ROCO LIU

Seminario PROCAPITALES
Cambios en el Rgimen Tributario
para Rentas generadas en el Mercado de Valores

Rgimen Tributario para la promocin de

FIRBIs y FIBRAs

Febrero 2017
 INCENTIVOS TRIBUTARIOS
Incentivos tributarios que facilitan la inversin en:
Fondos de Inversin en Renta de Bienes Inmuebles
(FIRBIs): D.Leg. 1188 y Segunda Disposicin
Complementaria Modificatoria de la Ley 30532.
Fideicomisos de Titulizacin para Inversin en Renta
de Bienes Races (FIBRAs): Captulo I de la Ley 30532.
Antecedente: USA (REITs), Pases Bajos, Francia, Alemania,
UK, Canad, Australia, Mxico (FIBRAs), etc. Actualmente
en 40 pases.

Roco Liu
 CONCEPTOS PREVIOS: FONDO

Fondos de Inversin:
Ley de Fondos de Inversin D.Leg. 861: es un patrimonio
autnomo integrado por aportes de personas naturales y jurdicas
para su inversin en instrumentos, operaciones financieras y dems
activos, bajo la gestin de una Sociedad Administradora de Fondos de
Inversin (SAFI), por cuenta y riesgo de los partcipes del Fondo.
Tambin pueden ser administrados por Sociedades Administradoras
de FMIV a que se refiere la LMV. Su patrimonio se representa en
certificados de participacin transferibles. Son de capital cerrado. Su
nmero de cuotas es fijo. Su colocacin se efecta por oferta pblica
o privada.

Roco Liu
 CONCEPTOS PREVIOS: FIDEICOMISO

Fideicomisos de Titulizacin:
Se constituye por escritura pblica. Mediante el fideicomiso de
titulizacin, una persona denominada fideicomitente se obliga a
efectuar la transferencia fiduciaria de un conjunto de activos en
favor del fiduciario para la constitucin de un patrimonio autnomo,
denominado patrimonio fideicometido, sujeto al dominio fiduciario
de este ltimo y que respalda los derechos incorporados en
valores, cuya suscripcin o adquisicin concede a su titular la
calidad de fideicomisario (inversionistas) y las dems obligaciones
que asuma conforme a lo previsto en el artculo 291 de la LMV.

Roco Liu
 REQUISITOS CONSTITUTIVOS
FIRBIS FIBRAS
1. Su finalidad debe ser la adquisicin o construccin de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de
cesin en uso.
2. Al menos el 70% de su patrimonio debe estar invertido en activos propios a su objeto de inversin; el remanente, en depsitos en
entidades bancarias, instrumentos representativos de estos o en instrumentos representativos de deuda emitidos por Gobierno Central o BCRP.

3. Los bienes inmuebles adquiridos o construidos para ser destinados a arrendamiento o cualquier otra forma onerosa de cesin en uso, podrn
ser enajenados nicamente despus de transcurridos cuatro (4) ejercicios desde aquel en que fueron adquiridos o en que fue terminada su
construccin, segn corresponda.

4. Distribuir anualmente a los partcipes o fideicomisarios, segn corresponda, al menos el 95% de las utilidades netas del ejercicio obtenidas.

5. Los certificados de participacin deben ser colocados por oferta pblica primaria, por lo menos a 10 inversionistas que no sean
vinculados entre s.

6. Si su finalidad cubre la construccin de inmuebles, esta actividad debe ser tercerizada.

7. La Sociedad Administradora designar un comit de inversiones 7. La Sociedad Titulizadora designar una comisin administradora, de
conforme a las disposiciones generales del Reglamento de Fondos mnimo 3 personas, responsable de adoptar las decisiones de inversin
de Inversin y sus Sociedades Administradoras. con los recursos del fideicomiso.

Roco Liu
 REQUISITOS EN OTRAS JURISDICCIONES
Basket de Activos
Inmobiliarios
Minimum Holding
Period de Activos
Inmobiliarios
Ingresos de Activos
Inmobiliarios
Distribucin Mnima 95%
(*) Existen requisitos adicionales.
(**) http://www.sec.gov/answers/reits.htm
FIRBIs / FIBRAs FIBRAS (Mxico)
SOCIMIS (Espaa)(*) REITS (EE.UU.)(*) (**)
(Per) (*)
70% 70% 80% 75%
4 aos 4 aos 3 aos N/A
80% (debe provenir de 75% (de los ingresos
rentas y distribuciones de brutos en real estate-
N/A N/A dividendos, y excluyendo related assets) y 95%
expresamente las (de los ingresos brutos
ganancias de capital) en real estate assets)
80% (del total de rentas),
50% (de la venta de activos,
sean propiedades o
90% (del taxable
95% acciones) y 100% (de las
income)
ganancias de las
subsidiarias).
Roco Liu
 TRATAMIENTO DE APORTES AL FONDO DE INVERSIN Y
TRANSFERENCIA FIDUCIARIA AL FIDEICOMISO DE TITULIZACIN

Aporte al Fondo es una enajenacin susceptible de

generar ganancia de capital gravada para el partcipe
aportante.
Transferencia fiduciaria sin retorno se considera
enajenacin para fines del IR.

Roco Liu
TRATAMIENTO DE FONDOS DE INVERSIN Y FIDEICOMISOS DE
TITULIZACIN PARA FINES DEL IMPUESTO A LA RENTA

No son contribuyentes del IR.

Atribuyen rentas, utilidades y/o ganancias de capital a sus
partcipes, o fideicomitente, fideicomisarios o terceros sealados en
el acto constitutivo del fideicomiso.
Distingue ingresos gravados, exonerados o inafectos.
En caso de rentas de tercera categora o fuente extranjera, atribuye:
ingresos, gastos deducibles, prdidas, e Impuesto a la Renta
pagado en el extranjero por rentas de fuente extranjera. Ingresos y
gastos se reconocen por criterio de devengado.
Sociedad administradora o titulizadora retiene el Impuesto a la
Renta, con carcter de pago definitivo, salvo cuando se trata de
personas jurdicas domiciliadas en que retencin tiene carcter de
pago a cuenta.
Roco Liu
 NEGOCIO INMOBILIARIO

SUNAT : Si un fondo o fideicomiso realiza

actividades de negocio inmobiliario: adquisicin,
construccin, alquiler y/o venta de inmuebles es
actividad empresarial.
Renta es de tercera categora o de fuente
extranjera empresarial, sin tener en cuenta
carcter del partcipe o beneficiario, an
tratndose de personas naturales sin negocio.

Roco Liu
 INCENTIVOS TRIBUTARIOS

Vinculados al Impuesto a la Renta e Impuesto de

Alcabala que gravan la transferencia de
inmuebles al fondo o fideicomiso.

CLASES Vinculados al Impuesto a la Renta que grava la

atribucin de rentas por el fondo o fideicomiso.

Vinculada al Impuesto a la Renta que grava la

transferencia de valores emitidos por el fondo o
fideicomiso.

Roco Liu
 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES AL VEHCULO
Cuando se aporta un inmueble al FIRBI o se efecta
transferencia fiduciaria al FIBRA sin retorno, se difiere el
pago del Impuesto a la Renta (a cargo del partcipe
aportante o fideicomitente) y del Impuesto de Alcabala
(solo en caso del aporte al FIRBI) hasta:
que el FIRBI o FIBRA transfiera el inmueble a un
tercero; o
que el aportante del inmueble o fideicomitente
transfiera las cuotas de participacin que recibi
producto del aporte o transferencia fiduciaria.

Roco Liu
 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES AL VEHCULO

Ganancia gravada con Impuesto a la Renta por el aporte o

transferencia fiduciaria sin retorno del Inmueble es igual a:
el Valor de Mercado del inmueble, a la fecha del aporte; menos
el Costo Computable del Inmueble, a la fecha del aporte; donde
el Valor de Mercado del inmueble es igual al Valor de
Suscripcin del certificado de participacin (donde puede no
haber ganancia si se aporta al costo).

Roco Liu
 VINCULADOS A LA ATRIBUCIN DE RENTAS
GENERADAS POR EL VEHCULO
Pese a que es renta empresarial, tasa de 5% para:
Personas naturales, sucesiones indivisas o
sociedades conyugales domiciliadas en el pas.
Empresas unipersonales constituidas en el
exterior
Sujeto al cumplimiento de requisitos sobre vinculacin
y concentracin de participaciones.

Roco Liu
 REQUISITOS PARA TASA DE 5%
Que, durante el ejercicio, los partcipes y sus partes vinculadas, o el fideicomisario y sus partes
vinculadas, no tengan 20% o ms del total de los certificados de participacin emitidos por el FIRBI
o FIBRA;
Que las actividades de construccin y administracin inmobiliaria sean realizadas por un tercero;
Que no exista vinculacin entre los partcipes y/o la SAFI y/o los terceros para desarrollar la
finalidad del FIRBI; o entre los fideicomisarios y/o fideicomitentes y/o Sociedad Titulizadora y/o
terceros contratados para desarrollar la finalidad de la FIBRA y/o miembros de la comisin
administradora.
Que los partcipes no posean ms del 20% del capital de los terceros que realicen la actividad de
construccin y administracin inmobiliaria, o que los fideicomisarios no posean ms del 20% del
capital del fideicomitente y/o del capital de los terceros que realicen la actividad de construccin y
administracin inmobiliaria.

Vinculacin segn Art. 32-A de la LIR. Tambin entre cnyuges o concubinos y/o parientes hasta 4
grado de consanguinidad o 2 de afinidad (salvo para vinculacin entre partcipes, o fideicomisarios y/o
fideicomitentes que adquieran la condicin de fideicomisarios).
Roco Liu
 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE
CERTIFICADOS DE PARTICIPACIN
Exoneracin de ganancia por venta de certificados de
participacin en FIRBI o FIBRA, siempre que:
Venta se efecte en la BVL
Valores tengan presencia burstil (o en caso de
nuevos valores, que tengan formador de mercado
durante primeros 360 das)
No se deslisten los certificados de participacin en los
12 meses siguientes a la venta
Roco Liu
 VIGENCIA TEMPORAL DE
INCENTIVOS TRIBUTARIOS
Vigencia de incentivos tributarios:
FIRBI: aportes entre 1/1/2016 al 31/12/2019
FIBRA: 10 aos entre 2017 al 2026
Venta en la BVL: 1/1/2017 al 31/12/2019

Salvo, vigencia de tasa de 5%:

FIRBI: no se ha previsto vigencia temporal

Roco Liu
 GRFICO 1: Ejemplo de FIRBI

CONSTITUCIN OPERACIN NEGOCIACIN DE CERTIFICADOS

Otros
(5) Venta exonerada en BVL
inversionistas (presencia burstil o Formador Adquirentes
(Mnimo 10 de Mercado) de
Partcipe no vinculados)
Certificados
Distribucin mnima anual de
(2) Aportan 95% de utilidades Participacin
Cash
(4) IR por atribucin de
Rentas de Alquiler:

Oferta Pblica
(1) Transferencia de inmueble
entre 1/1/2016 y 31/12/2019

(3) Emite Certificados

Primaria
Personas Naturales = 5%

de Participacin
(sujeto a requisitos Vigencia de
adicionales)
incentivos:
Otros = 29.5% 30% 2016 a 2019
Fondo de Inversin
Empresarial NEGOCIACIN DE INMUEBLE
(Activos inmuebles mnimo 70%)

Sociedad Administradora
de Fondos de Inversin -SAFI Adquirente
(6) Transferencia de propiedad del Inmueble
Valor Mercado = Valor Suscripcin (7) FIRBI paga el Impuesto
del Certificado de Participacin * Impuesto a la Renta de Alcabala: 3% considerando valor de
aporte al Fondo; y
Mnimo 4 ejercicios (8) Adquirente del Inmueble paga el
despus Impuesto de Alcabala 3% considerando
* Incentivos Tributarios IR e Impuesto de Alcabala por transferencia de Inmueble al FIRBI: valor de adquisicin

El Impuesto a la Renta del partcipe y el Impuesto de Alcabala del Fondo de Inversin por la transferencia de propiedad del
Inmueble al Fondo de Inversin, solo surgen cuando sucede:
(A) la transferencia de propiedad del inmueble por el Fondo de Inversin; o,
(B) la transferencia por el partcipe de su Certificado de Participacin recibido por el aporte del inmueble al Fondo de
Inversin; lo que ocurra primero.

Roco Liu
GRFICO 2: Ejemplo de FIBRA

CONSTITUCIN OPERACIN NEGOCIACIN DE CERTIFICADOS

Otros
(5) Venta exonerada en BVL
inversionistas (presencia burstil o Formador Adquirentes
Originado (Mnimo 10 de Mercado) de
r no vinculados)
Certificados
Distribucin mnima anual de
(2) Aportan 95% de utilidades Participacin
Cash

Oferta Pblica
(4) IR por atribucin de
(1) Transferencia fiduciaria de

(3) Emite Certificados

Rentas de Alquiler:

Primaria
de Participacin
inmueble sin retorno

Personas Naturales = 5% Vigencia de

Otros = 29.5% 30%
incentivos:
2017 a 2026
Fideicomiso de
Titulizacin NEGOCIACIN DE INMUEBLE
(Activos inmuebles mnimo 70%)

Sociedad
Titulizadora Adquirente
(6) Transferencia de propiedad del Inmueble
Valor Mercado = Valor Suscripcin
(7) Paga el Impuesto
del Certificado de Participacin * Impuesto a la Renta
de Alcabala: 3%
Mnimo 4 ejercicios
despus
* Incentivos Tributarios IR por transferencia fiduciaria de Inmueble al FIBRA sin retorno:

El Impuesto a la Renta del originador por la transferencia fiduciaria del Inmueble al fideicomiso de titulizacin, en la
modalidad sin retorno, solo surgen cuando sucede:
(A) la transferencia de propiedad del inmueble fuera de la FIBRA; o,
(B) la transferencia por el Inversionista de su Certificado de Participacin recibido por transferencia fiduciaria del
inmueble; lo que ocurra primero.
Roco Liu
 EXPERIENCIA INTERNACIONAL
Mxico
Al 2016, 10 FIBRAs cotizando en BMV Mxico (primera emisin en 2011, 10
FIBRAs en 5 aos).
Ms de USD 10,400 MM.
Evolucin importante de precio desde emisin.
16 Ofertas Pblicas Primarias, incluyendo 14 con un tramo internacional.
Desarrollo de FIBRAS especializadas (ej., hoteles, comercial, industrial).

USA
Inicio en dcada de los 60s, boom en dcada de los 90s.
161 REITs con USD 1.1 billones.

Roco Liu
SUB-SECTORES DE LAS FIBRAS EN MXICO

http://www.web.facpya.uanl.mx/vinculategica/Revistas/R2/480-499%20-%20An%C2%A0lisis%20Financiero%20de%20las%20FIBRAS%20en%20M%E2%80%9Axico.pdf

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 NMERO DE EMISIONES EN MXICO

5 3
1
2
1 1 1

2011 2012 2013 2014 2015

IPOs Follow-Ons

Roco Liu
SIMILITUDES CON EL MODELO MEXICANO

FIRBIs / FIBRAs (Per) FIBRAs (Mxico)

ESTRUCTURACIN
Diferimiento del Impuesto a la Renta S S
Diferimiento del Alcabala S (en FIRBIs) S
OPERACIN
Pass Through del Impuesto a la S S
Renta
Tasa Retencin del 28% (salvo incentivo Retencin del 30%
5% para personas naturales)
Exoneraciones Fondos de Pensiones Fondos de Pensiones
MERCADO SECUNDARIO
Exoneraciones S, para cualquier transferente S, para las personas fsicas y las
domiciliadas en el extranjero.

Roco Liu
ESTRUCTURA DE LA FIBRA UNO MXICO 2011

Roco Liu
 VENTAJAS PARA LOS INVERSIONISTAS
Diversificacin de inversin inmobiliaria (portafolio, geogrfica, usos, etc.)
Posibilidad de inversin en sub-sectores especficos
Rendimientos por arrendamiento y plusvala inmobiliaria
Alta liquidez de certificados
Administracin independiente y profesional
Incentivos tributarios para distribuciones a personas naturales
Incentivos tributarios para venta de certificados en la BVL

Roco Liu
VENTAJAS PARA LOS TITULARES DE INMUEBLES

Activo ilquido se vuelve lquido

Revaluacin de activos en portafolio
Mejora ocupabilidad de inmuebles
Diversificacin de portafolio inmobiliario
Mantiene ingresos por arrendamiento
Flexibilidad de financiamiento total o parcial por venta de certificados
Posibilidades de inversin para expansin u otros negocios
Ms fcil distribucin sucesoria
Incentivos tributarios para aporte o transferencia fiduciaria
Incentivos tributarios para venta de certificados en BVL

Roco Liu
 Miranda & Amado
Av. Larco 1301, Piso
20,
Torre Parque Mar
Miraflores - Lima, Per

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Roco Liu rliu@mafirma.com.pe