MANUAL DE CONDOMNIOS

ORIENTAO DE PROCESSOS DE OBRAS E REFORMAS


AsBEA
Associao Brasileira
dos Escritrios de Arquitetura
F
undada em 1973, A Associao Brasileira dos Escritrios
de Arquitetura (AsBEA) uma entidade independente, de
abrangncia nacional, sediada na cidade de So Paulo.
nica na representao da atividade empresarial, que
congrega empresas de arquitetura e fornecedoras de
produtos e servios, do setor da construo civil.
Tem como papel contribuir para a contnua evoluo no campo
da arquitetura, para a valorizao da sua importncia no
desenvolvimento urbano e na melhoria qualitativa da construo
civil do pas.
O estatuto prev a existncia de regionais, j sediadas no Rio
Grande do Sul, Paran, Rio de Janeiro, Cear, Amazonas e Santa
Catarina, que obedecem a um estatuto social nico, mantendo, no
entanto, autonomias financeira e operacional.
Fundada em 2006 com adeso de oito escritrios, a Associao
Brasileira dos Escritrios de Arquitetura, regional Santa Catarina
(AsBEA/SC) surgiu para buscar o fortalecimento da atividade
empresarial profissional no estado, o reconhecimento, a
regulamentao e o relacionamento comercial dos arquitetos
com a indstria. nosso dever zelar pela qualidade do exerccio
da arquitetura e do urbanismo e realizar um trabalho com
seriedade e tica.
Nosso foco volta-se, principalmente, para assuntos relacionados
arquitetura, mas tambm de outros que se conectam
indiretamente a profisso, que contribuam para a formao.
A troca de conhecimentos, experincias e vivncias so sempre
temas em voga, trazendo novas ideias e inspiraes,
mantendo-nos conectados com a realidade do momento e com as
solues importantes que tem sido discutidas na profisso.
A AsBEA/SC uma rede de relacionamento onde os arquitetos
juntos fazem a diferena!
03
 SUMRIO
Apresentao 06

01. Sistema de Gesto de Reformas 08

02. Realizao da Reforma 16

03. Incumbncias e Encargos 22
04. Ampliao de reas 30
05. Tratamento de Fachadas 32
06. Iluminao 36
07. Aprovao de Projetos 38

08. Programa de Resduos Slidos 42

09. Normas Relacionadas 46

10. Concluso 48

Referncias Bibliogrficas 50

04 05
 E
ste Manual, para elaborao de projetos, reformas,
reparos e obras, tem por objetivo esclarecer e orientar
sndicos, condminos e profissionais na elaborao de
projetos, em sua aprovao e em sua execuo de
obras ou reformas, nas unidades privativas e nas reas
comuns dos condomnios.

APRESENTAO Contempla, tambm, itens indispensveis elaborao de

novos projetos, intervenes e manutenes e deve ser
aplicado em conjunto com o regimento interno dos
condomnios, cdigo de obras e edificaes dos municpios,
normas tcnicas, bem como todas as legislaes federal,
estadual e municipal vigentes.

06 07
01.
SISTEMA
DE GESTO
DE REFORMAS

09
 Gesto de reformas: a atividade tcnica gerenciadora que
proporciona a execuo de processos de reformas e obras indicando
os meios mais eficientes e econmicos para sua realizao.

ABNT NBR 16.280 estabelece os requisitos para o sistema de gesto de controle A Gesto de Reforma tem como objetivo
de processos, de projetos, de execuo e de segurana, incluindo meios para: os seguintes itens:

Preveno de perda de desempenho decorrente das aes de intervenes Organizao do plano formal de diretrizes das intervenes
gerais ou pontuais nos sistemas, nos elementos ou nos componentes da inerentes reforma;
edificao;
Preservao dos meios de segurana existentes na edificao;

Planejamento, projetos e anlises tcnicas de implicaes da Apresentao das modificaes dentro do prazo legal;
reforma na edificao;
Meios que protejam os usurios das edificaes de eventuais
Alterao das caractersticas originais da edificao e das suas funes; danos ou prejuzos decorrentes da execuo dos servios de reforma;

Descrio dos processos, atendendo os regulamentos;

Descrio das caractersticas da execuo das obras de reforma;
Registro e aprovao pelos rgos competentes e pelo
Segurana da edificao, do entorno e de seus usurios; condomnio, quando aplicvel;

Definio dos responsveis e suas responsabilidades em

Registro documental da situao da edificao, antes da reforma,
todas as fases do processo;
dos procedimentos utilizados e do ps-obra da reforma;
Planejamento da reforma: tcnico, financeiro, material e humano;
Superviso tcnica do processo das obras.
Garantia de que a reforma no altere a continuidade dos diferentes
tipos de manuteno das edificaes aps a obra.

10 11
 Modelo Orientativo para Elaborao
de Obras de Reforma em Edificaes
SISTEMA ATIVIDADE RESPONSVEL SISTEMA ATIVIDADE RESPONSVEL

Toda reforma para instalao de Toda reforma para alterao do sistema ou

equipamentos industrializados, com Empresa da adequao para instalao de Empresa
Equipamentos caractersticas diferentes das previstas Especializada equipamentos com demanda diferente do Especializada
Industrializados originalmente em projeto. originalmente projetado.
Instalaes
Reforma para continuidade de uso Empresa de Gs
do equipamento. Capacitada Reforma de dispositivos com manuteno Empresa
das caractersticas originais. Capacitada
Toda reforma para alterao do sistema
ou de adequao para instalao de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada Toda reforma para alterao do sistema ou
originalmente projetado. Dados e da adequao para instalao de Empresa
Hidrossanitrio Comunicao equipamentos com demanda diferente do Especializada
Reforma de dispositivos com manuteno Empresa originalmente projetado.
das caractersticas originais. Capacitada

Toda reforma para alterao do sistema Toda reforma para alterao do sistema ou
ou da adequao para instalao de Empresa da adequao para instalao de Empresa
Preveno e equipamentos com demanda diferente do Especializada equipamentos com demanda diferente do Especializada
Combate a originalmente projetado. originalmente projetado.
Incndio Automao
Reforma de dispositivos com manuteno Empresa
das caractersticas originais. Capacitada Reforma de dispositivos com manuteno Empresa
das caractersticas originais. Capacitada

Toda reforma para alterao do sistema

ou da adequao para instalao de Empresa Toda reforma para alterao do sistema ou
equipamentos com demanda diferente do Especializada da adequao para instalao de Empresa
Instalaes originalmente projetado. Ar Condicionado, equipamentos com demanda diferente do Especializada
Eltricas Ventilao e originalmente projetado.
Exausto
Reforma de dispositivos com manuteno Empresa
das caractersticas originais. Capacitada Reforma de dispositivos com manuteno Empresa
das caractersticas originais. Capacitada

12 13
 SISTEMA ATIVIDADE RESPONSVEL SISTEMA ATIVIDADE RESPONSVEL

A instalao de todo componente na

edificao, no previsto no projeto original Estrutura Toda interveno em elementos na estrutura,
Novos ou em desacordo com o manual de uso, Empresa como:
componentes operao e manuteno do edifcio ou com Especializada
na edificao o memorial descritivo. - furos e aberturas;
Toda obra que implique alteraes de rea - alterao de seco de elementos estruturais;
da edificao ou da unidade autnoma. - alterao do carregamento previsto no projeto
que aplique aumento ou reduo de carga; Empresa
Troca de revestimentos, desde que no - reforos estruturais; Especializada
sejam utilizados marteletes ou ferramentas Empresa - recuperao estrutural;
de alto impacto, para retirada do Capacitada - restauro estrutural;
revestimento anterior. - alterao de rea construda;
Revestimentos - alterao da funo ou do uso da edificao
Troca de revestimentos, com uso de ou de partes;
Empresa
marteletes ou de ferramentas de alto impacto, - remoo ou acrscimo de paredes.
Especializada
para retirada do revestimento anterior.

Toda reforma para substituio ou

Impermeabilizao Empresa
que interfira na integridade ou na proteo
Especializada
mecnica.
Entende-se por:
Toda reforma que interfira na integridade,
Vedao Empresa
na alterao de disposio original, na Empresa Capacitada:
Especializada
retirada ou na insero de novos elementos. Organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao,
orientao e responsabilidade de profissional habilitado e
Toda reforma para alterao do sistema ou que trabalhe sob responsabilidade de profissional
da adequao para instalao de esquadrias habilitado, conforme ABNT NBR 5674.
Empresa
ou de fachada/cortina e seus componentes
Especializada
com especificao diferente do originalmente
Esquadrias e projetado. Empresa Especializada:
Fachadas/Cortinas Organizao ou profissional liberal que exera funo na
Reforma ou substituio de componentes qual so exigidas qualificao e competncia tcnicas
com manuteno das caracteristicas Empresa especficas, conforme ABNT NBR 5674.
originais. Capacitada

14 15
02. REALIZAO
DA REFORMA

17
 Preliminarmente realizao da reforma deve ser
encaminhado por profissional habilitado ao responsvel
legal da edificao (sndico ou conselho), em comunicado
formal, o conjunto documental de variadas informaes.
Este conjunto denominado de Plano de Reformas deve
atender s legislaes vigentes, em todas as escalas.
Este plano de obra deve contemplar:
Atendimento s legislaes vigentes e s normas tcnicas pertinentes;
Estudo que garanta a segurana da edificao e dos usurios durante
e aps a execuo da obra;
Autorizao para circulao nas dependncias da edificao, dos insumos e
funcionrios que realizaro as obras, nos horrios de trabalho permitidos;
Apresentao dos projetos, memoriais descritivos e referncias tcnicas;
Escopo dos servios a serem realizados;
Identificao das atividades que causem rudos;
Identificao de uso dos materiais txicos, combustveis e inflamveis,
quando aplicvel;
Localizao e implicaes no entorno da reforma;
Cronograma;
Dados das empresas, dos profissionais e dos funcionrios envolvidos
na realizao da reforma;
Registro ou Anotao de Responsabilidade Tcnica pelo projeto,
pela execuo e pela superviso das obras;
18
Planejamento do descarte de resduos;
Previso dos locais de armazenamento dos insumos a serem
empregados e dos resduos gerados;
Implicaes sobre a utilizao do manual de uso, operao e manuteno das
edificaes, conforme ABNT NBR 14037, e da gesto da manuteno, conforme
ABNT NBR 5674;
Alteraes tcnicas ou reformas devem ser documentadas e apresentadas ao
responsvel legal antes do incio das obras;
Apresentao de justificativa tcnica ou legal ao solicitante, caso no seja autorizado
trnsito dos insumos e dos funcionrios que trabalharo na obra;
No obstruo, temporria ou parcial, das sadas de emergncia. Caso necessrio,
devem ser criadas rotas de fuga e sadas de emergncia compatveis com a
ABNT NBR 9077, a serem implementadas antes da reforma;
Se for constatada alterao do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente
interrompida, e proibido o acesso de materiais e funcionrios. A documentao dever
ser atualizada de acordo com as alteraes e submetida anlise do responsvel legal
da edificao.
Somente aps a aprovao, a obra poder ser retomada.
19
 Definio e Apresentao
do Escopo da Reforma

1 5
Aprovao
Apresentao Documentao
(Arquivos e Registros)
dos Requisitos
Corrigir Adequaes
Justificativa Termo de
tcnica ou No Aprovao Finalizao da Obra
administrativa Finalizao
Fim e Suspenso de No
da Obra
Licenas na Obra

4
Realizao
da Reforma e

2 Organizao
(Plano Formal de
Requisitos e Diretrizes)
Aprovao Incumbncias

3 Liberao para
Justificativa
No Aprovao
Tcnica ou
Administrativa
o Incio da Obra

20 21
03. INCUMBNCIAS
E ENCARGOS

23
 As reformas que afetem a estrutura,
as vedaes ou quaisquer sistemas da unidade
ou da edificao, devem atender s diretrizes abaixo:

Papel do Sndico
Antes da Obra Durante as Obras

Disponibilizar toda a documentao do condomnio para a reforma, tais como
projetos, normas, horrios de trabalho, trnsito de insumos e de prestadores de
servio, de acordo com regimento interno. Caso o condomnio no disponha
desses documentos, os autores dos projetos originais devem ser consultados;
Requerer atualizao do manual de operao, de uso e de manuteno da edificao;
Solicitar aos responsveis os projetos arquitetnico e complementares e suas
respectivas RRTs/ARTs;
Verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma,
assegurando as condies para sua realizao;
Tomar as aes legais necessrias sob qualquer condio de risco
para a edificao, seu entorno ou usurios;
Estar disponvel para sanar eventuais dvidas do proprietrio da
unidade privativa ou do responsvel tcnico pela execuo.

Receber documentao e propostas da reforma; Aps as Obras de Reforma

Encaminhar proposta de projeto e de reforma para anlise tcnica e legal.
Esta dever ser analisada pelo Regimento Interno e pela Comisso de Obras,
solicitando eventuais ajustes, quando no estiverem de acordo;
Formalizar repostas e justificativas caso necessrio
(aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
Formalizar a liberao do incio da obra;
Autorizar acesso de insumos e de pessoas contratadas para os servios da reforma,
se toda a documentao estiver de acordo.
Vistoriar ou delegar a terceiros as condies da obra concluda;
Receber o termo de encerramento das obras e o manual atualizado,
nos termos da ABNT NBR 14037;
Encerrada a obra, cancelar autorizaes da entrada de prestadores
de servio e da circulao de insumos;
Arquivar a documentao final fornecida pelo proprietrio da unidade
privativa, para futuras consultas (arquivos e registros).

24 25
 Papel do Arquiteto e/ou Responsvel Tcnico pela Execuo
Durante as Obras de Reforma

Antes da Reforma Cuidar para que a reforma seja realizada conforme os preceitos de
segurana e atenda todos os regulamentos.
Desenvolver um Plano de Reforma com a descrio dos impactos no sistema,
subsistemas, equipamentos e afins da edificao, que contemple os projetos de Aps as Obras de Reforma
reforma, com atendimento s legislaes e s normas tcnicas vigentes;
Aps o trmino da obra, apresentar o projeto as built para arquivamento
Definir os responsveis e suas atribuies em todas as fases do processo; na documentao do condomnio;

Quando for o responsvel tcnico pela execuo, solicitar a autorizao para Atualizar documentao conforme ABNT NBR 14037;
circulao nas dependncias da edificao dos insumos e dos funcionrios que
realizaro as obras, nos horrios de trabalho permitidos; Quando for o responsvel tcnico pela execuo, apresentar o Termo
de Encerramento da Obra, segundo NBR 14037.
Apresentar projetos, memoriais descritivos e referncias tcnicas,
quando aplicveis;

Consultar junto Prefeitura o projeto arquitetnico original, sobre a disponibilidade

Papel do Proprietrio (em caso de unidade privativa)
de ndice excedente para uso na ampliao;
Antes do Incio da Obra
Validar com o autor do projeto original, se a ampliao est em conformidade
com o padro arquitetnico existente; Disponibilizar ao arquiteto os requisitos e as aes necessrias para a
realizao da reforma, como documentos e normas do condomnio;
Apresentar o Cronograma de Reforma;
Encaminhar a documentao fornecida pelo arquiteto (plano de reforma e projetos)
Fornecer dados das empresa e das pessoas envolvidas na realizao da reforma; para anlise tcnica e legal, para aprovao junto ao sndico;

Fornecer Registro de Responsabilidade Tcnica de projeto arquitetnico;

Durante a Obra
Fornecer Registro de Responsabilidade Tcnica quando for responsvel pela
execuo da mesma; Autorizar junto ao sndico a entrada de insumos e de pessoas contratadas
para a realizao dos servios;
Apresentar Plano de Descarte de Resduos que atenda legislao vigente;
Cumprir e fazer cumprir as deliberaes em relao s obras aprovadas,
Definir, junto ao sndico, local de armazenamento dos insumos a serem em atendimento s normas do condomnio;
empregados e dos resduos gerados.

26 27
 Aps as Obras de Reforma
Vistoriar ou delegar a terceiros as condies da obra concluda;
Receber o termo de encerramento das obras do responsvel tcnico pela execuo,
nos termos da ABNT NBR 14037;
Solicitar o cancelamento das autorizaes de entrada dos insumos e das pessoas
contratadas para a realizao dos servios;
Arquivar toda a documentao oriunda da reforma, inclusive o termo
de encerramento das obras.
Documentao
Projetos
Conforme a Norma NBR 16280, os projetos devero contemplar:
Planta de obra (a demolir e a construir), com detalhamentos tcnicos especficos;
Planta baixa final da rea a sofrer interveno;
Vistas e cortes no que diz respeito a alteraes de estruturas e vedaes;
Planta das alteraes de pontos de gs, com marcao de pontos em planta baixa;
Planta das alteraes eltricas, telefnicas, lgica, com marcao de
pontos em planta baixa;
Planta das alteraes hidrulicas, com marcao de pontos em planta baixa;
Estudo de luminotcnica, com anlise de pontos existentes e a acrescentar;
Planta do forro;
Planta da paginao de revestimentos, quando houver alteraes;
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Memorial descritivo das principais intervenes que sero feitas,
e escopo dos servios a serem realizados.
Documentao para Obras de Reforma
Arquivos
Toda a documentao da obra de reforma deve ser arquivada e fazer parte do Manual
de Uso, Operao e Manuteno da edificao, ficando sob a guarda do responsvel
legal pelo condomnio.
A documentao deve estar disponvel e prontamente acessvel aos proprietrios
e profissionais contratados
Registros
Os registros devem ser legveis e estar disponveis. Devem conter a identificao
da obra, da reforma, e da data.
Placa de Obra do Condomnio e da Unidade Privativa
As placas de obra devem conter, no mnimo, as seguintes informaes,
segundo o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo):
Nome do responsvel tcnico, com identificao do nmero da RRT/ART - para
projeto e para execuo, podendo ser a mesma placa se for o mesmo profissional
a exercer as duas atividades;
Atividade tcnica desenvolvida;
Endereo, e-mail ou telefone do profissional de arquitetura
ou engenharia (pessoa fsica ou jurdica);
Data do incio da obra;
Data do trmino da obra.
29
 Toda obra de ampliao
requer os seguintes quesitos:

a) Verificao do regimento interno dos condomnios;

b) Verificao de todos os projetos originais com o sndico ou,

em casos em que o condomnio no disponha desses documentos,
com os autores dos projetos:

Projeto arquitetnico original para obter as informaes referentes a ndice

construtivo disponvel para a ampliao. Verificao dos afastamentos

04.
mnimos do permetro da torre;

Validao com o autor do projeto original se a ampliao

est em conformidade com o padro arquitetnico existente;
AMPLIAO Os projetos de engenharia estrutural, hidrossanitrio, eltrico,
telecomunicaes, preventivo de incndio devem ser previamente
DE REAS consultados, em sua verso original, aprovados nos rgos competentes;

No caso da necessidade de alteraes, os projetos devero ser novamente

submetidos aprovao pelos rgos competentes;
(USO PRIVATIVO E USO COMUM)
Recomendao de consulta aos autores dos projetos originais
para as reformas;

Observar questes de mobilidade e de segurana conforme

norma de acessibilidade - NBR9050;

c) Entrega dos projetos para aprovao do condomnio com

respectivos documentos de responsabilidade tcnica de
projeto e execuo (RRT e ART).

31
 Fechamento de sacadas, adequao de equipamentos
de ar condicionado e padronizao das fachadas:

a) A solicitao de fechamento de sacadas, quando permitido, deve

estar em acordo com o projeto arquitetnico previamente entregue
e aprovado pelo arquiteto e/ou profissional-autor do projeto.

b) Equipamentos de Ar Condicionado:

As condensadoras devem estar em fachada arejada, para permitir a

troca de calor. Quando houver projeto aprovado, este dever ser respeitado.

05.
Deve existir infraestrutura prvia para os equipamentos, tais como eltrica
e drenos;

TRATAMENTO Os fechamentos e os volumes que abrigaro as condensadoras devem:

DE FACHADAS - Ter acesso facilitado, com entradas para instalao em cada andar;

- Cumprir sua funo esttica e beneficiar todos os andares

de forma equalitria;

- Ter resistncia aos ventos predominantes, sem causar rudos

pela dinmica;

- Ser de material durvel que possa garantir a rigidez e a prpria

instalao, de maneira segura e eficaz.

33
 c) Fechamento de sacadas e envidraamento de fachadas, quando
permitidos, devem considerar:
Aprovao dos rgos competentes;
Todas as unidades devem respeitar o padro de fechamento estabelecido
pelo condomnio;
As cortinas internas, quando existentes, devem seguir a padronizao
estabelecida pelo condomnio;
Quando aprovado pelo condomnio, poder ser retirada a porta entre a
sacada e a rea interna;
O nivelamento do piso das sacadas somente poder ser executado perante
a autorizao do responsvel pelo projeto estrutural, mediante laudo.
d) Elementos de Fachada:
Telas de Proteo: Importantes como elementos de segurana, as telas de
proteo devem ser padronizadas em todas as suas caractersticas: cor, ferragens,
dimenses da trama e pontos de fixao.
34
Portas e Janelas: As portas e janelas com acesso visual s reas comuns do
condomnio s podero ser trocadas com a aprovao dos condminos, em acordo
com os autores do projeto. Tanto as portas quanto as maanetas devem seguir o
padro do projeto original.
Toldo: Toldos so elementos colocados pelo lado de fora do edifcio configurando
alterao de fachadas; desta forma eles s podero ser instalados nos apartamentos
com a aprovao de acordo com o regimento interno do condomnio.
Placas e Letreiros nas Janelas: As placas de vende-se ou aluga-se,
colocadas nos apartamentos, caracterizam alterao de fachada do edifcio, mesmo
que temporariamente. Em imveis comerciais as placas publicitrias tm a obrigao
de serem instaladas de acordo com o projeto. Em muitos municpios, leis especficas
j regem esse tema.
Outros Elementos: Deve existir bom senso a respeito da exposio de elementos
provisrios - bicicletas, varais, antenas de tv, etc. - para evitar poluio visual nas
fachadas.
35
 a) Projeto Luminotcnico: Fachada, Paisagismo e reas Comuns:

Existem normas brasileiras de iluminao que regulamentam os nveis recomendados

para iluminncia mnima (quantidade de luz), para iluminao artificial de interiores
onde se realizam diversas atividades, sejam elas esporte, comrcio, estacionamentos,
dentre outras. A iluminao deve ser adequada e suficiente, pois fator
preponderante para segurana e para qualidade do espao.
H ainda situaes que requerem equipamentos que atendam a requisitos
especificos de seguranca, proteo contra intempries, utilizados em reas externas,
como paisagismo e fachadas. importante que a iluminao das fachadas seja
padronizada, principalmente nas sacadas, que sofrem interferncias dos moradores.
A especificao das lmpadas, especialmente referente a sua temperatura de cor
deve ser respeitada e estabelecida como norma do regimento do condomnio.

06.
b) Retrofit de Equipamentos de Iluminao existentes:

O retrofit consiste em conservar a estrutura original do edifcio, acrescentando a ela

materiais e equipamentos modernos e mais eficientes. A simples troca de lmpadas

ILUMINAO convencionais por outras mais eficientes pode representar uma economia de 50% do
consumo, podendo chegar at 80% quando aliada troca de luminrias e outras
pequenas alteraes relacionadas s cores de tetos, de pisos e de paredes dos
ambientes, das reas comuns dos edifcios.
Torna-se indispensvel a consultoria de um profissional habilitado para atender as
expectativas de funcionalidade, de esttica e de economia.

c) Sensores e Sistemas de Controle:

Quando o objetivo a economia, reduo na conta de luz, deve-se considerar

sistemas de iluminao eficientes, aliados a artifcios de controle, como sensores de
luminosidade ou de presena, dimmers, temporizadores e outros disponveis no
mercado, considerando sempre cada situao.

37
 de fundamental importncia a verificao das leis
urbansticas especficas de cada cidade para a elaborao
APROVAO dos projetos de reforma. Torna-se obrigatria a contratao

07.
de um profissional habilitado para a elaborao dos
DE PROJETOS projetos, que devem ser submetidos analise e aprovao
nos rgos competentes.
PELOS RGOS a) Em Reformas de Unidades Privativas, cabe ao condmino a aprovao

COMPETENTES pelos rgos competentes, entregando o projeto ao condomnio. No caso de se tratar

de reformas em reas comuns, cabe ao condomnio este papel.

b) Reformas Simples - Obras em reas Comuns e em Unidades Privativas:

Considera-se reforma simples obras de reparo e manuteno, tais como, pintura,
troca de telhas, substituio de revestimentos, reparo das instalaes hidrulicas
e eltricas, etc., que no implicam alterao de uso ou rea.
Para protocolar na prefeitura a aprovao da reforma simples, necessria a
seguinte documentao: inscrio imobiliria, documentao do imvel, nmero
do projeto aprovado ou habite-se, descrio dos servios a serem
elaborados e estimativa do valor de mo-de-obra contratada.

39
 Entende-se:

Reforma: obra que implica uma ou mais das seguintes modificaes, com ou sem d) Quando houver alterao no projeto hidrossanitrio, faz-se necessria
alterao de uso: rea edificada, estrutura, compartimentao e volumetria. a aprovao dos projetos de reforma na Vigilncia Sanitria. Quando houver
alteraes no projeto de preveno e combate contra incndio, faz-se necessria a
Reparo: obra ou servios destinados manuteno de um edifcio, sem implicar aprovao dos projetos no Corpo de Bombeiros.
mudana de uso, acrscimo ou supresso de rea, alterao da estrutura,
da compartimentao, da volumetria e dos espaos destinados circulao,
iluminao e ventilao.

Restauro ou Restaurao: recuperao de edificao tombada ou preservada,

de modo a restituir-lhe suas caractersticas anteriores.
Documento do Imvel: cpia da escritura do imvel, ou declarao de posse, ou
certido de ocupao, ou matrcula do registro de imvel, ou contrato de compra
e venda para parcelamentos aprovados.

c) Reforma com Acrscimo de rea ou Alterao de Uso:

Solicitar quando a obra prevista visa reforma de uma edificao existente, que
apresente habite-se. No caso de alterao de uso da edificao tambm necessrio
solicitar a licena para reformar.
Documentao necessria: consulta de viabilidade, inscrio imobiliria, documento
do terreno, documento do proprietrio, nmero do projeto aprovado e habite-se,
projeto e RRT/ART de projeto.
Quando do fechamento de Pilotis caracteriza acrscimo de rea.

40 41
 So etapas necessrias na PGRS:
a) Caracterizao:
Identificar os diferentes tipos de resduos, ainda na unidade privativa.

b) Triagem:
A triagem dever ser realizada ainda na unidade privativa, respeitadas as
classes de resduos, segundo a classificao do CONAMA na resoluo 307,
de 05 de julho de 2002, disponvel em
http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=307.

As classes de resduos esto definidas abaixo:

I - Classe A - so os resduos reutilizveis ou reciclveis como agregados, tais como:

PROGRAMA de construo, de demolio, de reformas e de reparos de pavimentao e de outras

08.
obras de infra-estrutura, inclusive solos provenientes de terraplanagem;

DE GESTO II - Classe B - so os resduos reciclveis para outras destinaes, como:

DE RESDUOS plsticos, papel/papelo, metais, vidros, madeiras e outros.

SLIDOS - PGRS III - Classe C - so os resduos para os quais no foram desenvolvidas tecnologias
ou aplicaes economicamente viveis que permitam a sua reciclagem/recuperao,
tais como os produtos oriundos do gesso.

IV - Classe D - so os resduos perigosos, oriundos do processo de construo,

como: tintas, solventes, leos e outros, ou aqueles contaminados, oriundos de
demolies, reformas e reparos de clnicas radiolgicas, instalaes industriais e
outros.
43
 c) Acondicionamento: dever ser feito ainda na unidade privativa, devendo garantir
o confinamento dos resduos aps a gerao at a etapa de transporte, assegurando
em todos os casos, em que sejam possveis, as condies de reutilizao e de
reciclagem em sacos plsticos ou recipientes apropriados, que no permitam sujeiras
pelo caminho.

d) Transporte: dever ser realizado em conformidade com as etapas anteriores

e de acordo com as normas tcnicas vigentes para o transporte de resduos.

e) Destinao: os resduos da construo civil devero ser destinados, conforme as

classes abaixo, sendo esta etapa geralmente executada pelas empresas de
papa-entulho que coletaro o material:

I - Classe A: devero ser reutilizados ou reciclados na forma de agregados, ou

encaminhados a reas de aterro de resduos da construo civil, sendo dispostos
de modo a permitir a sua utilizao ou reciclagem futura.

II - Classe B: devero ser reutilizados, reciclados ou encaminhados a reas de

armazenamento temporrio, sendo dispostos de modo a permitir a sua utilizao
ou reciclagem futura.

III - Classe C: devero ser armazenados, transportados e destinados,

em conformidade com as normas tcnicas especificas.

IV - Classe D: devero ser armazenados, transportados, reutilizados e destinados,

em conformidade com as normas tcnicas especificas.

44 45
 No que se refere a edificaes e a reformas, aplicam-se
os termos e as definies das normativas:

ABNT NBR 5671 - Participao de intervenientes em obras

de engenharia e arquitetura.

ABNT NBR 5674 - Manuteno de edificaes. Requisitos

para o sistema de gesto de manuteno.

ABNT NBR 9077 - Sadas de emergncia em edificaes.

09.
ABNT NBR 12721 - Avaliao para custos de construo
para incorporao imobiliria e outras disposies para

NORMAS condomnios edifcios Procedimento.

ABNT NBR 14037 - Diretrizes para a elaborao de manuais

RELACIONADAS de uso, operao e manuteno das edificaes. Requisito
para elaborao e para apresentao dos contedos.

ABNT NBR 15575 - Edificaes habitacionais Desempenho.

ABNT NBR 5413/92 - Iluminncia de Interiores.

ABNT NBR ISO 8995-1 - Norma Brasileira de Iluminao em

Locais de Trabalho.

ABNT NBR 5101/92 Iluminao Pblica.

Artigos 1314 a 1358 do Cdigo Civil, Conveno de

Condomnio e Regimento Interno;

47
 Este manual constitui o primeiro passo para o conhecimento bsico dos
corretos procedimentos nos processos de projetos, obras e reparos em
condomnios.

10.
Foi apresentada uma relao das informaes para que seja garantida
tanto a segurana fsica quanto jurdica, durante e aps o trmino das
aes acima descritas.

CONCLUSO
Torna-se imprescindvel a contratao dos profissionais habilitados
e deve ser exigida em todas as fases do processo, desde projeto at
a finalizao da obra.
 Referncias Biobliogrficas

Manual para Elaborao de projetos

e obras do condominio Torre Sul

ABNT NBR 16.280/2014 reforma em

edificaes Sistema de gesto de
reformas - Requisitos

ABNT NBR 14.037/2011 Manuais

de Uso, operao e manuteno.

ABNT NBR 5.674 / 2012 Norma

de Manueno

Cdigo de Obras do Municpio

de Florianpolis

Plano Diretor do Municipio

de Florianpolis

50 52
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2083
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