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SisDEA:Roteiro RL

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Roteiro para Anlise de Modelos de Regresso

Este roteiro foi criado com a inteno de auxiliar o profissional na utilizao do


software com o objetivo de extrair os melhores resultados e acessando todos os recursos
do software, conforme as tcnicas consagradas de modelagem de dados.

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, ser apresentada a tela inicial de Bem Vindo ao SisDEA
Windows.

Selecione a opo Criar Novo Modelo. Esta opo ir ativar o mdulo de construo
de modelos passo-a-passo. Ao final deste mdulo, o modelo gerado poder ser salvo em
disco e ir possuir a extenso .sda.

1.1. Informaes sobre o modelo:

Na tela abaixo voc ser solicitado a informar:

o Autor do modelo: nome do autor e responsvel tcnico pelo trabalho;


o Nome de referncia do modelo: nome que ser impresso nos relatrios
do modelo;
o Data de criao: atribuda com base na data atual do computador;
o rea de Concentrao: Escolha entre Avaliao, Economia, Medicina e
Engenharia;
o Tipologia: Tipologia referente rea de concentrao. Para Avaliao de
Imveis, as opes so:

o Descrio do modelo: insira informaes sobre a aplicao do modelo,


qual a abrangncia e para qual finalidade o modelo foi criado.

1.2. Definir as variveis do modelo:

Nesta etapa de criao dos modelos, sero definidas as variveis que compe as
hipetes bsicas. Podero ser includas variveis numricas e alfanumricas. Para incluir
uma varivel numrica ou alfanumrica, selecione a mesma da lista de variveis,
disponvel ao lado direito da caixa de dilogo e depois clique no boto
possvel tambm criar uma nova varivel, que no esteja na lista, utilizando a barra de
ferramentas, conforme a seguir ilustrado:

Clique com o mouse no primeiro cone de + para incluir uma varivel texto ou

no segundo cone de + para incluir uma varivel numrica, que no esteja na


lista de variveis.

1.3. Classificar as variveis do modelo:


As escalas das variveis independentes devem ser criadas levando em considerao a
seguinte ordem de prioridade:

Quantitativas (so as variveis que podem ser medidas ou contadas);


Dicotmicas, Binrias ou Dummy (assumem somente dois valores);
Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos cientficos) e
Qualitativas Cdigos Alocados, que devem iniciar com o cdigo 1, utilizando
nmeros naturais e crescentes. O nmero 1 deve ser atribudo pior
caracterstica.

Obs.: As variveis de cdigos alocados, as dicotmicas e as quantitativas que podem ser


contadas, so variveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento micro
numerosidade para as variveis de cdigos alocados e para as dicotmicas.
1.4. Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criao do modelo, possvel proteger o mesmo de possveis alteraes


selecionando a opo Modelo protegido por Senha.

Marque a opo Modelo protegido por senha. Voc poder definir dois tipos de
senha:

Somente leitura (o arquivo pode ser visualizado se a senha no for fornecida


durante a abertura do modelo);
Acesso completo (para abrir o modelo necessria a senha definida nesta etapa)

1.5. Digitando os dados da amostra e das projees de valores:

Ao finalizar a criao do modelo, ser exibida a caixa de dilogo ilustrada a seguir,


solicitando a confirmao para o nome do modelo. O nome padro SisDEA1.
Os modelos do SisDEA possuem a extenso ".sda". Aps salvar o modelo com o nome
desejado, ser disponibilizado o mdulo de edio de dados.

Editando os dados da amostra e das projees de valores:


2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opo de Menu Modelo, e


depois Propriedades.

3. RETORNADO PARA A DIGITAO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO


IMVEL AVALIANDO
Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opo de Menu Dados e depois
selecione o primeiro boto da barra de ferramentas.

4. ANALISE EXPLORATRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

Uso da estatstica descritiva:


o Grficos de disperso (Exibir Variveis)
o Histogramas das variveis
o Medidas de tendncia central, limites das variveis e disperso dos
dados;
o Identificao de dados e variveis inconsistentes ou pouco
representativas.

No mdulo exibir variveis ser possvel:


o Identificar erros de digitao;
o Verificar se houve a extrapolao das variveis independentes em
relao aos atributos dos imveis avaliando;
o Identificar no grfico de disperso os pontos discrepantes para cada
varivel independente;
o Identificar a tendncia linear entre as variveis independentes e a
varivel dependente. Por exemplo: A rea total aumenta, o valor unitrio
deve diminuir. Se existir inverso, o problema pode estar na
colinearidade ou na existncia de pontos influenciantes.

5. CALCULO DA EQUAO DE REGRESSO

Para acessar o mdulo de opes de clculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida


o boto Calcular do grupo da Regresso Linear.

Mtodos de Clculo da Regresso Linear


o Todas as regresses possveis os modelos so obtidos com a
combinao de todas as variveis com todas as transformaes
selecionadas;
o Simplificado esta opo deve ser selecionada quando existir um
nmero grande de variveis e todas as transformaes foram
selecionadas (til quando o clculo da equao de regresso levar a um
nmero muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do
programa tambm grande);

Restrio na escolha do modelo de regresso


o Indique qual o sentido de correlao esperada de cada varivel
independente em relao varivel dependente. Caso a varivel
independente apresente um sentido contrrio ao definido nesta etapa, ela
ser listada no mdulo da equao na cor vermelha.

Obs. : A sugesto iniciar com as transformaes mais simples: x, 1/x e ln x. Todas as


variveis podem ser transformadas, incluindo as de cdigos alocados. Entretanto, as
variveis dicotmicas e aquelas que apresentem valores 0 (zero) ou negativo, no sero
transformadas. As dicotmicas no alteram o resultado da regresso e as demais no
permitem transformaes para a forma inversa e ln.
A estatstica de DURBIN WATSON especfica para uso em sries temporais. A sua
utilizao est prevista para uso nas avaliaes de empreendimento e no exigida pela
NBR 14.653-2, pois no se aplica analise de dados de corte transversal.

Clculo dos Coeficientes


Sugere-se utilizar o mtodo dos mnimos quadrados para amostras com poucos
dados; O mtodo da mxima verossimilhana pode ser utilizado para grandes
amostras (>> 60). A seleo do modelo deve preferencialmente ser fixada na
opo pela "Estimativa".

Varivel dependente

Indique se a varivel dependente foi definida como valor unitrio ou total. Em


seguida, informe qual a varivel que representa a rea dos imveis e que
dever ser utilizada na projeo de valores. Se a varivel base no for definida,
no ser possvel obter o valor total e unitrio para a projeo de valores.

6. SELEO DO MODELO

COEFICIENTE DE CORRELAO desejvel que seja maior ou igual a 0,75,


indicando que existe uma correlao variando de mdia a forte entre as variveis
independentes e a varivel dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75,
sugerimos analisar as variveis e os dados. Podem existir dados influenciantes,
as escalas das variveis independentes podem estar inadequadas ou houve a
omisso de variveis chaves.

TESTES FORMAIS Definidos na NBR 14.653-2.


Significncia do modelo (f) Grau de Fundamentao
o <= 1% III
o <= 2 % II
o < =5% I

Significncia das variveis Nvel de confiana Grau de Fundamentao


o <= 10% >= 90% III
o <= 20 % >= 80% II
o <= 30 % >= 70% I

Grau de Preciso (Amplitude do I.C. (N.C. 80%))


o III 30%
o II 40 %
o I 50 %

Verificar o sinal da varivel: se negativo ou positivo. Exemplo: a rea aumenta


o valor/m no deve aumentar.

DISTRIBUIO DOS RESDUOS


o [ 68 , 90 , 95 ] => Sugesto [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]
Obs.: Os graus de preciso e de fundamentao no so mais afetados pelo uso de
variveis de cdigos alocados, a partir da reviso de 2011 da parte 2 da NBR 14653.

7. ANALISE DA EQUAO verificar o grfico da funo estimativa.

Se houver inverso em uma ou mais variveis independentes, estas sero


exibidas na cor vermelho neste mdulo. Os principais motivos podem ser:

a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a varivel);


b. colinearidade (auto grau de correlao linear entre as variveis independentes); ou
c. omisso de varivel chave no modelo.

O grfico pode ser utilizado para a anlise de variveis qualitativas (cdigos alocados
ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variveis DICOTOMICAS a sugesto
verificar a coluna da elasticidade com a varivel dependente.

No exemplo abaixo, para a varivel Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2


(Oferta), verifica-se que o fator oferta de 9,02%.
8. Anlise dos Resduos

8.1 Resduos da regresso

HOMOCEDSTICO (verificar se no grfico de resduos da regresso o erro


constante, ou seja, os pontos esto espalhados sem nenhum desenho definido;
RESDUO RELATIVO (coluna) - sugesto: valores normalmente abaixo de <
40 %;
RESDUO RELATIVO (coluna) - sugesto: valores acime de 70%, testar o
modelo sem o dado;

9. ADERNCIA

O mdulo de aderncia permite analisar dois grficos:


O primeiro, ou localizado direita no canto superior, o da Aderncia entre os
dados observados e os valores estimados. Este grfico permite verificar com
rapidez o poder de predio do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos
dados coletados.

O segundo grfico para verificar se houve aderncia dos resduos do modelo


de regresso distribuio normal, que est representada pela distribuio
normal reduzida.

Neste mdulo, importante salientar que:

O Laudo de Avaliao, na modalidade completo, deve ter anexado o Grfico de


Aderncia (valores estimados x preos observados).
Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) so os dados mais
discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior ateno.
O segundo grfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a
distribuio dos resduos tende a se aproximar da distribuio normal:
o Distribuio normal - [ 68 , 90 , 95 ].

10. PROJEO DE VALORES

O intervalo de confiana utilizado para medir a preciso da avaliao, ou


para fazer estimativas (avaliaes) intervalares.
O campo de arbtrio utilizado para arbitrar valores quando o imvel
avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de
arbtrio, ser necessrio apresentar a justificativa no laudo de avaliao.

O valor final do laudo de avaliao deve ser arredondado em at 1%. A


finalidade retirar a idia de exatido de valores, j que os mesmos so
estimativas e no medidas de valores.
11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel,
verso 2003 a 2010. Ao exportar os dados, possvel acessar a tabela de fundamentao
da NBR 14653-2. Para exportar, selecione a opo Dados | Exportar, conforme ilustrado
a seguir:

12. GERANDO RELATRIO SINTTICO DE VALORES

Os principais resultados estatsticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um


arquivo compatvel com o Microsoft Word. Selecione esta opo, conforme ilustrado
abaixo, atravs do Menu Exibir | Resultados.