UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO

COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

AVA L O D E F I N C A S
VA L O R A C I O N D E M E J O R A S Y B I E N H E C H U R I A S
( C O N S T R U C C I O N E S , E D I F I C A C I O N E S E I N S TA L A C I O N E S )

Facilitador:
Msc. Gustavo A. Garca

OCTUBRE DE 2016
 INTRODUCCION

Dentro del proceso de avalo, se tiene de hecho la valoracin de

construcciones y/o edificaciones, las cuales por lo general tienen uno o
ms aos de uso (edad) y presentan un mejor o peor estado de
conservacin.

El punto de partida en la valoracin de construcciones y/o edificaciones

esta en la determinacin del costo o valor de reposicin; en otras
palabras el costo o valor de reproducir la construccin objeto de avalo,
pero nueva.

PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR ACTUAL DE UNA

CONSTRUCCIN Y/O EDIFICACIN SE EMPLEA EL
MTODO DEL COSTO O VALOR DE REPOSICIN.
 TERMINOLOGIA

MEJORAS Aquellas labores o bienes que se les hacen a

las tierras para incrementar su productividad o
conservarlas. Estas pueden ser, incorporadas a
la tierra o de mantenimiento.

Incorporadas:
Deforestacin, alta, mediana,
baja,, remocin de piedras,
nivelacin, destroncamiento,
entre otras.
Mantenimiento:
Drenaje, Canales de Riego,
Represas, Tomas de Agua
(pozos), Caminos, Lagunas,
entre otros.

BIENHECHURAS Bienes u obras que facilitan el trabajo dentro

de la finca y brindan proteccin contra la
intemperie, entre ellas tenemos: Cercas,
viviendas, galpones, caminos, puentes,
corrales, vaqueras caneyes, entre otras.
MTODO DEL COSTO DE REPRODUCCIN (MTODO DEL COSTO)

Mtodo directo a travs del cul se puede estimar el valor actual de las
bienhechuras, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre
le incorpora de forma permanente a un terreno.

Considerado un mtodo separativo, divide al inmueble en sus partes

componentes, Terreno y Bienhechuras, estima el valor de ambos de
manera separada.

Valor del Inmueble = V Terreno + V Bienhechura

Mtodo del Costo V Const = CRN - Da

Donde:
1.-) CRN = Cd + Ci

CR = Costo de Reposicin Nuevo

Cd = Costos Directos Unitarios
Ci = Costos Indirectos

2.) Da = (CRN Vr) x Fd

Da = Depreciacin acumulada (Fsica)

CRN = Costo de Reposicin Nuevo
Vr = Valor residual o de Salvamento (10 20 % CRN)
Fd = Factor de Depreciacin
 Etapas del 1) Determinacin del Valor de
Mtodo del Costo Reposicin Nuevo.

2) Determinacin de la Depreciacin.

3) Determinacin del Valor Presente o

Actual.

Determinacin del Valor de Para calcular el valor de

Reposicin Nuevo (VRN o CRN) reposicin (VR), cunto vale
hoy a los precios de
mercado una edificacin o
1. Cmputos Mtricos y construccin igual o
semejante a la que se est
2. reas Brutas de valorando, se emplean
Construccin. generalmente dos mtodos:
 Basado en el estudio o anlisis del
Cmputos Mtricos
presupuesto detallado de obra,
indudablemente ms preciso pero tambin
ms laborioso. Es el instrumento ms
confiable para la determinacin del valor de
reposicin (VR).

El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres grandes grupos,

(materiales, equipos y mano de obra), estos cmputos generalmente estn
compuestos por los siguientes aspectos:

Instalaciones Sanitarias Partidas para

Obras Preliminares (E1)
(E5) Estudios,
Estructuras (E2) Servicios Varios (E8) Proyectos y
Construccin de
Obras Arquitectnicas Edificaciones
Transporte (E9)
(E4) Normas COVENIN
Instalaciones Electicas Sector
(E5) Construccin
 reas Brutas de Basado en el costo directo unitario, es ms
Construccin expedito y se apoya en la informacin
existente de los costos de construccin
segn tipologas y estndares constructivos.
(Ej CINPRONET)

Se refiere a la sumatoria del rea total construida, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el
rea techada abierta incluyendo los volados y salientes de losas de entrepisos
y techos.

Boletn EVOLUCION Y COSTOS DE CONSTRUCCION,

editado por la Organizacin CINPRONET, C. A.

Manual UCPC, capitulo Construcciones, Instalaciones y

Edificaciones.
Determinacin de la Prdida de valor sufrida por los bienes
Depreciacin materiales debido al paso del tiempo,
comienza en el mismo momento en que
un bien es puesto en funcionamiento,
hasta que termina su vida til.

Determinacin del Para finalizar, una vez determinados el

Valor Presente o VRN y la Da, se tienen las condiciones
Actual para estimar el valor presente o actual, al
restar la Da del VRN.

V Actual Const = VRN - Da

El valor de las edificaciones se calcula independientemente del valor

del suelo y esta en funcin de su costo de reposicin; corregido en
atencin a la edad y estado de conservacin de las mismas
D E P R EC I A C I O N

Se refiere a la prdida de valor de un bien (bienhechura, instalacin,

maquinaria, equipos, entre otros) debido principalmente a su edad y a
su desgaste natural por uso (depreciacin fsica). Cabe destacar que
tambin existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar, entre
las cuales se tiene la inadecuacin, la inadaptabilidad, asi como la
obsolescencia mecnica y tecnolgica (depreciacin funcional).

En resumen se tiene que la depreciacin en las

construcciones se originan debido a causas fsicas, al
igual que por obsolescencia funcional y por
obsolescencia econmica.
 En la Ingeniera de Tasaciones existen variados mtodos para determinar
la depreciacin, bien sea por causas fsicas o por obsolescencia, los
cuales se pueden agrupar en tres categoras:

1.- Depreciacin Lnea recta

Terica Dgitos de los Aos
Parbola de Kuentzle
Mtodo de Ross
Mtodo de Heidecke
Mtodo Mixto (Ross-Heidecke)

2.- Depreciacin por Se basa en la inspeccin directa del

Observacin o de inmueble, para apreciar el deterioro del
Ingeniera mismo, estableciendo el costo de llevarlo a
optimas condiciones, costo que se le resta
al valor de reposicin, para asi obtener el
valor actual
3.- Depreciacin por Se refiere a los mtodos de depreciacin
Amortizacin que toman en cuenta el capital invertido en
un inmueble, su inters y la forma como se
prevee va a ser recuperado, segn el juicio
del tasador.

Fondo de Amortizacin Decreciente

Mtodo de a Anualidad
Mtodo de la Obligacin de Reponer
 M TO D O D E R O S S H E I D EC K E O M I X TO

Diseado exclusivamente para calcular la depreciacin en la valoracin

de construcciones, combina el criterio de edad de la construccin y su
estado de conservacin, lo que permite calcular una depreciacin ms
acorde con la realidad.

Combinacin del mtodo de depreciacin de Ross mas

el criterio de conservacin de Heidecke.

Mtodo aprobado por la Unin Panamericana de

Asociaciones de Valuacin (UPAV), recomendado para utilizar
en la valuacin de edificaciones.
 Media aritmtica de los mtodos de la Lnea
Mtodo de Ross
Recta y la Parbola de Kuentzle, con el fin de
obtener una depreciacin no tan acelerada
como en el caso de la Lnea Recta, pero
tampoco tan lenta como el Mtodo
Parablico de Kuentzle.

Factor de Depreciacin
de Ross (FdRoss)
 Mtodo de Depreciacin que depende de manera
Heidecke exclusiva del estado de conservacin del
inmueble, a diferencia de Ross que permite
depreciar por edad una construccin, la
cual puede estar o no mejor conservada
que otra de la misma edad.

Heidecke define 5 categoras de estados de conservacin, con cuatro

categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes
propios.

La prdida de valor por depreciacin no puede ser revertida con

gastos de mantenimiento
Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su
PREMISAS

durabilidad
Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su
depreciacin es menor y regular
Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su
depreciacin se incrementa mucho ms rpido
 TABLA DE DEPRECIACIN FACTOR DE ESTADO DE HEIDECKE

CLASIFICACIN COEFIC.
ESTADOS CONDICIONES FSICAS
NORMAL DEPREC. (C)

1 NUEVO ptimo-O 0,000

No ha sufrido ni necesita
1,5 reparaciones Muy bueno-MB 0,032

2 BUENO Bueno B 2,52

Requiere o ha recibido reparaciones
2,5 sin importancia Intermedio-I 8,09

3 REGULAR Regular-R 18,10

Requiere reparaciones
3,5 simples Deficiente-D 32,20

4 Malo-M 52,60
MALO
Requiere reparaciones importantes
4,5 Muy Malo-MM 72,20

MUY MALO
5 Demolicin-DM 100,00
Sin Valor Valor de Demolicin
 DEFINICION DE LOS ESTADOS DE HEIDECKE

Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni

Optimo
requiere reparaciones de ningn tipo

Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha

recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones
Bueno de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en
tuberas y techos, cambios en pequeos sectores de rodapi,
marcos de ventanas o puertas y otros.

Una construccin en estado regular es aquella que requiere

Regular reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en
pisos, cielos, ventanera, y otros

Una construccin en estado malo es aquella que requiere

Malo reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta,
pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otros

Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere de

Muy Malo muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no
recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin.
 R O S S H E I D EC K E

Segn el Ing. Rubens Alves Dantas, se trata de un mtodo mixto que a su

parecer produce mejores resultados al momento de depreciar una
edificacin o bienhechura, pudiendo obtenerse el factor de depreciacin
final a travs de:
Fd = FdRoss + FdHeidecke

Fd = FdRoss + [ (1 - FdRoss) * C ]
Fa c t o r d e
Fa c t o r d e d e p re c i a c i n d e
d e p re c i a c i n d e Ro s s H e i d e c ke
 R O S S H E I D EC K E

De esta manera se tiene que la

formula para calcular la
Da = (VR Vr) * [( + (1 ) * C]
Depreciacin acumulada (DA), de
acuerdo a Ross Heidecke, es:

Donde:

Da = Depreciacin Acumulada

VR Vr = Base Depreciable

= Factor de Depreciacin de Ross (FdRoss)

(1 ) * C = Factor de Depreciacin de Heidecke (FdHeidecke)

C = Estado de Conservacin de Heidecke
 DATO S NECESAR I O S PA R A O BT EN ER L A D EP R ECI ACI N

La depreciacin es un proceso matemtico, el cual depende

directamente de varios factores para lograr obtener un resultado
correcto.

- El valor nuevo del bien a depreciar

- El valor residual o de salvamento del bien
- Valor a depreciar
- La vida til del bien
- Estado de conservacin del bien
- Edad del bien
- El mtodo por aplicar para obtener la depreciacin