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Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado OAB-PR.30.

664
Rua Minas Gerais, 297 - 9 Andar-Sala 94 Ed. Palcio do Comrcio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 8403-6163
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Londrina-Pr.
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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10 VARA CVEL DA
COMARCA DE LONDRINA-PR.

AUTOS: 523/2005

CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DAS TORRES, j devidamente


qualificado nos autos em epgrafe de AO DE SUMRIA DE COBRANA
proposto em face de CARLOS ANTNIO BOTELHO E GALCILENE PEREIRA
BOTELHO, por seu advogado e bastante procurador que esta subscreve,
inconformado com a r. deciso de fls.55/57, vem com a devida vnia a
douta presena de Vossa Excelncia, interpor nos termos do artigo
496 e 513 do Diploma Processual Civil o presente Recurso de
APELAO, pelos fatos e motivos expostos nas razes inclusas,
requerendo se digne Vossa Excelncia receber o presente em seus
ambos efeitos para aps ser o mesmo remetido ao Egrgio Tribunal de
Justia com as homenagens e cautelas de estilo.

Nestes termos pede


E espera deferimento
Londrina, 10 de agosto de 2005.

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA


Advogado OAB-PR.30664

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Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado OAB-PR.30.664
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RAZES DA APELAO

APELANTE: CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DAS TORRES


APELADOS: CARLOS ANTNIO BOTELHO e GALCILENE PEREIRA BOTELHO
AUTOS: 523/2005
ORIGEM: 10 VARA CVEL DA COMARCA DE LONDRINA-PR

EGRGIO TRIBUNAL

COLENDA CMARA

NCLITO JULGADORES

Em que pese o entendimento albergado na r. deciso


singular, data venia, o r. magistrado no agiu com o costumeiro
acerto, pois, carreou sua deciso em documentos que no comprovam a
transferncia do imvel, vejamos:

I DOS FATOS
O Apelante pretendendo o recebimento das taxa
condominiais impagas, ingressou com a presente ao de cobrana
objetivando dos Apelados proprietrios do imvel, o pagamento das
taxas impagas.

Realizada audincia, os Apelados acompanhados de seu


i. procurador restringiram sua defesa na Nomeao a Autoria
noticiando, naquela oportunidade, que o imvel em 1994 havia sido
vendido, e que o adquirente deixou de registrar o bem em seu nome.

A fls.64/65 juntaram os documentos alegando a


comprovao da alienao.

O Douto Juiz carreando seu entendimento nos


documentos juntados pelos Apelados houve por bem Declarar a Carncia
da Ao em virtude da Ilegitimidade Passiva dos Apelados,
Extinguindo o feito com a conseqente condenao do Apelante nas
custas e honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da
ao.

Data venia, o r. Juiz incorreu em erro ao Declarar a


Carncia da Ao nos fundamentos albergados com base nos documentos

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de fls.64/65, de forma que sua r. deciso deve ser TOTALMENTE
REFORMADA, visto que os Apelados so partes Legitima para figurar no
polo passivo da lide, pois, so eles os legais proprietrios do
imvel, vejamos:

II P R E L I M I N A R M E N T E
II.I - DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM

PRIMA FACIE necessrio DESTACAR que o Apelante em


momento algum foi notificado ou cientificado da SUPOSTA relao
jurdica havida os Apelados e o terceiro.

Ao contrrio dos Apelados que deixaram de juntaram o


Contrato de Compra e Venda tambm conhecido como de Contrato de
Gaveta, o Apelante ao propor a presente ao a instruiu com os
documentos indispensveis a sua propositura, juntou para tanto os
documentos que comprovam o dbito e principalmente a PROPRIEDADE DO
IMEL, sic. fls.10/13 expedido pelo Cartrio de Registro de Imveis,
fundamentando seu pedido nos termos do artigo 12 da Lei 4.591/64.

O corre que o r. Juiz ao decidir o feito, mesmo


reconhecendo que os Apelantes deveriam ter juntado cpia do
Contrato de Gaveta celebrado entre as partes, entendeu que a
documentao acostada com a contestao prova suficiente para
comprovar que os rus/Apelados no detm a posse do imvel desde
maro/94, vejamos:

no caso vertente, deveriam os rus ter juntado aos


autos uma cpia do contrato de gaveta celebrado
entre as partes. No obstante isso, a documentao
acostada com a contestao prova apta e suficiente
para comprovar que os rus no detm a posse do
imvel desde maro/94. A procurao outorgada a
OTVIO LUIZ DA SILVA em 21/03/1994 indica claramente
que quem estava residindo no imvel era esta pessoa,
caso contrrio no lhe teria sido dado poderes para
receber citao e intimao de penhora certamente
desse mesmo imvel. O mesmo se diga quanto ao boleto
bancrio de cobrana da taxa condominial em nome de
OTAVIO LUIZ DA SILVA, que indica, saciedade, que
esta pessoa efetivamente reside no imvel.

Data venia, o entendimento do MM.Juiz totalmente


equivocado, pois, no h como afirmar pela procurao que os
Apelados no detinham a posse do imvel, e, muito menos, que citado
imvel era ocupado pelo suposto adquirente.

Ademais, Condminio pode ser qualquer pessoa,


proprietrio ou no, logo, posse do imvel pode ser exercida por
qualquer pessoa que no o proprietrio, no eximindo, todavia, o
proprietrio in casu os Apelados da obrigao de pagar.

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Cite-se a exemplo, a posse do imvel exercida pelo


locatrio que deixa de pagar o condomnio, neste caso o proprietrio
responde pela obrigao, ficando, contudo, resguardado seu direito
de regresso.

Destarte, no se pode afirmar que os documentos de


fls.64/65 so provas apta e suficiente a comprovar a ALIENAO DO
IMVEL. Data venia.

No que diz respeito a procurao de fls.64,


analisemos as seguintes situaes:

A procurao outorgada ao suposto e alegado


adquirente, no da outros poderes a no ser o de receber citao e
intimao de penhora de, qual imvel?

Oras, a PROCURAO juntada TOTALMENTE IMPRECISA E


PRECRIA, pois, no especifica para qual mvel ou imvel foram
conferidos os poderes albergados.

Outro fato a ser destacado que a procurao indica


como endereo dos Apelados o mesmo endereo do apartamento, qual
seja, Rua Grahan Bell, apartamento 202 bloco C, ou seja, o mesmo,
objeto da presente ao.

Logo, no se pode aceitar e muito menos afirmar que a


procurao prova de alienao do imvel, eis que, em momento algum
foi juntado o Instrumento Particular de Compra e Venda, o qual
poderia comprovar o fato alegado e no provado.

Destarte, cedio que o nico documento que poderia


realmente comprovar a alienao do imvel seria o Instrumento
Particular de Compra e Venda, documento este, inexistente no feito.

Quanto ao boleto de fls.65, emitido em nome do


suposto adquirente, referido documento pode ser emitido em nome de
qualquer pessoa que habite o imvel, independentemente do ttulo de
posse que o exera.

Ademais de todo conhecido que o boleto de


condomnio, assim como fatura de energia eltrica e gua so
documentos hbeis como prova de residncia, mas, no de propriedade.

Logo, no se pode afirmar que os documentos juntados


pelo Apelante so prova apta e suficiente para provar que os
Apelados no detinha a posse do imvel, at porque, o boleto juntado
foi processado em 30/08/2004 e no em 1994, data da suposta
alienao.

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Excelncias, o Apelante no reconhece o suposto
adquirente como proprietrio, mas, como um mero ocupante do imvel,
eis que, at o presente momento no foi comprovado a alienao do
imvel.
Aceitar, portanto, o entendimento do Juiz
monocrtico, seria um arrepio a lei, doutrina e jurisprudncia, sem
mencionar ao prprio feito, uma vez que, o entendimento de primeiro
grau frustraria, inclusive, os efeitos da Execuo em eventual
penhora do bem.

Destarte, conforme disciplina o artigo 12 da lei


4.591/64:
cada condmino concorrer nas despesas do
condomnio, recolhendo nos prazos previstos na
conveno a quota-parte que lhe couber no rateio.

Ora, o condmino comunheiro que tem o domnio, e,


para efeitos de lei, o proprietrio, a pessoa com titulo
devidamente registrado na Circunscrio Imobiliria competente.

Portanto, como faz prova a Certido do Registro de


Imveis de fls. 10/13, os Apelados so proprietrios do imvel,
mantendo ainda esta qualidade quando se aperfeioou a relao
processual vlida, por ocasio da citao vlida e o comparecimento
ao ato de fls.55/57.

No h, portanto, que se manter o entendimento da


deciso recorrida que declarou a Ilegitimidade Passiva do Apelados,
pois, o Apelante ao ingressar em juzo buscando a tutela
jurisdicional o fez contra aquele que reconhecido
legalmente como proprietrio do imvel.

Neste sentido o entendimento da Lei, da Doutrina e


da jurisprudncia vejamos:

O Cdigo Civil de 1916 definia a forma de aquisio


da propriedade, bem como a qualidade de proprietrio, vejamos:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imvel:


I - Pela transcrio do ttulo de transferncia no
registro do imvel.
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imveis no


exprime a verdade, poder o prejudicado reclamar que
as retifique.
Pargrafo nico - Enquanto se no transcrever o
ttulo de transmisso, o alienante continua a ser
havido dono do imvel, e responde pelos seus
encargos. (grifo nosso)

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O novo Cdigo Civil lei 10.406/02 ao dispor a
aquisio sobre o registro de ttulos manteve a regra geral de que
quem no registra no dono vejamos:

Art.1.245. transfere-se entre vivos a propriedade o


registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.
Pargrafo primeiro. Enquanto no se registra o ttulo
translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imvel.

Art.1.246. O registro eficaz desde o momento em que


se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este
o prenotar no protocolo.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em


que no se pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no
Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.

Art.1.227. Os direitos reais sobre imveis


constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos,
s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro
de Imveis dos referidos ttulos(arts. 1.245 a 1247),
salvo os casos expressos neste Cdigo.

De igual forma, nossos doutrinadores so unnimes em


afirmar a imprescindibilidade da transcrio do ttulo no Registro
de Imobilirio competente para determinar a transmisso da
propriedade, seno vejamos:

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de Direito


Civil, afirma que:

Para a aquisio da propriedade imvel, no basta o simples


acordo de vontade entre o adquirente e o transmitente. O
contrato de Compra e Venda, por si s, para transferir o domnio.
Esta transferncia somente se opera com a transcrio do ttulo
no Registro Imobilirio(pg. 104, 3 volume de 1987, da
Editora Saraiva)

CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigncia da


transcrio no registro de imveis, traz em sua obra Direitos Reais,
Editora Universitria, pg 79, que:

Exigem-se, pois, para a aquisio da propriedade a prvia


titulao jurdica e a subseqente formalidade da transcrio,
operando-se o ingresso efetivo no patrimnio do interessado com
a realizao do registro.
O registro confere, para os imveis, a autenticidade, que decorre
da f pblica de que dispem os cartrios de registros, tornando

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pblica, ademais, a respectiva situao, a qual se impe erga
omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imvel, suas
especificaes, seus titulares, eventuais nus e informaes
outras, para a segurana das relaes privadas e tambm como
prova de operaes realizadas com imveis.
Visa, basicamente, tranqilidade em negcios de cunho
imobilirio, consistindo em assento, nos livros prprios do
Cartrio de Registro de Imveis, dos elementos identificadores da
posio do bem e de seu titular.

Vislumbra-se que a lei e a doutrina esto de mos


dadas ao estabelecer e afirmar que o proprietrio do imvel aquele
devidamente inscrito no Registro de Imveis competente, sendo,
portanto, este, quem responde pelas despesas condominiais.

Portanto, dvida no resta que o autor pleiteou a


cobrana das taxas de condomnio em atraso dos proprietrios do
apartamento em comento.

Para finalizar o deslinde da questo, me permito


colacionar alguns julgados de nossos Tribunais, seguindo o
entendimento do texto da lei e da doutrina dominante, vejamos:

DESPESAS DE CONDOMNIO. RESPONSABILIDADE PELO


PAGAMENTO. CONDMINO COM TTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomnio daquele
em nome de quem se encontra registrado o imvel. A obrigao perante
o condomnio do condmino, isto , aquele que ostenta a condio
de proprietrio da unidade e contra ele deve ser dirigida a cobrana
de cotas em atraso. E, proprietrio, aquele que tem ttulo de
propriedade registrado em seu nome. (Ac. 4 Cm. Cvel TARJ -
Votao unnime - Rel. Juiz Murillo Fbregas - In. ADV - n. 14 - p.
220 - ementa 27/08/82)

COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE


PASSIVA. No sistema jurdico brasileiro, s se adquire a propriedade
imvel, com o registro do ttulo de aquisio, no respectivo oficio
do Registro de Imveis da situao do bem. Sem tal formalidade, no
o titular juridicamente condmino, devendo responder pelos
encargos reclamados aqueles, que tem o imvel registrado em seu
nome, no pertinente Ofcio do R.G.I. (Ac. da 6 CM. Cvel TARJ -
Cd. 93.001.12548 - Votao Unnime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes
Bandeira - Num. Ementa 37269 de 14/12/93)

CONDOMNIO - TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE -


RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto no
transcrito no Registro Imobilirio o ttulo de transferncia da
propriedade do imvel, continua o transmitente responsvel pelas
despesas condiminiais que oneram o apartamento. ( 1 TACSP - Ac.
Unn. Da 2 Cm., 30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hlio Arruda -
BJ - ADECOAS 56232)

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CONDOMNIO - DESPESAS - ALIENAO OU PROMESSA DE


ALIENAO DE UNIDADE AUTNOMA. A responsabilidade pelo pagamento
do proprietrio poca do ajuizamento da ao de cobrana. A
alienao - ou promessa de alienao - da unidade autnoma, no
exonera comunheiro alienante das suas obrigaes condominiais,
enquanto no transcrito o ttulo do domnio imobilirio. (2 Cm.
TARJ - Ac. Unm. - Ap. 81.164/88 - Rel. Juiz Carlos Motta)

CONDOMNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO


DOMNIO. A obrigao de pagamento das cotas condominiais decorre do
domnio e no da posse. (5 Cm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unm.
Rel. Juiz Lindemberg Montenegro).

AO DE COBRANA - TAXA DE CONDOMNIO - EXTINO POR


ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAO DE DEVOLUO DO IMVEL AO CREDOR
HIPOTECRIO - INEXISTNCIA DE PROVA. APELAO PROVIDA. Como da
jurisprudncia: A responsabilidade pelo pagamento dos encargos
condominiais do titular do condomnio ou do direito real que
atribua a qualidade de condmino. O dever de contribuir para as
despesas de condomnio no decorre da posse ou ocupao da unidade,
mas da prpria qualidade de condmino, evidenciada pelo registro.
No vincula o condomnio. por ser estranho, qualquer estipulao
contratual entre o condmino e terceiros que envolve a transferncia
do cargo. (AC. da 5 Cm. Cv. 1 TARJ. Vot. Unm. Rel. Juiz Elmo
Arueira, in ADCOAS n. 11/84, p. 196, ementa 96105)

Por fim o entendimento do STJ em recente deciso,


vejamos:

Processo:REsp 712661 / RS ; RECURSO ESPECIAL 2004/0181368-5


Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)
rgo Jugador: T3 - TERCEIRA TURMA
Data do julgamento: 14/06/2005

Ementa: Direito civil e processual civil. Condomnio. Ao de


cobrana. Quotas condominiais. Proposta em face daquele que figura
como proprietrio. Doao e instituio de usufruto. Legitimidade
passiva. Conveno de condomnio. Observncia.
- Nas aes de cobrana de quotas condominiais deve prevalecer o
interesse comum dos condminos.
- Tem o credor a faculdade de ajuizar a ao tanto em face daquele
que figura como proprietrio, quanto de eventuais adquirentes ou
possuidores, sempre em considerao s peculiaridades do caso
concreto.
- Declarando o Tribunal de origem que a conveno de condomnio est
em harmonia com a Lei, vedado analisar no especial o acerto da
deciso porque tomada com lastro nas provas carreadas aos autos.
Recurso especial no conhecido.

Por fim:

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Processo: REsp 223282 / SC ; RECURSO ESPECIAL 1999/0062498-0
Realator: Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR (1102)
rgo Julgador: T4 - QUARTA TURMA

1. CONDOMNIO. Despesas. Ao de cobrana. Legitimidade passiva.


- A ao de cobrana de quotas condominiais pode ser proposta tanto
contra o proprietrio como contra o promissrio comprador, pois o
interesse prevalente o da coletividade de receber os recursos para
o pagamento de despesas indispensveis e inadiveis, podendo o
credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relao jurdica
vinculada ao imvel (proprietrio, possuidor, promissrio comprador,
etc.), - o que mais prontamente poder cumprir com a obrigao,
ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda
responsvel.

Pelo exposto, considerando os documentos juntados aos


autos, se comprova, pela peculiaridade que os documentos no
comprovam a Venda do imvel, havendo, contudo, a possibilidade da
ao ser proposta tanto contra o promissrio vendedor como
comprador.

III - DA NECESSIDADE DA TRASCRIO DA ESCRITURA NO


REGISTRO DE IMVEIS

Os fins gerais da existncia do registro de imveis,


definidos pela Lei 6.015/73, consistem em autenticidade eficcia e
segurana dos atos jurdicos.

Os registros pblicos existem e so regulados por lei


prpria para evitar que terceiros sejam obrigados a peregrinar em
diversas reparties pblicas em busca do histrico do imvel. Razo
esta pela qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167 estabelece:

Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da


matrcula, sero feitos:

I - o registro
.......
.......
18 - dos contratos de promessa de compra e venda,
cesso ou promessa de cesso de unidades autnomas
condominiais a que alude a lei 4.591/64, enquanto a
incorporao ou a instituio se formalizar na
vigncia desta Lei.

A oponibilidade a todos os terceiros, como um dos


princpios fundamentais do direito real decorre da publicidade.
Sendo, portanto, o ato de registrar o contrato de compra e venda
junto ao registro imobilirio competente, imperativo a todos que
estejam submetidos ao ordenamento jurdico, para que seja respeitado
o direito real registrado.

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Ora, por ocasio da ao cobrana, o Autor verificou


em nome de quem encontrava e se encontra-se registrado o imvel em
dbito com os encargos condominiais, e conforme resta demonstrado
pelo documento de fls.10/13, o imvel esta registrado em nome dos
Apelados, e assim continua at a presente data.
Destarte, a suposta alienao incomprovada, sem o
devido registro exigido pela Lei, no poderia valer contra
terceiros, pois se assim fosse, estaramos deixando de lado o
ordenamento jurdico vigente, mais precisamente a Lei dos Registros
Pblicos.

ad gurmentandum, se a ao de cobrana tivesse sido


proposta contra o suposto comprador, estaria ele usando em sua
defesa a ilegitimidade de parte, seja porque seu nome no consta da
matrcula (documento indispensvel propositura da ao), seja
porque j teria vendido atravs de outro contrato a outra pessoa,
prejudicando assim a manuteno do Apelante.

Admitir-se, portanto, o entendimento monocrtico


seria o mesmo que rasgar a lei em completo arrepio a legislao
vigente, inviabilizando, por completo, a cobrana de taxas de
condomnio daquele legalmente havido como proprietrio.

IV - DO PEDIDO
Pelo exposto, requer o Apelante sob a Luz do Grande
Arquiteto do Universo, que Vossas Excelncias se dignem em conhecer
o presente recurso dando-lhe PROVIMENTO a fim de que seja a Deciso
monocrtica TOTALMENTE REFORMADA, aplicando-se outra em seu lugar,
com o reconhecimento da Legitimidade Passiva dos Apelados, vez que,
so os Apelados Legtimos proprietrios do apartamento em comento,
condenando-os consequentemente ao pagamento dos encargos
condominiais em atraso devidamente corrigidos e acrescidos da multa
convencionada, observando-se a alterao do novel, juros de 1% ao
ms e correo monetria indexada pelo INPC, todos incidentes a
partir do vencimento de cada taxa de condomnio em atraso at o
efetivo pagamento do dbito, bem como a condenao dos Apelados ao
pagamento das custas e honorrios advocatcios, por ser esta medida
de direito e JUSTIA.

Nestes termos pede


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Londrina, 11 de agosto de 2005.

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA


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