Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
MESTRADO EM ECONOMIA
2005
ANACLUDIA MARINHEIRO CENTENO ROSSBACH
SO PAULO
2005
TERMO DE APROVAO
Dissertao aprovada como exigncia parcial para obteno do grau de Mestre no Curso
de Ps-Graduao em Economia Poltica, da Pontifcia Universidade Catlica, pela
seguinte banca examinadora:
Autorizo, exclusivamente para fins acadmicos e cientficos, a reproduo total
ou parcial desta dissertao/tese por processos de fotocopiadoras ou
eletrnicos.
Assinatura:__________________ Local e
Data:__________________________
Dedico essa dissertao aos meus queridos
filhos Mark e Erik e ao meu esposo Peter, pela
pacincia com que se abstiveram da me e
esposa nas infindveis horas de trabalho.
Obrigada meus queridos, pois nunca teria
conseguido sem o amor e apoio de vocs!
AGRADECIMENTOS
Foram quatro anos muito duros da minha vida, talvez os mais duros em termos
de desenvolvimento acadmico e profissional. Uma coincidncia que produziu,
entre outros, um feliz resultado: essa dissertao.
This paper analyses the housing finance system adopted in Brazil. From a
historic perspective, issues like funding sources, legal framework, main agents
and recent development had been detailed.
The main housing finance systems existing in the world are specified in the first
chapter: the savings deposits, contract savings, mortgage bonds, housing
banks and the secondary market for mortgages. The second chapter refers just
to the secondary market for mortgages in the United States. In the third chapter
we analyze specifically the recent developments of the Brazilian housing finance
system.
For many years the macroeconomic environment consisted of high inflation and
interest rates, which functioned as barriers for the mortgage market
development. Today, as an effect from the high market interest rates, the
mortgage business is not attractive either for the borrower or for the lenders.
The demand for mortgage credit must get adapted to the existing products in an
oligopoly financial market, which excludes the majority of the Brazilian families,
whose income is not sufficient to access a credit, and contributes to improve the
informal sector.
Introduo ............................................................................................................01
I Modelos de financiamento habitacional ......................................................05
1. Depsitos de poupana..........................................................................05
2. Contratos de poupana prvia...............................................................08
3. Ttulos hipotecrios................................................................................20
4. Bancos habitacionais pblicos...............................................................26
5. Mercado secundrio de hipotecas.........................................................34
II O mercado secundrio de hipotecas nos EUA............................................41
1. Government Sponsored Enterprises GSE.......................................42
2. Federal National Mortgage Association Fannie Mae...........................50
3. Instrumentos financeiros.........................................................................57
a) Modalidades de crdito imobilirio................................................58
b) Instrumentos de securitizao......................................................70
4. Impacto do mercado secundrio nas taxas de propriedade...................75
III O Modelo de financiamento habitacional no Brasil....................................81
1. Histrico..................................................................................................81
2. Os fundos para-fiscais ...........................................................................92
3. O Sistema brasileiro de depsitos de poupana SBPE.....................101
4. O Sistema de financiamento Imobilirio SFI......................................109
a) A Companhia Brasileira de Securitizao CIBRASEC............111
5. Limitaes e perspectivas.....................................................................117
Concluso............................................................................................................126
Referncias Bibliogrficas.................................................................................134
Introduo
1. Depsitos de poupana
1
Do original em ingls contract savings systems (CSS).
O modelo foi desenvolvido tambm na Frana, ustria, Repblicas
Tcheca e Eslovaca, frica francesa e mais recentemente no Chile, Ucrnia e
ndia.
2
Bancos geralmente aceitam financiar por volta de 60% a 70% do valor do imvel (Friedemann,
2003). O termo usualmente utilizado na literatura tcnica especializada LTV, que significa
loan to value ou em portugus emprstimo em relao ao valor.
segunda linha, aos quais os tomadores apresentam maiores dificuldades de
acesso ao crdito sem poupana prvia (Friedemann, 2003).
Para esse trabalho optamos por utilizar o termo ttulo hipotecrio, como
traduo de mortgage bonds denominao extrada da literatura produzida nos
Estados Unidos e Inglaterra sobre o tema. Entretanto, a definio de ttulo
hipotecrio mais abrangente do que o nome pode sugerir, como veremos a
seguir.
10.000.000
1.000.000
100.000
Euros milhes
10.000
1.000
100
10
1
a
a
ca
ia
ga
da
a
ria
al
nh
rg
di
c
g
ar
an
ue
an
an
st
Su
rtu
bu
pa
Su
u
am
em
Fr
or
ol
nl
Po
m
Es
H
N
Fi
in
xe
Al
Lu
Pases
3
As informaes contidas nessa seo foram extradas de Government Housing Bank of
Thailand, 2004.
compreendido entre 1953 e 1972, sua atuao englobava tanto atividades de
intermedirio financeiro como de empreendedor imobilirio.
4
Valor financiado em relao ao valor do imvel.
5
Mtodo de amortizao com pagamentos constantes, similar ao sistema conhecido no Brasil
por tabela price.
Entre 1991 e 1998 cerca de 80% dos financiamentos concedidos
direcionavam-se a montantes inferiores a US$ 7.500. Considerando-se as
restries de renda existentes que limitam o valor total do emprstimo a 30
vezes a renda mensal do tomador, depreende-se que a renda mensal de
aproximadamente 80% dos muturios era inferior ou igual a US$ 250.
Bancos comerciais 69,0 68,9 68,1 67,7 67,1 64,4 61,1 57,2 54,3 53,7 52,5 51,7
GHB 18,8 19,4 20,2 20,4 21,0 23,5 26,9 34,0 37,5 38,7 39,3 39,2
Financeiras 7,3 8,1 7,4 8,4 9,2 9,4 8,8 3,6 2,9 1,8 1,6 1,4
Government Saving
Bank 0,5 0,4 0,3 0,2 0,2 0,3 0,7 2,8 3,1 3,2 3,9 5,1
Outras* 4,4 3,3 4,0 3,3 2,6 2,4 2,5 2,4 2,2 2,7 2,7 2,6
Fonte: Government Housing Bank of Thailand
Outras: National Housing Authority, Companhias de Crdito Hipotecrio e Seguradoras.
10.000,00
9.000,00
8.000,00
7.000,00
US$ bilhes (julho 2004)
6.000,00
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
-
1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
anos (1952-2003)
7
Agncia governamental subordinada ao US Department for Housing and Urban Development
que responsvel por programas habitacionais de garantia e seguro de crdito hipotecrio,
com vistas a ampliar o acesso ao crdito pela populao de baixa renda (Barrons 2000: 151).
O motivo principal para a criao da Fannie Mae foi a ruptura gerada
pela grande depresso no mercado imobilirio residencial e a falta de
disposio das instituies financeiras para investir em novos crditos
imobilirios garantidos pela Federal Housing Administration.
8
Em portugus: ttulos lastreados em hipotecas.
A empresa Freddie Mac foi criada na dcada de 70 para atuar no
mercado secundrio de hipotecas. Neste momento diferenciava-se da empresa
Fannie Mae principalmente pela esfera de atuao. Esta ltima trabalhava
essencialmente com bancos hipotecrios ou mortgage banks e a Freddie Mac
com instituies de crdito e poupana, ou savings and loans associations.
Atualmente ambas trabalham nas duas esferas, funcionando de maneira
similar, inclusive com programas de MBS como a Ginnie Mae.
60
50
40
30 adaptados
%
20
10
0
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
anos
Essas variaes podem ser explicadas pela flutuao das taxas de juros.
Em termos gerais pode-se dizer que o aumento da participao das GSE no
mercado inversamente proporcional taxa de juros. Quando esta ltima
decresce aumenta a propenso das famlias para o refinanciamento, gerando
desequilbrios nos spreads das instituies financeiras que recorrem ao
mercado secundrio para capitalizarem-se e equalizarem os prazos entre
operaes ativas e passivas.
80
70
60
50
adaptados
30
20
10
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
anos
35
30
25
20
%
15
10
0
bancos thrifts* Fannie Mae Freddie Mac FHLB`s credit unions finance Outros
comerciais companies
segmentos
30
25
20
15
%
10
0
Fannie Mae Bancos thrifts* Freddie Mac GNMA Securitizadoras FHLB`s Outros
comerciais privadas
Por ser a maior entre as GSE optamos por detalhar sua estrutura e
principais estratgias de atuao a fim de proporcionar uma maior
compreenso dos atores e mecanismos do mercado secundrio de hipotecas
nos Estados Unidos.
Nestes casos a Fannie Mae recebe todo o montante devido mas no tem
mais acesso ao rendimento esperado desses crditos ao longo do tempo,
referncia para estabelecer a taxa de juros para remunerao dos ttulos
vendidos no mercado secundrio. O risco de haver achatamento de spreads
entre as operaes ativas e passivas pode ser significativo quando ocorrem
mudanas nas taxas de juros de mercado.
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
US$ milhes
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
curto prazo longo prazo outros
9
The Basel Committees on Banking Supervision.
Os princpios estabelecem diretrizes para a formulao de estratgias
para o gerenciamento da liquidez de uma instituio, evidenciando a
necessidade de controles dirios do fluxo de caixa sincronizados com sistemas
de medio e monitoramento das necessidades lquidas de recursos para a
implementao de um planejamento de liquidez periodicamente revisado por
terceiros e disponvel para avaliao das autoridades competentes (Hubbard,
2003).
Como se pode perceber a Fannie Mae uma empresa que conta com
estratgias sofisticadas para se proteger de riscos, com uma estratgia robusta
de administrao da liquidez. O governo criou a empresa e a colocou no
mercado para operar, promovendo uma mudana no paradigma do
financiamento habitacional nos Estados Unidos e colocando a pedra
fundamental para o desenvolvimento do mercado secundrio nesse pas.
3. Instrumentos financeiros
10
Esse sistema conhecido no Brasil como mtodo americano de amortizao de emprstimos
e nos Estados Unidos por interest only.
entrada para aquisio do imvel. Alm disso, as prestaes eram menores do
que a real capacidade de pagamento dos muturios e os prazos muito curtos,
incompatveis com o volume dos crditos para adquirir imveis, bens caros
(Brueggeman, Fisher, 1993).
saldo r
pagamento =
devedor 1 1
(1 + r )
n
Onde:
r = taxa de juros mensal (convencionalmente equivalente a 1/12 da taxa
de juros anual estabelecida).
n = nmero de meses at a amortizao completa do saldo devedor.
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
US$
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 25 27 28 29 30
anos
Esse pool de crditos, lastro dos certificados, pode ser composto por um
nmero indefinido de hipotecas que apresentam caractersticas heterogneas
em termos de prazo e taxa de juros. Para estabelecer o prazo e a taxa de
remunerao dos certificados necessrio calcular a mdia ponderada das
taxas de juros e prazos dos crditos a partir do volume dos saldos devedores.
70 50%
propriedade
69 45% inflao
juros
68 40%
66 30%
65 25%
64 20%
63 15%
62 10%
61 5%
60 0%
65
67
69
71
73
75
77
79
81
83
85
87
89
91
93
95
97
99
01
03
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
anos
76
74 meio-oeste
72
sul
70
Estados Unidos
68
percentual
66
nordeste
64 oeste
62
60
58
regio
80
70
60
50
40
%
30
20
10
0
1960 1970 1980 1990 2004
anos
1. Histrico
12
Redao extrada do inciso I, artigo quarto da Lei 4.380 de 1964.
13
Percentual da receita dessas instituies, limitado a 20% da receita das mesmas, fixado pelo
Ministro do Trabalho e da Previdncia Social.
As letras imobilirias, uma das fontes de recurso para o sistema,
consistem em promessa de pagamento com garantia da Unio Federal quando
emitidas pelo BNH e com garantia pelos emitentes ou com coobrigao de outras
empresas quando emitidas pelas sociedades de crdito imobilirio. As
sociedades de crdito imobilirio eram os agentes financeiros privados do
sistema e s poderiam operar com autorizao e sob a fiscalizao do BNH.
O BNH passa ento a ser responsvel pela gesto tanto do FGTS como
dos recursos do SBPE, utilizando para tanto uma rede de agentes financeiros
pblicos e privados composta por bancos, associaes de poupana e
emprstimo, companhias de crdito imobilirio e companhias e cooperativas
habitacionais.
350,0
300,0
250,0
COHABs e COOPHABs
mil unidades
200,0
SBPE
100,0
50,0
-
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
at
anos
30.000.000,0
25.000.000,0
FGTS/OGU
SBPE
COHAB's e COOPHAB's
20.000.000,0
R$ 15.000.000,0
10.000.000,0
5.000.000,0
-
at 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984
1967
anos
2. Os fundos para-fiscais
6.000.000
5.000.000
4.000.000
1.000.000
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
anos
14
FAS Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social, FINSOCIAL Fundo de Investimento
Social, PROTECH Programa de Difuso Tecnolgica e FDS Fundo de Desenvolvimento
Social.
imvel est pronto so fechadas operaes de arrendamento ao beneficirio/
arrendatrio final.
Fonte: Elaborado a partir de Caixa Econmica Federal, 2004b. Posio agosto de 2004.
Obs: Valores atualizados pelo IPCA IBGE, data-base junho de 2004.
R $ m il
P ro gra m a 2 00 2 2 00 3 2 00 4
15
O CMN constitudo pelo Ministro da Fazenda (Presidente), Ministro de Planejamento e
Oramento e Presidente do Banco Central do Brasil (Ministrio da Fazenda, 2004).
Do percentual mnimo de 65% para financiamento imobilirio, pelo
menos 80% deve ser aplicado em crditos imobilirios com fins habitacionais
dentro do mbito do SFH. O restante pode ser direcionado a operaes de
crdito a taxas de mercado, sendo no mnimo 50% para crdito imobilirio
habitacional (Banco Central do Brasil, 2002).
Dessa forma, os crditos abaixo dos valores acima contam 1,5 vez para
o atendimento do percentual mnimo que deve ser aplicado pelos bancos em
crditos dentro do SFH.
Como vimos, dos 65% dos depsitos de poupana que devem ser
aplicados em crdito imobilirio, pelo menos 80% deve ser destinado a
operaes no mbito do SFH e o restante a operaes de crdito a taxas de
mercado, sendo que no mnimo 50% deve ser aplicado em crdito imobilirio
para fins habitacionais.
160.000
140.000
120.000
100.000
R$ mil
80.000
60.000
40.000
20.000
-
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
anos
SBPE - saldos de poupana exigibilidades aplicaes em crdito imobilirio residencial - SFH aplicaes em crdito imobilirio - taxas de mercado
200.000
180.000
160.000
140.000
outros
120.000
recolhimento compulsrio Banco Central
Letras e cdulas hipotecrias
R$ mil
100.000 FCVS
crditos concedidos - taxas de mercado
80.000 crditos concedidos - SFH
60.000
40.000
20.000
-
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
anos
100%
90%
80%
70%
60%
acima de R$ 700,00
50% de R$ 300,01 a R$ 700,00
%
at R$ 300,00
40%
30%
20%
10%
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
anos
80
70
60
50
30
20
10
0
norte nordeste sudeste sul centro-oeste
regies
45.000
40.000
35.000
30.000
nmero de unidades
15.000
10.000
5.000
-
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
anos
Dessa forma, atravs deste novo modelo representado por essas trs
inovaes fundamentais: o Certificado de Recebveis Imobilirios, o regime
fiducirio sobre crditos imobilirios e a alienao fiduciria de bens imveis,
foram institudas as bases para a reativao do mercado de financiamento
imobilirio no pas, garantindo assim a oferta necessria de crditos imobilirios
para o desenvolvimento de um mercado secundrio de hipotecas.
EMPRESA
PARTICIPAO
Unibanco Unio de Bancos Brasileiros S.A.16 12.50
17
Banco Ita S.A. 11.83
BB Banco de Investimentos S.A. 10.00
CEF Caixa Econmica Federal 10.00
Unio de Comrcio e Participaes Ltda.
(empresa do grupo Banco Bradesco S.A.) 10.00
Banco ABN Amro Real S.A. 5.00
Banco Santander Brasil S.A. 5.00
BRB Banco de Braslia S.A. 3.50
Banco do Estado de Santa Catarina S.A. 3.34
Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. 3.33
Banco do Estado do Esprito Santo S.A. 3.00
Banco Citibank S.A. 2.50
Associao de Poupana e Emprstimo 2.50
Banco Mercantil do Brasil S.A. 2.50
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Brasil S.A. 2.50
Banco BMC S.A. 1.50
Larcky Sociedade de Crdito Imobilirio S.A. 1.10
Cobansa S.A. Companhia Hipotecria 1.10
Habitasul Crdito Imobilirio S.A. 1.10
Fin-Hab Crdito Imobilirio S.A. 1.05
Cia. Provncia de Crdito Imobilirio S.A. 1.05
Domus Companhia de Crdito Imobilirio 1.05
Banco Santos S.A. 1.00
Banco BRJ S.A. 1.00
CHB Cia. Hipotecria Brasileira 0.44
Apeal Crdito Imobilirio S.A. 0.44
Famlia Paulista Crdito Imobilirio S.A. 0.26
Apemat Crdito Imobilirio S.A. 0.26
16
10% atravs de participao direta e 2.5% pela aquisio do Banco Bandeirantes.
17
2.5% diretamente e 9.33% atravs de aquisies do Banco do Estado de Gois S.A., 3.5% Banco do Estado do
Paran S.A., 3.33%; e Banco Amrica do Sul S.A., 2.5%.
Apepe Assoc. Poup. e Emp. de Pernambuco 0.05
Fonte: Atlantic Rating, 2002.
18
Margem de rentabilidade mdia em 2001 conforme relatrio Anlise Detalhada efetuado pela
empresa de avaliao de risco de crdito Standard & Poors.
A empresa no assume o risco de inadimplncia dos emprstimos, que
ou permece a cargo do originador (co-responsvel pelo pagamento dos
muturios) ou transferido ao comprador de CRI atravs de uma transao
estruturada (com cobertura atravs de uma seguradora).
5. Limitaes e perspectivas
19
A estimativa da Pnad para moradores em favelas relativamente consistente com os dados
do Censo de 2000, mas a estimativa para moradores em cortios da Pnad muito inferior do
Censo.
TABELA 8 - CONDIO DE OCUPAO DE DOMINCLIO - BRASIL, 2001
(%)
Domiclio Dcimos de Rendimento* Cortios Favelas Total
1 5 10
Brasil 75,1
Mxico 86,0
Bangladesh 85,0
Nicargua 80,0
Estados Unidos 67,0
Canad 69,0
Frana 54,0
Fonte: elaborado a partir de dados extrados de Ferguson,
2004, Kilsztajn S et al, 2004 e captulos I e II dessa
dissertao.
20
O salrio-mnimo em agosto de 2004 = R$ 260,00.
21
Essas sistemticas de amortizao est explicada no captulo II, seo 4-a, deste trabalho.
22
Idem nota anterior.
habitao, passaram nos ltimos 30 anos por processos de falncia,
transformaram-se em estruturas incuas, foram privatizados ou transformaram-
se em bancos habitacionais com poucos clientes, como o Banco da Jordnia
(Daphnis, 2004: 2).
Enfim fica evidente que o sistema adotado pelo pas em 1964 e ainda
hoje vigente em sua estrutura bsica no suficiente para atender a demanda
crescente por habitaes. As regras do jogo no so compatveis com a
realidade econmica das famlias brasileiras e devem ser mudadas, muitas
alternativas existem e precisam ser urgentemente exploradas pelo governo e
pelo povo.
Concluso