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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CVEL DO

FORO REGIONAL __________________ DA COMARCA DE ____________________

(nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profisso), portadora da cdula de


identidade RG n ___________, inscrita no CPF/MF sob o n _______________, residente
e domiciliada Rua___ (endereo), por meio de seu advogado que esta subscreve (doc.
n __ procurao), vem, respeitosamente, a presena de Vossa Excelncia, propor a
presente

AO DE ADJUCICAO COMPULSRIA

em face de nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profisso), portadora da


cdula de identidade RG n ___________, inscrita no CPF/MF sob o n
_______________, residente e domiciliada Rua___ (endereo), pelos motivos que
passa a expor:

I. DOS FATOS

Aos ___ de ____________ de ________, nos termos do instrumento particular de


compromisso de venda e compra ora anexo, firmaram os autores com a demandada
a compra do imvel em questo, localizado na Rua ________, n ________, no bairro
_______________, (Cidade/Estado).
O referido contrato fora registrado no __ Cartrio de Registro de Imveis de
______________, explicitando a garantia ao direito real de aquisio. Ressaltamos as
condies de pagamento ento fixadas:

1- R$____________ a serem pagos no ato da assinatura do instrumento;


2- 150 (setenta) prestaes de R$___________;

Alm da parcela da entrada, paga no ato, seguem os demais comprovantes efetivos em


atestar a quitao das dvidas.

No entanto, ao pagamento integral do preo ajustado no se sucedeu a respectiva


outorga da escritura de compra e venda por parte da alienante, ora requerida. De fato,
ocorreu o inadimplemento da efetiva contraprestao obrigacional por parte desta ltima,
restando atualmente aos autores a presente soluo judicial, a fim de obter o definitivo
registro da aquisio no competente registro de Imveis, e habilitando-se como
proprietrios que so por direito.

II. DO DIREITO

No caso acima explanado, verificamos que os ento promitentes compradores encontram-


se impossibilitados de proceder com o registro do ttulo de compra e venda do imvel,
haja vista que a alienante no mais foi encontrada.

Deste modo, faz-se indispensvel que tal declarao seja suprida judicialmente, ao
que aduzimos ao art. 466-B de nosso Cdigo de Processo Civil, que dispe:

466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a


outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter
uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
No mesmo diploma legal, temos o art. 1218, do qual podemos extrair a correta aplicao
da lei especial em situaes como a em comento. Eis que aludimos ao Decreto-Lei 58, de
1937, que trata do loteamento e venda de imveis a prestao e prev, em seu art. 16, o
rito sumrio para os compromitentes que visam seja passada a escritura definitiva acerca
de seu imvel, em face da recusa do alienante.

Indo alm, vale destacar que nosso vigente Cdigo Civil, e seguindo a tendncia das
execues especficas das obrigaes, estabeleceu expressamente em seu art. 1418 o
direito do promitente comprador a requerer ao Judicirio a adjudicao compulsria
de seu imvel.

Trata-se a adjudicao, pois, de ao pessoal que pertine ao compromissrio comprador,


ou ao cessionrio de seus direitos aquisio, ajuizada com relao ao titular do domnio
do imvel que tenha prometido vend-lo atravs de contrato de compromisso de venda e
compra e se omitiu quanto escritura definitiva tendente ao suprimento judicial desta
outorga, mediante sentena constitutiva com a mesma eficcia do ato no
praticado (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicao Compulsria, 7 Ed., Malheiros, So
Paulo, 1997).

Reitera-se, ademais, que esto preenchidos todos os requisitos para a presente ao,
constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e seus termos por completo
adimplidos pelos autores, sendo a mora exclusiva de parte da promitente vendedora.

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa, ao dizer: Instigo os


Magistrados deste pas a dar interpretao ampla ao dispositivo [art. 1418 do Cdigo Civil],
permitindo que o registro definitivo seja averbado matrcula, quando pago todo o preo,
independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se de interpretao de
acordo com a funo social do contrato, e no se choca contra o sistema. E, com isto,
estaro sendo beneficiados milhares de adquirentes de imveis, bem como a arrecadao
de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobilirio. No se esquea que o
Magistrado do sculo XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social,
princpios do novel cdigo (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos
Reais, 2 Ed., Lmen Jris, Rio de Janeiro, 2006, pp. 684-685).

Deste modo, resta inequvoca a possibilidade de se pleitear em juzo que a sentena


possa de vez suprir a declarao de vontade omitida. Mais que isso, portanto, requer-se
que a prpria sentena reconhea a quitao do compromisso de compra e venda,
constituindo ttulo hbil, por fim, para a definitiva transmisso da propriedade com
sua direta averbao na matrcula do imvel no respectivo Cartrio de Registros.

III. DO PEDIDO

Diante de todo o exposto, se requer:


a) Seja julgado procedente o presente pedido, procedendo-se com a adjudicao do
imvel acima descrito, por meio do respectivo registro no competente Cartrio de Registro
de Imveis;

b) a citao da requerida, para, se quiser, apresentar resposta no prazo cabvel,


expedindo-se os ofcios de praxe para sua localizao;

c) a concesso dos benefcios da Justia Gratuita, por se tratar de pessoa pobre na


acepo jurdica do termo;

Provar o autor o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidas, em especial
a prova documental, conforme os juntados.

D-se causa o valor de R$_________________.


So Paulo, __ de _______________ de _____.
Termos em que, pede deferimento.
_________________________
(nome do Advogado)
(n da OAB)
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA DE FAZENDA PBLICA DA
COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

, brasileira, separada judicialmente, aposentada, inscrita no CPF sob o n.,


residente na Travessa, n. , CEP 22.773-010, pelo Defensor infra-assinado, com
fulcro no art. 1418 do Cdigo Civil e sob o rito sumrio previsto nos arts. 275 a 281
do Cdigo de Processo Civil, na forma do art. 16 do Decreto-Lei n. 58/37, vem
propor

AO DE ADJUDICAO COMPULSRIA

em face COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAO DO RIO DE JANEIRO


CEHAB (sucessora da COHAB Companhia de Habitao Popular da Guanabara,
desde o ano de 1975), com sede nesta cidade, na Rua da Ajuda, n. 05/19 andar,
Centro, Rio de Janeiro/RJ, pelos seguintes fatos e fundamentos:

DA GRATUIDADE DE JUSTIA

Inicialmente, afirmam, para os fins do art. 4 da Lei 1.060/50, com a redao dada
pela Lei 7.510/86, que a Autora no possui recursos financeiros para arcar com as
custas do processo e honorrios de advogado sem prejuzo do prprio sustento e
de sua famlia (conf. documentos anexos), pelo que indica para assistncia jurdica
a Defensoria Pblica Geral do Estado do Rio de Janeiro e requer, desde j, a
gratuidade de justia, na forma da Lei n. 1060/50.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA

Como informa a R em seu , a Companhia Estadual de Habitao do Rio de


Janeiro, CEHAB-RJ, foi criada pela Lei n 263 de 29/XII/62, com o objetivo de
desenvolver a poltica habitacional e, principalmente, a erradicao das favelas,
sob a superviso da Secretaria de Servios Sociais, poca, com a razo social
de Companhia de Habitao Popular do Estado da Guanabara, COHAB-GB.
Depois da fuso do antigo Estado da Guanabara com o Estado do Rio de Janeiro,
e por determinao do Decreto-Lei Estadual n 39 de 24/03/75, a COHAB-GB
incorporou ao seu patrimnio, o da antiga Companhia Estadual de Habitao do
Estado do Rio de Janeiro COHAB-RJ (In
http://www.cehab.rj.gov.br/empresa/missao.asp, acesso em 22 de junho de 2004).

DOS FATOS
Em 04 de outubro de 1968, a Autora e a R celebraram contrato de Promessa de
Compra e Venda por instrumento pblico lavrado pelo 17 Ofcio de Notas ,
sem clusula de arrependimento, visando futura aquisio do imvel descrito
como n. 3 (trs), da Vila 66, da quadra tipo F e seu respectivo terreno, que mede
8,00 m de frente, de fundos, por 15,00 m, de extenso por ambos os lados.

Foi pactuado o preo de NCr$ 3.672,22, para pagamento em 240 parcelas


mensais e sucessivas, com vencimento a partir daquele ms de outubro de 1968,
com juros anuais taxa de 4% e aplicao da Tabela Price para efeito de
amortizao.

quela poca, a Autora j residia no imvel, como ainda reside at hoje (endereo
indicado na sua qualificao). Com efeito, o contrato previa a imediata imisso da
promitente compradora (autora) na posse do imvel, assumido os encargos e
vantagens dele decorrentes, correndo por sua conta, a partir desta data, o
pagamento de todos os impostos e taxas que incidem ou venham a incidir sobre o
mesmo (clusula 15 do instrumento pblico em anexo).

De fato, a Autora sempre cumpriu com suas obrigaes decorrentes da posse


sobre o imvel, bem como j efetuou o pagamento de todas a parcelas do preo. A
ltima parcela (n. 240) foi paga em 10 de outubro de 1988, como faz prova o
recibo em anexo.

Cumpre esclarecer, ainda, que na ocasio da celebrao do contrato, a Autora era


formalmente casada com Carlos Alberto de Almeida, embora dele j estivesse
separada de fato.

O casamento foi celebrado em 27 de outubro de 1962. Logo depois, o casal


separou-se de fato at que, em 25 de novembro de 1970, foi decretado o desquite
amigvel, por sentena transita em julgado, proferida pelo D. Juzo da 8 Vara de
Famlia da Capital.

Consta da r. sentena que o casal j se encontrava separado de fato h muitos


anos, sendo certo que no possuam bens mveis ou imveis em comum para
partilhar. Ou seja, resta comprovado que na poca da celebrao do contrato de
promessa de compra e venda, a Autora j se encontrava separada (de fato),
sobrevindo o desquite apenas dois anos depois da pactuao do negcio jurdico
em exame (cujo prazo para pagamento era de vinte anos).
Desta forma, resta evidente que no h qualquer direito do ex-cnjuge sobre o
imvel objeto da presente ao, eis que (a) o casal j se encontrava separado de
fato, h anos, na poca da celebrao da promessa de compra e venda; (b)
portanto, no houve qualquer colaborao do ex-cnjuge para o pagamento das
parcelas do preo (ele nem sequer morou no imvel); e (c) dois anos aps a
celebrao da promessa, foi homologado o desquite do casal, no reivindicando o
ex-cnjuge a partilha de nenhum bem, pois efetivamente no havia bens comuns a
partilhar.

Acrescente-se, ainda, que a ao de adjudicao compulsria tem natureza


pessoal, consoante a pacfica posio jurisprudencial do E. STJ que, guiza de
exemplo, transcreve-se a seguinte ementa:

Civil. Compromisso de compra-e-venda. Natureza jurdica pessoal do direito.


Outorga uxna. Desnecessidade. Instrumento no-registrado. Validade. Ao
cominatria ou adjudicao compulsria. Precedentes da Turma. Doutrina e
jurisprudncia em recente estudo do proL Humberto Theodoro Jnior. Recurso
desprovido.
I Tendo em vista a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do
contrato de compromisso de compra-e-venda, desnecessria a outorga uxria da
mulher daquele que firmou o pacto.
II Dispensvel tambm a inscrio do instrumento no registro imobilirio como
condio de procedibilidade das aes cominatria e adjudicatria, se o que se
pretende fazer valer os direitos entre as partes contratantes. (REsp. 37.466-RS,
DJU de 03.02.97; em igual sentido REsp. 19410-0 MG, 3 Turma do STJ, Rel. Min.
Waldemar Zveiter, DJU de 08.09.92, entre muitos outros).

Portanto, durante 20 anos (240 meses), a Autora efetuou sozinha o pagamento de


todas a parcelas do preo ajustado no contrato de promessa de compra e venda
sem clusula de arrependimento, nascendo, nesse momento o direito
adjudicao do imvel.

Diante da recusa da R em outorgar espontaneamente a escritura definitiva ttulo


hbil para a transmisso da propriedade atravs do registro busca-se a
adjudicao do imvel atravs da presente ao judicial.

DO DIREITO

Vigente desde o Decreto-Lei n. 58, de 1937, o contrato (preliminar) de promessa


de compra e venda que no preveja clusula de arrependimento recebe proteo
especial do ordenamento jurdico, notadamente de duas naturezas: a) uma vez
registrado, confere ao seu titular o direito real de aquisio, ou seja, direito
oponvel contra terceiros e dotado de seqela e; b) quitado o preo (e
independentemente de registro), confere ao promitente comprador o manejo da
Ao de Adjudicao Compulsria, para que este obtenha a escritura definitiva do
imvel, caso o promitente vendedor no a outorgue espontaneamente.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso


do artigo 15, o compromissrio poder propor, para o cumprimento da obrigao,
ao de adjudicao compulsria, que tomar o rito sumarssimo.
1 A ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua
prestao nem a oferecer nos casos e formas legais.
2 Julgada procedente a ao a sentena, uma vez transitada em julgado,
adjudicar o imvel ao compromissrio, valendo como ttulo para a transcrio.
3 Das sentenas proferidas nos casos deste artigo, caber apelao.

Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de


compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha
sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma, ou mais prestaes,
desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real
oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos
termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil. (Decreto-
Lei n, 58, de 1937, com redao determinada pela Lei n. 6.014, de 1973).

Atento a essa evoluo de inquestionvel relevncia social para a proteo da


segurana das relaes jurdicas e os interesses das partes mais vulnerveis nos
negcios dessa natureza, o Cdigo Civil de 2002 disps em igual sentido:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Por meio da Ao de Adjudicao Compulsria, o promitente comprador obtm


uma sentena constitutiva que supre a manifestao espontnea do
consentimento do promitente vendedor inadimplente.
A sentena, portanto, produzir o mesmo efeito da declarao de vontade omitida
pelo inadimplente, devendo ser levada a registro para que se opere a transmisso
da propriedade.
pacifico no Superior Tribunal de Justia que A circunstncia do compromisso de
compra e venda ter sido celebrado atravs de instrumento particular no registrado
no inviabiliza, por si s, a adjudicao compulsria, apresentando-se hbil a
sentena a produzir os efeitos da declarao de vontade (REsp. n. 643-RS, da 4
Turma do STJ, disponvel no website http://www.stj.gov.br/SCON/jurisprudencia/).

Neste sentido, O E. STJ editou a smula n. 239: O direito adjudicao


compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartrio de imveis. Ainda sobre o tema, a recente deciso proferida pela C. 3
Turma do STJ, assevera que:

- Celebrado o compromisso de compra e venda, ainda que no registrado, mas


sem clusula de direito de arrependimento e pago o preo dos imveis pelo
promissrio-comprador, cabvel a tutela jurisdicional que tenha por escopo a
pretenso executiva de suprir, por sentena, a anuncia do promitente-vendedor
em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imvel. (REsp n.
424543/ES, publicado no DJ de 31/03/2003, pg. 217, Relatora Min. Nancy Andrighi
(deciso de 06/03/2003), Terceira Turma do STJ.)

DO PEDIDO

Face ao exposto, requer-se a V.Exa. seja deferida a gratuidade de justia e


determinada:
a) a citao do Ru para comparecer a audincia de conciliao e, querendo,
responder ao pedido, sob pena dos efeitos da revelia;
b) seja JULGADO PROCEDENTE o pedido para adjudicar o imvel ao autor,
suprindo a emisso de vontade do ru para a outorga da escritura definitiva,
procedendo-se a expedio de carta de sentena para transcrio no competente
Registro Imobilirio;
c) ainda, a condenao dos Rus no pagamento das verbas sucumbenciais,
revertidas as relativas aos honorrios de advogado, em favor do Centro de
Estudos Jurdicos da Defensoria Pblica Geral do Estado CEJUR/DPGE.

Indica prova documental, testemunhal e depoimento pessoal do representante


legal da Requerida, sob pena de confisso

D causa o valor de R$ 20.000,00


Pede deferimento.
Rio de Janeiro, 24 de junho de 2004.