DIRETRIZES TCNICAS

DE

INSPEO PREDIAL

07/10/2013

DT 001/13 DTPC

1
INSTITUTO DE ENGENHARIA

Presidente: Camil Eid

Vice Presidente Tcnica: Miriana Marques Pereira
Diretor de Engenharia de Produo: Jernimo Cabral P. Fagundes Neto
Coordenador da Diviso de Patologias das Construes: Tito Lvio Ferreira
Gomide

Comisso de Estudos
Coordenadores: Tito Lvio Ferreira Gomide, Jernimo Cabral Pereira Fagundes
Neto, Marco AntonioGullo, Odair Vinagreiro e Stella Marys Della Flora
Relatores: Tito Lvio Ferreira Gomide e Stella Marys Della Flora
Membros : Odair Vinagreiro, Stella Marys Della Flora, Ricardo Lyra, Antonio
Guilherme Menezes Braga, Luciano Gomide Giglio, Miriana Marques Pereira,
Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto, Marco Antonio Gullo, Tito Lvio Ferreira
Gomide e Miguel Tadeu Campos Morata.

1. PREFCIO
Com o advento da Inspeo Predial no Brasil, em 1999, e a
criao da Engenharia Diagnstica, em 2005, foram devidamente classificadas
cinco ferramentas diagnsticas dos exames em edificaes (vistorias, inspees,
auditorias, percias e consultorias), visando aes investigativas pr-ativas de
qualidade, sustentabilidade e responsabilidade social das edificaes.

Neste contexto, e considerando que a segurana, qualidade,

sustentabilidade e valorizao das edificaes dependem da manuteno predial,
que se configura como uma das condicionantes para se atingir o patamar tcnico
e vida til pretendida, muito evoluram os estudos diagnsticos voltados s
edificaes. Tais estudos foram coroados com as recentes normas de
manuteno e desempenho da ABNT. Porm, tais diplomas tcnicos somente se
viabilizam com base em diagnsticos tcnicos seguros, realizados por
profissionais habilitados e especializados, mediante a utilizao de metodologias e
critrios tcnicos de fcil aplicao prtica, sendo a Inspeo Predial uma
ferramenta diagnstica fundamental no enfoque da qualidade das edificaes.

Assim sendo, os estudos do momento se voltam para a Inspeo

Predial que, inclusive, caminham em comisso prpria da ABNT. Porm, muitos
aprimoramentos se desenvolvem em outras frentes, tal qual a contribuio da
Diviso Tcnica de Patologias das Construes do Instituto de Engenharia, com a
2
criao das presentes Diretrizes Tcnicas de Inspeo Predial, tudo em benefcio
da sociedade e, particularmente, dos profissionais envolvidos com a Engenharia
Diagnstica em Edificaes.

2. INTRODUO
O roteiro de trabalho da Inspeo Predial no nico, porm,
como ocorre com a maioria dos trabalhos tcnicos investigativos, recomendvel
um rumo, que possibilite sistematizar as aes mais genricas, facilitando o
desenvolvimento da atividade.

Os procedimentos tcnicos de inspeo predial precisam ser

pautados com base nos novos enfoques doutrinrios e prticos, estes
determinados pelas recentes normas de desempenho e manuteno predial da
ABNT, alm dos preceitos da moderna doutrina da Engenharia Diagnstica. As
presentes diretrizes tcnicas atendem essas novidades, alm de manter e
aprimorar o que j ficou consagrado com a boa prtica da disciplina, desde a sua
implantao no Brasil, em 1999.

A Inspeo Predial uma ferramenta diagnstica fundamental no

enfoque da qualidade das edificaes. Distinguir as anomalias, falhas de
manuteno e irregularidades de uso, alm de abordar os sistemas das
edificaes, classific-las pela prioridade tcnica em relao a interveno e
fornecer subsdios fundamentais para permitir ao inspetor predial ou representante
legal da edificao o gerenciamento das aes da manuteno, reformas, enfim,
cumprir o plano de manuteno predial associado ao programa de intervenes
primrias, visando a preservao do patrimnio em sua vida til, aplicvel a todas
as edificaes, independentemente da tipologia e idade.

3. OBJETIVO
As presentes diretrizes contemplam todos os procedimentos
tcnicos necessrios, com conceitos, classificaes e demais regramentos
relativos prtica da Inspeo Predial, voltada s diversas tipologias das
edificaes. Dentre os principais objetivos dessas diretrizes, podem ser citados:

a) Indicao da documentao tcnica-legal necessria pratica

da Inspeo Predial em suma, da gesto da manuteno
predial;
b) Instituio de conceitos aplicveis ao tema;
c) Apresentao das avaliaes e procedimentos tcnicos da
atividade, com diretrizes para a elaborao do laudo tcnico
de inspeo predial;
d) Indicao das recomendaes tcnicas e ordem prioritria das
intervenes;

3
 e) Apresentao das incumbncias e responsabilidade dos
inspetores;

4. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

4.1. APLICAO DAS DIRETRIZES

Na aplicao destas diretrizes necessrio consultar e atender as

normas tcnicas correlatas e legislao pertinente, dando-se destaque aos
seguintes preceitos legais:

4.2. PRECEITOS LEGAIS

Legislaes profissionais de engenheiros e arquitetos;

Cdigo de Obras;
Constituio Federal;
Cdigo Civil;
Cdigo de Processo Civil;
Cdigo Penal;
Cdigo Comercial;
Cdigo de guas;
Cdigo de Defesa do Consumidor;
Cdigo Sanitrio Estadual;
Legislao Ambiental;
Cdigo Florestal;
Normas Tcnicas;
Legislaes Federais;
Todas as normas tcnicas que venham a ser consideradas
pertinentes aos casos alvo da especialidade das inspees,
inclusive as internacionais;

5. CONCEITOS
Para efeito destas diretrizes, aplicam-se os conceitos e definies
das normas citadas, e tambm os seguintes:

Anlise Tcnica inferncia decorrente de informaes e interpretaes

observadas pelo tcnico habilitado, na inspeo da edificao.

Anomalia Construtiva aquela de origem endgena por deficincias do projeto,

dos materiais ou da execuo.

Anomalia Funcional aquela decorrente da degradao natural ou uso intenso.

4
Auditoria Tcnica o atestamento tcnico, ou no, de conformidade de um
fato, condio ou direito relativo a uma edificao.

Avaliao Tcnica nota tcnica de condio edilcia.

CheckList o conjunto de tpicos prediais a serem inspecionados e avaliados.

Conformidade, ou no resultado ou indicao positiva, ou negativa, quanto ao

atendimento de especificaes ou ndices estabelecidos em contrato,
regulamento, norma ou outro referencial pr-estabelecido.

Dano irregularidade de origem exgena, causado por vandalismos ou acidente.

Degradao - reduo do desempenho devido atuao, ou no, de vrios

agentes de degradao.

Agentes de degradao - tudo aquilo que age sobre um sistema, contribuindo

para reduzir seu desempenho.

Desempenho comportamento em uso de um edifcio e de seus sistemas.

Engenharia Diagnstica a disciplina dos estudos e aes proativas das

investigaes tcnicas das patologias prediais, representadas pelas anomalias
construtivas, falhas de manuteno e irregularidades de uso.

Falhas de Manuteno aquelas do planejamento, gesto ou operao.

Graus de Qualidade Predial a classificao da qualidade geral com base nos

resultados das condies tcnicas: construtivas, de manuteno e de uso.

Inspeo Predial - a avaliao tcnica da edificao em uso, visando preservar

seu desempenho original.

Inspeo Tcnica a anlise tcnica de determinado fato, condio ou direito

relativo a um objeto.

Manuteno o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor

desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel.

Manuteno (NBR 15575) - conjunto de atividades a serem realizadas para

conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e seus sistemas
constituintes, a fim de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.

Manifestao Patolgica - anomalia que se manifesta no produto em funo de

problemas no projeto, na fabricao, na instalao, na execuo, na montagem,
no uso, ou na manuteno, bem como problemas que no decorrem do
envelhecimento natural.

5
Nveis de Inspeo Predial a classificao quanto complexidade da
inspeo e a elaborao de seu laudo, quanto necessidade do nmero de
profissionais envolvidos e profundidade nas anlises e classificaes.

Nota Tcnica de Condio Construtiva o resultado da avaliao de

qualidade dos projetos e construo dos sistemas e equipamentos da edificao.

Nota Tcnica de Condio de Manuteno o resultado da avaliao de

qualidade do planejamento, gesto e operao da edificao.

Nota Tcnica de Condio de Uso o resultado da avaliao das condies

de uso regular da edificao.

Nota Tcnica de Degradao avaliao tcnica nos padres I, M e S,

calculados atravs das anotaes no checklist especfico.

Patologias prediais so as doenas tcnicas representadas pelas anomalias

construtivas, falhas de manuteno ou irregularidade de uso das edificaes.

Qualidade Predial a composio total das condies tcnicas de construo,

manuteno e uso da edificao, frente s expectativas estabelecidas.

6. CRITRIO TCNICO
O critrio tcnico para a elaborao de laudos de Inspeo Predial
baseia-se na viso sistmica tridimensional, para avaliar a qualidade predial da
construo, da manuteno e do uso,em atendimento ao desempenho. O
esquema sinptico tridimensional o seguinte:

VISO SISTMICA
TRIDIMENSIONAL

CONSTRUO MANUTENO USO

P E D P G O S H S
R X E L E P E A U
O E S A S E G B S
J C E N T R U I T
E U M O A R T E
T P O A A N
O A E N B T
O N O I A
H A L B
O I I
D L
A I
D D
E A 6
D
E
 7. CLASSIFICAO DO TIPO DA EDIFICAO
Estas diretrizes de Inspeo Predial atendem prioritariamente as
edificaes em geral, que podem ser classificadas nos seguintes tipos ou
tipologias:
comerciais (lojas e prdios)
residenciais (casas e prdios)
industriais (galpes)
rurais (galpes)
especiais de uso privado (shoppings, hiper-mercados, agencias
bancrias e outras)
especiais de uso pblico (escolas, hospitais, reparties
pblicas, universidades)
temporrias (estandes, coberturas)
outros (porturias, ferrovirias, rodovirias e aeroporturias)

8. CLASSIFICAO DO MODELO DA EDIFICAO

Sob a tica da Inspeo Predial as edificaes podem ser
classificadas nos seguintes modelos:

N normal edifcios com instalaes e equipamentos bsicos;

E especial edifcios com equipamentos complexos e/ou automao, obras de

arte especiais e demais construes com estrutura e fundaes especiais.

Recomenda-se visita tcnicano objeto da Inspeo Predial antes

da contratao da inspeo, para bem especificar o tipo, modelo e complexidade
da edificao.

9. CLASSIFICAO DO NVEL DE INSPEO PREDIAL

A Inspeo Predial ser classificada de acordo com a tipologia,
modelo e complexidade da edificao ou nvel de complexidade pretendido,
indicando-se os seguintes tipos:

Nvel N - inspeo de um ou mais especialistas, voltada principalmente para

edificaes de modelo N - normal.

Nvel E - inspeo de equipe com dois ou mais especialistas, voltada

principalmente para edificaes de classe E especial, podendo em sua anlise
conclusiva recomendar servios adicionais, tais como ensaios tecnolgicos,
auditorias, percias e consultorias.

7
 10. ANLISE DOCUMENTAL
Deve-se analisar o contedo da documentao disponvel, bem
como sua compatibilidade, ou no, no sentido de resgatar providencias para torn-
las disponveis para o acervo documental da edificao.

Na inspeo predial de nvel E, recomendvel a verificao

prvia de documentos especficos, tais como a conveno condominial e o manual
de uso operao e manuteno, quando disponvel, ou outro(s), visando a anlise
de parmetros pertinentes para definio do tipo e padro do edifcio em estudo.

Recomenda-se adotar, no caso de edificaes condominiais, a

tabela do anexo A da NBR 14.037 Diretrizes para elaborao de manuais de
uso, operao e manuteno das edificaes da ABNT, consoante segue:

ANEXO A da NBR 14037 da ABNT - Da Documentao tcnica e legal do

condomnio

A.1 - Introduo
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da
documentao do condomnio, sendo que alguns deles so entregues pela
construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo
condomnio, conforme Tabela A.1

Tabela A.1 Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora

ou incorporadora Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou
condomnioe periodicidades

Incumbncia pelo
Incumbncia Periodicidade da
Documento fornecimento
pela renovao renovao
inicial
Pelo proprietrio quando
Construtora ou
Manual do proprietrio Proprietrio houver alterao na fase de
incorporadora
uso
Pelo condomnio quando
Construtora ou
Manual das reas comuns Condomnio houver alterao na fase de
incorporadora
uso ou legislao
Certificado de garantia dos Construtora ou Condomnio A cada nova
equipamentos instalados incorporadora aquisio/manuteno
Construtora ou Condomnio A cada nova
Notas fiscais dos equipamentos
incorporadora aquisio/manuteno
Manuais tcnicos de uso, operao Condomnio
Construtora ou A cada nova
e manuteno dos equipamentos
incorporadora aquisio/manuteno
instalados
Auto de concluso Construtora ou
No h No h
(habite-se) incorporadora
Alvar de aprovao e execuo Construtora ou No h desde
No h
de edificao incorporadora que inalterada

8
 as condies do
edifcio
No h desde
Construtora ou que inalterada
Alvar de instalao de elevadores No h
incorporadora as condies do
edifcio
Alvar de funcionamento de Construtora ou Condomnio
No h
elevadores incorporadora
Auto de vistoria de corpo de Construtora ou Condomnio Verificar legislao
bombeiros (AVCB) incorporadora estadual especfica
Construtora ou
Projeto aprovado No h No h
incorporadora
Projetos legais
Construtora ou
Incndio No h No h
incorporadora
Projetos aprovados em Construtora ou
No h No h
concessionrias incorporadora
Construtora ou
Projetos executivos (ver 5.7.6.2) No h No h
incorporadora
Construtora ou
Memorial de incorporao No h No h
incorporadora

Condomnio

Especificao, instituio de Importante:A

No h No h
condomnio minuta de
responsabilidade do
Incorporador

Ata da assemblia de instalao do A cada alterao do

Condomnio Condomnio
condomnio (registrada) Sndico
Condomnio
Conveno condominial Condomnio Quando necessrio
Condomnio

Importante:A
Regulamento interno minuta de Condomnio Quando necessrio
responsabilidade do
Incorporador

Condomnio Condomnio
Relao de proprietrios A cada alterao
Construtora ou Condomnio
Licenas ambientais Quando necessrio
incorporadora
Termos de ajustamento de conduta Construtora ou Condomnio
Quando necessrio
ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU do Construtora ou Condomnio
No h
ltimo ano de obra, boleto(s) de incorporadora

9
 IPTU (s) a serem pagos, cpia do
processo de desdobramento do
IPTU e carns IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da Condomnio
Construtora ou
concessionria de energia eltrica No h
incorporadora
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da Condomnio
Construtora ou
concessionria de gua e esgoto No h
incorporadora
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da Condomnio
Construtora ou
concessionria de gua e esgoto No h
incorporadora
(ltimo pagamento)
Construtora ou
Atestado do start-up do gerador No h No h
incorporadora
Condomnio No primeiro ano e depois a
cada 3 anos para edifcios
Certificado de abrangncia do Construtora ou
residenciais e comerciais e
grupo gerador incorporadora a cada 2 anos para locais
de reunio de pblico.
Certificado de limpeza, Condomnio
Construtora ou
desinfeco e potabilidade dos A cada 6 meses
incorporadora
reservatrios de gua potvel
Declarao de limpeza do poo Condomnio
Construtora ou
de esgoto, poo de gua servida, A cada ano
incorporadora
caixas de drenagem e esgoto
Relatrio de vistoria de entrega Construtora ou
No h No h
de obra incorporadora
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
Construtora ou
objetos de decorao entregues No h No h
incorporadora
ao condomnio (quando
aplicvel)
Cadastro do condomnio no Condomnio Condomnio
No H
sindicato patronal
Atestado de instalao de gs e Condomnio
Verificar legislao
instalaes hidrulicas e outras Construtora ou
especfica
instalaes prediais (quando incorporadora
aplicvel)
Construtora ou Condomnio Verificar legislao
Atestado de instalaes eltricas incorporadora especfica

Atestado Sistema de proteo Construtora ou A cada ano

Condomnio
a descarga atmosfrica SPDA incorporadora
Construtora ou A cada cinco anos para
incorporadora edificaes residenciais
Medio hmica (com
ou comerciais e trs anos
terrmetro calibrado e aferido Condomnio
para edificaes com
pelo INMETRO)
grandes concentraes
pblicas

10
 Livro de atas de Condomnio Condomnio
A cada alterao
assemblias/presena
Livro do conselho consultivo Condomnio Condomnio A cada alterao
Inscrio do edifcio na receita Condomnio Condomnio
A cada alterao do sndico
federal (CNPJ)
Inscrio do condomnio no ISS Condomnio Condomnio No h
Inscrio do condomnio no Condomnio Condomnio
No h
sindicato dos empregados
Aplice de seguro de incndio Condomnio Condomnio
ou outro sinistro que cause
A cada ano
destruio (obrigatrio) e outros
opcionais
Relao de moradores Condomnio Condomnio A cada alterao
Procuraes (sndico, Condomnio Condomnio
A cada alterao
proprietrios, etc)
Documentos de registros de Condomnio Condomnio A cada alterao de
funcionrios do condomnio de funcionrio, quando
acordo com a CLT aplicvel
Cpia dos documentos de Condomnio Condomnio A cada alterao de
registro dos funcionrios funcionrio, quando
terceirizados aplicvel
Programa de preveno de Condomnio Condomnio
A cada ano
riscos ambientais (PPRA)
Programa de controle mdico de Condomnio Condomnio A cada ano, quando
sade ocupacional (PCMSO) aplicvel
Atestado de brigada de incndio Condomnio Condomnio A cada ano
Relatrio de inspeo anual dos Condomnio Condomnio
A cada ano
elevadores (RIA)
Contrato de manuteno de Condomnio Condomnio
Validade do contrato
elevadores
Contrato de manuteno de
Condomnio Condomnio A cada ano
gerador
Sugesto ou modelo de Construtora ou
programa de manuteno incorporadora No h No h
preventiva
Construtora ou
Sugesto ou modelo de lista de incorporadora
verificao do programa de No h No h
manuteno preventiva

Contrato do sistema e Condomnio Condomnio

instrumentos de preveno e A cada ano
combate a incndio
Certificado de teste dos Construtora ou Condomnio
equipamentos de combate a incorporadora Verificar legislao vigente
incndio
Livro de ocorrncias da central Condomnio Condomnio A cada ocorrncia

11
 de alarmes
Certificado de desratizao e Condomnio Condomnio
A cada 6 meses
desinsetizao
No h (desde que
Cadastro do condomnio junto Construtora ou
Condomnio inalteradas as condies do
s concessionrias de servios incorporadora
edifcio)

IMPORTANTE A periodicidade de renovao e o contedo da prpria Tabela

A.1 devem ser ajustados, individualmente, em funo das exigncias locais da
legislao municipal, estadual ou ainda da legislao federal vigente.

Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e

seu contedo somente dever ser utilizado para fins de garantia de funcionalidade
do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos legais.

11. PLANEJAMENTO E COLETA DE INFORMAES

Consoante desenvolvimento dos itens abordados acima, a
Inspeo Predial dever ser planejada conforme o tipo e modelo da edificao, o
nvel da inspeo especificado, a documentao disponvel e a coleta de
informaes, bem como demais particularidades contratuais.

Para conhecimento genrico da edificao sugere-se elaborar

questionrio ou a promoo de entrevistas junto aos responsveis e usurios,
inclusive para cincia de eventuais modificaes e/ou reformas sofridas na
edificao original. O questionrio a ser desenvolvido deve ser direcionado para o
proprietrio ou usurio, sndico, zeladoria ou gerncia condominial, quando
aplicvel, e ainda ser respondido pelo(s) usurio(s) para a apurao das
informaes pertinentes edificao em estudo.

O planejamento da Inspeo Predial, antes da inspeo "in loco",

tambm requer entrevista com os responsveis pela edificao, para
conhecimento da rotina predial, cuidados tcnicos e demais procedimentos a
serem adotados na inspeo "in loco".

O planejamento deve incluir o roteiro especfico da inspeo: por

reas da edificao, ou por sistemas, ou mista.

12. AVALIAO TCNICA TRIDIMENSIONAL

12.1 AVALIAO DA CONDIO CONSTRUTIVA

A avaliao da condio construtiva baseia-se na anlise do
sistema projetado e executado, associada incidncia de patologias prediais.
Deve ser enquadrada nos seguintes padres:

I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;

M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
12
 O projeto deve ser avaliado sob o enfoque espacial e das
condies de circulaes e ocupaes das reas por pessoas, cargas e veculos.

A execuo de deve ser avaliada pela qualidade aparente.

O desempenho deve ser avaliado pelas condies de

funcionamento e habitabilidade.

As anomalias construtivas devem ser relacionadas no check-list,

em atendimento NBR 5674.

12.1.2 Para o Nvel de Inspeo E recomendvel fazer as classificaes das

anomalias, sugerindo-se o seguinte:

12.1.2.1 Classificao das Anomalias Construtivas pela origem, sendo:

AEN - Anomalia Endgena proveniente da prpria construo (projeto, execuo

e materiais);
AEX Anomalia Exgena proveniente de danos causados por terceiros;
ANN Anomalia Natural proveniente de aes da natureza;
ANF Anomalia Funcional proveniente da degradao natural ou por excesso
de uso;

12.2 AVALIAO DA CONDIO DE MANUTENO

A avaliao da condio de manuteno est associada anlise
dos servios coletados, com foco no planejamento, gesto e operao, que deve
ser enquadrada nos seguintes padres:

I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;

M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

Os servios sero inspecionados in loco .

O planejamento seja avaliado atravs dos mtodos de trabalho,

cronograma, prazos e anlise do plano de manuteno, se disponvel.

A avaliao da gesto deve focar as aes, os resultados e custos

efetivados na edificao.

A anlise da operao deve focar as tcnicas utilizadas, os

servios, os prazos e as periodicidades das intervenes.

As falhas de manuteno devem ser relacionadas no check-list,

incluindo aquelas que contrariem as recomendaes do manual de uso, operao
e manuteno das reas comuns do edifcio, caso sejam pertinentes, em

13
atendimento NBR 5674 da ABNT e anlise do plano de manuteno, se
disponvel.

12.2.1 Para o Nvel de Inspeo E recomendvel fazer as classificaes das

falhas de manuteno, sugerindo-se o seguinte:

FDP falha de planejamento provenientes de falhas do plano e programa

(manuais);
FDE falha de execuo proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO falha de operao proveniente de operao, registro e controle;
FDG falha de gerenciamento causada pela logstica e/ou custos;

As falhas de manuteno tambm podem ser classificadas, no

nvel E, como corrigveis ou incorrigveis, dependendo da possibilidade, ou no,
das intervenes corretivas pela prpria equipe de manuteno.

12.3 AVALIAO DA CONDIO DE USO

A avaliao da condio de uso, baseada na habitabilidade,
sustentabilidade e segurana, deve ser enquadrada nos seguintes padres:

I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;

M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

Recomenda-se avaliar a habitabilidade com observaes sobre

seus tpicos, que so os seguintes:a estanqueidade, confortos (higrotrmico,
acstico, lumnico, ttil e antropodinmico); sade, higiene, qualidade do ar;
funcionabilidade e acessibilidade, por sistemas, quando aplicveis.

A avaliao de sustentabilidade predial deve enfocar o nvel de

adequao ambiental em relao ao estado da arte.

A avaliao de segurana deve comentar aspectos aparentes da

integridade estrutural e fsica, bem comoda proteo contra incndios e
patrimonial.

As irregularidades de uso devem ser listadas no checklist em

atendimento NBR 5674 da ABNT.

13. CHECK LIST

O CheckList visa registrar a condio tcnica da qualidade nas 3
(trs) vertentes da viso sistmica tridimensional, representadas pelas condies
construtivas, de manuteno e de uso dos diversos sistemas construtivos,
instalaes e equipamentos. O Checklist dever ter complexidade proporcional ao
escopo contratual, ao nvel da inspeo (N ou E), ao tipo e modelo da edificao
em estudo.

14
 A listagem dever abranger os sistemas construtivos das reas
comuns (externas e internas), bem como dos equipamentos e instalaes, visando
determinar a condio tcnica tridimensional, com as anotaes dos padres de
qualidade (I, M e S).

A listagem deve relacionar as patologias prediais (anomalias

construtivas, falhas de manuteno e irregularidades de uso), preferencialmente
com a indicao da numerao da ilustrao fotogrfica.

No nvel de inspeo E, alm do checklist de configurao geral,

devem ser juntados aos laudos os checklists dos equipamentos e demais
especialidades da edificao, tais como elevadores, ar-condicionado, cmaras
frigorficas em hipermercados, paisagismo, piscinas e quadras em centros
esportivos, bombas e reservatrios de postos de gasolina e outros.

O modelo do checklist deve ser desenvolvido para cada

edificao, com alguns anexos especficos (eltrica, elevadores, ar-condicionado,
segurana contra incndio, etc), caso necessrio. A ttulo ilustrativo, no
exaustivo, segue modelo exemplificativo abaixo, para as inspees nvel N em
edifcio residencial.

CHECK-LIST INSPEO PREDIAL

Edificao:
Idade:
Endereo:
Data:
Gerente:
Telefone:
Construt
ora:
Administradora:
Engenheiro Diagnstico: Crea n:
TPICOS DA INSPEO PREDIAL
PATOLOGI
CONDIO CONDIO DE
CONDIO DE USO AS
TCNICA MANUTENO
PREDIAIS
ANOMALIAS
REAS INSPECIONADAS CONST./FALH
PROJE EXE DESEMPE PLAN GEST OPE HABITA SUSTEN SEGURA AS DE
TO C. NHO EJ O R. BIL TAB NA MANUTENO
/IRREG. DE
USO

Pra Raios
Luzes de
Obstculo
TICO

Antenas
Guarda-corpos
Paredes
Iluminao

15
 Telhados e
Coberturas
Pavimentaes
Protees
Mecnicas
Escadas
Extintores /
Hidrantes
Sinalizaes
Calhas e Rufos
Condutores
guas Pluviais
Ventilaes de
Esgoto

Heliponto
(sinalizao,
faris e biruta)

Iluminao
Pavimentao/
Pisos
Forros / Tetos

Paredes/
Painis de
PAVIMENTOS TIPO

Vedao
Guarda-corpos
Sinalizaes
funcionais

Sinalizaes de
segurana
Sinalizaes de
Acessibilidade
Extintores /
Hidrantes

Portas Corta-
Fogo
Iluminao

Pavimentao/
Pisos
Forros / Tetos
TERREO

Paredes/
Painis de
Vedao
Guarda-corpos

Sinalizaes
funcionais

16
 Sinalizaes de
segurana

Sinalizaes de
Acessibilidade

Extintores /
Hidrantes
Portas Corta-
Fogo

Iluminao

Pavimentao/
Pisos
Forros / Tetos

Paredes/
Painis de
Vedao
Guarda-corpos

Sinalizaes
SUBSOLOS

funcionais

Sinalizaes de
segurana
Sinalizaes de
Acessibilidade
Extintores /
Hidrantes

Portas Corta-
Fogo

Demarcao
das vagas

Cancelas
eletrnicas
Revestimento
FACHADA

Caixilhos/
Vidros
Guarda-corpos
Portes
automticos
EQUIPAMENTOS BASICOS

Interfone

Equipamentos
de
pressurizao
Portas corta-
fogo
Luminrias de
emergncia

Sistema do
Gerador

Bombas e

17
 quadros de
recalque
dgua
Filtros e
bombas da
piscina

Equipamentos
de ginstica

Equipamentos
da sauna

Equipamentos
de CFTV
Barrilete

Bombas e
quadro de
incndio

Sistema de
antena coletiva
Sistema SPDA
Luz piloto

14. INSPEO DE CAMPO

A data e o roteiro da inspeo de campo devem ser indicados no
laudo. A inspeo deve abranger todas as reas comuns da edificao.
Recomenda-se percorrer o edifcio do topo ao ltimo pavimento inferior,
observando e anotando as avaliaes tcnicas no checklist, bem como as
patologias prediais e os nmeros dos registros fotogrficos dos aspectos
relevantes, que vo ser anexados ao laudo.

15. NOTA TCNICA DA SEGURANA E ORDEM DE

PRIORIDADES
As patologias prediais, representadas por anomalias construtivas,
falhas de manuteno e irregularidades de uso, devem ser listados em ordem
lgica decrescente, segundo prioridades de interveno, sugerindo-se a aplicao
do mtodo GUT (gravidade, urgncia e tendncia) nessa seleo.

A nota tcnica de segurana predial pode ser mensurada atravs

da somatria dos pontos obtidos nas diversas patologias registradas na avaliao
pelo GUT. Essa somatria resultar na nota tcnica que indicar a avaliao geral
da segurana da edificao.

A metodologia de avaliao da segurana indica que, quanto

menor a pontuao geral da edificao, melhor a sua condio de segurana.A
anlise da evoluo das notas tcnicas de segurana das diversas inspees
prediais realizadas ao longo do tempo permite determinar melhorias, ou no, dos
nveis de segurana, da mesma.

18
 Deve-se indicar o grau de risco associado a sade e segurana
relacionada a cada uma das patologias prediais consoante a seguinte
classificao:

crtico integridade fsica das pessoas e meio ambiente;

mdio funcionamento e desempenho dos sistemas construtivos e
equipamentos, e
mnimo esttica e desvalorizao.

A priorizao das providncias reparadoras ou de adequao, a

serem consignadas no Laudo de Inspeo Predial, favorece a formulao ou
aprimoramento do Plano de Manuteno, em atendimento s exigncias da NBR
5674 da ABNT.

Tal medida possibilita o planejamento do provisionamento de

verbas para as atividades de manuteno, aos gestores das edificaes.

Recomenda-se para tanto seguir a ordem de pontuao apontada

pelo GUT, para as providencias e ordem de interveno.

16. NOTA TCNICA DA DEGRADAO

A nota tcnica pode ser apurada atravs de check-list especfico
de degradao ou degenerao, anotando-se os padres:

I - Inferior degradao inferior expectativa mnima;

M - Mdio degradao regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior degradao supera a expectativa mdia;

A ttulo exemplificativo - Check-list especfico preconizados pelo

Guia Orientativo Norma de Desempenho da CBIC.

A nota tcnica da degradao, portanto, com base nas tabelas N 51 e 52 do

referido guia da CBIC pode ser a seguinte:

Passveis de atuar / Prejudicar

elementos
Paredes Internas

Inst. Hidraulicas
Inst. Eletricas

AGENTES / PROCESSOS OBSERVAES /

Cobertura
Fachadas
Estrutura

Caixilhos

DEGENERATIVOS PROVIDENCIAS
Pisos

Risco de enchentes M S I M M I I I
Assoreamento Sist. De drenagem - - - - - - - -

19
Eroso do solo - - - - - - - -
Solos colapsveis - - - - - - - -
Solos expansveis - - - - - - - -
Rebaixamento de lenol fretico - - - - - - - -
Elevada umidade relativa do ar M M S M M S - -
Chuvas de vento I I I I I I - -
Concentrao / empo de gua I M I I S M - -
Infiltrao de umidade S S I S I S I M
Permeabilidade gua S S S S I S I M
Presso de vapor - - - - - - - -
Movimentaes higropspicas M S S I M M - -
Condensao do vapor de gua I I I M M I I M
Formao de bactrias, algas S S M M M M S S
Fungos emboloradores - - - - - - - -
Fungos apodrecedores - - - - - - - -
Saponificao - - - - - - - -
Retrao de secagem M M I M M M - -
Desagregao S S M S M M S M
Formao de efloprescncias S S - M M M - -
Chuvas cidas S S S - I M I I
Ao de guas puras S S S S M M - S
Lixiviao S S - M M M - -
Nvoa salina/ataque por cloreto S S S S S S S S
Ataque por sulfatos S S S S S S S S
Reao lcali-agregado S M - - - - - -
Carbonatao S M - - - - - -
Oxidao/corroso S M S M M M M M
Corroso bimetlica S M - - - - - -
Corroso por frestas S M - - - M - -
Corroso por pites S S - M M M - -
Ao de insetos e roedores I I I I I I M M
Ao de trmitas S S S S S S - -
Elevados nveis de insolao I I I I I I I M
Ao dos raios ultravioleta I I I I I I I M
Movimentaes trmicas M S S I M M - -
Choque trmico - - - - - - - -
Calcinao - - - - - - - -
Fadiga S S M M S S M -
Fluncia M M M M M M - -
Relaxao - - - - - - - -
Gretamento - M - M M M - -
Lascamentos M M M I I I - -
Fissurao S S M S S M M -

20
Delaminao - - - - - - - -
Descolamentos S M M M M M - -
Desgaste por atrito M M M M M M - -
Perda de elasticidade - - - - - - - -
Impactos S S S S S S S M
Vibraes S S M S S S S I
Jato de areia projetada pelo vento I I I I I I - -
Proximidade de pedreiras I I I I I I - -
Proximidade de ferrovias I I I I I I - -
Correntes de fuga (trem metro) - - - - - - - -
Radiaes eletromagnticas I I I I I I I M
Poluio atmosfrica SO3, etc M S M I I M I I
Evaporao de volteis I I I I I I - -
Produtos domsticos de limpeza M M M M M M I M
Reaes eletrolticas - - - - - - - -
Incompatibilidades fsicas - - - - - - - -
Incompatibilidades qumicas S S - S S S - -

Contrariamente avaliao de qualidade, evidentemente, quanto

maior a incidncia de padres "S na degradao, pior a qualidade da edificao.

Outra possibilidade de nota tcnica da degradao a

comparao dos nveis de desempenho da edificao ao longo do tempo,
apontando-se as redues apuradas.

17. CONFIGURAO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

A configurao geral da qualidade predial, baseada nos resultados
(I, M ou S) das diversas inspees de qualidade das condies tridimensionais e
relao de irregularidades. Deve ser retratada pela indicao dos percentuais dos
itens dos padres de qualidade (I, M ou S) apurados no CheckList, como o
exemplo abaixo.

I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;

M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

EXEMPLO:

50% (40 itens) - I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;

I = Inferior qualidade inferior expectativa usual;
30% (24 itens) - M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
20% (16 itens) - S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

21
 QUALIDADE PREDIAL

0 0%

16 itens 20%

40 itens 50%
INFERIOR
24 itens 30%
MDIO
SUPERIOR

A comparao da configurao em estudo com aquelas das

Inspees Prediais anteriores, permite determinar a evoluo da qualidade predial
(crescente, estacionria ou decrescente) ao longo do tempo, sendo recomendvel
elaborar a representao grfica dessa evoluo, para melhor visualizao da
mesma, consoante exemplo abaixo:

QUALIDADE
PREDIAL

25

20

15
INFERIOR
10
MDIO
5 SUPERIOR

1a inspeo
(1998) 2a inspeo
(2001) 3a inspeo
(2004) 4a inspeo
(2007)

22
 18. RECOMENDAES TCNICAS
As recomendaes tcnicas para sanar as patologias prediais
devem ser genricas e pertinentes ao nvel da inspeo e do escopo contratados,
visando principalmente, orientar o planejamento da manuteno.

Os detalhamentos e descries tcnicas dos reparos, ou aes a

serem implementadas pela assistncia tcnica da construtora ou empresa
responsvel pela manuteno da edificao devem ser descritos, quando
aplicvel.

No so recomendveis, na Inspeo Predial de nvel N, o

aprofundamento e detalhamento dos estudos, a elaborao de projetos em geral,
includas as prescries tcnicas abrangentes de solues alternativas de
intervenes, pois fogem ao escopo desse nvel.

Nas inspees de nvel E, que incluam a participao de

especialistas, elaborao de auditorias, elaborao de diagnsticos aprofundados
ou a necessidade da utilizao de outros recursos tcnicos (ensaios), recomenda-
se indicar as normas tcnicas e demais documentos tcnicos utilizados, inclusive
juntando-se os respectivos anexos ao laudo.

19. RECOMENDAES ADMINISTRATIVAS, DE

SUSTENTABILIDADE E RESPONSABILIDADE SOCIAL
Alm das recomendaes tcnicas importante indicar as
medidas reparadoras que possam contribuir no mbito administrativo, de
sustentabilidade e de responsabilidade social, principalmente aquelas que possam
gerar imediatas economias no consumo de gua e energia eltrica. Tambm
podem ser formuladas outra(s) ao(es) que facilitem a acessibilidade predial ou
que favoream a valorizao da vida humana, dos usurios.

20. RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL

A responsabilidade profissional limitada ao nvel de Inspeo
Predial especificado e escopo contratual, eximindo-se os profissionais de anlises
de problemas ocultos ou de projeto, construo, manuteno e outros de
responsabilidade de terceiros, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendaes constantes do laudo.

Destacar necessidade da implementao das recomendaes

constantes do laudo, bem como a data previstas para a prxima inspeo predial.

21. TPICOS DO LAUDO

Os laudos devem conter os informes gerais, tais como a
identificao do solicitante, descrio do local e objeto inspecionado, data da
vistoria e identificao do Inspetor Predial, bem como os seguintes itens:
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 Classificao do Tipo da Edificao;
Classificao do Modelo da Edificao N ou E;
Classificao do Nvel de Inspeo Predial (N ou E);
Anlise Documental;
Planejamento e Coleta de Informaes;
Avaliao da Condio Construtiva (check-list);
Avaliao da Condio de Manuteno (check-list);
Avaliao da Condio de Uso (check-list);
Inspeo de Campo;
Nota Tcnica da Segurana e Ordem de Prioridades;
Nota Tcnica da Degradao;
Configurao Geral da Qualidade Predial;
Recomendaes Tcnicas;
Recomendaes Administrativas, de Sustentabilidade e de
Responsabilidade Social;
Responsabilidade Profissional;
Fecho, data e assinatura;

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