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CAPTULO VI

Do Condomnio Geral

Seo I
Do Condomnio Voluntrio

Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela
exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua
posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.

Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as


despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.

Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.

Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas,


renunciando parte ideal.

o
1 Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que
fizerem.

o
2 Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.

Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se
discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que
cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.

Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e


durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e
pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum,
respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.

o
1 Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior
de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

o
2 No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo
testador.

o
3 A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o
juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de


herana (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um
s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em
condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver
na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.

Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e


participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e,
antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre
os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano,
preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.

Subseo II
Da Administrao do Condomnio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o


administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em
condies iguais, o condmino ao que no o .

Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se
representante comum.

Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.

o
1 As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.

o
2 No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de
qualquer condmino, ouvidos os outros.

o
3 Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou


disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.

Seo II
Do Condomnio Necessrio

Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo
disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas,
muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou
cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela
ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a
expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a
diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou
qualquer outra obra divisria.
CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio

Seo I
Disposies Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.

o
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na
conveno de condomnio. (Redao dada pela Lei n 12.607, de 2012)

o
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto,
gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser
alienados separadamente, ou divididos.

o
3 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo
e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

o
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.

o
5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de
constituio do condomnio.

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei
especial:

I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas


uma das outras e das partes comuns;

II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e


partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para
os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
deteno.

Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para


atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;

III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes;

IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

o
1 A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.

o
2 So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em
contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades
autnomas.

Art. 1.335. So direitos do condmino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. So deveres do condmino:

I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;

III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de


maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.

o
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por
cento sobre o dbito.

o
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos
que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois
teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus


deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,
independentemente das perdas e danos que se apurem.

Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-
social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores,
poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-,
em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua


propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as
unidades imobilirias, com as suas partes acessrias.

o
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.

o
2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro
condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou


de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:

I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;

II - se teis, de voto da maioria dos condminos.

o
1 As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de
autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer
condmino.

o
2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas
dar cincia assemblia, que dever ser convocada imediatamente.

o
3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente
convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos
condminos.

o
4 O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das
despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de
outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim


de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos
condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar
a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio,
destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos
condminos.

Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua


conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao


condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial.

Seo II
Da Administrao do Condomnio

Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao sndico:

I - convocar a assemblia dos condminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os


atos necessrios defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou


administrativo, de interesse do condomnio;

IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da


assemblia;

V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;

VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificao.

o
1 Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de
representao.

o
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo
disposio em contrrio da conveno.

o
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico
que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o
condomnio.

Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na


forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies
dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.

o
1 Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.

o
2 Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a
alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. (Redao dada pela Lei n
10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.

Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.

Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos
dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem


convocados para a reunio.

Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um
quarto dos condminos.

Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.

Seo III
Da Extino do Condomnio

Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os


condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das fraes ideais.

o
1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao
judicial.

o
2 Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino
ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das
suas unidades imobilirias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que


o
se refere o 2 do artigo antecedente.

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