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Eficcia real do contrato-promessa

O contrato-promessa, criando para o promitente uma obrigao de


contratar, cujo objecto uma prestao de facto, goza apenas, em princpio,
de eficcia meramente obrigacional, restrita por conseguinte s partes
contraentes, ao invs do contrato prometido, quando se trate de contrato de
alienao ou onerao de coisa determinada, que goza de eficcia real.

Na fixao das consequncias do no cumprimento, h tambm que corrigir


o princpio da equiparao luz das prescries especiais constantes nos
arts 442 e 830/1/2 CC, para a falta de cumprimento do contrato-promessa.
Admite-se, que a promessa de transmisso ou constituio de direitos reais
sobre bens imveis, ou sobre mveis sujeitos a registo, produza efeitos em
relao a terceiros, desde que se verifique: Constar a promessa de escritura
pblica, salvo se para o contrato prometido a lei no exigir escritura, porque
nesse caso a lei se contenta com documento particular; Pretenderem as
partes atribuir-lhe eficcia real; Serem inscritos no registo os direitos
emergentes da promessa (art. 413 CC).

Quando assim for, a promessa, enquanto no for revogada, declarada nula


ou anulada, ou no caducar, prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou
reais) que posteriormente se constituam em relao coisa, tudo se
passando, sob esse aspecto, em relao a terceiros, como se a alienao ou
onerao prometida, uma vez realizada, se houvesse efectuado na data em
que a promessa foi registada. A falta de registos exigidos, o contrato-
promessa, ainda que vlido, ter eficcia meramente obrigacional. E
especialmente nestes casos, em que o contrato, podendo ter eficcia real,
carece dos requisitos para tal efeito exigidos, que mais se acentua a sua
eficcia relativa. Os direitos nascidos do contrato no valem contra terceiro,
no podem ser opostos a terceiros, nem destes pode ser exigido qualquer
indemnizao pelo facto da sua violao.

requisitos de validade

O objecto do contrato-promessa tem se ser um contrato com eficcia real


transmissiva ou constitutiva. Isto , no pode atribuir-se eficcia real, por
ex., a um contrato-promessa de comodato, ou de prestao de servios, de
trabalho ou de arrendamento. S ser possvel atribuir eficcia real a um
contrato-promessa quando o seu objecto seja um contrato com eficcia real.
E no qualquer eficcia real: tem de ser transmissiva ou constitutiva. O
objecto do contrato prometido sejam imveis ou mveis sujeitos registveis.

A forma: O contrato-promessa para ter eficcia real tem de ser celebrado


por escritura pblica quando o contrato prometido tenha, ele prprio, como
regime formal, o documento autntico. Bastar-se- com o documento
particular com as assinaturas reconhecidas por semelhana, quando o
contrato prometido no carea de documento autntico. Haver no contrato-
promessa conveno expressa de atribuio de eficcia real.