TASACION

La fijacin del valor de un bien es conocido en la prctica como tasacin,

siendo su sentido estimar para un fin determinado su cuantificacin econmica
en un momento o fecha tambin determinados.

Habitualmente la forma de medicin de ese valor es expresada en una

cantidad de una moneda determinada.

Cual es su utilidad?:

ESTABLECER UN VALOR SOBRE UN DETERMINADO BIEN

Que valor?

ELVALOR ECONMICO DEL BIEN

Vemos, que la utilidad de la tasacin es establecer un valor sobre un

determinado bien, en esta exposicin nos referiremos a bienes inmuebles.

Pero que tipo de valor?

Aqu se abre un abanico de posibilidades valor sentimental, valor cientfico,

valor histrico, valor esttico, etc., etc., etc.

Cada uno de estos aspectos considera una caracterstica que de acuerdo a ella
vala al bien.

Pero el punto que nos interesa es nicamente el valor ecnomico del bien o en
que medida esa cualidad puede incidir en el mismo. (valor del dueo el ojo
del amo engorda el ganado).

TASACION = SIGNIFICACIN ECONMICA DEL BIEN PARA UN FIN CONCRETO.

Ahora bien, cual es el propsito de conocer este dato?:

El precio de un bien nuevo?

El costo de reemplazo?
Su valor contable?
Su valor fiscal?
Su valor de Venta?
Su valor como garanta?

Y as arribamos , tal vez, a la ms importante conclusin del concepto de

tasacin, que no es ni mas ni menos que dar al inmueble una magnitud
econmica para un fin u objetivo determinado.
VALORES HABITUALES:

Valor de mercado
Valor fsico
Valor de reposicin depreciado
Valor de renta
Valor de subasta

Esta finalidad de la tasacin define a su vez el valor o valores que se debe

aplicar y que debe reflejar la valuacin, algunos de ellos son:

Valor de mercado: que sera aquel por el cual el vendedor estara dispuesto a
ceder la propiedad del bien a un eventual comprador, actuando ambos sin
presiones externas y con total libertad. Es el que habitualmente se utiliza para
fijar el precio de compraventa de una unidad en el lapso de tiempo usualmente
lgico para el tipo de propiedad o mercado.

Dentro de este tipo de valor cuando se limita el parmetro tiempo, llevandolo a

3 o 6 meses se lo denomina valor de realizacin inmediata.

Valor de reposicin a nuevo: Es el valor o costo que se insumira para obtener

un bien de calidad y caractersticas constructivas similares mediante su
construccin en plaza. Se utiliza para conocer el precio del bien nuevo. Asimila
el costo al valor. Es utilizado para fijar el valor de una obra o de avances de
obra sobre un costo anteriormente fijado. Tambien puede ser tomado como
referencia mxima (techo) en determinadas circunstancias para un corte de
mercado o de tipologa especficas.

Valor de reposicin depreciado: Surge de afectar el costo de reposicin a

nuevo por coeficientes que representan el estado de mantenimiento y
antigedad en relacin a una unidad nueva. Generalmente se utiliza para fijar
indemnizaciones por seguros o daos parciales en inmuebles. Tambin es el
utilizado para tasaciones de libros.

Valor de renta: Es el precio que se obtiene por la cesin del uso o utilidad de
un bien y que generalmente es establecida en una suma que es recibida o
pagada peridicamente. Es de utilizacin extendida para el caso de locales
comerciales.

Valor de subasta: Puede expresarse el valor de la base o el valor ms cercano

a obtener en actos de remate generalmente pblicos.
METODOS DE TASACIN

COMPARATIVO
DE REPOSICIN
DE REPOSICIN DEPRECIADO
POR RENTA PROBABLE

En la practica cada uno de estos valores habituales que veamos

anteriormente deriva en la implementacin de uno o ms criterios de anlisis
para la formulacin del valor.

Valor de mercado segn Circ. 2563 del B.C.R.A:

Es el precio ms probable que previsiblemente obtendra el inmueble en un

mercado competitivo y abierto, en la fecha de valoracin, en todas las
condiciones necesarias para una venta justa, que es aquella en la que el
comprador y el vendedor actan con prudencia, en forma consciente y
suponiendo que el precio no sea afectado por estmulos indebidos

VALOR FSICO = VALOR TERRENO + VALOR CONSTRUCCIN

Valor terreno a travs de valor de mercado valor de m2. En funcin de costo

de ejecucin de superficie similar de acuerdo a la tipologa.

VALOR DE REPOSICIN DEPRECIADO = VALOR TERRENO + VALOR

CONSTRUCCIN - COEFICIENTES DE ESTADO Y ANTIGEDAD

Es como su nombre lo indica, el valor fsico de reposicin que veamos

anteriormente, afectado depreciado por las condiciones que presente el bien a
evaluar.
METODO DE RENTA

COTIZACIN EN FUNCIN DE LA RENTA QUE PUEDE PRODUCIR EL BIEN

TASA DE INTERES

Se basa en el principio que los inmuebles cotizan en funcin de de la renta que

pueden producir.

Tasa de inters atractiva: en funcin de otras alternativas de inversin, riesgo

pas, seguridad jurdica, etc. 10 % - 15 %, siempre en funcin de la tasa de
inters aplicada que es la que refleja el riesgo de la inversin.

CRITERIOS FUNDAMENTALES HOY

CARACTERIZACIN DE LA DEMANDA POTENCIAL

UBICACIN
ANALISIS Y VERIFICACIN POR MS DE UNA METODOLOGA

Todas estas metodologas son las de utilizacin usual en la prctica de la

tasacin.

El mtodo de los comparativos cuyo uso fue popularizado por la circular BCRA.
2563. Fue errneamente sobreestimado por algunos profesionales y firmas
tasadoras aplicndolo indiscriminadamente, como si fuera que por el slo
hecho de cumplir con esa formalidad para cualquier tipo de propiedad,
circunstancia, finalidad y condicin de mercado, se aseguraba una tasacin
correcta del bien.

Luego de la devaluacin y la inexistencia de precios de referencia que

dominaron los dos primeros meses de este ao se vio de la manera ms cruda
y evidente la deformacin y falta de profesionalismo a la que haba arrastrado
esta rigidez conceptual normativa.

En dicho momento, en el mes de febrero, nos expedimos sobre el tema

poniendo de manifiesto y haciendo una propuesta a las autoridades del
B.C.R.A. sobre elementos a incorporar en la normativa. Dicha propuesta an
no fue respondida y estimamos que tampoco considerada.

Ahora bien, es necesario aclarar que tanto el mtodo de comparativos como

las otras metodologas deben ser utilizadas segn el caso, el tipo de propiedad,
la finalidad de la tasacin, etc., analizando y verificando cada inmueble a tasar
a la luz de varias de estas metodologas.
Otro valor que ante la falta de transparencia de precios resulta til es el valor
obtenido en remates. Este dato, debidamente analizado puede ser tomado de
referente como valores mnimos para cierto tipo de propiedad.

Ahora bien hoy por hoy hay dos puntos esenciales a tener en cuenta para
evaluar correctamente el precio de un inmueble.

La demanda potencial (su correcto y cuidado anlisis y caracterizacin)

Ubicacin: actualidad y proyeccin de la zona, actividad econmica ligada a la

misma