Contratos Tpicos: Anlisis CAS. N.

443-2014 LIMA

INTRODUCCION

El presente trabajo tiene como finalidad analizar los elementos del contrato en el marco de CAS. N. 443-
2014 LIMA sobre proceso de nulidad de acto jurdico. El demandante (tercero en la compraventa
cuestionada) plante, como pretensin principal, que se declare la nulidad de la compraventa de un
inmueble y, como pretensin accesoria, la indemnizacin por daos y perjuicios y la restitucin del mismo,
considerando, entre otros, que las vendedoras (demandadas) adquirieron el inmueble del causante que fue
vencido por el demandante en un juicio de retracto sobre el mismo bien inmueble. En funcin a lo anterior,
existi un fin ilcito, toda vez que las vendedoras dispusieron de un bien que no les pertenece.
la nulidad de un contrato de compraventa de un bien ajeno, que ha sido materia de fundamento en las
sentencias de la Corte Suprema de la Repblica en los ltimos aos. As, el autor distingue el contrato de
compraventa celebrado en nombre propio y en nombre ajeno, delimitando las distintas hiptesis y
supuestos legales que se presentan, en caso se trate de la compraventa de un bien mueble o un bien
inmueble, as como la responsabilidad penal de los intervinientes en el contrato, en concordancia con el
Cdigo Civil y el Cdigo Penal peruanos vigentes, respectivamente.

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ANALISIS DE LA CAS. N. 443-2014 LIMA NULIDAD DE ACTO JURDICO.

CAPITULO I:
I. RESUMEN DEL CASO: HECHOS FACTICOS

a) Demandante: Yna Liz Helen Chauca Solano,

b) Demandados: Rosa Valentina Len Cerna viuda de Salhuana, Rosaura Evarista Salhuana Len,
Lidia Guadalupe Salhuana Len y Medios & Vidrios Sociedad Annima Cerrada.
c) Materia: Nulidad de acto jurdico

CAPITULO II:
II. FUNDAMENTACIN JURDICA
El demandante sostiene como soporte de su pretensin que:
En ese sentido se pronunci la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, mediante sentencia recada en
Casacin N. o443-2014-Lima (El Peruano, 30/12/15), en el marco de un proceso de nulidad de acto jurdico.
El demandante (tercero en la compraventa cuestionada) plante, como pretensin principal, que se declare
la nulidad de la compraventa de un inmueble y, como pretensin accesoria, la indemnizacin por daos y
perjuicios y la restitucin del mismo, considerando, entre otros, que las vendedoras (demandadas)
adquirieron el inmueble del causante que fue vencido por el demandante en un juicio de retracto sobre el
mismo bien inmueble. En funcin a lo anterior, existi un fin ilcito, toda vez que las vendedoras dispusieron
de un bien que no les pertenece.
Las demandadas contestan la demanda, alegando, que es falso que la transferencia realizada tuviera un
fin ilcito, pues se trata de un bien que se encuentra dentro del comercio; asimismo, el bien fue adquirido
de las propietarias registrales, por tanto, fue adquirido vlida y legalmente.
El a quo declar fundada en parte la demanda, en consecuencia, nulo el acto jurdico de compraventa del
inmueble, fundada la pretensin accesoria de restitucin del bien, e infundada respecto de la indemnizacin
por daos y perjuicios; e improcedente en todos sus extremos la reconvencin planteada, tras considerar,
entre otros, lo siguiente:

[L]as codemandadas han dispuesto de un bien que era ajeno. 3. Que, al margen que la actora
invoca la nulidad del acto jurdico cuestionado por la causal de fin ilcito, es de tpica aplicacin la
causal de objeto jurdicamente imposible, regulada en el artculo doscientos diecinueve incisos
tres del Cdigo Civil, por lo que procede la nulidad del acto jurdico de compra venta contenido en
la escritura pblica de fecha once de mayo de mil novecientos noventa y nueve. 4. Que, si bien la
empresa demandada [] representada por su gerente general [] alega que adquiri de quien
era propietario registral; alegando la buena fe registral, no puede beneficiarse con dicho principio,

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pues tena la posibilidad de conocer la inexactitud del registro, por cuanto su referido gerente
general es padre de los hijos de la codemandada [] segn consta en las partidas de nacimiento
de fojas cuarenta y siete y cincuenta y uno, la actora y su padre representante conducen
muchsimo tiempo parte del inmueble de litis, ha existido sendos procesos judiciales entre el
representante de la actora y los padres de la referida codemandada y madre de sus hijos, y dada
la estrecha relacin entre stos es evidente que no poda desconocer de tales hechos; en todo
caso ha tenido suficientes posibilidades de saber que el bien que adquira estaba ocupado por
terceros que no son sus vendedoras y que stas no eran las propietarias 5. Respecto a la
indemnizacin la demandante no ha aportado ningn medio probatorio para acreditar el dao que
invoca, la relacin causal, ni la cuantificacin; pues los aportados al proceso nicamente acreditan
la pretensin principal, por lo que o [sic] se ha llegado de determina [sic] que proceda el pago de
indemnizacin. 6. Respecto a la restitucin del inmueble la demanda es amparable, por cuanto la
actora es propietaria del inmueble [].1

En apelacin, el ad quem revoc la apelada que declar fundada en parte la demanda, y reformndola
declar infundada la demanda, tras considerar lo siguiente:

Pretender cuestionar el acto jurdico bajo el supuesto de estar incurso en la causal de fin ilcito
por el hecho de ser un bien ajeno no resulta viable, puesto que en todo caso se pretende a travs
de una pretensin de ineficacia estructural del acto, discutir el mejor derecho de propiedad que
ostentan las partes sobre el inmueble en cuestin. En esta lnea de pensamiento, tampoco resulta
procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la causa de objeto jurdicamente
imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello es una pretensin no debatida a
travs del presente proceso. De tal forma, advirtiendo que los casos de autos existen diversas
personas que reclaman la propiedad sobre el inmueble sub litis, ello debe hacerse valer a travs
del proceso de conocimiento correspondiente, ms no a travs de una ineficacia estructural del
acto jurdico como la pretendida 2. Que, al no haberse acreditado las causales de nulidad
invocadas corresponde desestimar la demanda []2

La Suprema declar fundado el recurso de casacin, tras considerar, entre otros, lo siguiente:
[S]i se vende un bien ajeno como suyo y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la
posibilidad de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien, dicha venta es nula.
[] [E]n atencin a los considerandos precedentes y advirtindose que en la Escritura Pblica de
fecha once de mayo del dos mil nueve, la parte vendedora vende como propio un bien ajeno (sin
comprometerse a obtener el consentimiento del verdadero propietario, o adquirir el bien del

1 file:///G:/CAS.%20N%C2%BA%20443-2014%20LIMA.pdf
2 file:///G:/CAS.%20N%C2%BA%20443-2014%20LIMA.pdf

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verdadero propietario, para luego transferir la propiedad al comprador) y que dicha circunstancia
era conocida por la compradora demandada, en virtud al principio de publicidad registral
consagrado en el artculo dos mil doce del Cdigo Civil, el acto jurdico contenido en la referida
Escritura Pblica deviene en nulo, por contener un objeto jurdicamente imposible [].3

CAPITULO III: Anlisis de los elementos del contrato en la Casacin N. 443-2014 LIMA

ELEMENTOS DEL CONTRATO

a) La transferencia, el pago del precio: Precio (Elemento Real): Valor asignado a la cosa que se
otorga en venta. El vendedor, quien transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la
adquiere.
Nulidad de Acto Jurdico.: El acto jurdico de compra venta de un bien ajeno, en el cual el vendedor
no se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario o a adquirir el bien de
ste para luego transferir la propiedad al comprador; es nulo si el comprador conoca tal hecho o
estaba en posibilidades de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien (pese
a que se identific como tal).
Un gran nmero de sentencias de la Corte Suprema de la Repblica han sostenido que la venta
de bien ajeno es nula. La causa de la nulidad vara; as, encontramos las siguientes afirmaciones:
1) En la venta de un bien ajeno falta la manifestacin de voluntad del propietario (inciso 1 del
artculo 219 del Cdigo Civil);
2) Vender un bien ajeno es un imposible jurdico (inciso 3 del artculo 219 del Cdigo Civil);
3) La venta de un bien ajeno tiene un fin ilcito (inciso 4 del artculo 219 del Cdigo Civil); y,
4) La venta de un bien ajeno es un acto contrario a las leyes que interesan al orden pblico o a
las buenas costumbres (inciso 8 del artculo 219 del Cdigo Civil).
La demandada denunci en instancia casatoria que la Sala Superior al resolver solo se limit a
mencionar los requisitos de validez del acto jurdico, sin haberse pronunciado en forma expresa
por cada una de ellos, por lo que considera que debe declararse infundada la demanda. Ms an,
que segn argumenta, no se puede transferir la propiedad de un bien cuando falta la intervencin
del titular del mismo, con lo que queda demostrada la finalidad ilcita, con la que han obrado los
demandados, habindose transgredido la buena fe prevista en el artculo 1362 del C.C.

b) Exigencia de las partes: En los contratos onerosos (como la compraventa), se entiende por
causa, para cada parte contratante, la entrega o promesa de una cosa o servicio por la otra parte;
en los de pura beneficencia (Ej. el de donacin), la mera liberalidad del bienhechor.

3 file:///G:/CAS.%20N%C2%BA%20443-2014%20LIMA.pdf

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Ahora bien, es cierto que nuestro ordenamiento jurdico consagra, como regla general, el principio
del nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet 4 ; es decir, que slo puede
transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien , quien es su propietario; pero es
un error considerar, a partir de esta afirmacin, que la venta del bien ajeno es nula.
As el juez de primera instancia declaro fundada la pretensin accesoria de restitucin del bien, e
infundada respecto a la indemnizacin por daos y perjuicios; e improcedente en todos sus
extremos la reconvencin planteada. Pues si bien la empresa demandada alega que adquiri el
bien de quien era propietario registral; bajo el principio de buena fe registral, no puede beneficiarse
con dicho principio, pues tena la posibilidad de conocer la inexactitud del registro

c) Funcin econmica del contrato : Mediante el contrato, los intereses de las partes "se combinan
de manera que cada cual halla su satisfaccin; de esto deriva, en el conjunto, un incremento de
utilidad, de la que participan en varias medidas cada uno de los contratantes".5
El contrato es el instrumento prctico que realiza las ms variadas finalidades de la vida
econmica, sirviendo para satisfacer las necesidades humanas.
Desenvuelve al mximo su poder vinculante dentro de una economa capitalista liberal. Los
principios fundamentales que caracterizan esta concepcin, en el mbito jurdico, son:
1- La propiedad privada de todos los bienes, que otorga a su titular, el mximum de
facultades que puede tener el sujeto sobre los bienes.
2- La libertad econmica ms absoluta, que se manifiesta en los principios de la libre
empresa, de la libre competencia y de la libertad de trabajo. En lo especfico la autonoma
de la voluntad, en sus dos aspectos: libertad de contratar y libertad contractual y su
consecuencia, la fuerza vinculante del contrato, as celebrado.

NULIDAD DE COMPRA VENTA DE BIEN AJENO

La Corte Suprema en la Casacin N 443-2014 LIMA, refiri que el acto jurdico de compraventa de un
bien ajeno, en el cual el vendedor no se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario
o a adquirir el bien de ste para luego transferir la propiedad al comprador; es nulo si el comprador conoca
tal hecho o estaba en posibilidades de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien
(pese a que se identific como tal).

La demandante solicit la nulidad de la Escritura Pblica por la cual la seora R.L.C y sus hijas vendieron
el inmueble sub litis a favor de una vidriera, en la que se consigna que las vendedoras adquirieron el
inmueble por derecho sucesorio de quien en vida su padre; lo cual es errado, por cuando el referido finado
y la demandada fueron vencidos por el demandante en un juicio de retracto sobre el mismo inmueble, por
tanto, tienen subrogados en sus derechos y obligaciones del mismo.

4 Recogido en D. 18, 1 28 pr
5 http://derechomx.blogspot.pe/2012/08/funcion-economica-del-contrato.html

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As el juez de primera instancia declaro fundada la pretensin accesoria de restitucin del bien, e infundada
respecto a la indemnizacin por daos y perjuicios; e improcedente en todos sus extremos la reconvencin
planteada. Pues si bien la empresa demandada alega que adquiri el bien de quien era propietario registral;
bajo el principio de buena fe registral, no puede beneficiarse con dicho principio, pues tena la posibilidad
de conocer la inexactitud del registro

Sin embargo, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima revoc la apelada que declar fundada en
parte la demanda sustentando que pretender cuestionar el acto jurdico bajo el supuesto de estar incurso
en la causal de fin ilcito por el hecho de ser un bien ajeno no resulta viable, puesto que en todo caso se
debera pretender a travs de una pretensin de ineficacia estructural del acto, discutir el mejor derecho
de propiedad que ostentan las partes sobre el inmueble en cuestin.

Aun cuando fall el Ad quem, la demandada denunci en instancia casatoria que la Sala Superior al
resolver solo se limit a mencionar los requisitos de validez del acto jurdico, sin haberse pronunciado en
forma expresa por cada una de ellos, por lo que considera que debe declararse infundada la demanda.
Ms an, que segn argumenta, no se puede transferir la propiedad de un bien cuando falta la intervencin
del titular del mismo, con lo que queda demostrada la finalidad ilcita, con la que han obrado los
demandados, habindose transgredido la buena fe prevista en el artculo 1362 del C.C.

Por lo que al resolver el recurso casatorio, la Corte Suprema seal que si bien nuestro ordenamiento
jurdico consagra como regla general, el principio segn el cual, slo puede transferir la titularidad del
derecho de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; ello no significa que, per se, la venta del bien
ajeno sea invlida o nula, pues como veremos seguidamente, los efectos que se generen como
consecuencia de la venta de un bien ajeno son diversos, dependiendo de determinadas circunstancias.

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CONCLUSIONES

1. Si bien nuestro ordenamiento jurdico consagra como regla general, el principio segn el cual, slo
puede transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; ello
no significa que, per se, la venta del bien ajeno sea invlida o nula, pues como veremos
seguidamente, los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son
diversos, dependiendo de determinadas circunstancias.
2. La compraventa de bien ajeno puede ser definida como el contrato de atribucin patrimonial
(funcin traslativa) que tiene por objeto un derecho cuya titularidad corresponde a un sujeto distinto
del vendedor y donde ste acta en nombre propio (agere nomine proprio). En tal sentido, no
puede afirmarse que en la compraventa de bien ajeno falte la manifestacin de voluntad del
propietario, puesto que el comprador y el vendedor (an si no se encuentra legitimado para
disponer) han manifestado su voluntad y en tal sentido hay acuerdo y, por lo tanto, hay contrato.
El propietario es un tercero respecto de este contrato, por lo que, obviamente, no se requiere que
manifieste su voluntad.
De conformidad con el artculo 1409 del Cdigo Civil la prestacin materia de la obligacin creada
por el contrato puede versar sobre bienes ajenos. En efecto, el artculo citado seala:
La prestacin materia de la obligacin creada por el contrato puede versar sobre: ()
2. Bienes ajenos o afectados en garanta o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.
Esta norma permite afirmar que los contratos con funcin traslativa pueden versar sobre bienes
ajenos. En tal sentido, queda totalmente descartado que pueda considerarse que la compraventa
de bien ajeno importa un imposible jurdico. Al respecto, comentando el artculo bajo anlisis, DE
LA PUENTE Y LAVALLE seala: "Para dejar claramente establecido que el carcter obligacional
del contrato de compraventa admite la posibilidad de venta de una cosa ajena, el codificador de
1984 decidi, con muy buen criterio, establecer expresamente entre las disposiciones generales
de los contratos que la prestacin materia de la obligacin creada por el contrato puede versar
sobre bienes ajenos"6
Esto permite reafirmar que para el Cdigo Civil la capacidad de disposicin o la legitimidad para
disponer no constituyen un presupuesto del contrato con funcin traslativa, lo que en otras
palabras significa que la falta de capacidad de disposicin o de la legitimidad para disponer del
vendedor no ocasionan la nulidad del contrato de compraventa de bien ajeno. As, la compraventa
celebrada por quin no es titular es vlida en nuestro ordenamiento jurdico.

6 DE LA PUENTE YLAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Tomo II. Lima: Palestra, 2007, p. 131

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BIBLIOGRAFIA

1. DE LA PUENTE YLAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Tomo II. Lima: Palestra, 2007, p.
131
2. http://boletines.actualidadcivil.com.pe/resumen-de-la-jurisprudencia-civil-procesal-civil-y-
registral/acto-juridico/es-nulo-el-acto-juridico-por-objeto-juridicamente-imposible-cuando-la-
vendedora-y-compradora-conocian-que-el-bien-era-ajeno-noticia-287.html
3. http://www.derecho.usmp.edu.pe/itaest2011/Articulos_estudiantiles/06-
2011_Algunas_consideraciones_sobre_la_compraventa.pdf
4. file:///G:/CAS.%20N%C2%BA%20443-2014%20LIMA.pdf
5. Recogido en D. 18, 1 28 pr
6. http://derechomx.blogspot.pe/2012/08/funcion-economica-del-contrato.html