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PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE MINAS GERAIS

Campus Contagem

DIREITO CIVIL V

Propriedade, Posse e Direitos Reais sobre coisas


alheias

ROTEIRO PARA AULAS

PROF. SIMONE REISSINGER

1 Semestre
2017
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PUC MINAS Campus Contagem
DIREITO CIVIL V 7 Perodo
Prof. Simone Reissinger

Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais


Pr-Reitoria de Graduao

Plano de Ensino (1 semestre de 2017)


Curso: 43 - Direito
Disciplina: 47266 - DIREITO CIVIL V - PROPRIEDADE POSSE E DIRETOS REAIS SOBRE COISAS
ALHEIAS
Perodo: 7
Turno: MANH
Carga Horria: TERICA 102 horas
TOTAL 102 horas

Ementa

Propriedade. Posse. Direitos reais sobre coisas alheias.

Objetivos
Objetivo geral: possibilitar ao aluno a compreenso crtica, anlise e
interpretao das teorias e dos institutos de Direitos Reais e sua aplicao s
diversas reas do Direito.

Objetivos especficos: estabelecer os conceitos necessrios a cada instituto


dos direitos reais, classificar os institutos dos direitos reais; distinguir
posse e propriedade; distinguir os modos de aquisio da propriedade mvel
e da propriedade imvel; analisar a funo social da propriedade e das cidades
na sociedade contempornea, contemplando, inclusive, o crescimento urbano
ordenado e sustentvel; distinguir as diversas formas de usucapio e a legislao
vigente sobre o tema; reconhecer e distinguir os procedimentos processuais para a
posse e para a propriedade.

Mtodos Didticos

Aulas tericas expositivas, com debates e discusses sobre a doutrina


pertinente, decises judiciais e casos concretos, selecionados de acordo com a
unidade em foco.

Trabalhos em equipes reduzidas, tais como seminrios temticos, a fim de


aproximar os alunos aos temas propostos, atravs de pesquisas bibliogrficas,
bem como exerccios em sala de aula.

Sempre que possvel ser enfatizado o carter interdisciplinar da disciplina


em estudo com as demais do curso, sobretudo as oferecidas no mesmo perodo.

Unidades de Ensino

Unidade I INTRODUO ao Direito das Coisas: objeto e princpios gerais. Relaes


jurdicas reais e obrigacionais (elementos e diferenas); (4 h/a)

Unidade II - POSSE: definio, natureza jurdica, objeto e classificao da


posse; aquisio ou constituio da posse; efeitos da posse; composse; proteo
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possessria: fundamento, atentados contra a posse, objeto dos atentados,


instrumentos de proteo possessria; perda ou extino da posse. (22 h/a)

Unidade III - PROPRIEDADE: definio. Histria, sociologia e poltica da


propriedade; fundamento da propriedade; elementos, classificao, extenso da
propriedade; restries propriedade; proteo especfica da propriedade;
funo social da propriedade; funo social da cidade; Crescimento urbano
sustentvel e meio ambiente. Domnio pblico. (8 h/a)
3.1 - PROPRIEDADE MVEL: formas de aquisio ou constituio da propriedade
mvel; perda da propriedade mvel; obras intelectuais; (4 h/a)
3.2 - PROPRIEDADE IMVEL: formas de aquisio ou constituio da propriedade
imvel; perda ou extino da propriedade imvel. (12 h/a)

UNIDADE IV - DIREITOS DE VIZINHANA; (8 h/a)

UNIDADE V - CONDOMNIO: definio, natureza jurdica, classificao; direitos


e deveres dos condminos; casos especiais de condomnio (tapagem, compscuo
e condomnio por unidades independentes). (8 h/a)

UNIDADE VI - Propriedade resolvel. Propriedade fiduciria. (2 h/a)

UNIDADE VII - Direitos reais de uso e fruio: enfiteuse, servides, usufruto,


uso, habitao, superfcie; (10 h/a)

UNIDADE VIII - Direitos reais de garantia: teoria geral. Alienao fiduciria


em garantia, penhor, hipoteca, anticrese; (12 h/a)

UNIDADE IX - Direitos reais de aquisio: compromisso ou promessa irretratvel


de venda. (2 h/a)

Processo de Avaliao

Conforme as normas acadmicas da PUC Minas e Resoluo do Colegiado do curso


de Direito/Contagem:

1 Prova parcial - valor: 25 pontos


2 Prova parcial - valor: 25 pontos
3 Prova parcial - valor: 20 pontos
Prova global - valor: 30 pontos

Prova Especial: O aluno que no obtiver o rendimento mnimo necessrio para


aprovao, ou seja, que distribudo o total de 100 (cem) pontos, no tenha
alcanado os 60(sessenta)pontos, poder submeter-se Prova Especial, que
constar da aplicao de uma atividade individual, do tipo prova escrita, com o
valor de 30 (trinta) pontos, substituindo a nota da Prova global.

Descrio da Bibliografia Bsica

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais (v. 5). 11 ed.
Rio de Janeiro: Atlas, 2015. (livro eletrnico)
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de direito civil: direitos reais (v. 4). 23 ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2015. (livro eletrnico)
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: direitos reais (v. 5). 15 ed. So Paulo: Atlas, 2015. (livro
eletrnico)
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Descrio da Bibliografia Complementar

GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas (v. 5). 11 ed. So Paulo: Saraiva,
2015. (livro eletrnico)

RIBEIRO, Benedito Silvrio. Tratado de usucapio. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2012. (livro eletrnico)

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. (livro eletrnico)

SOUZA, Adriano Stanley Rocha. Direito das coisas. 3 ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2013.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 44 ed. So Paulo: Saraiva,
2015. (livro eletrnico)
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INDICE

I INTRODUO AO TEMA

II. TUTELA JURDICA DA POSSE

III. PROPRIEDADE

IV DIREITOS DE VIZINHANA

V CONDOMNIO

VI PERDA DA PROPRIEDADE

VII PROPRIEDADE RESOLVEL

VIII DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

8.1 Direitos reais de uso e fruio

8.2 Direitos reais de garantia

8.3 Direito real de aquisio


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I INTRODUO AO TEMA

1 Direito das Coisas ou Direitos Reais?

A distino, para quem a entende, est relacionada ao sentido de coisas e bens.


Desta forma, bens entendido como gnero, abrangendo os bens materiais e os imateriais
ou da personalidade. Por outro lado, h uma tendncia a se restringir coisas apenas aos
bens corpreos, portanto, uma espcie de bens. Entretanto, h quem exponha exatamente
o contrrio: Coisa o gnero do qual bem espcie (GONALVES, 2015, p. 19).

materiais = coisa
Bens
imateriais (ex.: personalidade)

Direitos das coisas, para Clvis Bevilqua, o complexo das normas reguladoras
das relaes jurdicas referentes s coisas suscetveis de apropriao pelo homem. Tais
coisas so, ordinariamente, do mundo fsico, porque sobre elas que possvel exercer o
poder de domnio. Todavia, h coisas espirituais que tambm entram na esfera do direito
patrimonial, como o direito dos autores sobre as suas produes literrias, artsticas ou
cientficas. (BEVILQUA apud RIZZARDO, 2014).
Direitos reais a nomenclatura preconizada por Savigny e preferida pela maioria da
doutrina e dos Cdigos, conforme lio de Carlos Roberto Gonalves (2015, p. 20).
Carlos Roberto Gonalves (2015) esclarece que ambas as expresses (direito das
coisas e direitos reais) possuem conceito e objetivo idnticos, tratando da mesma matria.
O direito das coisas, neste sentido, regula o poder do homem sobre certos bens
suscetveis de valor e os modos de sua utilizao econmica.
No CC, o livro III dos direitos das coisas, possui configurao mais ampla, pois
envolve os direitos reais propriamente ditos (art. 1.225, CC), a posse e os direitos de
vizinhana1. Alm disso, a legislao civilista adotou tambm os direitos autorais,

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Os direitos reais, no sistema brasileiro, so uma classe de direitos subjetivos dotada de certas e
determinadas caractersticas bastante particulares. So os direitos elencados no CC 1.225 (...). A posse, no
Brasil, como se ver no seu momento oportuno no regulada como direito real. (...) Sendo assim, como
esta disciplina estuda a posse e os direitos reais, melhor se denomina como direito das coisas,
compreendendo assim um ramo do direito objetivo que regula os processos apropriatrios, tanto do ponto
de vista dos fatos, quanto do ponto de vista dos direitos. (PENTEADO, 2008, p. 71-72).
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considerando-os como propriedade imaterial, reconhecendo, ainda, o seu aspecto moral,


decorrente da personalidade do autor.
Assim, o objeto dos direitos reais (ou do direito das coisas) so bens corpreos
(haja vista a forma de aquisio registro e tradio) passveis de apropriao e que
tenham funo de utilidade para o sujeito (valor econmico). Se faltar o requisito
corporeidade, a lei deve prever, expressamente, os modos de transferncia especficos ou
qual o direito real que pode se exercer sobre determinados bens imateriais, como, por
exemplo, usufruto sobre universalidades e direitos reais de garantia sobre direitos ou
ttulos de crdito.
So excludos dos direitos reais aqueles bens/coisas que a utilizao inesgotvel,
como as destinadas ao uso comum da humanidade: o ar, a luz solar, o oceano e os bens
pblicos. Esses no interessam ao Direito das Coisas.

2 Distino entre direitos reais e obrigacionais

Segundo Farias e Rosenvald (2015), no atual estgio da cincia do Direito no cabe


mais enaltecer a dicotomia entre os direitos reais e obrigacionais, os dois grandes direitos
subjetivos patrimoniais, pois, da mesma forma que houve uma relativizao da
sacralidade da propriedade, tambm houve uma flexibilizao do princpio da
relatividade das obrigaes. Todavia, em todos os manuais de direitos reais (direito das
coisas) ainda possvel encontrar as duas teorias que os diferenciam, bem como as
principais diferenas.

a) Teoria Realista, tradicional ou clssica (dualista)

O direito real significa o poder da pessoa sobre a coisa, numa relao que se
estabelece diretamente e sem intermedirio, que se exerce erga omnes. O direito de
crdito (ou pessoal) requer sempre a interposio de um sujeito passivo, devedor da
prestao (dar, fazer ou no fazer), ou seja, ope-se unicamente a determinada pessoa.
Neste sentido, no direito real (jus in re) o direito tem por objeto, imediata e
diretamente, a prpria coisa. Quem tem direito real, o tem independentemente da
participao de outra pessoa.
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No direito pessoal (jus ad rem) o direito s satisfeito por intermdio da pessoa do


devedor. O devedor, cumprindo a obrigao, presta colaborao para a realizao do
direito.
No direito real, a participao de outra pessoa, que no seja o titular do direito, ter
carter de oposio, porque, sendo o direito real um poder jurdico direto e imediato sobre
a coisa, somente interfere outra pessoa no quadro prprio dele para embaraar-lhe o
exerccio. No direito pessoal (de crdito, obrigacional), a pessoa, que no seja o titular do
direito, aparece como colaborador; no direito real, aparece como opositor. (RIZZARDO,
2014).
De acordo com Carlos Roberto Gonalves (2015, p. 29) a doutrina denominada
dualista ou clssica mostra-se, com efeito, mais adequada realidade, tendo sido por isso
acolhida no direito positivo brasileiro, que consagra e sanciona a clssica distino entre
direitos reais e pessoais, isto , direito sobre as coisas e direitos contra as pessoas.
Por outro lado, segundo Luciano Penteado (2008), a teoria realista de defesa e
proteo da liberdade individual que se projeta sobre as coisas (relao entre sujeito de
direito e coisa) se encontra superada.

b) Teoria Personalista (unitria)

Esta teoria no aceita uma relao jurdica diretamente entre a pessoa do sujeito e a
prpria coisa. A relao jurdica se desenvolve sempre entre duas pessoas (premissa
kantiana), ou entre dois sujeitos: o ativo e o passivo.
No direito de crdito h dois sujeitos em confronto: o sujeito ativo e o sujeito
passivo, que se vincula ao primeiro e lhe deve a prestao. A relao jurdica se forma
entre pessoas determinadas.
No direito real existe um sujeito ativo, o titular do direito real, e h uma relao
jurdica, que no se estabelece com a coisa, pois esta objeto do direito, mas tem a
faculdade de op-la erga omnes. Assim, estabelece-se a relao jurdica entre o sujeito
ativo (titular do direito real) e o sujeito passivo (a generalidade annima dos indivduos
ou sujeito passivo universal). O sujeito passivo universal tem que se abster prtica de
qualquer ato tendente a lesar o proprietrio. Est obrigado a respeitar o direito do titular.
A distino tambm pode ser percebida pela anlise da pretenso decorrente da
violao do direito subjetivo. Nos direitos reais a pretenso decorre da ofensa a direitos
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absolutos, enquanto nos direitos obrigacionais, materializa-se a pretenso quando aquele


que deveria cumprir a prestao (direito relativo) viola o direito subjetivo ao crdito.
(FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 23).
Segundo Arnaldo Rizzardo (2014) esta teoria no se mostra prtica:

Assim, a obrigao passiva universal de respeitar o direito constitui mais uma


regra de conduta, e no um dever decorrente de uma relao bilateral. De sorte
que, ao assumir uma obrigao contratual, no se comprometem as pessoas a
respeitar os direitos reais de outrem. Ademais, tal incumbncia genrica a
todos os direitos e no exclusivamente aos reais. (RIZZARDO, 2014).

Farias e Rosenvald (2015) admitem a preferncia pela adoo da teoria personalista


ao invs da teoria realista e justificam que h uma forte tendncia a se admitir a
obrigacionalizao do direito das coisas. Atualmente os direitos reais abrigam em sua
estrutura uma relao jurdica de direito real, mas, tambm, uma relao jurdica de
direito obrigacional. Assim, o titular exerce o domnio sobre a coisa e, ao mesmo tempo,
integra uma relao jurdica de contedo intersubjetivo, envolvendo uma cooperao com
a coletividade, ou seja, a titularidade dos bens impe deveres jurdicos a seu titular
perante a coletividade.
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2.1 Caractersticas quadro comparativo (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 22):

Direitos reais Direitos obrigacionais


(jus in re direito coisa) (jus ad rem direito a uma coisa)
1. Absoluto (eficcia erga omnes) 1. Relativo (eficcia inter partes)

2. Atributivo (um s sujeito) 2. Cooperativo (conjunto de sujeitos)

3. Imediatividade: o titular age direta e 3. Mediatividade: o titular depende da


imediatamente sobre o bem colaborao do devedor para obter sua
prestao
4. Permanente (maior durao e estabilidade) 4. Transitrio

5. Direito de sequela (o seu titular pode 5. Apenas tem o patrimnio do devedor como
perseguir, ir buscar o objeto de seu direito garantia.
com quem quer que esteja)
6. O titular do direito real de garantia tem 6. O titular credor quirografrio (no tem
preferncia em caso de falncia ou concurso preferncia)
creditrio, na venda da coisa gravada
7. Numerus clausus / Taxatividade 7. Numerus apertus (art. 425, CC)
(art. 1.225, CC)

8. Objeto: a coisa 8. Objeto: a prestao (conduta humana)


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3 Classificao dos direitos reais

3.1 Direito real sobre coisa prpria: propriedade (jus in re propria) - direito real pleno.

3.2 Direitos reais sobre coisa alheia ou direitos limitados (jus in re aliena)
a) direitos reais de gozo e fruio: servido, usufruto, uso, habitao, direito de
superfcie, concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de
uso2, laje3. (Enfiteuse e renda constituda sobre imvel CC/1916).
b) direitos reais de garantia: hipoteca, anticrese, penhor, propriedade fiduciria
(alienao fiduciria em garantia).
c) direito real aquisio: promessa irrevogvel de compra e venda; o devedor
fiduciante, seu cessionrio ou sucessor tambm passaram a ter direito real de aquisio
nos termos do art. 1.368-A, que foi includo no Cdigo Civil pela Lei n. 13.043/14.

4 Figuras hbridas ou intermedirias

Situam-se entre o direito pessoal e o direito real. Constituem um misto de


obrigao e de direito real.

4.1 Obrigaes propter rem: so aquelas que recaem sobre uma pessoa, por fora de
determinado direito real. Ex.: obrigao imposta aos proprietrios e inquilinos de um
prdio de no prejudicarem a segurana, o sossego e a sade dos vizinhos (art. 1.227,
CC); obrigao dos donos de imveis confinantes, de concorrerem para as despesas de
construo e conservao de tapumes divisrios (art. 1.297, 1, CC). Tambm
denominada de obrigao ambulatria, por se transferir a eventuais novos ocupantes do
imvel.

2
Essas duas formas de concesses foram inseridas como direitos reais, pela Lei n. 11.481/07, no art. 1.225
do Cdigo Civil. So medidas voltadas regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio,
buscando novas solues para a moradia no Pas. Farias e Rosenvald (2009, p. 11) esclarecem que esses
dois modelos jurdicos j faziam parte da legislao especial. A Lei n. 11.481/07 cuidou apenas de
sistematiz-los no rol taxativo do Cdigo Civil. Ao contrrio dos demais direitos reais, no foram dedicados
ttulos especficos a estas duas figuras, que, portanto, permanecem submetidas s legislaes que lhe deram
origem. A insero da concesso especial para fins de moradia atende a uma evoluo legislativa que
iniciou no art. 183, 1 da Constituio Federal, passando pela MP n. 2220/2001, artigo 56 do Estatuto da
Cidade e art. 167 da Lei de Registros Pblicos. J a concesso de direito real de uso remete ao contrato
administrativo de direito real do art. 7 do Decreto-lei n. 271/67.
3
O direito real de laje foi inserido no Cdigo Civil (art. 1.225, XIII e art. 1.510-A) atravs da Medida
Provisria n. 759, de 22/12/2016, que dispe, entre outras medidas, da regularizao fundiria rural e
urbana.
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4.2 nus reais: so obrigaes que limitam o uso e gozo da propriedade, constituindo
gravames ou direitos oponveis erga omnes, por exemplo, a renda constituda sobre
imvel. Aderem e acompanham a coisa.
4.3 Obrigaes com eficcia real: so aquelas que, sem perder seu carter de direito a
uma prestao, transmitem-se e so oponveis a terceiro que adquira direito sobre
determinado bem. Ex.: art. 576, CC (oposio do locatrio ao adquirente da coisa locada).
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II TUTELA JURDICA DA POSSE

1 Teorias da posse: subjetiva e objetiva

Duas teorias so os grandes marcos sobre o conceito de posse e seus elementos:

a) Teoria subjetiva, formulada por Friedrich Von Savigny (1779-1861), em sua


obra Tratado da Posse, publicada em 1803, quando o autor tinha 24 anos. O grande
mrito de Savigny foi o de projetar autonomia posse, por explicar que o uso dos bens
adquire relevncia jurdica fora da estrutura da propriedade privada (...). (FARIAS;
ROSENVALD, 2015, p. 36). Savigny afirmou categoricamente a existncia de direitos
exclusiva e estritamente resultantes da posse o ius possessionis (GONALVES, 2015,
p. 49).
Na teoria subjetiva a posse caracteriza-se pela conjugao de dois elementos: o
corpus e o animus.
Corpus: elemento material da posse; apreenso fsica da coisa. Faculdade imediata
de o possuidor exercer seus poderes direta e fisicamente sobre a coisa.
Animus: elemento subjetivo; a vontade, inteno de ter a coisa como prpria,
exercendo poderes sobre ela. No propriamente a convico de ser dono, mas a vontade
de t-la como sua, de exercer o direito de propriedade como se fosse o seu titular
(GONALVES, 2015).
Para Savigny uma frmula matemtica: P = C + A.
Deve-se distinguir a posse da deteno. Na teoria subjetiva a deteno se difere da
posse pela falta do animus domini. uma situao de posse desqualificada, quando
ausente no sujeito o elemento inteno de agir como dono. Ex.: locatrio e comodatrio
no so possuidores. Por essa teoria, os detentores no fazem jus tutela possessria,
exatamente pela falta do elemento volitivo.

b) Teoria objetiva, formulada por Rudolf Von Ihering (1818-1892). Ihering foi
aluno de Savigny na Faculdade de Direito de Berlim. Na teoria objetiva a posse no
reconhecida como modelo jurdico autnomo, pois o possuidor seria aquele que concede
destinao econmica propriedade, isto , visibilidade ao domnio. A posse a porta
que conduziria propriedade, um meio que conduz a um fim (FARIAS; ROSENVALD,
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2015, p. 37). Para Ihering a proteo da posse tem como nico fundamento a defesa
imediata da propriedade, pois, na maioria dos casos, coincidem no mesmo titular.
Ihering caracteriza a posse da seguinte forma:
Corpus: relao exterior (imagem) que normalmente h entre o proprietrio e sua
coisa, no sendo exigido o poder fsico imediato, mas o uso econmico da mesma em
relao s necessidades do possuidor de acordo com sua utilidade econmica. Prevalece a
conduta de dono, ou seja, a maneira como o proprietrio age em face da coisa, o que pode
ser analisado de forma objetiva, sem a necessidade de saber a inteno do agente. A
posse, ento, a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso
econmico da coisa. Ela protegida, em resumo, porque representa a forma como o
domnio se manifesta (GONALVES, 2015, p. 51).
Animus: est inserido no elemento corpus, na medida em que o possuidor direciona
sua vontade para o procedimento externo, no necessariamente de ser proprietrio. A
posse reconhecida exteriormente. Desta forma, admite-se a posse por outrem, j que no
se exige a inteno de dono para que algum seja possuidor.
De acordo com essa teoria, se algum subtrai a coisa, obtm posse injusta, mas, se o
proprietrio livremente transfere o poder de fato, o possuidor obtm posse justa. Assim,
independentemente da condio de proprietrio, possuidor quem concede destinao
econmica coisa, isto , visibilidade ao domnio.
A frmula de Jhering P = C, indicando que a posse reconhecvel externamente
por sua destinao econmica, independentemente de qualquer manifestao volitiva do
possuidor, sendo suficiente que ele proceda em relao coisa como se comportaria o
proprietrio em relao ao que seu, mesmo reconhecendo o domnio alheio.
Pela teoria objetiva amplia-se o rol dos possuidores, estendendo-se a proteo
possessria queles que se conduzem como presumveis proprietrios, podendo esses
agirem por conta prpria.
J a deteno, na teoria objetiva, uma posse degradada, desqualificada em virtude
de lei. As hipteses no CC/2002 so: fmulo/servidor da posse (art. 1.198); atos de
violncia e clandestinidade (art. 1.208); permisso e tolerncia (art. 1.208).
Aqueles considerados meros detentores na teoria clssica, so considerados
possuidores pela teoria objetiva. Outrossim, por dispensar a inteno de dono, a teoria
objetiva consagra a admissibilidade da coexistncia das posses direta e indireta.
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Do ponto de vista econmico e prtico, a teoria de Ihering avanou em relao


teoria de Savigny ao abdicar da exigncia do animus domini. Por outro lado, a maior
crtica teoria de Ihering a subordinao da posse propriedade, extirpando sua
autonomia, por reduzir a posse a um direito nfimo, como mera exteriorizao do direito
de propriedade, ou seja, um complemento indispensvel sua tutela. um retrocesso em
relao teoria de Savigny (FARIAS; ROSENVALD, 2015).

2 Teoria adotada pelo Cdigo Civil Brasileiro

O Cdigo Civil, em seu art. 1.196, adota a teoria objetiva da posse. Assim,
necessrio que se manifeste como estado de fato visvel a toda sociedade (corpus), de
acordo com o hbito normal dos proprietrios, o qual decorrncia de atividades
dirigidas a esse propsito (animus) pelo possuidor. Pela letra do legislador, o possuidor
quem, em seu prprio nome, exterioriza alguma das faculdades da propriedade, seja ele
proprietrio ou no. (FARIAS e ROSENVALD, 2009, p. 40).
H exceo quanto teoria objetiva no Cdigo Civil apenas em relao usucapio
(art. 1.238, 1.242, CC), com uma ntida concesso teoria subjetiva, que demanda o
animus domini de Savigny.
Neste sentido, a distino entre posse e deteno no depende exclusivamente do
arbtrio do sujeito. H que se examinar em cada caso se o ordenamento protege a relao
com a coisa. Quando no houver proteo, existe mera deteno, como no caso do art.
1.198, CC (fmulo/servidor da posse), situao em que o prprio Cdigo exclui a posse.
Assim, o conceito amplo de posse, descrito no art. 1.196 do CC, deve ser
examinado em consonncia com o art. 1.198 e, tambm, com a ressalva do art. 1.208.
Farias e Rosenvald afirmam:

(...) que, nos dias atuais, as teorias de Savigny e Ihering no so mais capazes
de explicar o fenmeno possessrio luz de uma teoria material dos direitos
fundamentais. Surgiram ambas em momento histrico no qual o fundamental
era a apropriao de bens sob a lgica do ter em detrimento do ser. Ambas as
teorias se conciliavam com a lgica do positivismo jurdico, na qual a posse se
confina no direito privado como uma construo cientfica, exteriorizada em
um conjunto de regras hermticas. (2015, p. 40)

O entendimento dos referidos autores j vem sendo difundido pelos tribunais


ptrios:
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Apelao Cvel. Reivindicatria cumulada com pedido de imisso na posse. Interdito


proibitrio postulado por possuidores no proprietrios contra proprietrios no possuidores.
Douta sentena monocrtica concessiva aos possuidores, em decorrncia de seu longo poder
de fato sobre a rea de terreno litigiosa, da proteo interdital por eles requerida, a fim de que
os proprietrios no possuidores, se abstenham "da prtica de qualquer ato de turbao
posse dos autores". Superao doutrinria da teoria possessria objetiva de Jhering, ante a sua
evoluo, em face da categoria scio-jurdica do valor de uso dos bens e da funo social da
posse, que a categoriza, modernamente, como fato potestativo de natureza scio-econmico.
Defesa dos possuidores no proprietrios, na demanda petitria apensada, da consumao da
prescrio possessria aquisitiva na presente espcie de fato. Recurso conhecido e improvido.
(RIO DE JANEIRO, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n 2005.001.27287/Nova Friburgo
[Numerao nica-CNJ-0005091-97.1996.8.19.0037], Rel. Des. Edson Aguiar de
Vasconcelos; Ver. Des. Clio Geraldo de Magalhes Ribeiro, julgado em 23/05/2006).

Assim, a interpretao de todo o direito privado deve se iniciar na investigao dos


princpios do Estado Democrtico de Direito. Portanto, a concepo patrimonialista e
utilitarista presente na teoria objetiva da posse pode ser amenizada com o tratamento
sistemtico das normas (Constituio da Repblica, Cdigo Civil, Estatuto da Cidade,
etc).

3 Natureza jurdica da posse: fato ou direito?

Trata-se de tema extremamente controvertido e antigo, com resqucio no Direito


Romano. A sua soluo determinar o verdadeiro fundamento da proteo possessria.
De acordo com a 1 Teoria Posse fato, uma vez que gera consequncias
jurdicas. a mais simples e direta relao com a coisa. Assim, trata-se de puro estado de
fato (poder de fato) e no de um direito subjetivo (entre os vrios defensores est Pontes
de Miranda).
No entendimento da 2 Teoria (ecltica) Posse , ao mesmo tempo, fato e direito.
Em sua origem fato, que se transforma em direito nas suas consequncias,
principalmente porque cria um direito pessoal, qual seja, o de invocar a defesa (Savigny,
Antonio Joaquim Ribas). A crtica de Ihering a esta teoria era a impossibilidade de um
instituto jurdico ter ao mesmo tempo dupla natureza jurdica.
A 3 Teoria, defendida por Ihering, entende que Posse um direito. Neste
sentido, os direitos so interesses juridicamente protegidos (Ihering).
H doutrinadores, como Silvio Rodrigues, Nelson Nery e Darcy Bessone, que
entendem a posse como um direito subjetivo (pessoal). Para outros, direito, mas no
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subjetivo, pois este protegido contra qualquer tipo de leso e a posse interesse
juridicamente tutelado contra determinadas leses (esbulho, turbao e ameaa).
A teoria mais aceita nos dias atuais de que a posse tem a configurao de direito,
ou seja, tutelada como se fosse direito tendo em vista a sua posio no sistema
jurdico (CIMARDI, 2008).
Outra celeuma sobre o assunto se a posse, entendida como direito, um direito
real ou no. A maioria dos doutrinadores entende que a posse no um direito real, bem
como no so reais as aes possessrias, pois ela no foi expressamente elencada como
direito real no art. 1.225 do Cdigo Civil, nem em outra legislao esparsa. Alegam,
ainda, a falta de registro da posse no ofcio imobilirio4. Assim, a posse seria inoponvel
erga omnes, carecendo dos atributos da sequela, preferncia e publicidade, uma vez que
os direitos reais imobilirios apenas nascem com o registro. A posse pode resultar de uma
relao obrigacional, como um contrato de locao, comodato ou arrendamento. Nestes
casos, no h dvida que a posse direta no pode ser conceituada como direito real.
Uma corrente minoritria, representada por Caio Mrio da Silva Pereira e
Orlando Gomes, afirma que a posse direito real, com todas as suas caractersticas:
oponibilidade erga omnes, indeterminao do sujeito passivo, incidncia em objeto (no
em uma prestao) obrigatoriamente determinado, sujeio direta e imediata do objeto ao
titular (o possuidor atua imediatamente sobre a coisa, sem necessidade da colaborao de
terceiros), etc.

3.1 Natureza da posse com base em concepes sociolgicas

Para as teorias sociolgicas da posse, tutela-se a posse como direito pessoal especial
inserido entre os direitos de personalidade em ateno superior previso
constitucional do direito primrio moradia (art. 6, CF) e o acesso aos bens vitais
mnimos hbeis a conceder dignidade pessoa humana (art. 1, III, CF). A oponibilidade
erga omnes da posse no deriva da condio de direito real patrimonial, mas do atributo

4
Hoje j possvel a legitimao da posse, que consiste no ato do Poder Pblico destinado a conferir ttulo
de reconhecimento de posse de imvel objeto de demarcao urbanstica, com a identificao do ocupante e
do tempo e natureza da posse (art. 47, IV da Lei n. 11.977/09, que dispe sobre o Programa Minha Casa
Minha Vida). Trata-se de importante instrumento que visa garantir a funo social da propriedade e da
cidade, notadamente o direito social fundamental moradia. De acordo com a lei 11.977/09, o poder
pblico conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes cadastrados. Esse ttulo ser registrado na
matrcula do imvel. A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor
da posse direta para fins de moradia.
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absoluto e extrapatrimonial da proteo da moradia como local de resguardo da


privacidade e desenvolvimento da personalidade do ser humano e da entidade familiar.
(FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 48)
As modernas teorias sociolgicas da posse procuram demonstrar que a posse no
um apndice da propriedade, ou a sua mera aparncia. Trata-se de um fenmeno de
relevante densidade social, com autonomia em relao propriedade e aos direitos reais.
Assim, a posse deve ser protegida por ser um fim em si mesma, no a projeo de
um outro direito pretensamente superior (propriedade). A posse protegida por sua
funo social determinante e no pelos seus eventuais efeitos acesso aos interditos
possessrios e usucapio. Tambm este o entendimento que foi proferido na V Jornada de
Direito Civil (08 a 10/11/2011), atravs do Enunciado n. 491:

491. A posse constitui direito autnomo em relao propriedade e deve


expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses existenciais,
econmicos e sociais merecedores de tutela.

Pode-se fazer um paralelo entre a posse e a propriedade com a unio estvel e o


casamento. No h subordinao ou primazia de uma entidade familiar sobre a outra;
ambas so merecedoras de idntica tutela constitucional.

4 Objeto da posse

A maioria da doutrina e da jurisprudncia, segundo Farias e Rosenvald (2015),


entendem que o objeto da posse so as coisas corpreas (bens que tenham
materialidade), que podem ser visualizadas e tocadas. Rizzardo (2014) tambm afirma
que qualquer coisa corprea, com valor econmico, objeto da posse.
A grande discusso que se coloca a possibilidade de se adotar os interditos
possessrios para proteger direitos pessoais. Segundo Rizzardo (2014), a doutrina, de
forma generalizada, inclina-se pelo afastamento de tal tutela.. Luciano Penteado
categrico em afirmar que inadmissvel a posse de direitos pessoais. (2008, p. 470).
Por outro lado, Arnaldo Rizzardo, aduz que a proteo possessria reserva-se s
coisas, aos direitos reais, aos bens incorpreos, e ao exerccio dos poderes inerentes aos
direitos reais, como as servides, o usufruto, etc. (2014), defendendo a posse de formas
de energia (eltrica, telefnica, radiofnica, televisiva, trmica), consideradas bens
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incorpreos, os quais podem ser objeto de aes possessrias no caso de turbao ou


esbulho.
Farias e Rosenvald (2015) concordam com a possibilidade de extenso da posse aos
bens incorpreos e semicorpreos, como a energia eltrica, o gs, tv a cabo, transmisso
de dados a distncia, etc, uma vez que a posse implica na exteriorizao da propriedade,
ou seja, deve-se observar o comportamento do possuidor sobre o bem, tal qual
ordinariamente qualquer proprietrio assumiria. Desta forma, o importante no est na
materialidade do bem, mas sim, na destinao econmica que o possuidor lhe
proporciona.

Mais uma vez recorrendo a Pontes de Miranda, a delimitao entre o que se


possui ou no localiza-se no na distino entre bens corpreos ou incorpreos,
mas no que concerne a determinao e delimitao do bem. Isto e, a
eletricidade e bem incorpreo e suscetvel de posse, assim como a energia e a
propriedade intelectual. Porm, gua corrente, ar, solo e estrelas so bens
materiais que no podem ser objeto de posse. Se somente h posse onde houver
propriedade e esta, em determinada hiptese, apresenta-se delimitada e definida
no poder ftico de uma pessoa, sero suscetveis de posse no s os bens
corpreos, como os incorpreos. Assim, quando o fornecedor promove o corte
de eletricidade ou telefonia, o bem que se vai consumir j se considera na
rbita do poder ftico do consumidor e a ameaa de lhe ser suprimido o
fornecimento j gera a proteo possessria. (FARIAS; ROSENVALD, 2015,
p. 82-83).

preciso esclarecer, no entanto, que no possvel se valer das aes possessrias


para defender a posse de direitos autorais ou o uso de marcas, patentes e softwares
(criaes do esprito humano), como se percebe pela Smula 228/STJ: inadmissvel o
interdito proibitrio para a proteo do direito autoral. Todavia, no se pod interpretar a
citada smula como impossibilidade de posse sobre o direito autoral. Apenas no
cabvel a medida possessria, pois para proteo desses bens incorpreos so conferidos
outros meios processuais, tratados nas Leis n. 9.279/96 (patentes), 9.610/98 (direitos
autorais) e 9.609/90 (software).

5 Desdobramento da Posse

o fenmeno que se verifica quando o proprietrio efetiva relao jurdica com


terceiro, transferindo-lhe o poder de fato sobre a coisa. Na vigncia dessa relao,
desdobra-se a posse em direta (do locatrio, usufruturio, comodatrio, etc.) e indireta
(do proprietrio). Verifica-se apenas quando a coisa pertencente a algum entregue a
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outra pessoa para que a utilize como decorrncia de relao jurdica de direito real (por
exemplo, penhor, usufruto, propriedade fiduciria) ou pessoal (por exemplo, comodato,
locao). admitida no art. 1.197, CC.
A POSSE DIRETA adquirida pelo no-proprietrio, correspondente apreenso
fsica da coisa. As suas caractersticas so a temporariedade, pois o desdobramento da
posse se baseia em relao transitria de direito e a subordinao, vez que a atuao do
possuidor direto limitada ao mbito de poderes transferidos pelo possuidor indireto, de
acordo com a espcie de relao jurdica.

CIVIL. USUCAPIO. VECULO. ALIENAO FIDUCIRIA.


INADIMPLEMENTO. PRESCRIO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE.
POSSE INJUSTA.
I.- A posse de bem por contrato de alienao fiduciria em garantia no pode
levar a usucapio, seja pelo adquirente, seja por cessionrio deste, porque essa
posse remonta ao fiduciante, que a financiadora, a qual, no ato do
financiamento, adquire a propriedade do bem, cuja posse direta passa ao
comprador fiducirio, conservando a posse indireta (IHERING) e restando essa
posse como resolvel por todo o tempo, at que o financiamento seja pago.
II.- A posse, nesse caso, justa enquanto vlido o contrato. Ocorrido o
inadimplemento, transforma-se em posse injusta, incapaz de gerar direito a
usucapio. Recurso Especial no conhecido.
(BRASILIA, STJ, 3 Turma, REsp N 844.098 - MG (2006/0094012-5),
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI; R.P/ACRDO:
MINISTRO SIDNEI BENETI. Julgado em 06/11/2008. Publicado no DJe em
06/04/2009).

A POSSE INDIRETA a que o proprietrio conserva quando temporariamente


cede a outrem o poder de fato sobre a coisa.
A coexistncia pacfica das posses direta e indireta, decorrente do desdobramento
da relao possessria, denominada posses paralelas.
Quando a posse est desdobrada, ambos os possuidores podem defender suas
posses isoladamente contra terceiros, por meio das aes possessrias,
independentemente de assistncia mtua (litisconsrcio).
Os possuidores tambm defendem sua posse um contra o outro, mesmo que o art.
1.197 do CC enuncie apenas que pode o possuidor direto defender a sua posse contra o
indireto, pois, por exemplo, se o possuidor direto oferece resistncia devoluo da
coisa no termo final para restituio, o possuidor indireto pode adotar ao possessria
contra aquele.
O desdobramento da posse pode comportar uma verticalizao em vrios graus,
concebendo-se, assim, uma tripartio da posse. Todavia, a posse direta ser sempre uma,
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isto , caber quele que mantiver atuao material sobre a coisa. A posse indireta pode
ser fracionada. Ex.: Locador/Locatrio (possuidores indiretos) Sublocatrio (possuidor
direto).

6 Classificao da Posse

6.1 Posse justa e injusta

A POSSE JUSTA aquela cuja aquisio no repugna ao direito, isenta de vcios


de origem, posto no ter sido obtida pelas formas enunciadas no art. 1.200 do CC.
A POSSE INJUSTA OU ILEGITMA a que se instala por modo proibido e
vicioso5. Subdivide-se em trs categorias:
a) posse violenta: adquire-se pelo uso da fora (vis absoluta) ou pela ameaa (vis
compulsiva). a posse do esbulhador, do que expulsa o legtimo possuidor da coisa.
Importa a agresso fsica ou intimidao contra quem esteja protegendo a posse (ver
tambm art. 161, II, CP (esbulho possessrio).
Se o possuidor agredido reagir prontamente ao ato de violncia, ainda no haver
posse violenta (injusta). Esta s se concretizar no instante em que cessar a reao de
defesa, isto , quando o possuidor esbulhado no mais resistir ocupao (art. 1.208; art.
1.210, 1 CC).
b) posse clandestina: a posse que se constitui s escondidas. a posse do invasor
que se apossa da coisa sem o consentimento do dono. necessrio demonstrar que o
arrebatador deseja camuflar o ato de subtrao daquele que esbulhado, praticando
condutas que evidenciam mant-lo em situao de completa ignorncia diante do fato.
Ex.: invaso de casa de praia fora de temporada de frias.
c) posse precria: resulta do abuso de confiana do possuidor que indevidamente
retm a coisa alm do prazo avenado como trmino da relao que originou a posse. Na
posse precria h sempre uma relao de ato ou negcio jurdico por parte de um
possuidor a outro. Ex.: a posse do comodatrio que, ao final do prazo contratual, no
restitui a coisa. A posse precria tambm pode ser consequncia de uma situao inicial
de deteno sobre a coisa (art. 1.198, CC fmulo da posse).

5
A posse injusta do art. 1.200, CC caracterizada em sentido estrito, cabendo para defesa da posse as aes
possessrias. A posse injusta do art. 1.228, CC caracterizada em sentido amplo e, neste caso, a ao para
defesa da posse ser a ao reivindicatria.
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Os trs vcios objetivos da posse (violncia, clandestinidade e precariedade) se


qualificam como relativos, pois so oponveis apenas por aquele que sofreu o esbulho em
virtude da aquisio ilcita da posse. O esbulhador poder alegar posse justa no confronto
com outras pessoas, obtendo respaldo judicial em face de eventuais agresss.
Exemplo: A tem seu imvel esbulhado por B. B tem o mesmo imvel esbulhado
por C. B poder alegar posse justa contra C, mas no ter a mesma defesa contra A.

Pode-se fazer um paralelo com o Direito Penal: posse violenta (art. 157, CP
roubo); posse clandestina (art. 155, CP furto) e posse precria (art. 168, CP
apropriao indbita).

6.2 Posse de boa-f e de m-f

A POSSE DE BOA-F concebida de modo negativo (art. 1.201, CC). definida


quando o possuidor, por meio de erro escusvel, ignora o vcio que lhe impede a
aquisio da coisa ou do direito possudo.

A boa-f exige que o desconhecimento do fato decorra do comportamento


daquele que observou os deveres de cuidado e diligncia que cabiam no caso.
A boa-f e fruto de um erro desculpvel. Assim, o possuidor de m -f seria
aquele que no s conhece o vcio da posse, como tambm aquele que deveria
conhece-los, em razo das circunstncias. (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p.
113)

A POSSE DE M-F consiste em vcio subjetivo da posse, que decorre da cincia


do possuidor no tocante ilegitimidade de sua posse.
Caber ao interessado, e no ao possuidor, o nus probatrio quanto m-f,
devendo trazer elementos que demonstrem o prvio conhecimento pelo possuidor da
situao de ofensa ao direito alheio.
A posse de boa-f pode transformar-se em posse de m-f, a partir do momento que
o possuidor toma conhecimento do vcio. Ex.: citao ou algum outro modo de
interpelao judicial que culmine em processo que venha posteriormente validar a
pretenso de quem pleiteie a restituio da coisa (art. 1.202, CC).
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No se confunde posse justa e posse de boa-f, pois um possuidor de boa-f pode


ter posse injusta (adquirida de quem a obteve com violncia, clandestinidade e
precariedade).
Tambm possvel a posse de m-f, mas no injusta. Por exemplo, quando algum
adquire propriedade de outrem, sabendo ser o ttulo proveniente de venda a non domino,
possuidor de m-f, mas a sua posse justa. (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 116).
Sua posse justa, pois no foi adquirida mediante violncia, clandestinidade ou
precariedade, mas sim, atravs de um ttulo (contrato de compra e venda). Todavia, o
adquirente sabe que efetuou aquisio de quem no era o legtimo dono, o que o impede
de adquirir a propriedade da coisa (art. 1.201). Portanto, h m-f do
adquirente/possuidor que no ignora aquele obstculo.
Arnaldo Rizzardo tambm exemplifica da seguinte forma: Constitui situao de
posse de m-f o fato de algum encontrar determinado objeto e o levar consigo. Existe a
conscincia de que o ato no transfere a propriedade. (2014).6
Cabe ressaltar que nos casos exemplificados acima, para o Direito das Coisas, a
posse justa, mas no legtima. Isso tambm pode ser visualizado na seguinte situao:

(...) daquele que adquire a posse de um terreno por meio de prtica de vcio de
consentimento, logrando xito em obter a aquisio da propriedade mediante
um ttulo aquisitivo. Ter posse justa, eis que no se prevaleceu de violncia,
clandestinidade ou precariedade para iniciar a posse. Todavia, patente a m-f
na conduta eivada de dolo, fraude ou coao. (FARIAS; ROSENVALD, 2009,
p. 116)

Aplicao prtica da distino entre a boa-f e a m-f na posse: arts. 1.214, 1.219 e
1.242, CC.

6.3 Posse com justo ttulo

Justo ttulo o ttulo hbil, apto a conferir ou transferir o domnio e a posse, e que
realmente a transferiria se no possusse um vcio qualquer, quanto forma ou aos
requisitos legais exigidos sua validade. Leva-se em considerao a faculdade abstrata de
transferir. Por exemplo, um testamento pelo qual algum recebe um imvel, ignorando
que o ato nulo. hbil, no obstante o vcio, para transmitir-lhe a crena de que o

6
Cdigo Civil, Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-la ao dono ou legtimo
possuidor.
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adquiriu legitimamente. Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada um


ttulo hbil para a transmisso do imvel. No entanto, se o vendedor no era o verdadeiro
dono (aquisio a non domino) a aquisio no se aperfeioa e pode ser anulada.
Entretanto, a posse do adquirente presume-se ser de boa-f, porque calcada em justo
ttulo.
Segundo Cludia Cimardi (2008), justo o ttulo que poderia ser causa de
transferncia do domnio, mas que, em razo de um defeito ou da ausncia de algum
requisito, no pode produzir o efeito jurdico da transmisso. (p. 50). Pode ser tanto
aquele existente, mas defeituoso, como aquele inexistente que o possuidor reputa como
tal.
O justo ttulo configura estado de aparncia que permite concluir estar o sujeito
usufruindo de boa posse, ou seja, o induz a erro. Essa a justificativa para considerar o
possuidor com justo ttulo, presumivelmente (presuno relativa) possuidor de boa-f (art.
1.201, par. nico, CC).
Sobre a matria importante ressaltar os Enunciados da IV Jornada de Direito Civil
(2006), abaixo transcritos:

302 Art.1.200 e 1.214. Pode ser considerado justo ttulo para a posse de boa-
f o ato jurdico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o
disposto no art. 113 do Cdigo Civil.

303 Art.1.201. Considera-se justo ttulo para presuno relativa da boa-f do


possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisio derivada da posse, esteja
ou no materializado em instrumento pblico ou particular. Compreenso na
perspectiva da funo social da posse.

Pode-se exemplificar, para os enunciados acima, o ttulo denominado cesso de


direitos possessrios, que considerado, conforme tais enunciados, um justo ttulo.
Alm disso, deciso do STJ tambm amplia o conceito de justo ttulo:

RECURSO ESPECIAL - AO REIVINDICATRIA - IMPROCEDNCIA


PRESCRIO AQUISITIVA - CONFIGURAO - POSSE LONGEVA,
PACFICA E ININTERRUPTA POR MAIS DE QUINZE ANOS (NO
MNIMO), ORIGINRIA DE JUSTO TTULO - RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.
I - A usucapio, forma de aquisio originria da propriedade, caracterizada,
dentre outros requisitos, pelo exerccio inconteste e ininterrupto da posse, tem o
condo, caso configurada, de prevalecer sobre a propriedade registrada, no
obstante seus atributos de perpetuidade e obrigatoriedade, em razo da inrcia
prolongada do proprietrio de exercer seus direitos dominiais. No por outra
razo, a configurao da prescrio aquisitiva enseja a improcedncia da ao
reivindicatria do proprietrio que a promove tardiamente;
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II - A fundamentao exarada pelo Tribunal de origem no sentido de que o


ttulo que conferira posse ora recorrente somente se revelaria justo em relao
s partes contratantes, mas injusto perante quele que possui o registro, carece
de respaldo legal, pois tal assertiva, caso levada a efeito, encerraria a prpria
inocuidade do instituto da usucapio (ordinria);
III - Por justo ttulo, para efeito da usucapio ordinria, deve-se compreender o
ato ou fato jurdico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por
lhe faltar algum requisito formal ou intrnseco (como a venda a non domino),
no produz tal efeito jurdico. Tal ato ou fato jurdico, por ser juridicamente
aceito pelo ordenamento jurdico, confere ao possuidor, em seu consciente, a
legitimidade de direito posse, como se dono do bem transmitido fosse ("cum
animo domini");
IV - O contrato particular de cesso e transferncia de direitos e
obrigaes de instrumento particular de compra e venda, o qual originou a
longeva posse exercida pela ora recorrente, para efeito de comprovao da
posse, deve ser reputado justo ttulo;
V - Ainda que as posses anteriores no sejam somadas com a posse exercida
pela ora recorrente, o que contraria o disposto no artigo 552 do Cdigo Civil de
1916 (ut REsp 171.204/GO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma,
DJ 01.03.2004), v-se que o lapso de quinze anos fora inequivocamente
atingido;
VI - Esclarea-se que o acolhimento da tese de defesa, estribada na prescrio
aquisitiva, com a conseqente improcedncia da reivindicatria, de forma
alguma, implica a imediata transcrio do imvel em nome da prescribente, ora
recorrente, que, para tanto, dever, por meio de ao prpria, obter o
reconhecimento judicial que declare a aquisio da propriedade.
VII - Recurso Especial provido.
(BRASILIA, STJ, 3 Turma, REsp 652449/SP, RELATOR: MINISTRO
MASSAMI UYEDA. Julgado em 15/12/2009. Publicado no DJe em
23/03/2010). (grifo nosso)

Cabe ressaltar que o compromisso ou promessa de compra e venda considerado


justo ttulo pela jurisprudncia, inclusive pelo STJ, que no exige o registro e o
instrumento pblico desse ttulo.

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIO. IMVEL


OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE
ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TTULO E INDUZ A BOA-F DO
ADQUIRENTE. EXECUES HIPOTECRIAS AJUIZADAS PELO
CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETRIO. INEXISTNCIA DE
RESISTNCIA POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA
CONSTITUDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO
FINANCIAMENTO DA OBRA. NO PREVALNCIA DIANTE DA
AQUISIO ORIGINRIA DA PROPRIEDADE. INCIDNCIA,
ADEMAIS, DA SMULA N. 308.
1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de
justo ttulo apto a ensejar a declarao de usucapio ordinria. Tal
entendimento agarra-se no valor que o prprio Tribunal - e, de resto, a
legislao civil - est conferindo promessa de compra e venda. Se a
jurisprudncia tem conferido ao promitente comprador o direito
adjudicao compulsria do imvel independentemente de registro
(Smula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda
foi erigido seleta categoria de direito real pelo Cdigo Civil de 2002 (art.
1.225, inciso VII), nada mais lgico do que consider-lo tambm como
"justo ttulo" apto a ensejar a aquisio da propriedade por usucapio.
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2. A prpria lei presume a boa-f, em sendo reconhecido o justo ttulo do


possuidor, nos termos do que dispe o art. 1.201, pargrafo nico, do Cdigo
Civil de 2002: "O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f,
salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta
presuno".
3. Quando a lei se refere a posse "incontestada", h ntida correspondncia com
as causas interruptivas da prescrio aquisitiva, das quais exemplo clssico a
citao em ao que ope resistncia ao possuidor da coisa, ato processual que
possui como efeito imediato a interrupo da prescrio (art. 219, CPC). Por
esse raciocnio, evidente que os efeitos interruptivos da citao no alcanam
a posse de quem nem era parte no processo. Assim, parece bvio que o
ajuizamento de execuo hipotecria por credores contra o proprietrio do
imvel, por no interromper o prazo prescricional da usucapio, no constitui
resistncia posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrio aquisitiva.
4. A declarao de usucapio forma de aquisio originria da propriedade ou
de outros direitos reais, modo que se ope aquisio derivada, a qual se opera
mediante a sucesso da propriedade, seja de forma singular, seja de forma
universal. Vale dizer que, na usucapio, a propriedade no adquirida do
anterior proprietrio, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade
absolutamente nova e no nasce da antiga. adquirida a partir da objetiva
situao de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno
temporal exigido por lei. Alis, at mesmo desimportante que existisse antigo
proprietrio.
5. Os direitos reais de garantia no subsistem se desaparecer o "direito
principal" que lhe d suporte, como no caso de perecimento da propriedade por
qualquer motivo. Com a usucapio, a propriedade anterior, gravada pela
hipoteca, extingue-se e d lugar a uma outra, ab novo, que no decorre da
antiga, porquanto no h transferncia de direitos, mas aquisio originria. Se
a prpria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originria,
tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessrio - tambm se
extinguir.
6. Assim, com a declarao de aquisio de domnio por usucapio, deve
desaparecer o gravame real hipotecrio constitudo pelo antigo proprietrio,
antes ou depois do incio da posse ad usucapionem, seja porque a sentena
apenas declara a usucapio com efeitos ex tunc, seja porque a usucapio
forma originria de aquisio de propriedade, no decorrente da antiga e no
guardando com ela relao de continuidade.
7. Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem
eficcia perante os adquirentes do imvel" (Smula
n. 308).
8. Recurso especial conhecido e provido.
(BRASILIA, STJ, 4 Turma, REsp 941464/SC, RELATOR: MINISTRO LUIS
FELIPE SALOMO. Julgado em 24/04/2012. Publicado no DJe em
29/06/2012). (grifo nosso)

6.4 Posse natural e civil

A posse civil ou jurdica fundamentada numa causa que a tenha originado, ou


seja, em um ttulo decorrente de direito real ou pessoal, sem necessidade de apreenso
material da coisa. Sua obteno condicionada satisfao dos requisitos de validade do
negcio jurdico (art. 104, CC), podendo, portanto, ser constatado eventual defeito que
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enseje a sua nulidade ou anulabilidade. Ex.: proprietrio do imvel (contrato de compra e


venda); locatrio.
A posse natural decorre do simples e puro estado de fato do exerccio do poder
sobre a coisa, livre de qualquer base dominial. Aqui existe o chamado ato-fato, espcie de
fato jurdico em que suficiente uma conduta humana de ocupao de um bem para que o
ordenamento jurdico acautele a posse como situao autnoma propriedade, sem que
seja necessrio aferir a vontade qualificada do possuidor. No existe qualquer relao
jurdica entre o novo possuidor e um possuidor ou proprietrio precedente, o que elimina
a possibilidade de vcios que maculem essa posse.
Para fins de proteo possessria no faz diferena se civil ou natural a posse.
Ambas so protegidas.

6.5 Posse nova e velha

Posse nova a de menos de ano e dia. Posse velha a de ano e dia ou mais. O
decurso do prazo tem o fim de consolidar a situao de fato, permitindo que a posse seja
considerada isenta dos defeitos da violncia e da clandestinidade, embora tal iseno
possa ocorrer antes.
A fixao deste prazo pode estar relacionada ao tempo de plantio e colheitas:

bastante obscura a histria do direito a propsito da fixao desse prazo,


havendo notcia de que estaria relacionado ao plantio e s colheitas, que
geralmente levam um ano. A verso mais corrente que a anualidade surgiu
nos costumes germanos, sendo necessria para a posse poder constituir uma
presuno de propriedade, pois se entendeu que s quando a posse tivesse uma
certa durao poderia produzir tal efeito. (GONALVES, 2015, p. 101-102).

6.6 Posse ad interdicta e ad usucapionem

Posse ad interdicta aquela que pode ser defendida pelos interditos possessrios,
quando molestada, mas no conduz usucapio. Exemplo: o locatrio vtima de ameaa
ou de efetiva turbao ou esbulho.
Posse ad usucapionem a que se prolonga por determinado lapso de tempo
estabelecido na lei, possibilitando ao seu titular a aquisio da propriedade. Deve-se
ressaltar que a aquisio da propriedade por usucapio exige outros requisitos: o exerccio
de maneira mansa e pacfica, o animus domini e, alguns casos, a boa-f e o justo ttulo.
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6.7 Composse

A composse uma situao excepcional, consistente na posse comum e de mais de


uma pessoa sobre a mesma coisa, que se encontra em estado de indiviso (art. 1.199, CC).
Todos os possuidores utilizam a coisa diretamente, desde que no excluam uns aos
outros. Exemplos: condminos sobre as reas comuns de um prdio; co-herdeiros sobre o
acervo hereditrio, enquanto no realizada a partilha.
Podem os compossuidores estabelecer uma diviso de fato para a utilizao pacfica
do direito de cada um, surgindo, ento, a composse pro diviso. Se todos exercerem, ao
mesmo tempo e sobre a totalidade da coisa, os poderes de fato, permanecer composse
pro indiviso.
possvel o esbulho possessrio de um compossuidor contra outro, quando h
prtica de conduta individual excludente, o que permite usar os interditos possessrios.
A proteo possessria contra terceiros, para o resguardo da posse sobre a rea
comum, pode ser invocada isoladamente por qualquer compossuidor.
A composse e o desdobramento da posse (posses paralelas) no devem ser
confundidos. Na primeira todos os possuidores se encontram no mesmo plano.

7 Deteno

Para Savigny, deteno a ausncia de animus domini por parte daquele que detm
o poder fsico sobre a coisa. J a teoria de Jhering diferencia detentor e possuidor pela
regulamentao do direito objetivo.
Pode-se conceituar deteno (ou tena), de acordo com o direito civil brasileiro,
como a posse degradada, posto que juridicamente desqualificada pelo ordenamento
vigente. Em algumas situaes, algum que possui poder ftico sobre a coisa (o detentor),
no tem a proteo jurdica porque assim entendeu o legislador. Somente a posse gera
efeitos jurdicos, conferindo direitos e pretenses possessrias em nome prprio: esta a
grande distino. (GONALVES, 2015, p. 63).
So hipteses de deteno previstas no Cdigo Civil:
a) servidores ou fmulos da posse: art. 1.198. Exercitam atos de posse em nome
alheio como mero instrumento da vontade de outrem. No necessria a existncia de
contrato formal de trabalho ou remunerao como contraprestao aos servios
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praticados. Basta visualizar um vnculo social de subordinao pelo qual algum atua
materialmente sobre a coisa, porm sem autonomia.
De acordo com o art. 62 do CPC/1973, o fmulo da posse demandado como ru
poderia nomear autoria o proprietrio ou o possuidor. Tal forma de interveno de
terceiro no possui correspondente no CPC/15. Desta forma, o fmulo da posse dever
apresentar a contestao e alegar sua ilegitimidade (art. 337, XI, CPC/15), indicando o
sujeito passivo da relao jurdica discutida, sempre que tiver conhecimento (art. 339,
CPC/15). O juiz facultar ao autor a alterao da petio inicial, com a substituio do
ru, no prazo de 15 dias (art. 338, CPC/15).

b) permisso ou tolerncia: art. 1.208. O proprietrio coloca a coisa disposio de


um usurio sem que entre ambos se forme um negcio jurdico. Em geral, nestas
situaes, h poder de uma parte sobre a outra, ensejando o chamado direito potestativo.
Assim, a parte submissa no poder evitar que a outra, unilateralmente, desconstitua
sua situao ftica sobre a coisa. O usurio se encontra em situao de poder transitrio e
efmero sobre a coisa. A permisso nasce de autorizao expressa do verdadeiro
possuidor para que terceiro utilize a coisa. A tolerncia resulta de consentimento tcito ao
uso da coisa por terceiro. H dificuldade na visualizao prtica da tolerncia. Quem deve
prov-la aquele que deseja demonstrar que o usurio agiu como detentor e no como
possuidor. Exemplo: uso da vaga de garagem do vizinho.

c) prtica de atos de violncia ou clandestinidade: art. 1.208, parte final. A


violncia e a clandestinidade, enquanto existentes, impedem a aquisio da posse. Os
ilcitos cometidos sobre a coisa configuram simples atos de deteno, tornando-se posse
aps a efetiva cessao de tais condutas antijurdicas.

d) ocupante de coisa cujo possuidor/proprietrio esteja ausente: art. 1.224. Se o


possuidor/proprietrio no tem notcia do esbulho, no se pode dizer que o ocupante
possuidor, mas sim, mero detentor. A sua posse comear quando o
possuidor/proprietrio tiver cincia do esbulho e se abstenha de retomar a coisa ou seja
violentamente repelido ao tentar recuper-la.
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e) atuao em bens pblicos de uso comum do povo ou bens pblicos especiais:


art. 100, CC. Os bens pblicos se classificam em: de uso comum do povo; especiais
(emprego em atividade estatal); dominicais ou patrimoniais.
Os bens pblicos de uso comum ou uso especial no so passveis de apropriao
pelo particular, pois h vinculao jurdica da coisa a uma finalidade pblica. Assim,
qualquer particular que aparente possuir um bem dessas duas categorias, na verdade ter
deteno sobre ele.
Admite-se, outrossim, a posse por particulares dos bens pblicos dominicais ou
patrimoniais, utilizados pelo Estado como particular. So bens esvaziados de destinao
pblica, alienveis, podendo ser objeto de posse autnoma e de contratos regidos pelo
Cdigo Civil (locao, arrendamento). A nica restrio a prescrio aquisitiva
(usucapio). Os bens pblicos especiais tambm sero passveis de posse pelo particular
quando houver o processo de desafetao do bem.

8 Interverso (convalescimento) da posse

O art. 1.203, CC estabelece que a posse manter o mesmo carter da aquisio


(presuno juris tantum). Todavia, possvel que em duas situaes ocorra a alterao no
carter da posse:
a) fato de natureza jurdica: a posse objetiva ou subjetivamente viciada pode ter os
vcios de origem sanados por uma relao jurdica de direito real ou pessoal. Exemplo:
novo contrato de comodato sanando a posse precria, que se converte em posse justa.
Neste caso, a inverso da posse bilateral, pois exige o acordo de vontades para alterao
do carter primitivo da posse.
b) fato de natureza material: a manifestao por atos exteriores e prolongados do
possuidor da inequvoca inteno de privar o proprietrio do poder de disposio sobre a
coisa. Exemplo: servidor da posse que insiste em permanecer no local de origem (posse
precria). O possuidor esbulhado tem ao de reintegrao de posse para restituir-se, mas
se ele no procura se defender da posse injusta, denota o abandono da coisa que, se for
por longo tempo, ser capaz de alterar o carter da posse. Assim, o possuidor que
adquiriu a posse injusta passar a exerc-la com animus domini e, consequentemente,
autonomia.
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A maior parte dos doutrinadores e tribunais no admite essa alterao da causa


possessionis, analisando-a com muita cautela.

CIVIL. DIREITOS REAIS. AO REIVINDICATRIA. AUSNCIA


DO ANIMUS DOMINI. CONTRATO DE LOCAO. POSSE DIRETA.
INOCORRNCIA DE USUCAPIO. PROVA DE TITULARIDADE DO
DOMNIO DO IMVEL.
1. No h que se falar em transmudao da posse do ocupante do imvel, que
celebrou contrato verbal de locao e tinha cincia da existncia do
proprietrio, podendo, na sua ausncia, realizar o pagamento dos alugueres
atravs de ao consignatria. Configurao de inadimplncia e no de
transmudao da posse. Ocupantes do imvel que no exerciam a posse cum
animo domini. Inexistncia de prescrio aquisitiva. Precedentes do TJ/RJ.
2. A questo versa sobre domnio e no sobre a posse, sendo irrelevante o
argumento de que a posse do recorrente tenha se transmudado, o que ensejaria
o reconhecimento da usucapio. Tese rechaada diante da presena de contrato
verbal de locao e da prova de titularidade do domnio pelo arrematante do
bem. Posse precria. 3. Discusses sobre a legalidade do procedimento de
adjudicao e leilo extrajudicial que devem ser alegadas atravs de ao
prpria. Contrato particular de compra e venda com fora de escritura pblica
que comprova o domnio do apelante sobre o imvel. Reforma da sentena para
julgar procedente o pedido inicial. Provimento do recurso.
(RIO DE JANEIRO, TJ, 20 Cmara Cvel, AC n. 0006689-76.2007.8.19.0045,
Rel. Des. Teresa de Andrade Castro Neves, julgado em 03/02/2010).

Entretanto, a moderna teoria da funo social da propriedade7 ampara esta ideia


(FARIAS; ROSENVALD, 2015), pois no se pode privar de usucapio o possuidor que
mantm poder de fato sobre a coisa, sem oposio e com autonomia por longos anos, em
detrimento do proprietrio que abandona o objeto de seu direito e esvazia o contedo
econmico de seu domnio.

Apelao Cvel. Ao de usucapio. Pretenso deduzida por possuidores de


mais de 20 anos, que afirmam ter ingressado no imvel como locatrios, mas
logo passado a exercer a posse com animus domini. Proprietrios cujo
paradeiro se desconhece. Citao por edital. Posse comprovadamente exercida
de forma mansa e pacfica. Inverso do carter da posse. Existncia de atos
que, de forma inequvoca, indicam a mudana da qualidade da posse,
originalmente precria, como a cessao do pagamento de aluguis, a
realizao de obras de conservao no bem e a quitao de dbitos tributrios
de perodos pretritos. Funo social da posse. Desdia dos proprietrios
registrais exteriorizada pela ausncia prolongada, que se extrai do insucesso
das diligncias realizadas pelo Juzo no intuito de localiz-los. Recurso ao qual
se d provimento para declarar os apelantes proprietrios do imvel descrito na
inicial, consoante o artigo 1.238 do Cdigo Civil.
(RIO DE JANEIRO, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n. 0091824-33.2003.8.19.0001,
Rel. Des. Eduardo Gusmo Alves de Brito Neto, julgado em 26/10/2010).

7
Neste caso, a funo social da propriedade passa a ser exercida pelo precarista ao conceder destinao
econmica ao bem em nome prprio. Prevalece o direito fundamental social de moradia.
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O art. 1.198, CC admite expressamente a interverso da posse no caso do detentor8.

9 Modos de aquisio e perda da posse

Pela teoria objetiva adotada pelo Cdigo Civil, possuidor aquele que tem de fato o
exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes ao domnio9. Assim, qualquer
um que esteja nessa situao ter adquirido a posse (art. 1.204, CC).
O art. 1.205, CC estabelece os sujeitos de aquisio da posse, que so mais comuns
na aquisio da posse civil: a prpria pessoa que a pretende ou seu representante; por
terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
O art. 1.207 especifica os casos de sucesso na posse, inter vivos e mortis causa, e
a unio de posses, que reduz diferentes posses a uma s:
a) sucessio possessionis (por sucesso universal e a ttulo singular): na sucesso
universal o herdeiro chamado a suceder na totalidade da herana, atravs de frao ou
cota-parte. A ttulo singular o testador deixa ao beneficirio um bem certo e determinado
(legado).
Na sucesso universal, transmitindo-se um patrimnio inteiro, os herdeiros
continuam a posse dos bens da herana. No se pode destacar a nova posse da antiga (art.
1.784, CC saisine), portanto, se existirem vcios (objetivos ou subjetivos) na posse do
de cujus, esses continuaro na posse dos herdeiros (art. 1.206). Nesta situao o esplio
tem legitimao ativa para o ajuizamento da ao de usucapio aps a concluso do prazo
para prescrio aquisitiva (art. 12, V, CPC).
b) acessio possessionis (por acesso ou a ttulo particular ou singular): sempre se
verifica inter vivos e por meio de uma relao jurdica (exemplo: contrato de compra e
venda). O sucessor singular tem a faculdade de unir a sua posse do antecessor. Se o
desligamento ocorrer, sua posse estar livre dos vcios que maculavam a relao
possessria anterior, conforme explicam Gonalves (2015) e Rizzardo (2014):

A acessio possessionis no e, portanto, obrigatria, mas facultativa. Se fizer


uso da faculdade legal, sua posse permanecera eivada dos mesmos vcios da

8
Enunciado 301 Art.1.198. c/c art.1.204. possvel a converso da deteno em posse, desde que
rompida a subordinao, na hiptese de exerccio em nome prprio dos atos possessrios. (IV Jornada de
Direito Civil 2006).
9
Usar, gozar, dispor e reivindicar.
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anterior. Se preferir desligar sua posse da do antecessor, estar purgando-a dos


vcios que a maculavam, iniciando, com a nova posse, prazo para a usucapio.
(GONALVES, 2015, p. 116).

A diferena est em que, na sucesso universal, sempre se d a continuao da


posse com as mesmas qualidades ou os mesmos vcios.
Na sucesso particular, ou singular, a unio facultativa. O sucessor tem o
direito de aproveitar ou no a posse anterior. Caso estiver contaminada de
vcios, no lhe interessante a juno. Preferir, ento, a invocao de to
somente a sua posse. (RIZZARDO, 2014)

Entretanto, Farias e Rosenvald (2015) alertam sobre a impossibilidade de purgar os


vcios da posse se o sucessor optar por no unir sua posse com a do antecessor,
considerando o art. 1.203, CC, segundo o qual a posse permanece com o mesmo carter
com o qual foi adquirida:

Tal orientao tambm se encontra em sintonia com a regra, tradicional em


matria possessria, de que ningum pode alterar, somente por sua vontade, a
prpria posse, como ocorreria se, pelo exerccio da faculdade de unio de
posses, o possuidor fosse capaz de convalescer a posse injusta em justa,
liberando-se dos vcios que maculavam a relao possessria anterior.
(FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 125-126).

Essa interpretao sistemtica dos arts. 1.207 e 1.203, CC levaram ao Enunciado


493 da V Jornada de Direito Civil (2011):

Enunciado 493 - A faculdade conferida ao sucessor singular de somar ou no


o tempo da posse de seu antecessor no significa que, ao optar por nova
contagem, estar livre do vcio objetivo que maculava a posse anterior.
(Destaque nosso)

Em relao ao legatrio, existem divergncias sobre a regra que lhe aplicvel na


aquisio da posse. H entendimento de que o legatrio adquire pela via da sucessio
possessionis e, por isso, a unio de posses obrigatria. Entretanto, h tambm
entendimento admitindo que o legatrio adquire pela accessio possessionis, o que lhe
faculta escolher a unio de posses.
A perda da posse se d no momento em que cessa o poder de agir sobre o bem (art.
1.223, CC).
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10 Efeitos da posse

10.1 Direito aos frutos

Os frutos, normalmente, pertencem ao proprietrio, mas atendendo funo social


da propriedade, o possuidor de boa-f tem o direito percepo dos frutos enquanto
assim permanecer a posse, em detrimento do proprietrio que a abandonou (arts. 1.214 e
1.232, CC). A aquisio dos frutos est subordinada a duas condies:
1) que tenham sido separados e
2) que a percepo tenha ocorrido antes de cessar a boa-f.
Importante saber o momento da percepo dos frutos e o estado de boa-f ou m-
f do possuidor.
No momento em que cessa a boa-f o possuidor tem direito aos frutos percebidos
tempestivamente, mas no faz jus aos pendentes. Os frutos pendentes, colhidos por
antecipao e percepiendos so reservados ao reivindicante da posse (art. 1.214,
pargrafo nico e art. 1.216, CC).
O possuidor de m-f se responsabiliza pela perda ou deteriorao da coisa, ainda
que o evento lesivo tenha sido determinado pelo fortuito (art. 1.218, CC) caso de
responsabilidade civil objetiva pelo risco integral. Somente se desonera da
responsabilidade se provar que o fato se verificaria mesmo que l no mais permanecesse,
como por exemplo, no caso da queda de um raio que provoca a destruio de uma casa.
J o possuidor de boa-f no responder pela perda ou deteriorao da coisa, salvo
quando agir com culpa lato sensu (art. 1.217, CC).

10.2 Direito s benfeitorias

As benfeitorias consistem em obras ou despesas em coisa alheia10, efetuadas para


fins de conservao, melhoramento ou embelezamento. Possuem carter acessrio11 (arts.
92 e 96, CC) e, por isso, as benfeitorias realizadas pelo possuidor incorporam-se ao
patrimnio do proprietrio, pois a regra que o acessrio segue o principal.

10
Quando o proprietrio ou possuidor faz obras ou despesas no seu prprio bem no h repercusso para o
direito possessrio, por inexistir consequncias jurdicas nessa atuao. (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p.
145). Esse eentendimento oposto previso do art. 97, CC.
11
No se deve confundir benfeitorias e acesses industriais (construes e plantaes). As benfeitorias so
melhoramentos realizados em coisa j existente. As acesses so obras que criam coisas novas, como a
construo de uma casa. As consequncias so diversas para ambas.
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Os efeitos econmicos derivados das benfeitorias decorrem da boa-f ou m-f do


possuidor e da natureza das obras ou despesas.
Possuidor de boa-f (art. 1.219, CC): quanto s benfeitorias necessrias12 e teis13
ele ter direito indenizao, alm do direito de reteno14 da coisa principal at o
ressarcimento dos gastos com essas. Em relao s benfeitorias volupturias, caber
pretenso indenizatria, mas se o reivindicante no quiser ressarci-lo, as mesmas podero
ser levantadas (retiradas), desde que essa opo seja possvel, isto , sem danificar a coisa
principal.
Possuidor de m-f (art. 1.220, CC): quanto s benfeitorias necessrias ele ter
direito ao ressarcimento, mas no cabe direito reteno. Em relao benfeitorias teis
no h qualquer direito e, quanto s benfeitorias volupturias ele no poder levant-las,
nem pedir ressarcimento.
O art. 1.222, CC estabelece diferena para o valor da indenizao das benfeitorias
necessrias realizadas pelo possuidor de boa-f e de m-f. No primeiro caso o
reivindicante dever pagar a indenizao baseada no valor real da benfeitoria ao tempo da
evico. No segundo caso, o retomante pode optar entre pagar o valor atual e o valor ao
tempo da realizao das benfeitorias necessrias. Trata-se de uma obrigao alternativa
fixada pela lei ao devedor. As benfeitorias podem ter valor inferior ou superior ao seu
custo.
Sobre este assunto cabe lembrar do contrato de locao em relao s benfeitorias
realizadas pelo locatrio (possuidor): art. 35 da Lei n. 8.245/91 e Smula 158 do STF. No
caso de alienao do imvel para terceiro, antes do trmino do contrato de locao, no se
aplica a regra geral de oponibilidade das benfeitorias erga omnes. Desta forma, por
cautela, o locatrio deve averbar o contrato de locao no Cartrio de Registro de
Imveis15, para resguardar o seu direito de indenizao pelas benfeitorias necessrias e
teis, no caso de transferncia do imvel.

12
Exemplo: colocao de novos alicerces evitando a runa de casa antiga.
13
Exemplo: colocao de grades nas janelas para segurana do prdio.
14
Consiste na faculdade de o possuidor manter o poder ftico sobre a coisa alheia, como forma de
constranger o retomante a pagar a indenizao.
15
Art. 167, II, 16 da Lei n. 6.015/73.
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- Matrcula: tem por finalidade individualizar o imvel. Pode-se dizer que a sua
certido de nascimento. S se modifica com o desmembramento e fuso do imvel.
- Registro: gnero e tem como fundamento um ato jurdico de disposio total ou
parcial da propriedade. Suas espcies so: transcrio qualquer ato de transmisso
imobiliria, ex.: alienao; inscrio nus real que no transmite propriedade, ex.:
hipoteca, penhora, bem de famlia.
- Averbao: todo ato que no seja registro. So alteraes secundrias que no
modificam a essncia do registro, mas alteram as caractersticas fsicas do imvel (ex.:
construo ou demolio) ou a qualificao do titular do direito real (ex.: certido de
casamento, pacto antenupcial).

MODELO DE CERTIDO DE IMVEL

Livro n. 2 Registro Geral


(Lei n. 6.015/73, art. 176).

Matrcula
n. 929

Registros
01 e 02 da
matrcula 929

Averbao 03
da matrcula
929
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10.3 Direito usucapio

um dos efeitos mais importantes da posse. Entretanto, ser visto como modo de
aquisio da propriedade.

10.4 Direito s aes possessrias

O tema sobre a natureza jurdica da posse influencia tambm no fundamento da


proteo possessria, isto , por que a posse protegida pela ordem jurdica? Diversas
so as teorias que pretendem explic-las. De acordo com Cimardi (2008), Ihering
classificou essas teorias em absolutas e relativas, conforme aceitassem a base da proteo
possessria no prprio instituto da posse ou fora dele, como no caso de aceit-la como
corolrio da defesa da propriedade.
Atualmente entende-se que a defesa da posse encontra amparo na constatao de
sua preexistncia e na agresso/ofensa ao possuidor, o que corresponde a uma ofensa
posse.
As aes possessrias stricto sensu ou aes possessrias propriamente ditas
(tambm chamados interditos possessrios) so aquelas que tm como exclusivo
fundamento a posse e, como pedido principal, a defesa da posse. O que distingue uma
ao da outra o grau de agresso posse (art. 1.210, CC):
- interdito proibitrio: quando deriva de ameaa;
- ao de manuteno de posse: turbao, a ameaa intensificada;
- ao de reintegrao de posse: esbulho, quando o possuidor excludo da coisa.

a) AO DE REINTEGRAO DE POSSE (art. 554, CPC/1516)

Restitui a posse quele que a tenha perdido em razo de um esbulho, sendo privado
do poder fsico sobre a coisa. Esbulho a perda injusta da posse. (PENTEADO, 2008,
p. 477). Segundo Rizzardo (2014), pratica esbulho quem priva outrem da posse, de
modo violento ou clandestino, ou com abuso de confiana.. O esbulho pode ser total ou
parcial, bastando que o possuidor tenha sido mitigado de qualquer parcela de seu poder

16
A sistemtica e princiopiologia das aes possessrias foi mantida no CPC/15. Encontra-se no Ttulo III
(Procedimentos Especiais), do Livro I, da Parte Especial do CPC/15 (arts. 554 a 568).
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de fato sobre a coisa. Alm do aspecto civil, o esbulho possessrio tambm est tipificado
na rea penal - art. 161, 1., II, CP.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Alegada invaso de prdios escolares.


Pretenso emisso de ordem liminar de reintegrao de posse.
Inadmissibilidade, por no se ver claramente presente a inteno de despojar o
Estado da posse, mas, antes, atos de desobedincia civil praticados no bojo de
reestruturao do ensino oficial do Estado objetivando discusso da matria.
Antecipao de tutela recursal denegada, processando-se o recurso.
(SO PAULO, TJ, 7 Cmara de Direito Pblico. AI n. 2243232-
25.2015.8.26.0000, Des. Rel. Coimbra Schmidt. Julgado em 23/11/2015.
Disponvel em:
<https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=9034676&cdForo=0&v
lCaptcha=svsyd>. Acesso em 09 jan. 2016)

Essa ao pode ser intentada pelo possuidor ou seus herdeiros. A legitimidade


passiva do autor do esbulho ou contra terceiro receptador (PENTEADO, 2008). O art.
1.212, CC refere-se legitimidade passiva do terceiro de m-f, ou seja, aquele que sabia
estar recebendo uma posse adquirida mediante esbulho. Se o terceiro adquirente ignorava
os vcios da posse, o possuidor esbulhado s ter uma opo para reaver a coisa: a ao
petitria, mas ter que ser, tambm, proprietrio da coisa esbulhada. Caso contrrio,
prevalece o princpio da aparncia, no podendo o terceiro de boa-f ser prejudicado,
restando ao possuidor pleitear a indenizao contra o esbulhador originrio. Tal
raciocnio, mais uma vez, leva ao questionamento da natureza da posse: se a posse fosse
direito real, o possuidor esbulhado teria direito de sequela, podendo perseguir a coisa
onde quer que estivesse e com quem estivesse.
A ao de reintegrao de posse possui natureza executiva lato sensu, ou seja, a
sentena que reintegra tambm executa. No h uma outra fase para cumprimento
(execuo) da sentena.
No caso de esbulho judicial penhora, sequestro , isto , quando a agresso
posse provm de ordem judicial, refletindo sobre bens possudos por terceiro estranho
relao jurdica, a proteo processual cabvel a oposio de Embargos de Terceiro (art.
1.046, CPC, correspondente ao art. 674, CPC/15) e no a reintegrao de posse.
Para a reintegrao de posse do locador em face do locatrio, a legislao especial
prev ao possessria especfica. Assim, ocorrendo a recusa do locatrio em restituir o
imvel aps o trmino do contrato, o que enseja posse injusta por precariedade, o
locador deve propor a ao de despejo (art. 5 da Lei n. 8.245/91).
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b) AO DE MANUTENO DE POSSE (art. 554, CPC/15)

O pressuposto da ao de manuteno de posse a turbao. Segundo Penteado, a


turbao verifica-se quando ocorrer algum ato que propicie interferncia na relao do
possudo com a coisa, sem, entretanto, ocorrer a perda da posse. (2008, p. 476). Para
Rizzardo (2014) um embarao no desenvolver da posse, ou seja, o possuidor
perturbado ou severamente incomodado no exerccio da posse, sem que tal agresso seja
intensa o bastante para exclu-lo do poder fsico sobre o bem.
A doutrina qualifica os atos de turbao em positivos e negativos. No primeiro caso
os atos de turbao provocam uma dificuldade no contrato do possuidor com a coisa, isto
, trata-se de uma ao molestadora (ex.: corte de rvores, implantao de estacas,
derrubada de cercas do imvel, jogar detritos na rea do possuidor, etc.). No segundo
caso, os atos tendem a impedir ou dificultar o gozo da coisa (ex.: colocao de obstculos
entulho no caminho utilizado pelo possuidor).
O pedido na ao de manuteno de posse a cessao da prtica dos atos de
turbao, impondo-se ao causador do incmodo a obrigao de abster-se da prtica desses
atos. Para configurar o ato de turbao necessrio que haja ato de fora e que a leso
seja atual, concreta e efetiva, pois o justo receio de uma agresso que ainda no se
materializou gera apenas a adoo do interdito proibitrio.
A legitimidade ativa do possuidor e s pode ser ajuizada em face do turbador.
Essa ao considerada de natureza mandamental, isto , o magistrado determina
medidas de persuao e cunho coercitivo, constrangendo o devedor indiretamente a
atender a determinao judicial, sob pena de aplicao de astreintes. (FARIAS;
ROSENVALD, 2015, p. 177).

c) INTERDITO PROIBITRIO (art. 567, CPC/15)

a defesa preventiva da posse, diante da ameaa de atos turbativos ou


esbulhadores (art. 5., XXXV da CF), objetivando impedir a consumao do ato de
violncia temido.
A ameaa, segundo Penteado (2008), consiste em ato ofensivo posse, sem que
concretize uma intromisso no exerccio da posse. A ameaa, ordinariamente, se
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configura por rumores ou pela possibilidade, pela potencialidade remota de perda da


posse por atos concretos. (PENTEADO, 2008, p. 475-476).
O possuidor tem fundado receio de sofrer iminente agresso. O justo receio
significa temor justificado com base em elementos concretos, isto , deve ser srio e se
apoiar em razes objetivas que o legitimam. No se admite como justo receio a ameaa
que decorre do exerccio de um direito, ou de medida judicial, como, por exemplo, uma
notificao, pois no constitui, em princpio, um abuso de direito.
Quanto iminente agresso, deve estar prestes a ocorrer, mas no precisa ser uma
ao imediata e sim, futura (PONTES DE MIRADA apud RIZZARDO, 2014). Assim, o
emprego do interdito proibitrio apenas se justifica enquanto durar a ameaa. Por isso, h
entendimento de que no se pode falar em ao de fora nova e fora velha para essa
medida.

Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo Condomnio
Civil do Pantanal Shopping em face da deciso proferida pelo Juzo da 7 Vara
Cvel da Comarca de Cuiab que, nos autos da Ao de Interdito Proibitrio
movida em desfavor dos integrantes do "Bonde do Rolezinho" e outros,
indeferiu o pedido liminar.
Inconformado, o Agravante alega que recentemente foi vtima de tumulto e
aglomerao que culminou em briga generalizada, quebra de mesas, pratos,
copos e furtos, provocada por jovens e adolescentes, que se reuniram sob
pretexto de estar no exerccio do direito de manifestao, obrigando os lojistas
a fecharem as portas.
(...)
Aduz que os encontros para o chamado Rolezinho so marcados por meio
das redes sociais, onde j circula a notcia de que o prximo est agendado para
acontecer em 02/02/2014, nas dependncias do Shopping Recorrente.
Sob esses argumentos, requer a concesso do efeito ativo, a fim de coibir os
Agravados de se apossarem das dependncias do Shopping Pantanal para a
realizao de quaisquer atos desordeiros, a exemplo do denominado
rolezinho.
o relatrio. Decido.
(...)
Extrai-se dos autos que o Agravante representa todos os condminos,
proprietrios e possuidores do empreendimento comercial do ramo de
Shopping Centers, ao passo que os rus so grupos sem personalidade jurdica
constituda, cujos participantes so de difcil identificao, que organizam
manifestaes em locais privados, conclamando os adeptos do movimento por
meio das redes sociais.
Inobstante as peculiaridades do caso, pelo menos em princpio, no h como
negar que as alegaes do Recorrente so relevantes e que h perigo de dano de
difcil e incerta reparao.
(...)
Em outras palavras, o Estado Democrtico de Direito deve ser garantido a
todos os cidados, todavia, o seu exerccio deve ser analisado em um contexto
geral, no se admitindo que a livre manifestao e o livre trnsito de uns
atinjam o direito de propriedade e o direito de locomoo de outros, bem como
o direito ao trabalho, tambm assegurado pela Carta Magna.
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(...)
Ou seja, o exerccio de um direito sem limites importa em leso de outras
garantias. Se a livre manifestao for exercida de maneira a cercear o direito de
locomoo e trabalho em Shopping Center, local privado e destinado ao
comrcio, prestao de servios e lazer, no ha como ignorar a ofensa ao
direito daqueles que clamam pela proteo judicial, ainda que no se trate de
um caso clssico de interdito proibitrio.
(...)
Com efeito, nesta quadra de cognio sumria, nota-se que grupos de pessoas,
valendo-se do direito de manifestar seus pensamentos e ideologias, j
promoveram aglomerao com finalidades outras, transformando o momento
que deveria ser de lazer e alegria, em ato de depredao, vandalismo e
subtrao de bens, em franca violao ao direito de propriedade do
Condomnio Agravante, dos comerciantes e dos clientes/consumidores,
conforme se v pelas imagens da mdia acostada fl. 39.
Cumpre ressaltar que, diferentemente de logradouros pblicos, os shoppings
so empreendimentos privados, havendo que se garantir o direito de posse e
propriedade, assim tido como direito oponvel erga omnes, coibindo-se a ao
de possveis manifestantes que pretendam causar desordem pblica, incitar
prtica de atos de depredao, bem como a ocorrncia de furtos e de violncia
s pessoas, em especial crianas, idosos e gestantes, como ocorreu no episdio
anterior.
(...)
Diante do exposto, por considerar presentes os pressupostos legais, defiro o
pedido de efeito ativo e determino que se expea mandado de tutela inibitria a
fim de que os Agravados se abstenham de praticar qualquer ato desordeiro,
assim como o denominado rolezinho, nas dependncias do Shopping
Agravante, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada caso
de descumprimento desta ordem judicial.
(...) Cumpra-se.
(MATO GROSSO, TJMT, 2 Cmara Cvel. Agravo de Instrumento n.
5271/2014 deciso liminar. Des. Clarice Claudino da Silva. Julgado em
23/01/2014. Disponvel em:
<http://servicos.tjmt.jus.br/processos/tribunal/dadosProcessoPrint.aspx>.
Acesso em: 27/01/2014)

A presente ao tem natureza mandamental e dotada de autoexecutoriedade. O


juiz deve determinar ao ru, atravs da liminar requerida, que se abstenha de concretizar a
agresso, impondo preceito proibitrio, com a cominao de astreintes (multa diria) em
caso de transgresso ao preceito.
O interdito proibitrio deve seguir as mesmas disposies da reintegrao e da
manuteno de posse, inclusive sobre a concesso de liminar inaudita altera parts ou
mediante audincia de justificao, com a citao prvia do ru.
Havendo a converso da ameaa em turbao ou esbulho, alm da execuo
provisria das astreintes, o mandado liminar converte-se em ordem de reintegrao ou
manuteno da posse (art. 920 do CPC, correspondente ao art. 554, CPC/15). Poder
ocorrer, ainda, a imposio de perdas e danos e a instaurao de inqurito policial pelo
delito de desobedincia ordem judicial primitiva (art. 330, CP).
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10.5 Autotutela ou autodefesa

Legtima defesa da posse e desforo imediato: so medidas que o possuidor est


autorizado a adotar de imediato para recuperar ou manter a posse agredida (art. 1.210,
1, CC). Trata-se de exceo quebra do monoplio do Judicirio em virtude de reao
urgente a um atentado em face de uma situao subjetiva consolidada.
A legtima defesa a reao a uma turbao, pois nessa situao a agresso apenas
incomoda a posse, no tendo o possuidor, ainda, perdido a posse. O desforo imediato
dirige-se ao esbulho consumado, implicando reao imediata injusta perda da posse do
autor.
Ambos devem ser praticados logo em seguida agresso17, observando-se o
princpio da proporcionalidade e razoabilidade da repulsa, ou seja, como defesa privada
excepcional, deve ser moderada, pois, caso contrrio, poder a conduta do possuidor se
converter em ato ilcito (art. 345, CP exerccio arbitrrio das prprias razes). Exemplo:
Proprietrios rurais e MST.
De acordo com entendimento na V Jornada de Direito Civil (08 a 10/11/2011), o
detentor tambm pode exercer a autodefesa, no interesse do possuidor, conforme
enunciado abaixo:

492. O detentor (art. 1.198 do Cdigo Civil) pode, no interesse do possuidor,


exercer a autodefesa do bem sob seu poder.

Assim, por exemplo, o caseiro que venha a exercer a autodefesa para garantir a
posse do stio que est sob seus cuidados, visando o interesse do possuidor daquele bem.

17
V Jornada de Direito Civil (2011) Enunciado 494: No desforo possessrio, a expresso contanto que
o faa logo deve ser entendida restritivamente, apenas como a reao imediata ao fato do esbulho ou da
turbao, cabendo ao possuidor recorrer via jurisdicional nas demais hipteses.
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11 Aspectos processuais das aes possessrias

a) Prazo decadencial de ano e dia art. 558, NCPC.


Aes de fora nova: so as aes possessrias ajuizadas dentro do prazo
decadencial de ano e dia. Seguem o procedimento especial no seu incio, conforme arts.
554 e ss. do CPC/15, sendo um processo mais clere e dotado de liminar de carter
satisfativo.
Aes de fora velha: so as aes possessrias ajuizadas aps o prazo decadencial
de ano e dia. Seguem o procedimento ordinrio, desde o seu incio, que tende a ser mais
lento.
As pretenses possessrias prescrevem em dez anos, conforme art. 205 do CC,
contado a partir da agresso posse.
O prazo decadencial e o prescricional conta-se da agresso posse. A posse injusta
mediante violncia s se inicia quando essa cessar (art. 1.208, CC). Assim, o prazo
decadencial comea a ser contado a partir do dia em que termina o uso da fora e da
ameaa. Na posse injusta mediante clandestinidade, o prazo de ano e dia inicia-se quando
o esbulhado, presumivelmente, puder tomar conhecimento da privao sua posse,
mesmo que tempos depois. Enquanto no conhecida pelo possuidor, o esbulhador
apenas detentor (art. 1.224, CC).

b) Liminar initio litis nas aes possessrias


A medida liminar nas aes possessrias tem carter satisfativo e pode ser
concedida em dois momentos cronolgicos diferentes (art. 562, CPC/15):
inaudita altera parte: no se ouve o ru, mas o autor deve demonstrar
documentalmente o fumus boni juris, de acordo com os requisitos do. 561, CPC/15, com
base em juzo superficial de plausibilidade. No se exige o periculum in mora;
aps audincia de justificao: o ru citado para comparecimento e o
autor faz prova testemunhal dos fatos alegados na petio inicial e insuficientemente
documentados.
O periculum in mora dispensado, pois este um requisito prprio para concesso
de liminar cautelar e, tambm, pelo fato de que o fundado receio de dano est presumido
quando a ao proposta no prazo de ano e dia.
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Em se tratando do Poder Pblico como ru em ao possessria, o pedido da


liminar initio litis s ser analisado aps audincia de justificao (art. 562, pargrafo
nico do CPC/15). Os atos da Administrao tm presuno de legitimidade, por isso no
se admite a liminar satisfativa inaudita altera parte neste caso.
Concedida ou no a liminar, aps a contestao o processo passa para o
procedimento comum, equiparando-se ao procedimento das aes de fora velha (art. 566
do CPC/15). Pode o autor, no caso de no concesso da liminar, e o ru, quando a liminar
for concedida, interpor recurso de agravo de instrumento e, sempre que possvel, com
pedido de efeito suspensivo ou ativo pelo relator (art. 1.019, I do CPC/15).

c) Tutela de urgncia de natureza antecipada (art. 300, CPC/15)18: uma grande


parte dos doutrinadores entende ser possvel a tutela antecipada genrica (art. 273,
CPC/1973) s aes de fora velha.
A tutela antecipada um meio de dar maior efetividade ao processo que segue o
procedimento comum, s podendo atingir o procedimento especial quando haja
compatibilidade (pargrafo nico do art. 318, CPC/15).
Assim, a tutela antecipada que se estabeleceu para o processo comum no alcana
as aes especiais, exceto se houver disposio legal expressa neste sentido. Por isso,
outra parte de doutrinadores entende que no deve ser concedida a tutela antecipada nas
aes possessrias de fora velha, pois estaria tentando burlar legislao, uma vez que
perdeu a possibilidade de pedir a liminar initio litis. Esses doutrinadores questionam,
tendo em vista os requisitos para concesso da tutela antecipada (art. 273, CPC/1973),
qual seria o juzo de verossimilhana (elementos que evidenciem a probabilidade do
direito, art. 300 CPC/15) e a alegao de periculum in mora (perigo de dano ou o risco ao
resultado til do processo, art. 300, CPC/15) demonstrveis pelo reivindicante que perdeu
a posse h mais de ano e dia, sem se opor nova posse.

d) Juizado Especial (Lei n. 9.099/95): as aes possessrias sobre bens de valor


no superior a 40 salrios minimos podero ser processadas pelo procedimento
sumarssimo do Juizado Especial Cvel (art. 3, IV, da Lei n. 9.099/95).

18
O CPC/15 trouxe as tutelas provisrias (art. 294 e seguintes), que se dividem em tutela de urgncia e
tutela de evidncia. A tutela de urgncia pode ser de natureza antecipada (art. 300, 3, CPC) ou de
natureza cautelar (art. 301, CPC).
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Quanto ao pedido de liminar, h entendimento no sentido de que no caber, pela


celeridade e concentrao inerentes a esses procedimentos. Todavia, h, tambm,
entendimento de que mesmo em se tratando de procedimento mais clere, a liminar para
as aes de fora nova, nesses procedimentos, possvel, no se aplicando, entretanto, a
audincia de justificao. A liminar ser deferida ou indeferida.

CONFLITO DE COMPETNCIA. TURMA RECURSAL DE JUIZADO


ESPECIAL CVEL E TRIBUNAL DE JUSTIA. COMPETNCIA
RECURSAL. SENTENA PROFERIDA EM COMARCA DE VARA
NICA. REINTEGRAO DE POSSE. RITO POSTULADO E, DE FATO,
IMPRIMIDO CAUSA: ARTS. 926 E SS. DO CPC. VALOR DO IMVEL
SUPERIOR A QUARENTA SALRIOS MNIMOS. COMPETNCIA DO
TRIBUNAL DE JUSTIA.
1. Tendo sido proposta a possessria perante a Vara nica da Comarca de
Braslia de Minas/MG, em que o Juiz de Direito exerce tambm a competncia
dos Juizados Especiais, uma vez no instalada vara especializada, discute-se, in
casu, a competncia recursal para julgamento da apelao, se da Turma
Recursal dos Juizados Especiais Cveis ou do Tribunal de Justia.
2. Da interpretao lgico-sistemtica da petio inicial, conclui-se que no
objetivava o autor que a ao seguisse o rito clere dos Juizados Especiais,
preferindo fosse observado o procedimento dos arts. 926 e ss. do Cdigo de
Processo Civil.
3. Na espcie houve apreciao do pedido de liminar, realizao de audincia
de justificao prvia, apresentao de rplica e memoriais, bem como extensa
fase de instruo probatria. Assim, considerando que "quando processadas as
aes possessrias perante o Juizado Especial Cvel, devemos observar o
procedimento especial regulado pela Lei n 9.099/95, e no o especial regulado
no Cdigo de Processo Civil, em seus arts. 920 e segs." (SILVA, Luiz Cludio.
"Os Juizados Especiais Cveis na Doutrina e na Prtica Forense". 6 ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2005, p. 19), no h como negar que a demanda foi
processada e julgada pela magistrada a quo no exerccio da competncia de
Juza de Direito de Vara Cvel ordinria.
4. O valor do imvel objeto da ao possessria, para que seja cabvel seu
processamento e julgamento no mbito do Juizado Especial Cvel, no pode ser
superior a quarenta salrios mnimos. Interpretao doutrinria e
jurisprudencial do art. 3, I e IV, da Lei 9.099/95.
5. Cuidando os autos de ao de reintegrao de posse de imvel rural com
rea de 275,88 ha (duzentos e setenta e cinco vrgula oitenta e oito hectares),
cuja real expresso econmica indiscutivelmente superior no apenas ao valor
atribudo causa (R$ 500,00 quinhentos reais), mas ainda ao mximo legal, o
processamento e julgamento da demanda cabe Justia Comum ordinria.
6. Conflito conhecido para declarar competente o Tribunal de Justia de Minas
Gerais, o suscitado.
(BRASILIA, STJ, 2 Seo, CC 62402/MG, Relator Min. Fernando Gonalves.
Julgado em 26/09/2007. Publicado no DJ em 11/10/2007)

A doutrina dominante entende que o autor pode optar pelo Juizado Especial, mas,
para garantir a ampla defesa e facilitao do acesso ao Judicirio, deve ajuizar a ao na
justia comum (competncia relativa).
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e) Competncia e valor da causa: para as coisas imveis o foro o da situao da


coisa (art. 47, CPC/15) e para as coisas mveis ou semoventes o foro do domiclio do
ru (art. 46, CPC/15).
Se o pedido possessrio for um efeito ou extenso do pedido principal aplica-se a
competncia relativa (art. 46, CPC/15), ex.: pedido de resoluo de contrato de
compromisso de compra e venda c/c pedido de reintegrao de posse.
No h parmetros legais para estipulao do valor da causa nas aes possessrias
(art. 292, CPC/15). possvel utilizar, por analogia, o art. 292, IV, do CPC, que
determina observar o valor de avaliao da rea ou bem objeto do pedido, ou, ainda, a
estimativa oficial para lanamento de imposto (p. ex., valor venal para fins de IPTU), j
que no h parmetro legal especfico.

f) Legitimidade ativa e passiva: necessariamente o autor deve ter exercido a posse


antes de perd-la, no caso do esbulho. So legitimados ativos os possuidores diretos e
indiretos.
Quanto legitimidade passiva, obrigatoriamente sero demandadas as pessoas que
praticaram a agresso posse alheia. O terceiro que recebeu a posse viciada, sabendo do
vcio, tambm ser legitimado passivo (art. 1.212, CC).
O CPC/15 inovou em relao legitimidade passiva nas aes possessrias,
considerando os casos de ocupao de reas por grande nmero de pessoas. Assim, a
forma de citao est determinada nos 1 ao 3 do art. 554, CPC/15.
Alm disso, o art. 565, CPC/15, regula o litgio coletivo pela posse de imvel, com
a designao de audincia de mediao antes de deferir a liminar, em aes possessrias
de fora velha, bem como a intimao do Ministrio Pblico. A Defensoria Pblica
tambm ser intimada quando houver parte beneficiada pela justia gratuita.
Os rgos responsveis pela poltica agrria e pela poltica urbana dos entes estatais
onde se situe a rea objeto do litgio tambm podero ser intimados para a audincia, a
fim de manifestar interesse no processo e sobre a existncia de possibilidade de soluo
para o conflito possessrio.
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O mero detentor no legitimado passivo para a causa, cabendo-lhe alegar a


ilegitimidade passiva em contestao (art. 337, XI, CPC/15) e, se tiver conhecimento do
sujeito passivo da relao, indic-lo (art. 339, CPC/15)19.
Quanto legitimidade, tambm importante meno ao art. 73, CPC/15, sobre o
litisconsrcio passivo necessrio dos cnjuges nas aes que versem sobre direitos reais
imobilirios. As aes possessrias, para a maioria da doutrina e jurisprudncia, no so
aes reais (natureza jurdica da posse). Desta forma, no se aplica s aes possessrias
o caput e o 1 do art. 73, CPC/15, mas apenas o seu 2.

g) Natureza dplice das aes possessrias (art. 556, CPC/15). Dplices so as


aes em que no se vislumbra predeterminao de legitimao ativa e passiva, isto , o
autor da demanda pode ser ru e vice-versa. Exemplos: aes demarcatrias, divisrias e
prestao de contas. O inverso das aes dplices so as aes simples, nas quais h
ntida diferena de atitudes de cada parte: s o autor pede; e o ru apenas resiste ao
pedido do autor. Somente por meio de reconveno que se torna possvel ao ru a
formulao de pedido contra o autor. Mas a o que se tem no mais defesa, e sim a
propositura de nova ao, dentro dos autos j existentes. (THEODORO JNIOR, 1998,
p. 157)
Assim, o ru da ao possessria pode usar a prpria contestao para alegar que a
sua posse que foi ofendida, e demandar, contra o autor, a proteo possessria. Trata-se
da aplicao do princpio da economia processual.
H uma ampliao do objeto litigioso, pois o ru formular um pedido na
contestao. A posse do ru, caso vitorioso ter carter de coisa julgada, pois a sentena
ser formalmente una e materialmente dplice.
Quanto possibilidade do ru requerer medida liminar no seu pedido contraposto,
h entendimentos divergentes. Para aqueles que entendem no ser possvel, as razes so:
1) por ser desnecessria quando o autor no a obteve liminarmente ou na audincia
de justificao; ou
2) pela precluso, pois na contestao no cabe pedido de liminar. Neste caso, cabe
defender para o ru o pedido de tutela de urgncia de natureza antecipada (art. 300,

Neste caso era cabvel a nomeao autoria, prevista no art. 62 do CPC/1973, que no possui previso no
19

CPC/15.
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CPC/15), pois, neste momento (contestao), o procedimento j passou a ser ordinrio e


no h via especfica satisfativa em prol do ru.

h) Fungibilidade das possessrias art. 554 do CPC/15: autoriza a converso de


uma ao possessria em outra. Trata-se de uma exceo ao princpio da adstrio ou
congruncia (arts. 141 e 492, CPC/15), que impede o juiz de decidir alm ou aqum do
pedido formulado. Deve o magistrado balizar sua sentena pela pretenso deduzida e
pelos fundamentos jurdicos que a aliceram.
No caso das aes possessrias o CPC/15 autoriza a converso de uma ao
possessria em outra, em duas situaes:
1. quando a petio inicial equivocadamente descreve a agresso posse. Em vrias
situaes a leso praticada contra a posse no pode ser definida com exatido, ficando
indeterminado o nome da ao possessria. O juiz pode adaptar a causa de pedir ao
pedido e conceder a proteo adequada.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE INTERDITO


PROIBITRIO. FUNGIBILIDADE. MANUTENO DE POSSE.
LIMINAR.
- luz do art. 920 do CPC, pleiteada uma espcie de proteo possessria, a
outra pode ser outorgada desde que estejam comprovados os requisitos. Ou
seja, se a parte ao ajuizar a ao rotula-a como interdito proibitrio, mas os
fatos narrados caracterizam manuteno de posse, este pode ser conhecido
como se fosse aquela em razo do princpio da fungibilidade entre as aes
possessrias.
- Ausentes os requisitos, o indeferimento do pleito liminar medida de rigor.
(MINAS GERAIS, TJMG, 13 Cmara Cvel, AGRAVO DE INSTRUMENTO
N 1.0024.13.248077-3/001. Rel. Des. Cludia Maia. Julgado em 05/12/2013.
Publicado no DJe em 13/12/2013).

2. quando a agresso originria se intensifica no curso da demanda. As situaes


fticas se alteram rapidamente e, o que era uma simples ameaa (interdito proibitrio),
pode se converter em turbao e esta terminar em esbulho, no curso da ao. Em caso de
concesso de liminar por agresso menos grave que se tornou mais grave, o autor pode
protocolar uma petio narrando a nova situao, pedindo a converso da medida nos
prprios autos.

i) Cumulao sucessiva de pedidos art. 555, NCPC: o pedido formulado em


sede de aes possessrias poder ser cumulado a outros que no se referem diretamente
defesa da posse.
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Tais pedidos, de acordo com o art. 555 do CPC/15, podem ser a condenao em
perdas e danos, indenizao dos frutos, imposio de medida necessria e adequada para
evitar nova turbao ou esbulho, ou, ainda, para cumprir-se a tutela provisria ou final.
Verifica-se, assim, que a medida necessria e adequada no fica restrita
cominao de pena (art. 921, II, CPC/1973), normalmente fixao de multa diria, para o
caso de nova turbao ou esbulho. No est previsto no CPC/15 o pedido de desfazimento
de construo ou plantao feita em detrimento da posse, como no art. 921, III,
CPC/1973. Neste caso, tal pedido s poder ser feito seguindo-se o procedimento
comum.
A cumulao sucessiva, isto , o atendimento desses pedidos subsidirios (art.
555, CPC/15) depende do acolhimento do interdito, pois sua rejeio impede a anlise
dos demais.
Trata-se de exceo ao art. 327, 2, CPC/15, pois, caso contrrio, o autor perderia
a possibilidade de obteno de liminar no interdito possessrio, frustrando o seu maior
intento. Entretanto, com a nova redao dada pelo 2 do art. 327 do CPC/15, parece
possvel cumular pedidos com procedimentos diversos, seguindo o procedimento comum,
mas sem perder as caractersticas especficas do procedimento possessrio de fora nova.
A sentena ser objetivamente complexa, isto , ao mesmo tempo que julgada
uma ao possessria, de carter executivo lato sensu, portanto, sem necessidade de
processo autnomo complementar, os pedidos sucessivos de indenizao dependem de
futuro cumprimento de sentena por quantia certa.
A ao possessria s mantm o procedimento especial se a cumulao versar os
pedidos descritos no art. 555, CPC/15. Se o autor cumular um pedido de resoluo
contratual, por exemplo, no poder obter a liminar e prevalecer a regra geral do art.
327, 2, CPC/15.

j) Juzo possessrio e juzo petitrio: a posse no se confunde com o direito de


propriedade, o que gera uma bipartio do conceito da posse, que pode ser analisada por
dois diferentes aspectos: ius possessionis e ius possidendi.
1) Ius possessionis: a posse considerada em si mesma (posse autnoma ou
formal), sem se verificar se o possuidor tambm titular de direito que lhe atribua a posse
da coisa. O direito tem origem na situao jurdica da posse, enquanto mero exerccio
ftico de atos semelhantes queles que pratica o proprietrio. O possuidor tem o direito de
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posse pela prpria posse considerada autonomamente (direito de posse). O ius


possessionis ao ser invocado em uma ao faz nascer o juzo possessrio. Neste sentido,
o autor no necessariamente titular do domnio ou de qualquer outra relao jurdica
que alicerce a posse pretendida.
2. Ius possidendi: a posse tida como decorrncia de situao jurdica pr-
constituda (posse causal), como, por exemplo, a propriedade, o usufruto, a locao.
Assim, a faculdade do exerccio da posse decorre de direito real ou obrigacional (direito
posse), e no de um simples poder de fato. Aqui, o titular, ao lanar mo do ius
possidendi na proteo de sua posse, quando do exerccio do direito de ao, instaura um
juzo petitrio, que tem como base a propriedade ou outro direito real ou um direito
obrigacional. o caso da ao reivindicatria.
Assim, o proprietrio-possuidor pode se valer tanto do juzo possessrio quanto do
juzo petitrio. J o possuidor no-proprietrio s pode se valer do juzo possessrio. E, o
proprietrio que ainda no teve posse, s pode se valer do juzo petitrio, discutindo
apenas o direito de propriedade para obter a posse.
Concluso: no transcurso da ao possessria (da citao ao trnsito em julgado),
incidir uma espcie de condio suspensiva, entre as partes processuais (art. 557,
CPC/15), ao ajuizamento de qualquer ao fundada no domnio, ante a absoluta separao
dos juzos analisados, conforme prescreve o art. 557, CPC/15. A consequncia prtica da
proibio que poder o possuidor no proprietrio, desde que ajuze ao possessria,
impedir a recuperao da coisa pelo seu legtimo dono, pois este ficar impedido de
recorrer reivindicatria at que a possessria seja definitivamente julgada.
(GONALVES, 2015, p. 142).
O resultado da ao possessria no tem qualquer relevncia no resultado de
eventual ao petitria, podendo o possuidor vitorioso naquela vir a ser derrotado nesta e
vice-versa.
A razo de se proibir a cumulao entre aes possessrias e petitrias reside na
necessidade de evitar duas sentenas contraditrias: o possessrio, determinando a
entrega do bem ao possuidor; o petitrio, determinando exatamente o oposto.

k) A exceo de domnio: pela bipartio entre juzo possessrio e petitrio,


percebe-se que no juzo possessrio no se pode discutir a propriedade, pois a causa de
pedir e o pedido versam apenas sobre a posse (direito de posse).
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Discute-se se h uma separao absoluta entre os juzos possessrio e petitrio. O


art. 505 do antigo CC20 j fixava a autonomia da posse em relao propriedade,
dispondo sobre sua proteo. Todavia, a segunda parte do mesmo artigo (No se deve,
entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no pertencer o
domnio) permitia a discusso do ius possidendi no juzo possessrio, ou seja, admitia a
exceo de domnio ou exceptio dominii. Quando o CC/1916 foi promulgado, o art. 505
sofreu severas crticas, pois havia entendimento de que a segunda parte do artigo
contradizia a primeira parte.
Desta forma, uma parte da doutrina interpretava o artigo, como um todo,
fundamentando a exceo com base na afirmao de que a posse merece proteo
possessria em funo da propriedade.
Uma segunda corrente simplesmente criticava a ressalva contida (segunda parte do
artigo) quanto inteligncia e coerncia da norma.
A terceira corrente, representada por Clvis Bevilqua e Pedro Lessa, defendia o
texto legal com uma colocao conciliatria das duas partes: a exceo de domnio s
podia ser invocada quando preenchidos dois requisitos a) a posse disputada se
apresentar como exterioridade do domnio do possuidor (posse direta); b) o domnio no
pertence ao contendor. O Cdigo prev a hiptese em que duas pessoas pretendem a
posse a ttulo de proprietrias e, se em relao a uma delas, esse pressuposto falhar, a
favor dela no se deve julgar a posse, pois falta o fundamento.
A jurisprudncia, baseada no art. 505, CC/1916 e no entendimento de Clvis
Bevilqua, se firmou no sentido de indeferir a proteo possessria, em sede de juzo
possessrio, quando a disputa fosse fundada em propriedade, quele que no tivesse a
propriedade ou outro direito de possuir a coisa. (Smula 487/STF: Ser deferida a posse
a quem evidentemente tiver o domnio, se com base neste for ela disputada).
Todavia, os entendimentos acima expostos, inclusive a Smula 487, se aplicam ao
juzo petitrio, pois no juzo possessrio a essncia da discusso est na posse como
posse. A posse reclamada com base no domnio ao petitria.
Em 1973, com a entrada em vigor do CPC, o art. 923, em sua primeira parte,
proibia expressamente s partes da ao possessria a propositura de ao de

20
Art. 505. No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito
sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no
pertencer o domnio.
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reconhecimento de propriedade, reafirmando a separao e autonomia dos juzos


possessrio e petitrio.
A segunda parte do art. 923, CPC imps que fosse proferida deciso de mrito
favorvel quele a quem pertencer o domnio, admitindo, assim, a exceo de domnio,
mas de forma diferente do CC/1916. No CC o juiz no deveria julgar a posse em favor
daquele que no demonstrasse a propriedade. No CPC, quando o juiz tiver dvida sobre
as posses afirmadas, deve julgar favoravelmente quela que comprove o domnio.
Assim, o CPC revogou tcita e parcialmente o art. 505, do CC/1916, pois o art. 923
disciplinou a matria de forma diferente e mais restrita, tanto no que diz respeito
autonomia dos juzos possessrio e petitrio, quanto no que se refere exceo de
domnio.
Em 1980, a Lei n. 6.820, modificou a redao do art. 923, suprimindo sua segunda
parte. Assim, a exceptio domini foi abolida. O sistema jurdico passou a no admitir a
invocao de domnio ou titularidade de qualquer outro direito sobre a coisa em aes
possessrias propriamente ditas.
De acordo com esse entendimento a Smula 487 tambm deixou de ter aplicao.
Todavia, h entendimento em sentido contrrio e, inclusive, vrios julgados entendendo
pela aplicao desta smula, reconhecendo a admissibilidade da exceo de domnio,
nas aes possessrias, se com base na propriedade for a posse discutida.

PROCESSO CIVIL. ART. 535, I E II, E 555 DO CPC. CONTRARIEDADE.


IMPROCEDNCIA DA ARGUIO. REEXAME DE PROVA. SMULA
N. 7 DO STJ. REINTEGRAO DE POSSE. SOBREPOSIO DE
TTULOS. DISPUTA DE REA. DISCUSSO DA POSSE PELOS
LITIGANTES COM BASE NO DOMNIO. SMULA N. 487 DO STF.
QUESTES FTICO-PROBATRIAS. REEXAME. SMULA N. 7 DO
STJ. DIVERGNCIA JURISPRUDENCIAL. SMULA N. 83 DO STJ.
DECISO AGRAVADA MANTIDA.
1. Improcede a argio de ofensa aos arts. 535, I e II, e 555 do CPC quando o
Tribunal a quo se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos
relevantes e necessrios ao deslinde do litgio, propiciando completa
inteligibilidade do julgamento embargado, com a integrao do acrdo
proferido nos aclaratrios, e devida prestao jurisdicional.
2. Embora na pendncia de processo possessrio no se deve intentar ao
de reconhecimento do domnio (art. 923 do CPC), constatada a
sobreposio de documentos registrais, sob percia de que os autores tm
menos rea que prev seu ttulo de propriedade em confronto com o ttulo
apresentado pelos rus, plenamente cabvel a exceo de domnio, se,
com base neste, ambos os litigantes discutem a posse.
3. Incidncia, no caso, da Smula n. 487 do STF, assim expressa: "Ser
deferida a posse a quem evidentemente tiver o domnio, se com base neste
for disputada".
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4. Assentada a orientao do Tribunal a quo com base em extenso debate de


questes ftico-probatrias, circunscritas em matria pericial acerca da
sobreposio de ttulos de propriedade, o reexame da causa sob o enfoque da
ocorrncia de esbulho e atendimento aos requisitos necessrios proteo
possessria esbarra no bice da Smula n. 7 do STJ.
5. "No se conhece do recurso especial pela divergncia, quando a orientao
do Tribunal se firmou no mesmo sentido da deciso recorrida" Smula n. 83
do STJ.
6. Deciso agravada mantida por seus prprios fundamentos.
7. Agravo regimental desprovido.
(BRASILIA, STJ, 4 Turma. AgRg no RECURSO ESPECIAL N 906.392/MT
(2006/0262398-5). Rel. Min. Joo Otvio de Noronha. Julgamento em
18/03/2010. Publicado no DJe em 26/04/2010). (grifos nossos)

O CC/2002, no seu art. 1.210, 2, confirma expressamente a proibio da


exceo de domnio, o que foi confirmado pelo pargrafo nico do art. 557, CPC/15.
Desta forma, se o proprietrio ou o titular de qualquer outro direito sobre a coisa, se
acionados no juzo possessrio, no podero valer-se da alegao, em defesa, de tais
direitos, para pretender afastar a defesa quanto posse afirmada pelo autor da ao
possessria.
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12 Outras aes possessrias

a) Ao de imisso de posse
Esta ao era contemplada no CPC de 1939, nos arts. 381 a 383, como ao
possessria.

Art. 381 Cabe esta ao nos seguintes casos:


I aos adquirentes de bens, para haverem a respectiva posse, contra alienantes
ou terceiros, que os detenham;
II aos administradores e demais representantes das pessoas jurdicas de
direito privado, para haverem dos seus antecessores a entrega dos bens
pertencentes pessoa representada;
III aos mandatrios, para receberem dos antecessores a posse dos bens do
mandante.

O adquirente poderia dela se valer contra o alienante ou terceiros que, em seu


nome, estivessem na posse da coisa adquirida. As hipteses eram numerus clausus no
CPC/1939 e o autor deveria fazer prova da propriedade ou da posse.
O CPC/1973 e o CPC/15 no a incluiram entre as aes possessrias nem a
previram expressa e nominadamente. Todavia, o CC/1916, nos seus arts. 493 e 524,
admitia o exerccio do direito do proprietrio/possuidor imisso na posse.
Atualmente entende-se que a pretenso imisso da posse um direito do titular da
propriedade, baseado nos arts. 1.204 e 1.228, CC, conferindo-lhe direito de ter a posse da
coisa.
Tendo em vista que o CPC/1973 e o CPC/15 no a trataram como ao possessria,
muito menos lhe indicaram o procedimento especial, atualmente essa ao segue o
procedimento comum, ante a inexistncia de previso legal que estabelea o
procedimento especial.
possvel a concesso de tutela de urgncia de natureza antecipada, com base no
art. 300, CPC/15, uma vez preenchidos os requisitos para tanto.
A ao de imisso na posse tambm considerada ao de domnio. Assemelha-se
s aes possessrias quanto ao pedido (posse), mas no quanto causa de pedir
(domnio). Direito posse (ius possidendi).
A pretenso do adquirente a de obter a posse que nunca teve, ou seja, conseguir a
posse real e concreta da coisa pela primeira vez.
Legitimidade ativa: adquirente de coisa, por meio de contrato entre vivos (art. 481,
CC) ou por meio de arrematao de bem em hasta pblica ou outras formas de aquisio.
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Legitimidade passiva: alienante ou terceiro que possui a coisa em nome e por


determinao deste, os quais se recusam a entreg-la ao recm adquirente.
uma ao executiva lato sensu, uma vez que a sentena de procedncia no exige
posterior cumprimento, conforme procedimento especfico, sendo cumprida mediante a
expedio de mandado de imisso de posse, independentemente de citao do ru para
cumprimento da deciso judicial.

b) Ao de nunciao de obra nova


Esta ao tambm no foi includa como ao possessria no CPC/1973, mas estava
regulada em seus artigos 934 a 940. Entretanto, no possui previso no CPC/15.
Considerando que a pretenso se refere uma obrigao de no fazer, dever o
interessado buscar o procedimento comum, baseado no seu direito de posse ou
propriedade, no comportando mais o procedimento especial.
Desta forma, legitimado ativo o possuidor, proprietrio, condmino e o municpio
(segurana). O legitimado passivo o dono da obra prejudicial.
So trs as hipteses de cabimento da ao possessria (art. 934, CPC/1973):
a) Fundada no direito de vizinhana, para impedir a edificao de obra nova em
imvel vizinho que lhe prejudique o prdio, suas servides ou fins a que destinado.
b) O condmino para impedir a execuo de obra, pelo coproprietrio, que visa a
alterar ou a prejudicar a coisa comum;
c) O Municpio, para impedir que o particular construa em desrespeito a lei ou
regulamento.
Pelo CPC/1973 segue o procedimento especial e comporta liminar. No se trata de
ao possessria propriamente dita. O seu objetivo defender a posse como exerccio de
poderes fticos sobre a coisa, impedindo a construo, mesmo que no momento atual
ainda no exista o dano, mas bastando antever algum resultado turbativo no caso sua
construo. Ex.: art. 1.301, Cdigo Civil.
A causa de pedir a irregularidade da obra inacabada do imvel vizinho. O pedido
o embargo da obra, cabendo, ainda, pedido complementar para reconstruo,
modificao ou demolio (total ou parcial) da obra.
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S cabe essa ao se a obra vizinha est em vias de construo. Se j foi concluda


ou est em fase final, como na pintura, no cabe a ao para embarg-la21.

c) Ao de dano infecto
Causa de pedir: fundado receio de que o prdio vizinho em runas cause prejuzos.
O seu fundamento est nos arts. 1.277 e 1.280, CC. uma ao preventiva, de carter
cominatrio, mas devido proteo que confere ao possuidor tida como possessria
(no especfica). A diferena em relao ao de nunciao de obra nova que a ao
de dano infecto refere-se obra velha.
Exige-se, neste caso, o estado de deteriorao ou de vcio de construo,
caracterizando um risco iminente ao imvel vizinho. A pretenso do autor a de que o
proprietrio do prdio vizinho preste cauo para garantia de eventual indenizao quanto
realizao de eventuais reparos que vierem a ser necessrios, se produzidos os danos
previstos.
Legitimidade ativa: possuidor ou proprietrio do prdio ameaado.
Esta ao no foi regulamentada expressamente pelo CPC/1973, nem pelo CPC/15,
seguindo, portanto, o procedimento comum.
O art. 1.228, 2, CC, trata dos atos emulativos relacionados propriedade (abuso
de direito). Caso a obra em execuo se enquadre nesta situao, admissvel a propositura
de ao com pedido de obrigao de no fazer com a cominao de multa, na forma do
art. 497, CPC/15. Na ao de dano infecto no h, necessariamente, o elemento subjetivo
intencional de causar prejuzo.

d) Embargos de terceiro
ao de procedimento especial, prevista nos arts. 674 ao 681, CPC/15, destinada
quele que, no sendo parte num processo de conhecimento, em cumprimento de
sentena ou de execuo, sofre turbao ou esbulho da posse de seus bens, em
decorrncia de determinao judicial.
admitida a oposio de Embargos de terceiro pelo promitente comprador do
imvel, ainda que o contrato no esteja registrado, nos termos da Smula 84 do STJ.
O seu objetivo a desconstituio da constrio judicial desfavorvel ao terceiro.

21
H entendimento em sentido contrrio, preconizando o aproveitamento da ao como demolitrio, j que,
concluda a obra, no h o que embargar. Aps a concluso da obra o vizinho tem prazo decadencial de ano
e dia, aps a concluso da obra, para pedir sua demolio (art. 1.302, CC).
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AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS DE TERCEIRO -FRAUDE


EXECUO - ALIENAO DO BEM IMVEL ANTES DO REGISTRO
DA PENHORA - BOA F DOS TERCEIROS ADQUIRENTES
PRESUMIDA - INTELIGNCIA DA SMULA 375 DO STJ -
APRESENTAO DAS DECLARAES DE IMPOSTO DE RENDA -
POSSIBILIDADE
- Conforme jurisprudncia majoritria do Superior Tribunal de Justia ausente
o registro anterior da penhora, cumpre ao exequente a prova da m-f
dos terceiros adquirentes, tendo em vista que nessa hiptese a sua boa f
presumida.
- Nos termos da smula 375 do STJ "O reconhecimento da fraude execuo
depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de m-f do
terceiro adquirente."
- No existe bice para os agravantes/embargantes apresentarem suas
declaraes de imposto de renda do perodo de 2002 a 2010, mormente o nus
da parte exeqente/embargada em ter que comprovar a alegada m f
dos terceiros adquirentes.
(MINAS GERAIS, TJ, 11 Cmara Cvel, AI n. 0969339-
67.2012.8.13.0000/Uberaba, Rel. Des. Selma Marques. Julgado em
13/11/2014)

ao possessria (mas no em sentido estrito), pois o meio normal para o


terceiro defender sua posse. Seu fundamento pode ser, inclusive, a posse em si mesma
considerada, ou seja, o ius possessinis. Por outro lado, os embargos de terceiro tambm
podem ter como fundamento o domnio e, at mesmo, direitos de natureza creditria.
Desta forma, os embargos de terceiro podem comportar lides envolvendo o ius
possessionis ou o ius possidendi.
Sendo os embargos julgados procedentes, o juiz mandar expedir o mandado de
manuteno ou reintegrao de posse.

e) Embargos de reteno por benfeitorias


Trata-se instrumento processual de defesa da posse, disciplinado no art. 1.219, CC e
art. 917, IV, 5 e 6, CPC/15.
So cabveis os embargos de reteno por benfeitoria ao possuidor de boa-f, que
tem de devolver a coisa alheia, mas que nesta realizou benfeitorias teis ou necessrias,
em decorrncias das quais tem direito indenizao pelo valor a elas correspondente.
O seu objetivo suspender a efetiva devoluo de determinado bem que se encontra
na posse do possuidor de boa-f, at que seja efetivado o reembolso pelas benfeitorias.
Desta forma, visa impedir a execuo de pronunciamento judicial de entrega de
coisa alheia.
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O prazo para interposio dos embargos o do art. 915, CPC/15, ou seja, 15 dias a
contar na forma do art. 231 do CPC/15 (em geral, da data da juntada aos autos do
mandado de citao para entrega da coisa).
Os embargos podero ser recebidos no efeito suspensivo, se relevantes os
fundamentos e o prosseguimento da execuo puder causar dano difcil ou de incerta
reparao (art. 919, 1, CPC/15).
O embargante (possuidor de boa-f) no precisa garantir o juzo com a penhora,
depsito ou cauo, pois a sua inteno exatamente a conservao da coisa alheia. Por
outro lado, o embargado poder obter a posse do bem desde que preste cauo ou
deposite o valor do crdito pretendido.

13 Legitimao da Posse

A Lei Federal n 11.977/2009, que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha
Vida PMCMV e a regularizao fundiria22 de assentamentos urbanos, significa forte
avano a fim de facilitar e impulsionar a regularizao fundiria de assentamentos
irregulares. A citada lei trouxe novos instrumentos de regularizao fundiria de interesse
social, tais como a demarcao urbanstica (art. 56), a legitimao da posse (art. 59), a
usucapio administrativa (art. 60), a concesso de uso especial para fins de moradia ( 1
do art. 183 da CF; MP 2.220/01; art. 1.225, XI, CC) e a concesso de direito real de uso
(Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, com a redao dada pela Lei n.
11.481/2007; art. 1.225, XII, CC).
Neste momento importante destacar a legitimao da posse, definida pela Lei n.
11.977/2009:

Art. 47. Para efeitos da regularizao fundiria de assentamentos urbanos,


consideram-se:
(...)
IV legitimao de posse: ato do poder pblico destinado a conferir ttulo de
reconhecimento de posse de imvel objeto de demarcao urbanstica, com a
identificao do ocupante e do tempo e natureza da posse;
(...).

22
Art. 46. A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e
sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a
garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o
direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
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A legitimao de posse j conhecida no Brasil desde a lei denominada Estatuto


da Terra (Lei Federal n 4.504, de 30 de novembro de 1964). Entretanto, sua aplicao era
restrita aos imveis pblicos. A partir da Lei n. 11.977/2009 a legitimao de posse
tambm pode ser aplicada aos imveis particulares.
Atualmente, nos imveis pblicos urbanos, a legitimao da posse se d mediante
a concesso de uso especial para fins de moradia e da concesso de direito real de uso,
sendo que esta tambm pode ser utilizada em imveis particulares.
A demarcao urbanstica (art. 47, III da Lei n. 11.977/2009)23 precede a
legitimao da posse24, que seguir o seguinte procedimento:

Art. 58. A partir da averbao do auto de demarcao urbanstica, o poder


pblico dever elaborar o projeto previsto no art. 51 e submeter o parcelamento
dele decorrente a registro.
1o Aps o registro do parcelamento de que trata o caput, o poder pblico
conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes cadastrados.
2o O ttulo de que trata o 1o ser concedido preferencialmente em nome da
mulher e registrado na matrcula do imvel.
3o No ser concedido legitimao de posse aos ocupantes a serem
realocados em razo da implementao do projeto de regularizao fundiria de
interesse social, devendo o poder pblico assegurar-lhes o direito moradia.

Art. 59. A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em


favor do detentor da posse direta para fins de moradia.
1o A legitimao de posse ser concedida aos moradores cadastrados pelo
poder pblico, desde que:
I - no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel urbano
ou rural;
II - no sejam beneficirios de legitimao de posse concedida anteriormente.
III - (revogado).
2o A legitimao de posse tambm ser concedida ao coproprietrio da
gleba, titular de cotas ou fraes ideais, devidamente cadastrado pelo poder
pblico, desde que exera seu direito de propriedade em um lote
individualizado e identificado no parcelamento registrado.

Sem prejuzo da posse exercida anteriormente, 5 anos depois de registrada a


legitimao da posse, poder haver sua converso em propriedade (art. 60), tendo em vista a
sua aquisio pela usucapio (art. 183, CF), sem qualquer interveno judicial (usucapio
administrativa).

23
Art. 47 (...) III. demarcao urbanstica: procedimento administrativo pelo qual o poder pblico, no
mbito da regularizao fundiria de interesse social, demarca imvel de domnio pblico ou privado,
definindo seus limites, rea, localizao e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e
qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;
24
Enunciado 593 indispensvel o procedimento de demarcao urbanstica para regularizao fundiria
social de reas ainda no matriculadas no Cartrio de Registro de Imveis, como requisito emisso dos
ttulos de legitimao da posse e de domnio. (VII Jornada de Direito Civil, 2015).
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III PROPRIEDADE

1 Introduo

Por muito tempo o Direito das Coisas manteve-se fiel tradio romana e aos
princpios individualistas. O direito de propriedade reconhecido como o mais
importante e mais slido de todos os direitos subjetivos outorgados ao indivduo.
Entretanto, esse direito vem sofrendo profundas alteraes. O primeiro fator para
isso a preponderncia do interesse pblico sobre o privado. Assim, antes a propriedade
era entendida, simplesmente, como a relao privada e individual, de carter sagrado e
absoluto. No havia qualquer restrio ao livre exerccio desse direito pelo proprietrio
(usar, gozar e dispor da coisa). As legislaes proclamavam a intangibilidade do domnio
(direito absoluto).
Atualmente, verifica-se que, gradativamente, a concepo individualista foi se
modificando, reconhecendo o interesse pblico sobre o privado. O interesse pblico, de
contedo social, veiculado atravs do direito constitucional e do direito administrativo,
aos poucos foi destruindo os direitos absolutos do proprietrio.
Neste desenvolvimento histrico do direito de propriedade, tambm contriburam
os progressos do socialismo. Assim, a CR/88 (art. 5, XXIII e 170, III) prev a funo
social da propriedade e o CC/2002 condena o abuso de direito (art. 187), especificamente
do direito de propriedade (art. 1.228, 2). Desta forma, o proprietrio pode usar a coisa,
mas sem ferir os direitos dos outros cidados. Ex.: plantar rvores, sem aparente utilidade
para o proprietrio, apenas para tolher a vista panormica do vizinho (ato emulativo - Art.
1.228, 1 e 2, CC).
Assim, a propriedade, hoje, com o atributo da funo social, tem de ser geradora
de novas riquezas, de mais trabalho e emprego, tornando-se apta a concorrer para o bem
geral do povo.

2 Histrico do direito de propriedade

No incio das civilizaes as propriedades tinham feio comunitria. Ex.: ndios


brasileiros ao tempo da descoberta, em que prevalecia o domnio comum das coisas teis
entre os que habitavam a mesma oca. A propriedade individual era reservada apenas a
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certos mveis, como redes, armas e utenslios de uso prprio. O solo pertencia a toda a
tribo.
O Direito Romano traz a raiz histrica de todo o direito de propriedade.
Preponderava o sentido individualista de propriedade. Entretanto, existiam duas formas
de propriedade coletiva:
a) propriedade da gens: nos primrdios da cultura romana a propriedade era da
cidade ou gens, possuindo cada indivduo uma restrita poro de terra (1/2
hectare), e s eram alienveis os bens mveis. (DINIZ, 2004, p. 109)
b) propriedade da famlia: substituiu a propriedade da gens, mas tambm foi
sendo extinta pelo fortalecimento da autoridade do pater familias.

Cada famlia cultuava seus prprios deuses, chamados lares ou manes. Nada
mais eram que seus antepassados. Os romanos no acreditavam em cu. Os
mortos continuavam vivendo, mas no mesmo territrio que haviam ocupado
enquanto vivos. Da a importncia das terras familiares, solo sagrado em que se
enterravam os ancestrais e se lhes prestava culto. Estando vinculada a esses
sentimentos, era lgico que s se concebesse a propriedade em solo romano.
(FIUZA, 2004, p. 717)

Assim, a propriedade coletiva foi dando lugar propriedade privada, passando


pelas seguintes etapas: objetos necessrios existncia de cada um; bens de uso particular
que podiam ser trocados; meios de trabalho e produo; moldes capitalistas: explorao
do bem de modo absoluto.
Na Idade Mdia o principal centro da propriedade eram os feudos, ou seja, a
propriedade era dos senhores feudais e os vassalos tinham o usufruto condicional. Com o
passar do tempo, a propriedade sobre os feudos tornou-se perptua e transmissvel pela
linha masculina. No Brasil, pode-se identificar os feudos nas capitanias hereditrias.
No final do sculo XVIII vem o fim do feudalismo e a Revoluo Francesa
(1789), com o incio do Estado Liberal. Neste, a propriedade privada passou a ter o
carter absoluto, sem a interveno do Estado nas relaes privadas.
Atualmente, pode-se dizer que a configurao da propriedade depende do regime
poltico adotado pelo pas. Entretanto, o que se percebe cada vez mais fortemente, que a
propriedade individual vem sofrendo restries, perdendo seu carter absoluto. H
limitaes oriundas da prpria natureza do direito de propriedade ou imposio legal,
como por exemplo: preservao do meio ambiente (art. 225, CF), do patrimnio histrico
(tombamento; art. 216, CF); proteo de reas indgenas (art. 232, CF); restries
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relativas ao direito de vizinhana, etc. A finalidade dessas restries coibir abusos ou


impedir que o direito de propriedade acarrete prejuzo ao bem-estar social, permitindo,
assim, o exerccio da funo social da propriedade.

3 A mudana de paradigma: a viso liberal e individualista do direito de


propriedade e a nova viso25

Como exposto acima, a propriedade fundamenta-se em um conceito romano e


liberal, baseado na apropriao individual. Neste sentido vista como uma manifestao
interna do indivduo. absoluta porque corresponde natural vocao do indivduo de
conservar e fortalecer o que seu.
No sculo XIX comea um forte movimento de codificao. O primeiro Cdigo
Civil brasileiro (1916) foi influenciado pelos conceitos liberais, concretizados no Cdigo
Napolenico (1804) de carter individualista (autonomia da vontade; liberdade da
propriedade e contratual). Assim, tambm no CC/1916, a propriedade foi conceituada
como estrutura do direito subjetivo do proprietrio.
Em 1918 inicia a evoluo do Direito moderno, evidenciando, principalmente, a
relativizao dos direitos privados pela sua funo social. O bem-estar coletivo passa a
ser tambm responsabilidade do indivduo. A autonomia da vontade deixou de ser um
valor em si, devendo ser dirigida realizao de interesses e funes socialmente teis.

3.1 Funo social

A funo social da propriedade se modifica com as mudanas nas relaes


produtivas, transformando a propriedade capitalista, sem socializ-la. Trata-se de um
instituto jurdico capaz de mudar a prpria natureza econmica, sem que haja qualquer
modificao da lei, exemplo disso o art. 1.228, CC/2002, que possui redao quase
idntica ao art. 524, CC/1916.
uma mudana de mentalidade, pois o exerccio do direito de propriedade deixa
de ser absoluto. Entretanto, no tem inspirao socialista. um conceito prprio do
regime capitalista, que legitima o lucro e a propriedade privada dos bens de produo.

25
Baseado no captulo 5 A funo social da propriedade do livro de Gilberto Bercovici, Constituio
econmica e desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituio de 1988.
63
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Assim, a funo social passou a integrar o conceito de propriedade, justificando-a e


legitimando-a.
Na Constituio de Weimar (1919) a propriedade privada deixou de ser um direito
inviolvel e sagrado. A propriedade obriga. A Constituio de Weimar influenciou a
Constituio Brasileira de 1934.
A funo social o poder de dar propriedade determinado destino, de vincul-la
a um objetivo. A expresso social indica o interesse coletivo. No atual Cdigo Civil a
funo social pode ser encontrada nos artigos 421 (contratos); 1.228 e seus pargrafos
(propriedade); pargrafo nico do art. 2035 (negcios jurdicos).

3.2 Desenvolvimento histrico da propriedade no Brasil

Pode-se iniciar o desenvolvimento histrico da propriedade no Brasil pelas


capitanias hereditrias. O Rei deixou a cargo dos particulares a ocupao e defesa da
colnia, mas no concedeu a propriedade do solo.
Aps essa fase, surgiram as sesmarias, importadas de Portugal. Naquele pas elas
se originaram para solucionar uma crise de abastecimento, no sculo XIV (1375).
Aquele que no cultivasse ou arrendasse suas terras as perderia, devendo estas ser
distribudas a outros, tendo em vista o interesse coletivo do Reino. Visavam impedir o
esvaziamento do campo e o desabastecimento das cidades (BERCOVICCI, 2005). Eram
gratuitas e condicionadas (exigia-se o aproveitamento), sujeitas apenas ao dzimo para
propagao da f (incidia sobre a produo).
O sistema sesmarial foi transposto sem adaptao realidade brasileira, o que
gerou consequncias opostas. A necessidade de ocupao e as possibilidades comerciais
do acar fizeram a Metrpole desconsiderar o cumprimento das exigncias legais. As
concesses no possuam limites, sendo concedidas reas imensas; o mesmo colono, s
vezes, era contemplado mais de uma vez. Teve incio um mercado de compra e venda de
sesmarias.
As sesmarias tambm foram doadas para os criadores de gado, que foram se
deslocando para o interior. A interiorizao tambm se deu com a minerao.
No final do sculo XVII houve um aumento da emigrao para o Brasil. Portugal
tenta aumentar o controle sobre as terras, adotando, por exemplo, o registro da carta de
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concesso e pagamento do foro pelos concessionrios (incidia sobre as terras). O objetivo


era desestimular a improdutividade, mas o foro era sonegado.
No sculo XVIII os pedidos de sesmaria seguiam-se ocupao de fato, o que
gerou uma apropriao desordenada e muitas vezes no regularizadas. Com a ocupao
desordenada e irregular, a Metrpole corria o risco de doar sesmarias j doadas ou
ocupadas e no regularizadas.
No sculo XIX, boa parte dos latifundirios era de meros ocupantes, sem ttulo
legtimo de domnio. Assim, em julho de 1822, D. Pedro I baixou uma resoluo que
suspendia todas as sesmarias. Essa atitude sofreu influncia de Jos Bonifcio de
Andrada e Silva, que foi um severo crtico do regime sesmarial, propugnando, naquela
poca pela sua extino e por uma reforma agrria. Conforme proposta de Jos Bonifcio:
a) todas as terras doadas por sesmarias que se achassem no cultivadas,
deveriam entrar novamente na massa dos bens Nacionais, ficando aos donos da terra
no mais que meia lgua quadrada26.
b) Os que tivessem apenas posse ficariam apenas com a parte j cultivada.
c) As sesmarias seriam vendidas em pequenos lotes.
Entre 1822 e 1850 no se elaborou uma legislao especfica sobre a poltica de
terras. Assim, predominou no Brasil a aquisio pela posse, especialmente de grandes
latifndios, que se estendiam at os limites de outro latifundirio. Em 1850 terminou o
trfico negreiro, comeando, ento, a discusso referente transio para o trabalho livre,
mas sem traumas para a grande lavoura, estimulando-se, assim, a imigrao e a
colonizao.
A Lei de Terras, de 1850, instituiu inovaes quanto aquisio de terras:
a) as sesmarias ou concesses cultivadas seriam revalidadas;
b) as posses mansas e pacficas (no contestadas judicialmente) seriam
legitimadas desde que cultivadas ou houvesse princpio de cultura e morada habitual do
posseiro;
c) em casos de disputa entre sesmeiros e posseiros, o critrio mais importante
seria o de favorecer aquele que efetivamente cultivou as terras;
d) foi criada a Repartio Geral das Terras Pblicas, encarregada de dirigir a
medio, diviso e descrio das terras devolutas e sua conservao, alm de fiscalizar
sua venda e distribuio e promover a colonizao nacional e estrangeira.

26
Meia lgua quadrada equivale a 2.178 hectares. 1 hectare equivale a 10.000 metros.
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Neste ponto importante esclarecer o conceito de terra devoluta, que no nico:


a) Perodo colonial neste perodo, terras devolutas foram aquelas concedidas por
sesmaria, que voltavam para a Coroa devido ao fato de o concessionrio no ter
preenchido as condies da concesso;
b) Lei de Terras (1850) por esta lei, terra devoluta consiste em terra vaga,
inculta. S podia ser adquirida mediante compra.
Alguns juristas, como por exemplo, Conselheiro Laffayette, admitiam a usucapio
de terras devolutas, embora sendo pblicas, uma vez que no estavam fora do comrcio.
Tal interpretao, contrria Lei de 1850, respaldou inmeras invases de terras
devolutas e, posteriormente, a aquisio por usucapio.
Assim, a Lei de Terras foi um fracasso, pois poucas terras foram demarcadas e
vendidas, inviabilizando a imigrao e a colonizao.
Em 1889 ocorre a proclamao da Repblica e a instituio do federalismo.
Inicia-se uma disputa entre o Governo Provisrio e as antigas Provncias (Estados) em
torno das terras devolutas. A Constituio de 1891 definiu que essas terras passassem
para os Estados.
Os Estados adaptaram a Lei de 1850 aos interesses dos grandes posseiros,
transformando-os em proprietrios. Desta forma, aumentou a manobra e o poder de
presso dos latifundirios locais, tambm conhecidos por coronis.
Os grandes posseiros, alm do poder armado de jagunos e capangas contavam
com a conivncia das autoridades estaduais para expulsar os pequenos posseiros,
mantendo-se por longo tempo nas terras e as adquirindo. Esta a causa profunda, entre
outras, de episdios como Canudos.

3.3 Reforma agrria no Brasil

Em 1930, sob a influncia do Estado do Bem-Estar Social (prestador de polticas


pblicas), a sociedade passa a exigir medidas que acabem ou suavizem a concentrao de
terras, tendo em vista as desigualdades sociais causadas pela m distribuio fundiria.
Entre 1930 e 1964, a reforma agrria foi amplamente reivindicada. Seu
fundamento bsico a funo social da propriedade, tendo em vista que a terra um meio
de produo. A reforma agrria um processo de mudana da estrutura fundiria,
necessariamente amplo, pois precisa beneficiar parcela significativa da populao sem
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terra. O seu cerne a redistribuio da propriedade. um processo redistributivo de


renda.
Desde Getlio Vargas (1930) planeja-se a reforma agrria. As Constituies de
1934 e 1946 j traziam dispositivos que podiam ser interpretados como funo social da
propriedade.
No governo de Juscelino Kubitschek o cerne a industrializao, mas de forma
indireta a questo agrria foi enfrentada atravs da problemtica das desigualdades
regionais, notadamente no Nordeste. A experincia da SUDENE objetivava um
planejamento global que regulasse o uso da terra e combatesse o latifndio improdutivo,
atravs de condies que modificassem a estrutura fundiria.
Algumas leis foram criadas como polticas pblicas para a reforma agrria: Lei
4.132/63 (desapropriao por interesse social); Lei 4.214/63 (Estatuto do Trabalhador
Rural); criao da Superintendncia para Reforma Agrria.
Em 1963, o presidente Joo Goulart encarrega Celso Furtado de elaborar um
plano de desenvolvimento, denominado Plano Trienal, que reconhecia a estrutura
agrria da poca como grave empecilho acelerao do desenvolvimento econmico
nacional. Sob o regime militar promulgada a Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), como
projeto de reestruturao do setor agrrio. Sua tnica principal era o combate ao
minifndio e latifndio improdutivos, mas a prioridade deveria ser a modernizao e o
aumento da produtividade do setor rural. Assim, houve um forte estmulo para a produo
agropecuria adotar a organizao empresarial, a fim de obter facilidades creditcias.
Entretanto, preocupando-se mais com a modernizao das atividades
agropecurias, acabou sendo apenas um instrumento de legitimao do regime militar.
A Constituio de 1988 prev a desapropriao por interesse social, para fins de
reforma agrria do imvel rural que no cumprir sua funo social (art. 184), prevista no
art. 186. O art. 185 estabelece os imveis que so insuscetveis de desapropriao para
reforma agrria.

4 Caractersticas do direito de propriedade

O direito de propriedade considerado um direito subjetivo patrimonial27. Direito


subjetivo aquele poder do indivduo de satisfazer interesses prprios (facultas agendi),

27
O direito obrigacional tambm um direito subjetivo patrimonial.
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concretizando o comando legal abstrato (norma agendi). Patrimonial, pois suscetvel de


avaliao econmica.
, tambm, um direito complexo, pois consiste em um feixe de atributos
consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa (art. 1.228).

4.1 Propriedade e domnio

Alguns autores diferenciam as expresses propriedade e domnio28:


propriedade, do latim proprium aquilo que me pertence, abrangeria todos os direitos
que formam nosso patrimnio, todas as situaes jurdicas aferveis pecuniariamente
(coisas corpreas e incorpreas); domnio, do latim domus (casa), mais restrito, relativo
apenas aos bens corpreos, coisas tangveis.
O Cdigo Civil/1916 alternava os vocbulos indiscriminadamente, ou seja, os
tratava como sinnimos. O Cdigo Civil atual adota somente o termo propriedade. Pode-
se afirmar que o CC/2002 trata a propriedade apenas como relao entre pessoa e coisa
corprea. Assim, o objeto da propriedade no CC/2002 o bem certo, determinado e
tangvel.
Entretanto, o ordenamento jurdico brasileiro refere-se propriedade tanto de
bens corpreos como incorpreos, haja vista que a regulamentao dos bens imateriais
est disciplinada em leis esparsas.
Na Constituio Federal o termo propriedade amplo, significando qualquer
espcie de bem afervel patrimonialmente, tutelando diversas formas de propriedade:
direito real, direitos pessoais de contedo patrimonial. Assim, por exemplo, o inciso
XXII, do art. 5 - bens corpreos e incorpreos, desde que redutveis a dinheiro.

5 Fundamento jurdico da propriedade


Discute-se sobre a legitimidade do proprietrio, ou seja, o que fundamenta o ser
humano ter propriedade29. Para isso, algumas teorias so abordadas:

28
Slvio de Salvo Venosa, por exemplo, entende ser a expresso propriedade voltada apenas para os bens
corpreos (NCC) e domnio para os bens incorpreos (direitos autorais ex.: cair no domnio pblico; ou
domnio de pgina da internet). Outros autores, no entanto, no faro distino, assim como no antigo
Cdigo Civil.
29
Tem sido objeto de larga controvrsia entre juristas, filsofos e socilogos o fundamento jurdico da
propriedade. Em todos os tempos, muito se discutiu sobre a origem e a legitimidade desse direito.
(GONALVES, 2015, p. 242)
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a) Teoria da Ocupao: os autores que seguem esta corrente, entendem que o


fundamento da propriedade est na ocupao de bens ainda no apropriados por ningum
(res nullius). a teoria mais antiga, com origem no direito romano. Todavia, apenas a
ocupao no pode gerar o direito de propriedade, pois apenas modo de aquisio da
propriedade primitiva. Desta forma, a teoria da ocupao seria justificativa da
propriedade antes do ordenamento do Estado, pois com o seu advento ele quem
determina e organiza a propriedade. Assim, a propriedade e os demais institutos jurdicos
tm como denominador a Lei. necessria a lei para organizar a propriedade e incluir a
ocupao como modo aquisitivo de propriedade. Caso contrrio, a ocupao violenta,
tanto interna como externa seria fundamento da propriedade de vrias reas.
b) Teoria da Lei: adeptos desta teoria, como Montesquieu e Bentham, entendem
que a lei (direito positivo) o fundamento da propriedade. A crtica a essa teoria que a
propriedade no pode se fundar apenas na vontade humana, no caso, a vontade do
legislador, porque ele poderia ser levado a suprimi-la. Outra crtica que a propriedade
sempre existiu, mesmo antes de ser regulamentada pela lei.
c) Teoria da especificao ou do trabalho: defendida pelos economistas, como
Locke, entende que o ttulo legtimo de propriedade s seria alcanado com o trabalho, ou
seja, a transformao de bens da natureza, pelo trabalho do homem, dando forma
matria bruta. Essa teoria tambm bastante criticada: o homem deve ser recompensado
pelo seu trabalho com salrio, e no com o objeto por ele produzido; o trabalho de vrias
pessoas concentrado sobre uma mesma coisa, daria origem a mltiplas propriedades; a
propriedade coletiva de trabalhadores levaria privao do proprietrio dos meios de
produo, que no participou com seu trabalho. A teoria em tela, embora tenha inspirado
os regimes socialistas no incio do sculo passado, no pode ser aceita, porque no
responde dvida sobre se deve existir a propriedade, procurando apenas resolver quem
deve ser o proprietrio. (GONALVES, 2015, p. 243).
d) Teoria da natureza humana: a propriedade inerente natureza do homem,
sendo condio de sua existncia e pressuposto de sua liberdade. o instinto da
conservao que leva o homem a se apropriar de bens seja para saciar sua fome, seja para
satisfazer suas variadas necessidades de ordem fsica e moral. (DINIZ, 2004, p. 115).
Desta forma, o homem transforma em direitos (normas jurdicas) os seus autnticos
interesses, que passam a ser assegurados pela sociedade, defendendo a propriedade
individual.
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Essa a teoria com mais adeptos e a acolhida pela Igreja Catlica, como direito
natural, conforme se depreende das encclicas papais:

Pio XI, na Encclica Quadragsimo Ano, afirma que o direito de possuir bens
individualmente no provm da lei dos homens, mas da natureza; a autoridade
pblica no pode aboli-lo, porm, somente regular o seu uso e acomod-lo ao
bem do homem. (GONALVES, 2015, p. 244)

Assim, conforme a teoria da natureza humana, a propriedade nasceu para atender s


necessidades do homem, de sua famlia e, em ltima instncia, prpria sociedade. Essa
teoria tambm fundamenta os setores extremados a pregar, aos que nada possuem, o
dever de reivindicar, ainda que pelo uso da fora, a sua parte, justificando o esbulho e
demais atentados contra a propriedade. Porm, compete ao legislador regular o exerccio
da propriedade desde que os homens se organizaram em Estado.

6 Faculdades inerentes propriedade

O conceito de propriedade no fcil. Dentre os critrios para se realizar tal


intento, o que parece mais acertado o que tem por base o contedo da propriedade, ou
seja, enunciar os poderes do proprietrio, reduzindo a propriedade aos seus elementos
essenciais positivos direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa.
O art. 1.228, caput, do Cdigo Civil adotou a mencionada soluo, pois no
descreve o que propriedade, mas apenas descreve o seu contedo. Assim,
analiticamente, pode-se definir propriedade como sendo o direito que a pessoa fsica ou
jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo
ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha. (DINIZ,
2004, p. 117).
Proprietrio no apenas a pessoa que detm todas as faculdades acima
enumeradas. Quando todos os atributos da propriedade encontram-se reunidos em um s
indivduo, tem-se a propriedade plena, mas possvel o desmembramento, como por
exemplo no direito real de usufruto. Ainda possvel o proprietrio deixar de ter um dos
atributos, como no caso do bem gravado com clusula de inalienabilidade, isto , o
proprietrio no tem a faculdade de dispor da coisa.
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6.1 Direito de usar jus utendi

a faculdade do proprietrio de se servir da coisa de acordo com a sua destinao


econmica. O uso ser direto quando o proprietrio o utiliza pessoalmente e, indireto,
quando o proprietrio deixa-o em poder de algum que esteja sob suas ordens (fmulo da
posse). O direito de usar tambm exercido mesmo quando no h utilizao atual, desde
que o proprietrio o preserve em condies de servi-lo quando necessrio. Ex.: casa de
praia.
Desta forma, pode-se afirmar que as faculdades no prescrevem pelo no uso. A
mudana subjetiva de propriedade s ocorrer pela posse prolongada de terceiro e nos
prazos legais (usucapio).

6.2 Direito de gozar jus fruendi

Consiste na explorao econmica da coisa, mediante a extrao de frutos e


produtos. Pode ser direto quando o proprietrio colher os frutos naturais ou industriais e,
indireto, na percepo de frutos civis (rendas oriundas da utilizao da coisa por outrem).
Ver artigos: 92, CC; 1.232, CC (ex.: uso, habitao, usufruto, locao e posse na
hiptese do art. 1.214, CC).

6.3 Direito de dispor jus abutendi

Dispor significa alterar, material ou juridicamente, a prpria substncia da coisa.


Assim, o proprietrio pode dispor materialmente da coisa atravs da destruio do bem ou
o seu abandono. Em ambos os casos o proprietrio pratica atos fsicos que importam em
perda da coisa. (art. 1.275, III e IV, CC).
Pode, ainda, dispor juridicamente da coisa, o que pode ocorrer de forma total ou
parcial. total quando o proprietrio pratica a alienao, que pode ser onerosa (venda) ou
gratuita (doao). Ser parcial nos casos de instituio de nus real sobre o bem, tal como
o usufruto e a hipoteca, pois nesses casos o proprietrio dispe parcialmente da coisa.
Assim, pode-se exemplificar, com as faculdades do proprietrio acima vistas, as
seguintes coisas:
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a) uma casa direito de usar: habitao; direito de gozar: alug-la; direito de


dispor: demoli-la ou vend-la;
b) um quadro direito de usar: utiliz-lo na decorao de uma casa; direito
de gozar: exibi-lo numa exposio a troco de dinheiro; direito de dispor: destru-lo,
alien-lo ou do-lo.

6.4 Direito de reivindicar rei vindicatio

Alguns autores entendem que aquelas trs primeiras faculdades consistem nos
elementos internos ou econmicos do direito de propriedade, pois por intermdio do seu
exerccio que o proprietrio obter as vantagens pecunirias decorrentes de sua
titularidade. O direito de reivindicar denominado elemento externo ou jurdico da
propriedade, vez que representa a faculdade de excluir terceiros de indevida ingerncia
sobre a coisa.
Trata-se do poder que o proprietrio tem de mover ao para obter o bem de quem
injustamente o detenha ou possua, em virtude do seu direito de sequela, que uma das
caractersticas do direito real. A ao reivindicatria a pretenso ajuizada pelo
proprietrio no possuidor (privado dos poderes de uso e gozo) contra o possuidor no
proprietrio.

7 Principais atributos da propriedade

7.1 Exclusividade

A mesma coisa no pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou


mais pessoas, ao mesmo tempo. O direito de um sobre determinado bem exclui o direito
de outrem sobre o mesmo bem.
O condomnio tambm possui o atributo da exclusividade, pois os condminos so,
conjuntamente, titulares do direito. O condomnio implica uma diviso abstrata da
propriedade, pois cada condmino possui uma quota ideal do bem indivisvel. Assim, os
condminos so donos de cada parte e do todo ao mesmo tempo. Consequentemente,
cada qual poder isoladamente reivindicar a coisa de terceiro que injustamente a possua,
sendo desnecessria a autorizao dos demais condminos, isto , no h litisconsrcio
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necessrio. Assim, no possvel ajuizar ao reivindicatria entre condminos, pois


ambos possuem propriedade sobre o todo (art. 1.314, CC reivindicar de terceiro).
A oponibilidade erga omnes um atributo decorrente da exclusividade, pois, pelo
fato de ser a propriedade exclusiva que o proprietrio pode excluir terceiros da
utilizao da coisa.

7.2 Perpetuidade (irrevogvel)

Tal atributo resulta do fato de que a propriedade existe, independentemente de


exerccio, enquanto no sobrevier causa extintiva legal ou decorrente da prpria vontade
do titular. Assim, a propriedade tem durao ilimitada.30
A perpetuidade compreende a possibilidade da transmisso da propriedade, a ttulo
singular ou universal. Excepcionalmente pode-se ter a propriedade resolvel ou revogvel
(art. 1.359, CC).
Cabe esclarecer, aqui, que a usucapio forma de aquisio da propriedade
imobiliria, mas aquele que perde o imvel, no o est perdendo pela usucapio, mas sim
pela posse prolongada do usucapiente. A prescrio aquisitiva modo de aquisio de
propriedade, afastando o domnio primitivo.

7.3 Elasticidade e consolidao

A propriedade elstica, ou seja, pode ser distentida ou contrada, no seu


exerccio, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis.
Quando a propriedade concentra todas as faculdades usar, gozar, dispor e
reivindicar, chamada propriedade plena ou alodial. A alodialidade uma qualidade do
imvel sobre o qual no incidem nus reais.
Tratando-se de propriedade que sofre contraes, caso algum de seus poderes sejam
destacados para a formao de direitos reais em coisa alheia, chamada de propriedade
limitada. Ex.: usufruto, hipoteca, domnio com clusula de inalienabilidade.
Na propriedade limitada, a essncia do direito subjetivo permanece com seu titular,
mesmo que de forma residual. Exemplo: o nu-proprietrio no pode usar e fruir da coisa,

30
O atributo da perpetuidade vem sendo flexibilizado com as recentes alteraes constitucionais, sendo
contestado pelo princpio da funo social da propriedade.
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pois essas faculdades foram temporariamente transferidas para o usufruturio. Entretanto,


o n-proprietrio, ao final do usufruto, poder resgatar plenamente o seu direito de
propriedade.
O atributo da consolidao (ou fora de atrao) consiste em que todas as
contraes da propriedade so sempre transitrias e anormais. Aps determinado decurso
de tempo elas cessam e os direitos desmembrados so reunificados, reassumindo o titular
a propriedade em sua plenitude. Ex.: hipoteca aps o pagamento da dvida; usufruto
vitalcio aps a morte dos usufruturios.

8 Objeto do direito de propriedade

O direito de propriedade abrange os bens corpreos e incorpreos, bem como os


mveis e os imveis. Assim, regra geral, o objeto da propriedade so todos os bens
suscetveis de apropriao.
A terminologia atual aceita domnio e propriedade como sinnimos, embora, como
acentuado, se reserve com maior uso o termo propriedade para os bens imateriais,
referindo-se o domnio de forma mais ampla aos bens corpreos e incorpreos.
(VENOSA, 2004, p. 181). Mas pode-se falar em propriedade de direito de crdito, de
patente de inveno, de direito intelectual, isto , o titular desses direitos pode ser
chamado de proprietrio (COELHO, 2003, p. 268).

9 Espcies de propriedade

9.1 Quanto extenso do direito do titular da propriedade:

a) propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos (usar, gozar,


dispor, reivindicar) esto reunidos na pessoa do proprietrio;
b) propriedade restrita ou limitada: quando h desmembramento de um ou alguns
dos poderes do proprietrio, que passa a ser de outrem, constituindo, assim, direito real
sobre coisa alheia ou quando o proprietrio est impedido de exercer algum desses
poderes. Exemplo: usufruto o nu-proprietrio tem propriedade limitada, pois o
usufruturio tem o poder de usar e gozar sobre o bem; bem gravado com clusula de
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inalienabilidade o proprietrio fica privado do direito de dispor do bem, tendo, portanto,


uma propriedade limitada.

9.2 Extenso vertical do direito de propriedade

O direito de propriedade do solo abrange o espao areo e o subsolo


correspondentes, conforme o art. 1.229, CC. Todavia, de acordo com os artigos 1.230,
CC e art. 20, IX e X, CF, a propriedade do solo no abrange os recursos minerais do
subsolo, potenciais energticos, stios arqueolgicos (ver art. 176, CF).

9.3 Quanto perpetuidade da propriedade:

a) propriedade perptua: tem durao ilimitada;


b) propriedade resolvel ou revogvel: no ttulo constitutivo consta clusula para
sua extino, conforme estabelecido pelas partes (arts. 1.359 e 1.360, CC). Exemplo:
fideicomisso (art. 1.951, CC), propriedade fiduciria (arts. 1.361 a 1.368, CC), retrovenda
(arts. 505 a 508, CC).

10 Funo social da propriedade

Hoje a funo social entendida como um princpio inerente a todo direito


subjetivo.
Direito subjetivo
Conceito tradicional Conceito modificado pela funo social
O ordenamento jurdico apenas conceder
Poder concedido pelo ordenamento ao
legitimidade persecuo de um interesse
indivduo para a satisfao de um
individual se este for compatvel com os
interesse prprio.
anseios sociais.

A evoluo social demonstrou que a justificao de um interesse individual muitas


vezes fator de sacrifcio de interesses coletivos. Atualmente admite-se um direito civil-
constitucional, no qual princpios de carter superior e vinculante criam uma nova
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mentalidade, erigindo como direitos fundamentais do ser humano a tutela de sua vida e de
sua dignidade.
No que concerne ao direito de propriedade, hoje ele est relativizado. No final do
sculo XIX, na Frana, surgiram as primeiras restries ao absolutismo do direito de
propriedade, por intermdio da teoria do abuso do direito. 31
Com essa mudana de paradigma, o proprietrio passa a ser titular de direitos e
deveres. Assim, ao lado dos poderes do titular colocam-se obrigaes positivas deste
perante a comunidade. Pode-se falar que a funo social o quinto elemento, somado s
faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar. Enquanto esses so estticos, aquele
dinmico e assume um papel decisivo de controle sobre os demais. Significa dizer que o
proprietrio s exercer os direitos de uso, gozo, disposio e reivindicao da coisa, se
conceder destinao relevante ao bem.

O que funo social?


Traduz o comportamento regular do proprietrio, exigindo que ele atue numa dimenso
na qual realize interesses sociais, sem a eliminao do direito privado do bem que lhe
assegure as faculdades de uso, gozo e disposio. Assim, a propriedade se mantm
privada e livremente transmissvel, porm detendo finalidade econmica adequada s
atividades urbanas e rurais bsicas, no intuito de circular riquezas e gerar empregos.

A Constituio de 1988 garante o direito propriedade (artigo 5, XX), com sua


perpetuidade e exclusividade, desde que esteja cumprindo sua funo social (art. 5,
XXIII). No subsistir a propriedade antissocial. No art. 170, CF/88, o legislador
observou a conciliao da propriedade empresarial com a sua funo social.
No Cdigo Civil a funo social reconhecida como clusula geral, isto , trata de
uma norma imprecisa e vaga, com grande abertura semntica. A vantagem desse tipo de
redao a abertura ao influxo contnuo dos valores sociais, sendo sempre atualizada pela
sociedade.
O art. 1.228, 4., CC traz um novo instituto jurdico de aquisio da propriedade
imobiliria, denominado (equivocadamente) como desapropriao judicial indireta.

31
Proprietrio que edifica uma enorme chamin para emanar gases no terreno vizinho; proprietrio que
levanta muro com hastes de ferro para causar danos aos dirigveis que partiam do prdio contguo (Clement
x Bayard). Nos dois casos h atos emulativos, isto , aqueles com nimo de lesar interesses alheio. Ver
artigos 187 e 1.228, 2. do Cdigo Civil.
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Trata-se da posse qualificada pela funo social. Entretanto, o maior problema


encontrado nesse dispositivo so os conceitos jurdicos indeterminados: extensa rea;
considervel nmero de pessoas; obras e servios de interesse social e econmico
relevante.

10.1 Funo social da propriedade urbana


A funo social da propriedade urbana muito bem tratada dentro do Direito
urbanstico, isto , o ramo do Direito que objetiva a ordenao das cidades, com a
organizao dos espaos habitveis, propiciando melhores condies para o homem.
Assim, tarefa rdua e emergencial responder seguinte dualidade: interesse
particular do titular do direito da propriedade privada x interesse social da ordenao
da cidade.
Para essa finalidade foi criada a Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade), que
regulamenta o art. 182, CF, a fim de estabelecer normas de ordem pblica e interesse
social que regulam o uso da propriedade em prol do bem coletivo, da segurana e do
bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental.
O municpio pode disciplinar a funo social da propriedade atravs de
instrumentos urbansticos, como o plano diretor ou leis orgnicas locais. A pretenso
delimitar o crescimento da cidade, de forma ordenada, preocupando-se em impedir a
concentrao de reas com objetivos especulativos, evidenciando a importncia do uso e
do controle do solo.
A Constituio, atravs do art. 182, 4 disciplina sanes para adequar a
propriedade ao desenvolvimento urbano e ao bem-estar das pessoas parcelamento ou
edificao compulsria (art. 5, Estatuto da Cidade); IPTU progressivo (art. 7, Estatuto
da Cidade) e desapropriao-sano (art. 8 , 4 c/c 52, II do EC).
Podem ser citadas como inovaes no direito de propriedade urbana, com base na
funo social: usucapio urbana coletiva (art. 10, EC); direito de superfcie (art. 21, EC);
direito de preempo conferido ao Poder Pblico Municipal (art. 25, EC).

10.2 Funo social da propriedade rural

Conforme o art. 186, CF, a propriedade rural cumpre sua funo social quando
observados trs elementos: econmico, social e ecolgico.
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A propriedade rural tem a terra como bem de produo de riquezas e criao de


empregos. Assim, o nus social do proprietrio de imvel rural maior do que o do
proprietrio de imvel urbano.
O art. 184, CF prev os requisitos que devem ser cumpridos, simultaneamente, pelo
proprietrio rural, sob pena de desapropriao por interesse social para fins de reforma
agrria. O art. 185, CF estabelece que a propriedade produtiva tambm pode vir a ser
desapropriada, se no observados os requisitos do art. 184 da CF.
O Cdigo Civil, no 1 do art. 1.228, CC prev a harmonizao da propriedade
privada com os princpios sociais pertinentes aos interesses difusos32.

10.3 Funo social das diversas propriedades

Conforme j exposto acima, a propriedade, hoje, entendida como os bens


corpreos e incorpreos, bem como a empresa, que tratada como propriedade de bens
de produo.
Assim, pode-se verificar a proteo da propriedade de marcas e patentes aos seus
autores (art. 5, XXIX, CR/88), ressalvando a compatibilizao desse privilgio com o
interesse social do Estado. Ex.: interesse fundamental vida e dignidade prevalecer
sobre a patente, podendo resultar na suspenso do privilgio, como no caso da
necessidade de medicamento vital.
J o direito autoral garantido na CR (art. 5, XXVII) e por lei especial (Lei n.
9.610/98), devendo-se respeitar os interesses econmicos de tal direito durante toda a
vida do autor e por mais 70 anos, aps o primeiro ano da sua morte (art. 41 da Lei
9.610/98). Ser que este perodo to longo justifica-se, considerando a funo social da
propriedade?
A CR/88, no art. 170, III, estabeleceu a funo social da propriedade, nesta includa
a empresa. Assim, o CADE - Conselho Administrativo de Defesa Econmica (Lei n.
8.884/94) deve prevenir os abusos do poder econmico ao suspender processos de
concentrao nocivos sociedade, pelo risco da criao de monoplios capazes de lesar a
concorrncia e os consumidores, colocando em risco a livre iniciativa.

32
Enunciado 506 Na aplicao do princpio da funo social da propriedade imobiliria rural, deve ser
observada a clusula aberta do 1 do art. 1.228 do Cdigo Civil, que, em consonncia com o disposto no
art. 5, inciso XXIII, da Constituio de 1988, permite melhor objetivar a funcionalizao mediante
critrios de valorao centrados na primazia do trabalho. (V Jornada de Direito Civil/2011)
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Deciso que reconheceu o direito do mdico internar e assistir os seus pacientes em


hospitais privados com ou sem carter filantrpico, ainda que no faa parte de seu
corpo clnico, respeitadas as normas tcnicas da instituio. Funo social da
propriedade. Livre exerccio de qualquer trabalho (art. 5., XIII) e sade como
direito de todos (art. 196). (STJ 3. Turma Resp n. 27039/SP Rel. Min. Nilson
Naves, DJ 07/02/1994).

A funo social da empresa deve resultar de uma ampliao de sua


responsabilidade social, redefinindo e valorizando a sua misso perante a coletividade.
Isso pode ser feito sem a diminuio de lucros, bastando empresa, bem como ao Estado,
assegurar direitos fundamentais ao indivduo, por meio de polticas ambientais e culturais
e oferta de benefcios diretos e indiretos sociedade.
Assim, pode-se concluir que, para cada tipo de bem h um regime especfico de
atuao da funo social. A intensidade ser maior nos bens de produo do que nos de
mera fruio ou consumo. Funo social da propriedade no se confunde com
socializao da propriedade, pois deve ser respeitado um crculo mnimo de exclusividade
ao proprietrio, imune a ao de terceiros.

11 Modos de aquisio da propriedade imobiliria

A propriedade imobiliria pode ser adquirida pelos seguintes modos:


a) originrio: o indivduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por
algum, no havendo qualquer relao entre o domnio atual e o anterior. Exemplos:
acesso (art. 1.248, CC) e usucapio (art. 1.238, CC).
b) derivado: h transmissibilidade de domnio, por ato causa mortis ou inter vivos.
Exemplo: direito hereditrio (sucesso art. 1.784, CC) e negcio jurdico seguido de
registro (transcrio art. 1.227, CC).
H outras formas de aquisio da propriedade imvel, tais como a desapropriao
(aquisio do imvel particular pelo Estado), adjudicao compulsria, casamento pela
comunho universal de bens.

11.1 Registro

Devem ser registrados os seguintes negcios jurdicos: compra e venda, troca,


dao em pagamento, doao, transao em que entre imvel estranho ao litgio. Assim, o
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registro uma tradio solene, sendo insuficiente a subscrio do ttulo ou a mera


entrega da coisa ao adquirente (art. 1.227, 1.245 a 1.247, CC; art. 167, I, 168 e 169 da Lei
n. 6015/73 LRP).
H trs sistemas de registro imobilirio:
1) Romano: o ttulo no se mostra suficiente para transferir o domnio,
devendo ser completado por uma forma de aquisio, que seria o registro.
2) Francs: o registro imobilirio tem finalidade apenas como instrumento de
publicidade e oponibilidade a terceiros, pois o contrato por si s transfere a propriedade e
gera direito real.
3) Alemo: os contratos (causa) produzem apenas obrigaes. A transmisso
da propriedade depende de uma segunda conveno entre as partes, denominada convnio
jurdico-real, realizada perante o oficial de registro e completamente dissociada do ttulo
originrio. A chave desse sistema o cadastro de toda propriedade imobiliria. O registro
tem presuno absoluta, pois eventual nulidade do contrato originrio no contaminar o
direito real, posto que livre de vcios em face da aposio da f pblica pelo oficial do
registro.
No Brasil adotou-se o sistema romano (art. 1.245 e seu 1., CC). O ttulo33
simplesmente serve de causa, pois no tem fora translativa. fundamental a interveno
estatal, realizada pelo oficial do Cartrio Imobilirio. Entretanto, desnecessria a
efetivao de um segundo contrato para a consolidao do registro em nome do novo
titular; basta o depsito do negcio causal no Registro Geral de Imveis - RGI, pois a
autorizao para a transferncia resta implcita no ttulo de origem. Exemplo: vendedor
que falece antes do registro imobilirio pelo comprador.
Nesse sistema o registro no conduz a uma presuno absoluta e indestrutvel da
propriedade. So caractersticas bsicas do sistema de registro brasileiro:
a) Vinculao do modo ao ttulo: a validade do registro est condicionada ao
contedo do ttulo. Assim, qualquer vcio no negcio jurdico originrio poder, a
qualquer tempo, contaminar o registro, acarretando a perda da propriedade pelo
adquirente.
b) Relatividade da presuno de propriedade: em princpio, quem registra dono.
Mas se o teor do registro no exprime a verdade, cabe ao prejudicado invalid-lo. Desta

33
Ttulo: negcios jurdicos emanados da autonomia privada (contrato de compra e venda, doao, etc.),
bem como sentena de adjudicao, carta de arrematao.
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forma, se o proprietrio no desfruta de garantia absoluta do seu ttulo, por outro lado,
tem a comodidade de aguardar que o terceiro apresente as provas necessrias para
desconstitu-lo. A presuno juris tantum de domnio proporciona ao proprietrio uma
vantagem processual, que a inverso do nus da prova.
Exemplo: Joo celebra contrato de compra e venda com Manoel, vindo o
comprador a efetuar o registro imobilirio. Posteriormente Antonio alega que o alienante
(Joo) no era proprietrio, sendo a aquisio realizada por Manoel a non domino.
Antonio ajuizar ao para decretao de invalidade do ttulo (contrato de compra e
venda) com a cumulao sucessiva do pedido de cancelamento do registro, logrando xito
nesta demanda e eliminar a propriedade de Manoel (art. 1.245, 2, CC).
Supondo, ainda, que Manoel houvesse alienado o imvel para Maria e esta,
sucessivamente, a Joaquim, seria ainda possvel que Antonio alegasse o vcio do ttulo
perante Joaquim. Os vcios originrios do ttulo so insanveis e se transmitem junto
cadeia de adquirentes. irrelevante ao desfecho da causa a alegao de boa-f por parte
de Joaquim (art. 1.247, pargrafo nico, CC).34

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIVRCIO. VENDA DE IMVEL


COMUM. REPASSE MULHER DE DETERMINADA IMPORTNCIA.
COMPROMISSO EM AUDINCIA. APROPRIAO DA QUANTIA NO
REPASSADA. VENDA FRAUDULENTA. AGRAVO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO "IN SPECIE".
- Acordado judicialmente entre os cnjuges que o varo repassaria varoa a
metade do produto da venda de bem do casal, alienado o bem e no cumprido o
acordo, configurada resta a alienao fraudulenta, mxime se inexistente outros
bens do casal, dando ensancha ao cancelamento do registro e ineficcia das
alienaes subseqentes.
(MINAS GERAIS, TJ, AI n. 1.0261.10.009786-2/001, 7 Cmara Cvel, Rel.
Des. Belizrio de Lacerda. Julgado em 14/01/2014. Publicado em 17/01/2014)

Assim, a regra geral que o registro imobilirio tem presuno relativa. Todavia,
existe uma forma de registro com presuno absoluta. o chamado registro pelo sistema
Torrens (art. 277 e ss. da Lei n. 6.015/73)35. O ttulo levado a assento no Registro
Torrens tem valor absoluto, ficando resguardado de quaisquer protestos, reclamaes,
reivindicaes e evices, como se estivesse revestido com o manto da intangibilidade.
Restringe-se ao registro de imveis rurais.

34
STJ, REsp. n. 122.853 SP 3. Turma Rel. Min. Ari Pargendler DJU 07/08/2000.
35
Enunciado 502 relativa a presuno de propriedade decorrente do registro imobilirio, ressalvado o
sistema Torrens. (V Jornada de Direito Civil/2011)
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USUCAPIO ESPECIAL URBANO - TTULO DOMINIAL EM FAVOR


DO ESTADO - POSTERIOR REGISTRO TORRENS SOBRE A REA
USUCAPIENDA - AUSNCIA DE OBJEO ESTATAL, AO TEMPO
DEVIDO - SUPREMACIA DO REGISTRO ESPECIAL. - O Registro Torrens
um tipo especial de registro imobilirio, que goza de presuno de veracidade
"jure et de jure", prevalecendo em relao ao registro comum. - No obstante
tenha o Estado ttulo aquisitivo precedente, o Registro Torrens posterior deve
prevalecer, pois a realizao de tal expediente tem necessariamente que ser do
conhecimento do Estado e, se no foi ao tempo devido objetado, os efeitos
alcanam o Poder Pblico.
(MINAS GERAIS, TJ, 1 Cmara Cvel, Reexame Necessrio n.
1.0024.97.033094-0/001, Rel. Des. Geraldo Augusto. Julgado em 29/04/2008.
Publicado em 10/06/2008)

Trata-se de um procedimento demorado, difcil e complexo, em que cada registro


requer ao judicial (art. 281, LRP), que pode assumir o carter de contenciosa,
reivindicatria do imvel que se pretende registrar, alm do elevado custo com
publicao de editais, custas e outras despesas. Talvez por isso, o Torrens no foi bem
acolhido no Brasil. S o proprietrio possui legitimao para requerer esse registro,
mediante comprovao de seu domnio (art. 278, I, LRP).
O registro imobilirio tem como atributos ou efeitos:
Prioridade ou preferncia: a proteo concedida quele que prenota o
ttulo constitutivo em primeiro lugar no Livro de Protocolo do Registro Imobilirio.
Deve-se verificar a ordem cronolgica de apresentao dos ttulos. Assim, se uma pessoa
vender o mesmo imvel duas vezes, a pessoas distintas, considerar-se- proprietrio
aquele que primeiro proceder ao registro imobilirio. Restar ao outro adquirente apenas
ao indenizatria contra o alienante, em face do inadimplemento da obrigao de dar. A
conduta do alienante pode ser considerada crime de estelionato, conforme art. 171, 2,
II, CP.
Em certas situaes, a prioridade serve para estabelecer a ordem de preferncia
quando do resgate de crditos de diversos credores. o caso da hipoteca, posto que a
vantagem do primeiro credor hipotecrio sobre os demais ser a faculdade de obter
preferencialmente o pagamento do dbito aps a venda do bem em leilo. Remanescendo
crdito, porm, os credores que o seguirem na ordem de graduao sero contemplados
(arts. 1.477, 1.478, 1.493 e pargrafo nico, do CC).
Fora probante: funda-se na f pblica do registro, pois se presume (juris
tantum) pertencer o direito real pessoa em cujo nome se faz o assento. O registro no
possui eficcia saneadora, como no sistema germnico, e a qualquer tempo toda a cadeia
sucessria poder ser afastada em face do defeito inicial.
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Continuidade: o registro anterior prende-se ao posterior. Se o imvel no


estiver registrado no nome do alienante ou transmitente, no poder ser levado a assento
em nome do adquirente. Exemplo: imvel adquirido quando a pessoa era solteira e
alienado aps o seu casamento. Primeiro necessrio averbar a certido de casamento no
Cartrio Imobilirio, para depois proceder ao registro de compra e venda.
(*) Esse princpio derrogado na hiptese excepcional da aquisio da propriedade
imobiliria por usucapio (modo de aquisio originrio).
Publicidade: tem por fim tornar conhecidas pela sociedade as alteraes
no cadastro imobilirio e proteger os atos praticados com boa-f. O efeito erga omnes dos
direitos reais deriva deste atributo do registro.
Legalidade: o oficial do cartrio s efetua o registro do ttulo quando no
encontra quaisquer irregularidades nos documentos apresentados. Assim, o ttulo deve
estar revestido das exigncias legais. Exemplo: se no assento imobilirio constar que o
imvel inalienvel em virtude de doao ou sucesso, no ser registrado um contrato
de compra e venda.
Quando o oficial se nega ao registro devido ao exame de legalidade, o intessado
deve formular requerimento ao oficial do registro, a fim de que ele suscite dvida ao juiz
de direito art. 198, LRP. A dvida um processo de jurisdio voluntria, no qual o
juiz decidir se o juzo de legalidade emitido pelo oficial deve ser confirmado. Se a
dvida for julgada improcedente, o oficial obrigado a acatar o registro, pois no dispe
de interesse em recorrer.
Especialidade: o imvel deve estar precisamente descrito e caracterizado
como corpo certo, individual e autnomo. No se procede ao registro sobre uma
universalidade de bens ou sobre um nmero indefinido de imveis. Exemplo: herana
s poder ser objeto de registro quando da homologao do formal de partilha. Durante o
inventrio o patrimnio pertence abstratamente aos herdeiros, em fraes ideais, sem
diviso de cotas concretas.

Veja no Anexo deste Roteiro de Aulas uma relao de documentos importantes que
devem ser providenciados antes da aquisio de um imvel.
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11.2 Acesso

A acesso o direito em razo do qual o proprietrio de um bem passa a adquirir a


propriedade de tudo aquilo que a ele se adere (art. 1.248, CC). O acrscimo surge do
exterior da coisa, passando a integr-la fsica ou juridicamente, em carter definitivo.
modo originrio de aquisio da propriedade: o proprietrio da coisa acedida
(principal) adquire a propriedade da coisa acedente (acessria) que pertence a outrem,
independentemente de qualquer registro na circunscrio imobiliria. Em alguns casos, o
titular desfalcado do domnio ser indenizado, em respeito ao princpio que veda o
enriquecimento sem causa.
A acesso pode dar-se: a) de imvel a imvel: aluvio, avulso, formao de ilhas,
lveo abandonado; b) de mvel a imvel: plantaes e construes.
Subdivide-se em: a) acesso natural (arts. 1.249 a 1.252, CC): aluvio, avulso,
formao de ilhas, lveo abandonado; b) acesso artificial: construes e plantaes.

a) Formao de ilhas art. 1.249, CC

A formao de ilha s beneficiar um particular quando, por fora natural, surgir


um pedao de terra em um rio no navegvel36 (rio particular). O surgimento de ilhas
decorre de movimentos ssmicos; depsito paulatino de materiais (areia, cascalho,
fragmentos de terra) trazidos pela prpria corrente ou de rebaixamento de guas,
deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito.
Para identificar o proprietrio ribeirinho com direito acesso, deve-se observar a
linha mediana do rio (art. 23, 1 e 2, do Cdigo de guas e 1.249, I a III, CC).

Se a ilha se formar no meio do rio, pertencer aos proprietrios ribeirinhos


fronteiros, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo37 em duas partes
iguais.

36
Se o rio for navegvel, a acesso se verifica em proveito da pessoa jurdica de direito pblico, por se
tratar de guas pblicas. Ver arts. 20, IV e 26, II e III, da CR/88.
37
lveo: a superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto.
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Se a ilha se formar entre a linha mediana e uma das margens, pertence ao


proprietrio do mesmo lado.

Se um brao do rio abrir a terra, a ilha que resultar desse desdobramento continua a
pertencer aos proprietrios custa de cujos terrenos se constituiu.
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b) Aluvio art. 1.250, CC

A aluvio pode ser classificada como prpria ou imprpria. A primeira consiste no


acrscimo paulatino de terras que o rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos. A
segunda o acrscimo que se forma quando parte do lveo se descobre em razo do
afastamento das guas correntes, muitas vezes como consequncia de leses ambientais.
Para que se identifique a aluvio necessrio observar os seguintes requisitos:
realizao de forma lenta, sucessiva e imperceptvel, sem que se possa determinar o lugar
de onde se desprendeu a terra. A aluvio pertencer ao dono dos terrenos marginais38.

As substncias materiais que se acrescem podem ter se originado de destaque da


propriedade de outrem, que as perde. Para este no h pretenso indenizatria, posto

38
APELAO CVEL - REINTEGRAO DE POSSE - ALUVIO - AUSNCIA DE
COMPROVAO QUE A AUTORA FOI DESAPOSSADA DA COISA INJUSTAMENTE -
IMPOSSIBILDIADE - AO ORDINRIA - ILEGITIMIDADE DA FIADORA - CONSIGNAO EM
PAGAMENTO - VALORES DEVIDOS A R DA REINTEGRAO DE POSSE. -Com cuidado para no
ferir a regra de que no juzo possessrio incabvel a discusso do domnio, preciso antes de mais nada,
entender que estamos diante de um tpico caso de acesso, especificamente, da espcie aluvio. - Os
acrscimos formados por depsitos e aterros naturais, ou pelo desvio das guas dos rios, ainda que estes
sejam navegveis, pertencem aos donos dos terrenos marginais. Permanece assim, a conhecida regra de que
o acessrio segue o principal. - Para a concesso da proteo de reintegrao de posse, deve o requerente
comprovar, no processo, no apenas a posse anterior, o esbulho praticado pelo requerido, com a perda da
posse e a data da prtica de tal ato. necessrio tambm que o requerente, comprove que foi desapossado
da coisa, injustamente, com o fim de reav-la e restaurar a posse perdida. - Sendo fiadora, a apelante parte
ilegtima para propor a presente ao. princpio basilar do direito que ningum poder pleitear, em nome
prprio, direito alheio. E sendo assim, somente os titulares dos interesses em conflito tm direito
prestao jurisdicional. - compreensvel os apelados no saber a quem pagar os aluguis, tendo em vista a
avena travada na reintegrao de posse. Entretanto, uma vez julgada improcedente, no restam dvidas de
que os aluguis so devidos apelante. (MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n. 1.0015.06.034272-
0/001, Rel. Des. Batista de Abreu. Julgado em 20/05/2009. Publicado em 03/07/2009).
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presumir-se que os acrscimos vieram de lugar ignorado, no podendo se estabelecer um


nexo de causalidade entre a perda de um proprietrio e a gradual aquisio de outro.

c) Avulso art. 1.251, CC

o desprendimento, por fora natural, violenta e abrupta (ex. uma correnteza), de


uma poro de terra que se vai juntar ao terreno de outro proprietrio, ocorrendo a
consolidao de duas coisas em uma.

As ilustraes foram uma contribuio do ex-aluno Wagner Felipe Macedo Vilaa.

O proprietrio perdente reclaramar a devoluo no prazo decadencial de um ano.


O proprietrio do prdio acrescido, no prazo decadencial, tem o direito de optar entre
concordar com a remoo da parte acrescida ou indenizar o dono da propriedade
perdente. O quantum indenizatrio dever ter por base a extenso do acrscimo ocorrido.
Aps o prazo decadencial sem qualquer manifestao do proprietrio perdente, a terra
incorporada definitivamente e gratuitamente ao domnio.

d) lveo abandonado art. 1.252, CC

H um total e permanente abandono do antigo leito, por um rio que seca ou que se
desvia em virtude de fenmeno natural, ficando o leito inteiramente descoberto e
passando a pertencer aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, seja o rio pblico ou
particular. Deve originar-se de foras naturais. Os donos dos terrenos por onde o rio
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inaugure novo curso no tm direito indenizao, por se tratar de fora maior que no
pode ser evitada.
A diviso se far tendo por base a linha mediana do lveo abandonado, pertencendo
a cada um na extenso de sua testada, por uma linha perpendicular da margem, nos
pontos extremos, linha mediana do lveo.
Se o lveo abandonado se der por foras humanas, o prejudicado far jus
indenizao correspondente ao valor das terras submergidas. Havendo irregularidade da
parte contrria, poder, ainda, o prejudicado reclamar o desfazimento da obra e o retorno
das guas ao curso original.
Se a mudana da corrente se der por utilidade pblica, o terreno ocupado pelo novo
lveo deve ser indenizado e o lveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para
que se compense da despesa feita39. Nesse caso, o abandono do lveo foi artificial, por
isso no se fala em acesso.

e) Construes e plantaes art. 1.253 e seguintes do CC

Verifica-se a acesso artificial nas hipteses de semeadura, plantao e edificao,


quando a titularidade das sementes, plantas e materiais de construo no coincidem com
a do terreno (art. 1.253, CC presuno relativa). Aqui aplica-se o princpio de que o
acessrio segue o principal. Neste caso, o solo a coisa principal.
H vrias possibilidades discriminadas no Cdigo Civil:
1 - Semeadura, plantao ou construo em terreno prprio com sementes, plantas
ou materiais alheios: art. 1.254, CC.
2 - Semeadura, plantao ou construo em terreno alheio com sementes, plantas e
materiais prprios: art. 1.255, CC. A boa-f mencionada no artigo a mesma do art.
1.201, ou seja, a ignorncia sobre o vcio ou obstculo que impede a aquisio da coisa.
Deve-se ressaltar, ainda, que o possuidor com justo ttulo tem a presuno da boa-f.

39
ABERTURA MATRCULA IMOBILIRIA. LVEO ABANDONADO ORIUNDO DE OBRA
PBLICA. PROPRIEDADE ESTATAL. De acordo com o disposto no art. 26 do Cdigo de guas e no
art. 1.252 do Cdigo Civil, o lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas
margens. Todavia, se a mudana da corrente se fez por obra pblica o lveo abandonado passa a pertencer
ao expropriante para que se compense da despesa feita, no caso, a municipalidade. (MINAS GERAIS, TJ,
5 Cmara Cvel, AC n. 1.0433.08.269497-0/001, Rel. Des. Maria Elza. Julgado em 02/07/2009. Publicado
em 21/07/2009).
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APELAO CVEL - INDENIZAO POR PERDAS E DANOS -


ACESSES REALIZADAS EM IMVEL DE PROPRIEDADE DA PARTE
R - POSSE DECORRENTE DE MERA PERMISSO - OBRAS NO
AUTORIZADAS - AUSNCIA DE BOA-F - INDENIZAO
INCABVEL. Para se aferir o direito indenizao pelas acesses feitas em
terreno alheio, deve-se averiguar se o possuidor agiu de boa-f. Comprovado
nos autos que os requerentes tinham conhecimento de que ocupavam o imvel
de propriedade da parte r por ato de mera permisso ou tolerncia, bem como
que esta ltima no autorizou e nem concordou com a edificao por aqueles
promovida, impossvel a aplicao do princpio da boa-f para fins
indenizatrios, nos termos do artigo 1.255 do CC/2002, o que impede o
acolhimento da pretenso ressarcitria formulada na inicial.
(MINAS GERAIS, TJ, 18 Cmara Cvel, AC n. 1.0145.10.059801-3/001, Rel.
Des. Arnaldo Maciel. Julgado em 24/09/2013. Publicado em 26/09/2013)

O pargrafo nico do art. 1.255, CC traz uma hiptese nova, que a acesso
inversa ou desapropriao privada. Neste caso, o solo deixa de ser o bem principal.
Trata-se, mais uma vez, da aplicao do princpio da funo social da propriedade: o
dono do solo invadido deveria, durante a construo, ter feito uso da ao de nunciao
de obra nova, para embarg-la.
3 - Proprietrio do terreno e possuidor-construtor/plantador agem de m-f: art.
1.256 e seu pargrafo nico, CC. Pode-se exemplificar esse caso com situao bastante
comum encontrada nas camadas de baixa renda: o casal constitudo por A e B resolvem
construir sua casa nos fundos do terreno do pai de A. Tempos depois o casal resolve se
separar. Caber a B pleitear indenizao calculada sobre 50% do valor da acesso
(construo), uma vez que o proprietrio agiu de m-f ao permitir as obras em seu
terreno. B no ter qualquer direito sobre o terreno.
4 - Terceiro de boa-f que realiza semeadura, plantao ou construo em terreno
alheio com sementes, plantas e materiais alheios: art. 1.256 e 1.257, pargrafo nico, CC.
5 - Construo em zona lindeira (que invade parcialmente terreno alheio): art.
1.258 e 1.259, CC. A norma favorece a boa-f do construtor e evita-se a demolio de
construo de valor considervel que invadiu pequena rea do proprietrio vizinho (no
superior a 1/20 parte desse), desde que o beneficiado o indenize conforme o valor do solo
invadido, levando-se em conta a desvalorizao mercadolgica do remanescente.
Esse fato comum em loteamentos irregulares, com marcos divisrios apagados ou
confusos. Aqui tambm se observa a aplicao do princpio da funo social da
propriedade, em detrimento ao direito do proprietrio que no embargou oportunamente a
obra, movendo nunciao de obra nova.
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Portanto, nesse caso, devem ser observados: o animus do construtor: boa-f ou m-


f40; a extenso da construo no imvel alheio: inferior ou superior a 1/20; o valor da
indenizao conforme a boa-f ou m-f do construtor: valor da rea perdida,
desvalorizao da rea remanescente, valor da construo x valor da parte invadida,
impossibilidade de demolio da construo.

11.3 Usucapio

Deve-se comear o estudo da usucapio pela sua etimologia. Assim, a palavra


derivada do latim e significa:

usu + capio/capere
Pelo uso tomar/adquirir => adquirir (a coisa) pelo uso

A usucapio pode ser conceituada como o modo de aquisio da propriedade


(mvel/imvel) e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, durante certo
lapso de tempo, com a observncia dos requisitos legais.
O seu fundamento est na consolidao da propriedade; garantia de estabilidade e
segurana da propriedade. Desta forma, se a posse o poder de fato sobre a coisa, a
propriedade o poder de direito sobre a coisa.
A posse, unida ao tempo e demais requisitos legais, confere juridicidade a uma
situao de fato, convertendo-a em propriedade. A usucapio a ponte para essa
alterao objetiva na relao entre o titular e o objeto.
Trata-se de um modo de aquisio originrio, ou seja, no existe relao de direito
real ou pessoal entre o adquirente e o antigo dono da coisa. Disso h consequncias, tais
como, a incorporao do bem ao patrimnio do novo titular (usucapiente) em toda a sua
plenitude, livre de todos os vcios que a relao jurdica pregressa apresentava, a no
incidncia do fato gerador do ITBI (a transmisso da propriedade, a teor do art. 35 do
CTN); inexistncia de qualquer nus real sobre o imvel (por exemplo, hipoteca,
servido).
Devem ser analisados os requisitos pessoais, reais e formais para usucapio.

40
Enunciado 318 Art.1.258. O direito aquisio da propriedade do solo em favor do construtor de m-f
(art. 1.258, pargrafo nico) somente vivel quando, alm dos requisitos explcitos previstos em lei,
houver necessidade de proteger terceiros de boa-f. (IV Jornada de Direito Civil/2006)
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a) Requisitos Pessoais: relativos ao possuidor que pretende adquirir e ao


proprietrio que perde o bem. Ver arts. 1.244, 197 a 201, 3, CC.
Exemplo: trs irmos formando um condomnio em relao a um imvel. Um terceiro,
estranho quele condomnio, conclui prazo de posse ad usucapionem relativo ao imvel
citado, mas h causa impeditiva ou suspensiva ao curso da prescrio em prol de um dos
condminos (como por exemplo, um deles absolutamente incapaz). Em regra, a
prescrio no beneficiar os demais comproprietrios, pois as hipteses elencadas no CC
para paralisar o curso da usucapio so de natureza personalssima. Entretanto, de acordo
com o art. 201, CC, se a obrigao for indivisvel, o benefcio da suspenso ser
estendido aos demais e, cessado o motivo justificador da paralisao, o prazo voltar a
correr de onde parou.

b) Requisitos Reais: relativos aos bens e direitos suscetveis de usucapio. Somente


os direitos reais que recaem em coisas prescritveis podem ser adquiridos por usucapio
propriedade, servides, enfiteuse, usufruto, uso e habitao. Certos bens so
imprescritveis, como os que esto fora do comrcio (ar, luz solar, etc) e os bens pblicos
(arts. 183, 3 e 191, pargrafo nico da CF; art. 102, CC; Smula 340/STF).
Alguns casos devem ser analisados especificamente:
Bens com clusula de inalienabilidade: consideram-se passveis de
aquisio por usucapio, uma vez que a usucapio modo originrio de aquisio da
propriedade (entendimento do STJ). Entretanto, h divergncia neste particular, pois o
STF entende que, se admitida a usucapio ao bem clausulado de inalienabilidade, haver
vulnerao ao art. 1.911, CC. Diante disso, pode-se ter o seguinte entendimento: no se
admite a usucapio na modalidade ordinria (art. 1.242,CC exige justo ttulo e boa-f)
sobre bem imvel com clusula de inalienabilidade. No se forma justo ttulo quando o
negcio jurdico de origem no capaz de, ao menos em tese, transmitir domnio.
Bem de famlia pode ser voluntrio (art. 1.711, 1.715, CC) e legal (Lei n.
8.009/90). Admite-se a usucapio de bem de famlia voluntrio? O bem de famlia
voluntrio possui restrio de inalienabilidade e impenhorabilidade. Assim, tendo em
vista que a usucapio forma originria de aquisio da propriedade imvel, no h
qualquer impedimento neste caso.
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Terras tradicionalmente ocupadas pelos indgenas em usufruto no so


passveis de usucapio (arts. 231, 2 e 20, XI, da CF), pois so inalienveis,
indisponveis e insuscetveis de prescrio aquisitiva ( 4 do art. 231, CF).
Terras ocupadas pelos quilombolas usucapio permitido de acordo com
o art. 68 do ADCT. Trata-se de um benefcio para os moradores e descendentes de
quilombolas (escravos fugidos ao tempo da escravido) que comearam a possuir tais
terras, de forma contnua e pacfica, com animus domini, transmitindo-as por geraes at
a edio da CR de 1988. Neste caso, a usucapio pode recair sobre bens pblicos. A
inteno resguardar a cultura e tradio do povo negro/escravo. A aquisio da terra
feita de forma administrativa, atravs da Fundao Palmares. No se realizam aquisies
individuais, mas sim, a aquisio de toda a rea, na forma de condomnio para os seus
habitantes.
Condmino x demais comproprietrios: um condmino pode usucapir a
rea de outro(s) condmino(s)? Para se esclarecer este questionamento, primeiro
necessrio diferenciar as espcies de condomnio:
1. condomnio pro indiviso: o bem indivisvel de fato e de direito. Nesse
caso, possvel a usucapio apenas se um dos condminos possuir a integralidade do
imvel, isto , se tiver posse exclusiva sobre a totalidade do condomnio pelo prazo
previsto em lei, de modo a excluir os outros comproprietrios.
2. condomnio pro diviso: neste caso a indiviso apenas jurdica, pois no
houve ao de diviso, mas j houve diviso de fato entre os condminos sobre as reas
especficas de atuao individual. Assim, s haver usucapio se um dos condminos
possuir rea exclusiva de outro(s) comproprietrio(s) (determinada poro concreta do
imvel), pelo prazo legal.
3. Condomnios edilcios (edifcios): a discusso sobre a possibilidade de se
usucapir rea comum do edifcio, quando o possuidor a possui de forma exclusiva.
Todavia, a resposta negativa, pois se presume que os atos de ocupao decorrem de
mera tolerncia dos demais condminos, gerando somente deteno (arts. 1.331, 2 e
1.335, II, CC).
4. Vaga de garagem: o questionamento sobre a vaga que no constitui rea
comum a todos os moradores. possvel a usucapio. Entretanto, a vaga deve ser
autnoma em relao ao imvel, tendo matrcula e frao ideal determinadas. As outras
formas de vagas de garagem no possibilitam usucapio.
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importante, neste ponto, ressaltar tambm a possibilidade de usucapio


por parte do condomnio edilcio, conforme o Enunciado 596, da VII Jornada de Direito
Civil (2015): O condomnio edilcio pode adquirir imvel por usucapio.
Bens pertencentes a sociedades de economia mista (Banco do Brasil,
Petrobrs, CEMIG) e empresas pblicas (Correios, Caixa Econmica Federal) podem ser
usucapidos? Em princpio a resposta positiva, pois tratam-se de pessoas jurdicas de
direito privado estatal (art. 98 e 41, CC).
Essas pessoas jurdicas desempenham atividade de natureza econmica de
produo ou comercializao de bens ou de prestao de servios (art. 173, 1, CF).
Assim, seus bens so privados e no tem os benefcios que protegem os bens pblicos.
Entretanto, o STF faz distino entre as paraestatais prestadoras de servio pblico e
exploradoras de atividade econmica, incluindo os bens afetados finalidade pblica
como submetidos ao regime jurdico de direito pblico.

c) Requisitos Formais: h trs requisitos essenciais usucapio ordinria e


extraordinria tempo, posse ad usucapionem (mansa, pacfica, contnua e pblica) e o
animus domini. Ainda pode-se falar no justo ttulo e boa-f para a modalidade de
usucapio ordinria.
Quanto ao tempo, deve-se ressaltar a diminuio trazida pelo CC/2002 em relao
ao CC/1916, para as espcies de usucapio extraordinria (de 20 para 15 anos) e ordinria
(de 15 para 10 anos), demonstrando a aplicao do princpio da efetividade. Neste ponto
importante tambm a anlise dos artigos 2.028 e 2.029, do Cdigo Civil, a fim de
solucionar possveis conflitos intertemporais relacionados mudana da codificao civil.
Em relao ao aspecto temporal, deve-se destacar, ainda, que a sucesso de posses
prevista no art. 1.243, CC (accessio possessionis art. 1.207,CC) no aplicvel s
formas de usucapio especial urbana (art. 1.240, CC) e rural (art. 1.239, CC), tendo em
vista que essas exigem a pessoalidade do possuidor no exerccio dos requisitos exigidos
para aquisio da propriedade.

Enunciado 317 Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243,
primeira parte, do Cdigo Civil, no encontra aplicabilidade relativamente aos
arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do
usucapio constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. (IV
Jornada de Direito Civil/2006).
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Sobre a matria ainda importante ressaltar o Enunciado n. 496 da V Jornada de


Direito Civil (2011):

Enunciado 496 O prazo, na ao de usucapio, pode ser completado no


curso do processo, ressalvadas as hipteses de m-f processual do autor.

Na novel forma de usucapio denominada familiar (art. 1.240-A, CC), o prazo de


2 anos exigido pela lei deve comear a contar da entrada em vigncia da lei (17/06/2011).
Desta forma, sua eficcia teve incio em 17/06/2013.

Enunciado 497 A fluncia do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para
a nova modalidade de usucapio nele contemplada tem incio com a entrada em
vigor da Lei n. 12.424/2011. (V Jornada de direito Civil/2011).

A posse ad usucapionem aquela mansa, pacfica, contnua e pblica. A posse


mansa e pacfica consiste no exerccio sem oposio do proprietrio. Assim, a posse
mansa e pacfica cessa apenas no instante em que h oposio judicial/extrajudicial por
parte de quem pretende retom-la, condicionada interrupo da prescrio aquisitiva ao
reconhecimento da procedncia da sentena transitada em julgado.
A posse contnua refere-se posse exercida sem intervalos, ou seja, ininterrupta.
Perdida a posse, inutiliza-se o tempo anteriormente vencido. Na usucapio ordinria e na
extraordinria, no h exigncia de moradia pelo usucapiente. Pode ele possuir a coisa
por intermdio de seus funcionrios ou das pessoas a quem outorgou posse direta em
virtude de relao jurdica. A posse ser descontnua quando o possuidor abandonar o
poder fsico sobre a coisa por prazo relevante. A questo sobre o tempo aproximado desse
lapso de ausncia mais uma questo probatria e ftica do que jurdica. Deve-se
lembrar, ainda, que possvel realizar a unio de posses, conforme arts. 1.243 e 1.207,
CC.
A posse pblica aquela com visibilidade, ou seja, os vizinhos reconhecem o
possuidor em relao ao imvel a ser usucapido.
A posse com animus domini consiste no propsito de o usucapiente possuir a coisa
como se esta lhe pertencesse (requisito psquico). Excluem-se da usucapio aqueles que
exercem temporariamente a posse direta, por fora de obrigao ou direito (art. 1.197,
CC), pois a posse indireta no afastada, continua a existir concomitantemente com
aquela.
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O justo ttulo (art. 1.201, pargrafo nico; art. 1.242, CC) o documento capaz de
transferir o domnio; formalizado e devidamente transcrito e hbil ou idneo aquisio
da propriedade. Ex.: contrato de compra e venda, de doao, formal de partilha. Assim,
aquele ttulo que, em tese, seria capaz de transferir o domnio, mas tem algum
vcio/irregularidade no obsta o direito de usucapir, pois pode ser eivado pelo tempo,
exceto a nulidade absoluta.
A posse de boa f (art. 1.201 e 1.202, CC) aquela em que o possuidor est
convencido de que no ofende direito alheio; ignora vcio/obstculo que impede a
aquisio da propriedade; crena de que a coisa realmente lhe pertence. A menor dvida
exclui a boa-f e resta ao possuidor a usucapio na forma extraordinria.

11.3.1 Espcies/Formas de usucapio

Podem ser identificadas as seguintes espcies de usucapio na legislao vigente:

a) Usucapio extraordinria: prevista no art. 1.238, CC.


Requisitos: posse durante 15 anos, exercida com nimo de dono, de forma contnua,
mansa e pacificamente. No necessrio justo ttulo e boa-f.
O prazo pode ser reduzido a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel
a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo (pargrafo
nico do art. 1.238, CC). Trata-se da chamada posse-trabalho ou posse qualificada
(usucapio extraordinria qualificada) que levou o legislador a reduzir o prazo da
prescrio aquisitiva.

b) Usucapio ordinria: prevista no art. 1.242, CC.


Requisitos: posse por 10 anos, exercida com nimo de dono, de forma contnua,
mansa e pacificamente, alm de justo ttulo e boa-f.
O pargrafo nico do art. 1.242 traz a hiptese de aquisio da propriedade por
usucapio quando o possuidor tenha adquirido a propriedade pelo registro, onerosamente,
mas posteriormente a tenha perdido pelo cancelamento do registro. Neste caso a posse
deve ter sido exercida por 5 anos e o possuidor estabelecido sua moradia ou realizado
investimentos de interesse social e econmico. Neste caso existe um justo ttulo, ou seja,
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aquele negcio jurdico que foi levado a registro, o qual posteriormente foi cancelado.
Trata-se de proteger o proprietrio aparente. Tambm chamada de usucapio
documental ou tabular. Essa previso tambm est na Lei n. 6.015/73, art. 214, 5 (com
alterao pela Lei n. 10.931/04). A usucapio tabular visa convalidar o registro
expurgando os vcios congnitos que maculavam a estrutura do ttulo41.

c) Usucapio especial rural ou pro labore: art. 191, CR/88 e art. 1.239, CC.
Esta espcie de usucapio surgiu com a Constituio Federal de 1934. Foi
regulamentada pela Lei n. 6.969/81.
O objetivo nesta forma de usucapio a fixao do homem no campo, exigindo a
ocupao produtiva do imvel, devendo neste morar e trabalhar o usucapiente. O
usucapiente no deve ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
A doutrina e a jurisprudncia no admitem a soma de posses, denominada accessio
possessionis42 nesta modalidade de usucapio especial, visto que h requisitos
personalssimos incompatveis com a aludida soma, como produtividade do trabalho do
possuidor ou de sua famlia e morada no local. afastada at mesmo a hiptese de
adicionamento quando o sucessor a ttulo singular faz parte da famlia e passa a trabalhar
a terra e a produzir, nela residindo. (GONALVES, 2012, p. 263).

d) Usucapio especial urbana: art. 183, CR/88 e art. 1.240, CC.


O possuidor deve utilizar o imvel para sua moradia ou de sua famlia. Desta
forma, no se aplica a terrenos urbanos sem construo. No exige justo ttulo nem boa-
f.
H limitao sobre a extenso do imvel usucapiendo, no podendo ultrapassar
250m, pois o constituinte entendeu que este o tamanho mximo suficiente moradia do
possuidor ou de sua famlia. Sobre este requisito h discusso quanto ao limite imposto
pela Constituio Federal e pelo Estatuto da Cidade (lei federal) em relao ao mdulo
mnimo de lote estabelecido pelos municpios.

41
Enunciado 569 No caso do art. 1.242, pargrafo nico, a usucapio, como matria de defesa, prescinde
do ajuizamento da ao de usucapio, visto que, nessa hiptese, o usucapiente j o titular do imvel no
registro. (VI Jornada de Direito Civil/2013)
42
Enunciado 317 Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Cdigo
Civil, no encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face
da normatividade do usucapio constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. (IV Jornada
de Direito Civil/2006).
96
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Assim, por exemplo, o caso julgado pelo STF atravs do Recurso Extraordinrio n.
422.349/RS. Os autores ajuizaram ao de usucapio especial urbano referente a uma
rea de 225m, em Caxias do Sul/RS. Entretanto, o pedido deles foi julgado
improcedente, em primeira e segunda instncias, pois o mdulo mnimo para
parcelamento do solo urbano 360m. O recurso, com o reconhecimento da existncia de
repercusso geral da questo constitucional suscitada, foi julgado em 29/04/2015:

Recurso extraordinrio. Repercusso geral. Usucapio especial urbana.


Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da
Constituio Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigncia
supostamente imposta pelo plano diretor do municpio em que localizado o
imvel. Impossibilidade. A usucapio especial urbana tem raiz constitucional e
seu implemento no pode ser obstado com fundamento em norma
hierarquicamente inferior ou em interpretao que afaste a eficcia do direito
constitucionalmente assegurado. Recurso provido.
1. Mdulo mnimo do lote urbano municipal fixado como rea de 360 m2.
Pretenso da parte autora de usucapir poro de 225 m2, destacada de um todo
maior, dividida em composse.
2. No o caso de declarao de inconstitucionalidade de norma municipal.
3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituio
Federal, o reconhecimento do direito usucapio especial urbana no
pode ser obstado por legislao infraconstitucional que estabelea mdulos
urbanos na respectiva rea em que situado o imvel (dimenso do lote).
4. Recurso extraordinrio provido.
(BRASLIA, STF, Plenrio, RE n. 422349/RS. Rel. Min. Dias Toffoli,
Julgamento em 29/04/201. Publicado em 05/08/2015).

O tema tambm foi objeto da VII Jornada de Direito Civil (2015), referindo-se
rea rural:

Enunciado 594 possvel adquirir a propriedade de rea menor do que o


mdulo rural estabelecido para a regio, por meio da usucapio especial rural.

O usucapiente no deve ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.


O Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) tambm trouxe duas formas de usucapio
urbana, que so importantes instrumentos de regularizao de ocupaes nos grandes
conglomerados urbanos:

Usucapio urbana individual: previsto no art. 9 do EC, que em muito se


assemelha ao art. 1.240, CC. A diferena que o EC usa a expresso rea ou edificao
urbana, enquanto o CC usa rea urbana. Tal fato induz construo, restando concluir
que tanto a rea (com a construo) como a edificao (s o direito de superfcie) podero
97
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ser objeto de usucapio urbana do Estatuto da Cidade (GONALVES, 2012, p. 267),


visto a exigncia da moradia.
As trs normas que prevem a usucapio urbana individual (CR/88, EC e CC) no
entram em conflito. Entretanto, o 3 do art. 9 do EC estabelece uma restrio a
accessio possessionis: Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo continua, de pleno
direito, a posse de seu antecessor, desde que j resida no imvel por ocasio da abertura
da sucesso. Essa redao exclui o herdeiro testamentrio e outros que no estejam
residindo no imvel usucapiendo na data do bito do possuidor.

Usucapio urbana coletiva: previsto no art. 10 do EC. O seu objetivo a


regularizao de reas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condies de
legalizao da propriedade. Atinge reas com mais de 250m, onde no for possvel
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Ainda requisito que a rea seja
ocupada por populao de baixa renda, para sua moradia.
A aquisio da propriedade coletiva, formando, portanto, um condomnio
especial entre os possuidores, cabendo fraes ideais a cada um dos condminos.
O 1 do art. 10 admite a accessio possessionis. O Estatuto da Cidade tambm
prev regras processuais sobre a usucapio urbana coletiva.

e) Usucapio familiar ou pr-moradia: art. 1.240-A, CC.


A usucapio familiar foi inserida pela Lei n. 12.424, de 16/06/2011 e trouxe vrios
aspectos em discusso, tendo em vista envolver matria de Direito de Famlia. Desta
forma, na V Jornada de Direito Civil (2011) foram editados os seguintes Enunciados
sobre o tema:

Enunciado 498 A aquisio da propriedade na modalidade de usucapio


prevista no art. 1.240-A do Cdigo Civil s pode ocorrer em virtude de
implemento de seus pressupostos anteriormente ao divrcio. O requisito
abandono do lar deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a
verificao de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento
simultneo de outros deveres conjugais, tais como assistncia material e
sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residncia
familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da
manuteno da famlia e do prprio imvel, o que justifica a perda da
propriedade e a alterao do regime de bens quanto ao imvel objeto de
usucapio.
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Assim, o primeiro aspecto a se observar que os requisitos exigidos devem ocorrer


antes da sentena de divrcio, pois aps a deciso judicial a tendncia de que um dos
cnjuges realmente deixe o imvel que servia como lar conjugal e isso no pode ser
considerado abandono de lar. O outro ponto esclarecido pelo Enunciado 498
exatamente sobre o entendimento do abandono do lar. Com a publicao da lei e a
introduo da nova forma de usucapio, questionava-se sobre o retorno da culpa no
divrcio. Entretanto, o assunto continuou em plena discusso e, novamente, foi levado
deliberao na VII Jornada de Direito Civil (2015), que proferiu o Enunciado 595:

Enunciado 595 O requisito abandono do lar deve ser interpretado na tica


do instituto da usucapio familiar como abandono voluntrio da posse do
imvel somado ausncia da tutela da famlia, no importando em averiguao
da culpa pelo fim do casamento ou unio estvel. Revogado o Enunciado 499.

Pelo contedo dos Enunciados 498 e 499, acredita-se que a revogao mencionada
no Enunciado 595 se refere ao Enunciado 498 e no ao 499. Deve-se verificar eventual
retificao do Enunciado 595.
O Enunciado 499 (V Jornada de Direito Civil, 2011) coerente com todo o
entendimento que vigora no Direito de Famlia contemporneo, isto , a igualdade entre
todas as formas de entidades familiares, incluindo a homoafetiva. Desta forma, a
usucapio familiar aplica-se a todas elas, desde que preenchidos os requisitos exigidos
pela legislao:

Enunciado 499 A modalidade de usucapio prevista no art. 1.240-A do


Cdigo Civil pressupe a propriedade comum do casal e compreende todas as
formas de famlia ou entidades familiares, inclusive homoafetivas.

O Enunciado 500 (V Jornada de Direito Civil, 2011) refora o Enunciado 498.


Assim, quando o legislador utilizou as expresses ex-cnjuge e ex-companheiro no
quis exigir os requisitos aps a dissoluo do casamento pelo divrcio ou a dissoluo da
unio estvel por sentena judicial.

Enunciado 500 As expresses ex-cnjuge e ex-companheiro, contidas


no art. 1.240-A do Cdigo Civil, correspondem situao ftica da separao,
independentemente de divrcio.
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O Enunciado 501 (V Jornada de Direito Civil, 2011) esclarece o entendimento


sobre a posse direta exigida no art. 1.240-A, que no o de desdobramento da posse,
previsto no art. 1.197, CC.

Enunciado 501 O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do


Cdigo Civil no coincide com a acepo empregada no art. 1.197 do mesmo
Cdigo.

Significa, apenas, que um dos cnjuges/companheiros passou a exercer a posse


exclusiva do bem em virtude da ausncia do outro cnjuge/companheiro.

Atividade: para fins de estudo, elabore um quadro comparativo entre as espcies de


usucapio previstas no ordenamento jurdico brasileiro, destacando os requisitos
presentes em cada uma.

MODELO
Espcies Especial Especial Especial Usucapio
Extraordinria Ordinria rural urbana urbana famliar
Requisitos individual Coletiva
Posse Mansa, pacfica, ininterrupta e com animus domini
Tempo
Dispositivos
legais
Limite de
rea/zona
Boa-f
(justo
ttulo)
Exige
moradia
habitual
Exige nico
imvel
Pode ser
reconhecido
mais de
uma vez

11.3.2 Procedimento judicial para o processo de usucapio

O CPC/1973 previa procedimento especial para a usucapio, nos artigos 941 a 945.
A ao de usucapio no est prevista no CPC/15. Assim, a pretenso do usucapiente
seguir o procedimento comum do CPC/15.
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Todavia, importante observar as exigncias de documentos da legislao anterior,


tal como a juntada de planta e memorial descritivo do imvel (art. 942, CPC/1973), bem
como a intimao dos representantes das Fazendas Pblicas (art. 943, CPC/1973), a fim
de evitar eventuais nulidades processuais.
Quanto citao, o CPC/15, art. 246 mantm a citao por edital no art. 259, I
(correspondente ao art. 942, CPC/1973), bem como a citao pessoal dos confinantes43,
exceto quando for objeto da usucapio a unidade autnoma de prdio em condomnio,
caso em que a citao dispensada (art. 246, 3, CPC/15).
A sentena na ao de usucapio declaratria, conforme o art. 1.241 e pargrafo
nico do CC. Assim, o possuidor adquire a propriedade quando completa todos os
requisitos exigidos na legislao, dependendo da forma de usucapio. O processo judicial
apenas para regularizar a situao do imvel no registro imobilirio, dando segurana
jurdica ao possuidor/proprietrio e publicidade da sua propriedade.
A sentena constitui ttulo hbil para assento no Registro Imobilirio. O registro,
embora seja considerado modo de aquisio da propriedade, no caso da usucapio possui
valor meramente probante (art. 167, I, n. 28, Lei n. 6.015/73).
A Smula 237/STF (13/12/63) firmou o entendimento de que a usucapio pode ser
arguida em defesa nas aes reais. Assim, no caso do possuidor com prazo de prescrio
aquisitiva j completado no ter ajuizado a ao de usucapio, no ficar impedido de
demonstrar os requisitos cumulativos em defesa (contestao), obstando, assim, o xito
da pretenso contra si dirigida. A usucapio como defesa tambm est prevista no art. 13
do Estatuto da Cidade.

11.3.3 Usucapio extrajudicial

O CPC/15 (art. 1.071) alterou a Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos),


incluindo o art. 216-A, que admite o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapio, processado diretamente perante o cartrio de registro de imveis da comarca
em que estiver situado o imvel usucapiendo.
O novo artigo indica os documentos que instruiro o processo, bem como seu
processamento. Verifica-se, aqui, mais um caso de desjudicializao, como j ocorrera
com a separao, o divrcio e o inventrio (Lei n. 11.441/07).

43
Smula 391/STF: O confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ao de usucapio.
101
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12 Modos de aquisio da propriedade mvel

A propriedade mvel tambm pode ser adquirida pelo modo originrio (ocupao e
usucapio) ou derivado (especificao, confuso, comisto, adjuno, tradio e sucesso
hereditria44).

12.1 Ocupao

a forma pela qual algum imediatamente se apropria de coisas mveis ou


semoventes45, sem dono, seja porque nunca foram apropriadas (res nullius), seja porque
foram abandonadas pelos seus donos (res derelicta) art. 1.263, CC.
No se confundem coisas abandonadas com coisas perdidas. Quem perde uma coisa
no perde sua propriedade, mas fica, momentaneamente, privado de exercer o seu
domnio. No caso da perda, h um temporrio afastamento do corpus, mas mantido o
animus.
O abandono se presume pelas circunstncias que induzem ao despojamento
conjunto de corpus e animus. Torna-se necessrio que haja inteno do seu dono de se
despojar dela. No h necessidade de declarao expressa do dono, basta a deduo
inequvoca do propsito de abandonar o bem, tendo em vista o comportamento do dono
em relao ao bem.
Maria Helena Diniz, citando o Prof. Caio Mrio da Silva Pereira, traz um caso
interessante:

(...) no seria lcita a clusula inserida em tales de empresas de servio


(lavanderia, sapataria, transportadora), que entendem como abandonados os
objetos no procurados dentro de um certo prazo, porque no se pode presumir
que algum, deixando um objeto para ser reparado, esteja renunciando a ele; s
sendo aceitvel o mandato para vender, para que o locador do servio possa
pagar-se do custo deste. (DINIZ, 2004, p. 304-305)

A ocupao pode dar-se de trs formas:

44
A sucesso hereditria como forma de aquisio da propriedade estudada no Direito das Sucesses.
45
A ocupao, conforme o CC, tem por objeto seres vivos e coisas inanimadas. Assim, recair em animais,
sob a forma de caa e pesca, bem como sobre substncias minerais, vegetais ou animais lanados praia
pelo mar.
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a) ocupao propriamente dita (art. 1.263, CC). O seu objeto so os seres vivos e
coisas inanimadas sem dono, recaindo, principalmente nos dias atuais, na caa e pesca,
conforme legislao especial.

b) descoberta (arts. 1.233 a 1.237, CC). Tem por objeto as coisas perdidas. A
descoberta o achado de coisa mvel perdida pelo proprietrio.
Quem acha coisa perdida tem a obrigao de restituio ao dono ou legtimo
possuidor (art. 1.233, CC; art. 746, CPC/15). O descobridor deve usar todos os meios
possveis para encontrar o verdadeiro dono, comunicando o fato aos conhecidos,
publicando em jornais e outros meios de comunicao. No conseguindo encontr-lo,
deve entregar o achado autoridade competente do lugar (art. 1.233, pargrafo nico,
CC). A violao dessas normas pode enquadrar-se no delito de apropriao de coisa
achada (art. 169, pargrafo nico, II, CP).
O descobridor no adquire o bem achado, mas tem direito a um prmio ou
recompensa, denominada achdego, acrescida da indenizao pelas despesas de
conservao e transporte da coisa, se tiver feito.
O valor da indenizao d-se conforme art. 1.234 e seu pargrafo nico, CC. O
dono da coisa perdida pode eximir-se do pagamento da recompensa se resolver abandon-
la. Neste caso o descobridor tem direito de se apropriar dela, pois torna-se res derelicta.

c) tesouro (arts. 1.264 a 1.266, CC). O objeto so as coisas achadas. De acordo com
o art. 1.264, CC, tesouro o depsito antigo de coisas preciosas ocultas, cujo dono seja
desconhecido. Se sua propriedade puder ser justificada, no h tesouro. Exemplo: objeto
encontrado em escavao de terreno ou demolio de prdio. requisito que a coisa
esteja oculta. A ocultao deve ter sido providenciada pelo homem. No se tem achado
quando a ocultao se d por fenmeno natural.
Os bens encontrados (tesouro) sero adquiridos conforme as regras a seguir:
1. se for achado pelo proprietrio do terreno, ou em pesquisa que ordenou por meio
de prepostos, pertence ao proprietrio, seguindo a regra de que o acessrio segue o
principal (art. 1.265, CC).
2. se for encontrado por pessoa que no proprietria, isto , pelo descobridor, ter
este direito metade do tesouro quando o encontre casualmente (art. 1.264, CC).
Exemplo: comodatrio, locatrio.
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3. se o descobridor penetrar no prdio alheio com o propsito de encontrar o


tesouro, no ter direito a nada, pois no se permite a obteno de vantagem no caso de
esbulho (art. 1.265, CC).
O art. 1.266 no tem muita aplicao nos dias atuais, tendo em vista a extino da
enfiteuse no atual CC (art. 2.038). S se aplica s constituies de enfiteuse anteriores ao
CC.
No caso de terreno objeto de usufruto ou locao, no cabe ao usufruturio ou ao
locatrio qualquer direito sobre o tesouro casualmente encontrado por terceiro. O direito
metade desse tesouro compete ao n-proprietrio (usufruto) ou ao locador (locao).

12.2 Usucapio

A estrutura da usucapio sobre mveis se assemelha modalidade da usucapio


imobiliria.
a) Usucapio ordinria (art. 1.260, CC): posse mansa, pacfica, ininterrupta e sem
oposio, durante trs anos, exercida com animus domini, justo ttulo e boa-f.
b) Usucapio extraordinria (art. 1.261, CC): posse ininterrupta e pacfica com
animus domini pelo decurso de prazo de cinco anos, sem que tenha justo ttulo e boa-f.

AO DE USUCAPIO - VECULO - GRAVAME NO REGISTRO -


LAPSO TEMPORAL E POSSE DEVIDAMENTE COMPROVADAS -
PROPRIEDADE RECONHECIDA.
- Tratando-se de usucapio, possvel ao possuidor acrescentar sua posse
atual a dos seus antecessores, desde que todas sejam contnuas, pacficas e
exercidas com 'animus domini'.
- Presentes os requisitos legais, deve ser julgado procedente o pedido de
usucapio de veculo, ainda que contenha gravame no registro do Detran.
(MINAS GERAIS, TJ, 14 Cmara Cvel, AC n. 1.0707.08.166062-3/001, Rel.
Des. Valdez Leite Machado. Julgado em 12/04/2012. Publicado em
25/04/2012).

USUCAPIO DE BEM MVEL - VECULO COM GRAVAME DE


ALIENAO FIDUCIRIA - AUSNCIA DE ANIMUS DOMINI -
PEDIDO IMPROCEDENTE.
- Verificado que o dbito da autora ainda est em aberto e, como tal, permanece
o gravame de alienao fiduciria sobre o bem objeto da ao, tem-se que,
independente do lapso temporal da sua posse, improcede o pedido de aquisio
do domnio por usucapio, porque ausente o requisito previsto no art. 618 do
Cdigo Civil de 1916, vigente poca dos fatos, do animus domini.
(MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n. 1.0086.09.025661-0/001, Rel.
Des. Francisco Batista de Abreu. Julgado em 16/01/2013. Publicado em
25/01/2013).
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12.3 Especificao

o modo de aquisio da propriedade mobiliria que se d mediante a


transformao de matria-prima em espcie nova por meio do trabalho. Ex.: o sapateiro
que emprega o couro para fazer sapatos; o alfaiate que emprega tecido para fazer um
terno (IHERING, 2002, p. 36); o escultor que transforma a madeira em esttua, etc. Seus
requisitos so: a matria-prima no pertencente ao especificador (mesmo que em parte);
que seja transformada em espcie nova pelo especificador. A coisa nova (transformada)
pertencer:
a) se a matria-prima pertence ao especificador, dele ser a titularidade do bem
especificado (art. 1.269, CC).
b) se parte da matria-prima pertencer ao especificador, dele tambm ser o bem
(art. 1.269, CC);
c) se a matria-prima for alheia em sua integralidade, pertencer o produto ao
especificador de boa-f quando a espcie nova no puder ser restituda forma primitiva
(art. 1.270, CC);
d) se a matria-prima for alheia em sua integralidade, pertencer o produto ao dono
da matria-prima, no podendo o especificador de m-f pleitear indenizao pelo
trabalho executado (art. 1.270, 1. c/c 1.271, CC);
e) se a matria-prima for alheia em sua integralidade, mas o preo da mo-de-obra
exceder consideravelmente o seu valor, mesmo havendo m-f, a coisa nova ser do
especificador, apenas indenizando o dono daquela por seu valor (art. 1.270, 2., CC).
Ex.: um famoso pintor que utiliza tela alheia para criar uma bela obra, ficar com ela,
ressarcindo o proprietrio da tela.

12.4 Comisto, confuso e adjuno

Essas trs formas de aquisio da propriedade mvel tm regras semelhantes.


a) comisto: a mistura de coisas secas ou slidas pertencentes a diferentes donos,
sem que possam ser separadas e sem que se produza coisa nova (ex.: cimento e areia);
b) confuso: a mistura de coisas lquidas de diferentes pessoas, nas mesmas
condies (ex.: bebida alcolica);
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c) adjuno: a justaposio de uma coisa outra, sendo uma delas principal e a


outra acessria, de tal modo que no possam mais ser separadas sem deteriorao do bem
formado (ex.: anel de brilhantes, tinta tela).
Pode-se falar em trs formas de acesso de mvel a mvel, em que ocorre a unio
de coisas de proprietrios diversos, sem a possibilidade de separao e entendimento, pois
se houver criao de coisa nova haver especificao (art. 1.269, CC). As situaes
possveis so:
1) Se a mescla for intencional, os proprietrios decidem consensualmente o que
fazer com o produto.
2) Se a mescla for acidental e irreversvel, deve-se observar o art. 1.272, CC:
em regra, a propriedade da coisa indivisvel ser do dono do bem principal,
considerando-se este o de maior valor ou importncia. O outro dono ser indenizado (art.
1.272, 2).
se no puder ser considerada uma das coisas como principal em relao outra,
haver um condomnio forado e cada um dos donos ter quinho proporcional ao valor
da coisa no estado originrio (art. 1.272, 1.).
3) Se a mescla for consequncia de uma conduta unilateral de m-f por parte de
quem sabia que a coisa acedida pertencia outra pessoa, a outra parte (de boa-f) ter o
direito potestativo de adquirir a propriedade do todo constitudo com a mistura ou
justaposio, devendo indenizar a parte que agiu de m-f, mas dela descontando
indenizao pelo ato ilcito ou, ento, renunciar a propriedade da coisa mvel, com direito
ao ressarcimento por este ato.

12.5 Tradio

a efetiva entrega da coisa mvel ao adquirente (accipiens), com a inteno de lhe


transferir o domnio, em razo de ttulo translativo de propriedade.
O contrato, por si s, no instrumento apto a transferir a propriedade. Trata-se,
apenas, de direito pessoal. Somente com a tradio que essa declarao translatcia de
vontade se transforma em direito real (arts. 1.267 e 1.226, CC). H trs modalidades:
a) Tradio real: a forma usual de transferncia, pois consiste na entrega material
da coisa ao adquirente, como por exemplo, aquisio de um livro na loja.
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b) Tradio simblica: traduz-se no ato representativo de transferncia, em que a


entrega no real, substituindo-se por coisa equivalente. Exemplo: entrega das chaves do
veculo.
c) Tradio consensual: a que resulta de acordo de vontade dos interessados, por
aposio de clusula contratual, sem qualquer alterao no mundo dos fatos. Tanto se
apresenta no constituto possessrio46 (art. 1.267, pargrafo nico, CC) como na tradio
brevi manu47. Exemplo: Alienao fiduciria de veculo no primeiro momento, o
proprietrio/devedor aliena o veculo instituio financeira em garantia de um
emprstimo, havendo o constituto possessrio; no segundo momento, ao final do
pagamento, h a tradio brevi manu.
Para que a tradio ocorra so necessrios os seguintes requisitos:
a) o tradens (transmitente) deve ser capaz e titular do domnio (art. 1.268, CC).
Alienao realizada por quem no dono constitui crime de estelionato (art. 171, 2., I,
CP).
b) negcio jurdico vlido (artt. 1.268, 2., CC). A tradio requer vontade, que se
manifesta no contrato, e ato, que se d na efetiva entrega da coisa. Se no houver
vontade, no h tradio hbil para transferir propriedade (ver art. 227, CC necessidade
de forma escrita).

13 Aes de domnio

13.1 Ao reivindicatria

Trata-se tambm de uma forma de tutela possessria, considerada em sentido


amplo, na medida em que a ao cabvel ao titular de domnio para reaver a posse da
coisa, de quem injustamente a exera (art. 1.228, CC). a ao do proprietrio no-
possuidor contra o possuidor no-proprietrio. O seu fundamento o direito de
propriedade, que encerra, entre outros direitos, o de possuir.
Causa de pedir: direito posse (ius possidendi). uma ao petitria.

46
Constituto possessrio: o proprietrio de um bem o aliena a outrem, mas continua como possuidor direto,
isto , h uma inverso no ttulo da posse. Assim, o possuidor que possua em nome prprio passa a possuir,
em razo de acordo (clausula constituti), em nome do adquirente. Ex.: o alienante, em vez de entregar a
coisa vendida, a conserva para si por um outro ttulo, como o de locatrio.
47
Tradio brevi manu: aquele que detinha o bem mvel em nome alheio passa a possu-lo como
proprietrio. No h tradio material da coisa, pois esta permanece na posse direta do primitivo possuidor.
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Legitimidade ativa: titular da propriedade (ao exclusiva do proprietrio)


Legitimidade passiva: possuidor (de boa ou m-f) e detentor que se recusa a
devolver a coisa. Como a propriedade direito real o seu efeito erga omnes.
Segue o procedimento comum. ao real, seguindo, portanto, a exigncia do art.
73, CPC/15, quanto capacidade postulatria dos cnjuges.
O ru pode oferecer reconveno48, pretendendo tutelar sua posse e reconhecer sua
propriedade, sob a alegao de ser o real titular do domnio. A ao petitria comporta
ampla discusso do ponto de vista material (ao plenria), diferente das aes
possessrias (aes sumrias).
O novo adquirente pode se utilizar da ao de imisso na posse ou da ao
reivindicatria, pois ambas esto sujeitas ao procedimento comum.
A ao reivindicatria tem eficcia executiva, por isso a sentena de procedncia
determina a imediata expedio de mandado ordenando que o autor seja imitido na posse,
sem que lhe seja necessrio passar pela fase de cumprimento da sentena.

13.2 Ao vindicatria

Corresponde ao reivindicatria para os titulares das demais situaes jurdicas


de direito das coisas que envolvam direito posse, notadamente aos direitos reais de
fruio (ex.: usufruto). Para defender a posse do promitente comprador, com ao
vindicatria, necessrio que o compromisso de compra e venda se encontre registrado
(art. 1.225, VII, CC direito real).

13.3 Ao confessria

ao que visa afirmar a existncia de direito real, obrigando a respeitar o seu


contedo normativo. bastante importante na tutela das servides, principalmente
aquelas que se tornaram ocultas ou de difcil identificao.

CONFESSRIA DE SERVIDO - CONCEITO - SERVIDO DE


PASSAGEM E SERVIDO FORADA - DISTINO - NULIDADE DA
SENTENA - RECONVENO - PRESSUPOSTOS - DANO MORAL -
QUANTUM INDENIZATRIO - REDUO - HONORRIOS DE
SUCUMBNCIA. A finalidade precpua da ao confessria, que tem natureza

48
No ao de natureza dplice como as possessrias.
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petitria, a declarao do direito ao uso de servido, hiptese em que, julgado


procedente o pedido, o requerido obrigado a deixar livre o uso e gozo da
servido, na forma em que foi constituda. A passagem forada - direito de
vizinhana - fundado no interesse pblico, limita o direito de propriedade,
exigindo a constatao da ausncia total de sada pela via pblica, ou por sada
penosa ou perigosa, que tem como uma das caractersticas a
imprescindibilidade. Decidindo a sentena nos limites da lide, havendo
correlao entre a causa de pedir, o pedido, no h que se falar em nulidade por
violao aos artigos 128 e 460 do CPC. No formulando o autor pedido certo e
determinado, pode o Juiz determinar seja o valor devido apurado em liquidao
de sentena, sem violar os artigos 128 e 460 do Cdigo de Processo Civil. A
fixao do valor indenizatrio deve pautar-se pelos critrios da
proporcionalidade e da razoabilidade, devendo a indenizao, quando fixada
sem observncia desses parmetros, ser reduzida. Inexistem motivos para a
reduo da verba honorria quando fixada consoante percentuais dispostos no
art. 20, 3, CPC, e sobre o valor da condenao.
(MINAS GERAIS, TJ, 14 CmaraCvel, AC n. 1.0309.05.006756-5/002, Rel.
Des. Hilda Teixeira da Costa. Julgado em 27/06/2007. Publicado em
23/07/2007)

AO CONFESSRIA - DIREITO REAL - SERVIDO DE GUA -


COMPROVAO DA NECESSIDADE DO PRDIO DOMINANTE -
DEFERIMENTO.
- Comprovada a necessidade do prdio dominante de fazer uso das guas que
jorram no prdio serviente, bem como que tal fato, durante muitos anos, vem se
desenvolvendo de forma mansa e pacfica, impe-se o reconhecimento da
existncia da servido de guas.
(MINAS GERAIS, TA, 5 Cmara Cvel, AC n. 2.0000.00.447954-1/000, Rel.
Des. Eduardo Marin da Cunha. Julgado em 18/11/2004. Publicado em
03/12/2004)

Legitimao ativa: titular do direito real de servido


Legitimao passiva: dono do prdio serviente. Tambm deve ser citado o
possuidor.
Deve-se provar a propriedade do prdio dominante e a titularidade do direito real de
servido.
Aproxima-se de uma ao real, tendo em vista que pretende fazer cessar a turbao
ao direito real de servido. Por outro lado, pode ser vista como ao pessoal, na medida
em que se direciona ao sujeito concreto que violou o dever geral de absteno. uma
ao predominantemente condenatria.

13.4 Ao negatria
O objetivo do pedido nesta ao acabar com a ofensa praticada (turbao) por
quem se acha titular de direito real e, tambm, obter-se uma deciso que obrigue o
demandado a abster-se de novos atos de turbao.
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O pedido do verdadeiro titular do direito real ser para negar a titularidade de


direito real do infrator, pedindo tambm que cesse seu ato de turbao indevida
(condenatria). Consoante leciona SILVIO VENOSA; O objetivo dessa ao provar
que a propriedade est livre de qualquer servido. A finalidade impedir que o vizinho
exera atos inerentes a uma servido que se reputa inexistente (Cdigo Civil
Interpretado. So Paulo: Atlas, 2010, p. 1.252). (SO PAULO, TJ, 11 Cmara de
Direito Privado, AC n. 0243107-95.2009.8.26.0002, Rel. Des. Gilberto dos Santos.
Julgado em 31/05/2012).

SERVIDO DE PASSAGEM. Ao negatria. 1. Justia gratuita. Ausncia de


provas hbeis de que os autores tenham renda ou recursos que permitam arcar
com os custos do processo. Deferimento do benefcio. 2. Direito servido de
passagem reconhecida em anterior ao possessria. Pretenso de rediscusso
da matria em nova ao judicial. Impossibilidade, pois existindo deciso
anterior, que transitou em julgado, no dado ao Judicirio proferir novo
pronunciamento sobre a mesma matria. Recurso parcialmente provido. A
coisa julgada tem fora de lei, obrigando as partes entre as quais foi dada. No
pode uma das partes, unilateralmente, pretender livrar-se dos efeitos da
sentena, pois esta, uma vez acobertada pela autoridade da coisa julgada,
possui efeitos dentro do processo onde foi prolatada e, tambm, efeitos que se
projetam para fora desse mesmo processo, impedindo assim seja a lide
rediscutida em ao judicial posterior.
(SO PAULO, TJ, 11 Cmara de Direito Privado, AC n. 0243107-
95.2009.8.26.0002, Rel. Des. Gilberto dos Santos. Julgado em 31/05/2012).

A ao negatria pode ter, ainda, como pedido cumulvel, a indenizao.


As aes de direito de vizinhana so negatrias, pois reconhecem que o sujeito que
pratica ato interferente no tem direito real sobre o imvel que sofre a interferncia;
qualifica a interferncia como prejudicial; determina a cessao do ato interferente.

3.13.5 Ao publiciana

a ao do sujeito que est em situao para-dominial, para tutelar o seu direito,


em face de qualquer sujeito, especialmente de possuidor ou quem alega titularidade
dominial.
O seu fundamento est na possibilidade de se conceber, em determinados casos, um
direito real relativo (quase domnio), sem com isso se ofender o sistema jurdico como
um todo.
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AO PUBLICIANA C/C CANCELAMENTO DE MATRCULA


IMOBILIRIA Prescrio decretada Descabimento Hiptese em que a
prescrio de 4 anos mencionada pelo juzo a quo refere-se a casos de anulao
ou resciso de contratos, no sendo cabvel ao presente caso Prescrio
afastada - Cancelamento de matrcula Ausncia de interesse processual dos
autores com relao a tal pedido Validade ou no de uma matrcula que no
impede a prescrio aquisitiva, de modo que o cancelamento da matrcula no
provimento til ou necessrio aos autores Ao publiciana - Autores que
ajuizaram a ao em face de diversos rus, ex-proprietrios, sem, no entanto,
incluir o atual proprietrio do imvel no polo passivo da demanda
Ilegitimidade dos rus evidente Sentena reformada para extinguir a ao, sem
resoluo de mrito, por falta de interesse processual e ilegitimidade de parte -
Recurso desprovido.
(SO PAULO, TJ, 1 Cmara de Direito Privado, AC n. 0023826-
03.2010.8.26.0003, Rel. Des. Rui Cascaldi. Julgado em 20/08/2013). 49

O seu objetivo proteger titularidades proprietrias imperfeitas, notadamente sendo


veiculvel pelo sujeito em vias de usucapir, mas que ainda no completou o perodo
aquisitivo previsto em lei. Devem ser provados a posse ad usucapionem, justo ttulo e
boa-f.

49
(...) A presente ao publiciana foi proposta pelo fato de ter transcorrido o lapso temporal para a
aquisio pela usucapio, no ter sido ajuizada ao de usucapio e no terem os autores a posse atual, que
lhes foi retirada por ato injusto de terceiro (fls. 06 e 07). (...) A ao publiciana, conforme j esclarecido,
exige trs requisitos: que tenha decorrido prazo suficiente para ensejar a usucapio, que no haja ao de
usucapio pendente e que haja perda do exerccio da posse direta pelo autor da ao em decorrncia do
esbulho. Referida ao se fundamenta nos artigos 1228 e 1238 do Cdigo Civil de 2002, e muito embora
no conste expressamente na letra da lei, permitida. (SO PAULO, TJ, 1 Cmara de Direito Privado, AC
n. 0023826-03.2010.8.26.0003, Rel. Des. Rui Cascaldi. Julgado em 20/08/2013).
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IV DIREITOS DE VIZINHANA

Os direitos de vizinhana constituem limitao civil ao direito de propriedade. A


norma jurdica impe sacrifcios que precisam ser suportados por proprietrios e
possuidores de prdios vizinhos, a fim de promover a convivncia social e o respeito
propriedade de cada um.
O conflito de vizinhana nasce sempre que um ato do proprietrio ou possuidor de
um prdio50 repercuta no prdio vizinho51, causando prejuzo ao prprio imvel ou
incmodo ao morador.
Os direitos de vizinhana so obrigaes propter rem. Da decorre a
responsabilidade objetiva do proprietrio pela interferncia provocada. Mesmo quando o
dano ao prdio vizinho tenha finalidade legtima, h o mau uso da propriedade.
A fonte de relaes de vizinhana so os imveis com sua indevida utilizao e no
as pessoas. Assim, o magistrado deve verificar o nexo causal entre a ao do vizinho e o
dano sofrido pelo outro como pressuposto essencial para caracterizar o dever de
indenizar. Se o dano ou incmodo causado por pessoas que no tenham conexo com
prdios prximos, afasta-se a aplicabilidade de tais normas.
Embora a finalidade da norma jurdica seja limitar as faculdades de proprietrios e
possuidores vizinhos em prol da convivncia social harmoniosa, o Direito no pode
regular e limitar todas as atividades exercitadas a partir de um prdio. Assim, cabe ao
Direito coibir apenas as interferncias que se revelem prejudiciais aos seus vizinhos,
ameaando a sua incolumidade e o seu prprio direito de propriedade, tais como:

a) perturbao do sossego, ameaa ou prejuzo vida, sade e segurana;


b) ocasionar dificuldades de acesso via pblica, fonte ou porto;
c) causar prejuzos decorrentes de rvores limtrofes;
d) provocar danos em virtude do escoamento natural das guas;
e) causar prejuzos em razo da fixao de marcos, da preservao de marcos de
diviso ou da aviventao de marcos apagados que sirvam de demarcao dos limites
entre prdios;

50
O vocbulo prdio no se refere apenas edificao de uma casa ou apartamentos em condomnio, pois
mesmo o terreno sem edificao considerado imvel lato sensu.
51
O terno vizinho no se aplica apenas aos prdios confinantes, mas a todos que podem sofrer
repercusso de atos advindos de prdios prximos.
112
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f) decorrentes do exerccio indevido do direito de construo; e


g) decorrentes do direito de tapagem de muros ou cercas.

Conforme o art. 1.277, CC, o uso normal da propriedade busca preservar a


segurana, o sossego e a sade dos moradores da regio onde se situa o imvel52:
segurana: deve ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial. Ex.:
instalao de indstria de inflamveis e explosivos;
sossego: no se trata da completa ausncia de rudos, mas sim, a um estado de
relativa tranquilidade. Ex.: bailes e vibraes intensas provenientes de indstrias;
sade: a salubridade fsica ou psquica pode ser afetada por molstia a
integridade de vizinhos, mediante agentes fsicos, qumicos e biolgicos, como na
emisso de gases txicos, poluio de guas e matadouros.

Bastante discutida a questo sobre rudos provocados por cultos religiosos.


Nossos tribunais entendem que necessrio adequar a liberdade de culto s normas de
convivncia. Assim, a entidade religiosa no desfruta de imunidade sonora para perturbar
de modo descomedido a comunidade prxima.

AO DE OBRIGAO DE FAZER - PRELIMINAR DE INADMISSO


DO RECURSO REJEITADA - IGREJA EVANGLICA - RUDOS
EXCESSIVOS PRODUZIDOS POR CULTO RELIGIOSO - POLUIO
SONORA - PERTURBAO DA TRANQUILIDADE E SOSSEGO -
RESPEITO AO LIMITE DE DECIBIS LEGALMENTE PERMITIDO -
TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS PREENCHIOS - MULTA POR
DESCUMPRIMENTO - REDUO - DESCABIMENTO - PRAZO PARA
CUMPRIMENTO DA DECISO - FIXAO RAZOVEL PELA 1
INSTNCIA. No h que se falar em inadmisso do recurso, quando este no
violar o disposto no artigo 557 do CPC. Comprovada a emisso de rudos
excessivos produzidos por culto religioso, capazes de perturbar a tranqilidade
e sossego da vizinhana, deve ser deferida a antecipao de tutela, uma vez
presentes os requisitos necessrios. Deve-se fixar multa de valor significativo,
em virtude de descumprimento de ordem judicial, com o objetivo de forar a
parte a cumprir a obrigao especfica. O prazo de 24 horas estipulado para
cumprimento da ordem judicial mostra-se razovel e adequado, uma vez que o
seu cumprimento no demanda qualquer preparao ou esforo por parte da
recorrente, que apenas dever respeitar a legislao que limita os decibis
permitidos.
(MINAS GERAIS, TJ, 18 Cmara Cvel, AI n 1.0396.09.049108-7/00,
Relator Des. Arnaldo Maciel. Julgado em 09/03/2010. Publicado em
26/03/2010).

52
Enunciado 319 Art.1.277. A conduo e a soluo das causas envolvendo conflitos de vizinhana
devem guardar estreita sintonia com os princpios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida
privada e da proteo ao meio ambiente. (IV Jornada de de Direito Civil/2006)
113
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As atividades ruidosas tambm devem respeitar as normas do direito de


vizinhana53:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.


AO COMINATRIA. ANTECIPAO DA TUTELA. REQUISITOS.
DIREITO DE VIZINHANA. CESSAO DE ATIVIDADE NOCIVA
SADE, SOSSEGO E SEGURANA DE VIZINHO. DIREITO DE
PROPRIEDADE. CONFLITO E PONDERAO DE INTERESSES.
LIMITAO. POSSIBILIDADE. 1. So premissas genricas da antecipao
da tutela prevista no artigo 273 do CPC: i) prova inequvoca que convena
quanto verossimilhana da alegao; ii) fundado receio de dano irreparvel
ou de difcil reparao e iii) reversibilidade do provimento antecipado. 2. No
modelo jurdico mais vanguardista, o paradigma absoluto do direito ao domnio
vai sendo superado, em crescente medida, pela sua relativizao e valorizao
da sua funo social. Vale dizer, o conceito de propriedade, eminentemente
privatstico, quase egostico, no pode mais ser admitido, reservando-se ao
direito respectivo um vis coletivo que no pode e no deve ser ignorado. 3. As
regras de direito de vizinhana traduzem situaes tpicas em que h conflito e
relativizao de interesses dominiais, merecendo destaque o disposto no artigo
1.277, caput e nico do Cdigo Civil, segundo o qual o proprietrio ou o
possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias
prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas
pela utilizao de propriedade vizinha. 4. A ponderao de interesses ou
princpios jurdicos conflitantes, a resoluo da questo desafia a utilizao da
razoabilidade e da proporcionalidade, a fim de harmonizar a beligerncia
verificada, exprimindo, dentro desse limite, a mxima efetividade de cada um
deles. 5. Hiptese em que, com base nestas premissas, limita-se o horrio da
ruidosa atividade de depsito de construo, contguo a imvel residencial,
visando compatibilizar o direito de propriedade com o direito intimidade, a
sade e o sossego do proprietrio vizinho.
(MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AI n 1.0081.12.000134-2/001, Rel.
Des. Otvio de Abreu Portes. Julgado em 07/08/2013. Publicado em
19/08/2013).

O uso anormal da propriedade decorre de ato ilcito ou abusivo54, em desacordo


com sua finalidade econmica ou social, a boa-f ou os bons costumes (GONALVES,
2015, p. 352). Tanto o proprietrio quanto o possuidor tm o direito de fazer cessar as

53
(...) Da detida anlise dos autos v-se que a parte autora/agravada ajuizou a presente ao aduzindo em
sntese que a parte r/agravante faz mal uso de terreno lindeiro sua propriedade como depsito de
materiais de construo, perturbando-lhe o sossego e a sade, fsica e mental, alm de causar danos ao muro
limtrofe sua residncia. A narrativa inicial revela ainda ser freqente o trnsito de veculos de carga no
local, causando todo tipo de rudo e poeira, razo pela qual necessita de manter as janelas fechadas.
Menciona a presena de operrios e palavreado de baixo calo, implicando sofrimento psicolgico e
prejuzo para o desempenho das suas atividades normais.
A parte r/agravante arvora-se defensivamente nos princpios da ordem econmica, livre iniciativa e
impacto social, afirmando, ainda, no estarem presentes as razes psquicas alegadas pela autora para o
deferimento da liminar, tampouco a perturbao de sossego noturno. (...) (Trecho extrado do voto do Des.
Otvio de Abreu Portes).
54
Abusivos so os atos que, embora o causador do incmodo se mantenha nos limites de sua propriedade,
mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se
abusivos no s os atos praticados com o propsito deliberado de prejudicar o vizinho, seno tambm
aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social.
(GONALVES, 2015, p. 350).
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interferncias ilegais ou abusivas provocadas pela utilizao da propriedade vizinha (art.


1.277, CC).
Para Carlos Roberto Gonalves (2015, p. 352) necessrio verificar trs critrios
para aferir a normalidade ou a anormalidade da utilizao de um imvel:

a) extenso do dano ou do incmodo causado. Analisar se, nas circunstncias, o


incmodo est no limite do tolervel. O que a lei confere ao vizinho o poder de
impedir que os outros o incomodem em excesso, com rudos intolerveis, que perturbem
o sossego natural do lar, do escritrio, da escola, do hospital, na medida da quietude
exigvel para cada um destes ambientes (MEIRELLES apud GONALVES, 2015, p.
352).
b) zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais. Analisar os
diferentes padres de normalidade do uso da propriedade em bairro residencial,
comercial, industrial, misto e em cidades interioranas ou capitais.
c) considerar a anterioridade da posse. Fundamentada na teoria da pr-ocupao,
aquele que primeiramente se instala em determinado local acaba, de certo modo,
estabelecendo a sua destinao. Entretanto, a citada teoria no pode ser aceita de forma
absoluta. Assim, se o incmodo demasiado ou proibido por lei, o proprietrio/possuidor
no pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento para continuar molestando o
prximo.
Cabe ao vizinho que sofre as repercusses do mau uso da vizinhana propor as
seguintes aes judiciais:

a) Ao cominatria: com base no art. 497, CPC/15, para fazer cessar o uso
nocivo. possvel o pedido de tutela de urgncia de natureza antecipada (art. 300,
CPC/15), a fim de viabilizar a medida nas obrigaes de fazer e no fazer. O autor pode
cumular ao pedido inibitrio o de danos materiais e morais verificados at a efetivao da
medida coercitiva.
b) Ao indenizatria: com base no art. 186 do CC, que objetiva a formao de
ttulo executivo judicial. utilizada pelo morador se os incmodos j cessaram,
pretendendo ele o restabelecimento do status quo ante ao ilcito.
c) Ao de dano infecto: proposta quando h justo receio de vir a ser prejudicado
pela runa do prdio vizinho (art. 1.280, CC). Tem carter preventivo e pressupe um
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dano iminente e provvel ao morador em face do uso perigoso e nocivo da propriedade


vizinha. A medida judicial poder variar conforme o estado de runa do prdio:
demolio, reparao ou prestao de cauo como garantia de indenizao futura em
situao de mera eventualidade de um dano.

4.1 rvores limtrofes

Havendo rvores limtrofes presume-se, juris tantum, que a rvore pertence em


partes iguais aos proprietrios desses bens, em condomnio necessrio. Da surgem trs
regras decorrentes da relao de vizinhana:
a) os frutos e o tronco so de co-propriedade dos confinantes, da mesma forma que
os demais proventos, bem como os encargos sero entre eles divididos, sendo que
nenhum deles poder cort-la sem anuncia do outro (art. 1.282, CC);
b) quando os frutos carem naturalmente no terreno vizinho, pertencero estes ao
dono do local da queda, evitando-se invases em terreno alheio (art. 1.284, CC). Se o solo
em que carem os frutos for de domnio pblico, pertencero ao dono da rvore.
c) quando os ramos e razes ultrapassarem a diviso dos prdios, o dono do terreno
invadido poder cort-los at o plano vertical divisrio, independentemente de aviso
prvio (art. 1.283, CC).

DIREITO DE VIZINHANA. AO DE OBRIGAO DE FAZER.


DANOS DECORRENTES DE RVORE LIMTROFE QUE AVANA
SOBRE O IMVEL DOS AUTORES E LANA FOLHAS NOS
CONDUTORES DE GUA, CAUSANDO ENTUPIMENTO E
INFILTRAO. PROVA SUFICIENTE QUANTO ORIGEM E
EXTENSO DOS DANOS. NEXO CAUSAL DEMONSTRADO. DANOS
MORAIS NO CONFIGURADOS. PROCEDNCIA PARCIAL MANTIDA.
RECURSOS IMPROVIDOS. 1. A constatao de que os galhos da rvore
existente no imvel dos rus ultrapassam a estrema dos prdios e, em razo da
queda das folhas, provocam entupimento dos condutores de gua, causando
manchas de umidade, infiltrao de gua e fissuras no imvel dos autores,
enseja a responsabilidade de efetuar a devida reparao. 2. No se depara com
verdadeira situao de danos morais, diante dos elementos apresentados, pois
as evidncias no permitem reconhecer a ocorrncia de uma situao de
verdadeiro sofrimento da alma, no passando de meros transtornos ou
aborrecimentos. (SO PAULO, TJ, 31 Cmara de Direito Privado, AC n.
0009599-11.2010.8.26.0099/Bragana Paulista. Rel. Des. Antonio Rigolin.
Julgado em 09/12/2014).

Do acrdo acima citado possvel destacar a seguinte transcrio, que aborda o


uso anormal da propriedade:
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Por outro lado, certo que os autores, poderiam cortar os ramos de rvore que
invadissem a sua propriedade, at o plano vertical divisrio, sem prvia
reclamao ou aviso (artigo 1.283 do Cdigo Civil). Entretanto, trata-se de
simples faculdade, que no afasta a obrigao dos rus, como proprietrios, de
podar a rvore, a fim de evitar prejuzos aos vizinhos, arcando com as
respectivas despesas e ressarcimento dos danos provocados por sua desdia,
como no caso.
Fixadas essas premissas, da decorre necessariamente a concluso de que houve
uso anormal da propriedade pelos rus, que importou em leso aos autores,
justificando a adoo das providncias determinadas pela sentena, alm do
ressarcimento dos danos materiais, a serem apurados em liquidao. (SO
PAULO, TJ, 31 Cmara de Direito Privado, AC n. 0009599-
11.2010.8.26.0099/Bragana Paulista. Rel. Des. Antonio Rigolin. Julgado em
09/12/2014).

Em relao ao corte e poda de rvores, atualmente deve-se verificar as normas


administrativas, tendo em vista a legislao ambiental.

4.2 Passagem forada

D-se a passagem forada quando o proprietrio de um prdio encravado se utiliza


de uma rea do prdio vizinho para atingir a via pblica. Prdio encravado o bem
rstico ou urbano que se situa entre outros prdios confinantes, sem sada para a via
pblica, nascente (fonte) ou porto (art. 1.285, CC).
O objetivo conceder funo social propriedade encravada, a fim de que no se
torne improdutiva pela inacessibilidade.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO DE VIZINHANA -


PRETENSO PASSAGEM FORADA - DEFERIMENTO DE MEDIDA
LIMINAR.
Mostra-se razovel, a medida initio littis de deferimento do direito provisrio
de passagem forada, quando a princpio demonstrado que se trata de imvel
encravado com aparente nico acesso vivel no local estrada de ligao, o
que ser objeto de prova no curso da instruo para posterior deciso definitiva.
(MINAS GERAIS, TJ, 13 Cmara Cvel, AI n. 1.0338.12.012950-1/001, Rel.
Des. Newton Teixeira Carvalho. Julgado em 24/10/2013. Publicado em
01/11/2013).

AO POSSESSRIA - SERVIDO DE PASSAGEM - EXISTNCIA DE


OPES DE SADA - PEDIDO INVIVEL. - O direito de passagem forada
reside na necessidade de locomoo e no de proteger a convenincia pessoal
de quem j dispe de outra via para atingir a estrada principal, sob pena de
comprometimento da garantia constitucional do direito de propriedade dos
cidados. - Recurso no provido.
(MINAS GERAIS, TJ, 12 Cmara Cvel, AC n. 1.0049.10.000442-0/001, Rel.
Des. Alvimar de vila. Julgado em 21/11/2012. Publicado em 30/11/2012).
117
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O vizinho obrigado a dar a passagem, mas pode exigir indenizao para


composio dos prejuzos oriundos do trnsito55. Na falta de acordo, a passagem forada
ser fixada judicialmente, sendo a indenizao estimada por percia, com base nos danos
eventuais ao bem ento onerado.
O encravamento deve ser absoluto, ou seja, sem qualquer tipo de acesso, pois se
existir outra sada, ainda que difcil e penosa, dever o proprietrio utiliz-la56. O
encravamento tambm deve ser natural, isto , no poder o isolamento derivar de fato
imputvel ao proprietrio. Entretanto, quando o encravamento resultar da alienao de
parte do imvel (encravamento voluntrio), o alienante ser obrigado a dar passagem ao
adquirente. A mesma lgica aplicada se o imvel do alienante perder o acesso via
pblica, ou seja, o adquirente dever ceder a passagem ao imvel alienado (art. 1.285,
2, CC). A passagem deve ser resolvida entre os prprios participantes do negcio
jurdico que originaram o encravamento de um dos imveis, pois seria injusto, nesse caso,
onerar o imvel pertencente a terceiro. Se antes da alienao j havia uma passagem no
imvel, o proprietrio no obrigado a dar outra (art. 1.285, 3, CC).

4.3 Passagem de cabos e tubulaes

O art. 1.286, CC prev que o proprietrio do imvel ser obrigado a permitir a


passagem de cabos e tubulaes, bem como outros condutos subterrneos de utilidade
pblica (luz, gua, gs, esgoto, telefonia, processamento de dados), para o benefcio dos
imveis vizinhos, quando por outro modo tal passagem for impossvel ou se afigure
excessivamente onerosa.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA


DECISO. DIREITO DE PASSAGEM. - O juiz deve declinar de forma
suficiente os motivos de seu convencimento, sob pena de infringir o comando
constitucional insculpido no art. 93, IX, da Carta Magna. No h que se falar
em nulidade se foram abordados na deciso agravada os fundamentos jurdicos
que levaram formao do convencimento do magistrado primevo.- O
proprietrio do imvel vizinho, a quem se reclama passagem para cabos,
tubulaes e outros condutos subterrneos, no pode se opor ao pedido, salvo

55
A passagem forada assemelha-se servido de passagem ou de trnsito. Todavia, a primeira obrigao
propter rem decorrente do direito de vizinhana; a segunda direito real previsto no art. 1.378, CC.
56
H entendimento no sentido de que o encravamento no precisa ser absoluto (RIZZARDO, 2014). Assim,
constatando-se dificuldade, insuficincia, inadequao ou, at mesmo, periculosidade do percurso,
permitir-se- ao magistrado interpretar o dispositivo de forma extensiva, concedendo ao proprietrio
necessitado outra sada para que seu imvel tenha a sua utilizao ampliada e possa atender s necessidades
de explorao econmica. (FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 556-557)
118
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se demonstrar outros meios de se obter as benesses desejadas, sem que acarrete


onerosidade excessiva ao beneficirio, a teor do disposto no Artigo 1286 do
Cdigo Civil de 2002.
(MINAS GERAIS, TJ, 13 Cmara Cvel, AI n. 1.0479.10.001684-5/002, Rel.
Des. Cludia Maia. Julgado em 30/09/2010. Publicado em 29/10/2010).

APELAO CVEL. DIREITO DE VIZINHANA - SERVIDO DE


ESGOTO - DECLIVE DO TERRENO - CASAS PRINCIPAL E CASA DE
FUNDOS SITUADAS EM NVEIS DIFERENTES - CASA DE FUNDOS EM
NVEL INFERIOR AO DA RUA - PASSAGEM PELO IMVEL INFERIOR
- POSSIBILIDDE - PROVA TECNICA E PARECER DA COMPANHIA DE
SANEAMENTO NO SENTIDO DE INEXISTIR OUTRA SOLUO
VIAVEL - PASSAGEM FORADA DE TUBULAO.
Tratando-se de passagem de esgoto, no h falar-se em direito de servido.
As servides no aparentes s podem ser estabelecidas mediante transcrio no
registro de imveis.
Conforme disposio legal cabe ao proprietrio do imvel inferior suportar as
guas naturais advindas do imvel superior, no entanto, no obrigado a
tolerar rede de esgoto.
Verificando-se, todavia, que parte do imvel superior (casa dos fundos)
encontra-se abaixo do nvel da rua e constatada a impossibilidade de passagem
de tubulao de esgoto - tanto atravs do laudo tcnico quanto pela prpria
Copasa - que no seja pelo imvel inferior, deve o proprietrio deste terreno
tolerar o escoamento dos detritos j que inexistente outra soluo vivel.
O tapamento puro e simples de rede de esgoto atravs de ato impensado e
excessivo do proprietrio do imvel inferior que ocasiona o retorno dos detritos
para o terreno superior, infestando-o com fezes e outros dejetos, configura o
dano moral, passvel de indenizao.
Primeiro apelo, parcialmente provido; segundo apelo, improvido.
(MINAS GERAIS, TJ, 12 Cmara Cvel, AC n. 1.0382.07.081889-5/001, Rel.
Des. Domingos Coelho. Julgado em 10/10/2012. Publicado em 22/10/2012)

Caber indenizao em proveito do proprietrio pela restrio sua faculdade de


fruio sobre o imvel, assim como poder exigir que as instalaes sejam realizadas de
forma menos onerosa possvel, bem como da maneira mais segura (art. 1.286, pargrafo
nico). Ex.: tubulaes por onde passem combustveis, gases txicos.

4.4 Das guas

Para esta matria devem-se observar, alm do Cdigo Civil, as disposies do


Cdigo de guas (CA) Decreto n. 24.643, de 10/06/34.
a) Aqueduto ou canalizao de guas. O aqueduto uma servido legal de
passagem de gua (art. 1.293, CC e art. 117, CA), permitindo a todos canalizar pelo
prdio de outrem as guas a que tenham direito, mediante prvia indenizao a seu
proprietrio, no s para as primeiras necessidades da vida como tambm para os servios
119
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da agricultura ou da indstria57, escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a


drenagem de terrenos. (GONALVES, 2015, p. 363).

AO DE MANUTENO DE POSSE - SERVIDO - AQUEDUTO -


SENTENA MANTIDA. No configurada a alegada turbao da posse
exercida pelo autor em aqueduto, sobre o qual houve a instituio de servido,
nos termos do artigo 1.293 do novo Cdigo Civil, a sentena que julgou
improcedente o pedido inicial deve ser mantida. Recurso no provido.
(MINAS GERAIS, TJ, 10 Cmara Cvel, AC n. 1.0686.03.065740-3/001, Rel.
Des. Pereira da Silva. Julgado em 22/09/2009. Publicado em 16/10/2009)

Aplica-se ao aqueduto tudo que for pertinente passagem de cabos e tubulaes


(art. 1.294, CC).

b) guas suprfluas das correntes comuns e das nascentes. O art. 1.290, CC (art.
90, CA) trata do direito s sobras das guas nascentes no captadas e das guas pluviais
(servido de guas suprfluas).
As guas pluviais (das chuvas) e nascentes pertencero ao dono do prdio onde
diretamente carem ou surgirem, o qual poder delas dispor como bem queira. Contudo,
no lhe ser lcito desperdi-las em detrimento de outros prdios, sob pena de
indenizao aos seus proprietrios pela perda do remanescente.

SERVIDO DE GUA. CDIGO DE GUAS. NASCENTE EXISTENTE


EM PRDIO SUPERIOR. PRDIO INFERIOR. CURSO NATURAL.
IMPEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
O dono do prdio onde houver alguma nascente, satisfeitas as necessidades de
seu consumo, no pode impedir o curso natural das guas pelos prdios
inferiores.
(MINAS GERAIS, TJ, 10 Cmara Cvel, AC n. 1.0239.11.001847-4/001, Rel.
Des. lvares Cabral da Silva. Julgado em 03/12/2013. Publicado em
19/12/2013).58

O mesmo resultado provm do desvio de seu curso natural, sem aquiescncia do


dono do prdio que deveria receb-las (art. 1.290, CC). O prdio inferior pode adquirir

57
Enunciado 598 Na redao do art. 1.293, agricultura e indstria no so apenas qualificadores do
prejuzo que pode ser causado pelo aqueduto, mas tambm finalidades que podem justificar sua construo.
(VII Jornada de Direito Civil, 2015).
58
Da anlise do arcabouo probatrio erigido na presente Ao, verifico que houve a comprovao de
que, apesar de no haver formalizao, existe, sim, servido relativamente ao imvel da parte r em prol do
imvel da parte autora em razo da captao de gua da nascente ora em discusso.
Restou evidenciado, na inspeo judicial realizada fl. 34, que a nascente de gua fica na parte de cima dos
referidos imveis (fl. 34-item 1) e que o fluxo normal da gua, sem o represamento, no sentido da casa da
autora (fl. 34 - item 2). Que a gua corre em terra nua, sem encanamento (fl. 34 - item 3). (Extrado do
voto do Des. lvares Cabral da Silva).
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sobre as sobras uma servido destinada a usos domsticos, bebedouro de gado e a outras
finalidades, especialmente as agrcolas. (GONALVES, 2015, p. 363).

c) Fluxo das guas pelo prdio inferior ou do escoamento natural das guas. O
dono do prdio inferior obrigado a receber e escoar as guas pluviais ou correntes que
naturalmente escorram do superior (servido de escoamento) sem qualquer tipo de
indenizao. Caso o proprietrio do prdio superior realize drenos, sulcos ou obras que
facilitem o escoamento das guas, dever proceder de modo a no agravar a primitiva
condio do prdio inferior (art. 1.288, CC e 69, CA). Excluem-se da obrigao do art.
1.288, CC todas as guas obtidas pelo proprietrio do prdio superior por meio de
mquinas e bombas, por via de cisternas e poos. Em tais casos, o habitante do prdio
inferior no ter que receb-las, eis que no atingiram o seu terreno de forma natural.
(FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 561).

APELAO CVEL. AO COMINATRIA CUMULADA COM


INDENIZAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PLEITO
RECURSAL LIMITADO REPARAO. DIREITO DE VIZINHANA.
CURSO NATURAL DAS GUAS PLUVIAIS DE IMVEL SUPERIOR.
CONSTRUO EM IMVEL INFERIOR. OBSTCULO AO
ESCOAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ATO ILCITO CONFIGURADO.
REPARAO DOS DANOS MATERIAIS. DANO MORAL
CONFIGURADO. SENTENA REFORMADA. 1 - Configura-se a prtica de
ato ilcito pelo dono do prdio inferior que ao realizar obras em seu imvel,
impossibilita o escoamento das guas pluviais que corriam naturalmente do
imvel superior, o que causa o desmoronamento de parte desta residncia. 2 -
Se os elementos dos autos colacionados pelo prprio Ru, aliados s suas
alegaes, demonstram a conduta ilcita, ante violao ao disposto no art. 1.288
do Cdigo Civil, impe-se a procedncia do pedido indenizatrio, nos limites
da pretenso recursal, pelos danos materiais e morais suportados pelo Autor em
decorrncia do 'eventus damni'.
(MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n. 1.0433.07.221311-2/001, Rel.
Des. Jos Marcos Vieira. Julgado em 27/10/2010. Publicado em 17/12/2010).

O curso artificial das guas pode ser efetuado por aqueduto ou por encanamento
(art. 1.289, CC)59, mas neste caso o imvel inferior no est obrigado a suportar as
interferncias decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou
optar pela indenizao dos prejuzos que venha a sofrer. Todavia, se o imvel inferior
obter algum benefcio pelo escoamento artificial, da indenizao eventualmente devida
ser descontado o benefcio (pargrafo nico do art. 1.289, CC).

59
Aqueduto: qualquer obra realizada para derivar o curso de guas de um lugar para o outro.
Encanamento: o aproveitamento do curso dgua por meio de canais, para qualquer fim.
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O proprietrio do prdio superior no poder, em qualquer hiptese, realizar obras


que embaracem o curso natural das guas. Nem poder poluir as guas indispensveis s
necessidades do prdio inferior (art. 1.291, CC).
O art. 1.292, CC prev o direito de represamento de gua mediante construo de
barragens em geral. Se houver invaso do prdio alheio decorrente do represamento, o
seu causador dever indenizar o prejudicado, deduzindo eventual benefcio.

4.5 Limites entre prdios e ao demarcatria

Conforme o art. 1.297, CC, todo proprietrio pode constranger o seu confinante a
proceder com ele demarcao entre dois prdios, a aviventar rumos apagados e a
renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as despesas.
Ao demarcatria a medida judicial utilizada para a fixao ou aviventao dos
rumos apagados ou destrudos de dois imveis (art. 574, CPC/15). A obrigao para
proceder demarcao geogrfica surge quando: a linha divisria ainda no foi
delimitada; ou h confuso sobre os limites de cada imvel.

AO DEMARCATRIA. SOBREPOSIO DE REAS.


PROCEDNCIA. Se entre imveis confinantes h inexatido quanto s
divisas, impe-se o acolhimento da Ao demarcatria com o fito de aviventar
os marcos divisrios, colocando fim a conflito havido entre os proprietrios.
(MINAS GERAIS, TJ, 10 Cmara Cvel, AC n. 1.0035.04.044369-5/001, Rel.
Des. lvares Cabral da Silva. Julgado em 15/10/2013. Publicado em
25/10/2013)

Em princpio o juiz levar em conta os ttulos dominiais. Havendo a confuso e no


existindo prova suficiente que a solucione, os limites sero traados observando-se a
posse justa. Se a posse tambm for controversa o juiz pode ordenar a diviso da rea em
litgio. A ltima possibilidade a adjudicao da rea a um dos confinantes, mediante
indenizao ao confinante desfalcado (art. 1.298, CC).
O CPC/1973 diferenciava o procedimento simples e o qualificado na ao
demarcatria. A demarcatria simples (art. 950, CPC/1973) visava apenas estremar dois
prdios com a consequente imposio de limites precisos e definitivos. A demarcatria
qualificada (art. 951, CPC/1973) cumulava o pedido de fixao de rumos com queixa de
esbulho de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prdio confinante. Assim, alm
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de fixar a linha de separao entre dois prdios limtrofes, obtinha-se a restituio de


poro de terrenos esbulhados pelo proprietrio confinante. Para isso, o autor deveria
comprovar que uma parcela de seu terreno, sem rea determinada, estava indevidamente
fazendo parte do domnio de seu vizinho.

APELAO CVEL - AO DEMARCATRIA C/C REINTEGRAO


DE POSSE E INDENIZAO POR PERDAS E DANOS - VENDA 'AD
MENSURAM' - NECESSIDADE DE DEMARCAO DO IMVEL -
USUCAPIO COMO MATRIA DE DEFESA - AUSNCIA DE
IMPLEMENTO DOS REQUISITOS.
- Verificando-se que houve estipulao do preo com base no hectare e que a
aquisio do bem no se deu como um todo, encontram-se os contratantes
vinculados metragem adquirida. Dessa forma, correta a deciso de origem ao
determinar a demarcao dos imveis em conformidade com matrcula, para
que seja realizado o traado das linhas demarcandas de acordo com os laudos
apresentados.
- O xito da ao de usucapio depende de competente prova dos requisitos
relativos ao 'animus domini' e posse mansa e pacfica, sem os quais o pedido
respectivo revela-se improcedente.
(MINAS GERAIS, TJ, 14 Cmara Cvel, AC n. 1.0324.06.040154-8/001, Rel.
Des. Valdez Leite Machado. Julgado em 18/10/2013. Publicado em
25/10/2013).

O CPC/15 no possui artigo correspondente ao art. 951 do NCPC. Entretanto, um


dos efeitos da sentena que julgar procedente o pedido a restituio da rea invadida, se
houver, declarando o domnio ou a posse do prejudicado, ou ambos (pargrafo nico do
art. 581, CPC/15).
Conforme o art. 1.297, CC, o proprietrio tem o direito de cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prdio, sendo seu confinante obrigado a concorrer, em
partes iguais, para as despesas de construo e conservao. Desta forma, presumem-se
pertencentes a ambos os proprietrios confinantes, at a realizao de prova em sentido
contrrio: os intervalos, os muros, as valas, as cercas, os tapumes divisrios, tais como:
sebes vivas60, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas (degraus), e qualquer
outra obra divisria entre os imveis (art. 1.297, 1., CC). A presuno juris tantum de
comunho cessa se um dos vizinhos demonstrar que executou a obra s suas expensas,
sem ter sido indenizado pelos gastos decorrentes. O tapume deve ser feito em
conformidade com as posturas municipais e costumes de cada lugar, no se podendo
exigir do confinante que arque com obra dispendiosa e muito cara.

60
Sebes vivas so cercas de arbustos, ramos, estacas ou ripas entrelaadas para vedar terrenos.
123
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A conservao dos marcos divisrios obrigao propter rem. As despesas so,


ento, proporcionalmente arcadas pelos proprietrios dos imveis contguos e
transmitem-se aos novos adquirentes.

4.6 Direito de tapagem

Direito de tapagem aquele que o proprietrio tem de impedir o acesso, ao seu


imvel, de animais pertencentes ao proprietrio de outro imvel.
Tapagem ou tapume a construo feita nos limites da propriedade imvel, com a
finalidade de se impedir a passagem de animais.
Os tapumes divisrios entre propriedades contguas gozam da presuno legal juris
tantum da copropriedade, pertencendo a ambos os confinantes. Assim, obrigam-se a
concorrer em partes iguais s despesas de sua construo e conservao.
Os tapumes podem ser classificados em comuns, destinados a impedir a passagem
de animais de grande porte; e especiais, visam evitar a passagem de animais de pequeno
porte.
Aos tapumes comuns aplica-se a regra relativa ao condomnio, isto , as despesas
com a construo e manuteno destes sero custeadas em partes iguais pelos
confinantes. Na falta de acordo para a colocao do tapume ordinrio, obtm-se
judicialmente o reconhecimento da obrigao pecuniria para a construo e mantena da
divisria.
No caso dos tapumes especiais a obrigao dos donos e detentores dos respectivos
animais, mas poder ser exigida contra quem provocou a necessidade deles, arcando
integralmente com as despesas (art. 1.297, 3, CC).

4.7 Direito de construir

O direito de construir proveniente do direito de propriedade, como exerccio da


faculdade de gozo ou fruio. Todavia, o direito de construir no ser exercitado de modo
irrestrito, uma vez que se condiciona observncia dos regulamentos administrativos (ex.
cdigo de postura municipal) e dos direitos de vizinhana (art. 1.299, CC).
O Cdigo Civil prev limitaes sobre o direito de construo:
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a) Quanto s limitaes pertinentes ao direito de vizinhana, destaca-se a proibio


de abertura de janelas (terrao/varanda) em prdios urbanos a menos de metro e meio
da linha divisria (art. 1.301, CC). A distncia deve ser contada a partir da linha
divisria e no da outra janela do prdio adjacente. Tal regra pode ser excepcionada se
erguida uma parede de tijolo de vidro translcido (Smula 120/STF). O objetivo
preservar a intimidade da famlia do devassamento dos vizinhos. O 1 do art. 1.301
dispe sobre a abertura de janelas com viso oblqua.
permitida a abertura de ventilao, frestas, seteiras (aberturas longas e estreitas
feitas em uma parede) e culos para luz (abertura circular, provida ou no de vidro), a
qualquer distncia, observadas as configuraes mximas permitidas pelo art. 1.301, 2,
CC.
A obra irregular pode ser impugnada durante a construo, atravs da ao de
nunciao de obra nova61 ou mediante ao demolitria, a ser intentada no prazo
decadencial de ano e dia a contar da concluso da obra (art. 1.302, CC), considerada a
data da expedio do alvar de ocupao, comumente denominado habite-se (...).
(GONALVES, 2015, p. 374). Aps o prazo constitui-se servido que tem como ttulo a
concesso presumida do vizinho.
Entretanto, a irregularidade no impede que o vizinho prejudicado construa junto
divisa, ainda que a construo venha impedir-lhe a claridade (art. 1.302, pargrafo nico),
ou seja, no acarreta usucapio de servido de luz contra o vizinho prejudicado.

DIREITO DE VIZINHANA - AO DE NUNCIAO DE OBRA NOVA


c/c DEMOLITRIA - ART. 1.302 DO CDIGO CIVIL -
IRREGULARIDADE NO IMVEL DO AUTOR - IMPROCEDENCIA DO
PEDIDO INICIAL. - Ainda que no possa o proprietrio de imvel pedir a
demolio de obra vizinha em desacordo com a lei, aps o prazo de ano e dia
do trmino da construo, tem ele a faculdade de levantar sua casa ou muro,
mesmo que vede a claridade de janela irregular situada no imvel contguo; -
Recurso a que se nega provimento.
(MINAS GERAIS, TJ, 12 Cmara Cvel, AC n. 1.0251.10.001726-7/001, Rel.
Des. Domingos Coelho. Julgado em 04/05/2011. Publicado em 23/05/2011).

Na zona rural a limitao de no mnimo trs metros do terreno vizinho (art. 1.303,
CC).

61
Lembrar que esta ao no possui correspondente no NCPC como procedimento especial, conforme
havia no CPC/1973 (art. 934 a 940).
125
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b) O proprietrio da construo deve impedir o escoamento de goteiras sobre o


imvel vizinho e no pode promover ou participar do despejo de guas diretamente sobre
ele (art. 1.300, CC). Desta forma, o proprietrio no pode edificar de forma que o beiral
do telhado despeje sobre o prdio vizinho. O telhado poder ser encostado linha
divisria, desde que sejam colocadas calhas que recolham as goteiras, a fim de evitar
despej-las no prdio vizinho.

c) Construo e utilizao das paredes divisrias (art. 1.304, CC). A parede


divisria ou parede-meia aquela que integra a estrutura do edifcio na linha de divisa, ou
seja, elemento de sustentao e de vedao.
O art. 1.305, CC permite ao proprietrio que primeiro edificar a parede divisria
assent-la somente no seu terreno ou at meia espessura no terreno vizinho. No primeiro
caso a parede pertencer exclusivamente ao seu construtor; no segundo caso ser de
ambos.
O vizinho que teve o terreno invadido pela parede divisria (meia espessura) tem o
direito de travej-la (colocar traves, vigas), mas ter que pagar metade do seu valor ao
vizinho que construiu primeiro. No entanto, se a parede pertencente exclusivamente ao
vizinho que a construiu no tiver capacidade para ser travejada, o seu confinante s
poder fazer-lhe alicerce ao p prestando cauo quele pelo risco a que expe a
construo anterior (pargrafo nico do art. 1.305, CC).
O art. 1.306, CC regula o condomnio de paredes divisrias. Cada condmino pode
us-la at o meio da respectiva espessura, desde que no ponha em risco a segurana ou a
separao dos dois imveis. O proprietrio tambm deve comunicar o vizinho do seu
intento de construir.
A parede divisria pode ser alteada (tornada mais alta). As despesas sero do
confinante que pretende edificar, a no ser que o outro vizinho se torne proprietrio da
meao da parede aumentada (art. 1.307, CC).
proibida a utilizao da meia parede para a colocao de: aparelhos higinicos,
fossas, cano de esgoto, chamins, foges, fornalhas e fundio, depsito de substncia
corrosiva ou de produto que provoque infiltraes ou interferncias prejudiciais ao
vizinho (art. 1.308, CC). Permitem-se, apenas, as chamins ordinrias e os fornos de
cozinha.
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NUNCIAO DE OBRA NOVA - DEMOLIO - PAREDE-MEIA -


PASSAGEM DE GUA - ILCITO CIVIL.
Configura ilcito civil a instalao de canos para passagem de gua em parede-
meia. Assim, a demolio da obra de rigor, na forma do art. 1.308 do Cdigo
Civil.
(MINAS GERAIS, TJ, 12 Cmara Cvel, AC n. 2.0000.00.503239-3/000, Rel.
Des. Jos Flvio de Almeida. Julgado em 18/05/2005. Publicado em
11/06/2005).

Carlos Roberto Gonalves (2015) adverte que as disposies sobre madeiramento e


travejamento em parede divisria so hoje obsoletas, devido ao grande nmero de
construes que no permitem, do ponto de vista tcnico, a utilizao da parede
anteriormente construda. Desta forma, aconselha o autor a no utilizao da faculdade de
assentar a parede divisria at meia espessura no terreno do vizinho, levantando cada qual
a sua construo exclusivamente em seu terreno.

d) Outra limitao ao direito de construir est no art. 1.311, CC, que trata da
segurana dos vizinhos, proibindo a execuo de obras que provoquem desmoronamento
ou deslocao de terras, sem que antes sejam impreterivelmente realizadas obras
acautelatrias. Aqui tambm pode-se utilizar da ao de nunciao de obra nova.
Entretanto, mesmo tendo o construtor tomado as devidas medidas acautelatrias e
ocorrendo prejuzos para o vizinho, este dever ser indenizado62. Trata-se de
responsabilidade objetiva pela teoria do risco (art. 1.311, pargrafo nico, CC).

e) Em regra geral probe-se a invaso de limites, como atributo do poder de


exclusividade do proprietrio. Entretanto, em determinados casos o interesse social
autoriza o ingresso do vizinho no prdio, conforme art. 1.313, CC.

62
Pode-se citar como exemplo o desmoronamento da Rua Cabo Verde, no bairro Sion, em dezembro/2013,
decorrente de obra realizada no local por uma Construtora.
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V CONDOMNIO

5.1 Noes gerais

Determinado direito poder pertencer a vrios indivduos ao mesmo tempo,


hiptese em que se tem a comunho. Se a comunho recair sobre um direito de
propriedade, ter-se- condomnio ou copropriedade.
Condomnio a propriedade comum de dois ou mais sujeitos (condminos) sobre
uma mesma coisa indivisvel (em estado de indiviso).
De acordo com o atributo da exclusividade, um mesmo bem no pode pertencer a
mais de uma pessoa. Entretanto, no condomnio, verifica-se que cada condmino to-
somente proprietrio da sua parte ideal, resultando o condomnio da reunio das fraes
correspondentes a cada condmino. Assim, todos os condminos possuem atributos
qualitativamente idnticos sobre a totalidade da coisa, contudo sofrem limitaes na
proporo quantitativa em que concorrem com outros comunheiros na titularidade sobre o
conjunto.
Cada consorte atua como proprietrio exclusivo perante terceiros, podendo, em face
destes, reivindicar o bem a qualquer instante, independentemente do consentimento dos
demais condminos. Mas na relao interna entre eles, as suas faculdades de uso, gozo e
disposio em certas circunstncias so limitadas pelo exerccio dos demais, objetivando
o respeito destinao da coisa, sem prejudicar a comunho.
O coproprietrio pode exercer sobre a sua cota-parte ideal o poder de disposio e
o de reivindicao. Caber a ele, se assim desejar, transferir a sua parte ideal a ttulo
oneroso ou gratuito ou, ainda, grav-la mediante a concesso de algum direito de garantia
do pagamento de uma dvida (hipoteca, penhor, anticrese) ou de direito de fruio em
favor de outrem (como o usufruto, por exemplo).
H duas espcies de condomnio no ordenamento jurdico brasileiro: o condomnio
geral (ordinrio) e o edilcio, ambos disciplinados pelo Cdigo Civil.
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5.2 Condomnio geral (ordinrio)

A comunho pode ser:


a) pro indiviso: a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em
estado de indiviso perante os condminos, porquanto estes ainda no se localizaram,
cada qual, na coisa. Ex.: entre herdeiros, no momento da sucesso hereditria. Nessa
espcie de condomnio, a alienao da quota-parte deve seguir os ditames do art. 504, do
CC (hiptese de preempo ou preferncia legal. Prazo decadencial (180 dias) deve ser
contado do registro imobilirio - efeito erga omnes).

b) pro diviso: s existe de direito, no de fato, pois cada condmino j se localiza


numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre sua frao concreta todos os atos
de proprietrio singular, tal como se a gleba j fosse partilhada, com aprovao tcita
recproca. Ex.: um terreno com vrios proprietrios, em que, por acordo, cada qual
estabeleceu uma rea de atuao individualizada. (Ver Estatuto da Cidade arts. 10 a 14)
Nessa forma de condomnio, cada condmino pode opor meios possessrios contra
os demais. Tambm permitida a usucapio entre condminos.
O condmino livre para alienar ou gravar de nus real sua quota (%). O problema
registrrio dirimido com a diviso do imvel. No caso de venda da gleba certa e
determinada, o condmino no est impedido de vend-la, o que se justifica atravs de
analogia com a possibilidade de usucapio. Por outro lado, h quem defenda que a venda
de parte certa somente prevalecer se na ao de diviso o quinho do alienante (objeto
da venda) for-lhe precisamente atribudo.

O condomnio ou comunho ordinria tambm pode ser classificada em:


a) voluntria: deriva de negcio jurdico, como na aquisio, doao ou destinao
em comum de bem para que duas ou mais possam us-lo e usufrui-lo. Ex.: casamento
pelo regime de comunho universal de bens (art. 1.667, CC).

b) legal: pode ser forada e fortuita. A comunho forada ou necessria resulta do


inevitvel estado de indiviso de certos bens, por imposio de ordem jurdica, como
cercas e muros (ver arts. 1327 a 1330, do C.Civil). A comunho fortuita a que se
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estabelece entre vrios herdeiros no momento da abertura da sucesso, com encerramento


ao final da partilha.
A comunho pode ser transitria ou perene. Na primeira o condomnio pode ser
sempre extinto, a todo tempo, pela vontade de qualquer um dos consortes. Em
contrapartida, a comunho perene ou permanente oriunda do condomnio forado. No
sendo este passvel de diviso, existir enquanto subsistir a causa que provocou a sua
necessidade. Exemplo: cercas e muros.

5.2.1 Direitos e deveres do condmino (arts. 1.314 a 1.319, CC)

Os direitos do condmino advm do fato de que cada proprietrio pode-se dizer


dono da coisa comum na sua integralidade. Sobre sua parte ideal poder exercitar
direitos, pois se comporta como proprietrio exclusivo. O condmino assume deveres, eis
que nas relaes internas respeitar as faculdades outorgadas aos demais proprietrios.

5.2.2 Extino do condomnio: diviso (arts. 1.320 a 1.322, CC)

Se a coisa comum for divisvel, qualquer condmino pode exigir sua diviso, caso
no tenham acordado a indiviso por tempo superior a cinco anos, passvel de mais uma
prorrogao por idntico perodo (art. 1.320, 1).
Quando no h acordo (escritura pblica) entre os condminos para extino do
condomnio, qualquer coproprietrio pode exigir a diviso da coisa comum. A ao de
diviso procedimento especial de jurisdio contenciosa (arts. 588 a 598, CPC/15),
imprescritvel, como consequncia da perpetuidade do domnio.
Se a coisa comum for indivisvel jurdica ou materialmente , porm, a pretenso
divisria invivel. Nesta situao se encontram os bens que, aps fracionados, perdem
suas caractersticas essenciais ou o seu valor econmico. Ex.: lotes urbanos e rurais que,
fracionados, alcancem rea inferior ao mdulo mnimo estabelecido legalmente.
Neste caso, se nenhum dos consortes optarem pela adjudicao da coisa,
indenizando os demais, qualquer condmino pode exigir a venda (alienao judicial) para
repartio do preo (art. 730, CPC/15).
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5.2.3 Administrao do condomnio

A administrao do condomnio desempenhada pelo sndico ou cabecel, quando o


uso da coisa comum, de forma livre pelos condminos, for impossvel ou inconveniente.
O sndico pode ser pessoa estranha ao condomnio, se assim for deliberado.
O art. 1.323, CC faz referncia deliberao da maioria sobre a administrao da
coisa comum, devendo entender-se por maioria absoluta do valor dos quinhes, e no o
nmero per capita de comunheiros. Assim, as deliberaes sero tomadas pelos votos que
representem mais da metade do valor econmico da coisa (art. 1.325, CC). Quando no
alcanado o quorum legal, a questo ser levada por qualquer dos condminos ao Poder
Judicirio.
O administrador responde ativa e passivamente pelo condomnio. Excetuados os
atos de gesto, o administrador somente poder atuar em conformidade com a deliberao
da maioria dos votos dos condminos.
A assembleia a reunio formal entre os condminos, que deve ser reduzida a
termo e registrada no cartrio de ttulos e documentos. Pode ser ordinria ou
extraordinria.
A assembleia geral ordinria a reunio formal de condminos com direito a voto,
realizada periodicamente, na forma disposta pelo estatuto do condomnio. A assembleia
geral extraordinria a reunio formal de condminos com direito a voto, realizada
excepcionalmente, por determinao do sndico ou de solicitao feita por um nmero
mnimo de condminos, na forma disposta pelo estatuto do condomnio.
Os frutos civis, industriais ou naturais, bem como os produtos oriundos da coisa
comum, sero partilhados na proporo dos quinhes de cada condmino, no havendo
estipulao em contrrio ou disposio de ltima vontade (art. 1.326, CC). Caso os
quinhes no sejam especificados, presume-se de igual tamanho (art. 1.315, pargrafo
nico), promovendo-se a diviso de frutos e produtos de modo igualitrio.
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5.3 Condomnio edilcio

O condomnio especial em edifcios ou de propriedade horizontal63 era disciplinado


somente pela lei n. 4.591/6464. O atual Cdigo Civil tambm regula essa matria nos
artigos 1.331 a 1.358, devendo a aplicabilidade de ambas as leis ser interpretada de forma
harmoniosa.
A diviso de um edifcio em apartamentos, salas e andares admitida
juridicamente, combinando-se regras da propriedade individual e do condomnio
ordinrio (art. 1.331, caput, CC).
O clculo da frao ideal resulta do valor de cada unidade, sendo que essa cota, em
princpio, tambm adotada como base para o clculo das despesas. A cota ideal
reconhece a cada condmino direitos iguais sobre a totalidade do bem.
A propriedade autnoma de um condomnio edilcio exige o preenchimento de
certas condies:
a) que cada unidade esteja separada das demais unidades integrantes do
condomnio;
b) que tenha, direta ou indiretamente, sada prpria para a via pblica;
c) que corresponda sua frao ideal do terreno e das coisas comuns;
d) que possua designao especial, numrica ou alfabtica.
Sobre as reas comuns, cada condmino poder isoladamente manejar aes
petitrias e possessrias em face de terceiros, somente existindo limitao no que tange s
faculdades de uso, gozo e disposio, eis que limitadas por igual direito dos demais
condminos (art. 1.314, CC).
Quanto natureza jurdica da propriedade da vaga de garagem o Cdigo Civil nada
dispe. Para a Lei n. 4.591/64, a vaga nos edifcios-garagem sempre unidade autnoma
(art. 2). J as vagas de garagem em edifcios residenciais ou comerciais podero ser
destinadas como unidade autnoma, tendo direito frao ideal especfica no terreno, ou
vincular-se a uma unidade habitacional. Pode tambm ser um simples acessrio da
unidade autnoma a que se vincula, no tendo frao ideal especfica. Essas definies
devem constar no instrumento de instituio do condomnio.

63
Para ser classificado como propriedade horizontal ou vertical, deve-se analisar o elemento que separa as
unidades.
64
O cdigo civil de 1916 no previa regras sobre o condomnio edilcio, pois no incio do sculo XX no se
cogitava, no Brasil, de edificaes como os prdios de apartamento ou comerciais.
132
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O condomnio no pessoa fsica ou jurdica. O direito brasileiro no incorporou a


tese da atribuio de personalidade jurdica aos condomnios. A esses entes sui generis
condomnio, esplio, massa falida -, a lei civil concede apenas a personalidade judiciria
e a plena capacidade processual (trata-se de uma personificao anmala), que possibilita
atuar em juzo, em seu prprio nome, representado pelo sndico, na defesa dos interesses
comuns dos condminos.

5.3.1 Elementos constitutivos

Existem trs atos distintos: a instituio, a conveno de condomnio e o regimento


interno.

a) Ato de instituio: o ato inicial de constituio do condomnio, verificando-se


por ato inter vivos ou por testamento (art. 1.332, CC). Deve ser registrado no RGI, dele
constando a individualizao e a discriminao das unidades autnomas, bem como a
respectiva frao ideal correspondente a cada unidade e o fim a que se destinam, tornando
pblica a finalidade da edificao.

b) Conveno de condomnio: documento escrito no qual so estipulados os direitos


e deveres recprocos dos condminos. Seria uma espcie de Constituio privada dos
coproprietrios, haja vista a sua fora cogente, apta a pautar comportamentos individuais.
Tambm deve ser levada ao RGI, mas mesmo quando no registrada j tem validade
entre os condminos (art. 1.333, pargrafo nico). a principal norma do prdio,
situando-se hierarquicamente acima do regulamento interno, decises de assembleias ou
resolues do conselho consultivo. Essas devem se compatibilizar com a conveno. O
art. 1.334 traz diversas clusulas que devem estar presentes nas convenes
condominiais.

c) Regimento interno: desempenha funo complementar conveno, contendo


normas minuciosas acerca do uso das coisas comuns. O regimento obrigatoriamente
determinado pela conveno condominial (art. 1.334, V), podendo ser redigido em
documento autnomo. Conter normas relativas ao quotidiano dos condminos, para o
uso normal das propriedades individual e comum, tais como: uso da piscina,
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recomendao de trajes para acesso a elevadores, horrios de mudana, etc. O regimento


interno dever ser aprovado por assembleia, pelo voto da maioria simples, salvo se a
conveno estipular quorum qualificado.

5.3.2 Direitos e deveres dos condminos

Os direitos dos condminos esto previstos no art. 1.335, CC. Os deveres esto no
art. 1.336, CC (ver art. 1.345, CC; art. 3., IV da Lei n. 8.009/90)65.
Considera-se constrangimento ilegal por abuso do direito o cerceamento ao
exerccio de faculdades do domnio ao condmino em decorrncia do inadimplemento
das taxas. Pode-se cogitar ainda do dano moral causado ao condmino, em virtude do
alarde na divulgao de sua condio de inadimplente (ex.: aviso ostensivo no hall
social), com ntido nimo de constranger, lesando a dignidade e os direitos de
personalidade do indivduo.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO DECLARATRIA CUMULADA


COM PEDIDO DE COMPENSAO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS
DE DECLARAO. OMISSO, CONTRADIO OU OBSCURIDADE.
NO OCORRNCIA. INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS.
DESPROGRAMAO DOS ELEVADORES. SUSPENSO DE SERVIOS
ESSENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. EXPOSIO INDEVIDA DA
SITUAO DE INADIMPLNCIA. VIOLAO DE DIREITOS DA
PERSONALIDADE. DANOS MORAIS. CARACTERIZAO.
1. Ao declaratria distribuda em 22.03.2011, da qual foi extrado o presente
recurso especial, concluso ao Gabinete em 26.09.2013.
2. Cinge-se a controvrsia, alm de apreciar a existncia de omisso no acrdo
recorrido, a definir se possvel impor restrio ao condmino inadimplente
quanto utilizao dos elevadores e, caso verificada a ilegalidade da medida,
se a restrio enseja compensao por danos morais.
3. Ausentes os vcios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de
declarao.
4. O inadimplemento de taxas condominiais no autoriza a suspenso, por
determinao da assembleia geral de condminos, quanto ao uso de servios
essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua funo social e
dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilizao de meios
expressamente previstos em lei para a cobrana da dvida condominial.

65
Enunciado 504 nula a estipulao que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere
suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude lei (Cdigo
Civil, art. 1336, 1), e no reduo por merecimento. (V Jornada de Direito Civil/2011)
Enunciado 566 A clusula convencional que restringe a permanncia de animais em unidades autnomas
residenciais deve ser valorada luz dos parmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.
Referncia legislativa: Cdigo Civil, art. 1.335, I, e Lei n. 4.591/1964, art. 19. (VI Jornada de Direito
Civil/2013).
134
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5. No sendo o elevador um mero conforto em se tratando de edifcio de


diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o
apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter
status de essencial prpria utilizao da propriedade exclusiva.
6. O corte do servio dos elevadores gerou dano moral, tanto do ponto de vista
subjetivo, analisando as peculiaridades da situao concreta, em que a condio
de inadimplente restou ostensivamente exposta, como haveria, tambm, tal
dano in re ipsa, pela mera violao de um direito da personalidade.
7. Recurso especial provido.
(BRASLIA, STJ, 3 Turma, REsp. n. 1.401.815 ES, Rel. Min. Nancy
Andrighi. Julgado em 03/12/2013. Publicado no DJe em 13/12/2013).

O art. 1.337, CC trata do chamado condmino nocivo ou antissocial, isto ,


aquele proprietrio ou possuidor que descumpre reiteradamente os seus deveres perante o
condomnio ser penalizado com o pagamento de multa pelo comportamento
antissocial66.

5.3.3 Administrao do condomnio edilcio

Existem trs rgos administrativos do condomnio: assembleia geral, conselho


fiscal e sndico.

a) Sndico: escolhido pela Assembleia geral de condminos, com mandato mximo


de dois anos, tendo a funo de rgo executor de suas deliberaes (art. 1.347, CC). O
CC no trata do processo de eleio do sndico, deixando tal procedimento para ser
definido na conveno condominial. Recomenda-se o quorum qualificado de dois teros
das fraes ideais. O art. 1.348 elenca as atribuies do sndico, no se tratando de
numerus clausus, pois a conveno condominial pode sugerir outras funes alm
daquelas citadas na norma. O sndico pode ser um condmino ou pessoa fsica ou jurdica
estranha ao condomnio. O exerccio de suas atividades ser gratuito ou assalariado sem,
contudo, cogitar de relao de emprego para com o condomnio. A prova da
representao regular do condomnio a cpia da ata que elegeu o sndico.

66
Enunciado 507 Verificando-se que a sano pecuniria mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da
funo social da propriedade (arts. 5, XXIII, da CRFB e 1.228, 1, do CC) e a vedao ao abuso do
direito (arts. 187 e 1.228, 2, do CC) justificam a excluso do condmino antissocial, desde que a ulterior
assembleia prevista na parte final do pargrafo nico do art. 1.337 do Cdigo Civil delibere a propositura
de ao judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal. (V Jornada
de Direito Civil/2011)
135
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O sndico obrigado a prestar contas e os condminos podem recorrer de seus atos


assembleia. A assembleia pode eleger um conselho consultivo para assessorar o sndico.
O sndico pode ser destitudo a qualquer tempo, conforme art. 1.349, CC.

b) Assembleia geral: o rgo deliberativo do condomnio, constitudo por todos os


condminos. As suas deliberaes so fundamentais, exprimindo a opinio dominante
dos condminos sobre os interesses comuns. Atua como rgo legislativo, ao normatizar
o regulamento interno e a conveno; funciona como rgo executivo, ao decidir acerca
de assuntos administrativos.
As deliberaes da assembleia obrigam a todos: sndico, conselho consultivo e
condminos, exceto quando violarem a lei, conveno condominial ou os prprios
direitos subjetivos dos condminos. A convocao e o seu funcionamento esto previstos
nos arts. 1.352 a 1.355, CC.
Algumas matrias deliberadas exigem quorum especial de dois teros (art. 1.351,
CC) e, outras, aprovao unnime.
A assembleia geral ordinria obrigatria e deve ocorrer ao menos uma vez por
ano (art. 1.350, CC). A assembleia geral extraordinria ir deliberar sobre todas as
matrias de interesse do condomnio que no esto abrangidas pelo art. 1.350, CC (art.
1.355, CC).
O art. 24 da Lei n. 4.591/64 permite ao locatrio a participao e votao em
assembleia de matrias que no envolvam despesas extraordinrias, caso o condmino-
locador no possa comparecer. Os promissrios-compradores e cessionrios de direitos
sobre imveis podero comparecer assembleia, quando investidos na posse direta da
unidade condominial.

c) Conselho fiscal: o art. 1.356, CC faculta a constituio de conselho fiscal,


composto de trs membros eleitos pela assembleia, com a finalidade de analisar as contas
prestadas pelo sndico. Para sua existncia necessria previso na conveno
condominial. O parecer do conselho fiscal no vincula a assembleia, que soberana para
apreciar as contas (art. 1.350).
136
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5.3.4 Extino do condomnio edilcio

As situaes que ensejam a extino do condomnio so a destruio considervel


ou total do prdio e a ameaa de runa (art. 1.357, CC).
Nos dois casos a assembleia extraordinria, com quorum de metade mais um das
fraes ideais do terreno, deliberar sobre a reconstruo do imvel (com a quantia do
seguro obrigatrio art. 1.346) ou a venda do terreno e materiais. O produto dessa venda
ser rateado proporcionalmente frao ideal de cada condmino (art. 1357, 2, CC).
Os condminos, em virtude de interesses econmicos, por unanimidade podem
decidir a extino do condomnio pela demolio do prdio.
A confuso tambm uma forma de extino do condomnio. Ocorre quando uma
pessoa, condmino ou terceiro, adquire todas as unidades autnomas e no mantm a
diviso para eventual alienao futura.
Conforme o art. 1.358, CC, a desapropriao do prdio para fins de utilidade
pblica ou interesse social provocar a extino do condomnio. Na ao de
desapropriao todos os condminos devem ser citados e no apenas o sndico (art. 16 do
Dec-lei n. 3.365/41).

5.4 Loteamentos e condomnios fechados

A violncia nos centros urbanos e a busca por uma melhor qualidade de vida, levou
os moradores da cidade a buscar residncias nos chamados condomnios fechados ou
loteamentos fechados.
As formas jurdicas tradicionais de parcelamento do solo no Brasil so o loteamento
e o condomnio edilcio (horizontal).

a) Loteamento: regulado pela lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo).


Caracteriza-se pela subdiviso da gleba em lotes destinados edificao, com abertura de
vias pblicas de circulao ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias
pblicas existentes, bem como com a implantao de equipamentos comunitrios
pblicos, como praas, parques, playgrounds, etc, todos transmudados em bens pblicos
de uso comum do povo, mediante o registro do loteamento. H a venda de lotes (unidades
autnomas) no edificados.
137
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b) Condomnio horizontal: ocorre quando as edificaes ou conjunto de edificaes,


ou ainda, construo de casas, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de
unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, possuem
todos os servios, equipamentos, vias de circulao, praa, playground, etc, como
propriedade privada dos comunheiros. H a venda de edificaes (unidades) autnomas.

c) Loteamento ou condomnio fechado: figura nova que passou a existir no Brasil


h algum tempo. O projeto apresentado ao municpio e os documentos levados ao registro
de imveis obedecem Lei n. 6.766/79. tratado, no primeiro momento, como um
loteamento comum. Assim, as reas destinadas ao sistema virio e os equipamentos
comunitrios so transferidos para o Poder pblico municipal. Em ato posterior, o
municpio autoriza o fechamento das vias de comunicao da a expresso loteamento
fechado concedendo o uso de todas as reas pblicas exclusivamente aos moradores do
loteamento. H a venda de lotes (unidades autnomas) no edificados

d) Condomnio horizontal de lotes: vem se discutindo essa nova forma de


parcelamento do solo para fins residenciais. Aqui no h a prvia construo das casas. A
unidade autnoma o prprio lote condominial; o proprietrio desse lote pode nele erigir
a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas, obviamente, as limitaes impostas
pela municipalidade e pelo prprio instituidor do condomnio. No se trata de loteamento
fechado, pois o sistema virio e os equipamentos comunitrios no passam para o
municpio. A aprovao do projeto e os procedimentos de registro obedecem aos ditames
da legislao de condomnios. Trata-se de um condomnio pro diviso, onde os
condminos, proprietrios de fraes ideais da unidade autnoma (lote), realizaro suas
edificaes, que sero consideradas acesses e aderiro ao lote, sem, no entanto, alterar a
condio jurdica do imvel como unidade autnoma.
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VI PERDA DA PROPRIEDADE

Diante do atributo da perpetuidade, em princpio, a propriedade irrevogvel.


Entretanto, pode-se perder a propriedade voluntria e involuntariamente:
So formas voluntrias a alienao, abandono e renncia (art. 1.275, I, II e III, CC.)
e, involuntrias, perecimento e desapropriao (art. 1.275, IV e V, CC.).
O art. 1.275 exemplificativo, pois existem outras formas de perda da propriedade
no Cdigo Civil e em leis especiais.

6.1 Alienao

o ato pelo qual o proprietrio, por vontade prpria, gratuita (doao) ou


onerosamente (venda, dao em pagamento, permuta), transfere a outrem o seu direito
sobre a coisa (art. 1.275, I, CC).
A alienao, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer escritura
pblica para o seu aperfeioamento, nos casos em que o valor do bem for superior a trinta
salrios mnimos (art. 108, CC).
Para os bens mveis, a perda do domnio pela alienao est subordinada tradio
(art. 1.226, CC); para os bens imveis, ao registro imobilirio (arts. 1.227 e 1.275,
pargrafo nico).
A alienao um modo derivado de perda da propriedade. Assim, o adquirente
recebe o bem com as mesmas qualidades e defeitos que sobre ele recaam quando
pertencente ao alienante.

6.2 Renncia

o ato unilateral pelo qual o proprietrio declara formal e explicitamente o


propsito de despojar-se do direito de propriedade (art. 1.275, II, CC).
Se a renncia for feita em favor de outrem, trata-se de doao e, por consequncia,
em alienao gratuita. Em nosso ordenamento, a possibilidade de renncia como perda de
propriedade, s se vislumbra no direito das sucesses, como no caso de repdio de
herana j deferida (art. 1.804, pargrafo nico, CC). O quinho recusado pelo herdeiro
transferido ao acervo hereditrio em prol de todos os outros coerdeiros da mesma classe,
139
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formalizando-se o ato abdicativo por escritura pblica ou termos nos autos, levando ao
registro imobilirio quando da transcrio do formal de partilha.
Quanto aos bens mveis tambm s se aplica a renncia como modo de perda da
propriedade no direito hereditrio.

6.3 Abandono

o ato material pelo qual o proprietrio se desfaz da coisa porque no quer mais
ser seu dono67. Como no se trata de ato expresso, resulta de atos exteriores que atestem a
manifesta inteno de abandonar, sendo insuficiente o mero desuso (desprezo fsico pela
coisa) se no acompanhado de sinais evidentes do nimo de abdicar da propriedade (art.
1.275, III, CC). Tambm chamado de derelio ou derrelio.
Nosso ordenamento no admite o imvel sem dono, por isso, o art. 1.276, 1., CC,
estabelece que o imvel urbano abandonado ser arrecadado como bem vago pelo
Municpio ou Distrito Federal, passando ao seu domnio aps trs anos. No caso de
imvel rural a arrecadao e o domnio se daro pela Unio. Esses imveis sero
destinados reforma agrria e poltica habitacional urbana.
Durante o prazo de trs anos permitido ao proprietrio voltar atrs e reaver o
imvel que intencionava abandonar, pois o Poder Pblico s adquire a propriedade aps o
trmino do prazo de arrecadao, isto , trs anos.
H presuno absoluta (juris et de jure) da referida inteno se, cessados os atos de
posse, o proprietrio deixar de satisfazer os encargos fiscais (art. 1.276, 2., CC). Em
decorrncia do princpio da funo social da propriedade, percebe-se no atual CC uma
relativizao do atributo da perpetuidade da propriedade.
De acordo com o caput do art. 1.276 h um fato impeditivo para a arrecadao pelo
Poder Pblico do imvel abandonado pelo seu real proprietrio: o imvel encontrar-se na

67
Enunciado 565 No ocorre a perda da propriedade por abandono de resduos slidos, que so
considerados bens socioambientais, nos termos da Lei n. 12.305/2012. Artigo: 1.275, III, do Cdigo Civil
(VI Jornada de Direito Civil/2013).
Lei n. 12.305/12, art. 3. Para os efeitos desta Lei, entende-se por: (...) XV - rejeitos: resduos slidos que,
depois de esgotadas todas as possibilidades de tratamento e recuperao por processos tecnolgicos
disponveis e economicamente viveis, no apresentem outra possibilidade que no a disposio final
ambientalmente adequada; XVI - resduos slidos: material, substncia, objeto ou bem descartado
resultante de atividades humanas em sociedade, a cuja destinao final se procede, se prope proceder ou se
est obrigado a proceder, nos estados slido ou semisslido, bem como gases contidos em recipientes e
lquidos cujas particularidades tornem invivel o seu lanamento na rede pblica de esgotos ou em corpos
dgua, ou exijam para isso solues tcnica ou economicamente inviveis em face da melhor tecnologia
disponvel; (...).
140
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posse de outrem. A posse de terceiros sobre o bem suficiente para conceder funo
social propriedade68 e determinar a excluso da pretenso titularidade pelo Poder
Pblico.

6.4 Perecimento

Nesta modalidade de perda involuntria da propriedade, ocorre o perecimento


material sobre o bem. O fato material deve atingir a substncia da coisa de forma
completa, ou ento causar a perda de suas qualidades essenciais ou o seu valor econmico
(art. 1.275, IV, CC). Perecendo o objeto, perece o direito.

6.5 Desapropriao

considerada uma modalidade especial de perda da propriedade, pois pertence ao


direito pblico, regulada por normas administrativas, processuais e civis. Assim, o
instituto pertence ao direito pblico, mas os seus efeitos pertencem ao direito civil.
Trata-se de modo originrio de aquisio e perda da propriedade imobiliria, pois
no se vincula ao ttulo do anterior proprietrio que se v compelido a transmiti-la ao
Poder Pblico expropriante em face da interveno estatal na propriedade privada (art.
5., XXIV, CF e arts. 1.275, V, 1.228, 3., 1. parte, CC).
uma exceo ao princpio da garantia da propriedade particular (art. 5., XXII,
CF). Celso Antonio Bandeira de Mello, eminente administrativista citado por Maria H.
Diniz (2004), conceitua a desapropriao como o procedimento administrativo atravs
do qual o Poder Pblico, compulsoriamente, despoja algum de uma propriedade e a
adquire para si, mediante indenizao, fundada em um interesse pblico.
A transferncia se d com o pagamento da indenizao, exceto nos casos de
pagamento com ttulos, e no no momento do registro.
Podem ser desapropriados: bens imveis, mveis, corpreo ou incorpreo, direitos,
com exceo dos personalssimos.

68
Enunciado 597 A posse impeditiva da arrecadao, prevista no art. 1.276 do Cdigo Civil, efetiva e
qualificada por sua funo social. (VII Jornada de Direito Civil, 2015).
141
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A Administrao Pblica tem a obrigao de utilizar o imvel para atender


finalidade especfica pela qual se deu a desapropriao. Se essa obrigao no for
cumprida, d-se a retrocesso ou preempo (art. 519, CC).

6.6 Desapropriao judicial baseada na posse pro labore

Est prevista no art. 1.228, 4. e 5., CC. Trata-se de uma desapropriao


judicial pela posse qualificada, pois o proprietrio ser privado do imvel mediante justa
indenizao. Alguns entendem que seria uma espcie de usucapio onerosa, tendo em
vista os requisitos da posse ininterrupta e de boa-f por mais de cinco anos.
Percebe-se mais uma vez, no atual Cdigo Civil, a inteno do legislador em
privilegiar a funo social da propriedade.
A posse-trabalho ser alegada como matria de defesa69 na contestao ou em
reconveno na Ao reivindicatria. Entretanto, conforme Enunciado 495 (V Jornada de
Direito Civil 2011), a mesma tambm poder ser objeto de ao autnoma70.
O proprietrio no ser considerado vencedor da demanda71 e no receber de volta
o imvel urbano ou rural, mas sim, o seu justo preo, pago pelos possuidores ou pela
Administrao Pblica72, sem nele computar o valor das benfeitorias, por ser produto do
trabalho alheio.
Cabe ressaltar que a desapropriao judicial tambm aplicvel aos bens pblicos
dominicais:

Enunciado 304 Art.1.228. So aplicveis as disposies dos 4 e 5 do art.


1.228 do Cdigo Civil s aes reivindicatrias relativas a bens pblicos
dominicais, mantido, parcialmente, o Enunciado 83 da I Jornada de Direito

69
Enunciado 84 - Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisio com base no interesse social (art.
1.228, 4 e 5, do novo Cdigo Civil) deve ser arguida pelos rus da ao reivindicatria, eles prprios
responsveis pelo pagamento da indenizao.
70
Enunciado 495 - O contedo do art. 1.228, 4 e 5, pode ser objeto de ao autnoma, no se
restringindo defesa em pretenses reivindicatrias.
71
Enunciado 306 Art.1.228. A situao descrita no 4 do art. 1.228 do Cdigo Civil enseja a
improcedncia do pedido reivindicatrio. (IV Jornada de Direito Civil/2006).
72
Enunciado 308 - Art.1.228. A justa indenizao devida ao proprietrio em caso de desapropriao
judicial (art. 1.228, 5) somente dever ser suportada pela Administrao Pblica no contexto das polticas
pblicas de reforma urbana ou agrria, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha
havido interveno daquela nos termos da lei processual. No sendo os possuidores de baixa renda, aplica-
se a orientao do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.
142
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Civil, no que concerne s demais classificaes dos bens pblicos. (IV Jornada
de Direito Civil/2006).73

No processo que for alegada a desapropriao judicial (ou indireta) nos termos do
art. 1.228, 4 e 5, o Ministrio Pblico dever intervir, bem como o juiz poder
determinar a interveno de rgos pblicos para fins de licenciamento ambiental e
urbanstico da rea objeto do processo.

Enunciado 305 Art.1.228. Tendo em vista as disposies dos 3 e 4 do


art. 1.228 do Cdigo Civil, o Ministrio Pblico tem o poder-dever de atuao
nas hipteses de desapropriao, inclusive a indireta, que envolvam relevante
interesse pblico, determinado pela natureza dos bens jurdicos envolvidos. (IV
Jornada de Direito Civil/2006).

Enunciado 307 Art.1.228. Na desapropriao judicial (art. 1.228, 4),


poder o juiz determinar a interveno dos rgos pblicos competentes para o
licenciamento ambiental e urbanstico. (IV Jornada de Direito Civil/2006).

Excepcionalmente no Direito das Coisas, a posse de boa-f exigida no 4 do art.


1228 no aquela expressa no art. 1.201, conforme o Enunciado 309 da IV Jornada de
Direito Civil (2006):

Enunciado 309 Art.1.228. O conceito de posse de boa-f de que trata o art.


1.201 do Cdigo Civil no se aplica ao instituto previsto no 4 do art. 1.228.

Embora o art. 1.228, 4 se refira ao imvel reivindicado, a desapropriao


judicial pode ser alegada tanto no juzo petitrio (Ao Reivindicatria) quanto no juzo
possessrio (Ao de Reintegrao de Posse):

Enunciado 310 - Art.1.228. Interpreta-se extensivamente a expresso imvel


reivindicado (art. 1.228, 4), abrangendo pretenses tanto no juzo petitrio
quanto no possessrio. (IV Jornada de Direito Civil/2006)

Quanto indenizao prevista no 5 do art. 1.228, se a mesma no for paga pelos


possuidores, nem exigida pelo proprietrio no prazo prescricional, ainda assim o
mandado para registro de propriedade em favor dos possuidores poder ser expedido:

73
Enunciado 83 - Art. 1.228: Nas aes reivindicatrias propostas pelo Poder Pblico, no so aplicveis
as disposies constantes dos 4 e 5 do art. 1.228 do novo Cdigo Civil. (I Jornada de Direito
Civil/2002)
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Enunciado 311 - Art.1.228. Caso no seja pago o preo fixado para a


desapropriao judicial, e ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o
crdito correspondente, estar autorizada a expedio de mandado para registro
da propriedade em favor dos possuidores. (IV Jornada de Direito Civil/2006)
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VII PROPRIEDADE RESOLVEL

A propriedade, de acordo com o atributo da perpetuidade, tem durao ilimitada e


irrevogvel, no comportando, em princpio, condio resolutiva ou termo final.
Entretanto, o domnio pode ser revogvel quando sua durao for subordinada a
acontecimento futuro, certo ou incerto, previsto no prprio ttulo constitutivo (art. 1.359,
CC) ou por outras causas supervenientes (art. 1.360, CC).
O proprietrio resolvel age como proprietrio pleno enquanto no se verifica o
evento futuro certo ou incerto, j que a limitao de seu direito apenas de ordem
temporal. A principal caracterstica desse tipo de propriedade a transitoriedade
imanente, ou seja, o desaparecimento do bem do patrimnio do titular.
Os autores divergem quanto classificao da propriedade resolvel. Assim,
Penteado (2008) adota a propriedade de eficcia pendente, que se subdivide em
propriedade resolvel (art. 1.359,CC), a qual se extingue por condio, termo ou causa
superveniente (ad tempus), e a propriedade fiduciria.
Farias e Rosenvald (2009) dividem em propriedade revogvel, a qual se subdivide
em resolvel e ad tempus, e a propriedade fiduciria.

7.1 Propriedade resolvel

A propriedade resolvel sujeita-se resoluo por motivo ou fator de eficcia


superveniente que lhe cesse o efeito. Sua eficcia pendente pelos limites traados no
tempo. Exemplo: a compra e venda com reserva de domnio (art. 521, CC).
As partes so denominadas proprietrio diferido (titular de direito eventual, art.
130, CC) e proprietrio resolvel. No exemplo acima, o vendedor o proprietrio
resolvel e o comprador o proprietrio diferido.
A propriedade resolvel pode ser classificada em:

a) Propriedade resolvel por implemento de condio (art. 121, CC). Exemplo:


pacto de retrovenda (art. 505, CC) - a resoluo do domnio do comprador est
condicionada vontade do vendedor em exercer a clusula de retrovenda.

b) Propriedade resolvel por advento de termo.


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c) Propriedade resolvel por advento de causa superveniente ou ad tempus.


Inexiste clusula contratual de limitao temporal quando de sua constituio,
eis que a extino do direito de propriedade decorre de um evento superveniente
(art. 1.360, CC), isto , fato eventual futuro. Os efeitos esto relacionados com o
terceiro de boa-f que adquire a coisa antes da resoluo, por isso so ex nunc.
Exemplo: transmisses gratuitas inter vivos e causa mortis (toda liberalidade
potencialmente revogvel por eventos futuros) revogao de doao por
ingratido do donatrio (art. 557, CC); revogao da doao por
descumprimento do encargo (art. 555, CC); excluso da sucesso por
indignidade (art. 1.814, CC).

A distino oriunda da classificao acima est nos efeitos operados pela extino.
Dessa forma, a resoluo por condio ou termo opera efeitos ex tunc. J a resoluo por
causa superveniente opera efeitos ex nunc, conforme Enunciado n. 508 da V Jornada de
Direito Civil (2011):

508 - A resoluo da propriedade, quando determinada por causa originria,


prevista no ttulo, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa
superveniente, atua ex nunc e inter partes.

7.2 Propridade fiduciria

A propriedade fiduciria (art. 1.361, CC) uma garantia de pagamento. Nela, o


devedor aliena determinado bem ao credor, que se torna seu dono, at o pagamento
integral da dvida.
Adimplida a obrigao, o credor transfere a propriedade do bem de volta ao
devedor. A propriedade do credor fiducirio se resolve com o cumprimento da obrigao
pelo devedor74.

74
A propriedade fiduciria ser mais bem analisada no captulo sobre direitos reais de garantia (p. 172).
146
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VIII DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

8.1 Noes iniciais

O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa,
com exclusividade e contra todos; tem, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa
e a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa.
A propriedade o direito real mais completo e confere ao seu titular os poderes de
usar, gozar e dispor de seus bens, assim como de reav-los do poder de quem
injustamente os possua ou detenha (art. 1.228, CC). Quando todas essas prerrogativas
acham-se reunidas em uma s pessoa, diz-se que titular da propriedade plena.
Entretanto, quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao domnio se
destacarem e se incorporarem ao patrimnio de outra pessoa (atributo da elasticidade e
consolidao), teremos a propriedade limitada, como por exemplo no usufruto, pois o
direito de usar e gozar fica com o usufruturio, permanecendo com o nu-proprietrio
somente o de dispor e reivindicar a coisa. Em razo desse desmembramento, o
usufruturio passa a ter um direito real sobre coisa alheia, sendo oponvel "erga omnes".
O direito real sobre coisa alheia o de receber, por meio de norma jurdica,
permisso do seu proprietrio para us-la ou t-la como se fosse sua, em determinadas
circunstncias, ou sob condio de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em
contrato vlido (Godofredo Telles Jnior).
Os direitos reais sobre coisa alheia podem ser divididos em:
Direitos reais de uso e fruio: servides prediais, usufruto, uso, habitao,
superfcie, concesso de uso especial para fins de moradia, concesso de direito real de
uso, rendas constitudas sobre imveis e enfiteuse (essas duas previstas apenas no
CC/1916);
Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e propriedade fiduciria
(alienao fiduciria em garantia);
Direito real de aquisio: compromisso ou promessa irrevogvel de venda.

Como j se sabe o contrato, por si s, no direito brasileiro, no transfere o domnio;


ele apenas instrumento que cria obrigaes e direitos. O direito real sobre bens imveis
deve ser registrado no Cartrio Imobilirio.
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Os direitos reais sobre coisa alheia tm durao temporria75, pois a lei no permite
o fracionamento da propriedade por perodos indefinidos (atributos da elasticidade e da
consolidao). Ex.: vitaliciedade do usufruto (art. 1.410, I, CC); hipoteca 30 anos (art.
1.485, CC).

8.2 Direitos reais de uso e fruio

8.2.1 Servido predial (arts. 1.378 a 1.389, CC)

De acordo com Farias e Rosenvald (2015), cuida-se de direito real sobre coisa
imvel, que impe restries em um prdio em proveito de outro, pertencentes a
diferentes proprietrios. O prdio que suporta a servido o serviente. O outro, em
favor do qual se proporciona utilidade e funcionalizao da propriedade, o dominante.
(p. 670, grifos nossos).
A finalidade da servido predial, portanto, proporcionar uma valorizao do
prdio dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo, implicando, por outro
lado, uma desvalorizao econmica do prdio serviente.
A servido se liga ao direito de propriedade do prdio dominante e no pessoa
que seja sua titular. O desdobramento do domnio se d em favor e contra os prdios
dominante e serviente, respectivamente. Desta forma, se um dos prdios for alienado, isso
no extingue a servido predial, pois o nus real adere coisa, acompanhando-a
permanentemente e opondo-se erga omnes.
O direito real de servido acessrio ao direito de propriedade, aplicando-se,
aqui, portanto, a regra de que o acessrio segue o principal. Disso decorre sua
inalienabilidade, pois no pode ser objeto de existncia autnoma. Luciano Penteado
(2008) e Arnaldo Rizzardo (2014) acrescentam, ainda, que devido caracterstica da
acessoriedade, a servido no pode ser penhorada nem hipotecada.
Outra caracterstica da servido predial a indivisibilidade, pois no pode ser
instituda em parte ideal do prdio, bem como, continua existindo o gravame mesmo que
se promova a diviso da propriedade sobre o imvel (art. 1.386, CC).

75
As contraes dominiais so transitrias, pois mais cedo ou mais tarde, os poderes novamente se
unificaro com o proprietrio, e a propriedade ser plena. (FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 658).
148
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Quanto sua durao, Luciano Penteado (2008) afirma que indefinida, o que, na
opinio dele, no significa perptua, apenas inexiste termo. J Farias e Rosenvald (2015),
afirmam que a servido predial reveste-se de perpetuidade, como o direito a que acede.
Porm, nada impede que seja constituda por tempo limitado. (p. 674). Arnaldo Rizzardo
(2014) assevera a necessidade de uma causa perptua para a servido, ou, pelo menos, de
longa durao. De qualquer forma, a servido extingue-se pelos modos relacionados nos
arts. 1.387 a 1.389 do Cdigo Civil.
A incidncia da servido no se d apenas entre prdios contguos, podendo
abranger prdios separados (ex.: aqueduto e servido de passagem).
A servido no se presume, ou seja, h de ser explcita. Conforme Arnaldo
Rizzardo (2014), a interpretao sempre restrita, pois envolve uma limitao ao
exerccio da propriedade. Assim, o nus da prova de quem afirma sua existncia. O art.
1.378, CC estabelece que a servido se constitui mediante declarao expressa do dono
do imvel. Assim, o titular da servido deve exercit-la estritamente, nos termos de sua
constituio e em rgida consonncia com o fim que a determinou, sem afastar-se dos
limites das necessidades que a originaram. (RIZZARDO, 2014).
O dono do prdio dominante no pode estender ou ampliar a servido a outras
propriedades, pois sua constituio se d pela utilidade coisa (dominante), portanto a
extenso se fixa e se determina pelas necessidades do prdio dominante. Quem tem o
direito de tirar gua de um poo ou crrego alheio s pode aproveitar a que se fizer
necessria para os usos da casa e a irrigao do prdio dominante e no para empreg-la
em prdio diverso, ou para vend-la ou d-la. (RIZZARDO, 2014).

a) Classificao das servides prediais

Conforme Farias e Rosenvald (2015), a classificao das servides interessante


para fins de identificao de conflitos possessrios, bem como para caracterizar as formas
passveis de extino pelo modo relacionado no art. 1.389, III, CC.
De acordo com Arnaldo Rizzardo (2014), as servides podem ser classificadas em
urbanas e rurais76. Num primeiro momento pode-se pensar que se trata de uma
classificao quanto sua localizao, mas no isso que explica Rizzardo:

76
Esta classificao no encontrada em todos os autores. Luciano Penteado (2008) e Farias e Rosenvald
(2009) no a mencionam.
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As servides urbanas so simplesmente aquelas que se referem a um prdio, e


no porque localizadas em imvel urbano. O critrio distintivo no est na
natureza do prdio dominante, nem tampouco na do prdio serviente, mas sim
na natureza prpria da servido, ou no seu contedo. Pouco interessa se a
edificao se ergue na cidade ou no campo. Como rurais classificam-se aquelas
que se ligam ao solo, sem relao necessria com os edifcios. As urbanas
beneficiam a edificao. (RIZZARDO, 2014)

As servides podem ser classificadas conforme o modo de exerccio. Desta forma,


elas se distinguem em positivas e negativas. As servides positivas conferem ao titular
ou possuidor do prdio dominante o poder de praticar algum ato no prdio serviente (ex.:
servido de trnsito e de aqueduto). Nas servides negativas o titular ou possuidor do
prdio serviente deve se abster da prtica de determinado ato em seu prprio prdio (ex.:
no construir).
Outra classificao referente ao modo de exerccio da servido contnua e
descontnua. A servido contnua dispensa atos humanos para sua existncia, isto , uma
vez constituda no depende da prtica de atos por parte de seu titular para que se perceba
sua existncia (ex.: servido de escoamento e de passagem de gua). A servido
descontnua necessita de atos permanentes do titular do prdio dominante para externar-
se (servido de trnsito, de aqueduto).
Quanto exteriorizao, as servides podem ser aparentes e no aparentes. A
servido aparente se manifestam exteriormente por atos visveis (sinais externos), em que
as obras so perceptveis por todos (ex.: servido de passagem, de aqueduto). A servido
no aparente constitui um direito assegurado ao proprietrio (ex.: no edificar acima de
certa altura, impedir que a gua do telhado precipite no prdio vizinho). A servido
aparente permite o uso das aes possessrias, bem como, eventualmente, sua
exterioridade propiciar a usucapio.
As servides tambm podem ser classificadas quanto sua origem em naturais,
legais e convencionais. A servido natural aquela imposta pela prpria natureza, como
por exemplo, a de escoamento de guas do prdio superior para o inferior. No
ordenamento brasileiro a servido natural est entre as servides legais. A servido legal
existe em virtude de lei e tem origem na necessidade para o aproveitamento do prdio,
no necessitando de consentimento do titular do prdio serviente para sua constituio. A
servido convencional surge por disposio de vontade. Normalmente implantada para
acrescentar vantagem ao prdio dominante.
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Algumas espcies de servides podem ser combinadas. Assim, uma servido


contnua pode ser aparente (ex.: aqueduto). Tambm pode ser contnua e no aparente
(ex.: no construir acima de determinada altura). Alm de outras combinaes.

b) Modos de constituio

De acordo com Farias e Rosenvald (2015), a servido pode ser constituda por
negcios unilaterais (testamento e a destinao do pai de famlia), contrato, sentena e
usucapio (art. 1.378, 1.379, pargrafo nico do CC), mas os autores ainda explicam a
servido administrativa.
O contrato o modo mais comum de constituio das servides prediais. Em
regra, negcio jurdico oneroso, prevendo indenizao ao titular do prdio serviente
pela restrio gerada, mas nada impede que seja gratuito. O contrato gera efeitos
obrigacionais e serve como ttulo aquisitivo do direito real imobilirio, pois s se
constitui com o registro (art. 1.378, CC). Somente os proprietrios (poder de disposio)
podem convencionar servido, a qual pode ser contnua ou descontnua, aparente ou no
aparente. A servido pode ser instituda por sentena, em ao divisria, na forma do art.
art. 596, II, CPC/15. Essa situao viabiliza a utilizao dos vrios lotes que surgem pela
repartio de um s imvel e no raramente ocorre quando um dos terrenos criados com a
diviso demanda o acesso para a via pblica em razo de encravamento. (FARIAS;
ROSENVALD, 2015, p. 679-680).
As servides contnuas e aparentes podem ser adquiridas por usucapio, aps o
exerccio pacfico e contnuo, por 10 ou 20 anos (art. 1.379 e pargrafo nico do CC). Em
se tratando de servido de trnsito, se a passagem for individualizada, sobretudo pela
natureza das obras realizadas, converte-se em servido aparente, conferindo-se proteo
possessria ao autor das obras. A usucapio de servido tambm pode ser alegada em via
de defesa. A doutrina critica o prazo de 20 anos para a usucapio extraordinria de
servido, uma vez que, para manter a coerncia com o sistema jurdico, o prazo deveria
ser de 15 anos77.

77
Enunciado 251 Art. 1.379: O prazo mximo para o usucapio extraordinrio de servides deve ser de
15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapio previsto no Cdigo Civil. (III Jornada de
Direito Civil).
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Arnaldo Rizzardo (2014) chama a ateno para o requisito essencial da usucapio


de servido: o modo do exerccio da servido. Assim, se o proprietrio do prdio
dominante amplia o modo como exerce a servido, sem oposio do proprietrio do
prdio serviente, tal situao vai se consolidando com a prescrio aquisitiva at a
complementao do prazo.
A servido administrativa direito real pblico em coisa alheia, que autoriza o
Estado a usar o imvel privado para permitir a execuo de obras e servios de interesse
coletivo. Portanto, no segue as normas de Direito Privado, mas sim, de Direito Pblico.
Nesta forma s existe um prdio: o serviente. Exemplos: instalao de rede eltrica e
implantao de oleodutos em reas privadas, limitando-se o uso e gozo da propriedade
particular.

c) Direitos e deveres do titular do prdio dominante

usar e gozar da servido, exercendo-a "civiliter" modo, ou seja, deve conter-se


nos limites das necessidades do prdio dominante, agredindo o prdio serviente da forma
menos onerosa (art. 1.385);
realizar obras necessrias conservao e uso da servido (arts. 1.380 e 1.381),
pagando todas as suas despesas;
remover a servido de um local para outro, sua custa, se houver considervel
incremento da utilidade e no prejudicar o prdio serviente (art. 1.384);
exigir ampliao da servido para facilitar a explorao do prdio dominante e
indenizar o dono do prdio serviente pelo excesso do uso (art. 1.385, 3);
renunciar servido (art. 1.388, I).

d) Direitos e deveres do proprietrio do prdio serviente


deve respeitar o uso normal e legtimo da servido, mas pode impedir que o
proprietrio do prdio dominante efetive qualquer mudana na forma de utilizao da
servido, pois este deve manter sua destinao;
permitir que o dono do prdio dominante realize obras necessrias
conservao e utilizao da servido;
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exonerar-se de pagar as despesas com o uso e conservao da servido, quando


lhe couber, desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do dono
do prdio dominante (art. 1.382, CC);
remover a servido de um local para outro (art. 1.384, CC), pagando as
despesas, desde que no prejudique ou diminua as vantagens do prdio dominante;
cancelar a servido nos casos dos arts. 1.388 e 1.389.

e) Modos de extino da servido

As servides se extinguem pelos modos relacionados nos arts. 1.387 a 1.389,


mediante cancelamento no registro imobilirio, salvo para o caso de desapropriao.
As causas de extino esto divididas em dois grupos:
a) por medida judicial ajuizada pelo proprietrio do prdio serviente (art. 1.388);
b) por mera demonstrao extrajudicial da causa extintiva (art. 1.389).

Farias e Rosenvald (2009, p. 689) chamam a ateno para a extino da servido


devido a aquisio por usucapio de um dos prdios. Assim, se algum adquirir por
usucapio a propriedade do prdio serviente, extingue-se a servido, pois trata-se de
modo originrio de aquisio. Se a aquisio for do prdio dominante, o entendimento
prevalece. Desta forma, o novo adquirente no poder manter a servido, salvo se a posse
se estendeu a ela, com a concordncia do titular do prdio serviente. Neste caso surgir
uma nova servido, tendo como causa a sentena declaratria de usucapio.

8.2.2 Usufruto (arts. 1.390 a 1.411, CC)

o direito real temporrio concedido a uma pessoa para desfrutar um objeto


alheio como se fosse prprio, retirando suas utilidades e frutos, contudo sem alterar-lhe a
substncia. (FARIAS; ROSENVALD, 2015)
Assim, o usufruturio percebe os frutos (naturais, industriais e civis) e retira
proveito econmico da coisa, enquanto o nu-proprietrio fica com o contedo do direito,
isto , a faculdade de disposio da coisa, podendo alienar, instituir nus real ou dar
qualquer outra forma de disposio ao objeto.
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O objeto do usufruto, conforme art. 1.390, CC, pode ser bens mveis infungveis e
inconsumveis; bens imveis; patrimnio inteiro ou parte deste; direitos, desde que
transmissveis (ex.: aes de S/A). Desta forma, o usufruto pode ser particular, se recair
sobre bem determinado, ou universal, ao recair sobre uma universalidade de bens (ex.:
herana). Pode, ainda, ser pleno, se abranger todos os frutos e utilidades da coisa, ou
restrito, se a fruio for delimitada pela excluso da plenitude da explorao da coisa.

a) Caractersticas

O usufruto temporrio (art. 1.410, II), uma vez que no se prolonga alm da
vida do usufruturio. Pode ser constitudo por tempo determinado ou condio resolutiva.
personalssimo, pois sua nica finalidade beneficiar pessoas determinadas (art.
1.411).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO REIVINDICATRIA -


USUFRUTO EXTINTO PELA MORTE - TUTELA ANTECIPADA PARA
DESOCUPAO DO IMVEL
A lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e
de reav-los do poder de quem quer que injustamente os possua. Havendo a
extino do usufruto e notificado extrajudicialmente o possuidor, as nu-
proprietrio assiste o direito de reivindicar a coisa imvel que passa a ser
injustamente detida.
Falecendo o companheiro que, em vida, doou o imvel a terceiros, do qual era
usufruturio, a companheira passa a exercitar posse injusta, quando
reivindicado pelos proprietrios, sendo inaplicveis as disposies relativas ao
direito real de habitao.
(MINAS GERAIS, TJ, 9 Cmara Cvel, AI n. 1.0384.12.008258-9/001, Rel.
Des. Luiz Artur Hilrio. Julgado em 21/01/2014. Publicado em 27/01/2014)

O usufruturio impedido de alienar o bem a terceiros, gratuita ou onerosamente


(art. 1.393). Dessa intransmissibilidade ocorre a vedao ao usufruto sucessivo ou em
segundo grau: algum beneficiar dois usufruturios, cada qual a seu tempo, em uma s
liberalidade.
Embora o usufruto seja inalienvel e impenhorvel (art. 1.393) o seu exerccio
pode ser concedido a ttulo gratuito ou oneroso, o que leva possibilidade de penhora,
tambm, do exerccio desse direito real, desde que o usufruturio no esteja utilizando
pessoalmente a coisa ou, se alugada, no constitua renda para sua sobrevivncia, por se
equiparar a salrio (art. 833, I e IV, CPC/15) ou alimentos para pessoas idosas (art. 834,
CPC/15).
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b) Modos constitutivos

O usufruto pode ser classificado quanto ao seu modo de constituio em:

Usufruto legal institudo por lei, em virtude de carter protetivo, a


determinadas pessoas que se encontram em presumvel estado de vulnerabilidade.
Exemplo: art. 1.689 e 1.691, CC - pais so usufruturios dos bens dos filhos menores.
No h necessidade de registro para aperfeioar-se.

Usufruto judicial o exequente pode obter a satisfao do seu crdito atravs


dessa espcie de usufruto, evitando-se a alienao de bens penhorados do devedor (art.
867 e seguintes, CPC/15). possvel, portanto, que o credor obtenha usufruto sobre cotas
de sociedade limitada, por dvida particular de um de seus scios, recebendo seus
rendimentos e dividendos (frutos civis) a que faria jus o devedor (scio) at a integral
satisfao da dvida (FARIAS; ROSENVALD, 2015).

Usufruto voluntrio ou convencional constitudo por negcio jurdico


unilateral ou bilateral, inter vivos ou causa mortis.

Usufruto misto por usucapio o art. 1.391, CC reconhece expressamente a


usucapio de usufruto. Farias e Rosenvald trazem exemplo dessa possibilidade:

Imagine-se a situao de um possuidor que obteve posse direta da coisa, em


virtude de uma relao de usufruto travada com o proprietrio. Tempos depois,
toma conhecimento que havia recebido a posse a non domino, pois o
concedente no era o verdadeiro proprietrio. Pelo fato de desenvolver posse
mansa e pacfica, com justo ttulo aliado boa-f pelo prazo assinalado na
usucapio ordinria, ter acesso a uma sentena que lhe declare usucapio do
usufruto, a ser respeito pelo verdadeiro proprietrio. (2015, p. 707)

c) Direitos (art. 1.394) e deveres (art. 1.400 e ss.) do usufruturio

direito posse, uso, administrao e percepo dos frutos naturais pendentes no


incio do usufruto, devendo conservar a destinao original;
deve inventariar s suas expensas os bens mveis que receber, determinando o
estado em que se acham e estimando o seu valor;
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dar cauo real e fidejussria se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela


conservao e entreg-los findo o usufruto;
defender a coisa usufruda, repelindo todas as usurpaes de terceiros,
impedindo que se constituam situaes jurdicas contrrias ao nu proprietrio;
pagar certas contribuies (art. 1.403) e as despesas ordinrias de conservao
dos bens;
restituir o bem usufrudo, findo o usufruto no estado em que o recebeu, como o
inventariou ou como se obrigou a conserv-lo.

d) Direitos e deveres do nu-proprietrio

exigir que o usufruturio conserve a coisa e preste cauo fidejussria ou real;


administrar o usufruto, se o usufruturio no quiser ou no puder dar cauo,
recebendo remunerao pela administrao;
reclamar a extino do usufruto, quando o usufruturio alienar, arruinar ou
deteriorar a coisa fruturia;
no obstar o uso da coisa usufruda nem lhe diminuir a utilidade;
fazer as reparaes extraordinrias e as que no forem de custo mdico
necessrias conservao da coisa dada em usufruto (art. 1.404).

e) Extino

O usufruto pode se extinguir de acordo com as seguintes causas:


morte do usufruturio;
advento do termo de sua durao ou implemento de condio resolutiva (ex.:
casamento do ex-cnjuge);
cessao da causa de que se origina (filho que atinge maioridade);
destruio da coisa;
consolidao (usufruturio e nu-proprietrio na mesma pessoa);
culpa do usufruturio (descumprimento de dever legal ou contratual);
renncia;
resoluo do domnio (nu-proprietrio deixa de ser proprietrio e o usufruto
tambm deixa de existir).
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O chamado usufruto imprprio ou quase usufruto tem por objeto bem consumvel.
Assim, ao fim da relao jurdica no existe possibilidade de o restituir, o que se far
atravs de valor, salvo o caso de usufruto de ttulos de crdito (art. 1.395), que se
destinam percepo do seu valor especfico.

8.2.3 Uso (arts. 1.412 e 1.413, CC)

O uso o direito real temporrio, que autoriza extrair da coisa alheia as


utilidades exigidas pelas necessidades do usurio e de sua famlia. (RIZZARDO, 2014).

Exemplificando, em uma frondosa macieira, o beneficirio poder sobre ela


exercer a posse, consumir as mas por ela produzidas, mas no poder
comercializa-las ou industrializa-las, mesmo que a famlia necessite de
rendimentos. (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 725)

O conceito de necessidades como critrio para fruio da coisa foi trazido pelo
prprio legislador: avaliado conforme a condio social do titular do direito, bem como a
situao econmica da comunidade em que est inserida, considerando, ainda, o nmero
de pessoas que se albergam na entidade familiar (art. 1.412, 1 e 2 do CC).
O direito real de uso temporrio, indivisvel, intransmissvel e
personalssimo. A primeira caracterstica significa que o direito real no se prolonga
alm da vida do usurio (beneficirio), podendo ser pactuado a termo ou condio
resolutiva.
indivisvel, pois no pode ser constitudo por parte (DINIZ, 2004, p. 444).
Entretanto, Rizzardo (2014) entende que possvel dividir o uso no tempo para vrias
pessoas, com horrio especfico para cada uma, como por exemplo, quando tenha por
objeto uma mquina ou instrumento, sempre se estabelecendo as condies e lapsos
temporais, mesmo que sucessivamente.
intrasmissvel ou incessvel, pois nem o direito nem o exerccio podem ser
cedidos.
personalssimo, pois s se constitui para assegurar ao usurio a utilizao
imediata do bem conforme suas necessidades. concedido exclusivamente a uma pessoa
determinada, portanto, se o usurio falecer no se transmite o direito para seus sucessores.
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O objeto do uso so bens mveis (infungveis e inconsumveis) e imveis


(inclusive terrenos pblicos), corpreos e incorpreos.
Constitui-se mediante ato jurdico inter vivos e causa mortis e usucapio. No
existe o uso legal ou o uso judicial (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 726).
H apenas direitos e deveres para o usurio:
fruir a utilidade da coisa e conserv-la;
extrair do bem todos os frutos para atender s suas prprias necessidades e s
de sua famlia, no podendo retirar rendimentos ou utilidades que excedam prevista
em lei;
praticar todos os atos indispensveis satisfao de suas necessidades e s de
sua famlia, sem comprometer a substncia e a destinao do objeto, protegendo o bem
com os remdios possessrios;
no deve dificultar ou impedir o exerccio dos direitos do proprietrio;
restituir a coisa, pois s detm a sua posse direta, a titulo precrio, uma vez que
o uso temporrio.

O uso se extingue pela morte do usurio, advento do prazo final, perecimento do


objeto, consolidao (unio na mesma pessoa) e renncia.

8.2.4 Habitao (arts. 1.414 a 1.416, CC)

De acordo com o art. 1.414, CC, constitui o direito real temporrio de usar
gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua famlia. Desta forma, seu objeto
unicamente imvel residencial.
Conforme Rizzardo (2014), a destinao exclusiva para residncia, sem
possibilidade para o comrcio ou a indstria, ainda que do habitador, ou morador-usurio.
Entretanto, ressalta o autor que este requisito deve ser visto com certa tolerncia,
permitindo-se atividades, mesmo que profissionais, de cunho artesanal, desde que no
descaracterizem a principal funo, que a habitao.
O direito real de habitao no pode ser transferido. Desta forma, probe-se a
locao e o comodato do imvel pelo titular do direito.
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temporrio, isto , prolonga-se at a supervenincia do termo ou condio


pactuada. Se o instrumento de constituio for omisso, considera-se vitalcio, mas no se
transmite aos sucessores do titular.
indivisvel, pois grava o imvel na sua integralidade, todavia pode ser
concedido a mais de uma pessoa, na forma do art. 1.415, CC.
Constitui-se, normalmente, pela vontade do proprietrio, mediante escritura
pblica registrada no CRI. Tambm possvel atravs de testamento.
possvel situao em que a habitao tenha causa legal, como no art. 1.831, CC
e art. 7, pargrafo nico da Lei n. 9.278/96.
O habitador possui os seguintes direitos e deveres:
morar na casa com sua famlia, devendo guardar e conservar o prdio;
no alugar, nem emprestar o imvel;
defender sua posse por meio de interditos possessrios, seja contra o
proprietrio ou terceiros;
pagar tributos e despesas que recarem sobre o imvel;
fazer o seguro, se o ttulo lhe impuser tal realizao, devendo o valor segurado
ser empregado na reedificao do prdio se este sofrer destruio por caso fortuito ou
fora maior;
prestar cauo se o reclamar o proprietrio;
receber indenizao pelas benfeitorias necessrias;
restituir o prdio ao proprietrio no estado em que o recebeu, sob pena de pagar
perdas e danos pelos prejuzos que sua negligncia ocasionar.
Extingue-se o direito real de habitao pela morte do habitador, advento do prazo
final, perecimento do objeto, consolidao e renncia.

8.2.5 Superfcie (arts. 1.369 a 1.377, CC e arts. 21 a 24 do EC)

O direito real de superfcie foi introduzido no ordenamento jurdico brasileiro


atravs do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01). Posteriormente, passou a ser previsto
tambm no Cdigo Civil (2002). Assim, a partir de 11/01/03, as regras do EC sero
aplicadas superfcie sobre imveis urbanos, enquanto as regras do CC sero destinadas
aos imveis rurais e, supletivamente, no tocante aos imveis urbanos, naquilo que no
conflitar com o EC, em razo do princpio da especialidade.
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Possui grande importncia devido sua relevante densidade econmica, pois o


superficirio pode construir ou plantar em solo alheio, sem a necessidade de adquirir o
terreno, propiciando a concesso de funo social propriedade.
Atravs do direito real de superfcie o proprietrio pode conceder a um terceiro
(superficirio) o domnio til do solo, subsolo ou espao areo de terreno de sua
propriedade, por tempo determinado ou indeterminado, desde que promova a escritura
pblica no registro imobilirio.
Trata-se de uma diviso ou desmembramento do direito de propriedade (domnio
til e domnio direto), em que h uma suspenso da eficcia do princpio da acesso,
segundo o qual toda construo ou plantao realizada em solo alheio pertenceria ao
proprietrio do imvel (art. 1.253, CC)78.

a) Caractersticas

O direito real de superfcie constitui-se mediante concesso, por escritura pblica


e registro no Cartrio Imobilirio (art. 1.369, CC). Pode ter por objeto o solo79 e,
excepcionalmente, o subsolo80 (ex.: construo de estacionamento subterrneo por um
shopping) e o espao areo81.
As partes so o proprietrio, que mantm o domnio direto, e o superficirio, que
passa a ter o domnio til sobre o imvel.
Pode ser estabelecido por prazo determinado (CC) e indeterminado (EC).
O direito real de superfcie pode ser gratuito ou oneroso, cujo pagamento pode ser
de uma s vez ou mensalmente (solarium ou canon superficirio), conforme art. 1.370,
CC.

PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE


CESSO DE DIREITO DE SUPERFCIE - EXTINO DO CONTRATO -
AO DE REINTEGRAO DE POSSE - AO DE AQUISITIVA -
AUSNCIA DE CONEXO - RECURSO PROVIDO.

78
Ver, ainda, a exceo ao princpio da acesso no pargrafo nico do art. 1.255, CC (acesso inversa).
79
Enunciado 568 O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espao areo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevao, atendida a
legislao urbanstica. Referncia legislativa: Cdigo Civil, art. 1.369, e Estatuto da Cidade, art. 21. (VI
Jornada de Direito Civil/2013).
80
Desde que inexistam recursos minerais no subsolo (art. 20, IX, CF).
81
Previsto expressamente no art. 21, 1. do EC.
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1. Para que haja reunio de processos, objetivando evitar decises


contraditrias, imprescindvel que exista a conexo ou continncia das aes,
conforme dispe o art. 103 do Cdigo de Processo Civil.
2. A finalidade precpua da reunio de processos que haja deciso simultnea
sobre ambas as aes, evitando, assim, decises contraditrias.
3. No se vislumbra no caso a presena dos requisitos que caracterizam o
instituto da conexo entre duas ou mais aes, que, segundo expressa
disposio legal, repita-se, so aquelas que tm o mesmo pedido ou a mesma
causa de pedir.
(MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AI n. 1.0223.11.014543-8/001, Rel.
Des. Sebastio Pereira de Souza. Julgado em 26/09/2012. Publicado em
05/10/2012)82

Existe direito de preferncia do proprietrio no caso de cesso do direito real de


superfcie, bem como do superficirio, no caso de alienao do bem imvel pelo
proprietrio (art. 1.373, CC)83.
As obrigaes propter rem so do superficirio (art. 1.371, CC)84.
Aps a extino do direito de superfcie, o proprietrio retorna condio de
titular da propriedade plena, adquirindo as acesses edificadas pelo superficirio,
independentemente de indenizao, se nada constou no contrato (art. 1.375, CC).
No caso de desapropriao do imvel, a indenizao caber proporcionalmente ao
proprietrio e ao superficirio, conforme a apropriao econmica concreta de cada uma
das partes (art. 1.376, CC)85.
O direito real de superfcie se extingue pelo advento do seu termo final, por
resoluo contratual, no uso, abandono, consolidao subjetiva, decorrente do exerccio

82
No mrito, os agravantes alegam, em apertada sntese, que so os proprietrios do imvel descrito na
inicial, cujo direito de superfcie foi concedido onerosamente aos agravados; que ajuizaram ao de
cobrana em face do agravado Leonardo Lino Silva, na qualidade de devedor solidrio da parcelas em
atraso do "cnon superficirio", sendo proferida sentena com trnsito em julgado a favor dos ora
agravantes; que os dois primeiros agravados foram notificados extrajudicialmente da extino da concesso
de superfcie em face do inadimplemento; que a liminar de reintegrao de posse foi deferida neste
processo, mas os agravados, agindo de m-f, apresentaram Exceo de Incompetncia nos prprios autos
da reintegratria, argindo suposta conexo de aes; que a nica pretenso dos agravados na outra ao,
em trmite na 1 Vara Cvel, uma indenizao amparada em contrato de compra e venda que eles
celebraram com terceiros estranhos lide; que, dessa forma, no existe igualdade dos objetos das aes,
no havendo que se falar em conexo. (Extrado do voto do Des. Sebastio Pereira de Souza)
83
Enunciado 509 Ao superficirio que no foi previamente notificado pelo proprietrio para exercer o
direito de preferncia previsto no art. 1.373 do CC assegurado o direito de, no prazo de seis meses,
contado do registro da alienao, adjudicar para si o bem mediante depsito do preo.
84
Enunciado 321 Art. 1.369. Os direitos e obrigaes vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles
vinculados construo ou plantao formam patrimnios distintos e autnomos, respondendo cada um
dos seus titulares exclusivamente por suas prprias dvidas e obrigaes, ressalvadas as fiscais decorrentes
do imvel. (IV Jornada de Direito Civil/2006)
85
Enunciado 322 Art. 1.376. O momento da desapropriao e as condies da concesso superficiria
sero considerados para fins da diviso do montante indenizatrio (art. 1.376), constituindo-se
litisconsrcio passivo necessrio simples entre proprietrio e superficirio.
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do direito de preferncia ou de sucesso (titularidade do domnio til e do domnio direto


na mesma pessoa) e por desapropriao do imvel.

8.2.6 Concesso de uso especial para fins de moradia (art. 183, 1, CR/88)

Trata-se de um importante instrumento de regularizao fundiria que possibilita a


regularizao jurdica da posse exercida por particulares em imveis pblicos, garantindo o
direito constitucional moradia (art. 6, CR/88).
De acordo com o art. 1 da MP n 2.220/2001, tem direito concesso de uso especial
para fins de moradia quem possuir, por 5 anos ou mais (contados at 30/06/2001),
ininterruptamente e sem oposio, at 250m de imvel pblico situado em rea urbana,
utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, desde que no seja proprietrio de outro
imvel urbano ou rural.
O direito concesso transmissvel por ato inter vivos ou mortis causa e extinguir-
se- se o concessionrio der ao imvel destinao diversa da moradia ou se adquirir a
propriedade ou a concesso de outro imvel. Esse modo de concesso no ser reconhecido
ao mesmo concessionrio mais de uma vez e o ttulo da concesso ser concedido pela via
administrativa ou judicial.
A concesso de uso especial para fins de moradia tambm pode ser coletiva quando a
rea for maior que 250m, ocupada por populao de baixa renda, com as mesmas
caractersicas da usucapio urbana coletiva (art. 10 do EC).
Trata-se de um direito real inserido no rol do art. 1.225, CC (inciso XI) pela Lei n.
11.481/2007. Por ser direito real, exige, para sua constituio, registro Cartrio de
Imveis. A Lei n. 11.481/2007 tambm inseriu a concesso de uso especial para fins de
moradia como objeto de hipoteca (art. 1.473, VIII, CC), o que facilita ao concessionrio a
obteno de crdito junto ao SFH para construo da casa prpria.
Dispe o art. 6 da MP n 2.220/201 que o ttulo de concesso de uso especial para
fins de moradia ser obtido pela via administrativa perante o rgo competente da
Administrao Pblica ou, em caso de recusa ou omisso deste, pela via judicial.

8.2.7 Concesso de direito real de uso (art. 183, 1, CR/88)

A concesso de direito real de uso de bens pblicos ou particulares foi criada pelo
Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967. Esse Decreto-Lei foi alterado pela Medida
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Provisria n. 292/2006 e, posteriormente, pela Lei n. 11.481/2007, que procurou adequar o


instituto nova realidade urbanstica brasileira.
De acordo com o art. 7 do Decreto-Lei n 271/1967 instituda a concesso de uso
de terrenos pblicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou
indeterminado, como direito real resolvel, para fins especficos de regularizao fundiria de
interesse social, urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra, aproveitamento
sustentvel das vrzeas, preservao das comunidades tradicionais e seus meios de
subsistncia ou outras modalidades de interesse social em reas urbanas.
A concesso de direito real de uso transmissvel por ato inter vivos ou mortis causa,
salvo disposio contratual em contrrio (art. 7, 4, do Decreto-Lei n 271/1967). Pode ser
formalizada por instrumento pblico ou particular, bem como por termo administrativo (art.
7, 1, do Decreto-Lei n 271/1967).
Trata-se de direito real resolvel (art. 1.225, inc. XII, do Cdigo Civil, com a redao
dada pela Lei n. 11.481/2007, c/c art. 7, caput, do Decreto-Lei n 271/1967), portanto,
exige-se o registro no Cartrio de Imveis competente. Por ser direito real resolvel fica
subordinada a uma ou mais condies resolutivas.
O concessionrio fruir plenamente do imvel para as finalidades estabelecidas no
contrato e responder por todos os encargos civis, administrativos e tributrios que venham a
incidir sobre a coisa e suas rendas (art. 7, 2, do Decreto-Lei n 271/1967).
A Lei n 11.481/2007 incluiu a concesso de direito real de uso no rol de direitos reais
do Cdigo Civil (art. 1.225, XII), possibilitando, ainda, sua insero como objeto de hipoteca
(art. 1.473, IX, do Cdigo Civil).
A extino pode se ocorrer pelo trmino do prazo e pelo descumprimento, por parte
do concessionrio, de clusula resolutria do contrato. Assim, se o concessionrio der ao
imvel destinao diversa, ou descumprir a clusula resolutria ajustada, a concesso
resolver-se- antes de seu termo e o concessionrio perder todas as benfeitorias de qualquer
natureza (art. 7, 3, do Decreto-Lei n 271/1967).

8.2.8 Direito real de laje (art. 1.510-A)

Foi includo no Cdigo Civil atravs da MP n. 759, de 22/12/2016.


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No Brasil muito comum os chamados puxadinhos, isto , construes realizadas


sobre uma construo anterior, como quando o filho, ao se casar e sem condies financeiras
para adquirir imvel prprio, autorizado pelo pai ou sogro a construir sobre a laje do imvel
daqueles. Para as famlias existem dois imveis, duas casas, separadas e individualizadas.
Entretanto, esses casos correspondem aquisio de propriedade imvel por acesso
de construo. Assim, o dono do imvel principal (pai/sogro) adquire a construo realizada
pelo filho/genro (art. 1.256, CC).
Desta forma, a fim de solucionar este problema, a MP 759/16 instituiu o direito real
de laje, que tem por escopo o reforo ao propsito de adequao do Direito realidade
brasileira, marcada pela profuso de edificaes sobrepostas" (Exposio de Motivos).
Portanto, nos imveis em que haja coexistncia de unidades edificadas, com
titularidades distintas, acessos independentes e isolamento funcional, ser possvel a
abertura de matrcula registral para cada unidade (art. 1.510-A, 3, CC), bem como o
estabelecimento de encargos tributrios individualmente suportados pelos seus
titulares.
O Prof. Roberto Paulino de Albuquerque Jnior afirma que o instituto no
novidade: O direito de laje no constitui um direito real novo, mas uma modalidade
de direito de superfcie que, desde 2001, j tem previso expressa na legislao
brasileira, a superfcie por sobrelevao. (2016).
Seguindo este raciocnio, o direito real de superfcie trata da suspenso dos
efeitos da acesso sobre uma construo ou plantao.
A novidade fica por conta da abertura de matrcula registral autnoma (art.
1.510-A, 5), o que permite o titular alienar e gravar livremente sua unidade. Alm
disso, a permisso de constituio do direito de laje no se submete ao regime do
condomnio edilcio (art. 1.510-A, 6), ou seja, o titular deste direito real no possui
frao ideal sobre o solo.
A principal crtica a forma de incluso deste novo direito real, isto , atravs
de medida provisria.
Os municpios podero (e devero) dispor sobre posturas edilcias e
urbansticas associadas ao direito real e laje. Os cartrios de notas e de registro
imobilirio tambm devero se adequar novidade.
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8.2.9 Enfiteuse, aforamento ou emprazamento (CC/1916)

Esse direito real foi suprimido do atual Cdigo Civil. Sua previso est apenas no
art. 2.038, CC, que trata do princpio da irretroatividade da lei, resguardando os direitos
adquiridos. Justifica-se a supresso por tratar-se de direito real incompatvel com o
modelo da funo social da propriedade, uma vez que prejudica a livre circulao de
riquezas.
o direito real sobre coisa alheia por meio do qual o proprietrio transmite o
domnio til de bem imvel ao enfiteuta ou foreiro, para sua explorao econmica
perptua (art. 678, CC/1916). Ao proprietrio resta o domnio direto, desprovido de
qualquer gozo ou fruio (nua propriedade).
As partes so o senhorio direto (proprietrio). Ele praticamente conserva apenas o
nome de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasies restritas. O
enfiteuta ou foreiro o titular do direito real sobre coisa alheia, possuindo a posse direta.
Ele tem um poder muito amplo sobre a coisa, podendo us-la e desfrut-la do modo mais
completo, bem como alien-la e transmiti-la por herana, por isso se diz que a enfiteuse
o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias.
O enfiteuta deve pagar uma penso anual (foro), certa e invarivel ao senhorio. A
inadimplncia referente ao foro, por trs anos consecutivos, leva perda do direito real
por sentena (pena de comisso).
Alm do foro, tambm incidia sobre o direito real de enfiteuse o laudmio, pago
pelo enfiteuta ao senhorio, que se constitua no pagamento de 25% sobre o valor da
alienao/cesso onerosa do domnio til a terceiros. O laudmio no vigora mais nas
enfiteuses ainda existentes, conforme art. 2.038, CC.
O objeto eram terras no cultivadas e os terrenos que se destinassem
edificao86, terrenos de marinha87. Se constitudo sobre terras cultivadas ou terrenos
edificados, ser tratado como arrendamento ou locao por prazo indeterminado.
A enfiteuse se extingue pela(o):

86
So Paulo - H mais de duas dcadas, moradores e empresrios nas pores baruerienses de Alphaville
e Tambor articulam movimentos em prol da extino das taxas de foro e de laudmio, cobradas pela Unio
por considerar a regio como enfiteuse (cesso de direito de uso, em resumo simplista), ou "terras de
marinha". O nmero desses processos em curso na Justia estimado em 20 mil. Disponvel em:
http://www2.imovelweb.com.br/noticias/mercado-imobiliario/Alphaville--20-mil-processos-contra-
cobranca-de-la.aspx.
87
Bens pblicos dominiais da Unio, constitudos pela faixa de terra que vai at certa distncia, a partir da
preamar mxima. Sujeita a regras especiais de Direito Administrativo.
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a) consolidao: proprietrio exerce o direito de preferncia; enfiteuta falece sem


herdeiros; foreiro abandona o prdio.
b) comisso: aps sentena judicial.
c) resgate: o foreiro compra a propriedade do senhorio.
d) Deteriorao do prdio aforado.
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8.2.9 Renda constituda sobre imvel (arts. 803 a 813, CC)

Previsto no CC/1916 e extinto no atual Cdigo Civil. Hoje tratado como


contrato pelo qual uma pessoa entrega a outra capital, em dinheiro ou outros bens
mveis ou imveis, obrigando-se esta a pagar renda peridica quela ou a terceiro
beneficirio. (FIZA, 2004). Est prevista nos arts. 803 e seguintes do CC.
Assim, o instituidor transfere a propriedade de seus bens ao rendeiro, que passa a
ser seu dono. Em contrapartida, dever pagar renda a certo beneficirio, que pode ser o
prprio instituidor ou terceiro por ele indicado.
Como direito real recaa apenas sobre bem de raiz (imvel), obrigando seu titular
a pagar prestaes peridicas, de soma determinada, ao beneficirio. Podia ser constitudo
por ato inter vivos ou causa mortis, sub-rogao ou sentena judicial.

8.3 Direitos reais de garantia

No Direito Romano (Lei das XII Tbuas) o devedor respondia por suas dvidas
com o prprio corpo, sobre o qual incidia o poder do credor. A partir da Lex Poetelia
Papiria transferiu-se a garantia do adimplemento da obrigao para o patrimnio
material.
Entretanto, essa garantia genrica (patrimnio como um todo) foi insuficiente,
dando origem a duas espcies de garantia: a pessoal e a real. Desta forma, existem trs
espcies de garantias: ordinria (patrimnio do devedor); por vnculo pessoal (um terceiro
assume a responsabilidade pelo pagamento da dvida, tal como a fiana e o aval); real
(um bem determinado fica sob o poder de excusso do credor em caso de inadimplemento
de uma obrigao de trato sucessivo art. 1.419, CC).
Atualmente so garantias reais: o penhor, a anticrese, a hipoteca e a
propriedade fiduciria (alienao fiduciria em garantia).
O direito real de garantia o que vincula diretamente ao poder do credor
determinada coisa do devedor (direito de sequela), assegurando a satisfao de seu
crdito se inadimplente o devedor (Daibert), conforme art. 1.419, CC.
So caractersticas dos direitos reais de garantia:
a) Os direitos reais de garantia so acessrios da dvida.
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b) A instituio da garantia real pode ser feita pelo devedor, atravs de um bem
(mvel ou imvel) alienvel prprio ou por um terceiro (o garante), conforme art. 1.427,
CC (pode ser pactuada de forma diversa).
c) Para instituir o direito real de garantia necessria a capacidade genrica para
os atos da vida civil e a titularidade do poder de disposio sobre bens alienveis
(capacidade de alienar), conforme art. 1.420, CC. A aquisio da propriedade em
momento superveniente ao do contrato torna eficaz a constituio da garantia desde o
momento em que foi feita ( 1 do art. 1.420), como aplicao do princpio da
conservao dos contratos (nova principiologia do direito contratual). Quando se tratar de
bem em condomnio, a garantia sobre o bem todo s pode ser realizada com o
consentimento de todos, mas cada condmino, individualmente, pode instituir direito real
sobre a sua cota-parte ( 2 do art. 1.420).
d) A dvida garantida por direito real obrigao de trato sucessivo. Assim, o
credor no pode lanar mo de seu poder sobre a coisa se no houver inadimplemento. A
finalidade da garantia assegurar a obrigao at seu adimplemento. Entretanto, algumas
situaes previstas em lei autorizam a antecipao da dvida (art. 333). Especificamente
no caso de dvida garantida por direito real, os casos de antecipao da dvida esto no
art. 1.425, CC.
e) Os credores hipotecrio e pignoratcio possuem direito de preferncia, isto ,
eles tm a pretenso de receber antes de qualquer outro o pagamento de suas dvidas, por
conta da garantia (art. 1.422). Ver tambm os arts. 1.422, pargrafo nico; 958; 1.493,
pargrafo nico; 1.430; 1424, CC.
f) O credor anticrtico possui direito de reteno da coisa, isto , pode ficar com a
posse direta do bem, com fim de garantia, at o pagamento final da dvida, pelo prazo de
at 15 anos (art. 1.423 c/c 1.506)
g) Se o bem dado em hipoteca ou penhor for executado e o produto da excusso
no for suficiente para o pagamento da dvida, o devedor continua obrigado pelo saldo
remanescente (art. 1.430).
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h) A garantia real abrange a totalidade do bem atribudo, mantendo-se, inclusive,


nos casos de pagamento parcial, conforme o princpio da indivisibilidade (art. 1.421,
1.429), ou seja, o nus grava a coisa por inteiro e em todas as suas partes. A
indivisibilidade tem como consequncia a remio total do penhor e da hipoteca, ou seja,
no se pode remir parcialmente a dvida (art. 1.429, pargrafo nico, CC). Se a garantia
compreender mais de um bem, a liberao de cada bem se dar conforme previso no
ttulo.
i) Os requisitos do contrato que instituir o penhor, a hipoteca ou a anticrese esto
no art. 1.424, observando-se, ainda, o art. 104, prevendo, expressamente, o princpio da
especializao ou caracterizao do bem dado em garantia. Ressalte-se, ainda, o princpio
da publicidade (registro, tradio arts. 1.227 e 221; 1.438, 1.448, CC).
j) Ocorrendo o inadimplemento da obrigao, o credor no pode ficar com o
objeto da garantia. nula a clusula que estabelecer o pacto comissrio (art. 1.428). Deve
o credor exercer o seu direito de excusso, isto , tomar o bem (penhora) e alien-lo em
hasta pblica, para com o produto da arrematao obter o valor pecunirio necessrio ao
cumprimento da obrigao. O devedor, aps o vencimento da dvida, poder fazer dao
em pagamento com o objeto da garantia (pargrafo nico do art. 1.428 c/c art. 356).
Sobre excusso em hipotecas constitudas pelo SFH, ver Dec.-lei n. 70, de 21/11/66) e em
penhor (venda amigvel do bem), ver art. 1.433, IV, CC.
k) Alguns sujeitos de direito possuem o direito de remio, a fim de desvincular o
bem do nus real, liberando-o da afetao ao cumprimento da dvida. Dada a
indivisibilidade da garantia real, no existe a possibilidade de remio parcial do bem ou
por quinho, sendo possvel, apenas, a remio total. A remio, quando efetuada,
importa sub-rogao (art. 1.429).

8.3.2 Penhor (arts. 1.431 a 1.472, CC)

um direito real que consiste na tradio de uma coisa mvel ou imobilizvel,


suscetvel de alienao, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fim de garantir
o pagamento do dbito (art. 1.431, CC).

a) Caractersticas
recai sobre coisa mvel e exige alienabilidade do objeto;
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o bem empenhado deve ser da propriedade do devedor (salvo o disposto nos


arts. 1.420, 1. e 1.427);
no admite pacto comissrio (art. 1.428, CC);
direito real uno e indivisvel (a amortizao no libera parcialmente o bem);
temporrio e acessrio,
depende de tradio, exceto nos seguintes casos: artigo 1.431, pargrafo nico,
CC; artigo 1 da Lei n 2.666/55 - penhor rural, industrial, mercantil e de veculos; art. 28
do Dec.-lei n 413/69 cdula de crdito industrial.

b) Modos constitutivos e espcies


O penhor pode ser constitudo por conveno (arts. 1.424, 1.432) ou previso legal
(art. 1.467, I e II). Assim, pode ser dividido conforme as seguintes espcies:
penhor legal (arts. 1.469, 1.470, CC; arts. 703 a 706, NCPC);
penhor rural (art. 1.431, 1.438, 1.439; art. 167, I, n. 15, da Lei 6.015/73), que
se divide em agrcola (arts. 1.442, 1.443) e pecurio (art. 1.444, 1.446);
penhor industrial (arts. 1.447 a 1.450);
penhor mercantil mercadorias, produtos, mquinas, etc;
penhor de direitos (arts. 83, II; 1.451, CC) aes S/A, patentes, direitos
autorais;
penhor de veculos (art. 1.461 a 1.466, CC. Dec. 413/69);
cauo de ttulos de crdito (arts. 1.458 a 1.460, CC) o objeto em garantia
o documento e no o direito de crdito.

c) Direitos (art. 1.433) e deveres (art. 1.435) do credor pignoratcio


investir-se na posse da coisa empenhada e ret-la at o implemento da
obrigao ou at ser reembolsado das despesas com sua conservao;
invocar proteo possessria;
excutir o bem gravado e entregar o que sobre do preo ;
ter preferncia no produto da venda judicial da coisa empenhada;
exigir reforo da garantia se a coisa empenhada se deteriorar ou perecer;
ressarcir-se de qualquer dano que venha a sofrer por vcio do bem gravado e
receber o valor do seguro da coisa;
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receber indenizao a que estiver sujeito o causador da perda ou deteriorao


dos bens, bem como o preo da desapropriao ou requisio dos bens;
no usar a coisa empenhada (depositrio) e ressarcir a perda ou deteriorao de
que for culpado;
restituir o bem gravado, uma vez paga a dvida, com os respectivos frutos e
acesses.

d) Direitos deveres do devedor pignoratcio

O devedor pode remir o bem empenhado.


Deve pagar as despesas feitas pelo credor com a guarda, conservao e defesa do
bem gravado; obter autorizao do credor para alienar bem onerado, sob pena de sofrer a
sano do artigo 171, 2, III, do CP.

e) Extino (arts. 1.436, 1.437, CC)

O penhor pode ser extinnto dos seguintes modos: extino da dvida; nulidade,
prescrio da obrigao principal; remisso da dvida; perecimento do objeto empenhado;
renncia do credor; adjudicao judicial, remio ou venda amigvel da coisa
empenhada; confuso; resoluo da propriedade; escoamento do prazo; reivindicao do
bem gravado.

8.3.3 Hipoteca (arts. 1.473 a 1.505)

o direito real de garantia que grava coisa imvel alienvel ou bem a que a lei
entende por hipotecvel (art. 1.473, art. 80), pertencente ao devedor ou a terceiro, sem
transmisso de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda
judicial (penhora), pagando-se preferencialmente, se inadimplente o devedor.

a) Caractersticas e requisitos

Para a constituio da hipoteca devem ser observadas algumas caractersticas


desse direito e alguns requisitos necessrios:
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recai sobre bens imveis alienveis de propriedade do devedor ou de terceiro.


Podem ser objeto de hipoteca os imveis e seus acessrios, as acesses, o domnio direto
e o til, estradas de ferro, minas e pedreiras, navios88 e aeronaves89 (arts. 1.473 e 1.474);
requer a capacidade de alienar do devedor, podendo ser constituda, tambm,
por meio de procurador especial, desde que com poderes especiais expressos. O devedor
hipotecante continua na posse do imvel onerado;
o direito real de hipoteca indivisvel e acessrio;
reconhece-se a preferncia de pagamento ao credor hipotecrio. Entretanto, o
objeto da hipoteca pode sofrer penhora em execuo, por outro credor, mesmo
quirografrio90. Neste caso, o credor hipotecrio possui privilgio, sub-rogando-se o nus
real sobre o produto auferido com a venda judicial do bem (art. 711, CPC, correspondente
ao art. 908, NCPC). O art. 333, II, CC prev o vencimento antecipado da dvida neste
caso;
cria-se um vnculo real, oponvel "erga omnes" entre o credor e o imvel
gravado.
lcita a alienao de imvel hipotecado a terceiro, que o recebe juntamente
com o nus que o grava. A existncia de clusula proibitiva de alienao do imvel nula
(art. 1.475). Entretanto, permitida clusula que estabelea a antecipao do vencimento
da dvida em caso de alienao.
a cesso de crdito poder ser feita sem o consentimento de devedor.
Tambm possvel a sub-rogao da obrigao (art. 1.478);
possvel a constituio de sub-hipotecas, posteriores hipoteca de primeiro
grau (art. 1.476, CC). Todavia, a sub-hipoteca no pode ser executada antes da hipoteca
de primeiro grau, mesmo se vencer antes dessa. (art. 1.477).
bem de famlia pode ser hipotecado (art. 3, V da Lei n. 8.009/90; art. 1.715,
CC).

88
Vinculam-se a portos. Possuem registro na Capitania dos Portos.
89
So individualizadas e tm registro aeronutico brasileiro. Ver arts. 79 e 82, CC.
90
Ressalte-se, inclusive, o art. 698, CPC, que prev a nulidade da praa, pleiteada em embargos de terceiro
ou ao autnoma, oposta pelo credor hipotecrio, quando ele no for regularmente intimado da sua
realizao.
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b) Espcies de hipoteca

Hipoteca convencional: constitui-se por meio de um acordo de vontades do


credor e do devedor da obrigao principal, podendo ser estipulada por qualquer prazo.
Requer a presena de testemunhas instrumentrias e se realiza por escritura pblica ou
instrumento particular, contendo a especializao do bem e, posterior inscrio no
Cartrio de Imveis.

Hipoteca legal: a lei confere a certos credores (art. 1.489, CC; 1.205 a 1.210,
CPC, no h correspondente no NCPC), que por se encontrarem em determinada situao
e pelo fato de que seus bens so confiados administrao alheia devem ter uma proteo
especial. Perdura indefinidamente, enquanto se prolongar a situao jurdica que visa
garantir. Requer sentena de especializao e inscrio.

Hipoteca judicial: aquela que a lei empresta a todo julgamento que condena um
devedor a executar sua obrigao. No considerada direito real, por isso no est no CC.
O seu objetivo evitar a fraude execuo. Requisitos: sentena condenatria proferida
pelo Poder Judicirio; liquidez dessa sentena; trnsito em julgado; especializao;
inscrio no registro imobilirio (art. 466, CPC, correspondente ao art. 495, NCPC).

Hipoteca cedular: a cdula hipotecria consiste num ttulo representativo de


crdito com este nus real, sempre nominativo, mas transfervel por endosso e emitido
pelo credor; admitida nas operaes alusivas ao sistema financeiro de habitao e nas
hipotecas que aproveitam uma instituio financeira ou companhia seguradora.

c) Direitos e deveres do devedor hipotecrio

O devedor pode alienar o bem gravado, bem como constituir sub-hipoteca (art.
1.476); defender sua posse; antecipar o pagamento da sua dvida; e tem direito liberao
do bem gravado, mediante o cumprimento da obrigao.
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O credor sub-hipotecrio pode remir a primeira hipoteca. A remio hipotecria


consiste no direito concedido a certas pessoas de liberar o imvel onerado, mediante
pagamento da quantia devida independentemente do consentimento do credor (art. 1.482,
CC). Esse direito pode ser exercido pelo credor sub-hipotecrio (art. 1.478), o adquirente
do imvel hipotecado (art. 1.481 e 346, II, CC), o devedor da hipoteca ou membros de
sua famlia e pela massa falida.
O devedor hipotecrio no pode praticar atos que desvalorizem, deteriorem ou
destruam o objeto, nem alterar a substncia do bem onerado.

d) Direitos e deveres do credor hipotecrio

O credor pode exigir a conservao do bem gravado e pedir reforo da garantia


hipotecria.
A fim de no lesar o credor, consideram-se sem efeito hipotecas celebradas em
perodo de falncia ou a instaurao do concurso de preferncia.

e) Extino (art. 1.499)


Pode se dar pela extino da obrigao principal, destruio da coisa, resoluo do
domnio, renncia do credor, remisso da obrigao, por sentena transitada em julgado,
prescrio (art. 1.485), arrematao do bem, consolidao, por perempo legal.

8.3.4 Anticrese (arts. 1.506 a 1.510, CC)

o direito real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor obtm a posse
direta da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imput-los no pagamento da dvida, juros
e capital, sendo, porm, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade,
percebidos conta de juros (art. 1506).

a) Caractersticas
requer capacidade das partes;
no confere preferncia ao anticresista no pagamento do crdito com a
importncia obtida na excusso do bem onerado, pois s lhe conferido o direito de
reteno ( 1 do art. 1.509 e 1.423, CC);
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o credor anticrtico s poder aplicar as rendas que auferir com a reteno do


bem de raiz (coisa imvel alienvel), no pagamento da obrigao garantida;
requer para sua constituio: escritura pblica e inscrio no registro
imobilirio.
necessita da efetiva entrega do imvel (tradio) ao credor anticrtico.

b) Direitos e deveres do credor anticrtico

O credor pode reter o imvel do devedor, para dele usar e gozar, administrando-o
at liquidar o dbito, mediante a percepo da renda do imvel; reivindicar seus direitos
contra o adquirente do imvel e credores quirografrios e hipotecrios posteriores
inscrio da anticrese; possui direito de reteno (art. 1.509, 1 e 2) e defesa da posse;
O credor deve guardar e conservar o imvel como se fosse seu, respondendo pelas
deterioraes que, por culpa sua, o imvel vier a sofrer, bem como pelos seus frutos que
deixar de perceber por negligncia, desde que ultrapassem, no valor, o momento do seu
crdito (art. 1.508); prestar contas de sua administrao; restituir o imvel, findo o prazo
contratado ou quando o dbito for liquidado.

c) Direitos e deveres do devedor anticrtico

O devedor permanece como proprietrio do bem gravado e pode pedir contas da


gesto do credor; reaver o seu imvel assim que o dbito se liquidar. Deve transferir a
posse do imvel ao anticresista, a fim de solver o dbito.

d) Extino

A extino da anticrese pode se dar pelo pagamento da dvida; pelo trmino do


prazo legal (15 anos art. 1.423); pelo perecimento do bem anticrtico; pela
desapropriao; pela renncia do anticresista; pela excusso de outros credores quando o
anticrtico no opuser seu direito de reteno ( 1 do art. 1.509, CC), pela remio do
bem por novo adquirente (art. 1.510, CC).
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8.3.5 Propriedade fiduciria91

Consiste na transferncia, feita pelo devedor ao credor, da propriedade resolvel e


da posse indireta de um bem, como garantia do seu dbito, resolvendo-se o direito do
adquirente com o adimplemento da obrigao, ou melhor, com o pagamento da dvida
garantida.
Est prevista nos arts. 1.361 a 1.368-A, CC e Dec.-lei n. 911/6992 (coisa mvel
infungvel); Lei n. 9.514/97 (coisa imvel/Sistema Financeiro de Habitao - art. 17, I a
IV, 1 e art. 22) e na Lei n. 4.728/65 (mercado financeiro e de capitais).

a) Caractersticas e requisitos

Constitui-se mediante um negcio jurdico bilateral (contrato de alienao


fiduciria), oneroso, acessrio e formal.
Exige capacidade para os atos da vida civil e capacidade de disposio.
Exige, para sua constituio, no caso de bens mveis, instrumento escrito (pblico
ou particular), devidamente arquivado no Registro de Ttulos e Documentos (art. 1.361,
1; 1.362, CC). Para imveis requer escritura pblica e registro no Cartrio Imobilirio.
Recai sobre bem mvel "in comercium" e infungvel; coisa imvel; direitos reais;
direito sobre coisas imateriais.
Devido proibio do pacto comissrio (art. 1.365, CC), se o dbito no for pago
no vencimento, o credor dever vender o bem alienado a terceiros, no estando sujeito
excusso judicial (art. 1.364, CC). O credor fiducirio poder proceder execuo contra
o devedor fiduciante, seus avalistas ou credores, hiptese em que o credor poder fazer
com que a penhora recaia sobre qualquer bem do devedor.

91
O devedor fiduciante, seu cessionrio ou sucessor passaram a ter direito real de aquisio nos termos do
art. 1.368-A, que foi includo no Cdigo Civil pela Lei n. 13.043/14.
92
De acordo com Farias e Rosenvald (2009, p. 380), o Decreto-lei 911/69 foi parcialmente esvaziado
devido ao tratamento de direito material e processual da propriedade fiduciria ter sido inserido no Cdigo
Civil. Entretanto, o mencionado dispositivo legal no foi totalmente revogado, devendo-se atentar ao
procedimento de busca e apreenso de bem nele previsto, com alterao pela Lei n. 10.931/04.
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b) Direitos e deveres do devedor fiduciante

O devedor pode ficar com a posse direta (art. 1.361, 2, CC) da coisa alienada
em garantia fiduciria, mantendo-a e conservando-a, defendendo-a com os interditos
possessrios; haver a restituio simblica do bem dado em garantia, assim que pagar seu
dbito ou reivindicar a coisa, se recusa houver por parte do fiducirio de entregar o bem,
uma vez paga a dvida; entregar o bem, no caso de inadimplemento da obrigao e
receber do fiducirio o saldo da venda da coisa alienada efetivada por fora do
inadimplemento de sua obrigao (art. 1.363,II, CC); intentar ao de consignao em
pagamento, se o credor recusar-se a receber o pagamento da dvida ou a dar quitao.
O devedor deve permitir que o credor ou fiducirio fiscalize o estado da coisa
gravada; no pode dispor da coisa alienada fiduciariamente; continuar obrigado
pessoalmente pelo remanescente da dvida, se o produto alcanado pela venda do bem,
realizada pelo credor, no for suficiente para saldar a sua dvida e as despesas efetuadas
com a cobrana (art. 1.366, CC).

c) Direitos e deveres do credor fiducirio

O credor ser proprietrio "pro tempore" da coisa onerada que lhe transferida
com a posse indireta (art. 1.361, 2, CC), independentemente da sua tradio. O credor
fiducirio pode considerar vencida a dvida, se o devedor no pagar uma das prestaes;
reivindicar o bem alienado fiduciariamente; vender a terceiros a coisa que adquiriu
fiduciariamente, empregando o produto da venda da coisa alienada, se inadimplente o
devedor, no pagamento do seu crdito, juros e despesas de cobrana (art. 1.364, CC),
requerer a devoluo da coisa alienada fiduciariamente, a busca e apreenso, bem como
propor ao possessria quando necessrio e oferecer embargos de terceiro se o bem for
penhorado por qualquer credor do devedor.
O credor fiducirio deve proporcionar ao devedor o financiamento, emprstimo
ou entrega de mercadoria a que se obrigou e respeitar o uso da coisa alienada pelo
fiduciante; e restituir o domnio do bem gravado assim que o devedor quitar seu crdito.
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d) Extino (arts. 1.367, 1.436, CC)

A propriedade fiduciria se extingue pela cessao da obrigao principal,


perecimento da coisa alienada fiduciariamente, renncia do credor, adjudicao judicial,
remio, arrematao ou venda extrajudicial, confuso ou consolidao, desapropriao,
implemento de condio resolutiva.

8.4 Direito real de aquisio: Compromisso ou Promessa irretratvel de


venda (arts. 1.417 e 1.418)

Inicialmente cabe esclarecer que a promessa de compra e venda pode ser


considerada simplesmente um contrato preliminar ou um direito real de aquisio, como
aqui ser trabalhado.
o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao
compromissrio-comprador determinado imvel pelo preo, condies e modos
avenados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da
obrigao; por outro lado, o compromissrio-comprador, ao pagar o preo e satisfazer
todas as condies estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imvel, podendo
reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicao compulsria, havendo
recusa por parte do compromitente-vendedor.

a) Requisitos
Para ser considerada direito real de aquisio, a promessa de compra e venda deve
conter os seguintes requisitos:
irretratabilidade do contrato (art. 1.417 e 473, CC);
recair sobre bem imvel loteado ou no, rural ou urbano, edificado ou no,
desde que no seja inalienvel;
exige que o preo seja pago vista ou em prestaes peridicas;
capacidade das partes e inscrio no registro imobilirio (art. 1.417, CC).

b) Efeitos jurdicos
Mediante o preenchimento dos requisitos acima, a promessa de compra e venda
passa a ser direito real e promove os seguintes efeitos:
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oponibilidade "erga omnes";


transmissibilidade aos herdeiros por morte do compromissrio-comprador ou
compromitente-vendedor;
direito de sequela;
imisso na posse;
cessibilidade da promessa;
purgao da mora;
adjudicao compulsria;
no h resoluo do contrato por sentena declaratria da falncia de quaisquer
das partes.
importante esclarecer que o direito real nasce com o registro da promessa, mas a
pretenso de impedir a eficcia de alienaes e oneraes posteriores celebrao do
contrato s pode ser exercida aps o pagamento integral.

c) Extino
O direito real de aquisio pode se extinguir pela execuo voluntria do contrato,
execuo compulsria (adjudicao), distrato, resoluo (inadimplemento contratual),
impossibilidade superveniente de aquisio, vcio redibitrio e evico.
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REFERNCIAS

ALBUQUERQUE JUNIOR, Roberto Paulino de. O direito de laje no um novo


direito real, mas um direito de superfcie. Revista Consultor Jurdico, 02 jan. 2017.
Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-
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ALVARENGA, Luiz Carlos. Regularizao fundiria de interesse social em


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Dissertao (Mestrado em Direito) - Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais,
Belo Horizonte.

BERCOVICI, Gilberto. Constituio econmica e desenvolvimento: uma leitura a


partir da Constituio de 1988. So Paulo: Malheiros, 2005.

CIMARDI, Cludia Aparecida. Proteo processual da posse. 2 ed. rev., atual. e ampl.
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COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de Direito civil: volume 1. So Paulo: Saraiva, 2003.

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FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: v. 5:


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PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. So Paulo: Revista dos


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RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. (Recurso
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THEODORO JNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil: v. 1: teoria geral


do direito processual civil e processo de conhecimento. 23 ed. Rio de Janeiro: Forense,
1998.
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ANEXO
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