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DIREITO CIVIL CONTRATOS

Conceito de contratos:
Escola Pandeccista (Savigny): O conceito de contrato , conforme o ensinamento dessa escola,
o de uma categoria geral e abstrata reduzida unidade no sistema conceitual, segundo as regras da
lgica formal. O sistema assemelha-se a uma pirmide em cujo vrtice se encontra um conceito
generalssimo ao qual se reconduzem os restantes conceitos, como outros tantos tipos e subtipos,
levando esse mtodo do pensamento formal jurisprudncia dos conceitos.
Em resumo: o contrato uma espcie de negcio jurdico que se distingue, na formao, por
exigir a presena pelo menos de duas partes. Contrato , portanto, negcio jurdico bilateral, ou
plurilateral.
A suposio de que a igualdade formal dos indivduos asseguraria o equilbrio entre os
contratantes, fosse qual fosse a sua condio social, foi desacreditada na vida real. O desequilbrio
tomou-se patente, principalmente no contrato de trabalho, gerando insatisfao e provocando
tratamento legal completamente diferente, o qual leva em considerao a desigualdade das partes. A
interferncia do Estado na vida econmica implicou, por sua vez, a limitao legal da liberdade de
contratar e o encolhimento da esfera de autonomia privada, passando a sofrer crescentes cortes, sobre
todas, a liberdade de determinar o contedo da relao contratual. A crescente complexidade da vida
social exigiu, para amplos setores, nova tcnica de contratao, simplificando-se o processo de
formao, como sucedeu visivelmente nos contratos em massa, e se acentuando o fenmeno da
despersonalizao.
Tais modificaes repercutiram no regime legal e na interpretao do contrato.
Determinado a dirigir a economia, o Estado ditou normas impondo o contedo de certos
contratos, proibindo a introduo de certas clusulas, e exigindo, para se formar, sua autorizao,
atribuindo a obrigao de contratar a uma das partes potenciais e mandando inserir na relao
inteiramente disposies legais ou regulamentares. Assinalam-se como principais fatores das
transformaes ocorridas na teoria geral do contrato: 1 ) a insatisfao de grandes estratos da
populao pelo desequilbrio, entre as partes, atribudo ao princpio da igualdade formal; 2) a
modificao na tcnica de vinculao por meio de uma relao jurdica; 3) a intromisso do Estado na
vida econmica.
Dentre as novas tcnicas de constituio das relaes jurdicas, salientam- se as que foram
impostas pela massificao de certos contratos determinante da uniformizao de suas condies ou
clusulas e as que acusam a tendncia para a despersonalizao dos contraentes.
A poltica interventiva do Estado atingiu, por sua vez, o contrato, na sua cidadela, ao restringir
a liberdade de contratar, na sua trplice expresso de liberdade de celebrar contrato, da liberdade de
escolher o outro contratante e da liberdade de determinar o contedo do contrato.
Trs modificaes no regime jurdico do contrato revelam outras tantas tentativas para a
correo do desequilbrio. A primeira consistiu na promulgao de grande nmero de leis de proteo
categoria de indivduos mais fracos econmica ou socialmente, compensando-lhes a inferioridade
com uma superioridade jurdica. A segunda patenteia-se na legislao de apoio aos grupos
organizados, como os sindicatos, para enfrentar em p de igualdade o contratante mais forte. A
terceira, no dirigismo contratual, exercido pelo Estado atravs de leis que impem ou probem certo
contedo de determinados contratos, ou sujeitam sua concluso ou sua eficcia a uma autorizao de
poder pblico.
Surgem, em consequncia, figuras anmalas, como a do contrato, cujo contedo
imperativamente alterado por lei superveniente, seja substituindo suas clusulas principais, seja
amputando-o, ou do contrato em que uma das partes foi obrigada a contratar, ou do contrato que tem
fonte legal, e assim por diante, at mesmo o que, sem ser concludo, produz efeitos por mandamento
judicial, como a adjudicao compulsria.

Concepes de contrato:
Duas concepes antagnicas de contrato em relao ao contedo dividem os juristas: a
subjetiva e a objetiva.
Para os adeptos da concepo subjetiva, o contedo do contrato composto pelos direitos e
obrigaes das partes. O contrato , por definio, fonte de relaes jurdicas, sem ser exclusivamente,
no entanto, o ato propulsor das relaes obrigacionais.
Para os proslitos da concepo objetiva, o contedo do contrato composto de preceitos. As
disposies contratuais tm substncia normativa, visando a vincular a conduta das partes. Na
totalidade, constituem verdadeiro regulamento traado de comum acordo. Tal, em suma, sua estrutura.
o contrato, portanto, fonte de normas jurdicas, ao lado da lei e da sentena.
Na concepo tradicional, o contrato todo acordo de vontades destinado a constituir uma
relao jurdica de natureza patrimonial e eficcia obrigacional.
O contrato distingue-se da lei, na lio de Savigny, por ser fonte de obrigaes e direitos
subjetivos, enquanto a lei fonte de direito objetivo (norma agendi).
uma ao humana de efeitos voluntrios, praticada por duas ou mais partes, da qual o
ordenamento jurdico faz derivar um vnculo.
Encarado no primeiro aspecto, o da formao, um ato de criao; no segundo, o conjunto de
obrigaes e direitos que condicione necessariamente a conduta das partes, tal como quiseram defini-
la.
(...)

PRINCPIOS CONTRATUAIS:
Afirma-se, assim, que atualmente h trs princpios clssicos (autonomia da vontade,
consensualismo e fora obrigatria, aos quais se pode reconduzir o princpio da relatividade dos
efeitos contratuais) e trs novos princpios contratuais (boa-f, equilbrio econmico e funo social).

Princpio da autonomia da vontade:


O princpio da autonomia da vontade particulariza-se no Direito Contratual na liberdade de
contratar. Significa o poder dos indivduos de suscitar, mediante declarao de vontade, efeitos
reconhecidos e tutelados pela ordem jurdica.
A produo de efeitos jurdicos pode ser determinada assim pela vontade unilateral, como pelo
concurso de vontades. Outros conceituam a autonomia da vontade como um aspecto da liberdade de
contratar, no qual o poder atribudo aos particulares o de se traar determinada conduta para o futuro,
relativamente s relaes disciplinares da lei.
O conceito de liberdade de contratar abrange os poderes de autoregncia de interesses, de livre
discusso das condies contratuais e, por fim, de escolha do tipo de contrato conveniente atuao da
vontade. Manifesta-se, por conseguinte, sob trplice aspecto:
a) liberdade de contratar propriamente dita: o poder conferido s partes contratantes de
suscitar os efeitos que pretendem, sem que a lei imponha seus preceitos indeclinavelmente. Em
matria contratual, as disposies legais tm, de regra, carter supletivo ou subsidirio, somente se
aplicando em caso de silncio ou carncia das vontades particulares. So livres, em concluso, de
determinar o contedo de contrato, nos limites legais imperativos. A circunstncia de serem supletivas
em grande nmero as regras do Direito Contratual no significa que sua aplicao fica ao arbtrio das
partes se no regulam expressamente certos efeitos do contrato. A omisso determina-lhes a incidncia
no contrato, aplicando-se, obrigatoriamente, no suposto de que traduzem a vontade das partes. A
aplicao inelutvel, prevalecendo ainda quando fosse outra. Enfim, a norma, em princpio
facultativa, torna-se obrigatria para os contratantes.
b) liberdade de estipular o contrato;
c) liberdade de determinar o contedo do contrato.

Limitaes liberdade de contratar:


Duas limitaes de carter geral sempre confinaram-na: a ordem pblica e os bons costumes.
Mas essas limitaes gerais liberdade de contratar, insertas nos cdigos como excees ao princpio
da autonomia da vontade, jamais puderam ser definidas com rigorosa preciso. A dificuldade, seno a
impossibilidade, de conceitu-las permite sua ampliao ou restrio conforme o pensamento
dominante em cada poca e em cada pas, formado por ideias morais, polticas, filosficas e religiosas.
Condicionam-se, em sntese, organizao poltica e infraestrutura ideolgica.
A lei de ordem pblica seria "aquela que entende com os interesses essenciais do Estado ou da
coletividade, ou que fixa, no Direito Privado, as bases jurdicas fundamentais sobre as quais repousa a
ordem econmica ou moral de determinada sociedade". Essa ideia geral no traa diretriz
suficientemente clara para guiar o juiz obrigado a invoc-la, porquanto no fcil determinar
taxativamente os interesses essenciais do Estado e da coletividade, variveis em funo at do regime
poltico dominante.
Recorre-se ao expediente da enumerao exemplificativa, tentando-se classific-los, como
segue: 1 ) as leis que consagram ou salvaguardam o princpio da liberdade e da igualdade dos
cidados, e, particularmente, as que estabelecem o princpio da liberdade de trabalho, de comrcio
e de indstria; 2) as leis relativas a certos princpios de responsabilidade civil ou a certas
responsabilidades determinadas; 3) as leis que asseguram ao operrio proteo especial; 4) as leis
sobre o estado e capacidade das pessoas; 5) as leis sobre o estado civil; 6) certos princpios
bsicos do direito hereditrio como os relativos legtima e o que probe os pactos sobre sucesso
futura; 7) as leis relativas composio do domnio pblico; 8) os princpios fundamentais do
direito de propriedade; 9) as leis monetrias; e 10) a proibio do anatocismo.
Via de regra, as leis coativas so de ordem pblica, uma vez que tambm no podem ser
derrogadas pela vontade particular. Incorreria em equvoco, todavia, quem as equiparasse. Se toda
lei de ordem pblica imperativa, ou proibitiva, nem toda lei coativa de ordem pblica. Para a
proteo de certos interesses privados, contm a lei preceitos coativos, mas as disposies que tendem
a essa finalidade no entendem com os interesses essenciais da sociedade, no se considerando,
portanto, regras de ordem pblica.
A doutrina socorre-se, igualmente, do expediente da enumerao, considerando contrrios aos
bons costumes, dentre outros, os seguintes contratos: 1) os relativos explorao de casas de
tolerncia; 2) os concernentes s relaes entre concubinrios; 3) os que tm por objeto a corretagem
matrimonial; 4) os que dizem respeito ao jogo; 5) os que objetivam a venda ou o comrcio de
influncia; 6) os que consagram, sob qualquer forma, a usura no mtuo.
Os contratos que tm causa contrria a leis de ordem pblica e aos bons costumes so nulos.
Declarando-os invlidos, o ordenamento jurdico estatui, por esse modo, limitaes de ordem geral
liberdade de contratar. Em consequncia, firma-se o princpio de que toda declarao de vontade
produz o efeito desejado, se lcita for sua causa.
Mas essas limitaes autonomia privada, que sempre existiram, no eram suficientes para
impedir a prtica de abusos. De acordo com o art. 421 do Cdigo Civil, a liberdade de contratar
tambm encontra limite na funo social do contrato.

O princpio de que toda pessoa pode soberanamente abster-se de contratar sofre excees cada
vez mais importantes e numerosas.
Tais excees ocorrem quando o indivduo:
a) tem de aceitar, sem alternativa, uma proposta ou oferta de contrato;
b) tem de concorrer para a formao de um vnculo contratual.
Nessas duas situaes, diz-se que h obrigao de contratar. Tm-na:
a) os que se encarregam da prestao dos servios pblicos, ou dos servios de assistncia
vital, tambm chamados de primeira necessidade;
b) os que exercem atividade econmica em carter de monoplio. A obrigao de contratar
pode ser imposta pela lei ou resultar da vontade particular.
So impostas pela lei:
a) a dos monoplios legais e, segundo alguns, dos monoplios de fato;
b) a que, embora no seja de monoplios, nasce tal como se fosse, por exemplo, a das
companhias de seguros em relao aos seguros obrigatrios.
Derivam da vontade particular as obrigaes:
a) contradas em contrato preliminar;
b) provenientes do chamado legado de contrato.
A obrigao de contratar estipulada em um negcio jurdico preliminar ou pr-contrato ,
quando possvel, cumprida at por efeito de sentena judicial substitutiva.
O legado de contrato uma disposio testamentria pela qual o testador impe ao herdeiro
prestar alimentos a determinada pessoa.
A multiplicao das obrigaes de contratar provocou importantssima mudana no
cumprimento das obrigaes de fazer, a possibilidade de se obter uma sentena que produza os efeitos
do contrato no concludo. liberdade de determinao do contedo do contrato vem sendo restringida
por diferentes processos e atravs de novas tcnicas negociais.
Antes de indic-las interessante apontar alguns modos por que se vem determinando
habitualmente o contedo dos contratos. Tais so:
a) a insero de clusulas necessrias;
b) a insero de clusulas de uso;
c) a redao de condies gerais atravs de clusulas uniformes;
d) o formulrio.
So clusulas necessrias as em que a lei exige a incluso no contedo do contrato e as que
esto legalmente subentendidas. Chamam-se de uso as clusulas habituais que integram o contedo de
certos contratos, exercendo importante funo complementar e interpretativa. Conhecem-se pela
expresso clusulas de estilo.
Para uniformidade do tratamento contratual nas relaes de massa ou em srie, tornou-se
comum o novo processo de formao de tais vnculos consistente na elaborao das clusulas por um
dos sujeitos para aceitao global do outro. So as chamadas condies gerais dos contratos, mais
conhecidos entre ns pela expresso contrato de adeso.
O contedo dos contratos de formulrio enche-se de clusulas habituais que, por isso mesmo,
permitem ser impressas, sem que revelem o fenmeno de integrao do 'contedo normativo do
contrato como sucede com as condies gerais do contrato.
Importante limitao liberdade de determinao do contedo do contrato resulta de outro ato
de autonomia privada chamada negcio ou con.., trato normativo. Trata-se de um acordo de vontades
pelo qual dois grupos traam regras para o contedo de uma srie de contratos a se conclurem pelos
indivduos a eles pertencentes. O contrato normativo tpico o contrato coletivo de trabalho.
Outras limitaes interessantes encontram-se nos contratos associativos stricto sensu e nos
contratos abertos. Realmente, quem ingressa' numa associao no tem liberdade de negociar as
condies do vnculo que lhe interessa constituir; limita-se a aderir s clusulas formuladas em artigos
do seu estatuto. Livre tambm no , para negociar o contedo da relao, quem deva participar de um
contrato em cuja celebrao no tomou parte, nele ingressando depois de concludo.
O contrato coativo, considerado por alguns uma relao paracontratual, aquele em' que a lei
obriga as partes a estipul-la sem alternativa ou a conserv-lo mesmo contra a vontade de uma das
partes. Enquadram-se na categoria o seguro obrigatrio e a locao prorrogada por determinao legal.
J o chamado contrato necessrio resulta do permanente estado de oferta contratual de certos
sujeitos de direito, como as empresas concessionrias de servios pblicos. Tais pessoas no podem
recusar-se a contratar, falecendo-lhes, pois, no s a liberdade de escolher a contraparte, mas tambm
a de afastar as regras constantes do regulamento a que devem obedincia, em certos setores, para a
publicizao do contrato em virtude da qual o Direito Pblico absorve o contedo da relao
contratual.
Autonomia da vontade e autonomia privada:
Autonomia da vontade a liberdade de contratar, destinando-se vontade do cidado de
vincular-se ou no por um negcio jurdico. Tem-se admitido, em que pese a liberdade de contratar, a
existncia de certos contratos coativos: so denominados assim porque torna-se praticamente
impossvel deixar de aderir a determinadas relaes, como as de servios pblicos (transporte, gs,
gua, energia eltrica, telefonia, internet).
J a autonomia privada a liberdade dada s partes contratantes para determinarem,
livremente, o contedo da relao contratual, o que tambm vem sendo mitigado, pois no se pode
ofender a boa-f objetiva e tampouco a funo social do contrato.

O princpio do consensualismo:
No Direito hodierno vigora o princpio do consentimento, pelo qual o acordo de vontades
suficiente perfeio do contrato. Em princpio, no se exige forma especial. O consentimento - solo
consensu - forma os contratos, o que no significa sejam todos simplesmente consensuais, alguns
tendo sua validade condicionada realizao de solenidades estabelecidas na lei e outros s se
perfazendo se determinada exigncia for cumprida. Tais so, respectivamente, os contratos solenes e
os contratos reais. As excees no infirmam, porm, a regra, segundo a qual a simples operao
intelectual do concurso de vontades pode gerar o contrato.

Princpio da fora obrigatria:


Consubstancia-se na regra de que o contrato lei entre as partes. Celebrado que seja, com
observncia de todos pressupostos e requisitos necessrios sua validade, deve ser executado pelas
partes como se suas clusulas fossem preceitos legais imperativos.
Estipulado validamente seu contedo, vale dizer, definidos os direitos e obrigaes de cada
parte, as respectivas clusulas tm, para os contratantes, fora obrigatria. Diz-se que intangvel,
para significar-se a irretratabilidade do acordo de vontades. Nenhuma considerao de equidade
justificaria a revogao unilateral do contrato ou a alterao de suas clusulas, que somente se
permitem mediante novo concurso de vontades.
O princpio da intangibilidade do contedo dos contratos significa impossibilidade de reviso
pelo juiz, ou de libertao por ato seu.
As clusulas contratuais no podem ser alteradas judicialmente, seja qual for a razo invocada
por uma das partes. Se ocorrem motivos que justificam a interveno judicial em lei permitida, h de
realizar-se para decretao da nulidade ou da resoluo do contrato, nunca para a modificao do seu
contedo.
No contexto normal desse princpio, no seria possvel admitir que a supervenincia de
acontecimentos determinantes da ruptura do equilbrio das prestaes pudesse autorizar a interveno
do Estado, pelo rgo da sua magistratura, para restaur-lo ou liberar a parte sacrificada. Cada qual
que suporte os prejuzos provenientes do contrato. Se aceitou condies contratuais extremamente
desvantajosas, a presuno de que foram estipuladas livremente impede se socorra da autoridade
judicial para obter a suavizao, ou a libertao. Pacta sunt servanda.
Esse princpio mantm-se no Direito atual dos contratos com atenuaes que lhe no mutilam
a substncia. O que mais se no admite o sentido absoluto que possua. Atribui-se-lhe, hoje,
relatividade que a doutrina do individualismo recusava. Passou-se a aceitar, em carter excepcional, a
possibilidade de interveno judicial do contedo de certos contratos, admitindo-se excees ao
princpio da intangibilidade. Em determinadas circunstncias, a fora obrigatria dos contratos pode
ser contida pela autoridade do juiz.
A mudana de orientao deve-se a acontecimentos extraordinrios, que revelaram a injustia
da aplicao do princpio nos seus termos absolutos. Aps a primeira conflagrao mundial,
apresentaram-se, em alguns pases beligerantes, situaes contratuais que, por fora das
circunstncias, se tomaram insustentveis, em virtude de acarretarem onerosidade excessiva para um
dos contratantes. Na Frana, o Conselho de Estado admitiu, ento relativamente a contratos de
concesso de servio pblico, que seu contedo poderia ser revisto, desde que novas circunstncias,
fora de toda previso, houvessem determinado, para o cumprimento das obrigaes, tamanha
onerosidade que a sua execuo importasse a runa econmica do devedor.
Para justificar as excees que a equidade impe ao princpio da intangibilidade do contedo
dos contratos, a doutrina, inicialmente, faz ressurgir antiga proposio do Direito cannico, a chamada
clusula rebus sic stantibus, e, em seguida, adotou a construo terica conhecida por teoria da
impreviso.
A clusula rebus sic stantibus considerava-se inserta nos contratos de durao e nos de
execuo diferida, como condio de sua fora obrigatria. Para que conservassem sua eficincia, era
subentendido que no deveria ser alterado o estado de fato existente no momento de sua formao.
Assim, a clusula devia ser presumida.
No deve bastar, com efeito, a alterao do estado de fato no momento da formao do
vnculo. preciso algo mais que justifique a quebra da f jurada. A impossibilidade de prever a
mudana desse estado veio a ser considerada condio indispensvel modificao do contedo do
contrato pela autoridade judicial, ou sua resoluo. Julgou-se esse requisito to importante que a
construo nova passou a se conhecer sob a denominao de teoria da impreviso.
Teoria da impreviso:
Na justificao moderna da relatividade do poder vinculante do contrato, a ideia de impreviso
predomina. Exige-se que a alterao das circunstncias seja de tal ordem que a excessiva onerosidade
da prestao no possa ser prevista. Por outras palavras, a impreviso h de decorrer do fato de ser a
alterao determinada por circunstncias extraordinrias. As modificaes por assim dizer normais
do estado de fato existente ao tempo da formao do contrato devem ser previstas, pois constituem,
na justa observao de Ripert, uma das razes que movem o indivduo a contratar, garantindo-se
contra as variaes que trariam insegurana s suas relaes jurdicas. Quando, por conseguinte,
ocorre a agravao da responsabilidade econmica, ainda ao ponto de trazer para o contratante muito
maior onerosidade, mas que podia ser razoavelmente prevista, no h que pretender a resoluo do
contrato ou a alterao de seu contedo. Nesses casos, o princpio da fora obrigatria dos contratos
conserva-se intacto. Para ser afastado, previsto que o acontecimento seja extraordinrio e
imprevisvel.
Mas no basta. Necessrio ainda que a alterao imprevisvel do estado de fato determine a
dificuldade de o contratante cumprir a obrigao, por se ter tornado excessivamente onerosa a
prestao. A modificao quantitativa da prestao h de ser to vultosa que, para satisfaz-la, o
devedor se sacrificaria economicamente. Chega-se a falar em impossibilidade. Pretende-se, at, criar a
categoria da impossibilidade econmica, ao lado da fsica e da jurdica, para justificar a resoluo do
contrato, mas, se a equiparao procedesse, estar-se-ia nos domnios da fora maior, no cabendo,
em consequncia, outra construo terica. A onerosidade excessiva no implica, com efeito,
impossibilidade superveniente de cumprir a obrigao, mas apenas dificulta, embora extremamente, o
adimplemento. Porque se trata de dificuldade, e no de impossibilidade, decorre importante
consequncia, qual seja a da necessidade de verificao prvia, que se dispensa nos casos de fora
maior.
Quando acontecimentos extraordinrios determinam radical alterao no estado de fato
contemporneo celebrao do contrato, acarretando consequncias imprevisveis, das quais decorre
excessiva onerosidade no cumprimento da obrigao, o vnculo contratual pode ser resolvido ou, a
requerimento do prejudicado, o juiz altera o contedo do contrato, restaurando o equilbrio desfeito.
Na fundamentao da retratabilidade, por fora da chamada impreviso, dissentem os
escritores. Explicam-na alguns, esclarecendo que a alterao do estado de fato faz desaparecer a
vontade contratual, por isso que emitida em ateno s circunstncias existentes no momento da
formao do contrato e s que poderiam ser previstas. Se pudessem as partes prever os acontecimentos
que provocaram a alterao fundamental da circunstncia, outra seria a declarao de vontade.
Entendem outros que se justifica a resoluo, ou o reajustamento, por "falta parcial de causa
do contrato, no seu aspecto funcional".
Para outros, o fundamento encontra-se na teoria do abuso do direito. O credor abusaria do
direito de obter o cumprimento da obrigao, sabendo que, ao exerc-lo, causa a runa econmica do
devedor, tirando vantagem desproporcional, conseguindo proveito inesperado e excessivo. Praticaria,
em suma, um ato excessivo, que, para alguns, configura abuso do direito.
Vai se buscar ainda esse fundamento na equidade, na boa-f, e em outras ideias gerais.
Messineo adverte, porm, que preciso distinguir a razo de poltica legislativa, que inspira a medida,
da razo tcnico-jurdica.
A equidade, a boa-f, a proibio do abuso de direito e tantas outras noes gerais podem ser
admitidas como a razo que teria levado o legislador a abrir essa exceo ao princpio da fora
obrigatria dos contratos. Tecnicamente, no justificam o instituto. No particular, as teorias que
explicam a necessidade de reviso de certos contratos, pela apreciao da vontade contratual,
oferecem explicao mais satisfatria.

Princpio da boa-f:
O princpio da boa-f entende mais com a interpretao do contrato do que com a estrutura.
Por ele se significa que o literal da linguagem no deve prevalecer sobre a inteno manifestada na
declarao de vontade, ou dela infervel. Ademais, subentendem-se, no contedo do contrato,
proposies que decorrem da natureza das obrigaes contradas, ou se impem por fora de uso
regular e da prpria equidade. Fala-se na existncia de condies subentendidas. Admitem-se, enfim,
que as partes aceitaram essas consequncias, que realmente rejeitariam se as tivessem previsto. No
caso, pois, a interpretao no se resume a simples apurao da inteno das partes.
O Direito moderno no admite os contratos que os romanos chamavam de direito estrito, cuja
interpretao deveria ser feita literalmente. Tais contratos somente poderiam existir num sistema
dominado pelo princpio do formalismo. Uma vez que hodiernamente vigora o princpio do
consensualismo, so inadmissveis.
Ao princpio da boa-f empresta-se ainda outro significado. Para traduzir o interesse social de
segurana das relaes jurdicas, diz-se, como est expresso no Cdigo Civil alemo, que as partes
devem agir com lealdade e confiana recprocas. Numa palavra, devem proceder com boa-f. Indo
mais adiante, aventa-se a idia de que entre o credor e o devedor necessria a colaborao, um
ajudando o outro na execuo do contrato. A tanto, evidentemente, no se pode chegar, dada a
contraposio de interesses, mas certo que a conduta, tanto de um como de outro, subordina-se a
regras que visam a impedir dificulte uma parte a ao da outra.
Modernamente distingue-se a boa-f subjetiva, que se refere a um estado subjetivo ou
psicolgico do indivduo, aplicvel notadamente no campo do Direito das Coisas (fala-se em
"possuidor de boa-f", por exemplo), da boa-f objetiva, correspondente a uma regra de conduta, um
modelo de comportamento social, algo, portanto, externo em relao ao sujeito. A boa-f aqui referida
a boa-f objetiva.
Por se tratar de princpio amplo, carente de concretizao para ser aplicado no caso concreto,
procurou-se sistematizar os diferentes papis da boa-f no campo contratual. A mais difundida uma
classificao tripartite das funes do princpio da boa-f (juno interpretativa, funo supletiva e
funo corretiva).
A funo interpretativa da boa-f est prevista no art. 113 do Cdigo Civil. A interpretao
dos contratos pode se desenrolar em duas fases. A primeira tem por objetivo a determinao da
inteno ou sentido comum atribudo pelas partes declarao contratual. Contudo, a declarao
contratual frequentemente apresenta deficincias (lacunas, ambiguidades ou obscuridades) insanveis
mediante a busca da inteno dos contratantes. Entra em jogo, ento, a segunda fase da interpretao,
cujo fim eliminar as falhas da declarao negocial. Tendo em vista que todo contrato implica conflito
de interesses, essa segunda etapa interpretativa segue critrios objetivos, notadamente a boa-f e os
usos em funo interpretativa. Interpretar conforme a boa-f substituir o ponto de vista relevante,
posicionando no contexto do contrato um modelo de pessoa normal, razovel, a fim de averiguar o
sentido que essa pessoa atribuiria declarao negocial caso houvesse percebido a deficincia.
Exemplo: TJDF: em contrato de alienao de ponto comercial cabe aos vendedores informar
aos compradores a situao de impossibilidade de regularizao do alvr de funcionamento do
imvel, condio essencial do contrato, sob pena de violao ao princpio da boa-f objetiva que
orienta a formao, a concretizao e a execuo dos contratos.
Em funo supletiva, a boa-f atua criando deveres anexos (tambm chamados laterais,
secundrios ou instrumentais). Alm dos deveres principais, que constituem o ncleo da relao
contratual, h deveres no expressos cuja finalidade assegurar o perfeito cumprimento da prestao e
a plena satisfao dos interesses envolvidos no contrato. Dentre estes, destacam-se os deveres de
informao, sigilo, custdia, colaborao e proteo pessoa e ao patrimnio da contraparte.
A boa-f enquanto fonte geradora de deveres encontra-se presente no art. 422 do Cdigo Civil
("Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os
princpios de probidade e boa-f"). No obstante o dispositivo mencionar apenas a concluso e a
execuo do contrato, certo que a boa-f cria deveres anexos tambm na fase pr-contratual, isto ,
naquele perodo de negociaes preliminares e tratativas que antecedem a concluso do contrato, bem
como na fase ps-contratual (boa-f post pactum finitum). Exemplo da incidncia da boa-f na fase
pr-contratual encontrado nos casos de ruptura injustificada das negociaes, em que h violao de
deveres de colaborao e muitas vezes de informao, ensejando a responsabilidade pr-contratual da
parte que rompe as tratativas. Por sua vez, mesmo aps a extino do contrato exige-se que o
contratante no adote comportamento capaz de frustrar ou diminuir a vantagem almejada pela outra
parte com o negcio (praticando concorrncia ou negando-se a fornecer peas de reposio, v.g.), o
que evidencia a boa-f post pactum finitum.
Em suma, a funo de complemento de ampliar obrigaes, especialmente por meio de
criao de deveres anexos. Exemplo: art. 128 - para a manuteno da validade dos atos praticados
antes da ocorrncia da condio, tais atos devem ser sido praticados de acordo com a boa-f e devem
ser compatveis com a condio.
A boa-f uma clusula implcita em todos os contratos, sendo os deveres anexos
subclusulas daquela porquanto oriundas diretamente daquela.
O descumprimento dos deveres anexos/laterais acarreta a violao positiva do contrato
(enunciado 24 do CJF), e constitui espcie de inadimplemento, independentemente de culpa. Esses
deveres so:

De lealdade e de confiana recprocas: necessidade das partes de manterem comportamentos


que no violem a confiana da parte contrria. Exemplo: no pode o adquirente, em contrato
de compra e venda de imvel, pretender a reviso do valor pactuado com suporte no valor
venal declarado pela prefeitura para incidncia de IPTU, se o preo ajustado se encontra
dentro dos parmetros normais de mercado.
De assistncia/cooperao: refere-se concepo de que, se o contrato feito para ser
cumprido, aos contratantes cabe elaborar para o correto adimplemento a sua prestao
principal, em toda sua extenso. Aqui se concentra o duty to mitigate the loss, pela qual se
impe ao credor que minore o seu prejuzo (Enunciado 169 CJF). Exemplo: caso do credor
que, embora tenha possibilitado ao devedor forma alternativa de pagamento de boleto
bancrio, culminou por protestar o ttulo (boleto) para falta de adimplemento, quando o
devedor havia se valido da operao de efetivar o depsito.
De informao: a respeito do uso do bem alienado, capacitaes e limites. Aplica-se a toda
relao contratual, inclusive naqueles que envolva mera transmisso de posse de coisa mvel
ou imvel ou mesmo prestao de servios, seja no mercado de consumo ou no. Sua
violao acarreta a responsabilidade pelos vcios sobre o produto ou servio, pela evico,
pela propaganda enganosa ou at mesmo a anulao do negcio jurdico, caso se verifique
hiptese de dolo essencial que vicie a vontade do contratante inocente. Esse dever anexo no
se aplica s relaes jurdicas de risco, como nos casos de investimentos econmicos feito por
investidor em fundos ou aes reconhecidamente variveis (Info 442 STJ). Necessria ainda
avaliao sobre os usos e costumes em relao ao tempo, local, cultura e etc. que contornam a
relao jurdica envolvida. Exemplo: reduo de contedo dos produtos sem o necessrio
esclarecimento aos consumidores, o que configura aumento disfarado de preo passvel de
sano administrativa. O STJ considera a violao ao dever de informao no mera obrigao
anexa, mas sim como dever bsico, essencial e intrnseco s relaes de consumo (Info 524).
Isso faz sobrepujar o descumprimento do dever de informao, para alm de mera violao
positiva do contrato, em verdadeiro inadimplemento direto, o que acarreta responsabilidade
civil ainda que tenha havido o cumprimento parcial dessa obrigao. O dever de informao
tutela a legtima expectativa das partes.
De sigilo/confidencialidade: confiar quem uma parte no divulgar dados ou informaes a
respeito da outra. Exemplos: cliente-advogado, banco-cliente, mdico-paciente, etc.
De proteo/cuidado: evitar que as atitudes das partes causem risco ao direito do outro na
relao jurdica.

Por fim, h a funo corretiva do princpio da boa-f. Nessa rea, ele atua principalmente no
controle das clusulas abusivas e como parmetro para o exerccio das posies jurdicas . Sob esse
aspecto, destaca-se o adimplemento substancial (substantial performance), hiptese em que o
contratante executa grande parte de suas obrigaes e somente deixa de executar parte insignificante
perante o todo, cuja conseqncia principal impedir a resoluo do contrato sob alegao de
inadimplemento, alm de outras figuras ligadas ao abuso do direito (v.g., a proibio do
comportamento contraditrio, tambm denominado venire contra factum proprium).30 O Cdigo Civil
de 2002 traz a boa-f em funo corretiva no art. 187, ao erigi-la em critrio de determinao do abuso
do direito.
O princpio da boa-f aplicvel a toda e qualquer relao contratual, independentemente da
existncia de debilidade ou hipossuficincia por parte de um dos contratantes ou do desequilbrio entre
os polos da relao.
Reconhece-se, todavia, que o princpio no se aplica igualmente a todas as classes de
contratos. H, por exemplo, algumas peculiaridades na sua aplicao aos contratos celebrados entre
pessoas jurdicas (contratos interempresariais). Inicialmente, deve-se observar que a boa-f incide
sobre estes contratos predominantemente nas duas primeiras funes (interpretativa e supletiva). Isso
porque estas funes representam, em ltima anlise, um reforo autonomia da vontade, ao contrrio
da funo corretiva. Na funo interpretativa, destaca-se a exigncia de maior diligncia por parte do
empresrio. Na medida em que interpretar luz da boa-f equivale a considerar o modelo de
comportamento social esperado de pessoa que estivesse no contexto da parte contratante, isso implica
avaliar a declarao e a conduta da parte consoante a diligncia dela esperada, o que permite
considerar diferentes nveis de diligncia. Parece evidente, ento, que um empresrio tem nus muito
mais intenso de entender as declaraes conforme o sentido tcnico que possuem na respectiva rea de
atuao, o que leva a exigir maior grau de diligncia, se comparado com o de uma pessoa comum.
Ademais, tanto na funo interpretativa quanto na supletiva a aplicao do princpio da boa-f deve
necessariamente observar, no campo dos contratos interempresariais, os usos mercantis, muito embora
estes devam ceder em relao boa-f, no caso de eventual incompatibilidade entre eles.
Exemplo: negativa de cobertura, por empresas de plano de sade, amparada em clusulas que
ofendem a prpria natureza do contrato. o caso da recusa de colocao de stent coronrio em
paciente cardaco sob o argumento de existir clusula excludente de cobertura para implantao de
prteses, no obstante tratar-se de procedimento que visa resguardar a vida e sade do usurio.
Outro exemplo: nulidade da clusula que limita o direito devoluo de parcelas pagas por
aquisio de imvel construo somente quando da concluso da obra.
Qual a diferena entre a influncia exercida pea funo limitadora da boa-f objetiva
que rechaa estipulaes contratuais abusivas ou lesivas da ocorrncia do mesmo fenmeno
quanto eficcia interna da funo social do contrato que igualmente reprova tais
estipulaes?
Pela eficcia interna da funo social do contrato, atribui-se imposio normativa advinda do
Poder Pblico no sentido de se proibir a estipulao de clusulas contratuais lesivas ou abusivas; a
funo limitadora da boa-f objetiva, por sua vez, indica que, se contrariada aquela proibio (isto ,
se o contrato contiver clusulas ofensivas funo social), a parte que delas se beneficia no deve se
valer da sua aplicao, porque se trata de conduta que contraria os fins da prpria contratao, que visa
cooperao entre as partes.

Aplicaes derivadas da boa-f:

Supessio e surrectio: so consolidaes de situaes de fato surgidas durante a execuo de


contratos ou obrigaes de durao, conforme ao ou inao de alguma das partes na relao
jurdica. A supressio seria uma supresso ou limitao do direito de alguma das partes em
relao dessa natureza, por ao positiva ou negativa diante de determinada caracterstica do
negcio. Exemplo: art. 330, CC. Implica em perda ou limitao de direito subjetivo de um
agente em relao jurdica sempre que, de suas aes ou inaes, for possvel outra parte
presumir, pela boa-f objetiva, que no h mais lugar para o exerccio dessa prerrogativa. O
no exerccio de um direito subjetivo de uma das partes gera na outra a justa expectativa de
que esse no exerccio se prorrogar no tempo. J a surrectio caracteriza a situao inversa, ou
seja, o surgimento de um direito subjetivo para uma das partes contratantes, por ao positiva
ou negativa reiterada da outra. Exemplo: segurado deixa de adimplir uma das mensalidades,
no sendo cobrado oportunamente pelo segurador, criando-lhe a expectativa legtima de
manuteno do contrato e do direito cobertura, dada a adimplncia das obrigaes
posteriores. Configurar-se- abuso de direito os atos que contrariem a supressio ou a surrectio.
Venire contra factum proprium: as partes devem se comportar de forma coerente a fim de
tutelarem a confiana recproca. Assim, no pode o agente criar situao teoricamente
favorvel a si e dela se valer enquanto lhe convm para, depois, quando j no mais lhe
interessa, voltar-se contra fato por si prprio praticado, frustrando legtimas expectativas de
quem mais integra a relao jurdica. Exemplo: vizinho que sempre f festas ruidosas,
incomodando os demais, no pode reclamar de interrupo de atividade semelhante do outro e
tampouco postular indenizao. Todos esses atos ensejam indenizao pelos prejuzos
causados.
Tu quoque: at tu, Brutus? Significa proibir-se que o agente invoque direitos, na relao
bilateral, antes de cumprir a sua prestao ou sem atender s suas obrigaes. Exemplo:
exceo do contrato no cumprido. Sempre que a parte intenta aplicar na relao jurdica dois
pesos e duas medidas, estar sempre presente a situao do tu quoque. Exemplo: quando duas
partes agem com dolo recproco e nenhuma delas pode postular anulao ou reclamar
indenizao; relativamente incapaz invocar sua incapacidade para se furtar ao cumprimento do
negcio jurdico (art. 180).
Duty to mitigate the loss: Enunciado 169, CJF -> o princpio da boa-f objetiva deve levar o
credor a evitar o agravamento do prprio prejuzo. Diz respeito mitigao do prprio
prejuzo. Exemplo: o STJ considerou que a empresa concessionria de energia eltrica no
poderia, diante da constatao de fraude no medidor instalado na residncia de um usurio,
deixar transcorrer considervel lapso de tempo para s depois lhe impor a cobrana de vrios
meses de uso irregular.
Exceptio doli: um contratante pode se proteger do outro agente que na relao jurdica pratica
comportamento de forma dolosa visando obter vantagem em detrimento da prpria
natureza do contrato celebrado e das intenes nele contidas. No se confunde a exceo do
dolo da outra parte por ao superveniente celebrao (exceptio doli) com o dolo enquanto
defeito do negcio jurdico, porque no vcio de vontade o que se busca atingir a validade do
prprio contrato, enquanto na exceptio doli se busca impedir que um dos contratantes se valha
de inteno maliciosa para auferir vantagem em detrimento do prejuzo do outro. Exemplo:
avalista que foi induzido a erro pelo credor de ttulos de crdito, fazendo o avalista assumir o
nus em ttulos em branco, inserindo neles obrigaes a que a vontade deste no anuiu. Aqui
no se busca a invalidao do contrato como ocorre com vcio de consentimento mas sim a
defesa da situao da parte inocente contra investida dolosa da outra em detrimento de sua
posio contratual. Exceptio doli speciallis seu praeteriti: em caso de dolo como vcio da
vontade, admite-se a exceo do dolo como matria de defesa daquele que demandado com
fundamento no contrato viciado; exceptio doli generalis seu praesentis: quando a parte se
defende de investida da outra, que age de m-f supervenientemente celebrao do contrato.

Princpio da relatividade dos efeitos dos contratos:


O princpio da relatividade dos contratos diz respeito sua eficcia, que significa que seus
efeitos se produzem exclusivamente entre as partes, no aproveitando nem prejudicando a terceiros.
Para tom-lo compreensvel, indispensvel distinguir da existncia do contrato os efeitos
internos. A existncia de um contrato um fato que no pode ser indiferente a outras pessoas, s quais
se toma oponvel. Os efeitos internos, isto , os direitos e obrigaes dos contratantes, a eles se
limitam, reduzem-se, circunscrevem-se. Em regra, no possvel criar, mediante contrato, direitos e
obrigaes para outrem. Sua eficcia interna relativa; seu campo de aplicao comporta, somente, as
partes.
O princpio da relatividade dos contratos no absoluto. Sofre importantes excees.
Para defini-las, cumpre fixar a noo de terceiro. Como tal se considera quem quer que seja
totalmente estranho ao contrato ou relao sobre a qual ele estende os seus efeitos. Assim, o
sucessor, a ttulo universal de um contratante, embora no tenha participado da formao do contrato,
terceiro no , porque a sua posio jurdica deriva das partes, como tal devendo ser tido.
H contratos que, fugindo regra geral, estendem efeitos a outras pessoas, quer criando, para
estas, direitos, quer impondo obrigaes. Tais so, dentre outros, a estipulao em favor de terceiro, o
contrato coletivo de trabalho, a locao em certos casos e o fideicomisso "inter vivos".
Consideradas as pessoas em cuja esfera jurdica podem incidir efeitos finais de contrato, de
ressaltar a noo de oponibilidade, distinguindo trs categorias de terceiros:
a) os que so estranhos ao contrato, mas participantes do interesse, cuja posio jurdica
subordinada da parte, como os subcontratantes e os mandatrios;
b) os que so interessados, mas tm posio independente e incompatvel com os efeitos do
contrato;
c) os que so normalmente indiferentes ao contrato, mas podem ser legitimados a reagir
quando sofram particular prejuzo dos efeitos do mesmo contrato, como os credores.

Contratos extrapartes:
O princpio da relatividade dos contratos pode ser excepcionado em situaes especiais:
estipulaes em favor de terceiros, promessas de fatos de terceiros e contrato com pessoa a declarar.
Nesses casos h a aplicao da eficcia externa da funo social dos contratos.
A obrigao no surge apenas do contrato ou da vontade, mas tambm da lei e do ato ilcito.
So disposies contratuais que atingem a situao jurdica de terceiros no participantes da
relao contratual.
Nas hipteses acima existe efetiva contratao, mas o eventual contrato pode estender seus
efeitos a pessoas no participantes da relao contratual.

Estipulao em favor de terceiro:


Celebra-se contrato entre duas partes em que a vantagem patrimonial dele decorrente se dar
em favor de pessoa que no participa da relao contratual. Exemplos: seguro de vida e planos de
sade, quando beneficiam os dependentes.
Esse terceiro no participa dos instrumentos e dos termos contratuais, e por isso no
excepciona, de fato, o princpio da relatividade dos contratos.
Dada ao beneficirio a prerrogativa de exigir o cumprimento do contrato, submeter-se- ele s
regras e termos contratados pelas partes que efetivamente celebraram (promitente e estipulante).
Promitente: aquele que se obriga a prestar;
Estipulante/promissrio: aquele que estipula a obrigao em favor de terceiro.
Nesse contrato se cria uma relao jurdica complexa em que a exigncia do cumprimento da
prestao do promitente pode ser feita tanto pelo estipulante como pelo beneficirio, que o terceiro
em favor de quem se estipula e no participa do contrato.

Efeitos:
a) Exigncia pelo estipulante: o que estipula em favor de terceiro pode exigir o cumprimento da
obrigao, desde que no seja prprio da natureza do contrato que a ele no seja possvel
exigi-lo, como no caso de indenizao securitria em caso de morte do estipulante no seguro
de vida. Exemplo possvel: acionar o plano de sade em favor de dependente.
b) Exigncia pelo beneficirio: o beneficirio ficar sujeito s condies e normas do contrato, se
a ele anuir e o estipulante no o inovar, art. 438. Esse artigo permite ao estipulante a
substituio do beneficirio, por ato inter vivos ou por disposio de ltima vontade. Art. 438.
O estipulante pode reservar-se o direito de substituir o terceiro designado no contrato,
independentemente da sua anuncia e da do outro contratante. Essa substituio pelo
estipulante no necessita da anuncia do promitente (outro contratante).
STJ: no caso de acidente de trnsito, quando se tem contrato de seguro de automvel com clusula de
cobertura de danos de terceiro, possvel ao terceiro prejudicado ter legitimidade para demandar a
seguradora. O segurado, entretanto, tambm dever figurar na relao processual em homenagem ao
devido processo legal e da ampla defesa, visando-lhe possibilitar a prova de que o sinistro no ocorreu
por culpa sua.
O beneficirio (terceiro) pode ser pessoa futura e indeterminada, bastando que seja
determinvel, como no caso do seguro, em que se identifica o beneficirio no momento do sinistro.
c) Vedao de exonerao do devedor: se ao terceiro, em favor de quem se fez o contrato, se
deixar o direito de reclamar-lhe a execuo, no poder o estipulante exonerar o devedor.
d) Substituio do beneficirio: o estipulante tem o direito de substituir o beneficirio do
contrato, independentemente de sua anuncia e da do outro contratante. Pode ser feita por ato
inter vivos ou por ltima disposio de vontade.

Promessa de fato de terceiro:


Contrato no qual uma pessoa promitente se obriga para com outra promissrio por uma
obrigao de fazer a ser cumprida por terceiro que no faz parte da relao contratual. Exemplo:
contratao de show com o empresrio de um cantor, que se obriga prestao a ser dada pelo artista.
Difere da estipulao em favor de terceiro porque na promessa de fato de terceiro este no
beneficirio, mas devedor, desde que aceite essa funo. Comporta duas situaes:
a) Quando o terceiro no se obrigou expressamente: aquele que tiver prometido responder por
perdas e danos quando o terceiro no o executar. Cabe ao credor (promissrio) exigir a
prestao e a indenizao do contratante (promitente).

Se a obrigao a ser prestada pelo terceiro for impessoal, o prprio promitente pode dar curso
ao desempenho da prestao, seja pessoalmente ou por outrem, evitando-se a obrigao de indenizar,
desde que no surja, por outro fator, algum outro dano (exemplo: m execuo do servio) ou a
simples mora.
Se a obrigao for pessoal/personalssima, a inexecuo equivale a inadimplemento absoluto
e estabelece responsabilidade civil do promitente.
b) Quando o terceiro se obriga: nenhuma obrigao haver para quem se comprometer por
outrem, se este, depois de ter se obrigado, faltar prestao. Dessa forma, cabe ao credor
exigir a prestao contra o terceiro, que passa a integrar a relao contratual como devedor.

Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responder por perdas e danos, quando
este o no executar.
Pargrafo nico. Tal responsabilidade no existir se o terceiro for o cnjuge do promitente,
dependendo da sua anuncia o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a
indenizao, de algum modo, venha a recair sobre os seus bens.
Exemplo do pargrafo nico: promessa de fato de terceiro que se constitua em compromisso,
por parte de um cnjuge, de que o outro assinar escritura de outorga para venda do nico imvel do
casal. Nesse caso, no pode subsistir a imposio da obrigao de reparar as perdas e danos pode
recair sobre o patrimnio do cnjuge que no participou da celebrao do pacto.
Contudo, esse dispositivo legal no pode significar a desobrigao do promitente, de maneira
que o promissrio arque com os prejuzos de sua conduta. Sendo assim, no sobrevive a
responsabilidade a recair sobre o patrimnio do cnjuge, recaindo exclusivamente sobre o patrimnio
do promitente, seja ele existente ao tempo da contratao ou mesmo depois, dada a regra de que o
devedor responde com seus bens presentes e futuros.
Se o eleito acatar a indicao do estipulante, aquele assumir posio contratual plena,
podendo enquadrar-se como exclusivo credor ou devedor se se tratar de contrato unilateral ou
mesmo como credor e devedor ao mesmo tempo, quando se cuidar de contrato bilateral.
A aceitao do eleito (terceiro) deve se revestir da mesma forma que as partes usaram para o
contrato e produz efeitos ex tunc retroativos , de forma a desonerar o estipulante dos direitos e
obrigaes decorrentes do negcio. H, portanto, a equivalncia formal entre o contrato com pessoa a
declarar e a aceitao do terceiro.
Uma vez feita a indicao pelo estipulante e outorgada a aceitao pelo eleito, o contrato passa
a figurar entre o promitente e o eleito.
Contudo, o contrato ser eficaz somente entre os contratantes originrios se:
a) No houver indicao da pessoa: falta de exerccio da clusula de reserva de nomeao.
b) Se o eleito no aceitar a indicao: o terceiro no obrigado a nada;
c) Se o eleito for insolvente, sem conhecimento da outra parte, ou se j o era no momento da
indicao;
d) Se existe incapacidade do eleito no momento da nomeao.

Contrato com pessoa a declarar:


Uma das partes estipulante reserva-se o direito de indicar outra promitente em certo
prazo j estipulado (ou de 5 dias, na omisso contratual) uma pessoa eleito que ser quem
adquirir os direitos e assumir as obrigaes decorrentes do negcio, sob pena de responder pelos
eventuais prejuzos decorrentes do seu descumprimento.
A fixao do prazo se d em favor do promitente (aquele que receber a declarao), para que
se lhe assegure ao contra o estipulante, seja para exigir desse o desempenho da obrigao (se
impessoal) ou para indenizar-lhe os danos decorrentes do descumprimento (se a obrigao for
personalssima).
Uma vez exercido o direito de indicao do estipulante e havendo aceitao do eleito (pessoa
declarada), esta passa a fazer parte integrante da relao contratual.

Princpio do equilbrio econmico:


O princpio do equilbrio econmico do contrato, ou do sinalagma, encontra-se presente no
Cdigo Civil primordialmente corno fundamento de duas figuras, a leso e a reviso ou resoluo do
contrato por excessiva onerosidade superveniente. Em ambos os casos, desempenha papel de limite
rigidez do princpio da fora obrigatria do contrato.

Princpio da funo social do contrato:


O princpio da funo social do contrato, inovao pioneira do Cdigo Civil de 2002, vem
expressamente previsto em seu art. 421: "A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites
da funo social do contrato." Trata-se, corno evidente, de norma de ordem pblica, corno esclarece
o art. 2.035, pargrafo nico, do mesmo Cdigo. A locuo "funo social" traz a idia de que o
contrato visa a atingir objetivos que, alm de individuais, so tambm sociais. O poder negociai ,
assim, funcionalizado, submetido a interesses coletivos ou sociais.
Com a promulgao do Cdigo Civil de 2002, a doutrina tem procurado traar as primeiras
linhas com vistas delimitao do contedo do princpio da funo social do contrato. Duas correntes
j se antecipam. A primeira delas procura ver no art. 421 do Cdigo uma instncia de proteo de
interesses externos s partes contratantes.
Fala-se, ento, em "interesses institucionais", expresso que remonta ao constitucionalismo
alemo e designa os interesses de determinados grupos sociais (em certo sentido, instituies), jurdica
e economicamente distintos dos interesses individuais, tais como o meio ambiente e a defesa da
concorrncia. Esta viso , de certa maneira, restritiva, pois nega a possibilidade de reconduzir ao
princpio da funo social do contrato vicissitudes ligadas apenas relao entre os contratantes. O
limite de aplicao do princpio da funo social do contrato estaria, precisamente, na leso a
interesses institucionais, necessariamente externos ao contrato.
Outra corrente, a que nos filiamos, vislumbra no princpio da funo social do contrato
tambm outras aplicaes prticas. Entendemos que h pelo menos trs casos nos quais a violao ao
princpio da funo social deve levar ineficcia superveniente do contrato. Juntamente com a ofensa
a interesses coletivos (meio ambiente, concorrncia etc.), deve-se arrolar a leso dignidade da pessoa
humana e a impossibilidade de obteno do fim ltimo visado pelo contrato.
A hiptese de leso dignidade da pessoa humana foi prevista em enunciado aprovado na I
Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judicirios do Conselho da Justia
Federal, no perodo de 11 a 13 de setembro de 2002: "Art. 421: a funo social do contrato, prevista no
art. 421 do novo Cdigo Civil, no elimina o princpio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o
alcance desse princpio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo
dignidade da pessoa humana. "
Com relao impossibilidade de obteno do fim ltimo visado pelo contrato, o fim que no
mais pode ser atingido faz com que o contrato perca sua funo social, devendo torn-lo juridicamente
ineficaz. Entre os casos de frustrao do fim do contrato, que agora encontram legalmente um "lugar
cmodo" sob a exigncia da funo social, esto os "coronation cases" de Windscheid, quando, na
Inglaterra, cidados que alugaram sacadas e terraos, para assistir passagem do cortejo de Eduardo
VII, se viram frustrados com o cancelamento do percurso das carruagens (mas as janelas e sacadas
permaneceram disposio); ou tambm o caso de Larenz, do arteso que, na Alemanha, insistia em
fazer a porta de igreja, j demolida por bombardeio aliado, porque o contrato havia sido assinado; e,
assim, inmeras outras situaes em que, sem haver impossibilidade da prestao, o verdadeiro fim do
contrato, conhecido das duas partes, j no pode ser atingido. Em todas essas hipteses, o contrato,
tornado intil, deve ser resolvido por falta de funo social.
Na III Jornada de Direito Civil promovida pelo referido Centro de Estudos aprovou-se
enunciado especificando a frustrao do fim do contrato como hiptese de aplicao do princpio da
funo social: "A frustrao do fim do contrato, como hiptese que no se confunde com a
impossibilidade da prestao ou com a excessiva onerosidade, tem guarida no direito brasileiro pela
aplicao do artigo 421 do Cdigo Civil. "
A grande vantagem da explicitao legal da funo social do contrato como limite atividade
privada no est tanto no momento inicial do contrato (a isso responde a teoria das nulidades), e sim
no momento posterior, relativo ao desenvolvimento da atividade privada.
O verdadeiro sentido do princpio da igualdade est em tratar igualmente os iguais e
desigualmente os desiguais, na medida de sua desigualdade.
Assim, a limitao que a funo social impe liberdade de contratar significa que o contrato,
ainda que decorra da vontade das partes, no pode servir para operar prestaes desproporcionais
entre os contratantes ou conferir a um deles direitos que destoem das finalidades econmicas e
sociais dos contratos em geral, visando sempre a proteger o hipossuficiente contra as desigualdades
que possam surgir das diferenas de condies sociais e econmicas entre as partes.
Alm disso, no podem as partes se valer de um contrato cujo objeto, entre elas, seja lcito,
mas cujas consequncias sociais (de interesse coletivo), sejam ilcitas, como no caso da contratao de
empresa que terceirza prestao de servios, mas cujas normas internas ofendem as leis trabalhistas. O
mesmo se pode dizer do contrato que implique em inobservncia das normas ambientais.
Eficcia interna da funo social: dever de ajustar obrigaes justas e equilibradas, proibindo-
se a onerosidade excessiva.
Eficcia externa da funo social: dever de no ofender o interesse coletivo.
Aplicao prtica:
a) Vedao aos contratos que contrariam o interesse pblico: embora aparentemente
perfeita entre os contratantes, viola o interesse pblico e pode ser invalidada ou acarretar
responsabilidade civil. o caso da insero de clusulas lesivas ou excessivamente onerosas em
contraponto extrema vantagem em benefcio da outra. Insere-se tambm quando o contrato atente
contra o princpio da dignidade da pessoa humana. Exemplo: lanamento de anes.
b) Proteo do terceiro ofendido: proteo de terceiros em determinados contratos: b.1) na
considerao da pessoa como consumidor por equiparao para obter indenizao contra o terceiro
responsvel pelo evento, ainda que no mantivesse relao contratual com ele. Exemplo: empresas que
se descuram do seu dever de proteo e vigilncia e abrem contas com documentos falsos de terceiro
fraudador; b.2) Mitigao da concepo relativista dos contratos, possibilitando a titularidade subjetiva
para efetivao dos direitos de terceiros ofendidos, ainda que no participantes da relao contratual.
Exemplo: vtima de um acidente de trnsito pode pleitear indenizao diretamente da seguradora e do
segurado em litisconsrcio passivo, sendo uma espcie de denunciao litisconsorcial (STJ); nesse
caso, no ser necessria a denunciao da lide, podendo a vtima ingressar diretamente contra a
seguradora, em litisconsrcio com o segurado. Deve haver litisconsrcio porque a responsabilidade da
seguradora depende da comprovao da responsabilidade do segurado pelo evento. Tambm se aplica
impossibilidade da instituio financeira de impor os efeitos da hipoteca contra o adquirente da
unidade residencial hipotecada em incorporao, quando a construtora resultar inadimplente, o que
tambm protege a boa-f subjetiva do terceiro. Smula 308 STJ.
c) proteo contra o terceiro ofensor: impede que o terceiro se imuscua em contrato firmado
por duas pessoas para almejar lucro em detrimento de uma delas. Exemplo: art. 608.
d) proibio de clusulas lesivas de direitos bsicos: exemplos -> proibio de utilizao
compulsria de arbitragem nas relaes de consumo. Estabelecimento de salrio inferior ao mnimo ou
de imposio de condies degradantes nas relaes de trabalho.

Classificao dos contratos:

- tpicos ou atpicos:
Tpicos: possuem previso legal;
Atpicos: no possuem previso legal. Podem ser nominados (aqueles que possuem
denominao especfica) ou inominados (no possuem denominao anterior).

- bilaterais ou unilaterais:
Os unilaterais tm seus efeitos criados pela vontade de uma das partes, quando apenas uma
delas assume prestao em favor da outra.
J os bilaterais tm seus efeitos estendidos sobre todas as partes. O sinalagma a
reciprocidade de obrigaes. A bilateralidade depende que a prestao de uma parte se reverta em
proveito da outra, e por isso se diz que a doao com encargo no contrato bilateral, pois o
cumprimento deste no se converte em vantagem para o doador, mas apenas em nus a ser observado
pela parte.
Nos bilaterais pode-se arguir a exceo do contrato no cumprido.
Contrato bilateral imperfeito: em regra unilateral, mas alguma circunstncia posterior
contratao torna bilateral, estabelecendo uma prestao para a parte que normalmente no a teria.
Exemplo: nos depsitos ou mandatos que o depositante/mandante devem ressarcir as despesas feitas
pelo depositrio ou mandatrio.
Contratos plurilaterais: H mais de duas pessoas no acordo de vontades. No se confunde com
as obrigaes solidrias (pluralidade de agentes). Nos plurilaterais h a manifestao da vontade
autnoma de cada agente e voltada para objetivo prprio. Exemplo: contrato de constituio de
sociedades ou instituio de pessoas jurdicas.

- impessoais e pessoais:
Impessoal: devedor fungvel, interessando ao credor apenas o adimplemento da obrigao.
Pessoal: determinada pessoa deve satisfazer a prestao.

- consensuais (no solenes) e formais (solenes):


Consensual: para formao do vnculo e criao da obrigao, basta a conjugao da vontade
das partes.
Formal/solene: exige-se o consenso e uma forma ou solenidade especfica prevista em lei. A
solenidade pode ser legal ou convencional (art. 109: No negcio jurdico celebrado com a clusula de
no valer sem instrumento pblico, este da substncia do ato).

- consensuais ou reais:
Reais: os contratos que, para sua formao, alm do consenso (conjugao da vontade das
partes), exige-se a entrega do objeto. Exemplos: comodato, mtuo, depsito. Sem a entrega, o contrato
sequer existe.
J o contrato de compra e venda, apesar de solene na maioria das vezes (exige escritura
pblica para imveis cujo valor seja fixado acima de 30 salrios mnimos), para a criao da obrigao
exige-se apenas o consenso entre as partes.
Quando se fala em contrato consensual ou formal, a distino se situa no plano da validade,
pois ao elemento vontade deve somar a forma solene (art. 104, CC), sob pena de invalidade do
contrato; quando se refere a contrato consensual ou real, relaciona-se ao plano da existncia, pois o
mero concurso de vontades das partes no capaz de aperfeioar o negcio, que s passa a existir e
gerar obrigao a partir da tradio da coisa.
Via de regra, os contratos reais so unilaterais. Nada impede, porm, que a realidade se exija
como requisito para a formao de um contrato bilateral, ainda que excepcionalmente. O depsito, no
qual o depositante se obriga a remunerar o depositrio, contrato bilateral que, todavia, s se toma
perfeito e acabado com a entrega da coisa.
A importncia da distino grande. Basta atentar nas questes relativas ao momento de
formao dos contratos. Nos contratos reais, sua determinao apurvel atravs de fatos. Demais
disso, a admisso da categoria dos contratos reais permite classific-los entre os contratos unilaterais e
subordin-los ao regime a que se submetem tais negcios jurdicos.

- contratos de direito real:


Visam a constituir ou transmitir direitos reais. Inclui-se aqui o compromisso de compra e
venda.

- onerosos e gratuitos:
Oneroso: ambas as partes tm a inteno de auferir proveito econmico com o negcio. A
obteno do proveito econmico depende de um sacrifcio pela parte. No contrato gratuito o proveito
econmico no depende desse sacrifcio. Por isso que a doao com encargo contrato oneroso.
Gratuito: no h uma inteno econmica de uma das partes.
Diferena entre prestao e nus: a prestao vincula o devedor ao seu cumprimento e, uma
vez inadimplida, abre ao credor a opo de resolver o contrato ou exigir-lhe o cumprimento forado
c/c indenizao. J o nus, se no cumprido, possibilitar a revogao. No assiste ao doador que
imps ao donatrio um encargo a prerrogativa de resolver o contrato e tampouco de exigir o
cumprimento forado do nus.
Importante: os direitos de resoluo e de execuo forada se transmitem aos herdeiros do credor, ao
passo que o direito de revogar no se transmite aos herdeiros do doador e tampouco prejudica os do
donatrio, salvo se a ao revocatria j tiver sido iniciada em vida pelo primeiro (CC, art. 560).
H ainda o contrato desinteressado: ser gratuito aquele que, alm da gratuidade, h reduo
do patrimnio de quem comete a liberalidade, como na doao. J no contrato desinteressado no
existe a reduo do patrimnio. Exemplo: comodato.

- comutativos e aleatrios:
Comutativo: as prestaes so recprocas, certas e equivalentes.
Aleatrio: a prestao de uma ou de ambas as partes depende de uma alea, ou seja, depende de
um acontecimento incerto. Exemplo: seguro -> ocorrncia de um sinistro que pode ou no acontecer.
A distino entre contratos comutativos e aleatrios reside no seguinte:
a) nos contratos comutativos, prestao corresponde uma contraprestao; b) nos
contratos aleatrios, uma das prestaes pode falhar (M. I. Carvalho de Mendona). Acrescente-se: a
contraprestao pode ser desproporcional ao valor da prestao.
Nos contratos comutativos pode no haver equivalncia objetiva das prestaes, exigvel, to-
s, nos que podem ser rescindidos por leso. Basta equivalncia subjetiva. Cada qual juiz de suas
convenincias e interesses. O que os distingue no tanto a correspondncia das vantagens
procuradas, mas a certeza objetiva das prestaes, obtida no ato de concluso do negcio jurdico.
Assim, ao celebrar, por exemplo, um contrato de compra e venda, o vendedor sabe que dever receber
o preo ajustado na medida de sua convenincia, e o comprador, que lhe ser transferida a propriedade
do bem que quis adquirir.
No Direito moderno, h contratos aleatrios por sua prpria natureza: o jogo, a aposta e o
contrato de renda vitalcia. Os contratos aleatrios so necessariamente bilaterais.
H alguma semelhana entre contrato aleatrio e contrato condicional, mas no se confundem.
Neste, sua eficcia que fica na dependncia de acontecimento futuro e incerto. Naquele, a incerteza
ocorre em relao extenso das vantagens procuradas pelas partes; o risco est na alternativa de
ganho ou perda. No se sabe qual das partes ter a vantagem ou a perda.
A certeza esperada da prestao dos contratos comutativos no significa que estejam isentos
de toda lea. H, por assim dizer, uma lea normal em certos contratos que dependem do futuro, sem
que percam por isso sua tipicidade comutativa, como na empreitada e no transporte.
Distinguem-se as seguintes classes de contratos aleatrios:
a) a dos que dizem respeito a coisas futuras, cujo risco de no virem a existir assuma o
adquirente: ainda que da coisa nada venha a existir absolutamente, o alienante ter direito a todo o
preo, desde que, da sua parte, no tenha havido culpa.
b) a dos que dizem respeito a coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a
existir em qualquer quantidade: ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior esperada, o
alienante ter direito a todo preo, se tambm, de sua parte, no concorreu culpa.
c) a dos que dizem respeito a coisas existentes, mas expostas a riscos assumidos pelo
adquirente: ter direito ao preo, ainda que a coisa j no existisse em parte, ou de todo, no dia do
contrato, salvo se no ignorava a consumao do risco, pois, nesse caso, o contrato seria leonino.
d) a dos que dizem respeito a fatos que podem no suceder.
A distino entre contratos comutativos e aleatrios interessa, principalmente, no que diz
respeito leso. Somente aos contratos comutativos aplicam-se as regras que a disciplinam, uma vez
que, essencialmente, consiste na desproporo entre as prestaes.
O chamado contrato de risco no aleatrio.

- Contratos principais e acessrios:


Os contratos dos quais dependem chamam-se principais. Tm existncia prpria,
independente, autnoma.
A funo predominante dos contratos acessrios garantir o cumprimento de obrigaes
contradas em contrato principal, como o penhor, a anticrese, a hipoteca, a fiana e a cauo, mas no
so apenas acessrios os contratos de garantia, seno todos os que tm como pressuposto outro
contrato.
A distino entre contratos principais e acessrios justifica-se em face da aplicao do
princpio geral de que o acessrio segue a sorte do principal. A relao de subordinao vincula
igualmente tais contratos. Em consequncia, a extino do contrato principal acarreta a do contrato
acessrio, pois, logicamente, no lhe pode sobreviver, por faltar a razo de ser. Pelo mesmo motivo, se
o contrato principal for nulo, tambm o ser, por via de consequncia, o acessrio.

- Contratos instantneos e contratos de durao (prestao peridica e de execuo continuada):


Com a expresso contrato instantneo ou de execuo nica, designam-se os contratos cujas
prestaes podem ser realizadas em um s instante. Cumprida a obrigao, exaurem-se, pouco
importando seja a execuo imediata formao do vnculo ou se d algum tempo depois. Em
qualquer das hipteses, o contrato ser instantneo, dado que na segunda sua execuo tambm ocorre
em um s momento. Distinguem-se, em consequncia, os contratos instantneos de execuo
imediata dos contratos instantneos de execuo diferida. No se confundem estes, todavia, com os
contratos de durao, que constituem a categoria oposta dos contratos de execuo nica.
Outros preferem cham-la de contrato de execuo continuada, havendo quem os designe pela
expresso contratos de dbito permanente para contrap-los aos de obrigao transitria. Prefere-se
atualmente a denominao contratos de durao.
Dbito permanente o que consiste em uma prestao tal que no possvel conceber sua
satisfao em um s momento; mas, do contrrio, tem de ser cumprida durante certo perodo de
tempo, continuadamente. A determinao de sua durao resulta da vontade das partes, mediante
clusula contratual em que subordinam os efeitos do negcio a um acontecimento futuro e certo, ou da
declarao de vontade de um dos contraentes pondo termo relao (denncia). So, em
consequncia, por tempo determinado ou indeterminado.
a natureza da prestao que determina a existncia dos contratos de durao. Tais sero, to-
s, aqueles nos quais a execuo no pode cumprir-se num s instante. Por esse motivo, somente h
contratos de durao por sua prpria natureza. Se as partes renunciam possibilidade da execuo
nica, dividindo as prestaes no tempo, o contrato no de execuo continuada. Assim, um contrato
de venda em que se tenha ajustado a entrega da mercadoria em trs parcelas, cada qual 90 dias aps a
outra, no de execuo peridica.
Os contratos de durao subdividem-se em contratos de execuo peridica e contratos de
execuo continuada. Os de execuo peridica, que se executam mediante prestaes
periodicamente repetidas, seriam, propriamente, os contratos de trato sucessivo, expresso que se
emprega, alis, incorretamente, para designar todos os contratos de durao, que se executam
mediante prestaes periodicamente repetidas. Os de execuo continuada, aqueles em que a prestao
nica, mas ininterrupta. Acrescentam alguns terceira classe, constituda pelos contratos de execuo
salteada, sob solicitao de uma das partes.
O que importa deixar claro que o trao essencial desses contratos a distribuio da
execuo no tempo. Sua caracterstica "reside no fato de que o tempo, ou melhor, a durao, constitui
elemento substancial de determinao das prestaes". Em suma, interessa frisar que h contrato de
durao quando as duas partes, ou uma delas, esto adstritas ao cumprimento de prestaes contnuas
ou repetidas em intervalos estipulados, por tempo determinado ou indeterminado.
Entre as duas categorias opostas dos contratos instantneos e sucessivos pe-se a dos
contratos de execuo escalonada, contratos que, se bem comportem execuo nica, convertem-se
em contratos de execuo continuada ou peridica, porque as partes entenderam de fazer da durao
ou da repetio um elemento essencial de seu acordo. Exemplos: contrato de fornecimento, compra e
venda a prestaes.
A despeito de ter execuo prolongada no tempo, contnua, peridica ou salteada, o contrato
de durao no se compe de sucessivas obrigaes. Toda prestao peridica e singular no
constitui objeto de obrigao distinta. A obrigao nica; fracionam-se as prestaes. No obstante,
aplica-se o princpio da post numeratio, segundo o qual uma das partes no pode exigir da outra que
satisfaa a prestao enquanto no houver cumprido totalmente a que lhe incumbe realizar.
de considervel interesse a distino entre contratos de execuo nica e contrato de
durao. Nos contratos instantneos, a resoluo, por inexecuo, repe as partes no estado
anterior, enquanto nos contratos sucessivos os efeitos produzidos no so atingidos. Ocorre a
mesma singularidade em relao anulao, ao menos quando as prestaes satisfeitas no podem ser
restitudas, como, no contrato de trabalho, o servio prestado pelo empregado. Diz-se, por isso, que
vigora o princpio da irretroatividade a respeito dos contratos de durao, explicvel pelo fato de que
os atos singulares de execuo so juridicamente autnomos.
A prescrio da ao para exigir o cumprimento de prestaes vencidas, nos contratos de
durao, comea a correr da data do vencimento de cada prestao.
A resoluo do contrato, ou o reajustamento de suas prestaes, por fora de circunstncias
imprevisveis que acarretam onerosidade excessiva para uma das partes, no tem cabimento nos
contratos instantneos, salvo os de execuo diferida. Em sntese, a teoria da impreviso aplica-se
ordinariamente aos contratos sucessivos.
O interesse da distino reside na circunstncia de que os contratos de execuo diferida
dependem do futuro, aplicando-se-lhes, por conseguinte, as regras deduzidas pela teoria da
impreviso, que, intuitivamente, no cabem nos contratos de execuo imediata pertinentes reviso
ou resoluo por excessiva onerosidade superveniente.
No se deve confundir o contrato de execuo diferida com o de durao ; o primeiro de
execuo instantnea, enquanto o outro, de execuo continuada, seja porque as prestaes se repetem
periodicamente, se dividem necessariamente no tempo, ou se executam continuadamente.

FORMAO DOS CONTRATOS:


A partir da constatao de que a manifestao da vontade das partes se aperfeioou, aps
perodos prvios de negociao, que se entende gerada, em tese, a obrigao contratual. Alm disso,
ainda que no se forme definitivamente o contrato, pode-se ter por gerada obrigao, a qual no ser
contratual, mas sim pr-contratual.
Antes da formao do contrato no h que se falar em criao de deveres contratuais, ainda
que se aplique o princpio da boa-f objetiva nos casos de dano pr-contratual, seja em funo de
meras negociaes preliminares ou em sede de contrato preliminar.
Fase da pontuao: ou de negociaes preliminares, na qual as partes realizam o primeiro
contrato e discutem acerca do objeto da futura proposta do contrato e suas condies.
Fase da policitao/oblao: uma das partes realiza uma proposta submetida aceitao ou
recusa da outra.
Fase de contrato preliminar: pacto pelo qual se estabelece a obrigao de celebrao de um
contrato definitivo.
Na fase pr-negocial no se alude aos contratos formais/solenes, pois nessa modalidade a
exigncia de forma especial ou solene se situa no plano da validade e no da existncia.
Fase da pontuao (negociaes preliminares):
Antes da formao do contrato, mediante a aceitao da proposta, em virtude do art. 427 do
CC, no se fala em obrigao: A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no
resultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso. No havendo
proposta, no h obrigao.
Todavia, numa fase de negociaes preliminares ou tratativas (fase de pontuao), pode
ocorrer que se crie justa expectativa, na pessoa de um dos agentes, de futura formao do vnculo
contratual mediante a proposta. Se nessa etapa no se pode criar a obrigao principal porque no
manifestada a vontade nesse sentido mediante proposta/oblao deve ser reconhecido, pelo menos, o
dever secundrio de indenizar eventuais danos que se tenham causado com a criao de justa
expectativa de iminente possibilidade de contratao, sob pena de violao dos deveres anexos de
informao, lealdade, confiana recproca, todos decorrentes da boa-f objetiva, que tambm deve ser
aplicada s negociaes preliminares (Enunciado 25 CJF).
Assim, dizer que h direito subjetivo de no contratar no quer dizer que os danos da
decorrentes no devam ser indenizados, haja vista que a boa-f objetiva tambm aplicvel na fase
pr-contratual. Exemplo: reparao dos prejuzos da parte que efetivou gastos na certeza da celebrao
do negcio.
A questo da responsabilidade civil pr-contratual diz respeito menos relevncia ou no do
elemento anmico e muito mais demonstrao efetiva de que a conduta do indivduo violou a boa-f
objetiva, clusula geral que deve ser interpretada pelo juiz no caso concreto.
A tendncia da jurisprudncia aplicar a responsabilidade objetiva no caso de
responsabilidade pr-contratual, pois o que importa para sua caracterizao a inobservncia da boa-
f objetiva, principalmente quanto aos deveres anexos.
Info 517 STJ: o tribunal no exigiu, para a configurao da resp. pr-contratual a culpa,
bastando: a) consentimento prvio e mtuo no incio das tratativas; b) afronta boa-f objetiva com
rompimento ilegtimo destas; c) existncia de prejuzo; d) relao de causalidade entre a ruptura das
tratativas e o dano sofrido.

Fase de policitao (proposta de contrato):


Policitante: quem faz a proposta.
Oblato: pode aceitar a proposta, fazer contraproposta ou rejeitar a proposta.
Art. 427: A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos
dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso.
Enquanto nas negociaes preliminares no se tem, via de regra, obrigao, seno de maneira
extraordinria, fazendo surgir responsabilidade civil, na policitao, aps a proposta, desde que aceita,
j se gerou obrigao para o proponente, que pode vir a ser compelido, como caso de recusa, a cumprir
as prestaes consignadas no contrato que props ao oblato.
A aceitao pelo oblato da proposta feia pelo policitante indica a formao do contrato. Assim,
ainda que no se formalizem as declarao num termo ou instrumento contratual, j se fala em
contrato e, consequentemente, em obrigao.
Isso se aplica inclusive nos contratos que envolvem solenidades especiais, como a compra e
venda de imvel, por exemplo. Isso porque, mesmo na fase de contrato preliminar (art. 462), no se
exige para o pr-contrato a mesma forma exigida para o definitivo, o que deve ser interpretado
extensivamente a fim de se inexigir a solenidade tambm na fase de policitao. Alm disso, na ao
judicial para exigir o cumprimento da proposta, em se tratando de contrato solene, ser proferida
sentena substitutiva da vontade (art. 501, CPC).
Em se tratando de contrato para transferncia de propriedade ou outro contrato de natureza
bilateral, no se pode acolher a ao se a parte que a intenta no cumpriu a sua obrigao ou nem a
oferecer, salvo na hiptese de ainda no ser exigvel. Art. 787, CPC: Se o devedor no for obrigado a
satisfazer sua prestao seno mediante a contraprestao do credor, este dever provar que a
adimpliu ao requerer a execuo, sob pena de extino do processo.

Contrato entre presentes: segundo o art. 428, I, no havendo prazo, a proposta deve ser
imediatamente aceita, sob pena de deixar de ser obrigatria. Havendo prazo, o seu transcurso sem
aceitao tambm exonera o proponente.
Contrato entre ausentes: a etapa da policitao desenvolvida mediante a apresentao da
proposta, por um dos agentes, a uma outra pessoa que no apenas se encontra em local diverso, mas
que tambm no realiza comunicao atravs de meio que permita fornecer uma resposta (aceitao ou
recusa) de imediato. Exemplo: telefone. Desde a massificao do telefone, pode-se considerar
presente, para efeito de formao do contrato, a pessoa que, por meio de mtodo de comunicao a
distncia, pode fornecer resposta de forma imediata. Art. 428, I, CPC: (...) Considera-se tambm
presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicao semelhante.
Se a proposta foi feita e aceita dentro dos prazos estipulados entre os ausentes, aplicam-se as
regras gerais da formao dos contratos entre presentes.
Os contratos entre ausentes podem ser divididos em:

Sem prazo: quando a proposta feita em prazo, deixa de ser obrigatria se tiver decorrido
tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente. Tempo suficiente =
conceito legal indeterminado; tempo ordinrio de uma carta ou outro meio de comunicao +
prazo para que o oblato leia a proposta e envie a sua resposta ao policitante.
Com prazo: quando existe prazo certo na proposta para pessoa ausente, a doutrina enumera
do seguinte jeito:
a) Teoria da cognio ou informao: a formao do contrato depende do efetivo conhecimento
do proponente acerca da resposta, recebida e lida.
b) Teoria da agnio ou declarao: a formao depende apenas da manifestao da vontade do
aceitante. Possui trs vertentes:
1. O sistema da declarao propriamente dita: a aceitao se perfaz de acordo com a mera
manifestao redigida pelo oblato;
2. O sistema da expedio: o contrato se forma pela expedio da resposta pelo aceitante.
3. O sistema da recepo: o aperfeioamento do contrato depende de o proponente receber a
resposta, independentemente de t-la lido.

O CC/02 adotou a teoria da expedio (art. 428, III e art. 434).


Art. 433. Considera-se inexistente a aceitao, se antes dela ou com ela chegar ao proponente
a retratao do aceitante.
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitao expedida,
exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela no chegar no prazo convencionado.

Deixa de ser obrigatria a proposta se antes dela ou simultaneamente chegar ao conhecimento


da outra parte a retratao do proponente.
Se o proponente se houver comprometido a esperar a resposta ficar em aberto a possibilidade
do oblato de aceitar a proposta at que se manifeste. Essa manifestao deve ser num prazo razovel.
Se a proposta no chegar no prazo convencionado, em se tendo previsto expressamente que a
eficcia da aceitao depende de ser recebida: embora a lei fale em ineficcia da resposta se no
chegar no prazo convencionado, trata-se de mera exceo ao regramento geral do sistema da
expedio, pois depende de manifestao expressa do proponente (no ato da proposta) ou mesmo da
natureza do contrato do que a aceitao s se considera efetiva se recebida, e no apenas expedida.

Contratos eletrnicos:
Existe uma discusso jurdica da natureza do contrato firmado pela internet, no sentido de se
seria entre presentes ou entre ausentes.
O art. 428, III, do CC deve ser interpretado de forma a diferenciar duas situaes: se o contrato
realizado de maneira instantnea, ou seja, por instant Messenger, sua realizao ser entre presentes
(forma semelhante ao telefone), o que tambm ocorre com a internet. Aqui a proposta (oferta) j est
feita, dependendo apenas de um clique pelo consumidor para caracterizar a aceitao.
Porm, se a proposta enviada por e-mail, a situao se equipara dos contratos epistolares,
devendo ser considerada a forma de contratao entre ausentes (teoria da expedio).
Enunciado 173 CJF: Art. 434: A formao dos contratos realizados entre pessoas ausentes,
por meio eletrnico, completa-se com a recepo da aceitao pelo proponente. Assim, inverteu-se a
regra adotada pelo CC (teoria da expedio), exigindo-se a recepo da resposta. O doutrinador
entende que esse entendimento deve ser usado apenas no caso de formao do contrato via e-mail
entre ausentes. Para as demais comunicaes instantneas, caber a teoria da expedio, mesmo que
formado o contrato via internet.

Oferta:
A oferta a proposta feita ao pblico, ou seja, feita a pessoa indeterminada.
Art. 429. A oferta ao pblico equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao
contrato, salvo se o contrrio resultar das circunstncias ou dos usos.
Pargrafo nico. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgao, desde que
ressalvada esta faculdade na oferta realizada.
Para diferenciar as hipteses em que a oferta integrar contrato de consumo ou contrato regido
pelo CC, deve ser observada a presena dos conceitos dos arts. 2 e 3 do CDC, ou seja, consumidor e
fornecedor. A oferta ao pblico de um automvel particular em classificados de jornal, por exemplo,
no caracteriza relao de consumo, embora seja feita a pessoa indeterminada.
O CDC traa regras importantes para a oferta realizada no mercado de consumo:
a) Dever de clareza: deriva do princpio geral de clareza na informao (art. 6, III, CDC) como
direito bsico do consumidor: art. 31 -> A oferta e apresentao de produtos ou servios
devem assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em lngua portuguesa
sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de
validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e
segurana dos consumidores.
b) Garantia da oferta de componentes e peas de reposio: enquanto perdurar a fabricao do
produto ofertado para compra no mercado de consumo, devem os fabricantes e importadores
assegurar a oferta de componentes e peas de reposio. Se descumprida, gerar
ressarcimento das perdas e danos decorrentes da inutilizao do produto por falta de
componentes e peas de reposio. uma obrigao contratual decorrente de lei, devendo ser
considerado como dever anexo/lateral, cujo descumprimento acarreta violao positiva do
contrato e direito indenizao. Lembrar do Art. 32. Os fabricantes e importadores devero
assegurar a oferta de componentes e peas de reposio enquanto no cessar a fabricao ou
importao do produto. Pargrafo nico. Cessadas a produo ou importao, a oferta
dever ser mantida por perodo razovel de tempo, na forma da lei. Perodo razovel de
tempo conceito indeterminado.
c) Dever de assistncia: art. 33 -> Em caso de oferta ou venda por telefone ou reembolso postal,
deve constar o nome do fabricante e endereo na embalagem, publicidade e em todos os
impressos utilizados na transao comercial. Pargrafo nico. proibida a publicidade de
bens e servios por telefone, quando a chamada for onerosa ao consumidor que a origina.
d) Solidariedade entre fornecedores e prepostos ou representantes autnomos: o fornecedor de
produtos ou servios que divulga oferta no mercado de consumo deve assumir todos os riscos
dessa atividade, em respeito ao reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Em sendo
assim, ainda que essa feita por prepostos ou representantes autnomos, obriga-se o fornecedor
(art. 34, CDC). O CDC, portanto, no exclui a responsabilidade por atos ultra vires. Decorre
da lei a presuno de boa-f do consumidor quanto extenso dos poderes dos prepostos ou
representantes autnomos teoria da aparncia. Exemplo do reconhecimento dessa
solidariedade: prestadora de servio de telefonia de longa distncia que, em funo de
realizao de cadastro fraudulento de usurio junto operadora local, vem a cobrar do terceiro
vitimado pela fraude o pagamento das faturas decorrentes das ligaes interurbanas realizadas,
inserindo-lhe o nome em cadastros de restrio do crdito. Nesses casos, o STJ entende que
no se caracteriza a culpa exclusiva de terceiro, tendo em vista a integrao de ambas as
empresas na cadeia de consumo pessoa de qualquer modo relacionada ao fornecedor e
integrante da cadeia de fornecimento no pode ser considerada terceira estranha relao de
consumo; os atos da operadora local no podem ser tomados pela operadora de longa distncia
como causa de iseno de responsabilidade no fato exclusivo de terceiro. As duas empresas,
portanto, so responsveis solidariamente pelos danos causados em razo da incluso indevida
em cadastros de restrio ao crdito.
e) Cumprimento forado da oferta: apesar de, para o direito comum, a oferta integrar a fase de
policitao (formao do contrato), nas relaes de consumo o fornecedor se obriga a cumprir
o contedo do que ofertou, sob pena de submeter-se exigncia, pelo consumidor, de uma das
trs alternativas (CDC, art. 35): I - exigir o cumprimento forado da obrigao, nos termos da
oferta, apresentao ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestao de servio
equivalente; III - rescindir o contrato, com direito restituio de quantia eventualmente
antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. Ainda que se trate de oferta
lanada ao pblico em geral, de forma indiscriminada (publicidade em massa), pode haver a
exigncia do cumprimento forado pelo consumidor, pois o art. 39, II do CDC considera
prtica abusiva e veda ao fornecedor recusar atendimento s demandas dos consumidores,
na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos
e costumes. O cumprimento forado tambm pode ser exigido quando a obrigao for mal
cumprida. Jurisprudncia: dever do anunciante entregar ao consumidor o produto nas
exatas especificaes do anncio veiculado, pois detm o poder de vigilncia do que
publicado em seu nome. No satisfeita a obrigao a rigor, pode o consumidor exigir o
cumprimento forado da oferta, como se de compra e venda perfeita e acabada se tratasse. Se
impossvel a entrega do bem conforme fora anunciado, pela ausncia de estoque ou no mais
fabricado, pode o consumidor optar pelo recebimento da diferena entre o preo do bem
ofertado e o daquele entregue, a ttulo de perdas e danos (TJSC). Vale ressaltar que a boa-f
objetiva tambm deve ser observada pelo consumidor, de forma que, se a oferta contm
equvoco perceptvel por pessoa de diligncia normal (como nos caos de anncios
publicitrios com veiculao de preo de produto equivocado, muito abaixo do valor de
mercado), no h ensejo ao cumprimento forado da obrigao a fim de se coibir o
enriquecimento sem causa do consumidor. Porm, se o equvoco no for perceptvel e notrio,
opera-se em sentido contrrio, presumindo-se a boa-f e, consequentemente, concedendo-lhe o
direito a exigir o cumprimento forado da oferta (art. 30, CDC).

Aceitao:
A aceitao a declarao unilateral de vontade feita pelo oblato a fim de concluir a
celebrao do contrato. Trata-se de negcio unilateral, mas receptcio, pois deve chegar ao
conhecimento do proponente para ter validade, excetuada a regra dos contratos entre ausentes, os quais
adotam a regulamentao geral da formao pela simples expedio da resposta.
A aceitao se classifica em:
a) Expressa: a regra geral. Se por circunstncia imprevista a aceitao chegar tarde ao
conhecimento do proponente, este cientificar imediatamente o aceitante, sob pena de
responder por perdas e danos (art. 430, CC). Chegar tarde significa chegar depois do prazo
ado para a aceitao, apesar de a expedio ter ocorrido antes;
b) Tcita: pode ocorrer de duas formas:
1. Quando o negcio for daqueles em que no se exige a aceitao expressa (como na proposta
de doao pura com prazo, por exemplo);
2. Quando o proponente tiver dispensado a aceitao expressa: Se o negcio for daqueles em que
no seja costume a aceitao expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-
concludo o contrato, no chegando a tempo a recusa. Ou seja, reputa-se concludo o contrato
se a recusa no chegar no prazo dado.
c) Contraproposta: a aceitao dada atravs da formulao de novas condies contratuais,
configurando nova proposta. Pode ocorrer dentro ou fora do prazo e ser classificada em:
1. Contraproposta aditiva: quando se inserem novas clusulas ou condies alm daquelas
constantes da proposta, seja pela simples adio de novos itens ou mesmo para aumentar, em
favor do aceitante, as vantagens oferecidas;
2. Contraproposta restritiva: o aceitante impe restries ao contedo, podendo ser pela mera
retirada de tens do termo;
3. Contraproposta modificativa: quando o aceitante solicita modificaes de contedo da
proposta, podendo implicar em modificao dos objetos do negcio ou dos prazos de
vencimento, etc. Art. 431, CC: A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou
modificaes, importar nova proposta. Interpretao desse dispositivo: se a contraproposta
for feita pelo aceitante, dentro ou fora do prazo, significar nova proposta, o que inverte as
posies dos agentes, figurando agora o aceitante como contraproponente e o proponente
como contra-aceitante; a aceitao pura, mas fora do prazo, tambm ter o mesmo efeito, ou
seja, considerar-se- nova proposta, invertendo as posies dos agentes.
d) Retratao (desconsiderao da aceitao): negcio unilateral receptcio. Para gerar
efeitos, deve efetivamente chegar ao conhecimento do proponente. Art. 433: Considera-se
inexistente a aceitao, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratao do
aceitante.

Lugar de celebrao do contrato:


Art. 435. Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.
Importncia prtica: verificar qual a lei aplicvel para o contrato. Art. 9 LINDB: Para qualificar e
reger as obrigaes, aplicar-se- a lei do pas em que se constiturem. a regra do locus regit actum.
Art. 9, 2: A obrigao resultante do contrato reputa-se constituida no lugar em que residir
o proponente. A regra s tem aplicao no caso em que os contratantes residirem em pases diversos,
devendo-se aplicar a lei do pas de onde residir o proponente, independentemente de se ter feito a
proposta em um terceiro pas ou, ainda, no pas do aceitante. Essa norma dispositiva, podendo ser
derrogada pela vontade das partes. Exceo: art. 9, 1: Destinando-se a obrigao a ser executada
no Brasil e dependendo de forma essencial, ser esta observada, admitidas as peculiaridades da lei
estrangeira quanto aos requisitos extrnsecos do ato. Quando o ato for praticado no Brasil e a lei
brasileira impor forma essencial ao contrato ou negcio jurdico (solenidade), esta deve ser respeitada.
Caso proponente e aceitante residam ambos no mesmo pas, aplica-se o art. 435 do CC: o
contrato se reputar celebrado no local em que foi proposto, independentemente do local da residncia
do proponente.
Regra geral do CPC: o foro competente do lugar onde a obrigao deve ser satisfeita,
independentemente do local de celebrao do contrato. possvel clusula de eleio de foro, desde
que o faam quanto a negcio jurdico especfico e de forma obrigatoriamente escrita.

CONTRATOS BILATERAIS OU SINALAGMTICOS


Os contratos bilaterais, sinalagmticos ou de prestaes correlatas subordinam-se a regras
inaplicveis aos contratos unilaterais. Somente os bilaterais comportavam a exceptio non adimpleti
contractus e a clusula resolutiva tcita. Do mesmo modo, as disposies relativas s arras, evico e
aos vcios redibitrios somente a eles se aplicam.

Exceptio non adimpleti contractus:


Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode, antes de cumprida sua obrigao,
exigir a do outro. Nessa hiptese, tem direito a invocar a exceo de contrato no cumprido. Visto
que a essncia dos contratos bilaterais o sinalagma, isto , a dependncia recproca das obrigaes,
nada mais consequente que cada qual das partes se recuse a executar o acordo, opondo a exceptio non
adimpleti contractus.
A exceptio non adimpleti contractus somente pode ser oposta quando a lei ou o prprio
contrato no determinar a quem cabe primeiro cumprir a obrigao. Claro que, se estabelecida a
sucessividade do adimplemento, o contraente que deve satisfazer a prestao antes do outro no pode
recusar-se a cumpri-la sob a conjectura de que este no satisfar a que lhe corre . Admite-se, porm,
em carter excepcional, que se recuse, se, depois de concludo o contrato, sobrevier outra parte
diminuio em seu patrimnio, capaz de comprometer ou tomar duvidosa a prestao a que se
obrigou. Ocorrendo essa hiptese, a parte a quem incumbe cumprir a prestao em primeiro lugar
pode manter a recusa, at que a outra satisfaa a que lhe compete, ou lhe d garantia bastante de
satisfaz-la. A finalidade dessa norma evitar o perigo a que fica exposto, no caso, o contratante que
se obrigou a cumprir antes do outro a obrigao assumida. Por esse motivo, permite-se que a parte a
quem assiste o direito de receber primeiramente exija da outra que preste cauo.
A exceo de contrato no cumprido paralisa a ao do exceto (autor), tornando seu crdito
inexigvel.
Admite-se, ao lado da exceptio non adimpleti contractus, a exceptio non rife adimpleti
contractus. A primeira para o caso de inadimplemento da obrigao. A outra para a hiptese do
cumprimento incompleto, seja porque o devedor somente tenha satisfeito, em parte, a prestao, seja
porque a cumpriu de modo defeituoso.
Sempre que a obrigao no cumprida pelo modo devido, a outra parte pode recusar-se a
cumprir a sua, at que seja completada ou melhorada pertinentemente. A exceptio non rite adimpleti
contractus , no fundo, a mesma exceptio non adimpleti contractus, dado que o cumprimento parcial,
inexato ou defeituoso, equivale a inadimplemento. Difere, porm, nos efeitos. Havendo
inadimplemento total, incumbe a prova ao contraente que no cumpriu a obrigao. Havendo
execuo incompleta, deve prov-la quem invoca a exceo, pois se presume regular o pagamento
aceito.

Inadimplemento total: nus probatrio de quem sofre com a alegao da exceo (no caso de
uma lide, do autor).
Inadimplemento parcial (ou defeituoso): nus probatrio de quem alega (no caso de uma
lide, do ru) porque o pagamento se presume integral direito das obrigaes.
A natureza da exceptio non adimpleti contractus controvertida. Trata-se, segundo a opinio
dominante, de genuna exceptio, no sentido romano do termo, isto , um direito que o devedor ope ao
do credor, dilatando seu exerccio.
Alguns dizem que direito de reteno. Orlando Gomes: o direito de reteno uma garantia
concedida no caso de dvidas recprocas e conexas , mas que supe, necessariamente, a independncia
respectiva das duas obrigaes, o que no ocorre nos contratos bilaterais, visto que neles a obrigao
de uma parte a causa jurdica da outra; por isso, quem invoca o direito de reteno se julga provido
de uma garantia de pagamento que o direito lhe assegura como medida de equidade, enquanto o
devedor de um contrato sinalagmtico que exige a execuo simultnea se prevalece de um dos efeitos
prprios do contrato que celebrou. A exceo de contrato no cumprido no pura e simples aplicao
do direito de reteno, mas uma exceptio propriamente dita.
A situao que d lugar exceptio non adimpleti contractus pode ser invertida. Nesta, uma
parte que no cumpriu a obrigao quer que a outra cumpra. Na hiptese inversa, uma das partes
cumpriu, e reclama, ento, a que lhe cabe em troca, mas a outra se recusa a isso, ou se v na
impossibilidade de satisfazer a prestao que deve. Nesse caso, a parte lesada pode promover a
resoluo do contrato, com perdas e danos. Mas essa soluo somente deve ser adotada quando o
cumprimento da obrigao se tornar impossvel. Caso contrrio, justifica-se a execuo coativa em
forma especfica, se a natureza da obrigao admiti-la.
A exceptio non adimpleti contractus no pode ser arguida se quem tem direito a op-la a ela
renunciou, ou se o contrato contm a clusula solve et repete. A clusula solve et repete, que significa
pague e depois reclame, uma renncia exceo de contrato no cumprido (artigos 476 e 477 do
Cdigo Civil) uma vez que, se convencionada, o contratante estar renunciando defesa, podendo ser
compelido a pagar, independentemente do cumprimento da primeira prestao. Essa clusula comum
na lei de licitaes nos contratos administrativos, em que se tem as clusulas de exorbitncia que
visam proteger a Administrao Pblica, e, por conseguinte, a coletividade. Em alguns contratos, a
clusula solve et repete no tem validade, como por exemplos artigos 424 do Cdigo Civil e 51 do
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Extingue-se o direito de opor a exceo se a prestao se tornou impossvel, e, segundo
alguns, se houve novao.

Vcios redibitrios:
Nos contratos bilaterais translativos da propriedade, a coisa objeto da prestao do
alienante pode ser enjeitada pelo adquirente, se tem defeitos ocultos que a tomem imprpria ao uso a
que se destina, ou lhe diminuem o valor. Os defeitos ocultos que a desvalorizam ou fazem-na
imprestvel chamam-se vcios redibitrios.
A garantia dada pela lei ao contratante prejudicado constitui um dos efeitos diretos dos
contratos comutativos, cuja funo econmica consiste em possibilitar a circulao da riqueza.
Independentemente de clusula especial, existe, do mesmo modo, nos contratos de permuta,
sociedade e doao com encargo, assim como na dao em pagamento.
Para haver vcio redibitrio preciso, em primeiro lugar, que o defeito da coisa seja oculto. Se
est vista, presume-se que o adquirente quis receb-la assim mesmo. Necessrio, em segundo lugar,
que o vcio exista no momento da concluso do contrato. Se aparece posteriormente, quando j se
encontra no domnio do adquirente, a garantia, obviamente, no pode ser invocada. Entendem alguns
que, se o defeito se manifestar depois da perfeio do contrato, mas antes da tradio da coisa, haver
vcio redibitrio (exemplo: compra de um carro importado demora para a tradio do bem ). O
momento da existncia seria, ento, o da execuo do contrato pelo alienante. Por fim,
indispensvel que o vcio oculto tome a coisa imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminua
o valor. Se insignificante, no atingido sua utilidade ou o seu valor, vcio redibitrio no .
Exemplo: comprou um carro preto, mas recebeu branco (elemento acessrio do bem).
irrelevante que o alienante ignore ou conhea o vcio. Em qualquer das hipteses, no se
eximir da responsabilidade, mas, se conhecia, ser obrigado a indenizar os prejuzos que houver
causado. Dissimulando a existncia do defeito, ter procedido dolosamente, violando de modo direto a
obrigao. Responde, nesse caso, no s pelo dano positivo, isto , pelo prejuzo que o adquirente
sofre por ficar com uma coisa defeituosa, mas, tambm, pelo que resulta do interesse negativo -
negative Vertragsinteresse -, consistente na privao da vantagem que obteria se a coisa estivesse
perfeita.
A essa hiptese de inexecuo culposa do contrato equipara-se, nos efeitos, a que se configura
atravs da garantia expressa dada pelo alienante ao adquirente.
No se confunde com o erro:
No vcio redibitrio no existe vcio no exerccio da vontade enquanto elemento essencial
formao do negcio jurdico, seu efeito a resciso do contrato por vcio inerente a uma coisa
(necessariamente). J o erro um defeito que influencia na validade da vontade manifestada para a
celebrao do negcio jurdico.
Os planos do negcio jurdico - validade e eficcia - so diferentes, portanto. No erro, o
desconhecimento de circunstncia relativa pessoa, coisa ou natureza do negcio essencial
caracterizao da hiptese de invalidao do contrato.
No vcio redibitrio no se invalida o contrato, tanto que pode ser mantido e determinado
apenas a minorao do preo convencionado; todavia, o adquirente pode escolher entre redibir o
contrato ou exigir o abatimento do preo. A vontade no est viciada. No se exige a verificao da
essencialidade quanto ao desconhecimento do vcio pelo adquirente, pois uma vez caracterizado que se
tratava de vcio oculto, j existente ao tempo da entrega da coisa, abre-se ao comprador a alternativa
entre redibir o contrato ou requerer o abatimento do preo.
No erro, exige-se que seja substancial (essencial), ou seja, de tal forma influente sobre a
vontade que no se afigure possvel supor que o agente praticaria o negcio, embora por outro modo.
Por isso, em razo do princpio da conservao do negcio jurdico, aquele que age por erro no
essencial no obter a anulao do contrato, mas apenas a indenizao pelos prejuzos ou o
cumprimento da obrigao, pelo outro agente, na forma que decorre da sua vontade real.
O prazo decadencial da ao anulatria no caso do erro de 4 anos, contados do dia em que se
realizou o negcio jurdico.

Requisitos do vcio redibitrio:

Contrato comutativo e oneroso: em pactos em que as prestaes de ambas as partes se


equivalham, em tese, pois se o contrato aleatrio no h o direito de redibio. Exemplo:
contrato com finalidade de transferir uma coisa sujeita a risco de se perder ou deteriorar ou de
no existir (CC, arts. 458-461), risco esse conhecido de amas as partes a aleatoriedade
inerente natureza do negcio e afasta vcios, a no ser que no tenha sido informada
corretamente da gravidade e extenso dos riscos ou que o risco j se tivesse convolado
em vcio no momento da contratao, com conhecimento do alienante e ignorncia do
adquirente (nesse caso, o contrato seria nulo pela ausncia de alea saber qual parte sairia
ganhando ou no). Se o contrato for gratuito, no haver vcio redibitrios. Pode ser possvel
a alegao em contratos unilaterais quando se tratar de doao onerosa (Art. 441).
Vcio oculto: o adquirente no pode ter conhecimento do vcio. No necessria a cincia do
alienante. Se no tiver cincia, a ele no dever ser imposta a condenao indenizao.
Exemplo: fraude no hodrmetro do automvel, que independe da prvia cincia ou autoria do
alienante para que responda pelo vcio. Quando o vcio incidir em contrato de compra e venda
de coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas
(art. 503).
Coisa imprpria ao uso OU de valor inferior ao avenado;
Defeito j existente no momento da tradio: art. 444 no momento da entrega da coisa ao
comprador. O alienante somente se exonera pelos defeitos que vierem a decorrer de fatos
posteriores tradio.

Efeitos:

Direito redibio do contrato: A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser
enjeitada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou
lhe diminuam o valor. Em outras palavras, o direito de rescindir o contrato em virtude do
defeito, restituindo as partes ao status quo anterior ao negcio jurdico = devoluo da coisa ao
alienante e restituio do preo ao adquirente. Chama-se de ao redibitria.
Direito de abatimento no preo: art. 442 -> Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato
(art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preo. Proporcional diminuio do
valor da coisa. a ao estimatria.

Se o alienante conhecia o defeito: restituio ao adquirente do que recebeu (ou abater o preo) +
perdas e danos;
Se o alienante desconhecia o defeito: apenas restituir o que recebeu (ou abater o preo) + despesas
contratuais, sem necessidade de perdas e danos.
Se o vcio for insignificante ou se o alienante remover o defeito, preserva-se o contrato e
afasta-se a sua responsabilidade.

Perecimento da coisa em poder do alienatrio: a causa das aes edilcias no a perda, mas o vcio
oculto que a acarretou. Por isso, se a coisa perecer j em poder do adquirente, ainda assim o alienante
responder pelos vcios redibitrios, desde que estes sejam ocultos e que j existam ao tempo da
tradio.

Prazos decadenciais e prescricionais das aes edilcias:


A doutrina entende que o prazo do art. 445 somente ser decadencial no caso da ao
redibitria (resciso do contrato), pois trata-se de ao constitutiva negativa.
Na ao estimatria, esta ser decadencial se o adquirente ainda no houver pago o preo,
sendo de fato uma estimao de um novo preo para a coisa que em vez de enjeitada aceita, por
preo menor.
Porm, se j houver pago o preo e recebido a coisa, em verdade pretender a condenao do
alienante na quantia referente perda de valor da coisa, sendo o prazo prescricional.
a) Venda de coisas mveis: 30 dias contados da tradio. Se o adquirente j estava na posse da
coisa -> prazo reduzido metade e contado da alienao.
b) Venda de coisas imveis: 1 ano contado da tradio. Se o adquirente j estava na posse da
coisa -> praz reduzido metade e contado da alienao da coisa.
c) Vcio que, por sua natureza, s permite ser conhecido depois: o prazo decadencial comea
a correr da data da cincia do adquirente. Se for bem mvel, o prazo mximo para o
conhecimento do defeito de 180 dias; se for imvel, o prazo mximo de 1 ano. O que o
legislador quis dizer que em caso de vcio de difcil constatao (que s pode ser conhecido
depois), o prazo decadencial no corre enquanto no for o defeito descoberto, mas o
adquirente tem o prazo mximo de 180 dias (mveis) ou de 1 ano (imveis) para descobri-lo.
d) Venda de animais: estabelecidos em lei especial ou, na falta desta, pelos usos locais,
aplicando-se o que foi disposto se no houver regras disciplinado a matria.
e) Clusula de garantia: no correro os prazos do artigo antecedente na constncia da clusula
de garantia, mas o adquirente deve avisar o alienante do defeito nos 30 dias seguintes ao seu
descobrimento, sob pena de decadncia da garantia. Corre primeiro a garantia contratual para
depois iniciar o prazo decadencial ou prescricional.

EVICO:
Ocorre quando o adquirente vem a perder a propriedade ou a posse da coisa em virtude de
sentena judicial ou ato administrativo (proteo da boa-f subjetiva do adquirente e proibio do
enriquecimento ilcito do alienante) que reconhece a outrem direito anterior a ela.
STJ: para que o evicto possa exercer os direitos resultantes da evico, na hiptese em que a
perda da coisa adquirida tenha sido determinada por deciso judicial, no necessrio o trnsito em
julgado da referida deciso. A evico consiste na perda parcial ou integral do bem, via de regra, em
virtude de deciso judicial que atribua seu uso, posse ou propriedade a outrem em decorrncia de
motivo jurdico anterior ao contrato de aquisio. Pode ocorrer, ainda, em razo de ato
administrativo do qual tambm decorra a privao da coisa. A perda do bem por vcio anterior ao
negcio jurdico oneroso o fator determinante da evico, tanto que h situaes em que os efeitos
advindos da privao do bem se consumam a despeito da existncia de deciso judicial ou de seu
trnsito em julgado, desde que haja efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade e no uma
mera cogitao da perda ou limitao desse direito. Assim, apesar de o trnsito em julgado da
deciso que atribua a outrem a posse ou a propriedade da coisa conferir o respaldo ideal para o
exerccio do direito oriundo da evico, o aplicador do direito no pode ignorar a realidade comum
do trmite processual nos tribunais que, muitas vezes, faz com que o processo permanea ativo por
longos anos, ocasionando prejuzos considerveis advindos da constrio imediata dos bens do
evicto, que aguarda, impotente, o trnsito em julgado da deciso que j lhe assegurava o direito.
Cabe nos contratos comutativos que visam a transferir a propriedade. garantia legal.
Todavia, podem as partes reforar a responsabilidade, atenuando ou agravando seus efeitos (art. 448
do Cdigo Civil). Quanto ao reforo em relao evico, diante da vedao do enriquecimento sem
causa, tem-se entendido que o limite o dobro do valor da coisa, o que correto, pela funo social
dos pactos.
No que concerne excluso da responsabilidade, esta pode ocorrer desde que feita de forma
expressa (clusula de non praestaenda evictione ou clusula de irresponsabilidade pela evico), no
se presumindo tal excluso em hiptese alguma. Todavia, mesmo excluda a responsabilidade pela
evico, se esta ocorrer, o alienante responde pelo preo da coisa. Isso, se o evicto no sabia do risco
da evico ou, informado do risco, no o assumiu (art. 449 do Cdigo Civil).
Fica claro que este autor segue o entendimento dominante pelo qual o alienante somente ficar
totalmente isento de responsabilidade se pactuada a clusula de excluso e o adquirente for informado
sobre o risco da evico (sabia do risco e o aceitou).

Seguindo no estudo do instituto, da leitura do art. 447 do CC constata-se que h uma garantia
legal em relao a essa perda da coisa, objeto do negcio jurdico celebrado, que atinge os contratos
bilaterais, onerosos e comutativos, mesmo que tenha sido adquirida em hasta pblica. A
responsabilidade pela evico de bem arrematado em hasta pblica novidade do Cdigo Civil de
2002.
Consigne-se que o art. 199, III, do Cdigo Civil preconiza que no corre a prescrio,
pendendo a ao de evico. Somente aps o trnsito em julgado da sentena a ser proferida na ao
em que se discute a evico, com a deciso sobre a destinao do bem evicto, que o prazo
prescricional voltar a correr. Pendncia de ao de evico como causa suspensiva da prescrio:
Se pender ao de evico, suspende-se a prescrio em andamento; somente depois de ela ter sido
definitivamente decidida, resolvendo-se o destino da coisa evicta, o prazo prescritivo volta a correr.
No que concerne pessoa que responde em casos envolvendo a evico de bem arrematado,
parece mais correto o entendimento que afirma a responsabilidade imediata do devedor ou ru da ao,
que o primeiro beneficiado com a arrematao. Assim, o credor ou autor tem responsabilidade
subsidiria, por ser beneficiado indiretamente. Todavia, a questo no pacfica, pois h quem entenda
pela responsabilidade imediata do credor e subsidiria do devedor.
O direito do terceiro deve ser anterior alienao.
Cabvel nos contratos onerosos. Subsiste esta garantia ainda que a aquisio se tenha realizado
em hasta pblica, embora possam as partes, em qualquer caso, desde que por clusula expressa,
reforar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evico.

Direitos do evicto na evico total:

Restituio integral do preo ou das quantias que pagou (CC, art. 450): o preo, total ou
parcial, ser o valor da coisa poca em que se evenceu e proporcional ao desfalque sofrido,
no caso de evico parcial.
Indenizao dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
Indenizao pelas despesas dos contratos e pelos prejuzos que diretamente resultem da
evico (danos emergentes, despesas de escritura e registro e lucros cessantes, nos termos dos
arts. 402 a 404 do CC; alm de danos imateriais ou morais);
Custas judiciais + honorrios advocatcios.
Indenizao pelas benfeitorias necessrias e teis no abonadas ao evicto pelo evictor (art. 453
do CC). Porm, se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evico tiverem sido feitas pelo
alienante, o valor destas dever ser levado em conta na restituio devida (art. 454 do CC).

Requisitos para a caracterizao da evico:


a) A entrega da coisa se d em razo de contrato oneroso (art. 447): se o contrato for gratuito,
deve-se resignar perda da coisa. A doao com encargo contrato oneroso, o que submete o
doador a responder pelos riscos da evico. Da mesma forma se deve interpretar as
transferncias da propriedade mediante contratos de mandato, nos quais se configura a
clusula em causa prpria, pela qual se concede ao mandatrio o poder de alienar a coisa,
inclusive a si mesmo (STJ).
b) A perda da posse ou da propriedade se d em virtude de sentena judicial que se reconhea
direito anterior de terceiro: o STJ admite a aplicao da evico em razo de ato
administrativo. O reconhecimento do direito alheio sobre a coisa deve acarretar a perda da
posse ou da propriedade em desfavor ao adquirente. Eventual reconhecimento de outros
direitos, como no ato administrativo de tombamento do imvel, no configuram evico. No
caso de evico resultante de sentena judicial, no se exige que esta tenha transitado em
julgado (Info 519 STJ) -> a perda do bem por vcio anterior ao negcio jurdico oneroso o
fator determinante da evico, tanto que h situaes em que os efeitos advindos da privao
do bem se consumam a despeito da existncia de deciso judicial ou de seu trnsito em
julgado, desde que haja efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade e no uma mera
cogitao da perda ou limitao desse direito.
c) Denunciao da lide (revogado pelo NCPC): desnecessria.
d) O adquirente ignore que a coisa alheia ou litigiosa: art. 457 -> No pode o adquirente
demandar pela evico, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

Regras da evico:
a) Reforo, excluso ou diminuio da garantia (clausula non praestanda evictione): podem as
partes, por clusula expressa, reforar, diminuir ou excluir a resp. por evico. No obstante a
clusula que exclui a garantia contra a evico, se esta se der, tem direito o evicto de receber o
preo que pagou pela coisa, se no soube do risco da evico ou, dele informado, no o
assentiu.
b) Deteriorao da coisa: subsiste para o alienante a obrigao decorrente da evico, ainda que a
coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente para ocorrncia dessa
deteriorao. Art. 452: Se o adquirente tiver auferido vantagens das deterioraes, e no tiver
sido condenado a indeniz-las, o valor das vantagens ser deduzido da quantia que lhe
houver de dar o alienante. Em homenagem vedao do enriquecimento ilcito.
Exemplificando, no poder o adquirente haver a coisa deteriorada para si sabendo do vcio e
depois se insurgir, pleiteando o que consta do art. 450 do CC. Mas, se o evicto tiver auferido
vantagens das deterioraes e no tiver sido condenado a pagar tais valores ao evictor, o valor
dessas vantagens dever ser deduzido da quantia pleiteada do alienante (art. 452 do CC), regra
sintonizada com a vedao do enriquecimento sem causa.
c) Benfeitorias: havendo as necessrias ou teis e no pagas pelo terceiro evictor ao evicto, ou
retiradas ou levantadas, tendo sofrido a evico, ser o valor delas pago pelo alienante. Se as
benfeitorias foram feitas pelo alienante, o valor delas ser levado em conta na restituio
devida, isto , ser abatido, caso estivesse incluso no preo pago.
d) Evico parcial: se parcial, mas considervel, o evicto pode optar entre a resciso do contrato
e a restituio da parte correspondente ao desfalque sofrido. Se no for considervel, caber
apenas indenizao.

Na evico parcial, h perda de parte da coisa ou limitao do direito de propriedade por


vnculo real. O interesse da distino reside na possibilidade, existente na evico parcial, de optar o
adquirente entre a resoluo do contrato e o abatimento do preo, na proporo da parte subtrada a
seu domnio ou da desvalorizao sofrida pela existncia de nus real. Se, contudo, a evico parcial
no for considervel, ao evicto caber somente o direito indenizao. Na evico total, o direito do
evicto cifra-se a obter a restituio integral do preo com as indenizaes previstas em lei.
O grande problema justamente saber o que evico parcial considervel. Em regra, pode-se
afirmar que esta aquela que supera a metade do valor do bem. Entretanto, tambm se pode levar em
conta a essencialidade da parte perdida em relao s finalidades sociais e econmicas do contrato. A
ttulo de exemplo, imagine-se o caso em que a parte menor da fazenda perdida justamente a sua parte
produtiva. A evico, aqui, deve ser tida como parcial, mas considervel, cabendo a resciso
contratual.
A necessidade da sentena judicial reconhecida geralmente como indispensvel requisito
caracterizao da evico. Preciso , com efeito, para ocorrer a privao do direito do evicto, que ele
seja condenado a restituir a coisa. Admite-se, contudo, em casos excepcionais, que a evico possa
existir independentemente de sentena do juiz, quando, por exemplo, perde o domnio da coisa pelo
implemento de condio resolutiva (evico resolutiva).
H trs formas de evico: a reivindicatria, a expropriatria e a resolutria, segundo Ferri. Na
reivindicatria, resulta da sentena que julgou procedente a ao de reivindicao do proprietrio da
coisa vendida; expropriatria, quando o bem, j penhorado quando foi vendido, vem a ser alienado em
hasta pblica; resolutria, se a precedente aquisio do vendedor se resolve por estar subordinada a
uma condio resolutiva.

Condio resolutiva tcita:


O princpio da interdependncia das obrigaes oriundas de contrato bilateral fundamenta sua
resoluo quando h inexecuo por parte de um dos contraentes. A resoluo do contrato por esse
motivo resulta de presuno legal, hiptese na qual se fala da existncia de uma condio resolutria
tcita.

Impactos processuais da evico:


O principal impacto, sem dvida, diz respeito revogao expressa do art. 456 do Cdigo
Civil pelo art. 1.072, inciso II, do Novo Estatuto Processual. Como notrio, dispunha o caput do
comando material anterior que, para poder exercitar o direito que da evico lhe resulta, o adquirente
notificar do litgio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem
as leis do processo. Sempre se utilizou a denunciao da lide, prevista no art. 70, inciso I, do antigo
Cdigo de Processo Civil, sendo ela supostamente obrigatria, para que o evicto pudesse exercer o
direito que da evico lhe resultasse, pela dico que estava no caput do ltimo comando citado.
Depois de muitos debates em sua tramitao, a denunciao da lide continua sendo o caminho
processual para tanto. Nos termos do novel art. 125, inciso I, do CPC/2015, admissvel a
denunciao da lide, promovida por qualquer das partes, ao alienante imediato, no processo relativo
coisa cujo domnio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da
evico lhe resultam.
Nota-se que no h meno mais obrigatoriedade da denunciao da lide. Em complemento,
o 1. do novo art. 125 do CPC/2015 passou a esclarecer que O direito regressivo ser exercido por
ao autnoma quando a denunciao da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou no for
permitida.
Como notrio, o Superior Tribunal de Justia tinha entendimento antigo de que essa
denunciao no seria obrigatria, mas facultativa, sendo possvel reaver o preo da coisa por meio de
ao prpria, mesmo na falta da interveno de terceiro mencionada).
Constata-se, como outra alterao relevante, que a revogao do caput do art. 456 do Cdigo
Civil de 2002 levou consigo a possibilidade jurdica de denunciao da lide por saltos ou per saltum,
com a convocao para o processo de qualquer um dos alienantes da cadeia de transmisso que tivesse
responsabilidade pelo vcio da evico. Tal caminho processual era possvel pelo uso da expresso o
adquirente notificar do litgio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, no comando material
em estudo, anterior e ora revogado.
O Novo Cdigo de Processo Civil admite apenas uma nica denunciao sucessiva por parte
do primeiro litisdenunciado. Nos termos do 2. do art. 125 da Lei 13.105/2015, admite-se uma
nica denunciao sucessiva, promovida pelo denunciado, contra seu antecessor imediato na cadeia
dominial ou quem seja responsvel por indeniz-lo, no podendo o denunciado sucessivo promover
nova denunciao, hiptese em que eventual direito de regresso ser exercido por ao autnoma.
Nos termos do seu art. 128, inciso II, feita a denunciao pelo ru, se o denunciado for revel, o
denunciante pode deixar de prosseguir com sua defesa, eventualmente oferecida, e abster-se de
recorrer, restringindo sua atuao ao regressiva.
Prev o art. 457 do CC que No pode o adquirente demandar pela evico, se sabia que a
coisa era alheia e litigiosa. Entendemos que o dispositivo veda a possibilidade de o evicto demandar
o alienante se tinha conhecimento do vcio e do risco de perder a coisa, o que de fato ocorreu. A
relao com o princpio da boa-f objetiva , portanto, explcita. Isso foi reconhecido recentemente
pelo Superior Tribunal de Justia, ao julgar que, reconhecida a m-f do arrematante no momento da
aquisio do imvel, no pode ele, sob o argumento de ocorrncia de evico, propor a ao de
indenizao com base no art. 70, I, do CPC, para reaver do alienante os valores gastos com a aquisio
do bem. Para a configurao da evico e consequente extenso de seus efeitos, exige-se a boa-f do
adquirente (STJ, REsp 1.293.147/GO, 3. Turma, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha, j. 19.03.2015,
DJe 31.03.2015).

CONTRATO PRELIMINAR
Encontra-se na fase pr-contratual, embora seja um verdadeiro contrato. Seu objeto outro
contrato chamado de definitivo, no qual se assumiro as verdadeiras obrigaes intencionadas pelos
agentes a partir das tratativas.
Diferencia-se da fase de pontuao pelo fato de que gera obrigao, e no apenas potencial
aparecimento do direito indenizao por perdas e danos em razo de frustrao de justas
expectativas.
Afasta-se da fase de policitao porque, enquanto a proposta seguida de aceitao configura o
encerramento da formao do prprio contrato gerando a obrigao principal o contrato preliminar
faz criar obrigao de outra natureza, qual seja, a de celebrar o contrato definitivo. Dessa forma, as
partes se obrigam a conclui no futuro um ulterior contrato j inteiramente determinado em seus
elementos essenciais. O contrato preliminar representa um contrato autnomo, em tudo distinto do
correspondente contrato definitivo.
No se confunde com contrato preliminar, que fase eventual da formao dos contratos e que
se manifesta a disposio de contratar.
Exemplo de contrato preliminar: compromisso de compra e venda, que direito real de
aquisio, criando-se um direito real sobre coisa imvel, que o registro no RGI. O compromisso de
compra e venda no registrado cria direito meramente pessoal de exigir do promitente vendedor a
celebrao do contrato definitivo; j o compromisso registrado gera direito real mas no a
propriedade que pode ser oposto no s ao promitente vendedor, mas tambm a terceiro. Nesse caso,
parte da doutrina acredita que no se trata de contrato preliminar, mas de outro instituto. O doutrinador
entende que continua sendo contrato preliminar, pois, em que pese a criao de direito real, no se
desfigura a criao do direito de exigir-se a celebrao do contrato definitivo (natureza tpica de
contrato preliminar), o qual, porm, abandona a natureza meramente pessoal para se transformar em
real.
Outro exemplo: constituio de contrato de hipoteca em momento futuro, quando ocorrer a
liberao de alguma outra garantia.

Formao do contrato preliminar:


Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
Assim, o CC no depende de escritura pblica.
Art. 463, Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
Existem duas correntes:
1) Refere-se apenas necessidade do registro do compromisso de compra e venda para oposio
de efeito erga omnes, conforme a smula 239 do STJ: O direito adjudicao compulsria
no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
2) Entende que a referida smula estaria revogada, razo pela qual, a partir do CC/02, o CCV,
para qualquer efeito, deveria ser registrado. Carlos Roberto Gonalves comenta o tema, mas
entende que entre as partes a eficcia do negcio no depende do registro.

O doutrinador entende que a smula permanece em vigncia, continuando o direito pessoal de exercer
o direito pessoa de obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva.
Enunciado 30 CJF: Art. 463: a disposio do pargrafo nico do art. 463 do novo Cdigo
Civil deve ser interpretada como fator de eficcia perante terceiros.

Clusula de arrependimento:
Art. 463: Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele no conste clusula de arrependimento, qualquer das partes ter o
direito de exigir a celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.
A clusula de arrependimento pode ser pura, ou seja, de carter potestativo. Contudo, existem
casos em que a natureza da obrigao impede a existncia dessa clusula, como no caso de CCV
regido pelo DL 57/1937. Smula 166 STF: inadmissvel o arrependimento no compromisso de
compra e venda sujeito ao regime do Dl. 58, de 10.12.37. Essa disposio se entende para os CCV de
imveis loteados. Neles no pode haver arrependimento e tampouco clusula que o preveja, pois, uma
vez adimplida a totalidade do preo pelo promissrio comprador, a resilio pelo promitente vendedor
seria grave violao segurana jurdica.
Quanto aos imveis no loteados (para CCV e cesso de direitos de imvel), permanece a
possibilidade de arrependimento, mas essa prerrogativa somente pode ser exercida pelo promitente
vendedor se existir clusula expressa no instrumento contratual ainda que se trate de CCV no
registrado (DL 58/37, art. 22).
Arrepender-se, sendo isso legalmente permitido o que tpico dos contratos preliminares
gerar a restituio dos valores eventualmente pagos pelo promissrio comprador.
possvel que o prprio promissrio comprador deseje romper unilateralmente o negcio.
Nesses casos, a jurisprudncia lhe reconhece a prerrogativa, devendo devolver os valores pagos, com
reteno dos valores razoveis para cobrir as despesas do promitente vendedor. Dessa forma, o
promissrio comprador no receber a totalidade do que pagou, pois haver reteno de percentual
razovel a ttulo de indenizao (25% do valor pago).
No havendo clusula de arrependimento, qualquer das partes tem o direito de exigir a
celebrao do contrato definitivo, notificando a outra para faz-lo em determinado prazo. A mora,
portanto, ex personae, dependendo de interpelao para constituio.

Inadimplemento do contrato preliminar:


Art. 464. Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo carter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigao.
O art. 1418 d direito ao promitente comprador de obter a adjudicao do imvel em caso de
recusa do vendedor em conferir a escritura definitiva.
O inadimplemento do contrato preliminar no se d somente por aquele que promete declarar
a vontade no contrato definitivo, pela qual se transferem os bens ou direitos objeto do pr-contrato.
Aquele que ir se beneficiar do futuro contrato, em se tratando de contrato bilateral e oneroso, pode
inadimplir suas prestaes, gerando, com isso, possibilidade de resoluo/resciso a cargo da outra
parte.
Quando se tratar de CCV, a resoluo depende de prvia notificao, sendo ineficaz eventual
clusula resolutiva expressa (STJ). o art. 1 do DL 745/1969 que impe a necessidade de
interpelao e possui eficcia imediata porque se trata de norma processual. A falta de interpelao
para a constituio da mora acarreta a extino do processo.
Smula 76 STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o devedor.
No se exige a notificao do cnjuge para a constituio em mora do promissrio comprador,
se o compromisso foi assinado por apenas um deles (STJ). Isso porque o CCV gera apenas efeitos
obrigacionais, no sendo a outorga conjugal um requisito de validade do pacto firmado.
Mesmo diante da inadimplncia do promissrio comprador, enquanto no promovida pelo
vendedor a resoluo do pacto, descabe a retomada do imvel pelo fato, pois, vigente o contrato, a
posse exercida justa caso o promissrio comprador j se lhe tenha imitido. Por isso, entende-se
imprescindvel para a retomada do imvel por inadimplemento das prestaes do promitente
comprador (sejam reivindicatrias ou possessrias), que sejam precedidas de/ou cumuladas com
pedido de resoluo do CCV, sob pena de no configurao de injustia na posse que autorize a
reivindicao ou a reintegrao da posse (STJ). Necessria, portanto, a prvia ou concomitante
resciso do contrato.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.
ANTECIPAO DA TUTELA. REINTEGRAO DE POSSE. VIOLAO ART. 535, II, DO CPC.
NO-OCORRNCIA. RESOLUO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. CLUSULA
RESOLUTRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE MANIFESTAO JUDICIAL PARA A
RESOLUO DO CONTRATO. PRECEDENTES.
1. (...). 2. Diante da necessidade de observncia do princpio da boa-f objetiva norteador dos
contratos, na antecipao de tutela reintegratria de posse, imprescindvel prvia manifestao
judicial na hiptese de resciso de compromisso de compra e venda de imvel para que seja
consumada a resoluo do contrato, ainda que existente clusula resolutria expressa. 3. (..). 4.
Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 969.596/MG, Rel. Ministro JOO OTVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010).
A resciso/resoluo do CCV deve ser realizada pelo Judicirio e prvia (ou concomitante) s
aes possessrias/reivindicatrias. No ser julgada procedente a ao possessria/reivindicatria
ajuizada antes da resoluo/resciso contratual por via judicial e antes de prvia interpelao pessoal
para a constituio da mora.

Promessa unilateral:
Havendo contrato preliminar de mera proposta unilateral, o credor deve se manifestar no prazo
nele previsto ou em prazo razovel assinado pelo devedor.
Aqui tambm no h mera proposta de contrato, pois o devedor j se obrigou por meio de
contrato preliminar unilateral. A manifestao do credor no de mera aceitao (art. 466), mas de
exigncia do cumprimento do contrato.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem
efeito, dever manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente
assinado pelo devedor.

EXTINO DO CONTRATO

Ocorre de variadas formas.


Tambm haver a extino normal findo o prazo previsto para o negcio, ou seja, no seu termo
final, desde que todas as obrigaes pactuadas sejam cumpridas. Extinto o contrato, no h que se
falar em obrigaes dele decorrentes, em regra. Entretanto, no se pode esquecer que a boa-f objetiva
deve estar presente mesmo aps a celebrao do contrato (art. 422 do CC), sob pena de caracterizao
da violao de um dever anexo ou de abuso de direito (art. 187 do CC) responsabilidade civil ps-
contratual ou post pactum finitum.
Uma vez extinta a relao contratual pela morte de uma das partes, extinguem-se tambm os
deveres acessrios, como a obrigao de prestar contas no caso do mandato, por exemplo, j que se
trata de contrato personalssimo (STJ).
Alm disso, havendo interpendncia entre dois ou mais contratos, a morte de uma das partes
integrantes do contrato principal acarretar a extino do acessrio, desde que se trate de hiptese que
se incompatibilize com a substituio pelos sucessores, como no caso da extino do contrato de
fiana pela morte do locatrio, por exemplo. Nesse caso, o fiador ficar liberado da obrigao, e esta
no se transmitir ao esplio e aos herdeiros. Isso porque a fiana se baseia numa relao de confiana
entre fiador e afianado ( isso mesmo?).
No caso das garantias reais, a morte do devedor hipotecrio no acarretar a extino da
hipoteca, a qual dever ser suportada pelos sucessores. Isso decorre da aquisio derivada do imvel,
que se transmite com as mesmas qualidades e condies anteriores. Assim, o inadimplemento da
obrigao importar o desapossamento do bem com que ele estiver, seguindo-se alienado para a
satisfao do crdito. um direito de sequela que deflui da natureza real da garantia hipotecria.
Nos casos de contratos impessoais, a morte no acarreta a extino do contrato em razo da
substituio do de cujus pelo esplio/herdeiros, que se obrigaro at o limite das foras da herana. Os
herdeiros, portanto, respondero pelas dvidas do esplio com os bens deixados pelo autor da herana,
no pelos bens que j possuam ao tempo da abertura da sucesso. Os bens componentes da herana
asseguraro o pagamento das dvidas do morto ainda que estejam gravados com clusulas de
inalienabilidade ou impenhorabilidade, por disposio de ltima vontade (testamento).
O CC/16 afirmava (art. 1676) que as dvidas dos herdeiros no seriam pagas com os bens que
lhes foram transmitidos em herana quando gravados com clusula de inalienabilidade e
impenhorabilidade, por disposio de ltima vontade (testamento). Tais bens, porm, respondem pelas
dvidas contradas pelo autor da herana. A clusula testamentria de inalienabilidade no impede a
penhora em execuo contra o esplio (REsp 998.031).
O STJ tambm j julgou outro caso em que a morte no acarreta o fim do contrato: em
hiptese de contrato de gaveta (quando o beneficirio de financiamento para a aquisio de imvel
transfere o contrato para terceiro sem anuncia da instituio financeira), considerou-se que, embora a
morte do muturio original acarretasse a extino do mtuo pelo pagamento do seguro em favor do
banco, prossegue a relao decorrente do CCV entre os sucessores do falecido e o terceiro que
adquiriu o direito. Assim, sobrevindo a morte do muturio-promitente vendedor, os respectivos efeitos
prevalecem sobre os do negcio oficial (mtuo hipotecrio e seguro), sob pena de enriquecimento
sem causa, porque a morte do muturio-promitente vendedor s teve o efeito de quitar o saldo
devedor do mtuo hipotecrio, porque o prmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Os
sucessores do promitente vendedor devem continuar a cumprir o compromisso de compra e venda,
portanto, j que as parcelas do mtuo e o seguro vinham sendo pagas pelo promitente comprador em
razo do contrato de gaveta (foi o que eu entendi), sob pena de enriquecimento ilcito.

Resilio:
As prprias partes, por iniciativa unilateral ou bilateral, operam a extino do contrato sem
que haja um fator especial, seja por fato contemporneo celebrao ou posterior a ela.
A resilio opera efeitos ex nunc, no desfazendo o que j fora estatudo e cumprido pelos
contratantes durante a relao contratual.

Resilio bilateral (distrato):


a resilio resultante da vontade de ambas as partes, chamada de distrato.
Art. 472: O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Exige-se equivalncia formal entre o contrato e distrato, de forma que, caso se exija para o
contrato a escritura pblica, esta ser exigida tambm para o distrato.
Se o contrato foi celebrado por escritura pblica, o distrato dever obedecer mesma
formalidade, sob pena de nulidade absoluta, por desrespeito forma e solenidade essencial (art. 166,
IV e V, do CC). importante ressaltar que a quitao no se submete a essa exigncia, sendo vlida
qualquer que seja a sua forma.
Por outra via, se as partes elegeram que a escritura pblica essencial para o ato, nos termos
do art. 109 do Cdigo Civil, a regra do art. 472 no se aplica, o que prestigia o princpio da liberdade
das formas, previsto no art. 107 da mesma codificao material. Nesse sentido, enunciado aprovado na
VII Jornada de Direito Civil (2015), segundo o qual, desde que no haja forma exigida para a
substncia do contrato, admite-se que o distrato seja pactuado por forma livre (Enunciado n. 584).
O que define a forma do distrato a forma exigida pela lei para o contrato originrio. Portanto,
a coincidncia formal entre contrato e distrato nem sempre obrigatria. S o ser nas hipteses de
contratos de forma especial. Nesse sentido, eventual distrato que tenha sido celebrado de forma tcita,
seja atravs de comunicaes via e-mail ou telegrama, nestes casos, havendo uma prova irrefutvel de
que as mesmas partes que contrataram tambm resolveram colocar fim antecipado de forma
consensual ao vnculo jurdico, no importa nessa situao se a forma do contrato celebrado foi ou no
foi obedecida. Deve-se prestigiar a vontade das partes. Se o princpio do consensualismo a regra nas
relaes contratuais, com muito mais razo a autonomia da vontade manifestada quanto ao
encerramento prematuro do vnculo contratual, de forma bilateral, deve ser prestigiado, assim
procedendo estar fazendo valer a boa-f nos contratos e respeitando a vontade das partes.

Resilio unilateral:
Depende de ato jurdico a ser praticado unicamente por uma das partes da relao contratual.
Para tanto, depende de autorizao expressa ou implcita da lei (exemplo: locao ou comodato por
tempo indeterminado. Contrato de trabalho interrompido sem justa causa, etc.).
Art. 473. A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita,
opera mediante denncia notificada outra parte.
Pargrafo nico. Se, porm, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito
investimentos considerveis para a sua execuo, a denncia unilateral s produzir efeito depois de
transcorrido prazo compatvel com a natureza e o vulto dos investimentos.
Para que possa ocorrer, dever operar-se mediante denncia notificada outra parte. A
resilio unilateral, pelo que consta do art. 473 do Cdigo Civil, s prevista em hipteses
excepcionais, como, por exemplo, na locao, na prestao de servios, no mandato, no comodato, no
depsito, na doao, na fiana, operando-se mediante denncia notificada outra parte.
Contudo, se, em razo da natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
considerveis para a sua execuo, a denncia unilateral apenas produzir efeitos depois de
transcorrido prazo compatvel com a natureza e o vulto dos investimentos.
Existem vrias modalidades de resilio unilateral:
a) Denncia: ato jurdico unilateral receptcio, ou seja, sua validade depende da cientificao
da outra parte sobre a inteno de romper o contrato. No depende de aceitao, mas apenas
de notificao. Ocorre nas hipteses elencadas em lei ou quando a natureza do contrato
autorizar, como no caso da locao, comodato, arrendamento, etc.
b) Arrependimento: necessita de expressa previso contratual por meio da clusula de
arrependimento, expressa. Geralmente introduzido em contratos preliminares, como no
CCV, desde que no haja vedao legal como no caso de CCV de imveis loteados.
c) Revogao: destinada a contratos benficos ou de intermediao, nos quais h confiana
mtua das partes. Exemplo: revogao de mandato, de doao por ingratido ou por
descumprimento do encargo. Tambm pode ocorrer a revogao de oferta ao pblico pela
mesma via de sua divulgao ou no caso de promessa de recompensa. Pode ser expressa
(quando decorre de ato explcito da parte que a ela tem direito) ou tcita (quando a lei lhe
empresta esse efeito em decorrncia de determinadas circunstncias, como no caso do art. 687
do CC comunicao do mandatrio acerca da nomeao de outro, considerando-se revogado
o mandato anterior). Tambm pode ocorrer revogao automtica, como no caso do art. 1884
do CC (revogados os codicilos). A revogao ultrapassa as fronteiras da teoria contratual,
pois se trata de fenmenos que traduz um poder que tem a pessoa de fazer cessar os efeitos
decorrentes de atos antes praticados. Exemplo: revogao dos atos de disposio gratuita do
prprio corpo para depois da morte; revogao da autorizao judicial para que o incapaz
constitua empresa; autorizao parental para o casamento; revogao de testamento.
d) Renncia: o caminho inverso da revogao. Assim como o mandante pode revogar os
poderes que conferiu ao mandatrio, pode este renunciar a esses poderes. A renncia no
destinada apenas a hipteses contratuais h a renncia prescrio (que tambm pode ser
tcita); renncia herana, renncia a direitos reais, etc. A renncia no negcio jurdico,
mas ato jurdico stricto sensu, pois as consequncias delas advindas no dependem da
declarao de vontade, mas decorrem da prpria lei.
e) Exonerao: ocorre toda vez que a lei permite que o devedor (em regra), por ato unilateral seu,
cientifique o credor de que no mais permanecer naquela posio contratual. Em regra, o
devedor no possui autorizao de assim agir, mas excepcionalmente pode, como no caso do
fiador no contrato de fiana por tempo indeterminado (art. 835: O fiador poder exonerar-se
da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a notificao do credor).
Tambm ocorre exonerao unilateral do devedor no caso da consignao em pagamento de
dvida que se tornou litigiosa (art. 344: O devedor de obrigao litigiosa exonerar-se-
mediante consignao, mas, se pagar a qualquer dos pretendidos credores, tendo
conhecimento do litgio, assumir o risco do pagamento). Ocorre igualmente no direito real de
servido em que a obrigao pelas obras de viabilizao do exerccio da servido se
incumbem ao dono do prdio dominante; entretanto, se o ttulo dispuser o contrrio, o prdio
serviente poder exonerar-se, abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do
prdio dominante (art. 1382). Pargrafo nico: Se o proprietrio do prdio dominante se
recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras. A
aceitao da propriedade abandonada pelo dono do prdio serviente presumida, cabendo ao
dono do prdio dominante dizer expressamente que a recusa, caso em que dever custear as
obras. Sendo assim, o ato unilateral de abandono da propriedade exonera tambm de forma
unilateral o prdio dominante da obrigao de realizao de obras. Outro exemplo: aquisio
de imvel hipotecado -> art. 1. 479: O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se
tenha obrigado pessoalmente a pagar as dvidas aos credores hipotecrios, poder exonerar-
se da hipoteca, abandonando-lhes o imvel. Em regra a exonerao facultada ao devedor,
mas tambm h possibilidade de o ser para o credor -> remisso das dvidas; renncia em
favor de um dos devedores da solidariedade (exonerao parcial). Art. 366: Importa
exonerao do fiador a novao feita sem seu consenso com o devedor principal.

Resoluo:
o rompimento do contrato por circunstncias posteriores sua formao, seja com ou
sem ato imputvel a uma das partes.
Decorre de circunstncias como o inadimplemento absoluto, a onerosidade excessiva, o
perecimento da coisa e etc., sempre que o fato que determine a extino do contrato seja posterior
sua formao.
Existem diferenas entre o regramento da resoluo por inexecuo culposa e o da que decorra
de fato no imputvel parte.
A regra da resoluo do contrato efeito ex tunc, de sorte a se devolver s partes contratantes
o estado a que antes do pacto se encontravam. Suas eficcias podem ser discriminadas em:
a) Eficcia liberatria: desonerao do devedor ao cumprimento das obrigaes assumidas pelo
pacto;
b) Eficcia restitutria: restituio das partes ao estado em que antes do contrato se
encontravam, o que consiste, por exemplo, em devoluo das eventuais quantias despendidas
pela execuo contratual, possibilitando-se, se for o caso e no houver ilegalidade, reteno de
valores a ttulo de clusulas penais validamente constitudas.

Desnecessidade do pedido expresso do promitente comprador, em ao de resoluo de


contrato de CCV, para a restituio do preo pago. O juiz, ao decretar a resoluo, deve determinar
a restituio das parcelas pagas uma vez que a resoluo, prpria dos contratos bilaterais, consiste
basicamente na extino do contrato pelo inadimplemento definitivo do devedor, constituindo
direito extintivo, ocasionando a desconstituio da resoluo obrigacional e a liberao do credor
e do devedor de suas obrigaes. A eficcia restituitria constitui consequncia natural e
indissocivel da resoluo do contrato. Assim, no h necessidade de o devedor, na contestao ou
em reconveno, requer a devoluo das prestaes entregues ao credor, a qual pode ser
determinada de ofcio.
Resoluo por inadimplemento:
Se a resoluo ocorrer por inadimplemento de um dos agentes, este responde no s pela
restituio das partes ao status anterior, como tambm por eventuais perdas e danos.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e
danos.
O inadimplemento abre ao lesado duas opes: a de requerer o cumprimento do contrato,
ou a sua resoluo; em qualquer caso, porm, ter direito indenizao por perdas e danos.
Se o inadimplemento for absoluto, ou seja, que impossibilita o cumprimento da prestao,
resta apenas a resoluo, com indenizao por perdas e danos.
A respeito da resoluo do contrato por inadimplemento que, qualquer que seja a
denominao dada (resoluo ou resciso do contrato), entende-se que a parte deve pleite-la de
forma judicial.

Clusula resolutiva:
Art. 474. A clusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tcita depende de
interpelao judicial.
A clusula resolutiva expressa tem-se o pacto comissrio na compra e venda, segundo a
qual o no pagamento do preo pelo adquirente opera resoluo do contrato, mesmo aps a tradio,
com o retorno da coisa propriedade do alienante.
Embora no previsto expressamente no CC na parte referente compra e veda, o pacto
comissrio continua sendo possvel, por ser espcie de clusula resolutiva e poder derivar da
autonomia da vontade das partes. Remanesce, contudo, a ilegalidade do pacto comissrio nos casos
em que a lei expressamente o probe, como na propriedade fiduciria, no penhor, na hipoteca e na
anticrese.
J a clusula resolutiva tcita pode ser subentendida nas espcies de contrato em que o
inadimplemento autoriza a sua extino, como nos casos do descumprimento das obrigaes do
locatrio ou quando o superficirio der ao trreo destinao diversa.
STJ: subentendida a clusula resolutiva tcita em qualquer contrato bilateral, o que
significa que qualquer das partes pode requerer a resoluo do contrato diante do inadimplemento da
outra.
Entretanto, o mesmo STJ entendeu que a constituio em mora do ru pela simples
citao se aplicar quanto aos acrscimos legais (juros, correo monetria e honorrios
advocatcios) nas aes em que se pretende a condenao da obrigao de pagar dinheiro, fazer ou
deixar de fazer ou entregar coisa certa ou incerta. Para os casos em que se postula a resoluo do
contrato, depender o seu ajuizamento de prvia interpelao judicial.
Em outras palavras: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO DE RESCISO DE
CONTRATO CUMULADA COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAO DE POSSE.
ALEGADO DESCUMPRIMENTO DE CLUSULAS CONTRATUAIS. CONSTITUIO DO
DEVEDOR EM MORA. INTERPELAO. EXIGNCIA. (...) 4. Com efeito, havendo pedido de
resciso contratual com base em mora do devedor, e sendo pressuposta nos contratos sinalagmticos
a existncia de clusula resolutiva tcita, que permite parte lesada pelo inadimplemento requerer a
resoluo, aplicvel o art. 119, pargrafo nico, 2 parte, do Cdigo Civil de 1916, a exigir, para a
resoluo do contrato, a interpelao prvia com o escopo de constituir o devedor em mora, cuja
ausncia no suprida pela citao. (REsp 780.324/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMO,
QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2010, DJe 09/09/2010).
Havendo, por outro lado, a clusula resolutiva expressa, a ocorrncia do fato nela
previsto opera, de pleno direito, a resoluo automtica do contrato. Se se tratar de clusula resolutiva
tcita, a resoluo depende de interpelao judicial.
Essas situaes especiais de previso legal que impede a ruptura da relao contratual de
forma peremptria pelo credor, em caso de inadimplemento pelo devedor, a fim de conferir a esse
uma alternativa diante da iminncia da extino do contrato, podendo optar pelo correo da
anormalidade (purgao da mora); o que o livra das consequncias dessa extino. So exemplos
disso: CCV, mesmo no registrado no RGI; Venda com reserva de domnio; alienao fiduciria.
Smula 76 STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no
dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor.
Igualmente na venda com reserva de domnio: Art. 525. O vendedor somente poder
executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto
do ttulo ou interpelao judicial.
E na alienao fiduciria. Smula 72 STJ: A comprovao da mora imprescindvel
busca e apreenso do bem alienado fiduciariamente.
Smula 245 STJ: A notificao destinada a comprovar a mora nas dvidas garantidas
por alienao fiduciria dispensa a indicao do valor do dbito. Alm disso, entende-se que a
notificao no precisa ser feita mediante AR em mos prprias, bastando que seja entregue no
endereo declarado do devedor (STJ).

Em razo do carter alternativo que assume a clusula resolutiva nos contratos de adeso
(CDC, art. 24, 2: Nos contratos de adeso admite-se clusula resolutria, desde que a alternativa,
cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no 2 do artigo anterior), a smula 369
do STJ entendeu que nos casos de arrendamento mercantil, ainda que haja clusula expressa
resolutiva, necessria a notificao prvia do arrendatrio para constitu-lo em mora.
Os mesmos princpios que regem as relaes consumeristas devem ser aplicados na
notificao do correntista para que se torne possvel o cancelamento de crdito em cheque especial,
ainda que se esteja diante de inadimplemento do cliente bancrio (STJ).

Exceo do contrato no cumprido:


Nos contratos bilaterais, para que uma parte possa imputar outra a responsabilidade pelo
inadimplemento, necessrio que ela (a parte lesada) j tenha cumprido a sua prestao na relao
contratual; caso contrrio, incide a regra do art. 476 do CC: Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o implemento da do outro.
Essa a exceptio non adimpleti contractus, segundo a qual nenhuma das partes, em contrato
bilateral, pode exigir da outra a prestao sem antes ter cumprido a sua. Essa exceo pode ser
deduzida tanto em ao prpria (para declarar a inexistncia da obrigao, por exemplo) como em
defesa (para que seja julgada improcedente a ao que vise a condenar o ru ao cumprimento da
prestao).
Essa exceo no aplicvel em qualquer espcie de contrato. Via de regra, somente possvel
nos casos em que o prprio contrato no preveja quem deve cumprir sua prestao em primeiro lugar;
se o contrato prev qual das prestaes deve ser cumprida primeiro, somente o credor pode invocar
essa exceo em desfavor da outra parte que, contraditoriamente, exige que seja realizada antes.
Exemplo: compra e venda (CC, art. 491) se outra coisa no for estipulada, o vendedor no
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. Da que, se o comprador lhe exige, por ao
judicial, a entrega da coisa antes de pagar o preo, pode ele (o vendedor) se defender por meio dessa
exceo. No caso contrrio, se o vendedor quem avia a ao de cobrana do preo, no ter o
comprador a defesa por meio dessa exceo, eis que sua prestao, no havendo estipulao em
contrrio, que dever mesmo ser cumprida antes.
A concluso que resulta da boa-f objetiva de que ningum pode invocar a aplicabilidade de
um texto legal (CC, art. 476) em detrimento do que prev o prprio contrato e a sua operabilidade, j
que a disposio sobre a organizao do cumprimento das obrigaes no contrato livre aos
contratantes, a no ser que contrarie a ordem pblica.
STJ: a recusa da parte em cumprir a sua obrigao deve guardar proporcionalidade com a
inadimplncia do outo, no havendo de se cogitar da arguio de exceo de contrato no cumprido
quando o descumprimento parcial e mnimo. Isso significa que, consubstanciado o o adimplemento
substancial, afastam-se as possibilidades de rompimento do vnculo contratual ou de inobservncia do
seu contedo o que se d tanto com a resoluo do contrato como com a recusa ao cumprimento da
prestao pela exceo do contrato no cumprido, restando ao agente eventualmente prejudicado com
o inadimplemento mnimo o direito cobrana dos valores no adimplidos.
No esquecendo que a parte poder arguir a exceptio non rite adimpleti contractus, ou
seja, exceo do contrato mal cumprido. Pode se amparar tanto na parcialidade do cumprimento como
na verificao de defeito no adimplemento da prestao.
Assim, entende-se que a expresso contida no art. 476 tambm engloba, em favor do
devedor, a possibilidade de fazer diminuir a sua prestao na proporo da deficincia verificada na
prestao dada pela outra parte (exemplo: contrato de compra de animais, em que se estipula a entrega
de espcimes da melhor qualidade e so entregues exemplares de baixa qualidade).
nesse sentido a jurisprudncia do STJ: se uma das partes no cumpre a sua obrigao,
pode a outra recusar ao cumprimento da sua, que seria o pagamento das parcelas restantes, sob o
fundamento da inexecuo do contrato ou, ainda, pela inexecuo defeituosa.
A recusa do excipiente ao cumprimento da sua prestao deve se dar na proporo do que
fora inadimplido pelo excepto, sob pena aos princpios da boa-f objetiva e da funo social dos
contratos.

Suspenso antecipada do cumprimento do contrato:


Art. 477: se depois de concludo o contrato sobrevier a uma das partes contratantes em
seu patrimnio diminuio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestao pela qual se obrigou,
pode a outra recusar-se prestao que lhe incumbe, at que aquela satisfaa a que lhe compete ou d
garantia bastante de satisfaz-la. O art. 495 prev regra semelhante para o contrato de compra e venda,
possibilitando ao vendedor obstar a entrega da coisa se o comprador cair em insolvncia.
Aqui se aplica a clusula rebus sic standibus em favor do credor de uma prestao. Se, no
contrato bilateral, ocorrer diminuio patrimonial sensvel a uma das partes de forma a comprometer o
adimplemento, a outra pode suspender o cumprimento de sua obrigao at o oferecimento de garantia
ou satisfao de seu direito. Essa situao faz ocorrer, ainda que momentaneamente, modificao no
contedo do contrato ou na forma de se cumpri-lo.
Resoluo ou reviso por onerosidade excessiva:
Adotado pelo CC/02 em seus artigos 317, 478 e 480. Contudo, na parte relativa aos
contratos (arts. 478 e 480), limitou a sua atuao apenas aos casos em que a onerosidade excessiva
decorra de atos imprevisveis.
Enunciado 17 CJF: motivos imprevisveis deve abarcar tanto causas de desproporo
no previsveis como tambm causas previsveis, mas de resultados imprevisveis.
Colar art. 478, CC. Aqui adotou-se a teoria da impreviso, ou seja, quando, por motivos
posteriores celebrao do contrato, se houver onerosidade excessiva para uma das partes, com
extrema vantagem para a outra, possvel ao devedor pedir a resoluo do contrato, com efeitos
que retroagem data da citao.
A aplicao do art. 478 no significa que o devedor simplesmente se exonera do contrato,
mas que, tendo em vista a indignidade de ser substitudo prestao excessivamente onerosa, no
precise mais ficar vinculado ao negcio, restituindo-se as partes ao estado em que se achavam antes da
contratao.
Entretanto, pode o devedor, em vez de resolver o contrato, aceitar a proposta de
modificao do contrato pelo credor (art. 479) ou mesmo postular a sua reviso judicial, quando, no
contrato, as obrigaes couberem apenas a uma das partes (art. 480). exemplo: contrato de mtuo
havendo previso de cumprimento da devoluo da quantia mutuada em prestaes, reconhece-se que
a obrigao cabe apenas ao muturio.
De qualquer forma, o enunciado 176 do CJF estabeleceu que em ateno ao princpio da
conservao dos negcios jurdicos, o art. 478 do CC dever conduzir, sempre que possvel, reviso
judicial dos contratos, e no resoluo contratual.
Esse instituto jurdico deve ser aplicado apenas aos contratos de execuo continuada ou
diferida, pois, se se tratar de cumprimento instantneo, o seu exaurimento torna impossvel a
incidncia de fatores imprevisveis que tornem excessivamente oneros a prestao.
Requisitos para a configurao da onerosidade excessiva:
1. existncia de um contrato de execuo continuada ou diferida;
2. fato superveniente celebrao do contrato, extraordinrio e imprevisvel (lembrando que o
enunciado 176 do CJF admite que fatos previsveis, mas de consequncias imprevisveis, tambm
podem configurar a onerosidade excessiva);
3. excessiva onerosidade da prestao a uma das partes;
4. extrema vantagem em favor da outra parte na relao contratual.

Cabe ao juiz, diante do caso concreto, a averiguao da existncia de prejuzo que exceda
a alea normal do contrato, com a consequente resoluo do contrato diante do reconhecimento de
clusula abusiva e excessivamente onerosa para a prestao do devedor.
Para explicar o fenmeno da resoluo contratual por onerosidade excessiva decorrente
de fato superveniente, no se deve socorrer da frustrao da mera pressuposio unilateral operada por
uma das partes no momento da celebrao do negcio, mas na alterao posterior da base objetiva
do negcio, a partir do momento em que as prestaes deixam de se equivaler. da natureza dos
contratos bilaterais no apenas o consenso expresso livre da vontade mas tambm na
reciprocidade de prestaes.
Exemplo: na Alemanha do entre-guerras, um cidado alienou um caminho para dois
outros, com clusula de retrovenda a ser cumprido aps a IIGM. Verificada que foi a durao do
conflito por perodo muito maior quele que se poderia supor das intenes bilaterais das partes,
entendeu-se que os adquirentes estariam desonerados da obrigao de proceder retrovenda, pois,
aps aquele longo perodo, acabariam por se ver compelidos a devolver o bem por um valor irrisrio,
caracterizando-se a onerosidade excessiva.
O STJ no vem aplicando a teoria da impreviso nos casos de venda de soja a futuro, com
recebimento antecipado pelo produtor, por considerar que a variao da cotao da referida
comodidade acontecimento ordinrio e previsvel. Num caso concreto, o produto vendido, cuja
entrega havia sido diferida a um curso espao de tempo, possua cotao em bolsa de valores e a
flutuao diria do preo era inerente ao negcio entabulado.
Tambm no se tem admitido, via de regra, como fato extraordinrio e imprevisvel para
possibilitar a reviso ou resoluo por onerosidade excessiva a praga conhecida como ferrugem
asitica (Info 526 STJ), na lavoura de soja.

Diferenciao com o sistema estatudo pelo CDC:


o CC adota a teoria da impreviso. J o CDC (art. 6, V) afirma que direito bsico do
consumidor a modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou
sua reviso em razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.
Condies desproporcionais = leso objetiva.
Reviso contratual em razo de fatos supervenientes que o torne excessivamente oneroso:
o CDC no exige que o fato superveniente seja extraordinrio e tampouco imprevisvel. Nas
relaes de consumo, o direito do consumidor reviso judicial por onerosidade excessiva depende
apenas da ocorrncia de um fato superveniente celebrao do contrato do qual decorre a onerosidade.
Em suma:
Pela teoria da impreviso somente os fatos extraordinrios e imprevisveis pelas partes
por ocasio da formao do contrato que autorizariam no sua reviso, mas sua resoluo. A
norma do CDC no exige nem extraordinariedade e nem a imprevisibilidade dos fatos supervenientes
para conferir, ao consumidor, o direito de reviso do contrato.
Ademais, o CDC no exige que haja extrema vantagem para a outra parte (fornecedor de
produtos ou servios), mas apenas onerosidade excessiva para o consumidor por fato superveniente
contratao.
Essa hiptese do art. 6 tem sido chamado pela doutrina de quebra da base contratual,
ou mera quebra da base, uma vez que o negcio original, fundamento em bases justas e lcitas, vem
posteriormente a se desequilibrar, independentemente de fato extraordinrio e imprevisvel, dando ao
devedor a oportunidade de buscar o seu reequilbrio (modificao), mas no a resoluo, mediante a
repactuao entre as partes ou a via judicial. Exige-se apenas a quebra do equilbrio intrnseco =
desaparecimento do fim essencial do contrato.
Exemplo do STJ: cesso de crdito com anuncia do devedor, prestaes indexadas em
moeda estrangeira (dlar americano) e crise ambiental de janeiro de 1999, causando onerosidade
excessiva. Nesse caso especfico, porm, o STJ determinou que a onerosidade excessiva decorrente da
abrupta supervalorizao do dlar redundasse em repartio, por igual, do prejuzo entre devedores e
credores, com a assuno, pelo consumidor, de metade dos valores decorrentes da variao cambial ->
reajuste das prestaes pela metade do valor cambial.
Resciso:
a dissoluo do vnculo contratual em razo de circunstncias contemporneas
formao do contrato.
Ocorre nos casos de anulabilidade do contrato por defeitos inerentes ao negcio jurdico
(erro, dolo, leso, coao, estado de perigo ou fraude contra credores) ou por circunstncias que so
contemporneas celebrao do pacto, como os vcios redibitrios, o risco de evico.
No se fala em resciso quando o negcio nulo, pois este no produz nenhum efeito e a
respectiva sentena no rescinde, mas apenas o declara nulo.
Essa posio no encontra unanimidade na doutrina, e h 4 posies bsicas:

Resciso como gnero: a resciso do contrato seria gnero do qual so espcies a resilio
e a resoluo. Essa posio no soa como cientfica.

Resciso como resoluo especfica por inadimplemento culposo: a resciso seria espcie
da resoluo contratual que demandaria duas circunstncias especficas: a) o
descumprimento culposo da prestao por uma das partes; b) o provimento jurisdicional
rescisrio originado de demanda intentada pela parte lesada.

Resciso como dissoluo do vnculo formado com leso ou estado de perigo: a


concepo mais antiga.

Resciso como forma de dissolver o vnculo contratual por circunstncias


contemporneas sua formao: a teoria adotada pelo doutrinador.

Prevalece na doutrina o entendimento de que a resciso modalidade de resoluo especfica


que decorre de inexecuo do contrato e deciso judicial que o rescinda.

TARTUCE:

Extino por fatos anteriores celebrao:


A extino dos contratos pode se dar por motivos anteriores celebrao, surgindo trs
casos especficos relacionados a problemas de formao do contrato (plano da validade) ou
autonomia privada.

- Invalidade contratual:
Haver invalidade nos casos envolvendo o contrato nulo (eivado de nulidade absoluta) e
o contrato anulvel (presente a nulidade relativa ou anulabilidade).

- Clusula de arrependimento:
Constitui forma de extino por fato anterior celebrao a previso no negcio de
direito de arrependimento, inserido no prprio contrato, hiptese em que os contraentes estipulam que
o negcio ser extinto, mediante declarao unilateral de vontade, se qualquer um deles se arrepender
(clusula de arrependimento).
Com a insero dessa clusula j existe uma inteno presumida e eventual de aniquilar o
negcio, sendo assegurado um direito potestativo extino para a parte contratual. Esse direito de
arrependimento, de origem contratual, no se confunde com o direito de arrependimento de origem
legal previsto, por exemplo, no art. 49 do CDC, pelo qual, para as vendas realizadas fora do
estabelecimento comercial, o consumidor tem um prazo de arrependimento de sete dias, a contar da
assinatura do contrato ou do ato de recebimento do produto. So exemplos de vendas realizadas fora
do estabelecimento comercial aquelas realizadas pela internet ou por catlogo.

- Clusula resolutiva expressa:


Pode existir previso no negcio de uma clusula resolutiva expressa, podendo um evento
futuro e incerto (condio) acarretar a extino do contrato. Justamente porque essa previso consta da
origem do pacto que h a extino por fato anterior ou contemporneo celebrao. Enuncia o art.
474 do Cdigo Civil que a clusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tcita depende de
interpelao judicial. Assim, conforme enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, A
clusula resolutiva expressa produz seus efeitos extintivos independentemente de pronunciamento
judicial (Enunciado n. 436 do CJF/STJ), o que deve ser tido como regra.
Porm, foroso apontar que, em algumas situaes, mesmo havendo uma clusula
resolutiva expressa, haver necessidade de notificao da parte para constitu-la em mora. Isso ocorre
nos casos de compromisso de compra e venda de imveis loteados, conforme preveem o Decreto-lei
58/1937 e a Lei 6.766/1979. Cite-se ainda a hiptese do leasing, estabelecendo a Smula 369 do STJ
que No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja clusula resolutiva expressa,
necessria a notificao prvia do arrendatrio para constitu-lo em mora.
O exemplo tpico de clusula resolutiva expressa o pacto comissrio contratual,
instituto que estava previsto pelo art. 1.163 do Cdigo Civil de 1916 como clusula especial da
compra e venda.
Estaria permitida a sua previso no contrato, como clusula resolutiva expressa ou
haveria vedao, por suposta ilicitude do seu contedo? Na opinio deste autor, no h vedao para a
sua previso, principalmente porque os seus efeitos so prximos aos da exceo de contrato no
cumprido, prevista para os contratos bilaterais (art. 476 do CC). Conclui-se, por tal, que o pacto
comissrio contratual se enquadra no art. 474 do CC.80
Por fim, destaque-se que no se pode confundir essa figura negocial com o pacto
comissrio real, vedado no art. 1.428 do CC, dispositivo que prev ser nula a clusula que autoriza o
credor de um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) a ficar com o bem dado em
garantia sem lev-lo excusso (ou execuo).

Extino por fatos posteriores celebrao:


Toda vez em que h a extino do contrato por fatos posteriores celebrao, tendo uma
das partes sofrido prejuzo, fala-se em resciso contratual. Nesse sentido, a ao que pretende
extinguir o contrato nessas hipteses denominada ao de resciso contratual, seguindo rito
ordinrio, em regra, no sistema processual anterior. Na vigncia do Novo CPC, o antigo rito ordinrio
equivale ao procedimento comum.
A partir dos entendimentos doutrinrios referenciados no incio do captulo, pode-se
afirmar que a resciso (que o gnero) possui as seguintes espcies: resoluo (extino do contrato
por descumprimento) e resilio (dissoluo por vontade bilateral ou unilateral, quando admissvel por
lei, de forma expressa ou implcita, pelo reconhecimento de um direito potestativo). As duas situaes
bsicas envolvem o plano da eficcia do contrato, ou seja, o terceiro degrau da Escada Ponteana.
Com o devido respeito, parece estar superada a ideia de que o termo resciso seria
sinnimo de invalidade (nulo e anulvel), como afirmavam Caio Mrio da Silva Pereira e Orlando
Gomes, entre os civilistas clssicos. O prprio Cdigo Civil em vigor parece adotar a viso no sentido
de ser a resciso gnero das espcies resoluo e resilio.

- Resoluo (descumprimento ou inadimplemento contratual).


A resoluo pode estar presente em quatro hipteses.
a) A resoluo por inexecuo voluntria
Est relacionada com a impossibilidade da prestao por culpa ou dolo do devedor, podendo
ocorrer tanto na obrigao de dar como nas obrigaes de fazer e de no fazer. Conforme as regras que
constam dos arts. 389 e 390 do CC, a inexecuo culposa sujeitar a parte inadimplente ao
ressarcimento pelas perdas e danos sofridos danos emergentes, lucros cessantes, danos morais,
estticos e outros danos imateriais, de acordo com aquilo que pode ser interpretado luz dos arts. 402
a 404 da codificao material, da Constituio Federal e da atual jurisprudncia.
Especificamente, determina o art. 475 do CC/2002 que a parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resoluo do contrato. Mas, se no preferir essa resoluo, a parte poder exigir da outra
o cumprimento do contrato, de forma forada, cabendo, em qualquer uma das hipteses, indenizao
por perdas e danos. No tocante a essas perdas e danos, prev o Enunciado n. 31 do CJF/STJ que
dependem de imputao da causa da possvel resoluo. Em outras palavras, o enunciado doutrinrio
afirma que a resoluo em perdas e danos depende da prova de culpa do devedor, ou seja, que a
responsabilidade contratual , em regra, subjetiva.
Ainda no que interessa ao art. 475 do Cdigo Civil em vigor, foi aprovado, na IV Jornada de
Direito Civil, o Enunciado n. 361 do CJF/STJ, preconizando que o adimplemento substancial decorre
dos princpios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a funo social do contrato e o
princpio da boa-f objetiva, balizando a aplicao do art. 475.
Assim, repise-se que pela teoria do adimplemento substancial (substantial performance), em
hipteses em que o contrato tiver sido quase todo cumprido, no caber a sua extino, mas apenas
outros efeitos jurdicos, caso da cobrana dos valores em aberto, visando sempre manuteno da
avena. Reafirme-se tambm que, conforme proposta aprovada na VII Jornada de Direito Civil, de
2015, para a caracterizao do adimplemento substancial (tal qual reconhecido pelo Enunciado n. 361
da IV Jornada de Direito Civil CJF), levam-se em conta tanto aspectos quantitativos quanto
qualitativos (Enunciado n. 586).

b) Inexecuo involuntria.
O descumprimento contratual poder ocorrer por fato alheio vontade dos contratantes,
situao em que estar caracterizada a resoluo por inexecuo involuntria, ou seja, as hipteses em
que ocorrer a impossibilidade de cumprimento da obrigao em decorrncia de caso fortuito (evento
totalmente imprevisvel) ou de fora maior (evento previsvel, mas inevitvel). Como consequncia, a
outra parte contratual no poder pleitear perdas e danos, sendo tudo o que foi pago devolvido e
retornando a obrigao situao primitiva (resoluo sem perdas e danos).
Por fim, quanto ao tema, destaque-se que existem hipteses em que a parte contratual
responde por caso fortuito ou pela fora maior, a saber:
Se o devedor estiver em mora, a no ser que prove ausncia de culpa ou que a perda da coisa objeto
da obrigao ocorreria mesmo no havendo o atraso (art. 399 do CC).
Havendo previso no contrato para a responsabilizao por esses eventos por meio da clusula de
assuno convencional (art. 393 do CC), cuja validade discutvel nos contratos de consumo e de
adeso.
Em casos especificados em norma jurdica, como consta, por exemplo, do art. 583 do CC, para o
contrato de comodato, segundo o qual se correndo risco o objeto do comodato, juntamente com
outros do comodatrio, antepuser este a salvao dos seus abandonando o do comodante, responder
pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou fora maior.

c) Resoluo por onerosidade excessiva:


Nos termos do art. 478 do CC, poder ocorrer a resoluo do negcio em decorrncia de um
evento extraordinrio e imprevisvel que dificulte extremamente o adimplemento do contrato, gerando
a extino do negcio de execuo diferida ou continuada (trato sucessivo). Aqui est presente a
utilizao da resoluo contratual por fato superveniente, em decorrncia de uma imprevisibilidade e
extraordinariedade somadas a uma onerosidade excessiva. Os efeitos da sentena que determinar a
resoluo retroagiro data da citao do processo em que se pleiteia a extino (efeitos ex tunc).
de se concordar com a previso legal, eis que a extino do contrato medida extrema,
somente possvel em casos de situao insustentvel para uma das partes, decorrente de evento
totalmente imprevisvel e extraordinrio, tendo em vista a valorizao da conservao contratual.
Entretanto, opinamos que melhor seria tecnicamente se a seo em que est inserido o art. 478 tivesse
como ttulo: Da resoluo por imprevisibilidade e onerosidade excessiva. Na verdade, sem a
imprevisibilidade e extraordinariedade no poder ocorrer a extino do pacto, sendo esse o fator
predominante para a discusso prtica.
Enunciado n. 175 do CJF/STJ, pelo qual: A meno imprevisibilidade e
extraordinariedade, insertas no art. 478 do Cdigo Civil, deve ser interpretada no somente em relao
ao fato que gere o desequilbrio, mas tambm em relao s consequncias que ele produz. Como foi
dito, esse enunciado tem redao muito parecida com a do Enunciado n. 17, determinando a anlise da
imprevisibilidade tendo em vista as consequncias ou resultados para o contratante e no somente o
mercado (aspectos subjetivos, relacionados com as partes contratantes).
Exemplo: Energia eltrica. Empresa exploradora de jogos de bingo. Celebrao com
concessionria de energia eltrica de contrato com previso de consumo obrigatrio de 80 kW
mensais. Atividade da autora encerrada, em virtude de liminar em ao civil pblica. Ajuizamento de
ao declaratria de nulidade de clusulas contratuais cumulada com repetio de indbito.
Procedncia. Admissibilidade. Onerosidade excessiva por fato imprevisvel. Incidncia do disposto
nos artigos 478 e 480 do Cdigo Civil. Apelao no provida (TJSP, Apelao 992.09.032133-1,
Acrdo 4293191, Santos, 36. Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Romeu Ricupero, j. 28.01.2010,
DJESP 12.02.2010).
Alm desse, o outrora abordado Enunciado n. 176 do CJF/STJ possibilita a utilizao do art.
478 tambm para a reviso do contrato: Em ateno ao princpio da conservao dos negcios
jurdicos, o art. 478 do Cdigo Civil de 2002 dever conduzir, sempre que possvel, reviso judicial
dos contratos e no resoluo contratual.
Ato contnuo de estudo, de acordo com o Enunciado n. 366, da IV Jornada, o fato
extraordinrio e imprevisvel causador de onerosidade excessiva aquele que no est coberto
objetivamente pelos riscos prprios da contratao. Com base na ideia constante do enunciado
doutrinrio, a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia tem afastado a resoluo ou a reviso dos
contratos de safra, diante de eventos como chuvas, pragas e oscilaes no preo, pois tais fatos
poderiam ser previstos pelas partes contratantes (ver: REsp 835.498/GO, 3. Turma, Rel. Min. Sidnei
Beneti, j. 18.05.2010, DJe 01.06.2010). Sustenta-se, ainda, que o contrato aleatrio, no cabendo
discusso quanto ao risco assumido (STJ, REsp 783.520/ GO, 3. Turma, Rel. Min. Humberto Gomes
de Barros, j. 07.05.2007, DJ 28.05.2007, p. 328).
Onerosidade excessiva. Contrato de safra futura de soja. Ferrugem asitica. Reiterando seu
entendimento, a Turma decidiu que, nos contratos de compra e venda futura de soja, as variaes de
preo, por si s, no motivam a resoluo contratual com base na teoria da impreviso. Ocorre que,
para a aplicao dessa teoria, imprescindvel que as circunstncias que envolveram a formao do
contrato de execuo diferida no sejam as mesmas no momento da execuo da obrigao, tornando
o contrato extremamente oneroso para uma parte em benefcio da outra. E, ainda, que as alteraes
que ensejaram o referido prejuzo resultem de um fato extraordinrio e impossvel de ser previsto
pelas partes. No caso, o agricultor argumenta ter havido uma exagerada elevao no preo da soja,
justificada pela baixa produtividade da safra americana e da brasileira, motivada, entre outros fatores,
pela ferrugem asitica e pela alta do dlar. Porm, as oscilaes no preo da soja so previsveis no
momento da assinatura do contrato, visto que se trata de produto de produo comercializado na bolsa
de valores e sujeito s demandas de compra e venda internacional. A ferrugem asitica tambm
previsvel, pois uma doena que atinge as lavouras do Brasil desde 2001 e, conforme estudos da
Embrapa, no h previso de sua erradicao, mas possvel seu controle pelo agricultor. Sendo
assim, os imprevistos alegados so inerentes ao negcio firmado, bem como o risco assumido pelo
agricultor que tambm beneficiado nesses contratos, pois fica resguardado da queda de preo e fica
garantido um lucro razovel. Precedentes citados: REsp 910.537/GO, DJe 07.06.2010; REsp
977.007/GO, DJe 02.12.2009; REsp 858.785/GO, DJe 03.08.2010; REsp 849.228/GO, DJe
12.08.2010; AgRg no REsp 775.124/GO, DJe 18.06.2010; e AgRg no REsp 884.066/GO, DJ
18/12/2007 (STJ, REsp 945.166/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, j. 28.02.2012).
Tais concluses demonstram quo difcil a incidncia do art. 478 do Cdigo Civil, sendo
praticamente impossvel o preenchimento de todos os requisitos nele constantes para que as condies
do contrato sejam revistas. Os julgados transcritos merecem ressalvas, eis que distantes da
concretizao do princpio da funo social do contrato (art. 421 do CC).
Repise-se o Enunciado n. 365, da IV Jornada de Direito Civil, que dispensa a prova da extrema
vantagem para a incidncia do art. 478 do CC (A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada
como elemento acidental da alterao de circunstncias, que comporta a incidncia da resoluo ou
reviso do negcio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstrao plena).
Pois bem, na ao de resoluo contratual fundada no art. 478 do CC, possvel o caminho
da reviso, aplicando-se os arts. 479 e 480 da mesma codificao material.
Pelo primeiro dispositivo, o ru poder oferecer-se a modificar de forma equitativa as
condies do contrato. Quanto ao oferecimento da reviso pelo ru, o processualista Daniel Amorim
Assumpo Neves entende que o dispositivo material criou nova forma de pedido contraposto, tese
com a qual se concorda.
Na IV Jornada de Direito Civil, foi aprovado enunciado doutrinrio segundo o qual a parte
autora deve ser ouvida quanto sua inteno de rever o contrato, devendo ser respeitada a sua
vontade. Em outras palavras, o juiz no tem o poder de impor a reviso contratual de ofcio,
notadamente contra a vontade do autor que pleiteou a resoluo do contrato. O Enunciado n. 367 do
CJF/STJ tem a seguinte redao: Em observncia ao princpio da conservao do contrato, nas aes
que tenham por objeto a resoluo do pacto por excessiva onerosidade, pode o juiz modific-lo
equitativamente, desde que ouvida a parte autora, respeitada a sua vontade e observado o
contraditrio.
Pelo art. 480 do CC, se no contrato as obrigaes couberem a apenas uma das partes, poder
esta pleitear que a sua prestao seja reduzida, ou que alterado o modo de execut-la, a fim de evitar a
onerosidade excessiva, o desequilbrio contratual. Em casos tais caber ao magistrado intervir revendo
ou no o contrato.
Sendo assim parece-nos que a iniciativa trazida pelo comando legal do autor da ao.
Primeiramente, ele requer a resoluo do contrato e, no curso desta, formula um pedido subsidirio de
reviso, que poder ser acatado pelo juiz.
Vale esclarecer que, inicialmente, os contratos referenciados no art. 480 no so os que
envolvem negcios unilaterais, que no podem ser revistos, em regra, por no apresentarem
sinalagma. Assim, o comando legal refere-se queles negcios em que uma parte j cumpriu com a sua
prestao, restando apenas outra o dever jurdico obrigacional. o caso dos contratos de
financiamento para a aquisio de um determinado bem ou do mtuo oneroso. Quanto ao ltimo,
cumpre ressaltar que apesar de ser um contrato unilateral, apresenta onerosidade.
De qualquer forma, interessante esclarecer que a doutrina majoritria considera vivel e
plenamente possvel a reviso dos contratos unilaterais puros, com base nesse art. 480 do CC. Desse
modo, por essa viso majoritria podem ser revistos contratos como a doao, o mtuo, o comodato e
o depsito.

d) Clusula resolutiva tcita:


A clusula resolutiva tcita, aquela que decorre da lei e que gera a resoluo do contrato em
decorrncia de um evento futuro e incerto, geralmente relacionado ao inadimplemento (condio).
Como essa clusula decorre de lei, necessita de interpelao judicial para gerar efeitos jurdicos (art.
474 do CC). Justamente por no decorrer da autonomia privada, mas da lei, que a clusula resolutiva
tcita gera a extino por fato superveniente celebrao, ponto que a diferencia da clusula resolutiva
expressa.
Como exemplo de condio resolutiva tcita cite-se a exceo do contrato no cumprido
(exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Cdigo Civil, e que pode gerar a extino
de um contrato bilateral ou sinalagmtico, nos casos de mtuo descumprimento total do contrato. Por
esse dispositivo, uma parte somente pode exigir que a outra cumpra com a sua obrigao, se primeiro
cumprir com a prpria (modalidade de exceptio doli, relacionada boa-f objetiva). Como efeito
resolutivo, havendo descumprimento bilateral, ou seja, de ambas as partes, o contrato reputar-se-
extinto.
A exceo de contrato no cumprido, em caso de descumprimento total, sempre foi tida
como forma de defesa. Entretanto, sendo essa uma clusula resolutiva tcita para os contratos
bilaterais, possvel e recomendvel aleg-la em sede de petio inicial, com o objetivo de interpelar
judicialmente a outra parte visando extino contratual, nos termos do art. 474 do CC.
Repise-se, ainda sobre o tema, que a teoria do adimplemento substancial um fator a ser
levado para a aplicao da exceo de contrato no cumprido, podendo afastar a incidncia da ltima
regra. Nessa linha, vale citar, mais uma vez, o Enunciado n. 24, aprovado na I Jornada de Direito
Comercial, promovida pelo Conselho da Justia Federal em 2012, segundo o qual, cabe a alegao da
exceo de contrato no cumprido nos contratos empresariais, inclusive nos negcios coligados, salvo
quando a obrigao inadimplida for de escassa importncia.
Pois bem, nos casos de risco de descumprimento parcial do contrato, o art. 477 do atual CC
consagra a exceptio non rite adimpleti contractus. A norma enuncia que, depois de concludo o
contrato, sobrevier a uma das partes diminuio em seu patrimnio capaz de comprometer ou tornar
duvidosa a prestao pela qual se obrigou, poder a outra parte recusar-se prestao que lhe
incumbe, at que o primeiro satisfaa a sua ou d garantia bastante para satisfaz-la. Eventualmente, se
a parte que beira inadimplncia no cumprir com o que consta do dispositivo, o contrato bilateral
estar extinto, aps a devida interpelao judicial por parte do interessado na extino, nos termos do
citado art. 474 do CC.
O art. 477 do CC/2002 parece ter relao com o que a doutrina contempornea tem
conceituado como quebra antecipada do contrato ou inadimplemento antecipado (antecipated breach
of contract). Isso porque, pela citada teoria, se uma parte perceber que h risco real e efetivo,
demonstrado pela realidade ftica, de que a outra no cumpra com a sua obrigao, poder antecipar-
se, pleiteando a extino do contrato antes mesmo do prazo para cumprimento. A ressalva que o
dispositivo em comento ordena que a parte tente buscar garantias para o cumprimento, para ento
depois pleitear a resoluo.84 A respeito do instituto, na V Jornada de Direito Civil foi aprovado o
seguinte enunciado doutrinrio, de autoria de Cristiano Zanetti, professor da Universidade de So
Paulo: A resoluo da relao jurdica contratual tambm pode decorrer do inadimplemento
antecipado (Enunciado n. 437).
Ainda no que concerne ao art. 477 do CC, o dispositivo consagra a chamada exceo de
inseguridade, conforme o seguinte enunciado, aprovado na V Jornada de Direito Civil: A exceo de
inseguridade, prevista no art. 477, tambm pode ser oposta parte cuja conduta pe manifestamente
em risco a execuo do programa contratual (Enunciado n. 438).
Concretizando a norma e as citadas teorias, concluiu o STJ que o descumprimento parcial
na entrega da unidade imobiliria, assim como o receio concreto de que o promitente vendedor no
transferir o imvel ao promitente comprador impe a aplicao do instituto da exceo do contrato
no cumprido. Isso porque se tem a exceptio non adimpleti contractus como um meio de defesa, pois,
nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o
implemento da do outro. E se, depois de concludo o contrato, em especial nos contratos de prestao
continuada, e comprovada a dificuldade do outro contratante em adimplir a sua obrigao, poder ser
recusada a prestao que lhe cabe, at que se preste garantia de que o sinalagma ser cumprido (STJ,
REsp 1.193.739/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 03.05.2012, publicado no Informativo n. 496).
Superados tais aspectos, insta verificar que a doutrina clssica sempre apontou para a
existncia de uma clusula pela qual a parte contratual renuncia ao benefcio da exceptio non
adimpleti contractus. Trata-se da clusula solve et repete. Pois bem, luz da socialidade e da eticidade,
no h dvida de que tal clusula ser tida como abusiva, e, portanto, nula nos contratos de consumo e
de adeso, pois a parte est renunciando a um direito que lhe inerente, como parte em um contrato
sinalagmtico. Esse entendimento ser possvel desde que sejam aplicados diretamente o art. 51 do
CDC e o art. 424 do CC, respectivamente.
CONTRATOS EM ESPCIE

Compra e venda:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda uma das partes se obriga a transferir o domnio
da coisa a outra, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.
O alienante se obriga a transferir o domnio da coisa e o adquirente se obriga a pagar o seu
preo.
Destina-se obrigao de transferir o domnio, mas no transfere, por si s, a propriedade,
dependendo da tradio (bens mveis) ou da transcrio (bens imveis).
A transferncia do domnio exige uma contraprestao, que representada pelo dinheiro; da
a referncia a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Tal fato possui uma enorme importncia prtica,
porque a, e somente a, que reside a diferena entre o contrato de compra e venda e o contrato de
permuta. A compra e venda e o contrato de permuta so contratos afins, com grande semelhana,
porque em ambos os casos se transmite onerosamente o domnio de uma coisa. A diferena que na
permuta a contraprestao representada por uma outra coisa, diferente de dinheiro, enquanto, na
compra e venda, a contraprestao ser necessariamente dinheiro.
O que se exige para que se caracterize a compra e venda que o preo seja pago
majoritariamente em dinheiro, portanto, no descaracteriza a compra e venda o fato de integrar o
preo, ainda que em menor poro, um outro bem que no seja dinheiro. Por exemplo, algum pode
comprar um apartamento por R$ 100.000,00, entregando ao vendedor R$ 80.000 em dinheiro e
completando esse preo com um automvel. Isso no descaracteriza o contrato de compra e venda
transformando-o em permuta, embora tenha ingressado no negcio jurdico coisa diferente de
dinheiro. Ao revs, quando a maior parte do preo representada por uma coisa que no seja dinheiro,
o contrato de permuta, embora uma parcela dele tenha sido paga em dinheiro.
A dificuldade prtica quando for rigorosamente meio a meio, ou seja, comprase um
apartamento de R$ 100.000,00 entregando ao vendedor um terreno de R$ 50.000,00 e os restantes R$
50.000,00 em dinheiro. Da surge a dvida: Isso permuta ou compra e venda? Depende. Nesse caso,
o magistrado, dentro da sua livre convico, ter que verificar qual a verdadeira inteno das partes,
mas, qualquer que seja a opo que o juiz fizer, ser inteiramente irrelevante, porque se aplica
permuta as mesmas regras da compra e venda.

Natureza jurdica:

Bilateral: decorre da confluncia da vontade das duas partes contratantes e estabelece


prestaes recprocas de ambas. Art. 491: No sendo a venda a crdito, o vendedor no
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. Com essa regra, possibilita-se
exceo do contrato no cumprido, de forma indiscriminada, quando a lei ou o contrato no
estabelecer uma sucessividade de prestaes, que o caso da compra e venda, uma vez que o
art. 491 estabelece que, se no houver outra estipulao em contrrio, obriga-se o comprador a
primeiro pagar o preo, para s depois receber a coisa. Somente pode ser oposta quando a lei
ou o contrato no determinar a quem cabe primeiro cumprir a obrigao. Estabelecida a
sucessivdade, aquele que detm o direito de realizar por ltimo a prestao pode posterga-la
enquanto o outro no satisfazer sua prpria obrigao.
Oneroso: ambas as partes intentam tirar proveito econmico com o negcio, caso contrrio se
teria uma doao.

Consensual: no um contrato real, isto , no depende da tradio para se considerar perfeita.


Art. 482: A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que
as partes acordarem no objeto e no preo. Aceito o preo pelo comprador, assim como a
forma de pagamento, as partes j esto vinculadas ao contrato de compra e venda. A entrega
da coisa para transferir o domnio j a execuo do contrato. A criao de obrigaes na
compra e venda depende apenas da vontade das partes. A tradio da coisa vendida um
exaurimento do objeto do contrato, no se podendo mais, depois disso, resolver o contrato
por inadimplemento, a no ser que exista clusula resolutiva expressa (pacto comissrio). Para
se precaver contra o risco de o adquirente no pagar o preo, tem o alienante, alm do pacto
comissrio, os instrumentos do contrato preliminar compromisso de compra e venda e da
venda com reserva de domnio, para no se transferir a propriedade da coisa ao adquirente
antes de ser pago integralmente o preo. A compra e venda no se resolve em no pagando o
comprador integralmente o preo, salvo se existe estipulao em contrrio no respectivo
contrato. Assim, se o comprador est em mora no pagamento do preo e j houve transcrio
ou tradio no pode o vendedor pretender a resciso do contrato, cabendo-lhe apenas o
direito ao de cobrana. No entanto, tem prevalecido na doutrina e na jurisprudncia o
entendimento de que em todo contrato bilateral ou sinalagmtico existe uma clusula
resolutiva tcita, a qual, sendo seguida da necessria interpelao judicial para constituir o
devedor em mora, pode acarretar a resoluo do contrato, com a consequente restituio das
partes ao estado anterior. Assim, o STJ entende que possvel a resoluo do contrato de
compra e venda por inadimplemento do adquirente, mesmo aps a tradio, com a
consequente devoluo da coisa ao alienante, independentemente de clusula resolutiva
expressa ou de outra estipulao explcita que o possibilite. O adquirente pode ainda invoca o
adimplemento substancial, visando impedir a resoluo e, consequentemente, limitar o
direito do alienante a apenas exigir o pagamento da quantia em aberto.

No solene-consensual: em regra, a CV no exige forma especial, salvo no caso dos arts. 107 e
108 do CC -> A validade da declarao de vontade no depender de forma especial, seno
quando a lei expressamente a exigir; No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica
essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o
maior salrio mnimo vigente no Pas. Sendo a venda de um bem mvel, no haver
necessidade de escritura pblica, mesmo que o valor seja superior a 30 vezes o maior salrio
mnimo vigente no pas.

Comutativo: a CV tambm, em regra, comutativo, porque as prestaes se equivalem.


Podem ser aleatrios, excepcionalmente. Comutativos: ocorre quando se vende alguma coisa
que j existe, havendo um equilbrio razovel entre o valor da prestao e o valor da
contraprestao, tendo as partes certeza da sua existncia e do seu valor.

De execuo instantnea: quando o pagamento vista; de execuo diferida, quando se fixa


termo certo para pagamento a prazo; pode tambm ser fixado o pagamento do preo em vrias
prestaes. Nesse caso, a doutrina diverge a respeito de se transformar a CV em obrigao de
trato sucessiva, pois tal caracterstica no de sua natureza (Orlando Gomes). Lembrar que a
jurisprudncia do STJ admite a resoluo do contrato por inadimplemento, o que daria
sucessividade devido continuidade da relao contratual.

Regras da Compra e Venda (CV):


Seus elementos constitutivos so: partes, objeto e preo.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que
as partes acordarem no objeto e no preo.

- partes:
Em regra, qualquer pessoa pode ser parte.
Devem ser as mesmas capazes, sob pena de invalidade do negcio jurdico. Quanto ao
consentimento (ausncia de vontade = inexistncia do negcio jurdico?), destaca-se que sem ele no
haver o contrato, pois ningum pode ser compelido a vender alguma coisa, assim como tambm
ningum pode ser obrigado a comprar.
No se pode esquecer das regras relativas legitimao, como as dos arts. 1.647, I, e 1.649 do
Cdigo Civil.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao
do outro, exceto no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
Art. 1.649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647),
tornar anulvel o ato praticado, podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos
depois de terminada a sociedade conjugal.

Excees:

Proibio de venda a ascendente: Art. 496: anulvel a venda de ascendente a descendente,


salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido.
caso de anulao do negcio jurdico. possvel ainda a confirmao desse negcio mesmo
que posteriormente ao ato, na forma dos arts. 172 e 173 do CC. O ato de confirmao
reconhecido pelo STJ. Art. 172. O negcio anulvel pode ser confirmado pelas partes, salvo
direito de terceiro; Art. 173. O ato de confirmao deve conter a substncia do negcio
celebrado e a vontade expressa de mant-lo. A confirmao deve ser objeto de manifestao
expressa e conter a substncia do ato, isto , deve ter equivalncia formal e material . Assim,
dever, em se tratado de coisa imvel superior a 30 salrios mnimos, ser feita mediante
instrumento pblico, bem como referir expressamente ao negcio confirmado e mencionar a
concordncia expressa dos demais descendentes e do cnjuge (equivalncia material).
Essa confirmao no pode violar direitos de terceiros. Exemplo: transferncia do bem para
descendente visando fraudar credores.
A invalidao do negcio de venda a descendente depender de que o ato tenha se dado de
forma simulada sem a real contraprestao pelo adquirente ou por preo baixo que seja justo pela
realidade da coisa no mercado. De quem essa prova? Se no houver prova de que a venda se fez
por preo inferior ao valor real dos bens, a avena deve ser tida como hgida. Info 514: no
possvel anular a venda de ascendente a descendente com base apenas em presuno de prejuzo
decorrente do fato de o autor da ao anulatria ser absolutamente incapaz quando da celebrao do
negcio por seus pais e irmo. Imprescindvel que se comprove, no caso concreto, a efetiva
ocorrncia de prejuzo, no se admitindo sua existncia presumida. O prazo para anular esse negcio
de dois anos (art. 179), a contar da data da concluso do ato. Dispensa-se o consentimento do cnjuge
se o regime for o da separao obrigatria;
Venda entre cnjuges: (art. 499): Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com
relao a bens excludos da comunho. Quanto aos bens integrantes da comunho, entendem-
se pertencentes em condomnio, a ambos os cnjuges, no se justificando a CV.

Direito de preferncia (art. 504): Art. 504: No pode um condmino em coisa indivisvel
vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a
quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia .
O condmino a quem no se der conhecimento da venda poder, depositando o preo, haver
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de
decadncia. Sendo muito os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de valor maior e,
na falta de benfeitorias, o de maior quinho. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida
os comproprietrios que a quiserem, depositando previamente o preo. Tem-se entendido que
a regra se aplica sempre que a coisa, embora divisvel, se encontre em estado de indiviso,
quando decorrente geralmente de direito sucessrio. Nesse caso do direito de preferncia, h
uma obrigao com eficcia real, j que o detentor do direito de prelao poder haver para
si a coisa ao depositar o preo, ainda que a coisa tenha sido vendida a outrem. exercvel
ainda em venda judicial, desde que o condmino o faa por ocasio do leilo, e no
posteriormente (STJ).

Insolvncia do comprador: art. 495: No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se


antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega
da coisa, at que o comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado.

Falta de legitimidade especfica para a compra e venda: art. 497: Sob pena de nulidade, no
podem ser comprados, ainda que em hasta pblica: I - pelos tutores, curadores,
testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao; II - pelos
servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que
estejam sob sua administrao direta ou indireta; III - pelos juzes, secretrios de tribunais,
arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre
que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados. So casos de nulidade absoluta da venda, no passveis de convalidao.
Compreendem-se tais proibies tambm na cesso de crdito. No caso do inciso III, no se
compreendem os casos de CV ou cesso entre coerdeiros ou em pagamento de dvida ou
para garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no inciso. CNJ: vedada a
participao de magistrado em hasta pblica no Tribunal a que est vinculado, a fim de dar
cumprimento s normas vigentes e garantir transparncia, moralidade, impessoalidade e
lisura. A participao de magistrado em hasta pblica realizada por tribunal ou ramo da
justia diverso daquele em que atua condiciona-se eventualidade. A participao reiterada
configura prtica de comrcio, vedada pelo art. 36, I, da LC 35/1979 (LOMAN). A
participao de cnjuge ou companheiro de magistrado em hasta pblica equivale do
prprio magistrado.

- Sobre o objeto (coisa):


Em regra, qualquer coisa pode ser objeto de compra e venda. Se for coisa incorprea, ter-se-
cesso de direitos.
Compra e venda de coisa futura: art. 483: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual
ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a
inteno das partes era de concluir contrato aleatrio.

Compra por amostra: art. 484: Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou
modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas
correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver
contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Prevalece a amostra/prottipo/modelo; se houver contradio ou diferena com a maneira pela
qual se descreveu a coisa no contrato que no se verificam na coisa entregue, pode-se exigir a
entrega da coisa tal qual demonstrada na amostra.

Responsabilidade civil pelos riscos da coisa: art. 492: At o momento da tradio, os riscos da
coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador; 1. Todavia, os
casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se
recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas
disposio do comprador, correro por conta deste; 2. Correro tambm por conta do
comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas
sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
At o momento da tradio os riscos correm por conta do vendedor, e os do preo por contra
do comprador.
Contudo, os casos fortuitos correntes no ato de contratar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas
disposio do comprador, correro por conta deste.
J tendo sido a coisa incerta colocada disposio do comprador, este responde pela perda.
Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas se estiver em mora de
as receber, quando postas sua disposio, no tempo, lugar e modo ajustados. Art. 400: A mora do
credor subtrai o devedor isento de dolo responsabilidade pela conservao da coisa, obriga o
credor a ressarcir as despesas empregadas em conserv-la, e sujeita-o a receb-la pela estimao
mais favorvel ao devedor, se o seu valor oscilar entre o dia estabelecido para o pagamento e o da
sua efetivao.

Lugar da tradio: Art. 493. A tradio da coisa vendida, na falta de estipulao expressa,
dar-se- no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Art. 494. Se a coisa for
expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correro os riscos, uma
vez entregue a quem haja de transport-la, salvo se das instrues dele se afastar o vendedor.
Na falta de estipulao expressa, dar-se- no lugar onde ela se encontrava ao tempo da venda
(norma supletiva). Porm, se a coisa for expedida para lugar diverso, por outrem do
comprador, por sua conta correro os riscos, uma vez entregue a quem haja de suport-la,
salvo se das instrues dele se afastar o vendedor (art. 494).

Venda ad mensuram ou ad corpus: Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo
por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em
qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento
da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento
proporcional ao preo. 1. Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente
enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no
teria realizado o negcio. 2. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que
tinha motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua
escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso. 3. No haver
complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no
conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Ad mensuram: quando, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso ou se


determinar a respectiva rea.
Ad corpus: imvel vendido como coisa certa e discriminada, sendo as dimenses paenas
enunciativas.

Regras da venda ad mensuram:


Se a rea vendida no corresponder s dimenses dadas, o comprador poder exigir o
complemento da rea e, no sendo possvel, o de reclamar a resoluo do contrato OU abatimento
proporcional ao preo.
Se houver excesso em vez de falta e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente
ao preo ou devolver o excesso.
Ao ex empto: ao para reclamar complemento de rea, resoluo do contrato ou abatimento
do preo. Ao vendedor que cabe opor a exceo, dizendo e provando que h possibilidade de
complementar a rea, e s a se eximi da obrigao de abater o preo ou de suportar as consequncias
da resoluo do contrato, cumulada ou no com perdas e danos.
Prazo para a propositura da ao ex empto: 1 ano (art. 501). prazo decadencial quando se
exigir a resoluo do contrato ou a declarao do direito ao abatimento do preo ainda no pago
integralmente (sentena constitutiva). J no caso de se exigir a condenao ao complemento da rea ou
a devoluo dos valores pagos, esse prazo ser prescricional (ao condenatria).

Regra na venda ad corpus:


No haver complemento de rea e tampouco devoluo de excesso se o imvel fo vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda
que no conste expressamente ter sido a venda ad corpus.
Presume-se que quando se faz referncia, no contrato, aos limites e confrontao do imvel,
que a venda se deu a carter ad corpus. Essa presuno relativa, podendo ceder diante da
demonstrao de que o adquirente no teria interesse no negcio se tivesse conhecimento da extenso
da rea. Esse o entendimento da jurisprudncia.
Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa quando a diferena
encontrada no exceder de um vigsimo (5%) da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o
direito de provar que, em tais circunstncias, no teoria realizado o negcio. No se pode estabelecer a
presuno de que se a diferena encontrada for maior do que 1 vigsimo (5%), a venda
automaticamente considerada ad mensuram (STJ).

Responsabilidade pelos gravames da coisa: art. 502: O vendedor, salvo conveno em


contrrio, responde por todos os dbitos que gravem a coisa at o momento da tradio.
Esse dispositivo no derroga, no caso da CV, o direito de sequela do titular do direito real de garantia .
Significa que a norma que o adquirente do imvel gravado de nus real apenas acaba por suportar as
suas consequncias, como a excusso do bem pelo credor; no ser o adquirente do imvel dado em
garantia legitimado para figurar no polo passivo da ao que visa cobrana do crdito, a no ser que
se tenha obrigado pessoalmente por ocasio do contrato de CV.
Art. 1.479. O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se tenha obrigado
pessoalmente a pagar as dvidas aos credores hipotecrios, poder exonerar-se da hipoteca,
abandonando-lhes o imvel.
Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do ttulo aquisitivo, tem o adquirente
do imvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecrios e propondo importncia
no inferior ao preo por que o adquiriu.
4. Dispor de ao regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imvel
em conseqncia de licitao ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicao
ou licitao, desembolsar com o pagamento da hipoteca importncia excedente da compra e o que
suportar custas e despesas judiciais.

Vcios redibitrios na veda em conjunto: nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto
de uma no autoriza a rejeio de todas (art. 503). Deve ser interpretado com cuidado, pois em
alguns casos possvel a concluso de que o adquirente no se interessaria por nenhuma caso
tivesse cincia do vcio que inquina a uma delas. O elemento essencial a se considerar, nesse
caso, o direcionamento da declarao de vontade, sendo que a rejeio de todas as coisas por
defeito de uma delas pode ocorrer, por exemplo, do fato de que justamente aquela que se
considera a mais importante em relao s demais se encontra com avaria.

- Sobre o preo:
Em regra, as partes podem fixar livremente o preo da coisa, ainda que abaixo do valor
praticado em mercado. Se presente alguma circunstncia que vicie a vontade, pode ser caracterizada
anulabilidade, como nos casos da coao, estado de perigo e da leso.
Se praticado preo irrisrio, pode-se concluir pela inexistncia da CV, mas sim de doao
simulada. Em se caracterizando a doao em razo da simulao, os efeitos importaro em situaes
como a fraude contra credores, doao inoficiosa ou antecipao da legtima.
Sem a fixao do preo no existe CV. Assim, caso as partes no queiram ou estejam
impedidas de fixar o preo, podero faz-lo por alguma das maneiras abaixo:

Arbitramento do preo por terceiro: art. 485 -> A fixao do preo pode ser deixada ao
arbtrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o
terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os
contratantes designar outra pessoa. Se o terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito
o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Preo taxa de mercado: art. 486: Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de
mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Preo por ndices ou parmetros: art. 487: lcito s partes fixar o preo em funo de ndices
ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. Exemplo: em UFIRs, em
sacas de arroz, etc. devem ser observadas as proibies referentes utilizao do salrio
mnimo (CF, art. 7, IV), de ouro e de moeda estrangeira (CC, art. 318), salvas as excees
legais. Art. 318: So nulas as convenes de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira,
bem como para compensar a diferena entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados
os casos previstos na legislao especial. Os ndices e parmetros devem ser determinveis
por critrios objetivos, no podendo ficar ao arbtrio exclusivo de uma das partes ou de
critrios subjetivos, porquanto tal importaria em clusula potestativa, sujeita nulidade (art.
489). Art. 489. Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de
uma das partes a fixao do preo.

Preo decorrente das vendas habituais do vendedor: art. 488: Convencionada a venda sem
fixao de preo ou de critrios para a sua determinao, se no houver tabelamento oficial,
entende-se que as partes se sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais do vendedor.
Entende-se que essa hiptese somente se aplica quando o vendedor exerce habitualmente o
comrcio da coisa objeto do contrato. Se o vendedor tem o hbito de praticar preos
diversos pela coisa e no se chega a um definitivo acordo com o comprador acerca de qual
deles aplicar para o negcio, o art. 488, pargrafo nico diz que Na falta de acordo, por ter
havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio. Enunciado 441 CJF: Art. 488,
pargrafo nico. Na falta de acordo sobre o preo, no se presume concluda a compra e
venda. O pargrafo nico do art. 488 somente se aplica se houverem diversos preos
habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecer o termo mdio.

Encargo por despesas: art. 490 -> Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de
escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio . Aplica-se
essa regra no apenas s despesas relativas translao da propriedade de imveis, mas
tambm para os encargos referentes s transferncias de automveis no rgo administrativo
de trnsito DETRAN.

Preo unilateral: Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo
de uma das partes a fixao do preo (art. 489 do Cdigo Civil). Flvio Tartuce: Na verdade,
o comando legal em questo s est proibindo o preo cartelizado, ou seja, manipulado por
cartis grupo de empresas que se renem para estabelecer acordos sobre fixao elevada de
preos e cotas de produo para cada membro, com o fim de dominar o mercado e disciplinar
a concorrncia , o que caracteriza abuso do poder econmico (Lei n. 8.884/1994).
Art. 491. No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de
receber o preo.
O pagamento deve ser feito vista se no foi estipulado de forma diversa, mas se a venda for a
prazo deve o vendedor entregar a coisa antes de receber o preo, a no ser em caso de insolvncia do
comprador, o que poder ser suprido por uma cauo ou garantia.

Clusulas especiais compra e venda (pactos adjetos):

- Retrovenda:
O vendedor de um bem imvel (exclusivamente imvel) se resguarda o direito de, no prazo
mximo de 3 anos, recobrar do comprador a coisa vendida, desde que restitua o preo recebido +
despesas que o comprador teve com o contrato e com a coisa (incluindo benfeitorias necessrias).
A lei brasileira no fez referncia ao pacto de recompra, pelo qual o vendedor quem se
compromete a recomprar a coisa dentro de um prazo convencionado. Obrigar-se algum a adquirir
algo ofensa legalidade (CF, art. 5, II). Todavia, no h proibio legal de se impor uma clusula de
retroemendo, tampouco esta ser nula, mas no poder ter o mesmo efeito da retrovenda, que o de
possibilitar o cumprimento compulsrio da estipulao. Assim, caso prevista na CV a obrigao do
vendedor de recomprar a coisa, a sua inobservncia a essa obrigao dever redundar apenas em
perdas e danos, e no na compulsoriedade de realizar o ato.
Tambm no se previu retrovenda de coisas mveis, uma vez que muito difcil a
possibilidade de oposio contra terceiros. Porm, no h nulidade se estipulada contra coisa mvel,
mas no h como atribuir-se ao vendedor a prerrogativa de exigir do adquirente o resgate do mesmo
objeto ou mesmo opor a clusula contra terceiro, sendo que o descumprimento dessa clusula deve
redundar em perdas e danos.

Na retrovenda, o comprador passa a ter a propriedade resolvel e o direito do vendedor


retrovenda transmissvel a herdeiros e legatrios.
Se houver contrato de mtuo usurio com juros acima da taxa permitida cumulado com
estipulao de retrovenda, ambos sero nulos de pleno direito em razo da simulao, e a prpria
alienao em favor do credor dever se desfazer, tendo em vista o princpio da nulidade dos atos
posteriores que sejam dependentes do negcio nulo. Isso porque, geralmente, a CV com clusula de
retrovenda usada como forma de esconder o emprstimo usurio. nulidade porque a CV com
retrovenda somente foi realizada para encobrir emprstimo com juros ilegais.
O prazo de trs anos (art. 505) o tempo mximo da validade da clusula. Ultrapassado esse
prazo, seja legal ou convencional, sem que o vendedor recobre a coisa, a propriedade do comprador
deixa de ser resolvel e passa a ser plena.
Se o comprador se recusa a entregar a coisa de volta ao vendedor que oferece o mesmo preo
pago anteriormente, o vendedor tem direito de resgate = depsito judicial do preo, podendo o juiz
deferir a posse da coisa.
O retorno da coisa propriedade do vendedor no depende de celebrao de novo contrato de
CV; no depende precisamente tambm do exerccio de ao de resgate, pois a mera manifestao de
exerccio do direito retrato j faz com que a propriedade retorne, automaticamente, s mos do
vendedor.
O depsito deve conter o preo recebido e o reembolso das despesas do comprador, inclusive
as que, durante o perodo de resgate (prazo de validade da clusula), se efetuaram com a sua
autorizao escrita ou para a realizao de benfeitorias necessrias. No se agrega ao direto do
comprador o recebimento da valorizao de mercado do imvel, mas apenas o acrscimo de correo
monetria e as despesas feitas com a coisa (tributos, despesas ordinrias de conservao, etc.).
Quanto s benfeitorias, a lei prev que assiste ao comprador o direito de receber pelas
necessrias, independentemente de autorizao do vendedor. Ter o comprador o direito de levantar as
volupturias, desde que sem destruir a coisa. Com relao s teis, o seu ressarcimento depender da
autorizao do vendedor, aplicando-se o mesmo s benfeitorias volupturias impossveis de serem
levantadas.
Direito de reteno quanto s benfeitorias pelo comprador: a reteno sempre decorrer da
insuficincia do depsito ou do valor oferecido pelo vendedor. Se forem necessrias, o vendedor no
ter a coisa de volta enquanto no oferecer o preo pago + o valor delas; se forem teis, a integrao
do ressarcimento no valor a ser oferecido depende de terem sido autorizadas, assim como as
volupturias que no podem ser fisicamente levantadas.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s
uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em
favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral.
Art. 507: o direito de retrato pelo vendedor por ser exercido contra o terceiro adquirente, ou
seja, aquele que eventualmente tenha adquirido uma coisa sobre a qual pendia condio resolutiva da
retrovenda.
Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder
ser exercido contra o terceiro adquirente.
Esse art. 507 tem duas interpretaes:

a) De que o direito de retrato direito real (GONALVES); nesse caso, o direito de retrato pode
ser exercido erga omnes, contra qualquer pessoa que o adquira, ainda que ignore a existncia
do retrato.

b) De que se trata de direito pessoal com oponibilidade transindividual (GAGLIANO e


PAMPLONA): luz da boa-f objetiva, o pacto de retrovenda somente poder ser exercido
caso se tenha realizado o registro da clusula no RGI ou se fora dada cincia direta ao
pretenso interessado na aquisio. Nesse caso, somente caber perdas e danos ao alienante
prejudicado, j que clusula advinda da vontade das partes.

Prevalece na doutrina a segunda opo.

- Venda a contento e venda sujeita prova:


Aqui a eficcia do contrato se encontra suspensa, pois o efeito prtico da clusula a
inexistncia de CV, substituda por comodato at que o comprador manifeste o agrado da coisa (venda
a contento) ou constate que ela preenche as qualidades prometidas (venda sujeita prova).

Venda a contento:
o pacto acessrio que sujeita a CV condio suspensiva de o comprador se agradar da
coisa, configurando condio meramente potestativa (como exceo).
Ainda que a coisa tenha sido entregue ao comprador, a venda no se efetiva enquanto no
houver a manifestao do comprador relativa ao seu agrado quanto coisa, ficando o adquirente, antes
da manifestao, na condio de comodatrio.
A propriedade do alienante resolvel, que se resolve quando o adquirente declara que quer
ficar com a coisa.
No se confunde com o prazo de reflexo (CDC) nas compras realizadas pelo consumidor
fora do estabelecimento comercial.
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua
assinatura ou do ato de recebimento do produto ou servio, sempre que a contratao de
fornecimento de produtos e servios ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por
telefone ou a domiclio.
No caso do CDC, independentemente do consumidor se agradar da coisa adquirida ou do
servio contratado, poder desistir do contrato dentro de 7 dias de sua assinatura ou recebimento da
coisa, mas somente se a contratao ocorrer fora do estabelecimento do fornecedor, como no caso de
aquisio por via telefnica, postal ou eletrnica.

Venda sujeita prova:


condio suspensiva do contrato de CV, mas no condio meramente potestativa,
dependendo de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a
que se destina, e no do mero agrado do comprador.
Tanto na venda sujeita prova como na venda a contento se pode aplicar essa clusula para a
CV, permuta, dao em pagamento, sendo o direito do comprador intransmissvel.

- preempo ou preferncia:
O direito de preleo o direito intransmissvel que se pode estipular, expressamente, de o
comprador dar preferncia ao vendedor quando for revender a coisa, desde que se pague o mesmo
preo que terceiro pagaria.
A lei estipula dois prazos diversos (art. 513 e 516), mas para efeitos diversos:

Art. 513, pargrafo nico: 180 dias para mveis e 2 anos para imveis. prazo de validade
da clusula de preempo. Aps esse prazo, se o comprador intentar revendr a coisa, no se
fala em preferncia do vendedor. um prazo mximo.

Art. 516: trs dias para mveis e 60 para imveis: prazo de exerccio do direito de
preferncia convencional. Assim, se o comprador quiser revender a coisa, o vendedor ter o
prazo de 3 dias ou de 60 dias, contados da data em que o comprador lhe notificar, para
exercitar o direito de preempo.

O comprador tem o dever de notificar o vendedor, sob pena de perdas e danos. Se o comprador no
notificar, o vendedor poder exercer seu direito intimando o comprador, quando lhe constar que este
vai vender a coisa (art. 514).
Esse instituto o da preferncia convencional e no se confunde com a preferncia legal
(condminos). Trata-se de direito meramente pessoal cujo descumprimento obriga o comprador a
perdas e danos.
No caso da locao e na venda de propriedade condominial pro indiviso, trata-se de
obrigao com eficcia real, pois o locatrio ou o condmino, depositando o preo, pode haver a coisa
para si no caso de descumprimento da clusula. No caso da locao, para valer contra terceiros, o
contrato deve estar averbado no RGI.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por
interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou
servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa.
Esse direito de preferncia do expropriado se chama expromisso. Discute-se se nesse caso se
trata de direito real ou meramente pessoal, quando redundaria em perdas e danos se a AP no cumprir
a finalidade para a qual desapropriou o imvel.
Pende a doutrina entender que se trata de direito de preferncia com efeitos meramente
pessoais, sem o condo de dar ao expropriado o direto de reivindicao (Gonalves e Venosa).
J o STJ entende que a retrocesso tem natureza de direito real, respeitando-se, porm,
terceiros de boa-f: STF -> reconhecida a impossibilidade de retrocesso do imvel por j
incorporado ao patrimnio pblico e cedido a terceiros, cabendo perdas e danos aos expropriados.
Alm disso, no h que se falar em retrocesso se ao bem expropriado for dada destinao que
atende ao interesse pblico, ainda que diversa da inicialmente prevista no decreto expropriatrio.

- Venda com reserva de domnio:


O vendedor de coisa mvel pode reservar para si a propriedade at que o preo seja
integralmente pago. Depende de clusula escrita e registrada e, assim, a transferncia de propriedade
ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago.
Pelos riscos da coisa responde o comprador a partir de quando lhe for entregue,
configurando-se, portanto, exceo da regra res perit domino.
Em caso de descumprimento do contrato pelo comprador, o vendedor dever protestar o ttulo
ou interpelar judicialmente o adquirente para que possa executar a clusula, cabendo-lhe duas opes:
mover a ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas + o que for devido ou recuperar a posse
da coisa vendida.
Para a ao de cobrana das prestaes vencidas no h de se exigir que o vendedor constitua
previamente em mora o devedor mediante protesto ou interpelao judicial, caso essas prestaes
tenham termo certo de vencimento (art. 397, CC).
Tratando-se de pagamento em parcelas, uma vez constatado o inadimplemento mnimo ou
adimplemento substancial, deve-se suprimir do credor o direito resoluo, com recuperao da posse
da coisa, dada a finalidade do contrato e sua funo social. restar-lhe- apenas a cobrana do que no
foi adimplido.
Em caso de inadimplemento do comprador, facultado ao vendedor reter as prestaes pagas
at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e mais o direito que lhe for
devido. O excedente ser devolvido ao comprador.

- venda sobre documentos:


Ocorre para que a tradio da coisa seja substituda, simbolicamente, pela entrega dos
documentos que a representem (art. 529). Achando-se a documentao em ordem, no pode o
comprador recusar o pagamento a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida,
salvo se o defeito j houver sido comprovado.
Art. 530. No havendo estipulao em contrrio, o pagamento deve ser efetuado na data e no
lugar da entrega dos documentos.
De acordo com o art. 530, o alienante pode recusar a entrega do documento se o adquirente
no realizar o pagamento por ocasio e no local convencionados para a entrega (exceo do contrato
no cumprido).
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar aplice de seguro que
cubra os riscos do transporte, correm estes conta do comprador, salvo se, ao ser concludo o
contrato, tivesse o vendedor cincia da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio, caber a este
efetu-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no
responde. Pargrafo nico. Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a efetuar
o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do comprador.
Pagamento por estabelecimento bancrio: caber a este efetu-lo contra a entrega dos
documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no responde. Nesse caso, somente
aps a recusa do estabelecimento bancrio efetuar o pagamento poder o vendedor pretend-lo
diretamente do comprador.
Info 526: A emisso de Cdula de Produto Rural CPR em garantia de contrato de compra e
venda de safra futura no pressupe, necessariamente, a antecipao do pagamento do produto.

Troca ou permuta

Conceito: um dos contratantes promete uma coisa em troca de outra. Difere da compra e venda
porque nesta o pagamento feito em dinheiro.
Art. 533. Aplicam-se troca as disposies referentes compra e venda, com as seguintes
modificaes:
I - salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar por metade as despesas com o
instrumento da troca;
II - anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos
outros descendentes e do cnjuge do alienante.
A natureza jurdica da troca/permuta a mesma da compra e venda, sendo contrato bilateral,
oneroso, consensual, no solene, comutativo, de execuo instantnea, em regra. Pode ser formal
(solene) se uma ou ambas as coisas permutadas forem imveis art. 107 e 108, CC.

Comutatividade: apesar de ser um contrato comutativo, as partes podem estipular a troca de


valores desiguais, desde que no se trate da hiptese do art. 533, II ou que no se configure em leso
passvel de anular a avena (CC, art. 157).
A anulao por leso no ocorrer, contudo, se se tratar de explicao de atividade econmica,
como no caso da permuta de aes de entre empresas, pela qual uma delas vem ter prejuzo em virtude
da queda na cotao dos ttulos.
possvel que se convencione o carter aleatrio do contrato, seja para a aquisio de coisas
futuras ou de coisas existentes, mas expostas a riscos. Assim, possvel que se tenha:
(a) Troca de coisa presente por coisa futura, assumindo um dos contratantes o risco de a coisa no
existir ou de existir em quantidade inferior esperada;
(b) Troca de coisa futura por outra coisa futura, caso em que as partes convencionaro a
modalidade do risco que cada uma assumir se de existncia da coisa ou de quantidade;
(c) Troca de coisa garantida por outra existente, mas exposta a risco, quando um dos contratantes
assume o risco de a coisa vir a se perder ou j encontrar-se perdida na celebrao do contrato;
(d) Troca de coisa exposta a risco por outra nas mesmas condies, hiptese em que os
contratantes disciplinaro que ambos assumem o risco de o bem ser adquirido por cada um
possa se perder ou j se encontrar perecido da assinatura do contrato.

Nada impede que, na troca, uma das partes assuma o nus de entregar outra uma coisa certa, com
direito ao recebimento de coisa incerta, a ser determinada de acordo com a conveno das partes e as
regras aplicveis s obrigaes de dar coisa incerta. Ademais, ambas as obrigaes decorrentes do
contrato de permuta podem se caracterizar como entrega de coisa incerta.

Translao da propriedade:
Somente se adquire aps a tradio. Se for coisa futura, o momento da transferncia da
propriedade dar-se- em momentos distintos, decorrendo das respectivas tradies ou transcries.
Regras diversas:
Algumas diferenas da CV com a permuta:

Na permuta, salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar por metade as
despesas com o instrumento da troca.

anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento


dos outros descendentes e do cnjuge do alienante. Prazo decadencial: 2 anos, a contar da
celebrao do negcio (CC, art. 179).

Contrato estimatrio

Art. 534. Pelo contrato estimatrio, o consignante entrega bens mveis ao consignatrio, que
fica autorizado a vend-los, pagando quele o preo ajustado, salvo se preferir, no prazo
estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
Art. 535. O consignatrio no se exonera da obrigao de pagar o preo, se a restituio da
coisa, em sua integridade, se tornar impossvel, ainda que por fato a ele no imputvel.
Art. 536. A coisa consignada no pode ser objeto de penhora ou seqestro pelos credores do
consignatrio, enquanto no pago integralmente o preo.
Art. 537. O consignante no pode dispor da coisa antes de lhe ser restituda ou de lhe ser
comunicada a restituio.

Conceito: trata-se da venda em consignao, mediante a qual o consignante entrega ao


consignatrio um objeto mvel para que este lhe promova a venda, em certo prazo, por um preo
estimado entre as partes.
As partes podem prever uma remunerao ao consignatrio, que fixada, em regra, naquilo
que sobejar ao valor pretendido pelo consignante. Em muitos casos, porm, a remunerao arbitrada
em porcentagem sobre o preo a ser praticado na venda.
Poder ser:
a) Real: depende da entrega da coisa mvel ao consignatrio para a sua formao;
b) Bilateral: gerao de direitos e obrigaes para ambas as partes. Enquanto a obrigao do
consignatrio vender a coisa, repassando o preo ao consignante, ou devolv-la, a obrigao
do consignante a remunerao do consignatrio.

H divergncia doutrinria a respeito da bilateralidade do contrato, ainda que seja estipulada a


remunerao do consignatrio, eis que a entrega da coisa requisito de formao da relao
contratual, a partir da qual somente restariam obrigaes ao consignatrio (Tartuce).
Gagliano e Pamplona: independentemente de a entrega da coisa no configurar obrigao do
consignante, existem outras obrigaes, ainda que no ficada qualquer remunerao, como a respeito
ao prazo estipulado e a absteno de se dispor da coisa antes da restituio pelo consignatrio.

c) Oneroso: em regra, ambas as partes esto sujeitas submisso de sacrifcio para alcanarem
vantagem patrimonial decorrente. Ainda que no haja remunerao para o consignatrio, o
consignante fica privado da coisa e do direito de disposio antes da restituio.
d) No solene;
e) Comutativo: a facultatividade que se alberga na situao do consignatrio, podendo dar ao
consignante o valor da venda ou a restituio da coisa no se caracteriza como alea, mas como
obrigao facultativa.
f) De durao: pois o cumprimento da obrigao do consignatrio depender de uma srie de
atos que, na maioria das vezes, se protraem no tempo, como a realizao de publicidade de
venda da coisa, exposio em sua atividade comercial, etc. s vezes, porm, pode se dar de
forma instantnea, como na consignao de bebidas para uma festividade, hiptese em que
restituir ao consignante o valor ajustado, ficando com o lucro decorrente da diferena entre o
preo da consignao e aquele que praticou; mas poder ter vendido somente parte do objeto,
quando ento restituir ao consignante no apenas o que vendeu ressalvando-lhe a reteno
do lucro mas tambm a quantidade da mercadoria no alienada. Enfim, pode no ter vendido
nada, simplesmente restituindo ao consignante o objeto do contrato.

Diferena com a mera intermediao na venda de coisas mveis: no contrato estimatrio, o


consignatrio vende a coisa em seu nome, assumindo os nus da venda perante o adquirente, como os
vcios redibitrios e a evico, assistindo-lhe o direito de regresso. Na intermediao, o sujeito age
como mandatrio ou corretor e vende a coisa em nome do proprietrio, sem assuno de riscos quanto
aos vcios redibitrios e a evico, atribuindo-se ao adquirente o direito de demandar contra o dono.
Diferencia-se ainda da comisso pelo fato de que, no estimatrio, possvel a venda ou
restituio da coisa podendo o consignatrio adquirir ele mesmo a coisa, pagando preo estimado
enquanto que na comisso o comissrio se compromete a alienar coisas do comitente, tambm em seu
prprio nome, mas sem as possibilidades acima. Enquanto o comissrio pode ser responsabilizado
perante o comitente solidariamente com as pessoas com quem contratou se ajustada a clusula del
credere, na venda em consignao isso no possvel.

Principais regras do contrato estimatrio:


Cria-se uma relao de fidcia entre o consignante e o consignatrio, pois este recebe a posse
da coisa pertencente quele, por certo prazo, devendo conserv-la at a venda. Por isso, a
impossibilidade de restituio da coisa, ainda que por fato no imputvel ao consignatrio, o obriga a
pagar o preo de estima ao consignante (art. 535).
STJ: em caso de falncia da empresa consignatria, ainda assim o consignante ter direito
restituio do preo ou da coisa consignada, se o objeto houver sido entregue antes da decretao da
quebra. Os riscos so do consignatrio, que suporta a perda ou deteriorao da coisa, no se
exonerando da obrigao de pagar o preo, ainda que a restituio se impossibilite sem culpa sua . Se
o consignatrio vendeu as mercadorias entregues antes da decretao da sua falncia e recebeu o
dinheiro da venda, inclusive contabilizando-a indevidamente, deve devolver o valor devidamente
corrigido ao consignante.
Considerando que s se transfere a posse ao consignatrio e ao a propriedade prev o art.
536 que a coisa consignada no pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do
consignatrio enquanto no pago integralmente o preo.
Discute-se se a obrigao alternativa ou facultativa (devido possibilidade de o
consignatrio, ao final do prazo, restituir ao consignante o preo ajustado ou o objeto do contrato).
Doutrinador: a obrigao do consignatrio facultativa, pois o consignante no lhe pode
exigir uma coisa ou outra, nem eventual sentena em demanda acerca dessa relao pode determinar
nesse sentido.
O direito do consignante o de receber o preo ajustado, e o consignatrio quem, se preferir,
restituir a coisa.
STJ: decidiu pela literalidade do art. 534, entendendo que se trata de obrigao alternativa.

DOAO
Art. 538. Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra.

Possui natureza contratual porque depende do acordo de vontade entre as partes, existindo
regras especficas de aceitao pelo donatrio.
contrato unilateral, gratuito, consensual, solene ou no (conforme o caso), pois estabelece prestao
apenas para o doador.
Discute-se se a doao de coisa mvel contrato formal ou meramente consensual, dada a
redao do art. 541: A doao far-se- por escritura pblica ou instrumento particular.
Pargrafo nico. A doao verbal ser vlida, se, versando sobre bens mveis e de pequeno valor, se
lhe seguir incontinenti a tradio.
Tartuce, Caio Mrio, Gagliano e Pamplona: contrato de doao de coisas mveis, salvo as de pequeno
valor, exige-se forma escrita, por instrumento pblico ou particular.
Se se tratar de coisa mvel de pequeno valor = doao manual, podendo ser verbal, podendo
ser no formal ou meramente consensual se seguir incontinenti a tradio.
A expresso pequeno valor de que se utiliza a lei conceito legal indeterminado e deve ser
definida no caso concreto. Na jurisprudncia do STJ, definiu-se que conceito varivel de acordo com
as condies econmicas do doador.
Pode surgir dvida sobre a exigncia da tradio incontinenti da coisa de pequeno valor para
validade da doao manual, no sentido de se considerar o contrato, a partir dessa exigncia, como real.
No tem razo essa ideia, pois a norma exige a tradio para a validade do contrato, e no para sua
existncia. Conquanto na prtica o efeito seja o mesmo a invalidade subtrai do ato todos os seus
efeitos a classificao dos negcios em reais e consensuais se situa no plano da existncia, e no da
validade. Dessa forma, a doao verbal de coisa de pequeno valor que no seja seguida incontinenti da
tradio contrato existente, mas invlido.

Na doao pura, o doador no obrigado a pagar juros moratrios, nem sujeito s


consequncias da evico ou do vcio redibitrio.
J na doao onerosa, a onerosidade da doao no implica em bilateralidade desse contrato,
pois no se identifica a presena do sinalagma. O encargo imposto ao donatrio no como
contraprestao prestao do doador, mas como elemento de eficcia do negcio, de forma que, uma
vez descumprido, autoriza ao doador a revogao, e no a resoluo do negcio. Dessa forma, o
doador no poder arguir a exceo do contrato no cumprido, procedimento tpicos dos contratos
bilaterais.
A coisa fica mais complexa nas doaes condicionais, que so aquelas em que o encargo
imposto como condio suspensiva, no assistindo direito ao donatrio enquanto no cumpri-lo. Aqui
tampouco h bilateralidade, pois o cumprimento antecipado do encargo como condio suspensiva
suspende a aquisio do direito pelo donatrio, tornando o contrato sem qualquer eficcia enquanto
no cumprido. Nos contratos bilaterais, por sua vez, o cumprimento da prestao no fator de
ineficcia, pois o contrato se torna existente, vlido e eficaz a partir de sua formao. A prestao ser
elemento cuja inobservncia autoriza a resoluo ou a negativa de adimplemento da contraprestao
at que seja cumprida.
Pode-se questionar sobre a unilateralidade do doador quando o encargo a ser cumprido
aquele que se rever em favor do doador (art. 553). Ainda assim ser contrato unilateral, pois essa
contraprestao fator possvel de ineficacizao do contrato, autorizando a revogao.

Espcies de doao:
a) Doao pura e simples: totalmente gratuita e desinteressada, sem que haja nenhuma
exigncia por parte do doador. A doao feita em contemplao do merecimento do donatrio
no perde o carter de liberalidade. Da mesma forma, no perde esse carter a doao
remuneratria ou a gravada com encargos, quanto ao que excedem o valor dos servios
remunerados ou o encargo do imposto;
b) Doao remuneratria: a que se faz para se recompensar servios prestados pelo donatrio
ao doador. Embora no deixe de ser liberalidade, deixa de ser doao prpria, pois no pode
ser revogada por ingratido.
c) Doao modal/onerosa: a doao gravada com encargo, ou seja, o doador fixa no contrato a
obrigao de que o donatrio preste fato a favor do prprio doador, de terceiro ou da
coletividade. O encargo no suspende o direito conferido ao donatrio, a no ser que seja
imposto como condio suspensiva. A doao pode ser revogada por inexecuo do encargo.
Se o encargo for fixado em favor do interesse pblico, o MP poder exigir sua execuo,
depois da morte do doador, se este no tiver feito;
d) Doao condicional: a doao sujeita condio suspensiva ou resolutiva. Na doao com
clusula de reverso, existe condio resolutiva, pois o retorno da coisa ao patrimnio do
doador depende do evento futuro e incerto de ele sobreviver ao donatrio. Aqui tambm se
enquadra a doao feita em contemplao de casamento futuro com certa e determinada
pessoa (art. 546), quer entende os nubente em si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos
filhos que, de futuro, houverem um do outro, no pode ser impugnada por falta de aceitao e
s ficar sem efeito se o casamento no se realizar . Nessas doaes do casamento, o doador
ficar sujeito evico, salvo conveno em contrrio. A doao em contemplao de
casamento no se revoga por ingratido.
e) Doao em forma de subveno peridica: constituio de renda a ttulo gratuito em favor
do donatrio, caracterizando-se pelo carter de continuidade. Extingue-se pela morte do
doador, salvo se outra coisa dispuser. No pode ultrapassar a vida do donatrio.
f) Doao conjuntiva ou doao em comum a mais de uma pessoa: salvo declarao em
contrrio, a doao feita a mais de uma pessoa entende-se distribuda entre elas por igual. Se
os donatrios forem marido e mulher, subsistir na totalidade a doao para o cnjuge
sobrevivo, ou seja, haver direito de acrescer aos bens do sobrevivente e no dos herdeiros
necessrios.
g) Doao com clusula de inalienabilidade: o doador pode gravar a coisa doada com essa
clusula, o que importa em proibio de alienao pelo donatrio, em incomunicabilidade com
bens estabelecidos em comunho parcial e em impenhorabilidade do bem por dvidas dele. O
doador pode estabelecer somente a impenhorabilidade sobre o bem doado, independentemente
de clusula de inalienabilidade. o que se encontra no art. 1.911.
h) A entidade futura: valida a doao a pessoa que no existe? Sim. Fundamento jurdico: Art.
554. A doao a entidade futura caducar se, em dois anos, esta no estiver constituda
regularmente. Estabelece o dispositivo um prazo decadencial de dois anos, mas o mesmo s
ser utilizado em caso de ausncia de vontade.

O STJ j decidiu pela nulidade da venda de coisa gravada com clusula de inalienabilidade, dizendo
que no tem valor jurdico a compra e venda de coisa gravada com clusula de inalienabilidade
(REsp 11.678/SP). STJ: sendo possvel afastar a inalienabilidade mediante sub-rogao judicialmente
autorizada, no se h de ter como nula a promessa de compra e venda.
Com relao impenhorabilidade, esta no precisa estar expressa, decorrendo
automaticamente da inalienabilidade, tendo em vista o art. 1.911. a posio da jurisprudncia.
Sobre a durao da clusula de inalienabilidade, tem-se compreendido tratar-se de objeto de
livre disposio do doador, que pode estipular prazo para a sua vigncia ou clausul-la de forma
vitalcia. Na hiptese de clusula vitalcia sobre o bem doado, sua vigncia terminar com a morte do
donatrio, passando a coisa ao patrimnio dos herdeiros de forma livre e desembaraada, conforme
entendimento do STJ (REsp 1101702).

Principais regras sobre a doao:


a) Aceitao: ato unilateral do oblato (futuro donatrio), a fim de concluir a celebrao do
contrato de doao. Pode ser ttica (art. 539), pois este artigo dispe que o doador pode fixar
prazo ao donatrio, para declarar se aceita ou no a liberalidade. Desde que o donatrio,
ciente do prazo, no faa, dentro dele, a declarao, entender-se- que aceitou, se a doao
no for sujeita a encargo;

Aceitao para nascituro: a doao feita ao nascitura valer, sendo aceita por seu
representante legal.

Aceitao por absolutamente incapaz: se o donatrio for absolutamente incapaz, dispensa-se a


aceitao, desde que se trate de doao pura (sem remunerao ou encargo).
b) Doao a descendentes ou a cnjuges: a doao de ascendente a descendentes, ou de um
cnjuge ao outro, importa adiantamento de legtima. Art. 2002: os descendentes que
concorrerem sucesso do ascendente comum so obrigados, para igualar as legtimas, a
conferir o valor das doaes que dele em vida receberam, sob pena de sonegao. O art. 2005
ressalva que so dispensadas da colao as doaes que o doador determinar que saram da
parte disponvel, contanto que no a excedam, computando o seu valor ao tempo da doao.
Possibilita-se, assim, ao doador dispor expressamente que a coisa doada saia da poro
disponvel do seu patrimnio, correspondente metade do total, sendo que a outra metade a
composio da legtima dos herdeiros, sobre a qual no se pode dispor em vida. necessrio,
porm, que essa disposio de doar da parte disponvel seja objeto de afirmao expressa no
instrumento da doao. STJ: a dispensa do dever de colao s se opera por expressa e
formal manifestao do doador, determinando que a doao ou ato de liberalidade recaia
sobre a parcela disponvel de seu patrimnio. O que ultrapassar metade do patrimnio
disponvel para doar ser declarado nulo, retornando legtima.
c) Clusula de reverso: o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimnio se
sobreviver ao donatrio. No prevalece clusula de reverso em favor de terceiro. No se
confunde com a revogao da doao por descumprimento de encargo. A clusula de reverso
deve ser expressa (art. 547). Em caso de inexistncia dessa clusula, o patrimnio objeto da
doao se transmite aos herdeiros do donatrio, ainda que este falea antes do doador.
d) Invalidade da doao: espcies:

Doao universal: nula a doao de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente
para a subsistncia do doador.

Doao inoficiosa: nula a doao quanto parte que exceder a de que o doador, no
momento da liberalidade, poderia dispor em testamento, ou seja, a metade do patrimnio. O
momento pra clculo da poro disponvel, a fim de se considerar vlida ou invlida a doao,
do momento em que ocorre, e no o da abertura da herana, o que privilegia a segurana
jurdica (Info 512 STJ). Ademais, o herdeiro, embora tenha cedido seus direitos hereditrios,
conserva a legitimidade para pleitear a invalidao da doao inoficiosa (STJ): o fato de o
herdeiro ter realizado a cesso de seus direitos hereditrios no lhe retira a qualidade de
herdeiro, que personalssima. Art. 549. Nula tambm a doao quanto parte que exceder
de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. Humberto
Theodoro Jr.: O valor bsico para a colao, segundo o art. 2.004 do Cdigo Civil, seria
aquele pelo qual o bem figurou no ato de liberalidade. O novo CPC, entretanto, restabeleceu
antiga regra do Cdigo de 1973, determinando que os bens doados, assim como suas acesses
e benfeitorias, sejam colacionados pelo valor que tiverem ao tempo da abertura da sucesso
(NCPC, art. 639, pargrafo nico), ou seja, a avaliao dever reportar-se ao momento da
morte do autor da herana. Com essa regra processual superveniente restou revogado o
dispositivo do Cdigo Civil que preconizava a colao pelo valor do tempo da doao. Ser
utilizada a ao de reduo com o objetivo de declarao da nulidade da parte inoficiosa. O
prazo desta ao no se sujeita a prescrio e nem a decadncia por se tratar de matria de
ordem pblica. Porm h entendimento diverso.

Doao do cnjuge adltero: anulvel pelo cnjuge inocente ou por seus herdeiros
necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. O prazo estabelecido no
artigo decadencial e ser contado da dissoluo da sociedade conjugal. Quem possui
legitimidade para demandar? Os herdeiros necessrios, ascendentes, descendentes e o
cnjuge trado. Se os cnjuges j estiverem separados de fato? No haver anulao da
doao.

Doao que reduza o doador insolvncia: anulvel por configurar fraude contra
credores.

Doao conjuntiva: aquela que beneficia duas ou mais pessoas, tornando os donatrios
cotitulares do bem que foi doado. Vejamos o texto da Lei Civil: Art. 551. Salvo declarao
em contrrio, a doao em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuda entre elas
por igual. Pargrafo nico. Se os donatrios, em tal caso, forem marido e mulher, subsistir
na totalidade a doao para o cnjuge sobrevivo.

Revogao da doao:
A doao ato jurdico unilateral praticado pelo doador com o efeito de extinguir o contrato
de doao. Entende-se, contudo, que necessita de deciso judicial que reconhea o motivo da
revogao.
Na doao, por ser um negcio jurdico unilateral, no se aplica a resoluo do contrato por
inadimplemento. Aplica-se aqui a revogao.
Tem efeitos ex nunc, ou seja, a partir da revogao. Por isso a revogao por ingratido no
prejudica os direitos adquiridos por terceiros (art. 563), nem obriga o donatrio a restituir os frutos
percebidos antes da citao vlida. Sujeita-o, contudo, a pagar os posteriores e, quanto no possa
restituir em espcie as coisas doadas, a indeniz-la pelo meio termo de seu valor.
A doutrina entende que em qualquer caso, a revogao (seja por ingratido ou por inexecuo
do encargo) s opera efeitos ex nunc, no podendo prejudicar os direitos de terceiros, muito embora o
art. 563 somente se refira aos casos de ingratido.
Art. 563. A revogao por ingratido no prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem
obriga o donatrio a restituir os frutos percebidos antes da citao vlida; mas sujeita-o a pagar os
posteriores, e, quando no possa restituir em espcie as coisas doadas, a indeniz-la pelo meio termo
do seu valor.
A revogao da doao, em qualquer caso, deve respeitar o direito adquirido por terceiro
quando o contrato estava em plena vigncia, isto , adquirido antes da revogao, em respeito ao
princpio constitucional do direito adquirido.

Art. 557. Podem ser revogadas por ingratido as doaes:


I - se o donatrio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso
contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa fsica;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministr-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

A revogao da doao dar-se- pela ao revocatria e poder ocorrer em dois casos:

a) Por ingratido: destina-se doao pura, pois no se revogam as doao remuneratria ou


aquelas com encargo j cumprido. Gagliano e Pamplona: o rol de hipteses de ingratido
previstas no art. 557 exemplificativo, podendo qualquer hiptese de violao da boa-f
conduzir mesma consequncia.
No se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratido do
donatrio (art. 556).
Podem ser revogadas por ingratido as doaes: I se o donatrio atentou contra a vida do
doador ou cometeu crime de homicdio doloso contra ele; II se cometeu contra ele ofensa fsica; III
se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV se, podendo ministr-los, recusou ao doador os
alimentos de que este necessitava.
Enunciado 33 do CJF: O novo Cdigo Civil estabeleceu um novo sistema para a revogao da
doao por ingratido, pois o rol legal previsto no art. 557 deixou de ser taxativo, admitindo,
excepcionalmente, outras hipteses.
A revogao direito personalssimo do doador; por isso, s por ingratido voltada contra
ele prprio que se poderia dar o ato revocatrio. Todavia, o art. 558 do CC dispe que: Pode ocorrer
tambm a revogao quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cnjuge, ascendente,
descendente, ainda que adotivo, ou irmo do doador.
A revogao por qualquer desses motivos dever ser pleiteada dentro de um ano, a contar de
quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatrio o seu
autor. A ao a revogatria e dever ser proposta no prazo decadencial de um ano.

Art. 559. A revogao por qualquer desses motivos dever ser pleiteada dentro de um ano, a
contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatrio
o seu autor.
Art. 560. O direito de revogar a doao no se transmite aos herdeiros do doador, nem
prejudica os do donatrio. Mas aqueles podem prosseguir na ao iniciada pelo doador, continuando-
a contra os herdeiros do donatrio, se este falecer depois de ajuizada a lide.
Assim, em que pese a ingratido do donatrio, se o doador falece sem se valer do seu direito
revocatrio, no se transmitir este, embora os herdeiros possam prosseguir na ao iniciada pelo
doador, continuando-a contra os herdeiros do donatrios, se este falecer depois de ajuizado a lide.
O direito de revogao, portanto, no prejudica os herdeiros do donatrio, uma vez que, se no
iniciada a ao revocatria pelo doador quando ainda em vida o donatrio ingrato, no poder mais
faz-lo em desfavor de seus herdeiros, que adquirem a propriedade do objeto da doao.
EXCEO AO DIREITO PERSONALSSIMO DE REVOGAO: Art. 561: No caso de
homicdio doloso do doador, a ao caber aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.
uma consequncia lgica.
E se o doador no vier a morrer (homicdio tentado) e tampouco ingressa com ao
revocatria? Nesse caso, ele poder perdoar o donatrio ingrato, hiptese em que os herdeiros no
tero direito ao.
E se o resultado morte vier depois do prazo decadencial de 1 ano? Podero os herdeiros
ingressar em juzo? Doutrinador: sim, pois o art. 561 se refere ao homicdio. Logo, a consumao
que confere direito aos herdeiros.
No possvel doao por ingratido para:
1. doaes puramente remuneratrias;
2 doaes oneradas com encargo j cumprido;
3. as que se fizerem em cumprimento de obrigao natural;
4. as feitas para determinado casamento.

b) Por inexecuo do encargo: A doao onerosa pode ser revogada por inexecuo do encargo,
se o donatrio incorrer em mora. No havendo prazo para o cumprimento, o doador poder
notificar judicialmente o donatrio, assinando-lhe prazo razovel para que cumpra a obrigao
assumida (art. 562). Prazos decadenciais: polmica. O art. 559 parece se referir somente
revogao por ingratido do donatrio. Para o caso de inexecuo do encargo, o prazo
decdencial seria o genrico do art. 205 do CC dez anos embora a lei se refira prescrio.
Essa a jurisprudncia do STJ relativa a casos ocorridos ainda sob a gide do CC/16, quando
a prescrio/decadncia eram vintenrias. Mas, para efeitos de letra da lei, tem-se apenas o art.
559.

Promessa de doao:
A doutrina debate se pode existir contrato preliminar de promessa de doao. A principal
divergncia est em que, sendo a doao uma liberalidade, no poderia aquele que promete doar ser
compelido, no futuro, a cumprir essa promessa.
Gagliano e Pamplona: admitem a promessa de doao, mas concluem pela inadmissibilidade
da execuo coativa. O promitente donatrio, por sua vez, se provar a legtima expectativa da
concretizao do contrato definitivo, e desde que demonstrado o seu prejuzo, possa responsabilizar o
promitente-doador pela via da ao ordinria de perdas e danos.
Esse posicionamento, para o doutrinador, se restringe doao pura, pois na doao onersa, na
remuneratria e na contemplao de casamento, a sua natureza se coaduna com a possibilidade de se
compelir o promitente-doador ao cumprimento da promessa. Tem REsp nesse sentido: a promessa de
doao, como obrigao de cumprir liberalidade que se no quer mais praticar, inexiste no
ordenamento brasileiro; se, todavia, feita como condio de negcio jurdico e no como mera
liberalidade, vale e eficaz (REsp. 853.133/SC).

Locao:

o contrato em que o locador cede ao locatrio, de forma temporria e contnua, o uso e gozo
de uma posse sobre bem de natureza infungvel, mediante o pagamento de um preo (aluguel). O que
ocorre na verdade a hiptese de desdobramento da posse, nascendo, assim, as chamadas posses
paralelas, ou seja, a posse indireta do locador e a direta do locatrio.
Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo
determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.

Espcies de locao no Brasil:


a) locao de coisas: mveis ou imveis. Se for predial ou locao de imveis urbanos,
aplica-se a Lei 8245/91.
b) locao de servios (hoje chamada de prestao de servios): a contratao da
prestao de servios por uma pessoa mediante remunerao. Distingue-se do contrato de trabalho
porque na prestao de servio no existe subordinao do empregado ao empregador; continuidade -
porque tem validade mxima de 4 anos no CC; alteridade - pois a assuno de todos os riscos da
atividade se d pelo empregador, o que no ocorre na locao de servios.
c) empreitada: ocorre quando uma das partes se obriga a executar, por si s ou com o auxlio
de outros, determinada obra ou a prestar certo servio, e a outra a pagar o preo respectivo.
d) arrendamento: uma locao que tem por objeto o gozo de uma coisa produtiva, mvel ou
imvel, quando o arrendatrio tratar da gesto de acordo com o destino econmico da coisa e com os
interesses da produo, cabendo-lhe os frutos e utilidades da coisa.

Natureza Jurdica:
O contrato de locao :
a) Bilateral ou sinalagmtico: pois as partes possuem vantagens e desvantagens recprocas.
b) Oneroso: j que indispensvel a remunerao.
c) Comutativo: as partes j sabem quais so as prestaes, ou seja, conhecem as vantagens e
desvantagens.
d) Consensual: aqui a tradio no essncia do contrato, mas a vontade sim.
e) Informal e no solene: no necessria a escritura pblica ou a forma escrita.
f) De execuo continuada: as obrigaes perduram no tempo.
g) Tpico: possui regulamentao especial no Cdigo Civil.
h) Paritrio ou de adeso: paritrio quando as partes se encontram em p de igualdade, e de
adeso quando uma das partes se limita a aceitar as clusulas e condies previamente estipuladas
pelas outras.

Elementos Constitutivos:
Coisa Infungvel;
Temporariedade;
Aluguel (retribuio).
O que sublocao? Trata-se de contrato em que o locatrio subloca o bem para outra
pessoa, assumindo assim a posio de locador. Esta permitida? Sim, desde que consentida. Caso a
sublocao no seja consentida, aquele que est no imvel ser considerado intruso e no
sublocatrio, podendo, assim, o locador ingressar com ao possessria ou reivindicatria para reaver
o bem. Caso a sublocao no seja consentida, aquele que sublocou o bem responder por perdas e
danos perante o locador e ainda o contrato ser resolvido por no observncia dos deveres contratuais.

Obrigao das partes:


- Deveres do locador:
Art. 566. O locador obrigado:
I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a
que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em
contrrio;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.

Tambm obrigao do locador, a garantir durante o tempo do contrato, o uso pacfico da


coisa. Aqui importante que observemos o captulo do direito possessrio, precisamente o tema de
posses paralelas, pois nele ser encontrada a afirmao de que o possuidor direto (locatrio) poder
defender a sua posse em face do possuidor indireto (locador).
Art. 568. O locador resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, que
tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responder pelos seus vcios, ou defeitos,
anteriores locao.
Se, durante, a locao, se deteriorar a coisa alugada sem culpa do locatrio, a este caber
requerer a reduo proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso j no sirva a coisa para o fim
a que se destinava (art. 567). um direito potestativo do locatrio.
Art. 567. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a este
caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j no sirva a coisa para
o fim a que se destinava.
Cite-se o exemplo do desembargador Marco Aurlio Bezerra de Melo: Imagine-se uma vaga
de garagem que em razo de uma rachadura na estrutura do prdio est gotejando em cima do
automvel. Se a coisa ficar deteriorada, isto , sofrer uma destruio que no mais lhe permita ser
utilizada para o fim a que se destinava, poder o locatrio pedir em juzo a resoluo do contrato,
como seria o caso de um automvel no mais funcionar.

- Obrigaes do locatrio:
Art. 569. O locatrio obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a
natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
Obrigao acompanhada de sano: se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do
ajustado ou daquele a que a coisa se destina, o locador ter a prerrogativa de rescindir o contrato (art.
570).
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o
costume do lugar;
A falta do pagamento pontual do aluguel tambm leva clusula resolutiva tcita.
III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam
fundadas em direito;
Esse inciso no inibe o prprio locatrio de, como possuidor direto, promover ele prprio as
aes possessrias.

IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as deterioraes


naturais ao uso regular.
Esse inciso pode ser alterado por expressa disposio contratual em contrrio, podendo o
locatrio responder pelas deterioraes naturais.
A Lei Civil assegura tanto para o locador como para o locatrio a possibilidade de resilir o
contrato por vontade de uma das partes, regra esta que chamamos de resilio unilateral. E mais: se
exercida essa modalidade de resilio, cabe perdas e danos, chamando ateno para que, caso o
locatrio no seja por ele indenizado, caber uma modalidade de autotutela, que o o direito de
reteno (meio coercitivo).
O prazo existe para ser cumprido na locao por tempo determinado tratando-se de uma
clusula resolutiva expressa.
Diz a Lei:
Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
Em caso contrrio, ou seja, quando o contrato tem prazo indeterminado, haver necessidade
da notificao para que ocorra a restituio do bem. Neste caso, trata-se de uma resilio unilateral.
Uma vez findo o prazo do contrato, poder ocorrer prorrogao do mesmo? Sim. Se, findo o
prazo, o locatrio continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se-
prorrogada a locao pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Aluguel pena:
Possui natureza de clusula penal.
Art. 575. Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto a tiver em seu
poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora
proveniente de caso fortuito.
Pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder o juiz reduzi-
lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade.
Apresenta a lei uma exceo regra do art. 393 do Cdigo Civil, que nos informa que o
devedor no responde pelos prejuzos resultantes de caso fortuito ou fora maior, se expressamente
no se houver por eles responsabilizado.
O aluguel pena dever ser justo, no podendo o locador se valer de tal regra para alcanar
vantagens, sob pena de violao da funo social do contrato.
Direitos das partes:
- Direitos do locador:
a) restituio da coisa ao final do prazo;
b) recebimento dos alugueis.

- Direito do locatrio:
a) Oposio contra terceiros: para que o locatrio possa opor o contrato de locao contra
terceiros adquirentes da coisa, dever constar expressamente em contrato escrito a clusula de vigncia
em caso de alienao, e, ainda, deve o contrato ser submetido a registro. Art. 576. Se a coisa for
alienada durante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se nele no for
consignada a clusula da sua vigncia no caso de alienao, e no constar de registro. 1. O
registro a que se refere este artigo ser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a
coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva circunscrio, quando imvel. 2. Em se
tratando de imvel, e ainda no caso em que o locador no esteja obrigado a respeitar o contrato, no
poder ele despedir o locatrio, seno observado o prazo de noventa dias aps a notificao.
Esta clusula, uma vez registrada, gera a denominada obrigao com eficcia real, que se
aplica apenas no seio do direito pessoal, o que faz gerar diferena para a obrigao propter rem
(reipersercutria), que possui natureza hbrida (direito pessoal/real).
O registro referido ser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a coisa for
mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva circunscrio, quando imvel. Em se tratando de
imvel, e ainda no caso em que o locador no esteja obrigado a respeitar o contrato, no poder ele
despedir o locatrio, se no observado o prazo de noventa dias aps a notificao.
Qual a ao competente em caso de aquisio do bem por terceiro, quando o locatrio,
mesmo notificado para entregar o imvel de forma amigvel, no o entrega? Ao reivindicatria,
e, se for superficirio, ao de imisso de posse.
Apesar de todas essas exigncias (contrato escrito + registro + clusula expressa de vigncia),
deve-se levar em considerao tambm o princpio da boa-f na aplicao e interpretao de qualquer
norma contratual, seja legal ou convencional (CC, art. 113). Por isso, ainda que o contrato no esteja
averbado em RGI - seja o contrato do CC ou da locao de prdio urbano - se o adquirente tinha
inequvoco conhecimento de sua existncia e concordou em respeitar a sua vigncia at o final, deve-
se privilegiar essa realidade, impedindo-o de retomar a coisa enquanto no se findar (STJ).

b) direito de reteno: Art. 578. Salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito
de reteno, no caso de benfeitorias necessrias, ou no de benfeitorias teis, se estas houverem sido
feitas com expresso consentimento do locador. O locatrio tem direito de reteno por benfeitorias
(art. 578), muito embora, nos termos da smula 335 do STJ, se possa validamente estipular em sentido
contrrio: Nos contratos de locao, vlida a clusula de renncia indenizao da benfeitorias e
ao direito de reteno. Somente as benfeitorias necessrias lhe do esse direito, independentemente de
consentimento do locador para que sejam realizados. Quanto s teis, o direito de reteno depende de
terem sido feitas com o consentimento expresso do locador.
Direito de reteno dado ao locatrio e sua oposio contra terceiro adquirente da coisa:
Smula 158 STF -> Salvo estipulao contratual averbada no registro imobilirio, no responde o
adquirente pelas benfeitorias do locatrio.
Enunciado 433 CJF: Art. 424. A clusula de renncia antecipada ao direito de indenizao e
reteno por benfeitorias necessrias nula em contrato de locao de imvel urbano feito nos
moldes do contrato de adeso.

Sucesso na locao:
Por no se tratar de contrato personalssimo, no ser rompido o contrato de locao, seja com
a morte do locador, seja com a do locatrio. Se o contrato tiver prazo determinado, haver obrigao
dos herdeiros, mas, se for por prazo indeterminado, poder ocorrer a denncia do contrato por
qualquer das partes mencionadas.
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatrio, transfere-se aos seus herdeiros a locao por
tempo determinado.

Extino do contrato:
Alm do descumprimento contratual, a locao pode se extinguir por:
a) deteriorao da coisa (art. 567) -> Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem
culpa do locatrio, a este caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j
no sirva a coisa para o fim a que se destinava.
b) por culpa do locatrio (art. 570) ->Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do
ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatrio, poder o locador, alm
de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. O termo correto seria "resoluo contratual", pois a
causa da extino se deu aps a celebrao do contrato.
c) por trmino do prazo (art. 573) -> A locao por tempo determinado cessa de pleno direito
findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. O locador apenas poder, no
caso de prazo determinado, reaver a coisa antes do vencimento se ressarcir ao locatrio as perdas e
danos resultantes. J o locatrio apenas poder devolver a coisa antes do convencionado se pagar a
multa proporcional prevista no contrato. O locatrio gozar de direito de reteno enquanto no for
ressarcido. Se a obrigao de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenizao excessiva,
ser facultado ao juiz fix-la em bases razoveis.
c.1) prorrogao por tempo indeterminado (art. 574) -> Se, findo o prazo, o locatrio
continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao
pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

A locao da Lei 8245/91


A Lei do Inquilinato um microssistema jurdico que regula as locaes de imveis urbanos
residenciais e no residenciais.
Destaca-se que continuam regidos pelo Cdigo Civil as locaes:
1) de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e
fundaes pblicas;
2) de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;
OBS.: Quando alugado o imvel em conjunto com a vaga, aplica-se a Lei do Inquilinato.
3) de espaos destinados publicidade;
4) em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam
servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
5) e ainda no caso do arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

O que um imvel urbano? aquele destinado residncia, indstria, ao comrcio e aos


servios com intuito empresarial. J o rural o destinado agricultura, pecuria etc. Pode ocorrer de
o imvel estar em zona rural e para fins locatcios ser urbano. O segredo para visualizar a situao se
perguntar: Qual a atividade preponderante?

Tambm contrato bilateral, oneroso, consensual, no solene, comutativo e de trato sucessivo.


A principal caracterstica da Lei de Locaes o carter protetivo que possui em favor do
locatrio: limita o direito do locador de denunciar o contrato.
Quando a denncia amparada em algum motivo legal, diz-se que denncia cheia; no
havendo motivao para a denncia, denomina-se denncia vazia.

As solidariedades passiva e ativa encontram-se pautadas no art. 2 da Lei: Havendo mais


de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio no se estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem-se locatrios ou
sublocatrios.
O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se
igual ou superior a dez anos. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o
prazo excedente.
Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel
a de despejo. Esta regra no se aplica se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a
imisso do expropriante na posse do imvel.

O art. 6 da Lei em comento estabelece a chamada denncia vazia (imotivada): O locatrio


poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedncia mnima de trinta dias. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia
correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Denncia no caso de contrato por prazo determinado: art. 4 -> (...) o locatrio, todavia,
poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato,
ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A reviso da multa pactuada na hiptese de devoluo antecipada do imvel pelo locatrio
pode se dar no apenas mediante a reduo proporcional ao tempo de cumprimento do contrato, mas
tambm pelo reconhecimento de leso por desequilbrio contratual sempre que o seu valor for
manifestamente excessivo.
O art. 4 possibilita a cobrana de multa contratual ainda que no pactuada, cabendo ao juiz
estipular o seu valor. Essa cobrana dever se dar por ao de conhecimento, na qual ser arbitrado o
valor da multa, no podendo o locador valer-se da fora executiva conferida ao contrato de locao
(CPC, art. 784, VIII) para ajuizar diretamente a ao de execuo.
No poder o locador se valor do seu direito de crdito quanto multa para impedir o locatrio
de devolver-lhe as chaves do imvel, dando por finda a locao, pois tal procedimento equivaleria a
uma espcie de autotutela. Assim, no se condiciona a recepo do imvel ao pagamento simultneo
da multa, pois isto no est escrito na lei, o que feriria o princpio da legalidade.
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. O locatrio
ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador,
privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia (art. 4,
pargrafo nico).
Jurisprudncia: cabe tambm exonerao de multa quando da morte do locatrio, descabendo
falar em transmisso da obrigao aos herdeiros. Quando o locador descumpre suas obrigaes (art.
22) tambm no se tem a cobrana de multa por devoluo antecipada do imvel.

Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio


ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver
havido aquiescncia escrita do nu-proprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver
consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio. A denncia dever ser exercitada no prazo de
noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto,
presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Havendo alienao do imvel durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato,
com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o
contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do
imvel. Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. A
denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador s pode reaver o imvel nas
seguintes situaes (denncia cheia/motivada): por mtuo acordo; em decorrncia da prtica de
infrao legal ou contratual; em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para
a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
Em caso de morte do locador, a locao transmite-se aos herdeiros; j, morrendo o locatrio,
ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes: nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na
dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel e nas locaes com finalidade
no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.
Em casos de separao de fato, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial
prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. Nessas
hipteses a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador; se esta for a modalidade
de garantia locatcia, o fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos
efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Importa mencionar que a cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador. No se presume o
consentimento pela simples demora do locador, que, uma vez notificado pelo locatrio, ter o prazo de
trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.

Art. 22. O locador obrigado a:


I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando
de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a
quitao genrica;
VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;
IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam
sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no
se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em
data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.

Art. 23. O locatrio obrigado a:


I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente
exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no
imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo trat - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por
escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que
dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao
prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hiptese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao
respectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do
condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior
ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo
a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma
pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo,
desde que comprovadas.
O direito de preferncia somente cabvel nos negcios onerosos, como na venda, promessa
de venda, cesso ou promessa de cesso ou dao em pagamento. A regra encontra-se prevista nos
arts. 27 ao 34 da Lei do Inquilinato.
Com relao s benfeitorias, destaca-se que, salvo expressa disposio contratual em
contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo
locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do
direito de reteno. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo
locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. As
garantias locatcias esto presentes no art. 37 da Lei em comento. So elas: cauo; fiana; seguro de
fiana locatcia; cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. vedada, sob pena de nulidade,
mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locao.
Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do
contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Terminado o
prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais
clusulas e condies do contrato.
Se ocorrer a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupao.
Porm, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imvel: por mtuo acordo; em decorrncia da prtica de infrao
legal ou contratual; em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a
realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; em
decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio est
relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou
para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio; se for pedido para demolio e edificao licenciada ou
para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no
mnimo, 20%, ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em 50%, se a vigncia
ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio,
para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e
outros fatos que decorrem to somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a
noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. No caso de a locao envolver imvel mobiliado,
constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem
como o estado em que se encontra.
Neste caso o locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos,
bem como exigir qualquer das modalidades de garantias locatcias para atender s demais obrigaes
do contrato.
Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por
mais de trinta dias, presumir-se- prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo
exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Aes locatcias:
Trata-se de aes derivadas da locao do imvel urbano regidas pela Lei do Inquilinato (Lei
n. 8.245/91). Esta Lei se aplica especificamente locao do imvel urbano, no se referindo
locao de bens mveis e nem locao de imveis rurais.
As aes locatcias versadas e disciplinadas na Lei do Inquilinato compreendem quatro
modalidades: a ao de despejo; a ao consignatria de aluguis e acessrios da locao; a ao
revisional de aluguel; e a ao renovatria de contrato de locao.
Isso no significa dizer que somente essas possam emergir de um contrato de locao de
imvel urbano. Pode haver muitas outras aes, como, por exemplo, ao de execuo dos aluguis
no pagos, tendo em vista que os aluguis representam ttulos executivos extrajudiciais; ao de rito
ordinrio indenizatria, promovida pelo locatrio em face do locador, alegando que o imvel alocado
apresentava defeitos que lhe causaram danos materiais ou morais. Em suma, todas as violaes de
direitos subjetivos podem gerar aes, mas a Lei do Inquilinato se debrua exclusivamente sobre essas
quatro aes porque so as mais comuns.
A Lei de Locaes uma lei de ndole processual, embora trate de direito civil; neste
particular, a matria bifronte, necessitando ser examinada sobre a tica do direito civil e sobre a tica
do direito processual, e, caso ocorra eventual conflito entre o procedimento da Lei do Inquilinato
frente ao Cdigo de Processo Civil, prevalecer aquela pelo princpio da especialidade.

Espcies:

A primeira disposio importante diz respeito ao foro competente para ao ajuizamento e a


tramitao dessas aes. Estabeleceu a Lei que o foro competente, em princpio, ser aquele da
situao do imvel locado. Havendo foro de eleio no contrato, ele prevalecer sobre o foro da
situao do imvel.
Todas as aes locatcias enumeradas tero como valor uma anuidade. Portanto, para se
calcular o valor da ao de despejo, da consignatria ou da revisional ou da renovatria, bastar que se
proceda multiplicao do valor do aluguel vigente, no momento do ajuizamento da ao, por doze,
no estando inclusos os encargos, exclusivamente o aluguel, e sobre o valor calculado ao ano que
incidiro os emolumentos, como as taxas judicirias, custas etc.
Uma terceira disposio geral quanto aos efeitos dos recursos interpostos em todas essas
aes locatcias. Normalmente os recursos de apelao so recebidos no duplo efeito, ou seja, no efeito
devolutivo e no efeito suspensivo, o que impede que se possa executar a sentena antes de ser o
recurso apreciado no segundo grau de jurisdio; todavia, a Lei do Inquilinato abriu uma exceo,
estabelecendo que em todas as aes locatcias os recursos sero recebidos to somente no efeito
devolutivo, o que permitir a parte vencedora iniciar a execuo da sentena independente da
manifestao do segundo grau. Claro est que essa execuo provisria da sentena dar-se- com a
prestao obrigatria de uma cauo para garantir eventual ressarcimento dos prejuzos sofridos pelo
locatrio ao ser desalijado do imvel caso haja provimento do recurso por ele interposto.
Ao de despejo:
A ao de despejo, diz a Lei do Inquilinato, a nica competente para que o locador recupere
o imvel locado. Qualquer que seja a causa petende, ou seja, a razo do pedido. Pode ser por falta de
pagamento, por ter o locatrio praticado uma infrao legal, ou porque o locador necessita retomar o
imvel para realizar nele obras urgentes ou porque precisa do imvel para nele instalar a prpria
residncia, ou a de um descendente ou a de um ascendente.
Em suma, qualquer que seja a causa da pretenso do locador recuperar o imvel locado, a ao
cabvel chama-se ao de despejo.
A pretenso deduzida em todas as aes de despejo diz respeito recuperao da posse do
imvel locado, porque a locao de um imvel, e sua entrega ao locatrio, resulta automaticamente em
um desdobramento da posse do imvel.

Carlos Roberto Gonalves:


A locao de prdio urbano rege-se pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que
especifica as hipteses de retomada. Malgrado no possa o locador reaver o imvel locado, na
vigncia do prazo de durao do contrato, admite-se, contudo, a retomada ao final deste, nas locaes
ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. A resoluo opera-se com o fim do
prazo, independentemente de notificao ou aviso (art. 46). D-se, na hiptese, a resoluo do contrato
sem motivao (a chamada denncia vazia). Mas se o locatrio continuar na posse do imvel por mais
de trinta dias, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado,
mantidas as demais clusulas e condies do contrato ( 1). Ocorrendo a prorrogao, o locador s
poder denunciar o contrato se conceder prazo de trinta dias para desocupao ( 2).
Findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de trinta dias para ingressar
com ao de despejo. O trmino do prazo contratual constitui o locatrio em mora, no sendo este
surpreendido com a ao de despejo. Decorrido o referido prazo de trinta dias, fica o senhorio
obrigado a promover a notificao do locatrio. A ao de despejo deve ser proposta em seguida ao
escoamento do prazo concedido na notificao, ou seja, nos trinta dias seguintes, sob pena de perder a
eficcia. Entretanto, a locao ajustada por prazo inferior a trinta meses prorroga-se automaticamente
e sem termo, admitindo-se a retomada somente nas hipteses do art. 47, I a V (denncia cheia ou
motivada).
A morte do locador acarreta a transferncia do contrato aos herdeiros (LI, art. 10). Estes
continuam na posio contratual por prazo determinado ou indeterminado, podendo ingressar com
pedido de retomada nas mesmas hipteses em que poderia faz-lo o de cujus, pois lhes so
transmitidos os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes. Sendo vrios os herdeiros, so
todos considerados locadores solidrios, a teor do estatudo no art. 2 da lei em apreo. Por
conseguinte, o pagamento feito a um deles extingue a obrigao, se no houver disposio contratual
em contrrio. Tem-se decidido que o esplio possui legitimidade para propor aes relativas locao,
bem como para pedir o imvel para uso de um dos herdeiros.
Se o contrato locatcio for por tempo determinado, devero os herdeiros, certamente, respeitar
o prazo convencional. Todavia, se o locador falecido era usufruturio ou fiducirio, no se operar,
segundo os termos do art. 7 da Lei n. 8.245/91, qualquer transferncia patrimonial a seus herdeiros,
uma vez que o nuproprietrio ou o fideicomissrio, sendo pessoas estranhas avena, no tm
nenhuma obrigao de manter a locao, mesmo com prazo determinado, a no ser que expressamente
tivessem consentido na contratao. Trata-se de retomada imotivada decorrente do fato da extino do
aludido direito real e do mencionado benefcio testamentrio.
A morte do locatrio determina a sub-rogao nos seus direitos, podendo continuar a locao:
a) nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do
falecido, desde que residentes no imvel; b) nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e,
se for o caso, seu sucessor no negcio (art. 11, I e II). Tal disciplina denota o carter intuitu personae
da locao residencial. Servindo o imvel de moradia da famlia, defere-se aos seus membros o direito
de continuar no imvel, sob as mesmas condies do locatrio falecido.
Trata-se de hiptese de sub-rogao legal. Para que ela se opere necessrio, todavia, que os
beneficiados estejam residindo no imvel por ocasio da morte do inquilino.
Terceiros que no se enquadram nas aludidas hipteses legais so considerados estranhos
locao, no podendo ser tratados como locatrios. Se no tiverem, em face do imvel, nenhuma
relao de carter locatcio, podero ser desalojados pelos meios possessrios.
Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a
locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. A
regra abrange todos os casos em que um dos cnjuges ou companheiros deixa o imvel,
independentemente do vnculo que os une. A soluo aplica-se a qualquer dos cnjuges, embora, na
maioria das vezes, seja a mulher quem permanece no imvel.
Nessas hipteses e na prevista no art. 11 (morte do locatrio) da Lei do Inquilinato, a
subrogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatcia. O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de trinta dias contado do
recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelo efeitos da fiana
durante cento e vinte dias aps a notificao ao locador (LI, art. 12 e 1 e 2, com a redao dada
pela Lei n. 12.112, de 9-12-2009).
Assentou, porm, o Superior Tribunal de Justia que, no caso de separao de casal que resida
em imvel alugado, o locador deve ser comunicado se um deles permanecer no imvel, para que
direitos e responsabilidades sejam transferidos. Se isso no for feito, quem deixou o imvel continuar
obrigado a pagar o aluguel.
Se o prdio for alienado, poder o adquirente denunciar a locao, salvo se for por tempo
determinado e o respectivo contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e constar do
Registro de Imveis (LI, art. 8). A regra permite a denncia vazia, imotivada. O adquirente
permanecer na posio de locador somente se o desejar, exceto na situao expressamente ressalvada
no dispositivo. Do mesmo modo como o nu-proprietrio e o fideicomissrio, sendo estranhos ao
contrato de locao, no so obrigados a respeit-lo no caso de extino do usufruto e do fideicomisso,
tambm no o o novo proprietrio. No existindo o registro imobilirio do contrato, o adquirente tem
direito denncia vazia, ainda que pendente ao renovatria, pois no se sujeita este renovatria em
curso, salvo se assim desejar.
O inquilino tem preferncia (preempo ou prelao legal) para a aquisio do imvel, em
caso de alienao (LI, art. 27). Se for preterido no seu direito, poder reclamar do alienante as perdas e
danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel
locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde
que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula
(art. 33). Existir para o inquilino, assim, direito real de haver a coisa para si somente se tiver
providenciado o registro do contrato, no aludido prazo. No o tendo feito, o direito de preferncia ou
prelao legal ser pessoal, resolvendo-se em perdas e danos.
Constitui requisito para o exerccio do direito de preempo o oferecimento da coisa nas
mesmas condies propostas pelo terceiro, seja no tocante ao preo da venda, seja no atinente ao prazo
ou a qualquer outra vantagem includa no negcio. A eficcia da afronta ao inquilino, para exercer o
seu direito de preferncia na aquisio do imvel locado, est limitada s condies indicadas na
notificao, de sorte que, modificadas essas condies, com reduo do preo, nova oportunidade lhe
deve ser dada para exercitar o seu direito.
livre a conveno do aluguel (LI, art. 17), sendo lcito s partes fixar clusula de reajuste
(art. 18). A disposio mostra-se fiel ao princpio da autonomia da vontade, que impera no direito
contratual brasileiro. Aps trs anos de vigncia do contrato ou do ajuste anteriormente realizado, no
havendo acordo, ao locador ou locatrio caber o ajuizamento de pedido de reviso judicial, a fim de
ajust-lo ao preo de mercado (art. 19). O art. 85 das Disposies Finais e Transitrias da Lei n.
8.245/91 dispe que livre, nas locaes residenciais, a conveno do aluguel quanto a preo,
periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculao variao do salrio mnimo,
variao cambial e moeda estrangeira.
Por sua vez, a Lei n. 8.178, de 1 de maro de 1991, proclama que os contratos de locao
residencial firmados a partir de 1 de fevereiro sero livremente pactuados, vedada a vinculao taxa
de cmbio e ao salrio mnimo, e podero conter clusulas de reajuste, desde que a periodicidade de
reajuste no seja inferior a seis meses e o ndice de reajuste no seja superior variao dos salrios
mnimos mdios no perodo (art. 16).
A Medida Provisria n. 542/94, que se transformou na Lei n. 9.069, de 29 de junho de 1995,
estabeleceu, no 4 do art. 20, a possibilidade de reviso dos contratos de locao a partir de 1 de
janeiro de 1995. Deve-se frisar que a referida lei, que estabelece o real como unidade monetria, fixou
em um ano a periodicidade de correo monetria, com base no IPC, sendo nula qualquer estipulao
de correo, em prazo inferior.
As obrigaes do locador e do locatrio esto relacionadas nos arts. 22 e 23 da lei em epgrafe.
Dispe o art. 83 da Lei do Inquilinato, que acrescentou o 4 ao art. 24 da Lei n. 4.591/64, que o
locatrio poder votar em assembleia geral que envolva despesas ordinrias de condomnio, se o
condmino-locador a ela no comparecer. O advento do Cdigo Civil de 2002, que regulou a
instituio e as normas de uso do condomnio edilcio, importou, todavia, na revogao do aludido art.
24, no mais existindo, por essa razo, a mencionada prerrogativa, que a lei das locaes concedia ao
locatrio.
O locador s pode exigir do inquilino as seguintes modalidades de garantia: a) cauo, que
pode ser em bens mveis ou imveis, em ttulos e aes e em dinheiro, no podendo, neste ltimo
caso, exceder o equivalente a trs meses de aluguel; b) fiana; e c) seguro de fiana locatcia.
vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locao (arts.
37, pargrafo nico, e 38). Assim, nula de pleno direito a fiana, ainda que lavrada em documento
separado, se no contrato de locao houve previso de cauo em dinheiro.
Dispe o art. 39 da Lei n. 8.245/91, com a redao dada pela Lei n. 12.112, de 9-12-2009, que,
salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva
devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei.
Por outro lado, a Lei n. 12.112/2009 introduziu, no art. 40 da mencionada Lei do Inquilinato, o inciso
X, assegurando ao fiador, depois de prorrogada a locao por prazo indeterminado, o direito de
notificar ao locador sua inteno de desonerar-se da obrigao, ficando, neste caso, obrigado ainda por
cento e vinte dias aps a notificao. O inciso II do referido art. 40 tambm sofreu alterao para
permitir que o proprietrio do imvel exija novo fiador, caso o anterior ingresse no regime de
recuperao judicial. Pretende-se, com isso, aumentar as garantias do locador e exonerar da obrigao
a empresa fiadora que esteja passando por crise econmico-financeira.
Foi acrescentado, ainda, pela Lei n. 12.112/2009, pargrafo nico ao art. 40 da Lei n. 8.245/91
para possibilitar ao locador notificar o locatrio a apresentar nova garantia locatcia no prazo de trinta
dias, nos casos especificados nos incisos do aludido dispositivo legal, sob pena de desfazimento da
locao.
Constitui contraveno penal a exigncia de pagamento antecipado do aluguel, salvo a
hiptese de locao para temporada, ou se a locao no estiver assegurada por qualquer das referidas
espcies de garantia, caso em que poder o locador exigir do locatrio o pagamento antecipado, at o
sexto dia til ao ms vincendo (LI, arts. 20, 42 e 43). No precisa, pois, aguardar o decurso do ms.
Em se tratando de locao de temporada, o art. 49 da Lei do Inquilinato estipula que o preo da
locao pode ser pago no apenas antecipadamente, como de uma s vez. J se decidiu que, pela
ndole da locao, tambm possvel o aumento mensal do preo.
Nas aes de despejo por falta de pagamento, o pedido de resciso da locao poder ser
cumulado com o de cobrana dos aluguis e seus acessrios. Nesta hiptese, citar-se- o locatrio para
responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana,
devendo ser apresentado com a inicial clculo discriminado do valor do dbito. O locatrio e o fiador
podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citao, o
pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos
os aluguis que se vencerem at a data do pagamento, multas, juros, custas e honorrios de advogado
(LI, art. 62, I e II, com a redao dada pela Lei n. 12.112, de 9-12-2009).
Observa-se que o locatrio e o fiador tm o mesmo prazo de quinze dias para evitar a resciso
do contrato. No mais se pede autorizao para pagar, como previa a redao original do inciso II do
art. 62 da Lei do Inquilinato, mas, sim, efetua-se o pagamento, no aludido prazo, do dbito atualizado,
mediante depsito judicial.
No se admitir emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos vinte e
quatro meses imediatamente anteriores propositura da ao. Essa a redao do pargrafo nico do
art. 62 da Lei do Inquilinato, introduzido pela referida Lei n. 12.112, de 9-12-2009, e que restringe a
possibilidade de purgao da mora. Antes dessa alterao, o locatrio somente ficaria inibido de purg-
la se j o tivesse feito por duas vezes, nos doze meses anteriores propositura da ao de despejo.
A Lei n. 12.112/2009 ampliou a possibilidade de despejo por medida liminar,
independentemente de oitiva do locatrio. Com efeito, foram acrescidos quatro incisos ao 1 do art.
59, ou seja, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: VI o disposto no inciso IV do art. 9,
havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder
pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo,
ele se recuse a consenti-las; VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art.
40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; VIII o
trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at trinta dias do termo ou
do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; IX a falta de pagamento de
aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de
exonerao dela, independentemente de motivo.
Para amenizar o rigor do disposto no inciso IX do 1 do art. 59, supratranscrito, a citada Lei
n. 12.112/2009 acrescentou a este dispositivo o 3, dispondo que, no caso do inciso IX do 1 deste
artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos
quinze dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar
depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art.
62.
Os aluguis devidos pelo locatrio so aqueles vencidos e no pagos at a imisso do locador
na posse do imvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locao
somente rescindido com a efetiva entrega das chaves do imvel ao locador, ou sua imisso na posse
por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupao do imvel, fato que no
exonera o locatrio da responsabilidade pelo pagamento dos aluguis e demais encargos contratuais.
Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo,
que conter o prazo de trinta dias para a desocupao voluntria (LI, art. 63, com a redao dada pela
Lei n. 12.112/2009). Esse prazo, todavia, poucas vezes ser observado, em razo da nova redao
conferida alnea b do 1 do art. 63 pela Lei n. 11.112/2009, pois tanto para os despejos decretados
com fundamento no art. 9 como para os decretados no 2 do art. 46 o prazo para a desocupao
voluntria ser de apenas quinze dias.
Os prazos e as formalidades para a efetivao do despejo regular-se-o pelos arts. 63 a 66 da
Lei do Inquilinato, inclusive de hospitais, estabelecimentos de ensino, asilos etc., cujos prazos variam,
conforme a hiptese, de seis meses a um ano. Ser recebida somente n o efeito devolutivo a apelao
interposta contra sentena que decretar o despejo (art. 58, V).
A ao renovatria dos contratos de locao de imveis destinados ao uso comercial ou
industrial encontra-se regulada nos arts. 71 a 74 da Lei n. 8.245/91, podendo ser ajuizada desde que: a)
o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mnimo do
contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o
locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs
anos (art. 51). Somam-se os prazos contratuais. Desse modo, o contrato posterior realizado entre
locador e locatrio, por prazo inferior a cinco anos, no importa em renncia ao direito de renovao
da locao. Para verificao do prazo de carncia, basta somar os prazos dos contratos ininterruptos.
A Lei n. 8.245/91 manteve o prazo decadencial para o ajuizamento da ao renovatria. Deve
esta ser proposta no interregno de um ano at seis meses anteriores ao final do contrato. Ser
intempestiva se ajuizada antes ou depois desse prazo que, por ser decadencial, no se suspende nem se
interrompe. Por essa razo, tem-se decidido que, se o ltimo dia para ajuizamento da renovatria cair
em data em que no h expediente judicirio, deve ela ser proposta at o dia til imediatamente
anterior. No pode todavia o autor, que ingressou em juzo no prazo, ser prejudicado pelo mau
funcionamento da mquina judiciria.
Com a nova redao dada ao art. 74 da Lei do Inquilinato pela Lei n. 12.112, de 9-12-2009,
no sendo renovada a locao, ou seja, julgada improcedente a demanda renovatria, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de trinta dias para a desocupao
voluntria, se houver pedido na contestao.