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Poder Judicirio da Unio

Tribunal de Justia do Distrito Federal e dos Territrios

rgo 6 Turma Cvel


Processo N. Apelao Cvel 20070110210155APC
Apelante(s) HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO
Apelado(s) CONDOMNIO DO BLOCO K DA SQS 216
Relator Desembargador JOS DIVINO DE OLIVEIRA
Revisora Desembargadora VERA ANDRIGHI
Acrdo N 488.430

EMENTA

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONDOMNIO. USO DE DUAS VAGAS NA GARAGEM.


CONVENO CONDOMINIAL. OBRIGAO DE FAZER E DE NO FAZER.
INOBSERVNCIA. IRREGULARIDADE FORMAL. CERCEAMENTO DE DEFESA.
CARNCIA DE AO. PRESCRIO DA PRETENSO. USUCAPIO.
REJEITADAS. NATUREZA DA RELAO. NULIDADE DA ASSEMBLIA. NO
CABIMENTO. ASTREINTES. MANUTENO DO VALOR.
I Constatado que a parte impugnou os fundamentos alinhavados pelo
magistrado para reconhecer o direito da parte adversa, no h se falar em no
conhecimento do recurso por inobservncia de regularidade formal;
II O magistrado o destinatrio da prova, de modo que compete a ele avaliar
a necessidade de outros elementos para formar seu convencimento em cada
demanda. Ao entender que a lide est em condies de ser julgada, sem
necessidade de dilao probatria, a prolao da sentena constitui uma
obrigao, mxime em face dos princpios da economia e celeridade
processuais;
III Demonstrado que a pretenso inicial no encontra bice no ordenamento
jurdico ptrio, alm de ser til e necessria para se obter o resultado almejado
e postulado por parte legtima, presentes esto as condies da ao;
IV Se, da entrada em vigor do atual Cdigo Civil, em janeiro de 2003, j
houver transcorrido mais da metade do prazo previsto na lei anterior, deve-se
aplicar o prazo desta, a teor da regra de transio do art. 2028 do Cdigo
Civil/2002. No decorrido o prazo respectivo, no h prescrio da pretenso;
V A usucapio, seja qual for sua modalidade, pressupe decurso de tempo,
posse mansa e pacfica e o animus domini. Para a usucapio ordinria, deve-
se demonstrar, ainda, o justo ttulo e a boa f; para a usucapio especial
urbana, exigem-se como requisitos suplementares que a rea urbana seja de
at 250 m2, haja a moradia, e no possua outro imvel; e, para a usucapio
especial rural, requer-se, alm da moradia e da inexistncia de propriedade de
outro imvel, tratar de rea rural de at 50hec, que tenha se tornado produtiva
por trabalho do usucapiente ou de sua famlia;
VI A situao jurdica em questo qualifica-se como permisso de uso
temporrio e remunerado, que, dada a transitoriedade e a faculdade de
supresso de uso a qualquer tempo pelo real possuidor, autoriza o autor a
impor ao ru o cumprimento da obrigao. Ademais, a resistncia do ru fere o

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APELAO CVEL 2007 01 1 021015-5 APC

princpio da confiana, expresso da boa f objetiva (venire contra factum


proprio);
VII A despeito da falta de interesse quanto ao pedido de nulidade da
Assemblia Geral Extraordinria, que aprovou o Regimento Interno do
Condomnio, no h provas de que o ru no tenha recebido a carta
convocatria em seu apartamento, ou que deixou de receb-la, embora tivesse
comunicado outro endereo para qual deveriam ser remetidas. Alm disso,
inexistindo disposio especfica para a aprovao do regimento interno, esta
deva ocorrer por maioria simples dos votos dos condminos presentes,
conforme art. 13 da Conveno.
VIII As astreintes possuem natureza inibitria do descumprimento de
obrigao, e no acessria, de modo que no se vincula ao valor da causa, ao
revs, pode, inclusive, ultrapassar o valor do principal.
IX Negou-se provimento ao recurso.

ACRDO

Acordam os Senhores Desembargadores da 6 Turma Cvel do Tribunal


de Justia do Distrito Federal e dos Territrios, JOS DIVINO DE OLIVEIRA - Relator,
VERA ANDRIGHI - Revisora, ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO - Vogal, sob a
Presidncia do Senhor Desembargador JOS DIVINO DE OLIVEIRA, em proferir a
seguinte deciso: NEGOU-SE PROVIMENTO. UNNIME, de acordo com a ata do
julgamento e notas taquigrficas.
Braslia (DF), 11 de maro de 2011

Certificado n: 11 43 BF 99 00 04 00 00 0C EF
16/03/2011 - 18:49
Desembargador JOS DIVINO DE OLIVEIRA
Relator

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RELATRIO

Cuida-se de ao de conhecimento, com pedido de liminar,


subordinada ao procedimento comum de rito ordinrio, ajuizada pelo CONDOMNIO
DO BLOCO K DA SQS 216 em face de HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO.
O autor narra, em sntese, ter sido institudo em maro de 1991,
aps a alienao pela Unio dos imveis funcionais aos servidores ocupantes,
sendo que, dos trinta e seis adquirentes, treze utilizavam duas vagas de garagem,
conforme termo permissionrio administrativo. Afirma que, com a sua instituio, as
vagas excedentes a uma por apartamento passaram propriedade comum, as
quais, por fora de Conveno, puderam ser utilizadas pelos ento ocupantes at
ulterior elaborao do Regimento Interno. Aprovado, determinou-se que as vagas
excedentes fossem sorteadas, semestralmente, entre os interessados, para fins de
rodzio. Em cumprimento ao decidido, notificou os condminos que ocupavam duas
vagas para escolherem uma delas para permanecer vinculada respectiva unidade,
assim como procedessem desocupao da vaga remanescente. Aduz que dos
treze condminos, apenas o demandado e outro condmino manifestaram
resistncia determinao. Sustenta vincular o ttulo dominial apenas a uma vaga
de garagem, no havendo qualquer direito, possessrio ou dominial, sobre a
segunda. Postula a concesso de antecipao de tutela para determinar ao
demandado que promova a escolha da vaga que lhe interesse no prazo de 15 dias,
ou que se abstenha de utilizar as duas vagas, sob pena de multa diria de mil reais.
No mrito, requer sua confirmao.
A antecipao de tutela foi indeferida s fls. 70.
Devidamente citado, o ru apresentou resposta, na forma de
contestao (fls.75/135), na qual pleiteia a fungibilidade da defesa, para que seja
recebida como embargos execuo; sustenta a inpcia da inicial, por
impossibilidade jurdica do pedido; a prescrio da pretenso; a usucapio sobre a
vaga excedente; a nulidade da Assemblia Geral Extraordinria, que aprovou o
Regimento Interno, por falta de convocao pessoal e de quorum especial; a
ausncia de domnio ou posse do Condomnio sobre a rea; a impossibilidade de
transferncia de domnio por Conveno Condominial; a existncia de diferena
entre as garagens, sendo a rea que ocupa menor que as demais, alm de contar
com parede na lateral, que dificulta o estacionamento; e a abusividade da astreinte.
Requer a extino do processo sem resoluo do mrito e, alternativamente, a sua
improcedncia, ou a reduo da multa diria. Em pedido contraposto, pede a
autorizao para que escolha uma das vagas da garagem situada em frente ao
elevador da prumada de seu apartamento, a nulidade de Assemblia, e o
reconhecimento da responsabilidade do condomnio e da sndica por eventuais
danos causados por terceiros.
Os pedidos deduzidos na inicial foram julgados procedentes, para
determinar que o ru indique qual das vagas pretende manter vinculada a sua
unidade, bem como para que se abstenha de usar a vaga remanescente, sob pena
de multa diria de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil
reais), sem prejuzo da adoo de outras medidas coercitivas; extinto o processo,

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sem resoluo do mrito, quanto aos pedidos contrapostos de declarao de


nulidade da assemblia condominial de 19.10.2006 e de responsabilizao do
condomnio e da sndica pelas consequncias da escolha da vaga de garagem; e
improcedente o pedido contraposto de autorizao para escolher uma das vagas
da garagem situada em frente ao elevador da prumada de seu apartamento (fls.
176/187).
Inconformado, o autor recorre ao Tribunal, arguindo preliminar de
cerceamento de defesa e repisando os argumentos de defesa. Pede a reforma da
sentena.
Preparo regular (fls. 271).
Contrarrazes apelao s fls. 281/294.
o relatrio.

VOTOS

O Senhor Desembargador JOS DIVINO DE OLIVEIRA - Relator

PRELIMINAR DE NO CONHECIMENTO DO RECURSO


O autor suscita preliminar de no conhecimento do recurso, ao
argumento de que as razes recursais esto dissociadas dos fundamentos da
sentena (CPC, art. 514, II).
Analisando a sentena e as razes recursais, verifico que, embora o
apelante esteja reiterando os argumentos expendidos na contestao, ataca os
captulos da sentena, arguindo, inclusive, preliminar de cerceamento de defesa.
Dessa forma, independentemente da pertinncia ou no das suas
razes, atacou os fundamentos da sentena, aduzindo argumentos para anul-la ou
modific-la, razo pela qual REJEITO a preliminar.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheo do recurso.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA
O apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, em razo
do julgamento antecipado da lide, que implicou em indeferimento do pedido de
produo de prova pericial, e da determinao de desentranhamento de laudo
pericial juntado pelo autor, o qual serviria para subsidiar pedido de nulidade
processual.
O magistrado o destinatrio da prova, de modo que compete a ele
avaliar a necessidade de outros elementos para formar seu convencimento em cada
demanda. Ao entender que a lide est em condies de ser julgada, sem

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necessidade de dilao probatria, a prolao da sentena constitui uma obrigao,


mxime em face dos princpios da economia e celeridade processuais.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INPCIA DA
PETIO INICIAL. MATRIA AFETA AO MRITO. REJEIO. PRELIMINAR DE
CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. PRODUO DE PROVA PERICIAL.
ARTIGOS 130, 131 E 427 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL. [...]
Nos termos do artigo 130, do Cdigo de Processo Civil, cabe ao
magistrado, "de ofcio ou a requerimento da parte, determinar as provas
necessrias instruo do processo, indeferindo as diligncias inteis ou
meramente protelatrias." Ademais, segundo preceitua o artigo 131, do CPC,
"o juiz apreciar livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstncias
constantes dos autos, ainda que no alegados pelas partes; mas dever
indicar, na sentena, os motivos que lhe formaram o convencimento."
Consoante disposto no artigo 427, do referido diploma legal, ao
magistrado facultada a dispensa da prova pericial quando as partes
apresentarem documentos elucidativos que considerar suficiente para o
desate da lide. [...]..1
APELAO. INTERESSE RECURSAL. OBRIGAO DE FAZER.
CONTRATO DE PARTICIPAO FINANCEIRA. SUBSCRIO DE AES.
COMPLEMENTAO. TELEBRS. BRASIL TELECOM. LEGITIMIDADE
PASSIVA. PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE. PRESCRIO. DIFERENA
DEVIDA. SMULA 371 DO STJ. [...]
II - Versando a lide sobre matria exclusivamente de direito,
desnecessria a produo de prova pericial. Rejeitada preliminar de
cerceamento de defesa. [...].2.
No que se refere ao desentranhamento do laudo pericial
determinado de ofcio pelo magistrado por ocasio do julgamento do recurso de
embargos de declarao, como restou assentado no AGI 7771-1, no h se falar em
esgotamento da jurisdio do sentenciante, que se mantm competente para a
prtica de diversos atos, no apenas relacionados ao processamento de eventuais
recursos, mas tambm no que se refere efetivao, provisria ou definitiva, daquilo
que ficou decidido na prpria sentena.
Por outro lado, h se reconhecer, como de fato se reconheceu, que
proferida a sentena, sem que determinado documento tenha sido
precedentemente desentranhado, ainda que produzido unilateralmente pela parte,
no pode o julgador determinar a sua retirada dos autos, sob o fundamento de que a
sua convico no se originou nem repousou na referida prova, sob pena de
impossibilitar o rgo ad quem de proceder ao exame integral da questo, agora

1
20090110847867APC, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6 Turma Cvel, DJ 23/09/2010,
acrdo n. 448635.
2
20090110683564APC, Relator VERA ANDRIGHI, 6 Turma Cvel, DJ 02/09/2010, acrdo n. 441624.

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devolvida ao Tribunal, em decorrncia da interposio do recurso de apelao (CPC,


art. 515).3
A procedncia deste agravo de instrumento, entretanto, no implica
em reconhecimento de cerceamento de defesa, porquanto assegurado ao Tribunal o
conhecimento de todas as provas produzidas, as quais sero agora apreciadas
conforme livre convencimento motivado dos emritos pares, ressaltando que o
referido documento se encontra acostado s fls. 215/226.
REJEITO a preliminar.
PRELIMINAR DE CARNCIA DE AO
O apelante argi preliminar de carncia de ao, por impossibilidade
jurdica do pedido, ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir, ao argumento
central de que o Condomnio no possui ttulo dominial ou possessrio sobre as
vagas de garagem excedentes.
No lhe assiste razo.
As pretenses de impor ao ru obrigao de escolher uma das
duas garagens das quais faz uso e de se abster de utilizar a outra no encontra
bice no ordenamento jurdico ptrio, razo pela qual no h se falar em
impossibilidade jurdica do pedido.
O interesse de agir revela-se igualmente presente, diante da
utilidade da jurisdio, isto , da possibilidade de se obter o resultado almejado, e da
necessidade do pronunciamento judicial para alcan-lo, pondo fim ao conflito
intersubjetivo de interesses.
A propsito, convm destacar que no se trata de ao de
execuo, que requer ttulo executivo, mas de ao ordinria, com pedido de tutela
especfica de obrigao de fazer e de no fazer, nos termos do art. 461 do CPC.
Por ltimo, o Condomnio do Bloco K da SQS 216 parte legtima
para ajuizar demanda em que se pretende fazer valer as prescries da sua
Conveno e do seu Regimento Interno acerca da destinao de treze vagas
excedentes.
Esclarece-se, por oportuno, que a substrato ftico subjacente ao
julgamento dos Edcl do Resp 306.800/DF 4, em que se concluiu pela legitimidade da
Unio para figurar no feito, no se assemelha a presente, uma vez que naquela
discutia-se suposta turbao da Caixa Econmica Federal, como longa manus da
Unio, ao promover o registro de imveis, individualizando a unidade imobiliria
como composta por apenas uma das vagas, quando o possuidor entendia ter
direitos possessrios sobre as duas; ao passo que nesta demanda repisa-se o
3
20100020077711AGI, Relator JOS DIVINO DE OLIVEIRA, 6 Turma Cvel, DJ 23/09/2010, acrdo n.
449023.
4
PROCESSUAL - COMPETNCIA - INTERDITO PROIBITRIO - AMEAA FUNDADA EM TTULO
EMITIDO PELA UNIO FEDERAL - COMPETNCIA DA JUSTIA FEDERAL.
- Se a suposta ameaa posse origina-se em ttulo gerado pela Unio Federal, compete Justia Federal o
conhecimento do interdito proibitrio que visa obviar tal ameaa. que a concesso do interdito, no caso, tem
como pressuposto a desconstituio do ttulo malsinado. (EDcl no REsp 306800/DF, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, DJ 22/11/2004 p. 330).

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autor pretende a observncia da Conveno Condominial e do seu Regime Interno,


que determinou o sorteio das treze vagas sobressalentes aos interessados, para fins
de rodzio.
Assim, luz da teoria ecltica da ao, h coincidncia entre as
partes processuais e os sujeitos da relao jurdica material deduzida em juzo.
Ainda sobre o tema, h se anotar que as teses de violao ao ato
jurdico perfeito e ao direito adquirido confundem-se com o mrito, devendo por
ocasio de sua anlise serem apreciadas.
REJEITO a preliminar.
PREJUDICIAL DE MRITO PRECRIO
O apelante argi, ainda, prejudicial de mrito de prescrio da
pretenso inicial, ao argumento de que o vnculo existente entre as partes de
direito real, devendo se aplicar o prazo prescricional decenal do art. 205 do Cdigo
Civil/2002.
Tradicionalmente, as aes eram classificadas conforme a natureza
do direito material invocado ou pelo tipo de bem jurdico pretendido. Assim, as
distinguiam em reais, quando fundadas em direito real, isto , em uma relao entre
homem e coisa, e pessoais, quando originada de direito obrigacional, ou seja, em
um ato ou absteno que vincula o sujeito ativo ao sujeito passivo.
A propsito do tema, preleciona a abalizada doutrina:
A distino precpua intuitiva; nos direitos reais, os titulares
apoderam-se dos bens, utilizando-os diretamente. Cuida-se de situaes de
subordinao de coisas a pessoas. Os direitos reais se apresentam como referidos
a uma coisa, pois no so outorgados para a realizao pessoal do titular, no
exerccio da posio de vantagem sobre o objeto.
J nos direitos obrigacionais, requer-se primeiramente um
comportamento de outra pessoa, como condio de acessibilidade aos bens
almejados. [...] Caracterizam-se os direitos obrigacionais pela formao de relaes
jurdicas de crdito entre pessoas determinadas (ou determinveis), sendo certo que
o credor coloca-se em posio de exigir um comportamento do devedor,
caracterizado por uma prestao de dar, fazer ou no fazer. Alis, o termo obrigao
significa exatamente um dever especfico que vincula determinada pessoa em
relao outra..5
Atualmente, no entanto, h uma tendncia de se aproximar as
situaes reais e obrigacionais, reduzindo-se a dicotomia concebida pelos
positivistas, tanto que como lembra Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald
os direitos reais podem surgir de negcios jurdicos (ex: registro de compra e
venda); alguns direitos reais so criados unicamente para dar eficcia s relaes
obrigacionais (ex: os direitos reais de garantia); h obrigaes entre as partes

5
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6 Ed., 3 Tir. Rio de Janeiro, Ed.
Lumem Juris, 2010, p. 15.

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mesmo nas relaes reais; alm de direitos obrigacionais com eficcia real (ex:
locao averbada em registro imobilirio)6.
No presente caso, postula-se o cumprimento de uma obrigao
estabelecida em ato interna corporis do condomnio, e no o exerccio dos poderes
inerentes propriedade, tratando-se, pois, de ao essencialmente pessoal.
No se est a olvidar que a matria sub judice requer anlise de
questes atinentes ao direito das coisas, mormente diante da ampliao objetiva
trazida pelo ru, com teses de defesa de usucapio, melhor posse, entre outros.
Mas, a presena de questes imobilirias no possui o condo de convolar a
demanda em ao real.
A pretenso do autor surgiu com o no cumprimento do dever de
indicar a vaga que gostaria de vincular ao seu apartamento, conforme art. 3, 1,
da Conveno do condomnio, datada de 26/03/1991 (fls. 15/44) 7, e, portanto,
quando ainda vigente o Cdigo de Bevilqua. Logo, quela poca, cuidava-se de
prescrio vintenria.
Nesse contexto, aplicvel a regra de transio do art. 2.028 do
Cdigo Civil/2002, segundo a qual sero os da lei anterior os prazos, quando
reduzidos por este Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver
transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Com efeito, da entrada em vigor do atual Cdigo Civil, em janeiro de
2003, j havia transcorrido quase doze anos de vigncia da Conveno, isto , mais
da metade prazo previsto no Cdigo Civil anterior. Assim, o prazo para o exerccio
da pretenso se encerraria somente em 25/03/2011, razo pela qual no h se
reconhecer a prescrio.
Entretanto, conforme consignado na sentena, o ru vem usando a
garagem continuamente ao longo desses anos, ignorando as regras condominiais. A
cada reiterao de conduta, pelo uso de duas garagens sem respaldo para tanto,
nasce uma nova pretenso (fls. 180).
REJEITO a prejudicial.
USUCAPIO
O apelante apresenta, ainda, exceo de prescrio aquisitiva de
usucapio, ao fundamento de que exerce posse mansa e pacfica h mais de vinte e
seis anos sobre as duas garagens.
A usucapio, seja qual for sua modalidade, pressupe decurso de
tempo, posse mansa e pacfica e o animus domini. Para a usucapio ordinria,
deve-se demonstrar, ainda, o justo ttulo e a boa f; para a usucapio especial
urbana, exigem-se como requisitos suplementares que a rea urbana seja de at
250 m2, haja a moradia, e no possua outro imvel; e, para a usucapio especial
rural, requer-se, alm da moradia e da inexistncia de propriedade de outro imvel,
6
Ibidem, p. 14.
7
"Art. 3, 1 No subsolo localizam-se as vagas de garagens, em nmero de 49, sendo uma privativa de cada
apartamento, no total de 36, segundo numerao j existente. O condmino que ocupa mais de uma vaga dever
indicar a que prefere vincular ao seu apartamento." (fls. 20).

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tratar de rea rural de at 50hec, que tenha se tornado produtiva por trabalho do
usucapiente ou de sua famlia.
No caso em apreo, inexistiu posse at o advento da Lei n
8.025/90, que autorizou a venda de imveis funcionais ao seu legtimo ocupante, e
do Decreto Regulamentar n 99.266/90, que promoveu a desafetao administrativa,
porquanto bem pblico de uso especial at ento, sob o qual recai mera deteno.
Por conseguinte, insuscetvel de prescrio aquisitiva, por ausncia
de requisito legal, por se tratar de bem fora do comrcio, nos termos do enunciado
de smula n. 340 do STF; do art. 183, 3 e do art. 191, pargrafo nico, ambos da
Constituio Federal.
Alm disso, o uso da segunda vaga era de carter precrio, baseado
em termo administrativo permissionrio firmado com a Unio, e, posteriormente, por
disposio da Conveno8, no sendo passvel de usucapio.
Isso por que a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu
poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta,
de quem aquela foi havida, nos termos do art. 486 do Cdigo Civil de 1916 9, cuja
inteligncia foi mantida no Cdigo Civil/2002.
A propsito do tema, enfatiza a doutrina:
em virtude da causa originria da posse, excluem-se da usucapio
os possuidores que exercem temporariamente a posse direta por fora de obrigao
ou direito (art. 1.197 do CC)..10
O animus domini precisa ser frisado para, de logo, afastar a
possibilidade de usucapio dos fmulos da posse. Em seguida, devem ser excludos
os que exercem temporariamente a posse direta, por fora de obrigao ou direito,
como, dentre outros, o usufruturio, o credor pignoratcio e o locatrio. Nenhum
deles pode adquirir, por usucapio, a propriedade da coisa que possui em razo de
usufruto, penhor ou locao. que, devido causa da posse, impossvel se torna
possurem como proprietrios. Necessrio, por conseguinte, que o possuidor exera
posse com animus domini. Se h obstculo objetivo a que possua com esse
animus, no pode adquirir a propriedade por usucapio.. 11
A ocupao da vaga excedente, por fora de atos de mera
permisso, portanto, no pode resultar qualquer efeito jurdico, mesmo com o
transcorrer do tempo, pois impossvel a aquisio da propriedade por meio da
usucapio.

8
Art. 3, 2: Para uso das vagas excedentes, em nmero de 13, ser exigido o recolhimento de uma taxa extra
de 20% (vinte por cento) sobre a taxa mensal de condomnio, cabendo a preferncia de uso, em carter
provisrio, aos atuais ocupantes, at ulterior deliberao quando elaborao do Regimento Interno.. (fls. 20
g.n.)
9
Art. 486. Quando, por fora de obrigao, ou direito, em casos como o do usufruturio, do credor pignoratcio,
do locatrio, se exerce temporariamente a posse direta, no anula esta s pessoas, de quem eles a houveram, a
posse indireta.
10
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Op. Cit., p. 288.
11
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19 Ed., rev. atual. e aumentada de acordo com o Cdigo Civil de 2002, Ed.
Forense, 2004, p. 189.

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A ausncia de animus domini confirmada pelo pagamento de taxa


extra de uso da vaga sobressalente, estipulada no art. 3, 2, da Conveno,
conforme declaraes de fls. 55/5612 e 10213 e balancetes de fls. 60 e 64.
Ora, o prprio apelante declara ter sido notificado extrajudicialmente
para o cumprimento das obrigaes ora postuladas em julho de 1997 (fls. 91 14), a
afastar a tese de posse mansa e pacfica.
Em ltima anlise, falta-lhe justo ttulo para amparar a usucapio
ordinria sobre a vaga extra, mormente por que consta do registro imobilirio apenas
uma vaga de garagem, consoante escritura pblica de fls. 57.
No configurou, igualmente, usucapio extraordinria, para a qual o
art. 550 do Cdigo Civil/1916, vigente poca, exigia o exerccio de posse pelo
prazo vintenrio, sem interrupo, nem oposio, em razo do no cumprimento do
requisito temporal para a aquisio de propriedade nestes termos, consideradas a
regra de transio j mencionada e a interpelao extrajudicial ocorrida em 1997 (fls.
122).
Por fim, no h se falar em usucapio especial urbana, pois no h
provas da pessoalidade da posse, pelo contrrio, ao que tudo indica, no houve
habitao efetiva na coisa, porquanto o apelante atuava no estado do Amap (fls.
94); nem da inexistncia de propriedade de outro imvel urbano ou rural, j que no
apresentou certides negativas dos registros imobilirios dos locais onde possua
residncia, ou mesmo ofereceu declarao genrica de no possuir outro imvel.
A Lei n 8.025/90, regulamentada pelo Decreto n 99.266/90,
autorizou a Unio a vender os imveis funcionais, preferencialmente ao seu legtimo
ocupante, a partir da qual ficaria rescindido automaticamente o termo de ocupao.
O art. 15, II, da referida Lei estabelece como compromisso do
permissionrio adeso conveno de administrao do edifcio. De igual forma,
estipulou o decreto regulamentar que, nos edifcios residenciais, a administrao das
partes comuns e a responsabilidade por sua manuteno sero repassadas aos
respectivos moradores, que constituiro uma comunho de interesses regida pelos
princpios da composse, com aplicao subsidiria da legislao sobre condomnio
em edificaes, devendo promover a celebrao de conveno de administrao
pelos moradores, com a eleio dos primeiros administradores (art. 35).
Em cumprimento, o autor aprovou a sua Conveno em 26/03/1991
(fls. 15/44), estipulando que das 49 vagas existentes no subsolo do edifcio, caberia
a cada unidade do condomnio uma vaga, segundo numerao j existente, sendo
que os ocupantes de mais de uma deveria indicar a que preferia vincular ao seu
apartamento, autorizando-se, ainda, que continuassem ocupando a outra at
posterior elaborao do regimento interno, mediante o pagamento de taxa de 20%
do valor da taxa mensal do condomnio. Confiram-se:

12
[...] c) recebe, mensalmente, a taxa de ocupao desta segunda garagem em separado..
13
[...] o Requerido paga uma taxa mensal pela ocupao da rea excedente..
14
Em 24 de julho de 1997, portanto 13 anos aps a posse e 6 anos e 4 meses aps a Conveno, o Condomnio-
Autor fez notificao extrajudicial doc. Anexo ao Requerido denunciado a locao (sic), sofrendo contra-
notificao Doc. Anexo demonstrativa de que no possua nenhum direito a amparar-lhe a pretenso.

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Art. 3, [...]
1 No subsolo localizam-se as vagas de garagens, em nmero de
49, sendo uma privativa de cada apartamento, no total de 36, segundo numerao j
existente. O condmino que ocupa mais de uma vaga dever indicar a que prefere
vincular ao seu apartamento.
2 Para uso das vagas excedentes, em nmero de 13, ser exigido o recolhimento
de uma taxa extra de 20% (vinte por cento) sobre a taxa mensal de condomnio,
cabendo a preferncia de uso, em carter provisrio, aos atuais ocupantes, at
ulterior deliberao quando elaborao do Regimento Interno. (fls. 20).
Posteriormente, em 19/10/2006, o Condomnio aprovou o Regimento
Interno, cujo art. 37 disciplinou o uso dessas vagas comuns, que deixariam de ser de
uso restrito dos ocupantes originais para serem objetos de sorteio entre os
interessados em loc-las, para o semestre, e mediante a continuao do pagamento
da taxa extra. Confira-se:
Art. 37 As vagas de garagem, em quantidade de trinta e seis, so
vinculadas aos apartamentos, uma por uma, de acordo com numerao idntica
da unidade residencial, e de uso reservado do respectivo morador. As vagas
excedentes, em nmero de treze, so de propriedade do Condomnio.
1 As vagas de garagem so de uso privativo dos moradores do
edifcio, no podendo, a qualquer ttulo, ser destinadas a pessoas nele no
residentes.
2 Semestralmente so sorteadas as vagas de propriedade do
Condomnio, para efeito de rodzio entre os interessados. O sorteio ocorrer durante
Assemblia Extraordinria convocada especificamente para esta finalidade. S
podero participar do sorteio os moradores que se encontrarem em dia para com
suas obrigaes condominiais.
3 (...)
4 Todos os ocupantes de vagas extras pagaro ao Condomnio
taxa de ocupao correspondente a 20% (vinte por cento) do valor da cota ordinria
mensal de condomnio. (fls. 49).
Nesse contexto, no h se falar em situao consagrada de uso de
duas vagas da garagem, ou em transferncia de domnio de ambas quando da
compra e venda do imvel, ou de uma delas por conveno condominial. No
subsiste, pois, as teses de ato jurdico perfeito ou direito adquirido.
A situao do recorrente qualifica-se como permisso de uso
temporrio e remunerado, que, dada a transitoriedade e a faculdade de supresso
de uso a qualquer tempo pelo real possuidor, autoriza o autor a impor que o ru
promova a escolha de uma das vagas, abstendo-se do uso da outra.
Nesse sentido, colaciono doutrina abalizada:
Consistindo a permisso apenas em atos jurdicos stricto sensu
mandamentais e no em negcios jurdicos, a qualquer tempo o concedente poder
impor um procedimento pela outra parte, no sentido de desconstituir a deteno. H

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um verdadeiro estado de sujeio, em que o permitente pode denunciar a situao


jurdica do usurio. Hipoteticamente, quando A permite verbalmente que seu vizinho
B utilize a sua vaga de garantem, no prdio em que ambos residem, poder a
qualquer tempo revogar o consentimento, sem que o usurio B a tal possa opor-
se.15.
A tese de que no houve definio, ou dimensionamento, da rea
correspondente a vaga de garagem, de modo que teria ficado com espao menor
que os demais condminos, no tem fomento jurdico.
O simples exame das fotografias acostadas s fls. 131/133
comprovam que o espao ocupado pelo ru comporta dois veculos mdios,
tratando-se, pois, de duas vagas autnomas, independentemente das suas
dimenses.
Corrobora a assertiva as afirmaes do apelante s fls. 55 -
mantenho as duas vagas, ocupadas pelos meus veculos e que so de
responsabilidade do Condomnio a suas preservaes, enquanto estacionados
nas garagens e fls. 230 em razo de possuir dois veculos, o apelante os
comportou no espao de garagem vinculado ao seu apartamento. (grifei).
No demais ressaltar que o objeto da demanda no cuida da
metragem das vagas, tampouco da engenharia da garagem, sendo certo, contudo,
que o ru faz uso de duas vagas na garagem do edifcio, a despeito de ter cincia de
que uma delas pertence ao condomnio, seja pela previso da conveno
instituidora do condomnio, seja pelo pagamento da taxa extra, seja pelo fato de o
ttulo aquisitivo do seu apartamento reportar-se a uma vaga e no a um espao.
Por conseguinte, fere o princpio da confiana, expresso da boa f
objetiva, a inteno do apelante de firmar-se sobre espao que comporta duas
vagas de garagem, sabendo que no detm a propriedade sobre uma delas, mas
mera permisso de uso temporrio e remunerado.
A alegao do venire contra factum proprio, portanto, protege o
autor e no o ru, que no pode contradizer conduta anterior, frustrando a
expectativa de direito de terceiros.
Acerca do tema, reproduzo mais uma vez abalizada doutrina:
Fundamenta-se a vedao de comportamento contraditrio,
incoerente, na tutela jurdica da confiana, impedindo que seja possvel violar as
legtimas expectativas despertadas em outrem. A confiana, por seu turno, decorre
da clusula geral de boa-f objetiva (bem definida pela doutrina germnica como
Treu und Glauben, isto , dever geral de lealdade e confiana recproca entre as
partes). [...].
De mais a mais, preciso observar que a solidariedade social,
contemplada no art. 3 da Carta Constitucional, apresenta-se, por igual, como
fundamento da proibio de comportamento contraditrio por impor o respeito e
considerao aos interesses de terceiro, impedindo comportamentos egosticos.. 16

15
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Op. Cit., p. 76.

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Tambm no se cogita de supressio, cujo instituto demanda a


confiana da parte, motivada pela inatividade do opoente a ponto de lhe trazer a
expectativa de que nunca exercitar o direito, o que no ocorre no presente caso,
pois a Conveno de 1991 era clara em autorizar o uso da vaga sobressalente em
carter temporrio at ulterior deliberao quando elaborao do Regimento
Interno , alm de ter o autor notificado o ru em 1997 para cumprir as obrigaes
de escolher uma das vagas e se abster da outra.
O argumento de nulidade da Assemblia Geral Extraordinria de
19/10/2006, que aprovou o Regimento Interno do Condomnio do Bloco K da SQS
216, no importa qualquer utilidade para o deslinde da causa, pois as obrigaes
pleiteadas estavam delineadas desde a conveno que instituiu o Condomnio em
1991.
De toda sorte, no h fomento jurdico que exija a convocao dos
condminos para Assemblia de moradores por meio de edital publicado em Dirio
Oficial da Unio ou em jornal de grande circulao.
Certo, entretanto, que deve ser dado conhecimento aos interessados
sobre sua realizao, que, luz do art. 7 da Conveno, dar-se por meio de edital
afixado nas partes internas de cada portaria do Bloco, ao lado do quadro do
Regimento Interno e por carta circular protocolada e endereada aos condminos
residentes no Bloco (fls. 22). O art. 10, alnea c, estabelece ainda que as
convocaes, nos termos do art. 7 da Conveno, sero enviadas aos
apartamentos dos respectivos condminos, salvo se estes tiverem feito, em tempo
oportuno, comunicao de outro endereo para o qual devem ser remetidas, atravs
de AR. (art. 23).
Dessa forma, competia ao ru comprovar que no recebeu a referida
carta em seu apartamento, ou que deixou de receb-la, embora tivesse comunicado
outro endereo para qual deveria ser remetida.
No que se refere ao quorum de aprovao, dispe o artigo 9, 3,
m, da Lei 4.591/64 que a Conveno dever conter a forma e o quorum para a
aprovao do Regimento Interno quando no includos na prpria. Estabeleceu-se,
assim, que:
Art. 13: As decises das Assemblias Gerais sero tomadas por
maioria simples dos votos de todos os condminos presentes, salvo quando se tratar
de assuntos que exijam maioria absoluta, 2/3 (dois teros) ou unanimidade,
conforme especificado nesta Conveno. (art. 24).
Art. 14, [...]
2: Para alterao da Conveno e do Regimento Interno,
destituio do Sndico, Subsndico, dissoluo do Conselho Consultivo,
modificaes das partes comuns, sero exigidos votos que representem, no mnimo,
dois teros (2/3) das fraes ideais que compem o Condomnio, manifestados em
Assemblia Geral Extraordinria, convocada para tal fim. (art.26)

16
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito civil: Teoria Geral. 8 Ed., 2 Tir. Rio de
Janeiro, Ed. Lumem Juris, 2010, p. 609/610.

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Logo, houve previso de quorum especial de 2/3 das fraes ideais


que compem o condomnio para a alterao da Conveno e do Regimento
interno, e no para a sua aprovao.
Destarte, inexistindo disposio especfica para a aprovao do
regimento interno, esta deva ocorrer por maioria simples dos votos dos condminos
presentes, conforme art. 13 da conveno.
Por fim, no se revela abusiva a astreinte estipulada em sentena, a
justificar sua reduo.
Cumpre esclarecer que a astreintes possuem natureza inibitria do
descumprimento de obrigao, e no acessria, de modo que no se vincula ao
valor da causa, ao revs, pode, inclusive, ultrapassar o valor do principal.
A respeitvel sentena irreprochvel.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
como voto.

A Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI - Revisora

Conheo da apelao, porque presentes os pressupostos de


admissibilidade.
HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO interps apelao (fls.
228/70) da r. sentena (fls. 176/87) que, nos autos da ao de obrigao de fazer e
no fazer ajuizada pelo CONDOMNIO DO BLOCO K da SQS 216, julgou
procedentes os pedidos formulados na inicial para, in verbis:

1) DETERMINAR ao requerido que indique qual das duas vagas


que usa pretende manter vinculada sua unidade residencial, no prazo de 15
(quinze) dias, sob pena de aplicao do artigo 636 do Cdigo de Processo Civil.
2) DETERMINAR ao requerido que se abstenha de usar a vaga de
garagem remanescente (a vaga no escolhida) a partir da data da indicao da vaga
de garagem que vinculou sua unidade residencial, sob pena de multa diria de R$
200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuzo da
adoo de outras medidas coercitivas que possam garantir o cumprimento da
obrigao imposta, nos termos do artigo 461, 5 c/c o artigo 643 do Cdigo de
Processo Civil.
3) Extingo esta fase procedimental com fundamento no artigo 269,
inciso I do CPC.
4) Extingo, sem resoluo do mrito, os pedidos contrapostos de
declarao de nulidade da assemblia condominial de 19.10.2006 (CPC, art.267,
inciso IV) e de responsabilizao do condomnio e da sndica pelas conseqncias
da escolha da vaga de garagem (CPC, art.267, inciso VI).

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5) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto que objetiva


permitir ao requerido a escolha de uma das vagas da garagem situada em frente ao
elevador da prumada de seu apartamento, o que fao com fundamento no artigo
269, inciso I do CPC.
6) CONDENO o requerido em custas processuais e honorrios
advocatcios estipulados em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do artigo 20, 4
do CPC.

Nas razes de apelao, o ru reitera todos os fatos e fundamentos


expostos na pea de defesa. Argui, em preliminar: 1) nulidade da r. sentena; 2)
nulidade da assemblia geral extraordinria ocorrida em 19/10/06; 3) carncia de
ao por ausncia de interesse processual e legitimidade; argui, ainda, prejudicial de
prescrio da pretenso autoral e pede a declarao de usucapio da rea
denominada garagem excedente, com prequestionamento do art. 1238, pargrafo
nico, do CC/16. No mrito, sustenta que o condomnio-apelado no detm a
propriedade da garagem excedente, porquanto no trouxe aos autos o ttulo,
tampouco o registro do imvel. Alega que o condomnio-apelado no pode
transformar em rea comum, uma vaga de garagem utilizada por mais de 26 anos
pelo apelante-ru. Afirma que o condomnio-apelado se comportou de forma
conivente a sua posse, ao permitir o uso da vaga pelo perodo entre a instituio da
Conveno do Condomnio (1991) e a aprovao do Regimento Interno (2006) e
que, portanto, no pode venire contra factum proprium e violar a boa-f objetiva do
possuidor.
Pede o acolhimento das preliminares de nulidade da r. sentena, da
assemblia geral extraordinria e de carncia de ao; o acolhimento da prejudicial
de prescrio e a declarao de usucapio da rea de garagem que ocupa.
Alternativamente, a improcedncia do pedido inicial e a inverso dos nus da
sucumbncia.

Da nulidade da r. sentena por cerceamento de defesa

Narra que pugnou pela produo de prova pericial para comprovar


que a rea de garagem que ocupa no corresponde a duas vagas individuais, mas
espao fsico com dimenses diferenciadas, cuja metragem inferior a soma de
duas garagens padro. Assevera que em razo dessa peculiaridade, detm o direito
de posse da rea de garagem que utiliza h 23 anos. Afirma que (fl. 235) desde a
contestao e durante toda a fase de instruo, as partes pugnaram pela produo
de prova pericial para se aferir essa desigualdade nas dimenses nas garagens dos
moradores. Sustenta que ambas as partes requereram a produo da prova
pericial, mas o i. Magistrado a quo considerou-a desnecessria, alm de ter
determinado o desentranhamento do laudo juntado unilateralmente pelo condomnio-
apelado.

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incontroverso que ambas as partes requereram a produo da


prova pericial, conforme o temo de audincia de conciliao (fl. 171). No entanto, o
Magistrado o destinatrio das provas e detm o poder de deferir as pertinentes,
bem como indeferir a produo daquelas que considera inteis para a deciso do
litgio.
Desse modo, convm ressaltar que cabe ao Juiz a valorao das
provas, em razo do princpio do livre convencimento motivado que rege o processo
civil, consoante dispe o art. 131 do CPC, in verbis:

Art. 131. O juiz apreciar livremente a prova, atendendo aos fatos e


circunstncias constantes dos autos, ainda que no alegados pelas partes; mas
dever indicar, na sentena, os motivos que lhe formaram o convencimento.

O i. Magistrado a quo, em observncia ao dispositivo legal,


fundamentou que (fl. 178):

As provas foram coligidas sob o crivo dos princpios norteadores do


devido processo legal, mormente o contraditrio e a ampla defesa, nos termos
constitucionais.
O feito se encontra maduro para prolao de sentena, haja vista a
satisfatoriedade da prova documental para a elucidao dos fatos, atraindo a regra
do art. 333, inciso I do CPC.
A produo de prova oral e pericial no se justifica, pois a
controvrsia se limita obrigao, ou no, do ru em escolher uma das duas vagas
de garagem que usa, abstendo-se de usar a outra. Por outro lado, a parte r no
justificou a pertinncia da prova oral.

Na circunstncia, a produo de prova pericial para ... se aferir essa


desigualdade nas dimenses nas garagens dos moradores... (fl. 235) intil,
porquanto o julgamento se restringe obrigao do apelante-ru em escolher uma
vaga dentre as duas que ocupa e se abster de utilizar a remanescente. Ainda que se
constate eventual desigualdade nas dimenses das vagas utilizadas pelos diversos
moradores, essa assertiva no assegurar ao apelante-ru o direito de utilizar duas
vagas.
Rejeito a preliminar de nulidade da r. sentena por cerceamento de
defesa.

Da nulidade da assemblia geral extraordinria de 19/10/06

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Sustenta que no foi convocado pessoalmente para a assemblia


geral extraordinria ocorrida em 19/10/06 (fls. 46/53) e que no participou das
deliberaes, portanto, seus efeitos no lhe afetam e pede a nulidade daquela
reunio condominial.
A questo no ser examinada por esta e. Turma Cvel, sob pena de
supresso de instncia. A propsito do tema o i. Magistrado a quo asseverou que:

No conheo do pedido do ru destinado anulao da assemblia


condominial de 19.10.2006. O pedido contraposto se fundamenta nos mesmos fatos
articulados na inicial. No objeto desta ao a legalidade da mencionada
assemblia, mas apenas a obrigao de fazer e no fazer. Se o requerido desejar
discutir a regularidade da assemblia, poder faz-lo em ao prpria. Pedido
contraposto extinto sem resoluo do mrito, nos termos do artigo 267, inciso IV do
CPC. Ademais, se por alguma razo no vigorar tal argumento, mesmo assim no
possui relevncia se Assemblia Geral Extraordinria de 19.10.2006 est nula ou
no, por deficincia de quorum ou outro motivo qualquer.
A bem da verdade, o documento de fl.57 crucial para o deslinde do
feito. Nele consta a seguinte informao sobre a descrio do imvel:
"Apartamento n 206, do Bloco "K", da SQS 216, desta Capital,
composto de sute (quarto, vestirio e banheiro), dois quartos sociais, banheiro
social, circulao, lavabo, sala, hall de entrada, varanda, cozinha, rea de servio,
quarto de empregada, banheiro de empregada e uma vaga de garagem a ele
vinculada, situada no subsolo (...)" (Negrito meu).
Segundo estabelecia o artigo 530 do Cdigo Civil de 1916, a
propriedade imvel adquirir-se-ia pela transcrio do ttulo de transferncia no
Registro de Imvel, pela acesso, pelo usucapio e pelo direito hereditrio (incisos I
a IV), disciplina mantida pelo regramento atual.
O promovido, ao comprar o apartamento, adquiriu apenas 1 (UMA)
GARAGEM.
A dita "garagem excedente", bem imvel, s poderia ser adquirida
por uma das formas previstas em lei. Assim, afastada a hiptese da usucapio,
ausente a aquisio pelo registro do ttulo e descogitadas as demais hipteses, no
resta outra alternativa seno afirmar que o requerido jamais adquiriu a propriedade
da "vaga de garagem excedente". E se no do ru nem de outro condmino, a
"garagem excedente" rea comum.
Torna-se desnecessria que uma Assemblia Condominial proclame
que pertence ao condomnio uma rea comum. O que no se admite o promovido
se apropriar de uma rea em detrimento do uso desta mesma rea pelos demais
condminos.
A falta de indicao, pelo requerido, da vaga de garagem que
pretende vincular ao seu apartamento, em detrimento de terceiros, merece a pronta
interveno judicial para determinar ao ru que escolha uma das duas vagas que faz
uso e que se abstenha de usar a vaga remanescente, salvo na hiptese de ser

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contemplado no sorteio a que alude o artigo 37, 2 do Regimento Interno do


Condomnio (fl. 49).

Assim, a legalidade da convocao para a assemblia geral no foi


objeto de exame pelo Sentenciante, o que obsta a anlise por este rgo Colegiado.
Ademais, o apelante-ru no impugnou especificamente o fundamento do no
conhecimento do pedido contraposto, tampouco sustentou o cabimento do pedido
daquela natureza. Apenas limitou-se a ratificar as razes da nulidade da assemblia
geral em face da ausncia de convocao pessoal e do qurum especial. Saliente-
se, entretanto, que o apelante-ru poder utilizar dos meios processuais adequados
para arguir as supostas irregularidades.
Rejeito a preliminar de nulidade da assemblia geral condominial.

Da carncia de ao falta de legitimidade e interesse processual

O apelante-ru defende que o condomnio-apelado no possui


legitimidade tampouco interesse processual para postular a presente obrigao de
fazer e no fazer, porquanto no comprovou a posse ou a propriedade das
garagens excedentes, que pretende transformar em rea comum. Sustenta que
no h ttulo de domnio ou registro imobilirio, nos termos do art. 585 do CPC. Aduz
que a conveno de condomnio no transfere direito real sobre bem imvel, nem de
natureza possessria. Defende, ainda, que o presente feito exige um ttulo judicial,
extrajudicial, obrigacional, contratual ou legal que assegure a tutela pretendida.
A presente demanda foi ajuizada com fundamento nos art. 287 e art.
461 e , do CPC, que dispem:

Art. 287. Se o autor pedir que seja imposta ao ru a absteno da


prtica de algum ato, tolerar alguma atividade, prestar ato ou entregar coisa, poder
requerer cominao de pena pecuniria para o caso de descumprimento da
sentena ou da deciso antecipatria de tutela (arts. 461, 4 e 461-A).

Art. 461. Na ao que tenha por objeto o cumprimento de obrigao


de fazer ou no fazer, o juiz conceder a tutela especfica da obrigao ou, se
procedente o pedido, determinar providncias que asseguram o resultado prtico
equivalente ao do adimplemento.

Sobre o tema, a lio de Fredie Didier Jr., em Curso de Direito


Processual Civil Execuo, no que importa:

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O caput do art. 461 limita seu mbito de incidncia s obrigaes de


fazer e de no fazer. A rigor, obrigao apenas uma espcie do gnero dever
jurdico. Trata-se de dever que tem sua gnese vinculada ao chamado direito
obrigacional, no que se distingue de outros tipos de deveres, com aqueles
vinculados aos direitos reais, aos direitos de famlia e aos direitos sucessrios.
Assim, segundo PONTES DE MIRANDA, em sentido estrito, obrigao a relao
jurdica entre duas (ou mais) pessoas, de que decorre a uma delas, ao debitor, ou a
algumas, pode ser exigida, pela outra, creditor, ou outras, prestao.
A despeito disso, a meno que se faz no art. 461 deve ser
interpretada da forma mais ampla possvel, estendendo-se a todos os deveres
jurdicos que tenham por objeto um fazer ou um no fazer, ainda que no tenham
propriamente natureza obrigacional. (grifo nosso)
(...)
Feita esta ponderao inicial, cumpre esclarecer que, doravante,
ser utilizado o vocbulo obrigao em sentido amplo. Cumpre, pois, entender o
que se deve entender por obrigao de fazer e no fazer.
Um dos elementos que compem a noo de obrigao, ao lado dos
sujeitos (elemento subjetivo) e do vnculo jurdico (elemento abstrato), o seu objeto
(elemento objetivo). Costuma-se cindir o objeto da obrigao em (i) objeto imediato,
consistente na conduta do devedor ( a chamada prestao debitria), que pode ser
positiva (obrigao de dar e de fazer) ou negativa (obrigao de no fazer), e (ii)
objeto mediato, consistente na coisa a ser entregue nas obrigaes de dar ou no
fato (ao ou omisso), nas obrigaes de fazer e de no fazer ( o chamado objeto
da prestao debitria).
As obrigaes (repita-se: em sentido amplo) tuteladas pelo art. 461
do CPC so aquelas que tm por objeto imediato uma conduta positiva ou negativa
do devedor e que tm por objeto mediato uma prestao de fato, assim entendida
aquela que exige uma atividade pessoal do devedor.
(...)
De acordo com a redao do art. 461 do CPC, na ao que tenha
por objeto o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer, o juiz conceder a
tutela especfica da obrigao, ou, se procedente o pedido, determinar providncias
que assegurem o resultado prtico equivalente ao do adimplemento. Esse
dispositivo, j se viu, trazido pela Reforma Legislativa de 1994, veio deixar clara a
opo do legislador de privilegiar a tutela especfica da obrigao de fazer ou de no
fazer, seja ela legal ou contratual, fungvel ou infungvel.
o que, repita-se, passou a ser chamado de princpio da primazia
da tutela especfica das obrigaes de fazer e de no fazer, segundo o qual se deve
buscar dar ao credor tudo aquilo e exatamente aquilo que ele obteria se o devedor
tivesse cumprido espontaneamente a obrigao que lhe cabia, isto , tudo aquilo e
exatamente aquilo que o credor obteria se no fosse necessrio provocar a atividade
jurisdicional para imposio da ordem. (Ed. Podivm, pgs. 415/20)

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Neste feito, no h ttulo executivo extrajudicial ou judicial que


embase a obrigao de fazer e no fazer. Alis, tais ttulos no so pr-requisitos
para tanto, conforme se depreende da doutrina transcrita, porquanto o art. 461 se
estende a toda relao jurdica que tenha como objeto um fazer ou um no fazer. A
relao jurdica que une o apelante-ru e o condomnio-apelado, nesta lide,
identificado pelo vnculo condmino e condomnio, submetido s regras do
Regimento Interno (fls. 46/50), bem como da Conveno de Condomnio (fls. 15/44).
Desse modo, desnecessria a apresentao do ttulo de propriedade, ou qualquer
outro ttulo extrajudicial elencado no art. 585 do CPC. Ademais, o litgio no versa
sobre direito real, mas sobre o direito das obrigaes derivadas tanto do Regimento
Interno, quanto de sua Conveno.
Por fim, transcrevo os fundamentos do i. Magistrado a quo acerca do
tema (fl. 178): Cumpre ainda dizer que o ilustre patrono do ru confunde os
institutos da ao de conhecimento de obrigao de fazer e de no fazer (que busca
a tutela especfica) com a fase procedimental do cumprimento da sentena que
imps a obrigao de fazer e de no fazer (CPC, art. 461). No h, portanto,
necessidade de ttulo executivo para manejar a presente ao.
Em concluso, o condomnio-apelado detm legitimidade porque
parte na relao jurdica estabelecida com o apelante-ru, bem como possui
interesse processual na modalidade necessidade, enquanto persiste a resistncia do
ru pretenso do autor.

Da prejudicial de prescrio

O apelante-ru argumenta que este feito no tem natureza


obrigacional, mas decorre de um direito real e, portanto, o prazo prescricional a ser
considerado de dez anos, previsto no art. 177 do CC/16.
Consoante anterior deciso, a presente demanda relata fatos
decorrentes do direito das obrigaes, ou seja, da obrigao do apelante-ru em
optar por apenas uma das duas vagas de garagem que utiliza, e da obrigao de
no mais valer-se da vaga remanescente, a partir daquela escolha. Essa obrigao
decorre das avenas celebradas entre os condminos. No h posse esbulhada ou
turbada, tampouco propriedade reivindicada, apenas, obrigao resistida.
Assim, o prazo prescricional que rege a lide o relativo ao direito
das obrigaes. Sobre o tema, e com a licena do MM. Juiz, transcrevo os
fundamentos da r. sentena para adot-los como razes de decidir, in verbis:

Prescrio do direito de ao:No h prescrio do direito de ao,


por duas razes.
a) Da no expirao do prazo prescricional:
O enfrentamento da questo passa pela regra de transio prevista
no art.2.028 do Cdigo Civil, verbis:

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"Sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este


Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido na lei revogada."
Durante o tempo em que o ru utilizava a vaga de garagem sob o
manto do Termo Administrativo Permissionrio da UNIO, no correu prescrio
contra o condomnio.
Isto porque o instituto da prescrio nasce do Princpio da Actio
Nata, segundo o qual o direito de ao nasce a partir da pretenso resistida.
Portanto, a princpio, a pretenso do autor que ora se busca nasceu
a partir do momento em que a Conveno de Condomnio foi instituda, ou seja,
26.3.1991 (fl.41)quando ento firmou-se a regra do art.3, 1 daquela
Conveno(fl.20), verbis:
"1 No subsolo localizam-se as vagas de garagens, em nmero de
49, sendo uma privativa de cada apartamento, no total de 36, segundo numerao j
existente. O condmino que ocupa mais de uma vaga dever indicar a que prefere
vincular ao seu apartamento." (Negrito meu).
Naquela poca (1991), vigorava o Cdigo Civil de autoria do notvel
jurista cearense Clvis Bevilqua, cuja disciplina previa o prazo prescricional de 20
anos para as aes pessoais - CC/16, art.177.
Com a entrada em vigor do atual Cdigo Civil em janeiro de 2003,
quase 12 anos aps a data da entrada em vigor da Conveno do Condomnio do
Bloco K da SQS 216, aplica-se a regra de transio do art. 2.028 do CC/2002, assim
considerando transcorrida mais da metade do prazo prescricional (10 anos).
Conclui-se que o prazo para o exerccio do direito de ao se
encerraria somente em 25.3.2011, razo pela qual no h prescrio a ser
reconhecida.
b) Do uso contnuo da garagem:esmo que por alguma razo seja
desconsiderado o argumento acima, outro argumento sobressai em desfavor da
alegada prescrio. Como se disse, o direito de ao nasce da pretenso resistida
(actio nata).
O ru vem usando a garagem continuamente ao longo desses anos,
ignorando as regras condominiais. A cada reiterao de conduta, pelo uso de duas
garagens sem respaldo para tanto, nasce uma nova pretenso.
Preliminar rejeitada.

Rejeito a preliminar de prescrio da pretenso autoral.

Do usucapio

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O usucapio modo extraordinrio de aquisio da propriedade


imvel e transmuda o possuidor em proprietrio.
O usucapio ordinrio exige a presena da posse e do lapso
temporal, do justo ttulo e da boa-f. A posse deve ser ad usucapionem (com
convico de dono), pacfica e ininterrupta. O justo ttulo necessrio para permitir a
transferncia da propriedade (suscetvel de ser usucapida). E, finalmente, para a
comprovao da boa-f basta que esteja presente durante todo o decurso da posse.
Na circunstncia, a posse do apelante-ru, a despeito de ser e
ininterrupta e com convico de dono, no pacfica porque originariamente
usufruda por meio de permisso do Poder Pblico, uma vez que o imvel
habitacional era funcional. Em decorrncia da alienao do imvel aos ocupantes,
acordou-se, na Conveno do Condomnio (fl. 20) que a ocupao da vaga
excedente seria provisria (art. 3, 2) at a elaborao do Regimento Interno. E,
com a deliberao desta norma (fls. 46/50), determinou-se que as vagas
excedentes passariam propriedade do condomnio-apelado, porque no
adquiridas pelos condminos (art. 37). O apelante-ru foi notificado da deliberao
(fl. 54), mas permaneceu ocupando a vaga. A partir daquele ajuste e consequente
notificao, a posse do apelante-ru perdeu o carter pacfico. Assim como a boa-f
deixou de estar presente durante todo o transcurso da posse.
importante salientar, ainda, que no h justo ttulo capaz de
embasar o pedido de usucapio porque no h documento vlido, certo e real que
comprove a posse, tampouco causa hbil a ensejar a transferncia de propriedade
ao apelante-ru.
Em concluso, os requisitos para a aquisio da propriedade por
meio do usucapio ordinrio no esto presentes porque no foram observados os
pressupostos do art. 1.242 do CC/02.
Por outro lado, as exigncia do usucapio especial, na modalidade
urbana, tambm no foram obedecidas uma vez que o art. 1.240 do CC/02 e o art.
183 da CF/88 exigem metragem especfica da rea pretendida, no superior a
250m; exerccio de posse mansa e pacfica, e que o imvel seja nico para
residncia do possuidor ou sua famlia, em homenagem ao princpio da funo
social da propriedade. Nesta causa, a metragem da garagem pretendida, acrescida
metragem do apartamento, excede o mnimo legal; a posse no pacfica e o
imvel no a nica residncia do apelante-ru, que reside tambm em Macap-AP
(fl. 75).
Por fim, o usucapio extraordinrio tambm no cabvel na
espcie. Certo que essa modalidade exige to somente a posse ad usucapionem
(com convico de dono), mansa e pacfica pelo prazo de quinze anos, sendo
presumidos o justo ttulo e a boa-f. No entanto, como j asseverado, a posse
deixou de ser pacfica a partir da notificao para a escolha de uma dentre as duas
ocupadas pelo apelante-ru. Assim, houve oposio posse do apelante-ru porque
contestada pelo condomnio-apelado, nos termos do art. 1. 238 do CC/02.
Indefiro o pedido de declarao de usucapio da rea da garagem
pretendida.

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Do mrito

O apelante-ru adquiriu o imvel situado na SQS 206, bloco K,


apto. 206, Braslia - DF da Unio Federal, no dia 27/12/90 (fl. 57), com as seguintes
caractersticas:

IMVEL: Apartamento n 206, do Bloco K, da SQS-216, desta


Capital, composto de sute (quarto, vestirio e banheiro), dois quartos sociais,
banheiro social, circulao, lavabo, sala hall de entrada, varanda, cozinha, rea de
servio, quarto de empregada, banheiro de empregada e uma vaga de garagem a
ele vinculada, situada no subsolo, com rea privativa de 162,714 m, rea de uso e
propriedade comum de 94,378m, rea total de 257,092m e a respectiva frao
ideal de 0,027777 do terreno constitudo pela projeo n 04 e das partes comuns.
Proprietria: UNIO FEDERAL. (grifo nosso)

Aps a alienao dos imveis funcionais que fazem parte daquele


edifcio, instituiu-se o condomnio-apelado por meio da Conveno de Condomnio
do Bloco K da SQS 216 (fls. 15/41) em 26/03/91 que estabeleceu:

Os abaixo assinados, proprietrios ou promitentes compradores de


unidades autnomas do Bloco K da Super Quadra Sul 216 desta cidade de
Braslia, Distrito Federal, por este instrumento estabelecem a presente Conveno
de Condomnio, a cujo cumprimento ficam obrigados todos os seus convenentes e
moradores.

Com relao s vagas da garagem, a Conveno assentou que (fl.


20):

Art. 3. (...)
1 No subsolo localizam-se as vagas de garagens, em nmero de
49, sendo uma privativa de cada apartamento, no total de 36, segundo numerao j
existente. O condmino que ocupa mais de uma vaga dever indicar a que prefere
vincular ao seu apartamento.
2 Para uso das vagas excedentes, em nmero de 13, ser exigido
o recolhimento de uma taxa extra de 20% (vinte por cento) sobre a taxa mensal de
condomnio, cabendo a preferncia de uso, em carter provisrio, aos atuais
ocupantes, at ulterior deliberao quando da elaborao do Regimento Interno.

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O apelante-ru, ocupante de duas vagas na garagem, foi


contemplado a ttulo precrio com a utilizao daqueles espaos at futura
deliberao por meio de Regimento Interno a ser votado pelos condminos.
Saliente-se que o ttulo era precrio porque a segunda vaga no foi adquirida pelo
apelante-ru por meio do contrato de compra e venda com a Unio Federal. O
registro do imvel (fl. 57) claro ao assegurar somente uma vaga de garagem
vinculada ao apartamento n 206.
Quando da elaborao do Regimento Interno em 19/10/06 (fls.
46/50), os condminos decidiram que:

Art. 37. As vagas de garagem, em quantidade de trinta e seis, so


vinculadas aos apartamentos, uma por uma, de acordo com numerao idntica
da unidade residencial, e de uso reservado do respectivo morador. As vagas
excedentes, em nmero de treze, so de propriedade do Condomnio.
1. As vagas de garagem so de uso privativo dos moradores do
edifcio, no podendo, a qualquer ttulo, ser destinadas a pessoas nele no
residentes.
2. Semestralmente sero sorteadas as vagas de propriedade do
Condomnio, para efeito de rodzio entre os interessados. O sorteio ocorrer durante
Assemblia Extraordinria convocada especificamente para esta finalidade. S
podero participar do sorteio os moradores que se encontrarem em dia para com
suas obrigaes condominiais.

Posteriormente, o apelante-ru foi devidamente notificado para optar


entre uma das vagas que ocupava a ttulo precrio (fl. 54), mas no se manifestou.
Entretanto, em face do vnculo obrigacional que o une s regras e normas do
condomnio-apelado, possui o dever jurdico de submeter-se deciso aprovada
legitimamente pelos condminos acerca da ocupao das vagas na garagem.
Em concluso, o apelante-ru no proprietrio de duas vagas na
garagem do condomnio-apelado. A vaga de garagem excedente no est vinculada
aquisio do apartamento n 206. O objeto da compra e venda contemplou apenas
o apartamento e uma vaga na garagem. Os pedidos da ao de obrigao de fazer
e no fazer devem ser julgados procedentes para que o apelante-ru faa a escolha
da vaga que pretenda vincular ao seu apartamento, bem como se abstenha de
ocupar a vaga remanescente.
Isso posto, conheo da apelao, rejeito as preliminares de nulidade
da r. sentena, da assemblia geral extraordinria e de falta de interesse processual
e legitimidade, bem como a prejudicial de prescrio e indefiro o pedido de
declarao de usucapio; no mrito, nego provimento apelao.
o voto.

A Senhora Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO - Vogal

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Com o Relator.

DECISO

NEGOU-SE PROVIMENTO. UNNIME.

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