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nancire prvisionnelle
dun ouvrage de btiment
Juin 2008
Pour prparer cet ouvrage, la MIQCP a constitu un groupe de rflexion, compos de professionnels de la matrise douvrage
et de la matrise duvre, ainsi que procd un certain nombre dauditions. Des petites phrases personnelles tires de ces
auditions vont mailler le dveloppement et venir, nous lesprons, renforcer les arguments en faveur dune dtermination
aussi rflchie que raliste des enveloppes financires prvisionnelles.
Ainsi, sont restitus des propos tenus par : Dominique Delord et Olivier Arene, Architectes; Vronique Lancelin et
Monique Lopez, Programmistes ; Didier Gaudinet, conomiste de la Construction; Jean-Claude Dumont, Prsident de
lEMOC ; Dominique Versini, Directeur Juridique et Financier de la SCET ; Daniel Lebreton, Directeur Adjoint des Collges,
Conseil Gnral de lEssonne.
Juin 2008
N ISBN : 978-2-11-097899-8
Mission Interministrielle pour la Qualit des Constructions Publiques
Arche Sud
92055 La Dfense Cedex
Tlphone : 01 40 81 23 30 Tlcopie : 01 40 81 23 78
www.archi.fr/MIQCP
C
PRFACE
et ouvrage de la MIQCP, consacr aux aspects programmatiques, des outils simples mais structurants, un
financiers des constructions publiques, est destin contrle continu du programme et du projet, tout le long du
sensibiliser et faire acte de prvention, car les processus.
oprations de qualit ne seront obtenues que si les
matres douvrage les fondent sur des bases financires En dautres termes, sentourer ds le tout dbut de lopration
ralistes. des expertises ncessaires en matire de programmation et
dconomie de la construction, mettre en place une conduite
On pourrait mme dire pessimistes , ceci au regard de de projet clairement mandate et lgitime, capable de
pratiques trop souvent observes. matriser les cots et dviter les drapages (ces
expressions sont dailleurs souvent employes mauvais
Chacun est convaincu de la ncessit dlaborer un escient).
programme avant de se lancer dans une opration de
construction. Mais il nest pas de programme sans budget. Outre le suivi rigoureux, la ncessaire autorit et la capacit
Plus prcisement, et pour reprendre les termes prcis de la loi danticipation du conducteur dopration, la matrise des cots
sur la Matrise dOuvrage Publique, sans avoir arrt reposera sur laptitude de lquipe de matrise doeuvre
lenveloppe financire prvisionnelle qui lui correspond et produire et mettre en oeuvre un projet respectueux des
qui sera ncessaire pour le mener bien. contraintes budgtaires.
Programme et enveloppe financire relvent de la prvision. Le travail de programmation, le travail sur les exigences
Or, les prvisions sont difficiles, surtout lorsquelles dexploitation et de maintenance, le travail li aux ambitions
concernent lavenir disait Pierre Dac. de qualit environnementale, et enfin celui de lvaluation
sincre des budgets, ncessitent des comptences
Quon en juge : lexercice consiste anticiper le cot final particulires. On recommandera donc aux matres douvrage
dune opration dont le programme est, dans la trs grande occasionnels de les runir le plus tt possible dans un pool
majorit des cas, unique, sur un terrain dont chaque dassistance, de faon ce que les nombreuses interfaces
caractristique est unique, pour un ouvrage dont on ne soient au mieux matrises.
connait pas encore les concepteurs et ses solutions
constructives, et alors que le cot final resultera de ltat futur Mais au del, il faudra oser la transparence, le dialogue (y
du march de la construction, ceci plusieurs annes de compris dans les procdures) et miser sur la confiance pour
distance... que stablissent les meilleures offres professionnelles aux
meilleures conditions conomiques sur la dure de vie de
Et pourtant, lenjeu est capital, car laction de tous les lopration.
partenaires ultrieurs sera engage partir de cette prvision.
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Sommaire
UN CONTEXTE
Chapitre 1 Chapitre
LENVELOPPE FINANCIRE
2 Chapitre
LADTERMINATION,ENPHASE
3 Chapitre
LA MAITRISE DE LENVELOPPE
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PRVISIONNELLE PROPRATIONNELLE, DE LA FINANCIRE PRVISIONNELLE
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
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CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE
1
Un contexte
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
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UN CONTEXTE
Monique Lopez
de lamender si besoin est. La souplesse du processus et
son caractre itratif taient, pour les concepteurs de
la loi, un lment indispensable la russite nale de
louvrage.
Or, quobserve t on lusage ?
des matres douvrage se plaignant des programmistes et
des AMO, lesquels sous estimeraient le cot futur des
De lenveloppe et de linformation des
oprations, ou du moins, ne mettraient pas toujours en
concepteurs
uvre leur devoir de conseil, Lenveloppe financire prvisionnelle permet
larchitecte de concevoir son projet dans des limites
des matres douvrage se plaignant de ce que les concep
donnes. Il ne s'agit pas dun chiffrage de btiment,
teurs ne respectent ni les budgets ni les dlais et se font
plaisir ! Quils cachent le ralisme des cots venir mais d'une estimation partir de donnes prexistantes
jusqu la sanction des rsultats dappel doffres. Et dans et tangibles : un contexte gographique, social,
certains cas, seraient plus soucieux de la mdiatisation de conomique, politique, Il ny a pas dobjectivit dans
leurs uvres que de la dpense publique, cette estimation. Larchitecte, comme les autres, a une
responsabilit citoyenne vis vis de largent public.
des matres douvrage qui croient avoir trouv une parade
Mais encore faut il quon linforme des paramtres pris
en affichant une enveloppe sciemment sous estime
en compte afin quil puisse comprendre comment
pour parer aux invitables dbordements des concepteurs
et qui, ainsi ds lorigine, mettent en place les lments l'enveloppe financire prvisionnelle a t labore et
dun jeu pervers, quil puisse dire que sa position peut tre diffrente en
fonction de lenvironnement de lopration .
des programmistes dnonant des matres douvrage qui
ne se donnent pas les moyens de leurs ambitions, ou qui Olivier Arene
refusent de voir la ralit en face malgr leurs avertis
sements,
des matres duvre qui souffrent des incompatibilits
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UN CONTEXTE
Et encore
Lenveloppe financire prvisionnelle, cest une ligne
de crte de laquelle le matre douvrage ne veut pas
entendre ce qui le drange .
Olivier Arene
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UN CONTEXTE
et du ralisme
Il faut savoir dire non un lu quand on ne peut pas
faire ce quil demande. Il faut dabord expliquer quil faut
du temps, dire ensuite que la qualit cote cher, expli
quer que quand on fait mal, cela cote encore plus cher.
Aujourdhui, avec du recul, cette approche nous apparat
longue construire, pour parvenir faire partager une
mthode et sy tenir.
Employer une dmarche dans laquelle on essaye de
rflchir avant dagir, cela na pourtant rien de surpre
nant. Il faut donc tre crdible, courtois, mais ferme
mme par rapport aux lus .
Daniel Lebreton
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Le long cours
Une estimation denveloppe ralise de manire
srieuse en phase programmation ne suffit pas pour ga
rantir, in fine, le montant des dpenses ncessaires la
ralisation. Cette estimation, il faut la matriser tout au
long de lopration : savoir renoncer certaines
solutions architecturales ou prestations techniques,
tenir les dlais, ngocier les prix, obtenir les finance
ments au bon moment, La matrise dun budget
ncessite une matrise douvrage dtermine et
prenne .
Vronique Lancelin
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CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE
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L e n v e l o p p e f i n a n c i r e
prvisionnelle
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
souches,
Le cot du foncier les terrassements gnraux, la rcupration des terres
et de ses frais annexes vgtales ncessaires lopration,
lamnagement des accs au terrain,
Ce poste comprend les lments suivants :
les ventuels dvoiements des rseaux,
lachat du terrain, ventuellement du btiment et de son
les ventuelles fondations spciales, des reprises en sous
assiette en cas de rutilisation (y compris les diagnostics
uvre au droit des mitoyens,
obligatoires),
la matrise de lhydrologie du terrain en fonction du
les frais notaris (rglements),
projet,
les droits et les taxes diverses rgies par le code de
lurbanisme et le code gnral des impts tels que parti les ventuels traitements lis la pollution des sols, aux
cipations financires lamnagement, taxe locale dqui fouilles archologiques prventives,
pement (TLE), taxes durbanisme, qui peuvent tres
imputes aux collectivits locales (cf. code gnral des
Les travaux de btiment proprement dits :
collectivits territoriales, article 1585c), les travaux constituant le clos et le couvert : structure
(bton, acier, bois), couverture, tanchit, menuiserie
les frais ventuels de libration du terrain : frais dexper
extrieure, traitement des faades,
tise, frais dacte dviction, frais de relogement,
les quipements techniques de chauffage, ventilation,
les frais relatifs lventuel achat de mitoyennet, pros
rafrachissement, climatisation, plomberie sanitaire, lec
pects, et autres servitudes,
tricit, appareils lvateurs,
les frais davocat ou dhuissier ventuellement ncessaires,
les quipements spcifiques certains types de bti
les frais de gnalogiste si le propritaire dun terrain est ments : enseignement, hospitalier, culturel, restauration,
rechercher,
les amnagements intrieurs et les finitions : cloisonne
les frais de raccordements des concessionnaires. ment, menuiserie intrieure, mtallerie, serrurerie, pla
fonds suspendus, revtements des sols et murs.
Le futur cot des travaux Les travaux de desserte, de rseaux divers et damna-
Ce poste comprend les lments suivants :
gements extrieurs dans lemprise de lopration :
les raccordements sur les rseaux concessionnaires (eau,
Les travaux et ouvrages dadaptation du terrain au projet : gaz, lectricit, tlphonie, rseaux de chaleur ou de froid),
la dmolition des constructions existantes, les voiries et rseaux divers,
le dbroussaillage, labattage darbres, lenlvement des les stationnements de surface,
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lOrdre des Architectes labor avec le concours de la MIQCP. La rmunration du contrle technique
La mission de base peut comprendre ou non les tudes La mission de contrle technique est dfinie par la norme
dexcution. Pour la rhabilitation, la mission de base est AFNOR P 03 100 de septembre 1995. Elle a fait lobjet du
prcde dun lment diagnostic (on pourra se rfrer la dcret n 99 443 du 28 mai 1999. Lorsque le contrle tech
fiche mdiations n 17). nique des ouvrages est obligatoire (IGH, ERP, article R 111 38
du CCH), la mission porte, a minima, sur la stabilit de lou
vrage et la scurit des personnes. On pourra se rfrer aux
La mission de base peut devoir tre complte par des
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
Ce poste comprend les lments suivants : On apprhende un cot de travaux plus facilement en
neuf quen rhabilitation. Le niveau de remise niveau
les taux de tolrance dtudes et de ralisation du march
que les matres d'ouvrage esprent peut varier du simple
de matrise duvre conformment aux dispositions du
au double. Les matres d'ouvrage n'ont pas toujours une
march type de matrise duvre propos plus haut,
ide prcise de ce qu'ils veulent, et le diagnostic est
les alas du matre douvrage pour la possible modifi souvent fait par la matrise duvre alors mme que
cation du programme, les ventuelles volutions des lenveloppe dopration est dj scelle. Cela pose la
niveaux de prestations en cours dopration, linfructuosit question du diagnostic : quel contenu, qui le doit,
dune ou plusieurs consultations dentreprises, la dfail remplace t il l'esquisse ?
lance dun prestataire en cours dtudes, la dfaillance
dune entreprise en cours de chantier (notamment dans le La fiche Mdiations de la MIQCP ce propos ne lve
cas de lots spars), pas l'ambigut : le diagnostic est dfini comme une
mission de matrise d'uvre. Cela peut tre le cas, mais
les imprvus qui simposent au matre douvrage, comme il peut aussi tre ralis sous lgide de la matrise
lvolution des rglementations ou des normes techniques, d'ouvrage. Certains matres d'ouvrage commandent des
lvolution technique de produits ou quipements ainsi diagnostics en phase proprationnelle, demandent la
que leurs alas de production ou de commercialisation. matrise d'uvre de les valider et de les complter si
Lattention des matres douvrage est attire sur limpact ncessaire. Cela permet de connatre l'tat du btiment
redoutable dune possible dfaillance dentreprise. En pareil pralablement au choix de la matrise d'uvre, de mieux
cas, ils auront faire face, avec la matrise duvre, un calibrer l'EFP, et ainsi de choisir une matrise d'uvre
arrt brutal du processus, ce qui ncessitera une recompo adapte .
sition immdiate du rle de chacun : reprise des contrats Dominique Delord
existants, remise en concurrence, difficult des repreneurs
inscrire leurs interventions dans un chantier en cours, sur
Note de la MIQCP : les interrogations de Dominique
cots importants, glissement des calendriers, La prven
Delord se situaient avant la publication de la fiche
tion rside en la qualit des dossiers de consultation, le Mdiations n 17 consacre la rhabilitation.
bannissement de la prcipitation, la mfiance du moins Llment de mission diagnostic de la loi MOP nest
disant , lcoute de la matrise duvre quant au choix des pas seulement un tat des lieux. Il doit proposer des
entreprises, scnarios dutilisation des locaux et des propositions en
Mais de faon plus gnrale, les matres douvrage noublie matire de travaux effectuer et leur estimation.
ront pas quun terrain, mme aprs sondages et reconnais
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Foncier
Achat du terrain ou du btiment en cas de rutilisation Prix de vente, valuation du Service des Domaines.
Frais de notaire Honoraires et frais rglements.
Droits et taxes divers Dito.
Permis de construire, taxes diverses Dito.
Prestations intellectuelles et frais divers
Matrise douvrage Comptabilisation des frais internes.
Mandat Suivant mission, de 2 4 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Conduite dopration Suivant mission, de 1,5 3 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Programmation Suivant mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Autres formes dassistance spcialises Selon la mission confie.
Gomtre Selon la mission confie et limportance du terrain ou du btiment.
tude de sol Dito.
Diagnostic amiante, plomb, tats parasitaires Dito.
Diagnostic archologique Suivant rglementation.
1% culturel Dito.
Frais lis la consultation de matrise duvre : Selon le mode de consultation.
frais de publicit
frais de dossiers
commission technique et jury valuer au cas par cas (concours notamment).
indemnisation des concurrents non retenus Voir la fiche de la MIQCP.
Pour les petites oprations de 10 15 % de lenveloppe travaux, de 7 10 pour les plus impor
Matrise duvre
tantes. Voir note ci dessous.
Contrle technique Selon la mission, de 1 3 % de lenveloppe travaux.
Selon la mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la
Coordination Scurit/Protection de la Sant (CSPS)
Loi MOP.
Selon la mission, de 0,25 0,50 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de
Coordination des Systmes de Scurit Incendie (CSSI)
base de la Loi MOP.
Selon la mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la
Ordonnancement, pilotage, coordination (OPC)
Loi MOP.
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
Note sur les postes de lenveloppe prvisionnelle ngociation dans la trs grande majorit des cas. La MIQCP,
consacrs aux formes dassistance la matrise de son ct, rappelle que la ngociation est ncessaire, quelle
douvrage et aux prestations intellectuelles. est, avant tout, ltablissement dun dialogue entre la ma
La recommandation constante de la MIQCP est que ces pres trise douvrage et lquipe de matrise duvre pressentie, de
tations doivent tre ngocies dans leurs contenus et leurs manire voquer et se mettre daccord sur lensemble des
rmunrations. La ngociation est un pralable incontour paramtres de la future mission (contenus, moyens et per
nable lobtention de prestations intellectuelles de qualit sonnes, temps, organisation et mthodes, et prix).
dans une collaboration fructueuse. Et tout le monde Le tableau ci-dessus indique des ordres de grandeur
saccorde sur le fait que les tudes sont dterminantes. Faut prvisionnels, lesquels ne doivent, en aucun cas, deve-
il rappeler que le Code des Marchs Publics permet cette nir des modes de calcul, tant pour la constitution des
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
Le calendrier prvisionnel
dopration
lEnveloppe Financire Prvisionnelle ainsi dtermine, doit
correspondre un calendrier prvisionnel dopration, repre
nant au minimum les postes suivants :
les tudes proprationnelles : prprogramme et pro
gramme, mais aussi toutes les tudes ou expertises
ncessaires pralables la dcision de faire ,
ventuellement, la consultation et le choix dun manda
taire ou dun conducteur dopration,
la consultation et le choix de la matrise duvre,
le droulement des tudes de matrise duvre (incluant le
permis de construire et son dlai dinstruction),
la consultation et le choix des entreprises,
ralisation des ouvrages, ainsi que la priode de garantie
de parfait achvement.
Ce calendrier devra tre tabli en tenant compte des dlais
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
les dlais de consultation des entreprises, que ce soit en On verra plus loin que lenveloppe travaux est dtermine
entreprise gnrale, en corps dtats spars ou en macro par le croisement dun certain nombre de donnes (site,
lots : il est rarement prvu quun appel doffres puisse tre objectifs du programme et surfaces, contexte dopration)
infructueux. et de ratios de prix.
De mme, des imprvus de chantier sont rarement provi La seule mthode, est deffectuer, partir dune program
sionns : contraintes de sous sol non dceles lors des mation que lon pourrait appeler de rfrence , des allers
et retours entre les exigences de la matrise douvrage et les
tudes gotechniques, modifications rglementaires, .
lments constitutifs des enveloppes financires (travaux
Dans le cas o le calendrier prvisionnel viendrait tre et globale), de manire provisionner des surcrots
modifi (par exemple, du fait de retard pris dans lobtention dinvestissement initial lorsque jugs ncessaires satisfaire
des financements, dans la libration du foncier,), il lobjectif.
conviendra de rviser le calcul de lEFP.
La recherche des cibles HQE demeure une bonne clef
dentre pour la rflexion, la formulation dexigences ou de
performances attendre de louvrage, ainsi que le chiffrage
des dispositions prendre. noter que certains gains de
qualit dusage ou de qualit environnementale peuvent tre
obtenus sans surinvestissement, mais au moyen dun travail
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
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CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE
La dtermination,
3
en phase proprationnelle,
de la partie de lenveloppe
financire affecte aux travaux
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
paramtre important qui est celui de la forme du terrain. les intentions du matre douvrage concernant le choix des
concepteurs. Par exemple, la recherche de signature
darchitectes de renom peut avoir un cot en termes
Pour reprendre lexemple du btiment denseignement, il est
dhonoraires et de travaux,
bien vident qu mme surface utile, la surface hors uvre
nette sera diffrente selon que le terrain affect lopra le mode de dvolution des travaux : appel doffres ouvert
ou restreint, recours lentreprise gnrale ou des corps
tion est troit et en longueur, la circulation ne desservant
dtat spars,
quune classe, ou selon que le terrain est plus compact, la
circulation desservant alors vraisemblablement deux classes. exigences et clauses administratives des contrats :
actualisations, rvisions, dlais dexcution, dlais de
noter que certains programmistes prfrent travailler en
paiement, ,
surface dans uvre (SDO).
politique de gestion patrimoniale : conception et ralisa
La compatibilit du programme avec les rgles durbanismes tion de louvrage en fonction des systmes de mainte
applicables au terrain permettra de dfinir : nance et dexploitation propres la collectivit,
lemprise au sol du btiment, des exigences particulires en matire de matriaux ou
le nombre probable de niveaux du btiment, dquipements non standard et coteux,
les surfaces au sol affectes aux espaces verts, la volont de raliser une construction HQE , qui certes,
si le stationnement sera enterr ou en surface. ncessitera un surcrot dinvestissement initial (et non un
surcot), mais dont une partie sera, dans une logique de
cot global et des degrs divers, amortie dans le futur.
Le lecteur trouvera, en annexe 1, les dnitions des
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
Le contexte conomique
Lenvironnement socio conomique de lopration a, bien De linscription de provisions
sr, une incidence sur la qualit et les prix : Il y a un hiatus : alors que le prix d'une opration ne
au plan national, ce que lon intitule la conjoncture peut tre valablement dfini qu'aprs les tudes de
BTP : stratgies des grands groupes, reconstitution de conception, il est difficile de revenir sur un budget vot
marges bnficiaires, volution des prix des matires par une assemble dlibrante. L'enveloppe doit donc
premires, , imprativement inclure les provisions ncessaires et suf
au plan rgional, la situation du secteur du btiment : tissu fisantes pour permettre des ajustements l'APD .
dentreprises et qualifications, disponibilit et qualit Jean Claude Dumont
de la main duvre, carnets de commande, tat de la
concurrence, ,
la situation et le contexte de lopration par rapport aux
oprations en cours ou venir sur le march : importance,
complexit, prestige, ..., De la pdagogie des alas et de leur provision
la relation entre les caractristiques du projet et le tissu Les alas, cest une question dhabitude et de volont.
local des entreprises. Par exemple : on envisage de Depuis 12 ans, la procdure est toujours la mme au
construire un btiment ossature mtallique alors que ce sein de notre Conseil Gnral : ltude prsente notre
type dentreprise nexiste pas dans la rgion. assemble est accompagne d'une estimation financire
prvisionnelle comprenant les tudes prliminaires, les
tudes de matrise duvre, les fonctions annexes
Un outil : la bibliothque (contrle technique, coordination SPS, SSI,), l'enve
loppe travaux, ainsi qu'une marge pour alas et actua
de ratios de prix lisation, denviron 10 % aujourdhui, et qui apparat
Lvaluation prvisionnelle de lenveloppe travaux ne clairement dans l'tude prsente aux lus. Ils savent
peut tre effectue qu la lumire de prix pratiqus ant donc que c'est un produit que l'on ralise, qui demande
rieurement, cest dire en constituant une bibliothque du temps et qui prsente un ala .
de ratios de prix. Celle ci rsultera de lanalyse de borde Daniel Lebreton
reaux de prix march et/ou doprations ralises r
centes (au maximum 5 ans), suivant une grille danalyse
propre chaque personne ou organisme avec sa faon de
travailler.
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
En dautres termes, cette bibliothque ne peut tre tenue rieures/SHON ou SU, volume construit,
que par des structures de matrise douvrage spcialise
dans un domaine (le logement, lhospitalier, luniversitaire
ou le scolaire, lamnagement, ) ou par des professionnels Enfin, les donnes recueillies :
bnficiant de rseaux dexprience, au premier chef, les doivent provenir du plus grand nombre possible doprations,
conomistes de la construction. ne sont exploitables que si elles sont rellement comparables,
La bibliothque de ratios sera dcompose le plus possible, doivent pouvoir tres exploites par types de matrises
de manire pouvoir prendre en compte la spcificit de douvrage (tat, Collectivit Locale, Entreprise Publique,
chaque projet, les diffrentes catgories de btiments tant Socit dconomie Mixte, socit prive), par types
elles mmes dcomposes en fonctions et/ou en corps dentreprises (entreprises gnrales, corps dtats spars,
dtat . macro lots), par types de consultations (MAPA, appel dof
Afin de pouvoir utiliser les ratios, il est impratif de dispo fres restreint, appel doffre ouverts),
ser dlments complmentaires permettant leur interpr doivent tre actualises en utilisant de prfrence les Index
tation, savoir pour chaque opration analyse : BT par corps dtats plutt que lIndex gnral BT01 qui ne
reflte pas lvolution des cots par corps dtats.
Enfin, il faut tre conscient de la difficult dtablir et duti
Ses caractristiques contractuelles
march trait en entreprise gnrale ou corps dtat spars,
liser des ratios, ce qui ncessite une bonne exprience. En
march rvisable ou non,
effet, il convient de :
dlais dtudes et de ralisation,
sassurer de la concordance entre les ratios de prix au
,
mtre carr utiliss et la nature des mtres carrs pris en
Ses caractristiques techniques rfrence,
nature des prestations, vrifier que le programme comprend bien tous les
techniques mises en uvre, locaux (en rgle gnrale, les m2 utiles du programme ne
, comprennent pas les circulations et les locaux tech
niques !),
vrifier que les ratios de prix retenus correspondent bien
Ses caractristiques dimensionnelles
SU, SHON, SHOB, des prestations de mme qualit et de mme impor
surface demprise au sol, tance, ralises dans des conditions comparables,
dvelopp de faade, vrifier la base conomique (date de valeur) des ratios de
surface des menuiseries extrieures, prix utiliss,
ratios quantitatifs significatifs : SHON/SU, dvelopp de vrifier si les ratios sont hors taxes ou toutes taxes
faade/SHON ou SU, surface des menuiseries ext comprises.
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
quipements techniques :
chauffage, ventilation, climatisation, plomberie, sanitaire,
La dtermination
lectricit (courants forts et courants faibles), ascenseurs,, de lenveloppe-travaux
(en distinguant, pour chacun des corps dtat, linfrastruc
ture et la superstructure). En rgle gnrale, lenveloppe travaux est tablie par
tir de ratios globaux par types de btiments.
quipements techniques spciques : Cette pratique est dangereuse, car elle tend ce que toutes
quipements de cuisine, quipements mdicaux, quipe les spcificits dun btiment et celles de son contexte, au
ments de laboratoire, quipements scnographiques, qui premier chef celle du terrain dassiette, ne soient pas prises
pements musographiques, mobiliers, ... en compte.
Amnagements intrieurs et nitions : Il conviendra davoir toujours prsent lesprit que la sp
pltrerie et isolation, menuiserie intrieure bois, mtalle cificit du secteur de la construction, par rapport aux au
rie et serrurerie, revtements de sol, faux plafonds, pein tres secteurs industriels, est le pralable du foncier. Il ny a
ture et revtements muraux, signaltique, ... pas de btiment sans foncier : de ce fait, chaque btiment
est unique , car construit sur un terrain unique avec
Amnagements extrieurs :
V.R.D., espaces verts, mobilier urbain,
ses caractristiques propres.
Mais galement, et encore une fois : les ratios ne peuvent
Au del, l'Union Nationale des conomistes de la Construc
conduire la dduction, par les matres douvrage, quil exis
tion et des Coordonnateurs (UNTEC) a sa propre mthode
terait de bons prix , de justes prix , des prix normaux ,
destimation au moyen dune grille dcompose par fonc
encore moins de vrais prix . Ces notions sont complte
tions et sous fonctions. (www.untec.com).
ment hors de propos dans une conomie librale : il se
On citera galement the European Code of Measurement
for Coast Planning propos par le Comit Europen des
formera un prix convenu entre deux agents cono-
conomistes de la Construction (CEEC) et qui est lorganisa
miques une date donne.
Les ratios globaux sont avant tout des indicateurs permet
tion dune base standard pour la subdivision des cots et la
tant de conforter une estimation. Ce sont avant tout des
mesure des quantits de rfrences des constructions de b
outils de contrle.
timents. (www.ceecorg.eu).
On prfrera donc la pratique courante une estimation
dcompose au minimum par fonctions et dans la
mesure du possible par corps dtats , ce qui permettra de
mieux prendre en considration toutes les spcificits du
btiment et celles de son terrain dassiette.
partir de la grille de dcomposition ci aprs prsente, et
en distinguant, pour chacun des lots, linfrastructure et la
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
superstructure.
En rsum, la fiabilit de lestimation de lenveloppe
travaux repose essentiellement sur :
Matrise douvrage !
Matriser les cots, cest aussi matriser les dlais .
lidentification des caractristiques du terrain et de son
Vronique Lancelin
environnement,
la pertinence des surfaces utiles programmes et le
Note de la MIQCP : mais encore, matriser les dlais,
ralisme de leur traduction en SHON en relation directe
cest contribuer la matrise des cots
avec la morphologie du terrain,
la dcomposition la plus fine possible des ratios de cots
permettant de prendre en compte toutes les spcificits
du programme. De linuence du temps de dcision
Nous validons chaque tape de manire collective, et
notre culture est de dcider vite. Nous pouvons tre
exigeants vis vis dun matre d'uvre que si nous
sommes capables de prendre une dcision sous une
semaine. Cela permet soit une continuit dans les
tudes, soit un retour en arrire immdiat sans tempo
risation inutile .
Daniel Lebreton
De linuence du temps
Par exemple, pour des questions de foncier, la dure
dopration devient un paramtre important. Entre 4 et
5 ans peuvent s'couler entre programmation et livrai
son. Aujourd'hui, le montant moyen du toutes
dpenses confondues, c'est le montant des travaux
hors taxes multipli par 1,7. Avant 2000 le coefficient
tait beaucoup plus bas. Quand les travaux se font
la cinquime anne, c'est leur cot qui absorbe toute
l'actualisation .
Dominique Delord
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
TABLEAU RCAPITULATIF
Adaptation au terrain
Dmolitions Ratio au m2 de plancher ou m3 de gravois
Terrassements gnraux Ratio m3 suivant plan de gomtre, tude gotechnique
Dpollution des sols, rabattement de nappe, , Ratio m3 selon ltude gotechnique
Ratios au mtre linaire de pieux suivant ltude gotechnique,
Fondations spciales
m3 de bton pour puits, ,
Etc.
Structure et enveloppe
Gros uvre Ratio au m2 de SHON ou de SDO
Charpente, couverture, tanchit, verrires Ratio au m2 de surface couverte (minimum emprise au sol du btiment)
Faades vitres Ratio au m2 de surface dveloppe de faade
Menuiseries extrieures Ratio au m2 de plancher ou de dvelopp de faade
Etc.
quipements techniques
Chauffage, ventilation, climatisation Ratio au m2 de SHON
Plomberie et sanitaires Ratio au m2 de SHON
lectricit, courants faibles, Ratio au m2 de SHON
Ascenseurs Ratio par appareil
Etc.
quipements techniques spciques
quipements de cuisine Ratio par unit, suivant la liste des quipements et matriels du programme
quipements mdicaux Dito
quipements de laboratoire Dito
quipements scnographiques Dito
quipements musographiques Dito
Mobiliers,
Etc.
Amnagements intrieurs et nitions
Ratios au m2 de SHON, ou de SDO suivant la typologie de construction, ou par unit (logement,
Pltrerie et isolation
lit dhpital,)
Menuiseries intrieures bois Dito
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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
De lutilit de la transparence
Certaines matrises d'ouvrage se comportent comme
si nous tions des entreprises qui il ne faudrait pas
annoncer le prix au lendemain de l'appel d'offres. Ce
n'est pourtant pas un secret, c'est une information que
l'on peut se procurer, et il n'y a aucune raison que
l'architecte la mconnaisse. Ce serait plutt un gage de
sincrit et d'honntet de la part de l'un et de l'autre
que de jouer sur un budget affich .
Dominique Delord
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CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE
La matrise de lenveloppe
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financire prvisionnelle
chaque tape de lopration
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LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
une grille de dcomposition de lestimation (qui puisse si Ce chapitre, consacr la phase de consultation, ne peut
possible servir tout au long de lopration), tre clos sans que la MIQCP ne formule deux remarques :
une notice descriptive qui suive la grille de dcomposition lors de lorganisation de concours sur esquisse, certains
de lestimation, matres douvrage imposent aux quipes concurrentes, par
le biais du rglement de consultation, non une compa
le cadre dun tableau de surfaces utiles, tibilit , mais un respect de la partie de lenveloppe
le cadre dun tableau de surfaces (SHOB, SHON, SDO) par financire affecte aux travaux. Dans le cas dune inad
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LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION
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LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION
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Annexe 1 :
Les surfaces et leurs dfinitions
ANNEXE 1 : LES SURFACES ET LEURS DFINITIONS
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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT
La surface
hors uvre nette (SHON) De la question de lexploitation
et de la maintenance
La surface hors uvre nette est rglemente par les articles Pour lavenir, il y a une piste creuser concernant les
L. 112 7 et R. 112 2 du Code de lUrbanisme. diagnostics, les questions de maintenance. Le travail sur
La dfinition de la SHON est donne par larticle R. 112 2. Les le dveloppement durable servira mesurer dans le temps
prcisions indispensables son calcul sont fournies par la le fonctionnement du btiment. Il est difficile d'tre te
circulaire n 90 80 du 12 novembre 1990 relative au res nace et prenne en changeant de poste tous les trois ans.
pect des modalits de calcul de la surface de plancher hors La consolidation de la matrise d'ouvrage ncessite un
uvre des constructions et par la brochure illustre SHON courant de pense continu des gens qui la font. Un bti
SHOB de fvrier 1995 dite par le Ministre de lquipe ment peut tre de bonne ou de mauvaise qualit, mais il
ment. n'est ni de droite ni de gauche, seulement le rsultat de
visions de l'avenir.
Ce sera ce type de surface qui sera pris en compte lors du
Les grands travaux prsidentiels ont au moins permis, en
permis de construire.
l'absence de contrainte financire, de travailler bien, de
se proccuper de la qualit des matriaux mis en uvre,
La surface hors uvre (SHO) sachant que la mise en uvre est la mme pour un ma
La SHON tant une surface rglemente, calcule sur la base triau de bonne ou de mauvaise qualit. Employer une
dun projet architectural, les programmistes considrent dmarche o l'on essaye de rflchir avant d'agir, cela n'a
quen phase proprationnelle, faute de lexistence de ce pourtant rien de surprenant .
dernier, ils ne peuvent qutablir des hypothses quant la Daniel Lebreton
SHON venir. Afin quil ny ait pas de confusion entre lva
luation a priori de la SHON et ce quelle sera effective
ment dans le projet architectural, le SYPAA recommande
Du bilan et de lvaluation
ses membres dutiliser le terme SHO. Il sagit donc dune En fin de chantier, cela pourrait tre une mission de la
terminologie propre cette profession. matrise d'uvre de refaire un bordereau avec l'cono
miste, ou l'entreprise gnrale de refaire son bordereau
et produire des ratios constats. Cela permettrait peut
tre aux matres douvrage de se rendre compte du cot
La surface dans uvre (SDO) de ce quils demandent .
Il sagit, l encore, dune surface non normalise pouvant Olivier Arene
tre utilise par de nombreux matres douvrage et
programmistes avec des risques dinterprtation.
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ANNEXE 1 : LES SURFACES ET LEURS DFINITIONS
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Annexe 2 :
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Les dommages de nature
dcennale et leur assurance
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ANNEXE 2 : LES DOMMAGES DE NATURE DCENNALE ET LEUR ASSURANCE
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ANNEXE 2 : LES DOMMAGES DE NATURE DCENNALE ET LEUR ASSURANCE
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Remerciements
La Mission interministrielle tient remercier les nombreux la matrise duvre : Dominique Delord, Olivier Arene,
professionnels qui ont bien voulu accorder de leur temps en Vronique Lancelin, Monique Lopez, Didier Gaudinet, Jean
vue de la prsente publication. Claude Dumont, Dominique Versini, Daniel Lebreton.
Michel Ducroux, conomiste de la construction, dont le Les enqutes ont t ralises par Sophie Szpirglass, socit
professionnalisme tranquille , issu dune longue exp Mthodus.
rience, invite lintrospection des diffrents acteurs, lvo Enfin nos remerciements sadressent tout particulirement
lution de leurs comportements, lments du dbat sans Maryse Clairet, expert du cabinet Legay, qui a conu lan
lesquels les techniques seront de peu defficacit. nexe assurances , dont nous esprons quelle soit utile aux
Mais aussi les professionnels de la matrise douvrage et de matres douvrage.
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