INFORME DE TASACIN

PROPIETARIO : CLORINDA YAEZ VILLALOBOS

rut: 2.649.471-0

UBICACIN : PASAJE SANTA ANA N 5 POBLACION VICTORIA

COMUNA DE VILLA ALEMANA.

ROL DE AVALO: 529-42

OBJETIVO DE LA TASACIN:
Determinar el valor comercial de la propiedad, para su venta o enajenacin.

UBICACIN PROPIEDAD ROL 529-42

VISTA AEREA PASAJE SANTA ANA

VISTA AEREA ZONA V2 PEA BLANCA

MARCO LEGAL.

La propiedad, se encuentra emplazada en la Zona V2 del Plan Regulador

Comunal de Villa alemana, que permite la ubicacin de todas las actividades, con
excepcin de Industrias molestas.
La propiedad, aporta a los patrones de emplazamiento y a la consolidacin del
barrio por su antigedad y caractersticas Arquitectnicas.

CARACTERSTICAS URBANAS

La propiedad, contribuye en la conformacin del barrio residencia, surgido en torno

a la calle Arturo Prat, constituyendo un barrio importante de Pea Blanca Original,
que comunica con facilidad, con los centros de Pea Blanca y Villa Alemana. En la
actualidad, se encuentra valorizado con la ubicacin de un Hospital, Estacin de
Merval, edificios destinados a supermercados y centros comerciales,
educacionales y el eje vial de la calle Sargento Aldea.
Esta calle e, indirectamente, la calle Madrid, lo conecta a la Red Urbana,
constituyendo ejes principales de acceso al centro de Villa Alemana.

GRFICA DEL EJE CALLE SARGENTO ALDEA CON ARTURO PRAT

DESCRIPCIN DE LA PROPIEDAD:

La propiedad, es de geometra regular, tiene las siguientes medidas y deslindes,

segn su escritura pblica:

NORTE : 10 m.
SUR : 10 m.
ORIENTE : 40 m.
PONIENTE: 40 m.

SUPERFICIE DE TERRENO: 400 m2

EMPLAZAMIENTO PROPIEDAD ROL 529-42

En el terreno existen dos construcciones, destinadas a Vivienda, habitables, y una
en estado de demolicin, con un patio arbolado y jardines.
La vivienda Uno, delantera, es de un piso, con 91.64 m2 construidos.
La vivienda Dos, posterior, es de un piso, con 39.79 m2 construidos.

La materialidad predominante de los muros, de la vivienda uno, es tabiquera de

roble, rellena con adobillo, estucada con mortero de cemento-arena y la de la
vivienda dos, es de bloques de cemento estucado. Con pisos de madera y radier,
respectivamente.
Las viviendas son de larga data, entre 45 y 60 aos de antigedad, por lo mismo
en regular estado de conservacin, con algunas terminaciones deterioradas.
Estructuralmente se aprecian estables, con poca mantencin. Segn la
clasificacin de calidad Minvu, son E-4 y D-4.
Existe otra vivienda similar al fondo del terreno, en estado totalmente ruinosa, que
necesariamente tiene que ser demolida.
La distribucin de los ambientes de estas viviendas, no es la ms adecuada, ya
que es incmodo el transito interno. E inclusive, hay solo un bao para ambas
viviendas. Para acceder al bao, hay que salir al patio.
La propiedad cuenta con varios rboles y vegetacin, que requieren cuidado y
mantencin. Tambin, cuenta con un pozo de agua tipo noria, con espejo de agua
a poca profundidad. Este no se encuentra inscrito en la DGA de Quillota.
Cabe sealar que la propiedad no registra antecedentes de regularizacin en la
DOM de Villa Alemana. No se cumple a cabalidad con OGUC vigente.
La propiedad, se encuentra inscrita a Fj 1080 N 1777 Ao 2015, del Registro de
Propiedades del Conservador de Bienes Races de Villa Alemana.

VISTA PRINCIPAL DE PROPIEDAD

TERMINACIONES:

- VIVIENDA UNO:

Piso de madera, muros de tabiquera rellena con adobe y albailera de ladrillo

mquina, recubrimiento de estuco, cielos de madera, cubierta de teja arcillosa
y planchas de zinc ondulado, ventanas de madera y aluminio, puertas de
madera, sistema elctrico a la vista. y pintura ltex.

Todas las partidas en regular a mal estado de conservacin.

- VIVIENDA DOS:

Piso radier de cemento, muros de albailera de bloque, recubrimiento de

estuco, cielos de madera, cubierta de asbesto cemento ondulado, ventanas de
madera, puertas de madera, sistema elctrico a la vista, pintura ltex, bao
con artefactos nacional burdeo y piso radier.

Todas las partidas en regular a mal estado de conservacin.

- VIVIENDA POSTERIOR:

En muy mal estado de conservacin. En condicin de demolicin.

VALORIZACIN DEL SECTOR:

- La zona de emplazamiento de la propiedad, tipificada como Area HBB076 por

el SII y que corresponde a los terrenos eriazos de 200 a 700 m2, tiene un
valor unitario del metro cuadrado de $ 22.124, correspondiente a un valor
fiscal de referencia.

- Otros valores comerciales de referencia en el sector, corresponden a:

Casa de 80 m2, en buen estado de conservacin. Con amplio espacio para

ampliar, con terreno de 468 m2 (cerrados), dos dormitorios, bao, cocina,
living, comedor, estacionamiento para tres vehculos, ante jardn y amplio patio
trasero. Ubicada a cuatro cuadras del metro estacin Sargento Aldea. En el
sector Lima- Madrid.

VALOR: $ 60.000.000
 Casa de un piso en sector Peablanca Norte, de 98 m2 construidos y 200 m2
de terreno, 4 dormitorios muy amplios, living comedor separados, un bao
completo, cocina amoblada, patio, entrada de autos, pasaje cerrado, a pasos
estacin Metro Tren de Peablanca. Buen estado de conservacin.

VALOR: $ 50.000.000

Terreno no urbanizado en Villa Alemana, Pea Blanca. El terreno cuenta con

300 m2 totales ( 10 x 30), planos, a pasos de la estacin de metro Pea
Blanca. Barrio totalmente urbanizado y pavimentado.

VALOR: $ 25.000.000

Casa a pasos de paradero dos de Pea Blanca. Excelente estado y sector,

cerca de locomocin y centro comercial.
Tiene cuatro dormitorios, dos baos, uno en suite, living-comedor, cocina
amoblada, dos estacionamientos, lavadero, quincho.
85 m2 construidos y 150 m2 de terreno.

VALOR: $ 58.000.000

VALORIZACIN PROPIEDAD:

Avalo Fiscal de Propiedad: $ 9.947.404 (valor en primer semestre ao 2016)

m2 Valor Global ($)

TERRENO 400 35.399.000
CONSTRUCCIONES
VIVIENDA UNO 91.64 7.856.573
VIVIENDA DOS 39.79 4.741.337
TOTAL CONSTRUIDO 131.43 12.597.910

TOTAL 47.996.910

VALOR DE TASACIN = $ 47.996.910 (cuarenta y siete millones novecientos

noventa y seis mil novecientos diez pesos)
NOTA:
Este valor considera comercialmente a las viviendas, (por su estado de
conservacin),con su valor fiscal, (tabla Minvu, primer semestre ao 2016) y al
terreno como fcilmente vendible.

CONCLUSION:

- La propiedad est ubicada en un buen barrio residencial, con un buen entorno

natural, totalmente urbanizado, buenas vas de transporte, cuenta con todo
tipo de servicios y cercano al centro de la ciudad.

- La antigedad de las viviendas y su estado de conservacin, regular a malo y

sin mejoras, no permite que se valorice comercialmente lo construido.

- Adems, dado que la propiedad no cuenta con ningn tipo de permiso de

construccin ni recepcin municipal, est impedida de optar a subsidios del
estado, prstamos o hipotecas bancarias.

- Por todo lo anterior, es que se tiene que privilegiar el terreno y su ubicacin,

en la valorizacin comercial de la propiedad.

Enrique Caldern Squadritto

Arquitecto
ICA 2090

Valparaso, Abril de 2016