1.

CONCEPTO Y FUNCIONES DE MARKETING TURSTICO

Definicin general de marketing: es una actividad destinada a satisfacer las necesidades
de los clientes a travs de los procesos de intercambio y clasificacin de los recursos de
produccin, la distribucin de bienes y para alcanzar los objetivos de la empresa.

El propsito del marketing del turismo es disear, construir y poner en el mercado un mix
de oferta representado por bienes y servicios necesarios, adems pensar si el tipo de
producto ofertado puede ser popular en un determinado sector. Tambin es necesario
identificar la mejor combinacin de elementos para obtener el producto turstico ms
actualizado y remunerado para ser colocados en el mercado, y nunca se puede parar
porque la demanda turstica est siempre buscando algo nuevo.

A. Para qu sirve el marketing turstico?

1)Para definir el mercado al que se dirige la empresa. Por ejemplo, un hotel de 3

estrellas, se dirigir a un tipo de servicios que tendr un precio determinado, que va a
cambiar de un hotel de 5 estrellas.
2)Para definir el producto o servicio ms apropiado que el mercado quiere abordar.
3)Para determinar el precio relativo
4)Para verificar la posibilidad de que el xito que desea lograr.

Una vez que una empresa ha conseguido todas estas cosas, debe:

5)Planificar los tiempos de realizacin

6)Planificar las inversiones
7)Planificar rendimientos econmicos brutos de rendimiento del capital invertido
8)Organizar las iniciativas de gestin operativa.

Ejemplo: Si el objetivo es la construccin de un hotel en las montaas el mercado est

constituido por los apasionados de la montaa y sus deportes de invierno y verano. En este
punto, tenemos que reflexionar sobre la localizacin de sus iniciativas de mercado creciente
y, en el caso de la montaa el elemento fundamental es la accesibilidad que en este caso
se refiere a la altitud.
A continuacin, siguiendo los pasos anteriores, la empresa de montaa, deber:

1)Seleccionar el mercado dependiendo de la altura (por ejemplo: 2000m elige los amantes
del esqu y jvenes), y tambin las soluciones arquitectnicas internos se ven afectados
por las opciones del mercado.

2)El arquitecto tambin deber saber para el tipo de mercados que se dirige para adecuar el
tipo de construccin.

3)Hay que adecuar el precio al tratamiento dado, por ejemplo, si quiero abrir un B&B en la
montaa se puede instaurar la media pensin o pensin completa si no hay restaurantes
cercanos, pero si hay restaurantes, especialmente durante la media y baja temporada, va
 a hacer negocio si slo se ofrece desayuno. Para determinar cules son los precios deben
orientarlos a la competencia y basarlos en los lderes del sector para ver que servicios
ofrecen.

4)En este punto se tiene que comprobar la posibilidad de xito. En cuanto al B&B en la
montaas, si el lugar elegido no puede ni siquiera hacer el 40% de ocupacin significa que
hay demasiada competencia, una difcil comunicacin o un cambio en los gustos y que esa
localizacin ya no est de moda

B. Diferencia de visitante, turista, excursionista

El visitante es una persona que se mueve de un lugar a otro.
El excursionista se mueve de un punto a otro y visita un lugar, pero no pernoctan.
El turista nace visitante, se convierte en excursionista, y pernocta al menos una
noche. Si no pernocta al menos una noche no es turista.

C. La demanda turstica
Es la solicitud, en cualquier momento y lugar, de los bienes y servicios que los turistas
quieren comprar de acuerdo con el precio actual en el mercado.

La demanda es interna cuando por ejemplo los italianos viajan a en su propio pas. Y es
externa cuando por ejemplo los italianos viajan al extranjero o los de otro pas van a Italia.
Tambin puede haber una distincin cualitativa de la demanda que a su vez puede referirse
al turismo de lite, al medio-bajo, y el turismo de masa o el social.
Adems, la demanda puede ser estacional, cuando depende de la temporada en la que se
realiza o elstica, caracterizada por: un aumento en el precio, por un cambio en los
ingresos, de elementos polticos, elementos psicolgicos, la moda, la publicidad y los
factores climticos.

Los bienes y servicios objeto de la demanda turstica:

1) El transporte, entendido como el transporte colectivo (avin, tren, etc ...), as como
la infraestructura para el uso del transporte personal (carreteras, autopistas,
aeropuertos, puertos, etc )
2) El alojamiento (Hoteles, complejos tursticos, B&B)
3) La organizacin de los servicios de acceso ( playas, museos y parques
arqueolgicos, eventos)
4) Los bienes de consumo y servicios generales, incluyendo todo lo que un turista
pueda desear para consumir en un lugar o para llevarse a su casa.

La demanda turstica es una demanda conjunta de bienes que implica una relacin de
complementariedad entre ellos.
El transporte y los servicios de alojamiento estn estrechamente vinculados, porque si
uno se desplaza entonces debe parar en algn lugar para dormir y comer, y despus
pensar qu hacer a continuacin, si entrar en los servicios de ocio (ir a la playa, visitar un
museo, etc. ...), o en los servicios genricos cubren todo lo que los turistas pueden
disfrutar en un solo lugar (alimentos, vivienda, transporte ).
Sin embargo, incluso antes de irse, un turista piensa en lo que va a hacer cuando llegue
a su destino, y ya tiene una idea precisa de lo que espera y de lo que quiere encontrar y
ver. Por lo que el experto en marketing debe ser capaz de satisfacer sus 3 necesidades
primarias: beber, comer y dormir. Todo lo que la persona haba idealizado antes de salir
se deben cumplir a su llegada, a continuacin, por lo que para desarrollar el marketing se
necesita saber todos los requisitos y necesidades de los turistas, as como saber cmo
proponer el producto que trata y sobre todo hay que ser capaz de identificar el objetivo
que tiene que alcanzar.
Tambin existen factores econmicos que influyen en la demanda, como:
El precio del servicio turstico; la demanda aumenta si el precio disminuye y
disminuye si el precio aumenta.
El ingreso de los consumidores; cuando es creciente la demanda aumenta y
viceversa.
El precio de otros bienes; la demanda disminuye en relacin con el crecimiento en
los precios de los bienes primarios (alimentos, vivienda, ropa) tanto de bienes
secundarios (electrodomsticos, automviles)
Las preferencias del consumidor; Es la principal fuente de influencia en la demanda.
El ocio y la organizacin del tiempo libre
El efecto de imitacin

A partir de esto se presenta la motivacin y el comportamiento de compra del consumo

turstico, apoyado por factores individuales personales (edad, sexo, estilo de vida) y la
condicin social (individual, familiar, clase social.
2. MERCADO TIPOLOGICO DEL TURISMO
El mercado tipolgico es un conjunto de compradores de un bien o un servicio. Es tambin
el lugar de encuentro entre la demanda y la oferta turstica. En el campo turstico los
mercados son mltiples: se dividen de acuerdo a la actividad turstica, y en base a la
implicacin de que un determinado mercado puede suscitar al turista.

a. Tipos de mercados tursticos y sus caractersticas:

Mercado Marino se divide principalmente en:

- continental: Versilia, Costa Adriatica, Puglia, Toscana
- insular: Tremiti, Elba, Sicilia, Cerdea, Maldivas, el Caribe
- Comprensoriale: Incluye porciones de territorio. Ej: costa de Corneo
- Histrico: Un ejemplo son le masserie y Trulli en Puglia.

Mercado de montaa se divide principalmente en:

- histrico: un ejemplo es el Valle de Aosta y Trentino rica en castillos y Masi
- Actual: un ejemplo es Cervinia o Sestriere
- Comprensoriale: como Val Gardena, el esqu de Monte Rosa y Grange Sises.
Lugares donde el estado ha hecho grandes instalaciones tursticas.

Mercado de lagos y rios, incluye

- lagos (Desenzano y Stresa ...)
- ros (El ro Po o del Sena)
- canales (como en Holanda)

Mercado de cruceros: su objetivo es revitalizar las vacaciones en el mar. Un

ejemplo son los cruceros en el Mediterrneo y las islas del Caribe.

Mercado religioso:
- Localidades Marian (Ftima, Lourdes)
- Ciudades principales religiosas (Roma, Jerusaln, La Meca)
- Lugares significativos relacionados con los santos (Ass, San Giovanni Rotondo).

Mercado de congresos: se ocupan de prestar servicios necesarios para dar

cabida a una gran cantidad de personas, que en un determinado perodo de
tiempo (3 o 4 das como mximo) se encuentran en un lugar especfico con el fin
de asistir a reuniones

Mercado cultural y de Arte: se refiere a la visita de castillos, monasterios,

ciudades histricas, museos, iglesias, galeras de arte, etc

Mercado de negocios: relacionado con las actividades de trabajo. Al turista en

esta rea le interesa la calidad de los servicios y su eficiencia.
 Mercado de juegos:
- parques temticos: parques zoolgicos o botnicos. Ej:parque marino de Gnova
- Parques acuticos: Aquafan, Aqualand.
- parques de atracciones: Disneyland
- Eventos deportivos: partidos internacionales de ftbol, los JJ.OO etc ...

Mercado de bienestar: No hay caractersticas de localizacin determinadas para

este tipo de mercados, ya que cada localizacin puede estar equipada con
instalaciones para el bienestar fsico (piscina ionizada, sauna, bao turco, etc ...).

Mercado del vino: El vino se desarrolla principalmente en Italia y Francia. Esta

forma de turismo viene comprendida en trminos enogastronomicos.

Mercado de aventura o sin lmites: se dedica a lugares donde se pueden vivir

aventuras como en parques nacionales o donde se puede hacer excursiones
arriesgadas como en Machu Pichu.

Todos estos mercados estn en conformidad con la naturaleza territorial en la que opera.
Y cada uno de ellos puede a su vez diferenciarse an ms.

b. El alojamiento (Lattivit ricettiva)

Este trmino se utiliza para indicar cualquier actividad cuyo objeto es la hospitalidad ya sea
de naturaleza turistica y/o hotelera y/o residencial, representada por un nico edificio y/o
parte de stos, as como zonas especialmente preparadas para acoger personas.
El alojamiento es la parte principal de la oferta turstica en general. No es posible realizar
una actividad turstica concreta y de gran tamao sin la presencia de una adecuada
estructura de alojamiento y actividades de apoyo.

c. Actividades de restauracin (Lattivit ristorativa)

Esta actividad incluye todo lo relativo a la satisfaccin de una necesidad bsica, la
alimentacin. Hoy la actividad de restauracin est totalmente fragmentada y da vida a
varias formas y tipologas, sobre todo por el tipo de servicio prestado y el tipo de cocina
adoptada. Vemos una diferenciacin bsica en la divisin entre la comida lenta y comida
rpida. La comida lenta es una restauracin de la tradicional o clsica: servicio de mesa,
mens compuestos con una variedad de platos, etc ... la comida rpida es ms moderna: se
tiene autoservicio y un men ms limitado.

d. Las actividades de recreacin y bienestar

Una oferta convincente debe ofrecer una amplia gama de actividades recreativas/
deportivas, y no slo para los adultos, sino tambin para los nios.

e. El negocio de los cruceros y transporte

La actividad crucerstica a sabido evolucionar y llevar a niveles considerables a este tipo
turismo. Hay dos reas particularmente favorecidas: el Mediterrneo y el Caribe.
3. EL ALOJAMIENTO TURSTICO
El alojamiento turstico permite transformar a los excursionistas en turistas ya que sin el
alojamiento turstico las actividades relacionadas con el sector turstico estn limitadas a
una experiencia de ocio, el vino, la cultura, el bienestar, etc Por consiguiente, el
alojamiento turstico es el medio por el cual los turistas pueden perseguir y satisfacer sus
necesidades: las vacaciones.

El marketing basa sus estrategias en la explotacin de esa parte de la oferta turstica que,
en un primer momento, es considerada por los turistas como una parte accesoria o
secundaria de las vacaciones. En el sentido de que unas vacaciones en las Maldivas o
Mxico ya se ejerce una fuerte atraccin sobre el turista que quiere ir all. Slo la idea de las
Maldivas evoca la experiencia de un ocano, una playa blanca y el buceo. Y ms tarde
vienen a la mente los requisitos esenciales relativos a una estancia de una semana en un
pequeo atoln en el vasto Ocano ndico. Y aqu la receptividad se convierte en elemento
de discriminacin para la opcin ms apropiada para el turista. Las playas y los arrecifes
tienen diferencias mnimas, la verdadera diferencia est representada por las caractersticas
del hotel, desde el que se ofrecen los servicios y la calidad de la misma.

Inmuebles tursticos:
La principal distincin adoptada en la clasificacin de los inmuebles tursticos se refiere a la
naturaleza de las actividades que puede tener lugar en el interior del mismo, de acuerdo con
los reglamentos. Las principales categoras son: Los hoteles, los inmuebles residenciales,
los inmuebles histricos, los inmuebles rurales.

b. Los inmuebles hoteleros

Son aquellos en los que se implementa la funcin original de la hospitalidad. Lo utilizan
tanto viajeros como turistas, los cuales son un 65% de la ocupacin, y el otro 35% de
ocupacin son los viajeros, que son turistas que viajan por trabajo y no por ocio o que
paran a descansar durante un viaje largo.
Cada hotel tiene caractersticas diferentes: hay hoteles de ciudad y de vacaciones. Los de
ciudad nacen para el turismo de negocios y los de vacaciones son para todos los otros
tipos de turismo. Tambin hay una subdivisin en cuando a la restauracin; existen los
B&B, media pensin (half board), pensin completa (full board).

Dependiendo del tipo de construccin podemos diferenciar entre:

- Estructuras horizontales. Por lo general son los hoteles de vacaciones con un
mximo de dos plantas y que no es mayor que 7,50 metros promedio. Se dividen en:

Alberghi a Padiglioni. Constituyen una unidad de alojamiento con ms de 200

unidades. Son varios bloques que se utilizan para diferentes servicios, por
ejemplo, algunos se utilizan para las habitaciones y otro para la recepcin y
el vestbulo. Adems los espacios de los pasillos son muy amplios.
 Alberghi diffusi . Las instalaciones tursticas se encuentran en un rea muy
grande, un ejemplo es la Costa dei Gabbiani, en la isla de Elba. El alojamiento
consta de varios hoteles, varias residencias y pequeas villas individuales.
Tambin hay espacios dedicados a actividades comerciales y a actividades
deportivas.

La diferencia entre estos dos tipos es la propiedad es que en los alberghi a Padiglini
hay un propietario, pero en los diffusi hay diferentes propietarios, gerentes y
diferentes estilos de gestin.
Los parques vacacionales son parte de los hoteles horizontales, por lo general se
trata de una estructura cerrada con una pensin completa.

- Estructuras verticales. Son edificios de varias plantas, y se encuentran sobre todo

en las ciudades. En la ciudad no hay un lmite de dos plantas sobre rasante pero si
hay una medida obligatoria para las instalaciones tursticas, estn limitadas a 7
metros, por lo que los dos planos se pueden incluir en esta altura. Las estructuras
verticales no son normalmente hoteles de vacaciones, son hoteles de negocios
predispuestos para dar la bienvenida y recibir a los clientes que necesitan
permanecer por unas cuantas noches en la ciudad para seguir su trabajo.

En el sector hotelero, la clasificacin ms general adoptada proviene del tipo de oferta de

restauracin y del nmero de unidades de alojamiento o habitaciones disponibles una vez
definido si el hotel pertenece al sector de negocios o vacaciones. En los hoteles de
estructura vertical de las ciudades por lo general se aplica la tarifa B&B, porque es difcil
para un turista elegir un hotel de ciudad con un restaurante, por lo general prefiere comer
fuera, sobre todo en un pas como Italia. Recientemente, hay hoteles de 4-5 estrellas que
tienen su propio restaurante para aprovechar la clientela de negocios que no tiene inters
en buscar un restaurante fuera del hotel. Un restaurante tambin trae una gran cantidad
de ingresos, un ejemplo es la cadena hotelera NH que han hecho del restaurante un punto
esencial. Las instalaciones del hotel hasta los 50-60 aos no superaron las 60
habitaciones y el cliente inicialmente prefera el rgimen de pensin completa. En un
momento dado, los sindicatos establecieron que los trabajadores del hotel no podan
trabajar ms de 6 horas, y en estructuras tales como el B&B, este tiempo se puede cumplir
pero los que tienen servicios de restauracin tienen problemas, ya que el trabajo en la
cocina de un hotel necesita un periodo de tiempo de por lo menos 9 horas. As que el
personal de cocina trabaja de acuerdo con las normas contractuales hasta las 18.30 horas
(por lo que dar el servicio de cena no se considera trabajo). Por lo que la empresa se
encuentra ante dos alternativas:
Contratar ms empleados para cubrir las horas que faltan y necesarias para la
mejora del servicio de alimentos
Establecer con todo el equipo de cocina un acuerdo para remunerar sin mucha
publicidad, las horas que no estn cubiertas por el contrato de trabajo.
Eliminar la pensin completa mediante la introduccin de media pensin obligatoria.
A menudo las empresas optan por adoptar una media pensin.
c. Gli immobili residenziali
Son los inmuebles donde la actividad de alojamiento no incluye la prestacin de servicios
tpicos de un hotel, ya que tiene caractersticas ms adecuadas para un uso limitado, y
tambin ms adecuadas para un uso personal, estando ms cerca de una segunda casa
que de un hotel.

La mayor diferencia con la propiedad del hotel es que cada unidad de alojamiento dispone
de una zona de cocina. La figura ms conocida es la residencia que se define como una
propiedad que tiene las caractersticas de funcionalidad de un hotel, pero que re realizan de
una manera autnoma por el cliente. Son los tipos de alojamientos preferidos por las
familias con nios pequeos, para los cuales es importante tener una cocina. Pueden ser de
tipo estudio, apartamentos, casas o incluso pequeas casas de campo. Las estructuras
pueden ser vertical u horizontal, dependiendo de la ubicacin (ciudad, mar, montaas), en el
contexto de pequeos jardines o parques, o simplemente limitados por el propio edificio.

Subdivisin en base al numero de estancias:

- Monolocale :Estudio con 1 bao
- Bilocale: Dos habitaciones, con dos opciones: 1 habitacin individual, 1 cocina y la
sala de estar; 2 baos y cocina.
- Trilocale

Los servicios tambin estn limitados por la eleccin de los clientes, que ante un gasto
limitado para las vacaciones combinan mayores gastos en actividades limitando el gasto en
alojamiento. Las nicas funciones, determinantes para la gestin de una residencia, se
limitan a los siguientes departamentos operativos:

- La recepcin como un hotel. Proporciona la asignacin de las unidades reservadas

y el acceso de los clientes a las mismas, atencin al cliente durante su estancia
para cualquier necesidad, vigilancia nocturna con la presencia de un portero de
noche (que no es obligatorio)
- Piani e guardaroba. Proveen la limpieza de todas las unidades de alojamiento y de
las zonas comunes.
- Mantenimiento: cuenta con un servicio de mantenimiento del edificio y es muy
importante porque se usa mucho ms que en un hotel. En el caso de las residencias
en lugares montaosos, este departamento tambin garantizar la funcionalidad de los
transportes, con la limpieza de la nieve,
- El bar tiene un servicio limitado a slo algunas veces.

A veces hay un espacio similar al vestbulo del hotel, por lo general a los que hay en
hoteles ms pequeos, que se utiliza principalmente para el entretenimiento de los nios.
El conjunto no debe exceder de 50 unidades totales.
d. RTA (Residenza Turistico Alberghiera)
Se trata de un tipo particular de apartamento que permite al cliente aprovecharse tambin
de los servicios tpicos de hotel, sin privar la autonoma de la residencia. Donde la oferta
viene definida a partir de dos opciones diferentes:

- La primera constituye una unidad hotelera verdadera y propia, acompaada de

bao, con una superficie estndar de aproximadamente 25 m2
- La segunda consiste en unidades residenciales, acompaados de bao y cocina,
con una superficie entre 30 y 50 m2 dependiendo del tipo (estudios o
apartamentos).

Este tipo de estructura nace entre los aos 80-90, hay perodos estacionales donde los
clientes prefieren el apartamento y con una sola oferta captan diferentes segmentos del
mercado. La RTA tiene o pensin media o pensin de alojamiento completo, pero tambin
dispone de apartamentos con un bloque de cocina. Los costos son ms bajos, pero la RTA
slo se pueden reservar en un bloque semanal. En las RTA prevalecen las unidades
hoteleras que son 60%, el 40% son unidades con bloque de cocina.

Normalmente, la estructura de un RTA se compone de dos bloques distintos, dedicados

respectivamente a las dos tipologas, entre ellos conectados a la planta baja, donde se
encuentran las zonas comunes, incluyendo la recepcin, la conserjera, el bar, el
restaurante, cocina, etc La altura de la construccin se limitarn a dos pisos sobre el
suelo en el caso de RTA se encuentren en un contexto urbano, mientras que puede ser
mayor si RTA se encuentra en la ciudad. Adems en el momento que el margen de
beneficios referido a las unidades residenciales sea ms elevado respecto al hotelero, la
funcin residencial del RTA permite sostener tambin los costes dela funcin hotelera en
tiempos de crisis.

Ventajas:
- Disponibilidad de todos los servicios del hotel (en el apartamento no)
- Dotacin de instalaciones deportivas y de ocio
- Asistencia continua de empleados, los clientes no estn abandonados a s mismos.
- Tiene el portero de noche
- Hay reas comunes de la superficie principal
- limpieza diaria de la estructura (no en la residencia)
- Posibilidad de restauracin interna, por lo general para los huspedes el precio del
men es reducido
desventajas:
- Presencia de invitados en mayor medida
- Menos privacidad
- La comparacin psicolgica negativa con los clientes que pagan un precio ms alto.
e. Historiadores propiedades
Son castillos, villas, casas rurales ... Normalmente estas propiedades no estaban destinados
para las vacaciones, ya que en los aos 50-60 slo unas pocas personas eran capaces de
entender las obras de arte. En la generacin sucesiva comienza a elevarse al deseo de
volver a vivir el estilo de vida del pasado Y se establece una proteccin de estos en el
Cdigo del patrimonio cultural y del paisaje (Decreto Legislativo n. 42/2004) que mejora las
leyes promulgadas con anterioridad y aclara los puntos imprescindibles para el uso y
restauracin de los inmuebles histricos, se hizo eco la solicitacin por parte del mercado
turstico ante tal realidad, lo que provoc que los propietarios tuviesen que hacer una
restauracin de conservacin a sus inmuebles, con destinacin no tanto privada, sino ms
de uso pblico, en forma de hoteles, casas y / o apartamentos vacaciones. El cdigo del
patrimonio cultural y del paisaje protege el terreno entorno al inmueble histrico cuando
encontremos especies: rboles, etc ... que son objeto de proteccin y el propietario se ve
obligado a intervenir en caso de problemas, tambin, en el paisaje se pueden encontrar
muros de delimitacin de la propiedad que puede tener cientos de aos.

En vista a la gran carga de los costos anuales que el propietario de un edificio histrico
debe sostener para la manutencin rutinaria, corresponde a una serie de beneficios
principalmente fiscales. Estn previstas las siguientes reducciones relacionadas con:
- Rentas de la tierra
- Impuesto de registro (3% en lugar del 8%)
- Reduccin del IVA del 10%
- Impuesto Municipal Inmobiliario - ICI
- Reduccin del IRPEF> se puede descargar entre el 36 y 35% de los gastos
efectuados; y IIRES> si la propiedad est registrado como SPA se amortizan
todos los costes.
- Reduccin relativa de la base impositiva en caso de arrendamiento > en igualdad
de condiciones el propietario de una casa histrica paga menos impuestos que un
propietario de 15 apartamentos. Se estima una reduccin que viene calculada en
base a una tasa de estimacin de su rea gravable; esto significa que cada
municipio divide su ciudad en las zonas del censo y en zonas ms valiosas y
menos valiosas. En el caso de un alquiler hacienda definir una renta catastral que
ser baja
- No hay impuesto sobre el contrato de seguro.
- Exencin de impuestos RCT.

La contribucin para la restauracin y conservacin es prevista por parte de:

El Estado:
- Contribucin reembolsable de hasta 50% de la restauracin.
- Reembolso de los int. si se lleva a cabo un prstamo hipotecario con un banco.
Por regiones: Cada regin tiene leyes que pueden proporcionar aportaciones a fondo
perdido de hasta el 50% de la inversin realizada. La contribucin reembolsable llega al 80%
cuando la propiedad es parte de un pueblo de montaa, o en un edificio histrico de un
municipio de menos de 3.000 habitantes.
Se proporcionan las siguientes normativas en el tema de los arrendamientos:
- Perodo de alquiler: anual por unidad habitable.
- En las casas histricas hay libertad absoluta en la decisin del plazo arrendamiento.
- La terminacin del contrato de arrendamiento, como mnimo durante un mes antes
de que expire el contrato.

En trminos de turismo, los edificios histricos, una vez que llevan a cabo la restauracin,
se pueden utilizar indistintamente para los dos tipos principales de alojamiento: hotel y
apartamento. La eleccin entre los dos tipos no depende esencialmente de la voluntad del
propietario, sino de las caractersticas histricas de la propiedad. En la prctica actual, nos
encontramos con que las propiedades histricas de ms de 2000m2, se utilizan como
museos o lugares de prestigio de instituciones bancarias o financieras. Los edificios
histricos de dimensiones ms pequeas, sin embargo, son los que se prestan a un uso
turstico.
Una opcin importante es decidir si poner restaurante dentro de la casa histrica, y esto
se decide dependiendo de la disposicin del inmueble.
Existe tambin la posibilidad de destinar un edificio histrico no al alojamiento turstico,
pero si a una actividad turstica. Este es el caso de los pequeos castillos o casas
antiguas que se han convertido en restaurantes de renombre, clubs deportivos,
balnearios

f. Inmuebles Rurales (Immobili Rurali)

Son aquellas propiedades que son propiedad del alquilado o del propietario de la tierra
donde se explota una actividad, se utiliza como vivienda o para funciones instrumentales de
la actividad agrcola. Es decir, no producen ingresos por el valor del terreno.

Para que puedan ser funcionales a la actividad el suelo debe ser:

- Inscrito en el Registro de la Propiedad, donde se inscribe en el registro de las tierras
de la nacin. Si no es censado, la propiedad rural no tiene permiso para construir en
ese terreno.
- El suelo debe ser superior a una hectrea. En el caso donde hay cultivos
especializados, el suelo no debe ser inferior a 3.000 m2.

La propiedad rural se clasifica en el catastro inmobiliario, y se clasifica en categoras; la A/6

para fines residenciales, la D/10 los establos graneros, etc las viviendas en A/1 o A/8, y
las que tienen caractersticas de lujo no pueden ser reconocidas como edificios rurales. La
condicin de ruralidad est sujeta a que los edificios no superen las 5 habitaciones, pero si
es una familia de 5 se pueden tener 4 habitaciones ms.

Los edificios no utilizados se consideran improductivos de ingresos si se declara que

no hay conexin de agua, gas y electricidad.

A mediados de los aos 80, el turista quiere volver a descubrir algunos valores de la
naturaleza y quieren experimentar las situaciones y condiciones de la vida rural. Se
desarrolla un inters muy fuerte que va en busca de una forma de vida menos agitada,
marcada por los ritmos ms lentos y el redescubrimiento de la calma y la tranquilidad que
por lo general no disfruta.

Obviamente, la propiedad rural, destinada al turismo, sufre algunas transformaciones sobre

el uso original. Es evidente que la intervencin del tursticos sera limitado por la
conservacin de los bienes, con la actualizacin o renovacin de las habitaciones asignadas
a los clientes y sus aseos, y la integracin de los muebles. Equipar las propiedades rurales
tambin en lo que les rodea, con pequeas obras de infraestructura tales como piscina,
pistas de tenis y de montar a caballo, eleva el nivel de atractivo de los servicios disponibles.
La restauracin contribuye a la mejora de este tipo de propiedades vacacionales.

g. Las actividades de agroturismo:

El agroturismo est sujeto a un requisito: sobre el terreno debe ser ejercida una actividad de
cultivo. As, la actividad primaria nunca ser el agroturismo, ser el cultivo. El agricultor es el
nico que puede desarrollar el agroturismo y es aquel que ejerce la silvicultura, la ganadera
y las relacionadas con el procesamiento, la explotacin, mercantilizacin de los productos
esenciales de la actividad agrcola y la actividad de suministro de bienes y servicios que se
utilizan en la actividad de la cual el empresario forma parte, por lo tanto tambin de la
actividad turstica. El 51% de los beneficios debe provenir de las actividades agrcolas, por
lo que la actividad turstica no puede superar a la agricultura. Otro requisito es que se
comercialicen los productos obtenidos de la tierra.

Puede desempear la actividad agrcola:

- Cualquier agricultor, designado como tal en virtud del artculo 2135 del Cdigo Civil o
las leyes especiales,
- Una familia que tiene un negocio familiar, en conformidad con el artculo 230 / bis
del Cdigo Civil italiano.
- Una organizacin colectiva de agricultores y por lo tanto una cooperativa.

Actividades definibles del agroturismo:

Como las actividades de recepcin y hospitalidad ejercidas a travs del uso de su empresa,
en relacin con el cultivo, la cra de animales y la silvicultura, que deben seguir siendo las
principales actividades. Ms precisamente se desarrollan las siguientes actividades:

- La oferta estacional de alojamiento, para periodos de vacaciones con un mximo de

30 camas por empresa.
- La hospitalidad estacional, en espacios abiertos, los turistas campistas con tiendas
de campaa u otros medios de vivienda independiente.
- La organizacin de actividades educativas, culturales y de ocio
- Proporcionar comidas, alimentos y bebidas que provienen de la empresa o por lo
menos productos regionales.
En el terreno no agrcola el Ayuntamiento fija un plano regulador que debe aprobarse
despus de ponerlo en comn con el pueblo, y incluye reas donde se puede construir
hoteles y otros tipos de edificios. En tierras de cultivo el legislador permite construir lo
mnimo. As que todos los edificios destinados al agroturismo deben mantener la
destinacin del uso de finas agrcolas. Los edificios usados con el fin del agroturismo,
pueden ser:
- habitaciones en la casa del agricultor ubicadas en la parte inferior
- habitaciones en la casa del agricultor ubicados en zonas residenciales.
- Los volmenes resultantes de las intervenciones de renovacin urbana o cambios de
volumen.
La restauracin y rehabilitacin de las propiedades rurales deben seguir los criterios de
originalidad de la propiedad, en consonancia con el paisaje.

Criterios para la definicin tcnica de inmuebles tursticos y su valor

Es habitual representar el tamao de un hotel recurriendo al nmero de habitaciones
que tiene, dando as una representacin cuantitativa (grande, mediano, pequeo).
Este criterio tambin se utiliza para determinar el valor de un inmueble turstico y
especficamente de un inmueble turstico hotelero.

Se necesita saber el nmero de habitaciones de un hotel para dar una valoracin de tipo
econmica. Hay que dar valor a una habitacin individual y multiplicar ese valor por el
nmero de habitaciones para hallar el valor de toda la propiedad. Podemos decir que el
intervalo entre el valor mnimo y el valor mximo de una habitacin est entre 100.000 y 1
milln de euros como mximo. Ex: 30 habitaciones x 100.000 = 3.000.000.

100.000 es un valor que hace referencia a un hotel de 3 estrellas en las antiguas

condiciones de la propiedad de los aos 50, todas las habitaciones tienen un bao, y se
encuentran en las ciudades pequeas. Existe una clasificacin de precios, directamente
proporcional a la ubicacin, a la categora del hotel, a el diseo del hotel, el mobiliario y los
enseres. Las de 100.000 estn en el rango inferior, en las grandes ciudades los valores
comienzan en 300.000 y los valores medios se situaron en 500.000 euros por habitacin.
As que en condiciones iguales vale ms un hotel en una ciudad grande y el valor aumenta
si en ese lugar ya no se puede construir.

La cellula tipo
Este nombre identifica al ambiente destinado a la pernotacin de las personas y est
representado por los trminos de modulo, habitaciones y hoteles. Cellula Tipo porque
contiene dentro de s todo lo que viene representado como imprescindible para el
alojamiento.

Las dimensiones optimas estn en torno a los 30m2, de los cuales 25 son reales y 5 son
virtuales. En los 25m2 se incluyen: 20m de zona turstica y 5 m de zona de servicio. La
suite es el doble de la clula tipo. Los cuartos de bao son en bloques (es decir,
construidos reflejado en dos habitaciones) para reducir de costes, de hecho, se
construyen en una sola planta.
La zona de alojamiento incluye:
- Una cama doble o dos camas individuales (2 metros de largo y 1,5 metros de ancho
para individuales y 2 para el doble).
- Armarios de no menos de 2,50 m con espejos relativos.
- Mesa con silla
- Mesitas de noche al lado de las camas
- 2 sillas o sillones
- TV, minibar, telfono, internet, aire acondicionado.

El cuarto de bao, se tiene que elegir entre ducha y baera; en lugares donde el agua es
escasa elige la ducha, y al menos el 70% de los turistas prefieren la ducha.
Los 5 metros virtuales son los espacios de uso comn que no sean la recepcin, por
ejemplo: ascensores, escaleras, pasillos de la planta baja, y los espacios donde se guardan
los productos necesarios para la limpieza y el mantenimiento diario de las habitaciones.

Calcular otros espacios

El catering, la cafetera, la recepcin, la conserjera, las salas de reuniones para los clientes,
otros espacios dedicados a la manutencin de la estructura, se necesitan espacios
adecuados a la categora y al tipo de gestin que se hace, y hay que anticiparse a ellos y
calcularlos.
Hay un criterio principal en la definicin de estos espacios: comprobar si el hotel ofrece
servicio de restauracin o no. En caso positivo nos enfrentamos ante un hotel que
probablemente sea de ocio o vacaciones. En caso negativo, buena parte de las superficies
de un hotel con restaurante no se necesita y por eso no se tendr en cuenta a pesar de ser
una tipologa tpica de hotel en la ciudad (de negocios) o incluso de vacaciones, pero B&B.

Restauracin: Se basa en un coeficiente que se aplicar a la cantidad de clientes que

vayan a utilizar el restaurante, el coeficiente es igual a 1,40 (superficie minima ocupada
por una persona en un restaurante > 1,40m2). Basta con multiplicar este factor por el
nmero de clientes que se cree que va a utilizar simultneamente el restaurante, y se
obtendr el rea estimada.
La sala de desayuno. Se aplica un coeficiente de 0,70 ya que tiene un espacio de tiempo
muy reducido. Adems, muchos clientes pueden solicitar el desayuno en la habitacin y la
hora de despertarse de cada cliente puede variar.
Las habitaciones disponibles para los huspedes (recibidor, sala de estar, sala de estar ):
Es habitual aplicar un coeficiente que puede variar de 0,80m2 a 1,50 m2 dependiendo del
tipo de hotel, de su clasificacin, del tipo de gestin que se realiza, de su ubicacin
Recepcin No se calcula con un coeficiente. De hecho, se suelen hacer en base al espacio
del que dispongan, siendo definido como un aspecto tcnico en donde se incluyen las
funciones prioritarias, adems depende del diseo que se le quiera dar.
 El bar, precisa de 10-15 m2 para la barra, y otros 10 m2 de espacio tcnico para la gestin.
Adems, la barra trasera tendr siempre un espacio de 10 metros cuadrados para que
pueda cargar todos los productos que se venden.
La cocina. Vara de 40 a 130 m2. La despensa por lo general ocupa un rea de 15/10m2.
El almacenamiento en fro requiere al menos 10/15m2 o ms en el caso de los hoteles con
una alta receptividad.
Almacenes donde se almacenan las mercancas o productos tiles para el desarrollo de la
actividad del hotel y se pueden almacenar o para los servicios de restauracin. En el caso
de la superficie de la restauracin puede variar entre 30 y 50m2. En el caso de la
receptividad ser necesario tener en cuenta los espacios individuales en cada piso de
habitaciones, en una medida de una oficina por cada 16/20 habitaciones y un espacio ms
grande para un almacn central, por lo general situado al lado del guardarropa.
Respectivamente las superficies son iguales a 6,8m2 por cada oficina y 25/40 m2 para el
almacn central.
otros espacios exclusivos de los empleados, tales como un comedor, aseos y un vestidor
para los empleados que no residen en el hotel.

Motivos por los que se deben conocer y aplicar los conocimientos para la definicin de las
areas:
1) Para entender qu reas estn produciendo ingresos y las que no. El hotel, el
restaurante y bar producen ingresos, ya que representan los servicios que paga el
cliente. Las otras superficies son complementarias a la produccin de ingresos, pero no
lo determinan.
2) Para saber los costes de construccin de un hotel, basndose en reas especficas y
en sus destinaciones.
3) Para intervenir de manera preliminar correctamente en el diseo de un hotel, evitando
dedicar superficie a areas que no van a aportar beneficios.
4)Para definir de manera ptima el uso de superficies no receptivas en el caso de la
planificacin de las zonas tursticas.
5)Para definir mejor el excedente derivado de la venta de inmueble en un destino
turstico, teniendo presente la composicin de las superficies y la valoracin propia
sobre los diferentes espacios disponibles.

Cules son los pasos para iniciar un hotel o una residencia?

Para crear un negocio desde cero, se debe empezar sobre el terreno sobre el que se
construir la estructura, comprobando posibles oportunidades despus de un examen de las
regiones en las que se desee llevar a cabo la tarea. Dicha comprobacin no se puede
separar del tipo de producto y los clientes a los que se les va a prestar el servicio. Por lo
que habr que tener claro lo siguiente:
- Si la estructura ser hotelera o residencial
- Si ser destinada a un turismo de placer o de negocios
- Si la actividad va a ser anual o de temporada
- Si la localizacin del edificio ser en ciudad, mar, montaas, etc ...
Seguidamente es necesario comprobar si en el rea y terreno donde se ha elegido construir
es edificable, en qu medida y para qu actividades. Si es edificable, se debe confirmar el
ndice de fabricacin establecido por el Municipio. Este indice, multiplicado por el rea de la
superficie, determina la cantidad de metros cbicos disponibles para edificar en el rea.
Por ejemplo, si el terreno tiene una superficie de 10.000m2 y su ndice de fabricacin
adoptado por la ciudad para la dicha tierra es del 0,65%, el volumen alcanzado ascender a
6.500 m3 (10.000m2 x 0.65 = 6.500 m3). Para la conversin de m3 en m2, se dividen los m3
por el coeficiente 3,33. En este ejemplo, 6500 m3 : 3,33 = 1.950 m2. Si va a ser un hotel es
fcil e inmediato planificar el nmero de habitaciones, dividiendo los m2 entre la superficie
del modulo-tipo con restaurante 1950 m2 : 40 m2. En este caso, podr disponer de alrededor
de 50 habitaciones.
La determinacin del valor de los terrenos edificables se expresa normalmente considerando
un valor promedio por metro cbico o metro cuadrado. Este valor vara en funcin de la
ubicacin, del ndice de derechos de construccin, del objetivo viable, de la dificultad de
construccin
Normalmente, el valor promedio de referencia por metro cbico es igual a 200 Euros
(convertibles en 650 por metro cuadrado). El valor de un terreno con caractersticas
regulares, con una superficie de 10.000 metros cuadrados en los que se puede construir
1950 metros cuadrados de construccin similar a un hotel, se puede definir de 1.267.500
(EUR 650 x 1950 m). El costo de construccin por metro cuadrado de un inmueble turstico
supone 1200/1400 euro. Por otra parte, el coste se determina despus de saber que tipo de
turismo se va a desarrollar, si hotelero o residencial. En este caso, el valor de referencia
promedio es de aproximadamente 7500/10000 euros por unidad independiente, a lo que
habra que aadir el coste del mobiliario de los espacios comunes.
4. EL COMPLEJO TURSTICO (IL COMPRENSORIO
TURISTICO)
Como complejo turstico nos referimos a una parte del territorio en el que se establecen
negocios de alojamiento, restaurantes, tiendas, diversin, ocio, bienestar, posiblemente
apoyados y complementados por infraestructuras de tipo:
- Deportivas (natacin, tenis, baloncesto, etc )
- Golfsticas (9 o 18 hoyos)
- Portuarias (puerto deportivo de 500 a 1.500 puestos de barcos)

El complejo turstico es una zona turstica donde los turistas pueden realizar muchas
actividades y pueden disfrutar de un gran nmero de servicios, que por lo general no se
encuentran tan cerca salvo en los centros en centros tursticos de ciudades como Rimini o
Riccione. Adems, la zona est prevista lejos del centro de la ciudad (4-5 km) porque
tambin busca algo de privacidad.

La creacin de un complejo, sostiene la idea de poder concentrar en un solo territorio todo

lo que los clientes potenciales podran desear de una experiencia de vacaciones. Las
actividades previstas dentro de un complejo:
- Alojamiento (hoteles, residencias, apartamentos, campings, etc ...)
- actividades de restauracin (restaurantes, pizzeras, bares, heladeras, cafeteras)
- actividades comerciales (supermercado, tiendas)
- actividades divertidas (incluyendo deportes, mini club para nios, discotecas)
- actividades de bienestar

Por lo general, el complejo es un centro cerrado (con cerca de 2.000 camas), necesita
cierta supervisin y cuenta con vigilancia noche y da. En la prctica, en un complejo se
copian las necesidades que se encuentran en ciudades como Rimini, por lo que el rea
debe ser auto-suficiente. En un complejo de cerca de 2000 personas son turistas de
diferentes orgenes sociales y el complejo debe ser capaz de satisfacer la mayor parte de
las diferentes necesidades de los turistas, por lo que tendrn que haber diferentes opciones
de alojamiento y restauracin para atraer a muchos turistas.

Por lo general, los complejos se encuentran en zonas escasamente pobladas y donde

todava no hay grandes empresas.

Los principales tipos complejo son:

- marino
- de montaa
- Histrico, artstico y cultural
- de lago ro
- Enogastronmico
- Ldico (Gardaland, Disneyland)
- Termal y/o de salud (Salsomaggiore Terme)
Antes de construir un complejo hay que hacer una anlisis preliminar, teniendo en cuenta
algunas caractersticas como:
- Elegir la ubicacin
- Evaluar las comunicaciones: el grado de accesibilidad y la existencia de carreteras,
aeropuertos, etc ...
- Evaluar la climatologa: la influencia del clima en el territorio.
- Evaluar los elementos morfolgicos del lugar: el tipo y la calidad de la tierra.
- Evaluar el grado de conocimiento de la localizacin en el mercado
- Evaluar la posicin competitiva
- Comprobar las previsiones de desarrollo de tierras (gracias al plan general de
desarrollo)
- Regin de pertenencia y el ndice de competitividad de la propia regin.
- Posicionamiento en el colectivo y en operaciones reales. Si vemos que la idea de la
comunidad de esa regin no es vlida haremos un gran esfuerzo para hacer que el
pblico acepte esa rea en particular.

En el caso de un complejo marino deben analizar otros elementos:

- La temperatura del mar
- Tipo de playa
- Caractersticas de la costa y el lecho marino
- La abundancia de peces, o los tipos de peces
- La proximidad a las islas y sus conexiones

En el caso de un complejo de montaa, se debe analizar:

- El tipo de nieve y dependiendo del tipo de nieve que atrae a un publico diferente
- temperatura promedio durante todo el ao
- La altura de la ubicacin

SUBDIVISIN DE COMPLEJOS TURSTICOS:

Las zonas se pueden clasificar de acuerdo a su ubicacin geogrfica, y tambin en
funcin de las actividades que se pueden realizar y las infraestructuras disponibles.

a. El complejo marino:
Es la zona ms buscada y tambin la ms frecuente en el sector turstico. Es constituido en
una zona de mar, con una fuerte vocacin turstica, en la que se pueden instalar diferentes
ejercicios y actividades. Por ejercicio se entiende a un establecimiento de alojamiento
representados por la RTA o casas - vacaciones. Y por actividad se define como todos
aquellos servicios con caractersticas comerciales, que permiten la satisfaccin de las
necesidades de los usuarios que pernoctan.
El complejo se localiza en ambientes sin contaminacin, con mucha naturaleza y en reas
donde hay buenas conexiones con aeropuertos y carreteras.

Los actores econmicos implicados pueden ser grupos privados o asociaciones pblicas/
privadas, donde la ciudad en la que se localiza el complejo lo considere de cierta utilidad.
En este caso, la participacin del municipio es en una medida igual a 20-30% de la
intervencin en la cuenta de capital. Pero por lo general, la gestin se lleva a cabo por las
empresas hoteleras y comerciales privadas, o con capital privado. Se encuentra en algunos
casos la presencia de la administracin municipal, no a nivel operativo, sino ms bien como
un espectador de las polticas de intervencin sobre la poblacin activa en su territorio.

b. Complejo de montaa:
Mantiene las caractersticas de asistencia y atraccin/preferencias del complejo marino.
Pero cambia las caractersticas tpicas del complejo, pasando a la prctica de deportes de
invierno y a vivir en contacto con la naturaleza en un medio de alta montaa durante la
temporada de invierno o durante la temporada de verano. En los complejos de montaa se
da el turismo alpino y el turismo de nieve. Pero se han desarrollado nuevas actividades en
los ltimos aos que contraen el mercado del esqu alpino, y se abren alternativas para los
servicios que tradicionalmente se ofrecen en los centros invernales.

La prctica de snowboard, no compens la creciente diferenciacin de esqu alpino.

Adems el hacinamiento de las pistas implica una menor seguridad para los esquiadores.
No hay duda de que una orientacin de las estaciones a las formas de diversin en la
nieve podra conducir a una mayor atraccin para los nios y jvenes. Hoy en da las
estaciones de esqu que quieren lograr, recuperar o mantener una ventaja competitiva a
nivel nacional e internacional, deben centrarse en la diversificacin:
- De los mercados, que atienden tanto a las demandas de los esquiadores como de
los no esquiadores.
- De los productos, enriqueciendo la oferta de esqu tradicional y el desarrollo de
nuevas propuestas para todos aquellos que, aunque no esquan, quieren disfrutar
de la montaa en invierno.

Por el lado de la oferta, el mercado europeo est dominado por cuatro pases; Austria,
Francia (tienen el 54% de los esquiadores en Europa), mientras que otro 27%
corresponde a Suiza e Italia.

c. Complejo cultural:
El turismo cultural se define por la OMT como el movimiento de personas con fines
predominantemente culturales, e incluye la participacin en una serie de eventos y
actividades, tales como festivales, espectculos, gastronoma, degustacin de productos
locales, exposiciones, museos, conferencias, etc ...

El turismo sigue siendo uno de los medios ms importantes de intercambio cultural, siendo
capaz de ofrecer una experiencia personal no slo de lo que ha sido el pasado, sino
tambin de la vida presente y de otras culturas y sociedades. Italia es sin duda un pas muy
importante para el turismo cultural y las ciudades de arte representan el pilar de este tipo de
turismo. Sin embargo, en los ltimos aos tambin se ha visto la importancia del turismo de
eventos y exposiciones, visitas de pueblos y pequeas ciudades, los viajes de
descubrimiento de castillos, residencias y villas histricas.
d. El complejo enogastronmico:
Una parte significativa de la demanda turstica se ha desplazado gradualmente de
modelos orientados a los clsicos destinos metropolitanos o a destinos exticos
abordando desde el agroturismo, las rutas de enoturismo, el trekking o a lugares de
turismo espiritual y cultural.
Como componente transversal para cada tipo de turismo, la comida y el vino se ha
convertido en la principal motivacin para algunos grupos de turistas, situndose entre los
llamados emergentes del turismo.
A travs de la conservacin y mejora de las zonas agrcolas y cultivables destinadas a
representar el marco natural, se ofrece una nueva manera de disfrutar de las vacaciones,
haciendo visitas a empresas de vinos y alimentos con degustacin de vinos y productos
locales. La oferta turstica enogastronomica se compone de tres sub-categoras, que son:
- ofrecer servicios de alojamiento (hoteles, B&B, granja, etc ...)
- Estructuras relacionadas con el segmento especfico de lo enogastronmico (wine
bars, restaurantes ...)
- Las actividades de oferta complementaria (ferias, festivales, eventos ...)

e. El complejo recreativo:
La idea de los parques se desarroll a principios del siglo XIX, como respuesta a la
creciente industrializacin que amenazaba con causar daos graves al medio ambiente
natural de Europa occidental y Amrica del Norte. Los principales tipos de parques son:
- reas protegidas
- parques geolgicos
- parques arqueolgicos e histricos
- parques de atracciones
- parques tecnolgicos cientficos
La clasificacin se puede implementar mediante el anlisis de la naturaleza de los parques
recreativos, en particular, a travs de un mapa que tiene en cuenta dos factores:
- contenido predominante (cultural o recreativo)
- grado requerido de dinamismo (accin o relajacin)

f. El complejo de spa y bienestar:

La estructura de alojamiento tradicional vinculada al turismo termal es sin duda, hotelera. El
nivel de clasificacin es por lo general de 3 a 5 estrellas, mientras que la disponibilidad
vara entre un mnimo de 15 habitaciones y un mximo de 100/120 habitaciones. Se
proporciona normalmente un servicio de media o pensin completa.

El spa se encuentra normalmente dentro del complejo y los hoteles estn situados en las
inmediaciones (200-300 metros) o a una distancia de no ms de 5,3 kilmetros.
El Beauty Farm es la evolucin ms sofisticada de los balnearios. Se puede hablar de
"islas del Bienestar, donde se puede vivir una experiencia beneficiosa completa, en todas
sus formas y expresiones, tutorizados por un equipo de profesionales de la salud. Estos
son por lo general alojamientos multifuncionales, equipados con todas las comodidades y
decoradas con gran cuidado y estilo.
Otro tipo de este alojamiento en los complejos termales son las casas o apartamentos
de alquiler, ofrecidos por los agencias en "paquetes" y situados en sus proximidades.
Para el servicio de restauracin los huspedes pueden preparar sus propias comidas
en el apartamento o pueden comer en los restaurantes de los establecimientos del
spa, por lo que este tipo de habitacin permite una autonoma completa a los clientes.

En general, los centros tursticos termales han diversificado su oferta al permitir:

- Otros segmentos de estancias de salud (estancias de bienestar)
- Otros tipos de turismo (congreso, de arte o de turismo cultural).
5. INFRAESTRUCTURAS TURSTICAS
Se definen las infraestructuras como los elementos que, considerados individualmente o
formando un grupo, ayudan a adaptar el medio ambiente y el territorio a determinadas
necesidades humanas. En el mbito del turismo, las infraestructuras tursticas hacen posible
caracterizar mejor el producto o el servicio turstico que se desarrollan para el mercado, lo
que aumenta la satisfaccin y contribuyendo a una mayor satisfaccin en el producto final.
Entre las infraestructuras denominadas primarias destacan hoy la energa, los transportes y
las telecomunicaciones, as como a la red para el transporte de materiales energticos
(petrleo), vitales (acueductos), residuos.
Las diversas infraestructuras son capaces de constituir una atraccin tan fuerte como para
condicionar al turista a la hora de elegir un lugar determinado. Por ejemplo, si una ciudad
costera de gran belleza escnica slo es accesible por ferrocarril o carreteras suburbanas,
que implican un largo viaje para llegar, es probable que no haya una suficiente expectativa
de ocupacin en trminos de pernoctaciones para apoyar la ubicacin. Se puede decir
entonces que el desarrollo del turismo est fundamentalmente vinculado a la evolucin de
los medios de transporte, que se puede considerar, por lo tanto, una condicin necesaria
para el crecimiento de las zonas de menor desarrollo econmico y social.

El atractivo de un territorio ya se mide por la percepcin de su accesibilidad en el

momento de la eleccin de vacaciones. La infraestructura de transporte en el servicio de
turismo debera permitir:
- Facilitar el acceso a los turistas extranjeros
- Facilitar la movilidad dentro de las regiones
- Facilitar la accesibilidad a los centros de las ciudades y promover la movilidad
urbana.

a. Las vas de comunicacin: carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles

Constituyen las estructuras de tipo primario, ya que permiten el transporte de pasajeros y
mercancas de un lugar a otro. En los ltimos aos, la circulacin de personas es una fuente
generalizada de bienestar y sin duda, un beneficio econmico importante para las
localidades.

Carreteras: El coche es la manera de viajar ms autnoma e independiente, libre de

horarios y menos costoso. Para viajes cortos y de medio alcance (100-300 km) los turistas
prefieren la carretera. Para los viajes de larga distancia (ms de 300 km), el tren y el avin
representan una alternativa viable para los turistas que cuentan con tiempos de transporte
ms bajos. En la valoracin del territorio turstico, la presencia de dicha infraestructura juega
un papel muy importante.
La baja eficiencia de la red de autopistas italianas, sobre todo en el sur con su potencial
turstico, tiene un impacto considerable sobre las opciones de turismo en nuestro pas. Un
ejemplo es la viabilidad del mal estado que prevalece en el Salerno - Reggio Calabria, de
hecho dificulta el acceso a los centros tursticos de Calabria y penaliza la entrada a Sicilia.
Ferrocarriles: En el campo de la movilidad ferroviaria, Italia ha presenciado una disminucin
en la red a partir de los aos 60 hasta la actualidad, para la cesin de rutas, a pesar de que
ha habido un aumento relativo en el nmero de pasajeros.
Las llegadas de turistas internacionales por ferrocarril representan un porcentaje
relativamente pequeo; sin embargo, es en los movimientos dentro del pas en donde la red
ferroviaria podra desempear un papel decisivo. Los puntos estratgicos para la
reactivacin del transporte ferroviario son el fortalecimiento y la mejora de las conexiones de
alta velocidad a lugares perifricos. La alta velocidad en Italia actualmente tiene una calidad
parecida a la de pases europeos como Francia y Espaa.

Aeropuertos: Constituyen hoy la infraestructura turstica, en el sector del transporte, crucial

para el xito de una ubicacin. Cabe destacar, sin embargo, que el transporte areo en
Italia se est quedando atrs en comparacin con los principales pases europeos y hay
una gran brecha entre el norte y el sur de Italia. En los aeropuertos del sur los pasajeros
internacionales representan slo el 9% del total de pasajeros.

Puertos: Una de las reas ms interesantes para el desarrollo del turismo en los
prximos aos es sin duda el sector del transporte martimo. El turismo de cruceros est
en auge en los ltimos aos, en primer lugar, se est imponiendo de manera cada vez
ms fuerte la cuestin de la asignacin de la infraestructura portuaria adecuada para dar
cabida a la demanda. Especialmente en Italia, afortunadamente dotada con la naturaleza
de las islas hermosas, el desarrollo del puerto permitir una mayor explotacin de los
destinos tursticos valiosos de poco alcance.

b. El campo de golf
La ubicacin geogrfica es de gran importancia debido a la caracterstica de un campo de
golf, refiriendonos a la de un resort, un parque temtico o un hotel de vacaciones. El golf se
encuentra en una fase de desarrollo, y la tendencia es diferente en funcin de las zonas
geogrficas; mientras que la oferta de golf norte de Italia parece ms orientada a los
residentes, el centro de Italia se est convirtiendo en un destino cada vez ms deseado para
los golfistas internacionales y especialmente europeos. Hacia el sur, sin embargo, a pesar
de la tendencia creciente en el nmero de estructuras y campos realizadas en los ltimos
aos, el golf se puede considerar en el proceso de introduccin de avanzada.

El dato ms interesante que proporciona la magnitud del fenmeno y el fuerte vnculo entre
el golf y el turismo, es que el mercado del turismo interesa a un 60% de los golfistas en todo
el mundo, y se estiman 60 millones de jugadores, por lo que el golf forma parte del turismo
como el deporte que ms estimula el viaje.
Por desgracia, Italia se encuentra entre los pases menos desarrollados industrializados en
el sector turstico - golf y menos preparados para interceptar la demanda internacional de
este segmento del mercado. La razn de este retraso en comparacin con otros pases se
explica fcilmente: en la actualidad, en Italia, no hay estructuras totalmente equipadas
capaces de satisfacer plenamente las necesidades de los turistas golfistas.
Las motivaciones de los turistas extranjeros para organizar unas vacaciones de golf son
normalmente influenciadas por lo artstico-cultural y gastronmico regional, que ejerce en el
jugador un encanto especial debido al hecho de estar en un espacio nico en su gnero.
Durante el perodo de estancia, el golfista extranjero pasar al menos un da visitando el
patrimonio cultural e histrico donde se encuentra.

El cliente golfista es el mejor turista: tiene tiempo libre, un alto nivel de ingresos, es un buen
consumidor y prefiere periodos fuera de temporada, teniendo la posibilidad de elegir sus
periodos de vacaciones. Por lo tanto la atraccin de un turista golfista se est convirtiendo
en una parte importante del desarrollo de las regiones y territorios en todas las partes del
mundo. Un ejemplo es la Costa del Sol espaola, destino martimo, que ha construido ms
de 30 campos de golf, con una longitud de 50 km de arena en un rea para alargar la
temporada hasta el invierno, dado el gran nmero de golfistas britnicos que practican el
deporte sin descanso.

El elemento bsico del turismo de golf es el campo de golf. El campo de golf puede ser de
diferentes tamaos, dependiendo del nmero de hoyos presentes. Hay campos de 36, 27 y
18 hoyos (con capacidad para campeonatos), de 9 hoyos, los populares y generalizados
campos conocidos como "pitch and putt" golf real en miniatura, tan popular que cada ao se
lleva a cabo el World Putting Championship Walt Disney Resort.
Es habitual para identificar cuatro tipos de productos de turismo de golf:

1. Trophy Courses: son campos que albergan grandes eventos o que estn diseados por
un famoso diseador. Una vez que se ha desarrollado una competicin importante, de
inmediato se convierten en destinos de turistas de golf, que quieren jugar donde juegan
sus dolos.

2. Golf resort: Son complejos de ocio con alojamiento, restauracin y otros servicios, con
uno o ms campos de golf, donde puede haber otras opciones de deportes. En la prctica
son los verdaderos complejos golfsticos. Este tipo de complejo est especialmente
diseado para una clientela de clase alta.

3. Los campos de golf asociados a la construccin de inmuebles: Se construyen en primer

lugar los campos de golf, y ms tarde se venden parcelas de terreno donde construir
unidades de vivienda. Este tipo de producto atrae a muchos golfistas ya que tienden a
comprar una segunda vivienda o una multipropiedad cerca o incluso en el campo de golf.

4. Regiones Golf: una regin de golf puede estar formada por un grupo de destinos de golf.
Es una estrategia de marketing que tiene como objetivo persuadir al turista de golf para
comprar un paquete que pueda incluir una combinacin de alojamiento y varios campos
de golf, con el resultado de extender la duracin de la estancia y as extender los
beneficios econmicos de toda la regin .
c. El parque temtico
A da de hoy el tiempo libre est disponible para todos, ya no es un lujo. El parque temtico
ha sido siempre un lugar para ir perodos cortos para salir de la rutina semanal. EE.UU. es
el pas ms desarrollado en esta rea. Atrae sobre todo a un pblico bastante joven y a
familias, y en menor medida a los adultos. El parque temtico no debe ser visto como algo
separado de la zona donde est construido, ya que el territorio donde est construido
representa un factor de atraccin muy fuerte, y por ello se lleva a cabo la creacin de
vnculos con asociaciones empresariales locales y organizaciones.

Hay varias maneras de clasificacin de los parques temticos:

1) Parques naturales: tanto en lo que respecta a los animales que las plantas
- jardines botnicos
- zoolgicos
- Safari Zoo
2) parques de vida marina: cientfico, educativo, de entretenimiento. Como los acuarios
3) Parques acuticos: Acqua fan di Rimini
4) parques de la ciudad:
- Luna Park, abierto todo el ao
- centros recreativos multifuncionales: centros comerciales con cines y restaurantes.
5) Parques temticos: los que tienen un tema que caracteriza a los lugares de inters y
el tema es el principio rector del parque.

Con respecto a los parques mecnicos y tecnolgicos, una clasificacin interesante es la

propuesta por R.Lanquar de acuerdo con un criterio histrico-evolutivo, que identifica 5
generaciones:

1) El Luna Park: representaban la primera forma moderna de estructura dedicada a la

industria del entretenimiento. En aquellos tiempos eran estructuras annimas y
precarias que ocupaban las afueras de la ciudad. Los primeros ciudadanos de Luna
Park, o los permanentes, se remontan a 1850 (Parque de atracciones Tivoli en
Copenhague). Tenan las atracciones mecnicas y para acceder tenan que comprar
un boleto. Cada atraccin tenia un billete que deba adquirirse por separado. Hoy, sin
embargo, con un billete te permite acceder a una serie de atracciones.
2) Los parques de atracciones, el primero es de 1887 es el parque de Cony Island.
Que fue imitado en otros estados superiores de los EE.UU. y Europa. Estn
diseados, construidos y gestionado por una sola organizacin.
3) El parque temtico es una sola empresa que disea y construye las atracciones,
contrata personal y todo el mundo trabaja para una nica empresa. Cada parque
tiene un tema que lo distingue de otros parques (el mundo de los cuentos, pelculas,
etc ). El objetivo es demostrar al visitante cosas fuera de lo comn lo que requiere
una gran capacidad de organizacin y creativa, en especial una gran cantidad de
capital. El primer parque temtico abri en 1955 y es Disneyland en California.
4) Los parques de ocio. Son parques de atracciones audiovisuales y
cinematogrficas. El primero fue en 1963 en Hollywood.
 5)parques de simulacin interactivos. Representan la nueva era de los parques. Son
ciudades hipertecnolgicas que actan casi como museos al aire libre de ciencias de la
comunicacin, parques cuyo tema se compone de las fronteras tecnolgicas en el
campo de la imagen y la comunicacin.

El futuro para el turismo es inventar nuevas oportunidades para la diversin y el disfrute

que crean unas vacaciones diferentes. Para realizar los parques temticos tienes que tener
en mente en el nmero de personas que iran a el parque para poder mantener los costes
de gestin del parque, estas personas son miles por lo que se necesitan infraestructuras
tales como aparcamientos.

d. Los puertos tursticos

En los ltimos aos ha habido un creciente inters en la navegacin de recreo con medios
nuticos independiente por Turistas/navegantes con su familia, o grupo de amigos.

Italia, adems de otras naciones, es un pas orientado a los puertos tursticos ya que
cuenta con cerca de 8.000 kilmetros de costa y los astilleros italianos son los ms
populares en el mundo. Los que construyen barcos para los puertos tursticos del
Mediterrneo, construyen barcos muy abiertos donde adems de tomar el sol, tambin
tienen cabinas. Son embarcaciones especialmente refinadas al contrario que los barcos del
norte de Europa, que son muy diferentes debido al clima. Por otro lado, los barcos de de
los americanos ms en la apariencia piensan en la funcionalidad y estn orientados a la
pesca de altura y a las embarcaciones veloces en alta mar.

e. Definicin del puerto turstico - el concepto de llamada

Se considera Puerto turstico o puerto para el deporte nutico, un complejo de equipos
especializados en el dominio martimo y en el mar territorial ofreciendo la posibilidad de
atraque, estacionamiento y abastecimiento.
Las playas no pertenecen a nada privado, ya que pertenecen al dominio pblico. Por lo
que los puertos tursticos se construye sobre un territorio que no es el propio.
Este complejo de instalaciones tambin se puede equipar con los sistemas que
permiten realizar las operaciones necesarias para el mantenimiento de las
embarcaciones, con respecto a:
- Reparaciones, mantenimiento y revisin
- provisin
- Asistencia en general
- garaje
- custodia
- paradas y descansos

Los puertos tursticos se diferencian de los puertos comerciales debido a que las nicas
operaciones comerciales se les permite son en relacin con los suministros, conservacin y
reparacin de barcos y embarcaciones de recreo y el resto de embarcaciones.
En virtud del artculo. 28 del Cdigo de Navegacin, en el dominio martimo se incluye el
agua salada o salobre, que al menos durante una parte del ao se comunica con el mar, y
por tanto las cuencas son propiedad privada, cuando se comunica con el mar o con canales
pblicos, aunque cerrados por medios artificiales.

Cualquier persona interesada puede construir un puerto turstico, solicitando la concesin

de reas de dominio martimo y aguas territoriales; el Ministerio da una concesin que
puede ser de hasta 99 aos. Pero la inversin es ms grande que los aos de concesin.
Las obras realizadas, a la expiracin, sern entregadas al dominio martimo.
El Ministerio competente, una vez acabada la compleja tramitacin del procedimiento,
determinar:
- La duracin de la concesin
- El canon de la concesin, es una cuota anual.
- La gestin del atraco de barcos por el distribuidor. El ministerio es el otorgante y la
empresa que construye el puerto deportivo es el concesionario. El puerto turstico nace
para la seguridad del hombre en el mar.

Subdivisin de los puertos tursticos

Los puertos tursticos se dividen en dos categoras:
1) Integrados en iniciativas tursticas de tipo comprensorial (privado). La oferta turstica
se completa para la mxima explotacin de una zona o localidad.
Actividades principales:
- Definicin de las iniciativas de turismo tipo comprensoriale.
- Actividades que acompaan a las iniciativas tursticas de tipo comprensoriale
- Actividades gratificantes de iniciativas tursticas de tipo comprensorial, o bien en
servicios se inventan a partir de la clientela.

Caractersticas: es adyacente al dominio, la distancia no supera los 200 metros del

puerto. Los puertos tursticos tienen 500 puestos, mnimo.

Tipo de gestin: Es personalizada con respecto a los puertos municipales, porque el

cliente que va a los puertos privados esperan un servicio de calidad. Por lo que los
precios se vern incrementados en comparacin con los puertos municipales.

2) Definido por las decisiones de las administraciones municipales (pblicos). El enfoque

municipal sirve para enriquecer la oferta turstica ya presente en el mercado. Un ejemplo
es el puerto turstico de Sanremo que logra mantener a ms turistas en la ciudad que
antes que se iban a Mentone.

Por lo general tienen un gran nmero de puestos, entre 800 y 1500, la gestin es similar
a la privada y los precios son ms bajos que en el puerto turstico privado.
Cmo crear un puerto turstico
Se necesitan arquitectos especficos, ya que es un proyecto complejo que incluye el anlisis
de las corrientes ocenicas, el tipo de fondo, el tipo de costa y los vientos, y tambin de la
ubicacin (en entornos naturales donde es posible) e interrelaciones con los aeropuertos,
autopistas y/o ferrocarriles.
El diseo de un puerto turstico se divide en dos reas distintas: el diseo de las obras al ras
y el diseo de las obras en elevacin.
- Las obras al nivel del suelo incluyen todos los trabajos a realizar en el puerto real, es
decir la superficie de agua o rea delimitada, para la creacin de un refugio fiable y
de confianza para los navegantes y los barcos.
- Las obras en elevacin incluyen todas las obras que tienen una referencia tanto
operativa, como comercial, o residencial con el propio puerto, y puede ser
implementado junto con las obras al nivel del suelo. La incidencia de las obras en
elevacin ser mayor en el caso de los puertos deportivos de carcter privado.

Cmo se financia un puerto turstico?

Los canales de financiacin de un puerto turstico pueden ser 5:
- crdito ordinario: que slo se puede disfrutar en las obras de elevacin. Est
representado por las formas clsicas de la financiacin proporcionada por el sistema
bancario, en forma de prstamos a medio/largo plazo. El valor de los prstamos
obtenidos por el crdito ordinario no supera el 50% del valor de las obras realizadas
en elevacin.

- Contrato de programa: los fondos provienen del Ministerio. Los contratos programa
son el resultado de un plan de intervencin dirigido a los municipios. En este plan de
accin participan empresarios, interesados en la gestin o la inversin del programa,
aportando sus habilidades. Los municipios estn en mejores condiciones para reunir
a las diversas autoridades locales, provinciales y regionales autoridades, con el fin
de ponerse de acuerdo sobre la viabilidad del plan, para la financiacin del plan
junto con el sistema bancario arraigado en su territorio.

- Contribuciones a fondo perdido: Son parte de las leyes en materia de turismo,

emitidas por las regiones, con motivo del impulso econmico producto de los
puertos tursticos y por las consecuencias resultantes de una mayor circulacin de
turistas en los alrededores.

- Comercializacin de los puestos: Nos permite vender el derecho a atracar el barco

por X aos

- autofinanciamiento: es la capacidad del promotor de un puerto turstico para

intervenir con sus propios recursos en la realizacin de la obra, sin tener que
recurrir a otras formas de financiacin.
Como se comercializa un puerto turstico.
Para permitir la construccin y la actividad planificada en un puerto turstico, el Ministerio
competente expedir una concesin al promotor, con una duracin 50/70/90 aos,
despus de haber cubierto todas las plazas del puerto deportivo. La duracin de la
concesin est estrechamente relacionada a la escala de inversin asumida por el
promotor: cuanto mayor sea la inversin, mayor ser la duracin de la concesin.

Esta concesin proporciona la oportunidad, al concedido, de liberar a su vez una sub-

concesin, a otros sujetos privados y/o entidades pblicas, con respecto a cada atraque
para embarcaciones existente y en un plazo mximo igual a la duracin de la concesin.
En la prctica comercial se utiliza el trmino venta de un puesto", cuando en realidad, ms
correctamente, es necesario hablar de "suministro de muchos aos de disfrute sobre el
derecho a atracar", debido a que el promotor no es el propietario del puerto turismo, es slo
el distribuidor hasta el vencimiento de la concesin establecida por el Ministerio.
El precio de venta de un puesto de atraque vara tanto por la longitud del puesto de atraque
en s, tanto por la ubicacin del puerto deportivo, que puede aumentar o disminuir el valor
de la venta. Tambin puede proporcionar un periodo de subconcesiones inferior a la
duracin real de la misma otorgada por el Ministerio. Por ejemplo, si la concesin ministerial
se emiti con un vencimiento de 50 aos, el comerciante, a su vez, puede proporcionar
concesiones sub limitadas a 25 aos. Esto resultara una prdida de ingresos de la
concesin de derechos de disfrute de los puestos, pero permite al distribuidor volver a
comercializar el puerto despus de 25 aos.

Previsin econmica relativa a la realizacin y al desarrollo de un puerto turstico

(Mar Adritico central)
Este puerto turstico tiene:
- 500 atraques alcanzables
- 250 Box (o cave a bateau) son como un tipo de stanos para las embarcaciones.
- 750 plazas de aparcamiento : Por lo general son iguales al nmero de puestos de
atraque, pero normalmente se construyen ms para clientes que frecuentan el puerto
pero no tienen puesto de atraque.
- La zona verde de 10.000m2 Se trata de una zona verde donde no se puede construir
nada, se hace para evitar que el puerto sea slo una estructura de piedra.
- Vas de agua navegable internas de 68 mil m2
- Vas navegables externas de 35.000 m2

Las obras de elevacin de este puerto son de 4500 m y se dividen en:

rea receptiva de 2000 m
Un rea de asistencia nutica de 500 m
rea de la construccin naval de 12.000 m: Sirve para el mantenimiento de los
buques. A menudo se trata de una nave alta de 20-30 metros.
Un rea comercial de 800 m: Incluye locales que se utilizan para barcos (aseos,
restaurantes, bares, tiendas de repuestos, etc. ...). Podran ser al menos 20
tiendas de 40 m cada una.
La administracin es la que ha establecido estas medidas.
El proyecto tambin incluye un rea al aire libre de aproximadamente 38.000m divididos
en:
- rea receptiva de 6000 m, a menudo implica la construccin de hoteles y otros
alojamientos
- rea de construccin naval de 6000 m
- rea de servicio nutico 4000 m
- zona comercial de 1.000 m, se utilizan para la exposicin adicional de
productos.
- 10.700 m de aparcamientos
- Calles y plazas de 10.250 m
Por lo general, las tierras que bordean el puerto pertenecen a alguien por lo que se pueden
vender las estructuras elevadas de estas reas.

LOS COSTES:
Todo este proyecto puede costar unos 45.000 euros cada puesto de atraque, entonces:
- 500 puestos x 45.000 = 22.500.000 Cuestan unos 45.000 euros, ya que
representan los costes de todas las obras al ras. Puede costar ms si haba
condiciones adversas, como el fondo del mar ya que tienen que ser modificado, o si
existen condiciones de trabajo que pueden conducir a un aumento en el costo de
amarre.
- Los 2000 m son la parte receptiva y cuesta 1.300 por m, y la construccin de un
hotel por lo general cuesta 1.300 por m.

LOS INGRESOS:
industria portuaria:
-150 puestos x 20.000 = 3.000.000
-175 puestos x 40.000 = 7.000.000
-120 puestos x 60.000 = 7,2 millones de
-55 puestos x 95.000 = 5.225.000
-500 posti auto x 6.000 = 3,000,000
-250 Box x 4.000 = 1.000.000

Obras en elevacin
-zona receptiva: m. 2.000 x 2.500 = 5.000.000
-rea canterisca: m. 1.200 x 1.500 = 1,8 M
-rea Asis. Nutica : mq. 500 x 1.500 = 750.000
-rea Comercial: m. 800 x 2.750 = 2,2 millones de

Ingresos totales = 36.175 millones

(a) + (b)
Supervit (Previsin) 11.075 millones
5. EL CICLO DE VIDA DEL DESTINO TURSTICO
La teora del ciclo de vida ms conocido y aceptado fue propuesto por RWButler en un
breve artculo muy famoso " El concepto de turismo son ciclos de evolucin: implicaciones
para la gerencia de recursos ". En el anlisis, el autor elabora un modelo de etapas del
desarrollo de la demanda turstica de un lugar, y luego de la demanda a la que se dirige,
que se manifiesta como consecuencia de la evolucin de:
- preferencias
- hbitos
- modas
- El comportamiento de gasto de los visitantes
- Posible deterioro del sistema de alojamientos
- El cambio de los atractivos naturales y culturales, responsable de la popularidad
inicial del destino.

Este modelo de etapas relaciona el tiempo y el nmero de turistas, y llegar a identificar

seis etapas distintas por las que pasa el desarrollo turstico:
- La exploracin
- la participacin
- el desarrollo
- consolidacin
- estancamiento
- La disminucin o renovacin

1. LA EXPLORACIN
En la primera fase de exploracin el sitio fue descubierto por los primeros turistas, que
acuden a este lugar para identificarse con la realidad local. Para atraer a los exploradores
mayormente mediante paisajes y la cultura del lugar, que pueden coexistir. En esta etapa,
los exploradores son pocos debido a que el destino no es fcilmente accesible. Adems,
hay un pequeo nmero de instalaciones. La fuerte atraccin es que el destino est intacto
y el que hay cercana con los nativos".

2. LA PARTICIPACIN:
Son las iniciativas privadas a las que les interesa creer lo que dicen los exploradores. Por lo
general, el municipio no es capaz de hacer cualquier cosa en trminos de turismo. Por eso
son las entidades privadas son los que conocen la ubicacin y desarrollan nuevos
servicios, y en este punto el sector pblico (estimulado por la demanda) realizan las
primeras infraestructuras. Esta es tambin la fase en la que se cometan los errores ms
grandes, que pueden suceder porque el organismo pblico no sabe lo que es convertir el
lugar en un centro turstico y ni siquiera pide a la ciudadana si estn de acuerdo para
cambiar su estado en un destino turstico, o decidir permanecer como est. La diferencia es
abismal porque la comunidad debe comprender los riesgos de la transformacin, de hecho,
el turismo tambin tiene la capacidad de destruir.
Tambin hay que tener la capacidad de dimensionar el turismo ya que si tenemos un
pueblo de 300 personas y llevamos otros 5000 estalla la ciudad; habr problemas de
contaminacin, por ejemplo. Hay que elegir el tamao del turismo con el fin de garantizar el
cumplimiento de los lmites de la capacidad de carga del destino y luego entrar en los
primeros principios de la sostenibilidad del destino en s.
Si las personas estn convencidas y empresarios hacen sus inversiones se destinarn a la
fase de desarrollo.

3. EL DESARROLLO
En esta etapa la tasa de crecimiento de las visitas son muy altas. En temporada alta los
turistas superan en nmero a los residentes.
En esta fase, la ciudad ya ha entrado en el circuito turstico, ya se conoce y es el momento
en el que todo el mundo quiere ir all. Los grandes empresarios entran en el mercado y
crean receptividad. Se construyen hoteles. Pero siempre hay que tener en cuenta la
capacidad de carga debido a que el uso excesivo de receptividad puede daar la ciudad.

4. CONSOLIDACIN:
El nmero de visitantes aumenta, pero con la disminucin de los movimientos marginales
porque hay otros lugares que emergen. A veces se estandariza la ciudad. En esta etapa es
normal comprar los paquetes de 'todo incluido'.
Entre el desarrollo y la consolidacin se produce un enorme desarrollo de casas de
vacaciones (segundas viviendas). Teniendo que establecer lmites para la construccin de
edificios de segundas residencias.

5. ESTANCAMIENTO:
Los visitantes comienzan a declinar. A fin de no disminuir las presencias, los precios
caen. Tratamos a la ciudad turstica como un complejo turistico.

6. DECLINE/ RENOVACIN:
En esta etapa la demanda turstica est representado entre los excursionistas y los
residentes locales. El turismo es solamente de fin de semana. Los visitantes van a otros
destinos.
Se pueden desarrollar polticas de renovacin, o reinventar los recursos, buscar nuevos
mercados, encontrar nuevos usos de las instalaciones, ampliar la estacionalidad.
6. GESTIN HOTELERA
1)Mtodo previsin de asistencia
2)previsin de los ingresos presupuestarios
3)El control de gestin

Ejemplo: un hotel de 50 habitaciones con 100 camas. De 3 estrellas, el tratamiento de

pensin completa, precio: 100/120 High Season (H.S), 60 LS (Low Season), 80 M.S
(Middle Season)

1.Previsin de asistencia:
100 camas x 150 das (de mayo a septiembre, que es el perodo de actividad del
hotel) = 15 000 > nmero de mxima asistencia posible.

El porcentaje de ocupacin / objetivo es del 60% (ptimo) de 15 mil visitantes as que el

objetivo es tener al menos 9 mil visitantes. Ya que el hotel est activo si tiene una
ocupacin de no menos del 60%.

2. Previsin de los ingresos:

Un mtodo para predecir los ingresos a partir del mes ms rico.
- agosto: 100camas x 30das = 3000 personas de las cuales 1500 x 120 = 180.000
(especialmente das centrales de agosto).
Al principio y al final de agosto, sera: 1500 x100 euros (A bajo cose) = 150.000.
As, en el mes de agosto gano 330.000.
- julio: 60 plazas para 30 das = 1800 Asistencia x 80 = 144.000 euros
- septiembre: 40 camas para 30 das = 1200 clientes de los cuales:
600 x 80 = 48.000 euros (primeros 15 das del mes)
600 x 60 = 36.000 (ltimos 15 das del mes)
- junio: 60 camas para 30 das = 1,800 asistencias de 60 euros = 108.000 euros
- mayo: 40 camas para 30 das = 1200 asistencia de 60 euros = 72.000 euros
En total tenemos: 9000 asistencias y 740.000.
Si hacemos 740.000 : 9000 = 82.22, que es el ingreso promedio de la tarifa. El valor
medio se refiere a todo el perodo de actividad del hotel.
Agosto puede sopesar el 50% de la facturacin.

El consumo extra:
- catering: asistencia de 9000 x 10 = 90.000 euros de euros
- bar: asistencia de 9000 x 10 = 90.000 euros de euros
- diversos servicios (el servicio ms simple, tumbona, sombrilla, etc ...): en 9000 la
asistencia de 5 euros = 45.000 euros

Total = 225.000
740.000 + 225.000 = 965.000
Promedio de Ingresos totales: 965.000: 9000 = asistencia 107,22 euros
3. Control de Gestin: haciendo la suposicin de un milln de ventas
Incidencia porcentual sobre lo facturado:
- Personal = 30% - 40%
- electricidad = 4,5%
- La promocin = 5,7% por mil 0
- Accesorios de bao y habitaciones = 3,5%
- Limpieza y ropa de alquiler = 4,5%
- mantenimiento ordinario = 1%
- Agua = 5,7%
- honorarios de telfono / fax 5% 0
- Efectos de escritorio 5% = 0
- Canales de TV mini-3 0%
- NN.UU (basura) = 5% 0
- tipos de limpieza = 6,5% 0
- Cafeteras tipos de ingresos caf = 30%
- tipo cantina de Ingresos Barra = 36%
- Ingreso bruto = 35/40%
7. TIMESHARING EN ESTRATEGIAS DE MARKETING TURISTICO
MULTIPROPIEDAD - MULTIVACANZA

El Timesharing es una figura particular de contrato que combina casi a la perfeccin los
intereses del operador y de los intereses del cliente, a la satisfaccin mutua para ambos.

Fue inventado despus de la Segunda Guerra Mundial (1960 en adelante) y ha visto la luz
en los mercados anglosajones, el Reino Unido y EE.UU.. Con los aos se ha vuelto de ms
y ms inters para los clientes este sistema de compra moderno de vacaciones junto con la
multipropiedad del inmueble preferido.

Las ventajas son innegables, permiten al cliente poder planificar durante largos perodos
de tiempo sus vacaciones, que combina la oportunidad de adquirir la propiedad
(multipropiedad) de la unidad de alojamiento elegido, para el perodo de vacaciones
deseado, o para adquirir el derecho a la unidad de alojamiento elegido, correspondiente al
perodo de vacaciones deseado (multivacanza).

Definicin de Timesharing
Es un contrato por el cual una empresa propietaria de un activo (bienes inmuebles o
muebles, o un coche o un barco) da paso a un tercero a cambio del pago, la propiedad o
el disfrute de los activos, limitada a un perodo de tiempo predeterminado (normalmente
una semana), inmutable y de acuerdo con el uso para el que se dise el activo.

Ambitos de aplicacin del Timesharing

- Ciudades de arte
- mar
- montaa
- Buques y barcos
- Coche
En concreto vamos a examinar los bienes inmuebles, que consiste en la receptividad
representante del Hotel / RTA / Edificio Histrico, para ser aplicado en los dems mbitos
con el fin de ampliar los tipos de oferta a grupos de usuarios diversificados y/o precio.

Peculiaridades y caractersticas
Por qu debo comprar ese producto si se utiliza slo un mes al ao? Es mejor vender un
producto basado en los das de vacaciones que el cliente realmente tiene para as tener un
costo menor.
El mercado estadounidense es el mayor consumidor del mercado de timesharing; hay un
gran nmero de apartamentos conectados a instalaciones hoteleras. Tambin el mercado
ingls, francs y alemn, lo usan. En nuestro Cdigo Civil sin embargo, no est prevista la
propiedad limitada en el tiempo.
Las comidas no estn incluidas en el contrato de timesharing.
Multipropiedad y multivacanza: dos aspectos del Timesharing
La Sociedad de Grandes Travaux de Marseille, en 1965, puso en marcha el primer
complejo residencial de Timesharing. La empresa promotora de la operacin, una vez
completado un complejo residencial, en general, en un lugar de vacaciones. En lugar de
proceder a la venta tradicional de unidades individuales construidas para un largo tiempo o
indefinido, da el derecho a disfrutar de cada uno de ellos, por un perodo determinado del
ao. Por lo tanto cada unidad se podra vender a un gran nmero de compradores, que
podra presumir de uso exclusivo, slo durante el perodo cclico (cada ao).

Entre otros factores que contribuyeron a la rpida expansin del fenmeno, es necesario
mencionar los bajos costos de transaccin para los compradores y vendedores, y la
creacin de organizaciones de intercambio. Entre las principales ventajas, hay que
destacar los costos de comercializacin reducidos, una mayor eficiencia en trminos de
empleo de unidades de vivienda y, sobre todo, su indiferencia a los fenmenos
inflacionarios.
Adems de estos beneficios internos, el tiempo compartido tambin tiene algunas ventajas
externas: la reduccin de los residuos, lo que resulta en una disminucin de la demanda
de viviendas, y una disminucin de la presin de desarrollo en las zonas tursticas.

Esta frmula ha demostrado ser la herramienta adecuada para la consecucin de dos

objetivos:
- El uso racional de los activos inmobiliarios
- La intensa explotacin de los activos inmobiliarios con el fin de hacer frente a las
crecientes necesidades de vivienda en lugares de vacaciones.
No hay duda, de hecho, que un Turnaria lgicos contribuyen indirectamente a la
conservacin de las condiciones ambientales en los lugares y al mismo tiempo satisfacer las
necesidades de ocio de la comunidad.

Multipropiedad y multivacanza: diferencias

En la multipropiedad el objeto del contrato es la "transferencia de una parte de un edificio"
restringiendo el uso a un perodo de tiempo que se asocia convencionalmente a una parte
de un inmueble.
En la multi vacanza, el objeto del contrato consiste en la entrega de varios aos de uso
de una parte de un edificio, como un uso limitado del perodo de tiempo que se asocia
convencionalmente a una parte del inmueble.
Por lo tanto, se puede decir que la multipropiedad es una buena inversin, mientras que
la multi vacanza representa un bien de consumo, con las caractersticas y limitaciones
especificas de cada tipo.

Tipos de contrato
- Contrato de cesin inmobiliaria mediante escritura pblica (multirpopiedad)
- Contrato de cesin en el disfrute, mediante entrega de reservas para 5, 10, 15, 20
aos (multi vacanza).No somos dueos, sino slo usuarios.
Intercambio (Valorizacin de la oferta)
Entre los principales factores que han contribuido a la difusin y afirmacin del timesharing y
de la multipropiedad es la oportunidad de "intercambio" de su perodo de estancia con el
periodo de estancia de otras personas que tambin son titulares del timesharing.
La introduccin de esta frmula, en los aos 60, no fue un xito inmediato, ya que el
usuario, despus de haber pasado sus vacaciones durante tres, cuatro, cinco aos en el
mismo lugar, senta la necesidad de cambio, y al no tener alternativas, venda su propiedad.
Por lo que el timesharing tiene xito cuando se introduce de la posibilidad de que los
usuarios puedan compartir con los dems el derecho de uso de las unidades de vivienda. El
inventor de intercambio fue capaz de cumplir con dos requisitos bsicos de comprador:
- nivel de producto (ya sea comprada que intercambi)
- proteccin de la inversin

En relacin con el intercambio, las empresas lderes en el mundo son de la ley

estadounidense: RCI - Resort Condominiums International y la sociedad Interval
International e incluso cadenas hoteleras como Marriott.

Mercado turstico y Timesharing:

El promotor de una actividad de Timesharing puede ser una persona fsica o jurdica, que
constituye o transfiere los derechos mencionados anteriormente. Pero hay que destacar
algunas caractersticas distintivas importantes, como las limitaciones de ejercicio de la
propiedad de cada multiproprietario. A diferencia del propietario completo no es posible
hacer cambios en el inmueble, o cambios de la decoracin, de hecho, se debe tener
cuidado de no daar los muebles y mobiliario o cualquier otro objeto que este dentro de la
propiedad.
No est permitido acoger a personas ms all del lmite establecido con la normativa, y si
esto es posible, bajo condiciones claras.
Al timesharing y multipropiedad son atribuibles generalmente tres tipos de productos:
- Las residencias urbanas
- El complejo residencial en el centro turstico
- El complejo integrado

En Europa, la difusin del timesharing se da mayoritariamente en la costa. Desde un

punto de vista estructural, el 60% de la totalidad de los inmuebles estn incluidos en el
rango de 1 a 50 unidades, y prevalecen estructuras pequeas y medianas. El producto
dominante consta de estudios y apartamentos y los servicios ms populares son: piscina,
restaurante, bar, canchas de tenis, un supermercado, el club de ocio, instalaciones
deportivas y deportes acuticos, golf y casa de cambio.
Valorizacin de un inmueble en Timesharing: criterios para la definicin del precio de
venta
Los inmuebles que se venden en el Timesharing tiene su propia evaluacin comercial de
mercado, en el sentido de que el vendedor sea una empresa de construccin, determina el
valor de venta tradicional, tambin llamada venta de mono propiedad. Este valor debe ser
reportado a un precio de venta semanal, que ser el precio promedio que se requiere para
comprar un timesharing o una multi vacanza.
El procedimiento consiste en multiplicar el valor de mercado tradicional de la propiedad
por un coeficiente y luego dividir el resultado por el nmero de semanas que se tiene la
intencin de vender.

Caso de la Multipropiedad
Frmula: valor tradicional de mercado de la propiedad x 5 (coeficiente): N. semanas a la
venta = valor medio semanal.
El coeficiente adoptado puede fluctuar normalmente entre 5 y 7. Cuanto ms alto sea el
coeficiente, mayor es el precio promedio semanal de venta de la propiedad y por lo tanto
mayor ser la dificultad de vender.

Ejemplo: RTA de 40 m2 situado en la costa. Su valor de venta tradicional es de 3.000 euros

por m2. MUltiplicamos 3000 por el rea de 40 m2, obtenemos que el valor del inmueble
asciende a 120.000 euros.
Procediendo con la valoracin de Timesharing, debemos multiplicar el valor del inmueble
de 120.000 euros por el coeficiente 5, obteniendo el valor mximo de unidades de
timesharing ascendieron a 600.000 euros. Este valor se divide por el nmero de semanas
que desea vender. Y como en este caso, est situado en una localidad costera, la RTA
estar activo desde abril a octubre, es decir, 30 semanas.
Por lo que 600.000 euros: 30 semanas = 20.000 euros, que representa el valor medio
semanal de venta en multipropiedad del inmueble.

La suma de los precios individuales de las semanas vendibles, los cuales fueron obtenidos
de la red de precios y se refieren a una sola unidad, se multiplicar por el nmero total de
unidades que componen la totalidad del edificio destinados al timesharing. La cantidad total
que se obtiene es el montante vendido posible en multipropiedad. Sobre tal valor se
estimar un porcentaje de venta sostenible y absorbible por el mercado, que por lo general
se asume en medida prudente del 60% del montante.

Caso de la multivacanza
Frmula: valor de mercado tradicional de la propiedad x 3 (coeficiente): N. semanas de
ventas = valor promedio semanal.
El coeficiente dado es menor que en la multipropiedad, debido a que se cede solo el
disfrute del inmueble y no la propiedad.
Ejemplo: RTA de 40 m2 situado en la costa. Su valor de venta tradicional es de 3.000 euros
por m2. Multiplicando 3000 por el rea de 40 m2, obtenemos que el valor real de la unidad
asciende a 120.000 euros.
Procediendo a la valoracin de Timesharing, deberemos multiplicar el valor del inmueble,
de 120.000 euros por el coeficiente 3, para obtener el mximo valor de timesharing que
asciende a 360.000 euros. Este valor se divide por el nmero de semanas que desea
vender. En este caso, est situado en una localidad costera, la RTA estar activo desde
abril a octubre, es decir, 30 semanas. As que 360.000 euros: 30 semanas = 12.000 euros,
que representa el valor promedio semanal.

CASO DEL CASTILLO DE SAN GIORGIO MONFERRATO (Alejandra)

Descripcin
Se trata de una casa histrica y un castillo del siglo noveno (840 dC). La casa es de 4500 metros
cuadrados con cinco plantas y 40.000 metros cuadrados de zonas verdes. Alrededor del castillo se
encuentra el pueblo de San Giorgio Monferrato.

Debe asegurarse, en primer lugar, la accesibilidad de los caminos. En este caso se conecta con la
autopista A26 y se encuentra a 2,5 km de la carretera. Tambin est en el centro de un tringulo
formado por los polos Turn, Miln y Gnova. Tambin est conectado por ferrocarril y est bastante
cerca de Malpensa, Gnova y Turn. El castillo fue diseado por Bollati. Adems, cuenta con 7.000
metros cuadrados de jardn a la italiana. La torre del castillo se remonta a 1000-1200. El castillo est
construido en la parte ms alta de una colina, a continuacin, la tierra del pueblo y las pistas
forestales. Dentro del castillo hay una fuente de agua. Todo parte del jardn est cercado con un
muro de piedra de 2 metros ms. Tambin puede entrar en el parque en coche. En el interior hay
una iglesia barroca de 1600. Actualmente celebradas congresos, exposiciones, conferencias, porque
en su interior hay un saln con una capacidad de al menos 100 asientos y 6 salas de reuniones de
25 metros cuadrados cada una. Adems, existe la posibilidad de rodaje. Cada planta tiene un
mdulo de 900 metros cuadrados. Tambin tiene una piscina y refugios para animales. Slo la
fachada se encuentra bajo la supervisin de restriccin, o que no pueden hacer cambios. En el
interior ya hay dos ascensores.

Qu hacer con esta casa histrica?

El propietario quiere entender lo que pueden hacer. Qu objetivo se refiere?. Por la divisin de
4500: 30 = 150 habitaciones de usar, donde se puede acomodar a cerca de 300 personas. Pero la
forma de llevar a los turistas a partir de tres grandes capitales de la regin?. Cuando tenemos una
estructura tan grande que puede ser roto con el fin de atraer ms audiencia. Se podra construir una
segunda pista de tenis piscina o, tambin a 20 km se encuentra un campo de golf. Usted tiene que
encontrar la manera de aprovechar tanto el interior y el exterior de la propiedad, se pueden
desarrollar actividades de equitacin o de juego para nios o tiro con arco.

El club deportivo es una zona donde se pueden practicar deportes y donde las familias son felices
porque pueden dejar a sus hijos en un lugar tranquilo y protegido. As luce el club podra ser una
solucin para utilizar esta estructura. Si partimos del concepto de tener grandes espacios abiertos y
cerrados, es posible el desarrollo de clubes deportivos. Pero hay que tener el club deportivo abierto
durante todo el ao es posible? Realmente depende del tipo de usuarios. Uno va a buscar los
usuarios, especialmente en las grandes ciudades, sino que tambin debe tener en cuenta la
propensin de la poblacin local para el deporte. Tambin se pueden crear instalaciones de spa y
bienestar. As que con el club deportivo se crea algo atractivo para el local. Puede cargar la entrada
de una sola vez al club deportivo, a continuacin, otras actividades sern libres y otros ms por una
tarifa. La planta superior de la estructura se puede utilizar para el tiempo compartido, mientras que
las otras habitaciones o el spa.