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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

ANLISE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIRIO: UM


ESTUDO DE CASO

VIVIANA INCIO SARTORI

FLORIANPOLIS, MARO DE 2008.


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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA


CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

ANLISE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIRIO: UM


ESTUDO DE CASO

Monografia submetida ao Departamento de Cincias Econmicas para obteno de carga horria


na disciplina CNM 5420 Monografia.

Por: Viviana Incio Sartori


Orientador: Prof. Joo Randolfo Pontes
rea de Pesquisa: Anlise de investimentos
Palavras-chave:

1. Mercado
2. Planejamento Financeiro
3. Comercializao

Florianpolis, Maro de 2008.


UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA
CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

A banca examinadora resolveu atribuir a nota 9,5 aluna Viviana Incio Sartori na
disciplina CNM 5420 Monografia, pela apresentao deste trabalho.

Banca Examinadora:
__________________________
Prof. Joo Randolfo Pontes
Presidente

_________________________
Prof. Marcos Valente
Membro

_________________________
Bruno Csar de Melo Moreira
Membro
4

AGRADECIMENTOS

Agradeo primeiramente a Deus, pois sem a sua presena tudo o que planejamos torna-
se mais difcil de se concretizar.
Agradeo muito minha famlia, meus dois pais, meu irmo Cainan e especialmente
minha me Tnia, a quem dedico este trabalho, pelo amor, compreenso e pela ajuda em todos
os momentos difceis da minha vida.
Em especial, meu agradecimento minha querida prima Gizelle, por todo o carinho
e cuidado dispensado desde sempre. minha amiga, companheira e cmplice, Nani, pelo
apoio e incentivo em todos os momentos. A todas amigas, presentes ou no no meu dia-a-
dia: Kamila, Talita, Ana Paula, Cristina, Graziella, Marcelli, Micheli, Paula e Mariana.
Na trajetria acadmica, muitos amigos queridos foram conquistados, e aqui, gostaria
de agradecer em especial, Priscila, Joseane e principalmente Carolina, pela parceria
nesses anos, e mesmo distancia atualmente, pela imensa ajuda nesse trabalho e pela
amizade em todos os momentos. Ao Israel, pela amizade incondicional, e ao meu amado
Andr Bueno, pela pacincia e pelo carinho.
Meu agradecimento ao Professor Pontes, ao Anderson do grupo Gestcon, a UFSC, e
a todos que de alguma forma estiveram presentes em minha vida.
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LISTA DE ANEXOS

Anexo A Licenas para construo concedidas em Florianpolis por bairro...........70


Anexo B Dados gerais do empreendimento..............................................................71
Anexo C Previso de vendas Cenrio 01 Vendas Homogneas........................72
Anexo D Fluxos de caixa Cenrio 01 Vendas homogneas................................73
Anexo E - Previso de vendas Cenrio 02 Vendas aleatrias...............................74
Anexo F - Fluxos de caixa Cenrio 02 Vendas aleatrias......................................75
Anexo G - Previso de vendas Cenrio 03 Vendas postergadas...........................76
Anexo H - Fluxos de caixa Cenrio 03 Vendas postergadas..................................77

LISTA DE FIGURAS

Figura 01 - Representao grfica de fluxo de caixa....................................................30


Figura 02 Evoluo do CUB de 2003 a 2008..............................................................48
Figura 03 Evoluo da populao de Florianpolis....................................................53
Figura 04 Evoluo de licenas em Florianpolis por m...........................................54
Figura 05 Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 01..................................................59
Figura 06 Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 02..................................................61
Figura 07 - Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 03...................................................64

LISTA DE TABELAS

Tabela 01 Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m..............53


Tabela 02 Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em qtd..............54
Tabela 03 Caractersticas gerais do empreendimento...................................................56
Tabela 04 Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos...........................57
Tabela 05 Previso de vendas homogneas...................................................................58
Tabela 06 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 01...................58
Tabela 07 Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 01................59
Tabela 08 Previso de vendas aleatrias........................................................................60
6
Tabela 09 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 02...................60
Tabela 10 Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 02.................60
Tabela 11 Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos
preos..................................................................................................................................62
Tabela 12 Previso de vendas postergadas.....................................................................62
Tabela 13 - Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 03....................63
Tabela 14: Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 03...................63
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LISTA DE ABREVIATURAS

CAUE Custo Anual Uniforme Equivalente


CRECI Conselho Regional dos Corretores de Imveis
CUB Custo Unitrio Bsico
IVV ndice de Velocidade de Vendas
FCd Fluxo de Caixa Descontado
SINDUSCON Sindicato da Indstria da Construo Civil
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA- Taxa Mnima de Atratividade
VAUE Valor Anual Uniforme Equivalente
VPL Valor Presente Lquido
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RESUMO

O presente trabalho possui como objetivo principal a anlise da viabilidade econmico-


financeira de um empreendimento residencial multi-familiar no municpio de
Florianpolis. A respeito da metodologia, quanto aos fins, a pesquisa foi descritiva; quanto
aos meios, foi bibliogrfica, e por fim, foi elaborado um estudo de caso, sendo esse uma
investigao emprica baseada no raciocnio indutivo. O estudo de caso aborda a simulao
da utilizao de um fluxo de caixa, a partir de dados e informaes reais em conformidade
com as condies de mercado da cidade de Florianpolis. Para cada tipo de simulao tem-
se o comportamento do fluxo de caixa variando, levando-se em considerao os conceitos
tradicionais de valor presente lquido, taxa interna de retorno e o perodo de payback. As
trs simulaes de cenrios elaboradas mostraram-se viveis do ponto de vista econmico,
porm, ao avaliar os resultados, a melhor maneira de se comercializar a distribuio
eqitativa das vendas ao longo do perodo de construo, representada pelas ditas vendas
aleatrias, pois essa foi a opo de comercializao que gerou melhores resultados na
anlise de viabilidade econmica.
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SUMRIO

RESUMO...........................................................................................................................viii
LISTA DE ANEXOS..........................................................................................................ix
LISTA DE FIGURAS.........................................................................................................ix
LISTA DE TABELAS....................................................................................................... ix
LISTA DE ABREVIATURAS...........................................................................................xi

CAPTULO 1 - INTRODUO ......................................................................................... 12


1.1 Problemtica .................................................................................................................... 12
1.2 Objetivos.......................................................................................................................... 13
1.2.1 Geral ............................................................................................................................. 13
1.2.2 Especficos .................................................................................................................... 13
1.3 Metodologia ..................................................................................................................... 13
CAPTULO 2 FUNDAMENTAO TERICA ............................................................ 16
2.1 Concepo econmica de mercado ................................................................................... 16
2.2 Estruturas de mercado .................................................................................................... 17
2.3 Mercado caracterstico de ocupao do espao: a questo da habitao.......................... 17
2.3.1 O bem habitao............................................................................................................ 17
2.3.2 O espao........................................................................................................................ 19
2.3.3 Caractersticas do mercado habitacional ........................................................................ 20
2.4 Demanda .......................................................................................................................... 21
2.4.1 Demanda individual....................................................................................................... 21
2.4.2 Demanda de mercado .................................................................................................... 22
2.4.3 Demanda habitacional ................................................................................................... 22
2.4.4 Oferta habitacional ....................................................................................................... 23
2.4.5 Equilbrio da oferta e demanda ..................................................................................... 24
2.5 Planejamento financeiro ................................................................................................. 24
2.5.1 Planejamento financeiro a curto prazo .......................................................................... 25
2.5.2 Planejamento financeiro a longo prazo ......................................................................... 26
2.5.3 Planejamento de caixa: oramentos de caixa.................................................................. 27
2.6 Custos .............................................................................................................................. 27
2.6.1 Custos diretos................................................................................................................ 28
2.6.2 Custos indiretos............................................................................................................. 28
10
2.6.3 Custos da construo civil ............................................................................................. 28
2.7 Mtodos de anlise de investimento.................................................................................. 29
2.7.1 Fluxos de caixa.............................................................................................................. 29
2.7.2 Fluxo de caixa descontado............................................................................................. 31
2.7.3 Taxa mnima de atratividade.......................................................................................... 31
2.7.4 Valor anual uniforme equivalente .................................................................................. 32
2.7.5 Custo anual uniforme equivalente.................................................................................. 33
2.7.6 Valor presente lquido (VPL)......................................................................................... 33
2.7.7 Taxa interna de retorno (TIR) ........................................................................................ 34
2.7.8 Perodo de retorno do investimento (Payback) ............................................................... 35
2.7.9 ndice de velocidade de vendas (IVV) ........................................................................... 36
2.8 Descontos e pagamentos................................................................................................... 36
2.8.1 Duplicatas a pagar ......................................................................................................... 37
2.8.2 Contas a pagar............................................................................................................... 37
2.9 Comercializao e vendas................................................................................................. 38
2.9.1 Comercializao em empreendimentos imobilirios ...................................................... 38
CAPTULO 3 MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE FLORIANPOLIS...... 40
3.1 Mercado imobilirio urbano ............................................................................................. 40
3.1.1 A imperfeio do mercado imobilirio........................................................................... 42
3.1.2 Conceito de valor imobilirio ........................................................................................ 43
3.1.3 O preo de venda das novas construes........................................................................ 44
3.1.4 Investimentos imobilirios............................................................................................. 45
3.1.5 Custo unitrio bsico (CUB).......................................................................................... 47
3.2 Mercado imobilirio da cidade de Florianpolis ............................................................... 48
3.2.1 Organizao do mercado ............................................................................................... 48
3.2.2 Funcionamento do mercado........................................................................................... 49
3.2.3 Crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis ................................................... 52
CAPTULO 4 ANLISE DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
MULTIFAMILIAR.............................................................................................................. 55
4.1 Consideraes gerais ........................................................................................................ 55
4.2 Tipo de investimento escolhido ........................................................................................ 55
4.3 Modelo de anlise e suas condicionantes .......................................................................... 57
4.3.1 As simulaes de comercializao ................................................................................. 57
4.3.2 Cenrio 01: Previso de vendas homogneas ................................................................. 58
11
4.3.3 Cenrio 02: Previso de vendas aleatrias...................................................................... 59
4.3.4 Cenrio 03: Previso de vendas postergadas com aumento no valor dos apartamentos... 61
CAPTULO 5 CONCLUSES E RECOMENDAES ................................................ 65
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................................ 67
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CAPTULO 1 - INTRODUO

1.1 Problemtica

O mercado imobilirio um setor importante para a economia do pas por gerar


empregos e rendas, mobilizando pessoas e vultosos recursos financeiros nos mais diversos
setores da sociedade. Este tipo de mercado est devidamente associado e integrado ao
desenvolvimento do espao urbano das cidades e da qualidade de vida das populaes.
Praticamente em todas as cidades este mercado apresenta uma forma dinmica e inter-
relacionada com o crescimento da economia local.
O comrcio e a indstria de servios tm crescido tambm com o surgimento de
vrios tipos de atividades como a comercializao de materiais de construo,
jardinamento, servios de arquitetura, remodelao de espaos, mveis especiais, aparelhos
de eletrnica da linha branca, imagem e som, material de divulgao, etc. Nesse contexto,
h um crescimento no campo da especializao da mo-de-obra e uma exigncia dos
consumidores que hoje detm maiores conhecimentos e informaes.
Nesse sentido, a continuidade dos investimentos no setor imobilirio de suma
importncia para a sua manuteno e o desenvolvimento das atividades a ele associadas.
Sob outro ngulo, neste mercado muitos profissionais da construo civil no possuem
acesso s informaes que possam direcionar os seus trabalhos ao lanamento de novos
empreendimentos no mercado imobilirio de maneira mais segura e planejada
(GONZLEZ, 2003). Portanto, mercado imobilirio e construo esto intimamente
relacionados entre si, oportunizando e gerando possibilidades de enriquecimento.
Tanto na construo civil quanto no setor imobilirio existe uma certa
complexidade no desenvolvimento dos projetos que so demandados pelos clientes. As
exigncias requeridas neste mercado indicam a existncia de uma srie de elementos que
possuem elevados riscos, em conseqncia dos investimentos de porte que so exigidos
antecipadamente absoro do produto final pelo mercado.
Importante ressaltar que os investidores sejam eles, empreendedores,
incorporadores, construtores ou particulares, buscam atingir algum benefcio com o
empreendimento projetado e, antes de decidir, fazem uma avaliao cuidadosa e rigorosa
para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da
construo civil, quando uma nova construo investigada, denomina-se
tradicionalmente de anlise de viabilidade (BALARINE, 1997, GONZLEZ E
13
FORMOSO, 1999).
Atravs da considerao de aspectos econmicos, tcnicos, financeiros,
administrativos, ambientais, legais e outros possvel projetar resultados e verificar se iro
atender as expectativas dos investidores. Portanto, o estudo da viabilidade econmica de
um empreendimento imobilirio fundamental, ao evitar investimentos mal
dimensionados ou antieconmicos, no sentido de promover a minimizao dos riscos que
so inerentes ao setor.
Os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, mas h pouco
material especfico e diretamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o
lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma expedita,
sendo importante incrementar o grau de objetividade das decises, geralmente tomadas em
critrios meramente subjetivos (GONZLEZ E FORMOSO, 1999).

1.2 Objetivos

1.2.1 Geral

Anlise da viabilidade econmico-financeira de um empreendimento residencial


multi-familiar no municpio de Florianpolis.

1.2.2 Especficos

a)Promover o levantamento das condies de funcionamento do mercado


imobilirio residencial;
b)Elaborar simulaes da utilizao de um fluxo de caixa em conformidade com as
condies de mercado da cidade de Florianpolis, simulaes estas baseadas nos
custos de construo, preo de venda e distribuio das vendas;
c)Analisar o comportamento do fluxo de caixa, ao levar em considerao as
variveis utilizadas na anlise econmica e financeira;
d)Avaliar a melhor opo de comercializao, baseando-se na Taxa Interna de
Retorno (TIR), Valor Presente Lquido (VPL) e no Prazo de Recuperao dos
Investimentos (PAYBACK).

1.3 Metodologia
14
O presente trabalho se apia nas caractersticas fundamentais dos mtodos de
pesquisa, onde se utiliza estruturas de coleta e anlise de dados. Um mtodo de pesquisa
um conjunto de processos pelos quais se torna possvel conhecer uma determinada
realidade, produzir determinado objeto ou desenvolver certos procedimentos ou
comportamentos (FACHIN, 2003). O mtodo cientfico se caracteriza pela escolha de
procedimentos sistemticos para descrio e explicao de uma determinada situao sob
estudo. Sua escolha deve estar baseada em dois critrios bsicos: a natureza do objetivo ao
qual se aplica e o objetivo que se tem em vista no estudo (FACHIN, 2003).
A estratgia de desenvolvimento desta pesquisa est baseada no modo do tipo
estudo de caso, o qual constitui uma investigao emprica (YIN, 2005) que se baseia no
raciocnio indutivo, no experimental e se baseia em fontes de dados mltiplas e variadas
(YIN, 2005).
Yin (2005) enaltece esse tipo de estratgia ao afirmar que o mtodo permite uma
investigao para se preservar as caractersticas holsticas e significativas dos
acontecimentos da vida real e que seu propsito de estabelecer uma estrutura de
discusso e debate entre as pessoas. Outro ponto positivo destacado desta estratgia a
capacidade de lidar com uma ampla variedade de evidncias existentes em documentos,
artefatos, entrevistas e observaes.
Pode-se dizer que o delineamento de uma pesquisa que envolva o Mtodo do
Estudo de Caso tem trs fases distintas: (a) a escolha do referencial terico sobre o qual se
pretende trabalhar (YIN, 2005) e a seleo dos casos e desenvolvimento de protocolos
para a coleta de dados; (b) a conduo do estudo de caso, com a coleta e anlise de dados,
culminando com o relatrio do caso; (c) a anlise dos dados obtidos luz da teoria
selecionada, interpretando os resultados (YIN, 2005). No sentido mais elementar, a
seqncia lgica que conecta os dados empricos s questes de pesquisa iniciais do
estudo e, em ltima anlise, s suas concluses.
Na primeira etapa deste trabalho, foi feita uma reviso terica inserida em textos,
artigos, dissertaes e teses referentes ao estudo de viabilidade econmica e financeira e
seus mtodos de clculo. A reviso terica aborda, tambm, princpios econmicos como
demanda, mercado e princpios da gesto financeira das empresas. Porm, a principal
referncia a anlise do investimento imobilirio, suas caractersticas e os ndices
relacionados ao fluxo de caixa, que constituem o embasamento para a anlise do estudo de
caso.
Na segunda etapa, escolheu-se um empreendimento residencial em andamento,
15
localizado no municpio de Florianpolis, Santa Catarina. Os dados foram coletados com
a administrao do empreendimento atravs de tcnicas de observao direta, anlise de
documentos e entrevistas.
As entrevistas foram estruturadas com questionamentos relacionados s
caractersticas gerais do empreendimento como a rea do imvel, custo total, custo do
terreno, quantidade de apartamentos, preo de venda estimado e promoo das vendas.
Com os dados obtidos, pode-se calcular os ndices utilizados na anlise de viabilidade de
um investimento.
Na terceira etapa do estudo foram feitas algumas simulaes de cenrios de vendas,
com posterior anlise crtica da melhor alternativa de promoo de vendas e suas
influncias na determinao do retorno do investimento, bem como as concluses da
pesquisa.
16

CAPTULO 2 FUNDAMENTAO TERICA

2.1 Concepo econmica de mercado

Entende-se por mercado um local ou contexto em que compradores (o lado da


procura) e vendedores (o lado da oferta) de bens, servios ou recursos estabelecem contato
e realizam transaes (PASSOS & NOGAMI, 1998). O lado dos compradores
constitudo tanto de consumidores, que so compradores de bens e servios quanto de
empresas, que so compradores de recursos (trabalho, terra, capital e capacidade
empresarial) utilizados na produo de bens e servios.
J o lado dos vendedores composto pelas empresas, que vendem bens e servios
aos consumidores e pelos proprietrios de recursos (trabalho, terra, capital e capacidade
empresarial) que os vendem (ou arrendam) para as empresas em troca de remunerao
(salrios, aluguis etc).
De acordo com Pindyck e Rubinfeld (2002), os mercados localizam-se no centro da
atividade econmica, e grande parte dos assuntos mais importantes na economia est de
alguma forma relacionado com o funcionamento dos mercados, ao se tratar, por exemplo,
de temas como um pequeno ou grande nmero de empresas concorrendo no mercado,
alteraes de preos, oportunidades para negcios, interferncia governamental, etc.
Segundo Passos & Nogami (1998), para fins de anlise econmica o conceito de
mercado no implica, necessariamente, na existncia de um lugar geogrfico em que as
transaes se realizem. Na realidade, as mercadorias so vendidas segundo os mais
diferentes dispositivos institucionais tais como feiras, lojas, bolsas de valores etc., podendo
o termo mercado aplicar-se a qualquer um deles, bastando para isso que compradores e
vendedores de qualquer bem, servio ou recurso entrem em contato para comercializ-lo.
Para Marshall (1985), a anlise do funcionamento do sistema de mercado comeava
com o estudo do comportamento dos produtores e dos consumidores, pois era a chave para
analisar a determinao dos preos de mercado. Segundo Marshall, o conhecimento da
demanda era crucial para sua anlise. Para ele, seria necessria uma reduo no preo para
induzir a compra.
Por outro lado, dado que os consumidores teriam de escolher entre mais de um bem
ou menos de outro (ou outros) para maximizar sua utilidade, deveriam ser capazes
(consciente ou inconscientemente) de ajustar seus gastos de tal modo que chegariam a um
17
ponto que no fosse mais possvel aumentar sua satisfao mediante uma distribuio
alternativa desses gastos entre os diferentes bens.
De qualquer modo, a demanda em si no explicava a formao de preo sozinha.
To importante quanto ela, so as condies em que os produtores esto dispostos a vender
seus bens e servios. Nesse sentido, a perspectiva neoclssica acreditava que as empresas
funcionavam segundo condies nas quais os sucessivos aumentos nos custos totais,
devido produo de unidades adicionais de seu produto, eram crescentes. Supunha-se que
os empresrios buscassem racionalmente o lucro mximo, o que implica minimizar os
custos. Qualquer volume de produo desejado poderia ser obtido com diferentes
combinaes de fatores produtivos, contanto que o empresrio selecione a opo menos
custosa (MARSHALL, 1985).
Marshall (1985) acreditava que a venda de cada empresa, processo lento e
custosamente adquirido, estava limitada ao mercado particular. Alm disso, a expanso da
empresa alm dos limites naturais a deixaria exposta concorrncia com seus rivais.

2.2 Estruturas de mercado

De acordo com a Teoria Microeconmica Tradicional, os mercados esto


estruturados de maneira diferenciada em funo de dois fatores principais: nmero de
firmas produtoras atuando no mercado e a homogeneidade ou diferenciao dos produtos
da firma. Passos & Nogami (1998) classificam as estruturas de mercado para o setor de
bens e servios em concorrncia perfeita, monoplio, concorrncia monopolstica e
oligoplio. O conhecimento dessas estruturas importante quando se busca analisar em
que tipo de mercado a empresa est atuando, uma vez que investidores e consumidores tm
comportamentos diferenciados em cada um deles.

2.3 Mercado caracterstico de ocupao do espao: a questo da habitao

2.3.1 O bem habitao

Habitao a estrutura fsica que pode assumir mltiplas caractersticas, que abriga
e fornece uma srie de servios e facilidades a seus ocupantes solucionando algumas de
suas necessidades. Para existir necessrio que ocupe e esteja localizada em um
determinado espao geogrfico. As pessoas que o habitam normalmente se organizam em
18
unidades familiares, sendo que, no processo de formao e ocupao das habitaes trazem
consigo uma srie de caractersticas e estratgias econmicas, sociais, culturais,
demogrficas (FERREIRA, 2001).
Para Cabrita (1995) a habitao representa muito mais que um simples ncleo
territorial e uma simples ordenao espacial. Constitui uma entidade complexa que define
e definida por um conjunto de fatores arquitetnicos, culturais, econmicos, scio-
demogrficos, psicolgicos e polticos que mudam durante o curso do tempo. A sade e o
bem-estar das pessoas, como atitudes humanas e valores, so relativos e mutveis.
Segundo o autor, o significado de habitao, de lar, de casa, varia de pessoa para
pessoa, entre grupos sociais e atravs das culturas. Este resultado no est intrnseco a
caractersticas fsicas, isto porque no existe nenhum padro estatstico absoluto que
permita a compreenso dos aspectos qualitativos da habitao de forma clara (CABRITA,
1995).
De acordo com Cabrita (1995), no possvel falar do conceito de habitar, sem que
se considere antes trs aspectos fundamentais de delimitao: o mbito scio-geogrfico, a
cultura e o perodo histrico. O mbito scio-geogrfico aborda uma escala que vai de uma
rea mais ampla de contornos pouco definidos, a vizinhana, passando pelo local-abrigo, a
residncia, ou alojamento, geralmente fixo, at o espao ou territrio mnimo, que
acompanha a pessoa, objeto de cuidados e de proteo, espao em que a pessoa tem um
mnimo de permanncia quanto mais o transforma e dele se apropria, mais o habita.
Ainda de acordo com Cabrita (1995), quanto cultura, no h como se fazer uma
abordagem ampla num mundo contemporneo onde ainda existem sociedades primitivas e
agrrias, disseminao da pobreza, estigmas geogrfico-climticos, alm de culturas e
etnias com preceitos bem marcados. Os conceitos de habitar apresentados pelo autor
envolvem as mltiplas diferenas culturais abrangidas pela cultura mais ampla que se
designa habitualmente de ocidental e de inspirao clssica e crist com diferentes graus de
industrializao.
No que diz respeito ao perodo histrico h trs grandes momentos que
correspondem a trs prticas sociais e, por conseguinte, trs conceitos distintos ainda que
se trate da mesma civilizao histrica:
o habitar como mero alojar em abrigo defensivo, indo da Pr-Histria at o
surgimento dos primeiros aglomerados urbanos;
o habitar, em que os laos familiares se imbricam numa seqncia de relaes
de grupo e sociais, no apenas de vizinhana, mas envolvendo as de produo,
19
troca, representao, isto , o habitar histrico que marca a nossa civilizao e cujo
equilbrio se pretende retomar (reabilitao urbana); e,
o habitar como atividade urbana especfica, definida por um conjunto de
necessidades a exercer com quase total exclusividade numa determinada rea rea
residencial, ou habitat, no seu sentido mais restrito; habitar, neste sentido constitui
uma especializao urbana que procura, em extremo, preservar o homem do que
nocivo na cidade desgastante e poluidora. No habitat pode haver contatos sociais e
mesmo participao social intensa, atravs de equipamentos coletivos programados,
mas as relaes sociais e de vizinhana so fracas. o perodo histrico
contemporneo, recente.

2.3.2 O espao

Magnoli (1986) define o espao livre nas reas urbanas e em todo o seu entorno
como todo aquele que no est coberto por edifcios. A autora amplia o conceito de espao
no s ao que diz respeito ao solo e gua que no esto cobertos por edifcios, mas
tambm ao espao (e luz) que est ao redor, na aurola da urbanizao, e no somente
internos, entre tecidos urbanos.
A existncia de espaos livres, ainda segundo a autora, tem que permitir, no
mnimo, acesso, luz e ar s edificaes, alm de vistas, circulao, permanncia, apoio a
servios locais e urbanos, reas para vida ao ar livre, apoio para infra-estruturas e reserva
para usos urbanos futuros. Mas tambm acrescenta a importncia da distribuio dos
espaos livres que exerce forte influncia no modelo de urbanizao.
De acordo com Afonso (2000), os espaos livres s existem na presena de seu
contraponto, ou seja, dos volumes edificados, mas acrescenta que isto no significa que o
espao livre venha sendo idealizado juntamente com o edifcio no momento do projeto
deste. Ainda adverte sobre o quanto freqente, em todo o mundo, atribuir aos espaos
livres um carter desvalorizado e residual, na realizao das grandes intervenes
urbansticas, obrigando a realizao de enormes trabalhos de renovao urbana. Acredita
tambm que, para a correta definio da estrutura da paisagem urbana, necessrio
conciliar tanto os aspectos dos espaos livres quanto dos volumes edificados, sem haver a
supervalorizao de qualquer dos dois.
A paisagem urbana ou das cidades resultante de padres organizados e articulados
20
de seus elementos. A sua configurao depende de sua populao, das formas como esta se
distribui no ambiente urbano e utiliza o espao, bem como das formas de uso do solo e
distribuio das diferentes edificaes no mesmo. Dentro desta arrumao se inserem os
espaos livres de edificao (AFONSO, 2000).
Os espaos livres desempenham funes relevantes no espao urbano e sua
importncia se deve, no pela quantidade, mas pelas relaes que guardam com o contexto
urbano e com as atividades sociais s suas margens ou por eles facilitadas. MAGNOLI
(1986) pressupe os espaos livres de edificaes ou de urbanizao assim:
como os mais acessveis por todos os cidados; os mais apropriveis face s
oportunidades de maior autonomia de indivduos e grupos; os que se
apresentam com mais chance de controle pela sociedade como um todo, j que
so abertos, expostos, acessveis; enfim aqueles que podem ser os mais
democrticos possveis, enquanto significado intrnseco da expresso espao
urbano (Magnoli, 1986).

2.3.3 Caractersticas do mercado habitacional

O mercado habitacional apresenta uma srie de caractersticas particulares em


termos econmicos que o diferenciam grandemente dos outros mercados de bens e servios
para consumo. As caractersticas deste mercado so resumidas a seguir, com base nos
trabalhos de Lucena (1985):
a) Grande durabilidade da unidade construda, implicando na elevada
representatividade do estoque habitacional em relao s novas construes;
b) Imobilidade da unidade habitacional, que segmenta espacialmente o mercado,
originando regies de dficit ou supervit habitacional que no podem ser
compensadas entre si, tornando os fluxos migratrios importantes para o
equilbrio;
c) Processo produtivo da construo civil no seriado, locais distintos a cada
produo, cada processo tem um ciclo prprio dado pelas caractersticas do
produto e pela conjuntura imobiliria. O processo produtivo descontnuo,
devido s oscilaes da demanda e aos altos custos de manter o estoque;
d) Prazo de maturao do processo produtivo de construo causa defasagens
entre as alteraes nas condies de mercado (demanda) e os ajustes nos
nveis de produo;
e) Grande heterogeneidade nas caractersticas das unidades construdas
21
(localizao, arquitetura, idade e rea construda, entre outras), determinando
uma estrutura diferenciada de preos;
f) Carter imperfeito, devido caracterstica de diversidade aliada ao carter de
bem pblico local de alguns servios, como vizinhana, segurana e
acessibilidade;
g) Necessidade de estrutura de financiamento em funo do alto valor individual
do imvel;
h) Investimentos imobilirios dependentes do estoque existente, no apenas em
funo do volume, mas em funo das caractersticas temporais deste estoque
e ao ciclo de vida da rea em que est inserido;
i) A renda fundiria ou aluguel - viso neoclssica - definida em funo dos
custos de deslocamento que uma localidade produz. A deciso dos indivduos
na escolha da localizao da moradia pautada pela relao entre os custos de
transporte e o aluguel pago pelo uso do solo, pelas preferncias por
densidade, lazer e outras amenidades, devidamente diferenciadas pelos
estratos de renda;
j) O mercado habitacional composto de sub-mercados definidos pela
localizao e pelos estratos socioeconmicos que podem ter acesso a cada um
deles. Estes sub-mercados representam um grupo de possibilidades de
comercializao das unidades habitacionais com vrios atributos estruturais e
de localizao que os diferenciam;
k) Os agentes que intervm no mercado habitacional basicamente podem ser
divididos em agentes demandantes de habitao para consumo, agentes
demandantes para investimento, agentes produtores e governo.

2.4 Demanda

2.4.1 Demanda individual

A quantidade de uma mercadoria que um indivduo pretende comprar durante um


especfico perodo de tempo funo ou depende do preo desta mercadoria, de sua renda
monetria e do preo de outras mercadorias e do seu prprio gosto. Pela variao do preo
da mercadoria, sob a considerao de que mantemos constante a renda deste indivduo, os
seus hbitos e o preo de outras mercadorias (supondo a condio ceteris paribus), chega-
22
se funo de demanda do indivduo pela mercadoria (SALVATORE, 1978).
Para Byrns & Stone (1997), as demandas so as quantidades de vrios bens que as
pessoas desejam e podem comprar durante um certo perodo, dadas as alternativas
disponveis.
A demanda (ou procura) de um indivduo por um determinado bem (ou servio)
refere-se quantidade desse bem que ele est disposto e capacitado a comprar, por unidade
de tempo (PASSOS & NOGAMI, 1998). A quantidade que um consumidor ir adquirir de
um determinado bem depende de vrios fatores, dentre os quais destaca-se: o preo do
bem, a renda, ou salrio do consumidor, o gosto e preferncia do consumidor e o preo dos
bens relacionados.

2.4.2 Demanda de mercado

A demanda de mercado ou a demanda agregada por uma mercadoria nos mostra as


quantidades alternativas nas quais essa mercadoria procurada num perodo de tempo, aos
vrios preos alternativos, por todos os indivduos que compem o mercado. A demanda
de mercado por uma mercadoria depende, assim, de todos os fatores que determinam a
demanda individual e, em adio, do nmero de compradores desta mercadoria existentes
no mercado (SALVATORE, 1978).
Segundo Passos & Nogami (1998), para encontrar a demanda de mercado deve-se
somar horizontalmente todas as curvas referentes a todas as pessoas do mercado. Para a
anlise da demanda total, um fator relevante: a demanda total depende do nmero de
indivduos economicamente aptos a participar do mercado. Ou seja, a demanda total
depende do tamanho da populao.
Para Marshall (1985), os elementos que compem a procura so o resultado da
prpria finalidade de uso, enquanto que na oferta, existem vrias fontes de produo que
so procuradas para diversas finalidades, ou mesmo oferecidas por diversas origens,
podendo ser somadas umas s outras.

2.4.3 Demanda habitacional

Na dcada de 70, um dos maiores desejos da classe mdia brasileira era adquirir
uma moradia para no pagar mais aluguel. BOLAFFI (1977) entendia a casa prpria,
juntamente com a alimentao e o vesturio, como o principal investimento para a
23
constituio de um patrimnio, alm de ligar-se, subjetivamente, ao sucesso econmico e a
uma posio social mais elevada.
Hoje a aquisio desse ativo ainda faz parte da lista de sonhos de uma parcela
significativa da populao brasileira, embora venha perdendo importncia relativa para a
educao, sade e previdncia privada. Esta perda de importncia relativa no foi devido
realizao do sonho da moradia pela populao, mas, em grande parte, devido deficincia
destes servios que antes eram supridos pelo Estado (FERREIRA, 2001).
De acordo com Ferreira (2001), a definio de demanda para o setor habitacional
complexa, na medida em que sempre ocorrem diferenciaes singulares entre as
habitaes. O crescimento ou reduo da demanda por habitao ou terrenos urbanos
depende de vrios fatores entre eles: o preo da habitao, os preos dos bens substitutos, a
renda dos compradores, as caractersticas das habitaes, o gosto ou preferncia dos
compradores, as taxas de crescimento ou declnio da populao, as dificuldades ou
facilidades de acesso ao crdito, as taxas de juros dos financiamentos, os preos dos bens
relacionados habitao, as expectativas dos consumidores com relao a futuros
aumentos de preos, mudanas nas caractersticas da populao, preo do solo, o valor dos
aluguis, programas pblicos governamentais (FERREIRA, 2001).
Em ltima anlise, pode-se tomar como referncia central a idia de que a
demanda por habitao satisfeita de uma forma ou de outra. Por mais precrias e crticas
que sejam as condies de moradia, todos moram de alguma forma (Neste caso, o
verdadeiro dficit, ou aqueles cujas demandas por morar no fossem satisfeitas de alguma
maneira, seriam representados pela populao em situao de rua). Desse modo, pode-se
afirmar que a dimenso do estoque de habitaes se equivale demanda existente em um
determinado momento (FERREIRA, 2001).

2.4.4 Oferta habitacional

MACLENNAN (1982) divide a oferta habitacional em trs componentes


principais: novas construes, vendas do estoque existente e interaes entre os dois itens
anteriores.
Para TU (1997), os preos relativos de possuir uma moradia comparados com os
preos de aluguel afetam o nmero de moradores que decidem entre ser proprietrios ou
locatrios. O autor afirma ainda que os proprietrios no tm uma idia precisa do valor de
mercado de suas casas como os locatrios tm do seu aluguel. Uma grande parte de estudos
24
de preos no mercado refere-se a preos do servio habitao, ou seja, as taxas de juros
sempre esto presentes nos modelos, visto que o proprietrio estaria pagando o custo do
capital empregado na compra ou mesmo o financiamento da moradia.
Embora a oferta de habitaes seja motivada pelas construes novas, o estoque
existente tem um papel importante no mercado habitaes, principalmente se considerados
os modelos de filtering ou filtragem1, ou ainda escolha entre ser proprietrio ou locatrio.
TU (1997) vai mais alm e considera atritos (trade friction) no mercado que seriam
causados por provveis compradores que percorrem um ou mais submercados at
decidirem a compra, ao criar expectativas de demanda em cada segmento, de onde conclui
que sempre existe desequilbrio com uma demanda ou oferta insatisfeita.
Maclennan (1982) adverte que as escolhas e as oportunidades so basicamente
determinadas dentro de uma oferta restrita no mercado imobilirio local.

2.4.5 Equilbrio da oferta e demanda

De acordo com Marshall (1985), tanto a oferta quanto a procura constituem uma
relao associada de ordem composta ou conjunta. Dessa forma, se de um lado a oferta
conjunta, onde cada bem apresenta o preo de oferta proveniente da determinao da soma
dos gastos do processo de fabricao; por outro lado, a procura dos produtos tambm
conjunta, pois no existe procura direta da parte dos consumidores por um bem
isoladamente, cujo exemplo pode ser uma empresa onde o capital material especializado
deve operar acompanhado de pessoal especializado. Deste modo, o equilbrio entre a
procura e a oferta se d atravs da compensao por meio do desejo e do esforo que um
indivduo realiza para atender uma necessidade prpria pelo seu prprio esforo
(MARSHALL, 1985).

2.5 Planejamento financeiro

O planejamento uma parte essencial da estratgia financeira de qualquer empresa.


Os instrumentos de planejamento representados pelos demonstrativos projetados e pelos
_____________
1
O conceito de filtering sugere que famlias com capacidade financeira, quando adquirem novas residncias,
repassam suas velhas moradias para famlias com menor renda (Johnson, 1987).
25
oramentos de caixa propiciam um mapa para conduzir as empresas na direo de seus
objetivos. Embora os demonstrativos baseados em valores diferidos (obtidos de acordo
com o postulado bsico da contabilidade, qual seja, o da competncia de exerccios) sejam
um bom ponto de partida, a sobrevivncia da empresa depende do caixa. O planejamento
de caixa a espinha dorsal da empresa. Sem ele no se saber quando haver caixa
suficiente para sustentar operaes ou quando se necessitar de financiamentos bancrios.
As empresas utilizam-se de planos financeiros para direcionar suas aes com vistas a
atingir seus objetivos imediatos e a longo prazo onde um grande montante de recursos est
envolvido (GITMAN, 2002).
De acordo com Lucion (2005), a expresso planejamento tem em seu significado
literal o ato ou efeito de planejar; trabalho de preparao para qualquer empreendimento,
segundo roteiro e mtodos determinados; planificao, processo que leva ao
estabelecimento de um conjunto coordenado de aes (pelo governo, pela direo de uma
empresa, etc.) visando consecuo de determinados objetivos; elaborao de planos ou
programas governamentais, especialmente na rea econmica e social. J financeiro
significa, relativo s finanas, circulao e gesto do dinheiro e de outros recursos
lquidos.
Um plano financeiro eficaz deve dar luz no momento de expor as ligaes das
diferentes propostas de investimento ligadas s vrias atividades operacionais da empresa e
as opes de financiamento disponveis a ela no mercado. De modo paralelo, um plano
financeiro atribui a empresa a chance de desenvolver, analisar e comparar muitos cenrios
de diferentes ngulos, permitindo, assim, que questes relativas s linhas futuras de
negcios da empresa e os melhores esquemas de financiamento se necessrios, sejam
analisados (LUCION, 2005).
Segundo Ross (1998), Planejamento Financeiro formaliza a maneira pelo qual os
objetivos financeiros podem ser alcanados. Em viso mais sintetizada, um plano
financeiro significa uma declarao do que a empresa deve realizar no futuro. O
planejamento d a empresa subsdios, para que no seja surpreendida e possa ter uma
alternativa j prevista, caso tenha que tomar uma deciso.

2.5.1 Planejamento financeiro a curto prazo


26
De acordo com Lucion (2005), no h uma definio globalmente aceita para
finanas a curto prazo. A diferena mais significante entre finanas de curto prazo e
finanas de longo prazo a durao da srie de fluxo de caixas.
As finanas a curto prazo consistem em uma anlise das decises que afetam os
ativos e passivos circulantes, com efeitos sobre a empresa dentro do prazo de um ano. As
finanas a curto prazo fazem a empresa ter uma abordagem mais tcnica sobre aspectos no
que dizem respeito ao nvel de caixa a ser mantido num banco para pagamento de contas,
quanto de matria prima deve-se encomendar e quanto de crdito deve ser concedido aos
clientes (ROSS, 1998).
Segundo Gitman (2002), os planos financeiros (operacionais) a curto prazo so
aes planejadas para um perodo curto (de um a dois anos) acompanhadas da previso de
seus reflexos financeiros. Os principais insumos incluem a previso de vendas e vrias
formas de dados operacionais e financeiros; os resultados mais importantes incluem
inmeros oramentos operacionais, o oramento de caixa e demonstraes financeiras
projetadas.
Um dos pontos chave para o sucesso do planejamento financeiro de uma empresa
concentra-se na previso de vendas, pois, partindo dessa previso so criados planos de
produo alternativos que levam em conta o tempo que ser necessrio para converter a
matria-prima em produto acabado, como os tipos e quantidades de matrias-primas
necessrias. Acabados os planos de produo, a empresa tem dados suficientes para
estimar as necessidades de mo-de-obra, despesas de fbrica e operacionais. Sendo
apuradas todas essas estimativas, pode-se preparar a demonstrao do resultado e o
oramento de caixa projetado (LUCION, 2005).

2.5.2 Planejamento financeiro a longo prazo

Para Gitman (2002), os planos financeiros a longo prazo so aes projetadas para
um futuro distante, acompanhadas da previso de seus reflexos financeiros. Tais planos
tendem a cobrir um perodo de dois a dez anos, sendo comum o emprego de planos
qinqenais que so revistos periodicamente luz de novas informaes significativas.
Geralmente, as empresas que esto sujeitas a elevados graus de incerteza operacional,
ciclos de produo relativamente curtos, ou ambos, tendem a adotar horizontes de
planejamento mais curtos. Planos financeiros a longo prazo so parte de um plano
estratgico integrado que, em conjunto com os planos de produo, marketing e outros,
27
utilizam-se de uma srie de premissas e objetivos para orientar a empresa a alcanar seus
objetivos estratgicos. Tais planos focalizam os dispndios de capital, atividades de
pesquisa e desenvolvimento, aes de marketing e de desenvolvimento de produtos,
estrutura de capital e importantes fontes de financiamento. Deve-se incluir tambm a
concluso de projetos existentes, de linhas de produtos, ou ramos de negcios; reembolso
ou amortizao de dvidas e quaisquer aquisies planejadas. Tais planos tendem a ser
subsidiados por inmeros oramentos e planos de lucros anuais (GITMAN, 2002).

2.5.3 Planejamento de caixa: oramentos de caixa

O oramento de caixa, ou projeo de caixa, um demonstrativo dos fluxos das


entradas e sadas projetadas de caixa da empresa, usado para estimar suas necessidades de
caixa a curto prazo. O oramento de caixa possibilita ao administrador financeiro uma
viso clara do momento de ocorrncia dos fluxos esperados de entradas e de sadas de
recursos ao longo de um dado perodo (GITMAN, 2002).
Em geral, o oramento de caixa elaborado para um ano, embora possa ser
desenvolvido para qualquer perodo. O perodo coberto normalmente dividido em
intervalos de tempos menores, e o nmero e o tipo de tais intervalos depende da natureza
do negcio. Quanto mais sazonais e incertos forem os fluxos de caixa da empresa, maior o
nmero dos intervalos. Uma vez que muitas empresas se defrontam com um padro
sazonal de fluxo de caixa, o oramento de caixa freqentemente apresentado em
intervalos mensais (GITMAN, 2002).
A concepo de um oramento de caixa bastante simples, basta registrar as
estimativas de entradas e sadas de caixa, prevendo o montante de recursos para que a
empresa possa dar continuidade no seu trabalho ou o montante necessrio para cobrir os
dficits previstos (LUCION, 2005).

2.6 Custos

Marshall (1985) enuncia uma definio clssica de custo de produo como:

Os esforos da mo-de-obra de todos os tipos, direta ou indiretamente


empregada em produzi-la, ao l|ado da abstinncia, ou melhor, da espera
necessria para acumular o capital utilizado nela, sero conjuntamente
designados como custo real de produo de uma mercadoria. As quantias a pagar
28
por esses esforos e sacrifcios sero designadas por custo monetrio de
produo, ou, abreviando, suas despesas de produo; eles so os preos que
devem ser pagos a fim de provocar uma oferta suficiente dos necessrios
esforos e esperas para a produo da mercadoria, ou, em outras palavras, eles
so seus preos de oferta. (MARSHALL, 1985).

2.6.1 Custos diretos

So gastos diretamente relacionados aos produtos e podem ser mensurados de


maneira clara e objetiva, ou seja, referem-se s quantidades de materiais e servios
utilizados na produo de um determinado produto (GITMAN, 2002).

2.6.2 Custos indiretos

So gastos no diretamente relacionados aos produtos, portanto, no so


mensurveis de maneira clara e objetiva. Neste caso, torna-se necessrio adotar um critrio
de rateio (distribuio) para alocar tais custos aos produtos fabricados, como por exemplo:
aluguel, manuteno e superviso da fbrica etc (GITMAN, 2002).

2.6.3 Custos da construo civil

A parcela sob a qual o construtor pode agir mais facilmente o custo da obra.
Atravs de normas de qualidade, melhor detalhamento dos projetos, programas de reduo
de perdas e melhor gerenciamento dos recursos financeiros, podero obter reduo de
custos, ao ampliar sua margem de lucro ou facilitar a venda das unidades produzidas. A
existncia de perodos com fluxos de caixa negativos elevados poder inviabilizar o
empreendimento, mesmo que o somatrio das vendas seja superior ao dos custos
(viabilidade econmica) (GONZLEZ, 2003).
A eficcia do sistema de gesto de custos tem assumido uma crescente importncia
para a sobrevivncia das organizaes, tendo em vista o atual contexto econmico:
turbulento, competitivo e globalizado. Neste contexto, espera-se que um sistema de gesto
de custos, alm de determinar custos acurados para produtos e servios, seja capaz de
disponibilizar aos gestores informaes teis e oportunas, que possam servir de base para a
tomada de decises no presente e no futuro, visando facilitar esforos do controle de
29
custos, medir e melhorar a produtividade e, ainda, buscar novas e melhores formas para se
aprimorar o processo de produo (KERN e FORMOSO, 2002).

2.7 Mtodos de anlise de investimento

As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo


de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes, especialmente para a
anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de
forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies
momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, embasada em dados
(GONZLEZ, 2003).
No processo decisrio, importante a considerao do valor do dinheiro no
tempo, ou seja, a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro.
Existem duas razes principais para que exista esta distino: a existncia de incertezas e a
necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros (OLIVEIRA,1995).
Os juros constituem a remunerao do capital (Costa e Attie, 1990). Esta parcela
torna-se importante porque alto o custo de obteno dos recursos financeiros,
especialmente no Brasil. As taxas de juros para emprstimos so muito elevadas e
proibitivas s empresas de construo, praticamente eliminando as possibilidades de lucro,
se no forem bem controlados os perodos de fluxo de caixa negativos. (GONZLEZ,
2003).
Os mtodos mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira,
assumindo certeza, so a taxa interna de retorno (calculando a remunerao mdia do
investimento), o valor presente lquido e o perodo de retorno do investimento (payback).
Geralmente a anlise busca identificar se h lucro (resultado positivo) e se a taxa de
retorno maior do que a taxa mnima de atratividade (remunerao mnima aceitvel), para
orientar a deciso do investidor (WARSCHAUER, 1997).

2.7.1 Fluxos de caixa

O fluxo de caixa consiste no clculo do saldo entre despesas e receitas, segundo um


certo perodo de tempo (ms a ms, por exemplo). Na forma simplificada, mais apropriada
para as anlises expeditas, o saldo no tem a considerao das diferenas decorrentes da
difuso das despesas e receitas no tempo, que so consideradas no fluxo de caixa
30
descontado (GONZLEZ, 2003).
O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo
do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com
vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes cartesianas:
fluxos positivos para cima e negativos para baixo (COSTA E ATTIE, 1990).
Segue, na Figura 01, uma representao de um fluxo de caixa, adaptada de
GONZLEZ (2003).

Figura 01 - Exemplo de representao grfica de fluxo de caixa com valores futuros e valor
presente
Fonte: Gonzlez (2003).

Neste fluxo, I0 o investimento inicial, em t=0 (que no caso da construo civil


podem ser os gastos com aquisio de terreno, projetos e taxas), Ri e Dj so as receitas
(vendas) e despesas (gastos de obra) nos tempos t=i e t=j, Sn o valor residual, ao final do
fluxo (estoques ou excedentes de materiais, por exemplo). O instante t=n indica a ltima
data com movimento relevante, indicando o horizonte de planejamento, ou o prazo de
realizao do empreendimento (GONZLEZ, 2003).

O fluxo de caixa simples pode ser calculado pela expresso seguinte:

(Equao 1)

interessante verificar que toda a anlise precisa ser realizada em termos


monetrios, no fluxo de caixa. Qualquer elemento no-quantificvel neste sentido deve ser
relacionado parte, compondo um quadro de anlise qualitativa (COSTA E ATTIE, 1990).
31
2.7.2 Fluxo de caixa descontado

O fluxo de caixa tambm pode ser considerado em forma mais aprimorada,


realizando a comparao entre receitas e despesas atravs de fluxos com valores
descontados, convertidos para o incio (valor presente lquido) ou para o fim do
empreendimento (valor final lquido), sendo ento conhecido como fluxo de caixa
descontado (FCd), levando em conta os momentos e o padro das receitas e despesas e
criando uma base comum de comparao entre alternativas de empreendimento. Assim,
cada um dos valores ponderado pela taxa de desconto (k), de acordo com o momento em
que est previsto para ocorrer (COSTA E ATTIE, 1990).
Para cada fluxo ocorrido no desenvolvimento do empreendimento calcula-se um
saldo parcial, positivo ou negativo, aplicando-se a taxa de desconto correspondente,
descontando a correo 1/(1+k)t, onde k a taxa de desconto e t o instante considerado.

2.7.3 Taxa mnima de atratividade

A taxa de desconto muitas vezes referida como "taxa mnima de atratividade"


(TMA), como "custo de capital", ou como "custo de oportunidade". Estes termos, contudo,
no so sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da
empresa e da conjuntura momentnea da economia (GONZLEZ, 2003). Pode-se
discriminar estas taxas, conforme fazem Galesne et alli (1999) e Kassai et alli (1999), em:
a) Custo de oportunidade do capital de terceiros (kA): a taxa de captao dos
recursos no mercado, de fontes diversas, tais como instituies financeiras ou
investidores privados. O "custo de capital da empresa" o custo de financiamento
dos saldos negativos, sendo aplicado um valor ponderado dos retornos esperados
pelos respectivos fornecedores de recursos.
b) Custo de oportunidade do capital prprio (kE): o custo de uso do fator
"capital", como remunerao que pode ser obtida no mercado, para investimentos
alternativos na mesma classe de risco. possvel determinar objetivamente o kE,
atravs de vrias formulaes. Pode ser encarado como o custo de substituio
entre decises financeiras alternativas. Representa as oportunidades de uso do
capital perdidas quando determinada alocao de recursos decidida.
c) Taxa de reinvestimento (rs): a taxa das aplicaes futuras dos fluxos de caixa
positivos gerados pela empresa. No deve ser tornada igual ao custo do capital
32
prprio (kE), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta
taxa, por questes de prazo e volume de recursos. uma taxa estimada pela
empresa para a rentabilidade mdia do conjunto de seus ativos operacionais, no
horizonte de planejamento. Deve ser ligada taxa efetiva de reaplicao dos fluxos
futuros, nas aplicaes de que dispe. Geralmente adota-se como parmetro
mnimo a remunerao da caderneta de poupana ou do CDB (neste caso,
descontando os impostos).
d) Taxa mnima de atratividade (TMA): do ponto de vista terico, a taxa de
desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=kE).
Porm, pode ser substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em
funo da poltica de investimentos da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade
representa a "rentabilidade mnima exigida pelo investidor", ou seja, sua motivao
para investir. Como no tem sentido que a TMA seja inferior ao custo de
oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA kE, pois a empresa
desejar obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de
investimento comparvel e segura e dever ainda incluir uma parcela de risco.

Segundo Galesne et alli (1999), "no mbito de avaliao de um investimento, a taxa


de desconto k ter outra interpretao: a TMA (custo de oportunidade do capital ou taxa
definida pela empresa em funo de sua poltica de investimentos)".
Assim, sendo k a taxa de desconto de um projeto ou empreendimento poder
assumir um dos valores acima, conforme as premissas e o enfoque da anlise. Geralmente
se faz k=TMA, representando esta deciso que o empreendimento deve ser conduzido com
vistas rentabilidade mnima exigida.
No caso da construo civil, deve-se verificar ainda que geralmente o investimento
prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com recursos dos compradores e, na
verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento, globalmente
(GONZLEZ E FORMOSO, 1999).

2.7.4 Valor anual uniforme equivalente

Segundo Kassai et alli (1999), este mtodo consiste em obter um valor mdio
peridico dos fluxos de caixa positivos e compar-lo com o valor mdio dos fluxos de
caixa negativos.
33
De acordo com Hochheim (2006), o VAUE consiste em achar a srie uniforme
equivalente (A) ao fluxo de caixa do investimento em anlise, TMA do investidor. Se
VAUE  0 o projeto vivel.
Enquanto o valor presente lquido (VPL) demonstra o resultado lquido de um fluxo
de caixa a valor presente, o VAUE mostra um resultado equivalente em bases peridicas
(ex: por ano) e apurado da seguinte forma:

VAUE = PMT (Fluxos Positivos; TMA) PMT (Fluxos Negativos; TMA)

2.7.5 Custo anual uniforme equivalente

Segundo Hochheim (2006), o mtodo do Custo Anual Uniforme Equivalente


(CAUE) uma variante do mtodo do Valor Anual Uniforme Equivalente.
Este mtodo utilizado quando se faz anlise de investimentos onde preponderam
as sadas de caixa, tendo-se, no final, um valor que representa um custo anual ao invs de
uma receita anual. Por isso, no CAUE inverte-se a conveno de sinais: as sadas
(desembolsos) tm sinal positivo e as entradas (recebimentos) tm sinal negativo. No mais,
ele idntico ao VAUE. Entre outras aplicaes, o CAUE usado para determinar a vida
econmica de um bem. (HOCHHEIM, 2006).

2.7.6 Valor presente lquido (VPL)

O valor presente um dos critrios de anlise mais empregados, ao lado da TIR.


Reflete a riqueza do investimento no momento inicial, em valores monetrios, utilizando
um fluxo de caixa. Corresponde a um valor nico, fictcio, equivalente ao fluxo de caixa do
investimento, convertido em valores presentes atravs de um fluxo de caixa descontado,
permitindo a comparao de alternativas. (GONZLEZ, 2003).
O VPL de um fluxo de caixa obtido pela soma de todos os valores do fluxo de
caixa, trazidos para a data presente. Ou seja, desconta-se os valores futuros para a data
presente e soma-se estes valores descontados com o valor que o fluxo de caixa apresenta
na data inicial. Como taxa de desconto, utiliza-se a TMA do investidor (HOCHHEIM,
2006).
A aplicao do mtodo possvel com a utilizao da frmula demonstrada a
seguir:
34

VPL = P +  t=1 Ft

(1 + i)t
(Equao 2)

O mtodo do valor presente lquido considerado por Costa e Attie (1990) como
um dos principais meios para a tomada de decises e consiste em trazer a uma nica data
todos os valores do fluxo de caixa distribudos em diferentes perodos. Em princpio,
atendido o critrio de viabilidade econmico-financeira quando o VPL positivo
(VPL>0), o que sugere que as entradas de capital no fluxo de caixa so superiores s
sadas (COSTA E ATTIE, 1990).
Caso o resultado seja positivo (VPL>0), conclui-se que existe viabilidade
econmica no empreendimento. Se for negativo, conclui-se pela inviabilidade, e se
VPL=0, o empreendimento indiferente, ou seja, tem o mesmo rendimento que a
alternativa empregada para comparao (oportunidade substituta) (GONZLEZ, 2003).

2.7.7 Taxa interna de retorno (TIR)

A taxa interna de retorno , por definio, a taxa que zera o valor presente lquido.
uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que
torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento inicial (Galesne et alli,
1999; Kassai et alli, 1999).
O mtodo da taxa interna de retorno (TIR) aceito por Costa e Attie, 1990 como
forma de medio dos retornos financeiros provindos dos investimentos imobilirios.
Para a resoluo do fluxo de caixa admite-se que o valor presente lquido seja nulo
(VPL=0) e que os demais parmetros sejam adotados em funo de realidades possveis.
Com essas consideraes, o critrio de viabilidade atendido se a taxa interna de retorno
calculada for superior taxa mnima de atratividade (TIR>TMA) (HIRSCHFELD, 2000).
Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que
o dirigente da empresa exige para seus investimentos interessante (GALESNE et alli,
1999).
35

Como VPL = P +  t=1 Ft

(1 + i)t
(Equao 2)
Ento a TIR a taxa i para a qual

P +  t=1 Ft / (1 + i)t = 0. (Equao 3)

Um projeto considerado vivel se TIR  TMA.

2.7.8 Perodo de retorno do investimento (Payback)

O payback o perodo de recuperao de um investimento e consiste na


identificao do prazo em que o montante do dispndio de capital efetuado seja
recuperado por meio dos fluxos lquidos de caixa gerados pelo investimento. o perodo
em que os valores dos investimentos (fluxos negativos) se anulam com os respectivos
valores de caixa (fluxos positivos). mais uma medida de risco do que propriamente de
retorno de investimento. Um projeto com payback menor do que outro indica que o
mesmo tem grau menor de risco (Kassai et alli, 1999).
O payback consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do
investimento inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio
que ele utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele
se caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto
(GONZLEZ, 2003).
Balarine (1997) considera o mtodo insuficiente principalmente porque ignora as
ocorrncias aps o retorno do investimento, desconsiderando as receitas e despesas que
possam existir depois.
Segundo Kassai et alli (1999), nesse mtodo no se considera o valor do dinheiro
no tempo, pois no se baseia em valores descontados e ainda convive com duas outras
deficincias:
a) No leva em considerao a magnitude dos fluxos de caixa e sua distribuio
nos perodos que antecedem ao perodo de payback;
b) No leva em considerao os fluxos de caixa que ocorrem aps o perodo de
36
payback.

Gonzlez e Formoso (1999) indicam vantagens na utilizao do payback:

a) Se existem vrias alternativas a serem analisadas, a simplicidade permite


classificar mais facilmente os investimentos;
b) Devido ao alto grau de incerteza quanto s condies futuras, um mtodo
simplificado pode ser at mais sensvel e adequado do que um mtodo sofisticado
(por causa da dificuldade de estimativa dos parmetros);
c) Pode ser empregado no estudo de investimentos pequenos, que no justifiquem
gastos na anlise e que possuam alta lucratividade (a folga necessria em vista da
falta de preciso).

2.7.9 ndice de velocidade de vendas (IVV)

Oliveira (1995) considera o ndice de Velocidade de Vendas (IVV), ou tempo


mdio de venda das unidades autnomas, como uma medida de eficincia com que a
empresa realiza seus negcios, refletindo o grau de atratividade que o produto tem no
mercado. Basicamente, o clculo do IVV feito considerando-se a relao entre o nmero
de unidades totais da oferta e o nmero de unidades com vendas efetivadas no perodo em
estudo.
De acordo com Ilha (1998), cada vez mais freqente, nas pesquisas imobilirias, a
presena de um indicador do desempenho de vendas da indstria de habitaes, tal como o
ndice de velocidade de vendas (IVV), taxa de absoro ou simplesmente velocidade de
vendas. Nestas pesquisas, a velocidade de vendas tomada como um indicador ou um
termmetro que mede a temperatura do mercado imobilirio. Se conhecida a velocidade
de comercializao das unidades de um empreendimento desde o seu lanamento at a
ltima unidade vendida e a forma de pagamento, ser ento possvel obter a previso de
receitas de venda para o fluxo de caixa de uma obra, constituindo-se em uma varivel de
extrema importncia na tomada de deciso e na anlise de rentabilidade do investimento
(ILHA, 1998).

2.8 Descontos e pagamentos


37
De acordo com Gitman (2002), os financiamentos espontneos resultam das
operaes normais da empresa e as duas fontes principais desses financiamentos a curto
prazo so as duplicatas a pagar e as contas referentes s despesas incorridas e ainda no
pagas. medida que as vendas da empresa crescem, as duplicatas a pagar aumentam em
conseqncia do maior volume das compras requerido pelos nveis mais altos de produo.
Tambm em decorrncia das vendas crescentes, as contas a pagar relativas a
salrios e impostos aumentam, como resultado de maiores necessidades de mo-de-obra e
de impostos incidentes sobre maiores lucros. No h, normalmente, nenhum custo explcito
associado a qualquer um desses passivos circulantes, embora haja certos custos implcitos.
Ademais, ambos so formas de financiamento a curto prazo no-garantido, pois no
necessria a vinculao de determinados ativos como colaterais (GITMAN, 2002).

2.8.1 Duplicatas a pagar

Segundo Gitman (2002), as duplicatas a pagar so para as empresas a principal


fonte de financiamento a curto prazo no-garantido e resultam da compra de mercadorias a
prazo, sem que o comprador necessite submeter-se a muitas formalidades para evidenciar
sua obrigao para com o vendedor. O comprador, aceitando a mercadoria que lhe
enviada, na realidade concorda em pagar o fornecedor o montante exigido, de acordo com
as condies de venda. As condies do crdito concedido em tais transaes so
normalmente estipuladas na fatura do fornecedor.
O perodo de crdito de uma duplicata a pagar o nmero de dias que decorre at
que o pagamento total seja exigido. Independentemente da oferta ou no de um desconto
financeiro, o perodo de crdito associado com qualquer transao precisa ser indicado. Os
perodos de crdito normalmente vo at cento e vinte dias, embora em certos casos
possam ser concedidos perodos maiores. O desconto financeiro oferecido como parte
das condies de crdito, sendo uma deduo percentual sobre o preo de compra que se
efetiva se o comprador pagar num prazo inferior ao perodo de crdito (ROSS, 1998).

2.8.2 Contas a pagar

De acordo com Gitman (2002), a segunda fonte espontnea de financiamento a


curto prazo para a empresa formada pelas contas a pagar, resultantes dos servios
recebidos que ainda devero ser pagos. Os itens mais comuns so salrios e impostos. J
38
que os impostos so pagamentos ao governo, a empresa no pode manobrar essa
obrigao. Pode, entretanto, manobrar de certa forma os ordenados e salrios a pagar,
obtendo um emprstimo a custo zero de seus empregados, na medida em que estes
recebam somente algum tempo depois de terem realizado seu trabalho. O perodo de
pagamento para empregados em regime de horrio muitas vezes controlado por
regulamentos de sindicatos ou por legislao estadual e federal. Contudo, em outros casos,
a freqncia fica a critrio da empresa.

2.9 Comercializao e vendas

Segundo Ross (1998), a previso de vendas o principal predicado em um


planejamento financeiro a curto prazo, pois esse planejamento concentra-se nas vendas
projetadas em um dado perodo, nos ativos e financiamentos necessrios para sustentar tais
vendas. Para Gitman (2002), atravs da previso de vendas, o administrador financeiro
estima os fluxos de caixa mensais, resultantes da projeo dos recebimentos de vendas e
gastos relacionados com a produo, estoques e distribuio. Tambm caber ao
administrador determinar o nvel de ativo permanente necessrio, e o montante de
financiamento exigido para sustentar o nvel previsto de produo e de vendas.
Um aspecto importante na previso de vendas o levantamento de dados coerentes
e confiveis para uma previso, sendo que tal previso quando automatizada seja obtida de
forma direta e confivel. A previso de vendas est diretamente ligada a uma anlise
detalhada dos dados do mercado A projeo de vendas geralmente comea com uma
reviso das vendas dos ltimos 5 a 10 anos, mas na maioria das empresas utiliza-se como
parmetro um passado mais recente para uma previso mais realista, pois o crescimento
futuro est ligado com o passado mais recente do que o passado distante (Lucion, 2005).

2.9.1 Comercializao em empreendimentos imobilirios

De acordo com Balarine (1997), a comercializao um dos aspectos mais


importantes no sucesso de um empreendimento imobilirio. Quando o produto bem
aceito no mercado, o resultado econmico est quase sempre garantido. Quando, aps o
lanamento do empreendimento, as vendas so realizadas rapidamente, ocorre a otimizao
da entrada de recursos para o incorporador durante o perodo de obra, garantindo desta
forma o resultado econmico e financeiro esperado.
39
O resultado econmico de um empreendimento comea na escolha do produto a ser
oferecido no mercado. preciso conhecer as necessidades do mercado, seu tamanho, a
disponibilidade de pagamento do mercado e quanto ele est disposto a pagar pelo produto.
preciso tambm conhecer bem os produtos concorrentes, inclusive a previso de novos
lanamentos das empresas rivais. O preo do produto e as condies de pagamento devem
ser bastante estudadas, pois a velocidade de vendas est diretamente relacionada a estas
variveis, num mercado competitivo, a velocidade das vendas bastante sensvel ao preo
do produto (Balarine, 1997).
Para Balarine (1997), o resultado econmico est tambm diretamente ligado ao
preo e s condies de pagamento que determina o volume de recursos a ser recebido
durante e aps a obra. O oramento com publicidade e outros gastos de venda devem ser
analisados como qualquer outro custo do empreendimento, buscando gastar o mnimo
possvel para atingir o resultado esperado. comum um maior esforo de divulgao e
venda no lanamento do produto, pois quando o produto rapidamente aceito pelo
mercado, favorece a continuidade das vendas aps o lanamento.
Ainda de acordo com Balarine (1997), a credibilidade do incorporador uma
importante varivel na comercializao de imveis. A credibilidade formada pelo
histrico da empresa com relao quantidade dos produtos entregues e com o
cumprimento dos prazos acordados. O cumprimento dos prazos uma medida de
planejamento e capacidade financeira da empresa.
40

CAPTULO 3 MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE FLORIANPOLIS

3.1 Mercado imobilirio urbano

O mercado imobilirio tem um comportamento muito diferente dos mercados de


outros bens. As distines decorrem das caractersticas especiais dos imveis e do mercado
imobilirio. Existem inmeras fontes de divergncias e desigualdades entre os imveis. Por
sua localizao fixa, qualquer alterao no ambiente provoca modificaes nos valores dos
imveis. O solo urbano no pode ser usado sem um mnimo de infra-estrutura, que
eminentemente pblica e distribuda heterogeneamente na rea urbana. Como as
influncias no so homogneas, as variaes provocadas so distintas, progressivamente
diferenciando os imveis (GONZLEZ, 2003).
A durabilidade dos imveis faz com que eles permaneam por longo perodo no
mercado, ao competir para vendas e locao. A adio de novas unidades representa
pequena parcela do total, anualmente. Assim, a grande maioria dos imveis transacionados
composta por unidades de segunda mo e os preos de referncia do mercado so reflexo
dos preos destes imveis, e no dos preos dos novos, que devem ajustar-se a eles. Diz-se
que o estoque domina o mercado, ou seja, so os imveis usados que ditam os preos, e
os construtores precisam ajustar-se aos preos praticados. Desta regra decorre a
importncia fundamental da anlise prvia de viabilidade (DANTAS, 1998).
Quanto ao mercado em que estes bens so transacionados, os principais fenmenos
identificados so a rotina peculiar da atividade imobiliria, a inelasticidade com relao
demanda e o constante processo de reestruturao interna das reas urbanas, alm das
vrias influncias externas, ao alterar continuamente os valores e os usos do solo, em tipo e
densidade. O estudo destes fatores indica o processo de formao dos valores, ou seja,
como os valores dos imveis so atingidos por essas influncias. A atuao simultnea e
no coordenada de empreendedores, intermedirios, poder pblico e populao em geral
provoca transformaes nas condies do mercado e nos valores praticados (GONZLEZ,
2003).
As tendncias recentes de abertura externa e globalizao da economia contrapem
os mercados locais outrora com quantidades de capital e de negociadores relativamente
fixas instantaneamente em contato com investidores de outros pases. Naturalmente,
eventos como a integrao dos pases do Mercosul ou a instalao de grandes indstrias,
41
provocam forte impacto sobre o mercado imobilirio nas regies onde se instalam. H
maior mobilidade de capitais e a concorrncia cresce, em contraste com uma oferta de
imveis que constante a curto prazo (a produo lenta), resultando em aumentos de
valores para alguns tipos de imveis mais procurados (DANTAS, 1998).
Segundo Ball (1996) a construo habitacional tem sido um importante indicador
do crescimento urbano, pois a demanda habitacional reflete as mudanas na populao e a
demanda por vrios outros servios. O autor salienta, no entanto, que a demanda
habitacional no responde sozinha urbanizao, tendo apenas parcela de responsabilidade
das mudanas nas atividades econmicas.
O comportamento do mercado habitacional assumido na literatura como reflexo
da economia local, num constante processo de ajuste diante das mudanas econmicas.
medida que a economia local pode ser vista como resultado de servios e de atividades de
consumo que envolvem cultura, lazer, educao e outros tipos de comrcio, estas
interaes geram intensa atividade de construo (BALL, 1996).
Por conseguinte, a indstria habitacional de um local ajusta constantemente seu
nvel de atividades - mesmo que de maneira defasada - com base nas tendncias induzidas
pelo desenvolvimento econmico local. Contudo, os impactos e os modelos de
desenvolvimento urbano conseqentes do desenvolvimento econmico dependero do
modelo de demanda, da estrutura de oferta e dos sistemas financeiros locais. Em outras
palavras, o mercado habitacional reage de acordo com as atividades econmicas, uma vez
que a ocupao e a renda so importantes influncias na escolha da habitao e na
definio do tipo de propriedade (JONES; MACLENNAN, 1991).
Segundo Abramo (1988), o mercado imobilirio um elemento importante na
conformao das estruturas urbanas e apresenta a caracterstica de articular-se com o
processo de industrializao ao possibilitar a valorizao de capitais e ser tambm
subproduto e produtor da urbanizao. Para o autor, a anlise das atividades voltadas
edificao urbana reveladora de elementos importantes da dinmica econmica, assim
como explica a atuao de uma das principais foras do processo de estruturao dos
ambientes construdos urbanos brasileiros.
No cenrio nacional, a articulao da atividade imobiliria com a economia pode
ser indicada pelos dados de formao bruta de capital, volume de emprego e demanda por
minerais no-metlicos. Outra articulao refere-se importncia da atividade imobiliria
em algumas economias regionais, devido ao volume de emprego direto ou indireto gerado
no crculo imobilirio (incorporao, corretagem, publicidade e sistema financeiro
42
habitacional), produzindo assim uma renda urbana significativa. Ainda, a atividade
imobiliria revela uma forte relao no apenas com o mercado de trabalho urbano como
tambm com os fluxos migratrios, devido ao potencial de gerao de emprego e da baixa
necessidade de insumos importados na construo civil (ABRAMO, 1988).

3.1.1 A imperfeio do mercado imobilirio

Em muitas anlises tericas microeconmicas, como so aquelas sobre o mercado


imobilirio, se supe a existncia de concorrncia perfeita. Aceitar a perfeio de um
mercado significa, simplificadamente, admitir que os bens podem ser considerados
idnticos, que a entrada no mercado livre, que as pessoas tm informao perfeita,
decidem livre e prudentemente, sem presses de qualquer ordem, e que as aes
individuais no afetam os preos. Nestas condies, o valor do bem igual ao preo que
ele atinge no mercado, e rigidamente proporcional quantidade adquirida. Tal situao
positivamente no a do mercado imobilirio, com diversas restries. A heterogeneidade
dos imveis e de suas localizaes dificulta a comparao, alm do fato de haver diversos
sub-mercados, para cada tipo de imvel (GONZLEZ, 2003).
O custo elevado dificulta ou impede a participao de expressiva parcela da
populao, relegada locao, enquanto outra parte depende de financiamentos, nem
sempre disponveis. Um contingente da populao totalmente excludo do mercado
formal, passando a agir em transaes no registradas ou mesmo ilegais (em favelas ou
loteamentos clandestinos, por exemplo). Contudo, ainda h um grande nmero de
participantes no mercado, que dito atomizado (BALCHIN & KIEVE, 1986).
De outra parte, existe um grupo de agentes profissionais, experientes, treinados e
em condies de obter negcios melhores, para si ou para seus representados. Em
economias estveis, no existem os fceis ganhos financeiros, e os imveis funcionam
como ativos, reserva de valor ou complementao de renda (atravs do aluguel). As
pessoas so incentivadas, pelas condies gerais da economia, a investirem na compra e na
locao de imveis, pensando em vantagens a longo prazo. Diante de um negociador
experimentado, informado e desejoso de investir, o agente normal est em franca
desvantagem, no se pode falar em igualdade de oportunidades e a tendncia de preos
que se afastam das mdias normais de mercado (LUCENA, 1985).
Gonzlez (2003) afirma que o mercado imobilirio de concorrncia imperfeita,
acarretando diversas implicaes na anlise, sendo uma das principais a aceitao de que o
43
preo no coincide com o valor necessariamente, existindo uma faixa de preos normais
(razoveis), dentro da qual est o valor de mercado (valor mais provvel ou valor
esperado) do imvel.

3.1.2 Conceito de valor imobilirio

No contexto da anlise de viabilidade de novas construes, o conceito de valor


deve ser entendido em termos monetrios. Dentro de um mercado, valor e valor de
mercado so elementos equivalentes, consistindo em valores mdios resultantes dos
equilbrios gerais do mercado imobilirio (GONZLEZ, 2003).
A importncia relativa dos imveis, dentro do contexto instantneo do mercado e
para as pessoas que participam dele, refletida nos seus preos, que so os valores
convertidos em unidades monetrias. o valor efetivo da transao, a quantia de recursos
trocada pelo imvel, o preo de venda. Os preos esto sujeitos s peculiaridades das
transaes e dos agentes. O preo obtido pode se diferenciar do valor porque as partes tm
liberdade restrita para negociar, por exemplo. Existem, sempre, presses para realizao do
negcio. Os agentes tm dvidas, outros negcios esperando recursos para se
concretizarem, viagens, problemas familiares de toda ordem e muitos outros motivos para
realizarem os negcios (FRANCHI, 1991).
Alm disso, como citam Balchin & Kieve (1986), a busca de informao um
processo caro e demorado, impedindo o conhecimento completo do mercado. Os
vendedores tm dificuldades para formar o preo da oferta e os compradores no
conhecem adequadamente os bens (so todos diferentes). Todos tm dificuldades extremas
para definir suas margens de negociao. E a presso do tempo decorrido se faz sentir:
pode no existir um prazo definido para as partes concretizarem um negcio, mas este
tambm no ilimitado.
Para Dantas (1998), a avaliao do valor de uma habitao nasce da indiferena das
pessoas em relao ao bem habitao que, recheado de uma multiplicidade de fatores, cria
expectativas no homem que busca satisfaz-las. A avaliao de imveis justamente a
traduo do valor que o ser humano atribui ao bem habitao, e representa a relao entre a
intensidade das necessidades do bem econmico e quantidade existente.
Entre os mtodos de avaliao, destaca-se o procedimento de comparao do
imvel, ao avaliar com unidades semelhantes disponveis no mercado com relao a
caractersticas extrnsecas e intrnsecas. Para avaliar a habitao, necessita-se de vistoria
44
local do bem avaliado e identificao de variveis que influenciam na formao do preo,
levantamento de dados do mercado e aplicao de processo de homogeneizao de valores
ou inferncia estatstica, em que cada caracterstica, como aspectos observveis de um
fenmeno e apresentando variaes ou diferenas em relao ao mesmo ou a outros
fenmenos, conforme Dantas (1998), uma varivel a ser investigada.
O valor de um imvel, ento, identificado pelo valor de mercado, que o valor
mdio ou valor mais provvel a ser atingido em transaes normais, em dado momento.
Eles no necessariamente coincidem com o preo, por causa da imperfeio do mercado,
que provoca dificuldades nos julgamentos dos indivduos, formando-se uma faixa de
preos aceitveis em torno do valor mdio (GONZLEZ, 2003).

3.1.3 O preo de venda das novas construes

Segundo Gonzlez (2003), as variaes nas condies do mercado so absorvidas


pelos imveis, atravs de aumento ou diminuio de seus valores, que variam no tempo e
no espao e que, em ltima anlise, so resultantes da oferta e demanda pelo bem. Em um
dado momento, h um equilbrio instantneo, do qual resulta um valor de mercado.
Mudanas na oferta ou na demanda provocaro novo equilbrio, em outro nvel de preos.
Isto ocorre por causa do elevado prazo de maturao, que provoca atrasos no atendimento
das demandas (a oferta inelstica demanda, a curto prazo) e o mercado ajusta-se pela
alterao de preos (GONZLEZ, 2003).
O preo de venda pode ser definido pelo mercado, por comparao com as
unidades disponveis. O construtor ou incorporador no pode definir por si o preo de
venda de seus produtos. As construes pr-existentes (do estoque local) formam a grande
maioria das unidades em oferta, e as novas construes precisam adaptar-se a elas. Os
preos podero ser um pouco superiores, por conta de inovaes no design, no-uso (no
h depreciao), status e outros fatores. H algum tempo, tambm influa a disponibilidade
de financiamento, restrita na poca s unidades novas. Hoje j no h esta limitao
(GONZLEZ, 2003).
O preo do terreno no facilmente reduzido pelos construtores. Pode-se dizer que
a competio pelo solo (bem escasso) faz com que seus preos sejam elevados na rea
urbana. Realmente, o terreno contribui com expressiva parcela do valor total, e cabe ao
empresrio escolher adequadamente o local e negociar para que o valor do terreno no
ultrapasse as margens previstas, sob pena de reduzir seu lucro (FRANCHI, 1991).
45
3.1.4 Investimentos imobilirios

Um empreendimento imobilirio constitui-se numa alternativa de investimento,


cuja opo se justifica pela previsibilidade de benefcios econmicos futuros em
detrimento de outras opes de investimento que trariam expectativas diferentes (GREER
& KOLBE, 2003).
De acordo com Balarine (1997), necessrio que previamente ao lanamento de
um produto imobilirio sejam realizadas anlises do tipo custo-benefcio a fim de projetar-
se a possvel viabilidade do empreendimento idealizado, por tratar-se de uma alternativa de
investimento.
A anlise de viabilidade do empreendimento deve ocorrer pela construo de fluxos
de caixa que consideram a remunerao do capital investido e possibilitam vislumbrar,
mediante a simulao de cenrios alternativos de investimento, condies mais e menos
favorveis ao negcio (KASSAI et alli., 1999).
llha e Heineck (2000) afirmam que os investimentos no mercado imobilirio
exigem a anlise conjunta de variveis, tais como: oferta, demanda, preo, condies de
pagamento e ainda enfoque no produto ou atributos diferenciados a fim de prever
velocidades de vendas futuras.
Para Gonzlez e Formoso (1999), interessante diferenciar "investimentos" e
"empreendimentos". Um investimento um comprometimento durvel de capital (Galesne
et alli, 1999). Resulta de uma deciso de aplicao de recursos, visando obter um benefcio
(um lucro), enquanto que um empreendimento uma ao, geralmente buscando construir
algo novo, mas nem sempre com investimento de recursos prprios. Ao contrrio, muitas
vezes o empreendimento se d com capitais de terceiros.
Rocha Lima Junior (1993), sob a perspectiva do empreendedor, defende que os
atributos do produto estaro resumidos aos fatores:
a) custeio da produo refere-se aos investimentos necessrios para a compra do
terreno e para construir as obras e todos os custos que ai so associados, como os
relacionados com uso da infra-estrutura gerencial da empresa, da estrutura de
suporte para a produo e os custos financeiros, um com a forma de aquisio dos
recursos para o fechamento da equao de fundos para a produo;
b) receitas de comercializao assim referenciado o preo que poder ser
praticado na venda do produto, descontados os custos vinculados, como os de
promoo e marketing, os diretos de comercializao e os indiretos, que
46
correspondero aos eventuais custos financeiros para uso de linhas de longo prazo
no financiamento da comercializao.
A forma segundo a qual estes dois vetores, que envolvem as grandes transaes
financeiras do sistema de gerenciamento do empreendimento, se relacionarem no tempo,
permitir a determinao dos fluxos esperados para investimento e retorno, a partir dos
quais, em sntese, somos capazes de medir indicadores competentes para identificar a
qualidade do empreendimento, sob o ponto de vista econmico (ROCHA LIMA JUNIOR,
1993).
Todavia, estes atributos no podem ser definidos somente no mbito do
empreendedor, mas sua caracterizao bastante mais complexa, na medida em que
envolve o mercado alvo (os potenciais compradores), como tambm uma avaliao de
comportamento da oferta alternativa (o posicionamento do setor econmico frente ao
mesmo mercado alvo) (ROCHA LIMA JUNIOR, 1993).
Ilha (1998) relata que a viabilidade ou lucratividade de empreendimentos depende
do sucesso financeiro; as receitas menos as despesas devem produzir saldo positivo no
fluxo de caixa e a remunerao do capital investido. No cenrio de atual estabilidade
econmica, possvel dominar os custos dos insumos, isto , a maior incerteza como na
maioria dos investimentos, est nos resultados de vendas ou receitas.
Rocha Lima Junior (1993) afirma que uma das variveis de maior impacto nos
indicadores de viabilidade, como a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Prazo de
Recuperao dos Investimentos (PAYBACK), a velocidade de vendas. Assim, perdas de
liquidez ocorridas pelo mal dimensionamento do produto frente ao mercado alvo devem
ser minimizadas, visto que, segundo o autor, a compensao de desvios de liquidez durante
o andamento do empreendimento bastante difcil de ser alcanada, tanto quanto onerosa
relativamente ao desempenho.
Para Chau et alli (2003), uma tcnica utilizada pelos empreendedores a venda de
imveis em planta, onde estes e os clientes acordam um valor para o imvel antes mesmo
de iniciada a construo e ser entregue ao comprador somente aps a sua concluso. Isto
acarreta uma srie de benefcios para o empreendedor como: garantia de venda, reduo de
financiamentos com bancos, reduo dos investimentos em marketing. J para o
comprador, possvel destacar menor valor na aquisio e valorizao do imvel.
Entretanto, h tambm desvantagens para o primeiro: menor valor final, provvel reduo
dos lucros. Enquanto isso para o segundo possvel citar, recebimento do imvel somente
aps a sua concluso e incerteza sobre a solidez da empresa quanto garantia de finalizar o
47
empreendimento (CHAU et alli, 2003).
Chang e Ward (1993) alegam que em perodos de inflao dos preos do mercado
imobilirio, os compradores tendem a pagar um prmio para adquirir imveis no sistema
de venda em planta. Desta forma diminuiria o risco do custo da aquisio extrapolar o seu
oramento, o que os impediria a ao de compra.
Quanto ao risco atrelado qualidade do produto final, CHAU et alli (2003), alegam
que, caso o empreendedor tenha mal dimensionado o valor de seu produto, e ter realizado a
pr-venda a um preo inferior ao retorno desejado, existe a possibilidade dele poder reduzir
a qualidade do produto a um padro mnimo aceitvel como forma de conteno de custos.

3.1.5 Custo unitrio bsico (CUB)

O CUB um indicador monetrio que mostra o custo bsico para a construo


civil. Seu objetivo bsico disciplinar o mercado de incorporao imobiliria, servindo
como parmetro na determinao dos custos do setor da construo civil. No dia
16/12/1964, com a publicao da lei n 4.591 (art.54), o Sindicato da Indstria da
Construo Civil de cada estado Brasileiro (SINDUSCON) passou a calcular e publicar as
diversas especificaes do Custo Unitrio Bsico por metro quadrado de construo.
(Fonte: Cmara Brasileira de Indstria da Construo. Disponvel em <
http://www.cbicdados.com.br/files/texots/057.pdf>. Acesso em 20/12/2007).
Chega-se a ele atravs da pesquisa dos preos de diferentes insumos empregados na
construo. Porm, desde o dia 1. de maro de 2006, construtoras de todo o pas passaram
a adotar a NBR 12.721/2006, que muda os critrios para o clculo do Custo Unitrio
Bsico. A partir desta data, o CUB ponderado utilizado como indexador nos contratos de
compra/venda de imveis foi substitudo por 12 indicadores residenciais e sete para
prdios comerciais.
De acordo com o CRECI-SC (Mudana na forma de clculo do CUB 05/03/2006.
Disponvel em <http://www.creci-sc.org.br/index.jsp> . Acesso em 20/12/2007), o novo
CUB calculado com base em 25 materiais, duas categorias de mo-de-obra, despesas
administrativas e equipamentos. H variaes por padres e tipos de imveis. A NBR
12.721/2006 tem como base uma cesta de insumos mais atualizada, novos projetos-padres
e considera diversos avanos tecnolgicos em materiais e nos processos construtivos.
importante observar que o CUB representa um custo parcial da obra e no o global, isto ,
48
no leva em conta os demais custos adicionais de uma obra. Segue, na Figura 02 a
evoluo do CUB de Santa Catarina, a partir do ano de 2003:

Evoluo do CUB
R$
1000

800

600

400

200

Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008

CUB

Figura 02: Evoluo do CUB de Santa Catarina


Fonte: Adaptado de CRECI- SC.

importante ressaltar, atravs do exame do grfico da Evoluo do CUB (Figura


02), que o Custo Unitrio Bsico da construo no diminuiu ao longo dos anos contidos
na anlise, mas o que explica os valores menores nos anos recentes a mudana na
metodologia de clculo do CUB, j citada anteriormente.

3.2 Mercado imobilirio da cidade de Florianpolis

3.2.1 Organizao do mercado

O mercado imobilirio de Florianpolis marcado basicamente pela atuao dos


seguintes agentes: imobilirias, empresas de construo civil, corretores de imveis
autnomos e empreiteiras de mo-de-obra. Algumas das imobilirias que atendem o
mercado da cidade so: Brognoli Imveis, Dalton Andrade Imveis, Duda Imveis,
Imobiliria Giacomelli, Imobiliria Imprio, Guerreiro Imveis, Ibagy Imveis, dentre
diversas outras. No setor de construo civil a lamo Construtora, Bautec Construes e
Incorporaes, Corbetta Construtora, Cota Empreendimentos Imobilirios, Formacco
Construes, Hantei Engenharia e outras aparecem como algumas das firmas atuantes em
49
Florianpolis. No mbito das empreiteiras de mo-de-obra pode-se citar Empreiteira
Monte Cristo e Petros Empreiteiras. (Fonte: Pginas Amarelas Listel 2008).

3.2.2 Funcionamento do mercado

Atravs dos trabalhos de llha (1998), elaborados a partir de pesquisas no Salo do


Imvel que ocorre anualmente em Florianpolis, pode-se afirmar que a oferta de novas
habitaes na cidade liderada por um pequeno grupo de empresas, ao dar uma idia do
poder de influncia dos maiores construtores. O autor observa que cerca de 6 a 7
construtores detm uma participao de 50% da oferta de imveis, seja em valor total das
unidades venda, rea total destas unidades ou mesmo o nmero destas unidades que,
indiferentemente, apresentam o mesmo comportamento na avaliao da participao
acumulada no mercado.
No perodo estudado por Ilha (1998), o mercado histrico de Florianpolis
produziu entre 2.000 e 3.000 unidades habitacionais por ano, em mdia, incluindo casas e
apartamentos. O bairro Centro, o principal da cidade em termos de demanda e de oferta,
comporta algo entre 300 e 500 habitaes por ano.
Em Florianpolis, a exemplo do que acontece em outras cidades, existem zonas de
valor em funo de renda do bairro, qualidade de vida, acesso a servios, distncia ou
tempo de acesso aos centros de lazer e servios mostra que a variabilidade em relao a
preo maior no bairro Centro, isto porque o centro se destaca por preos claramente
superiores aos outros bairros, com exceo da Beira-Mar, Lagoa da Conceio e Joo
Paulo, que possuem empreendimentos de padro elevado (ILHA, 1998).
No setor de aluguis, importante ressaltar a grande rotatividade dos imveis nos
bairros Trindade, Crrego Grande, Serrinha, Pantanal e Itacorubi, decorrente pelo fato de
os bairros citados serem prximos s universidades federal (UFSC) e estadual (UDESC).
O estudo das caractersticas de edifcios em Florianpolis indica que h uma
predominncia das tipologias nicas em termos de composio quanto ao nmero de
dormitrios, centrando-se no oferecimento de unidades com 3 quartos. O nmero de
apartamentos por andar, distribuindo-se em 2, 4, 6 e 8, indica simetria nas plantas e um
carter no elitista das tipologias oferecidas. Em particular, h predominncia de 4
apartamentos por andar e os prazos de construo variam em torno de 24 a 30 meses
(ILHA, 1998).
A segmentao do tamanho dos imveis ntida em funo da qualidade de
50
variveis como bairro, nmero de dormitrios, nmero de sutes, existncia de
dependncia de empregada e nmero de garagens. H linearidade no crescimento da rea
com o aumento qualitativo do padro dos imveis, determinado por estas variveis.
Da mesma forma, o preo do apartamento e seu preo por metro quadrado tambm
crescem com as variveis acima. O preo unitrio vai de uma faixa de 1,3 a 2,4 CUB por
metro quadrado. O preo unitrio tambm cresce, conforme esperado, com variveis como
reduo do nmero de blocos no empreendimento, menor nmero de apartamentos por
andar e altura do prdio (ILHA, 1998).
Segundo o Encarte especial do Jornal Dirio Catarinense: Imveis Floripa /Janeiro
2008, a expanso imobiliria, ocorrida na ltima dcada em Florianpolis fez com que a
Capital chegasse a apresentar um incremento na taxa de crescimento populacional de
5,16%. A publicao baseada numa pesquisa da Universidade Estadual de Santa Catarina
(UDESC), onde afirma que cerca de 54% do fluxo migratrio vm de outros Estados.
Apesar dessa exploso demogrfica, no h um projeto especfico que trate da ocupao
espacial dos 452 quilmetros quadrados que abrangem a Grande Florianpolis.
Atualmente, 42% da rea de Florianpolis so locais de preservao permanente, o
que canaliza o crescimento urbano no sentido da malha viria, asfixiando, de certa forma,
um desenvolvimento mais planejado e pleno das regies da cidade. A Capital passou de
713,2 mil metros quadrados licenciados para 1,4 milhes de metros quadrados em apenas
uma dcada.
Por isso s, esses dados demonstram a atratividade de Florianpolis e sua
capacidade de absorver demandas de correntes migratrias. A indstria da construo civil
tem oferecido uma quantidade cada vez maior de unidades habitacionais populao, ao
primar pela qualidade e tendo como foco questes ambientais.
Para o segmento, no h como dissociar o crescimento do mercado imobilirio da
preservao da qualidade de vida da cidade. As construtoras vm adotando as chamadas
tecnologias verdes para adequar-se s necessidades mais globais. Por outro lado,
alardeiam a necessidade de coibir as invases territoriais, que acentuam o desgaste
ambiental e prejudicam projetos de planejamento urbano. Diante desse quadro de clara
expanso imobiliria, a cidade tem recebido vrios investimentos que impulsionam sua
economia. Nos ltimos meses foram abertos dois shoppings e lanados diversos
empreendimentos habitacionais de alto-padro.
De acordo com o Encarte do Jornal Catarinense: Imveis Floripa /Janeiro 2008,
grandes construtoras esto entrando no mercado local e abrindo ainda mais o leque de
51
alternativas habitacionais. Nesse caso especfico, a Goldsztein Cyrela se uniu Cota
Empreendimentos Imobilirios para atuar no segmento de renda mais baixa, j que o
crdito imobilirio tambm est sendo facilitado.
As perspectivas de crescimento do mercado imobilirio so excelentes. Em 2007
devem ultrapassar 8% em relao ao ano anterior e, em 2008, estima-se que o mercado
cresa mais de 10%. Diversos bairros vm se beneficiando desse momento de expanso,
entre eles os do Norte da Ilha, Agronmica, Kobrasol, Coqueiros, Trindade, Joo Paulo e
Estreito.
O Dirio Catarinense (2008) destaca que durante os meses do Vero, vrios
empreendimentos imobilirios so lanados na cidade com o intuito de captar demandas de
compradores vindos de outros estados e at do Mercosul. Dessa forma, grandes projetos
imobilirios vm sendo edificados. E a procura segundo as imobilirias parece ficar
mais aquecida a cada ano que passa. Por outro lado, o aporte de recursos, financeiros para
aquisio de moradias vem impulsionando as construtoras a lanarem novos projetos no
mercado. H ainda a presena de imobilirias que atuam apenas nas estaes de vero, com
foco nos aluguis para a temporada.
De acordo com a Revista Amanh (2006) o mercado imobilirio de Santa Catarina
est em alta. Segundo dados do IBGE, nos ltimos trs anos o aluguel de imveis cresceu
34,5% no Estado. De acordo com o Sindicato da Indstria da Construo Civil (Sinduscon)
da Grande Florianpolis, a capital vem atraindo altos investimentos no setor. O mercado
est valorizado devido imagem de qualidade de vida que Florianpolis transmite aos
investidores de fora. No Salo do Imvel de 2006 houve grande procura por imveis de
alto padro com valores de R$ 200 mil a R$ 5 milhes. Entre os interessados estavam
investidores de So Paulo, Paran, Rio Grande do Sul e at da Argentina.
(Fonte: Revista Amanh. Disponvel em
<http://amanha.terra.com.br/notas_index.asp?cod=3659>. Acesso em 05/01/2008).
O estudo desenvolvido por um grupo de professores e estudantes do Departamento
de Arquitetura e Urbanismo da UFSC (2007) traou o perfil do mercado imobilirio
informal na regio da Capital de Santa Catarina.
O trabalho mostra que tambm entre a populao de baixa renda h um intenso
mercado de compra, venda e aluguel de imveis na Grande Florianpolis. Foram estudadas
as comunidades da Serrinha, Morro da Queimada, Sol Nascente e Tapera da Base. Em
Palhoa o assentamento escolhido foi Frei Damio e, em So Jos, Solemar. O estudo de
campo foi realizado em 2005. O estudo mostra que, nesse perodo, 10% dos imveis das
52
reas de informalidade selecionadas estavam envolvidos em negociaes de compra, venda
ou aluguel. De acordo com a equipe, uma caracterstica de Florianpolis o alto ndice de
imveis alugados. No universo das seis comunidades estudadas, cinco apresentaram maior
nmero de aluguis do que compra e venda.
O estudo mostra tambm que mesmo em moradias com condies precrias, os
moradores comprometem, em mdia, mais de 24% de sua renda com o aluguel (que chega
a uma mdia de R$ 200,00). Em termos de preo de venda, a pesquisa mostra que o preo
mnimo de um imvel nestas reas de R$ 4.700, mas pode chegar at a R$ 30.000,00.
Com relao forma de negociao, a grande maioria das transaes realizada
sem a intermediao de imobilirias e tambm no conta com documentao. No caso de
venda, 68,09% ocorreram por contato verbal e somente 31,91% as pessoas assinaram
contrato. Das transaes em aluguel, 97,92% no alugam por imobiliria, destacando-se
Solemar, que teve 12,5% de suas transaes de aluguel intermediadas por imobiliria.
De acordo com os pesquisadores, ao mesmo tempo que permite aos mais pobres a
soluo de seu problema habitacional e desonera o Estado, o mercado informal de terras
determina amplas penalidades aos seus moradores.
...os submete ao mesmo processo de explorao do mercado formal, mas em
condies inadequadas e precrias, sem infra-estrutura, pagando valores
prximos aos do mercado formal dos bairros vizinhos, e mantendo, ao mesmo
tempo, essas famlias em permanente condio de precariedade, de carncia e
sem a segurana jurdica do mercado formal; ou seja, reproduzindo as suas
condies de pobreza e de excluso.

3.2.3 Crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis

No perodo de 1970 a 1996, enquanto a populao de Florianpolis duplicou, o


estoque de habitaes triplicou. Isso explica em parte a diminuio da densidade habitante
por domiclio, mas deve estar tambm associado estrutura e ao tamanho das famlias. O
crescimento populacional um dos fatores determinantes para o aumento da demanda no
mercado imobilirio (ILHA, 1998). O crescimento demogrfico de Florianpolis, a partir
de 1992, verifica-se na Figura 03.
53

Evoluo populacional de Florianpolis

500.000
400.000
Habitantes

300.000
Populao
200.000
100.000
0
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Anos
Figura 03: Evoluo da populao de Florianpolis
Fonte: Adaptado de Prefeitura Municipal de Florianpolis

Quando um projeto para construo de um imvel aprovado pela prefeitura,


significa que o mesmo atendeu legislao local e a construo pode ser iniciada aps a
liberao do alvar (documento autorizando o incio dos servios). Quando a construo
atinge um nvel em que a certido do habite-se pode ser emitida, o proprietrio do imvel
faz a requisio junto ao rgo competente da prefeitura, que providenciar uma vistoria
no imvel para constatar se o que foi construdo retrata o projeto aprovado inicialmente. A
certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se
as exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos
(ILHA, 1998).
O crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis pode ser examinado
tambm por meio do nmero de licenas de projetos, alvars e habite-ses concedidos, em
metros quadrados licenciados (Tabela 01) e em nmero de licenas (Tabela 02). Atravs do
Anexo A, pode-se verificar a quantidade de licenas concedidas por bairros, em nmero e
extenso, a partir do ano de 2001.
Tabela 01: Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m
Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m
m 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Projetos 394.399,06 795.145,81 455.306,83 424.471,08 375.512,30 522.785,54 249.715,73
Alvars 324.146,57 497.394,18 626.306,07 291.941,43 309.298,87 694.532,48 112.912,91
Habte-ses 273.833,94 426.268,21 280.167,91 356.082,95 280.939,81 374.054,20 343.946,27

Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC


54

Tabela 02: Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em quantidade


Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em quantidade
Qtd 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Projetos 129,00 163,00 124,00 150,00 91,00 96,00 71,00
Alvars 98,00 132,00 119,00 105,00 85,00 115,00 53,00
Habte-ses 69,00 97,00 78,00 74,00 60,00 73,00 54,00

Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC

Para Ilha (1998), o defasamento entre a licena para construir e o posterior habite-
se correto pelos prazos usuais de um, dois, trs, quatro anos ou mais, sendo normalmente
maior para os edifcios, como ocorre nos dias atuais. Visualmente percebe-se um certo
casamento entre as sries; porm, com a caracterstica de que as licenas so em nmero
muito maior do que os habite-se. A Figura 04 expressa a evoluo das licenas em
Florianpolis de forma grfica, de acordo com a rea licenciada.

Evoluo de licenas em m

1.000.000,00
800.000,00
Projetos
600.000,00
m

Alvars
400.000,00
Habte-ses
200.000,00
0,00
01

02

03

04

05

06

07
20

20

20

20

20

20

20

Anos

Figura 04: Evoluo de licenas concedidas em Florianpolis em m a partir de 2001


Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC
55

CAPTULO 4 ANLISE DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL


MULTIFAMILIAR

4.1 Consideraes gerais

Os empreendimentos imobilirios residenciais so realizados atravs de ciclos que


vo desde a formatao, lanamento, construo e ps-implantao. Os empreendimentos
imobilirios procuram se tornar viveis ainda durante as primeiras etapas de seu ciclo de
construo, de preferncia na formatao ou at mesmo no lanamento, devido ao alto
custo financeiro do aporte de capital. Na etapa de construo espera-se a realizao do
previsto na viabilidade e pretende-se evitar perdas que comprometam a viabilidade
(ROCHA LIMA JUNIOR, 2004).
Observa-se nos ltimos anos no mercado imobilirio, como Rocha Lima Junior
(2004) relata que um sistema hbrido onde empreendedores de posse de certo capital
prprio, iniciam empreendimentos e tentam antes da etapa de construo atravs de
alavancagem agressiva de vendas, viabilizar os investimentos, caso no consigam, fazem
uso de negociaes como forma de custeio a produo e minimizao das perdas de
investimento.
As diversas variveis a que esto sujeitos os investimentos imobilirios,
influenciados pelo mercado nacional e internacional; questes de ordem empresarial;
tributria e outras, traduzem-se em complexidade no processo de simulao de cenrios de
empreendimento imobilirios. Desta forma, torna-se necessrio avaliar atravs de
simulaes um conjunto significativo de variveis atuando na formatao do produto
habitacional (GONZLEZ, 2003).

4.2 Tipo de investimento escolhido

O imvel estudado um edifcio residencial multifamiliar localizado no bairro


Capoeiras, em Florianpolis. O edifcio de padro mdio, com doze andares e quatro
apartamentos por andar, onde cada apartamento possui dois quartos (uma sute) e uma vaga
de garagem. A regio de ocupao mista, onde predominam residncias unifamiliares de
padro normal de acabamento e comrcios de pequeno porte.
O terreno predominantemente plano. As caractersticas completas do
56
empreendimento podem ser vistas na Tabela 03. Os valores dos custos operacionais em R$
podem ser obtidos no Anexo B. Inicialmente, o tempo estimado para concluso da obra foi
de 24 meses, com entrega das chaves prevista para o vigsimo quinto ms. A construtora
responsvel pelo empreendimento solicitou a no divulgao de seu nome. Ao longo do
trabalho, a construtora ser denominada como Construtora X.

Tabela 03: Caractersticas gerais do empreendimento


Caractersticas do Empreendimento
Dados do terreno
rea 1.138,70 m
Custo unitrio 263,46 R$/m 0,306 CUB/m
Custo total 300.000,00 R$ 348,388 CUB/m
Dados da edificao
Quantidade apartamentos 48 unidades
rea real dos apartamentos 119,35 m
rea real global da edificao 5.728,80 m
Custo unitrio de construo 663,21 R$/m 0,77 CUB/m
Preo de venda do apartamento 133.605,52 R$ 155,155 CUB
Custo total de construo (CC) 3.799.413,89 R$ 4.412,23 CUB
Preo unitrio de venda (PV) 1.119,44 R$/m 1,3 CUB/m
Receita total de venda 6.413.065,06 R$ 7.447,44 CUB
Demonstrativo do custo operacional
R$
CUB de jul/05 - Fonte: SINDUSCON-SC 861,11
Taxa de mnima atratividade (TMA) 2,00% a.m.
Projetos + legalizao 55,856 CUB 1,27% CC
Habite-se e averbao 37,237 CUB 0,84% CC
Administrao 260,66 CUB 5,91% CC
Publicidade 44,685 CUB 1,01% CC
Corretagem 372,372 CUB 8,44% CC
Outras Despesas 74,474 CUB 1,69% CC
TOTAL 845,284 CUB 19,16% CC
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora

O valor de comercializao dos apartamentos transformado em CUBs (Custo


Unitrio Bsico) para que a correo do valor dos imveis seja feita mensalmente. O CUB
adotado foi o do ms de julho de 2005, conforme consulta feita ao Sindicato da indstria
da construo (SINDUSCON) da Grande Florianpolis. importante ressaltar, de acordo
com a Tabela 03, que a diferena entre a receita total de vendas (R$ 6.413.065,06) e o
custo total de construo (R$ 3.799.413,89), obtmse o montante de R$ 2.613.651,17.
Este valor no representa o lucro do empreendimento, pois nele no foram descontados os
impostos, o lucro da construtora e o lucro da incorporadora ou do investidor.
57

4.3 Modelo de anlise e suas condicionantes

A anlise feita no presente trabalho baseia-se em um estudo de viabilidade


econmica de um edifcio residencial de doze andares, onde atravs das simulaes de
cenrios buscou-se avaliar a melhor opo de comercializao, que possa gerar maior
retorno para o investidor ou para a construtora, em comparao com uma taxa mnima de
atratividade (TMA). O estudo fundamentado na Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor
Presente Lquido (VPL) e no Prazo de Recuperao dos Investimentos (PAYBACK).
Utiliza-se, para fins de comparao no estudo de viabilidade econmica, uma Taxa Mnima
de Atratividade de 2% ao ms, por acreditar-se que esse um valor mdio de remunerao
esperado pelo investidor, na existncia de outras alternativas de investimento.

4.3.1 As simulaes de comercializao

Foram realizadas trs simulaes de cenrios de vendas, de forma a avaliar as


opes reais de comercializao disponveis no mercado imobilirio. O primeiro cenrio
baseado em uma distribuio homognea das vendas ao longo do prazo de
comercializao. O segundo cenrio uma possvel distribuio aleatria de vendas ao
longo do perodo. O terceiro tem como base a previso de vendas postergadas e um
aumento no preo de venda do imvel na ocasio da entrega das chaves. Nas duas
primeiras simulaes de cenrios foram respeitadas as condies de comercializao
discriminadas na Tabela 04, de acordo com as condies de preo e venda utilizadas pela
construtora.
Tabela 04: Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos

Forma de pagamento dos apartamentos


CONDIES 2005 e 2006 2007 Ap. Chaves
Valor Total do Apartamento R$ 133.605,52 155,155 CUBs R$ 140.000,00 162,581 CUBs R$ 145.000,00 168,387 CUBs
N de parcelas 24 12 12
Entrada 30% 46,546 CUBs 30% 48,774 CUBs 50% 84,194 CUBs
Prestao R$ 1.948,41 2,263 CUBs R$ 4.083,34 4,742 R$ 3.625,00 4,210 CUBs
Reforos (cada 6 meses) 5% 7,758 CUBs 10% 16,258 CUBs 10% 16,839 CUBs
Chaves 15% 23,273 CUBs 15% 24,387 CUBs ---- ----
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.
58
4.3.2 Cenrio 01: Previso de vendas homogneas

A forma de comercializao do cenrio 01 so as vendas homogneas, ao supor a


venda de uma unidade do primeiro ms ao dcimo terceiro de construo; a venda de duas
unidades do dcimo quarto ms at a entrega das chaves no vigsimo quinto ms e
conseqentemente, a venda de seis e cinco unidades (Tabela 05). Isto corresponde a uma
velocidade de vendas bastante baixa, de 4%. Apesar de ser tomado aqui como um valor
hipottico ele corresponde realidade da empresa que forneceu os dados para a anlise.
Este valor de 4% distribui-se de maneira no uniforme ao longo do perodo de
comercializao, tendo 12 unidades vendidas no primeiro ano e 23 no segundo. o que se
esperaria para um empreendimento que ainda no se mostrou atrativo para os clientes por
estar em fase de construo. A previso de vendas completa com os recebimentos mensais
pode ser vista no Anexo C.

Tabela 05: Previso de vendas homogneas


Cenrio 01: Vendas homogneas dos apartamentos
Meses de
Construo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vendas por ms 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 6 5
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

A Tabela 06 expe o comportamento semestral do fluxo de caixa do edifcio com


os valores acumulados, de acordo com o andamento da obra.

Tabela 06: Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 01

Cenrio 1 - Comportamento semestral do fluxo de caixa


PERIODO 0 ao 6 7 ao 12 13 ao 18 19 ao 24 25 ao 30 31 ao 36 37 ao 41
jul/05 fev/06- ago/06- fev/07- ago/07- mar/08- set/08-
VALORES EM CUB jan/06 jul/06 jan/07 jul/07 fev/08 ago/08 jan/09
Total dos Custos (Constr.
Operao) -1617,713 -938,238 -1240,556 -577,763 -37,958 --------- ---------
Total dos Recebimentos 381,099 462,556 908,233 2184,351 2197,954 1164,725 398,039
FLUXO DE CAIXA LQUIDO -1236,614 -475,682 -332,323 1606,588 2159,997 1164,725 398,039
FLUXO DE CAIXA
DESCONTADO -1195,953 -395,997 -246,338 1013,137 1272,972 606,679 188,036
FLUXO DE CAIXA
ACUMULADO -1195,953 -1591,95 -1838,288 -825,152 447,82 1054,499 1242,535
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

J a Tabela 07 demonstra o resultado da anlise de viabilidade econmica para uma


previso de vendas homogneas. Observa-se que para uma Taxa Mnima de Atratividade
59
(TMA) de 2% ao ms foi obtido o Valor Presente Lquido (VPL) de 1242,535 CUBs e
uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 4,37%, mostrando-se uma alternativa lucrativa para
o investidor, j que o VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA estabelecida para
comparao.

Tabela 07: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 01


Cenrio 01 - Anlise da Viabilidade Econmica
TIR (%
CENRIO VPL a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK:
Vendas homogneas 1242,535 4,37% 67,12% 25
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Na Figura 05 observa-se o fluxo de caixa acumulado para uma previso de vendas


homogneas. O fluxo de caixa detalhado pode ser obtido no Anexo D. Convm lembrar
que os valores finais no ms 42 do fluxo de caixa correspondem ao lucro lquido do
empreendimento descontado dos juros pagos ao incorporador a guisa de ressarcimento por
sua TMA.

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

1500,00
1000,00
500,00
0,00
R$

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,00)
(1000,00)
(1500,00)
(2000,00)
PERODO
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 05: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 01


Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

4.3.3 Cenrio 02: Previso de vendas aleatrias

Para o cenrio 02, as vendas foram tomadas como aleatrias, conforme pode ser
visto na Tabela 08. O cenrio 02 corresponde venda de 19 apartamentos no primeiro ano
60
de construo e 21 apartamentos no segundo ano. Esta simulao representa o que se
esperaria de uma venda constante ao longo do tempo. Esta constncia pode partir de um
esforo da gerncia para alcanar as metas de vendas mensais, eventualmente para
compensar a pouca atratividade de um prdio ainda em construo com um esforo mais
agressivo de marketing. A previso de vendas aleatrias com recebimentos pode ser
conferida no Anexo E.

Tabela 08: Previso de vendas aleatrias


Cenrio 02: Vendas aleatrias dos apartamentos
Meses de Construo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vendas por ms 0 0 1 2 1 3 4 2 3 1 2 0 3 1 2 2 1 4 3 0 1 1 2 1 3 2 3
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

A Tabela 09 expressa o comportamento semestral do fluxo de caixa para o cenrio


02, de vendas aleatrias.

Tabela 09: Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 02

Cenrio 02 - Comportamento semestral do fluxo de caixa


PERIODO 0 ao 6 7 ao 12 13 ao 18 19 ao 24 25 ao 30 31 ao 36 37 ao 41
fev/06- ago/07- mar/08- set/08-
VALORES EM CUB jul/05 jan/06 jul/06 ago/06-jan/07 fev/07-jul/07 fev/08 ago/08 jan/09
Total dos Custos (Constr.
Operao) -1617,713 -938,238 -1240,556 -577,763 -37,958 --------- ---------
Total dos Recebimentos 545,95 812,121 1137,384 2276,509 1653,779 893,471 274,579
FLUXO DE CAIXA LQUIDO -1071,763 -126,117 -103,172 1698,746 1615,821 893,471 274,579
FLUXO DE CAIXA
DESCONTADO -1055,811 -106,74 -83,717 1063,093 942,113 462,523 128,452
FLUXO DE CAIXA
ACUMULADO -1055,811 -1162,551 -1246,268 -183,175 758,937 1221,46 1349,913
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Na Tabela 10, encontra-se o resultado da anlise de viabilidade econmica , onde


foi obtido o VPL de 1349,913 CUBs e a TIR de 5,02%. Ao optar pelas vendas aleatrias,
da mesma forma que ocorre nas vendas homogneas, o investidor obter lucro, pois o seu
VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA de 2%.

Tabela 10: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 02


Tabela 10: Cenrio 02 - Anlise da Viabilidade Econmica
CENRIO VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK:
Vendas aleatrias 1349,913 5,02% 79,99% 24
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.
61
Na figura 06 observa-se a anlise grfica do fluxo de caixa para o cenrio 02 de
simulao de vendas aleatrias. O fluxo de caixa detalhado pode ser obtido no Anexo F.

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

1500,000

1000,000

500,000
R$

0,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,000)

(1000,000)

(1500,000)
PERODO

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 06: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 02


Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

4.3.4 Cenrio 03: Previso de vendas postergadas com aumento no valor dos
apartamentos

Deve-se considerar que as simulaes anteriores foram feitas para o preo inicial
mnimo de venda de 1,3 CUBs por metro quadrado, conforme Tabela 03, com posterior
aumento nos meses finais de venda, de acordo com a Tabela 04. No cenrio 03, admite-se
que a previso de vendas postergada, acompanhada de um aumento no valor dos
apartamentos, quando a compra ocorre no ano de 2007, e um aumento ainda maior no
perodo de entrega das chaves. O aumento no valor dos imveis necessrio para a anlise
de viabilidade, pois apartamentos similares a estes esto sendo comercializados a um valor
de 1,5 CUBs por metro quadrado, de acordo com a experincia de mercado da construtora
pesquisada.
Diante disso, optou-se por manter o preo inicial de vendas de R$ 133.605,52 como
uma alternativa de estimular as vendas iniciais para o primeiro e segundo ano de obra. Mas
para a aquisio do imvel no ano de 2007 ou nas chaves, foi utilizado o valor mximo de
mercado, conforme exposto na Tabela 11. Este valor maior que o utilizado nas
simulaes anteriores para captar a valorizao do imvel nos meses finais de sua
62
execuo. No Anexo G encontra-se a previso de vendas postergadas completa, com
recebimentos mensais.

Tabela 11: Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos
preos

Forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos preos


CONDIES 2005 e 2006 2007 Ap. Chaves
185,807
Valor Total do Apartamento R$ 133.605,52 155,155 CUBs R$ 150.000,00 174,194 CUBs R$ 160.000,00 CUBs
N de parcelas 24 12 12
Entrada 30% 46,546 CUBs 30% 52,258 CUBs 50% 92,903 CUBs
Prestao R$ 1.948,41 2,263 CUBs R$ 4.375,00 5,081 CUBs R$ 4.000,00 4,645 CUBs
Reforos (cada 6 meses) 5% 7,758 CUBs 10% 17,419 CUBs 10% 18,581 CUBs
Chaves 15% 23,273 CUBs 15% 26,129 CUBs ---- ----
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

No cenrio 03 de previso de vendas, presume-se que do primeiro ao dcimo


segundo ms no ocorreu nenhuma venda, do dcimo terceiro ao dcimo oitavo ms foram
vendidas duas unidades ao ms, do dcimo nono ms ao vigsimo quinto foram
comercializadas trs unidades mensais. No vigsimo quinto ms ocorreu a entrega das
chaves e nos prximos dois meses a venda foi de sete e oito unidades respectivamente. O
resultado desse tipo de comercializao postergada nenhuma venda no primeiro ano e 30
unidades comercializadas no segundo ano de construo do imvel, de acordo com a
Tabela 12.

Tabela 12: Previso de vendas postergadas


Cenrio 03: Vendas postergadas dos apartamentos
Meses de Construo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vendas por ms 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 7 8
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Atravs da Tabela 13, possvel obter o comportamento do fluxo de caixa


semestral para o cenrio 03 de vendas, com a postergao da comercializao e aumento
no preo de venda. O fluxo de caixa completo encontra-se no Anexo H.
63
Tabela 13 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 03

Cenrio 03 - Comportamento semestral do fluxo de caixa


PERIODO 0 ao 6 7 ao 12 13 ao 18 19 ao 24 25 ao 30 31 ao 36 37 ao 41
jul/05 fev/06- ago/06- fev/07- mar/08-
VALORES EM CUB jan/06 jul/06 jan/07 jul/07 ago/07-fev/08 ago/08 set/08-jan/09

Total dos Custos (Constr.


Operao) -1617,713 -938,238 -1240,556 -577,763 -37,958 -------- --------
Total dos Recebimentos 0 93,093 732,787 2396,978 2966,751 1586,411 531,007
FLUXO DE CAIXA LQUIDO -1617,713 -845,145 -507,769 1819,214 2928,793 1586,411 531,007
FLUXO DE CAIXA
DESCONTADO -1553,743 -705,082 -377,895 1151,494 1726,542 825,981 251,182
FLUXO DE CAIXA
ACUMULADO -2148,999 -2258,825 -2636,72 -1485,227 241,315 1067,296 1318,478
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Na Tabela 13 encontra-se o resultado da anlise de viabilidade econmica, onde se


obtm o VPL de 1318,48 CUBs e a TIR de 3,90%. Ao optar pelas vendas postergadas o
investidor obter lucro, pois o seu VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA de 2%.
Porm, essa alternativa de comercializao revela-se a menos atraente em comparao
com as opes de vendas simuladas nos cenrios 01 e 02, por gerar resultados inferiores.

Tabela 14: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 03


Cenrio 03 - Anlise da Viabilidade Econmica
CENRIO VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK:
Vendas postergadas 1318,48 3,90% 58,33% 26
Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

A Figura 07 expressa de forma grfica o fluxo de caixa acumulado para o cenrio


03 de vendas postergadas. Nesta opo de vendas, pelo fato de os recebimentos serem
tardios, devido protelao das vendas, o fluxo de caixa permanece negativo por um
perodo mais longo e em montante maior, sendo esse um dos motivos para essa alternativa
de vendas ser a menos atraente dentre as outras citadas.
64

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

1500,00
1000,00
500,00
0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,00)
R$

(1000,00)
(1500,00)
(2000,00)
(2500,00)
(3000,00)
PERODO

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 07: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 03


Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.
65
CAPTULO 5 CONCLUSES E RECOMENDAES

Em um processo complexo e de largo prazo de maturao como o que envolve a


produo de um imvel, existe forte influncia das possveis alteraes futuras, que so de
difcil avaliao. Os aspectos de risco ou incerteza ainda se tornam mais importantes
considerando as caractersticas peculiares da construo civil, como a dificuldade de
gerenciamento das despesas e receitas. Alm disso, o mercado imobilirio, onde o produto
transacionado, sofre influncias diversas e a situao de mercado quando da concluso
pode ser bastante diferente daquela existente na poca da anlise, devido ao prazo de
maturao dos empreendimentos.
Neste cenrio, o processo de anlise da viabilidade econmico-financeira de
empreendimentos imobilirios deve ser realizado cuidadosamente, utilizando as tcnicas
disponveis. O aumento de preciso na anlise inicial pode significar aumento dos retornos
do empreendimento ou at mesmo a sobrevivncia da empresa. A anlise de viabilidade
um processo constante, e o empreendedor no pode limitar-se a verificar a viabilidade
apenas antes de iniciar a construo, mas deve reavaliar a lucratividade durante todo o
processo, o que permitiria o ajustamento parcial, em face de alguma dificuldade em
cumprir o planejamento.
Diante desse quadro, o presente estudo possui um total de trs cenrios principais
que simulam formas de comercializao, de acordo com a distribuio das vendas de
apartamentos: distribuio homognea, aleatria e postergada.
As trs simulaes mostraram-se viveis do ponto de vista econmico, entretanto,
ao avaliar os resultados, fica claro que a melhor maneira de se comercializar a
distribuio eqitativa das vendas ao longo do perodo de construo, representada pelas
ditas vendas aleatrias. Isto se explica porque esta foi a forma de venda que mais antecipou
as receitas e gerou melhores resultados na anlise de viabilidade econmica.
As vendas aleatrias obtiveram o melhor resultado porque casualmente tiveram o
maior nmero de unidades vendidas nos momentos iniciais do empreendimento, ao
comparar-se com as outras alternativas. claro que este apenas um dos casos possveis
de aleatoriedade, podendo ocorrer situaes bem menos favorveis. As vendas
homogneas no se comportaram to bem devido ao planejamento de vendas que enfocava
a venda de um apartamento por ms no primeiro ano e dois no segundo.
De certa maneira isto fez com que no houvesse um esforo de venda para obter
uma comercializao to positiva quanto a que ocorreu circunstancialmente no caso
66
aleatrio. Por fim, acredita-se que as vendas postergadas tiveram o pior desempenho por
duas razes. Primeiro que o fluxo de caixa manteve-se negativo e com maiores valores por
maior espao de tempo. Segundo porque apesar das vendas terem sido efetuadas nos meses
finais do empreendimento, atraindo um valor maior para cada apartamento, j que se
aumentou a Tabela de preos devido proximidade da entrega das chaves, isto no foi
suficiente para contrabalanar os juros pagos na forma de TMA ao investidor durante o
largo perodo de tempo que o fluxo de caixa manteve-se negativo. Ou seja, o aumento
praticado na Tabela de vendas no compensou os custos financeiros do investidor. Haveria,
pois, a necessidade de um aumento maior nos preos de venda, mas este cenrio ficaria
inviabilizado porque o mercado no absorveria apartamentos deste tipo e padro acima dos
valores simulados.
Um fator que poderia mudar os resultados deste estudo seria a incorporao de
juros aps a entrega das chaves, fato que ocorre na maioria das comercializaes e em
todos os tipos de financiamento (comumente de 0,5% at 1% ao ms). Desta maneira o
investidor poder aumentar ainda mais a sua rentabilidade.
67
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