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EExmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 02 Vara Cvel desta Capital.

CONDOMNIO GALERIA SANTA F - EDIFCIO CORDOBA, j devidamente


qualificado na inicial dos autos n. 502/99 de AO COBRANA
PELO RITO SUMRIO, que nesse respeitvel juzo move contra LUIZ
CARLOS DE ANDRADE e SUELI APARECIDA QUIMIE MIYAMOTO, por
intermdio de seus procuradores judiciais infra-assinados, vem
respeitosamente perante V. Exa., oferecer IMPUGNAO
CONTESTAO, pelos seguintes fatos e fundamentos:

O condomnio autor ingressou com a presente ao de cobrana


pleiteando o recebimento de taxas de condomnio em atraso doe
meses de maro de 1998 at a presente data.

Devidamente citados, somente a requerida Sueli Aparecida Quimie


Miyamoto, se fez representar por advogado, que contestou
alegando preliminarmente:

O autor ajuizou a presente ao pleiteando o recebimento de


taxas de condomnio em atraso dos meses de maro/98 at
agosto/99.

Regularmente citado para a audincia o requerido contestou.

O MM. Juz incorreu em erro "a quo" quando prolatou sentena nos
presentes autos de ao de cobrana pelo rito sumrio, tendo em
vista que julgou extinto processo sem julgamento do mrito,
baseado no artigo 267, inciso VI, do CPC, por entender que o ru
no parte legitima para figurar no polo passivo da presente
ao, e ainda condenou o autor ao pagamento de custas e
honorrios.

Deste modo a r. sentena proferida pelo MM. Juiz a quo deve


ser totalmente reformada, visto que o apelado parte legitima
para figurar no polo passivo da presente ao, pelo que passa a
expor:

Da Legitimidade Passiva Ad Causam

Ao propor a presente ao, pleiteando o recebimento de taxas de


condomnio em atraso, da unidade autnoma de propriedade do
apelado, o apelante procurou junto a Circunscrio Imobiliria
competente, conforme se verifica do documento de fls. 18 e
verso, fundamentando seu pedido no artigo 12 da Lei 4.591/64.

Tal dispositivo legal nos diz que:


cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,
recolhendo nos prazos previstos na conveno a quota-parte que
lhe couber no rateio.

Ora, o condmino comunheiro que tem o domnio, e, para efeitos


de lei, o proprietrio, o adquirente do imvel com titulo
devidamente registrado na Circunscrio Imobiliria competente.

Portanto, como faz prova a Certido do Registro de Imveis de


fls. 18 verso, o apelado era e o proprietrio do imvel,
mantendo ainda esta qualidade quando se aperfeioou a relao
processual vlida, por ocasio da citao valida, fls. 43 verso.
No h que se acolher a tese de ilegitimidade passiva, pois o
apelante ao ingressar em juzo buscando a tutela jurisdicional o
fez contra aquele que o proprietrio do imvel.

Neste sentido a jurisprudncia pacifica:

A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomnio


daquele em nome de quem se encontra registrado o imvel. AC da
4 Cm. Cvel do TJPR.

Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certido do


Registro de Imveis fls. 18 verso, o apelado parte legitima
para figurar no polo passivo da presente ao, uma vez que no
houve alterao da titularidade do imvel.

Portanto a questo esclarecer qual o instrumento que define


quem o titular o imvel em atraso com as taxas de condomnio.
O Cdigo Civil define a forma de aquisio da propriedade, bem
como a qualidade de proprietrio:
Artigo 530. Adquire-se a propriedade imvel:
I - Pela transcrio do ttulo de transferncia no registro do
imvel.
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imveis no exprime a


verdade, poder o prejudicado reclamar que as retifique.
Pargrafo nico - Enquanto se no transcrever o ttulo de
transmisso, o alienante continua a ser havido dono do imvel,
e responde pelos seus encargos. (grifo nosso)

Os nossos doutrinadores so unnimes em afirmar a


imprescindibilidade da transcrio do ttulo no Registro de
Imobilirio competente para determinar a transmisso da
propriedade, seno vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso


de Direito Civil:

Para a aquisio da propriedade imvel, no basta o simples


acordo de vontade entre o adquirente e o transmitente. O
contrato de Compra e Venda, por si s, para transferir o
domnio. Esta transferncia somente se opera com a transcrio
do ttulo no Registro Imobilirio(pg. 104, 3 volume de 1987,
da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da


exigncia da transcrio no registro de imveis, traz em sua
obra Direitos Reais, Editora Universitria, pg 79, que:

Exigem-se pois, para a aquisio da propriedade a prvia


titulao jurdica e a subsequente formalidade da transcrio,
operando-se o ingresso efetivo no patrimnio do interessado com
a realizao do registro.
O registro confere, para os imveis, a autenticidade, que
decorre da f pblica de que dispem os cartrios de registros,
tornando pblica, ademais, a respectiva situao, a qual se
impe erga omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imvel, suas especificaes,
seus titulares, eventuais nus e informaes outras, para a
segurana das relaes privadas e tambm como prova de operaes
realizadas com imveis.
Visa, basicamente, tranqilidade em negcios de cunho
imobilirio, consistindo em assento, nos livros prprios do
Cartrio de Registro de Imveis, dos elementos identificadores
da posio do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietrio


do imvel aquele devidamente inscrito no Registro de Imveis
competente, sendo portanto, quem responde pelas despesas
condominiais.
Neste entendimento, considerando que a Sumria de Cobrana
pretendendo o recebimento das taxas de condomnio devidos em
funo do imvel, teve com a citao valida, consolidada a
estabilidade subjetiva, uma vez que por ocasio daquele ato era
e contnua sendo titular no registro de imveis competente o
apelado.

No resta, portanto, dvidas que o autor pleiteou a cobrana


das taxas de condomnio em atraso do proprietrio do imvel.

Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do


texto da lei e da doutrina dominante, tem se manifestado no
seguinte sentido:

DESPESAS DE CONDOMNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.


CONDMINO COM TTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomnio
daquele em nome de quem se encontra registrado o imvel. A
obrigao perante o condomnio do condmino, isto , aquele
que ostenta a condio de proprietrio da unidade e contra ele
deve ser dirigida a cobrana de cotas em atraso. E,
proprietrio, aquele que tem ttulo de propriedade registrado
em seu nome. (Ac. 4 Cm. Cvel TARJ - Votao unnime - Rel.
Juiz Murillo Fbregas - In. ADV - n. 14 - p. 220 - ementa
27/08/82)

COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No


sistema jurdico brasileiro, s se adquire a propriedade imvel,
com o registro do ttulo de aquisio, no respectivo oficio do
Registro de Imveis da situao do bem. Sem tal formalidade, no
o titular juridicamente condmino, devendo responder pelos
encargos reclamados aqueles, que tem o imvel registrado em seu
nome, no pertinente Ofcio do R.G.I. (Ac. da 6 CM. Cvel TARJ
- Cd. 93.001.12548 - Votao Unnime - Rel. Juiz Luiz Odilon
Gomes Bandeira - Num. Ementa 37269 de 14/12/93)

CONDOMNIO - TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE - RESPONSABILIDADE


PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto no transcrito no Registro
Imobilirio o ttulo de transferncia da propriedade do imvel,
continua o transmitente responsvel pelas despesas condiminiais
que oneram o apartamento. ( 1 TACSP - Ac. Unn. Da 2 Cm.,
30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hlio Arruda - BJ - ADECOAS
56232)

CONDOMNIO - DESPESAS - ALIENAO OU PROMESSA DE ALIENAO DE


UNIDADE AUTNOMA. A responsabilidade pelo pagamento do
proprietrio poca do ajuizamento da ao de cobrana. A
alienao - ou promessa de alienao - da unidade autnoma, no
exonera comunheiro alienante das suas obrigaes condominiais,
enquanto no transcrito o ttulo do domnio imobilirio. (2
Cm. TARJ - Ac. Unm. - Ap. 81.164/88 - Rel. Juiz Carlos Motta)

CONDOMNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO DOMNIO. A


obrigao de pagamento das cotas condominiais decorre do domnio
e no da posse. (5 Cm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unm. Rel.
Juiz Lindemberg Montenegro).

E neste sentido, a jurisprudncia entende que o condmino


aquele que possui a titularidade inscrita junto ao Registro de
Imveis, e no da posse, conforme podemos verificar dos
julgados.

AO DE COBRANA - TAXA DE CONDOMNIO - EXTINO POR


ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAO DE DEVOLUO DO IMVEL AO
CREDOR HIPOTECRIO - INEXISTNCIA DE PROVA. APELAO PROVIDA.
Como da jurisprudncia: A responsabilidade pelo pagamento dos
encargos condominiais do titular do condomnio ou do direito
real que atribua a qualidade de condmino. O dever de contribuir
para as despesas de condomnio no decorre da posse ou ocupao
da unidade, mas da prpria qualidade de condmino, evidenciada
pelo registro. No vincula o condomnio. por ser estranho,
qualquer estipulao contratual entre o condmino e terceiros
que envolve a transferncia do cargo. (AC. da 5 Cm. Cv. 1
TARJ. Vot. Unm. Rel. Juiz Elmo Arueira, in ADCOAS n. 11/84, p.
196, ementa 96105)

Portanto, no poderia a r. sentena a quo ter acolhido a


preliminar de ilegitimidade passiva, isto porque agride
frontalmente o Direito Brasileiro.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos


autos, se comprova, que no ocorreu a transcrio no Registro de
Imveis, e em face disso, a r. sentena a quo deve ser
totalmente reformada, por ser o apelado parte legitima para
figurar no polo passivo da presente ao, devendo no mrito, ser
a presente ao julgada procedente, com a condenao do apelado
ao pagamento dos encargos condominiais pleiteados na inicial,
acrescidas das cominaes legais de estilo.

Da Necessidade da Transcrio da Escritura no Registro de


Imveis.

O apelado juntou na sua contestao cpia do Contrato


Particular de Venda e Cesso de Direitos de Imvel Financiado
fls. 58/59, ocorre ento que tal negociao entre apelado e
terceiro, no diz respeito no presente feito, isto porque, no
tinha efeito erga omnes.

Os fins gerais da existncia do registro de imveis, definidos


pela Lei 6.015/73, consistem em autenticidade eficcia e
segurana dos atos jurdicos.

Os registros pblicos existem e so regulados por lei prpria


para evitar que terceiros sejam obrigados a peregrinar em
diversas reparties pblicas em busca do histrico do imvel.
Razo pela qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167 estabelece:

Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero


feitos:

I - o registro
.......
.......

18 - dos contratos de promessa de compra e venda, cesso ou


promessa de cesso de unidades autnomas condominiais a que
alude a lei 4.591/64, enquanto a incorporao ou a instituio
se formalizar na vigncia desta Lei.

A oponibilidade a todos os terceiros, como um dos princpios


fundamentais do direito real decorre da publicidade. Sendo,
portanto, o ato de registrar o contrato de compra e venda junto
ao registro imobilirio competente, imperativo a todos que
estejam submetidos ao ordenamento jurdico, para que seja
respeitado o direito real registrado.

Ora Excelncias, por ocasio do ajuizamento da sumria de


cobrana, o apelante verificou em nome de quem encontrava-se e
encontra-se registrado o imvel em dbito com os encargos
condominiais, e conforme resta demonstrado pelo documento de
fls. 18 verso, o imvel esta registrado em nome do apelado, e
assim continua at a presente data.

Neste entendimento, o contrato celebrado entre o apelado e


terceiro, sem o devido registro exigido pela Lei, no poderia
valer contra terceiros, pois se assim fosse, estaramos deixando
de lado o ordenamento jurdico vigente, mais precisamente a Lei
dos Registros Pblicos.
Apenas argumentando, se a ao de cobrana tivesse sido proposta
contra o promitente comprador, estaria ele usando em sua defesa
a ilegitimidade de parte, seja porque seu nome no consta da
matrcula (documento indispensvel propositura da ao), seja
porque j teria vendido atravs de outro contrato a outra
pessoa. E o MM. Juiz? Ser que ao consultar a matrcula, no
indeferiria de pleno a ao, nos termos do artigo 267, VI, do
CPC.

Admitir-se tal procedimento, em completo arrepio a legislao


vigente, como fez a r. sentena recorrida, ao considerar parte
ilegtima aquela que consta no registro de imveis, abrir um
imenso espao para inviabilizar, por completo, a cobrana de
taxas de condomnio em atraso, o que no pode ser admitido por
essa Egrgia Corte de Justia.

Face ao exposto, deve ser o presente recurso de apelao


conhecido, bem como ser dato ao mesmo provimento, para que seja
a r. sentena a quo totalmente reformada, isto porque ao
extinguir o processo sem julgamento de mrito, contrariou-se o
principio da estabilidade subjetiva da lide.

POSTO ISTO, requer a V.Exas., que se dignem a conhecer do


presente recurso e dar provimento ao mesmo para REFORMAR
TOTALMENTE a sentena de fls., a fim de que fique reconhecida a
legitimidade passiva do apelado, uma vez que ;e o legitimo
proprietrio inscrito na circunscrio imobiliria competente,
de modo que seja outra deciso com o conhecimento do mrito,
reconhecendo a procedncia da sumria de cobrana, e condenando-
se o apelado ao pagamento dos encargos condominiais em atraso,
devidamente corrigidos e acrescidos de correo monetria a
partir do vencimento de cada taxa de condomnio em atraso e
juros de mora de 1% (um por cento) ao ms, bem como a condenao
do apelado ao pagamento das custas e honorrios, tudo por ser
medida de direito e de inteira JUSTIA.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 10 de julho de 2000.

Manoel Alexandre S. Ribas


Advogado