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RESUMO

Locao das coisas - Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder
outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa
retribuio. (Lei 10.406/2002)

As partes integrantes na locao denominam-se de: locador, senhorio ou arrendador; e


locatrio, inquilino ou arrendatrio.

A Natureza Jurdica da Locao :

. Contrato bilateral ou sinalagmtico;

. Oneroso;

. Consensual;

. Comutativo;

. No solene;

. de trato sucessivo ou de execuo continuada.

Elementos do contrato de locao Do conceito de locao das coisas transparecem


seus trs elementos fundamentais: o objeto, o preo e o consentimento.

O objeto pode ser coisa mvel ou imvel, admitindo locao de qualquer coisa mvel
fungvel, desde que tenha seu uso tenha sido concedido; de outra forma, no podem ser
alugadas coisas mveis consumveis, cujo uso importa na imediata degradao da prpria
substncia (CC, art. 86).

No silncio do contrato, a obrigao lacatcia quesvel, efetua-se o pagamento do aluguel


no domiclio do locatrio (CC, art. 327).

Obs.: O consentimento pode ser expresso ou tcito. Assim, capaz de locar quem possui
poderes administrativos ou a simples posse jurdica possibilita o possuidor alugar o bem.

O art. 571 do CC dispe que somente aps o vencimento do contrato o locatrio poder
reaver o bem antes locado.

OBRIGAES DO LOCADOR

O art. 566 do CC/2002 dispe que o locador obrigado: Inciso I- entregar


ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se
destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em
contrrio; II- a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa. De
acordo do inciso I, caso a obrigao bsica do locador no seja cumprida cabvel no
apenas a resoluo da avena, mas tambm as perdas e danos. Alm disso a obrigao de
entregar ao locatrio a coisa locada abrange tambm o dever de respeitar a vigncia do
contrato quando neste for estipulado determinada durao. Conforme Gonalves (2017)
a entrega da coisa alugada deve ser realizada na data ajustada ou, em caso de falta de
ajuste, em tempo til consoante a circunstncias que envolvem a espcie. Farias e
Rosenvald (2017) observam que no caso de descumprir-se a tradio do bem por parte do
locador o locatrio pode optar por pleitear resoluo do contrato por inadimplemento ou
insistir na tutela especfica na obrigao de dar para consecuo do adimplemento da
obrigao contratual. Outro ponto por eles observado diz respeito ao fato de que o
princpio da boa f objetiva indica que no suficiente a entrega material da coisa para
se alcanar o adimplemento, por isso necessrio a entrega da coisa em condies de
cumprir perfeitamente a sua destinao. Outra observao que caso as despesas de
conservao da coisa fica incumbida ao locador, tal obrigao poder ser transferida ao
locatrio em virtude de clusula expressa em contrrio.

Sobre o inciso II o locador dever garantir ao locatrio o uso pacfico da


coisa. Conforme Farias e Rosenvald (2017) a obrigao principal do locador ceder a
posse direita da coisa ao locatrio. Por isso conforme Gonalves (2017) o locador deve
abster-se da prtica de qualquer ato que venha a perturbar o uso e gozo da coisa, assim
como deve tambm resguardar o locatrio contra embaraos e turbaes de terceiros.
Nesse caso bem ilustrativo o inquilino que possuidor direto e sua posse garantida
mesmo contra proprietrio atravs dos chamados interdito possessrios. Entretanto cabe
ao locatrio afastar por seus prprios meios as perturbaes que venham a decorrer de
atos de vizinhos, colocatrios ou terceiros salvo em casos de a pretenso estiver fundada
em direito sobre a coisa alugada. Outro importante ponto a ser colocado diz respeito ao
fato de que o locador no pode ser responsabilizado por o imvel ficar localizado em
lugar perigoso e sujeito a roubos, j que se trata de fatos sociais os quais no pode ter
controle. Gonalves (2017) pontua ainda que o locador responde pelos vcios e defeitos
ocultos da coisa locada anteriores a locao . Assim se o locador tinha conhecimento dos
vcios ou defeitos dever restituir o valor da locao mais as perdas e danos. Caso no os
conhecia somente ir restituir o valor recebido mais as despesas do contrato.

Gagliano e Pamplona Filho (2011) pontuam ainda que o locador tem


tambm o dever de manter a coisa e seus acessrios em perfeita condio de uso para o
fim pactuado pelo tempo do contrato salvo haver clusula expressa em contrrio. Dessa
forma, dever do locador fazer a manuteno do bem locado custeando todas as despesas
necessrias para sua conservao, podendo esse dever ser transferido ao locatrio por
fora da previso contratual. No caso de despesas de pagamento de despesas
condominiais tem sido regra que as despesas ordinrias de manuteno e conservao de
condomnio so atribudas ao locatrio, e no ao locador no caso de haver silncio da
previso contratual.
Obrigaes do locatrio

Na relao de locao, tem-se como principal obrigao do locatrio o


pagamento dos aluguis, nos prazos ajustados.

Atrasando o pagamento, poder o locador, pelo descumprimento do dever do


locatrio, cobrar multa pelo atraso. No entanto, tal cobrana deve estar prevista no
contrato de locao, constando, ainda, qual ser o seu valor.

Ademais, justamente por lidar com coisa alheia, deve o locatrio servir-se da
coisa para usos convencionais ou presumidos, tratando com o mesmo zelo com que cuida
suas prprias coisas.

Considerando essa ideia, deve o locatrio restituir a coisa no estado em que


tiver recebido, devendo estar a coisa no mesmo estado de conservao. Portanto, no pode
o locatrio deixar de reparar os danos que provocar no imvel ou em suas instalaes. Por
bvio, tal responsabilidade se estende tambm quando os danos forem provocados por
seus familiares, visitantes ou prepostos.

Cabe observar que as reparaes durante a locao cabem ao locatrio. Essas


pequenas despesas no precisam ser advindas de sua culpa, como, por exemplo, a
substituio de vidros quebrados, a desobstruo de canos e ralos, o conserto de pequenas
goteiras, a troca de torneiras etc.

Encontram-se, ainda, sob responsabilidade do locatrio o pagamento das


contas de telefone, consumo de gua, fora, luz, gs e esgoto. Gize-se que o pagamento
do prmio de seguro-fiana, quando este se constituir na garantia da locao, deve ser
suportado pelo locatrio.

Deve, tambm, o inquilino levar ao conhecimento do locador as turbaes de


terceiros, fundadas em direito, bem como os atos advindos do poder estatal de polcia que
atinjam sua posse direta.

Quando se trata de embaraos e turbaes sobre questo de fato, como uso


nocivo da propriedade vizinha, por exemplo, cabe o ao locatrio a defesa de seus direitos.

Cabe, por fim, ao locatrio restituir a coisa, finda a locao, no estado em que
a recebeu, salvas as deteriorao naturais. Tem ele o direito de exigir, quando o imvel
lhe entregue, relao escrita de seu estado, para se resguardar de posterior imputao
infundada.

No demais, de acordo com GONALVES 2012, caso se comprove ter havido


dano coisa, o locatrio indenizar o proprietrio, visto que sua obrigao restitui-la no
mesmo estado em que a recebeu, transigindo-se apenas com as naturais depreciaes
resultantes de seu uso regular, que sero averiguadas em caso, de acordo com a natureza
da coisa locada.

Disposies Complementares

Conforme disposto no artigo 571 do Cdigo Civil de 2002, havendo prazo


estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a
coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos resultantes, nem o
locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a multa prevista no
contrato. Segundo entendimento de alguns doutrinadores, o artigo supracitado no
autoriza a resciso antecipada do contrato, utilizando como argumento a ideia contida no
pacta sunt servanda, brocardo latino que significa que os pactos assumidos devem ser
respeitados, ou mesmo os contratos assinados devem ser cumpridos. Desta forma,
tem-se duas obrigaes: do locador, isto , do proprietrio do bem, de pagar quantia
referente s perdas e danos; e do locatrio, tambm denominado inquilino, aquele que
recebe o bem, a quem cabe o pagamento da multa prevista no contrato. O mesmo artigo,
em seu pargrafo nico, preceitua que: O locatrio gozar do direito de reteno,
enquanto no for ressarcido. Ou seja, existe a prerrogativa de o locatrio conservar o
bem em seu poder enquanto no receber as perdas e danos devidas pelo locador. Todavia,
segundo Gonalves (2011, p. 120): tal norma supletiva, podendo ser alterada pela
vontade das partes, e no se aplica locao de prdios urbanos, que tem regulamentao
prpria.
O artigo 572, por sua vez, dispe que se a obrigao de pagar o aluguel pelo
tempo que faltar constituir indenizao excessiva, ser facultado ao juiz fix-la em bases
razoveis. Neste caso, apresentado ao juiz a faculdade de flexibilizar a regra contida
no artigo anterior, caso seja constatado que a quantia a ser paga seja considerada
excessiva.
Segundo o artigo 573: A locao por tempo determinado cessa de pleno direito
findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. J o artigo
subsequente, traz a ideia de prorrogao tcita, isto , se, findo o prazo, o locatrio
continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se-
prorrogada a locao pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Desta forma,
mantm-se o preo acordado pelas partes, bem como todas as outras clusulas que no se
mostrarem incompatveis com a continuidade do contrato.
Consoante o artigo 575, se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar,
enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano
que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Neste caso, incumbe ao
locador fixar o aluguel a ser pago pelo locatrio, que tambm se responsabilizar por
eventuais danos que o bem venha a sofrer, ainda que provenientes de caso fortuito e que
no seja capaz de impedir. O pargrafo nico do artigo mencionado traz a possibilidade
de interveno do juiz no preo estipulado, caso seja manifestamente excessivo. O
dispositivo preceitua que: Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder
o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade.
O artigo 576 faz referncia ao registro do contrato de locao para fins de
produo de efeitos a terceiros. Segundo o caput do dispositivo supramencionado, se a
coisa for alienada durante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o
contrato, se nele no for consignada a clusula da sua vigncia no caso de alienao, e
no constar de registro. Depreende-se ento que, o contrato de locao vincula somente
as partes contratantes, portanto, caso um terceiro venha a, posteriormente, adquirir o bem,
no estar obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa de imediato.
Ocorrendo tal hiptese, o locador se obriga a indenizar ao locatrio pelos prejuzos
sofridos, tendo em vista que este se obrigou por prazo certo, o qual no foi atingido por
ato de sua responsabilidade. De acordo com o 1 do mesmo artigo: O registro a que se
refere este artigo ser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a
coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva circunscrio, quando
imvel. Logo, a possibilidade de eficcia do referido contrato com relao a terceiros
est condicionada ao registro do documento em cartrio competente. O 2, por sua vez,
menciona que: Em se tratando de imvel, e ainda no caso em que o locador no esteja
obrigado a respeitar o contrato, no poder ele despedir o locatrio, seno observado o
prazo de noventa dias aps a notificao. Em outras palavras, o adquirente somente
poder despejar o locatrio no prazo de noventa dias aps ter realizado a notificao.
O artigo seguinte traz a hiptese de transmisso da obrigao, em caso de morte.
Destarte, de acordo com o artigo 577, morrendo o locador ou o locatrio, transfere-se
aos seus herdeiros a locao por tempo determinado. Portanto, considerando que a
locao um contrato impessoal, os herdeiros do locador ou do locatrio assumem a
posio contratual do sucedido, devendo respeitar o prazo estipulado caso a locao
possua prazo determinado.
Cabe mencionar tambm a realizao de benfeitorias no bem locado. Consoante
o artigo 578 do Cdigo Civil, salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito
de reteno, no caso de benfeitorias necessrias, ou no de benfeitorias teis, se estas
houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. No h falar em direito
de reteno nos casos de benfeitorias volupturias, ou seja, de mero deleite ou recreio,
que no aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradvel ou de
elevado valor. O locatrio somente poder conservar o bem em seu poder se tiver
realizado benfeitorias necessrias, ou seja, aquelas que se destinam conservao do bem
ou que evitem sua deteriorao, ou no caso das benfeitorias teis, as quais facilitam o uso
do imvel, com a condio de terem sido expressamente autorizadas pelo locador.
LOCAO DE PRDIOS.

Segundo, Carlos Gonalves. O Cdigo Civil de 2002 no dispe a respeito da


locao de prdios. A locao urbana rege-se, hoje, pela Lei n. 8.245/91 (LI Lei do
Inquilinato, com as alteraes introduzidas pela Lei n. 12.112,de 9-12-2009) o art. 1,
pargrafo nico, proclama continuarem regidas pelo cdigo Civil as locaes de
propriedade da Unio, Estado, dos Municpios; de vagas autnomas de garagem ou de
espaos para estacionamentos de veculos; de espaos destinados publicidades; de apart-
hotis, hotis-residncia ou equiparados; e o arrendamento mercantil, aplicao restrita
aos referidos imveis. Desta forma temos que nos orientar juridicamente com base na
referida LEI, e suas alteraes,

PARTES:

LOCADOR (SENHORIO) ,LOCATRIO (INQUILINO) , Dos deveres do locador e do


locatrio

Art. 22. , dos deveres do locador e do locatrio, entre eles, I - entregar ao locatrio o
imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo
da locao, o uso pacfico do imvel locado; III - manter, durante a locao, a forma e o
destino do imvel; ss. Art. 23. O locatrio obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel
e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em
sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro
local no tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imvel para o uso
convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se
destina, devendo trat - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o
imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes
do seu uso normal; ss.

CARACTERISTICAS:

BILATERAL E ONEROSA, Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um


locatrio, entende - se que so solidrios se o contrrio no se estipulou. CUMULATIVA,
Aperfeioa-se com o acordo dos contraentes. FORMA LIVRE, Normalmente no se
exige forma especial. TRATO SUCESSIVO (EXECUO CONTINUADA) prestao
prolonga-se no tempo. OBJETO (coisa) PREO (valor) PRAZO (tempo) Se o locatrio
continuar na posse, sem oposio do locador, presume-se prorrogada sem prazo
determinado (artigos 573 e 574). Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por
qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Pargrafo
nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo
excedente. GARANTIAS (fiana) Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir
do locatrio as seguintes modalidades de garantia: I - cauo; II - fiana; III - seguro de
fiana locatcia, ss.

Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis
meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em
favor do locatrio:

I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e


encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locao; III - cobrar antecipadamente o
aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.

Das nulidades

Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art.
47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para tanto.
Referncias bibliogrficas:

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Contratos Teoria Geral
e Contratos em Espcie. 7 ed.Salvador: Ed.JusPodivn, 2017.

GAGLIANO,Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos em
Espcie. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 2011.

GONALVES, Carlos Roberto.Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais.14 ed. So


Paulo: Saraiva, 2017.