Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
December, 2016
En el presente trabajo, el autor analiza las patologas derivadas del rgimen de copropiedad: derecho de pre-
ferencia, particin e indemnizacin por el uso exclusivo. As, explica la finalidad, el ejercicio, las consecuen-
cias y la importancia prctica que estas tienen con relacin al uso de la parte alcuota del copropietario res-
pecto a la propiedad.
100 pp. 100-106 ISSN 1812-9552 DICIEMBRE 2016 N 277 | ACTUALIDAD JURDICA
ANLISIS JURDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
II. SOBRE EL DERECHO DE A fin de tener un entendimiento cabal A nuestro entender, todas esas
PREFERENCIA Y RETRACTO del tema, es preciso desarrollar bre- facultades en conjunto configuran
Segn Moiss Arata, la copropiedad vemente el derecho de disponer del un derecho individual de copropie-
es un derecho real autnomo sobre copropietario. Sobre la base de este dad; ergo, cuando sealamos trans-
bien propio que pertenece a dos o desarrollo, analizaremos el derecho mitir la cuota ideal, en realidad,
ms personas de manera indivisa de preferencia, as como el dere- lo que estamos transfiriendo es el
(sin partes materiales) y mediante cho de retracto de los copropieta- cmulo de obligaciones y faculta-
la asignacin de cuotas ideales que rios y sus implicancias, por ejemplo, des individuales que dentro de la
representan la de cada quien, en la en una eventual venta directa o por copropiedad nos corresponden de
cotitularidad del mismo, en la que subasta de las alcuotas a terceros. El manera exclusiva, el adquirente
existen dos tipos de esfera de actua- derecho de disponer del copropieta- es colocado inmediatamente en la
cin, unas atribuidas de manera indi- rio puede darse respecto de la totali- situacin jurdica de ventaja o des-
vidual a cada propietario y otras de dad del bien, o con relacin a la al- ventaja que ellas comportan y, en
cuota del que es propietario. consecuencia de ello, en la condi-
manera colectiva; es decir, con refe-
rencia a todos los copropietarios a cin de copartcipe en las faculta-
a) Respecto a la totalidad del bien:
los cuales se entiende vinculados2. des y obligaciones que puedan con-
Conforme al artculo 9713 del
formar el derecho colectivo.
Cdigo Civil, el copropietario
Cabe precisar que, con relacin a que desee disponer de la totali-
todo el bien, cada propietario tiene Beltrn de Heredia5 ha sostenido
dad del bien del cual es copro-
derecho de uso y disfrute (artculos que, para llevar adelante su ejerci-
pietario, requerir de la deci-
974 y 975 del Cdigo Civil), reivin- cio de su facultad de disposicin,
sin unnime de los dems
dicacin (artculo 979), disposicin el copropietario al igual que el pro-
copropietarios.
(artculo 978), solicitar la particin pietario de cualquier bien puede
proporcionalmente por los gastos de b) Respecto a la alcuota o cuota: actuar libremente, no necesitando
conservacin, tributos, o gravme- De acuerdo al artculo 9774 del el asentimiento, ni la aprobacin de
nes que correspondan y las mejoras Cdigo Civil, el copropietario los dems copropietarios, porque
tiles y necesarias que se realicen puede disponer de su alcuota se trata de su derecho autnomo de
sobre el bien (artculos 980 y 981). y de sus respectivos frutos, as propiedad.
como gravarla. El copropieta-
Por otro lado, respecto a su parte rio podr adems transmitir, En consecuencia, el copropietario
alcuota, el copropietario tiene hipotecar, ceder, permutar, etc. podr, respecto de su cuota, transfe-
derecho de disponer, gravar, arren- su alcuota sin que este hecho rirla a ttulo gratuito u oneroso, gra-
dar, segn se seala en los artcu- implique un acto de disposicin varla, e incluso constituir sobre ella
los 977 y 1669 del Cdigo Civil. de la totalidad del bien comn; un derecho de usufructo. Cabe pre-
Adicionalmente, los copropietarios solo afectar su cuota o al- cisar que no podr establecer dere-
tienen derecho de retracto (artculo cuota, la misma que no se iden- cho de servidumbre en tanto ello
1599, inciso 2) sobre las cuotas de tificar con una parte material exige la coexistencia de inmuebles
los dems copropietarios cuando del bien, sino hasta cuando se intangible, o al menos, la identifica-
estas sean enajenadas a un tercero solicite la divisin y particin o, cin de la cuota en la porcin mate-
ajeno a la copropiedad. se extinga la copropiedad. rial de un inmueble.
2 ARATA SOLS, Moiss. Definicin de copropiedad. En: Cdigo Civil comentado. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, pp. 402 y 403.
3 Artculo 971.- Las decisiones sobre el bien comn se adoptarn por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en l.
2. Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la va incidental.
4 Artculo 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede tambin gravarlos.
5 BELTRN DE HEREDIA Y CASTAO, Jos. La comunidad de bienes en el Derecho espaol. En: Revista de Derecho Privado. Madrid, 1954, p. 263.
ACTUALIDAD JURDICA | N 277 DICIEMBRE 2016 ISSN 1812-9552 pp. 100-106 101
El copropietario, tiene reconocido de particin que ofrece el ordena- existe la posibilidad de que uno de
un derecho de propiedad individual miento jurdico a los copropietarios los copropietarios adquiera las cuo-
sobre ese bien incorpreo que cons- de un bien indiviso. tas de los otros.
tituye la cuota. El acto de dispo-
sicin permitir sustituir al actual Arias-Schreiber y Crdenas Qui- Ello conlleva al siguiente escena-
copropietario por el adquirente de rs6 sealan, con relacin a la justi- rio, qu ocurre si varios copropie-
la cuota, quien con la adquisicin ficacin del derecho de preferencia, tarios desean ejercer el derecho de
de esta ltima asumir todos los que es justo que los copropietarios tanteo o preferencia; es decir, en
derechos y obligaciones que corres- que tienen un inters ms cercano caso se presente la concurrencia de
ponde a un copropietario. que el de cualquier tercero deban copropietarios interesados en ejer-
merecer la oportunidad de evitar cer el derecho de preferencia? Al
Ahora bien, el derecho de preferen- la subasta. Al respecto, Gonzales respecto, nuestro Cdigo Civil da
cia de los copropietarios se encuen- Barrn7 tambin ha afirmado que, respuesta alguna. Consideramos
tra regulado en el artculo 989 del al igual que el retracto, este derecho que, si existen varios copropieta-
Cdigo Civil, segn el cual Los busca la concentracin en una sola rios interesados en adjudicarse el
copropietarios tienen el derecho de mano de las distintas cuotas de los bien comn a travs del tanteo o
preferencia para evitar la subasta copropietarios. preferencia de la cosa, entonces
de que trata el artculo 988 y adqui- estos podran pujar en una subasta
rir su propiedad, pagando en dinero El derecho de preferencia supone privada solo entre ellos a fin de
el precio de la tasacin en las par- una limitacin a la libertad de con- beneficiar a quin ofrezca el mayor
tes que correspondan a los dems tratar de los copropietarios. Ellos precio8.
copartcipes. ya han decidido por unanimidad,
y tal vez, movidos por la dificultad Finalmente, segn el artculo 1592
El citado artculo establece que de encontrar un comprador directo, del Cdigo Civil, [e]l derecho de
el derecho de preferencia evita la vender por una subasta pblica; retracto es el que la ley otorga a
venta del bien comn indivisible en es decir, convocar pblicamente determinadas personas para subro-
una subasta pblica, y que son los a todos los interesados para que, garse en el lugar del comprador y
copropietarios quienes se encuen- sobre la base de una tasacin efec- en todas las estipulaciones del con-
tran legitimados para ejercerla. tuada, puedan estos formular sus trato de compraventa. El retrayente
ofertas y los copropietarios cono- debe reembolsar al adquirente el
Es preciso aclarar, que la venta en cer si efectivamente en el mercado precio, los tributos y gastos paga-
subasta pblica que puede ser evi- existe alguien dispuesto a pagar un dos por este y, en su caso, los inte-
tada mediante el ejercicio de dere- precio mayor al valor de la tasa- reses pactados. Es improcedente el
cho de preferencia solo es aquella cin, o por lo menos, este valor. retracto en las ventas hechas por
que se refiere a los bienes que no remate pblico.
son susceptibles de divisin mate- Por otro lado, los copropietarios tie-
rial, as lo reconoce expresamente nen el derecho de tanteo o preferen- El derecho de retracto es una figura
el artculo comentado cuando tex- cia para evitar la subasta judicial. El que tiene por finalidad conceder la
tualmente dice que de lo que se derecho de preferencia siempre se facultad de subrogarse en la rela-
trata es de evitar la subasta de que ejerce al interior de un proceso prin- cin contractual, ocupando el lugar
trate el artculo 988, el cual est cipal en donde se pretende subastar del comprador en todas las estipula-
referido a las distintas alternativas un bien en copropiedad, y en donde ciones del contrato de compraventa;
6 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo V, WG Editor, Lima, 1953, p. 114.
7 GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 708.
8 En el Derecho argentino exista una figura similar llamada licitacin, por la cual se abra un remate privado entre los copropietarios, y en donde solo ellos
pujaban entre s, adjudicndose el bien a quien ofreciera el precio ms alto. Sin embargo, indica Mariani de Vida, que la licitacin fue derogada por la reforma
de 1968 al Cdigo Civil argentino. MARIANI DE VIDAL, Marina. Curso de Derechos Reales. Tomo II, Zavala, Buenos Aires, p. 178.
102 pp. 100-106 ISSN 1812-9552 DICIEMBRE 2016 N 277 | ACTUALIDAD JURDICA
ANLISIS JURDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
9 Cfr. REVOREDO MARSANO, Delia. Cdigo Civil. Tomo VI, Okura, Lima, 1985, p. 239.
10 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo II, WG Editor, Lima, 1953, pp. 132 y 133.
ACTUALIDAD JURDICA | N 277 DICIEMBRE 2016 ISSN 1812-9552 pp. 100-106 103
El ejercicio del derecho de retracto realice mediante carta notarial, al bienes que no se le adjudiquen, a
se da como consecuencia de la igual que la respuesta del potencial cambio del derecho que le ceden en
venta del bien a un tercero sin retrayente. los que se le adjudican.
haber realizado la oferta corres-
pondiente a los dems copropieta- En cuanto al contenido de la oferta, As, para nuestro Cdigo Civil, la
rios. Al respecto, debemos apuntar esta deber precisar el precio y la particin, como acto extintivo de la
que si bien no existe norma expresa forma de pago aun cuando no sea copropiedad, consiste en la cesin
que obligue al copropietario a ofre- un requisito establecido por ley. del derecho que cada quien efecta
cer su porcin a los copropietarios, Entonces, el propietario deber for- sobre los bienes que no se le adju-
es implcito que tiene dicha obliga- mular al potencial retrayente una dican, a favor de quien resulta adju-
cin, pues, en el supuesto contrario, oferta de venta, y como oferta que dicatario de los mismos y a cam-
surgira en l el derecho de retracto. es, deber cumplir con todos los bio de los mismos derechos que a
requisitos de la misma, en especial l se le ceden sobre el bien que se
Resulta evidente que sera impro- el que sea completa, conteniendo le adjudica11.
cedente una demanda de retracto todos los elementos del contrato
en caso el bien haya sido ofrecido que se busca celebrar. La particin, en materia suceso-
al potencial retrayente y este haya ria, por ejemplo, es aquel acto por
manifestado su negativa a com- Finalmente, debemos decir que el la cual se impide o se pone fin al
prarlo o, simplemente, haya guar- propietario tiene la ms absoluta estado de indivisin o comunidad
dado silencio al respecto. libertad de ofrecer el bien al poten- hereditaria, dividindose la heren-
cial retrayente en las condiciones cia conforme al derecho hereditario
Con relacin a la manera de reali- que estime ms adecuadas a sus de cada uno de los sucesores a quie-
zar la oferta o la aceptacin no est intereses. Sobre este particular no nes se les adjudica bienes y dere-
establecida por el Cdigo Civil, existe lmite alguno. Aunque claro, chos en proporcin a su respectiva
en este sentido no existe obliga- de no aceptar la oferta formulada el cuota12.
cin de que la oferta o la aceptacin potencial retrayente, esta oferta no
revista algn tipo de formalidad, lo podr ser ms favorable para el ter- Entonces, si antes de la particin los
que implica que podra realizarse cero adquirente ya que en este esce- derechos de los herederos se referan
incluso verbalmente. nario el potencial retrayente tendra a una cuota ideal, porcentual o frac-
expedito su derecho de retracto. cin numrica, despus de ella esos
Claro est que a ninguna de las par- Con ello se busca garantizar una derechos se materializan en bie-
tes convendra el que se efectuase igualdad en las ofertas. nes u objetos determinados. Segn
una oferta o una aceptacin verbal, Josserand, la particin es un acto
en la medida en que lo que buscan de clasificacin, de asignacin ten-
III. SOBRE LA PARTICIN
las partes en estos casos es resguar- diente a localizar los derechos de
dar de la mejor manera posible El fenmeno de la particin es un cuota. Antes de la particin, las par-
sus derechos, y dentro de esa lnea acto extintivo de copropiedad. Este tes de los derechos habientes se tra-
de pensamiento est el poder pro- se encuentra regulado en el artculo ducan en una fraccin numrica;
bar la existencia y contenido tanto 983 del Cdigo Civil, segn el despus de dicho acto se materiali-
de la oferta como de la acepta- cual [p]or la particin permutan zan en objetos determinados, asig-
cin. En esta lnea de pensamiento, los copropietarios, cediendo cada nados privativamente a los diversos
lo adecuado sera que la oferta se uno el derecho que tiene sobre los partcipes13.
104 pp. 100-106 ISSN 1812-9552 DICIEMBRE 2016 N 277 | ACTUALIDAD JURDICA
ANLISIS JURDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
Al respecto, nuestra jurispruden- En funcin de ello, puede sea- Ahora bien, de conformidad con el
cia ha establecido que la accin de larse que la particin es un derecho artculo 975 del Cdigo Civil, [e]
particin sucesoria es el acto jur- potestativo a disposicin de cada l copropietario que usa el bien par-
dico mediante el cual se pone fin al uno de los copropietarios (que se cial o totalmente con exclusin de
condominio de la herencia adjudi- ejercer de manera individual)16. los dems, debe indemnizarles en las
cndosele a cada sucesor lo que le En otras palabras, el inicio, por proporciones que les corresponda,
corresponde14. cuenta de un copropietario, de un salvo lo dispuesto en el artculo 731.
proceso de particin no puede ser
Debemos tener presente que, la detenido por ningn otro. La rup- En lo que respecta al artculo 975 del
comunidad hereditaria (rgimen tura de la armona entre los copro- Cdigo Civil, el ejercicio exclusivo
de copropiedad) es un estado tran- pietarios resulta evidente. de la facultad de uso por parte de uno
sitorio y pasajero que la ley no de los condminos, constituye una
fomenta de manera alguna; es un En tal sentido, la particin es un atribucin patrimonial en el enten-
estado puramente pasivo en la que derecho potestativo que se confi- dido de que el valor de uso del bien
los coherederos de los bienes de gurara como una situacin jur- se est desplazando hacia la esfera
la herencia no estn unidos por su dica de ventaja. Por contraposi- patrimonial de uno de los copropie-
voluntad, sino, por cosas mismas, cin, los copropietarios restantes tarios, quien evitar as disponer de
estando cada uno de ellos en liber- se encontraran en una situacin sus recursos para atender el pago por
tad para ejercer sus derechos y soli- de desventaja inactiva. Esta con- la adquisicin del valor de uso de un
citar la particin. sistira en soportar el ejercicio del bien similar en el mercado17.
derecho ajeno, limitndose a sopor-
El rol de la alcuota se hace mani- tar el ejercicio del derecho potesta- Segn lo ha establecido nuestra
fiesto aqu, en tanto mediante la tivo, sin que tengan modo alguno jurisprudencia, el referido artculo
particin el anterior derecho de de oponerse al mismo. habilita expresamente la accin
cuota, concurrente con otros cuali- del copropietario para solicitar la
tativamente iguales, sobre una cosa indemnizacin del condmino que
IV. SOBRE LA INDEMNIZACIN
comn, se transforma en titularidad POR EL USO EXCLUSIVO
usa el bien parcial o totalmente con
individual, generalmente exclusiva, exclusin de los dems. Esta apli-
sobre una parte de la cosa15. Como hemos visto, cada copropie- cacin no requiere que se acredite
tario tiene derecho a servirse del que el bien produzca renta o que
La copropiedad tiene como uno de bien comn, pues pese a que los la actora se haya encontrado pri-
sus fundamentos la existencia de atributos de la propiedad se encuen- vada de la propiedad, por cuanto
armona entre los copropietarios. tran determinados en cuotas idea- la ocupacin del mismo presu-
Sin embargo, una vez que esta de- les, lo que importa es que deben pone la produccin de renta18 (el
saparezca se pierde la razn de ser ejercerse, dentro del margen que resaltado es nuestro).
de esta figura, por lo que cualquiera a cada uno corresponde o sea res-
de los copropietarios puede pedir petando el derecho de los dems, En consecuencia, nuestra Corte
en cualquier momento la particin como lo establece el artculo 974 Suprema ha fijado una presun-
del bien comn. del Cdigo Civil. cin de que todo inmueble per se
14 Casacin N 2001-99, Jan-Lambayeque. Cabe precisar que, en principio, los bienes se adjudicarn en especie a cada uno de los herederos; es decir, los bie-
nes existentes en la herencia sern repartidos entre todos ellos de acuerdo a sus cuotas. Sin embargo, si no fuera posible como es el presente caso, el valor
de sus cuotas les ser pagado en dinero. Si no hubiera dinero suficiente, habr que liquidar los bienes que resulten necesarios a fin de que con su importe se
haga el pago correspondiente a los coherederos. FERNNDEZ ARCE, Csar. Derecho de Sucesiones. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica
del Per, Lima, 2014, p. 549.
15 LACRUZ BERDEJO, Jos Luis. Elementos de Derecho Civil III. Vol. II, Bosch, Barcelona, 1991, p. 487.
16 Ello no significa que la particin no pueda ser hecha por convencin. El artculo 986 del Cdigo Civil regula la particin convencional, al disponer que [l]os
copropietarios pueden hacer particin por convenio unnime. La particin convencional puede ser hecha tambin mediante sorteo.
17 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 464.
18 Casacin N 1850-96, Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 16/07/1998, p. 1460.
ACTUALIDAD JURDICA | N 277 DICIEMBRE 2016 ISSN 1812-9552 pp. 100-106 105
produce una renta mensual, por BELTRN DE HEREDIA Y LACRUZ BERDEJO, Jos Luis.
lo que el propietario que tiene la CASTAO, Jos. La comunidad Elementos de Derecho Civil III.
posesin y uso exclusivos, prescin- de bienes en el Derecho espaol. Vol. II, Bosch, Barcelona, 1991.
diendo de los dems propietarios, En: Revista de Derecho Privado.
Madrid, 1954. MARIANI DE VIDAL, Marina.
est obligado a indemnizarlos en su
Curso de Derechos Reales. Tomo
porcin que les corresponde.
FERNNDEZ ARCE, Csar. II, Zavala, Buenos Aires.
Derecho de Sucesiones. Fondo
Referencias bibliogrficas Editorial de la Pontificia Universi- REVOREDO MARSANO, Delia.
dad Catlica del Per, Lima, 2014. Cdigo Civil. Tomo VI, Okura,
ARATA SOLS, Moiss. Defini- Lima, 1985.
cin de copropiedad. En: Cdigo GONZALES BARRN, Gunther.
Civil comentado. Gaceta Jurdica, Derechos reales. Jurista, Lima, ZANNONI, Eduardo. Manual de
Lima, 2003. 2005. Derecho de Sucesiones. 4 edi-
cin, Astrea, Buenos Aires, 1999.
ARIAS-SCHREIBER PEZET, JOSSERAND, Louis. Derecho
Max. Exgesis del Cdigo Civil Civil. Tomo II, Vol. 2, Ediciones ZRATE DEL PINO, Juan Bel-
de 1984. Tomos II y V, WG Edi- Jurdicas Europa-Amrica, Bue- fort. Curso de Derecho de Suce-
tor, Lima, 1953. nos Aires, 1952. siones. Palestra, Lima, 1998.
106 pp. 100-106 ISSN 1812-9552 DICIEMBRE 2016 N 277 | ACTUALIDAD JURDICA