%) e distncia dos parentes (11,5%).
outro bairro (18,7%) ou mesmo outra cidade (15%).
Aqui encontramos uma racionalidade mais tradicional e
conforme o esperado pelo senso comum. Porm, in- Apesar de 21% dos vendedores de imveis nas fa-

teressante notar que o terceiro motivo do ranking um velas manifestarem a inteno de vender para se insta-

fator de busca de proximidade parental que reafirma o larem em outros municpios, a proporo daqueles que
gostariam de continuar residindo na prpria comunidade
que dizemos no pargrafo anterior sobre a racionalidade
no baixa. Na mdia das 15 comunidades pesquisadas,
popular em suas escolhas locacionais.
220 25% das famlias que esto vendendo as suas casas dese-
jam permanecer na mesma favela.
7 Mobilidade residencial
Nas Figuras 10 e 11 a seguir podemos observar
Os estudos sobre mobilidade residencial utilizam as respostas por gnero para a pergunta: para onde vai
frequentemente uma matriz de origem e destino para aps a venda?. Nele vemos que as mulheres tm maior
identificar os fluxos da mobilidade familiar. No caso da probabilidade de ficar na mesma favela (29%) vis--vis os
cidade do Rio de Janeiro, construmos uma matriz de homens (18%), sugerindo que realmente para elas os laos
origem e destino da mobilidade residencial promovida comunitrios e de vizinhana tm uma grande importn-
pelo mercado formal e verificamos que mais da metade cia nas suas escolhas de localizao residencial.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
60

50

40

30

20

10

Mesmo No Outra Prpria Prpria


bairro sabem cidade cidade favela

Masculino
Feminino

Figura 10 Destino dos vendedores de imveis por gnero


Fonte: Abramo (2006).

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10 221
0

Mesmo No Outra Prpria Prpria


bairro sabem cidade cidade favela

Masculino
Feminino

Figura 11 Destino dos compradores de imveis por gnero


Fonte: Abramo (2006).

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
8 Algumas consideraes finais Em razo da reduo e/ou das dificuldades cres-
centes de processos de ocupao de novas reas urbanas
Os resultados preliminares sobre o mercado in-
e periurbanas, o mercado informal tende a se transfor-
formal e a mobilidade residencial nas favelas que apre-
mar na principal porta de entrada nos assentamentos
sentamos ao longo deste captulo nos revelam que de-
consolidados. Em outras palavras, o mercado informal
vemos ter dvidas em relao a alguns mitos e senso
tende a ganhar importncia como mecanismo de acesso
comum sobre as reas informais, em particular sobre as
s favelas e de promoo do processo de intensificao
favelas do Rio de Janeiro.
do uso do solo, com as suas consequncias de aumento
O primeiro diz respeito ao mercado de comer-
de densidade (populacional e predial) e verticalizao.
cializao e locao informal nas favelas. Os nossos re-
Outro mito que procuramos relativizar o mito
sultados so contundentes em relao a sua existncia e
importncia como forma de acesso s favelas consolida- de a residncia na favela ser uma no escolha, a lti-

das. O mercado informal no um mercado ocasional ma sada para a moradia popular e da rejeio popular

de compra e venda de imveis, ele apresenta uma re- ao habitat da favela. Ao longo do captulo procuramos

gularidade de transaes de comercializao e locao apresentar alguns dados que demonstram a preferncia
que o define como um verdadeiro mercado. Ademais, de muitas famlias em residir em favelas e a suas estra-
o submercado informal em assentamentos consolidados tgias e racionalidades de escolher viver no habitat das
tem uma estrutura de mercado caracterizada por uma favelas como a melhor opo para a reproduo da vida
relativa pulverizao da oferta e da demanda, ainda que popular. Essas famlias valorizam a vida nas comuni-

222 a capacidade de resposta da oferta seja relativamente dades de favela, onde fatores como a proximidade de
inelstica no mercado de comercializao. Ele tambm parentes e redes sociais permitem o acesso a economias
apresenta uma forte rotatividade do estoque, e em mui- de reciprocidade de dom e contradom que muitas vezes
tas situaes a taxa de rotatividade superior ao prprio do acesso gratuito a bens e servios, que, de outra for-
mercado formal.5 ma, seriam pagos com a renda familiar.

5
Ver o Captulo 1 deste livro, onde so apresentados dados sobre a rotatividade do estoque residencial em favelas e em bairros formais da cidade do Rio de Janeiro.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Outro fator valorado pelas famlias em suas es- e uma tendncia de crescimento de moradias alugadas
colhas em residir em favelas a de desfrutar de uma com baixos indicadores de habitabilidade. Estamos con-
liberdade urbanstica e construtiva que permite certa vencidos de que esse crescimento deve ser objeto da pre-
plasticidade para adequar o tamanho do imvel s mu- ocupao do poder pblico e abre um debate sobre uma
danas na composio demogrfica familiar e/ou utili- poltica pblica de locao social.
zar a casa ou lote como forma de complemento do ren-
Por ltimo, esperamos que os resultados apresenta-
dimento familiar, participando no mercado de locao
dos, ainda que preliminares, permitam um debate sobre as
informal. Os dados sobre a mobilidade intrafavela so
polticas de proviso habitacional para os setores de baixa
reveladores da preferncia de muitas famlias em per-
renda e que efetivamente levem em considerao que a re-
manecer nas favelas.
produo da vida popular ao longo das ltimas dcadas no
Um resultado importante e que deve ser moni- Brasil construiu uma cultura de produzir o habitat que se
torado de forma atenta diz respeito ao crescimento do articula com as estratgias de reproduo familiar. Nesse
mercado de locao informal nas favelas. No caso do sentido, refletir sobre uma poltica de proviso habitacional
Rio de Janeiro, a participao do mercado de locao no deve se restringir a uma poltica de produo massiva
dobrou de 2002 a 2006. Os dados que levantamos sobre de moradias, mas, sobretudo, pensar a moradia no marco
as caractersticas de habitabilidade dos imveis no mer- da cultura popular urbana e das suas racionalidades e estra-
cado de locao revelam uma precariedade habitacional tgias de viver, se reproduzir e se divertir.

223

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
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225

Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
226

8.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
8.
Mercado informal de imveis em
So Paulo: estudo emprico da compra, venda
e aluguel de imveis em quatro favelas
Emlio Haddad1 e ngela Luppi Barbon2

Introduo

A
s informaes apresentadas neste artigo referentes a So Paulo foram coletadas como parte de uma pesquisa
de carter nacional aplicada simultaneamente a outras oito cidades brasileiras Rio de Janeiro, Porto Alegre,
Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia, Goinia e Belm e denominada Mercados Informais de Solo Ur-
bano nas Cidades Brasileiras e Acesso dos Pobres ao Solo, desenvolvida no mbito do Programa Habitare, da FINEP.3 227

A pesquisa nacional utilizou as diretrizes e tcnicas estatsticas anteriormente aplicadas e testadas no caso da cidade
do Rio de Janeiro, que foram adaptadas para serem replicadas nas outras cidades indicadas; teve como objetivo geral carac-

1
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, Brasil, e-mail: emhaddad@usp.br.
2
Companhia Metropolitana de Habitao de So Paulo, e-mail: albarbon@uol.com.br.
3
Projeto Infosolo, sob coordenao do Prof. Pedro Abramo, da Universidade Federal do Rio de Janeiro (para mais detalhes consultar: www.habitare.org.br).

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
terizar o mercado informal de solo nas reas de expanso sentam as reas de ocupao irregular com pelo menos
urbana e nas reas de assentamentos consolidados, alm de cinquenta domiclios.
identificar as principais caractersticas da mobilidade resi-
Os pesquisadores do Centro de Estudos da Metr-
dencial dos pobres nas grandes cidades brasileiras.
pole combinaram as contagens do IBGE com a delimita-
o das favelas pela Prefeitura do Municpio de So Paulo
1 Informalidade no Municpio de So Paulo e estimaram cenrios considerando as possveis densida-
des populacionais dessas reas. Com base nessa avaliao
O trabalho inicial foi o da caracterizao das reas razovel admitir que a populao residente em favelas
de informalidade, identificando suas relaes com o con- em So Paulo est entre 0,9 e 1,1 milho ou entre 8% e
junto urbano do municpio. 11% da populao total do municpio em 1996.
Dos muitos aspectos que indicam a informalidade Ainda que o nmero absoluto de moradores em
no acesso ao solo, a mais significativa a ilegalidade da reas com essas caractersticas seja tema de ampla discus-
propriedade da terra, ou seja, reas pblicas ou privadas so, incontestvel o fato de a ocupao irregular haver
ocupadas por moradores sem ttulo de propriedade, cujos tido avano significativo. Tomando-se como base o cen-
ncleos so identificados como favelas. rio mais conservador, dos Censos do IBGE, observa-se
Apesar de iniciado em perodos anteriores, esse que a populao favelada mais do que duplicou entre 1980
processo de ocupao irregular acelera-se em So Pau- (375 mil) e 2000 (896 mil). O maior crescimento ocorreu
lo, como em outras partes do pas, a partir da dcada de durante os anos 80, com acrscimo mdio de aproxima-
70. Como resultado das dificuldades em levantar dados damente 5% ao ano, com uma ligeira reduo nos anos
228
precisos, no h consenso sobre a quantidade absoluta da 90, 3,7% ao ano. Entre 1980 e 2000 a populao total do
populao paulistana que ocupa reas nessas condies. municpio cresceu a taxas mdias anuais em torno de 1%,
logo essa populao que ocupa irregularmente reas p-
H vrias estimativas sobre a populao favelada
blicas ou privadas vem ao longo do tempo aumentando
do municpio de So Paulo. O censo de favelas da Prefei-
sua participao relativa no total.
tura de 1987, atualizado por amostragem em 1993, apon-
tava 1,9 milho de pessoas. Os dados do Censo (IBGE, Outra caracterstica importante da informalida-
2000), bem mais conservadores, indicam um total de de no municpio de So Paulo sua distribuio hetero-
896 mil moradores em setores subnormais, que repre- gnea pelo territrio; apenas 4% da populao da regio

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
central do municpio, distritos da Lapa, S, Mooca, Pi- pesquisa sobre o funcionamento do mercado imobilirio
nheiros, Vila Mariana e Santo Amaro, vive em favelas, informal e a mobilidade residencial abrange o universo
enquanto 17% da populao de regies perifricas ocupa das transaes imobilirias em cada comunidade, no
reas nessas condies, principalmente nos vetores Sudo- tendo carter amostral.
este, Sul/Sudeste e Norte.
Os questionrios aplicados num total de 882
foram de trs tipos diferentes: compra, venda e aluguel.
2 Metodologia e reas selecionadas Apresentam estruturas semelhantes, sendo possvel en-
para estudo tend-los como subdivididos em cinco partes: dados so-
ciodemogrficos do entrevistado, caractersticas do im-
A chamada informalidade coloca dificuldades
vel, funcionamento do mercado imobilirio, mobilidade
ao trabalho de pesquisa emprica sobre o mercado imo-
residencial e relaes comunitrias.
bilirio urbano. No mercado formal, pode o pesquisador
utilizar boas fontes de informao como, por exemplo, O levantamento de informaes foi realizado du-
dados cadastrais, contratos de compra e venda, e outros rante o segundo semestre de 2005 e o primeiro semestre
registros imobilirios, anncios em jornais e peridicos, de 2006, seguindo as diretrizes de pesquisa estabelecidas
processos de aprovao legal ou estudos de avaliao. J para todas as equipes. Alm da aplicao dos question-
no caso do mercado informal, no existem ou so muito rios, foram feitas entrevistas abertas com moradores e
incertas tais informaes, tornando-se necessria a pes- documentao fotogrfica.
quisa in loco em assentamentos cuja precariedade se ex- A definio das comunidades investigadas seguiu
pressa em padres heterogneos de qualidade e, portanto, critrios tipolgicos, com base nos diferentes perfis de 229
de valor da terra. ocupao das favelas de So Paulo. A partir de suas ca-
Para levantamento de dados, no contexto em que ractersticas topolgicas (nvel de centralidade), topogr-
esto presentes tais dificuldades, a metodologia utilizada ficas, dos bairros do entorno na hierarquia socioespacial
foi a aplicao de questionrios para todos os domiclios da cidade, posio nos vetores de estruturao e expanso
que se encontrassem nas seguintes condies: a) dispon- urbana, e porte dos assentamentos, foram selecionadas as
veis para venda no momento da investigao; e b) aqueles comunidades de Paraispolis, do Moinho, Cidade Azul e
comprados ou alugados dentro de seis meses anteriores Jardim Damasceno, que em conjunto abrigam no mni-
em quatro reas do Municpio de So Paulo. Portanto, a mo 11,7 mil domiclios. importante observar que ape-

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
nas quatro favelas no so suficientes para cobrir todos de reurbanizao, e a ocupao consolidada ao longo de
os perfis existentes em So Paulo; no entanto, a definio 40 anos constituda quase totalmente por edificaes
de tipologias diferenciadas permite alguma amplitude de de alvenaria. Essa comunidade apresenta duas caracte-
anlise das variveis que caracterizam o mercado infor- rsticas peculiares, o porte da ocupao, mais de 10 mil
mal desses assentamentos. domiclios em uma rea de 101,5 hectares, e o fato de fa-
zer fronteira direta com uma rea ocupada por habitaes
Comunidade Bairros Nmero de domiclios
formais de padro mdio e alto, situao pouco frequente
Paraispolis Morumbi 10.034 (SEHAB/HABI, 2004)
no Municpio de So Paulo.
Favela do Moinho Campos Elseos 272 (SMS, 2002)

Cidade Azul Americanpolis 435 (COHAB, 2005) Na regio sul da cidade, a Comunidade de Cida-
Jardim Damasceno Brasilndia 928 (COHAB, 2005) de Azul ocupa tanto reas pblicas quanto privadas em
stio bastante acidentado, inclinado, em regio de desci-
Quadro 1 Comunidades selecionadas
da de crrego e com reas de risco. Localizada na divisa

Essas comunidades representam os principais ve- com o Municpio de Diadema, fica prximo Avenida

tores de adensamento das favelas Sudoeste (Paraispolis), Cupec, ligao com os municpios de Santo Andr, So

Sul/Sudeste (Cidade Azul) e Norte (Jardim Damasceno), Bernardo do Campo e So Caetano, importantes gerado-

bem como a ocupao diferenciada na regio central (Moi- res de empregos industriais at a dcada de 80. Segundo

nho), como mostram os mapas ilustrados na Figura 1. informaes dos moradores, o processo de ocupao teve
incio na dcada de 60, como em Paraispolis. O padro
Paraispolis est localizada na regio sudoeste do
construtivo dominante em alvenaria.
230 municpio, ocupa a rea de um loteamento implantado
em 1921, em um stio bastante acidentado, que, princi- O Jardim Damasceno, na regio norte, caracte-
palmente por falta de infraestrutura, no foi ocupado riza-se pela proximidade com a Serra da Cantareira, com
pelos compradores formais. A ocupao por grileiros e vetores de expanso em direo a reas de preservao
posseiros intensificou-se a partir da dcada de 60. Como ambiental. Observa-se tanto construes em alvenaria
a rea objeto de planos de reurbanizao desde 1975, h como unidades em madeira caractersticas de um pro-
disponibilidade de farto material bibliogrfico e cartogr- cesso de ocupao mais recente. O grande avano das
fico sobre ela, resultado dos diversos levantamentos rea- ocupaes nessa regio da cidade aconteceu a partir da
lizados na rea. A partir de 1988 foram realizadas obras dcada de 80.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Jd. Damasceno

Com. do Moinho

Paraispolis

Cidade Azul

Localizao das favelas


231
Favelas
Subprefeituras

0 4 8 12

km

Fonte: SEHAB/HABI - 1999

Figura 1 Localizao das comunidades selecionadas

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
A Comunidade do Moinho ocupa a rea de um pelos atuais proprietrios nos seis meses anteriores in-
moinho de cereais desativado, junto ao leito da rede fer- vestigao, enquanto nas demais comunidades esse per-
roviria na Regio Central da cidade. Dos ncleos pes- centual de no mximo 2%.
quisados o que apresenta maior precariedade, sem rede
Merece destaque ainda a atividade reduzida na Co-
de esgoto, com a maioria das construes em madeira,
munidade Cidade Azul, que, provavelmente, est relacio-
poucas com rede interna de gua e algumas at mesmo
nada atividade recente de lideranas comunitrias com
sem energia eltrica. Trata-se de um terreno plano, prxi-
o objetivo de regularizar a posse da rea. Considerando
mo vrzea do Rio Tiet, no qual a construo abando-
que o pequeno nmero de entrevistas efetivadas nesse
nada do moinho e a rea sob o Viaduto Rio Branco eram,
caso pode ser reflexo do momento especfico e, portan-
segundo relato de moradores, utilizadas temporariamente
to, no representar o efetivo funcionamento do mercado
por moradores de rua j na segunda metade da dcada de
imobilirio na comunidade, optou-se por incorporar os
80. Gradativamente, a ocupao cobriu a rea disponvel
dados ao conjunto da amostra, mas tratando com extre-
entre o moinho e o viaduto e contava em 2002 (Secretaria
ma cautela a inferncia das informaes desagregadas
Municipal de Sade) com 272 domiclios fixos.
apenas para a comunidade.

3 Primeiros resultados 3.2 Emprego e renda


3.1 Atividade do mercado informal A mdia da renda familiar, declarada pelos entre-
Do total estimado de mais de 11 mil domiclios vistados, de R$ 644,13, equivalente a 2,15 salrios mni-
nas comunidades onde foi realizado o levantamento, 3% mos vigentes no momento da investigao (R$ 300,00).
232
(368) esto disponveis para comercializao, no neces- Entre os locatrios a renda familiar ligeiramente mais
sariamente desocupados, 1% (161) foi comercializado nos elevada, 2,25 salrios mnimos.
seis meses anteriores data da investigao, e o submer- A maior parte, 60% dos entrevistados, declara
cado de locao mostrou-se ativo apenas na Comunidade renda familiar de at 2 salrios mnimos. Entre os que
de Paraispolis, onde 4% dos domiclios (353) foram alu- alugaram ou tm imveis venda, 57% esto nessa fai-
gados no mesmo perodo. xa de renda, mas o percentual de famlias com renda
Na Comunidade do Moinho a atividade efetiva at 2 salrios mnimos chega a 71% entre os que com-
mais evidente, 8% dos domiclios (23) foram comprados praram imveis.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
na Comunidade de Paraispolis que observamos trabalhar por conta prpria, e 16% declaram-se trabalha-
uma distribuio mais dispersa. Ainda que o percentual dores domsticos. Em Paraispolis apenas 21% declaram
de famlias com renda de at 2 salrios mnimos, 58%, ser trabalhadores por conta prpria, e o percentual de tra-
seja alto, 32% declararam renda de mais de 2 a 4 salrios, balhadores domsticos de 21%.
e aproximadamente 9%, 32 casos, tm renda familiar de
mais de 4 salrios mnimos. Entre os vendedores, 11% 3.3 Idade e sexo
declararam renda de mais de 4 salrios. Os proprietrios vendedores apresentam uma
Em geral, poucas pessoas contribuem com a ren- mdia de idade bem mais elevada, 38 anos e 7 meses.
da familiar, observando-se a maior mdia, 1,18 pessoa Seguem-se os proprietrios compradores, com mdia
contribuindo com a renda domiciliar, na Comunidade de de 32 anos e 6 meses; e os locatrios, com mdia de
Paraispolis. Em 511 dos domiclios em que foi realizado 30 anos e 2 meses. As mulheres representam 51% dos
o levantamento, aproximadamente 58%, s uma pessoa responsveis pelos domiclios. Esse percentual ainda
contribui com a renda familiar. Em 39% dos casos o mais elevado entre proprietrios compradores (53%) e
responsvel o nico com renda e em 19% outra pessoa da locatrios (54%). Destaca-se ainda o percentual signifi-
famlia que possui rendimento. Entre os proprietrios cativo de responsveis do sexo masculino entre os pro-
compradores, o percentual de domiclios em que apenas prietrios compradores do Jardim Damasceno (71%) e
uma pessoa contribui com a renda chega a 68%, e em do Moinho (61%).
43% essa nica pessoa o responsvel.

Em pouco mais de um quarto dos domiclios, 3.4 Origem dos responsveis


233
27%, o responsvel e outras pessoas contribuem com a Aproximadamente 13%, 112 dos responsveis pe-
renda familiar, e esse percentual de apenas 22% entre los domiclios, nasceram na cidade de So Paulo. Esse
os proprietrios compradores. percentual maior, 30%, entre proprietrios comprado-
A maior parte dos responsveis pelos domiclios res e locatrios, e em torno de 10% entre proprietrios
est inserida no mercado de trabalho, 70% possuem algum vendedores. Entre os imigrantes, 75% chegaram cidade
tipo de trabalho remunerado, e metade desses respons- de So Paulo at a dcada de 90, 68% dos proprietrios
veis que exercem algum trabalho remunerado declara-se compradores, 90% dos proprietrios vendedores, e 60%
empregado, enquanto aproximadamente um tero afirma dos locatrios.

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
3.5 Caractersticas dos imveis A rea mdia dos domiclios declarada pelos res-
pondentes de 32 m2 , e a dos lotes de 81 m2.
Os imveis comprados nos ltimos seis meses an-
Entre os domiclios alugados em Paraispolis, a
tes do levantamento so os que apresentam o menor n-
rea do imvel significativamente menor, 26 m 2 em m-
mero mdio de cmodos (3,53), seguidos pelos imveis
dia, enquanto a rea do lote alcana uma mdia de 104 m 2.
alugados no mesmo perodo, 3,76 cmodos por domiclio
Nesse caso, cabe observar o percentual dos que declaram
em mdia, e pelos imveis disponveis para venda (4,27). que a edificao ocupa todo o lote (36%), ligeiramente
Os imveis da Comunidade do Moinho so os que apre- menor do que nas demais situaes, e o percentual dos
sentam menor nmero mdio de cmodos, tanto entre que declaram que h mais de um imvel no mesmo lote
os que foram comprados (2,91) quanto entre os que esto (76%), bastante superior mdia observada para todos os
disponveis para venda (3,20). domiclios (61%).

Quase a totalidade (96%) dos imveis levantados Dos respondentes, 41% (359) declararam que a
so casas. Apenas 22 imveis (2%) foram considerados edificao ocupa todo o lote. No Jardim Damasceno esse
como apartamentos, dos quais 20 so imveis alugados percentual chega a 86% entre os imveis comprados e a
em Paraispolis nos seis meses anteriores ao levantamen- 63% entre os imveis venda, indicando uma ocupao
mais densa. Edificaes que no ocupam todo o lote so
to. Apenas em Paraispolis tambm foram identificados
um percentual ligeiramente acima da mdia apenas entre
imveis com espao para uso comercial no piso inferior,
os imveis comprados em Paraispolis (67%).
10 casos, todos disponveis para venda.
Do total da amostra (882 casos), 61% dos responden-
234 Os imveis com apenas um pavimento so a maio-
tes declaram que h mais de um imvel no mesmo lote. As
ria, principalmente entre os alugados (93%) ou compra-
situaes extremas so encontradas em Paraispolis, onde
dos (83%). Entre os imveis disponveis para venda, o
78% das unidades compradas e 76% das unidades alugadas
percentual de imveis com apenas um pavimento um esto em lotes com mais de um imvel, e no Jardim Damas-
pouco menor (64%). Imveis com trs ou mais pavimen- ceno, onde apenas 11% das unidades venda esto nessa
tos s foram encontrados em Paraispolis, so 15 unida- condio. Tambm merecem destaque a incidncia de mais
des (2% dos 798 imveis levantados na comunidade), das de um imvel no mesmo lote entre as unidades a venda em
quais apenas uma havia sido comprada e 14 encontravam- Paraispolis (58%) e o reduzido percentual de imveis com
se disponveis para venda. essas caractersticas entre os comprados no Moinho (22%).

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Uma parcela significativa dos respondentes (61%) mdia de tempo de moradia est entre 3 e 4 meses. Ainda
afirma que seus imveis ocupam lotes planos, e apenas que entre proprietrios compradores a mdia seja ligeira-
7%, 58 casos, declaram estar instalados em reas de ris- mente maior, no representa uma tendncia significativa.
co, dos quais 27 (3%) so lotes planos, e 31 (4%), lotes
J entre os proprietrios vendedores, a mdia de
inclinados. Outros 7%, apesar de no declararem ocupar tempo de moradia apresenta diferenas mais significati-
reas de risco, consideram-nas alagveis. vas. Enquanto na Comunidade do Moinho a mdia de
O Jardim Damasceno onde se observa a maior tempo de moradia dos proprietrios vendedores de ape-
percepo de vulnerabilidade: 49% dos respondentes de- nas 2 anos e meio (29,9 meses), no Jardim Damasceno
claram-se em reas de risco, enquanto nas demais reas de 5 anos e 8 meses (67,70 meses), e chega a 8 anos e 4
esse percentual no ultrapassa 5%. meses (99,89) em Paraispolis. No foi considerada a m-
dia observada na Comunidade de Cidade Azul em razo
Merece ainda destaque o fato de o percentual de
do nmero reduzido de entrevistas.
proprietrios compradores que declaram ocupar rea de
risco, 13%, ser superior ao observado para o conjunto,
3.7 Caractersticas institucionais e rotinas de
enquanto entre os locatrios esse de apenas 2%. Mais compra, venda e locao
da metade dos entrevistados, 57%, considera como bom
Apenas 13% dos proprietrios declaram possuir
ou muito bom o estado de conservao do imvel que
contrato de compra e venda. Entre os vendedores esse
ocupa. Esse percentual menor entre os proprietrios
percentual de 15%, e de apenas 10% entre os com-
compradores, 41%, e mais elevado entre os locatrios,
pradores. A Comunidade do Moinho a que apresenta
64%. A situao se inverte apenas entre os proprietrios 235
menos percentual de proprietrios que declaram possuir
compradores da Comunidade do Moinho, dos quais 52%
contrato de compra e venda (6%), dos quais nenhum
consideram o estado de conservao de seu imvel ruim
proprietrio comprador.
ou muito ruim, e apenas 13%, bom ou muito bom.
O registro do documento de compra e venda ain-
3.6 Tempo de moradia no imvel da mais raro; apenas 6% afirmam t-lo registrado, assim
como apenas 3,5% afirmam t-lo feito em cartrio.
Como a pesquisa foi realizada com proprietrios
compradores e locatrios que tivessem comprado ou alu- Mais de um tero (37%) dos proprietrios compra-
gado o imvel nos seis meses anteriores ao levantamento, a dores afirma no ter nenhum documento referente aquisi-

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
o, e 24% dos proprietrios vendedores pretendem efetivar cumento que pretende ser usado por 19% dos proprie-
a venda sem nenhuma documentao. Na Comunidade do trios vendedores.
Moinho a informalidade da transao ainda maior: 60% Os proprietrios vendedores, quando consultados
das aquisies foram realizadas sem nenhuma documenta- sobre os motivos de no terem ainda vendido seu im-
o e 40% das vendas sero realizadas dessa forma. vel, citam como fatores principais a falta de recursos dos

Recibos sem testemunha so a documentao mais compradores para pagar o preo pedido e o fato de haver
muitos imveis venda.
comum, utilizada por 27% dos proprietrios comprado-
res e forma pretendida por 24% dos proprietrios ven-
3.8 Preos mdios de comercializao (compra
dedores. Em Paraispolis 35% das aquisies utilizaram e venda)
esse tipo de documento, indicando uma preocupao um
O preo total que os proprietrios vendedores pedem
pouco maior com a formalizao do negcio.
por seus imveis (43 salrios mnimos) , na mdia, o dobro
Os recibos com duas testemunhas foram utiliza- do que os proprietrios compradores declaram haver pagado
dos por 10% dos proprietrios compradores, e o do- (22 salrios mnimos), como mostra o grfico da Figura 2.

Valor do imvel (todas as comunidades)

R$ 35.000,00

R$ 30.000,00

R$ 25.000,00
236
Venda e compra

R$ 20.000,00

R$ 15.000,00

R$ 10.000,00

R$ 5.000,00
Venda
Compra
R$ 0,00
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Figura 2 Valor dos imveis de todas as comunidades: compra e venda

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Contudo, se considerarmos o valor estimado por quando ao conforto e qualidade da tcnica construtiva
metro quadrado do domiclio (rea construda), o preo ou ocupar reas de risco.
de efetiva comercializao (R$ 420,00/m2) 15% supe-
Como esperado, os imveis com maior nmero de
rior ao preo declarado pelos proprietrios vendedores
dormitrios, em geral, os que tambm possuem maior
(R$ 367,00/m2). Portanto, a significativa diferena entre
nmero de cmodos, so os que tm maior valor, confor-
o valor total de compra e o de venda provavelmente est
me mostra o grfico da Figura 3. Os imveis com menor
relacionada ao tamanho dos imveis, e no a uma mar-
nmero de quartos so aqueles em que se observa maior
gem de negociao mais ampla do que a observada nos
diferena, mais de quatro vezes, entre o preo de oferta e
mercados formais.
os efetivamente pagos. Entre os imveis de dois ou mais
No que diz respeito ao valor por metro quadrado quartos, o preo de oferta aproximadamente o dobro
do domiclio, destaca-se que o valor mdio de R$ 378,00 do preo efetivamente pago, e nos imveis de um quarto
pode ser considerado relativamente alto, j que, na maior de quase uma vez e meia. Portanto, tudo indica que a
parte dos casos, os imveis no possuem regularidade margem de negociao no est relacionada diretamente
fundiria e as construes podem apresentar deficincias ao nmero de quartos.

Valor do imvel (todas as comunidades)


Compra e venda por nmero de dormitrios

R$ 35.000,00

R$ 30.000,00

R$ 25.000,00
237
Venda e compra

R$ 20.000,00

R$ 15.000,00

R$ 10.000,00

R$ 5.000,00 Nenhum dormitrio


1 dormitrio
R$ 0,00 2 ou mais dormitrios
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Figura 3 Valor dos imveis de todas as comunidades: compra e venda por nmero de dormitrios

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
importante esclarecer que, como mostra a avalia- ndice de multiplicidade de respostas de 1,13, ou seja, em
o do tpico anterior, provvel que a diferena de pre- mdia cada entrevistado citou 1,13 fator de valorizao. Fa-
os observada entre oferta para venda e efetiva compra tores de desvalorizao foram mencionados por 468 entre-
por nmero de quartos seja porque o nmero de quartos vistados, com ndice de multiplicidade de 1,05. Em geral, as
ou cmodos no reflete necessariamente a rea constru- razes da valorizao so as opostas s de desvalorizao.
da do imvel e o respectivo valor por metro quadrado. Assim, por exemplo, o imvel no estar localizado em viela
ou beco considerado um fator de valorizao, e estar lo-
Na anlise por comunidade, observamos que o
calizado em viela ou beco, um fator de desvalorizao. Para
preo pedido pelos proprietrios vendedores em todos
facilitar a compreenso das informaes, os fatores opostos
os casos aproximadamente o dobro do efetivamente de-
foram agrupados, portanto a informao apresentada refe-
clarado como pago pelos proprietrios compradores, mas
re-se ao total dos que afirmam que seu imvel valorizado
as diferenas observadas entre as comunidades so bas-
por no estar em viela ou beco e dos que afirmam que seu
tante significativas. Paraispolis onde se observa uma
imvel desvalorizado por localizar-se em viela ou beco.
maior concentrao de valores declarados mais elevados
tanto entre os proprietrios vendedores quanto entre os As informaes foram agregadas por categorias,
proprietrios compradores, enquanto a Comunidade do e observa-se que fatores associados localizao so os
Moinho onde so declarados os valores mais baixos. de maior peso, sendo citados por 63% dos entrevistados,
seguindo-se os fatores relacionados edificao.
3.9 Preos mdios de locao
No que diz respeito localizao, fator preponde-
Imveis alugados nos seis meses anteriores ao rante no estar localizado em viela, ficar prximo s ruas,
238 levantamento s foram observados na Comunidade de o que foi citado por 28% dos entrevistados, que fizeram
Paraispolis. A mdia do aluguel mensal de 0,43 sa- pelo menos uma referncia relativa a aspectos locacionais.
lrio mnimo, mas metade dos locatrios paga mais de A seguir, observa-se um percentual significativo (25%) que
0,67 salrio mnimo, o que equivalia a R$ 200,00 na menciona a localizao como referncia de valor, sem, con-
poca do levantamento. tudo, especificar uma caracterstica locacional determinada.
Tambm se observa que 23% dos que citam aspectos rela-
3.10 Fatores determinantes do preo
tivos localizao utilizam expresses como lugar tran-
Do total de entrevistados, 472 citaram pelo menos quilo, lugar sossegado, sem baguna, sem violncia.
um aspecto que consideram que valoriza seu imvel, com Merecem ainda destaque as referncias a lugares que no

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
alagam e que no esto em rea de risco, mencionados 4 Comentrios
por 15% dos entrevistados, que citam fatores relativos
localizao. A segunda categoria em importncia de men- Os resultados preliminares apresentados neste
es est relacionada s caractersticas da edificao, com trabalho mostram, em linhas gerais, as caractersticas
preponderncia das relativas construo e conservao do mercado imobilirio informal paulistano e indicam
do imvel. Mais da metade (51%) dos que citaram algum questes cuja discusso merece ser ampliada. Ao divul-
aspecto relativo edificao mencionou esses aspectos. g-los, pretende-se explorar as possibilidades de utili-
zao desse material que forma um banco de dados
Fatores relativos localizao
nico isoladamente ou em conjunto com outras fontes
6%
vizinhana de dados, para aprofundar o conhecimento sobre o mer-
6% cado informal, no muito estudado, mas ativo e real
comrcio/servios
para uma parcela significativa da populao paulistana.
14%
outros Sem embargo, o mercado informal nas comunidades
16% analisadas mostra um nvel de atividade intenso; aproxi-
no alaga, no rea de risco
madamente 8% dos domiclios estavam disponveis para
23%
tranquilidade, sem violncia venda ou foram comercializados ou alugados prximo
25% ao perodo do levantamento.
sem especificar

28% Os limites estabelecidos para esta apresentao


rua e no viela, prximo rua
permitiram apenas uma anlise inicial e interpretao
Figura 4 Fatores ligados localizao dos imveis dos resultados obtidos na pesquisa, porm essas j 239
evidenciam que os mercados informais de solo apre-
Fatores relativos edificao sentam caractersticas de comportamento compatveis
com a teoria e prtica dos mercados imobilirios em
23%
outros
nosso meio, em particular os desregulamentados. Por
44%
conforto
exemplo, tambm dentro do territrio da favela, a lo-

51%
calizao fator preponderante na formao de pre-
construo e conservao
os, e o valor imobilirio acompanha a distribuio da
Figura 5 Fatores relativos edificao do imvel renda familiar.

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
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241

Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
242

9.
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
9.
Mercado informal em assentamentos
informais no Distrito Federal
Neio Campos e Ricardo Farret

Introduo

E
ste texto tem como objetivo analisar as condies de existncia e do comportamento do Mercado Imobilirio
em Assentamentos Informais do Distrito Federal, tendo como base a pesquisa realizada sob a coordenao
do Prof. Pedro Abramo, no perodo 2005-2006, no mbito do Projeto Habitare/FINEP, envolvendo oito
cidades brasileiras: Porto Alegre, Florianpolis, So Paulo, Rio de Janeiro, Braslia, Salvador, Recife e Belm.
243
Este captulo busca apresentar os primeiros resultados da pesquisa de campo, realizada em cinco assentamentos do
Distrito Federal (DF), tendo como prembulo uma reviso histrico-espacial da ocupao irregular do territrio do DF.

Ao contrrio do pensamento recorrente acerca da urbanizao brasileira, Braslia, mesmo sendo uma cidade pla-
nejada, apresenta, desde a sua fundao, em 1960, um processo de ocupao por via da informalidade que, em constante
conflito com a racionalidade do seu plano, resulta no que j foi chamado de uma segregao planejada. O entendi-
mento correto desses processos torna-se uma ferramenta importante para a definio de diretrizes para a formulao de
polticas pblicas para o setor.

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


1 A evoluo da informalidade em Braslia f) dimenso metropolitana: metropolizao interes-
tadual, envolvendo o DF e dois Estados: MG
1.1 Antecedentes
e GO;
Planejada em 1957 e implantada em 1960, Braslia
g) monoplio estatal (Terracap) no parcelamento
no foi pensada como o resultado de um planejamento
do solo; e
regional, mas, ao contrrio, a sua causa. Braslia surge
h) segregao socioespacial planejada, desde a
como uma estratgia geopoltica territorial para promo-
sua inaugurao: cidades satlites como recept-
ver a ocupao do vazio territorial e econmico do Cen-
culos para a remoo de assentamentos pobres;
tro-Oeste brasileiro e a articulao dos diversos enclaves
presso da demanda nos segmentos de renda
econmicos e sociais, ainda incipientes, nas regies Norte
baixa e mdia, gerando acampamentos, inva-
e Centro-Oeste ocidental do pas.
ses e condomnios irregulares.
Esse papel de ponto de apoio ao desenvolvimento
O perodo que vai desde a fundao da cidade
regional, no entanto, no a nica peculiaridade da nova
at a consolidao do seu atual polinucleamento, com a
Capital Federal; outras, de naturezas as mais diversas, mos-
construo das cidades satlites, caracteriza-se pelo au-
tram o seu carter inovador na rede urbana brasileira:
toritarismo na gesto do territrio e pela remoo das
a) dimenso fundiria: propriedade pblica da terra;
populaes mais pobres de invases prximas ao Plano
b) dimenso institucional: DF acumula as funes Piloto para as cidades satlites. O governo centralizava
de Capital Federal, Estado e Municpio; o mercado imobilirio e, por intermdio das licitaes
c) dimenso da gesto: cidade planejada, com re da Novacap, disponibilizava a terra urbana de maneira a
244
cursos para custeio, em grande parte, transferi obter os preos mais altos possveis para uma cidade em
dos pela Unio, como um aluguel pago pela construo. No havia um planejamento prvio de ocu-
cesso do espao; pao do territrio do DF; as decises eram tomadas caso
d) dimenso da ocupao do solo: ocupao dis- a caso, pelo menos at o final dos anos 70, quando foi
persa, com baixas densidades e altos custos elaborado o primeiro PDOT.
de infraestrutura; No incio da construo de Braslia, os trabalhado-
e) dimenso populacional: fluxo imigratrio con- res se localizavam em acampamentos prximos aos can-
tnuo, particularmente de migrantes pobres; teiros de obras. As firmas construtoras eram responsveis

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
pela sua construo e manuteno; exemplos so a Vila b) dcada de 1970: com a criao do GT Erradica-
Planalto, construda para apoiar a construo da Praa o de Invases, foram definidas, em 1971, a
dos Trs Poderes, e a Vila Parano, destinada a apoiar implantao de Ceilndia, com 15 mil barracos
a construo da barragem do mesmo nome. A Novacap e 70 mil habitantes, e, em 1974, a expanso de
tambm construiu acampamentos para os seus funcion- diversas cidades satlites para acomodar essa
rios e para a instalao de servios, como Candangoln- populao;
dia e Velhacap.
c) a partir do Governo Geisel: houve o fecha-
Entretanto, desde o incio da construo de Bras- mento da oferta de moradias/lotes no DF, o
lia, a oferta de habitao foi inferior demanda para todas que levou abertura do mercado privado para
as classes de renda, principalmente para os mais pobres. o modelo tradicional de loteamentos irregulares
A excluso desse segmento do mercado imobilirio levou (e regulares, mas sem infraestrutura) no
ao aparecimento de invases, em reas urbanas e rurais. Estado de Gois, na regio do entorno do DF,
Assim, j durante a sua construo, surgiram os acam- com problemas de infraestrutura e transporte
pamentos espontneos, como Vila Amauri, Sacolndia, urbano; impasse entre governos do DF e GO
Lonalndia, Vila Sara Kubitscheck, Vila Esperana, Vila (o problema foi criado pelo DF, cabendo resol-
Tenrio, Vila do IAPI, que nada mais eram que grandes v-lo), um quadro institucional que persiste
invases. O governo procurou conter esse processo de at hoje;
proliferao de assentamentos por meio da construo
d) 1977: o primeiro Plano Estrutural de Organi-
das cidades satlites. At hoje, sem autonomia adminis-
zao Territorial (PEOT) do DF define o eixo
245
trativa, essas cidades satlites correspondem, na verdade,
sudoeste para a ocupao controlada do DF,
aos bairros das cidades tradicionais brasileiras.
entre Taguatinga e Gama; e
A Figura 1 mostra a evoluo desse padro de ocu-
e) dcada de 1980: o fracasso dessa poltica leva
pao do solo no DF, cujos determinantes podem ser as-
a dois resultados: a abertura indiscriminada de
sim sintetizados (FARRET, 1978):
novos assentamentos no DF, como, por exemplo,
a) 1960-1970: cidades satlites como receptculos Samambaia (baixa renda), guas Claras (mdia
para remoo de famlias de baixa renda: renda) e Sudoeste (alta renda), e a favelizao
Taguatinga, Guar, etc.; crescente do DF e o seu entorno.

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


No primeiro perodo, desde o incio da constru- esse perodo foi a de manuteno da funo poltico-ad-
o da capital at o final dos anos 60, deve ser destacada ministrativa de Braslia. Com esse objetivo, procurou-se
a consolidao da ocupao polinuclear, com a excluso coibir o crescimento da cidade, aumentando o controle
dos trabalhadores do permetro valorizado e planejado, sobre o territrio e dificultando a abertura de novos espa-
forando a segregao espacial e criando uma periferia os no interior do DF. A conjugao desses dois fatores
antes mesmo da consolidao do centro. Construiu-se, teve como consequncias a intensificao da segregao
assim, um modelo de ocupao do territrio calcado na espacial, a elevao do preo da terra e o deslocamento
desigual distribuio espacial de renda. da moradia dos pobres para mais longe, ultrapassando in-
A dcada de 70 marcada pela continuidade no clusive os limites do DF. Em seu entorno imediato, terras
processo de gesto do uso do solo e ocupao do terri- rurais foram parceladas para serem vendidas ou estoca-
trio, com atuao empresarial na questo da habitao e das, semelhana do que ocorreu em outras pocas nas
reduo da oferta de terra. A preocupao que permeou grandes cidades brasileiras.

246

Figura 1 Evoluo da ocupao urbana no Distrito Federal

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Apesar do controle exercido pelo governo, estudo sudoeste do Distrito Federal, entre Gama e Taguatinga,
realizado pela Secretaria de Servios Sociais, em 1975, re- considerando que a conurbao com os municpios vizi-
gistrou a existncia de 1.509 barracos no Distrito Federal nhos seria inevitvel.
(Quadro 1).
Nesse perodo, com a migrao intensa e conti-
nuada, os aluguis aumentaram muito, favelizando um
Invases adensadas Barracos
nmero cada vez maior de pessoas e expulsando a po-
Acampamento da CEB 152
Acampamento da COTELB 77
pulao para as periferias externas do DF. A invaso do
Areal 140 Parano, por exemplo, cujo crescimento foi baixo entre
CEUB 22 1972 e 1979, teve, desde ento, crescimento anual em tor-
Morro do Querosene 13
no de 11%, triplicando a sua populao entre 1980 e 1982,
Ncleo Bandeirante 123
Parano 598 passando de 5.100 pessoas para cerca de 15.000 pessoas.
Samambaia 41 Devido ao grande crescimento das invases, em 1982, o
Subtotal 1.166
governo cria o Grupo Executivo para Assentamento de
Invases dispersas Barracos
guas Claras 116
Favelas e Invases (GEPAFI).
Estrada de Ferro 38
As propostas elaboradas pelo grupo sugerem a ur-
Jquei Clube 37
Churrascaria do Jlio 44
banizao das invases onde fosse vivel e do interesse
Vila dos Carroceiros 99 da populao ou a transferncia para reas vizinhas,
Avenida das Naes 9 no mesmo contexto urbano em que estavam localizadas.
Subtotal 343
As propostas so tidas como inovadoras, pois evitavam
Total Distrito Federal 1.509 247
a erradicao das invases e a sua transferncia para
Quadro 1 Levantamento das invases no DF 1974/1975 locais distantes.
Fonte: GDF (1975)
De acordo com essa poltica, foram fixadas a Vila
Metropolitana, a Vila Varjo, a Candangolndia e outras
Em 1977, o PEOT prope diretrizes para a criao invases menores, como Parano, Vila DVO, Areal e a
de novos ncleos habitacionais. O Plano no estabeleceu Agrovila So Sebastio. Foram entregues 8.317 lotes s
lugares definitivos para a localizao de futuros ncleos famlias cadastradas, mediante acrscimos em quase to-
habitacionais, mas procurou adensar o eixo do quadrante das as cidades satlites.

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


Desencadeia-se, porm, o processo de valorizao/ cidades satlites e em ncleos que posteriormente se
especulao que tem como consequncia a renovao tornaram cidades satlites: Recanto das Emas (1993),
muito rpida dos ocupantes dos novos locais, em que po- Santa Maria (1992) e So Sebastio (1993). No total do
pulaes de renda mais elevada substituem os moradores Programa, de 1989 a 1994, o nmero de lotes doados
mais pobres, resultado da venda do direito ao lote, o atingiu 120 mil.
que vai engrossar novas invases e os loteamentos no en-
torno do DF. 1.2 A evoluo da informalidade na dcada de 90

Com a Constituio de 1988, o DF adquire auto- Se a criao de novos ncleos e a expanso dos
nomia poltica, com a primeira eleio para governador existentes tinham como objetivo reduzir o dficit habi-
realizada em 1990. Com isso, as aes da poltica habita- tacional das populaes mais carentes, provavelmente a
cional deixam de ser somente tcnicas e adquirem uma ferramenta de doao de terra pblica agiu em sentido
conotao poltica. Assim, o discurso se altera e procura- contrrio. Verifica-se que a distribuio desses 120 mil
se atender urgncia e ao direito da populao de baixa lotes no impediu o surgimento de novos pontos de inva-
renda de adquirir uma situao fundiria estvel. so, por se constiturem em incentivo imigrao ao DF.

Entretanto, mantm-se a viso empresarial do go- Em levantamento realizado em 1995, foram identificadas

verno, via Terracap, na licitao de lotes, o que ocasiona oito reas de invaso com mais de 50 barracos em cada

grande valorizao imobiliria em toda a rea regulariza- uma (Quadro 2).


da, incentivando o crescimento de um mercado informal Na dcada de 1990, o contnuo crescimento migra-
e irregular de terras para atender demanda reprimida trio em direo ao DF criou srios desequilbrios eco-
248
por habitao, assim como as invases. nmicos e sociais entre o DF e os municpios vizinhos,
Diante de presso popular, o governo cria o levando criao da Regio de Desenvolvimento Inte-
Programa de Assentamento das Populaes de Baixa grado do Entorno do DF (RIDE), como um mecanismo
Renda do DF. Em todo o DF, so recenseadas 40 mil capaz de, mediante uma ao integrada entre a Unio,
famlias de invasores, distribudas em cerca de 62 inva- o Distrito Federal, os Estados e os Municpios que in-
ses, e ainda 140 mil famlias de locatrios de fundos tegram a regio, implantar solues para os problemas
de lotes. So distribudos, ocupados ou vendidos entre existentes, particularmente os de habitao e de ocupao
1989 e 1990 cerca de 83 mil lotes em assentamentos nas do solo, o que, de fato, no se realizou.

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Invases Famlias Invases Famlias
Plano Piloto Taguatinga
Vila Xavier 61 Boca da Mata 2.056
Esparsas do Plano Piloto 12 Ora 48
Vila Sarney 180 Vila dos Carroceiros 185
QI 15 Lago Sul 153 Esparsas de Taguatinga 37
QI 16 Lago Sul 4 Vila So Jos 445
Embaixada do Sapo 13 Ceilndia
Cascaieira QI 17 23 Expanso do Setor O e esparsas 1.829
Mata Verde QI 19 5 Guar
Iate Clube 16 Esparsas 44
Boa Esperana 19 Ncleo Bandeirante
Campo da Esperana 19 Setor de Postos e Motis 30
Elefante Branco 56 Vila Boa Esperana (MSPW) 33
Corpo de Bombeiros 4 Vargem Bonita 136
Eron Hotel 56 Riacho Fundo 91
Sermec 41 Esparsas Ncleo Bandeirante 169
CEB (Vila Parafuso) 918 Planaltina
Colina 69 Vila Garrancho 75
CEUB 1.270 Bairro N.S de Ftima 22
Cruzeiro (dispersas) 20 Avenida Maranho 385
Jos Aparecido 209 Total 10.103
SOFS (Setor de Oficinas) 72
SAAN (Setor de Abastecimento e 241
Armazenamento)
249
SIG (Setor Indstrias Grficas) 145
SAI (trechos I, II, III, IV e Brasal) 486
SIC (Setor de Inflamveis) 118
Minas Dgua 241
Ponte do Bragueto 23
AOS 44

Quadro 2 Famlias Removidas do Distrito Federal 1989/90


Fonte: GDF (1989/90)

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


A existncia de 140 mil locatrios em fundos de lote processo de metropolizao levou criao de um forte
e de 40 mil famlias vivendo em invases deu continuidade mercado habitacional privado.
poltica habitacional do DF calcada na distribuio de
Mesmo assim, persistiram invases no DF, totali-
lotes semiurbanizados e criao de novas cidades satlites
zando, em 1995, 1.736 barracos e uma populao de cerca
(Recanto das Emas, Santa Maria e So Sebastio) e assen-
de 4.800 pessoas (Quadro 3 e Figura 2) e, em 2000, cerca
tamentos tolerados. Cerca de 120 mil lotes, todos para
de 17.500 barracos e uma populao em torno de 60 mil
populao de baixa renda, foram distribudos na dcada.
habitantes (Quadro 4 e Figura 3).
A omisso dessa poltica em relao oferta de ha-
bitao para os segmentos mdios da populao, nessa
altura com renda achatada pelas sucessivas polticas ma-
Regio administrativa Barracos
croeconmicas, causou, em grande parte, o surgimento
RA I - Braslia 969
de dezenas de condomnios clandestinos e/ou irregulares RA II - Gama 87
para a classe mdia, tanto no DF como no seu entorno, RA III - Taguatinga 1.467
seja por ocuparem terras pblicas, seja por violarem o RA IV - Brazlndia 3.787
RA V - Sobradinho 45
monoplio estatal do parcelamento do solo, seja por no
RA VI - Planaltina 134
cumprirem a legislao urbanstica e edilcia. Esse rpido
RA VII - Parano 23
RA VIII - Ncleo Bandeirante 0
RA IX - Ceilndia 140
RA X - Guar 4.411
Invaso N de barracos N de pessoas RA XI - Cruzeiro 0
250 Lixo 528 1.112 RA XII - Samambaia 59
Vila So Jos 400 1.500 RA XIII - Santa Maria 106
Encol 196 784 RA XIV - So Sebastio 729
Lucena Roriz 192 768 RA XV - Recanto das Emas 4.592
Telebraslia 120 480 RA XVI - Lago Sul 67
Areal 120 480 RA XVII - Riacho Fundo 266
Sobradinho 100 400 RA XVIII - Lago Norte 522
Guar 80 320 RA XIX - Candangolndia 101
Total 1.736 4.844 Total Distrito Federal 17.505

Quadro 3 Invases no Distrito Federal 1995 Quadro 4 Invases no DF 2000


Fonte: PDOT (1997) Fonte: GDF-PEMAS (2000)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Figura 2 Localizao das
invases no DF 1995

251

Figura 3 Localizao das


invases no DF 2000

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


2 A estrutura do mercado informal de solo tamentos, no consegue deter a formao de
no DF pequenos assentamentos, o que caracteriza a
ocupao informal no DF;
2.1 As reas escolhidas e suas principais caracte-
rsticas b) Braslia sempre teve uma poltica clientelista/
Com base nos critrios metodolgicos da pesquisa populista de doao de lotes semiurbanizados;

e nos dados estatsticos e histricos relativos aos assen- isso faz com que a abordagem do tema iniba as

tamentos subnormais do Distrito Federal, foi definida a informaes sobre as transaes (venda, com-

amostra, alvo do trabalho de levantamento de campo. pra e aluguel), pelo medo da perda do direito
regularizao gratuita;
Do universo dos maiores assentamentos subnor-
c) o assentamento irregular em Braslia um fato
mais do DF, foram consideradas as variveis de corte da
poltico, pulverizado e conflituoso, ao contrrio
metodologia adotada, quais sejam:
de outras cidades, onde est nas mos de uma
a) nmero de assentamentos da amostra (6); nica instituio (lder do trfico ou lder
b) tamanho e populao do assentamento (1 a 3 poltico, por exemplo); na Capital, as lideranas
mil domiclios); so mltiplas, atreladas a diversas correntes
poltico-partidrias, o que gera certa descon-
c) origem histrica do assentamento (invaso); e
fiana na populao em relao pesquisa, pois
d) vetor de estruturao intraurbana (consolidada). cada famlia est ligada a uma dessas correntes;
Com base nelas, foi delimitada a amostra de assen- e, finalmente,
252
tamentos, num processo que exigiu, contudo, flexibilida- d) existe o carter conflituoso que envolve as
de na interpretao das variveis, necessria para a supe- intervenes do setor pblico na questo da
rao das particularidades do DF, especficas para o caso remoo/regularizao dos assentamentos in
dos assentamentos subnormais, das quais se destacam: formais, no Distrito Federal.

a) h pelo menos uma dcada Braslia conta com Sobre este ltimo aspecto, e a ttulo de exemplifica-
um servio especializado em controlar a ocupa- o, cita-se o caso da Vila Estrutural, o maior dos assen-
o irregular do seu territrio, o SIV-Solo, o tamentos informais do DF. Na semana prevista para as
que, se inibe a implantao de grandes assen- entrevistas, houve uma ao surpresa na rea por parte do

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
SIV-Solo, com a derrubada de barracos e forte reao da Barracos Habitantes
comunidade (Siv-Solo inicia derrubadas para limpar sete CAESB Norte 4 18
Fundos do Hospital Maternidade 608 Sul 2 10
reas na Estrutural, Correio Braziliense, 31/10/2005).
Acampamento Saturnino de Brito 12 37
Com isso, por orientao do prprio guia, foi desacon- Setor de Embaixadas Norte 15 50
selhada, por razes de segurana pessoal, a entrada de Fundos do Camping Show 6 20

entrevistadores na Vila. Setor Noroeste 15 60


Minas Tnis Clube 39 137
O Distrito Federal, apesar de registrar, em 2004, 122 Telebraslia 600 2.100

assentamentos subnormais, com 41.900 domiclios e uma RA II Gama 60 194


Rua Primavera DVO 7 35
populao de 168.850 habitantes, apresenta o seu processo
Travessa do Ip 5 22
informal de expanso urbana extremamente concentrado Rua Jasmim 4 19
em alguns poucos assentamentos (Quadro 5). Dessa for- Rua das Dlias 4 8

ma, os domiclios (26.154) que compem os cinco maiores Recanto dos Buritis rea Rural 30 70
Ponte Alta
assentamentos informais do DF representam 87,5% desse Fundos vila Roriz Setor Oeste 10 40
total e abrigam 88,9% dessa populao (Quadro 6). RA III Taguatinga 188 731
QS 01/03 14 50
QSE 22 Viaduto do Metr 5 20
Barracos Habitantes QSE 19 Prximo Crrego do Cortado 7 28
RA I Braslia 1.067 4.242 QNC Prximo ao HRT 4 16
Parque Burle Marx 39 220 rea Especial 09 2 9
Ponte do Bragueto 2 11 ARIE JK 1 7
Rua 05 85 245 QI 25 15 50
253
913 Sul 4 14 Fundos Cemitrio de Taguatinga 6 26
Setor de Embaixadas Sul 4 18 Fundos da QNJ 47/49 20 80
Fundos EMBRAPA 8 28 QNG 46 3 26
SAAN 80 336 Fundos da Chcara 310 Vila So Jos 30 120
Aterro Sanitrio Granja do Torto 6 22 Terminal Rodovirio de Taguatinga Norte 50 180
Fundos do Iate Clube 8 26 Fundos do Estdio Serejinho 8 27
OMS 4 13 Ponta de Ligao Taguatinga/ 3 12
Setor de Clubes Sul 129 860 Samambaia
Colina UNB 5 17 Entre a cidade de guas Claras e QS 05 20 80

Quadro 5 Invases do Distrito Federal por regio administrativa 2004

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


Barracos Habitantes Barracos Habitantes
RA IV Brazlndia 3.824 13.372 RA IX Ceilndia 170 704
Expanso Vila So Jos QD. 55 3.025 10.588 QNP 06 11 16
Invaso da Floresta Nacional 8 28 QNO 02/04 ao lado da CAESB 3 11
Setor de Chcaras 191 669 QNP 36 P Sul 82 280
Setor de Chcaras Floresta Nacional 380 1.317 QNM 12 Ceilndia Norte 4 17
Cascalheira 130 455 BR 070 Setor de Indstria 70 380
Setor de Chcaras Margem esq. 32 112 RA X Guar 7.482 32.108
DF 430
Fundos da QE 44/46 33 90
Setor de Chcaras Cemitrio rea 46 161
Fundos da QE 38/42 24 78
posterior
Fundos da QE 40 14 42
Setor de Chcaras Capo da Ona 12 42
rea Especial 02 4 15
RA V Sobradinho 14.530 57.672
Fundos da QE 18 5 17
DNOCS BR-020, altura do Km 06 249 600
Lcio Costa Fundos 20 55
Vila Rabelo I e II 483 1.880
SIN prximo Onogs 32 90
AR 15 Conjunto 05 Sobradinho II 19 67
Av. Central c. 11 Sobradinho 29 125 SOF Sul, fundos e lateral 20 60

Itapu 13.750 55.000 Vila Feliz/Vila Unio* 190 760

RA VI Planaltina 12.995 54.553 ParkShopping/Pelezo 90 360

Margens do Crrego Atoleiro 16 20 Estrutural 7.050 30.541

Parque Sucupira 18 37 RA XI Cruzeiro/Sudoeste 9 32

Setor Habitacional Mestre DArmas 4.285 18.000 Igreja Rainha da Paz 6 22

Setor Habitacional Arapoanga 8.542 36.000 Terreno ao lado da CAESB 3 10

AE Av. Independncia 134 496 RA XII Samambaia 112 405

RA VII Parano 21 70 QS 210 Prximo Estao Metr 10 40


254 Quadra 09 conj. I lote 04 8 40 QR 125/127 15 55

Rajadinha II DF130 13 30 QS 203 49 150


RA VIII Ncleo Bandeirante 30 70 QS 205 8 30
SMPW QD. 04 3 8 Fundos do 11 BMP QR 203 30 130
SMPW QD. 05 6 7 RA XIII Santa Maria 37 147
SMPW QD. 13 fundos do Conj. 05 10 28 QR 307 Conj. A 1 4
SMPW QD. 13 fundos do Conj. 04/05 4 15 QR 307 Conj. D 1 3
SMPW QD. 26 fundos do Conj. 09 7 12 QR 307 Conj. E 35 140

Quadro 5 (cont.)

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Barracos Habitantes Barracos Habitantes
RA XIV So Sebastio 435 1203 Fundos da casa 23 no CAUB I 1 5
Bairro Morro Azul 3 5 Fundos das casas do CAUB II 52 163
Bairro Bela Vista 227 808 RA XVIII Lago Norte 527 1.844
Bairro Nacional 18 63 Ponte do Bragueto 2 8
Bairro Vila do Boa 16 36 Bananal 3 9
rea de Risco QDs. 1/3/5/7/9 8 18 Varjo 500 1.750
Res. Oeste QDs. 305/306/307 161 265 DF 015 22 77
rea Rural BR 251 Aguilhada 2 8 RA XIX Candangolndia 198 759
RA XV Recanto das Emas 44 157 ARIE do Riacho Fundo 30 105
Quadra 406 Conj. F 4 16 Curva da Morte Margem da DF 075 17 90
Quadra 407 Conj. 16 5 15 Chcaras Fundos da QR 07 30 144
Quadra 805 Av. Buritis 3 11 Chcaras Fundos da QR 04 39 130
Quadra 603 32 115 Chcaras Fundos da QRO 15 60
RA XVI Lago Sul 67 235 Chcaras Fundos da QRO A 16 50
QL 28 47 165 EC - 21 15 60
Aeroporto 20 70 EC - 24 26 70
RA XVII Riacho Fundo I e II 106 354 Margem da DF 003 10 50
CAUB II reas residenciais 52 182 Total Distrito Federal 41.902 168.852
CAUB I reas chcara 23 1 4

Quadro 5 (cont.)

Entrevistas
Assentamento Barracos Habitantes
previstas
255
Telebraslia 600 2.100 24
Expanso Vila
3.025 10.580 121
So Jos
Crrego do
230 570 9
Arrozal
DNOCS/
249 600 10
BR-020
Itapu II* 1.250 3.680 50
Estrutural 7.050 30.540 282
* Parte integrante do assentamento Itapu, que conta com uma
Total 24.904 99.390 496 populao de 55 mil habitantes e 13,7 mil barracos.

Quadro 6 rea de estudo

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


Na sequncia, o Quadro 7 apresenta as seis reas tos e a seguir, apresenta-se um breve histrico dos trs
selecionadas e as variveis analisadas. O mapa represen- maiores assentamentos a serem estudados.
tado na Figura 4, mostra a localizao dos assentamen-

Assentamento Domiclios Origem Vetor


Parcelamento
Itapu 13.750 Consolidada
Invaso
1 - Setor
3.000 Invaso Consolidada
Itapu II
2 - Vila
7.050 Invaso Consolidada
Estrutural
3 - Expanso
3.025 Invaso Consolidada
Vila So Jos
4 - Vila
600 Invaso Consolidada
Telebraslia
5 - Vila do
249 Invaso Consolidada
DNOCS
6 - Crrego do
200 Invaso Consolidada
Arrozal Quadro 7 reas selecionadas

256

Figura 4 reas selecionadas

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Quanto ao perfil socioeconmico e espacial, a situ-
ao dos assentamentos pr-selecionados a seguinte.

2.1.1 Vila Estrutural

A Vila Estrutural localiza-se a cerca de 7 km do


Plano Piloto de Braslia. Em 2002, a Lei Complementar
n 530, de 20/01/2002, instituiu a rea como Zona Ha-
bitacional de Interesse Social e Pblico (ZHISP) e, em
2004, a Lei n 3.315 criou a Sub-Administrao Regional
da Vila Estrutural (Figura 5).
Figura 5 Vista area da Vila Estrutural. Fonte: Google
maps. Disponvel em: http://maps.google.com.br
A Estrutural surgiu na dcada de 70, em terras de
propriedade da Companhia Imobiliria do Distrito Fede-
ral (Terracap), empresa pblica do Governo do Distrito
Federal, prximo Invaso do Lixo (Figura 6), formada
por pessoas que se instalaram na rea para trabalhar na
cata do lixo e do entulho, no chamado Aterro do Jquei
Clube. Em 1991, havia 60 famlias morando na rea; j
em 1999, levantamento do IDHAB registrou a presen-
a de 4.140 famlias, num impressionante crescimento de
6.900%, em oito anos. Ocupa atualmente uma rea de 257
aproximadamente 145 hectares e conta com 7.050 barra-
cos. O local habitado por famlias de baixa renda, das
Figura 6 Lixo da Vila Estrutural. Fonte: http://commons.
quais 55% recebem entre 1 e 3 salrios mnimos (SM) de wikimedia.org/wiki/File:CriancaLixao20080220MarcelloCasa
lJrAgenciaBrasil.jpg
rendimentos mensais. A rea considerada imprpria e
insalubre para moradia, pela proximidade com o depsito
de lixo e com o Poliduto da Petrobrs. Alm disso, causa A rea tem sido objeto, desde o seu surgimento, de
problemas ambientais por sua vizinhana com o Parque inmeros conflitos envolvendo os moradores em movi-
Nacional de Braslia. mentos socialmente organizados, policiais e autoridades

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


pblicas do Governo do Distrito Federal, como o SIV- regular, como mostra a Figura 7, mas no h preocupao
Solo. Como resultado, a Secretaria de Desenvolvimento com espaos pblicos, e muitas ruas so muito estreitas
Urbano e Habitao elaborou, em julho de 2003, um Pla- para a circulao de veculos.
no de Ocupao da rea para desenvolver posteriormente
Itapu est localizado em terras em comum, parte de
um projeto de urbanizao.
particulares, parte da Terracap e da Unio, dentro da rea
2.1.2 Itapu de Proteo Ambiental (APA) do Rio So Bartolomeu.
O assentamento informal Itapu decorre da inva- 2.1.3 Expanso da Vila So Jos
so de um loteamento de baixa renda que, em 1998, j
A Expanso da Vila So Jos est localizada em terras
contava com 730 pessoas vivendo em 131 moradias pre-
em comum, no interior da APA do Rio Descoberto. Com as
crias. Hoje, com cerca de 35 mil habitantes, pela Lei n
suas 3 mil moradias e aproximadamente 11 mil habitantes,
288, de 15/01/2004, o assentamento est sob a jurisdio
viola o zoneamento em vigor naquela APA e coloca em risco
de uma subadministrao regional.
o lago do rio Descoberto, responsvel pelo abastecimento de
gua de mais de 65% da populao do DF. extremamente
carente de infraestrutura bsica e de servios pblicos (Figu-
ra 8). Em 2001, a Lei Complementar n 2.831, de 5/12/2001,
declarou a Expanso da Vila So Jos como Zona Habita-
cional de Interesse Social e Pblico.

258

Figura 7 Vista area do assentamento Itapu. Fonte:


Google maps. Disponvel em: http://maps.google.com.br

Abriga uma populao de baixa renda, da qual


30% so desempregados. As condies de habitao so
muito precrias, com lotes de dimenses mnimas, falta
de infraestrutura bsica e de servios pblicos, caracte-
Figura 8 Vista da Expanso da Vila So Jos.
rizando um assentamento subnormal. A malha urbana

Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
2.2 As principais caractersticas do mercado A concentrao de renda familiar na faixa de 1 a
informal do solo no DF 2 SM varia de 53% a 70%, caracterizando um quadro de
A partir de uma amostra de 222 domiclios, ob- pobreza moderado (Tabela 1).
serva-se, em Braslia, que as famlias vivendo em assen- Outra caracterstica dessa populao a sua com-
tamentos informais e que realizaram transaes imobili- posio etria, muito jovem, com mais de 40% contando
rias de compra, venda ou aluguel apresentam um perfil com menos de 30 anos. Isso mostra o perfil do migrante
socioeconmico baixo, mas, talvez, sem a dramaticidade que at hoje continua a chegar ao DF, na busca de opor-
observada em outras cidades brasileiras. tunidades de trabalho, que, na verdade, inexistem. Chama
a ateno, tambm, o elevado nmero de mulheres envol-
Tabela 1 Renda mdia familiar da demanda e da oferta
vidas nas transaes imobilirias, sejam elas de compra,
Renda familiar % venda ou aluguel: 42%.
at 1 SM 17,2%
Importante, tambm, o elevado percentual da
1 - 2 SM 36,8%
2 - 5 SM 36,8% populao com emprego: 92% dos que alugaram im-
Aluguel
5 - 10 SM 8,0% veis, 76% dos que venderam e 89% dos que compraram,
10 - 20 SM 1,2%
mostrando que a transao pode no ter sido realizada
Mais de 20 SM 0,0%
100,0% por motivaes ligadas ao mercado de trabalho, e sim por
at 1 SM 37,5% outras razes, como segurana, especulao financeira,
1 - 2 SM 33,3%
etc. Dois destaques: elevado nmero de trabalhadores
2 - 5 SM 20,8%
Venda 5 - 10 SM 6,9%
por conta prpria (mdia de 32% nos trs segmentos das 259
10 - 20 SM 0,0% transaes imobilirias), um eufemismo para designar um
Mais de 20 SM 1,5% elevado nmero de ambulantes e autnomos; e elevado
100,0%
nmero de trabalhadores domsticos, compatvel com o
at 1 SM 22,2%
1 - 2 SM 31,7% grande nmero de mulheres envolvidas nas transaes.
2 - 5 SM 42,9%
Compra 5 - 10 SM 3,2% 2.3 Caractersticas do imvel
10 - 20 SM 0,0%
Mais de 20 SM 0,0% As transaes de aluguel envolveram uma maio-
100,0% ria de 56% de imveis de 1 quarto, comparada com 30%

Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal


e 36% nas operaes venda e compra respectivamente. Como era de se esperar para Braslia, a maioria dos
Nessas predominam moradias com 2 quartos, mostrando imveis transacionados refere-se a casas unifamiliares:
que o aluguel pode representar uma soluo emergencial 100% na compra, 98% na venda e 88% no aluguel.
para o problema da moradia. A Tabela 2 mostra os materiais empregados na
construo das moradias transacionadas.

Tabela 2 Materiais de construo das moradias

Piso % Parede % Teto %


Terra 1,1% Estuque 0,0% Amianto 69,0%
Tbua 0,0% Alvenaria 90,8% Zinco 2,3%
Cimentado 43,7% Madeira 9,2% Telha de barro 6,9%
Aluguel Cermica 55,2% Zinco 0,0% Laje 13,8%
Taco 0,0% Papelo 0,0% Laje com telhado 8,0%
Carpete 0,0% Plstico 0,0% Palha 0,0%
Taipa 0,0% Alumnio 0,0%
100,0% 100,0% 100,0%
Piso % Parede % Teto %
Terra 4,2% Estuque 0,0% Amianto 73,6%
Tbua 0,0% Alvenaria 69,4% Zinco 4,2%
Cimentado 73,6% Madeira 30,6% Telha de barro 4,2%
Venda Cermica 20,8% Zinco 0,0% Laje 6,9%
Taco 0,0% Papelo 0,0% Laje com telhado 11,1%
Carpete 1,4% Plstico 0,0% Palha 0,0%
260 Taipa 0,0% Alumnio 0,0%
100,0% 100,0% 100,0%
Piso % Parede % Teto %
Terra 9,5% Estuque 0,0% Amianto 95,2%
Tbua 0,0% Alvenaria 61,9% Zinco 0,0%
Cimentado 69,8% Madeira 38,1% Telha de barro 3,2%
Compra Cermica 20,6% Zinco 0,0% Laje 1,6%
Taco 0,0% Papelo 0,0% Laje com telhado 0,0%
Carpete 0,0% Plstico 0,0% Palha