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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CVEL DA

CIDADE

JOO DOS SANTOS , solteiro, dentista, residente e


domiciliado na Rua X, n 000, nesta Capital - CEP n 77.888-45, inscrito no CPF(MF) sob o
n. 444.555.333-22, com endereo eletrnico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por
seu mandatrio ao final firmado instrumento procuratrio acostado , esse com endereo
eletrnico e profissional inserto na referida procurao, o qual, em obedincia diretriz
fixada no art. 106, inc. I c/c art. 287, ambos do CPC, indica-o para as intimaes que se
fizerem necessrias, vem, com o devido respeito presena de Vossa Excelncia, com
suporte no art. 8, da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) , para ajuizar a presente

AO DE DESPEJO,
(com pedido de tutela antecipada)

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contra PEDRO DAS QUANTAS, casado, comercirio, residente e domiciliado na na Rua
Y, n 000, nesta Capital CEP n 77.888-99, possuidor do CPF(MF) n. 111.222.333-44,
endereo eletrnico desconhecido, pelas razes de fato e direito que a seguir passa a
expor.

INTROITO

( a ) Quanto audincia de conciliao (CPC, art. 319, inc. VII)

O Promovente opta pela realizao de audincia conciliatria


(CPC, art. 319, inc. VII ), razo qual requer a citao da Promovida, por carta ( CPC, art.
247, caput ) para comparecer audincia designada para essa finalidade ( CPC, art. 334,
caput c/c 5 ).

(1) SNTESE DOS FATOS

O Autor adquiriu de Manoel Fictcio, proprietrio do bem ora


em destaque, na data de 00/11/2222. Esse imvel situa-se na Rua Y, n 000, nesta Capital,
igualmente objeto do Registro n 12233, do Cartrio de Registro de Imveis da 00 Zona.
(doc. 01 ).

Pelo mesmo o Autor pagou, em moeda corrente nacional, a


importncia de R$ .x.x.x ( .x.x.x. ). Isso pode ser concludo do que se observa da escritura
pblica de compra e venda, lavrada no Cartrio Beta. ( doc. 02 )

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Atualmente o referido imvel se encontrado registrado em
nome do Autor (doc. 03 ), perante o Cartrio de Registro de Imveis supra-aludido .

Destaque-se, outrossim, que referido imvel fora locado em


pacto escrito ao Ru por Manoel Fictcio, para fins residenciais, no dia 22/33/444 ( doc. 04 ).
H previso de trmino para 22/33/0000, portanto ora prorrogado por tempo indeterminado.

De outro norte, antes mesmo de providenciar a alienao do


imvel em espcie, fora dado ao locatrio, ora Ru, o direito de preferncia para
aquisio do imvel (LI, art. 27 ). E isso fora feito com as mesmas condies de venda
ofertas ao Autor, inclusive preo e outras condies pertinentes alienao, exatamente
em obedincia aos temos da Lei do Inquilinato, sendo aquele devidamente cientificado por
meio de notificao extrajudicial. (doc. 05 )

Observa-se do pacto locatcio espcie (doc. 04 ) que no h


clusula expressa de vigncia no caso de alienao . Igualmente antes de alienao, nem
mesmo qualquer averbao do contrato, com essa clusula, junto matrcula do imvel em
lia, o que se observa registro imobilirio. (LRP , art. 167-16 II c/c LI , art. 8, caput )

Registrado o imvel em destaque em nome do Autor na data de


22/33/0000, o mesmo, aps essa data, e obedecendo ao prazo de noventa dias estatudo
em lei(LI , art. 8, 2 ), entendendo no lhe convir locar o imvel denunciou ao Ru

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informando o prazo de noventa(90) dias para que desocupasse o bem (LI , art. 8, caput ),
o que no foi obedecido pelo mesmo.

Observe-se, mais, que o Ru, diante da cincia da alienao


do imvel locado, deixou de pagar os aluguis e outros encargos locatcios que lhe pertine
por lei.

Diante desse quadro ftico, superado o prazo estipulado na


notificao em espcie , restou devido o ajuizamento da presente ao de despejo, visto
que o Ru feriu disciplina prevista na Lei do Inquilinato.

(2) MRITO

Reza a Lei 8.245/91(LI), no aspecto da alienao do imvel


na vigncia de locao que:

LEI DO INQUILINATO
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar
o contrato, com o prazo de noventa dias, para a desocupao, salvo se a locao
for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de
alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.

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1 - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel, como imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.

2 - A denncia dever ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro


da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na
manuteno da locao.

Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de


direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel
locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe
conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio
de cincia inequvoca.

Pargrafo nico A comunicao dever conter todas as condies do negcio e,


em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como
o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.

O direito do Autor em obter o despejo e extino do pacto


locatcio, advm, segundo a melhor doutrina, do princpio venda rompe locao.

9.3. Incidncia do princpio venda rompo locao

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A lei n. 8.245/91 amplia o princpio venda rompo locaa o
em diversos aspectos, de forma mais favora vel ao locador, o que, alia s, e
coerente com o esprito de desregulamentaa o ( ou de restria o a intervena o
do Estado ) nas relao es entre locador e inquilino.

9.3.1. Requisitos para incidncia

As tre s modalidades de locaa o urbana abrangidas pela Lei


n. 8.245/91 (residencial, na o residencial e locaa o para temporada ) podem
se abrangidas pela denu ncia com fundamento no seu art. 8, desde que haja
os seguintes requisitos:

a) a locaa o na o for por tempo determinado ( so incide a denu ncia se a


locaa o for por tempo indeterminado; em se tratando de locaa o na o
residencial, na o incidira a denu ncia no perodo de renovaa o, ainda que
judicial );
b) o contrato na o contiver cla usula de vige ncia em caso de alienaa o ( a
cla usula, assim, deve ser expressa, que no pro prio documento do contrato ou
em cla usula a parte);
c) havendo cla usula expressa de vige ncia, antes referida, estar a mesma
devidamente averbada no registro de imo veis ( Lei n 6.015/73 Lei dos
Registros Pu blicos art. 167, I, n 3 ). Na o basta assim, a inscria o no Carto rio
de Registros de Ttulos e Documentos (mesmo porque a Lei n. 6.015/73, no
art. 129, 1, diz, expressamente, que esta o sujeitos a registro, no Registro de
Ttulos e Documentos, para surtir efeitos em relaa o a terceiros, os contratos

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de locaa o de pre dios, sem prejuzo no disposto no art. 167, I, n 3).
( SALAIBI FILHO, Nagib. Comenta rios a Lei do Inquilinato.
Inquilinato. 10 Ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2010. Pa gs. 104-105)

Desse modo, comprovou-se que o Autor cumpriu todos os


requisitos necessrios instaurao da presente ao de despejo.

A esse respeito:

AGRAVO INTERNO CONTRA DECISO MONOCRTICA PROFERIDA EM AGRAVO


DE INSTRUMENTO. LOCAO NO RESIDENCIAL. AO DE DESPEJO. CONTRATO
VERBAL DE LOCAO. DIREITO DE PREFERNCIA. AVERBAO DO CONTRATO
NA MATRCULA DO IMVEL. NECESSIDADE. BENFEITORIAS. DIREITO DE
RETENO. IMPOSSIBILIDADE. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATRIO.
POSSIBILIDADE. CASO CONCRETO.
A lei de locaes (lei n. 8.245/91), em seu artigo 59, determina expressamente os
requisitos necessrios para o deferimento de medida liminar de despejo. Alm
das hipteses previstas na lei de inquilinato, para fins de concesso da medida
liminar de despejo, devero estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, i,
do CPC, autorizadores da concesso da tutela antecipada, quais sejam, a prova
inequvoca e convencimento da verossimilhana, requisitos especficos, bem
como o fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos
autos em que esto presentes os requisitos legais autorizadores do despejo

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imediato. Agravo interno desprovido. (TJRS; AG 0427848-62.2015.8.21.7000;
Bento Gonalves; Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel Des Adriana da Silva Ribeiro;
Julg. 16/12/2015; DJERS 26/01/2016)

APELAO CVEL.
Direito civil. Ao de procedimento comum ordinrio. Locao de imvel no
residencial. Pedido de resciso do vnculo locatcio e despejo do bem, alienado na
vigncia do negcio jurdico. Denncia do contrato (art. 8, caput e 1 e 2 da
Lei n 8.245/91). Inexistncia de desocupao voluntria. Sentena de
procedncia. Irresignao. Preliminar de nulidade da sentena, por afronta ao art.
458, II, do cdigo de processo civil. Descabimento. Violao ao art. 113 do Cdigo
Civil que s foi alegada em grau de apelao. Caracterizao de inovao recursal
vedada. Exceo contemplada no art. 517 da Lei n 5.869/73 no configurada.
Apeladas compradoras que, extrajudicialmente e no prazo, notificaram a apelante
de que no tinham interesse em prorrogar a locao. Observncia dos requisitos
objetivos previstos na legislao de regncia. Pretenso da recorrente em ser
ressarcida por perdas e danos. Pedido que no foi deduzido no momento
processul prprio, mediante reconveno. Impossibilidade de anlise.
Consectrios da sucumbncia devidos. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ;
APL 0262519-44.2008.8.19.0001; Dcima Quarta Cmara Cvel; Rel. Des. Gilberto
Guarino; Julg. 22/07/2015; DORJ 24/07/2015)

APELAO CVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO DE DESPEJO. LEI N


8.245/91. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. IMVEL NO RESIDENCIAL.

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DENNCIA VAZIA. NOTIFICAO PREMONITRIA COMPROVADA. DIREITO DE
PREFERNCIA DO LOCATRIO NA COMPRA DO IMVEL RESPEITADO.
CONTRAPROPOSTA RECUSADA PELO LOCADOR. IGUALDADE DE CONDIES
COM TERCEIROS. LIMINAR PARA DESOCUPAO DO IMVEL.
ADMISSIBILIDADE. RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS. FORMULAO EM SEDE
DE PEDIDO CONTRAPOSTO. INADMISSIBILIDADE.
1. Verificado que a matria discutida eminentemente de direito, no h
necessidade de produo de prova pericial e oral, pois apenas procrastinaria a
soluo do litgio, adequando-se com o julgamento antecipado da lide (art. 330, I,
do CPC), sem que haja vilipndio aos princpios do contraditrio e da ampla
defesa. 2. A Lei do inquilinato (Lei n 8.245/91), assegura ao locatrio a
preferncia para adquirir o imvel locado, nos casos de venda, promessa de
venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento. Esse
direito de preferncia, todavia, deve ser exercido em igualdade de condies com
terceiros, razo pela qual no fica o locador obrigado a aceitar a contraproposta
ofertada pelo locatrio. 3. O prazo de 90 dias para que o locatrio desocupe o
imvel, previsto no art. 8 da Lei n 8.245/91, s aplicvel s hipteses em que
houve a venda do imvel e o adquirente procedeu denncia do contrato. No
comprovando o locatrio a efetivao da compra e venda do imvel fica afastado
o pleito judicial neste sentido. 4. Mostra-se cabvel a concesso de liminar para a
desocupao do imvel em quinze dias, independente de audincia da parte
contrria, se a ao de despejo tiver sido proposta em at trinta dias do termo ou
do cumprimento da notificao comunicando o locatrio do intento de retomada
do imvel (Lei n 8.245/91, art. 59, 1, VIII). 5. O procedimento da ao de

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despejo por denncia vazia no comporta a realizao de pedidos contrapostos,
logo, incabvel o deferimento de pedido de indenizao por benfeitorias
realizadas pelo locatrio no imvel. Incumbe ao locatrio a proposio de ao de
indenizao pelos gastos e prejuzos sofridos, porm, dever ser formulada por
meio de ao prpria. 6. Apelao conhecida e no provida. (TJDF; Rec
2013.01.1.184415-6; Ac. 841.459; Primeira Turma Cvel; Rel Des Simone
Lucindo; DJDFTE 26/01/2015; Pg. 308)

(3) DA TUTELA ANTECIPADA ANTE CAUSAM

consabido que pertinente, nas aes locatcias, o pedido de


tutela antecipada de urgncia, nos mesmos moldes da Legislao Adjetiva Civil (CPC, art.
303).

Segundo o magistrio de Luiz Fux , temos que:

A antecipaa o da tutela encontra campo fe rtil no terreno das locao es. A


urge ncia ta o caracterstica nessa forma de tutela jurisdicional afina-se com a
densidade social do tema locatcio, sempre desafiador na o so da sensibilidade
do juiz mas tambe m de sua prontida o no atuar da lei, ora em prol do locador
ora em prol do locata rio.
Alia s, se pode afirmar que a lei de locao es contempla casos noto rios de tutela
antecipada, inspirados na nossa pra tica judicia ria e que vieram a lume muito
antes de se cogitar dessa norma in procedendo insculpida no art. 283 do CPC.

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( In, Tutela antecipada e locao es: os fundamentos da antecipada da tutela e
sua aplicaa o na relaa o locatcia.
ia. Rio de Janeiro: Destaque, 1995. Pa g. 125)

Urge, na hiptese, trazer baila julgados pertinentes


possibilidade de tutela antecipada exatamente da situao ora tratada:

AGRAVO LEGAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MESMOS ARGUMENTOS DO


AGRAVO. DESPEJO. FIADOR INSOLVENTE NO COMPROVAO NOS AUTOS.
DECISO MANTIDA POR SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DE AGRAVO
NO PROVIDO. DECISO UNNIME.
1. A agravante tenta desconstituir a deciso terminativa vergastada insistindo nos
argumentos suscitados no recurso de agravo de instrumento, de que o fiador do
contrato de locao tornou-se insolvente, ante as inadimplncias registradas em
seu nome pelos rgos de proteo creditcia, alm da possibilidade do
deferimento da antecipao de tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015,
art. 303], para que seja decretado o despejo da agravada. 2. Quanto insolvncia
do fiador, ficou bastante claro na deciso agravada que tal fato no restou
cabalmente provado. No obstante o fiador ter dvidas anotadas em seu nome
nos rgos de proteo ao crdito, no se pode, com fundamento somente nisso,
afirmar que ele insolvente. 3. Isso porque no se sabe se as dvidas anotadas
em nome do fiador nos cadastros de devedores foram por ele mesmo contradas,
se so exigveis ou tenham sido anotadas no valor que realmente deve ser. 4.
Nesses casos, presente os requisitos do art. 40 da Lei do inquilinato, pode o

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locador exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, o que no
o fez. 5. Segundo, com relao possibilidade do deferimento da antecipao de
tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], sabe-se que possvel,
nas aes de despejo, ainda que no esteja presente uma das hipteses
permissivas da concesso liminar do despejo, enumeradas no 1 do art. 59 da
Lei de locaes, sua concesso como antecipao de tutela, porque aplicvel o
art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303] tambm a essas aes, desde que presente
os pressupostos legais. 6. Entretanto, no presente caso, no vislumbrou-se risco
de dano irreparvel ou de difcil reparao ao agravante e nem de ineficcia da
tutela antecipada caso seja ela concedida aps a resposta da r. 7. A antecipao
de tutela sem a oitiva da parte contrria deve ser concedida somente se houver
risco de sua inutilidade se for concedida posteriormente, o que no ocorre no
presente caso. 8. Deciso agravada mantida por seus prprios fundamentos. 9.
Recurso improvido unanimidade de votos. (TJPE; Rec. 0016090-
16.2015.8.17.0000; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Bartolomeu Bueno de Freitas
Morais; Julg. 25/02/2016; DJEPE 11/03/2016)

AGRAVO REGIMENTAL CONTRA DECISO MONOCRTICA PROFERIDA EM


AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO. AO DE DESPEJO. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. DENNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMVEL.
ANTECIPAO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATRIO. POSSIBILIDADE.
Alm das hipteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concesso da
medida liminar de despejo, devero estar presentes os requisitos do artigo 273,
caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concesso da tutela

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antecipada, quais sejam, a prova inequvoca e convencimento da
verossimilhana, requisitos especficos, bem como o fundado receio de dano
irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos autos em que esto presentes os
requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatrio, considerando as
provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligncia do art. 8 da Lei n. 8.245/91.
Agravo interno desprovido. (TJRS; AgRg 0299832-90.2015.8.21.7000; Viamo;
Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel Des Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 02/09/2015;
DJERS 16/09/2015)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO. AO DE DESPEJO. CONTRATO DE


COMPRA E VENDA. DENNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMVEL.
ANTECIPAO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATRIO. POSSIBILIDADE.
Alm das hipteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concesso da
medida liminar de despejo, devero estar presentes os requisitos do artigo 273,
caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concesso da tutela
antecipada, quais sejam, a prova inequvoca e convencimento da
verossimilhana, requisitos especficos, bem como o fundado receio de dano
irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos autos em que esto presentes os
requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatrio, considerando as
provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligncia do art. 8 da Lei n. 8.245/91.
Agravo de instrumento a que sega seguimento, por improcedente. (TJRS; AI
0293581-56.2015.8.21.7000; Caxias do Sul; Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel
Des Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 20/08/2015; DJERS 08/09/2015)

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LOCAO DE IMVEL. AO DE DESPEJO. ANTECIPAO DE TUTELA.
POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO ART. 273 DO CPC [CPC/2015, art. 303].
IMVEL ALIENADO PELO LOCADOR. ART. 8 DA LEI N 8.245/91. DENNCIA DO
CONTRATO DE LOCAO PELOS ADQUIRENTES. AUSNCIA DE CLUSULA DE
VIGNCIA EM CASO DE ALIENAO E DE AVERBAO NA MATRCULA DO
IMVEL. NOTIFICAO REGULAR. PROVA INEQUVOCA, VEROSSIMILHANA DA
ALEGAO E RECEIO DE DANO DE DIFCIL REPARAO.
Tutela antecipada para determinar o despejo da locatria, assegurado prazo para
desocupao voluntria. Recurso provido, com observao. (TJSP; AI 2137547-
29.2015.8.26.0000; Ac. 8657416; Bragana Paulista; Trigsima Sexta Cmara de
Direito Privado; Rel. Des. Walter Cesar Exner; Julg. 30/07/2015; DJESP
07/08/2015)

Diante disso, o Autor vem pleitear , sem a oitiva prvia da


parte contrria, tutela antecipada com as seguintes orientaes :

Em face dos motivos antes expostos, por analogia


antes deferindo o pleito ora formulado de depsito de cauo de
trs(3) meses de aluguel(LI, art. 59, 1 c/c art. 64, caput), o Autor
requer tutela antecipada em carter antecedente (CPC, art. 303,
caput) de desocupao do imvel locado, independente da oitiva
antecipada do Ru, com a expedio do competente mandado de

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desocupao liminar, concedendo a este o prazo de 15(quinze) dias, a
partir da intimao, para voluntariamente atender ao comando judicial
em estudo, sob pena da decretao do despejo( LI, art. 59, 1 c/c art.
65).

Requer, mais, que ordem judicial de desocupao


seja cumprida com ordem de arrombamento de fora policial( LI, art.
65)

(3) PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Posto isso, pede e requer o Autor que Vossa Excelncia tome


as seguintes medidas:

a) Determinar a citao do Ru, por mandado, para que o


mesmo, querendo, oferea defesa no prazo legal, sob pena de
revelia e confisso, bem como a cincia desta ao a eventuais
ocupantes ou sublocatrios (LI, art. 59, 2);

b) pede, mais, sejam JULGADOS PROCEDENTES os pedidos


formulados nesta ao, declarando extinta a relao
contratual, com a decretao do despejo do Ru e eventuais
ocupantes e/ou sublocatrios, confirmando e tornando
definitiva a medida liminar, condenando o mesmo ao

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pagamento de custas e despesas processuais, alm de
honorrios advocatcios definidos no contrato (clusula 22);

c) requer, mais, com o trnsito em julgado desta demanda,


seja o Autor autorizado a levantar a cauo depositada,
independentemente de novo pedido nesse sentido.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em


direitos admitidos, sobretudo pela oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas,
se necessrio for, alm do depoimento pessoal do Ru, o que desde j requer.

D-se causa o valor de R$ 00.000,00 ( .x.x.x.x ), o qual


corresponde, segundo os ditames do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato c/c art.
1.046, 2, do CPC, ao valor de doze(12) meses de aluguis.

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade, 00 de maro do ano de 0000

Fulano(a) de Tal
Advogado(a)

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