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NOME DO AVALIADOR

PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO


CRECI N. _________ CNAI N. ________

PARECER TCNICO DE
AVALIAO
MERCADOLGICA DE
TERRENO
IDENTIFICAO DO TERRRENO
ENDEREO DA EMPRESA
PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE TERRENO

1 INTRODUO
Visa o presente Parecer, atendendo solicitao do Sr. __________ avaliar um terreno
localizado na _______________________ correspondente aos nmeros ____________, Bairro
Cidade ____________.
Este Parecer de avaliao atende a todos os requisitos e da LEI 6.530 / 78 que
regulamenta a profisso de Corretores de Imveis, e a RESOLUO 1.066 / 2007 do COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imveis.
A avaliao obedece aos critrios mercadolgicos da Norma Brasileira ABNT NBR
14.653 2 Avaliao de Imveis Urbanos.

2 OBJETIVO
O objetivo do presente Parecer avaliar o imvel para que seja adquirido por uma
empresa.

3 DESCRIO DO IMVEL
O terreno caracterizado como As casas _____ da rua Vicente da Fontoura e respectivo
terreno com rea superficial de 2.491 m , com as seguintes confrontaes: 47,00m de frente a
oeste dita rua Vicente da Fontoura, por igual medida na face oposta, ao leste, com
propriedades que foram de Guilherme Schell Marshall, por 53,00m de frente a fundo, por ambos
os lados, dividindo-se, por um lado, ao norte com imvel de Noemia Boeira Marshall e, pelo
outro lado, ao sul, com imvel pertencente a Paulo Boeira Marshall, registrado na 2 Zona do
registro de Imveis de Macei, sobe a Matrcula n __________________ .
A proprietrio da rea _________________, viva.
Sobre o imvel h averbao de uma penhora, oriunda do processo _______ da 6
Vara da Fazenda Pblica, 1 Juizado do Foro Central desta Capital, conforme consta na
matrcula.

4 METODOLOGIA AVALIATRIA

MTODO INVOLUTIVO
A metodologia aplicada na avaliao do terreno classificada como MTODO INDIRETO
MTODO INVOLUTIVO, que se baseia no estudo de viabilidade tcnico econmica para
apropriao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante
hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas e condies do
mercado.
Segundo o Boletim das Condies Urbansticas e Ocupao do Solo expedido pela
Prefeitura Municipal de Macei (anexo) o terreno est submetido ao regime urbanstico do
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Macei nas seguintes condies:

Densidade: Zona Predominantemente Residencial, Mista ou Produtiva


Atividade: Predominantemente Residencial
Aproveitamento: 1,3 podendo chegar a 3,0 com aquisio de solo criado
Volume: Altura mxima da edificao = 42,00m e 12,50m nas divisas
Alinhamento: 4,30m do meio fio.
No Boletim das Condies Urbansticas de Ocupao do Solo o imvel constava como
rea de interesse institucional.
Em consulta com o setor de UVE na SMOV Unidade de viabilidade de edificaes a
gravao desta informao estava equivocada e foi retirada pela arquiteta do setor que alterou
o Boletim conforme rubrica. (Ver Boletim anexo)
A rea de interesse institucional seria para expanso do cemitrio, mas a Prefeitura j
definiu sua extenso, at os limites j existentes.
Os projetos para este imvel que no forem predominantemente residenciais devero
ser aprovados pela UVE Unidade de Viabilidade de Edificaes da Prefeitura.

5 VISTORIA
No terreno avaliando existem vrias casas de pequeno porte onde residem familiares
dos proprietrios e algumas esto alugadas para terceiros.
No local, na divisa norte do terreno, existe um grande galpo onde funciona uma
pequena fbrica.
As residncias tm corredores estreitos de comunicao entre s, sendo que um deles d
acesso para a residncia de um dos integrantes da famlia, localizada na rua _______.
A vistoria foi realizada na data de _________________.

6 ANLISE IMOBILIRIA
O terreno localiza-se no Bairro ____, caracterizado como um bairro desenvolvido na
encosta do Morro Santo Antnio, apresentando todos os aspectos da infraestrutura urbana, tais
como: abastecimento de gua potvel, rede de energia eltrica, rede de telefone, sistema de
coleta de lixo, escolas, hospitais, cemitrios e transporte coletivo.
O bairro apresenta uma demanda crescente para edificao de prdios e condomnios
para uma faixa de classe mdia alta.

7 ESTUDOS DE VIABILIDADE TECNICO-ECONMICO

rea do terreno: 47,00m x 53,00m = 2.491m


rea edificvel: 2.491m x 1.3 (IA) = 3.238,30m
IA: ndice de Aproveitamento
3.283,30 + 50% de rea no computvel = 4.857,45m

Total da rea edificvel = 4.857,45m


Custo de Edificao: 4.857,45m x 1,05 do CUB = R$ 2.944.875,20
Receita obtida com a venda dos imveis: 4.857,45m x 1,75 do CUB = R$ 4.908.125,35
Luro esperado pela construtora (25% da receita) = R$ 1.227.031,34

Valor do Terreno = Receita Custo Lucro = R$ 736.219,14


O valor do CUB / AL do ms de abril de 2002 de R$ 577,39

8 CONCLUSO

Os valores de mercado para o terreno em questo, so:


VALOR MDIO ESTIMADO: R$ 736.000,00 (Setecentos e trinta e seis mil reais)

-Limite inferior = R$ 677.000,00


-Limite superior = R$ 795.000,00

Estes so valores finais, para pagamento vista, sem honorrios de corretagem.

9 ENCERRAMENTO
O presente Parecer de avaliao composto de quatro pginas, todas de um lado s,
rubricada pelo avaliador, que subscreve esta ltima.
DATA
_______________________________
NOME
SELO CERTIFICADOR PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI
CNAI

10 ANEXOS
- Matricula atualizada do Imvel
- Selo Certificador do COFECI
- Boletim das condies urbansticas de ocupao do solo
- Mapa de localizao
- Mapa de situao
- Levantamento fotogrfico
- Fontes de pesquisa
- Dados do avaliador
NOME DO AVALIADOR
PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI N. _________ CNAI N. ________

PARECER TCNICO DE
AVALIAO
MERCADOLGICA DE
CASA
IDENTIFICAO DO IMVEL
ENDEREO DA EMPRESA

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE CASA

1 INTRODUO
Visa o presente Parecer, atendendo solicitao do Sr. __________ avaliar um terreno
localizado na _______________________ correspondente aos nmeros ____________, Bairro
Cidade ____________.
Este Parecer de avaliao atende a todos os requisitos e da LEI 6.530 / 78 que
regulamenta a profisso de Corretores de Imveis, e a RESOLUO 1.066 / 2007 do COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imveis.
A avaliao obedece aos critrios mercadolgicos da Norma Brasileira ABNT NBR
14.653 2 Avaliao de Imveis Urbanos.

2 OBJETIVO
O objetivo do presente Parecer avaliar o imvel para fins e comercializao imobiliria.

3 IDENTIFICAO DO IMVEL

Terreno com rea total de 600m com frente para a Rua Chiriguano n ___ - Vila
Assuno, com 20m de frente ao norte, tendo a mesma ao sul nos fundos, e 30m de extenso
de frente a fundos ao leste e oeste. Sobre o referido terreno foi construda uma casa com 332m
de rea Total conforme habite-se expedido pela Prefeitura Municipal de Macei n CH 457 /
1986. O referido imvel encontra-se registrado na 3 Zona do Registro de Imveis de Macei,
sob a Matrcula n ___________.
A proprietrio do imvel o Sr. _________________.

4 DESCRIO DO IMVEL
Residncia com trs pavimentos, com 4 Dormitrios, sendo 2 sutes com sacada.
Dormitrios amplos e Sute principal com sacada, com linda vista para o Guaba e rea verde.
Lavabo, Gabinete, Living, Copa-Cozinha, Despensa, Sala de TV, Estar-Jantar com Lareira e
Terrao. Subsolo com churrasqueira, Lavanderia, Depsito e Garagem fechada para 5 carros.
Ptio com rvores frutferas e em desnvel.
Posio Solar: Frente da residncia para o Norte. rea Social, Sute principal e
Dormitrios de Solteiro para o Leste. Terrao da Sute principal para o Sul com vista do Guaba.
Copa-Cozinha e Despensa para o Oeste.
O imvel apresenta um estado de conservao que exige, em determinados locais, a
realizao de reparos como pintura geral, colocao de algumas cermicas, troca de 3
esquadrias e conserto da parte do beiral do madeiramento do telhado voltado para o sul
(fundos).

PRIMEIRO PAVIMENTO:
REA SOCIAL:

LAVABO:
Decorado em cermica escura, com iluminao e ventilao direta, loua marca DECA, registros
e torneiras da Marca MEBER.
GABINETE:
Piso em tabuo, pintura em massa corrida, rodap em madeira e porte de ligao para o Living.

LIVING:
Piso em tabuo, pintura em massa corrida, rodap em madeira, espao para Bar, prxima da
Cozinha, podendo ser utilizado como Sala de Jantar. Armrio embutido em madeira na ligao
do living com a sala de TV.

SALA de TV:
Piso em tabuo, pintura em massa corrida, rodap em madeira, armrio embutido em madeira.

JANTAR COM ESTAR NTIMO:


Piso em tabuo em dois nveis, pintura em massa corrida, rodap em madeira, parede da lareira
revestida em pedra portuguesa, Lareira em cermica e granito, acesso para sacada com vista
para rea verde. Acesso para o pavimento superior.

SERVIOS:

COPA-COZINHA:
Cozinha em piso cermico escuro, paredes com azulejos decorado antigos, janelas basculantes,
balco da pia com a cuba em inox, despensa anexa a cozinha com depsito. Metais MEBER.

SEGUNDO PAVIMENTO:

SUTE PRINCIPAL:

DORMITRIO:
Piso em formao, pintura em massa corrida, rodaps em madeira, acesso para o terrao.

BANHEIRO:
Amplo banheiro bem iluminado, piso em cermica, paredes com azulejos decorados antigos,
banheiro de hidromassagem separadas do box.

TERRAO:
Terrao com piso em cermica, proteo em ladeira escura e com linda vista para o Guaba.

SUTE 2:

DORMITRIO:
Piso em formao, pintura em massa corrida, rodap em madeira, acesso para a sacada frontal.

BANHEIRO:
Banheiro bem iluminado, piso em cermica, paredes com azulejos decorados antigos.

1 DORMITRIO DE SOLTEIRO:
Piso em forrao, pintura em massa corrida, rodap em madeira.
2 DORMITRIO DE SOLTEIRO:
Piso em forrao.

BANHEIRO SOCIAL:
Amplo e bem iluminado, piso em cermico e com paredes em azulejos decorados antigos.

SUBSOLO:
Churrasqueira, Lavanderia, dependncia completa de empregada e Garagem para 5 Carros. Piso
em cermica clara e porto da Garagem em ferro.

PTIO:
Frontal, Lateral e nos fundos. rvores frutferas e com possibilidade de construo de uma laje
para piscina e solarium.

SISTEMA DE AQUECIMENTO DE GUA:


Atravs de aquecedor de passagem a gs para a cozinha e banheiros.

MADEIRAMENTO:
Esquadrias em Louro e marcos em Cabriva. Telhado e sacadas em madeira nobre.

5 VISTORIA DO IMVEL
A Vistoria do imvel foi realizada na tarde do dia 16 de janeiro de 2004.

6 METODOLOGIA AVALIATRIA

Para avaliao do imvel buscamos informaes junto a SMOV Secretaria Municipal


de Obras e Viao para identificarmos o potencial construtivo do terreno.
Consideramos que o imvel ainda tem seu valor como casa residencial devido a sua
localizao no bairro

MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO:


Este mtodo aquele que define o valor atravs da comparao com dados de
mercados assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas ao imvel avaliando.

7 ANLISE MERCADOLGICA
O imvel localiza-se em um bairro tradicional da Zona Sul de Macei constitudo
essencialmente de casas, com guaritas de segurana nas esquinas. Atualmente no bairro h uma
tendncia do mercado imobilirio na construo de casas em condomnios fechados.
A zona Sul apresenta um crescimento constante na valorizao de seus imveis se
comparados com os imveis dos bairros mais valorizados da cidade.
O imvel avaliando devido a sua localizao representa uma boa perspectiva de
comercializao especialmente para clientes que desejam morar em uma rua caractersticas
essencialmente residenciais, boa arborizao e segurana.
A pesquisa de mercado realizada entre os dias 21 e 24 de janeiro de 2004, foi baseada em
imveis comercializados no prprio bairro, com as mesmas caractersticas do imvel avaliando.
Todas as amostras possuem 4 dormitrios.
A pesquisa concentrou-se somente nas imobilirias que atuam especificamente no
Bairro Assuno.
A pesquisa indicou as seguintes amostras:
N BAIRRO A. TERRENO IDADE VALOR R$ A. CONSTRUDA R$ / M FONTE
01 Assuno 600m 15 440.000,00 320 1.375,00 A3
02 Assuno 580m 18 590.000,00 350 1.685,71 A3
03 Assuno 600m 20 480.000,00 313 1.533,54 CRISTINA
04 Assuno 590m 14 460.000,00 285 1.614,03 CRISTINA
05 Assuno 615m 17 455.000,00 330 1.378,78 CRISTINA
06 Assuno 600m 25 420.000,00 290 1.448,27 DIMVEL
07 Assuno 600m 16 380.000,00 300 1.266,67 DIMVEL
08 Assuno 617m 13 395.000,00 285 1.385,96 MACIEL
09 Assuno 625m 15 475.000,00 320 1.484,37 MACIEL
10 Assuno 595m 08 550.000,00 250 2.200,00 LUAGGE
11 Assuno 627m 14 450.000,00 320 1.406,25 LUAGGE

Clculo da M Aritmtica do valor do m =


(Soma das 11 amostras) 11 = 16.778,58 11 = R$ 1.525,32
Valor Mdio do m = R$ 1.525,32

8 HOMOGENEIZAO
Para homogeneizar as amostras utilizamos o clculo da mdia ponderada com intervalo de
20% para mais, e 20% para menos em relao mdia aritmtica.

Mdia Ponderada = M. Aritmtica 20% = R$ 1.525,32 20% = R$ 1.830,39 | R$ 1.220,26

Consideramos somente o intervalo amostral entre R$ 1.220,26 at R$ 1.830,39.


Assim temos somente a excluso da amostra n 10.

Mdia Ponderada = Soma das 10 amostras 10 = 14.578,51 10 = R$ 1.457,86

9 DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL:

Para Clculo do valor do Imvel utilizamos:


Valor do Imvel = A. do Imvel x Valor mdio do m encontrado (Mdia Ponderada) =
Valor do Imvel = 332m x R$ 1.457,86 = R$ 484.009,52

Conforme informado na descrio do imvel so necessrios a realizao de alguns reparos para


colocar o imvel em condies normais de comercializao. Considerando-se as despesas para
realizao destas reformas depreciamos o imvel em 5%.

Valor do Imvel = R$ 484.009,52 5% = R$ 459.809,04

10 CONCLUSO

do entender do Perito Avaliador que os valores para o imvel avaliando so:


VALOR MDIO ESTIMADO: R$ 460.000,00 (Quatrocentos e sessenta mil reais)

-Limite inferior = R$ 435.000,00


-Limite superior = R$ 485.000,00
Valores sem honorrios de corretagem.
DATA
_______________________________
NOME
SELO CERTIFICADOR PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI
CNAI

11 ANEXOS
- Matricula atualizada do Imvel
- Selo Certificador do COFECI
- Boletim das condies urbansticas de ocupao do solo
- Mapa de localizao
- Mapa de situao
- Levantamento fotogrfico
- Fontes de pesquisa
- Dados do avaliador
NOME DO AVALIADOR
PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI N. _________ CNAI N. ________

PARECER TCNICO DE
AVALIAO
MERCADOLGICA DE
IMVEL
IMVEL:
RUA ___________
BAIRRO ___________
ALAGOAS AL
ENDEREO DA EMPRESA

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEL

1 INTRODUO
Visa o presente Parecer, atender solicitao da Sra. __________.
Este Parecer de avaliao atende aos requisitos da NBR 14.653 2 Avaliao de
Imveis Urbanos, e da LEI 6.530 / 78 que regulamenta a profisso de Corretores de Imveis, e a
RESOLUO 1.066 / 2007 do COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imveis.
A avaliao obedece aos critrios mercadolgicos da Norma Brasileira da ABNT NBR
14.653 2 Avaliao de Imveis Urbanos.

2 OBJETIVO
O objetivo do presente Parecer avaliar o imvel dentro dos parmetros de
comercializao do mercado imobilirio.

OBS: Devido ao carter urgentssimo da solicitao da avaliao, no existiu tempo hbil para
emisso pelo Registro de Imveis da 4 Zona de Macei, da Matrcula atualizado do imvel.
Todas as informaes de: propriedade, nus, gravames, hipotecas, idade, reas de terreno e de
rea construda esto baseadas na Matrcula fornecida pela solicitante que anexada a este
parecer.

3 IDENTIFICAO DO IMVEL
Um prdio de alvenaria, residencial, com a rea construda de 941,24m, que tomou o
nmero _____, e o terreno que mede 40,00m de frente, ao nordeste, dita _____, por 50,00m
de extenso de frente ao fundo ao sudeste, onde tem a largura de 46,50m e entesta com imvel
que ou foi de _______, dividindo-se por um lado, ao sudeste, com imvel que ou foi de
_____, registrado no Registro de Imveis da 4 Zona de Macei sob a Matrcula n _____ .
O imvel encontra-se em nome de: ________________________.

4 DESCRIO DO IMVEL
reas do Imvel:
Terreno:
Frente: 40,00m ; fundos: 46,50m
Frente a fundos: 50,00m
rea total: 2.162,50 m (aproximada)

Casa:
rea Construda: 1.036,21m (aproximada) 941,21m (Matrcula) + 95,00m (escritrio + piscina)

Idade do Imvel: 17 anos

Posio Solar da Casa: Frente Nordeste

Casa em Alvenaria de dois pavimentos.

Frente do Imvel:
Muro em pedra coberto por hera (vegetao). Porto de acesso em madeira pintada de
branco, guarita de segurana com monitoramento eletrnico de segurana, sistema de resposta
imediata e identificao de acesso.

Jardins:
Jardim frontal com paisagismo natural, relevos em grama, amplo gramado, cercas vivas,
rvores centenrias, palmeiras, coqueiros, folhagens e vrios tipos de plantas.
Jardim interno decorado e limitado por muro de arrimo coberto por hera (vegetao).
Sobre o muro de arrimo, em continuidade, h uma estrutura em alumnio pertencente a um
ginsio de esportes que faz divisa com o terreno.
Os caminhos de acesso ao imvel e a garagem so em basalto irregular.
No jardim h uma casa de maquinas da piscina escondida pela vegetao e um banheiro
para o Jardineiro.

Pavimento trreo:
Hall de entrada externo com prtico revestido em mrmore, e piso decorado em
mrmore. Porte de acesso em ferro trabalhado com vidro.
Hall interno com paredes revestidas em madeira escura, estilo ingls, piso em mrmore
com aquecimento. As portas de acesso sala de jantas e a sala principal so em madeira nobre
com vidros de cristal trabalhados.
Chapelaria em madeira, com iluminao anti-mofo.
Lavabo em madeira, com cuba e colunas em mrmore, espelhos e piso aquecido.
Sala de jantar com piso em tbua larga, paredes com massa corrida e revestimento em
tecido. Esquadrias amplas at o cho permitindo acesso ao ptio. Anexo a sala de jantar h uma
prataria para armazenamento de louas, pratas e cristais.
Sala principal ampla (110m aproximadamente) com piso em tbua larga, esquadrias
amplas, acessos ao jardim de inverno, ptio interno, cozinha e sala de estar. No acesso ao jardim
h um toldo de proteo controlado eletronicamente. Paredes com massa corrida e tinta
acrlica.
Sala de estar com lareira, piso com forrao sobre tabua e beiral em mrmore. O teto e
na forma de V invertido com metade em telha de policarbonato para propiciar iluminao ao
ambiente. Anexo sala de estar h um lavabo e uma despensa de apoio.
Gabinete com amplas esquadrias voltadas para o ptio e para piscina. Pia de apoio. Piso
laminado claro.
Jardim de Inverno na parte frontal direita do imvel de quem observa a rua, todo em
vidro com estrutura em ferro pintado de branco, piso em mrmore e vegetaes fixadas na
estrutura.
rea da piscina em um nvel abaixo do jardim de inverno. A piscina encontra-se sob uma
ampla estrutura de ferro trabalhado e pintado de branco e vidro. O teto retrtil e controlado
eletronicamente. Piscina edificada em alvenaria e revestida de pastilhas cermicas, com
aquecimento eletrnico da gua. Formato oval, paisagismo intenso ao redor. Iluminao interna
atravs de canhes luminosos. Sistema de tratamento de gua programvel. Piso em pedra
antiderrapante. O Ambiente da piscina tem sistema de climatizao independentemente do
restante do imvel.
Cozinha em estilo americano com bancada central em mrmore, armrios, paredes
revestidas com azulejos e ladrilhos com barras decoradas e piso cermico. Espao para
colocao de mesas A cozinha tem ligao direta com a sala principal, sala de jantar e fcil acesso
ao pavimento superior.
Pergolado com iluminao direta atravs de uma claraboia e policarbonato localizada
no teto do pavimento superior. A claraboia permite a iluminao direta em todo pergolado que
serve como acesso ao hall de entrada, cozinha, sala de ginstica, garagem, lavanderia e
pavimento superior.
Sala de ginstica com paredes revestidas em papel de parede e piso com forrao, portas
de acesso ao ptio.
Lavanderia com dois amplos tanques com agua quente, instalaes para mquinas de
lavar, secar. Dois dormitrios independes para serviais e banheiro privado.
Garagem coberta para trs veculos com piso em basalto irregular e acesso ao pergolado
do pavimento trreo.

Pavimento Superior:
Acesso ao pavimento superior pode ser feito atravs de uma escada em madeira escura
pelo hall de entrada interna, ou por uma escada com acesso no pergolado.
Circulao ampla com iluminao direta atravs da claraboia, acesso para as cinco
sutes, rouparia e para as escadas.
Sute Principal Sala de estar, dormitrio amplo com lareira, closet masculino e
feminino independentes, e localizados nas extremidades da sute principal. Cada closet tem um
banheiro adjacente. O piso dos banheiros tem aquecimento. A sute tem uma sacada voltada
para o norte.
Sute II Com closet e sacada voltada para a frente do imvel. Banheiro revestido em
pastilha, box de vidro e piso aquecido.
Sute III Sem closet, banheiro privativo com piso aquecido e box de vidro. Anexo ao
dormitrio existe um jardim de inverno em madeira com ptina e estrutura superior em ferro
que foi desativada.
Sute IV Com closet e sacada, compartilhada com a sute cinco, voltada para o norte.
Banheiro com pastilhas cermicas, box de vidro e piso aquecido.
Sute V Com closet e sacada compartilhada com a sute quatro. Banheiro revestido em
pastilha, box de vidro e piso aquecido.
O piso de todo pavimento superior, com exceo dos banheiros, em forrao alta
sobre o piso de tbua larga.

Esquadrias:
As esquadrias externas e internas so em madeira nobre pintadas de tinta branca. As
portas divisrias apresentam vidros em cristal trabalhados. As esquadrias so amplas e
alongadas.

Subsolo:
Acesso ao lado da cozinha. Adega em tijolo sextavado e prateleiras. Sala de mquinas
com caldeiras eltricas e a gs, sistema de climatizao e centra eltrica.

Sistema de Segurana:
Central de alarme eletrnico, sensores de infravermelho, cmeras de vigilncia e
monitoramento de imagens distncia.

Sistema de Climatizao:
Sistema de climatizao (quente e frio) em toda a casa com controle independente nas
diversas dependncias.
No jardim de inverno e no gabinete a climatizao realizada atravs de um modelo
Split.
Na piscina a climatizao realizada atravs de mquinas independentes.

Aquecimento de gua:
O aquecimento de gua a gs, atravs de um mecanismo de passagem automtica,
com caldeira cilndrica instalada no subsolo que alimento todos os banheiros, lavanderia e
cozinha.
Estado de conservao:
O imvel apresenta um bom estado de conservao com todos os equipamentos,
maquinrios e instalaes em perfeito estado de funcionamento. Necessita de alguns reparos
especficos como colocao de vidro, remoo de manchas e pintura em alvenaria.

5 ANALISE MERCADOLGICA
O imvel avaliando caracteriza-se por ser um imvel diferenciado, nico, exclusivo no
mercado imobilirio. Apresenta caractersticas particulares reunidas em um s imvel como
localizao, dimenso do terreno, privacidade, padro construtivo e valores intangveis
relacionados a detalhes constritivos nicos.
O bairro caracterizado por ser um dos poucos bairros onde a altura mxima dos
imveis limitada a 9m pelo PDDUA Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambienta de
Macei.
A dimenso do terreno, e o baixo percentual de ocupao do mesmo com edificao
(28% aproximadamente) caracteriza-o como um imvel raro para os padres do mercado
imobilirio local.

6 VISTORIA DO IMVEL
A Vistoria do imvel foi realizada no dia 09 de janeiro de 2007.

7 METODOLOGIA AVALIATRIA
Considerando-se a particularidade do imvel optou-se pela utilizao de uma
composio de dois mtodos avaliatrios. O Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
para determinao somente do valor da casa em funo da sua rea construda e do seu padro
construtivo, e o Mtodo Involutivo para avaliao do terreno. A conjuno destas duas
avaliaes caracteriza o Mtodo Evolutivo.
O Mtodo Comparativo Direto de Dados De Mercado define o valor atravs da
comparao com dados de mercados assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e
extrnsecas ao imvel avaliando.
O Mtodo Involutivo que se baseia no estudo de viabilidade tcnico-econmica para
apropriao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante
hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas e condies do
mercado.

8 AVALIAO

8.1 AVALIAO DA CASA:


Devido a baixssima incidncia de imveis similares ao imvel avaliando no mercado
imobilirio, a pesquisa de mercado realizada no dia 09 de janeiro de 2007, baseou-se em
informaes das diversas imobilirias que comercializam imveis no bairro onde situa-se o
imvel avaliando. O valor indicado atravs da pesquisa refere-se somente a rea construda da
casa, sem levar a considerao o terreno.
A pesquisa indicou que o n de CUBs mdio / m para comercializao somente da rea
construda do imvel, nas condies em que se encontra, de 1,6 CUBs / m.
Assim temos que o valor da casa :
rea construda da casa X n de CUBs mdio / m x valor do CUB
Valor da casa = 1.036,21 m x 1,6 x R$ 903,05 = R$ 1.497.199,11

8.2 AVALIAO DO TERRENO:


Para a avaliao do terreno utilizamos o Mtodo Involutivo que se baseia no estudo de
viabilidade tcnico-econmica para apropriao do valor do terreno, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as
caractersticas e condies do mercado.
Para estudo projetamos a construo de um condomnio fechado de casas no local. As
informaes do CUB de custo de construo, venda e percentual da construtora so informaes
normalmente utilizadas no mercado imobilirio, fornecidas pelo SINDUSCON / AL, Construtoras
e Imobilirias que atuam no bairro.

Regime Urbanstico:
Atividade: Predominantemente Residencial
ndice de Aproveitamento: 1,3 + estoque de ajuste de projeto
Volumetria: Altura mxima permitida 9m
Taxa de ocupao: 66,7%

rea edificvel = 2.162,50 m x 1,3 + (50%) = 4.216,88m

Custo de Construo = rea edificvel x valor de venda em CUBs / AL x valor do CUB


Custo de Construo = 4.216,88m x 1,20 CUB / AL x R$ 903,05 = R$ 4.569.658,76

VGV Valor Geral de Vendas = rea edificvel x Valor de venda em CUBs / AL x Valor do CUB
VGV = 4.216,88m x 2,80 CUB/ AL x R$ 903,05 = R$ 10.662.549,76

Lucro esperado pela construtora = 25% do VGV


Lucro esperado = R$ 2.665.637,44

CUB AL Janeiro de 2007: R$ 903,05

Valor do Terreno = VGV CUSTO DE CONSTRUO LUCRO ESPERADO

Valor do Terreno = R$ 10.662.549,76 R$ 4.569.658,76 2.665.637,44 = R$ 3.427.253,56

9 DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL

Valor do Imvel = Valor da Casa + Valor do Terreno


Valor do Imvel = R$ 1.497.199,11 + R$ 3.427.253,56 = R$ 4.924.452,67
10 CONCLUSO

do entender do Perito Avaliador que os valores para o Imvel avaliando so:


VALOR MDIO ESTIMADO: R$ 4.925.000,00 (Quatro milhes novecentos e vinte e cinco mil
reais)

-Limite inferior = R$ 4.700.000,00


-Limite superior = R$ 5.150.000,00

VALORES SEM HONORRIOS DE CORRETAGEM

11 ENCERRAMENTO
O corpo do Laudo composto de 09 pginas, todas de um lado so, rubricadas pelo
avaliador, que subscreve esta ltima.

DATA
_______________________________
NOME
SELO CERTIFICADOR PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI
CNAI

12 ANEXOS
- Matricula do Imvel
- Selo Certificador do COFECI
- Boletim de Consulta ao Regime Urbanstico do Imvel
- Boletim de Consulta ao Alinhamento Predial
- Mapa de localizao
- Imagens de Satlite Google Earth
- Levantamento fotogrfico
- Fontes de pesquisa
- Dados do avaliador
NOME DO AVALIADOR
PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI N. _________ CNAI N. ________

PARECER TCNICO DE
AVALIAO
MERCADOLGICA DE
APARTAMENTO
IDENTIFICAO DO IMVEL
ENDEREO DA EMPRESA

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE APARTAMENTO

A solicitao deste Parecer da Sra. Maria __________, inventariante de Myriam


______, e atende aos requisitos do Artigo 3 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que
regulamenta a profisso de Corretor de Imveis e a RESOLUO 1.066 / 2007 do COFECI
Conselho Federal de Corretores de Imveis.
A avaliao obedece aos critrios mercadolgicos da Norma Brasileira ABNT NBR
14.653 2 Avaliao de Imveis Urbanos.

O objetivo do presente Parecer a avaliao de mercado imobilirio para fins de


inventrio.

IMVEL:
O apartamento nmero ____ do Edifcio King Eduardo, situado na rua Quintino
Bandiera n ___, localizado no 3 pavimento ou 2 andar, de frente para a rua Quintino
Bandeira, direita de quem entra no edifcio, pela porta n 118, com rea global de 89,89m e
a rea prpria de 78,15m, correspondendo-lhe a frao ideal equivalente a 9.360.706m ou
2.134 / 100.000 avos nas coisas de uso comum e no terreno, registrado na 1 Zona do Registro
de Imveis de Macei sob a Matrcula n _______.

METODOLOGIA AVALIATRIA:

MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO:


Este mtodo aquele que define o valor atravs da comparao com dados de
mercados assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas ao imvel avaliando.

VISTORIA DO IMVEL:
Apartamento de dois dormitrios com dependncia completa. Sala, dormitrio de casal,
dormitrio de solteiro, banheiro social, cozinha com copa, rea de servio, dependncia e
banheiro auxiliar. O apartamento encontra-se muito bem conservado, com armrios embutido
em madeira. Piso da sala e dormitrios em forrao, piso frio na cozinha, dependncia e rea de
servio. Sistema de gua quente a gs no banheiro social e na cozinha. Banheiro social com
banheira, aramados e box de vidro BLINDEX. Janelas com persianas na sala e dormitrios,
alumnio no banheiro, cozinha e rea de servio. Grades pantogrficas nas janelas com acesso
para a rea comum do edifcio. Esquadrias em madeira envernizada, vidros de portas jateados
e tetro com rebaixamento em gesso. A porta de entrada do apartamento do tipo cofre, com
estrutura em ferro, espessura aumentada e lingueta reforada.
Condomnio com 12 pavimentos, sendo caracterizado por lojas na parte inferior, mais
40 apartamentos residenciais. Portaria durante o dia e porteiro eletrnico e sistema de
segurana no perodo da noite. Fachada em pastilha amarela e bom estado de conservao.
Como apartamento localizado no terceiro andar, sua rea de servio tem acesso para
uma rea de terrao que foi incorporado ao imvel. Segundo informaes da administradora do
edifcio e do Sndico do edifcio, o uso desta rea s pode ser realizado por dentro do
condomnio. Acontece que o acesso para esta rea s pode ser realizado por dentro do
apartamento o que impede a passagem de outros condminos. H evidncias de utilizao desta
rea pelo proprietrio do imvel avaliando desde maio de 1977.
A Vistoria do imvel foi realizada na tarde do dia 30 de maio de 2005.
O imvel localiza-se no bairro So Geraldo, prximo da Avenida Farrapos, e dotado de
todos os recursos de infraestrutura bsica, como energia eltrica, arruamento, esgotos,
telefonia, coleta de lixo, escola, mercados, transporte coletivo e coleta de lixo.

ANLISE MERCADOLGICA:
O Condomnio King Eduardo referncia no Bairro como sendo um condomnio de
imveis de bom padro construtivo, reas espaosas, bem conservado e com boa
administrao.
Conforme informaes de imobilirias do bairro h uma procura constante por imveis
no prdio, o que torna sua comercializao vivel perante o mercado imobilirio de Macei.

PESQUISA
A pesquisa de mercado realizada entre os dias 19 e 20 de maio de 2005, foi situada
baseada em imveis comercializados no prprio condomnio e no bairro, com as mesmas
caractersticas do imvel avaliando. A administrao do condomnio, que se situa no prprio
prdio Imobiliria King, nos forneceu amostras de imveis que foram comercializados no
prprio condomnio.
A pesquisa indicou as seguintes amostras:
CUB / AL ms de junho de 2005 = R$ 841,55

N Endereo Posio Andar R$ / mil A. Total m CUB /m


01 Quintino Bandeira Lateral 5 56.000,00 85,36 0,78
02 Quintino Bandeira Frente 3 57.000,00 89,89 0,75
03 P F Roosevelt Frente 4 53.000,00 86,24 0,73
04 P F Roosevelt Frente 2 48.000,00 75,28 0,76
05 So Pedro Frente 3 52.000,00 76,47 0,81
06 Farrapos Frente 2 40.000,00 93,80 0,51
07 Farrapos Frente 6 60.000,00 98,30 0,73
08 Farrapos Frente 2 45.000,00 85,00 0,65
09 Conde de Macei Frente 5 64.000,00 79,75 0,95
10 Conde de Macei Frente 6 62.000,00 75,70 0,98

Mdia Aritmtica = 7,65 10 = 0,76 CUB / m

HOMOGENEIZAO
Mdia Ponderada = 0,76 (Variao utilizada = 25%) 25% = 0,95 | 0,57

Considerando-se a mdia ponderada desconsideramos as amostras de n 06 e 10, assim teremos


uma nova mdia:
Mdia Homogeneizada = 6,16 8 = 0,77 CUB / m

Valor do Imvel = rea Total do imvel x CUB mdio / m x Valor do CUB


Valor do Imvel = 89,89 m x 0,77 x 841,55 = R$ 58.248,13

CONCLUSO:

Os valores de mercado para o imvel so:


VALOR MDIO ESTIMADO: R$ 58.000,00 (Cinquenta e oito mil reais)

-Limite inferior = R$ 55.000,00


-Limite superior = R$ 61.000,00
Valores sem honorrios de corretagem.
DATA
_______________________________
NOME
SELO CERTIFICADOR PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO
CRECI
CNAI

ANEXOS
- MAPA DE LOCALIZAO

- MAPA DE SITUAO

- MATRCULA DO IMVEL

- SELO CERTIFICADOR DO COFECI

- LEVANTAMENTO FOTOGRFICO

- FONTES DE PESQUISA