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LEGALIZAO

- N A P R T I C A -
COMO LEGALIZAR A SUA CASA EM 4 PASSOS
COMO LEGALIZAR MINHA CASA?

Muitas dvidas surgem na hora de se construir, comprar ou


vender uma casa. Como eu devo legalizar? O que devo
saber? O que necessrio?

Neste e-book, vamos abordar os principais passos para a


legalizao, reforma ou construo de um imvel e dar
algumas dicas para facilitar esse processo que muitas vezes
pode se tornar complicado e gerar dor de cabea.
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QUEM NUNCA TEVE O SONHO DA CASA PRPRIA?

Para muitos um incio de uma grande jornada, escolher o


terreno, buscar por preos mais acessveis, mo-de-obra,
garantias e profissionais disponveis. Com todos esses itens
para se preocupar, alguns custos acabam ficando em
segundo plano ou at mesmo sendo eliminados do
oramento e o projeto arquitetnico um deles.
Porm, aquelas multas, notificaes ou embargos poderiam
ter sido evitados se o projeto arquitetnico fosse
apresentado perante os rgo pblicos. Para esses e outros
casos como vendas e desmembramentos, a existncia do
projeto arquitetnico traria benefcios. No s a longo prazo,
mas durante a execuo de uma obra, por exemplo, voc
pode evitar desperdcio com materiais a serem comprados,
garantir mais segurana atravs de instalaes mapeadas e
custos com manuteno.

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NDICE DE CAPTULOS
Esses so os quatro passos. J sabe algum deles? Ento clique no prximo!

#01 O que eu preciso saber para legalizar?

#02 O que devo levar para a prefeitura?

#03 O que comprova que o projeto foi aprovado?

#04 Tudo construdo, e agora?

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O QUE EU
PRECISO SABER
PARA LEGALIZAR? #01
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1. ZONEAMENTO
Por que legalizar minha casa?

Antes de comear a sua construo, voc deve garantir que


ela possa ser executada no terreno que voc possui ou ir
comprar.
Cada cidade possui diferentes reas de Ocupao para
determinadas regies. Por exemplo, existem zonas que so
especficas para indstrias e outras para comrcios, onde
no permitida a construo de residncias. Na Zona
Residencial, onde voc pode construir a sua casa.
Voc pode descobrir em qual zona se encontra, atravs do
site da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) da sua
cidade.

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2. REGISTRO GERAL DO IMVEL

Antes de comprar o seu imvel ou terreno, necessrio mudana a ser feita no imvel, deve ser atualizada no RGI. Se
conferir o RGI, que o documento que possui o registro de estiver no processo de compra, verifique tambm se o IPTU e
todas as informaes do seu imvel. As dimenses contidas a escritura do imvel esto em dia.
nesse documento, serviro como base para a elaborao do
projeto arquitetnico.
Nele tambm pode ser encontrado informaes verdadeiras
sobre a situao real do seu imvel, sejam elas referentes a
regularidade da propriedade ou sobre eventuais nus que
estejam sobre ela incidindo, alienaes, hipotecas e
penhoras.
Se voc estiver em processo de venda ou compra de um
imvel, por exemplo, necessrio ter o RGI em mos,
contendo todas as informaes atuais dele. Qualquer

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3. LEGISLAO LOCAL

Afastamentos em relao ao terreno, nmero de pavimentos


permitidos, taxa de ocupao do terreno, taxa de
permeabilidade, afastamentos para portas e janelas, essas e
muitos outras restries devem ser levadas em conta na hora
da elaborao do projeto arquitetnico.
Voc j deve ter visto alguma obra embargada, no ? Isso
acontece por que em alguma parte do projeto, deve ter sido
deixado de lado alguma restrio importante e quando na
fiscalizao, no atendeu as legislaes necessrias para
aprovao na SMU.
Logo, nessa etapa torna-se necessrio se reunir com o
engenheiro da sua regio administrativa (SMU) de onde voc
mora, ou vai morar e verificar quais so as exigncias para a
legalizao nessa regio.

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O QUE DEVO
LEVAR PARA
A PREFEITURA? #02
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4. PROJETO ARQUITETNICO
O que um projeto arquitetnico?

No s para a legalizao, mas para maior economia de


materiais e de futuras obras no seu imvel necessrio a
contratao de uma empresa ou um profissional que elabore
o seu projeto arquitetnico.
Alm de ele ser um excelente guia para quem vai construir o
seu imvel, dependendo do caso, as SMUs cobram o projeto
arquitetnico completo para a legalizao. Esse projeto
composto por planta baixa, cortes, planta de situao, planta
de cobertura e fachada(s).
Dependendo da regio onde se encontra o imvel, os
documentos necessrios podem variar e as vezes no
necessrio o projeto arquitetnico completo, mas vamos
explicar os casos mais a frente.

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4. PROJETO ARQUITETNICO
Plantas Baixas e Cortes

A Planta Baixa nada mais do que uma representao do seu


imvel sem o telhado, visto de cima. Nela iro constar as
paredes, mveis fixos (pias, chuveiros, vasos sanitrios...),
janelas e portas, reas e medidas dos cmodos... Os cortes,
contm os mesmos itens, s que a representao de uma
seo transversal.
Para cada caso, existem detalhes a ser levados em
considerao na elaborao da planta baixa. Por exemplo, se
voc tem uma casa j legalizada e resolveu fazer uma
reforma, a planta baixa deve conter a casa j construda em
preto, o que ser demolido em amarelo e o que ser
construdo em vermelho.
Se voc vai construir, reformar ou legalizar a sua casa, deve
ficar atento a esses detalhes, pois eles so analisados pela
SMU.

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4. PROJETO ARQUITETNICO
Planta de Situao

A Planta de Situao tambm uma vista superior, porm,


nela constam apenas a representao das medidas do limite
da construo, os afastamentos dela em relao ao lote, as
ruas que esto ao redor e outros pequenos detalhes, como
na imagem ao lado.
Em determinadas regies administrativas, necessrio
apenas a planta de situao para a legalizao, mas isso
tambm ir depender se o imvel se encontra em um
terreno plano ou irregular.

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4. PROJETO ARQUITETNICO
Plantas de Cobertura e Fachadas

A Planta de Cobertura a representao do telhado. Os


caimentos e inclinaes, medidas do beiral e contorno da
construo devem aparecer nela.
As fachadas so as vistas laterais da sua residncia. o que
voc v quando est passando na rua. Depedendo do
terreno, se de esquina ou no, o nmero de fachadas a
serem feitas pode mudar. Todas as vistas que do de frente
para a rua devem ser representadas no projeto arquitetnico,
a menos que no seja necessrio a elaborao delas.

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4. PROJETO ARQUITETNICO
Profissionais Responsveis pelo Projeto

Existem alguns documentos que comprovam que um


profissional habilitado responsvel pelo projeto: a Anotao
de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA,
atravs do qual o Engenheiro Civil assume a responsabilidade
pelo projeto; e o Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT),
documento do CAU, onde um Arquiteto assume a
responsabilidade pelo projeto.
O CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e o
CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo so conselhos
regionais que orientam e fiscalizam o trabalho dos
profissionais da rea no exerccio da suaprofisso.
O que voc deve saber, que seu projeto somente ser
validado pela SMU, se estiver assinado por um profissional
que tenha cadastro junto com o CREA ou o CAU da regio.

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PROJETO DE INSTALAES LTRICAS


Por que fazer?

As plantas de instalaes eltricas no so necessrias para a


legalizao do imvel. Porm, apesar de terem um custo
inicial, elas garantem otimizao de materiais e trazem mais
segurana e conforto no dia a dia.
Nele, so planejados os pontos de iluminao e tomadas,
so calculados a carga, o dimensionamento da fiao e os
disjuntores corretamente. Assim, so evitados curtos-
circuitos por excesso de eletricidade na fiao. Afinal, no
tem coisa mais desagradvel do que ficar embaixo do
chuveiro frio porque o disjuntor caiu, no ?
Tambm so listados materiais, que mostram quantos
metros de cabos e eletrodutos sua instalao vai precisar,
quantas tomadas, de que tipo so e quantos interruptores.
Para a execuo do projeto corretamente tambm,
necessrio contratar eletricista que saiba interpretar
corretamente um diagrama eltrico.

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PROJETO DE INSTALAES HIDRULICAS E SANITRIAS


Por que fazer?

As pessoas costumam dar importncia ao projeto de


instalaes hidrulicas somente quando h algum
vazamento, presso insuficiente ou infiltraes.
Na fase de planejamento deve ser levado em considerao a
compatibilidade entre os projetos de instalaes, estrutural e
arquitetnico.
O projeto de instalaes hidrulicas vm acompanhado de
um memorial descritivo o qual lista as caractersticas do
material a ser utilizado nas instalaes. Quanto melhor a
qualidade dos materiais, menores sero os custos de
manuteno.
Somado a isso, o projeto poder tambm auxiliar no futuro,
no caso de reformas ou manutenes, pois cada tubulao
do imvel detalhada, e isso ajudar no momento de mudar
uma parede, colocar uma nova porta ou janela ou consertar
vazamento interno.

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PROJETO DE INSTALAES DE GS
Por que fazer?

A utilizao do gs na residncia, trs vrios benefcios, alm


da economia com os gastos com a energia eltrica, possvel
ter um maior conforto na hora de deixar a gua na
temperatura desejvel. Alm disso, possvel levar gua
quente sem interrupo para as demais dependncias da
casa.
necessrio ter o projeto em mos para que a empresa
distribuidora na sua cidade possa iniciar o fornecimento de
gs.
A execuo das instalaes s poder ser iniciada aps a
aprovao do projeto. Por regulamentao da CEG (Para
segurana do proprietrio dever se realizando vistorias e
manutenes peridicas, no mnimo, a cada dois anos).

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5. PROFISSIONAL RESPONSVEL PELA EXECUO DA OBRA

Alm das assinaturas que garantem a responsabilidade


tcnica do projeto, necessrio que um profissional se
responsabilize pela obra ou pelo imvel j construdo. No
preciso que essa assinatura seja do mesmo profissional que
assinou o projeto arquitetnico, apenas que seja um
profissional cadastrado pelo CREA ou pelo CAU.
O papel desse profissional acompanhar a obra que est
sendo executada para que tudo seja construdo conforme o
projeto arquitetnico que ser aprovado na SMU.
Agora voc j pode levar o seu projeto para ser
aprovado pela prefeitura!

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O QUE COMPROVA
QUE O PROJETO
FOI APROVADO? #03
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6. ALVAR DE CONSTRUO

Estando pronto o projeto arquitetnico e com todas as


assinaturas, necessrio que ele seja aprovado pela SMU.
Agora o momento de verificarem se o seu projeto est de
acordo com a legislao local.
Assim que o projeto for analisado, aprovado e todas as taxas
estarem pagas, emitido pela SMU um alvar de construo
que valido por um tempo determinado. Assim, quando a
fiscalizao bater em sua porta, no se assuste, s
apresentar o alvar.

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TUDO CONSTRUDO
E AGORA? #04
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7. CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSO DA OBRA


Por que legalizar minha casa?

Agora o seu imvel est construdo, pintado, tudo do jeito


que voc queria, certo? Mas, o processo de legalizao ainda
no acaba por a. Como voc vai garantir que construiu tudo
de acordo com o que estava no Projeto Arquitetnico que
entregou na SMU?
O Certificado de Vistoria e Concluso de Obra (CVCO),
tambm conhecido como Habite-se, deve ser solicitado junto
a SMU para que verifiquem que a obra foi realizada
exatamente como foi aprovado o projeto.

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8. CERTIDO NEGATIVA DE DBITO


Por que legalizar minha casa?

Aps a obra concluda e emitida a CND do INSS, a construo


pode ser averbada junto ao registro de imveis, ou seja, no
registro onde continha apenas um terreno, agora ser
includa a construo e a obra estar finalmente
regularizada.

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TIRE SUAS DVIDAS


Vamos esclarecer aqui algumas das principais dvidas que voc tem!

Quanto custa para legalizar?


Isso varia em cada caso. Vai depender de quais documentos voc precisa, ou j tem dos que foram
citados aqui no ebook. H casos em que pedido o projeto arquitetnico completo e casos em que s
necessria a planta de situao do terreno, por exemplo. Isso pode deixar o processo de legalizao mais
caro ou mais barato.

Onde devo ir para legalizar minha casa?


Isso varia para cada local. Mas uma forma fcil de encontrar ir no site da SMU da sua cidade e procurar
qual a Regio Administrativa do bairro que voc mora. No Rio de Janeiro, por exemplo, essas Regies
Administrativas podem ser encontradas atravs desse link:

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TIRE SUAS DVIDAS


Vamos esclarecer aqui algumas das principais dvidas que voc tem!

Estou construindo e recebi uma notificao da prefeitura, o que eu fao?


Em primeiro lugar, no se desespere! Ao receber a notificao voc deve interromper sua construo e
comear a regularizao junto com a prefeitura imediatamente. Caso no faa isso, sua obra ser
embargada e dependendo do caso poder at mesmo ser sujeita a demolio. Feito isso, voc deve
esperar que a SMU aprove o projeto at que tenha o alvar de construo.

Tenho uma casa construda e quero fazer uma reforma, preciso de autorizao da prefeitura?
De acordo com a legislao, qualquer reforma que tenha acrscimo da rea construda, precisar de um
alvar de construo. Para isso, necessrio que se faa a alterao das plantas, indicando reas que
sero acrescentadas ou demolidas.

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APRENDA MAIS!
Aqui esto alguns dos artigos do nosso blog que podem te ajudar

6 dicas para planejar o espao da sua casa


Tudo o que voc precisa saber antes de construir
o imvel do seu negcio
Como legalizar o imvel a baixo custo com projeto
arquitetnico
A importncia de legalizar seu imvel Fuja de
multas com um Projeto Arquitetnico
SMU e Decretos Familiares de Licenciamento:
Qual deles representa seu imvel na prefeitura?

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SOBRE AS AUTORAS:

Eu tenho o dever como cidad de retribuir todo o ensino que a As polticas pblicas urbanas so impostas aos cidados sem a
instituio pblica me fornece. Fazer parte da Fluxo fazer o que orientao necessria para serem aplicadas. Acredito que com
mais gosto, ajudar os clientes a tomar decises e dar total a nossa experincia, estaremos ajudando aqueles que
suporte quando esto realizando o seu sonho, isso o que me precisam, nesse processo trabalhoso que a legalizao. Sou
motiva. Sou Gerente de Projetos na Fluxo Consultoria e Gerente de Projetos na Fluxo Consultoria e graduanda em
graduanda em Engenharia Civil na UFRJ. Engenharia Civil na UFRJ.

- Dayane Izabel da Costa Martins - Pollyana Berger Quartezani

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servios de consultoria, buscamos realizar o sonhos de nossos clientes
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