CAPITULO I

DERECHO REGISTRAL

1. DENOMINACION.-

Histricamente al desprenderse el Derecho Registral del derecho comn, se denomin

en Espaa a .nuestra discipline, coma Derecho Hipotecaria, debido a que el primer
derecho real cuya inscripcin se hizo necesaria, fue precisamente el de la Hipoteca; por
ser el ms proclive a la clandestinidad. Esta denominacin subsiste, en Espaa por
influencia de su Ley Hipotecaria de 1861.

Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al Derecho Registral, tanto
por tratadistas como por leyes de la materia. As, el insigne Registrador y Notario
espaol Ramn Mara Roca Lastre, tiene una magistral obra titulada "Derecho
Hipotecario", aunque aclara que, para el ms correcto sera decir "Derecho Inmobiliario
Registral", pero en todo caso ambas denominaciones restringen su alcance al excluir la
inscripcin de otros derechos. Fich y Oliver, Campuzano, Garca Guijarro, Ventura Sola
entre otros, prefirieron el nombre de "Derecho Inmobiliario denominacin que no
expresa todo el contenido del Derecho Registral.

Como dijimos, en Espaa se denomina Derecho Hipotecario, obedeciendo al ttulo de la

ley que regula la materia, la Ley Hipotecaria, pero el nombre de la ley no responde a su
contenido por-que en ella se regula, adems de la hipoteca, todo lo referente al Registro
de propiedad.

Segn Gmez de la Serna, los autores de la ley adoptaron tal denominacin, por la
circunstancia de Ser esta popular, y ante la imposibilidad hallar una que llenase
cumplidamente su objeto.

En opinin de Nez Lagos, el nombre dado a la ley sirve para evitar (en la poca que
se promulg) recelos y oposiciones pues dice este autor: "Un cdigo de reforma que
incluya en su ttulo la palabra PROPIEDAD, hubiera parecido revolucionario, quiz el
nombre fue un problema de tctica poltica".

Francisco Hernndez Gil, cree que la denominacin "Derecho' Hipotecario" est

justificada per haber nacido este Derecho, principalmente a. impulsos de las
necesidades del derecho de hipoteca, y haberse consagrado en la doctrina, el empleo
del adjetivo hipotecario, como sinnimo de registral; y paralelamente por el hecho de
titularse Ley Hipotecaria, la ley fundamental reguladora de toda materia relativa a la
publicidad registral inmobiliaria. Por eso, hoy; la expresin DERECHO HIFOTECARIO
se entiende en una acepcin amplia, equivalente a Derecho Inmobiliario Registral, y en
ese sentido hacen use de ella, de la doctrina, y jurisprudencia espaolas.

La U. notarial Argentina para su Instituto de Investigacin y Ctedras de la especialidad,

han adoptado la denominacin de D.R.

El tratadista espaol Martin Prez Tel mejicano Carral y de Teresa utilizan igual
denominacin.

Entre nosotros, el maestro Jos Len Barandiaran, al prologar el libro de Bernardo

Pardo Mrquez "El Derecho Registral Inmobiliario en el Per", dice textualmente: "Como
rama de notoria garrideza que brota del exbero tronco del Derecho Civil destacase el
DERECHO REGISTRAL", denominacin que y es aceptada, y que incuestionablemente
convenimos por ser la ms apropiada, pues tal denominacin abarca todos los derechos
susceptibles de ser inscritos, conforme veremos al desarrollar nuestro curse de
DERECHO REGISTRAL.

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL.- As como hay diversidad de criterios

respecto a la denominacin del Derecho Registral, igualmente existen mltiples y
variados conceptos de Derecho Registral. Veamos el pensamiento de algunos autores:

El Director del Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires y profesor de

la Universidad Notarial de Argentina, Ral R. Garca Coni, entiende por Derecho:
Registral, a la sistematizacin de principios relacionados con la dinmica de los
derechos inscribibles en relacin con los terceros.

Andrs Guardiola dice: "El derecho que regula de un modo inmediato y primario el
nacimiento, modificacin, extincin y eficacia de la relacin jurdica registral, y de un
modo general, la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad".

Cossio dice: "Es un derecho regulador de la forma de constitucin, modificacin,

transmisin y extensin de las relaciones jurdicas que tiene por objeto un bien inmueble,
una finca.

Falbo dice: "Es una disciplina jurdica que trata de los derechos reales en su aspecto
dinmico procurando dar seguridad a los adquirientes do bienes inmuebles, o a quienes
constituyen derechos reales sobre los mismos".

Gonzales y Martnez: "Es el conjunto de normas que regulan los derechos reales
inscribibles, determinan los efectos quo las acciones personales adquieran contra
terceros por la anotacin, y fijan el especial alcance de las prohibiciones de disponer".
Hernndez Gil: "Es el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos
de constitucin, transmisin, publicidad registral y extincin de los derechos reales sobre
fincas".

Lacruz Berdejo: "Es el derecho quo regula la adquisicin y eficacia do las posiciones
registrales".

Oliver: "Conjunto sistemtico de reglas o preceptos legales acerca de los derechos

constituidos sobre cosa, raz o inmueble".

Perez Lasaia: "La rama jurdica que regula la registracin de los actos de constitucin,
declaracin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas y
de ciertos derechos quo las afectan, as como los efectos derivados de dicha
registracin

Roca Sastre: Conjunto de normas legales quo regulan la organizacin y funcionamiento

de/ registro de la propiedad inmueble y la prctica, valor y efectos de sus asistentes de
inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de
actos, resoluciones judiciales y administrativas registrales y anotaciones preventivas
admitidas".

Sanz Fernndez: "Conjunto' de-.normas de Derecho Civil que regular) las formas de
publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre las fincas y garantas de ciertos derechos personales o de crdito,
a travs del Registro de la propiedad"

Edgard Scotti: "Conjunto de normas que regulan la publicidad.

Como podarnos apreciar, estos conceptos, en su mayora se refieren solo al Derecho

Registral Inmobiliario, es decir a las mutaciones inmobiliarias, pero nuestra disciplina es
el Derecho Registral, siendo el Registro de la Propiedad Inmueble, solo uno de los tantos
Registros existentes. Nos permitimos formular el siguiente concepto de Derecho
Registral:

Derecho Registral es el conjunto de normas jurdicas y principios registrales que regulan

la organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, de los derechos inscribibles
y/o medidas precautorias, en los diversos registros, en relacin con los terceros.

3. RELACION DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO

a) Con el Derecho Civil.-

En el Libro IX de nuestro Cdigo Civil estn normados los Registros Pblicos y su
relacin consiste en que el Derecho Registral es un desenvolvimiento de un grupo de
preceptos histricos de Derecho Civil, aunque cabe sealar que el Derecho Registral se
aparta cada vez ms del Derecho Civil y hasta lo contradice a veces, introduciendo
nuevos elementos. La parte sustantiva del Derecho Registral constituye el Derecho Civil.
Los sectores del Derecho Civil puro, como personas, cosas, obligaciones y contratos,
familia y sucesiones, guardan interna relacin con el Derecho Registral, por ello son
normas civiles las que con mayor frecuencia el registrador ha de tener presente en su
funcin calificadora. En nuestra legislacin los Principios Registrales han sido
incorporados al Cdigo Civil Principio de Legalidad (Art. 2011), Principio de Rogacin
(Art. 2011), de Publicidad (Art. 2012), de Legitimacin (Art: 2013), de Fe Publica
Registral (2014), de Prioridad (Arts. 2016 y2017), etc.

b) Con el Derecho Administrativo.-

La relacin mas intima guarda el Derecho Registral con el Derecho Administrativo es

respecto a. la organizacin y modo de Llevar los registros, porque estos son rganos de
administracin del Estado al servicio, del derecho privado. .

c) con el Derecho Comercial.-

El Cdigo de Comercio, modificado por la ley de Sociedades Mercantiles y

posteriormente per la Ley General de Sociedades y el Reglamento de Registro
Mercantil, crean un libro de Comerciante en el que se inscriben las personas naturales
que se dedican al comercio. Igualmente las sociedades mercantiles, para que tengan
personera jurdica, deben inscribirse en el Registro mercantil, para cuya inscripcin
debe observarse normas de Derecho Registral.

f) Con Derecho Notarial.-

Consideramos que hablar de Derecho Registral, es referirse al Derecho Notarial, pues

el Registrador califica lo que el notario ha hecho: realidad el Registrador est
protegiendo al notario al advertir alguna omisin formal o legal. La estadstica seala,
como dice Garca Coni, que la inmensa mayora de los documentos portantes de
derechos inscribibles son de gnesis notarial y, recprocamente, la mayor parte del
quehacer a cargo del notario, tiene como destino un registro conservatorio. Por otro
lado, agrega con acierto que a la corporacin notarial le interesa sobremanera buen
funcionamiento de los Registros, porque estos complementan su labor y constituyen el
epilogo obligado en la transmisin o constitucin de derechos reales), especialmente
de los Inmobiliarios.
Cualquier deficiencia en el proceso inscriptivo afecta la tarea cotidiana del notario, y
empana su prestigio, por cuanto la entrega del ttulo inscrito dentro do trminos
razonables, constituyen una obligacin de resultados para que el Tracto Sucesivo, no
impida la pronta realizacin do otras contrataciones sobre el mismo bien. Cuando el
Registro anda mal se deteriora la legitimacin notarial y flaquea la conviccin popular
que naturalmente se ha formado una imagen expectable de lo que Carnelutti denomina:
La figura jurdica del notario". Y termina Garca Coni con las .siguientes expresiones
que de suya son profundas y deben hacernos meditar, para lograr que los notarios y
registradores sean verdaderos profesionales del derecho, quienes deben acreditar
capacitacin de acuerdo a su difcil tarea, cual es "AL SABER HACER" del notario, debe
seguir "EL HACER SABER" del registrador; es decir que la capacitacin previa al ser
notario, debe ser profundamente jurdica, de lo contrario no podr "SABER HAGER".
As como la idoneidad del registrador, coadyuvada con la celeridad, para que pueda
hacerse realidad el "HACER SABER".

4. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

Respetando la opinin de ilustres juristas y despus de un anlisis ms profundo,

podemos sealar caracteres del Derecho Registral, los siguientes:

1.-ES UN DERECHO HETEROGENEO: Es decir, ni nicamente privado ni nicamente

pblico porque el Derecho Registral tiene carcter imperativo y no meramente
dispositivo; y, por otro lado; la proteccin que el Registro otorga al titular que inscribe,
es predominantemente privado. Se organiza en atencin a un Inters individual y a la
eficacia de un derecho subjetivo privado.

2.- ES UN DERECHO LIMITATIVO: pues son registrables solo los actos, contratos y
dems especficamente sealados por la ley.

3.-ES UN DER ECHO FORMALISTA: por cuanto las formalidades y requisitos

sealados en la ley para la inscripcin do los actos y contratos son de cumplimiento
riguroso, so pena de ser observados y/o tachados. Por otra parte, las inscripciones se
extienden en virtud de ttulo quo conste en instrumento pblico, salvo disposicin
contraria, In misma quo no tiene que ser necesariamente una ley.

4.-AUTONOMIA DEL DERECHO REGISTRAL: Con referencia a este aspecto del

Derecho Registrar, no dudamos de la autonoma pedaggica, pues, su estudio metdico
se aparta fundamentalmente de otras ramas del Derecho tradicional y requiere la
formacin de especialistas, de los que todava hay pocos, con el objeto de lograr la
difusin cada vez mayor de esta fascinante disciplina, y lograr que la Institucin Registral
cumpla a. cabalidad con su finalidad, cual es la de: inscribir los actos y con-tratos que
establece las ley y su publicidad.

Si tenemos en cuenta la importancia incuestionable del Derecho Registral, su

apartamiento cada vez ms grande de las normas civiles y la vinculacin que tiene con
casi todas las otras ramas del derecho; muchas de estas con sustantividad propia, cabe
preguntarnos si estamos o no dentro de una nueva rama autonoma de las Ciencias
Jurdicas. A la luz de nuestro derecho positivo podernos llegar a la conclusin que el
Derecho Registral es autnomo, pues tiene su propio ordenamiento; an ms, tiene sus
propios principios, como son los de Rogacin, Prioridad, Legalidad, Publicidad, Fe
Publica Registrar, Tracto Sucesivo, impenetrabilidad, entre otros.

CAPITULO II

PRINCIPIOS REGISTRALES

Segn Sanz Fernndez, los Principios Registrales son las re-glas fundamentales que
sirven de base al sistema registrar de un pas determinado; y que pueden especificarse
por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

Roca Sastre, dice en cuanta al concepto que estos. Principios pueden considerarse
como el resultado conseguido mediante la sintetizacin tcnica de parte del
ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de criterios
fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registrar. De
los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registrar. En
cuanto al nmero o clasificacin de los Principios Registral les no hay uniformidad de
criterios, pues, cada pas adopta un determinado sistema registral como consecuencia
de los Principios Registrales que los ha tornado en cuenta. Nuestro sistema registral,
que ser objeto de un anlisis posterior, inspirado en la ley Hipotecaria espaola,
actualmente es mixto, habiendo incorporado los Principios Registrales tanto en el
Cdigo Civil y en el Reglamento General de los Registros Pblicos, los que
analizaremos, no teniendo en cuenta su mayor o menor relevancia, sino en la forma
como se hacen reales en el procedimiento registral, desde su presentacin en el Diario
hasta su correspondiente inscripcin. Veamos pues, cuales son estos Principios
Registrales que rigen nuestro sistema registral:

1.-PRINCIPIO DE ROGACION

El Principio de Rogacin, llamado tambin Principio de la Instancia, dignifica que las

inscripciones en los Registros Pblicos se extienden necesariamente a solicitud de la
parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio; la rogatoria o solicitud es
necesaria.

Ahora bien, si es verdad que para la inscripcin de un Titulo se requiere la rogatoria,

esto no hay que confundirlo con suplica, porque como dice Garca Coni, el servicio
pblico registral, es inexcusable, y sea en casos muy especiales puede negarse la
prestacin.

Este principio registral, est contenido en el art. 131 del Reglamento General de los
Registros Pblicos y en el art. 2011 del C. C. El art. 2011 del Cdigo Civil, expresa que:
"Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin..."

El art. 131 del Reglamento General de los Registros Pblicos, dice:

"Toda inscripcin se efectuara a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo

transmite o de quien tenga inters en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes
expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes de ttulos, estn tambin
facultados para hacer valer los recursos que permiten los reglamentos de los Registros."

En realidad, la claridad del dispositivo legal transcrito, no requiere de mayor comentario.

Cabe sealar que en definitivo, cualquier persona puede solicitar la inscripcin o
anotacin preventiva de un ttulo, sin necesidades de acreditar-legitimo inters o
personera.

Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1. Cuando se haya incurrido en un error material; al respecto tenemos los arts. 175 -
176 del Reglamento General que a la letra dice:

Art. 175.- Los Registradores pueden rectificar con conocimiento por escrito de los
interesados, los errores materiales cometidos:

a) En los asientos de inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin, cuyo respectivo

ttulo se conservan en la oficina;

b) En los asientos de presentacin, anotaciones marginales y referencias, aunque los

ttulo no se conservan en la oficina, siempre que el asiento principal respectivo baste
para dar a conocer el error y rectificarle mediante dicho asiento.

Art. 176.- Los Registradores no pueden rectificar sin consentimiento del interesado que
posee el ttulo inscrito o sin autorizacin del Director General, los errores materiales
cometidos:
a) En inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones cuyo ttulo no existan en
la oficina, y

b) En los asientos de presentacin y anotaciones marginales cuando dichos errores no

pueden comprobarse por las inscripciones respectivas, y adems no existan los ttulos
en la oficina del registro.

Se entiende que hay error material para los efectos de los arts. referidos, cuando sin
intencin de causar dao, se han escrito unas palabras por otras; omitido la expresin
de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios
a) copiarlos del ttulo, sin cambiar por eso el sentido del asiento o partida, ni of de
ninguno de sus conceptos. (Art. 177).

2. Cuando se trata de la hipoteca legal; al respecto el art. 1119 del C.C. dice "Las
hipotecas legales a que se refiere el art. 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultneamente con los
contratos de los cuales emana".

3. D. Ley 26135, Art. 3, inc. f) del 24.12.92.- En casos de cierre de Centros de Trabajo,
sin autorizacin expresa de la autoridad administrativa, se embargaran bienes
inmuebles del empleador, la inscripcin en los R. P. ser de oficio, sin costo alguno para
los demandantes.

2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Pblicos, estn
determinados por la fecha de su inscripcin y, a su vez, la fecha de inscripcin est
determinada por el die y hora de su presentacin.

Este principio est contenido en forma genrica en la Disposicin VI del Ttulo

Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos al decir que "La prioridad
en el tiempo de las inscripciones, determine la preferencia de los derechos q0e otorgan
los Registros", la que debe concordarse. Con- el Art 67 del reglamento de las
inscripciones, por el que "Se considera Como fecha de una inscripcin para todos los
efectos que esta debe producir, la del asiento de presentacin que deber constar en la
inscripcin misma", El segundo acpite dice: "Para determinar la preferencia entre dos
o a las inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo inmueble, se atender
a la hora de presentacin en el Registro de los ttulos respectivos". Este artculo tiene
sus antecedentes en los artculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria Espaola.
Nuestro Cdigo Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos
clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en qu
consisten.

PRIORIDAD DE RANGO: Contenida en el artculo 2016, cuando dice que "La prioridad
en el tiempo de la inscripcin determina, la PREFERENCIA de los derechos que otorga
registro". La Exposicin de Motivos dice: Este artculo reconoce el principio de prioridad
de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con
posibilidad de concurrencia registral. En este case, los derechos inscritos no se
excluyen, pero si se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin.

Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Cdigo, tratndose de la garanta real de hipoteca, expresamente regula la
cesin del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artculos 1112 y 1114).

Este se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se
celebr at contrato de hipoteca, logre su inscripcin con una fecha determinada,
digamos el 10, de diciembre de 1984. Posteriormente el 15 del mismo mes, un segundo
acreedor hipotecario, tambin sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo inscribe.
Es evidente que el primero tendr una prioridad de rango sobre el segundo, pero nada
impide que se cede ese rango, pare que el segundo acreedor hipotecario adquiera la
calidad de preferente a efectos de cobrar previamente con el producto de realizacin del
bien hipotecado.

Es obvio que es licito pactar la cesin parcial de rango a la posibilidad de que este sea
compartida, en virtud del aforismo "quien puede lo ms, puede lo menos".

Naturalmente que el caso de cesin de rango, supone para el cesionario de rango una
adquisicin de preferencia hasta por el importe del crdito inscrito del cedente y no mes.

PRIORIDAD EXCLUYENTE: Est contenida en el artculo 2017, cuando seala que "No
puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior", La Exposicin de Motivos dice: Este articulo acoge el principio de prioridad
excluyente, el cual tiene efectos respecto de ttulo que son incompatibles con otros ya
inscritos y que no permiten su inscripcin sin importar las fechas en que estos ttulos
fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un ttulo que pretende
inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podr inscribirse.
Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:

Si el ttulo est inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazara la inscripcin del

ttulo incompatible. (Este significa, registralmente hablando, la tacha del ttulo).
Si el ttulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el ttulo
incompatible, es condicional, en el sentido de que este condicionado a la inscripcin del
primer ttulo. Si el primer ttulo no se inscribe, no se producir el cierre registral para el
segundo y este podr lograr acceso al registro.

Nosotros creemos, con respecto a este punto de la Exposicin de Motivos, que se est
confundiendo el Principio de Prioridad, con el Principio de Impenetrabilidad, el mismo
que este acogido en el Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo
149, al disponer que "Encontrndose vigente el asiento de presentacin, no podr
inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida o asiento". Oportunamente
estudiaremos ms extensamente el referido Principio de Impenetrabilidad, que tiene otra
naturaleza jurdica al de Prioridad, que es motivo de confusiones. Es innegable la ntima
vinculacin que existen, en un momento dado, entre ambos Principios, pero, como
queda dicho, son diferentes.

El artculo 2017 se refiere a un ttulo incompatible con otro YA INSCRITO; en tanto que
el artculo 149, se refiere a un ttulo incompatible AUN NO INSCRITO, pero cuyo asiento
de presentacin este vigente. Son dos situaciones totalmente distintas.

OPONIBILIDAD DE DERECHOS

Conforme al Principio de Prioridad de Rango, la prioridad en el tiempo de la inscripcin

determine la referencia de los derechos que otorga el registro; pero, conforme lo
establece el artculo 2022 del C.C., "Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes tambin tienen derechos reales sobre lo mismo, es preciso que et derecho que
se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trate de
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn". Esto
significa que si se inscriben, por ejemplo dos hipotecas o dos embargos, es de aplicacin
la prioridad de rango, teniendo en cuenta la fecha de su presentacin en el Registro;
pero, el problema surge, cuando se trata de dos derechos de diferente naturaleza, es
decir, un derecho real y un derecho personal. En estos supuestos ser de aplicacin la
ltima parte del artculo 2022 del C.C. Al respecto la Exposicin de Motivos nos dice: No
hay duda que, si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendr preferencia
en virtud del principio de prioridad ser aquel que inscribi primero; esto es confirmada
por la primera parte de este artculo. Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un
derecho personal y uno real, y a esto elude la segunda parte del artculo, tendr
preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que
no tiene el derecho personal y edemas porque el real goza de, lo que se llama energa
persecutoria, de la que tambin carece el derecho personal. Tomando en cuenta esto,
la 6Itima parte del artculo indica que cuando se produce un enfrentamiento entre un
derecho real y otro personal la preferencia ser otorgada a quien la tense conforme a
las disposiciones, de los derechos. El crdito seguir siendo a pesar de la inscripcin un
derecho personal. Puede ser que se haya embargado un inmueble que en el registro
aparezca como de propiedad del demandado; sin embargo, no podr hacer su derecho
de embargante, contra quien en el momento del embargo era el verdadero propietario:,
a pesar de que este inscribe su derecho con posterioridad, El embargante no podr
hacer use de su derecho porque esa es la solucin que nos otorga de derecho comn
cuando nos dice que los bienes que deben ser materia de un embargo son aquellos de
propiedad del demandado. Este es un caso de enfrentamiento entre el titular de un
derecho real y uno de un derecho personal, en que por aplicacin del derecho comn,
resulta victorioso el titular del derecho real. Pero el mismo derecho comn, nos puede
dar soluciones exactamente inversas, es decir de predominancia de un derecho
personal sobre un derecho real.

PRIORIDAD Y BLOQUEO: El llamado Bloqueo dc las partidas de inscripcin

establecidas, en las Leyes 18278 y 20198, constituyen la versin peruana de lo que en
otras legislaciones se llama RESERVA DE PRIORIDAD O RESERVA DE DOMINIO, en
virtud de la cual, quien proyecta la celebracin de un contrato, puede solicitar al Registro
se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pblica. El privilegio
que concede el bloqueo se refiere a toda ciase de actor inscribibles, sin excepcin. Al
respecto, Garca Coni, nos dice en su obra. "El Contencioso Registral", pg. 92: "En
nuestro Pas, el Registro Inmobiliario reconoce la preexistencia del derecho real
constituido sobre la base del ttulo y modo, y lo protege no solo en el momento de la
recepcin inscriptiva, sino tambin in itinere (durante 45 das), e inclusive en un periodo
inmediato previo a la escrituracin (arts. 5 y 25, cit.), ningn otro rgimen proporciona
una cobertura tan completa, y. la mayor aproximacin se advierte en el sistema
mejicano".

"La apreciacin sobre el cumplimiento de la prioridad y quien es su beneficiario

encuadra en la facultad calificadora, pero esa labor no puede ser indiscriminada, pues
ya hemos visto que hay varias clases de prioridades (directa, indirecta y reserve de la
indirecta"). Cabe sealar que consistiendo el bloqueo en el otorgamiento de una simple
preferencia, su existencia, no impide que una vez inscrito el contrato para el que fue
solicitado, se inscriban los ttulo solicitados durante la vigencia de dicho termino de salvo
que el bloqueo haya sido originado por un acto traslativo de dominio, es decir, se tratara
de la Prioridad Excluyente.
3. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Por el Principio de Legalidad, toda inscripcin que se solicite en los Registros Pblicos,
sin excepcin, debe estar sometida a una previa CALIFICACION REGISTRAL, a fin que
en los asientos correspondientes solarmente tengan acceso el ttulo valido y perfecto.
Entendernos por CALIFICACION REGISTRAL al anlisis minucioso que debe realizar
el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolucin judicial o administrativa,
que se pretende inscribir o anotar preventivamente y de la compatibilidad de los mismos
con las normas legales vigentes, y con los asientos preexistentes. Cabe sealar,
conforme lo expresa Lacruz Berdejo, que la calificacin registral es un "deber-derecho"
del Registrador; es un deber, por cuanto dicho funcionario no poda eludir la calificacin;
y es un derecho, porque tal facultad es personalsima, procediendo calificar con total
autonoma. 1

1
RUBEN GUEVARA MANRIQUE; Derecho Registral y Notarial, Editorial Librera Studium , Lima-Per;
Pg. 09 al 24