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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO


COMARCA DE SO PAULO
FORO REGIONAL VIII - TATUAP
3 VARA CVEL
RUA SANTA MARIA N 257, So Paulo - SP - CEP 03085-901

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1008213-95.2016.8.26.0008 e cdigo 45CFAE6.
CONCLUSO

Em 24 de julho de 2017,
fao estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito,
DR. Luis Fernando Nardelli
Eu__________ (Nayara) Escrev. Subscrevi
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Fernando Nardelli

SENTENA

Processo n: 1008213-95.2016.8.26.0008 - Procedimento Comum

Este documento cpia do original, assinado digitalmente por LUIS FERNANDO NARDELLI, liberado nos autos em 24/07/2017 s 15:43 .
Requerente: Sulivan Gomes de Brito
Requerido: Condomnio de Construo Residencial Jardim Anlia Franco e
outro

Justia Gratuita

Vistos.
SULIVAN GOMES DE BRITO, qualificado(a)(s) nos autos,
ajuizou(aram) ao ordinria de inexigibilidade com tutela de urgncia contra CONDOMNIO
DE CONSTRUO RESIDENCIAL JARDIM ANLIA FRANCO E COMISSO DE
REPRESENTANTES CONDOMNIO DE CONSTRUO RESIDENCIAL JARDIM ANLIA
FRANCO, tambm qualificado(a)(s), em que alega(m) que firmou contrato com a Bancoop em
30.02.2001, tendo como objeto o imvel localizado na Rua Francisco Marengo, 1210, ap 141,
bloco D, e recebeu o imvel em maio de 2005. Relata que em face da inrcia em outorgar a
escritura definitiva de transferncia de domnio, ajuizou ao perante a 9 Vara Cvel Central
(processo n 0105541-96.2012.8.26.0100), cuja sentena foi pela procedncia da ao declarado
quitado o preo exigido pela Bancoop e determinando outorga das escrituras. Igualmente props
ao de inexigibilidade de aporte financeiro perante a 25 Vara Cvel Central (processo n
0140427-63.2008.8.26.0100) no qual novamente restou reafirmado quitao do contrato de
aquisio. Em contrapartida, a Bancoop ajuizou ao de reintegrao de posse contra a ora autora,
julgado improcedente (processo n0113724-80.2008.26.0008). Nesse interim, em 08.11.2011 foi
constituda Associao de Adquirentes, denominada ACSAF e em assembleia houve a aprovao
de termo de acordo proposto por essa associao para extinguir a seccional Anlia Franco com a
transferncia de direitos e obrigaes para um condomnio de construo que nem sequer havia
sido constitudo, lembrando que a autora nunca aderiu aos quadros daquela associao. Do ajuste

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selado entre Bancoop, Associao ACSAF e Condomnio de construo originou-se cobrana de

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valores extras no valor de R$ 75.940,15 (fls. 08) e contra esse valor que se insurge o autor.
D-se causa o valor de R$ 75.940,15.
Tutela antecipada concedida a fls. 481.
Citado(a)(s) os rus (fls. 523), somente o(a)(s) corru(s)
Condomnio de Construo Residencial Jardim Anlia Franco oferece(m) contestao de fls.
524/584, em que pugna(m) pela improcedncia da ao, bem como reconveno no bojo da
mesma pea.
Rplica a fls. 1551/1648.

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o relatrio.
D E C I D O.
O presente processo comporta o julgamento antecipado do
pedido, com base no art. 355, I, do CPC, em razo de a matria prescindir de instruo probatria
em audincia.
No mrito, procede a ao principal e improcede a reconveno.
Consta que o autor firmou contrato com a Bancoop em
01.10.2002 (fls.59/65), tendo como objeto o imvel localizado na Rua Francisco Marengo, 1210,
ap 141, bloco D, e recebeu o imvel em maio de 2005.
Em face da inrcia em outorgar a escritura definitiva de
transferncia de domnio, ajuizou ao perante a 9 Vara Cvel Central (processo n 0105541-
96.2012.8.26.0100), cuja sentena foi pela procedncia da ao declarado quitado o preo exigido
pela Bancoop e determinando outorga das escrituras (fls. 91). Do mesmo modo, condenou-se a r
a promover a especificao parcial do condomnio.
Em segunda instncia, em decorrncia do julgamento da apelao
da Bancoop, decidiu-se que: No sendo dado promitente vendedora, a pretexto de no ter
concludo todos os edifcios do conjunto residencial em questo, impingir aos autores a cobrana
de valores incertos, sem nenhum lastro objetivo, e mant-los indefinidamente vinculados ao
pagamento do preo, sem nunca obter a quitao da unidade adquirida
Igualmente props ao de inexigibilidade de aporte financeiro
perante a 25 Vara Cvel Central (processo n 0140427-63.2008.8.26.0100) no qual novamente
restou reafirmado quitao do contrato de aquisio (fls. 129).
Em contrapartida, a Bancoop ajuizou ao de reintegrao de
posse contra a ora autora, julgado improcedente (processo n 0113724-80.2008.26.0008, fls.
154/159).

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Nesse interim, em 08.11.2011 foi constituda Associao de

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Adquirentes, denominada ACSAF e em assembleia houve a aprovao de termo de acordo
proposto por essa associao para extinguir a seccional Anlia Franco com a transferncia de
direitos e obrigaes para um condomnio de construo que nem sequer havia sido constitudo,
lembrando que a autora nunca aderiu aos quadros daquela associao.
Do ajuste selado entre Bancoop, Associao ACSAF e
Condomnio de construo originou-se cobrana de valores extras no valor de R$ 75.940,15 (fls.
08) e contra esse valor que se insurge o autor. Do ajuste selado entre Bancoop, Associao
ACSAF e Condomnio de construo originou-se cobrana de valores extras no valor de R$

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396.698,88 (fls.731) e contra esse valor que se insurge o autor.
Perante a 25 Vara Cvel Central, processo n.
0158529-07.2006.8.26.0100, tramitou ao coletiva, j com trnsito em julgado, pela Associao
dos Adquirentes de Apartamento do Condomnio Residencial Jardim Anlia Franco contra
Bancoop em que se declarou, por sentena, existncia de relao de consumo entre os adquirentes
entre as unidades do condomnio Residencial Jardim Anlia Franco e a r, abusividade da
clusula 16 do contrato de adeso que trata da apurao final, abusividade da imposio da tabela
price, condenao obrigao de fazer consistente na averbao da incorporao imobiliria com
determinao de outorga de escrituras (fls. 138).
A deciso foi alterada em parte para, entre outras coisas,
restringir os efeitos aos associados, dispensar registro da incorporao imobiliria e afastar a
nulidade da tabela price.
Os adquirentes das torres A e B solicitaram Bancoop
convocao e realizao de assembleia especfica e a assembleia se realizou em 31.08.2013 (fls.
184).
Estipulou-se a transferncia de direitos e obrigaes para
Condomnio de Construo do Residencial do Jardim Anlia Franco, ora corru, que foi criado
aps a referida assembleia por meio dos votos dos adquirentes dos blocos A e B.
Por meio dessa manobra, eximiu-se a Bancoop de suas
responsabilidades, alis reconhecida judicialmente, de sorte que, tal negcio entre Bancoop e
Associao dos Adquirentes dos Apartamentos do Condomnio Residencial Jardim Anlia Franco
de ser tido por nulo (CC, art. 166, III), pois teve como escopo de forma indireta frustrar o
cumprimento dos julgados proferidos contra a Bancoop.
No colhe ainda o argumento de que os termos de ajuste entre
Bancoop e ASCSAF tenham a legitimidade reconhecida judicialmente, dado que se cuidou de

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mera homologao judicial de acordo, perante setor de Conciliao do Foro Central, cuja

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vinculao restringe-se s partes (fls. 192).
Respeitante criao do condomnio ru na mencionada
assembleia, vislumbra-se a situao de alienao e transmisso de direitos litigiosos, da a
extenso dos efeitos da sentenas proferidas contrariamente Bancoop ao cessionrio, no caso, o
ora condomnio ru (CPC, art. 109, 3, 778, 1, III).
Destarte, o condomnio passou condio de sucessor da
cooperativa e deve se sujeitar aos efeitos das sentenas, em outras palavras, as cobranas e
imposies direcionadas aos autores so invlidas, pois, inexigveis, o que implica a

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improcedncia da reconveno.
A fls. 481 foi deferida a tutela antecipada com objetivo de
suspender o leilo extrajudicial dos direitos aqui debatidos e na espcie a tutela de ser mantida
dada a circunstncia da ausncia de clusula no contrato estipuladora dessa modalidade de venda.
Por fora do art. 63, initio, da Lei 4.591/64 para que o leilo
ocorra de mister expressa estipulao em contrato. Eis a lio de Arnaldo Rizzardo (Contratos.
7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 1361).
O Superior Tribunal de Justia assim decidiu sobre a necessidade
de previso contratual da clusula prevista no art. 63: Direito civil. Condomnio de Construo.
Lei n. 4.591/64, art. 63. Leilo extrajudicial. Ausncia de previso contratual. Impossibilidade. I
- No possvel a realizao de leilo extrajudicial da quota-parte do condmino inadimplente se
no h previso contratual, conforme exegese do artigo 63 da Lei n. 4.591/64. II - Recurso
especial conhecido provido.. (STJ. 3 Turma. Resp. 345.677/SP, rel. Ministro Antnio de Pdua
Ribeiro, j. 02.12.2003).
E tambm Resp. 1.399.024/RJ, rel. Luis Felipe Salomo, j.
03.11.2015.
No magistrio de Caio Mrio da Silva Pereira (Condomnio e
Incorporaes. 11 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 313) o sistema do leilo extrajudicial
no funciona de pleno direito. Ao contrrio, requer conveno expressa..
A propsito dos valores cobrados pelos rus, o autor no recebeu
nenhum comunicado de sua eliminao da cooperativa, de sorte que continua em plena vigncia o
contrato de aquisio da anuidade, judicialmente quitado, no se cogitando em novas
contribuies para custeio de regularizao e obra, j vedado pela ao que declarou inexigvel o
aporte financeiro.

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Posto Isso, TORNO DEFINITIVA A TUTELA ANTECIPADA

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CONCEDIDA A FLS. 481 E JULGO PROCEDENTE a presente ao para declarar inexigveis
os valores lanados pelos rus, vedado ainda aos rus qualquer forma de cobrana, e condeno os
rus em custas, despesas processuais, alm de verba honorria fixada em 10% sobre o valor
corrigido da causa.
Julgo ainda IMPROCEDENTE A RECONVENO e condeno
os rus reconvintes em custas e demais despesas processuais, e verba honorria fixada em 10%
sobre o valor corrigido da causa.
Por ser o rus beneficirios da justia gratuita, fica suspensa a

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exigibilidade quanto verba de sucumbncia nos termos do art. 98, 3, do CPC.

P., R., I. e C.

So Paulo, 24 de julho de 2017.

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