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O Papel Legal do Gestor

Imobilirio

Prof. Esp. Claudete Cristina Iwata


claudete@iwataiwata.com.br 1
O GESTOR IMOBILIRIO

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2 AULA

Exerccio legal da profisso.


Lei de Locao.

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EXERCCIO LEGAL DA PROFISSO

Decreto n 81.871/78: Lei que regulamenta a


profisso de corretor de Imveis.
Art. 1: O exerccio da profisso de Corretor de
Imveis, em todo o territrio nacional somente ser
permitido:
I - ao possuidor do ttulo de Tcnico em Transaes
Imobilirias, inscrito no Conselho Regional de
Corretores de Imveis da jurisdio.

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II - ao Corretor de Imveis inscrito nos termos da Lei
N. 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que
requeira a revalidao da sua inscrio.

Decreto-Lei n 3.688/41: Lei de Contravenes


Penais
Art. 47. Exercer profisso ou atividade econmica ou
anunciar que a exerce, sem preencher as condies a
que por lei est subordinado o seu exerccio:

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Pena: priso simples, de quinze dias a trs
meses, ou multa, de quinhentos mil ris a cinco
contos de ris.
Exercer a profisso legalmente significa estar
devidamente habilitado junto ao CRECI (Conselho
Regional de Corretores de Imveis), mas no somente
isso, a profisso de corretor de imveis vai muito alm
de fazer anncios, colocar placas, acompanhar o
cliente no tabelionato e receber as comisses.

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O exerccio legal da profisso de corretor de imveis
requer muito preparo, muito tempo dedicado aos
estudos, qualificao e, acima de tudo, muita tica.
Muitas pessoas se aventuram em nosso mercado,
pensando que sairo ilesas e que no existem
consequncias para quem atua como corretor sem
estar habilitado para tal.

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A nossa lei maior, a Constituio Federal, reza o que
segue:
Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino
de qualquer natureza, garantindo aos brasileiros e
aos estrangeiros residentes no pas, a inviolabilidade
do direito vida, liberdade, igualdade,
segurana e propriedade, nos termos seguintes:
XIII - livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou
profisso, atendidas as qualificaes profissionais que
a lei estabelecer.
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Se colocarmos em ordem hierrquica, primeiro
vem a Constituio Federal, depois o Cdigo
Penal e, em seguida, nossa legislao
Especfica. Ento, o procedimento correto
fazer a queixa por meio de um boletim de
ocorrncia na Delegacia de Polcia por
Contraveno Penal, em desobedincia
exigncia da lei especfica, COFECI.

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LEI DE LOCAO

A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, a LEI DE


LOCAO. Muito importante para o desenvolvimento
de todas as operaes imobilirias, deve servir como
O manual do corretor de imveis. Dispe sobre as
locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a
elas pertinentes, aborda tambm assuntos muito
Importantes para a venda. Tambm conhecida como
LEI DO INQUILINATO, deve ser matria de estudo do
Corretor de Imveis.

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LEI N 8.245/1991

Art. 1 A locao de imvel urbano regula-se pelo


disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo
Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e
dos Municpios, de suas autarquias e fundaes
Pblicas.
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos
para estacionamento de veculos.
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3. de espaos destinados publicidade.
4. em apart-hotis, hotis - residncia ou
equiparados, assim considerados aqueles que
prestam servios regulares a seus usurios e como
tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas


modalidades.

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Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um
locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio
no se estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes
coletivas multifamiliares presumem-se locatrios ou
sublocatrios.
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por
qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se
igual ou superior a dez anos.

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Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge
no estar obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do
contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo,
pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
Perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,
a que for judicialmente estipulada. (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009).

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Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da
multa se a devoluo do imvel decorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou
pblico, para prestar servios em localidades diversas
daquela do incio do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias
de antecedncia.

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Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da
locao, a ao do locador para reaver o imvel a
de despejo.
Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica
se a locao termina em decorrncia de
desapropriao, com a imisso do expropriante
na posse do imvel.

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Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por
prazo indeterminado, mediante aviso por escrito ao
locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador
poder exigir quantia correspondente a um ms de
aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.

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Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de
fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou
fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de
trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido
aquiescncia escrita do nu proprietrio ou do
fideicomissrio, ou ainda se a propriedade estiver
consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio.

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Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o
adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo
de noventa dias para a desocupao, salvo se a
locao for por tempo determinado e o contrato
Contiver clusula de vigncia em caso de alienao e
estiver averbado junto matrcula do imvel.
1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o
Promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com
imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
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2 A denncia dever ser exercitada no prazo de
noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao.

Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:


I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou
Contratual;

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III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel
e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes
determinadas pelo Poder Pblico, que no possam
ser normalmente executadas com a permanncia
do locatrio no imvel ou, podendo ele se recusar a
consenti-las;

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Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite-se
aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos
seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na
dependncia econmica do de cujus, desde que
Residentes no imvel;

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Art. 12. Em casos de separao de fato, separao
judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a
locao residencial prosseguir automaticamente
com o cnjuge ou companheiro que permanecer no
imvel.
(Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

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1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11,
a sub-rogao ser comunicada por escrito ao
locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatcia. (Includo pela Lei n 12.112, de
2009).
2o O fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado
do recebimento da comunicao oferecida pelo sub
rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana
Durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009). 24
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o
emprstimo do imvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prvio e escrito do
locador.
1 No se presume o consentimento pela simples
demora do locador em manifestar formalmente a sua
oposio.

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2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio,
de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o
locador ter o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposio.

Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua


estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao
variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero
observados os critrios de reajustes previstos na
legislao especfica. 26
Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo,
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou
modificar clusula de reajuste.
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio,
aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial
do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.

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Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao
para temporada, o locador no poder exigir o
pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder
o da locao; nas habitaes coletivas multifamiliares,
a soma dos aluguis no poder ser superior ao
dobro do valor da locao.
Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo
autoriza o sublocatrio a reduzir o aluguel at os
limites nele estabelecidos.
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Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado
de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso
pacfico do imvel locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do
Imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores
Locao;

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V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio
minuciosa do estado do imvel, quando de sua
entrega, com expressa referncia aos eventuais
defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das


importncias por este pagas, vedada a quitao
Genrica;

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VII - pagar as taxas de administrao
imobiliria, se houver, e de intermediaes,
nestas compreendidas as despesas
necessrias aferio da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o
prmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imvel,
salvo disposio expressa em contrrio no contrato;

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IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os
comprovantes relativos s parcelas que estejam
sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de
condomnio se entendem aquelas que no se refiram
aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio,
especialmente:

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a) obras de reformas ou acrscimos que interessem
estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao
e iluminao, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de
habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior
ao incio da locao;

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e) instalao de equipamento de segurana e de
incndio, de telefonia, de intercomunicao, de
esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de
uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.

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Art. 23. O locatrio obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da
locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo
estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms
seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro
local no tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou
presumido, compatvel com a natureza deste e com o
fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
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III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em
que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do
seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador
o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
reparao a este incumba, bem como as eventuais
turbaes de terceiros;

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V - realizar a imediata reparao dos danos
verificados no imvel, ou nas suas instalaes,
provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
VI - no modificar a forma interna ou externa do
imvel sem o consentimento prvio e por escrito do
locador;

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VII - entregar imediatamente ao locador os
documentos de cobrana de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimao,
multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que
dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de
fora, luz e gs, gua e esgoto;

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IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por
seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hiptese prevista no
art. 27;
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio
e os regulamentos internos;
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.

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1 Por despesas ordinrias de condomnio se
entendem as necessrias administrao respectiva,
especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies
previdencirias e sociais dos empregados do
condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das
reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e
dependncias de uso comum;
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d) manuteno e conservao das instalaes e
equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de
segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e
equipamentos de uso comum destinados prtica de
esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro
eletrnico e antenas coletivas;

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g) pequenos reparos nas dependncias e
instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou complementao
das despesas referidas nas alneas anteriores,
salvo se referentes a perodo anterior ao incio da
locao.

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2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das
despesas referidas no
pargrafo anterior, desde que comprovadas a
previso oramentria e o rateio mensal, podendo
exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias
autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os
locatrios ficam obrigados ao pagamento das
despesas referidas no 1 deste artigo, desde que
comprovadas.
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Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes,
cuja realizao incumba ao locador, o locatrio
obrigado a consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez
dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta
dias, poder resilir o contrato.

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Art. 27. No caso de venda, promessa de venda,
cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao
em pagamento, o locatrio tem preferncia para
adquirir o imvel locado, em igualdade de condies
com terceiros, devendo o locador dar-lhe
conhecimento do negcio mediante notificao
judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia
inequvoca.

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Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas
as condies do negcio e, em especial, o preo, a
forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem
como o local e horrio em que pode ser examinada a
documentao pertinente.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar
se no manifestada, de maneira inequvoca, sua
aceitao integral proposta, no prazo de trinta
Dias.

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Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo
locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos
Prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de
preferncia poder reclamar do alienante as perdas e
danos ou, depositando o preo e demais despesas do
ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se
o requerer no prazo de seis meses a contar do
registro do ato no cartrio de imveis, desde que
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o contrato de locao esteja averbado pelo
menos trinta dias antes da alienao junto matrcula
do imvel.
Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de
qualquer das vias do contrato de locao desde que
subscrito tambm por duas testemunhas.

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Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em
contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas
pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo
locador, bem como as teis, desde que autorizadas,
sero indenizveis e permitem o exerccio do direito
de reteno.

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Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis,
podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde
que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do
imvel.
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do
locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia;

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IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de
investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade,
mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locao.

Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou


imveis.

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1 A cauo em bens mveis dever ser registrada
em cartrio de ttulos e documentos; a em bens
imveis dever ser averbada margem da respectiva
matrcula.
2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o
equivalente a trs meses de aluguel, ser depositada
em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder
Pblico e por ele regulamentada, revertendo em
benefcio do locatrio todas as vantagens dela
decorrentes por ocasio do levantamento da soma
respectiva.
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3 A cauo em ttulos e aes dever ser
substituda, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falncia ou liquidao das sociedades
Emissoras.
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio,
qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a
locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei.
(Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

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Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do
contrato de locao que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que probam a
prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o
direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que
imponham obrigaes pecunirias para tanto.

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Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por
prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do
contrato ocorrer findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar
na posse do imvel alugado por mais de trinta dias
sem oposio do locador, presumir se
prorrogada a locao por prazo indeterminado,
mantidas as demais clusulas e condies do
contrato.
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2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o
prazo de trinta dias para desocupao;
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e
como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorroga se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;

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II - em decorrncia de extino do contrato de
trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente
ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial
prprio;

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IV - se for pedido para demolio e edificao
licenciada ou para a realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico, que aumentem a rea
construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o
imvel for destinado a explorao de hotel ou penso,
em cinquenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar
cinco anos.

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1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever
ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o
b) imvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas
mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel
alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
c) o ascendente ou descendente, beneficirio da
retomada, residir em imvel prprio.

59
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante
dever comprovar ser proprietrio, promissrio
comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo
registrado junto matrcula do mesmo.

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Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao
comrcio, o locatrio ter direito a renovao do
contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja
de cinco anos;

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III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no
mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs
anos.

5 Do direito a renovao decai aquele que no


propuser a ao no interregno de um ano, no mximo,
at seis meses, no mnimo, anteriores data da
finalizao do prazo do contrato em vigor.

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Art. 57. O contrato de locao por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a
desocupao.

63
O CONHECIMENTO A BASE DE TODO
PROFISSIONAL.
FAA SUA CARREIRA!

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O Papel Legal do Gestor
Imobilirio

Prof. Esp. Claudete Cristina Iwata


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