I.

- CONCEPTOS GENERALES:

En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos destinatarios

perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un
derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que
adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro.

La proteccin del titular registral surge a travs del principio de legitimacin registral en
la medida que de la presuncin relativa de exactitud que impone, se desprende que
aqul no podr ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o
intervencin (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del Nuevo Reglamento General de Registros
Pblicos). Por su parte, la proteccin de los terceros, adems del principio de oposicin
de lo inscrito, emana del principio de fe pblica registral. Este, en lneas generales,
establece que, aqullos no podrn ser perjudicados en sus derechos si las eventuales
causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro
al tiempo de su adquisicin (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del Nuevo Reglamento
General de Registros Pblicos).

El principio de fe pblica registral, como se advierte, adquiere especial importancia

dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro
del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se
encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto,
tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La proteccin que
materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.

Veamos lo dicho a travs de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno
a satisfaccin y acude al Registro. All toma conocimiento que el propietario del mismo
es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravmenes ni anotaciones
de demanda. Sobre la base de tal informacin, busca a Pedro y celebra con l
un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurdico, Juan se convierte
en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. S,
posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurdico por cuyo efecto,
en su oportunidad, Pedro haba adquirido el inmueble; l principio de fe pblica registral
surge sealando que aquella nulidad no afectar el derecho de propiedad que, ahora,
ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe pblica registral enerva el
"efecto arrastre" que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurdico.

Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a ttulo

oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el Registro, apareca como
titular y facultado para disponerlo. La proteccin despliega su eficacia en la adquisicin
a non domino. En este orden de ideas, seala Garca Garca que en virtud de este
principio "el tercero que adquiere sobre la base de la legitimacin dispositiva de un
titular registral es mantenido en la adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha
inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos por la Ley".

La Exposicin de motivos del Cdigo Civil destaca la importancia de este principio

calificndolo como el ms trascendental avance en materia de derecho registral porque
constituye en todo sistema registral donde aparece, la mdula central de su estructura y
la expresin ms clara de los alcances de la proteccin que el registro brinda al trfico
patrimonial.

Las normas jurdicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe
pblica registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C.
y Art. VIII del Nuevo Reglamento General de Registros Pblico en el : Art. 2014 C.C.:
"El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causa que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". Art. VIII del
Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos: "Principio de fe pblica registral.- La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del
acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena
fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales".

Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art.
87 y 97 del Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 87: "Derechos
adquiridos por terceros.- En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los
derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto". Art. 97 del Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos:
"Inoponibilidad de la cancelacin.- La cancelacin de las inscripciones y anotaciones
preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artculo 2014 del
Cdigo Civil. Tampoco perjudicar la inscripcin de los ttulos pendientes cuya prioridad
registral sea anterior al asiento cancelatorio".

II.- FUNDAMENTOS TEORICOS:

Garca Garca seala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el

principio de fe pblica registral son: La confianza en la apariencia registral, la ineficacia
del negocio jurdico precedente al del tercero, la inexactitud del registral y la adquisicin
inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuacin desarrollamos cada
uno de tales aspectos.

2.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL:

El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es

brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la
confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio
de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las
inscripciones.
Ya hemos anotado que el principio de fe pblica registral guarda estrecha relacin con
el principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen
ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo
inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al
adquirente.

2.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO:

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que
integra el supuesto del principio de fe pblica registral, es la preexistencia de un
derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la
base de tal derecho (invlido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo
inscribindolo en el Registro. En otros trminos, el principio que tratamos se plantea
como hiptesis normativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro,
interrogndose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aqul, tambin
inscritos en el Registro.

Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente slo a la anulabilidad,
resolucin o rescisin como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al
negocio jurdico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia
suscita una interrogante: Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego,
tambin pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurdicos?

La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, reprochando el contenido del Art. 1052-A del
C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jurdica haca alusin a la anulacin del
derecho del otorgante, lo que poda prestarse a una interpretacin restringida o a una
extensiva. Por la restringida, el trmino anulacin se poda entender como referida a las
causales de nulidad del acto jurdico sancionadas en el Artculo 1123 del Cdigo del 36.
En tanto que por la interpretacin extensiva, era posible concluir que dicho trmino
haca referencia tanto a razones de nulidad como de anulacin del acto jurdico. Y,
resaltando las novedades del Artculo 2014 del Cdigo Civil de 1984, seala que las
causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrn que ser slo de nulidad
sean absolutas o relativas sino, que tambin podrn ser causas de rescisin y
resolucin. Puede advertirse pues, que el propsito del legislador del Cdigo Civil de
1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del
negocio jurdico.

El Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Pblicos)
expona la misma idea cuando sealaba: "Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051 del
Cdigo Civil, la nulidad que se declare no afectar al quin ha adquirido un derecho al
amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando la adquisicin se
haya producido a ttulo gratuito; b) Cuando la causal de nulidad aparezca claramente
del contenido mismo de la inscripcin preexistente; y, c) Cuando se compruebe que el
adquirente ha procedido con mala fe" (las cursivas son nuestras). Tngase en cuenta
que el Cdigo Civil de 1936, vigente en la fecha de la promulgacin del ahora abrogado
ARGRP (1968), contemplaba en el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125,
de anulabilidad del acto jurdico.

El Art. VIII del Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos ha venido aclarar el
asunto. Adems de las causales de invalidez e ineficacia referidas por el Art. 2014 del
C.C., expresamente, incluye las de nulidad. As, seala: "Principio de fe pblica
registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o
rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso
y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).
2.3. LA INEXACTITUD REGISTRAL:

El principio de fe pblica registral parte, tambin, de la consideracin que no siempre

existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad
extraregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en
la inscripcin. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la
realidad como sera, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece
anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad se est discutiendo judicialmente
el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como propietario del
inmueble.

A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral "mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos." Ahora,
siendo que el vocablo "causas que no consten en los registros pblicos" que utiliza el
Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.

En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de
fe pblica registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas)
hacen el Registro Pblico. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha sido muy
afortunada a la hora de definir este tema pues, adems, algunas veces se ha dado por
incluir a los denominados ttulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en
el Registro. Sin embargo, el Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos ha
venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos ltimos.

La partida registral ha sido definida por el Art. 6 del Nuevo Reglamento General de
Registros Pblicos como la unidad de registro, conformada por los asientos de
inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona
susceptible de inscripcin; y, excepcionalmente, en funcin de otro elemento prevista en
disposiciones especiales. Segn lo prev el Art. 108 del Nuevo Reglamento General de
Registros Pblicos, las partidas registrales pueden constar en tomos, fichas movibles,
discos pticos y otros soportes magnticos, todo lo que forma parte del archivo registral
y, consiguientemente, hacen el contenido del Registro. Ahora bien, acorde al principio
de especialidad previsto por el Art. IV del Nuevo Reglamento General de Registros
Pblicos, por cada bien o persona jurdica se abre en el Registro una partida registral
independiente. All se extienden la primera inscripcin de aqullas, as como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada Registro que lo integra, se abre una sola partida por cada persona
natural. Igualmente, all se extienden los diversos actos inscribibles.

Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del Nuevo Reglamento
General de Registros Pblicos, refirindose al principio que nos ocupa, seala,
taxativamente, que: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que
las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son
nuestras).

De este modo, queda claro que en la determinacin del principio de fe pblica registral
se debe tener en cuenta, nicamente, los diversos asientos de inscripcin (o
anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor
derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe
considerar las dems partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos,
en cuanto tengan relacin directa con aquel.

En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de
fe pblica registral deber examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida
registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas
a otros Registros con el propsito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de
los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones
de la capacidad de ejercicio los mismos.

En cuanto a los ttulos archivados, el Art. 108 del Nuevo Reglamento General de
Registros Pblicos seala que son aquellos que han servido para extender las
inscripciones, las solicitudes de inscripcin con las respectivas esquelas
de observacin y tacha. Ellos tambin forman parte del archivo registral y, por ende,
tambin conforman aquello que hemos venido a denominar contenido del Registro.
Ciertamente, los ttulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificacin
registral pues, proporcionan informacin adicional necesaria para dicho propsito. Tal
sera el caso, por ejemplo, de un ttulo archivado que contiene un reglamento de
propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con amplitud la naturaleza de
dicho rgimen y, por ende, hace viable la adecuada calificacin de un ttulo nuevo que
verse sobre dicho asunto. Sin embargo, de aqu no se puede concluir que se deban
tener en cuenta a la hora de determinar el beneficio del principio de fe pblica registral.
Es necesario tener en cuenta que, nicamente, los asientos registrales, comprendidos
en las partidas registrales, se encuentran beneficiados con los efectos de la publicidad
material (legitimidad, fe pblica, oponibilidad, preferencia registral). As se desprende de
la simple lectura del Art. I, III, VII, VIII, IX del Nuevo Reglamento General de Registros
Pblicos que, indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas
registrales.

2.4. LA ADQUISICIN INMOBILIARIA A NON DOMINO:

El principio se plantea como supuesto normativo la adquisicin de un derecho mobiliario

de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisicin a non domino
estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de
persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.
Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carcter a non dominio de la adquisicin
debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisin o resolucin
del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro
(partidas registrales) cuando el adquirente inscribi su derecho. Frente a tal situacin, el
Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral
no ser perjudicado pues, "mantiene su adquisicin". Lo mismo seala el Art. VIII, T.P.,
del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposicin, dispone que "no perjudicar al tercero
registral".

En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como

fundamento del principio de fe pblica registral. As, por ejemplo, cuando el comprador
adquiri el derecho de propiedad de persona que, segn el Registro, estaba legitimado
para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, apareca como propietario del bien y
sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisin la tom
sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la
inscripcin del derecho del comprador, se revela que ste adquiri el derecho de
propiedad a non dominio porque, en realidad, aquel vendedor no era propietario del
inmueble (el derecho de ste era ineficaz porque estaba afectado por causales de
invalidez, rescisin o resolucin); el comprador no podr ser perjudicado. Mantendr su
derecho.

III.- REQUISITOS DEL TRMITE REGISTRAL:

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias
necesarias para que el principio de fe pblica registral despliegue sus efectos, son:
adquisicin vlida de un derecho, previa inscripcin del derecho transmitido,
inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido,
onerosidad en la transmisin del derecho, buena fe del adquirente e inscripcin del
derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues,
el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el
derecho adquirido por el tercero registral.

3.1 ADQUISICIN VLIDA DE UN DERECHO:

La proteccin que brinda el principio de fe pblica se despliega en favor de la

adquisicin derivada que surge de un negocio jurdico. Precisamente, el Art. VIII del
Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos despliega los efectos del principio
que tratamos a favor de quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos
registrales.

La doctrina ha excluido de la proteccin a las adquisiciones no-derivadas como seran

las realizadas por ministerio de la ley, accesin, usucapin, etc., toda vez que el
propsito del principio es proteger el trfico jurdico-comercial inmobiliario que,
justamente, se plasma a travs de la contratacin civil o comercial.

Es importante tener en cuenta que la proteccin que brinda el principio despliega su

eficacia, nicamente, respecto del negocio jurdico previamente inscrito. No se hace
extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mrito adquiere su propio derecho.
Veamos lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien
inscribe su derecho en el Registro (compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el
mismo inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho en el Registro
(compraventa 2).

En el caso propuesto, segn el principio de fe pblica registral, la eventual invalidez de

la compraventa 1 (Juan vende a Pedro); no perjudicar al derecho de propiedad de
Mario. Esto es as porque Mario adquiri el inmueble de persona que apareca
legitimado como propietario por el Registro: el Registro publicaba que Pedro era
propietario del inmueble (compraventa 1) y, adems, porque en el Registro no constaba
ninguna causal de invalidez del derecho de Pedro (en el Registro no apareca, por
ejemplo, que Juan, que vendi el inmueble a Luis, antes de celebrar la compraventa 1,
ya haba sido declarado incapaz por ebriedad habitual.

En consecuencia, la proteccin que brinda el principio de fe pblica registral se

manifiesta en el sentido que, la eventual invalidez del derecho de propiedad de Pedro
(invalidez de la compraventa 1); no arrastrar la invalidez del derecho de propiedad de
Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el Registro protege al
adquirente (Mario), respecto del derecho previamente inscrito (derecho de propiedad de
Pedro).

Sin embargo, en el caso propuesto, la proteccin del principio de fe pblica registral no

se extiende a la compraventa 2. En otros trminos, Mario estar protegido slo respecto
de las causales de invalidez del derecho de su transmitente Pedro (compraventa 1).

Ms no, de las causales de invalidez del negocio donde l ha sido parte (compraventa
2). As, el derecho de propiedad de Mario ser invlido si, por ejemplo, Pedro (vendedor
en la compraventa 2) le transmiti el bien siendo ste absolutamente incapaz.

Por eso se ha dicho que el segundo negocio jurdico (donde ha sido parte el tercero
registral: Mario, en el ejemplo) debe ser vlido, pues, en nuestro sistema registral, como
en el espaol, la inscripcin no convalida los actos o contratos invlidos con arreglo a la
Ley que corresponda. Precisamente, el Art. 94 del Nuevo Reglamento General de
Registros Pblicos dispone que "La cancelacin total de las inscripciones y anotaciones
preventivas se extiende: ... b) Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud se
hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripcin o anotacin
preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el
Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificacin de asientos
previstos en este mismo Reglamento".
3.2 PREVIA INSCRIPCIN DEL DERECHO TRANSMITIDO:

Hemos insistido en que el principio de fe pblica registral despliega su eficacia

protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues,
confiere proteccin a quien adquiri un derecho de persona que, segn el Registro, se
encontraba legitimado para transmitirlo.

El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule..." Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. seala: "La inexactitud
de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los
origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aqullos...".

En el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber

sido inscrita antes que la compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).

De las reglas glosadas se deduce que no ser beneficiario de la fe pblica registral

quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de
dominio, pues, aqu no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripcin del
derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de ste principio toda vez que su derecho
no lo ha adquirido sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de
los supuestos de la prescripcin adquisitiva de dominio es la falta de conexin (tracto
sucesivo) entre el derecho de peticionante y el ltimo que aparece en el Registro.

En cuanto a la previa inscripcin del derecho que se adquiere, surge la siguiente

inquietud: En qu oportunidad debe haberse realizado la inscripcin del derecho del
transferente: en el momento de la celebracin del negocio jurdico por cuyo efecto el
tercero adquiere el derecho o, en el momento en que ste inscribe aquel derecho?

Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la

celebracin del negocio jurdico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.
2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: "... de buena fe
adquiere a ttulo oneroso...". Lo propio, el Art. VIII del Nuevo Reglamento General de
Registros Pblicos cuando seala: "... hubiere contratado..." As, por ejemplo, si Juan
vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se
beneficie de la fe pblica, ser necesario que, en el momento de la celebracin del
negocio jurdico por cuyo mrito adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de
Pedro se encuentre inscrito en el Registro.

3.3 BUENA FE DEL ADQUIRENTE:

Seala Garca Garca que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha

destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo,
ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud
registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo ms que el
desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede
transmitirlo, que es dueo de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del
transferente no adolece de vicio alguno (Vallet de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).

Garca Garca impugna el segundo criterio. Seala que el concepto de buena fe debe
centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no
interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de
situaciones jurdicas extrarregistrales. Dice: "Lo importante es desconocer o conocer y
no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans
o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religin sino en Derecho
Hipotecario".
Diez-Picazo afirma que en la configuracin general de la buena fe de los actos y
negocios y en las situaciones jurdicas en general, aparecen dos diferentes lneas de
razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicolgico o psquico,
consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es
la actuacin diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y
con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria espaola, seala que la opinin general
se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe
psicolgica.

En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe
psicolgica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud
registral. Justamente, a ella se refiere el artculo acotado cuando expone que: "La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
registro" (la cursiva es nuestra). Por lo dems, la Exposicin Motivos del Cdigo Civil
ratifica este criterio de interpretacin. Seala que "la buena fe que se le exige a una
persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud en lo publicado por el registro".

En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicolgica. El

adquirente de un derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud
registral. Por el contrario, habr actuado con mala fe quien conoca la inexactitud
registral.

Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pblica registral, no solo

es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez
o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos
a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido).
Tambin comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente,
verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del
derecho, como seala la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, aun cuando no
aparecan en el Registro.

El Art. 2014 del C.C. seala que "la buena fe se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro". De aqu se desprende dos cosas: por un lado, que
la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro,
que procesalmente el adquirente no estar obligado a probar su buena fe pues, por
efecto de aquella disposicin, la carga de la prueba corresponder al demandante.

El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre

tales cuestionamientos tenemos:

Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: Quin debe haber obrado con
buena fe: quin adquiere el derecho, quin lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art.
2014 del C.C. destaca ntidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con
buena fe. Seala: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso..." "La buena fe
del tercero se presume mientras..." (las cursivas son nuestras). Por ende, la buena fe
del adquirente perdurar, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La
Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone, precisamente, que el concepto de
buena o mala fe es personalismo por lo que resulta quiz ocioso afirmar que este
requisito debe ser cumplido por el adquirente y slo por l. Y, que la circunstancia de
que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante
para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral.

Titularidad de la buena fe

Por otro lado, la doctrina se ha planteado, tambin, el problema de la oportunidad en

que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de ste asunto se ha fundado hasta
tres teoras. La primera seala que la buena fe debe tenerse en el momento de la
inscripcin (Gmez Gmez, Sanz Fernndez). La segunda, que la buena fe debe
tenerse en el momento de la tradicin (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la
buena fe debe tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico (La Cruz,
Garca Garca, Diez-Picazo).

Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teora pues, la Exposicin de Motivos

del Cdigo Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe
existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el
derecho del cual se trate.

As, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebracin del negocio
como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: "El tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso..." Lo propio se desprende del Art. VIII del
Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos en tanto seala: "... tercero registral
que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de..."

Juzgamos ilustrativa la explicacin que, sobre este criterio, expone Garca Garca.
Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebracin
del negocio jurdico del siguiente modo: "la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de
formacin del conocimiento, a detenerse en el momento del otorgamiento del ttulo, que
es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisicin a
non domino se produce, pues, a partir de la inscripcin y en virtud del elemento de la
inscripcin. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia
de la persona y de los vicios del negocio jurdico, hay que referirlo al momento en que
se declara la voluntad en el ttulo. Es esa la razn y no otra de que la buena fe haya
que referirla al momento del otorgamiento del ttulo. No es, pues, porque la adquisicin
del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisicin a non domino la
adquisicin se produce a partir de la inscripcin. No es tampoco, porque haya que
referir la buena fe al momento de la tradicin, pues si el momento de la inscripcin no
cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo importante es el momento
en que se forma la voluntad del adquirente".
Oportunidad en que se debe tener la buena fe

La duracin de la buena fe, es otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es

el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposicin de Motivos
del Cdigo Civil ha resuelto el asunto sealando que debe permanecer hasta la
inscripcin del derecho en el Registro. Dice: "la buena fe debe subsistir hasta el
momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos
para el funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser concurrentes en el
tiempo, es decir, debe hacer algn momento en el que todos ellos se produzcan y el
nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin".

Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto

al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota Garca Garca, "una vez que
exista buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con
posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situacin extraregistral por
parte del adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el momento de la
declaracin de su voluntad. Sera injusto y contrario al principio de seguridad jurdica
que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el
mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las
que l no cont en el momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo".

En esta lnea de pensamiento, consideramos que la buena fe nicamente debe existir

en el acto de la celebracin del negocio jurdico. Tal vez, el asunto sea discutible en el
caso de la hipoteca, sobretodo, atendiendo al carcter constitutivo de su inscripcin en
el Registro. Sin embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la
inscripcin, es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisicin del
derecho, postura que, en otra parte, recusa la propia Exposicin de Motivos del Cdigo
Civil.

3.4 INSCRIPCIN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE:

El principio de fe pblica registral despliega sus efectos a favor de del adquirente,
nicamente cuando ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art.
VIII del Nuevo Reglamento General de Registros Pblicos no lo dicen; pero, es
indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho slo ser tercero
registral cuando hubiera inscrito su derecho.

IV. BENEFICIARIO DE LA FE PBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL

De manera ilustrativa, seala Diz-Picazo que desde el momento mismo de su

promulgacin (1861), se ha insistido que la Ley Hipotecaria es una "ley de terceros" y
que el tercero es el personaje principal de toda esta historia. Ciertamente, todo el
sistema registral se ha desarrollado con el propsito fundamental de proteger a un
tercero. De hecho, no se trata de cualquier tercero. Sino, de uno en especial: el tercero
registral.

El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pblica

registral, participa de ciertas caractersticas.

a. El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado

relacin jurdica (inscrita) precedente, esto es, en la relacin jurdica por cuyo mrito
adquiri su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral.
b. El tercero registral debe ser extrao en la relacin jurdica previamente inscrita. El
tercero registral debe haber intervenido en otra relacin jurdica (tambin inscrita),
distinta a la relacin jurdica previamente inscrita (perjudicada por causales que
determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin).
c. El tercero registral debe ser parte en otra relacin jurdica.

Entre las relaciones jurdicas antes referidas, esto es, la relacin jurdica donde el
tercero registral no ha intervenido (relacin jurdica afectada por causales de
invalidez o ineficacia) y la relacin jurdica donde el tercero registral ha sido parte;
debe existir conexin lineal.

La conexin lineal refleja el supuesto normativo del principio de buena fe recogido

en el Art. 2014 del C.C. Y, ciertamente, supone la existencia e inscripcin de dos
relaciones jurdicas: la del transmitente del derecho y la del adquirente (sucesor del
derecho: tercero registral). Vemoslo en un ejemplo:

Compraventa 1 (inscrita pero, invlida): - "A vende a B". - B inscribe su derecho.

Compraventa 2 (inscrita y vlida): - "B vende a C".
- C inscribe su derecho.
Grficamente estas relaciones jurdicas pueden ser representadas del siguiente
modo:

Para ver el grfico seleccione la opcin "Descargar"

Entre las relaciones jurdicas representadas en el grfico (compraventa 1 y
compraventa 2), que son dos (podran ser ms pero, siempre ordenados lineal y
rigurosamente en el Registro); existe conexin por las siguientes razones: por un
lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha
intervenido un mismo sujeto (B, en el ejemplo). La conexin que los vincula se
denomina lineal porque la primera relacin jurdica inscrita ("A vende a B") es
el presupuesto lgico para la inscripcin de la segunda ("B vende a C"). O, dicho de
otro modo, porque la primera relacin jurdica inscrita ("A vende a B") hace viable la
inscripcin de la segunda relacin jurdica ("B vende a C").

Por el principio de fe pblica registral las eventuales causales de invalidez o

ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin) que afecten a la primera
relacin jurdica ("A vende a B"), no perjudicarn a la segunda relacin jurdica ("B
vende a C"). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe pblica registral en tal
sentido. Seala que el tercero (C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a ttulo
 oneroso (compraventa) algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisicin aunque
despus se anule, rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los
registros pblicos.

d. Debe existir conexin lineal entre las dos relaciones jurdicas.

Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse
amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relacin jurdica inscrita
precedente, de la cual deriva. El principio de fe pblica registral, impide que dicha
amenaza se haga efectiva.

e. La relacin jurdica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra,
igualmente inscrita.

Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el

tercero registral es "registral" en la medida que su derecho se encuentra inscrito en
el Registro.
f. El tercero registral debe ser un titular registral.
g. El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.

El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de

invalidez o ineficacia que afectaba a la relacin jurdica por la cual adquiri su derecho
el antecesor.
 CONCLUSIONES

El principio de fe pblica registral, como se advierte, adquiere especial

importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los
terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien,
aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio
jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar
ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del
tercero.

El principio de fe pblica registral parte, tambin, de la consideracin que no

siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la
realidad extraregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado
representadas en la inscripcin. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre
es fiel reflejo de la realidad como sera, por ejemplo, el caso en que, siendo que
en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad
se est discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el
momento, aparece como propietario del inmueble.

El Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el
principio de fe pblica registral despliegue sus efectos, son: adquisicin vlida de
un derecho, previa inscripcin del derecho transmitido, inexpresividad registral
respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la
transmisin del derecho, buena fe del adquirente e inscripcin del derecho a
favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el
beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el
derecho adquirido por el tercero registral.

Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la

celebracin del negocio jurdico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El
Art. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido de buena fe adquiere a
ttulo oneroso. Lo propio, el Art. VIII del Nuevo Reglamento General de Registros
Pblicos cuando seala que hubiere contratado.